AD

Aryo Diponegoro

Owner Milist Yuk Bisnis

Properti

[PROPERTYREVOLUTION]Gamblang dan blak-blakan sekaligus GRATIS berbagi tentang

bagaimana cara membeli properti gak pake sulit, melilit

apalagi sembelit. Have a nice ACTION!

Kata yang diantarkan

Bosan d en gan ju du l Kata Pen gan tar , maka saya gan t i

ju du lny a d en gan Kata yan g Dian tarkan . Toh maksu d

d an tujuan ny a sama. Men gh an tarkan And a semu a

u n tu k leb ih lan ju t memb aca ten tan g bu ku ini .

Beg i tu b any ak men gen al p ara p emb icara prop ert i dan

p akar , seka l igu s say a b ela jar kepad a mereka ,

meran gku m d alam fragmen -fragmen tu l i san . Seka l igu s

men g-en d orse kon su men -kon su men saya un tu k

memp raktekkan b el i p rop ert i tan pa su l i t .

Say a memu la i semu any a d en gan ket idak semp u rn aan ,

kemu d ian say a semp urnakan. Beg i tu pu la b uku in i .

Semoga b erman faat !

Ter i r in g u capan ter ima kas ih kep ad a team work say a

(Pak Iwan , Mas Boy , Mas Far i s , Mas Arya , Mas Umar ,

Mas Navi , Mas An tok , Team Glob a l land , Team ADSOP,

d l l ) + man ajer keuan gan say a = San t i Nur F i tr i . :D

Sa lam un tu k semu a p engh u ni mi l i s t Yuk Bisnis

Prop ert i , moh on maaf atas tsun ami emai ln ya ya.

Saran saya , gu nakan emai l kh u su s. Daftar d i s in i .

Se lamat men ikmat i !

Ary oDip on egoro | Own er Mi l i s t Yuk Bisnis Propert i

SESI 1

Gejala Terjangkiti Virus Properti

Mau tau gak, tanda-tanda virus properti mulai akut? Berikut 6

tanda + 5 tanda lainnya yang disampaikan sobat-sobat twitter saya.

1. Membaca huruf M dengan MILYAR. Sampai-sampai tanda “P

coret s/d 25 M” akan terbaca “Dilarang Parkir s/d 25

MILYAAAAAR”.

2. Jari telunjuk dan jempol membentuk huruf O dan berkata

FOKUS. FOKUS! FOKUS! FOKUS! Untuk sebagian saudara saya,

berkata POKUS!

3. Insomnia gak bisa tidur akibat listing lahan dan utak atik QUICK

COUNT. Mata melotot pada angka… Hypnotized Mode On

4. Berperilaku mirip dispenser. COLD, WARM and HOT DEAL

yeaaaah!!!

5. Gelisah bolak balik buka blog ini dan bolak balik baca postingan

milistyukbisnisproperti.

6. Mata belok liat papan tulisan TANAH DIJUAL!!!

7. Kata @baniihsan: gejala terjangkiti virus properti –» Baca

“parking area” jadi “property area”!

8. Kata @baniihsan: gejala terjangkiti virus properti –» Berharap isi

koran jual tanah ato rumah semua.

9. Kata @wempiroman: gejala terjangkiti virus properti –»

Berharap modal 6000 perak bisa dapetin 100 Hektar tanah

Marketable (*stadium 3,1 ) –> stadium 7 nih!

10. Kata @MimpiJadiNyata: gejala terjangkiti virus properti –»

Sejauh mata memandang, tolah-toleh properti mana yang bisa

dicaplok.

11. Kata @berlinsianipar: gejala terjangkiti virus properti –» Liat

iklan harga handphone 450ribu kebacanya 450ribu/m2

Stadium 1 = Menemui 1-2 gejala dari 11 gejala yang ada. Stadium

2 = Menemui 3-5 gejalan dari 11 gejala yang ada. Stadium 3 =

Menemui 6-8 dari 11 gejala yang ada. Stadium 4 = Menemui lebih

dari 9 gejala dari 11 gejala yang ada. Anda masuk Stadium berapa?

Kasih komen ya…

Jika sakit berlanjut, hubungi RSKP (Rumah Sakit Ketergantungan

Properti). Follow @aryodiponegoro

Properti – Sektor Riil – Obat

Krisis Ekonomi

Banyak orang khawatir dengan krisis global. Turunnya

perekonomian di Amrik mengakibatkan peningkatan

pengangguran.Peningkatan pengangguran ini mengakibatkan

kegagalan bayar pada supreme mortgage (KPRnya Amrik) dan

berujung kepada bangkrutnya Lehmans Brother. Diikuti

kebangkrutan JP Morgan Amrik dan CITI Group yang berefek

kepada kepanikan pasar modal di seluruh dunia yang ramai-ramai

menjual saham dengan murah. Pasar saham dunia anjlok. (IHSG

diprediksikan menembus di bawah 1000 poin; baca

detikfinance.com).

Di Indonesia malah diikuti dengan kenaikan BI Rate menjadi 9,5%

yang mengakibatkan suku bunga kredit naik sampai dengan 1%-3%.

Persyaratan uang muka KPR yang dulu bisa 10%, sekarang wajib

30%. Perjanjian KPR Inden yang ada diperketat. Jelas hal ini

merugikan sektor riil terutama properti.

Sebenarnya hanya ada satu jawaban untuk bisa menyelesaikan

krisis ekonomi yakni meningkatkan pertumbuhan ekonomi. Nah,

properti adalah solusi (baca obat) dari krisis ekonomi. Bukanlah

sektor yang musti dihantam dengan suku bunga tinggi, perijinan

yang bermeja-meja dan tarif pajak yang mahal.

Berikut adalah ulasan saya:

Menyerap Banyak Tenaga Kerja

Properti adalah sektor riil yang mampu menyerap tenaga kerja

yang besar. Bayangkan, dalam sebuah proyek perumahan skala 2

Ha, mampu menyerap tenaga kasar sampai dengan 300 orang.

Bandingkan dengan sektor finansial? Berapa banyak yang bekerja?

Berapa banyak yang diuntungkan?

Lebih dari 75% pembeli properti melalui kredit

Pengalaman saya menunjukkan bahwa lebih dari 75% pembeli

produk properti menggunakan fasilitas kredit. Artinya perbankan

diuntungkan karena bank dapat menyalurkan kredit dan

mendapatkan keuntungan dari selisih bunga atau bagi hasil dalam

sistem syariah.

Mengangkat sektor bisnis lainnya

Dalam membangun satu rumah, terdapat ribuan item material.

Material rumah pokok adalah material alam seperti batu belah dan

pasir, kemudian batu bata, semen, besi, genteng, cat, keramik,

material listrik, perkayuan dan lain-lainnya. Setidaknya ada 9 item

pokok dalam membangun satu unit rumah. Darimana material ini

diperoleh? Dari supplier. Supplier dari Distributor. Distributor dari

Pabrik. Begitu banyak rentetan lini bisnis yang berhubungan

dengan properti bukan ?

Nah, pertanyaan saya adalah penting tidak membangun properti

Indonesia? Melihat efek domino yang begitu dahsyat. Saya jawab

SANGAT PENTING!!! Ini belum dihitung dengan sektor jasa

konsultan baik konsultan manajemen, konsultan perencanaan,

konsultan pemasaran begitu pula dengan sektor perbankan yang

sudah saya bahas di atas.

Saya tantang Anda – pembaca – sebutkan satu sektor bisnis yang

bisa memberikan efek domino sedahsyat sektor properti? Kalaupun

ada, seberapa pokok kebutuhan masyarakat akan sektor tersebut?

Kalau bisa, saya berikan hadiah berupa koleksi tiga ebook tentang

properti.

Meningkatkan pendapatan per kapita

Penyerapan tenaga kerja yang banyak baik dari sektor properti itu

sendiri maupun sektor lain yang menjadi lini bisnis tentunya

meningkatkan konsumsi (C). Peningkatan konsumsi ini mendorong

peningkatan pendapatan per kapita. Ingat bahwa pendapatan per

kapita terdiri dari konsumsi, investasi, ekspor impor bersih dan

pengeluaran pemerintah (Y = C + I + (E-I) + G) dibagi dengan jumlah

penduduk.

Bagaimana dari sisi investasi? Jelas sektor properti membutuhkan

investasi yang tidak sedikit dan membutuhkan jangka waktu yang

tidak pendek untuk dapat mengembalikan modal. Karena investasi

di sektor riil tidak selikuid dibandingkan dengan investasi di sektor

finansial.

Tapi keuntungan atas likuiditas itu hanya dinikmati oleh segelintir

orang saja. Ketika sektor finansial sedang terjadi gonjangan,

pemodal akan mudah mencairkan. Ini sisi jahatnya. Sehingga

peningkatan pendapatan per kapita dari sisi investasi akibat

peningkatan investasi di sektor finansial adalah SEMU BELAKA.

Tidak akan terjadi apabila peningkatan investasi ada di sektor riil.

Properti bukan bursa komoditas

Mengapa saya angkat sub judul ini. Karena dalam bursa komoditas,

apa yang Anda beli (investasi) bisa saja mungkin dengan harga

tinggi dan dijual dengan harga rendah. Contoh, berapa harga CPO

(Crude Palm Oil) sekarang dibanding bulan lalu? Berapa ongkos

produksinya? Akhir-akhir ini harga CPO dalam bursa komoditi turun

tajam di bawah harga produksi petani kelapa sawit. Bagaimana

dengan minyak mentah beberapa bulan lalu, sampai-sampai

pemerintah kita kebakaran jenggot?

Hal ini tidak akan terjadi di sektor properti – kecuali Anda benar-

benar butuh uang – karena properti itu UNIK. Tidak bisa Anda sama

ratakan harga kapling di blok A (misalnya) dengan harga kapling di

blok B. Tidak bisa Anda samakan harga tipe 36 di komplek A dengan

tipe yang sama di komplek B. Hampir dipastikan 99% bahwa harga

jual properti mengikuti teori penetapan harga yakni harga jual di

atas harga produksi.

Berkaca pada beberapa hal tersebut di atas, sudah seharusnya

pemerintah lebih melindungi sektor riil dan bukan memoles wajah

sektor finansial. Karena teorinya bahwa sektor finansial adalah

sektor yang mendukung sektor riil. Apa yang terjadi sekarang

adalah sektor riil terancam ambruk gara-gara krisis di sektor

finansial. Sekali lagi saya percaya bahwa industri properti adalah

solusi dari krisis ekonomi saat ini. Mari kita diskusi!

Perbandingan Investasi

Beberapa hari lalu, saya iseng membandingkan investasi nilai

rupiah 100jt. Tinggal buka laptop, mainkan rumus dan berikut ini

hasil perbandingan investasi.

1. Nilai uang 100jt dalam 15 tahun akan turun menjadi

40jt jika inflasi 6% per tahun. Ini kalau duitnya disimpen

di bawah bantal!

2. Nilai uang 100jt akan menjadi kurang lebih 240jt dalam

15 th jika bunga deposito 6% per tahun.

3. Nilai uang 100jt akan menjadi krg lbh 540jutaan dlm

waktu 15 thn jika dibungakan sbg hutang dgn bunga

12%/thn.

4. Nilai uang 100jt akan menjadi 1,5M dalam waktu 15 thn

jika diinvestasikan dalam properti. Pun akan kurang

lebih sama jika diinvestasikan di emas.

Kesimpulannya Emas kurang lebih sama dgn properti. Namun

masih memiliki perbedaan. Emas lebih likuid daripada properti.

Sedangkan kenaikan properti sangat bergantung dengan lokasi.

Bisa jadi dalam 1 tahun, sebuah properti bisa meningkat 100%.

Sedangkan emas terkait dengan harga internasional sehingga

kenaikannya dibatasi harga yang berlaku secara umum.

Lha kalau diinvestasikan dalam bisnis properti gimana? Pertanyaan

yang tak perlu jawaban!

Properti itu LIKUID

Properti tidak LIKUID?! Tunggu dulu! Bukan masalah LIKUID dan

tidak LIKUID. Tapi bagaimana cara melikuidkan. #PropertyLikuid

Lho banyak properti DIJUAL. Bertahun-tahun tidak laku! Tunggu

dulu! Ingat MOTIVASI MENJUAL. Banyak yang MENJUAL mencari

CAPITAL GAIN! #PropertyLikuid

Kawan saya pernah menawar properti seharga 550juta dari harga

600jt. Si pemilik bilang, "saya gak butuh uang. Jangan nawar2 ya!"

Nah lho! Itu artinya pemilik gak butuh LIKUID/CASH. Tapi mencari

CAPITAL GAIN! #PropertyLikuid

Bahkan PROPERTI DIJUAL belum tentu untuk DIJUAL. Bisa jadi

untuk menaikkan appraisal bank. Bisa pula "test the water" tentang

harga pasarannya. Bisa juga si pemilik lupa mencabut tulisan

DIJUAL. ^_^ #PropertyLikuid

Properti itu memiliki benefit 3C. Apa itu? Cash, Capital, Collateral!

Kalau kita belajar tentang 3C ini, insya Allah dibenak Anda akan

paham bagaimana melikuidkan properti. #PropertyLikuid

Ketika properti memiliki benefit CASH! Ini berarti properti itu bisa

LIKUID. #PropertyLikuid

Ketika properti memiliki benefit CAPITAL! Ini berarti properti

memiliki potensi kenaikan harga/inflasi yang bagus. Tergantung

lokasinya. #PropertyLikuid

Ketika properti memiliki benefit COLLATERAL! Ini berarti properti

bisa diagunkan untuk mendapatkan HUTANG. Hutang ini harus bisa

menarik CASH! Lagi-lagi berarti properti itu bisa LIKUID.

#PropertyLikuid

So jika punya properti, bagaimana cara melikuidkan?

#PropertyLikuid

Mudah saja jawabannya. Dikontrakkan, disewakan, dibisniskan!

Bisa dibangun ruko, kost2an, guesthouse, hotel, condotel, restoran,

mini market and so on. Bisa juga dijual! #PropertyLikuid

Wah, gak punya modal untuk itu. Gmn dong? | Kerjasamakan

dengan pemilik modal atau pengelola. Contohnya dikerjasamakan

dengan @SimplyHomyGH untuk dibuat guest house.

#PropertyLikuid

Mas AD, saya maunya mengelola sendiri, tapi gak ada modal.

Gimana dong? | Bisa! Pakai kredit multiguna atau kredit renovasi.

Silahkan buka website perbankan. #PropertyLikuid

Strategi di atas berarti memanfaatkan benefit COLLATERAL.

#PropertyLikuid

Ada alumni saya bikin kost2an dengan menggunakan KPR. Kok

bisa? Caranya dia membeli tanah, menunjuk kontraktor, membawa

RAB (Rencana Anggaran Biaya), desain bangunan. Semua dibiayai

oleh bank. #PropertyLikuid

Kalau Anda mau seperti pola di atas, saya bisa siapkan lahannya.

Maksimal 8 kamar saja ya. Kalau lebih, bank menganggap itu bukan

rumah. :D #PropertyLikuid

So kembali ke permasalahan awal. Properti itu BISA LIKUID! Ini

tergantung bagaimana Anda MELIKUIDKANNYA. Selamat mencoba!

#PropertyLikuid

SESI 2

Tips Nge-dapetin HOT DEAL

Kesulitan mendapatkan lahan HOT DEAL? Boleh lah menempuh

cara-cara yang memang sudah saya dan kawan-kawan alumni

praktekkan. Jangan kaget, lahan akan datang sendiri ke Anda

(emang lahan punya kaki ?!). Yuk mari simak.

Silaturahmi – Perbanyak teman entah dari milist, fb, twitter, etc.

Titip pesen, anda cari lahan HOT DEAL. Hot deal itu apa ?

Penjelasan lengkapnya ada di Ebook The Property Developer.

Namun intinya adalah Anda tidak perlu mengeluarkan banyak

modal untuk sekedar mengakuisisi lahan. Karena Anda

bekerjasama dengan pemilik lahan.

Percayalah, semakin banyak silaturahmi, makin banyak rejeki.

Paling tidak, jika Anda bukan negosiator ulung (seperti saya), ada

kawan, saudara, kerabat yang sudah menegosiasikan lahan

tersebut. Betul gak? Datang sendiri bukan?

Dengarkan – Apa yang menjadi keinginan pemilik lahan. Baru atur

strategi di pertemuan kedua. Telinga kita ada dua, mulut kita satu.

Itulah kenapa kita musti lebih banyak mendengar dari pada

bertutur kata. (Kecuali Anda mentor ya. Ha ha ha). Siapa tau dia

menjual lahan hanya butuh sepeda motor, atau butuh sedikit

rupiah untuk membayar hutang, atau memang dia ingin berbisnis.

Sebagai contoh, saya mendapat lahan di Cirebon seluas 1200m2

hanya dengan downpayment 100juta. 100juta inipun setelah

negosiasi baru akan saya bayarkan ketika ada konsumen 1.

Selebihnya dibayarkan per pencairan KPR.

Naikkan harga, turunkan syarat – Ingat, penuhi keinginan pemilik.

Hampir semua pemilik tanah pasti minta lahannya dibayarkan

tunai. Tapi pasti ada sesuatu yang memang musti dipenuhi sebagai

kebutuhan pokoknya. Dengan memenuhi keinginan/syarat pemilik,

usahakan selebihnya dikerjasamakan.

Naikkan saja harganya, namun syaratnya diturunkan. Ini strategi

utamanya! Bisa dgn bagi hasil atau mark up harga. Baca

selengkapnya di postingan saya sebelumnya tentang Berbagi Hasil

Dengan Pemilik Tanah.

Negosiasi Spiritual – percayalah, sebaik2nya penolong adalah

Tuhan! Baca postingan saya sebelumnya berjudul Negosiasi

Spiritual dengan Pemilik Lahan.

Keep Action – jika negosiasi gagal, jangan patah semangat, jangan

putus asa. Ayo cari lagi. Yakin bisa lah. Putus asa itu dilarang Tuhan.

Gak percaya, coba buka Surat Yusuf : 87 “… Sesungguhnya tiada

berputus asa dari rahmat Allah, melainkan kaum yang kafir.”

Negosiasi Spiritual dengan Pemilik Lahan

Metode negosiasi pada umumnya bertatap muka dengan pemilik

tanah. Tapi ada juga negosiasi yang dapat dilakukan tanpa harus

menghadirkan si pemilik tanah. Metode yang luar biasa *atau biasa

di luar?* ini sudah dipraktekkan beberapa alumni dari Property

University.

Sebenarnya metode ini bisa dilakukan untuk negosiasi dengan

pihak manapun. Dan caranya sangat sederhana. Namun hasilnya

luar biasa. Ingat bahwa setiap kegiatan kita, jangan pernah

melupakan unsur Tuhan. Tuhan ada di setiap hembusan nafas kita.

Cukup ambil air wudhu, sholat malam dan berdoa kepada Tuhan.

Selesai menjalankan ibadah ini, bayangkan Anda berkomunikasi

dengan si pemilik lahan secara virtual. Anggaplah terjadi negosiasi

dan berdialog dengan pemilik tanah seolah-olah itu nyata benar.

Ketahui apa maunya pemilik tanah. Sampaikan keinginan Anda.

Dan libatkan Tuhan sebagai pemersatu Anda dengan pemilik tanah.

Bukankah Tuhan adalah Sang Penolong ?

Bagi yang beragama lain selain Muslim, ibadah apapun di tengah

malam hari. Berdoalah sesuai agama dan keyakinan Anda. Lakukan

apa yang saya sarankan.

Mungkin tidak masuk akal bagi sebagian orang lain. Ingat The

Secret? Kalau ingat, hal ini patut dilaksanakan. In God we trust.

Then God will help us. Insya Allah.

Jurus Nego Lahan Tanpa Bayangan

Well, teknik nego lahan dengan jurus mencari istri sudah dikuasai.

Jurus naikkan harga turunkan syarat, juga sudah didapet. Jurus

negosiasi spiritual (jurus paling ampuh) sudah lama diajarkan.

Ada satu lagi jurus nego lahan tanpa bayangan.

1. Follow dulu @aryodiponegoro )

2. Siapkan kamera. Kalau tidak punya kamera, ya beli di

toko. Kl gk punya uang, ya pinjam sama saudara,

sahabat, dll. Yang penting jangan mencuri.

3. Datang ke lokasi lahan yang hendak anda beli. Bukan

datang ke gedung bioskop. Kecuali lahan yg akan dibeli

ya gedung bioskop itu. )

4. Foto lokasi dengan kamera. Foto tampak depan,

tampak samping, tampak belakang bahkan kalau bisa

birdview. *pake googleearth bisa birdview*

5. Pulanglah. Jangan menginap di lokasi kecuali anda

nekat!

6. Cetak foto2 tersebut dgn ukuran sesuka anda. Makin

besar, makin menunjukkan minat anda thadap lokasi

tsb.

7. Tulis di bawah foto lahan tersebut: INI LAHAN SAYA!

Tulisan ini boleh anda ganti dengan catatan tulisan

tersebutmenunjukkan bahwa seolah-olah lahan itu

SUDAH jadi milik anda

8. Tempelkan hasil karya anda tersebut di tempat yg

mudah anda lihat. Boleh di dompet jika anda cetak

kecil2. Di pintu kamar, di plafon, di buku, di

kamarmandi.. . Yang jelas jangan di kamar mayat!

9. Kombinasikan dengan Jurus Mencari Calon stri, Jurus

Naikkan Harga Turunkan Syarat, Jurus Negosiasi

spiritual.

Jurus Meminang Calon Istri

Sudah berapakah teknik negosiasi yang Anda gunakan untuk

memperoleh lahan? Mungkin urutan teknik berikut bisa menjadi

teknik negosiasi hebat Anda. Saya sebut teknik meminang calon

istri. Lho kok? Karena saya mengibaratkan bahwa negosiasi lahan

sampai akhirnya deal, ibarat meminang calon istri dan akhirnya

menikahinya. Right?

Teknik ini sudah pernah saya posting di twitter saya. Follow twitter

@aryodiponegoro.

1. Carilah lahan yang dijual, bukan lahan yang tidak dijual.

Bisa dari koran, internet, makelar, saudara, temen,

guru, dll. Pastinya bukan tanya ke kuburan.

2. Temui pemilik lahan. Bukan pedagang sayuran. Kecuali

pemilik lahannya berprofesi sebagai pedagang sayuran

3. Lihat statusnya! Kalau dia janda/duda. Kawinin ajah.

Dijamin dapet lahan gratiiiiissss. Cukup bayar mahar!

Bercanda euy. Jangan serius-serius amat lah!

4. Usahakan ketemu pemilik langsung atau yang

dikuasakan. Cek surat kuasanya.

5. Sehabis pertemuan pertama, ya pulang. Jangan nginep.

Belum ijab kok udah nginep2.

6. Surveylah harga lahan sekitar. Bisa tanya tetangganya,

pak rt/rw/lurah, notaris. PENTING : jangan tanya pada

rumput yang bergoyang. :p

7. Survey harga ibarat cari info apakah si calon istri/suami

kita itu baik apa enggak. Tul tidak?!

8. Temui lagi pemilik. Mintalah sertifikat, pbb, ktp.

Fotokopian saja. Sehabis itu, pulang! Jangan nginep!

Masih dilarang!!!

9. Cek surat2nya. Ibarat ngecek masih gadis atau udah

janda bukan?! Mau lebih afdol, cek ke notaris.

10. Lihat tuh sertifikatnya. Beneran sertifikat atau ijasah

SD? Lihat pekarangan atau sawah, luasnya, sekolah di

bank apa kagak.

11. Pilih yg SHM/HGB, kering bukan sawah, bukan turun

waris, tidak sengketa. Ibarat calon istri yang asal

usulnya jelas à Bibit Bebet Bobot

12. Kalau cek surat-surat udah ok. Saatnya meminang

sungguhan. Lihat kantong dulu. Ada duit atau kagak

buat ngelamar?

13. Kalau punya duit, gampang. Tapi inget, tawar harganya.

14. Kalau gak punya duit? Tawar lebih tinggi. Ini beneran,

tawar lebih tinggi. Tp minta tempo bayarnya. Jangan

takut dibilang gila.

15. Gunakan teknik negosiasi spirituil. Biar lancar di jalan

tol (bukan tol dlm kota ya). Baca

http://aryodiponegoro.wordpress.com/2010/08/24/tip

s-ngedapetin-hot-deal/ untuk selengkapnya.

16. Kalau negosiasi gak berujung. Ulangi step 1 dan step-

step berikutnya. Jangan putus asa!

17. Kalau deal. Datanglah ke penghulu. Alias notaris! Kawin

dah… Kaweenn kaweeen…

Baca juga artikel tentang lahan di blog ini. Untuk contoh perjanjian

kerjasama dengan pemilik lahan dapat Anda download di

http://groups.yahoo.com/group/yukbisnisproperti.

Follow twitter @aryodiponegoro

SESI 3

Persyaratan KPR itu Penting

Persyaratan KPR merupakan bagian penting untuk mendapatkan

persetujuan KPR. Bahkan mutlak! Dari data-data persyaratan

tersebut, Anda akan dianalisa kemampuan membayar kembali

pinjaman KPR. Jika data-data tidak mendukung, tentunya Anda

tidak akan disetujui KPRnya.

Namanya saja KREDIT, tentunya hanya diberikan kepada orang

yang KREDIBLE! Alias bisa dipercaya/TRUST. Membangun TRUST

kepada pihak bank, salah satunya dengan track record yang baik

yang dibuktikan dengan persyaratan KREDIT.

Beberapa bank memiliki persyaratan yang sedikit berbeda. Namun

secara umum kurang lebih sama antara lain sebagai berikut :

Syarat KPR secara umum

1. Warga Negara Indonesia.

2. Tidak masuk dalam Anggota BLBI (Black List Bank

Indonesia) *istilah saya aja*. Istilah umumnya Daftar

Hitam Bank Indonesia.

3. Minimal berusia 21 tahun atau sudah menikah.

4. Pada saat jatuh tempo Maksimal berusia 55 tahun

untuk calon debitur berpenghasilan tetap/ pegawai.

Maksimal berusia 60 tahun untuk guru / guru besar /

profesor / hakim / jaksa. Maksimal berusia 65 tahun

untuk profesional / wiraswasta.

5. Menyerahkan surat permohonan yang dilampiri

Fotokopi KTP pemohon

Fotokopi KTP suami/istri

Fotokopi kartu keluarga (KK)

Fotokopi Akta Nikah / Akta Cerai / Akta pisah harta

Fotokopi NPWP

Fotokopi rekening koran/ Tabungan/ Giro tiga bulan terakhir

Pas foto suami dan istri masing-masing sebanyak dua lembar

ukuran 4x6cm

Fotokopi dokumen jaminan seperti SHM, AJB, IMB dan PBB

Syarat KPR khusus

Syarat KPR khusus Pegawai / Karyawan

Slip Gaji / Surat keterangan Gaji per bulan.

Fotokopi SK (surat keputusan) pegawai tetap dan dilegalisasi

oleh perusahaan

Syarat KPR khusus Pengusaha/ wiraswasta / berpenghasilan tidak

tetap

Izin usaha (SIUP, TDP, dan NPWP)

Akta pendirian perusahaan

Menyerahkan laporan keuangan dua tahun terakhir

Mutasi rekening di bank minimum tiga bulan

Syarat KPR khusus Profesional (dokter, apoteker, bidan,

pengacara, notaris)

Fotokopi Legalitas praktik/surat izin praktik yang masih

berlaku.

Menyerahkan perincian pendapatan praktik perbulan.

Mutasi rekening di bank

Memiliki reputasi baik

Cara Ngajuin KPR

Mau #NgajuinKPR ya? Nih urutan-urutannya. Sahabat2ku, simak ya.

1. Eh udah tau kan KPR itu apa? Kredit Pemilikan Rumah! Beli

rumah, dibeliin bank. Bukan Kredit Pemilikan Radio ^_^ .

#NgajuinKPR

2. Namanya jg KPR, pilih dulu rumahnya, bilang ke yang jual kl mau

diKPRin, baru #NgajuinKPR.

3. Minta ke penjual, copy sertifikat, copy pbb, copy imb. Syukur2

dapet copy luwak. Sumpeh, makyus! #NgajuinKPR

4. Siapin syarat2mu unt #NgajuinKPR. Apa aja tuh? Copy ktp, copy

slip gaji, copy rek tab 3 bulan, copy npwp dll.

5. Datang ke Bank, bukan ke mall. Ente pikir belanja? #NgajuinKPR

nih!

6. Bilang ke petugasnye kl mau #NgajuinKPR. Eh petugas Bank ye,

bukan petugas Mall. Inget tuh! :D

7. Isi dah form pengajuan kredit dan serahin tuh syarat2

#NgajuinKPR.

8. Trus? Trus pulang dah! Jangan nginep! Kagak boleh nginep di

bank! Ente kate yang punya? ^_^ #NgajuinKPR

9. Kl syarat dah lengkap, Bank survey tuh ke rumah yg mau dibeli.

Diitung2 harganya ama bank. #NgajuinKPR

10. Syarat2 #NgajuinKPR juga dianalisa ama Bank. Bisa nyicil utang

kagak nih!

11. Oh ya, cicilan KPR kurang lebih 30% dari penghasilan.

#NgajuinKPR

12. Kl Bank udah setuju kasih KPR. Bank keluarin tuh surat

persetujuannya. #NgajuinKPR

13. Kl udah dpt persetujuan, kita siapin biaya KPR ama persyaratan

administrasinya. #NgajuinKPR

14. Biaya KPR itu ada biaya provisi, biaya administrasi, biaya

asuransi jiwa dan kebakaran, biaya notaris. #NgajuinKPR

15. Kira2 5%-7% dari nilai KPR. #NgajuinKPR

16. Syarat administrasi itu ada kwitansi lunas uang muka, surat

pencairan KPR dll. #NgajuinKPR

17. Nah, janjian deh ama penjual, bank ama notaris. Buat apa?

Kencan? Bukan! Janjian buat AJB ama Akad Kredit! #NgajuinKPR

18. AJB itu apa? Akad Jual Beli dihadapan Notaris antara Penjual

dan Pembeli. #NgajuinKPR

19. Sblm AJB, bayar pajak dulu. Ada Pph Final - kewajiban penjual

sejumlah 5% dari harga. #NgajuinKPR

20. Ada pula BPHTB - kewajiban pembeli sejumlah 5% dari harga

stlh dikurangi nilai jual tidak kena pajak. #NgajuinKPR

21. Abis AJB, saatnya Akad Kredit. Antara Bank dengan pembeli di

hadapan Notaris. #NgajuinKPR

22. Usahakan Notaris AJB = Notaris Akad Kredit. #NgajuinKPR

23. Usahakan AJB dan Akad Kredit di hari yang sama. #NgajuinKPR

24. Stlh AJB dan Akad kredit, bank akan memproses pencairan KPR.

Cepet kok, gak pake lama! #NgajuinKPR

25. Trus? Trus pulang ya. Jgn minta nginep! Kan udah dibilangin gak

boleh nginep! #NgajuinKPR

26. Jgn lupa salam2an sama penjual, notaris dan petugas bank.

Bilang makasih sdh dibantu. :p. #NgajuinKPR

27. Trus? Tunggu bulan depan! Cicil tuh KPRnya. Kita itu hutang,

bukan dapet hibah. #NgajuinKPR

28. Semoga bermanfaat. Maaf2 kata jika dibumbui bercanda.

Silahkan jika berkenan bertanya. SalamAKSI SalamBERBAGI.

#NgajuinKPR

SESI 4

Membeli Rumah Tanpa Uang Muka

Sekali lagi bahwa properti itu unik. Satu lokasi dengan lokasi lainnya

memiliki perbedaan. Boleh dikatakan bahwa properti sudah

terdiferensiasi. Bisa kita lihat berapa harga jual tipe 36 di

perumahan A dan dibandingkan dengan tipe yang sama di

perumahan B. Itu dari harga, belum dari diskon, dari spesikasi

bangunan, dari fasilitas rumah maupun fasilitas umum kawasan.

Berbeda pula dengan harga jual mobil yang sudah terstandarisasi.

Harganya relatif sama untuk penjualan di Jakarta jika dibandingkan

dengan Bandung, Cirebon, Surabaya dll. Pun jika terjadi selisih

harga, anggap saja itu adalah beban pengangkutan.

Di sinilah letak kunci dari membeli rumah tanpa uang muka. Apalagi

developer kadang memberikan diskon bervariasi. Celah diskon ini

dapat kita manfaatkan sebagai uang muka.

Setidaknya ada 5 cara untuk membeli rumah tanpa uang muka.

Pertama, developer / penjual memang menjual propertinya tanpa

uang muka dan kredit langsung ke developer. Sering kita lihat iklan

gede-gedean 48X cicilan, tanpa uang muka, cicilan pertama

langsung huni.

Kedua, developer / penjual telah bekerjasama dengan pihak

perbankan untuk penjualan properti tanpa uang muka. Sekilas

tampak tidak terjadi apapun kecuali menguntungkan konsumen. Di

balik kerjasama ini adalah developer / penjual telah memiliki

tabungan yang ditahan sebesar uang muka konsumen. Jadi

sebenarnya tetap saja ada uang muka, namun ditanggung oleh

developer sampai rumah selesai serah terima.

Ketiga, memanfaatkan celah diskon. Perang diskon antar developer

dapat kita manfaatkan sebagai uang muka. Caranya juga mudah.

Seolah-olah diskon yang diberikan adalah uang muka yang telah

anda bayarkan. Tentu saja anda musti ber”koordinasi” dengan

developer / penjual sebelum melakukan transaksi.

Contoh perhitungannya seperti ini. Misal sebuah rumah tipe 36

seharga 100juta. Diskon 10%. Maka harga sebenarnya adalah

90juta bukan? Maka dalam pengajuan KPR ke Bank, akui saja

bahwa harga rumah tipe 36 MEMANG 100juta. Seolah-olah anda

telah membayar 10 juta uang muka, sehingga KPR anda adalah

sebesar 90 juta.

Keempat, mark up harga. Mengingat properti itu memang sudah

masing-masing memiliki perbedaan, maka harga juga akan sangat

bervariasi. Bahkan dalam satu kawasan saja, harga satu tipe yang

sama bisa berbeda. Nah, celah ini dapat kita manfaatkan dengan

menaikkan harga sedikit lebih tinggi sesuai dengan nilai uang muka.

Masih sama dengan cara ketiga, anda tetap harus ber”koordinasi”

dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.

Contoh perhitungannya seperti ini. Misal harga tipe 36 adalah

90juta. Maka anda perlu memark-up sampai dengan 100juta

(kalikan harga sebesarnya dengan faktor 1,1111 apabila uang muka

yang dipersyaratkan oleh bank adalah 10%). Seolah-olah anda telah

membayar 10 juta untuk mendapatkan KPR sebesar 90juta yang

notabene sama dengan harga rumah.

Kelima, deposito sebagai agunan tambahan. Baca kembali cara

kedua dimana developer mempunyai tabungan yang ditahan

sebagai uang muka. Nah, ini adalah kebalikan dari cara kedua

dimana tabungan yang ditahan adalah anda yang sediakan.

Biasanya berupa deposito.

Potensi kegagalan

Membeli rumah tanpa yang muka bukannya akan 100% disetujui.

Potensi gagal atau tidak mencapai 100% biasanya dikarenakan,

Pertama, kemampuan membayar kembali pembeli kurang dari

yang disyaratkan.

Kedua, karena kita melakukan mark up baik mark up harga atau

bermain diskon, maka nilai riil melebihi nilai pasar. Appraisal dari

Bank bisa jadi menilai agunan anda kurang dari yang disyaratkan.

Ketiga, agak susah dilaksanakan untuk kavling siap bangun dimana

developer / penjual tidak memiliki kerjasama KPR inden. Mengapa?

Karena developer sebenarnya membutuhkan uang muka untuk

membangun rumah anda. Jika anda membeli tanpa uang muka dan

developer tidak memiliki skema kpr inden, uang dari mana untuk

membangun?

Keempat, jika nama anda sudah menjadi bagian dari Daftar Hitam

Bank Indonesia, mau uang muka 90%-pun, belum tentu Bank akan

memberikan KPR kepada anda. Semoga anda jangan sampai masuk

dalam daftar hitam itu. Amin.

Hayo, siapa berani mencoba ?

Beli Properti Tanpa Modal

Pernah mendengar membeli properti tanpa modal, bahkan bisa

dapat modal? Sebenarnya metode ini dengan menggunakan KPR

atau instrumen lainnya.

Disebut TANPA MODAL karena memang tidak mengunakan uang

sendiri (baca modal) alias menggunakan uang orang lain (other’s

people money) dengan catatan sebagai berikut :

1. Tanpa DP (Down Payment atau Uang Muka)

2. Biaya-biaya (Pajak, KPR) terbayar dari pencairan KPR

3. Cicilan diangsur dari Cash Flow bisnis di atas aset properti

tersebut.

Namun hal ini memiliki beberapa syarat sebagai berikut :

1. Nilai aset di bawah pasar

2. Dan/Atau Nilai appraisal di atas aset.

3. Kemampuan mencicil angsuran 3x dari nilai cicilan dari cashflow

past performance (gaji atau bisnis). —> ini juga ada cara financial

engineeringnya

Cara mengetahui nilai aset

1. Tanya notaris setempat

2. Tanya makelar setempat

3. Lihat PBB

4. Pakai jasa konsultan appraisal.Dll dll

Contoh Rumah seharga 400jt. Diajukan ke Bank senilai 700jt. Harga

: 700jt. DP : 140jt (20%). KPR : 560jt. Dibayarkan untuk rumah

400jt. Dipotong biaya KPR dan pajak kurang lebih 60jt. Cash back :

100jt.

Dari contoh biasa disebut BELI PROPERTI TANPA MODAL MALAH

DAPAT MODAL (100jt). Nah siapkan bisnis bermodal 100jt yang

sekiranya mampu untuk mencicil angsuran Anda sehingga cashflow

performance anda tidak terganggu dengan adanya cicil tsb.

Yang perlu diperhatikan bahwa pola beli properti tanpa modal

adalah Anda membeli dengan hutang yang lebih besar dari yang

seharusnya dibutuhkan. Anda perlu memperhatikan kemampuan

mengangsur Anda sebelum memutuskan membeli dan

memperhatikan kemampuan bisnis yang akan dijalankan apabila

mendapat cash back.

Beli Rumah Bebas Cicilan*

“Beli cash ya mas AD?”, tanya seseorang peserta.

“Wah bukan! Tetap dengan fasilitas pembiayaan KPR. Begini

ceritanya.”, coba saya terangkan.

Coba bandingkan jika Anda membuat program promosi BELI

RUMAH GRATIS MOTOR atau BELI RUMAH BEBAS CICILAN. Kira-kira

akan lebih menarik mana. Beberapa kali saya tanyakan dalam kelas

Property University, jawaban mayoritas adalah BELI RUMAH BEBAS

CICILAN.

“Caranya gimana mas AD?”

Baca buku saya terlebih dahulu. Buku dapat diperoleh di toko buku

Gramedia atau www.gramediaonline.com dengan judul Raja Bisnis

Properti Megaprofit No. 2 di Indonesia (bukan saya rajanya, tapi

Anda yang membaca dan ACTION dari buku saya). Di dalamnya

terdapat materi tentang program pemasaran. Inti dasarnya adalah

DISKON.

Sebagai contoh jika Anda membeli di Ndalem Kinanthi

Karanganyar. Sebuah perumahan terletak di pusat kota

Karanganyar. Tepat 300 m di belakang DPRD. Misalkan harga

tertera sebesar Rp. 236 juta. Saya memiliki diskon 10% atau

berkisar 23,6 juta. Namun diskon ini tidak saya berikan langsung

sebagai potongan harga. Tetapi sebagai cicilan angsuran KPR di 1

tahun pertama setara 23,6 juta.

Harga 236 juta. Uang muka dibayarkan 48 juta. KPR cair 188juta.

Angsuran 15 tahun kurang lebih 2,2jt. Maka 2 juta x 12 bulan = 24

juta. Klop sudah dengan diskon sebesar 23,4juta bukan?

“Mas AD, jika disetujui 10 tahun gimana?”

Tidak apa-apa jika konsumen hanya disetujui 10 tahun sehingga

cicilannya lebih besar daripada 15 tahun. Point pokoknya ada di

bebas cicilan setara diskon. Setidaknya program ini membantu

konsumen tidak memikirkan cicilan KPR selama 1 tahun* dengan

pembayaran yang DIPASTIKAN tepat waktu sehingga kolektibilitas

lancar.

Berani mencoba Beli Rumah Bebas Cicilan hanya di 0271 8096688.

Kejarlah Properti, Modal Kau Dapat

PERINGATAN KERAS! Strategi ini BERBAHAYA. Segala akibat yang

ditimbulkan menjadi tanggung jawab sendiri.

MODAL seringkali dijadikan alasan kenapa tidak bisa ACTION bisnis.

Meski sudah banyak contoh bahwa tanpa MODAL, bisnis juga bisa

jalan. Yang penting ACTION dan biarkan Tuhan mengurusinya

selebihnya.

Padahal properti bisa menjadi solusi untuk memperoleh modal.

Anda dapat membeli properti tanpa uang sendiri (biasa disebut

tanpa modal). Bahkan dapat Modal (biasa disebut Cash back).

Ingat, sebenarnya Anda memperbesar HUTANG. Siapkan mental

Anda jika Anda suatu waktu gagal bisnis.

Pembiayaan menggunakan

1. Kredit Pemilikan Rumah

2. Kredit Multiguna

Tentang Angsuran

Kemampuan angsuran dinilai dari penghasilan bulanan. Jika

karyawan dihitung dari gaji bulanan. Jika wiraswasta dihitung dari

perputaran keuangan setiap hari sampai bulanan. Sebanyak 30%

dari penghasilan bulanan untuk mengangsur. Hutang non KPR yang

tercatat di bank akan menjadi faktor pengurang kemampuan

angsuran.

Tentang Harga

Harga NJOP – Harga sesuai Nilai jual objek pajak

Harga Pasar – harga yang ditawarkan oleh pemilik

Harga Likuidasi – harga yang disepakati dengan pemilik

Harga Bank – harga appraisal dari pihak bank/pihak ketiga

Harga Transaksi – harga yang disepakati dengan pemilik namun

lebih tinggi dari harga likuidasi yang sesungguhnya.

Prinsip dasarnya harga likuidasi harus lebih kecil dari harga bank

Beli rumah dapet duit

Sebuah rumah dijual dengan harga Rp. 200jt (harga likuidasi).

Setelah diappraisal ternyata senilai Rp. 400jt.

Harga Transaksi : Rp. 400jt

Uang Muka : Rp. 80jt (20%)

Tidak perlu dibayarkan karena ini Uang Muka Transaksi

KPR : Rp. 320jt

Maka Bank akan mencairkan 320jt.

Cash Back = KPR – Harga Likuidasi – Biaya KPR & Pajak = 320 – 200 –

60jt = 60jt.

MODAL 60 juta bisa digunakan untuk BISNIS! Dan carilah bisnis

yang bisa mengangsur hutang 320jt atau 3,2jt/bulan (KPR 15 tahun)

Beli kost dapet duit dapet bisnis

Sebuah kost-kostan 20 kamar dijual dengan harga Rp. 600jt (harga

likuidasi). Setelah diappraisal ternyata senilai Rp. 900jt.

Harga Traksaksi : Rp. 900jt

Uang Muka : Rp. 180jt (20%)

Tidak perlu dibayarkan karena ini Uang Muka transaksi

KPR : Rp. 720jt

Maka Bank akan mencairkan 720jt.

Cash Back = KPR – Harga Likuidasi – Biaya KPR & Pajak = 720– 600–

120= 0jt.

Meski tidak dapat CashBack, Kost2an sudah merupakan bisnis

tersendiri bukan?

Kost2an 20 kamar @ 500ribu

Terisi 18 kamar x 500ribu

Penghasilan = 9juta/bulan

Cicilan KPR 720jt= 7,4jt/bulan (15 tahun)

Beli kapling, bangun, dapet duit

Sepetak tanah seluas 100m2 dijual 25jt. Rencana dibangun 50m2

(RAB 1,5jt = total 75jt).

Harga Likuidasi : Rp. 300jt

Uang Muka : Rp. 60jt (20%)

Tidak perlu dibayarkan karena ini Uang Muka transaksi

KPR : Rp. 240jt

Maka Bank akan mencairkan 240jt secara bertahap 50%, 50%,

Cash Back = KPR – Harga Likuidasi – RAB – Biaya KPR & Pajak = 240–

25–75 –40= 100jt.

Rumah baru akan selesai selama 4 bulan kemudian. Maka siapkan

cicilan selama 4 bulan ke depan (2,5jt x 4 = 10jt). Maka cashback

yang bisa digunakan untuk bisnis sebesar 90jt

Rumah sendiri jadi modal

Rumah milik sendiri dinilai bank 300jt.

Harga Bank : Rp. 300jt

Kredit Refinancing : Rp. 240jt

Bank akan mencairkan 240jt

Angsuran 3jt/bulan. Simpan 3jt x 12 bulan = 36jt. Boleh untuk 24

bulan. Maka Modal yang bisa digunakan untuk bisnis sebesar 210jt

PESAN SAYA : HATI-HATI! INI HUTANG, BUKAN UANG ANDA.

HARUS ANDA KEMBALIKAN KEPADA PEMINJAM!!!

Mencuri Emas dengan Properti

Investasi terbaik yang diakui banyak orang dari jaman dulu kala ya

properti dan emas. High return di properti, likuiditas di emas.

Bagaimana jika keduanya digabungkan? Pasti dahsyat!!!

Pertama Anda harus paham dulu konsep membeli properti tanpa

uang dan Anda bisa membaca secara lengkap di halaman lain dari

blog ini atau klik di sini. Kalau tidak paham, mungkin agak

kerepotan memahami tulisan ini.

Cari dulu properti bercash back. Cash backnya dibelikan emas.

Lakukan FLIP atas properti. Gunakan emas untuk cicilan selama

proses FLIP belum OK atau properti yang dibeli belum dijual

kembali.

Bingung? Begini ilustrasinya :

Rumah di Ndalem Kinanthi Karanganyar seharga 600 juta. Padahal

harga sebenarnya 390 juta. Maka uang muka 20% atau 120 juta

“seolah-olah” dibayarkan ke developer padahal tidak. Sehingga

KPRnya senilai 480juta. Yang dibayarkan ke developer berapa?

390juta bukan. Berarti ada cashback 90 juta. Sampai disini ada yang

tanya?

Cashback 90juta dibelikan emas. Jika emas 450ribu (biar gampang

ngitungnya) maka Anda akan memperoleh 200 gr. Simpan emas di

bawah bantal jika tidak ingin tergerus biaya simpan. hehehe.

Lakukan penjualan kembali properti Anda (flipping) dengan harga

misalkan 500jt (mengingat kerugian akibat pinalti jika pelunasan

lebih cepat). Jual emas sebagian untuk mencicil angsuran selama

properti belum terjual. Atau siapkan dana untuk cicilan angsuran

selama 6 bulan (terserah mau berapa bulan. Bisa diambil dari cash

back (berarti emasnya tidak seharga 90jt) , bisa disiapkan

terpisah.).

Ketika laku, properti Anda hilang. Tapi emas Anda bisa utuh atau

sedikit berkurang. Dan Anda tinggal menikmati keuntungan

berinvestasi di emas. Mudah bukan?

Kesulitan terbesar ada di properti yang bercashback tersebut. Kalau

itu, serahkan pada ahlinya. Silahkan hubungi 0271-809 6688. Tim

kami akan memfollow up proses Anda.

Beli Lahan Pakai Duit Bank. Bisa!

Selama ini tidak ada instrumen perbankan yang memperbolehkan

developer untuk mengakuisisi lahan untuk dikembangkan menjadi

perumahan. Namun sekitar tahun 2009, instrumen perbankan ini

mulai diluncurkan kembali. Konon katanya, dahulu kala instrumen

ini juga pernah ada.

Instrumen perbankan ini disebut Kredit Pemilikan/Pembelian Lahan

(KPL). Biasanya digabung dengan Kredit Konstruksi atau kredit

untuk pembangunan unitnya. Sayangnya instrumen ini hanya

diberlakukan untuk perumahan bersubsidi pemerintah atau lebih di

kenal dengan RSH (Rumah Sederhana Sehat).

KPL akan dicairkan 100% di depan karena memang digunakan

untuk pembelian lahan. Besaran nilainya kurang lebih 70% dari nilai

pasar atau bergantung dengan appraisal dari bank. Anggaplah

memang 70%. Sehingga untuk modal awal pembelian lahan, Anda

hanya membutuhkan 30% saja bukan? Apalagi kalau Anda

mengutak-atik harga pasaran. Bisa 100% dibiayai oleh Bank. Karena

di”blended” dengan Kredit Konstruksi, maka pada saat pencairan

KPL 100%, juga akan dicairkan Kredit Konstruksi sebesar 20%.

Dengan demikian, modal membangun unit-unit Anda sudah

dibiayai oleh Bank juga. Tanpa modal ? Nyaris tanpa modal…

Sejumlah kredit tersebut dibebankan kepada unit-unit yang

dipasarkan. Misalkan saja unit tersedia 100 unit. KPL dan Kredit

konstruksi sebesar 2 M. Maka beban per unit sebesar 20 jt.

Bagaimana cara pengembaliannya? Pengembalian KPL dan Kredit

Konstruksi bersamaan denngan realisasi KPR pembeli. Nilai KPR

dipotong langsung oleh bank untuk menutup sejumlah nilai yang

ditentukan sebelumnya (125% dari beban per unit). Contohnya

Harga Jual 55jt. Dp 5,5jt. KPR 49,5jt. Beban per unit KPL dan Kredit

Konstruksi 20jt. Pengembalian 125% dari 20jt sama dengan 25jt.

Maka KPR 49,5jt akan dipotong sebesar 25jt, sehingga Anda

menerima 24,5jt saja.

Kalau bikin Real Estate bisa gak beli lahannya dengan duit bank ?

Bisa saja. Cara paling gampang adalah gunakan instrumen bisnis

Anda yang lain untuk mengajukan kredit. Hasil kredit untuk

membeli lahan. Gaya ini oleh bank tidak direkomendasi. Tetapi …

Jangan khawatir, ada instrumen bank yang bernama Kredit

Pemilikan Tanah (KPT). Mirip dengan KPL. Penilaiannya juga sama

KPL yakni 70%. Namun sifatnya seperti KPR yang dicicil setiap

bulan. Sejauh yang saya ketahui, Bank bersedia membiayai sampai

dengan 1000 m2. Pembiayaannya bisa sampai dengan 10 tahun.

Jadi kapan silaturahmi ke Bank ?

Cash Back oh Cash Back

TANYA :

Ass, salam kenal mas aryo>>saya eu 13 cirebon saya ingin

menanyakan, beberapa bulan yang lalu saya ditawari KPR tepatnya

di Sumber dan Kedaung cirebon, saya ditawari Cashback 50 juta

dengan cicilan 2jt/bln 15 tahun type rumah 47.

Saya sudah kasih booking fee sebesar 2,5 jt tapi sudah 6 bulan lebih

belum ada

konfirmasinya, katanya belum ada deal dari bank yg bersangkutan.

Kemudian saya tanyakan apakah tidak ada biaya lain selain booking

fee tadi, mereka menerangkan saya harus bayar biaya KPRy sebesar

kurang lebih 10jt.

Yang saya tanyakan:

1. apakah iming2 cashback itu bisa menjebak?

2. apakah memang harus ada biaya KPR sebesar 10 juta sebelum

akad kredit

terjadi?

3. apa yang harus diwaspadai oleh saya dan mungkin banyak temen

yang masih awam dalam hal ini?

Terima kasih atas saran dan masukannya, salam sukses!

saya sertakan asumsi penghitungan KPR dari developer berikut :

harga jual

seolah2 Rp. 248.125.000; uang muka Rp. 49.625.000; kpr Rp.

198.500.000

JAWAB :

1. Cashback menjebak atau tidak, tergantung dengan penggunanya.

Ibarat pisau, bisa berguna untuk memasak atau bahkan

membunuh. Cashback itu tambahan hutang. Ingat, tambahan

hutang yang harus anda bayarkan.

Cashback itu bagian dari promosi. Dan efeknya di developer cukup

menggiurkan.

2. Pembiayaan KPR mengandung komponen biaya. Ada biaya

administrasi, asuransi jiwa dan kebakaran, provisi, notaris dll. Jika

anda diharuskan membayar biaya KPR, berarti cashback anda tidak

murni 100% atau 50jt. Masih dipotong biaya KPR.

Coba, ditanyakan ke developernya. Jangan2 anda masih harus

membayar pajak2. Shg kurang lagi kurang lagi.

Berharap cashback, malah amsiong ^_^

3. Yg diwaspadai adalah kemampuan anda mencicil semua hutang.

Karena cashback itu menambah hutang.

SESI 5

Sesi PENUTUP

Gak tau mau bilang apa

kecuali MATUR THANK YOU

udah bersedia download.

Saya tunggu TESTIMONInya di

Twitter saya

@aryodiponegoro