RINGKASAN MATERI MATA KULIAH TATA GUNA LAHAN MINGGU KE 11 – 17Dosen Pengajar : Ir. Mulyono Sadyohutomo, MCRP

Pertemuan ke -11

“Dasar – Dasar Pengembangan Tanah dan Manajemen Pertanahan”

A. Pengertian Tanah

Pengertian kata TANAH menurut Bahasa Indonesia ada 3, yaitu :

Tubuh Tanah (Soil), yaitu profil atau penampang lapisan tanah, seperti media tumbuhnya

tanaman, dan media untuk pondasi suatu bangunan.

Material Tanah (Materials), yaitu berupa suatu benda yang dapat diangkut.

Bentang Tanah (Land), yaitu bagian muka bumi berdimensi 3 (ruang) dan tidak dapat

dipindahkan, seperti lokasi suatu lahan rumah.

Untuk lebih jelasanya, berikut ini ilustrasi penjelasan dari pengertian TANAH diatas :

B. Penggunaan Tanah & Pemanfaatan Tanah

Istilah Penggunaan Tanah tidak sama dengan istilah Land Use (Penggunaan Tanah ≠ Land

Use). Penggunaan Tanah adalah apa yang ada di permukaan tanah, baik yang di sengaja

dibuat oleh orang maupun tidak. Pengertian tersebut dalam bahasa Inggris, disebut Land

Covers (tutupan tanah).

Sedangkan Land Uses pengertiannya hanya untuk penggunaan tanah yang disengaja atau

dikehendaki manusia, misalnya : permukiman, sawah, dan sebagainya.

Sedangkan untuk yang tidak disengaja, misalnya : padang alang-alang, semak, tanah kosong

disebut sebagai Land Unused.

Pemanfaatan Tanah adalah pendetailan dari penggunaan tanah tanpa merubah jenis

penggunaannya, misalnya penggunaan tanah perumahan, pemanfaatannya berupa rumah

tinggal dan wartel, rumah tinggal dan tempat kost, industri rumah tangga, dan lainya.

Kenyataan Penggunaan Tanah ada 4 kemungkinan, yaitu :

- Penggunaan tanah yang benar -> LOSS

- Tuna guna (cacat), misal : pemukiman tanpa saluran drainase.

- Alpa guna (penggunaan yang salah), misal : lereng terjal untuk tanah musiman

- Aguna (unused) : tanah kosong, padang alang-alang, dan sebagainya.

Pengembangan Tanah, mencakup 2 pengertian :

1. Peningkatan kualitas / nilai tanah (land improvement) : penimbunan, pengeringan,

perataan tanah (cut and fill), pembersihan (land clearing).

2. Pembangunan tanah (land development) : pembangunan prasarana, penataan bidang

tanah (kasiba, lisiba, konsolidasi tanah, land pooling)

Beberapa factor yang berpengaruh dalam pengembangan tanah yakni ;

1. Tekanan Penduduk terhadap Tanah

2. Keterbatasan Ruang

C. Kaitan Pembangunan Kota dengan Desa

D. Land Management

Mengapa Pemerintah Perlu Intervensi terhadap Pemanfaatan Ruang (bentuk manajemen) ?

karena tanah/ruang mengandung fungsi sebagai Public Goods :

Sedangkan pada sistem ekonomi pasar bebas terjadi kegagalan dalam alokasi barang public

(Market Failure for Public Goods) : under supply, digunakan dengan ceroboh , over exploited.

E. Sifat Barang Publik :

1. Manfaatnya dpt dinikmati oleh siapapun (Non Excludable)

2. Pada batas tertentu, tingkat konsumsi seseorang tidak mempengaruhi tingkat konsumsi

orang lainnya (Non Rivalreous) è Marginal Production Cost = 0

F. Penyebab Kegagalan Pasar

Adanya eksternalitas penggunaan tanah /ruang.

Motivasi setiap orang sebagai Free Riders terhadap barang publik (memperoleh manfaat

sebanyak mungkin dengan gratis, kalau tidak maka disebut tolol (SUCKERS) è Berakibat

perilaku ceroboh terhadap Public Goods.

Informasi tidak tersedia sempurna (imperfect information)

Ketidaksamaan kesempatan setiap individu.

Efek negatif sistem pasar bebas è perlu perlindungan yg lemah.

Kesimpulan : Pemerintah perlu intervensi terhadap penguasaan dan pengunaan tanah (ruang).

G. Peran Pemerintah

1. Penyedia layanan publik

2. Mengatur dan Memfasilitasi berjalannya ekonomi pasar agar tercipta alokasi sampai dengan

efisien dan adil è menghindari distorsi pasar

3. Penggerak masyarakat (social engeneering) menuju cita-cita ideologi negara.

4. Penegakan hukum ; penengah (arbiter) dalam setiap konflik.

H. Dasar Hukum Manajemen Pertanahan

1. UU No.5 Tahun 1960 PERATURAN DASAR POKOK-POKOK AGRARIA (UUPA)

Merupakan amanat UUD 1945 Pasal 33 ayat 3 : Tanah dikuasai Negara utk sebesar-besarnya

kemakmuran rakyat.

Azas domein dicabut : Negara tidak lagi sebagai pemilik tanah, melainkan hanya

menguasai dengan kewenangan (mengatur dan menyelenggarakan).

2. Pasal 2 UUPA (Hak Menguasai Negara)

a. Mengatur & menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan & pemeliharaan

bumi, air , & ruang angkasa;

b. Menentukan & mengatur hubungan hukum antara orang dengan bumi, air & ruang

angkasa;

c. Menentukan & mengatur hubungan hukum antar orang dalam perbuatan hukumnya yg

berkaitan dengan bumi, air & ruang angkasa.

“ bumi, air, ruang angkasa beserta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dalam

wilayah NKRI, disebut sebagai Sumber Daya Agraria “

I. Kerangka Dasar Manajemen Pertanahan

Menyusun Rencana Tata Ruang dan Tata Guna Tanah

Mengatur bagaimana seharusnya penduduk menggunakan Tanah

Mengatur Hak – hak atas tanah (land title)

Mengatur perbuatan hukum antar orang berkaitan dengan tanah (sewa – menyewa, hak

tanggungan /jaminan hutang, jual beli, waris, hibah, wakaf)

Di dlmnya ada 4 fungsi manajemen (Planning, Organizing, Actuating, dan Controlling), sehingga

pengertian Manajemen Pertanahan adalah : merencana, mengatur, mengorganisasi,

mengadministrasikan, membangun, dan mengendalikan hak dan pemanfaatan tanah, serta

menyelesaikan konflik yang berkaitan dengan tanah.

Pertemuan ke -12

“Penguasaan Tanah (Land Tenure) & Hak-Hak Atas Tanah (Land Rights)”

A. 2 Syarat Seseorang atau Badan Hukum dapat menggunakan tanah :

1) Yang bersangkutan menguasainya (Land Tenure),

2) Jenis penggunaannya sesuai dg peruntukan dlm RTR.

B. Menguasai tidak harus memiliki, bisa saja sewa, kerja sama, pinjam pakai, atau mempunyai Hak

terhadap Tanah Negara.

C. Kepemilikan tanah (Hak Milik dan Hak – Hak di atas Tanah Negara) diatur dalam lingkup Hak –

Hak Atas Tanah (Land Rights).

D. Peraturan Perundangan mengenai Sumber Daya Agraria :

1. UU No. 5 Tahun 1960 tentang UUPA

2. UU No. 5 Tahun 1990 tentang Konservasi Sumber Daya Alam Hayati & Ekosistemnya.

3. UU No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan & Pemukiman.

4. UU No. 41 Tahun 1999 tentang Kehutanan.

5. UU No. 7 Tahun 2004 tentang Sumber Daya Air

6. UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang

7. UU No. 12 Tahun 2008 tentang Perubahan Kedua Atas UU No. 32 Th 2004 ttg Pemerintahan

Daerah

8. UU No. 4 Tahun 2009 tentang Pertambangan, Mineral dan Batubara

9. UU No. 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan & Pengelolaan Lingkungan Hidup

10. UU No. 41 Tahun 2009 tentang Perlind. Lahan Pertanian Tanaman Pangan Berkelanjutan

11. UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Utk Kepentingan Umum

12. PP No. 36 Tahun 1998 tentang Penertiban & Pendayagunaan Tanah Terlantar.

13. PP No. 80 Tahun 1999 tentang Kasiba & Lisiba yg Berdiri Sendiri.

14. PP No. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah

15. PP No. 6 Tahun 2007 tentang Tata Hutan dan Penyusunan Rencana Pengelolaan Hutan

16. PP No. 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang

17. Keppres 32 Tahun 1990 tentang Pengelolaan Kawasan Lindung.

E. Adminiatrasi Pertanahan

Dasar Hukumnya mengacu pd Dasar Hukum Manajemen Pertanahan ;

Pasal 2 UUPA (UU no. 5 Th. 1960) ; Hak Menguasai Negara dalam bentuk :

a. Mengatur & menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan & pemeliharaan bumi,

air & ruang angkasa;

b. Menentukan & mengatur hubungan hukum antara orang dengan bumi, air & ruang angkasa;

c. Menentukan & mengatur hubungan hukum antara orang-orang dalam perbuatan hukumnya

yang berkaitan bumi, air & ruang angkasa.

F. Ruang Lingkup Administrasi Pertanahan

Administrasi Pertanahan mencakup :

1. Inventarisasi sumber daya tanah (baik skala wilayah maupun skala bidang tanah),

2. Pelayanan sertifikasi tanah & pencatatan perubahan subyek & obyek hak atas tanah,

3. Penataan penguasaan tanah,

4. Penataan penggunaan tanah,

5. Penyelesaian sengketa dan konflik,

6. Perpajakan tanah (PBB, PPH Peralihan Hak, BPHTB).

Untuk lebih jelasnya mengenai penejelasan diatas, berikut skema penjelasannya :

G. Status Tanah (Land Title)

Status Tanah ada 2 kelompok : A.Tanah Hak Milik

B. Tanah Negara

TATAKOTA

PENGATURAN BANGUNAN

LAND USE &TENURE / TITLE

LAND TAX / VALUE

BERBASISBIDANG TANAH

FISIKKADASTER

PBB

BPN

INVENTARISASI& REGISTRASI

A. TANAH HAK MILIK (HM)

1. Hak Milik Secara Adat / belum bersertipikat :

Petok D, Buku C Desa, Gogolan, Hak Ulayat, dsb.

2. Hak Milik sdh didaftarkan / Bersertipikat (sertipikat HM), Prosedur Permohonan

Sertipikat tanah :

- berstatus tanah hak milik adat Konversi hak & Penegasan / Pengakuan hak

- berstatus tanah negara SK Pemberian Hak Milik

B. TANAH NEGARA

1. Tanah Negara Bebas : terdiri atas :

a. TN utk kepentingan negara & masy. umum (tdk bisa dimohon hak). Misalnya, TN

untuk Kawasan Lindung = kawasan hutan lindung, kawasan perlindungan daerah

bawahan, kawasan perlindungan setempat (sempadan sungai, sempadan pantai),

taman nasional, dsb.

b. TN yang bisa dimohon hak untuk masyarakat. TN di kawasan budidaya yang tidak

diperlukan utk negara dan Pem. Misalnya, Tanah oloran, bekas eigendom, tanah

GG., tanah hutan yang dapat dikonversi (bukan hutan tetap).

2. Tanah Pemerintah :

TN yg dikuasai / dikelola Inst. Pemerintah;

Kantor Pem., BUMN, BUMD,Tanah Militer, Prasarana Umum, Tanah Milik Desa ; Kas

Desa, Bengkok, Jln Desa,dsb.

3. TN yang berasal dari Pelepasan Hak (sifatnya sementara)

a. Hak dilepaskan oleh pemilik asal krn sdh diganti rugi, utk dimohon hak oleh pemberi

ganti rugi.

b. Hak dilepaskan krn peraturan perundangan (tanah pert. absentee, kelebihan

maksimum)

4. Tanah Negara Dilekati Hak.

Hak Pakai (HP), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Pengelolaan

(HPL) Hak – hak ini berasal dari no. 1b & 3a

H. Jenis – Jenis Hak Atas Tanah (Land Right)

1.HM : HM Adat, HM Bersertipikat (sdh didaftarkan) ; hak yang terkuat

2.HP : Hak memakai TN untuk Pertania Atau Non Pertanian

3.HGB : Hak Memiliki Bangunan di atas TN

4.HGU : Hak menggunakan TN utk Pert. Dlm arti luas dg luas lebih dari 5 Ha.

5.HPL. : Hak mengelola TN yg penggunaannya dpt diserahkan ke beberapa pihak dlm suatu

kws kegiatan. Masing – masing pengguna dpt diberikan HGB di atas HPL atau HP di atas HPL.

Dalam perkembangan penggunaan ruang, telah muncul :

HGB di atas HM, Hak Milik sebagai Bangunan di atas HGB Induk (strata title untuk

Apartemen), HGB di bawah tanah, HGB di ruang udara.

Jenis Hak Subyek Penggunaan

HM Adat, HM Berser-tipikatHak Ulayat

WNI Perorangan, Bank Pemerintah, Sarana Ibadah Lembaga Masy. Adat

Pert./Non Pert. (dg pemba-tasan luas atau kapling) Pert. & Non Pert.

HP - WNI Perorangan, WNA- Instansi Pem.è Tnh Pem.

- Pert ./non Pert. dg Jangka Waktu

- Pem., selama digunakanHGB WNI Perorangan, Badan Hukum Non Pertanian dengan Jangka Waktu

HGU WNI Perorangan, Badan Hukum Pertanian dengan Jangka Waktu

HPL Instansi/Badan Hukum Pem. Non Pertanian dengan Jangka Waktu

I. Persertifikatan Tanah

Tergantung Status Penguasaan Tanah dan Alas Hak yang dipunyai :

Tanah Hak Milik Adat :

a.Bila punya bukti asli hak sebelum th. 1960 => dg prosedur Konversi Hak (tanpa Pemeriksaan

Tanah, tanpa diumumkan 2 bln), Biaya : pengukuran, dan pendaftaran hak.

b.Bila bukti hak setelah th. 1960 atau bukti tdk lengkap => Penegasan/Pengakuan Hak.(perlu

Pemeriksaan Tanah, diumumkan 2 bln).

Tanah Negara : SK Pemberian Hak

J. Instrumen Pengendalian Administrasi Pertanahan :

a. Aspek Penatagunaan Tanah dalam rangka Pemberian Hak & Pengakuan Hak Atas tanah.

b. Ijin Perubahan Penggunaan Tanah (IPPT) è untuk keperluan perorangan & bukan untuk usaha.

c. Ijin Lokasi è untuk kegiatan usaha swasta : real estate, industri, perdagangan dan jasa

d. Penetapan Lokasi è dalam rangka Pengadaan Tanah Untuk Pemerintah / Kepentingan Umum.

Pengadaan Tanah mengacu Perpres 65 tahun 2006 tentang Perubahan atas Perpres 36 tahun

2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk kepentingan umum.

K. Pengkaplingan, perlu dikendalikan :

1. Tdk terjadi pemukiman kumuh baru

2. Menghindari tanah sbg obyek spekulasi & tanah terlantar.

3. Menghindari Pemb. Perumahan (komersiel) secara terselubung :

- tanpa ijin lokasi,

- tanpa SK HGB Induk, tanpa uang Pemasukan ke Negara,

- menghindari Pph perusahaan.

L. Instrumen Pengendalian Pengkaplingan :

Perijinan : Ijin lokasi, klarifikasi perolehan & penggunaan tanah, dan IPPT.

Pengendalian Peralihan Hak Atas Tanah.

Pengembangan melalui Konsolidasi tanah.

Pengukuran kapling & Sertipikasinya hanya dilayani setelah ada Site Plan / Rencana Tapak yg

disetujui oleh instansi terkait (Kimpraswil/Pemukiman, Bappekab/ko, & BPN) atau oleh

Bupati/Walikota.

Instrumen Pengendalian Selanjutnya :

Site Plan (Rencana Tapak)

IMB

IPB (Ijin Pemanfaatan Bangunan)

Ijin Gangguan / HO

Ijin Usaha Tetap

Pertemuan ke -13

“Pengendalian Pengembangan Tanah (Land Use Control)”

A. Tujuan Pengendalian Pengembangan Tanah

a. Bertujuan agar pembangunan pada setiap bidang tanah & pemanfaatannya sesuai dg aturan

RTR yang telah disahkan (landuse zoning, KDB, Ketinggian Bangunan, Sempadan Bangunan).

b. Aturan tersebut memberi perlindungan terhadap kenyamanan & kepentingan masyarakat

luas.

B. Aplikasi Pengendalian

a. Aturan diaplikasikan melalui perijinan yang diberikan kepada pemilik tanah untuk

membangun / memanfaatkan tanahnya è Perijinan adalah salah satu instrumen

pengendalian pemanfaatan ruang.

b. Perijinan memastikan bahwa pengembangan tanah oleh individu sesuai dengan

lingkungannya (fit well in its neighbourhood) sehingga terjadi keadilan / keseimbangan

kepentingan antara Individu & masyarakat.

C. Setiap rencana memp. 3 unsur pokok :

1. Titik Tolak = Existing Condition.

2. Tujuan = Keadaan yang akan diinginkan.

3. Arah = Pedoman dalam bertindak untuk mencapai tujuan.

D. Pengendalian Pemanfaatan Rung

E. Pengaturan Zonasi (Zoning Regulation)

Manjadi Acuan pengendalian pemanfaatan ruang (perijinan, pemberian insentif/disinsentif, &

pengenaan sanksi)

Merupukan bagian wajib dari RDTR = rencana detail tata ruang pada bagian wilayah

Perkotaan (BWP).

Menetapkan jenis pemanfaatan ruang & persyaratanya yang diterapkan setiap blok – blok

dalam BWP.

Terdiri dari Peta Zonasi (Zoning Map) skala detail minimal 1:5000 & Text Zonasi (Zoning

Text).

F. Pembagian Blok dan Zona Peruntukan

o Secara fisik: BWP dibagi menjadi Sub – sub BWP, Setiap Sub BWP dibagi menurut blok – blok

sesuai batas fisik di lapang (terutama jalan)

3. PEMBERIANINSENTIF

DANDISINSENTIF

3. PEMBERIANINSENTIF

DANDISINSENTIF

2.PERIZINAN

2.PERIZINAN

1.PENGATURAN

ZONASI

1.PENGATURAN

ZONASI

Pemanfaatan Ruang sesuai dengan Aturan sehingga tercapai Tujuan Penataan Ruang

Pemanfaatan Ruang sesuai dengan Aturan sehingga tercapai Tujuan Penataan Ruang

4. PENGENAAN

SANKSI

4. PENGENAAN

SANKSI

PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

Sumber : PP No.15 Th 2010 ttg Penyelenggaraan Penataan Ruang

o Secara fungsi : BWP terbagi menj. Zona-Zona Peruntukan, Setiap Zona didetailkan ke Sub –

Sub Zona. Misal : Zona Perumahan è Sub Zona Rumah Kepadatan, Sangat Tinggi (R-1), dst.

G. Peta Zonasi

Peta Zonasi ; berisi peruntukan setiap blok, yaitu peruntukan sampai dengan Sub Zona

peruntukan. Mis. Zona Industri è Sub Zonanya : industri kimia dasar (I-1), industri mesin &

logam dasar (I-2), dst. Untuk pendetailan zonasi pd Sub BWP (yang prioritas) disusun Rencana

Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)

H. Text Zonasi

Text Zonasi berisi ketentuan - ketentuan ;

1. Persyaratan jenis pemanfaatan ruang bila berbeda dengan peruntukan zona / subzona,

2. Intensitas Pemanfataan ; KDB, KLB, Ketinggian Bangunan, KDH, dsb.

3. Tata Bangunan ; GSB, jarak antar Bangunan, Tampilan Bangunan

4. Prasarana dan Sarana Lingkungan Minimal

5. Variasi Pemanfaatan Ruang, Insentif - Disinsentif

I. Perizinan

Perijinan merup. Alat utk pengendalian pengemb. Tanah. Ijin Pemanfaatan Ruang terdiri atas :

1. Ijin Prinsip ; mengacu pada RTRW

2. Ijin Lokasi*) (sekaligus ijin membebaskan tanah); mengacu pada RTRW

3. Ijin Penggunaan / Pemanfaatan Tanah ; mengacu pd Ijin Lokasi

4. IMB ; mengacu pada RDTR

5. Ijin – ijin lainnya : Ijin Perubahan Penggunaan Tanah, Ijin Pemanfaatan Bangunan, Tanda

Daftar Perusahaan, Ijin HO, Amdal, Ijin Usaha Tetap, dsb.

*) Ijin lokasi berlaku utk swasta, sedangkan pengadaan tanah utk kepentingan umum

(pemerintah) nama ijinnya Penetapan Lokasi.

J. Pemberian Izin Insentif dan Disinsentif

A. Insentif è merangsang pembangunan Tanah sesuai RTR, bentuknya ;

1. Insentif Fiskal : keringanan pajak atau retribusi,

2. Insentif Non Fiskal : pemberian kompensasi, subsidi silang, kemudahan perijinan, urun

saham, penyediaan prasarana & saranan, penghargaan, promosi

B. Disinsentif è menghambat pemb. Tanah yg tdk sesuai RTR. Bentuknya ;

1. Disinsentif Fiskal ; pengenaan pajak yg tinggi

2. Disinsentif Non Fiskal ; persyaratan yg berat dlm pemberian ijin, tdk menyediakan

prasarana & sarana.

K. Pengenaan Sanksi

Tingkat Pelanggaran pemanfaatan ruang :

1. Pelanggaran Fungsi Kawasan

2. Pelanggaran Jenis Penggunaan & Pemanfaatan

3. Pelanggaran Teknis Bangunan

Jenis pelanggaran :

- Tdk sesuai RTR & memang tdk ada ijin

- Sesuai RTR tetapi tdk berijin.

- Tdk sesuai RTR & tdk berijin.

L. Jenis Sanksi

Sanksi administratif : tegoran, penghentian pemb., denda, pembongkaran

Sanksi pidana : hukuman penjara, denda.

Bagi pejabat yg mengeluarkan ijin yg menyimpang dari ketentuan RTR bisa kena sanksi

pidana.

M. Pengendalian Pemanfaatan Ruang Oleh Masyarakat :

a. Masukan dalam penyusunan arahan atau peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif

dan disinsentif serta pengenaan sanksi.

b. Ikut memantau & mengawasi pelaksanaan rencana tata ruang yang telah ditetapkan.

c. Laporan kepada instansi/pejabat yang berwenang bila ada dugaan penyimpangan

pemanfaatan ruang.

d. Pengajuan keberatan terhadap keputusan / ijin dari pejabat yang berwenang pada

pembangunan yang dianggap tidak sesuai dengan RTR.

(Sumber : Peraturan Pemerintah No. 68 Tahun 2010 tentang Bentuk dan Tata Cara Peran

Masyarakat dalam Penataan Ruang)

Pertemuan ke -14

“Pengadaan Lahan dan Instrumen Pengembangan Lahan”

A. Pengadaan Tanah

Sebagian besar ruang permukaan bumi yang secara fisik dapat dibangun sudah ada yang

menguasai :

- dikuasai masyarakat : permukiman, areal budidaya

- dikuasai pemerintah : untuk prasarana wilayah, hutan, kawasan lindung,

Tanah tersedia untuk dibangun, mencakup 2 aspek :

- Tersedia dari segi fisik analisa kesesuaian tanah (land suitability)

- Tersedia dari segi hukum sudah dikuasai secara legal (dengan jual beli, waris, hibah,

kerjasama, dsb.)

B. Aturan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum (Pemerintah)

UU no. 2 Th. 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Utk Kepentingan Umum

Aturan Pelaksanaannya dijabarkan dlm :

Perpres no. 71 Th. 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Utk

Kepentingan Umum

Yang termasuk kedalam kepentingan umum adalah :

a. Hankamnas

b. Jl. Umum (termasuk Jl. Tol), Rel KA & sarananya

c. Sal. Air Minum, Sal. Pembuangan Air, & Sanitasi, Waduk, Bendungan, Irigasi, & Bangunan

Pengairan lainnya.

d. Pelabuhan , Bandar Udara, dan Terminal.

e. Infrastrukture minyak, gas, dan panas bumi

f. Pembangkit listrik dan prasarana distrubusinya

g. Jar. Telekomunikasi dan Informatika Pem.

h. Tempat Pembuangan & Pengolahan Sampah

i. RS Pemerintah / Pemda

j. Fas. Keselamatan Umum spt tanggul penanggulangan banjir, lahar & lain2 bencana

k. Pemakaman Umum Pem. / Pemda

l. Fasos, Fasum, & RTH Publik

m. Cagar Alam dan Cagar Budaya

n. Kantor Pem, Pemda, & Desa

o. Penataan Permukiman Kumuh Perkotaan, Konsolidasi Tanah.

p. Prasarana Pendidikan Pem. / Pemda

q. Prasarana OR Pem. / Pemda

r. Pasar umum, & Lap. Parkir umum

Proses pembebasan tanah dilakukan dengan musyawarah. Harga ganti rugi tanah mengacu pada

ketetapan Tim Penilai (Apraisal) yang independent. Bila negosiasi buntu (pemilik tanah yang

tidak setuju dengan harga ganti rugi), Pemerintah dapat menempuh konsinyasi uang ganti rugi

dan pencabutan hak.

C. Pembebasan Tanah untuk Kepentingan Swasta

Utk Real estate, Industri, dll :

Pengadaan tanahnya didahului dengan ijin lokasi (ijin membebaskan tanah pada lokasi yang

sesuai dengan rencana tata ruang).

Pembebasan tanah dilakukan melalui jual beli.

Perlu diperkenalkan bentuk penyertaan modal bagi pemilik tanah (tanpa menjual tanah).

D. Instrumen Pengembangan Tanah

A. Instrumen Perencanaan

Pembangunan memilki Hak Monopoli Perencanaan Tata Ruang :

1. RTRW, RDTR + Aturan Zonasi (zoning regulation), RTBL

2. Promosi maupun pembatasan pemb. pd kws ttt (promoting or limiting growth), dsb.

B. Instrumen Perpajakan

1. Pajak Penjualan Properti (Pph Penjualan Properti)

2. PBB

3. BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan)

4. Pajak Kenaikan Nilai Tanah

5. Pajak Hak Membangun (Tax on Building Rights)

6. Pajak/Denda Thd Kapling Kosong

7. Pembebasan Pajak bila dijual ke Pem.

8. Retribusi Pemb. Utilitas Kota (Betterment Charges)

C. Instrumen Pasar

1. Bank Tanah

2. Tukar Menukar Tanah Pem. & Swasta

3. Kerjasama Membangun (KSO, BOT)

4. Kasiba & Lisiba

5. Konsolidasi Tanah

6. Penyiapan Utilitas

7. Land Pooling

8. Transfer Hak Membangun (Transfer of Development Rights)

D. Instrumen Administrasi

1. Nasionalisasi Penguasaan Tanah

2. Pengadaan Tanah Utk Prasarana dikaitkan dg Ijin Membangun

3. Pembatasan Luas Pembebasan / Pengusaan Tanah

4. Pembatasan Hak Membangun pd Kws Kritis (melalui disinsentif pelayanan)

5. Penyitaan Tanah Demi Kepentingan Umum (Eminent Domain)

6. Aturan Pemecahan Bidang Tanah (subdivision control)

7. Ijin – Ijin Pemanfaatan Tanah : Ijin Prinsip, Ijin lokasi, Ijin Rencana Tapak, Ijin Perubahan

Penggunaan Tanah, IMB.

8. Larangan Penelantaran Tanah

9. Ijin Pemanfaatan Bangunan

10. Hak Prioritas Membeli Tanah (Pre-emption Right)

E. Instrumen Keuangan

1. Pinjaman Dana Pengadaan Tanah

2. Subsidi Bagi Ekonomi Lemah

3. Ganti Rugi dlm Bentuk Saham

Pertemuan ke -15

“Instrumen Pengembangan Tanah”

A. Pemenuhan kapling perumahan umumnya ditempuh dengan PEMECAHAN BIDANG TANAH

(Land Subdivision). Pengkaplingan ini perlu dikendalikan agar tidak terjadi pemukiman

kumuh baru.

B. Penyediaan Kavling Perumahan yang Diharapakan :

1. Pengembangan Tanah memperhatikan kesehatan, kenyamanan, & keamanan

lingkungan (Amenity).

2. Tersedia sarana air bersih, saluran pembuangan limbah, drainase, & tidak banjir.

3. Pembangunan jalan sesuai standar & menyambung dengan jaringan jalan yang sudah

ada.

4. Utk menghindari Pemb. Perumahan yang terselubung dan merugikan negara, karena :

- tanpa ijin lokasi,

- tanpa SK HGB Induk, tanpa uang Pemasukan ke Negara,

- menghindari pajak Pph perusahaan.

C. Instrumen Pengendalian Pengkavlingan

Perijinan : Ijin lokasi dan Ijin Perub. Penggunaan Tanah

Pengukuran kapling hanya dilayani setelah ada Site Plan / Rencana Tapak yang disetujui

oleh instansi terkait (Kimpraswil/Pemukiman, Bappekab/ko, & BPN) atau oleh

Bupati/Walikota.

Pengendalian Peralihan Hak Atas Tanah.

Pengembangan melalui KASIBA, LISIBA, Perpajakan Tanah, Konsolidasi tanah, Bank

Tanah.

D. KASIBA (Kawasan Siap Bangun) & LISIBA (Lingkungan Siap Bangun)

KASIBA : Suatu kawasan yang dipersiapkan untuk pembangunan Perumahan skala besar

dilengkapi prasarana jalan & lingkungan (jalan akses penghubung, jalan

lingkungan, RTH, utilitas, dsb.)

LISIBA : Suatu hamparan siap bangun skala lingkungan yang merupakan bagian dari Lisiba

(Kasiba terdiri atas beberapa Lisiba).

E. Pengelolaan KASIBA & LISIBA

Pengelola Kasiba : Badan tersendiri di Pemkab/Pemkot (misalnya BUMD atau kerjasama

dengan Badan Usaha Swasta)

Pengelola Lisiba : Masyarakat Pemilik tanah atau langsung oleh pengelola Kasiba Lisiba

dapat pula dibangun tunggal oleh masyarakat yang disebut Lisiba

berdiri Sendiri

F. Tugas Badan Penglola KASIBA

1. Menyiapkan RDTR dan RTBL dengan konsep hunian berimbang.

2. Membangun akses jalan & jalan lingkungan drainase, & Jaringan Utilitas (listrik, air bersih,

pembuangan sampah, telepon, hidran kebakaran, dsb).

3. Menyiapkan tanah untuk sarana lingkungan (pendidikan, perbelanjaan, kesehatan,

peribadatan, RTH, pemerintahan)

G. Tugas Badan Penglola LISIBA

1. Membangun kapling matang (siap bangun) sesuai RDTR & RTBL

2. Menjual kapling siap bangun dengan atau tanpa bangunan rumah.

3. Menyerahkan prasarana umum ke Pemkab / Pemkot.

Sumber : Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 32/PERMEN/M/2006

Kelebihan Kasiba/Lisiba Bagi Konsumen : Konsumen ada pilihan membeli tanah & rumah

atau tanah saja

Kekurangan Kasiba/Lisiba : Pembelian tanah kosong bila untuk tujuan investasi saja,

menghambat perkembangan lingk. / kawasan.

H. Tujuan Perpajakan Tanah

1. Tanah memberi manfaat kpd pemilik / pengguna

2. Tanah dpt menentukan kedudukan sosial pemiliknya

3. Pemilik memperoleh keuntungan krn harga tanah senantiasa naik.

4. Pajak tanah paling mudah dikelola krn tanah merupakan asset tdk bergerak

I. Jenis Pajak Tanah

PBB : pajak bagi yang memanfaatkan tanah & bangunan di atasnya

PPh Penjualan Tanah (dan Bangunan) : Pajak bagi yang menjual / melepaskan Tanah (&

Bangunan). tarif = 5 % x Harga Jual atau NJOP

Bea Perolehan Hak Atas Tanah & Bangunan (BPHTB) : Pajak bagi yg memperoleh Tanah

(& Bangunan) ; membeli, hibah, waris, dsb. tarif = 5 % (Harga Jual atau NJOP –

J. Fungsi Pajak Tanah

1. Fungsi Budgeter ; sumber pendptan Pem.

2. Fungsi Regulasi :

a. Mengendalikan harga tanah

b. Mengatasi tanah terlantar dan spekulasi tanah

c. Mendorong investasi

3. Fungsi Distribusi Pendptan

a. progresif sesuai pemanfaatan. Perlu diterapkan pula berdasarkan luas penguasaan

tanahnya.

b. Subsidi pajak untuk kelompok miskin

Pertemuan ke -16 & 17

“Instrumen Pengadaan dan Pengembangan Tanah”

Instrument pengadaan tanah :

A. Land consolidationKonsolidasi lahan merupakan perbuatan yang dilakukan untuk memperoleh kesepakatan dalam pengelolaan lahan. Konsolidasi lahan dibedakan menjadi 3 model :

1. Model pengumpulan tanah yang berserakanDapat dilakukan untuk orang yang memiliki banyak bidang tanah namun letaknya tersebar, sehingga kurang efisien penggunaanya. Konsolidasi dilakukan dengan mengumpulkan tanah-tanah yang tersebar tersebut menjadi satu, dapat dilakukan dengan tukar lokasi tanah. Contoh: lahan pertanian di Eropa dan Amerika.

2. Model konsolidasi dalam rangka pengkaplinganKonsolidasi dengan mengumpulkan beberapa tanah kosong, kemudian dipecah - pecah dalam bentuk kapling – kapling tanah untuk dijual sebagai kalpling siap bangun.

3. Model penataan kembali bidang tanah (Land Readjustment).Suatu lingkungan / kawasan dengan kondisi setiap individu memiliki bidang tanah yang bentuknya tidak beraturan dan tidak terdapat prasarana yang memadai serta pembangunan prasarana yang tidak memadai. Sehingga perlu adanya pengaturan bentuk kawasan tersebut, maka dilakukan konsolidasi lahan yaitu dengan memotong bagian lahan dari setiap pemilik kapling dengan presentase yang sama dan menggunakan potongan lahan tersebut dimanfaatkan untuk fasilitas / prasarana umum sehingga bidang – bidang tanah tertata jelas dan terbentuk lingkungan yang nyaman.

B. Land poolingMenyatukan beberapa bidang tanah yang sempit dalam 1 are sehingga menjadi 1 bidang tanah. Kemudian menggabungkan beberapa bangunan menjadi 1 bangunan bertingkat untuk bersama.Keuntungan : menambah RTH, tempat parkir, lahan semi public dan KDB.

C. Land sharingPengadaan tanah tidak dalam bentuk jual beli tanah namun kerjasama dalam pengelolaannya, missal : kerjasama antara pemilik tanah dengan pengembang / pemilik modal dengan kesepakatan adanya pembagian keuntungan sesuai perjanjian.

D. Transfer of Development RightsPemindahan hak untuk mengembangkan kuasa pengelolaan lahan karena lokasi tersebut dibatasi oleh peraturan yang mengikat, missal : lahan kawasan konservasi, lahan rawan kecelakaan, lahan disekitar lokasi penerbangan. Konsolodasi lahan berupa pemilik diberi hak

untuk membangun di lokasi lain, namun jika pemilik kuasa tidak berkehendak membangun maka kuasa tersebut dapat dijual ke pihak lain.

E. Land BankingKonsolidasi tanah yang diatur oleh pemerintah, pihak pemerintah mengelola tanah – tanah pada kawasan tersebut dan menyediakan dalam bentuk tanah siap bangun (seperti Kasiba & Lisiba untuk pembangunan perumahan).

Tujuan :a) instrument pengendali harga tanah.b) mengalihkan keuntungan kenaikan harga tanah dari swasta ke public.

Kebijakan yang dilakukan untuk melaksanakan bank tanah :a) hak istimewa untuk pembebasan tanah. b) RDTR sebagai arahan penguasaan tanah oleh lembaga bank tanah (Pemerintah).C) kelonggaran batasan luas penguasaan tanah, batasan waktu hak, dan kewajiban

pemanfaatan tanah.d) pengendali (pembekuan) harga tanah : melalui perpajakan serta mempersempit ruang

gerak tanah (pembatasan fasilitas pendukung tanah).

Fungsi :a) pembeli tanah.b) pemegang stok tanah. c) pengaman penyedia tanah.

Sifat : lembaga profit dengan control penuh oleh pemerintah, memiliki kewenangan pengadaan tanah.

Tantangan :a) berlawanan dengan system pasar bebas.b) perlu modal besar.c) selama tanah belum laku perlu pengamanan tanah agar tidak terjadi pendudukan liar.d) pihak swasta mencari tanah lain yang lebih murah.