RAB_BAB X

CV. MEKAR Analisis Ekonomi

10.1. Umum

Proyek penanggulangan banjir kali Boro dan saluran Pembuang Pucang Sawit

harus ditinjau dari sisi manfaat-nya bagi masyarakat atau pemerintah

sekitarnya baik dalam jangka pendek maupun jangka panjang.

Manfaat sendiri dapat dikelompokan menjadi dua jenis yaitu manfaat langsung

dan manfaat tak langsung. Manfaat langsung adalah manfaat yang segera dapat

dinikmati oleh masyarakat atau pemerintah secara langsung. Manfaat tak

langsung adalah manfaat yang dapat dirasakan tidak serta merta tetapi melalui

mata rantai keterkaitan ekonomi masyarakat itu sendiri. Bagian berikut akan

mengurai lebih rinci tentang berbagai manfaat yang dapat dirasakan dari

proyek penanggulangan banjir (Pompa Air Pintu Air Putat)

10.2. Manfaat Langsung

Manfaat langsung dapat didefinisikan sebagai suatu keuntungan yang secara

langsung dapat dinikmati, disaksikan atau dilihat. Dengan kata lain, manfaat

langsung adalah manfaat yang seketika terasa baik itu bersifat kuantitatif

(tangible atau dapat diukur dengan nilai uang) maupun kualitatif (intangible

atau tidak dapat diukur dengan nilai uang).

Dalam proyek drainase, yang dapat dikategorikan sebagai manfaat langsung

adalah hilangnya atau berkurangnya genangan dan banjir pada kawasan

tertentu, meningkatnya harga jual tanah akibat prospektus yang naik,

kenyamanan yang terasa lebih baik, dan sebagainya.

10.3. Manfaat Kuantitatif

Manfaat kuantitatif atau manfaat tangible atau manfaat yang dapat diukur

nilainya dengan uang dalam proyek drainase biasanya tidak mudah

diidentifikasi secara cermat. Hal ini disebabkan, kebanyakan dari proyek

drainase tidak segera dapat dioperasikan dalam seketika mengingat selalu

berkaitan dengan perilaku alam. Sekalipun tidak mudah diidentifikasi, manfaat

Laporan AkhirReview DED Pintu Air Putat X - 1


kuantitatif dari proyek drainase sangat bisa dirasakan terutama jika diukur

secara obyektif bukan persepsi.

Satu-satunya yang langsung dapat dikategorikan sebagai manfaat kuantitatif

dalam proyek drainase pada umumnya dan khususnya proyek penanggulangan

banjir Kali Boro dan saluran pembuang Pucang Sawit diantaranya adalah prospek

nilai jual tanah dan aset permanen dalam suatu kawasan dimana proyek tersebut

berada. Filosofi dari manfaat ini adalah bahwa suatu kawasan akan memiliki daya

tarik lebih bagi masyarakat jika kawasan tersebut memiliki tingkat kenyamanan

dan keamanan yang tinggi. Dan salah satu faktor kenyamanan yang ada adalah

adanya bebas banjir.

Nilai manfaat kuantitatif sendiri biasanya mudah dilihat kalau sudah diukur dalam

bentuk barometer-barometer finansial dan ekonomi. Beberapa barometer yang

sering digunakan adalah metode Benefit-Cost Ratio (BCR), Net Present Value

(NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan Pay-Back Period (PBP).

Misalnya, akibat dengan adanya proyek penanggulangan banjir Kali Boro dan

saluran pembuang Pucang Sawit ini, diharapkan terjadi kenaikan harga tanah atau

lahan yang sebelumnya tergenang dan terkena banjir menjadi bebas banjir.

Menurut survei data-data riwayat genangan dan pengamatan langsung di lapangan

diketahui bahwa total lahan yang tergenang di Surakarta untuk sub daerah

tangkapan Kampung Sewu seperti tercantum dalam Tabel 10.1. Dari Tabel

terlihat bahwa jumlah keseluruhan lahan yang tergenang mencapai 181.100 m2

atau 18,1 ha. Harga tanah pada lahan yang tergenang ini mengalami penurunan

seiring dengan penurunan kualitas lingkungan disekitarnya. Jika setelah adanya

proyek penanggulangan banjir diasumsikan lahan yang dapat dibebaskan dari

banjir mencapai 100 % maka dipastikan harga tanah akan naik secara signifikan.

Untuk melihat seberapa besar kenaikan yang terjadi dapat dianalogikan dengan

kenaikan prospektus tanah tiap tahunnya untuk lahan disekitarnya yang

sebelumnya tidak terkena banjir. Dengan membandingkan harga tanah tersebut

dengan tanah yang baru dibebaskan dengan banjir dapat diketahui prediksi nilai

jual tanah yang baru. Dengan mengetahui nilai jual tanah pasca proyek dengan pra

proyek maka nilai keuntungan riil dapat dihitung.

Metode pembandingan seperti di atas tampak logis walaupun terkesan terlalu

optimis. Sebagaimana diketahui bahwa peningkatan harga jual tanah tidalah serta

merta dapat dirasakan seketika begitu hasil proyek beroperasi bahkan andai



proyek sempurna 100 %. Kenaikan harga kenyataanya selalu membutuhkan

penyesuaian yang umumnya membutuhkan waktu beberapa tahun agar daya tarik

kawasan menjadi utuh. Sebagai angka lazim, penyesuaian biasanya berkisar

antara 3-5 tahun.

Sekarang, jika rata-rata harga tanah mengalami kenaikan 3% setelah bebas dari

banjir setelah mengalami masa penyesuaian (diambil 3 tahun dengan kenaikan 1 %

per tahun). Dengan menganggap harga dasar sama dengan nilai objek pajak saat ini

maka didapatkan harga prediksi tanah atau lahan pasca proyek seperti yang

tercantum dalam Tabel 10.1. Karena luas total ini terbagi dalam 3 (tiga) kelurahan

yang berbeda karakteristiknya maka dapat dipastikan tiap-tiap meter lahan akan

memiliki jenis harga yang berbeda.

Tabel 10.1 Perhitungan Prediksi Manfaat Kuantitatif Proyek Penanggulangan

Banjir

No KelurahanLuas tanah tergenang

(m2)

Harga tanah sebelum ada

proyek (Rp..)

Harga tanah sesudah ada proyek

(naik 3%). (Rp.)

Benefit(Rp.)

1 Sewu 138,600

47,805,920,000

49,240,097,600

1,434,177,600

2 Jagalan 33,000

15,381,280,000

15,842,718,400

461,438,400

3 Jebres 9,500

2,170,880,000

2,236,006,400

65,126,400

Total 181.100

65.358.080.000

67.318.822.400

1.960.742.400

Sumber : Hasil perhitungan konsultan,2008

Dari Tabel 10.1 terlihat bahwa prediksi benefit atau keuntungan untuk tahun ke-3

dapat mencapai nilai sekitar 1,9 milyar rupiah. Nilai sebesar ini hampir 1/4 dari total

biaya proyek yang diperkirakan mencapai 8 milyar rupiah lebih.

Tentu saja angka prediksi ini dapat terlalu fantastis, akan tetapi dengan melihat

percepatan perkembangan Kota Surakarta yang begitu pesat, angka tersebut masih

dalam skema realistis. Untuk itu berikut diberikan analisis lebih rinci dari sisi

finansial.

10.4. Perhitungan Biaya (Cost)

Biaya proyek meliputi biaya prakonstruksi, konstruksi dan operasional &

maintainance. Biaya ini dapat dikelompokkan menjadi dua : biaya tetap (fixed



cost), terdiri dari biaya prakonstruksi dan biaya konstruksi dan biaya variabel yang

merupakan biaya O&M.

a. Biaya persiapan (Pra Konstruksi)

Biaya prakonstruksi meliputi seluruh biaya yang dikeluarkan oleh pihak

pemilik termasuk biaya pembebasan lahan dan pesangon untuk

pengosongan lahan (tanah negara yang ditempati penduduk).

Total biaya pada persiapan (pra konstruksi) sebesar Rp. 250.500.000

Tabel 10.2. Biaya persiapan tahap pra kontruksi

No Uraian Biaya (Rp)

1 Pembebasan lahan/pesangon 250.500.000,-

Total 250.500.000,-

Sumber : hasil perhitungan tim konsultan, 2008

b. Biaya Investasi

Biaya investasi penanggulangan banjir Kali Boro dan Pucang sawit meliputi

pembangunan stasiun pompa di pintu air Putat dan pembuatan saluran

penghubung antara kali Boro dengan saluran drainase Pucang Sawitt.

Tabel 10.3. Perhitungan biaya investasi

PINTU AIR PUTATNo Pekerjaan Biaya (Rp)

1Persiapan

28.547.431,90

2Rumah pompa, Saluran pembuangan

2.363.373.886,81

3Mekanikal dan elektrikal

2.830.800.000,00

Total 1 6.159.954.594,04

Dibulatkan 6.159.954.000,00

Saluran Penghubung Pucang Sawit – K.Boro

No. Pekerjaan Biaya (Rp.)

1 Persiapan 28.547.431,90

2 Pendalaman Saluran 2.346.647.052,61

Total 22.375.194.484,51

Dibulatkan2.375.194.000,00

Total 1 + 2 = Rp. 8.357.707.000

Sumber hasil perhitungan tim konsultan, 2008Laporan AkhirReview DED Pintu Air Putat X - 4


c. Biaya operasional dan pemeliharaan

Biaya operasional dan pemeliharaan baru mulai dihitung tahun ke-2 sampai

masa ekonomis proyek.

Komponen biaya operasi dan pemeliharaan seperti terdapat dalam Tabel

10.4. Besarnya biaya operasional dan perawatan ini diasumsikan mengalami

kenaikan 12 % per tahun.

TabeI 10.4. Biaya Operasional Dan Pemeliharaan

No Uraian Biaya (Rp.)1 Biaya operasional dan perawatan

pompa dan genset per tahun Pintu air putat 60.415.000,00

total 60.415.000,00Sumber: Hasil perhitungan konsultan,2008

10.5. Perhitungan Profit

Perhitungan profit dihitung mulai pada tahun ke-3 sebagai profit perdana (initial

profit). Selanjutnya profit dianggap mengalami kenaikan sebesar 5 % per tahun.

Tabel. 10.5. Perhitungan Pendapatan

No Uraian Income (Rp.)

1 Prospek nilai jumlah objek pajak 1.960.742.400

2 Reduksi biaya perawatan berkala 100.000.000,00

Total 2.060.742.400,00

Sumber: hasil perhitungan tim konsultan,2008

10.6. Analisis Biaya-Manfaat (Benefit-Cost Analysis)

Benerapa metode yang sering digunakan adalah metode BCR dan IRR.

10.6.1. Benefit Cost Ratio (BCR)

BCR merupakan salah satu metode evaluasi yang banyak digunakan pada proyek-

proyek pada sektor publik karena metode ini dianggap mampu mengkalkulasi tidak

hanya corporate cost namun juga social cost.



Persamaan yang digunakan untuk menggunakan BCR dari suatu proyek adalah

sebagai berikut :

BCR =

Keterangan:

Bt = Benefit yang diterima oleh pembangunan menurut nilai sekarang

Ct = Cost yang dikeluarkan oleh pembangunan menurut nilai sekarang

Kondisi BCR jatuh pada dua nilai yaitu ≥1 atau <1. Nilai BCR ≥ 1 menunjukan

bahwa proyek masih memiliki nilai ekonomis yang baik dikarenakan masih ada

selisih profit yang didapat. Sedangkan BCR < 1 menunjukan proyek akan

dianggap kurang liquid paling tidak untuk jangka waktu umur ekonomisnya.

Tabel 10.6. Perhitungan NPV dan BCR

No Discount Rate BCR

1 0.10 9,7

Sumber: Hasil perhitungan Tim Konsultan, 2008·

Berdasar asumsi perhitungan kelayakan ekonomi dengan menggunakan metode

BCR didapat nilai BCR sebesar 9,7 yang berarti menunjukkan proyek mempunyai

nilai ekonomis yang baik.

10.6.2. Internal Rate of Return (IRR)

Jika metode PBP menghasilkan jangka waktu pengembalian impas, maka

IRR menunjukan pada tingkat suku bunga berapa NPV bernilai positif dan

BCR lebih dari 1 selama kurun waktu umur ekonomis proyek.

Asumsi yang digunakan :- Proyek penanggulangan banjir berhasil- Harga tanah naik 3% setelah bebas banjir- Profit pertama pada tahun ke-3, dan tahun selanjutnya kenaikan nilai profit sebesar 5%- Umur rencana proyek 25 tahun



Tabel 10.7. Perhitungan IRR

Sumber: Hasil Perhitungan Tim Konsultan, 2008

Dari Tabel 10.7 dapat disimpulkan bahwa pada tingkat suku bunga 10 % proyek

bersifat mempunyai nilai ekonomis yang baik, hal tersebut ditunjukkan dengan

nilai IRR 13,40% lebih besar dari suku bunga (10%).

10.7. Manfaat Kualitatif

Disamping manfaat kuantitatif, manfaat lain yang dapat dirasakan dengan adanya

proyek penanggulangan banjir Kali Boro dan Pucang Sawit adalah manfaat

kualitatif. Berbeda dengan manfaat kuantitatif yang mudah diterjemahkan dalam

bentuk besaran moneter, manfaat kualitatif cenderung persepsional dan subyektif.

Akan tetapi sekalipun persepsional dan subyektif, manfaat kualitatif tetap secara

jelas dapat dirasakan.

Beberapa manfaat yang termasuk dalam kategori kualitatif diantaranya adalah

kenyamanan, efisiensi masyarakat, Nilai guna, aksesibilitas kawasan dan

kebersihan.

a. Kenyamanan

Kenyamanan biasanya bersifat psikologis. Namun sebagaimana halnya



dengan keamanan, kenyamanan akan cepat berubah dari kondisi persepsi

menjadi preferensi. Preferensi inilah yang sebenarnya menjadi tolok ukur

sebenarnya karena preferensi biasanya lebih konkret dan terukur.

Banjir yang dibebaskan dari sub sistem Kali Boro dan Pucang Sawit tentu

akan memberikan kenyamanan bagi penghuninya. Kenyamanan ini akan

memicu gaung yang lebih besar lagi terhadap seluruh aspek kehidupan

masyarakat sekitar seperti rasa percaya diri, nilai produktifitas dan

ketenangan bertempat tinggal.

b. Efisiensi Masyarakat

Banjir bagaimanapun akan menyebabkan efisiensi masyarakat penghuni

suatu kawasan yang terkena dampaknya akan menurun. Akibat banjir,

sarana dan prasarana transportasi menjadi tidak efektif, aktivitas akomodasi

menjadi terhambat dan dibutuhkan energi lebih untuk melakukan aktivitas

tertentu.

Inefesiensi ini dalam jangka panjang akan menyebabkan akumulasi biaya

sosial yang harus ditanggung penghuni kawasan tersebut. Dampak yang

lebih serius adalah munculnya kelesuan ekonomi dan menurunnya kualitas

hidup masyarakat.

Beberapa inefisiensi yang dirasakan oleh penduduk di kawasan sub sistem

Kali Boro dan Pucang Sawit diantaranya adalah:

biaya transportasi dan akomodasi yang lebih mahal

hilangnya waktu secara signifikan akibat hambatan banjir

meningkatnya biaya kehidupan sehari-hari sebagai

kompensasi terhadap kebutuhan energi yang lebih

Dengan adanya pembebasan banjir dari kawasan oleh proyek

penanggulangan banjir diharapkan efisiensi masyarakat mengalami

peningkatan melalui:

hilangnya hambatan transportasi dan akomodasi

ketepatan waktu terutama bagi usia produktif

pengeluaran rumah tangga yang dapat ditekan



c. Nilai Guna Properti

Banjir atau genangan juga menyebabkan nilai guna properti baik yang

bergerak (alat transportasi) maupun yang permanen (rumah, gedung dan

isinya) mengalami penurunan. Resiko tingkat kerusakan properti menjadi

semakin tinggi akibat proses hidrokorosi dari genangan yang ada. Sekalipun

dalam jangka pendek kurang terlihat pengaruhnya, namun lambat tapi pasti

potensi resiko kerusakan ini akan terlihat nyata untuk kurun waktu beberapa

tahun.

Pembebasan atau penanggulangan banjir di sub sistem Kali Boro dan Pucang

Sawit diharapkan dapat mengurangi potensi resiko kerusakan seperti itu.

Dengan resiko kerusakan mengecil, depresiasi suatu aset dapat ditekan

lajunya dan dipastikan usia properti menjadi lebih lama.

d. Aksesibilitas Kawasan

Suatu kawasan yang bebas banjir biasanya memiliki kemudahan untuk

mencapainya ketimbang kawasan yang sering terkena banjir. Banjir

seringkali mempengaruhi ketahanan fisik prasarana kota menjadi lebih

mudah rapuh. Prasarana yang rapuh tentu mengurangi aksesibilitas kawasan

terhadap kawasan lainnya.

Jika aksesiblitas juga dapat diukur dari sisi mobilitas penduduk, maka

kawasan yang sering terkena banjir jelas memiliki mobilitas orang yang lebih

kecil ketimbang kawasan tanpa banjir. Terutama karena disebabkan daya

tariknya yang menurun bahkan hilang.

Kawasan Kali Boro dan Pucang Sawit dan sekitarnya-terutama yang sering

terkena banjir-umumnya kurang diminati oleh penduduk. Penduduk lebih

suka bergeser ke arah lokasi yang lebih "kering". Secara langsung, aktivitas

tersebut mengurangi aksesibilitas kawasan Kali Boro dan Pucang Sawit dan

sekitarnya.

e. Kebersihan dan Kesehatan

Tentu, dampak yang terasa dari banjir adalah munculnya kesan kotor dan

kumuh. Genangan banjir juga menyebabkan tumbuhnya berbagai bakteri

dan kuman semakin menyebar. Jika dibiarkan, dalam jangka lama akan

mempengaruhi kualitas kesehatan dan kebersihan lingkungan dan



penduduknya.

Sekalipun belum ada data akurat tentang seberapa besar dampak banjir dan

genangan terhadap warga Kali Boro dan Pucang Sawit dan sekitarnya,

namun standar kesehatan secara umum memberikan kepastian bahwa

kualitas lingkungan yang menurun pastilah secara langsung berdampak pada

kualitas kesehatan masyarakatnya.

10.8. Manfaat Tak Langsung

Manfaat tak langsung dapat diartikan sebagai manfaat dari satu proyek yang dapat

dirasakan tidak serta merta dan seketika. Dari pengertian ini, manfaat langsung

secara implisit dapat juga disebut manfaat jangka panjang (long term benefit).

Gambar 10.1 Sirkulasi Komponen Manfaat adanya Proyek Penanggulangan Banjir

di Kali Boro dan Pucang Sawit

Berbeda dengan manfaat langsung yang telah diurai sebelumnya, manfaat tak

langsung biasanya dapat dirasakan bukan oleh individu tetapi bersifat kolektif.

Misalnya, dengan meningkatnya harga jual tanah baru setelah ada proyek

pembebasan banjir di Kali Boro dan Pucang Sawit, dalam jangka panjang secara

pasti akan mempengaruhi juga daya beli masyarakat. Daya beli masyarakat, bukan

individu, tentu akan mempengaruhi kondisi perekonomian suatu daerah atau kota.

Pada akhirnya nanti akan berdampak lebih luas kepada perekonomian Nasional.

Namun manfaat tak langsung karena bersifat kolektif biasanya lebih berarti bagi



para pengambil kebijakan ketimbang bagi masyarkat suatu daerah. Hal ini

disebabkan pengambil kebijakan pada umumnya memiliki program-program

pendamping yang sifatnya melengkapi program yang ada.

Jadi proyek penanggulangan banjir Kali Boro dan Pucang Sawit diharapkan dapat

memicu gairah ekonomi yang lebih luas bagi kota surakarta melalui peningkatan

daya beli masyarakat dan peningkatan kualitas hidupnya. Ke depan, dalam skala

yang lebih luas, manfaat ini pada akhirnya akan kembali ke masyarakat pula

melalui berbagai kemudahan dan kemajuan yang diberikan oleh perkembangan

kota yang pogresif.


RAB_BAB X

Documents

Transcript of RAB_BAB X