Presentasi Study Kelayakan Terminal Gadang

ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIKANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIKPADA LAHAN EKS TERMINAL GADANG

DI KOTA MALANGDI KOTA MALANG

Oleh :KARTIKA PUSPA NEGARA

RETNO INDRYANI, Ir., M.S.RIANTO B.ADIHARDJO, Ir.,M.Sc.,Ph.D

LATAR BELAKANG

Pemkot Malang berencana untuk memindahkan kendaraan yangPemkot Malang berencana untuk memindahkan kendaraan yang

beroperasi di terminal Gadang ke Terminal Hamid Rusdi. Ketika

rencana ini terealisasi, maka lahan bekas terminal Gadang dapat, g p

dimanfaatkan untuk penggunaan tata guna lahan lainnya.

Jenis pemanfaatan ini dapat diperoleh dengan menggunakan metode

Analisa Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use Analyze), dimana

merupakan metode untuk mengidentifikasi kegunaan yang tertinggi

dan terbaik dari kegunaan kompetitif yang diizinkan.

RUMUSAN MASALAH

1. Apa saja alternatif-alternatif penggunaan yang memungkinkan

untuk diterapkan di atas lahan eks terminal Gadang ?p g

2. Jenis penggunaan apakah yang tertinggi dan terbaik pada lahan2. Jenis penggunaan apakah yang tertinggi dan terbaik pada lahan

eks terminal Gadang di Kota Malang?

TUJUAN PENELITIAN

1. Mengetahui alternatif-alternatif penggunaan yang memungkinkan

untuk diterapkan di atas lahan eks terminal Gadang.

2. Mendapatkan penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan eks

terminal Gadang di kota Malang.

TINJAUAN PUSTAKA

Definisi Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik adalah

Penggunaan yang paling mungkin dari suatu tanah kosong

atau peningkatan suatu properti, yang mana secara fisikp g p p , y g

memungkinkan, mendapatkan dukungan yang cukup, layak

secara finansial, dan menghasilkan nilai tertinggi. (Thesecara finansial, dan menghasilkan nilai tertinggi. (The

Dictionary of Real Estate Appraisal 4th edition)

TINJAUAN PUSTAKA

Empat kriteria penggunaan tertinggi dan terbaik yaitu

(Appraisal Institute, 2001) :

1. Harus memenuhi ketentuan hukum yang aday g

2. Layak secara fisik

3 Layak secara finansial3. Layak secara finansial

4. Memiliki produktifitas maksimum

TINJAUAN PUSTAKA

Analisa Kelayakan Hukum (Legal Permissibility)

Merupakan proses seleksi seluruh alternatif yang

memungkinkan untuk diterapkan pada obyek penelitianmemungkinkan untuk diterapkan pada obyek penelitian

terhadap kesesuaiannya dengan hukum atau peraturan yang

b l k A bil d l if id k hiberlaku. Apabila terdapat alternatif yang tidak memenuhi

ketentuan secara hukum, maka alternatif tersebut akan

dieliminasi.

TINJAUAN PUSTAKA

Subkriteria Kelayakan Hukum

Sumber Subkriteria Kelayakan Hukum

Appraisal Institute (2001)

Pembatasan secara pribadi, zoning, peraturan bangunan, k l k b j h li k(2001) kontrol kawasan bersejarah, peraturan lingkungan, kemungkinan perubahan zoning

Prawoto (2003) Pembatasan secara pribadi, amdal, ketentuan bangunan sejarah, ketentuan yang berkenaan dengan bangunan

Hidayati dan Harjanto (2003)

Pembatasan secara pribadi, zoning, peraturan bangunan, kontrol bangunan sejarah, peraturan lingkungan

Fanning (2005) Public planning, zoning, kemungkinan perubahan zoning

TINJAUAN PUSTAKA

Analisa Kelayakan Fisik (Physical Possibility)

Merupakan proses seleksi alternatif yang telah lulus uji kelayakan hukum ,

untuk kemudian dilakukan uji kelayakan kondisi fisik lahan.

Sumber Subkriteria Kelayakan Fisik

Fanning (2005) Slope, view, Access, noise, utilities, floodplain, soil, rock

Hidayati dan Harjanto (2003)

Ukuran, bentuk, luas, ketinggian, kontur tanah, utilitas, luas, desain, kondisi properti

Prawoto (2003) Ukuran, bentuk, daerah, kemiringan, aksesibilitas, resikobencana, sarana public, desain, kondisi.

Appraisal Institute (2001) Ukuran, kemiringan, terrain, aksesibilitas, resiko bencana alam, utilitas, drainase, sistem saluran limbah cair, topografi

TINJAUAN PUSTAKA

Analisa Kelayakan Finansial (Financial Feasibility)

Merupakan proses seleksi alternatif yang telah lulus uji

kelayakan hukum dan fisik untuk dianalisa kelayakan dari sisikelayakan hukum dan fisik untuk dianalisa kelayakan dari sisi

finansial. Semua kegunaan yang diekspektasikan dapat

b ik i i di iliki k l kmemberikan positive return dianggap memiliki kelayakan

keuangan (Hidayati dan Harjanto, 2003).

TINJAUAN PUSTAKA

Analisa Produktifitas Maksimal (Maximally Productive)

1. Merupakan penggunaan yang menghasilkan harga

tertinggi/nilai tertinggi yaitu yang konsisten dalam haltertinggi/nilai tertinggi yaitu yang konsisten dalam hal

finansial (Hidayati dan Harjanto, 2003)

2. Merupakan penggunaan yang menghasilkan nilai residual

yang tertinggi yang konsisten dengan tingkat pengembalian

yang dijamin pasar (Prawoto, 2003)yang dijamin pasar (Prawoto, 2003)

METODE PENELITIANPerumusan Masalah

1. Apa saja alternatif yang memungkinkan untuk diterapkan di atas lahan eks terminalp j y g g pGadang?

2. Apa penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan eks terminal Gadang di Kota Malang?

Analisa Diizinkan secara HukumTidak lulus

tereliminasi

Alternatif-alternatif Penggunaan Lahan

Tidak lulus

Analisa Kelayakan Fisik

Lulus uji

tereliminasi

Lulus ujiTidak lulus

Analisa Kelayakan Keuangan

Analisa Produktifitas Maksimal

Permintaan dan Penawaran

Tidak lulus

tereliminasi

Lulus uji

Alternatif yang lulus dalam analisa hukum, fisik, keuangan dan memiliki produktifitas maksimal merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik

Analisa Produktifitas Maksimal

Kesimpulan dan Saran

METODE PENELITIAN

ALTERNATIF-ALTERNATIF PENGGUNAAN LAHAN EKS TERMINAL GADANG

Di l h l l i t d b bilit li ( ilih lDiperoleh melalui metode non probability sampling (pemilihan sampelsecara tidak acak) menggunakan jenis judgement sampling.

Sampel obyek penelitian ditentukan sebagai berikut :

1. Pemkot Malang :

a.Kepala bidang Fisik Bappeko,

b.Kepala Dinas Perindustrian dan Perdagangan,

c Kepala Dinas Perumahanc.Kepala Dinas Perumahan,

d.Kepala Dinas Perhubungan.

2. Satu orang pakar Pendidikan Perencanaan Wilayah Kota Malang

l k l h d3. Kepala kelurahan Gadang

METODE PENELITIAN

KRITERIA DAN SUBKRITERIA YANG AKAN DIUJIKAN DALAMANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

1. Analisa diizinkan secara hukum,a. Pembatasan secara pribadi (private restriction)p (p )Terkait kemungkinan adanya rencana penggunaan tertentu olehpemiliknya

b. ZoningMenganalisa kesesuaian alternatif dengan kebijakan rencana tatakota wilayah Malang

c. Ketetapan peraturan pemerintahMenganalisa kesesuaian alternatif dengan kebijakan peraturan( d d ) i h k i d l if(perundang-undangan) pemerintah yang terkait dengan alternatif.

METODE PENELITIAN

KRITERIA DAN SUBKRITERIA YANG AKAN DIUJIKAN DALAM ANALISAPENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

2. Analisa Kelayakan Fisika. UkuranDianalisa untuk mengetahui kesesuaiannya dengan standar ukuranDianalisa untuk mengetahui kesesuaiannya dengan standar ukuranbangunan untuk penggunaan bangunan tertentu yang berlaku secaraumum.

b. BentukHasil pengamatan visual kemudian dianalisa untuk mengetahuikesesuaiannya dengan kebutuhan bentuk lahan pada alternatif-

l f dalternatif yang tersedia.

c. Kemiringan (secara visual)Hasil pengamatan visual kemudian dianalisa kesesuaiannya denganalternatif-alternatif penggunaan lahan.

METODE PENELITIAN

KRITERIA DAN SUBKRITERIA YANG AKAN DIUJIKAN DALAMANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

3. Analisa Kelayakan Keuangana. Permintaan dan PenawaranMembahas beberapa aspek yang mempengaruhi permintaan danpenawaran. Apabila permintaan belum/tidak memungkinkandidirikannya suatu alternatif, maka alternatif dinyatakan tidak lulusujiuji.

b. Tingkat Pengembalian ModalU t k lt tif b i d iUntuk alternatif yang penggunaannya berupa income producingproperty maka kelayakannya dapat diketahui dengan indikasi NPVyang positif. Sedangkan untuk penggunaan yang bukan merupakanincome producing property maka kelayakannya dapat diketahuip g p p y y y pdengan indikasi benefit cost yang lebih besar dari satu.

METODE PENELITIAN

4 A li P d k ifi M k i l4. Analisa Produktifitas yang Maksimal

Memperkirakan nilai lahan dengan mengurangkan nilaiproperti dengan nilai bangunan. Alternatif yang memiliki nilaiproperti dengan nilai bangunan. Alternatif yang memiliki nilailahan tertinggi merupakan alternatif yang tertinggi danterbaik.

ANALISA DAN PEMBAHASAN

Terminal Gadang

Terletak pada :-Kecamatan Sukun,-Kelurahan Gadang,

Terminal Gadang

g,-Tepatnya di pojok sebelumpertemuan antara Jalan KolonelSoegiono Selatan (Jalan RayaGadang) dengan Jalan Satsuit

Kec. Sukun

Kec.Kedungkandang

Kec Blimbing g) gTubun.

Kec.Blimbing

Kec.Lowokwaru

Kec.Klojen


Eksisting Alternatif-alternatif Penggunaan Lahan eks

Kondisi Eksisting dan Alternatif-alternatif Penggunaan Lahan Eks Terminal Gadang

Eksisting Alternatif alternatif Penggunaan Lahan eksTerminal Gadang yang Akan Dianalisa

1.Lahan terminal Gadang pada saatpenelitian difungsikan sebagai terminal

a. Town square

kelas B dengan luas 16.757,91 m2.2.Terminal Gadang bersebelahanlangsung dengan Pasar Induk Gadangyang merupakan pasar basah (jenis

b. Pasar Grosiryang merupakan pasar basah (jenissayuran, ikan dan sebagainya)

c. Balai Uji Kelayakan KendaraanBermotor


A HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN HUKUM

1. Ditinjau dari segi pembatasan secara pribadi, dapat diketahui

A. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN HUKUM

bahwa belum ada aturan hukum mengikat terkait pembatasanjenis penggunaan yang spesifik pada lahan eks Terminal Gadang.

2. Ditinjau dari segi penetapan zoning, dapat diketahui bahwa dalamRDTRK Malang, kawasan ini masuk dalam sub BWK III sebagaipusat kegiatan pengembangan perdagangan dan jasa. Dengandemikian diperoleh hasil :

A. Alternatif town square dinyatakan lulus uji subkriteria ini karena tidakbertentangan dengan RDTRK Malang.

B. Alternatif balai uji kelayakan dinyatakan tidak lulus uji subkriteria karenatidak bertentangan dengan RDTRK Malang.

C Alternatif pasar grosir dinyatakan lulus uji karena tidak bertentanganC. Alternatif pasar grosir dinyatakan lulus uji karena tidak bertentangandengan RDTRK Malang.


A HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN HUKUM

3. Ditinjau dari segi ketetapan peraturan, diperoleh hasil bahwa:

A. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN HUKUM

A. Alternatif pusat perbelanjaan town square dinyatakan lulus ujisubkriteria ini karena tidak bertentangan dengan Perpres No 112g g ptahun 2007 mengenai lokasi dan KepMen No 11 tahun 2007mengenai lingkungan.

B. Alternatif balai uji kelayakan kendaraan dinyatakan tidak lulus ujisubkriteria ini karena bertentangan dengan Kepmen PerhubunganNo 71 Tahun 1993 pasal 6 (2b) mengenai lokasi pendirian.p ( ) g p

C. Alternatif pasar grosir dinyatakan lulus uji subkriteria ini karenatidak bertentangan dengan Perpres No 112 tahun 2007 mengenaitidak bertentangan dengan Perpres No 112 tahun 2007 mengenailokasi dan KepMen No 11 tahun 2007 mengenai lingkungan.


TABEL HASIL UJI ANALISA KELAYAKAN HUKUM

NoSubkriteria

Uji Kelayakan Hukum

Jenis Alternatif

Town square Balai Uji Pasar Grosir

1 Pembatasan pribadi - - -

2 Penetapan zoning lulus uji tidak lulus uji lulus uji

3

Ketetapan Peraturan

a.Lokasi lulus uji tidak lulus uji lulus uji

b.Dampak Lingkungan lulus uji lulus uji lulus uji

Sumber : Hasil Analisa, 2009


B HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN FISIK

1. Ditinjau dari segi bentuk lahan, dapat diketahui bahwa

B. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN FISIK

keseluruhan alternatif yaitu pusat perbelanjaan town square danpasar grosir dinyatakan lulus subkriteria ini karena dapat dibangundi atas lahan eks Terminal Gadang yang berbentuk segi empat.

2. Ditinjau dari segi kemiringan, dapat diketahui bahwa secara visuallahan Terminal Gadang tidak memiliki kelandaian/kemiringan yangtajam. Dengan demikian kedua alternatif dinyatakan lulus ujisubkriteria ini.

3. Ditinjau dari segi ukuran, dapat diketahui bahwa dengan luasterminal sebesar 16.757,91 m2, maka alternatif pusat perbelanjaantown square dan pasar grosir dapat didirikan di atas lahan ini.

k k l f k l l bkDengan demikian kedua alternatif dinyatakan lulus uji subkriteriaini.


TABEL HASIL UJI ANALISA KELAYAKAN FISIK

NoSubkriteria

Jenis Alternatif

NoUji Kelayakan Hukum Town square Pasar Grosir

1 Bentuk Lahan lulus uji lulus uji

2 Kelandaian/kemiringan lulus uji lulus uji

3 Ukuran lulus uji lulus uji

Sumber : Hasil analisa, 2009


C HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN KEUANGAN S bk i i

1 Ditinjau dari segi ketersediaan dapat diketahui bahwa pusat

C. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN KEUANGAN Subkriteria Permintaan dan Penawaran

1. Ditinjau dari segi ketersediaan, dapat diketahui bahwa pusatperbelanjaan town square maupun pasar grosir memiliki peluanguntuk didirikan karena belum tersedianya kedua alternatif tersebutdi wilayah selatan Kota Malang.

2. Ditinjau dari arah pengembangan kota, dapat diketahui bahwapusat perbelanjaan town square maupun pasar grosir memiliki

l k didi ik k j l d hpeluang untuk didirikan karena sejalan dengan arahpengembangan kota Malang di masa mendatang.

3 Ditinjau dari segi laju perdagangan besar dan eceran dapat3. Ditinjau dari segi laju perdagangan besar dan eceran, dapatdiketahui bahwa pusat perbelanjaan town square dan pasar grosirmemiliki peluang besar untuk didirikan karena laju pertumbuhanperdagangan di Kota Malang senantiasa positif dan menempatip g g g p pperingkat terbesar kedua sebagai Pendapatan Regional DomestikBruto.


C HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN KEUANGAN S bk i iC. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN KEUANGAN Subkriteria Permintaan dan Penawaran

4. Ditinjau dari segi kondisi sosial penduduk, dapat disimpulkanbahwa alternatif pusat pusat perbelanjaan town squareb l k if k didi ik di l h k T i lbelum prospektif untuk didirikan di atas lahan eks TerminalGadang. Hal tersebut karena belum didukung dengan tingkatkesejahteraan penduduk di sekitar lahan eks TerminalGadang. Hal ini berbeda dengan pendirian alternatif pasargrosir yang masih sejalan dengan tingkat ekonomi pendudukdi sekitarnya yang rata-rata adalah tingkat menengahdi sekitarnya yang rata rata adalah tingkat menengah.


C HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN KEUANGAN S bk i iC. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN KEUANGAN Subkriteria Permintaan dan Penawaran

Dengan demikian maka :

1. Alternatif pusat perbelanjaan town square dinyatakan tidak lulusji bk i i i i k k di i i l d d k di kiuji subkriteria ini karena kondisi sosial penduduk di sekitarnya yang

belum memungkinkan untuk pendirian alternatif ini. Hal ini sejalandengan peraturan Menteri Perdagangan No 53 tahun 2008 bahwapendirian pusat perbelanjaan harus memperhatikan kondisi sosialmasyarakat. Apabila tidak sejalan, maka tidak boleh dipaksakanuntuk berdiri.

2. Alternatif pasar grosir dinyatakan lulus uji subkriteria ini karenamasih sejalan dengan kondisi masyarakat di sekitarnyamasih sejalan dengan kondisi masyarakat di sekitarnya.


TABEL HASIL UJI ANALISA KELAYAKAN KEUANGAN

Subkriteria Permintaan dan PenawaranSubkriteria Permintaan dan Penawaran

Jenis alternatif Hasil Uji

Town Square Tidak lulus uji

Pasar Grosir Lulus uji


C HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN KEUANGANC. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN KEUANGAN Subkriteria Tingkat Pengembalian Modal

1. Biaya investasi pembangunan Pasar Grosir diperoleh sebesar Rp 57.500.000.000

2. Berdasarkan perhitungan diperoleh NPV = Rp 21.510.136.439, dengan nilai NPV yang positif maka pendirian pasar grosir dinyatakan layak . Dengan demikian maka alternatif pasar grosir dinyatakan lulus ujiDengan demikian maka alternatif pasar grosir dinyatakan lulus uji subkiteria ini.


D HASIL ANALISA PRODUKTIFITAS MAKSIMAL

1. Nilai properti dihitung sebesar jumlah pendapatan di masa

D. HASIL ANALISA PRODUKTIFITAS MAKSIMAL

p p g j p pmendatang yang telah didiskontokan menjadi nilai sekarang. Dari hasil perhitungan diperoleh nilai properti adalah sebesar Rp 79 010 136 439Rp 79.010.136.439

2. Nilai lahan diperoleh dengan mengurangkan nilai properti p g g g p pdengan nilai bangunan, dimana diperoleh hasil bahwa nilai lahan adalah sebesar Rp 1.283.581 per m2.


D. HASIL ANALISA PRODUKTIFITAS MAKSIMAL

Kode Biaya Nilai (Rp) Keterangan

1 Nilai Properti 79.010.136.439

2 Nilai Bangunan 57.500.000.000

3 Nilai Pasar Lahan (16.757,91 m2) 21.510.136.439 (1)-(2)

4 Nilai Lahan per m21.283.581 (3)/16.757,91

KESIMPULAN

1 T d i l if l h k T i l1. Terdapat tiga alternatif penggunaan lahan eks Terminal Gadang yang akan dianalisa dengan prinsip PenggunaanTertinggi dan Terbaik, yaitu alternatif town square, balai ujikelayakan kendaraan dan pasar grosir.

d b k d l h k l2. Penggunaan Tertinggi dan terbaik pada lahan eks TerminalGadang adalah berupa pasar grosir. Hal ini karena alternatifpasar grosir telah lulus seluruh uji kelayakan hukum, fisik,p g j ykeuangan dan produktifitas maksimal.

SARAN

1. Dalam penelitian selanjutnya disarankan untuk memperluasresponden penelitian sehingga dapat dilakukan analisaresponden penelitian, sehingga dapat dilakukan analisadengan kemungkinan dua alternatif atau lebih terkaitpenggunaan lahan yang memungkinkan didirikan di ataslahan eks Terminal Gadang.

2 Hendaknya penelitian selanjutnya memperluas penggunaan2. Hendaknya penelitian selanjutnya memperluas penggunaansub kriteria analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik,sehingga keterbatasan analisa dalam penelitian ini dapatdieliminir.

TERIMA KASIHTERIMA KASIH

Presentasi Study Kelayakan Terminal Gadang

Documents

Transcript of Presentasi Study Kelayakan Terminal Gadang