Presentasi Land DEv

ESTIMATING LAND VALUESESTIMATING LAND VALUESPENILAIAN TANAH/TAPAKPENILAIAN TANAH/TAPAK

Pendahuluan

• Tanah memepunyai nilai karena didalamnya ada potensi yang dapat dikembangkan, misalnya di atas tanah tersebut dapat dibangun hotel, gedung perkantoran, pusat rekreasi dan lain – lain. Dengan demikian penilaian tanah pada hakikatnya adalah menilai ‘property interests’ dan ‘property rights’ yang melekat pada tanah tersebut.

Penilaian tanah tidak dapat dilepaskan dari prinsip ‘Highest and Best Use’- bagaimana tanah tersebut dikembangkan sesuai prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik ini. Oleh sebab itu, pada waktu melakukan penilaian, seorang penilai perlu mengetahui berapa KDB, KLB, KL, peruntukan, GSB, GSJ atas subyek penilaiannya.

Faktor yang Harus Dipertimbangkan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) =Luas lantai dasar : luas tapak (tanah)

perencanaan(satuan dalam %)

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) =Luas lantai total bangunan : luas tapak (tanah)perencanaanmisal KLB = 3

Koefisien Dasar Hijau (KDH) =Luas daerah hijau (terbuka) : luas tapak (tanah)(satuan dalam %)

Ketinggian Bangunan =Tinggi maksimum yang diperkenankanmisal ketinggian bangunan = 8

Garis Sempadan Bangunan = garis yang membatasi jarak bebas minimum dari bidang terluar suatu massa bangunan gedung terhadap batas

lahan yang dikuasai, antar massa bangunan lainnya, batas

tepi sungai/pantai, jalan kereta api, rencana saluran,

dan/atau jaringan listrik tegangan tinggi. Jarak Bebas Samping Jarak Bebas Belakang Ratio Parkir

Hubungan dengan Prinsip Penilaian

• Prinsip Antisipasi

• Prinsip Perubahan

• Prinsip Supply & Demand

• Prinsip Substitusi

• Prinsip Keseimbangan

Metode Penilaian

• Perbandingan Data Pasar

• Extraction

• Allocation [Nilai Properti : Nilai Tanah]

• Kapitalisasi Pendapatan :

– DCF : Metode Pengembangan Tanah – Kapitalisasi Langsung : Teknik Penyisaan Tanah

Penerapan & Keterbatasan

• Perbandingan Data Pasar

– Paling umum diterapkan dalam melakukan penilaian tanah dengan kondisi data pembanding tanah kosong tersedia.

– Jika data tidak tersedia, pendekatan ini dapat menghasilkan estimasi nilai yang kurang tepat.

Penerapan & Keterbatasan• Extraction

– Definisi : nilai tanah adalah ekstraksi (hasil penurunan) dari harga jual dari properti yang telah dikembangkan dengan mengurangkan kontribusi yang dihasilkan dari pengembangan tersebut, yakni diestimasi dari biaya pembuatan baru bangunan yang telah disusutkan, dan nilai sisanya menunjukkan nilai tanah

– Dapat diterapkan jika estimasi nilai bangunan dapat ditentukan.

– Kesalahan dalam menentukan depresiasi dapat menyebabkan kesalahan perkiraan nilai tanah.

Contoh :

Luas Tanah : 200 m2

Luas Bangunan : 150 m2

Nilai Properti : Rp 500.000.000

Biaya Pemb. Baru : Rp 2.000.000/m2

Depresiasi Bgn : 25%

NILAI TANAH : ???

Nilai Bangunan : (Rp2.000.000 x 150) x (100% - 25%)

: Rp 225.000.000

Nilai Tanah : Rp 500.000.000 – Rp 225.000.000

: Rp 275.000.000

Penerapan & Keterbatasan• Allocation

– Prosedur didasarkan atas kesamaan rasio antara nilai tanah dan nilai pengembangannya untuk suatu penggunaan khusus dari suatu properti pada suatu lokasi tertentu

– Umumnya diterapkan pada kondisi di mana data pembanding tanah kosong kurang tersedia, serta digunakan untuk menilai properti di lingkungan yang sudah menurun

Nilai Properti

Nilai Tanah

Nilai TanahNilai Properti

Rasio


• Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique)

– Dapat diterapkan jika data penjualan tanah tidak tersedia, namun nilai bangunan dapat ditentukan. Sekaligus dapat diterapkan untuk mengetahui apakah obejek penilaian sudah memenuhi prinsip HBU.

– Menggunakan asusmsi-asumsi : R tanah, NOI properti, dll yang dapat menyebabkan kesalahan dalam melakukan penentuan nilai tanah.


• Metode Pengembangan Tanah

– Dapat diterapkan jika objek penilaian memiliki potensi untuk dikembangkan.

– Menggunakan asusmsi-asumsi : rencana penjualan, discount rate, dll yang dapat menyebabkan kesalahan dalam melakukan penentuan nilai tanah.

METODE PENGEMBANGAN TANAHLAND DEVELOPMENT METHOD

Pendahuluan

Metode ini digunakan untuk menilai tanah yang mempunyai potensial :

• Tanah terletak di daerah yang telah berkembang dan relatif ideal : mempunyai jalan masuk, dekat dengan jalan utama, angkutan umum mudah diperoleh.

• Data pasar tanah mentah dari sekitarnya sulit diperoleh.

• Harga jual dari tanah yang sudah dikembangkan dapat diperoleh.

Langkah-Langkah Penilaian

• Membuat analisa HBU atas tanah tersebut.

• Membuat rencana pengembangan

• Menentukan biaya pengembangannya

• Membuat rencana penjualan

• Menentukan harga jual atas masing-masing kavling

• Menetapkan keuntungan pengembang

• Menetapkan discount rate

• Menghitung nilai sekarang objek penilaian

Langkah Langkah Penilaian

• Perlu dicatat bahwa dalam tahapan ini seorang penilai juga perlu melakukan studi pasar mengenai harga dan tipe – tipe yang dijual dari properti pembanding disekitarnya.

• Perencanaan ini biasanya dituangkan dalam suatu ‘cash flow’untuk jangka waktu tertentu yang menggambarkan aliran kas masuk dari penjualan atas kavling – kavlingnya dan aliran kas keluar yaitu biaya pengembangan proyek ini.

Langkah Langkah Penilaian

• Aliran kas masuk dikurangkan dengan aliran kas keluar akan menghasilkan pendapatan bersih. Selanjutnya pendapatan bersih per tahun didiskonto untuk mendapatkan total nilai sekarang dari subyek properti (nilai pasar asli)

Kondisi Tanah Saat ini

Periode pengembangan Penyelesaian Pengembangan

Gross Development Value (GDV)

Development Cost(DC)

-

=ResidualGDV - DC

Tingkat Diskonto (i)1/(1+i)nNilai Properti

Penggunaan terbaik dan tertinggi

Konsep pengembangan

Tahapan penjualan

Harga jual

Pendapatan penjualan

Waktu dan biaya pengembangan

Biaya operasional

Faktor keuntungan/kerugian

Tingkat diskonto

P r o s e d u r

$$

KASUS PENILAIAN

• Tanah seluas 6 [enam] ha dengan peruntukan adalah kawasan pemukiman, terletak di daerah yang berkembang pesat akan digunakan sebagai agunan kredit. Data pasar penawaran dari tanah di sekitarnya sangat bervariasi dan trasaksi yang terjadi sulit dipercaya sebagai data pasar.Secara rinci data – data mengenai pengembangan dan penjualan atas tanah tersebut adalah sebagai berikut :Biaya pematangan tanah dan pengembangan sarana adalah Rp 2,231,000,000.-Perbandingan tanah efektif : sarana & prasarana = 60 % : 40 %

Kasus Penilaian 1

Biaya Operasional adalah Rp 1 milyard.

[termasuk biaya pemasaran, biaya administrasi & umum, biaya overheaed]

Keuntungan pengembang diharapkan adalah Rp 600 juta.

Kasus Penilaian 1

• Biaya dan keuntungan pengembang di atas diasumsikan sudah merupakan nilai sekarang.

• Terdapat 2 [dua] kategori luas kavling, yaitu 300 m2 dan 200 m2.

• Jumlah kavling 300 m2 adalah 40 [empat puluh] buah.

• Proyeksi penjualan kavling 200 m2 adalah tahun 1 : 60 kavling, tahun ke-2 : 36 kavling dan tahun ke-3 : 24 kavling.

Kasus Penilaian 1

• Proyeksi penjualan kavling 300 m2 adalah tahun ke-2 : 24 kavling dan tahun ke-3 : 16 kavling.• Harga jual tanah pada saat penilaian Rp 350.000,- per m2• Bunga bank pada saat penilaian adalah 20 % per tahun. • Kenaikan harga tanah diperkirakan 15 % per tahun.

Penilai diminta untuk menentukan nilai pasar tanah mentah atas lahan tersebut.

Kasus Penilaian 1

DESKRIPSI Tahun ----------> 1 2 3

Luas Tanah [m2] 60.000

TIPE KAVLINGLuas Kavling A 200 m2Luas Kavling B 300 m2

PENJUALANKavling A kavling 60 36 24Kavling B kavling 0 24 16

Harga Jual Rp/ m2 350.000 402.500 462.875 Kenaikan Harga per tahun 15%

PENJUALAN

Proyeksi PendapatanKavling A 4.200.000.000 2.898.000.000 2.221.800.000 Kavling B - 2.898.000.000 2.221.800.000 Total Pendapatan 4.200.000.000 5.796.000.000 4.443.600.000

Discount Rate 20%Discount Factor 0,8333 0,6944 0,5787

Nilai Sekarang 10.096.527.778 3.500.000.000 4.025.000.000 2.571.527.778

BIAYA PENGEMBANGAN

Biaya Pematangan Tanah & Sarana 2.231.000.000 Keuntungan Pengembang 600.000.000 Biaya Operasional 1.000.000.000 Total Biaya Pengembangan 3.831.000.000

Nilai Pasar Tanah Mentah 6.265.527.778 Nilai Pasar Tanah Mentah per m2 104.425,46

• Anda diminta melakukan penilaian tanah seluas 60 ha.

• Di sekitar lokasi sudah berkembang beberapa perumahan dengan harga jual tanah berkisar antara Rp 400.000,- s/d Rp 600.000,-per m2.

• Di atas tanah ini direncanakan akan dikembangkan sebuah perumahan yang terbagi dalam 3 cluster yaitu :

Kasus Penilaian 2

Cluster Luas (ha) Harga jual saat ini (Rp/m2)

A 10 600.000

B 20 500.000

C 30 400.000

Kasus Penilaian 2

Kasus Penilaian 2

• Luas Efektif adalah 60 % untuk masing – masing cluster.• Diperkirakan pengembangan lahan ini akan dimulai 1 tahun

lagi (dari waktu penilaian saat ini) dengan masa pengembangan selama 2 tahun, terbagi atas : Tahap 1 50% dan Tahap 2 50%.

• Biaya pengembangan saat ini Rp 100.000,- per m2 dan diperkirakan akan mengalami kenaikan 10 % per tahun.

• Kenaikan harga jual adalah 10 % per tahun dalam masa penjualan 5 tahun, dimulai setelah masa pembangunan selesai.

• Keuntungan pengembang adalah 10 % dari penjualan.

• Tingkat Diskon yang berlaku adalah :

Berapa nilai pasar per m2 dari tanah ini ?

Tahun ini 16 %

1 tahun kemudian 15 %







Kasus Penilaian 2

DESKRIPSI PROYEK 1 2 3

Jenis Cluster 1 ha 10,000 m2 60%Cluster A 10 ha 100,000 m2 60,000 m2Cluster B 20 ha 200,000 m2 120,000 m2Cluster C 30 ha 300,000 m2 180,000 m2

Tingkat Penjualan

Harga Jual Eskalasi Harga per thCluster A 10% 600,000 660,000 726,000 Cluster B 500,000 550,000 605,000 Cluster C 400,000 440,000 484,000

PENJUALAN

Cluster ACluster BCluster C

Keuntungan Pengembang 10%

TOTAL PENJUALAN

BIAYA PENGEMBANGAN

Tahap Pengembangan 50% 50%Eskalasi Biaya per th

Biaya Pengembangan 600,000 m2 10% 100,000 110,000 121,000

TOTAL BIAYA PENGEMBANGAN 33,000,000,000 36,300,000,000

PENDAPATAN BERSIH (33,000,000,000) (36,300,000,000)

Discount Rate 16% 15% 15%

Discount Factor 0.862068966 0.749625187 0.651847989

Nilai Pasar Tanah Mentah 59,967,000,000 (24,737,631,184.41) (23,662,082,002.48)

Nilai Pasar Tanah Mentah per m2 99,900

DESKRIPSI PROYEK 4 5 6 7 8

Jenis Cluster 1 haCluster A 10 haCluster B 20 haCluster C 30 ha

Tingkat Penjualan 20% 20% 20% 20% 20%

Harga JualCluster A 798,600 878,460 966,306 1,062,937 1,169,230 Cluster B 665,500 732,050 805,255 885,781 974,359 Cluster C 532,400 585,640 644,204 708,624 779,487

PENJUALAN

Cluster A 9,583,200,000 10,541,520,000 11,595,672,000 12,755,239,200 14,030,763,120 Cluster B 15,972,000,000 17,569,200,000 19,326,120,000 21,258,732,000 23,384,605,200 Cluster C 19,166,400,000 21,083,040,000 23,191,344,000 25,510,478,400 28,061,526,240

44,721,600,000 49,193,760,000 54,113,136,000 59,524,449,600 65,476,894,560

Keuntungan Pengembang 4,472,160,000 4,919,376,000 5,411,313,600 5,952,444,960 6,547,689,456

TOTAL PENJUALAN 40,249,440,000 44,274,384,000 48,701,822,400 53,572,004,640 58,929,205,104

BIAYA PENGEMBANGAN

Tahap Pengembangan

Biaya Pengembangan

TOTAL BIAYA PENGEMBANGAN

PENDAPATAN BERSIH 40,249,440,000 44,274,384,000 48,701,822,400 53,572,004,640 58,929,205,104

Discount Rate 14% 14% 13% 13% 13%

Discount Factor 0.571796482 0.501575861 0.443872443 0.392807472 0.347617232

Nilai Pasar Tanah Mentah 23,014,488,179.25 22,206,962,278.23 21,617,396,908.01 21,043,483,715.76 20,484,807,156.93

Nilai Pasar Tanah Mentah per m2

Sebidang lahan untuk perumahan/pemukiman memenuhi syarat dilakukan penilaian dengan metode pengembangan tanah. Diperoleh data – data yang dapat memberi gambaran lebih rinci mengenai rencana pengembangan atas lahan tersebut, adalah sebagai berikut :

• Lamanya waktu pengembangan adalah 5 [lima] tahun • Jumlah kavling yang dapat dijual adalah 86 [delapan puluh

enam] unit. • Penjualan mulai dilakukan pada tahun ke-2• Masa konstruksi untuk setiap tahap adalah 1 [satu] tahun.• Harga jual per kavling adalah Rp 450.000.000,-

Kasus Penilaian 3

• Kenaikan harga jual 5 % per tahun

• Jadwal pengembangan kavling tanah matang :

Tahun ke-1 : 46 kavling


• Jadwal penjualan kavling tanah matang :



Tahun ke- 4 : 20 kavling

Tahun ke- 5 : 16 kavling

Kasus Penilaian 3

• Biaya pengembangan terdiri dari :

Biaya perencanaan tahun ke-1 : Rp 250, 000, 000.-



Biaya Pembersihan lapangan, cut & fill tahun ke-1: Rp 500, 000, 000.-

Biaya Pembersihan lapangan, cut & fill tahun ke-3 : Rp 100, 000, 000.-

Kasus Penilaian 3

Biaya pembuatan jalan tahun ke-1 : Rp 3, 000, 000, 000.-Biaya pembuatan jalan tahun ke-3 : Rp 1, 750, 000, 000.-Biaya instalasi kabel PLN, PAM, telepon : Rp 40, 000, 000.- per kavlingBiaya penjualan & overhead 10 % dari pendapatan penjualan Pajak properti Rp 2, 500, 000.- per kavling tanah matang Keuntungan pengembang 12 % dari pendapatan penjualan

• Discount Rate 10 %

Penilai diminta untuk menentukan nilai pasar tanah mentah atas lahan tersebut.

Kasus Penilaian 3

DESKRIPSI Satuan Tahun ----------> 1 2

PENJUALANPenjualan Kavling 30Harga Jual Rp/ kavling 450,000,000 TOTAL PENJUALAN Rp 13,500,000,000

BIAYA PENGEMBANGAN Biaya Perencanaan Rp 250,000,000 100,000,000 Biaya Cut & Fill, Pembersihan Rp 500,000,000 Biaya Pembuatan Jalan Rp 3,000,000,000 Biaya Instalasi Rp 1,840,000,000 Biaya Penjualan & Overhead Rp 1,350,000,000 Pajak Properti Rp 115,000,000 40,000,000 Keuntungan Pengembang Rp 1,620,000,000 TOTAL BIAYA PENGEMBANGAN Rp 5,705,000,000 3,110,000,000

PENDAPATAN BERSIH (5,705,000,000) 10,390,000,000 Discount Rate 10%Discount Factor 0.909 0.826

Nilai Pasar Tanah Mentah 15,424,000,000 (5,186,363,636) 8,586,776,860

Nilai Pasar Tanah Mentah per kavling 179,000,000

DESKRIPSI 3 4 5

PENJUALANPenjualan 20 20 16Harga J ual 472.500.000 496.125.000 520.931.250 TOTAL PENJ UALAN 9.450.000.000 9.922.500.000 8.334.900.000

BIAYA PENGEMBANGAN Biaya Perencanaan 200.000.000 Biaya Cut & Fill, Pembersihan 100.000.000 Biaya Pembuatan J alan 1.750.000.000 Biaya Instalasi 1.600.000.000 Biaya Penjualan & Overhead 945.000.000 992.250.000 833.490.000 Pajak Properti 90.000.000 40.000.000 Keuntungan Pengembang 1.134.000.000 1.190.700.000 1.000.188.000 TOTAL BIAYA PENGEMBANGAN 5.819.000.000 2.222.950.000 1.833.678.000

PENDAPATAN BERSIH 3.631.000.000 7.699.550.000 6.501.222.000 Discount RateDiscount Factor 0,751 0,683 0,621

Nilai Pasar Tanah Mentah 2.728.024.042 5.258.896.250 4.036.747.366

Nilai Pasar Tanah Mentah per kavling

The Land Residual TechniqueThe Land Residual TechniqueTeknik Penyisaan LahanTeknik Penyisaan Lahan

Nilai Tanah

-

=

PENDAHULUAN

• Terdapat 2 jenis teknik penyisaan, yaitu :

– Teknik Penyisaan Tanah– Teknik Penyisaan Bangunan

• Teknik penyisaan tanah diterapkan untuk melakukan penilaian tanah, jika diketahui NOI properti, nilai bangunan, tingkat kapitalisasi bangunan dan tingkat kapitalisasi tanah.

• Teknik penyisaan bangunan diterapkan untuk melakukan penilaian bangunan, jika diketahui NOI properti, nilai tanah, tingkat kapitalisasi tanah dan tingkat kapitalisasi bangunan.

CONTOH

• Teknik Penyisaan Tanah

– Nilai Bangunan 450,000

– NOI Properti 67,500

– R Bangunan 11%

– NOI Bangunan 450,000 x 11% = 49,500

– NOI Tanah 67,500 – 49,500 = 18,000

– R Tanah 9%

– Nilai Tanah 18,000 / 9% = 200,000

– Nilai Properti 450,000 + 200,000 = 650,000

CONTOH

• Teknik Penyisaan Bangunan

– Nilai Tanah 200,000

– NOI Properti 67,500

– R Tanah 9%

– NOI Tanah 200,000 x 9% = 18,000

– NOI Bangunan 67,500 – 18,000 = 49,500

– R Bangunan 11%

– Nilai Bangunan 49,500 / 11% = 450,000

– Nilai Properti 200,000 + 450,000 = 650,000

S t u d i K a s u s

Properti Tanah kosong seluas 6 Ha

Bentuk tanah Bervariasi (beraturan & tidak beraturan)

Kondisi tanah Tanah sawah & tanah darat

Dokumen kepemilikan HGB

Catatan - Lahan ini dapat dikembangkan sebagai kawasan perumahan dengan KDB 60%- Direncanakan akan dijadikan kapling terdiri dari kapling 300 m2 sebanyak 40 kapling dan sisa tanah akan dijadikan kapling tipe 200 m2

S t u d i K a s u s

Rencana Penjualan • Thn ke – 2 sebanyak 60 unit @ 200 m2• Thn ke – 3 sisanya 30 unit @ 200 m2 dan 24 unit @ 300 m2• Thn ke – 4 sisanya terjual habis

Rencana Biaya Pengembangan

Dimulai Thn -1 dengan biaya :• Thn -1 Rp. 931.000.000• Thn -2 Rp. 725.000.000• Thn -3 Rp. 575.000.000

Biaya-Biaya Lain • Biaya operasi (biaya pemasaran, adm, umum, overhead dll) dianggap tetap Rp. 250 jt per tahun• Keuntungan Developer 13% dari nilai penerimaan

Harga Jual tanah Rp. 425.000,-/m2 (thn ke-2) kenaikan 15% per tahun

Tingkat Diskonto 20 %

S t u d i K a s u sPenyelesaian :Luas tanah 60.000 m2luas tanah efektip 60% 36.000 m2Luas tanah untuk @ 300 m2 40 unit 12.000 m2Sisa tanah untuk @ 200 m2 24.000 m2Tahun ke 1 2 3 4

Rencana PenjualanTipe 200 0 60 36 24Tipe 300 0 0 24 16Luas tanah 12.000 14.400 9.600 Harga jual (naik 15%) 425 490 560 Penerimaan 5.100.000 7.056.000 5.376.000 Pengeluaran- Biaya Pengembangan 931.000 725.000 575.000 - - Biaya Operasi 250.000 250.000 250.000 250.000 Sub Total 1.181.000 975.000 825.000 250.000 Keuntungan Developer 13% - 663.000 917.280 698.880 Total Pengeluaran 1.181.000 1.638.000 1.742.280 948.880 Penerimaan Bersih (1.181.000) 3.462.000 5.313.720 4.427.120 Diskon rate 20% 20% 20% 20%Diskon Faktor 0,8333 0,6944 0,5787 0,4823Nilai Kini (984.167) 2.404.167 3.075.069 2.134.992 Nilai Pasar Tanah 6.630.062

S t u d i K a s u s Metode Pengembangan Tanah

Luas Tanah 6.000 m2KDB 40%KLB 3,5Tinggi maksimum 20Penggunaan yg diizinkan campuranLuas bangunan 19.200 m2 (bangunan berlantai 10)Jumlah Apartemen 150Biaya membangun 65.750 lengkap dengan m&e

(pembayaran 2 kali pada akhirtahun)Apartemen Jual (Strata) :

Tahun ke 1 2 3 4 5

Rencana PenjualanJumlah unit 0 0 45 65 40Harga jual (naik 15%) - 870 870 870 Penerimaan - 39.150 56.550 34.800 Pengeluaran- Biaya Pembangunan 32.875 32.875 - - - - Biaya Operasi 600 600 1.733 2.503 1.540 Total Penerimaan (33.475) (33.475) 37.417 54.047 33.260 Keuntungan Developer 8% - - 2.993 4.324 2.661 Penerimaan Bersih (33.475) (33.475) 34.424 49.723 30.599 Diskon rate 13,5% 13,5% 13,5% 13,5% 13,5%Diskon Faktor 0,8811 0,7763 0,6839 0,6026 0,5309Nilai Kini (29.493) (25.985) 23.543 29.962 16.245 Nilai Pasar Tanah (Rp.1000.000) 14.272 Nilai Pasar Tanah/m2 (Rp.1000) 2.379

S t u d i K a s u s Penyisaan Tanah

Luas Tanah 6.000 m2KDB 40%KLB 3,5Tinggi maksimum 20 lantaiPenggunaan yg diizinkan campuranLuas bangunan 19.200 m2 (bangunan berlantai 10)Jumlah Apartemen 150Nilai Bangunan 54.000

Perkantoran :

Tahun ke 1 2 3 4 5 6 7 8 8

Pendapatan KotorJumlah unit 0 0 150 150 150 150 150 150 150Harga sewa per tahun 90 90 100 100 110 110 120 100 100 Tingkat Hunian 55% 75% 85% 85% 90% 95% 95%Total Pendapatan - 8.250 11.250 14.025 14.025 16.200 14.250 14.250 Biaya-Biaya :- Biaya Variabel (15%) - - 1.238 1.688 2.104 2.104 2.430 2.138 2.138 - Biaya Tetap - - - - - - - - - - Cadangan Penggantian - - - - - - - - - Pendapatan Bersih - - 7.013 9.563 11.921 11.921 13.770 12.113 12.113 Terminal cap rate 11% - - - - - - - 110.114 Penerimaan Bersih - - 7.013 9.563 11.921 11.921 13.770 122.226 Diskon rate 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% Diskon Faktor 0,8696 0,7561 0,6575 0,5718 0,4972 0,4323 0,3759 0,3269 Nilai Kini - - 4.611 5.467 5.927 5.154 5.177 39.956 Nilai Pasar Properti (Rp.1.000.000) 66.292 Nilai Bangunan (Rp.1.000.000) 54.000 Nilai Pasar Tanah (Rp.1.000.000) 12.292 Nilai Pasar Tanah/m2 (Rp.1.000) 2.049

Sebidang tanah seluas 10.500 meter persegi dapat dibangun 84 buah ruko 3 lantai dengan luas tapak masing-masing 75 meter persegi.Jumlah dan dan harga jual ruko adalah sebagai berikut:-12 unit menghadap jalan raya @ Rp. 800 juta- 3 unit sudut menghadap jalan @ Rp. 900 juta- 60 unit standar @ Rp. 500 juta- 9 unit sudut standar @ Rp. 600 jutaHarga jual diperkirakan naik 5% per tahunJumlah penjualan per tahun diasumsikan sama

Proyeksi:- Masa penjualan 3 tahun (termasuk masa pembangunan 1 tahun)

- Biaya pembangunan ruko Rp. 200 juta per unit- Biaya pematangangan tanah Rp. 200.000 per m2 luas tanah (termasuk sarana & prasarana)

- Ijin-ijin Rp. 10 juta per unit- Tingkat diskonto 18%- Biaya manajemen & pemasaran 3% dari harga jual

- Keuntungan pengembang 20% dari harga jual.BERAPA NILAI TANAH TERSEBUT?

DIKUMPULKAN23 APRIL 2011

TUGAS MANDIRI

Presentasi Land DEv

Documents

Transcript of Presentasi Land DEv