PERJANJIAN KREDIT DAN JAMINAN NYA

 Kelompok  1 :

Warda Liani

Sri Wahyuni

Suci Ramadhani

Menurut pasal 1313 KUHPerdata menyatakan bahwa “ suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau 

lebih mengikat dirinya terhadap orang lain atau lebih.  

Unsur-unsur Perjanjian :

1. Ada pihak-pihak2. Ada  persetujuan  antara  pihak-

pihak  yang  bersifat  tetap  dan bukan suatu perundingan

3. Ada tujuan yang ingin dicapai4. Ada  prestasi  yang  akan 

dilaksanakan5. Ada bentuk-bentuk tertentu6. Ada  syarat-syarat  tertentu  sebagai 

isi perjanjian

Syarat-syarat syahnya suatu perjanjian:1. Sepakat mereka yang mengikat dirinya

2. Kecakapan3. Suatu hal tertentu

4. Suatu sebab yang halal

Unsur-unsur perjanjian:

1. Esentialia2. Naturalia3. Accidentalia

UU no 10 tahun 1998 tenteng perbankan sebagaimana tertuang dalam pasal 1 angka II mengalami sedikit perubahan. Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara Bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga”.

Pengertian perjanjian kredit

Perjanjian  kredit  (credit/loan agreement)  merupakan  salah  satu perjanjian  yang  dilakukan  antara  bank  dengan  pihak  ketiga,  yang dalam hal ini adalah nasabahnya. Perjanjian kredit sebenarnya dapat dipersamakan  dengan  perjanjian  utang-piutang.  Perbedaannya, istilah perjanjian kredit umumnya dipakai oleh bank sebagai kreditur, sedangkan   perjanjian  utang-piutang  umumnya  dipakai  oleh masyarakat  dan  tidak  terkait  dengan  bank.    Perjanjian  kredit merupakan  perjanjian  pendahuluan  (pactum de controhendo), perjanjian  kredit mendahului  perjanjian  hutang  piutang  (  perjanjian pinjam  pengganti  ),  sehingga  perjanjian  hutang  piutang merupakan pelaksanaan dari perjanjian kredit

Secara yuridis ada dua jenis perjanjian:•Perjanjian atau pengikatan kredit dibawah tangan atau akta dibawah tangan .•Perjanjian atau pengikatan kredit yang dibuat oleh dan dihadapkan Notaris atau akta otentik.

Macam-macam kredit:1. Kredit konsumtif2. Kredit produktif

3. Kredit perdagangan

Klasula yang dianggap penting dalam perjanjian kredit:

1. Syarat-syarat penarikan kredit pertama kali (predisbursement clause) 2. Klausula mengenai maksimum kredit (amount clause) 3. Klausula mengenai jangka waktu kredit 4. Klausula mengenai bunga pinjaman (interest clause) 5. Klausula mengenai barang agunan kredit 6. Klausula asuransi (insurance clause) 7. Klausula mengenai tindakan yang dilarang oleh bank (negative clause) 8. Trigger clause (opeisbaar clause) 9. Klausula mengenai denda (penalty clause) 10. Expense clause 11. Klausula mengenai ketaatan pada ketentuan bank 12. Dispute settlement (alternative dispute resolution)

Surat  Keputusan  Direksi  Bank  Indonesia  Nomor 31/147/KEP/DIR:1. Kredit lancar2. Kredit kurang lancar3. Kredit diragukan4. Kredit macet 

WanprestasiApabila  si  berutang  (debitur)  tidak  melakukan  apa  yang dijanjikannya,  maka  dikatakan  ia  melakukan  “wanprestasi”. Wanprestasi seorang debitur dapat berupa empat macam :1. tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya.2. melaksankan  apa  yang  dijanjikannya,  tetapi  tidak sebagaimana dijanjikan. 

3. melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat.4. melakukan  sesuatu  yang  menurut  perjanjian  tidak  boleh dilakukannya

Sanksi yang dapat dikenakan atas debitur yang lalai atau alpa ada empat macam : 

1. membayar kerugian yang diderita oleh kreditur atau dengan singkat dinamakan ganti-rugi

2. pembatalan perjanjian atau juga dinamakan pemecahan perjanjian

3. Peralihan resiko dapat digambarkan demikian : Menurut pasal 1460 KUHPer

4. Membayar Biaya Perkara

Macam-macam Jaminan

Jaminan adalah suatu tanggungan yang dapat dinilai dengan uang, yaitu berupa kebendaan tertentu yang diserahkan debitur kepada kreditur sebagai 

akibat dari hubugan perjanjian utang piutang atau perjanjian lainnya

Jaminan terbagi dua :

2. Jaminan yang timbul karena perjanjian

1. Jaminan yang timbul karena undang-undang

Hak TangguhanObjek hak tangguhanUUPA mengenal hak jaminan atas tanah, yang dinamakan hak Tanggungan. Menurut UUPA, Hak Tanggungan dapat dibebankan diatas tanah Hak Milik (pasal 25), Hak Guna Usaha (pasal 33) dan Hak Guna Bangunan (pasal 39). Menurut pasal 51 UUPA, Hak Tanggungan akan diatur dengan Undang-undang, yaitu Undang-undang No. 4 Tahun 1996. Dalam UU No. 4 Tahun 1996 tersebut dijelaskan bahwa hak atas tanah yang dapat dibebankan Hak Tanggungan adalah sebagai berikut :1. Hak Milik2. Hak Guna Usaha3. Hak Guna Bangunan4. Hak Pakai atas Tanah Negara, yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan 5. Hak-hak atas tanah berikut bangunan, tanaman dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah

 

Undang-undang  Hak Tanggungan  memuat ketentuan  mengenai Subjek  Hak Tanggungan  dalam pasal  8  dan  pasal  9 yaitu: 

1. Pemberi  Hak Tanggungan

2. Pemegang  Hak Tanggungan

Asas Hak Tanggungan:

1. Memberikan  kedudukan yang  diutamakan (preferent)  kepada krediturnya

2. Selalu mengikuti objeknya dalam  tangan  siapapun objek tersebut berada

3. Memenuhi  asas spesialitas dan publisitas

4. Mudah  dan  pasti pelaksanaan eksekusinya

Janji –janji dalam pembebanan hak tanggungan

1. Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan obyek Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima uang  sewa  di muka,  kecuali  dengan  persetujuan  tertulis  lebih  dahulu  dari  pemegang  Hak Tanggungan

2. Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan  tertulis  lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan

3. Janji  yang memberikan  kewenangan  kepada  pemegang  Hak  Tanggungan  untuk mengelola obyek  Hak  Tanggungan  berdasarkan  penetapan  Ketua  Pengadilan  Negeri  yang  daerah hukumnya  meliputi  letak  obyek  Hak  Tanggungan  apabila  debitor  sungguh-sungguh  cidera janji

4. Janji  bahwa  pemegang  Hak  Tanggungan  pertama  mempunyai  hak  untuk  menjual  atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji

5. Janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan

5.Janji  yang  memberikan  kewenangan  kepada  pemegang  Hak  Tanggungan  untuk menyelamatkan  obyek  Hak  Tanggungan,  jika  hal  itu  diperlukan  untuk  pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi obyek  Hak  Tanggungan  karena  tidak  dipenuhi  atau  dilanggarnya  ketentuan  undang-undang6. Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan7. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila obyek Hak Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum8. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika obyek Hak Tanggungan diasuransikan9.    Janji  bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan11. Janji yang menyimpangi bahwa setifikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan memberi kuasa dengan hak substitusi kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menerima dan menyimpan sertifikat tersebut sampai utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut lunas

Pembebanan Hak Tanggungan

1. Surat Kuasa Membebankan Hak TanggunganDalam  penjelasan  umum  angka  7  dan  penjelasan  pasal  15  ayat  (1)  UUHT 

dinyatakan bahwa pemberian Hak Tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh Pemberi Hak Tanggungan dengan cara hadir dihadapan PPAT

2.   Akta Pembebanan Hak TanggunganAkta pemberian Hak Tanggungan  (APHT) mengatur persyaratan dan ketentuan 

mengenai  pemberian  Hak  Tanggungan  dari  debitur  kepada  kreditor sehubungan dengan utang yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan

3. Pembebanan Hak Tanggungan atas Tanah Hak Milik AdatApabila obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi 

hak  lama  yang  telah  memenuhi  syarat  untuk  didaftarkan  akan  tetap pendaftarannya  belum  dilakukan,  pemberian  Hak  Tanggungan  dilakukan bersamaan  dengan  permohonan  pendaftaran  hak  atas  tanah  yang bersangkutan

Lahir dan Berakhirnya Hak Tanggungan

Lahirnya Hak TanggunganMenuru  pasal  13  ayat  (1)  Undang-undang  Hak  Tanggungan, terhadap  Pembebanan  Hak  Tanggungan  wajib  didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Selain itu di dalam pasal 13 ayat (5) jo  ayat  (4)  UU  Hak  Tanggungan  juga  dinyatakan  bahwa  Hak Tanggungan tersebut  lahir pada hari tanggal buku tanah Hak Tanggungan  lengkap  surat-surat  yang  diperlukan  bagi pendaftarannya

Dalam  pasal  16  ayat  (1)  UU  Hak  Tanggungan  dapat  diketahui  sebab-sebab peralihan Hak Tanggungan :1. Cessie2. Subrogasi3. Pewarisan4. Sebab lain-lain

Hak Tanggungan dalam Kepailitan : Kedudukan Pemegang Hak Tanggungan terhadap Harta KepailitanApabila pemberi Hak Tanggungan dinyatakan pailit, pemegang Hak Tanggungan tetap berwenang melakukan segala hak yang diperolehnya menurut ketentuan Undang-Undang Hak Tanggungan.

Berakhirnya Hak TanggunganPasal  18  ayat  (1)  UU  Hak  Tanggungan  dinyatakan  bahwa  Hak Tanggungan berakhir atau hapus karena beberapa hal :1. Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan2. Dilepaskannya  Hak  Tanggungan  tersebut  oleh  Pemegang  Hak 

Tanggungan3. Pembersihan  Hak  Tanggungan  berdasarkan  suatu  penetapan 

peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan

FIDUSIABerdasrakan  pasal  1  angka  1  Undang-Undang  Nomor  42  Tahun  1999 tentang  jaminan  fidusia  menyatakan  “Fidusia  adalah  pengalihan  hak kepemilikan  suatu  benda  atas  dasar  kepercayaan  dengan  ketentuan bahwa  benda  yang  hak  kepemilikannya  dialihkan  tersebut  tetap  dalam penguasaan pemilik benda.”

pasal 1 angka 2 UU Jaminan Fidusia dirumuskan pengertian jaminan fidusia adalah hak jaminan atas benda bergerak baik yang berwujud maupun  yang  tidak  berwujud  dan  benda  bergerak  khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana dimaksud  dalam  UU  No.  4  tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan, yang  tetap  berada  dalam  penguasaan  pemberi  Fidusia,  sebagai agunan  bagi  pelunasan  utang  tertentu,  yang  memberikan kedudukan  yang  diutamakan  kepada  Penerima  Fidusia  terhadap kreditor lainnya

Unsur-unsur Jaminan Fidusia:

1. Sebagai lembaga hak jaminan kebendaan dan hak yang diutamakan

2. Kebendaan bergerak sebagai objeknya3. Kebendaan yang tidak bergerak khusunya bangunan yang tidak dibebani dengan Hak Tanggungan juga menjadi objek jaminan fidusia

4. Kebendaan menjadi objek jaminan fidusia tersebut dimaksudkan sebagai agunan

5. Untuk pelunasan suatu utang tertentu6. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada penerima fidusia terhadap kreditor lainnya.

 

Objek Jaminan FidusiaMenurut  undang-undang  Fidusia objek  Jaminan  Fidusia  diberikan pengertian yang luas yaitu :

1. Benda bergerak yang berwujud

2. Benda bergerak yang tidak berwujud

3. Benda tidak bergerak, yang tidak dapat dibebani dengan Hak Tanggungan

Pasal 7 UU Fidusia mengatur mengenai utang yang dijamin dengan Fidusia :Utang yang pelunasannya dijamin dengan fidusia dapat berupa:

1. utang yang telah ada;2. utang yang akan timbul di kemudian hari yang telah diperjanjikan dalam jumlah tertentu; atau

3. utang yang pada saat eksekusi dapat ditentukan jumlahnya berdasarkan perjanjian pokok yang menimbulkan kewajiban memenuhi suatu prestasi. 

Subjek Jaminan FidusiaSubjek Jaminan Fidusia adalah mereka yang mengikatkan diri dalam perjanjian Jaminan Fidusia, yang terdiri atas pihak pemberi Fidusia dan penerima Fidusia. Menurut ketentuan dalam pasal 1 angka 5 UU Fidusia yang menjadi pemberi Fidusia, bisa orang perseorangan atau korporasi pemilik benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia

Pembebanan Jaminan Fidusia1. Bentuk Akta Pembebanan Jaminan FidusiaKetentuan  dalam  pasal  5  ayat  (1)  UU  Fidusia  menetapkan “Pembebanan  benda  dengan  Jaminan  Fidusia  dibuat  dengan  akta notaris  dalam  bahasa  Indonesia  dan  merupakan  Akta  Jaminan Fidusia

2. Isi Akta Jaminan FidusiaDalam pasal 6 UU Fidusia ditentukan isi minimum Akta Jaminan Fidusia dalam rangka memenuhi asas spesialitas

Saat Lahirnya Jaminan Fidusia

Jaminan Fidusia sebagaimana dimaksud dalam ketentuan pasal 14 ayat (3) UU Fidusia, lahir pada tanggal yang sama dengan tanggal dicatatnya Jaminan Fidusia dalam Buku Daftar Fidusia

Penghapusan dan pengalihan jaminan Fidusia

Penghapusan jaminan FidusiaKetentuan dalam pasal 25 ayat (1) UU Fidusia berbunyi :Jaminan Fidusia dihapus karena hal-hal sebagai berikut:a. hapusnya utang yang dijamin dengan fidusia;b. pelepasan hak atas Jaminan Fidusia oleh Penerima Fidusia; atauc. musnahnya Benda yang menjadi obyek Jaminan Fidusia

1.  Pengalihan  Hak  atas  Piutang Pada Jaminan Fidusiapasal 19 UU Fidusia menentukan sebagai berikut :Pengalihan hak atas piutang yang dijamin  dengan  fidusia mengakibatkan  beralihnya demihukum  segala  hak  dan kewajiban  Penerima  Fidusia kepada kreditor baru.Beralihnya  Jaminan  Fidusia sebagaimana  dimaksud  dalam ayat (1) didaftarkan oleh kreditor baru  kepada  Kantor  Pendaftaran Fidusia

2.  Pengalihan  Benda  Objek Jaminan Fidusiapasal 23 ayat (1) UU Fidusia diatur kemungkinan  pengalihan  benda atau  hasil  benda  yang  menjadi objek Jaminan Fidusia:Dengan  tidak  mengurangi ketentuan  sebagaimana  dimaksud dalam  Pasal  21,  apabila  Penerima Fidusia  setuju  bahwa  Pemberi Fidusia  dapat  menggunakan, menggabungkan,mencampur,  atau mengalihkan Benda atau hasil dari Benda  yang  menjadi  obyek Jaminan Fidusia

Pengalihan Jaminan Fidusia

Analisis Kasus1. Kasus  ini  berawal  dari  perjanjian  kredit  antara  CV.  Rahayu  dengan Bank Niaga dengan tujuan untuk investasi perluasan modal kerja

2. Sebagai  jaminan  yaitu  3  (tiga)  bidang  tanah  Sertipikat  Hak  Guna Bangunan milik Penggugat yang asalnya dari Sertipikat Hak Milik No. 344, No. 421 dan No. 538 yang kini telah dibalik nama oleh PT. Bank Niaga

3. Setelah  perjanjian  kredit  diterima  ternyata  CV.  Rahayu  tidak melaksankaan  sebagaimana  yang  tertuang  dalam  persetujuan   fasilitas pemberian kredit, tetapi CV. Rahayu melakukan kegiatan lain yaitu melakukan pembebasan tanah di Bandara Soekarno Hatta.

4. Karena  CV.  Rahayu  tidak  melaksanakan  sesuai  dengan  perjanjian kredit,  maka  CV  Rahayu  dikenakan  harus membayar  semua  hutang pokok, bunga, provisi, fee dan biaya lainnya wajib dibayarkan kembali dengan seketika

 KASUS DAMPAK PENYALAHGUNAAN KREDIT DARI PT. BANK NIAGA OLEH CV. RAHAYU TERHADAP TANAH OBJEK HAK 

TANGGUNGAN

5. Tetapi CV. Rahayu tidak melakukan kewajibannya tersebut, kemudia jaminan CV. Rahayu di lelang oleh Bank tanpa kesepakatan terlebih dahulu antara debitur dengan Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN)

6. Dalam proses pelelangan tersebut Bank Niaga juga bertindak sebagai pembeli lelang dari sertipikat tersebut.

7. pihak penggugat Ny. Han Moy yang juga merupakan istri dari Yohan Suparman (Direktur Keuangan CV Rahayu yang mengadakan perjanjian kredit dengan Bank Niaga) menggugat bahwa pelelangan yang dilakukan oleh Bank Niaga cacat hukum.

8. Terhadap gugatan dari Ny. Han Moy tersebut di atas Pengadilan Negeri Tangerang telah membuat putusan, melalui Putusan No. 215/PDT.G/2005/PN.TNG, tanggal 21 Februari 2006 yang amarnya sebagai berikut : “Menyatakan tidak sah penjualan lelang atas tanah-tanah milik Yohan Suparman yaitu Serfikat Hak Milik No. 344, No. 421, dan No. 583 oleh Bank Niaga melalui perantaraan Kantor Pelayanan Piutang Dan Lelang Negara Serang.

9. Putusan Pengadilan Negeri tersebut diambil alih sebagai pertimbangan hukum dari Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Banten di Serang dan dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Banten . Dalam perkara ini dengan mendasarkan diri Pasal 12 A (1) UU No. 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan atas UU No. 7 Tahun 1992 Tentang PERBANKAN 

10. Bank Niaga melakukan permohonan kasasi secara lisan pada tanggal 14 Desember 2006 sebagaimana ternyata dari akte permohonan kasasi No. 215/Pdt.G/2005/PN/TNG yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Tangerang, permohonan mana disertai dengan/diikuti oleh memorikasasi yang memuat alasan-alasan yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri tersebut pada tanggal 27 Desember 2006

11. Berdasarkan hal tersebut Mahkamah Agung pada tanggal 24 Oktober 2007 melalui Putusan No. 9001 K/Pdt/2007, memutuskan untuk membatalkan putusan Pengadilan Tinggi Banten di Serang No. 41/Pdt/2006/PT. Banten tanggal 18 September 2006 yang menguatkan putusan Pengadilan Negeri Tangerang No. 215/Pdt.G/2005/PN.TNG, tanggal 21 Februari 2006, menolak gugatan Penggugat, dan menghukum Termohon Kasasi/Penggugat untuk membayar biaya perkara

Kesimpulan

1. Dampak  dari  tindakan  CV.  Rahayu  tersebut  yang  wanprestasi  terhadap perjanjian  tersebut  adalah  di  lelangnya  tanah  yang  menjadi  objek  hak tanggungan  dalam  hal  ini  berupa  3  (tiga)  bidang  tanah  berikut  segala sesuatu  yang  berdiri,  tertanam  dan  melekat  di  atas  tanah  tersebut  yang terdiri  dari  Sertifikat  Hak  Milik  (SHM)  No.  344/Desa  Cibodas,  SHM  No. 421/Desa  Cibodas,  dan  SHM  No.  583/Desa  Cibodas  yang  telah  dijadikan jaminkan kepada PT. Bank Niaga Tbk. 

2. Dalam proses pelelangan objek hak tanggungan dalam hal ini sertipikat hak milik  (yang  juga  merupakan  objek  hak  tanggungan  CV.  Rahayu  terhadap Bank  Niaga)  yang  dilakukan  oleh  Bank  Niaga  tersebut,  dalam  proses pelelangan tersebut Bank Niaga  juga bertindak sebagai pembeli  lelang dari sertipikat tersebut