Pemanfaatan Tanah dan Bangunan Jagad Tani :Ditinjau dari segi optimalisasi asset

Ringkasan

Dokumen ini merupakan analisis sederhana terhadap optimalisasi tanah dan bangunan Jagad Tani di Dusun Kebonagung, Kelurahan Tridadi, Kecamatan Sleman, Kabupaten Sleman, Yogyakarta, Optimalisasi yang dimaksud adalah pencarian pilihan terbaik dari beberapa kemungkinan pemanfaatan bangunan Jagad Tani. Terpeliharanya aset yang merupakan motivasi dasar dalam analisis ini. Rekomendasi ditujukan bagi management untuk mengambil keputusan strategis terkait pengelolaan tanah dan bangunan Jagad Tani.

Pilihan yang dapat diambil adalah : - Menyewakan bangunan dengan jangka pakai tertentu, agar biaya rutin bulanan /

tahunan beralih pada penyewa.- Memanfaatkan bangunan dan tanah sebagai unit bisnis yang dikelola oleh

lembaga cq kop.eka karsa (SO)- Menyewakan bangunan dengan aturan-aturan yang bertujuan mengurangi

potensi bangunan tidak terawat- Apabila bangunan disewakan, tugas security bisa disinergikan sebagai jasa

keamanan bagi penyewa dengan biaya jasa tertentu.- Mengadakan kegiatan social kemasyarakatan yang bermanfaat di JT sehingga

bangunan nampak terurus.- Menyewakan bangunan dan sisa tanah yg ada secara terpisah. Masing-masing

diupayakan untuk menghasilkan pendapatan. (ST) - Lembaga menjalin kerjasama dengan pemilik modal dengan system bagi hasil

dengan mengatur tanggung jawab masing-masing secara jelas. (WT)

Dengan kondisi JT saat ini, lembaga akan mengeluarkan uang sebesar Rp. 660.000 untuk biaya listrik ditambah dengan pajak bumi dan bangunan.

Namun jika disewakan dengan harga yang pantas dibayarkan oleh penyewa potensi pendapatan yang mampu diraih sebesar Rp. 7.500.000/ tahun dikurangi dengan biaya pajak bumi dan bangunan.

Dengan mempertimbangkan berbagai peluang yang ada, tanah dan bangunan yang terkelola baik akan berpeluang menjadi pilar pendukung sustainability lembaga. Upaya lebih serius dalam manajemen aset perlu ditindaklanjuti segera, agar lembaga dimampukan bertahan di tengah terpaan gelombang. Cover mengilustrasikan,pada awalnya semua penumpang titanic yakin bahwa kapalnya tidak mungkin tenggelam, “unsinkable ship”, namun mereka lupa bahwa kapal itu terbuat dari besi dan segala sesuatu yang tajam mampu menenggelamkannya. Tentunya kita tidak ingin diibaratkan sebagai penumpang kapal titanic yang percaya bahwa besi tidak akan tenggelam. **

2

Latar belakangJika diIbaratkan tubuh manusia yang membutuhkan pemeliharaan, maka bangunan membutuhkan hal yang sama agar tampil menarik dan kokoh. Bangunan tersusun dari berbagai material. Masing-masing material mempunyai masa pakai tertentu. Masa pakai akan berkurang jika perawatan kurang. Oleh karena itu rencana pemeliharaan bangunan yang baik sebaiknya dilakukan tiap bulan tahun berjalan, agar bangunan tidak semakin pudar. Konsekuensi dari pilihan tersebut adalah timbulnya kebutuhan akan sumber daya dan sumber dana. Oleh karena itu anggaran untuk “ Building maintenance” mutlak diperlukan.

Menurut teori, Idealnya setiap aset hendaknya mampu memberikan nilai tambah bagi pemiliknya. Dalam kasus tanah dan bangunan Jagad Tani, idealnya hasil pengelolaan bangunan dan tanah mampu membiayai pengeluaran yang timbul akibat dari kepemilikannya, dengan kata lain, kepemilikan tanah dan bangunan tersebut seharusnya tidak menjadi beban bagi lembaga. Kerusakan bangunan karena masa pakai merupakan sesuatu yang wajar, namun salah urus pengelolaannya tidak dapat dimaafkan.

Pertanyaan

Agar aset terpelihara dan sekaligus memberikan nilai tambah bagi pemiliknya, 1. Peluang apa yang bisa dipilih oleh SATUNAMA agar bangunan dan tanah

Jagad Tani tetap terpelihara dan sekaligus mampu membiayai dirinya sendiri ? 2. Dalam waktu dekat, tindakan kongkret seperti apa yang bisa dipilih untuk

mengoptimalkan tanah dan bangunan Jagad Tani ?

Peluang

Penggelola aset, dalam hal ini adalah unit BMTS, berkewajiban mencari peluang pemanfaatan agar aset berdaya guna. Tanah dan bangunan di Dusun Kebonagung, Kelurahan Tridadi, Kecamatan Sleman adalah salah satu aset yang milik lembaga. Awalnya kelompok dampingan SATUNAMA mengelola aset tersebut dengan bentuk warung produk organic. Namun karena satu dan lain hal kelompok menyerahkan pengelolaannya kepada SATUNAMA per- 31 Desember 2009. Pertanyaaannya kemudian adalah, setelah lembaga menerima kembali aset tersebut akan dikelola seperti apa ?

3

Lokasi asset dalam peta : Luas tanah depan (ada bangunannya) adalah 808 M2, Luas sawah belakang 745 M2

Lokasi bangunan dan tanah (sawah) ini berada tepat di pinggir Jalan Sambisari, dengan kepadatan lalu lintas kendaraan sedang hingga tinggi. Ini adalah salah satu jalan yang mempunyai akses langsung ke kantor-kantor pemerintahan di Komplek Kabupaten Sleman. Karena faktor tersebut, tumbuh berbagai jenis usaha disekitar lokasi aset, antara lain toko bahan bangunan (kayu), toko kelontong dan beragam warung makan ukuran kecil. Dengan melihat lokasinya yang cukup strategis, maka aset tersebut dapat menjadi sumber pendapatan bagi lembaga.

Peluang apa yang bisa dipilih oleh SATUNAMA agar bangunan dan tanah Jagad Tani tetap terpelihara dan sekaligus mampu membiayai diri sendiri ?

Ada beberapa model pengelolaan yang bisa menjadi pilihan, dan masing-masing pilihan membawa konsekuensi.

Pertama adalah pilihan praktis, yaitu dengan menyerahkan pemanfaatan bangunan kepada pihak lain dengan menyewakan. Dalam waktu dekat ini merupakan pilihan rasional karena sudah ada pihak yang tertarik untuk memanfaatkan bangunan dan tanah tersebut untuk usaha.

4

Kedua, mengelola sendiri tanah dan bangunan. Untuk menemukan usaha yang tepat perlu analisis pasar dengan tenaga ahli, waktu dan dana tertentu. Berkaca pada kemampuan personel BMTS saat ini, untuk mengelola JT sendiri masih terkendala. Paling tidak jika dilihat dari rencana tahun 2010, unit BMTS-IT telah memiliki kegiatan padat yang terjadwal, sementara Staf BMTS belum memiliki keahlian merencanakan usaha.

Pilihan Ketiga. mengembangkan model kerjasama dengan prinsip bagi hasil. Caranya mengundang investor berinvestasi di JT dengan bentuk-bentuk usaha yang selaras dengan visi-misi lembaga. Keunggulan model ini, lembaga bisa mencoba suatu peluang usaha tanpa menggunakan modal sendiri

Dalam waktu dekat, tindakan kongkret seperti apa yang bisa dipilih untuk mengoptimalkan tanah dan bangunan Jagad Tani ? .

Sesuai dengan fungsinya, divisi SRS bertanggungjawab mengembangkan sumberdaya lembaga agar memiliki daya saing dalam mencari peluang – peluang pembiayaan bagi lembaga. Unit Aset dan Investasi terdiri dari dua bagian, yaitu bagian Building Maintanance and Transportation Support (BMTS) di dalamnya termasuk fasilitas penginapan dan catering serta bagian Teknologi Informasi (IT). Unit ini digerakkan oleh 9 orang staf, terdiri dari 1 orang koordinator IT, 2 orang Supervisor BMTS serta 6 orang staf biasa.

Data jumlah aset milik lembaga tahun 2009 menunjukkan, tanah dan bangunan milik lembaga, berpotensi menjadi pendapatan bagi lembaga. Namun untuk mengelola semua potensi yang ada membutuhkan sumber daya pendukung, seperti dana dan tenaga serta waktu.

Dengan pembagian kerja yang berlaku di unit saat ini, staf BMTS belum bisa melakukan perawatan keseluruhan bangunan milik lembaga. Salah satunya adalah bangunan JT, yang dalam periode 2010 belum dianggarkan biaya perawatannya. Agar bangunan tidak semakin rapuh, perlu tindakan kongkret. Tindakan yang dimaksud adalah merawat bangunan sekaligus mengurangi biaya rutin yang timbul. Dalam hal ini usulan BMTS adalah menyewakan bangunan JT secara bertanggung jawab kepada pihak lain.

Pembahasan

Pengalaman menunjukkan bahwa lembaga belum memiliki pengalaman dalam hal sewa-menyewakan asset. Selain menentukan harga sewa bangunan untuk pelatihan. Gagasan untuk menyewakan Gedung (NOVA) untuk keperluan perkantoran pada tahun 2006, hingga saat ini belum pernah terealisasi.

sewa menyewa aset adalah pengalaman baru bagi lembaga, maka dalam menentukan harga sewa bangunan dan tanah JT, BMTS menggali infomasi-informasi seperti, beban listrik bulanan, harga sewa bangunan dan tanah di sekitar lokasi dengan peruntukkan usaha warung dan usaha pertanian, serta biaya-biaya rutin bulanan lainnya.

5

Pengeluaran rutin bulanan.Bangunan JT memilili kapasitas listrik sebesar 1300 Watt, meskipun saat ini tidak digunakan, SATUNAMA tetap membayar biaya beban listrik bulanan sebesar Rp. 55.000/ bulan atau Rp. 660.000,-/ tahun.

Harga sewa tempat usaha di sekitar lokasiUsahan yang terdapat di sekitar lokasi sangat beragam, dari usaha toko kayu, warung makan dan toko kelontong. Untuk usaha warung di sekitar jalan sambisari, kawasan Kebonagung, harga sewa tempat berkisar antara Rp. 1.500.000 – Rp. 8.000.000/ tahun, dengan luas lahan berbeda-beda dan dinilai strategis / tidak strategis .

Harga sewa usaha pertanian di sekitar lokasiHarga sewa tanah untuk pertanian di sekitar lokasi, untuk sawah yang bisa ditanami padi hingga 3 kali harga yang berlaku adalah Rp. 700.000- Rp. 800.000 / tahun untuk luas lahan kurang lebih 1000m2. Tanah di Jagad Tani mampu ditanami padi sekitar 2 kali/ tahun.

Harga sewa bangunan Formula berikut umum digunakan dalam sewa menyewa bangunan. Yaitu :

Nilai bangunan saat iniMasa pakai bangunan Masa pakai bangunan umumnya dihitung selama 20 tahun. Maka masa pakai biasa ditulis 20

Sewa tertinggi = Harga sewa + 50%Sewa terendah = Harga sewa – 50%

Nilai bangunan JT saat ini (maksimal ) : Rp. 100.000.000Masa pakai bangunan ( maksimal ) : 20 tahunHarga sewa umum : Rp.5.000.000/ tahun.

Perhitungan

Rp. 100.000.000/ 20 =Rp. 5.000.000,-

Rp. 5.000.000 + (50% x 5.000.000) = Rp.7.500.000 harga sewa tertinggiRp. 5.000.000 - (50% x 5.000.000) = Rp. 2.500.000 harga sewa tertinggi.Harga sewa bangunan, hendaknya berkisar dari rentang harga tersebut.

Secara sederhana, harga sewa bangunan dapat ditentukan sebagai berikut : tertinggi sebesar Rp. 7.500.000 dan terendah Rp. 2.500.000 . Untuk harga sewa yang masih berupa lahan kosong dapat disewakan terpisah ataupun termasuk dalam wilayah tanggung jawab penyewa.

6

= harga sewa

Hasil penggalian informasi menunjukkan bahwa :

1. Dengan kondisi kosong, SATUNAMA membayar biaya listrik sebesar Rp. 600.000 – Rp. 660.000 / tahun

2. Harga sewa tempat usaha di sekitar lokasi berada pada rentang Rp. 1.500.000 – Rp. 8.000.000, semakin mendekati komplek pemda semakin mahal

3. Harga tanah untuk dikelola sebagai lahan pertanian berkisar Rp. 700.000 – Rp. 800.000 / tahun.

Jika asset tersebut dibiarkan, lembaga akan mengeluarkan uang sebesar Rp. 660.000 untuk listrik ditambah dengan pajak bumi dan bangunan.

Namun jika disewakan dengan harga yang pantas dibayarkan oleh penyewa, maka potensi pendapatan yang mungkin diraih sebesar Rp. 7.500.000/ tahun dikurangi dengan biaya pajak bumi dan bangunan.

Oleh karena itu BMTS merekomendasikan agar bangunan tersebut segera dikelola dengan berbagai pilihan yang ada.

7

Ancaman (threats) Image jelek di mata kelompok dampingan

SATUNAMA Pendapatan sewa tidak signifikan dibandingkan

dengan biaya pembangunan Budget perawatan gedung JT Tahun ini belum

dianggarkanBiaya renovasi sama dengan biaya membangun baru

Peluang (Oppurtunities) Jika disewakan bangunan JT akan lebih terawat

karena digunakan ( bamboo tdk lembab, lantai lebih bersih,

Mengurangi biaya perawatan gedungTenaga di BMTS bisa lebih berkonsentrasi mengurusi

kegiatan harian Mengurangi tugas security dalam keamanan

bangunan

Kekuatan (Streghts )Potensi pemasukkan bagi lembaga. Bangunan memiliki konsep warung organicLokasi strategis untuk mengembangkan usaha (akses

Jalan mudah )Ada kepastian siapa yang merawat bangunan

sehingga mengurangi biaya perawatan, membayar listrik

Staf unit BMTS memiliki cukup waktu untuk mengembangkan diri.

Bangunan dan tanah cukup luas. Tersedia berbagai pilihan jenis usaha

Kelemahan (Weaknesses)Berkurangnya pilihan tempat kegiatan bagi lembaga..Jika disewa ada kemungkinan tempat menjadi lebih

tidak terawatt / kotor Ada laporan tentang gangguan keamanan di lokasi JT.

ANALISIS OPTIMALISASI BANGUNAN JT

Menyewakan bangunan dengan jangka pakai tertentu, agar biaya rutin bulanan / tahunan beralih pada penyewa.

Memanfaatkan bangunan dan tanah sebagai unit bisnis yang dikelola oleh lembaga cq kop.eka karsa (SO)

Menyewakan bangunan dengan aturan-aturan yang bertujuan mengurangi potensi bangunan tidak terawat

Apabila disewakan, tugas security bisa disinergikan sebagai jasa keamanan bagi penyewa dengan biaya jasa tertentu.

(WO)

Mengadakan kegiatan social kemasyarakatan yang bermanfaat di JT sehingga bangunan nampak terurus.

Menyewakan bangunan dan sisa tanah yg ada secara terpisah. Masing-masing diupayakan untuk menghasilkan pendapatan. (ST)

Lembaga menjalin kerjasama dengan pemilik modal dengan system bagi hasil dengan mengatur tanggung jawab masing-masing secara jelas. (WT)

8

Rekomendasi

Berdasarkan analisis SWOT tentang optimalisasi bangunan JT di atas, terdapat beberapa kemungkinan yang dapat dipilih dan dikembangkan oleh lembaga , antara lain

- Menyewakan bangunan dengan jangka pakai tertentu, agar biaya rutin bulanan / tahunan beralih pada penyewa.

- Memanfaatkan bangunan dan tanah sebagai unit bisnis yang dikelola oleh lembaga cq kop.eka karsa (SO)

- Menyewakan bangunan dengan aturan-aturan yang bertujuan mengurangi potensi bangunan tidak terawat

- Apabila bangunan disewakan, tugas security bisa disinergikan sebagai jasa keamanan bagi penyewa dengan biaya jasa tertentu.

- Mengadakan kegiatan social kemasyarakatan yang bermanfaat di JT sehingga bangunan nampak terurus.

- Menyewakan bangunan dan sisa tanah yg ada secara terpisah. Masing-masing diupayakan untuk menghasilkan pendapatan. (ST)

- Lembaga menjalin kerjasama dengan pemilik modal dengan system bagi hasil dengan mengatur tanggung jawab masing-masing secara jelas. (WT)

Kesimpulan

Dengan mempertimbangkan berbagai peluang yang ada, tanah dan bangunan yang dimiliki oleh lembaga berpeluang menjadi pilar pendukung sustainability lembaga. Upaya lebih serius memikirkan manajemen aset perlu dipikirkan, agar lembaga semakin mampu bertahan ditengah terpaan gelombang. Cover mengilustrasikan,pada awalnya semua penumpang titanic sangat yakin bahwa kapalnya tidak mungkin tenggelam, “unsinkable ship”, namun mereka lupa bahwa kapal itu terbuat dari besi dan segala sesuatu yang tajam mampu menenggelamkannya. Tentunya kita tidak ingin diibaratkan sebagai penumpang kapal titanic yang percaya bahwa besi tidak akan tenggelam. **

9