Studi Kelayakan Bisnis

Proposal Perumahan “Medina Residence”

Oleh:

Muhammad Ihsan/ 201010160311116

Muh Gulbuldin/ 201010160311111

Richlas Ardianshah/20101016011148

Qholiq Aziz/201010160311139

Gayuh Sucitra/ 201010160311400

JURUSAN MANAJEMEN

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG

I. Executive Summary

II. Latar Belakang Proyek Perumahan (Proper)

a. Sejarah Proper

b. Konsep Proper

III. Aspek Sosial & Environment

a. Lokasi Proper

b. Demografi

c. Kependudukan

d. Fasilitas Umum

IV. Aspek Aspek Perijinan (Legalitas)

a. Perijinan Project

b. Rekomendasi dari Pihak Terkait

V. Aspek Pemasaran

a. Potensi & Segmentasi Pasar

b. Markeing Strategy

c. Project Utility

d. penilaian Kelayakan pemasaran

VI. Aspek Manajemen dan SDM

a. Aspek Manajemen

b. Manajemen Pembangunan Proyek

c. Manajemen Sumber Daya Manusia

VII. Aspek Keuangan Proyek

a. Proyeksi Biaya Pembangunan

b. Sumber Dana

c. Proyeksi Penjualan

d. Rencana Cash Flow

VIII. Aspek Teknis

a. Tahap Persiapan

b. Tahap Konstruksi

c. Tahap Operasional

d. Equipments

IX. Kesimpulan

I. Executive Summary

Lokasi Proper : Perumahan Medina Residence

Peruntukan : Pembangunan 41 unit Rumah Tinggal Type.36/60 m2

Luas Lokasi : 4.593 m2

Luas Kavling : 2.700 m2 (40%)

Jumlah Unit : 42 unit rumah tinggal T.36/60m2

Periode Project : 10 Bulan

Nilai Penjualan : Rp. 10.500.000.000,-

Modal Sendiri : Rp. 4.476.300.000,-

Pinjaman/Investment : Rp. 4.500.000.000,-

Keuntungan : Rp. 1.523.700.000,-

Developer : Kelompok 8

II. Latar Belakang Proyek Perumahan (Proper)

a. Sejarah Proper

Proyek perumahan “Medina Residence” ini diinisiasi oleh Kelompok 8 dan sebagai

pengembang PT. Sentra Inovasitama untuk mengembangkan Lokasi Tanah Kosong yang

berlokasi di daerah yang cukup strategis di daerah Joyogrand, Malang. Proper yang

merupakan proyek bersama antara dua perusahaan ini, dimaksudkan untuk mengoptimalkan

resources yang dimilki terutama pada aspek utilitas “Land Development” dan penciptaan

Added Value bagi Stakeholders.

b. Konsep Proper

Kebijakan Pemerintah khususnya Pemerintah Daerah yang mendorong peran swasta dalam

penyediaan perumahan bagi masyarakat.

Konsep Pembangunan Proper ini mengacu kepada : Pengembangan Lokasi menjadi Cluster

Perumahan yang memenuhi kriteria perumahan untuk masyarakat berpenghasilan menengah

ke atas dengan nuansa Asri, ramah lingkungan dan Minimalis. Permbangunan akan

dilaksanakan secara bertahap dengan sistem indent dgn target penyelesaian 42 unit rumah

dalam waktu 6 bulan. Mengutamakan efisiensi dan efektifitas dalam pembangunan serta

melibatkan masyarakat setempat dalam pekerjaan konstruksi rumah.

III. Aspek Sosial & Environment

a. Lokasi Proper

Terletak di Joyogrand, Kec. Lowokwaru , Kota Malang, Sesuai SHM No. 144/Joyogrand

seluas 2.515 m2, an. Bambang Sulistio dibeli oleh Subiyanto, beralamat di Joyogrand Malang

Rp. 427.500.000,- pada November 20012 di KPKNL Serpong.

Proper terletak di daerah pemukiman yang telah padat, daerah bebas banjir dan hanya

sekitar 800 m sebelah Tenggara dari lokasi perumahan Vila Bukit Tidar dan beberapa real

estate lainnya.

b. Demografi

Demografi Kota Malangterletak di Provinsi Jawa Timur. Dengan luas wilayah 252,10 km2,

Malang merupakan kota besar dan terpenting di Provinsi Jawa Timur serte kedua terbesar

Provinsi Jawa Timur.

c. Kependudukan

Jumlah penduduk kota Malang mengalami peningkatan setiap tahunnya dimana hal ini dapat

dilihat pada tabel berikut yang menunjukkan jumlah penduduk sejak tahun 2005 – 2011 serta

tingkat pertumbuhan penduduk per tahunnya untuk periode 2005 – 20011.

Tabel 1: Pertumbuhan Penduduk Kota Malang 2005 - 2011

Tahun (jiwa) Laki-laki (jiwa) Perempuan (jiwa) Jumlah (jiwa)

2005 397.829 400.275 798.104

2006 402.818 404.318 807.136

2007 407.959 404.485 812.444

2008 404.664 411.973 816.637

2009 406.755 414.102 820.857

2010 404.553 415.690 820.243

2011 407.144 417.714 824.858

Sumber : http://malangkota.bps.go.id

Dengan rata-rata pertumbuhan penduduk 2,67% dalam kurun waktu 8 tahun, maka

kebutuhan akan perumahan, sarana dan fasilitas pun akan turut meningkat.

d. Fasilitas Umum

Lokasi proyek ini cukup strategis untuk kelas masyarakat berpenghasilan menengah ke

atas. Lokasi Proper dekat dengan sejumlah fasilitas publik antara lain : Pasar Tradisional,

Bank, Restorant, Pusat Perbelanjaan, Rumah Sakit, Sarana Pendidikan dan terakses oleh

Angkutan Umum. Access jalan masuk ke proyek cukup padat, namun masih dalam tahap

pelebaran sehingga dapat memadai sebagai sarana lalu lintas jalan utama perumahan.

Fasilitas Umum:

Masjid : 300 m

Kantor Kecamatan : 500 m

Puskesmas : 600 m

Sarana Pendidikan SD,SMP,SMU : 500 m

Pasar Tradisional : 700 m

Bank Permata, Bank Niaga,

Mandiri, BNI, BRI : 2 km

Jaringna Listrik : ada

PDAM : ada

Telepon : ada

Berdekatan dgn lokasi proper :Perum River Village (Vila Bukit Tidar) dan Graha

Dewata

IV. Aspek Aspek Perijinan (Legalitas)

Pekerjaan Penyelesaian Proper “Medina Residence” diharapkan dapat terlaksana sesuai

time schedule yang direncanakan, sehingga aspek Legalitas menjadi sangat penting & perlu

dipastikan terpenuhi sesuai peraturan yang berlaku untuk mengantipasi adanya potensi

masalah hukum.

a. Perijinan Project

Ijin IPPT : Proses

S.I.U.P : 08061 / 1.824.271

Site Plan : 10.10.72.03.00687

S.K.D.P : 58 / 1.824

Kep. Hum dan HAM : AHU – 90996.AH.01.01. Tahun 2008

T.D.P : 09.03.1.51.59339

N.P.W.P : 02.837.624.2-017.000

Bukti Penguasaan Lahan : SHM sesuai point IV. A.

IMB Induk : Proses

Rekomendasi PLN : Proses

Rekomendasi PDAM : Proses

Keterangan Bebas Banjir : Proses

V. Aspek Pemasaran

a. Potensi & Segmentasi Pasar

Kebutuhan akan perumahan yang representatif menjadi hal yang sangat urgent bagi setiap

masyarakat/keluarga. Dan Lokasi proper Medina diharapkan dapat memenuhi kebutuhan

masyakat kelas menengah tersebut. Hal ini disebabkan karena Lokasi Proper berada di posisi

yang cukup strategis salah satunya disebabkan oleh banyak real estate yang berada di

sekitar lokasi proper. Kawasan real estate di sekitar lokasi proper tersebut dihuni oleh

masyarakat/populasi kelas menengah ke atas dengan pendapatan perkapita yang terus

meningkat setiap tahun.

Dengan kondisi seperti tersebut di atas, dapat diperkirakan bahwa pemilihan segmen pasar

menengah ke atas cukup memadai untuk diperhitungkan.

b. Marketing Strategy

Strategi pemasaran yang akan digunakan adalah dengan mengaplikasikan strategi marketing

mix yakni dengan memanfaatkan media promosi secara intensif. Media promosi antara lain

dengan menggunakan Attractive Leaflet, Brosur, Balon Promosi, Pemasangan spanduk serta

umbul-umbul, dan door to door ke Institusi yang dianggap potensi untuk kelas proper “Medina

Residence”.

Hal yang dapat dilakukan untuk dapat mempercepat penjualan Proper “Medina Residence” ini

adalah menemukan target market yang memiliki pendapatan tetap dan tidak terganggu akan

situasi dan kondisi perekonomian Indonesia.

Jaringan luas adalah salah satu asset penting dari PT BSA. Melalui jaringan ini, PT BSA telah

memiliki potensial buyer yang berasal dari salah satu institusi pemerintah.

c. Project Utility

Berdasarkan stretegi pemasaran dan data yang diperoleh, maka pemanfaatan lahan untuk

pengembangan pembangunan rumah dapat lebih optimal dalam periode waktu satu tahun.

Utilitas/jaringan yang ada disekitar lokasi antara lain jaringan Listrik PLN, Telkom, PDAM dan

jaringan pendukung lainnya.

d. Tehnik penilaian Kelayakan pemasaran (kriteria penilaian )

Guna memudahkan penilaian dari kelayakan pemasaran perlu dibuat daftar penilaian

sebagai berikut :

Catatan :

1. Kriteria kuat : 0,7 : 0,8 : 0,9 : 1,0

2. Kriteria sedang : 0,5 : 0,6

3. Kriteria lemah : 0,0 : 0,1 : 0,2 : 0,3 : 0,4

Total nilai bobot yang terbesar menunjukkan dukungan yang kuat pada keberhasilan

pemasaran atau kegagalan, sehingga dapat dibuat lebih lengkap dan obyektif dari berbagai

aspek pemasaran yang ada.

No Item yang dinilai Kuat sedang lemah

1 S D M 0.7

2 Persaingan 0.6

3 Konsumen 0.6

4 Teknologi 0.5

5 Model/Trend 0.7

6 Armada Sales 0.5

7 Promosi 0.8

8 Mutu Produk 0.4

9 Peraturan Pemerintah 0.5

10 Lingkungan Bisnis 0.6

11 Ketersediaan bahan 0.4

12 Rencana Pemasaran 0.7

13 Margin Laba 0.5

14 Ketersediaan Dana 0.8

15 Sitem Manajemen 0.6

16 Pangsa Pasar 0.5

17 Manajer Pemasaran 0.7

18 Penetrasi Pasar 0.4

Total Bobot 4.4 5.6 1.2

Dengan melihat kelayakan pemasaran diatas maka dapat ditarik kesimpulan bahwa proyek ini

layak untuk dilakukan.

VI. Aspek SDM

a. Pengertian Aspek Manajemen

Aspek manajemen dan organisasi merupakan aspek yang cukup penting dianalisis

untuk kelayakan suatu usaha. Karena walaupun suatu usaha telah dinyatakan layak untuk

dilaksanakantanpa didukung dengan manajemen dan organisasi yang baik, bukan tidak

mungkin akanmengalami kegagalan.Baik menyangkut masalah SDM maupun menyangkut

rencana perusahaan secarakeseluruhan haruslah disusun sesuai dengan tujuan perusahaan.

Tujuan perusahaan akan lebihmudah tercapai jika memenuhi kaidah-kaidah atau tahapan

dalam proses manajemen. Proses manajemen atau kaidah ini akan tergambar dari masing-

masing fungsi yang ada dalam manajemen.Masing-masing fungsi tidak dapat berjalan sendiri-

sendiri, akan tetapi harus dilaksanakan secara berkesinambungan, karena kaitan antara satu

fungsi dengan fungsi lainnya sangat erat. Apabila salah satu fungsi tidak dapat dijalankan

secara baik, maka jangan diharapkan tujuan perusahaan dapat tercapai. Untuk keperluan studi

kelayakan bisnis yang perlu dianalisis adalah bagaimana fungsi-fungsi manajemen seperti

perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan danpengawasan diterapkan secara benar.

Adapun fungsi-fungsi manajemen tersebut dapat diuraikan sebagai berikut:

1. Perencanaan (Planning)Perencanaan adalah proses menentukan arah yang akan ditempuh

dan kegiatan-kegiatan yang diperlukan untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan. Dalam

proses ini ditentukan tentang apa yang harus dilakukan, kapan dan bagaimana melakukannya

serta dengan caraa pa hal tersebut dilaksanakan.

2. Pengorganisasian (Organizing) Pengorganisasian adalah proses mengelompokan kegiatan-

kegiatan atau pekerjaan-perkerjaan dalam uni-unit. Tujuannya adalah supaya tertata dengan

jelas antara tugas,wewenang dan tanggung jawab serta hubungan kerja dengan sebaik

mungkin dalambidangnya masing-masing

3. Pelaksanaan (Actuating) Menggerakkan atau melaksanakan adalah proses untuk

menjalakan kegiatan/pekerjaan dalam organisasi. Dalam menjalakan organisasi para

pimpinan/manajer harus menggerakkan bawahannya (para karyawan) untuk mengerjakan

pekerjaan yang telah ditentukan dengan cara memimpin, memberi perintah, memberi petunjuk

dan memberi motivasi.

4. Pengawasan (Controlling) Pengawasan adalah proses untuk mengukur dan menilai

pelaksanaan tugas apakah telah sesuai dengan rencana. Jika dalam proses tersebut terjadi

penyimpangan, maka akan segera dikendalikan.

b. Manajemen Pembangunan Proyek

Manajemen proyek adalah sistem untuk merencanakan, melaksanakan dan

mengawasi pembangunan proyek dengan efisien. Pembangunan proyek harus dapat

menyusun rencanapelaksanaan proyek dengan mengoordinasikan berbagai akivitas atau

kegiatan proyek danpengunaan sumber daya agar secara fisik proyek dapat diselesaikan tepat

waktu.Untuk itu perlu dibuat suatu bentuk organisasi agar program-program yang ada

berjalandengan lancar. Organisasi proyek merupakan suatu cara yang efektif untuk

menyatukan orangdan sumber daya fisik yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu proyek

tertentu dengan waktuyang terbatas.Pada umumnya setiap proyek yang relatif besar meliputi

tiga tahapan, yaitu perencanaan,penjadwalan dan pengawasan atau pengendalian.

Perencanaan Proyek

Rencana proyek menggambarkan mengapa dan bagaimana suatu proyek dilaksanakan.Dalam

melaksanakan proyek perlu dianalisis rencana kerja yang meliputi: jenis

pekerjaan(aktivitas), waktu penyelesaian, tenaga pelaksana, peralatan dan anggaran. Dalam

perencanaanproyek biasanya digunakan bantuan teknik seperti Bagan Gantt (Gantt Chart)

atau diperluas

c. Manajemen Sumber Daya Manusia

Selanjutnya perlu dianalisis adalah kesiapan perusahaan yang berkaitan dengan manajemen

sumber daya manusia mulai dari pengadaan sampai pada penempatannya di jabatan tertentu

untuk menjalankan kegiatan perusahaan. Manajemen sumber daya manusia merupakan suatu

konsep yang bertalian dengan kebijaksanaan, prosedur dan praktik bagaimana mengelola atau

mengukur orang dalam perusahaan untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan. Manajemen

sumber daya manusia dapat dijabarkan dalam fungsi manajerial yang meliputi perencanaan,

pengorganisasian, pengarahan, pengawasan dan fungsi operatif yang meliputi pengadaan,

kompensasi, pengembangan, integrasi, pemeliharaan dan pemutusan hubungan kerja.

Analisis Jabatan

Komponen organisasi yang paling penting adalah pekerjaan atau jabatan. Untuk

mencapai tujuan, organisasi perlu menetapkan jenis-jenis pekerjaan yang harus dilaksanakan.

Pihak manajemen dan khususnya manajemen sumber daya manusia mutlak perlu mempunyai

keterangan-keterangan yang lengkap dan tepat mengenai semua jabatan untuk melaksanakan

tiapfungsi operatif dengan baik. Keterangan-keterangan jabatan tersebut diperoleh dari

analisis jabatan. Analisis jabatan adalah merupakan suatu proses untuk mempelajari dan

mengumpulkan berbagai informasi yang berhubungan dengan suatu jabatan. Untuk itu kita

perlu mengetahui pekerjaan-pekerjaan apa saja yang harus dikerjakan, bagaimana

mengerjakannya dan mengapa pekerjaan itu harus dikerjakan.Jadi, analisis jabatan dapat

diartikan suatu proses yang sistematis untuk mengumpulkan,menganalisis dan mensintesiskan

data jabatan. Dari analisis jabatan akan diperoleh uraian jabatan dan spesifikasi jabatan.

Uraian jabatan memuat keterangan yang lengkap, singkat, jelasdan konsisten mengenai suatu

jabatan.Uraian jabatan memuat hal-hal sebagai berikut:

1. Identitas jabatan

2. Fungsi jabatan

3. Uraian tugas

4. Wewenang

5. Tanggung jawab

6. Hubungan kerja

7. Bahan, alat dan mesin yang digunakan

8. Kondisi kerja

Sedangkan spesifikasi jabatan atau persyaratan jabatan memuat syarat-syarat

minimum yangharus dipenuhi oleh seseorang agar dapat melaksanakan jabatan tertentu

dengan baik.Persyaratan jabatan memuat antara lain;

1. Persyaratan pendidikan

2. Persyaratan pelatihan

3. Persyaratan pengalaman

4. Persyaratan psikologi

5. Persyaratan khusus

Informasi analisis jabatan bisa berguna bagi perencanaan sumber daya manusia,

orientasi, pelatihan dan pengembangan, penilaian pelaksanaan pekerjaan, perencanaan karier,

kompensasi,keselamatan dan kesehatan pegawai, serta hubungan ketenagakerjaan,

restrukturisasi organisasi/perusahaan, desain pekerjaan, program pengembangan kualitas.

Untuk lebih jelasnya bisa dilihat dalam gambar berikut ini.Dalam proyek baru tentunya belum

bisa melakukan analisis jabatan, tetapi dapat melakukan perancangan jabatan (job design)

atau menggunakan informasi jabatan kunci (key job) dariproyek lain yang memiliki jabatan

sejenis atau menggunakan jasa expert dalam bidangnya.

Perancangan jabatan merupan proses yang ditentukan dan diciptakan oleh

karakteristik dankualiatas kerja dari suatu jabatan. Pada umumnya perancangan jabatan

didasarkan padapendekatan sebagai berikut

1. Pendekatan mekanistik Perancangan kerja denagna pendekatan ini didasarkan pada ilmu

teknik mesin dan menitik beratkan pada tugas. Pekerjaan dirancang sedekian rupa sehingga

dapat dilaksanakan seefisien mungkin. Pekerjaan dibagi dalam tugas-tugas kecil, sederhana,

distandarkan dan dilakukan secara berulang-ulang oleh seseorang. Pekerja fisik dan kerja otak

secara tegasdipisahkan

2. Pendekatan faktor manusia dalam perancangan jabatan perlu memerhatikan faktor tubuh

baik biologi maupun psikologisi pekerja. Dimensi-dimensi fisik tubuh manusia perlu

diperhatikan sehingga dapat mempermudah mendesain peralatan kerja yang cocok secara

biologi dan dapat mengurangitekanan serta kelelahan yang dialami saat bekerja.

3. Pendekatan motivasiPendekatan ini didasarkan pada psikologi organisasi, dimana kerja

dirancang untuk merangsang motivasi para karyawan dan meningkatkan kepuasan kerja. Hal

ini dapat dilakukan dengan pengayaan keja (job enrichment), perluasan kerja (job enlargment)

danrotasi kerja (job rotation).

Perencanaan Sumber Daya Manusia

Perencanaan sumber daya manusia merupakan suatu kegiatan yang dilakukan

secarasistematis untuk meramalkan atau memperkirakan kebutuhan sumber daya manusia

dalam suatu bisnis atau perusahaan. Perkiraan tentang kebutuhan tenaga kerja yang

diperlukan perusahaan didasarkan pada berbagai pertimbangan antara lain rencana produksi

atau jasa yang dihasilkansesuai dengan jenis atau bidang investasi yang dijalankan. Setelah

melakukan perkiraan terhadap jumlah barang atau jasa yang akan dihasilkan, selanjutnya

perkiraan ini diubah ke dalam jumlah orang yang dibutuhkan untuk mengerjakan/

melakasanakan aktivitas tersebut. Untuk level manajerial biasanya jumlah pegawai didasarkan

pada jumlah jabatan yang tersedia dalam struktur organisasi perusahaan. Jika jabatan

manajerial (mulai dari supervisor sampai ke direksi) sebanyak 12 jabatan, maka pejabat yang

diperlukan juga sebanyak 12 orang. Sedangkan, untuk jabatan operasional atau pelaksana

bisadidasarkan pada beban kerjanya

Pengadaan Tenaga Kerja

Setelah struktur organisasi terbentuk, urairan jabatan dan persyaratan jabatan

tersedia,

serta jumlah sumber daya manusia telah direncanakan, maka langkah selanjutnya adalah men

cari tenaga kerja untuk mengisi jabatan yang tersedia sesuai dengan rencana atau kebutuhan

perusahaan.

Pengadaan tenaga kerja(procurement) merupakan upaya untuk memperoleh jumlah

dan jenis tenaga kerja yang tepat untuk memenuhi kebutuhan organisasi untuk mencapai

tujuan yan telah ditentukan. Pengadaan tenaga kerja meliputi penarikan, seleksi dan

penempatan. Penarikan (recruitment) adalah upaya mencari calon karyawan yang memenuhi

syarat tertentu sehingga dari mereka perusahaan dapat memilih orang-orang yang paling tepat

untuk mengisi lowongan yang ada. Calon karyawan atau tenaga kerja dapat diperoleh melalui

dua sumber yaitu sumber daridalam organisasi (internal) atau sumber dari luar organisasi

(eksternal). Pertama, dari sumberinternal adalah karyawan yang ada dalam organisasi itu

sendiri, yang digunakan untuk menjadi

pejabat dalam organisasi baru. Kedua, dari sumber ekstenal adalah tenaga kerja yang berasal

daripasar tenaga kerja atau dari luar organisasi dan dapat diperoleh melalui periklanan,

Depnaker, institusi pendidikan, dan biro jasa. Untuk proyek atau bisnis perluasan/

pengembangan dapat menggunakan sumber internal dan eksternal, sedangkan bagi proyek

atau bisnis baru hanya menggunakan sumber eksternal saja. Setelah dilakukan kegiatan

penarikan, maka selanjutnya perlu dilakukan seleksi.

Seleksi

adalah suatu proses untuk memilih atau mendapatkan tenaga kerja yang memenuhi

syarat yang telah ditentukan oraganisasi. Proses seleksi diawali dari seleksi adaministrasi

seterusnya dilanjutkan dengan uni materi, uji kesehatan, uji psikologi, dan terakhir dengan

wawancara. Tujuan seleksi adalah untuk mendapatkan tenaga kerja yangpaling tepat untuk

menduduki suatu jabatan tertentu. Setelah proses seleksi selesai, maka tenaga kerja siap

untuk ditempatkan.

Penempatan

(placement) berkaitan dengan pencocokan seseorang jabatan yang akan

dijabatnyaberdasarkan pada kebutuhan jabatan. Selajutnya dilakukan orientasi, di mana

urairan tugas digunakan untuk menyampaikan informasi tentang tugas-tugas dan kewajiban-

kewajiban yangharus dilaksanakan dan standar pelaksanaaan kerja yang layak oleh karyawan.

Kompensasi

Program kompensasi penting diperhatikan oleh organisasi atau perusahaan dalam

rangkamencapai tujuan yang telah ditetapkan. Kompensasi adalah penghagaan atau imbalan

yang diterima para tenaga kerja atau karyawan atas kontribusinya dalam mewujudkan

tujuanperusahaan. Pada umumnya kompensasi dapat berupa kompensasi finansial dan

kompensasi nonfinansial. Kompensasi finansial terdiri dari upah, gaji, komisi, bangan diri,

fleksibilitaskarier, peluang kenaikan penghasilan, simbol status, pujian dan pengakuan,

kenyamanan tugas,dan persahabatan.

Program kompensasi yang baik akan dapat

1. Memperoleh tenaga kerja yang potensial dan profesional.

Program kompensasi yang baik dapat memberikan gambaran yang pasti tentang

pembayaranyang cukup menarik para pekerja, sehingga perusahaan akan mendapatkan

orang yang tepat pada waktu yang tepat dan untuk pekerjaan/jabatan yang tepat

2. Mempertahankan karyawan yang baik

Program kompensasi yang baik dapat membuat para karyawan betah dan merasa

diperlakukan adil terhadap apa yang mereka berikan kepada perusahaan serta

kompetitif secara eksternal sehingga mereka tidak akan pindah ke perusahaan lain.

3. Meningkatkan produktivitas.

Imbalan yang diberikan baik bersifat finansial maupun nonfinansial dapat memotivasi dan

memberi kepuasan karyawan sehingga dapat meningkatkan produktivitas

4. Memudahkan sasaran strategis.

Kompensasi juga dapat memajukan sasaran organisasi seperti pertumbuhan yang cepat

daninovatif. Sasaran ini dapat dicapai karena perusahaan bisa menciptakan budaya

perusahaan (corporate culture) yang menguntungkan dan kompetitif melaui perolehan

tenaga kerja yangbaik.

VII. Aspek Keuangan Proyek

a. Proyeksi Biaya Proper

b. Sumber Dana

Pembiayaan awal (Initial Investment) yang digunakan untuk perijinan dan modal kerja sarana,

prasarana, kontruks serta biaya overhead diperoleh dengan komposisi modal sendiri dan

modal investor. Untuk kebutuhan financing proyek, Manajemen perusahaan berencana

memenuhi sumber dana dengan komposisi sebagai berikut :

50% bersumber dari Investor/Bank

50% bersumber dari Dana Sendiri

c. Proyeksi Penjualan

Berdasarkan proyeksi penerimaan dan pengeluaran kas, dapat diinformasikan sumber

pengembalian sbb. :

Penerimaan Penjualan : Rp 10.500.000.000,- (kelebihan tanah excluded)

HPP : Rp 8.976.300.000,-

Margin Kotor : Rp. 1.523.700.000,- (14,51%)

d. Menganislis Tingkat Pengembalian Investasi (berdasarkan beberapa analisis kelayakan

investasi)

Pembangunan perumahan ini memerlukan dana Investasi sebesar Rp. 8.976.300.000,-

dengan usia ekonomis 2 Tahun. Depresiasi menggunakan metode garis lurus tanpa nilai

sisa, Proyeksi penjualan adalah sebagai berikut. Tingkat keuntungan yang isyaratkan adalah

10% dan pajak yang ditanggung 20%.

Medina

Residen

Laporan Laba-Rugi

Per 31 Desember 2014

Pendapatan:

Penjualan =Rp. 5.250.000.000,-

Jumlah Pendapatan

= Rp. 5.250.000.000,-

Harga Pokok Produksi

= Rp. 4.488.150.000,-

Laba Kotor = Rp. 761.850.000,-

Beban-beban

Biaya Operasional:

Biaya Gaji / Upah = Rp. 165.000.000,-

Biaya Pemasaran = Rp. 9.850.000,-

Biaya Transfortasi = Rp. 4.580.000,-

TAHUN Penjualan Unit

2014 Rp. 5.250.000.000,- 22

2013 Rp. 5.250.000.000,- 22

Listrik/ Telelpon/ Air = Rp. 8.000.000,-

Total= = Rp. 187.430.000,-

Beban Odministrasi

Biaya Gaji Kary. Administrasi =Rp. 12.000.000,-

Biaya Sewa =Rp. 6.770.000,-

Biaya Asuransi =Rp . 8.300.000,-

Total = Rp. 27.070.000,-

Total Beban (operasional dan administrasi) = Rp. 214.500.000,-

Laba Sebelum Pajak =Rp 547.350.000,-

Pajak (20%) =Rp 109.470.000,-

Laba Setelah Pajak =Rp 437.880.000,-

Medina Residen

Laporan Laba-Rugi

Per 31 Desember 2015

Pendapatan:

Penjualan =Rp. 5.250.000.000,-

Jumlah Pendapatan = Rp. 5.250.000.000,-

Harga Pokok Produksi

= Rp. 4.488.150.000,-

Laba Kotor = Rp. 761.850.000,-

Beban-beban

Biaya Operasional:

Biaya Gaji / Upah = Rp. 35.000.000,-

Biaya Pemasaran = Rp. 10.250.000,-

Biaya Transfortasi = Rp. 5.030.000,-

Listrik/ Telelpon/ Air = Rp. 8.175.000,-

Total= = Rp 58.455.000,-

Beban Odministrasi

Biaya Gaji Kary. Administrasi =Rp. 15.000.000,-

Biaya Sewa =Rp. 7.200.000,-

Biaya Asuransi =Rp 9.100.000,-

Total = Rp 31.300.000,-

Total Beban (operasional dan administrasi) = Rp 89.755.000,-

Laba Sebelum Pajak =Rp 672.095.000,-

Pajak (20%) =Rp134.419.000,-

Laba Setelah Pajak =Rp 537.676.000,-

a. Average Rate of Return ( ARR )

Rata-rata EAT = Rp .975 .556 .000

2 = Rp. 487.778.000,-

Rata-rata Investasi = Rp8.976 .300 .000

2 = Rp. 4.481.150.000,-

ARR = Rp .487.778 .000Rp .4.481 .150 .000

X100% = 10,89%

Karena tingkat bunga yang disyaratkan sebesar 10%, dan ARR > r (10,89% > 10%), maka

invesastasi dinyatakan layak

b. Payback period ( PP )

Operational cash flow = EAT + Depresiasi

Tahun EAT Depresiasi Operational Cash FLow

2014 Rp 437.880.000,- Rp. 4.481.150.000 Rp. 4.919.030.000

2015 Rp 537.676.000,- Rp. 4.481.150.000 Rp. 5.018.826.000

2014 = Rp. 4.919.030.000

= Rp. 4.057.270.000 +

2015 = Rp 8.976.300.000 (investasi yang ingin dikembalikan)

Payback Period Rp .8.976 .300 .000−Rp .4.919 .030 .000

Rp.5.018 .826 .000 = 0.81

Payback Period (periode pengenmablian) adalah 1 tahun 8 bulan

c. Net Present Value ( NPV )

NPV= Cash Flow X DF 20%

Tahun Cash Flow DF 20% Present Cash Inflow

2014 Rp. 4.919.030.000 0,833 Rp. 4.097.551.990

2015 Rp. 5.018.826.000 0,683 Rp. 4.896.762.593

Total Rp. 8.994.314.583

NPV = Rp. 8.994.314.583 – Rp 8.976.300.000

NPV = Rp 27.014.583

memiliki nilai NPV positif, yaitu Rp 27.014.583 maka proyek bias diterima

d. Profatibility Indeks. ( PI )

PI = Cash∈flowNilai Investasi

PI = Rp .8.994 .314 .583Rp8.976 .300 .000

= 1, 002

Nilai PI = 1.002 artinya proyek bisa diterima karena nilai PI > 1

e. Internal Rate of Return ( IRR ).

tahu

n

perkiraan arus kas DF 10% PV10% DF15% PV 15%

0 (Rp 8.976.300.000) 1 (Rp 8.976.300.000) 1 (Rp

8.976.300.000)

1 Rp. 4.919.030.000 0,9091 4.471.890.173 0,8696 4.277.588.488

2 Rp. 5.018.826.000 0,8264 4.547.557.806 0,7561 3.794.734.338

total -43.147.979 894.977.174

IRR = i1 + NPV1 x (i2 – i1)

NPV1 - NPV2

IRR = 15% + 894.977.174 x (15% – 10%)

894.977.174-(-43.147.979)

IRR = 15% + 894.977.174 x (5%)

938.125.153

IRR = 0,15+ (0,0953 x (0,05)) = 14.52%

Usulan proyek investasi tersebut sebaiknya diterima, karena IRR > 10%

Rencana Cash Flow dengan asumsi harga jual Rp 250.000.000/unit

No

I

II1 DANA BANK 4.500.000.000 2.000.000.000 1.000.000.000 500.000.000 500.000.000 250.000.000 250.000.000 - - - - 2 MODAL PERUSAHAAN 4.476.300.000 4.476.300.000 3 DOWN PAYMENT

T 36/60 42 2.100.000.000 10 500.000.000 10 500.000.000 10 500.000.000 12 600.000.000 - 4 SALES

T 36/60 42 8.400.000.000 - - - - 5 1.000.000.000 5 1.000.000.000 5 1.000.000.000 5 1.000.000.000 10 2.000.000.000 12 2.400.000.000 HJ 200.000.000

19.476.300.000 6.976.300.000 1.500.000.000 1.000.000.000 1.100.000.000 1.250.000.000 1.250.000.000 1.000.000.000 1.000.000.000 2.000.000.000 2.400.000.000

III1 TANAH 2.733.000.000 2.733.000.000 2 KONSTRUKSI

T 36/60 42 5.193.300.000 2.819.650.000 1.123.650.000 250.000.000 500.000.000 250.000.000 250.000.000 - - - - 3 OVERHEAD

T 36/60 42 1.050.000.000 350.000.000 200.000.000 200.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 - - - -

8.976.300.000 5.902.650.000 1.323.650.000 450.000.000 600.000.000 350.000.000 350.000.000 - - - -

IV 10.500.000.000 1.073.650.000 176.350.000 550.000.000 500.000.000 900.000.000 900.000.000 1.000.000.000 1.000.000.000 2.000.000.000 2.400.000.000

4.500.000.000 - - - - 535.714.286 535.714.286 535.714.286 535.714.286 1.071.428.571 1.285.714.286

SURPLUS (DEFISIT)

HUTANG BANK

BULAN

10

SALDO AWAL

CASH IN

TOTAL CASH IN

CASH OUT

TOTAL CASH OUT

4 5 6 7 8 9

KETERANGAN Total

1 2 3

VIII. Aspek Teknis

a. Tahap Persiapan

Perencanaan

Perijinan

Persiapan Awal / Land Clearing

Secara umum timetable pelaksanaan proyek sesuai dengan tabel berikut :

TIME TABLE PROGRESS PELAKSANAAN PROPER "MEDINA RESIDENCE"

NO URAIAN PEKERJAANBULAN

I II III IV V VI VII VIII IX X

i PERIJINAN

ii PENGUASAAN LAHAN

iii PEKERJAAN PERSIAPAN LOKASI

iv PEKERJAAN PRASARANA

v PEKERJAAN BANG. RMH & SARANAPEKERJAAN PERSIAPANPEKERJAAN TANAHPEKERJAAN PONDASIPEKERJAAN STRUKTURPEKERJAAN DINDINGPEKERJAAN KUSEN, PINTU& JENDELAPEKERJAAN LANTAIPEKERJAAN ATAPPEKERJAAN PLAFONDPEKERJAAN KUNCI & PENGGANTUNGPEKERJAAN SANITAIRPEKERJAAN LISTRIKPEKERJAAN FINISHING

vi MARKETINGBOOKING / DOWN PAYMENTPENJUALAN

vii AKAD PEMBIAYAANPENGEMBALIAN PINJAMAN

VIII OPERASIONAL

TOTAL PROGRESS

b. Tahap Konstruksi

Pembangunan rumah beserta saran dan prasaran akan membutuhkan waktu selama 6 bulan.

Material yang digunakan adalah sesuai dengan tabel di bawah.

Spesifikasi Teknis

Jenis Pekerjaan Spesifikasi

Rumah

Pondasi Batu kali

Dinding Batu Bata diplester dan di aci

Lantai Keramik

Rangka Atap Baja Ringan

Penutup Atap Setara genteng beton

Plafond Triplek

Listrik 1300 W

Pintu Double triplek

Kusen Setara kayu borneo

Bak mandi Fiberglass

Air Sumur Bor

Jendela Setara Kayu Borne + kaca

Daftar Nominatif Konsumen sesuai tabel beikut :

No No.

Kavling/Blo

k

Type (m2) Nominatif (Konsumen) Harga Jual

1 36/60 250.000.000

2 36/60 250.000.000

3 36/60 250.000.000

4 36/60 250.000.000

5 36/60 250.000.000

6 36/60 250.000.000

7 36/60 250.000.000

8 36/60 250.000.000

9 36/60 250.000.000

10 36/60 250.000.000

11 36/60 250.000.000

12 36/60 250.000.000

13 36/60 250.000.000

14 36/60 250.000.000

15 36/60 250.000.000

16 36/60 250.000.000

17 36/60 250.000.000

18 36/60 250.000.000

19 36/60 250.000.000

20 36/60 250.000.000

21 36/60 250.000.000

22 36/60 250.000.000

23 36/60 250.000.000

24 36/60 250.000.000

25 36/60 250.000.000

26 36/60 250.000.000

27 36/60 250.000.000

28 36/60 250.000.000

29 36/60 250.000.000

30 36/60 250.000.000

31 36/60 250.000.000

32 36/60 250.000.000

33 36/60 250.000.000

34 36/60 250.000.000

35 36/60 250.000.000

36 36/60 250.000.000

37 36/60 250.000.000

38 36/60 250.000.000

39 36/60 250.000.000

40 36/60 250.000.000

41 36/60 250.000.000

42 36/60 250.000.000

Total 10.500.000.000

IX. Kesimpulan

Berdasarkan analisa dan pemaparan proyek ini maka dapat kami simpulkan sebagai berikut :

Kinerja keuangan PT BSA menunjukkan peningkatan yang signifikan sehingga relatif lebih

aman untuk mendapatkan pinjaman dari bank.

PT BSA telah memiliki pengalaman yang memadai untuk melaksanakan proyek yang sejenis

dengan proposal Proper “Medina Residence”

Proyek ini memiliki prospek yang cukup bagus dilihat dari aspek pemilihan lokasi, spesifikasi

bangunan, serta target market yang sudah jelas.

Berdasarkan Aspek keuangan dari beberapa analisa keuangan menunjukkan bahwa proyek ini

layak untuk dilaksanakan.