PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI - core.ac.uk fileJURUSAN AKUNTANSI – PROGRAM STUDI...

EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS

PROYEK VALENCIA GARDEN

(Studi Kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo)

SKRIPSI

Diajukan untuk Memenuhi Salah Satu Syarat

Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi

Program Studi Akuntansi

Oleh :

Anitya Wahyu Hapsari

NIM : 102114057

PROGRAM STUDI AKUNTANSI JURUSAN AKUNTANSI

FAKULTAS EKONOMI

UNIVERSITAS SANATA DHARMA

YOGYAKARTA

2015

PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI

i



(Studi Kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo)

SKRIPSI

Diajukan untuk Memenuhi Salah Satu Syarat

Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi

Program Studi Akuntansi

Oleh :


NIM : 102114057

PROGRAM STUDI AKUNTANSI JURUSAN AKUNTANSI

FAKULTAS EKONOMI


YOGYAKARTA

2015


iv

Tuhan tidak melakukan apa pun di Surga, selain menjawab doa

yang penuh dengan kepercayaan. -Anonim-

Orang yang mengatakan matahari mendatangkan kebahagiaan

adalah orang yang tidak pernah menari di tengah hujan.

-Anonim-

Beberapa orang selalu mengeluh karena mawar memiliki duri,

aku bersyukur bahwa duri memiliki mawar. -Alphonse Karr-

Kau hanya hidup sekali; tetapi jika kau hidup dengan benar,

sekali itu cukup. -Adam Marshal-

Karena itu Aku berkata kepadamu : Apa saja yang kamu minta

dan doakan, percayalah bahwa kamu telah menerimanya, maka

hal itu akan diberikan kepadamu. -Markus 11 : 24-

Skripsi ini kupersembahkan untuk:

Tuhan Yesus Kristus..

Bunda Maria..

Papaku Setiadi..

Mamaku Endang Sri Wahyuni..

Adikku Anindita Puspita Sari dan

Melania Alodia Natali Agriphina..


v


FAKULTAS EKONOMI

JURUSAN AKUNTANSI – PROGRAM STUDI AKUNTANSI

PERNYATAAN KEASLIAN KARYA TULIS SKRIPSI

Yang bertanda tangan di bawah ini, saya menyatakan bahwa Skripsi dengan judul:



Studi Kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo

dan dimajukan untuk diuji pada tanggal 23 Januari 2015 adalah hasil karya saya.

Dengan ini saya menyatakan dengan sesungguhnya bahwa dalam skripsi

ini tidak terdapat keseluruhan atau sebagian tulisan orang lain yang saya ambil

dengan cara menyalin, atau meniru dalam bentuk rangkaian kalimat atau simbol

yang menunjukkan gagasan atau pendapat atau pemikiran dari penulis lain yang

saya aku seolah-olah sebagai tulisan saya sendiri dan atau tidak terdapat bagian

atau keseluruhan tulisan yang saya salin, tiru, atau yang saya ambil dari tulisan

orang lain tanpa memberikan pengakuan pada penulis aslinya.

Apabila saya melakukan hal tersebut di atas, baik sengaja maupun tidak,

dengan ini saya menyatakan menarik skripsi yang saya ajukan sebagai hasil

tulisan saya sendiri ini. Bila kemudian terbukti bahwa saya ternyata melakukan

tindakan menyalin atau meniru tulisan orang lain seolah-olah hasil pemikiran saya

sendiri, berarti gelar dan ijasah yang telah diberikan oleh universitas batal saya

terima.

Yogyakarta, 27 Februari 2015

Yang membuat pernyataan,



vi

LEMBAR PERNYATAAN PERSETUJUAN

PUBLIKASI KARYA ILMIAH UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS

Yang bertanda tangan di bawah ini, saya mahasiswa Universitas Sanata Dharma:

Nama : Anitya Wahyu Hapsari

Nomor Induk Mahasiswa : 102114057

Demi pengembangan ilmu pengetahuan, saya memberikan kepada Perpustakaan

Universitas Sanata Dharma karya ilmiah saya yang berjudul



Studi Kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo

Berserta perangkat yang diperlukan (bila ada). Dengan demikian saya kepada

Perpustakaan Universitas Sanata Dharma hak untuk menyimpan, mengalihkan

dalam bentuk media lain, mengelolanya dalam bentuk pangkalan data,

mendistribusikan secara terbatas, dan mempublikasikannya di Internet atau media

lain untuk kepentingan akademis tanpa perlu meminta ijin dari saya maupun

memberikan royalti kepada saya selama tetap mencantumkan nama saya sebagai

penulis.

Demikian pernyataan ini yang saya buat dengan sebenarnya.

Dibuat di Yogyakarta

Pada tanggal: 27 Februari 2015

Yang menyatakan



vii

KATA PENGANTAR

Segala puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa yang telah

melimpahkan berkat dan rahmatnya sehingga penulis dapat menyelesaikan

penyusunan Skripsi ini. Skripsi ini disusun sebagai syarat untuk menempuh

ujian akhir gelar sarjana (S1) pada Program Studi Akuntansi Universitas

Sanata Dharma Yogyakarta.

Pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan terima kasih

kepada semua pihak yang telah banyak membantu baik moril maupun

materiil sehingga terselesaikannya Skripsi ini.

Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada:

1. Drs. Johanes Eka Priyatma, M.Sc., Ph.D selaku rektor Universitas Sanata

Dharma yang telah memberikan kesempatan untuk belajar dan

mengembangkan kepribadian kepada penulis.

2. Dr. Francisca Reni Retno Anggraini, M.Si., Akt., CA. selaku dosen

pembimbing skripsi atas segala kebaikan dan kesabaran dalam

membimbing skripsi dari awal hingga terselesaikannya skripsi ini.

3. Bapak Radhial Kautsar selaku manajer akuntansi dan segenap karyawan

yang telah membantu dalam mencarikan data.

4. Orangtua penulis, Bapak Setiadi dan Ibu Endang Sri Wahyuni yang selalu

berusaha memperhatikan, memberi semangat serta doanya kepada penulis.

5. Adikku Anindita Puspita Sari dan Melania Alodia Natali Agriphina yang

selalu memberi semangat dan doanya kepada penulis.


viii

6. Teman-teman: Mbak Berna, Tere, Samuel, Mas Felix, Vio, yang selalu

memberi semangat dan memberi masukan dalam diskusi selama ini.

7. Untuk seseorang yang tak pantang menyerah mendengar keluh kesah dan

berada dalam suka maupun duka (Gregorius Catur Seno Aji).

8. Teman-teman seperjuangan Akuntansi 2010 khususnya kelas akuntansi B

atas kebersamaan yang telah kita lalui selama ini.

9. Keluarga Besar Poncolaksono.

10. Semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu yang sudah

membantu terselesaikannya skripsi ini.

Penyusunan Skripsi ini diharapkan dapat bermanfaat bagi

perkembangan dunia akademik kita. Jika dalam penulisan terdapat kesalahan

kata-kata, penulis memohon maaf yang sebesar-besarnya. Kritik atau saran

sangat diperlukan penulis agar dimasa mendatang menjadi lebih baik.

Yogyakarta, 27 Februari 2015



ix

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMAN JUDUL ................................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ......................................... ii

HALAMAN PENGESAHAN ..................................................................... iii

HALAMAN MOTTO DAN PERSEMBAHAN ......................................... iv

HALAMAN PERNYATAAN KEASLIAN KARYA TULIS SKRIPSI .... v

LEMBAR PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA

ILMIAH UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS .................................... vi

KATA PENGANTAR ................................................................................ vii

DAFTAR ISI ............................................................................................... ix

DAFTAR TABEL ....................................................................................... xiii

DAFTAR GAMBAR .................................................................................. xiv

ABSTRAK .................................................................................................. xv

ABSTRACT ................................................................................................ xvi

BAB I PENDAHULUAN ........................................................................... 1

A. Latar Belakang Masalah ........................................................... 1

B. Rumusan Masalah .................................................................... 2

C. Batasan Masalah ....................................................................... 3

D. Tujuan Penelitian...................................................................... 3

E. Manfaat Penelitian.................................................................... 3


x

F. Sistematika Penulisan ............................................................... 4

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ................................................................. 6

A. Pengertian Kontrak Konstruksi ................................................ 6

1. Kontrak Harga Tetap ........................................................... 6

2. Kontrak Biaya-plus .............................................................. 7

B. Perusahaan Real Estate dan Property ...................................... 7

1. Pengertian Perusahaan Real Estate dan Property ............... 7

2. Pendapatan Pengembangan Real Estate .............................. 9

3. Unsur-Unsur Biaya Pengembangan Real Estate ................. 10

C. Pengertian Studi Kelayakan Proyek ........................................ 15

D. Tujuan Studi Kelayakan Proyek .............................................. 16

E. Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan Proyek .......................... 16

1. Aspek Pasar ......................................................................... 16

2. Aspek Teknis ....................................................................... 19

3. Aspek Keuangan ................................................................. 21

F. Kriteria Penilaian Proyek ......................................................... 24

1. Metode Average Rate of Return .......................................... 24

2. Metode Payback Period ...................................................... 24

3. Metode Net Present Value (NPV) ....................................... 25

4. Metode Internal Rate of Return (IRR) ................................ 26

G. Harga Pokok Produksi (HPP) dan Menetapkan Harga Jual .... 27

1. Harga Pokok Produksi (HPP) .............................................. 27

2. Menetapkan Harga Jual ....................................................... 27

H. Pengertian Laporan Keuangan ................................................. 28

I. Sifat dan Keterbatasan Laporan Keuangan ............................. 30

1. Sifat Laporan Keuangan ...................................................... 30

2. Keterbatasan Laporan Keuangan ........................................ 31

J. Arti Penting Laporan Keuangan .............................................. 32

K. Analisis Laporan Keuangan ..................................................... 35

L. Analisis Rasio Keuangan ......................................................... 36


xi

M. Pengertian Rasio Profitabilitas ................................................ 37

1. Margin Laba Kotor (Gross Profit Margin) ......................... 37

2. Margin Laba Bersih (Net Profit Margin) ............................ 38

3. Margin Laba Usaha ............................................................. 38

4. Return On Investment (ROI) ............................................... 38

BAB III METODE PENELITIAN.............................................................. 40

A. Jenis Penelitian ......................................................................... 40

B. Waktu dan Tempat Penelitian .................................................. 40

C. Subyek dan Obyek Penelitian .................................................. 40

D. Data yang Diperlukan............................................................... 40

E. Teknik Pengumpulan Data ....................................................... 41

F. Teknik Analisis Data ................................................................ 41

BAB IV GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN ..................................... 50

A. Sejarah Berdirinya Perusahaan................................................. 50

B. Bidang Usaha ........................................................................... 51

C. Lokasi Perusahaan .................................................................... 51

D. Perkembangan PT Jayaland di Surabaya ................................. 52

E. Pengalaman dan Keahlian ........................................................ 53

F. Visi, Misi dan Kebijakan Mutu ................................................ 53

G. Struktur Organisasi ................................................................... 54

BAB V ANALISIS DATA ......................................................................... 61

A. Analisis Aspek Pasar ................................................................ 61

1. Menentukan wilayah pasar dan sasaran pasar ..................... 61

2. Menentukan pasar potensial ................................................ 63

3. Prediksi penjualan ............................................................... 65

4. Pengenalan produk yang dilakukan oleh bagian

pemasaran ............................................................................ 66

B. Analisis Aspek Keuangan ........................................................ 67


xii

1. Memperkirakan jumlah kebutuhan dana ............................. 67

2. Menggunakan metode Net Present Value ........................... 72

C. Menilai Profitabilitas Perusahaan ............................................ 76

1. Menghitung Laba Rugi cluster Valencia Garden .............. 76

2. Menghitung Rasio Profitabilitas ........................................ 79

D. Menilai ketepatan keputusan pelaksanaan proyek

Valencia Garden ...................................................................... 81

BAB VI PENUTUP .................................................................................... 83

A. Kesimpulan............................................................................... 83

B. Keterbatasan Penelitian ............................................................ 84

C. Saran ......................................................................................... 84

DAFTAR PUSTAKA ................................................................................. 86

LAMPIRAN ................................................................................................ 88


xiii

DAFTAR TABEL

Halaman

Tabel 3.1 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran............... 44

Tabel 3.2 Perhitungan arus kas ................................................................... 46

Tabel 3.3 Perhitungan kas masuk bersih ..................................................... 47

Tabel 5.1 Jumlah permintaan (pemesan) .................................................... 64

Tabel 5.2 Perhitungan peramalan penjualan ............................................... 65

Tabel 5.3 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran............... 66

Tabel 5.4 Perincian development cost untuk pengembangan Valencia

Garden ........................................................................................ 68

Tabel 5.5 Harga pokok tanah Valencia Garden .......................................... 71

Tabel 5.6 Harga pokok tanah dan bangunan ............................................... 72

Tabel 5.7 Arus kas....................................................................................... 74

Tabel 5.8 Kas masuk bersih ........................................................................ 75

Tabel 5.9 Perhitungan Net Present Value ................................................... 75

Tabel 5.10 Laba Rugi Valencia Garden ...................................................... 78


xiv

DAFTAR GAMBAR

Halaman

Gambar 4.1 Struktur Organisasi PT Jayaland Cabang Sidoarjo ................. 55


xv

ABSTRAK



(StudiKasuspada PT JayalandCabangSidoarjo)

AnityaWahyuHapsari

NIM: 102114057

UniversitasSanata Dharma

Yogyakarta

2015

Tujuan dari penelitian ini adalah (1) untuk mengevaluasi apakah proyek

perumahan cluster Valencia Garden layak (2) untuk mengetahui apakah keputusan

proyek perumahan cluster Valencia Garden adalah tepat.

Teknik analisis data yang digunakan adalah analisis deskriptif. Kelayakan

proyek tersebut dianalisis dengan menggunakan aspek pasar dan aspek keuangan.

Penilaian profitabilitas proyek perumahan cluster Valencia Garden dengan rasio

margin laba kotor, margin laba usaha dan margin laba bersih. Ketepatan proyek

perumahan cluster Valencia Garden dianalisis dengan rasio profitabilitas.

Hasil penelitian menunjukkan bahwa (1) proyek perumahan cluster Valencia

Garden adalahh layak dalam hal aspek pasar dan aspek keuangan (2) pelaksanaan

proyek ini tepat seperti yang ditunjukkan oleh rasio laba yang menguntungkan.

Kata kunci: profitabilitas, aspek pasar, aspek keuangan, evaluasi kelayakan


xvi

ABSTRACT

FEASIBILITY AND PROFITABILITY EVALUATION OF

VALENCIA GARDEN CLUSTER HOUSING PROJECT

(A Case Study on PT Jayaland Sidoarjo Branch)


NIM: 102114057

Sanata Dharma University

Yogyakarta

2015

The aim of this study are (1) to evaluate whether Valencia Garden cluster

housing project is feasible (2) to investigate whether the decision of the Valencia

Garden cluster housing project is appropriate.

The data analysis technique used is descriptive analysis. The feasibility of

the project was analyzed through market and financial aspects. Assessment of

Valencia Garden cluster housing project profitability by the ratio of the gross

profit margin, operating profit margin and net profit margin. The appropriateness

of the Valencia Garden cluster housing project was analyzed by profitability ratio.

The results showed that (1) the Valencia Garden cluster housing project was

feasible in term of both market and financial aspects (2) the project was

appropriate as indicated by favorable earnings ratios.

Keywords: profitability, market aspect, financial aspect, evaluation feasibility


1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Pembangunan perumahan dan pemukiman merupakan upaya untuk

memenuhi salah satu kebutuhan dasar manusia sekaligus untuk meningkatkan

mutu lingkungan hidup. Pembangunan perumahan dan pemukiman tidak lepas

dari masalah-masalah yang dihadapi misalnya masalah pemasaran yang

mendapat persaingan keras dari perusahaan-perusahaan pengembang lainnya.

Kegiatan usaha perusahaan pengembang (developer) selaku pihak swasta yang

ikut mencarikan solusi masalah perumahan adalah membangun dan menjual

perumahan kepada konsumen.

Perusahaan PT Jayaland adalah salah satu perusahaan pengembang

yang bergerak dalam bidang properti. Salah satu anak perusahaannya berada

di Sidoarjo Jawa Timur. PT Jayaland sendiri memiliki beberapa proyek dalam

usaha pembangunan pemukiman yang cukup besar yaitu Puri Surya Jaya di

sekitar daerah kawasan Sidoarjo. Puri Surya Jaya terdiri dari 8 cluster, salah

satu cluster yang sedang dibangun adalah Valencia Garden.

Proyek perumahan seperti Valencia Garden, umumnya memerlukan

dana yang cukup besar. Semakin besar skala proyek yang dibangun semakin

penting evaluasi kelayakan proyek dilakukan. Oleh karena itu sebelum proyek

ini dilaksanakan perlu dikaji terlebih dahulu apakah proyek ini layak

(menguntungkan) atau tidak dilaksanakan. Studi kelayakan proyek terdiri dari

3 aspek yaitu aspek pasar, aspek teknis dan aspek keuangan. Tujuan dilakukan


2

studi kelayakan proyek adalah untuk menghindari keterlanjuran penanaman

modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan.

Hal ini tidak terlepas dari tuntutan perusahaan untuk menghasilkan

laba (profit). Pembangunan proyek cluster Valencia Garden diharapkan selain

layak untuk dilaksanakan, juga menghasilkan profit bagi perusahaan. Untuk

mengukur laba (profitabilitas) perusahaan dilakukan dengan cara menganalisis

laporan keuangan. Analisis tersebut memberikan jawaban tentang efektif

tidaknya perusahaan.

PT Jayaland telah melakukan studi kelayakan proyek sebelum

melaksanakan pembangunan proyek. Akan tetapi studi kelayakan yang

dilakukan tersebut belum sesuai dengan prosedur yang ada sehingga

diperlukan adanya evaluasi. Maka dalam penelitian ini akan dibahas mengenai

studi kelayakan proyek yang sesuai dengan prosedur pada PT Jayaland

khususnya cluster Valencia Garden.

B. Rumusan Masalah

1. Apakah proyek perumahan cluster Valencia Garden layak dilaksanakan?

2. Apakah keputusan pelaksanaan proyek perumahan cluster Valencia

Garden tepat?


3

C. Batasan Masalah

Penelitian ini berhubungan dengan studi kelayakan proyek pada cluster

Valencia Garden. Dalam penelitian ini akan dibatasi pada permasalahan yaitu

penghitungan dengan menggunakan aspek pasar dan aspek keuangan.

D. Tujuan Penelitian

1. Untuk mengetahui apakah proyek perumahan cluster Valencia Garden

layak dilaksanakan.

2. Untuk mengetahui apakah keputusan pelaksanaan proyek perumahan

cluster Valencia Garden tepat.

E. Manfaat Penelitian

1. Perusahaan

a. Memberi masukan pada perusahaan untuk mengetahui apakah proyek

perumahan Valencia Garden layak dilaksanakan.

b. Agar perusahaan mengetahui proyek Valencia Garden tepat atau tidak

untuk dilaksanakan.

2. Universitas Sanata Dharma

Hasil penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat untuk

pengembangan ilmu pengetahuan yang berkaitan dengan studi kelayakan

pada proyek perumahan dan juga menambah referensi perpustakaan

Universitas Sanata Dharma.


4

3. Peneliti

Untuk menerapkan pengetahuan teoritis yang diperoleh selama mengikuti

kuliah ke dalam praktek yang sesungguhnya

4. Pembaca

Dapat menambah wawasan pengetahuan dan memperluas wawasan

pembaca dalam evaluasi kelayakan proyek.

F. Sistematika Penulisan

BAB I Pendahuluan

Pada bab ini diuraikan mengenai latar belakang masalah, rumusan

masalah, batasan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian dan

sistematika penulisan.

BAB II Tinjauan Pustaka

Pada bab ini berisi teori-teori yang berhubungan dengan topik

penelitian dan sebagai dasar pembahasan.

BAB III Metode Penelitian

Dalam bab ini diuraikan mengenai jenis penelitian, subjek dan objek

penelitian, waktu dan tempat penelitian, data yang diperlukan, teknik

pengumpulan data dan teknik analisis data.

BAB IV Gambaran Umum Perusahaan

Dalam bab ini diuraikan mengenai sejarah perusahaan, personalia,

operasional perusahaan, struktur organisasi perusahaan.


5

BAB V Analisis Data

Dalam bab ini akan menguraikan tentang hasil penelitian analisis data

serta pembahasannya.

BAB VI Penutup

Dalam bab ini akan berisi mengenai kesimpulan dari analisis data,

keterbatasan serta saran yang diharapkan dapatt bermanfaat bagi

perusahaan.


6

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Pengertian Kontrak Konstruksi

Soeharto (1995: 552) mendefinisikan kontrak konstruksi sebagai

suatu proses dimana pemilik proyek membuat suatu ikatan dengan agen

dengan tugas megkoordinasikan seluruh kegiatan penyelenggaraan proyek

termasuk studi kelayakan, desain, perencanaan, persiapan kontrak konstruksi

dan lain-lain, kegiatan proyek dengan tujuan meminimkan biaya dan jadwal

serta menjaga mutu proyek.

Standar Akuntansi Keuangan (SAK) yaitu PSAK No 34

mendefinisikan kontrak konstruksi adalah suatu kontrak yang dinegoisasikan

secara khusus untuk konstruksi suatu aset atau suatu kombinasi aset yang

berhubungan erat satu sama lain atau saling tergantung dalam hal rancangan,

teknologi, dan fungsi atau tujuan atau penggunaan pokok.

Dari definisi diatas, dapat disimpulkan bahwa kontrak konstruksi

adalah suatu ikatan perjanjian atau negosiasi antara pemilik proyek dengan

agen-agen mengkoodinasikan seluruh kegiatan proyek dengan tujuan untuk

meminimalkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek. Terdapat 2 (dua)

klasifikasi kontrak konstruksi, yaitu: (IAI, 2012: 34.1)

1. Kontrak Harga Tetap

Kontrak konstruksi dengan syarat bahwa kontraktor telah menyetujui

nilai kontrak yang telah ditentukan, atau tarif tetap yang telah ditentukan


7

per unit output, yang dalam beberapa hal tunduk pada klausa-klausa

kenaikan biaya.

2. Kontrak Biaya-plus

Kontrak konstruksi yang mana kontraktor mendapatkan penggantian

untuk biaya-biaya yang telah diizinkan atau telah ditentukan, ditambah

imbalan dengan persentase terhadap biaya atau imbalan tetap.

Suatu kontrak konstruksi mungkin dinegosiasikan untuk membangun

sebuah aset tunggal, seperti jembatan, bangunan, dam, pipa, jalan, kapal,

dan trowongan. Kontrak kostruksi juga berkaitan dengan sejumlah aset

yang berhubungan erat atau saling bergantung satu sama lain dalam hal

rancangan, teknologi, dan fungsi atau tujuan atau penggunaan pokok;

kontrak seperti ini misalnya kontrak kilang-kilang minyak atau bagian-

bagian lain yang kompleks dari pabrik atau peralatan.

Kontraktor melaksanakan perencanaan dan pembangunan,

perencanaan dapat dilakukan melalui konsultan perencana, tetapi kontrak

perencanaan kepada kontraktor bukan kepada penguna jasa. PSAK No 34

mendefinisikan termin sebagai jumlah yang dilakukan dalam suatu kontrak,

baik yang telah dibayar ataupun yang belum dibayar oleh pemberi kerja.

B. Perusahaan Real Estate dan Property

1. Pengertian Perusahaan Real Estate dan Property

Industri Real Estate dan Property pada umumnya merupakan dua

hal yang berbeda. Real estat (Real Estate) merupakan tanah dan semua


8

peningkatan permanen di atasnya termasuk bangunan-bangunan, seperti

gedung, pembangunan jalan, tanah terbuka, dan segala bentuk

pengembangan lainnya yang melekat secara permanen. Aktivitas

pengembangan real estat adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian

dibangun perumahan dan/atau bangunan komersial dan/atau bangunan

industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan,

sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan

real estat juga mencakup perolehan keveling tanah untuk dijual tanpa

bangunan (IAI, 2012: 44.1). Sedangkan menurut perundang-undangan di

Indonesia, pengertian mengenai industri real estate tercantum dalam

PDMN No. 5 Tahun 1974 yang mengatur tentang industri real estate.

Dalam peraturan ini pengertian industri real estate adalah perusahaan

properti yang bergerak dalam bidang penyediaan, pengadaan, serta

pematangan tanah bagi keperluan usaha-usaha industri, termasuk industri

pariwisata. Sedangkan definisi property adalah tanah hak dan bangunan

permanen yang menjadi objek pemilik dan pembangunan. Dengan kata

lain, property adalah industri real estate ditambah dengan hukum-hukum

seperti sewa dan kepemilikan.

Produk yang dihasilkan dari industri real estate dan property

sangatlah beragam. Produk tersebut dapat berupa perumahan, apartment,

rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), gedung perkantoran (office

building), pusat perbelanjaan berupa mall, plaza, atau trade center.

Perumahan, apartment, rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), dan


9

gedung perkantoran (office building) termasuk dalam landed property,

sedangkan mall, plaza, atau trade center termasuk dalam comemercial

building.

Dunia Real Estate dan Property Indonesia sedang berkembang

dengan pesat seiring dengan kebutuhan terhadap perumahan rakyat yang

semakin besar dan pertumbuhan ekonomi yang semakin baik.

Pertumbuhan ekonomi Indonesia juga berdampak pada peningkatan

kebutuhan akan gedung perkantoran dan fasilitasnya. Berbagai jenis

perumahan sedang akan dibangun, termasuk jenis apartemen, kondonium,

rumah susun, resort, dan sebagainya.

2. Pendapatan Pengembangan Real Estate

Pendapatan sangat berpengaruh bagi kelangsungan hidup

perusahaan, semakin besar pendapatan yang diperoleh maka semakin besar

kemampuan perusahaan untuk membiayai segala pengeluaran dan

kegiatan-kegiatan yang akan dilakukan oleh perusahaan. Selain itu pula

pendapatan juga berpengaruh terhadap laba rugi perusahaan yang tersaji

dalam laporan laba rugi. Pendapatan merupakan kehidupan dari suatu

perusahaan.

Ikatan akuntan Indonesia dalam Pernyataan Standar Akuntansi

Keuangan PSAK No. 23 mendefinisikan pendapatan sebagai berikut:

“Pendapatan adalah arus masuk bruto dari manfaat ekonomi yang

timbul dari aktivitas normal perusahaan selama suatu periode bila arus

masuk iti mengakibatkan kenaikan ekuitas yang tidak berasal dari

kontribusi penanam modal.”


10

Pendapatan dari kegiatan normal perusahaan biasanya diperoleh

dari hasil penjualan barang ataupun jasa yang berhubungan dengan

kegiatan utama perusahaan. Untuk perusahaan yang bergerak di bidang

real estate dan property, pendapatan yang berasal dari kegiatan normal

perusahaan biasanya terdiri dari :

a. Penjualan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kavling

tanahnya.

b. Penjualan bangunan kondominium, apartemen, perkantoran, pusat

perbelanjaan dan bangunan sejenis lainnya, serta unit dalam

kepemilikian time sharing.

c. Penjualan kaveling tanah tanpa bangunan.

d. Penyewaan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya.

Pendapatan yang bukan berasal dari kegiatan normal perusahaan

adalah hasil di luar kegiatan utama perusahaan yang sering disebut

pendapatan non operasi. Pendapatan non operasi biasanya dimasukkan ke

dalam pendapatan lain-lain, misalnya pendapatan bunga dan deviden.

3. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Real Estate

Definisi biaya menurut Don R. Hansen dan Maryanne M. Mowen

(2000: 38) sebagai berikut:

“Biaya adalah kas atau nilai ekuivalen kas yang dikorbankan untuk

barang atau jasa yang diharapkan membawa keuntungan masa ini dan

masa datang untuk organisasi.Kita sebut ekuivalen kas karena aset non kas

dapat ditukar untuk barang atau jasa yang diinginkan.Misalnya, untuk

menukar peralatan dengan bahan baku yang digunakan dalam produksi.”


11

Biaya (cost) bagi kontraktor bangunan menggambarkan semua jenis

yang termasuk dalam bagian pengeluarannya. Harga (price) merupakan

jumlah tagihan untuk pekerjaan yang telah dilaksanakannya, dan bila

tagihan ini diterima akan menjadi pemasukan (income). Perbedaan antara

harga dan biaya ini merupakan keuntungan (gain). Karena itu, biaya dapat

didefinisikan secara tepat dalam konteks ini.Istilah biaya sangat berkaitan

dengan manufaktur, sedangkan harga berkaitan dengan penjualan.

IAI (2012: 44.7) menegaskan bahwa biaya yang berhubungan

langsung dengan aktivitas pengembangan real estat dan biaya proyeksi

tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estat

dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat. Biaya

yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estat, seperti biaya

umum dan administrasi, diakui sebagai beban pada saat terjadinya.

Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real estat yang

dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat: (IAI, 2012: 44.7)

a. Biaya pra-perolehan tanah (preacquisition costs);

Biaya pra-perolehan tanah dikapitalisasi ke proyek pengembangan

real estat apabila kriteria berikut ini terpenuhi :

1) Biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyek

tertentu;

2) Biaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real

estat apabila tanah telah diperoleh; dan


12

3) Perusahaan pengembang harus aktif mengusahakan perolehan

tanah dan mampu membiayai atau memperoleh pendanaan yang

memadai.

Biaya pra perolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan

tanah atau sampai perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari

Pemerintah. Biaya pra perolehan tanah yang dapat dikapitalisasi adalah

biaya yang berhubungan dengan aktivitas perolehan tanah. Biaya

praperolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen

biaya sebagai berikut :

1) Biaya pengurusan izin Pemerintah;

2) Biaya konsultasi hukum;

3) Biaya studi kelayakan;

4) Gaji karyawan;

5) Biaya Analisis Mengenai Dampak Lingkungan; dan

6) Imbalan untuk ahli pertanahan.

Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah

dipindahkan ke biaya proyek pengembangan real estat. Apabila besar

kemungkinan (probable) tanah tidak akan berkasil diperoleh, biaya pra

perolehan tanah langsung diakui sebagai beban pada laporan laba rugi.

b. Biaya Perolehan Tanah

Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah,

termasuk semua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah

tersebut siap digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan.


13

Biaya perolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen

biaya sebagai berikut :

1) Biaya perolehan tanah, termasuk biaya perolehan bangunan (yang

tidak akan digunakan sebagai bangunan), tanaman dan lain-lain

yang berada diatas tanah tersebut;

2) Biaya gambar topografi;

3) Biaya pembuatan cetak biru;

4) Biaya pengurusan dokumen hukum;

5) Bea balik nama;

6) Komisi untuk perantara;

7) Imbalan jasa professional seperti ahli lingkungan hidup, ahli

pertanahan, ahli hukum, ahli konstruksi; dan

8) Biaya pemaangan tanah, termasuk biaya peruntuhan bangunan.

c. Biaya yang secara Langsung Berhubungan dengan Proyek

Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek

mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut :

1) Gaji pekerja lapangan, termasuk gaji supervisor;

2) Biaya bahan yang digunakan dalam proyek;

3) Penyusutan sarana dan peralatan yang digunakan dalam proyek;

4) Biaya pemindahan sarana, peralatan dan bahan dari dank e alokasi

pelaksanaan proyek;

5) Biaya penyewaan sarana dan peralatan;


14

6) Biaya perancangan dan bantuan teknis (tecnicaal assistance) yang

secara langsung berhubungan dengan proyek;

7) Imbalan jasa professional, seperti ahli pertamanan, ahli

lingkungan hidup, arsitek, ahli konstruksi;

8) Biaya pengurusan pengikatan jula beli; dan

9) Biaya pengurusan perjanjian jual beli.

d. Biaya yang dapat Diatribusikan pada Aktivitas Pengembangan Real

Estat

Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real

estat mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen berikut ini :

1) Asuransi;

2) Biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance) yang

tidak secara langsung berhubungan dengan proyek tertentu;

3) Biaya overhead konstruksi;

4) Biaya pembangunan infrastruktur umum, seperti tempat ibadah

umum, taman umum, jalan umum, pasar,sekolah, kantor polisi,

rumah sakit, atau poliklinik, tempat pemakaman, dan lain-lain;

5) Imbalan jasa professional dan perencanaan seluruh proyek; dan

6) Biaya pinjaman.

Biaya pembangunan sarana umum yang dapat dikomersialkan

diperlukan sesuai dengan rencana manajemen sebagai berikut :

1) Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan sehubungan

dengan penjualan unit yang ada, maka biaya yang melebihi hasil


15

yang diperkirakan akan diperoleh dialokasikan sebagai beban

proyek. Biaya tersebut termasuk perkiraan beban operasional

masa depan yang ditanggung penjual.

2) Apabila sarana tersebut akan dijual tersendiri atau akan dimiliki

oleh pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai wajar pada

saat sarana tersebut secara substansial selesai secara fisik

dialokasikan sebagai beban proyek.

Alokasi biaya sarana umum dilakukan ke unit-unit tanah yang

memperoleh manfaat dari sarana tersebut. Pendapatan yang diperoleh

sebelum sarana secara fisik selesai secara susbtansial dikurangi dari

biaya sarana.

C. Pengertian Studi Kelayakan Proyek

Studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu

proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil

(Husnan dan Suwarsono 2000). Sedangkan menurut Edris (1983) studi

kelayakan proyek adalah suatu analisa yang sistematis dan mendalam atas

setiap faktor yang ada pengaruhnya terhadap kemungkinan proyek mencapai

sukses.

Adanya beberapa definisi di atas pada dasarnya studi kelayakan proyek

yaitu:


16

1. Suatu studi terhadap gagasan usaha atau usulan proyek.

2. Pengkajian dengan mininjau berbagai faktor yang berkaitan, guna

mengambil keputusan apakah usulan proyek diterima atau ditolak.

D. Tujuan Studi Kelayakan Proyek

Tidak semua perusahaan yang mengadakan proyek berhasil

memperoleh keuntungan dari adanya pembangunan tersebut. Tidak jarang

mereka mengalami kegagalan. Penyebabnya antara lain adalah karena

kesalahan dalam menafsir pasar yang tersedia, kesalahan dalam

memperkirakan teknologi yang tepat dipakai, kesalahan dalam memperkirakan

kebutuhan tenaga kerja yang ada. Sebab lain bisa berasal dari pelaksanaan

proyek yang tidak terkendalikan, akibatnya biaya pembangunan proyek

menjadi membengkak sehingga penyelesaian proyek menjadi tertunda-tunda.

Untuk itu studi kelayakan proyek menjadi sangat penting. Dengan

demikian tujuan dilaksanakannya studi kelayakan adalah untuk menghindari

keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang tidak

menguntungkan.

E. Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan Proyek

1. Aspek pasar

Setiap perusahaan yang memproduksi barang selalu mengharapkan

agar dapat mencari dan mempertahankan langganannya sebanyak-

banyaknya agar dapat memperoleh laba yang diinginkan perusahaan. Agar


17

tujuan itu tercapai maka perusahaan harus selalu memonitor apa yang

diinginkan konsumen lalu berusaha memenuhi keinginan itu agar konsumen

merasa terpuaskan selanjutnya perusahaan akan dapat memanfaatkan

kepuasan konsumen itu untuk mendapatkan laba.

Dewasa ini banyak perusahaan bermunculan dan karenanya

persaingan antar perusahaan semakin tajam. Pada keadaan yang demikian ini

aspek pasar menempati kedudukan utama dalam mempertimbangkan

penanaman investasi yang dilakukan oleh investor.

Suad Husnan dan Suwarsono (2000: 32) mengemukakan beberapa

hal yang perlu diperhatikan dalam aspek pasar dari usulan proyek adalah:

a. Berapa market potensial (pasar potensial) yang tersedia untuk masa yang

akan datang? Untuk keperluan ini perlu diketahui tingkat permintaan

masa lalu, sekarang, dan variable-variabel yang berpengaruh terhadap

permintaan tersebut, yang diduga juga berpengaruh terhadap pasar

potensial di masa datang. Demikian pula perlu diusahakan bahwa

hubungan variabel tersebut dapat dibuat dalam suatu model.

b. Berapa market share yang dapat diserap oleh proyek tersebut dari

keseluruhan pasar potensial? Bagaimana perkembangan market share

tersebut di masa yang akan datang?

c. Strategi pemasaran yang digunakan untuk mencapai market share yang

telah ditetapkan. Untuk keperluan ini perlu diperhatikan kedudukan

produk dalam siklus usia proyek, dan segmen pasar yang direncanakan.

Demikian perlu diperhatikan komposisi “marketing mix” yang


18

digunakan termasuk di dalamnya pemilihan skala prioritas, terutama

dalam kaitannya dengan investor melakukan penetrasi dan memasuki

pasar.

Pasar potensial adalah keseluruhan jumlah produk atau sekelompok

produk yang mungkin dapat dijual dalam pasar tertentu dalam satu periode

waktu tertentu di bawah pengaruh suatu set kondisi yang meliputi variabel

yang dapat dikendalikan oleh calon investor seperti contohnya marketing

mix dan kemampuan manajemen lainnya, ataupun variabel yang tidak dapat

dikendalikan oleh calon investor, yakni kondisi perekonomian pada

umumnya atau kondisi industri.

Sales potensial adalah permintaan perusahaan tertentu dibawah

kekuatan pasar yang dilakukan atau sering juga disebut market share

perusahaan. Atau dengan kata lain sales potensial adalah sebagaian dari

keseluruhan pasar potensial yang diharapkan dapat diraih oleh proyek yang

bersangkutan.

Strategi pemasaran yang dimaksud disini adalah berbagai usaha yang

dilakukan calon investor dalam mempengaruhi keputusan konsumen untuk

melakukan pembelian hasil produksinya. Hal yang mungkin dilaksanakan

dalam program pemasaran yang direncanakan hendaknya juga

dipertimbangkan oleh calon investor seperti memberikan pelayanan khusus

pada konsumen.

Setelah pembatasan pengertian dilakukan, maka untuk menjawab

permasalahan dalam aspek pasar dari usulan proyek perlu diadakan ramalan


19

permintaan. Hal ini dilakukan untuk minimisasi ketidakpastian yang

mungkin terjadi dimasa yang akan datang. Peramalan yag digunakan dalam

penelitian ini adalah metode time series, karena metode ini semata-mata

mendasarkan diri pada data atau keadaan masa lampau yang sesuai dengan

aspek pasar yang menitikberatkan pengalaman penjualan masa lalu. Metode

yang digunakan khususnya adalah Metode Trend Linear atau Metode Trend

Kuadratik. Metode Trend Linear digunakan apabila data masa lalu

cenderung merupakan garis lurus dan menggunakan Trend Kuadratik

apabila data cenderung berbentuk parabola.

Keseluruhan hasil ramalan yang menjawab pertanyaan di depan,

apabila menunjukan peningkatan pada masing-masing variabel yaitu market

potensial, market share dan selanjutnya investor menentukan strategi

pemasaran yang sesuai maka usulan proyek dikatakan layak dilaksanakan

ditinjau dari aspek pasar. Tetapi apabila trend yang menurun, maka usulan

proyek dikatakan tidak layak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar.

2. Aspek Teknis

Kesejahteraan manusia tidak hanya mencakup kesehatan fisik saja

tetapi juga kesehatan mental serta hubungan sosial yang optimal di dalam

lingkungannya. Dengan memperhatikan hal tersebut, maka masalah

fasilitas perumahan yang tersedia bagi kesejahteraan masyarakat adalah

sangat penting adanya. Fasilitas-fasilitas tersebut antara lain adalah:


20

a. Penyediaan sarana dan pengawasan kualitas air bersih.

b. Tempat pembuangan sampah dan air limbah serta sarana pembuangan

kotoran.

c. Penyediaan jalan lingkungan.

d. Penerangan listrik dari PLN di setiap unit rumah.

e. Fasilitas air bersih dari PAM.

f. Fasilitas lingkungan diantaranya pertamanan, taman kanak-kanak,

tempat ibadah, tempat bermain, tempat parkir mobil, dan sebagainya.

Maksud dan tujuan pembangunan perumahan dan pemukiman adalah:

a. Memperbaiki keadaan perumahan dan lingkungannya dalam rangka

meningkatkan kesejahteraan sosial masyarakat.

b. Mengembangkan dan meningkatkan sarana, prasarana, dan fasilitas

lingkungan baik perkotaan maupun pedesaan.

c. Meningkatkan dan memanfaatkan kembali fungsi-fungsi perkotaan

dengan lebih mengutamakan tata kota tanah.

Namun secara khusus untuk membangun suatu daerah

pemukiman/perumahan, persyaratan teknisnya yang harus terpenuhi adalah:

a. Perizinan baik izin prinsip, izin lokasi, maupun izin mendirikan

bangunan.

b. Pengukuran tanah.

c. Pembebasan tanah.

d. Sertifikat induk.

e. Pematangan tanah.


21

f. Pengukuran kapling.

g. Pemecahan sertifikat.

h. Sarana jalan lingkungan.

i. Sarana saluran lingkungan.

j. Gorong-gorong.

k. Bak control

l. Fasilitas air bersih.

m. Sambungan jaringan listrik PLN.

n. Lampu penerangan jalan dan sarana sosial.

3. Aspek Keuangan

Faktor-faktor yang penting yang harus diperhitungkan dalam

aspek keuangan meliputi jumlah dana yang dibutuhkan, kemudian

ditelusuri asal dan jumlah dana yang akan di tanam investor dalam proyek.

Langkah selanjutnya adalah memperhitungkan apakah penghasilan yang

diperoleh selama masa kehidupan proyek dapat memberikan keuntungan

yang memadai kepada perusahaan dan pemilik proyek.

a. Kebutuhan dana

Kebutuhan dana yang digunakan dalam pembiayaan proyek

meliputi dana untuk aktiva tetap (modal tetap) dan modal kerja.

Kebutuhan dana untuk aktiva tetap meliputi pembiayaan untuk:

1) tanah dan pengembangan lokasi

2) bangunan dan perlengkapannya


22

3) aktiva tetap lainya aktiva tetap tak berwujud, misalnya: patent,

lisensi

4) biaya sebelum operasi

Sedangkan dana modal kerja digunakan untuk memutar roda

operasi perusahaan sehari-hari.

b. Sumber dana

Setelah diketahui besarnya jumlah dana yang dibutuhkan untuk

membiayai proyek tersebut, langkah selanjutnya adalah menentukan

asal dana tersebut akan diperoleh. Sumber dana yang utama yaitu:

1) modal sendiri yang disetor oleh pemilik perusahaan

2) saham biasa atau saham preferen yang diperoleh dari emisi saham

pasar modal

3) obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan dan dijual di pasar modal

4) kredit bank

5) leasing (sewa guna) dari lembaga keuangan non bank

6) project finance yaitu bentuk kredit yang pembayarannya didasarkan

atas kemampuan proyek tersebut melunasi kewajiban finansial

c. Aliran Kas/Cash Flow

Konsep aliran kas merupakan konsep yang sangat penting dalam

menentukan tingkat keuntungan dari usulan pembangunan proyek

tersebut. Cara penilaian didasarkan pada aliran kas dan bukan pada

keuntungan yang dilaporkan dalam buku. Jumlah kas yang ada dalam


23

perusahaan belum tentu sama dengan jumlah keuntungan yang

dilaporkan dalam buku.

Aliran kas yang berhubungan dengan suatu proyek bisa

dikelompokkan menjadi tiga bagian yakni aliran kas permulaan (initial

cash flow), aliran kas operasional (operational cash flow), dan aliran

kas terminal (terminal cash flow). Pengeluaran untuk investasi (outlays)

pada awal periode merupakan initial cash flow. Aliran kas yang timbul

selama operasi proyek disebut sebagai operational cash flow.Aliran kas

yang diperoleh pada waktu proyek tersebut berakhir disebut sebagai

terminal cash flow. Pada umumnya initial cash flow adalah negatif,

operational dan terminal cash flow umumnya positif.

Untuk menghitung aliran kas proyek ada 2 cara yang dapat

dipergunakan yaitu:

1) Kas masuk bersih = laba setelah pajak + penyusutan

Cara ini digunakan apabila proyek tersebut dibelanjakan dengan

modal sendiri seluruhnya. Penyusutan dimasukkan karena

penyusutan bukan merupakan pengeluaran tunai dan penyusutan

timbul pada saat aktiva tetap dibeli.

2) Kas masuk bersih = laba setelah pajak + penyusutan + bunga (1 –

pajak)

Cara ini digunakan apabila proyek tersebut dibelanjakan dengan

modal pinjaman. Kas masuk bersih perlu ditambah dengan bunga

dikalikan dengan satu minus pajak karena keputusan investasi tidak


24

dapat dicampuradukan dengan keputusan pendanaan. Selain itu

discount rate yang digunakan adalah biaya modal yang salah satu

komponennya adalah biaya modal dari utang; dengan demikian agar

tidak terjadi perhitungaan ganda maka perlu disesuaikan aliran kas

bersih dengan bunga pinjaman.

F. Kriteria Penilaian Proyek

1. Metode Average Rate of Return

Metode ini mengukur berapa tingkat keuntungan rata-rata yang

diperoleh dari suatu investasi. Angka yang dipergunakan adalah laba

setelah pajak dibandingkan dengan total atau average investment. Hasil

yang diperoleh dinyatakan dalam presentase. Angka ini kemudian

diperbandingkan dengan tingkat keuntungan yang diisyaratkan, maka

proyek dikatakan menguntungkan, apabila lebih kecil daripada tingkat

keuntungan yang diisyaratkan proyek ditolak (Husnan dan Suwarsono

2000: 207)

2. Metode Payback Period

Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk

dapat menutup kembali pengeluaran dengan menggunakan proceeds atau

aliran kas netto. Metode mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali.

Karena itu satuan hasilnya bukan presentase, tetapi satuan waktu (bulan,

tahun dan sebagainya). Apabila proceeds tahunnya sama jumlahnya, maka


25

payback period dari suatu investasi dapat dihitung dengan cara membagi

jumlah invetasi dengan proceeds tahunan.

Selanjutnya, Payback period dari suatu proyek yang diusulkan

dibandingkan dengan maksimum payback period yang dapat diterima.

Apabila payback period dari suatu investasi yang diusulkan lebih pendek

daripada periode payback maksimum, maka usulan investasi tersebut dapat

diterima. Sebaliknya jika payback period-nya lebih panjang daripada

period maksimumnya maka usulan tersebut ditolak.

Apabila proceeds suatu investasi tidak sama besar dari tahun ke

tahun, maka kita perlu menghitung proceeds tahun per tahun hingga

keseluruhan investasi dapat diperoleh kembali.

3. Metode Net Present Value (NPV)

Metode ini untuk menghitung selisih antara nilai sekarang

investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa

yang akan datang (Husnan dan Suwarsono, 2000: 190). Secara matematik

rumus NPV dapat dituliskan sebagain berikut :

Dimana :

Io = pengeluaran pembiayaan proyek

t = waktu arus kas

i = suku bunga diskonto yang digunakan

Rt = Arus kas bersih dalam waktu t


26

Suku bunga yang dipakai harus sejalan (satuan yang sama) dengan

waktu arus kas. Bila waktu arus kas dalam satuan tahun, maka suku bunga

juga dalam periode satu tahun, demikian pula bila waktunya dalam satuan

bulan.

Bila…. Berarti…. Maka….

NPV > 0 Proyek yang dilakukan

memberikan manfaat bagi

perusahaan

Proyek bisa dijalankan

NPV < 0 Proyek yang dilakukan akan

mengakibatkan kerugian

bagi perusahaan

Proyek ditolak

NPV = 0 Proyek yang dilakukan tidak

megakibatkan perusahaan

untuk atau merugi

Jika proyek dilaksanakan

atau tidak dilaksanakan

tidak berpengaruh pada

keuangan perusahaan.

4. Metode Internal Rate of Return (IRR)

Pengertian Internal Rate of Return (IRR) dapat didefinisikan

sebagai bunga yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang dari proceeds

yang diharapkan akan diterima (PV of future proceeds) sama dengan

jumlah nilai sekarang dari pengeluaran modal (PV of capital outlays).

Pada dasarnya IRR harus dicari dengan caratrial and error (terutama jika

proceeds-nya tidak sama tiap tahun) dan interpolasi.


27

Secara matematik rumus IRR dapat dituliskan sebagai berikut:

Dimana :

r = tingkat bunga

At = cash flows untuk periode t

t = periode terakhir dari cash flows yang diharapkan

G. Harga Pokok Produksi (HPP) dan Menetapkan Harga Jual

1. Harga Pokok Produksi (HPP)

Di bisnis developer, prinsip sederhananya dihitung dengan

mencatat/memastikan biaya di empat komponen. Harga tanah mentah,

biaya pajak, biaya pembuatan fasum serta persiapan dasar teknis kawasan,

dan biaya konstruksi rumah. Total satuan harga dari empat komponen

tersebut bila dijumlahkan maka hasilnya adalah Harga Pokok Produksi

(HPP).

2. Menetapkan Harga Jual

Dalam penetapan harga jual terlebih dahulu harus diketahui Harga

Pokok Produksi tiap proyek yang dijalankan. Bila sudah diketahui Harga

Pokok Produksinya akan mudah untuk menentukan harga jual suatu

proyek. Harga Pokok Produksi ditambah dengan profit yang diinginkan

oleh perusahaan maka akan dihasilkan harga jual.


28

H. Pengertian Laporan Keuangan

Laporan keuangan merupakan hasil akhir dari suatu proses pencatatan,

yang merupakan suatu ringkasan dari transaksi-transaksi keuangan yang

terjadi selama tahun buku yang bersangkutan.

Pengertian laporan keuangan menurut Standar Akuntansi Keuangan:

“Laporan keuangan merupakan bagian dari proses pelaporan keuangan.

Laporan keuangan yang lengkap biasanya meliputi neraca, laporan

perubahan posisi keuangan (yang dapat disajikan dalam berbagai cara

seperti misal, sebagai laporan arus kas, atau laporan arus dana), catatan

juga termasuk skedul dan informasi tambahan yang berkaitan dengan

laporan tersebut, misal informasi keuangan segmen industri dan geografis

serta pengungkapan pengaruh perubahan harga”

Dari pengertian di atas laporan keuangan dibuat sebagai bagian

dari proses pelaporan keuangan yang lengkap, dengan tujuan untuk

mempertanggungjawabkan tugas-tugas yang dibebankan kepada

manajemen.

Laporan keuangan adalah suatu bagian dari proses pelaporan

keuangan. Laporan keuangan yang lengkap biasanya meliputi: neraca,

laporan laba rugi, laporan perubahan ekuitas (yang dapat disajikan dalam

berbagai cara misalnya sebagai laporan arus kas, atau laporan arus dana),

dan catatan atas laporan keuangan.

Laporan keuangan merupakan pencatatan transaksi dan pengikhtisaran

dan pelaporan yang dapat memberikan informasi bagi pemakai. Seperti yang

kita tahu bahwa informasi adalah data yang sudah diolah sehingga berguna

untuk mengambil keputusan. Informasi yang tepat akan sangat berguna dalam

mengambil berbagai keputusan.


http://mengerjakantugas.blogspot.com/search/label/Keuangan

http://dahlanforum.wordpress.com/2008/04/21/tag/ekonomi/

http://mengerjakantugas.blogspot.com/2009/02/pengertian-akuntansi.html

http://dahlanforum.wordpress.com/2008/04/21/2008/01/07/kas/

http://mengerjakantugas.blogspot.com/search/label/Catatan%20Tugas

http://mengerjakantugas.blogspot.com/2009/02/laporan-kegiatan.html

http://mengerjakantugas.blogspot.com/2009/02/tempat-informasi-dan-pelayanan.html

http://dutapulsa.tk/

http://dahlanforum.wordpress.com/2008/04/21/tag/manajemen/

29

Karakteristik kualitatif merupakan ciri khas yang membuat informasi

dalam laporan keuangan berguna bagi pemakai. Terdapat empat karakteristik

pokok yaitu: (IAI, 2012: 9)

1. Keterpahamian (Understandibility)

Keterpahamian adalah kemampuan informasi untuk dapat dicerna

maknanya oleh pemakai.Dua faktor mempengaruhi keterpahamian

informasi yaitu pemakai dan informasi itu sendiri (Suwardjono, 2011:

168).Untuk maksud ini, pengguna diasumsikan memiliki pengetahuan

yang memadai tentang aktivitas ekonomi dan bisnis, akuntansi, serta

kemauan untuk mempelajari informasi dengan ketekunan yang wajar.

2. Keberpautan (Relevance)

Keberpautan atau kerelevanan adalah kemampuan informasi untuk

membantu pemakai dalam membedakan beberapa alternatif keputusan

sehingga pemakai dapat dengan mudah menentukan pilihan (Suwardjono,

2011: 169). Informasi memiliki kualitas relevan kalau dapat

mempengaruhi keputusan ekonomi pengguna dengan membantu mereka

mengevaluasi peristiwa masa lalu, masa kini, atau masa depan,

menegaskan atau mengoreksi, hasil evaluasi pengguna di masa lalu.

3. Keterandalan (Reliability)

Keterandalan adalah kemampuan informasi untuk memberi

keyakinan bahwa informasi tersebut benar atau valid. Informasi akan

menjadi berkurang nilainya kalau orang yang menggunakan informasi


30

meragukan kebenaran dan validitas informasi tersebut (Suwardjono, 2011:

171).

4. Keterbandingan (Comparability)

Keterbandingan adalah kemampuan informasi untuk membantu

para pemakai mengidentifikasi persamaan dan perbedaan antara dua

perangkat fenomena ekonomik (Suwardjono, 2011: 175).Pengguna harus

dapat memperbandingkan laporan keuangan perusahaan antar periode

untuk mengidentifikasi kecendrungan (tren) posisi dan kinerja

keuangan.Pengguna juga harus dapat memperbandingkan laporan

keuangan antar perusahaan untuk mengevaluasi posisi keuangan, kinerja,

serta perubahan posisi keuangan secara relatif. Oleh karena itu pengukuran

dan penyajian dampak keuangan dari transaksi dan peristiwa lain yang

serupa harus dilakukan secara konsisten untuk perusahaan tersebut,

antarperiode perusahaan yang sama dan untuk perusahaan yang berbeda.

I. Sifat dan Keterbatasan Laporan Keuangan

1. Sifat Laporan Keuangan

Laporan keuangan adalah bersifat historis serta menyeluruh dan

sebagai suatu progress report laporan keuangan terdiri dari data-data yang

merupakan hasil dari suatu kombinasi antara: (Munawir, 2004: 6)

a. Fakta yang telah dicatat (recorded fact)

Berarti bahwa laporan keuangan ini dibuat atas dasar fakta dari

catatan akuntansi, seperti jumlah uang kas yang tersedia dalam


31

perusahaan maupun yang disimpan dibank, jumlahpiutang, persediaan

barang dagangan, hutang maupun aktiva tetap yang dimiliki

perusahaan.

b. Prinsip-prinsip dan kebiasaan-kebiasaan di dalam akuntansi (accounting

convention and postulate)

Berarti data yang dicatat itu didasarkan pada prosedur maupun

anggapan-anggapan tertentu yang merupakan prinsip-prinsip akuntansi

yang lazim (General Accepted Accounting Principles); hal ini

dilakukan dengan tujuan memudahkan pencatatan atau untuk

keseragaman.

c. Pendapat pribadi (personal judgement)

Dimaksudkan bahwa walaupun pencatatan transaksi telah diatur

oleh konvensi- konvensi atau dalil-dalil dasar yang sudah ditetapkan

yang sudah menjadi standar praktek pembukuan, namun penggunaan

dari konvensi-konvensi dan dalil dasar tersebut tergantung dari akuntan

atau manajemen perusahaan yang bersangkutan.

2. Keterbatasan Laporan Keuangan

Dengan mengingat atau memperhatikan sifat-sifat laporan keuangan

tersebut diatas, maka dapat ditarik kesimpulan bahwa laporan keuangan itu

mempunyai beberapa keterbatasan antara lain: (Munawir, 2004:9)

a. Laporan keuangan yang dibuat secara periodik pada dasarnya

merupakan interim report (laporan yang dibuat antara waktu tertentu

yang sifatnya sementara) dan bukan merupakan laporan yang final.


32

b. Laporan keuangan menunjukkan angka dalam rupiah yang kelihatannya

bersifat pasti dan tepat, tetapi sebenarnya dasar penyusunannya dengan

standar nilai yang mungkin berbeda atau berubah-ubah.

c. Laporan keuangan disusun berdasarkan hasil pencatatan transaksi

keuangan atau nilai rupiah dari berbagai waktu atau tanggal yang lalum

dimana daya beli (purchasing power) uang tersebut semakin menurun

dibandingkan dengan tahun-tahun sebelumnya, sehingga kenaikan

volume penjualan yang dinyatakan dalam rupiah belum tentu

menunjukkan atau mencerminkan unit yang dijual semakin besar,

mungkin kenaikan itu disebabkan naiknya harga jual barang tersebut

yang mungkin juga diikuti kenaikan tingkat harga-harga.

d. Laporan keuangan tidak dapat mencerminkan berbagai faktor yang

dapat mempengaruhi posisi atau keadaan keuangan perusahaan karena

faktor-faktor tersebut tidak dapat dinyatakan dengan satuan uang (di

kuantifikasi); misalnya reputasi dan prestasi perusahaan, adanya

beberapa pesanan yang tidak dapat dipenuhi atau adanya kontrak-

kontrak pembelian maupun penjualan yang telah disetujui, kemampuan

serta integritas manajernya dan sebagainya.

J. Arti Penting Laporan Keuangan

Laporan keuangan disusun dengan tujuan untuk menyediakan

informasi yang menyangkut posisi keuangan, kinerja serta perubahan posisi


33

keuangan suatu perusahaan yang bermanfaat bagi sejumlah besar pemakai

dalam pengambilan keputusan ekonomi (IAI, 2012: 5)

Laporan keuangan merupakan suatu informasi penting bagi para

pemakai laporan keuangan dalam rangka pengambilan keputusan ekonomi

karena dengan informasi laporan keuangan tersebut dapat diprediksikan apa

yang terjadi pada masa yang akan datang. Menurut Munawir (2004) dalam

bukunya yang berjudul Analisa Laporan Keuangan, pihak-pihak yang

berkepentingan terhadap posisi keuangan maupun perkembangan suatu

perusahaan adalah para pemilik perusahaan, manajer perusahaan yang

bersangkutan, para kreditur, bankers, para investor dan pemerintah di mana

perusahaan itu berdomosili, buruh serta pihak-pihak lainnya lagi.

1. Pemilik Perusahaan

Pemilik perusahaan memiliki kepentingan dengan adanya laporan

keuangan. Dengan mengetahui laporan keuangan, pemilik perusahaan

akan dapat mengetahui dan menilai berhasil tidaknya manajer dalam

memimpin perusahaan, yang biasanya diukur dengan laba atau rugi yang

dialami oleh perusahaan.

2. Manajer atau Pimpinan Perusahaan

Dengan mengetahui posisi keuangan perusahaannya periode yang

baru lalu akan dapat menyusun rencana yang lebih baik, memperbaiki

sistem pengawasannya dan menentukan kebijaksanaan-kebijaksanaan yang

lebih tepat. Laporan keuangan dapat digunakan oleh manajemen untuk:

a. Mengukur tingkat biaya dari berbagai kegiatan perusahaan.


34

b. Untuk menentukan atau mengukur efisiensi tiap-tiap bagian, proses

atau produksi serta untuk menentukan derajat keuntungan yang dapat

dicapai oleh perusahaan.

c. Untuk menilai dan mengukur hasil kerja tiap-tiap individu yang telah

diserahi wewenang dan tanggung jawab.

d. Untuk menentukan perlu tidaknya digunakan kebijaksanaan atau

prosedur yang baru untuk mencapai hasil yang lebih baik.

3. Para Investor

Para investor sangat berkepentingan atau memerlukan laporan

keuangan perusahaan di mana mereka menanamkan modalnya.Mereka

berkepentingan terhadap prospek keuntungan di masa mendatang dan

perkembangan perusahaan selanjutnya.

4. Para Kreditur dan Bankers

Sebelum mengambil keputusan untuk memberi atau menolak

permintaan kredit dari suatu perusahaan, para kreditur dan bankers perlu

mengetahui terlebih dahulu posisi keuangan dari perusahaan yang

bersangkutan.

5. Pemerintah

Pemerintah di mana perusahaan itu berdomosili sangat

berkepentingan dengan adanya laporan keuangan perusahaan

tersebut.Disamping untuk menentukan besarnya pajak yang harus

ditanggung oleh perusahaan, juga diperlukan oleh Biro Pusat Statistik,


35

Dinas Perindustrian, Perdagangan dan Tenaga Kerja untuk dasar

perencanaan pemerintah.

K. Analisis Laporan Keuangan

Suatu rasio mengungkapkan hubungan matematik antara suatu jumlah

dengan jumlah lainnya atau perbandingan antara satu pos dengan pos lainnya.

Rasio akan menjadi bermanfaat, bila rasio tersebut memang memperlihatkan

suatu hubungan yang mempunyai makna. Rasio merupakan alat analisis yang

dapat memberikan jalan keluar dan menggambarkan simpton (gejala-gejala

yang tampak) suatu keadaan. Rasio menggambarkan suatu hubungan atau

perimbangan (mathematical relationship) antara suatu jumlah tertentu dengan

jumlah yang lain, dan dengan menggunakan alat analisis berupa rasio akan

dapat menjelaskan atau memberi gambaran kepada penganalisa tentang baik

atau buruknya keadaan atau posisi keuangan suatu perusahaan terutama apabila

angka rasio tersebut dibandingkan dengan angka rasio pembanding yang

digunakan sebagai standar (Munawir, 2004: 64). Dalam melakukan analisis

rasio keuangan, diperlukan perhitungan rasio-rasio keuangan yang

mencerminkan aspek-aspek tertentu. Rasio keuangan mungkin dihitung

berdasarkan atas angka-angka yang ada dalam neraca saja, dalam laporan rugi

laba saja, atau pada neraca dan rugi laba (Husnan, 1997:560)


36

L. Analisis Rasio Keuangan

Analisis rasio adalah metode analisis untuk mengetahui hubungan dari

pos-pos tertentu dalam neraca atau laporan laba rugi secara individu atau

kombinasi dari kedua laporan tersebut (Munawir 2004: 37). Analisis rasio

keuangan berguna untuk menentukan kesehatan atau kinerja keuangan suatu

perusahaan baik pada saat sekarang maupun masa datang (Husein 2005: 206).

Tujuan analisis rasio keuangan yaitu digunakan untuk mengukur kekuatan atau

kelemahan suatu perusahaan. Untuk menilai kondisi keuangan dan prestasi

perusahaan, analisis laporan keuangan memerlukan beberapa tolak ukur. Tolak

ukur yang digunakan yaitu rasio-rasio keuangan yang pada dasarnya disusun

dengan menggabung-gabungkan angka-angka di dalam atau antara laporan laba

rugi dan neraca.

Analisis rasio pada dasarnya terdiri dari dua macam perbandingan yaitu:

1. Perbandingan eksternal (cross sectional approach) yaitu dengan cara

membandingkan rasio-rasio keuangan dari suatu perusahaan tertentu

dengan rasio keuangan yang sama dari perusahaan lain yang

sejenis/industry dalam waktu yang sama.

2. Perbandingan internal (time series) yaitu dengan cara membandingkan rasio

saat ini dengan rasio dari waktu-waktu sebelumnya dari perusahaan yang

sama, cara ini akan memberikan informasi rasio dari waktu ke waktu. Jika

rasio keuangan ini diurutkan dalam waktu beberapa tahun, pemakai dapat

melihat kecendrungan rasio keuangan apakah mengalami penurunan atau

peningkatan yang menunjukkan kinerja dan kondisi keuangan perusahaan.


37

M. Pengertian Rasio Profitabilitas

Rasio profitabilitas merupakan rasio yang bertujuan untuk mengetahui

kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba selama periode tertentu

dan juga memberikan gambaran tentang tingkat efektifitas manajemen dalam

melaksanakan kegiatan operasinya. Efektifitas manajemen disini dilihat dari

laba yang dihasilkan terhadap penjualan dan investasi perusahaan. Rasio ini

disebut juga rasio rentabilitas.

Rasio profitabilitas merupakan rasio yang menggambarkan

kemampuan perusahaan dalam mendapatkan laba melalui semua kemampuan

dan sumber yang ada seperti kegiatan penjualan, kas, modal, jumlah

karyawan, jumlah cabang dan sebagainya (Syafri, 2007: 304).

Rasio yang termasuk rasio profitabilitas antara lain:

1. Margin laba kotor (gross profit margin)

Gross profit margin merupakan rasio yang mengukur efisiensi

pengendalian harga pokok atau biaya produksinya, mengindikasikan

kemampuan perusahaan untuk berproduksi secara efisien (Sawir, 2009:

18).

Gross profit margin merupakan persentase laba kotor dibandingkan

dengan penjualan. Semakin besar gross profit margin semakin baik

keadaan operasi perusahaan, karena hal ini menunjukkan bahwa harga

pokok penjualan relatif lebih rendah dibandingkan dengan penjualan,

demikian pula sebaliknya, semakin rendah gross profit margin semakin

kurang baik operasi perusahaan (Syamsuddin, 2009: 61)


38

rumus :

Gross profit margin = Penjualan - Harga Pokok Penjualan

Penjualan

2. Margin laba bersih (Net Profit Margin)

Rasio ini mengukur laba bersih setelah pajak terhadap

penjualan.Semakin tinggi Net profit margin semakin baik operasi suatu

perusahaan.

Rumus:

Net profit margin = Laba Bersih Setelah Pajak

Penjualan

3. Margin laba usaha

mencerminkan kemampuan perusahaan untuk menghasilkan laba

setelah beban operasi dan harga pokok penjualan dalam hubungannya

dengan penjualan. Rumus:

Margin Laba usaha = Laba Usaha

Penjualan Bersih

4. Return On Investment (ROI)

Return on investment merupakan perbandingan antara laba bersih

setelah pajak dengan total aktiva. Return on investment adalah merupakan

rasio yang mengukur kemampuan perusahaan secara keseluruhan didalam

menghasilkan keuntungan dengan jumlah keseluruhan aktiva yang tersedia

didalam perusahaan (Syamsuddin, 2009: 63).


39

Semakin tinggi rasio ini semakin baik keadaan suatu

perusahaan.Return on investment merupakan rasio yang menunjukkan

berapa besar laba bersih diperoleh perusahaan bila di ukur dari nilai aktiva

(Syafri, 2008:63).

Rumus:

ROI = Laba Bersih Setelah Pajak

Total Aktiva


40

BAB III

METODE PENELITIAN

A. Jenis Penelitian

Jenis penelitian yang penulis lakukan adalah dengan studi kasus yaitu

penelitian yang memusatkan pada suatu objek tertentu dengan mempelajarinya

sebagai kasus. Kesimpulan yang diambil dari penelitian ini hanya berlaku

untuk objek yang diteliti.

B. Waktu dan Tempat Penelitian

Lokasi penelitian : PT Jayaland Cabang Sidoarjo

Waktu Penelitian : Januari 2014

C. Subyek dan Obyek Penelitian

1. Subyek Penelitian

Dalam penelitian ini yang menjadi subyek penelitian adalah bagian

administrasi, bagian keuangan dan bagian pemasaran.

2. Obyek Penelitian

Obyek penelitian adalah laporan keuangan proyek Surya Jaya milik PT

Jayaland cabang sidoarjo.

D. Data yang diperlukan

1. Gambaran umum perusahaan

2. Biaya pembangunan proyek


41

3. Laporan L/R Perusahaan

4. Arus Kas perusahaan

E. Teknik pengumpulan Data

1. Observasi

Teknik pengumpulan data dengan cara pengamatan secara

langsung kegiatan maupun laporan keuangan perusahaan terutama yang

berkaitan dengan proyek.

2. Wawancara

Untuk mendapatkan data biaya pembangunan proyek dan perkiraan

aliran kas, penulis menghubungi bagian administrasi dan keuangan.

Sedangkan data mengenai wilayah pasar dan sasaran pasar, penulis

mendapatkannya dengan menanyakan langsung pada bagian pemasaran.

3. Dokumentasi

Dokumentasi ini dilakukan dengan mengumpulkan data-data

dengan melihat catatan dan sumber, serta dokumen pendukung yang

berkaitan dengan pembangunan proyek.

F. Teknik Analisis Data

Teknik analisis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis

deskriptif, yaitu dengan menggunakan teori yang sudah ada dan gambaran

mengenai objek penelitian serta memberikan kesimpulan berdasarkan teori

yang sudah ada.


42

1. Teknik analisis data untuk menjawab rumusan masalah, mengenai apakah

proyek perumahan pada perusahaan PT Jayaland khususnya cluster

Valencia Garden tersebut layak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar dan

aspek keuangan, akan menggunakan beberapa langkah antara lain sebagai

berikut:

a. Analisis Aspek Pasar

Analisis terhadap prospek pemasaran dari rencana proyek

investasi yang dilakukan oleh PT Jayaland dilakukan melalui langkah-

langkah sebagai berikut:

1) Menentukan wilayah pasar dan sasaran pasar

Daerah tujuan pemasaran PT Jayaland Sidoarjo adalah

wilayah Kabupaten Sidoarjo dan Kotamadya Surabaya. Sasaran

pasarnya adalah golongan masyarakat menengah keatas.

2) Menentukan pasar potensial, dengan cara:

a) Menggunakan data permintaan perumahan masa lalu dan

sekarang dan melihat data permintaan berbentuk garis lurus atau

kuadratik.

b) Menentukan faktor-faktor yang berpengaruh terhadap

permintaan. Misalnya trend bentuk rumah yang sedang digemari

oleh konsumen, atau faktor penghasilan dari konsumen yang

diharapkan berhubungan dengan tipe rumah yang akan

dibangun.


43

3) Prediksi penjualan, untuk memprediksi penjualan dilakukan

peramalan penjualan dengan menggunakan metode time series,

yaitu dengan metode trend linier atau metode trend kuadratik.

Setelah diketahui tipe data yang diperoleh berbentuk garis lurus atau

kuadratik, maka dipilih salah satu metode trend yang sesuai dari dua

metode yang ada yaitu metode trend linier atau metode trend

kuadratik.

a) Menggunakan metode trend linear apabila data yang diperoleh

dari masa lalu cenderung berbentuk garis lurus dengan

menggunakan ketentuan:

(1) Persamaannya: Y = a + bX

Dimana koefisien a dan b dapat diperoleh:

(a) a = Y : n

(b) b = XY : X2

Y = Variabel permintaan;

n = jumlah data

X = Variabel tahun

b) Menggunakan metode trend kuadratik apabila data masa lalu

yang diperoleh cenderung berbentuk parabola.

Persamaan: Y = a + bX + cX2

Dimana : a = ( Y - c X2) : n

b = XY : X2

c = { n X2Y – ( X

2)( Y)} : {n X

4 – ( X

2)2}


44

Dari hasil ramalan ini, apabila menunjukkan peningkatan

pada market potensial dan market sharenya, maka proyek ini

dapat dikatakan layak ditinjau dari aspek pasarnya.

Sebaliknya apabila hasil ramalan atau trend menurun

makan proyek ini dikatakan tidak layak dilaksanakan ditinjau

dari aspek pasar.

4) Menilai pengenalan produk yang dilakukan oleh bagian pemasaran

Pengenalan produk yang dilakukan oleh bagian pemasaran

merupakan hal yang penting bagi perusahaan agar proyek

perumahan tersebut diminati para konsumen. Untuk menilai dari

segi bagian pemasaran, penulis menggunakan tabel sebagai berikut:

Tabel 3.1 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran

Keterangan Ada Tidak Ada

Iklan (iklan cetak dan

siaran, brosur dan

buklet, poster dan

selebaran)

…. ….

Promosi penjualan

(produk sampel,

pameran, tawaran

pengembalian uang)

…. ….

Public Relations

(sumbangan, majalah

perusahaan, hubungan

masyarakat)

…. ….

Personal Selling

(presentasi penjualan,

contoh/sampel)

…. ….

Direct Marketing

(katalog, surat)

…. ….

Sumber: Fandy (2008: 223)


45

b. Analisis aspek keuangan

Untuk menilai kelayakan proyek dari aspek keuangan, dilakukan

analisis melalui langkah-langkah berikut :

1) Memperkirakan jumlah kebutuhan dana untuk investasi dan

penetuan sumber dananya. Dana yang dibutuhkan tersebut

digunakan untuk membiayai :

a) tanah yang akan digunakan sebagai lahan perumahan

b) biaya bangunan

c) biaya sarana rumah

2) Menggunakan metode Net Present Value (NPV) sebagai kriteria

penilaian kelayakan usulan pembangunan perumahan dengan

langkah-langkah :

a) Menghitung kas masuk bersih (proceeds).

Rumus untuk menghitung kas masuk bersih (proceeds) ini

adalah :

Kas Masuk Bersih =

Laba Setelah Pajak + Penyusutan + Bunga (1 – Pajak)

Untuk mempermudah penghitungan kas masuk bersih, terlebih

dahulu dihitung jumlah laba setelah pajak pada setiap bulannya

dengan cara berikut:


46

Tabel 3.2 Perhitungan arus kas

KETERANGAN Thn I Thn II Thn …

PENERIMAAN:

Penjualan Tanah & Bangunan …. …. ….

a. Penjualan tanah mentah …. …. ….

b. Penjualan tanah & bangunan …. …. ….

c. Penjualan Ruko/kios …. …. ….

Uang Titipan …. …. ….

a. Penerimaan uang titipan …. …. ….

b. Pengeluaran uang titipan …. …. ….

Penerimaan lain2 …. …. ….

TOTAL PENERIMAAN OPERASIONAL …. …. ….

PENGELUARAN:

Pembebasan tanah …. …. ….

Pengembangan tanah …. …. ….

Biaya perencanaan …. …. ….

Perawatan lingkungan …. …. ….

Bangunan …. …. ….

Perawatan Bangunan ---> purna jual …. …. ….

Pembatalan penjualan …. …. ….

biaya Pemasaran …. …. ….

Biaya pegawai …. …. ….

Biaya Kantor

a. B. kantor - budget HRD/GA Pst …. …. ….

b. B. Kantor - budget Unit …. …. ….

Jasa pihak ke-3 (Karyawan SPK)/ Profesional …. …. ….

Investasi …. …. ….

a. Biaya dibayar dimuka …. …. ….

b. Aktiva tetap …. …. ….

Pajak …. …. ….

a. PPN …. …. ….

b. Pph Final tanah & bangunan …. …. ….

c. Pph Final konstruksi Final Sewa 21, 23 …. …. ….

Bunga Pinjaman …. …. ….

Deviden …. …. ….

Biaya Lain-lain …. …. ….

TOTAL PENGELUARAN OPERASIONAL …. …. ….

SURPLUS (DEFISIT) …. …. ….


47

Setelah diketahui jumlah laba setelah pajak, maka kas

bersihnya di hitung dengan cara sebagai berikut:

Tabel 3.3 Perhitungan kas masuk bersih

Thn EAT Penyusutan Bunga (1-0,1) Jumlah

…. …. …. …. ….

…. …. …. …. ….

b) Menghitung Net Present Value (NPV) dengan cara present

value dari aliran kas/proceeds dikurangi present value dari

pengeluaran modal/pengeluaran pembangunan proyek. Secara

matematis rumus NPV dituliskan:

Dimana :

i = tingkat bunga

Rt = cash flows untuk periode t

t = periode terakhir dari cash flows yang diharapkan

Io = pengeluaran pembiayaan proyek

keputusan :

NPV > 0 artinya positif, maka apabila ditinjau dari aspek

keuangan pembangunan proyek tersebut layak untuk

dilaksanakan.

NPV < 0 artinya negatif, maka apabila ditinjau dari aspek

keuangan pembangunan proyek tersebut tidak

layak untuk dilaksanakan.


48

2. Teknik yang digunakan untuk menjawab permasalah kedua yaitu Apakah

keputusan pelaksanaan proyek perumahan pada perusahaan PT Jayaland

khususnya cluster Valencia Garden tepat, menggunakan beberapa langkah

sebagai berikut:

a. Menilai profitabilitas perusahaan

Untuk mengetahui proyek Valencia Garden memberikan

keuntungan pada perusahaan atau tidak, langkah pertama yang

dilakukan adalah dengan menghitung profitabilitas menggunakan

rasio sebagai berikut:

1) Margin Laba Kotor(Gross profit margin)

Margin laba kotor merupakan perbandingan antara penjualan

bersih dikurangi dengan Harga Pokok Penjualan dengan tingkat

penjualan. Rasio ini menggambarkan laba kotor yang dapat dicapai

dari jumlah penjualan. Dihitung dengan rumus berikut:


Penjualan

Apabila hasil gross profit margin semakin tinggi, maka

proyek tersebut baik untuk profitabilitas perusahaan.

2) Margin laba usaha

Mencerminkan kemampuan perusahaan untuk menghasilkan

laba setelah beban operasi dan harga pokok penjualan dalam

hubungannya dengan penjualan. Dihitung dengan rumus berikut:


49


Penjualan Bersih

3) Margin laba bersih (Net Profit Margin)

Rasio ini mengukur laba bersih setelah pajak terhadap

penjualan. Semakin tinggi Net profit margin semakin baik operasi

suatu perusahaan. Dihitung dengan rumus berikut:


Penjualan

b. Menilai ketepatan keputusan pelaksanaan proyek Valencia Garden

Dari cara perhitungan dengan menggunakan rasio margin laba

kotor (gross profit margin), margin laba usaha, dan margin laba bersih

(net profit margin) dapat diberikan kesimpulan hasil yang didapat

apakah proyek Valencia Garden memberikan keuntungan atau tidak

bagi perusahaan. Jika proyek Valencia Garden memberikan

keuntungan bagi perusahaan, maka keputusan pelaksanaan proyek

tersebut adalah tepat.


50

BAB IV

GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN

A. Sejarah Berdirinya Perusahaan

PT Jayaland (Perseroan) didirikan berdasarkan akta notaris No. 14

pada tanggal 7 April 1970 dari notaris Hobropoerwanto. Akta ini disetujui

oleh Menteri Kehakiman dalam Surat Keputusan No. Y.A. 5/268/7 pada

tanggal 19 Juli 1974, didaftarkan di Pengandilan Negeri Jakarta dengan

Registrasi No. 5321 pada tanggal 7 September 1974 dengan menggunakan

nama PT Jaya Real Estate Company atau disingkat menjadi PT. Jaya Realty.

Anggaran Dasar Perseroan telah beberapa kali diubah, antara lain mengenai

perubahan nama Perseroan menjadi PT Jayaland dan perubahan seluruh

anggaran dasar Perseroan dalam rangka Undang-Undang No. 1 tentang

Perseroan Terbatas dilakukan dengan akta notaris No. 130 pada tanggal 25

Maret 1994 dari notaris Achmad Abid SH. Perubahan dasar tersebut telah

disetujui oleh Menteri Kehakiman dalam Surat Keputusan No. C2-

6754.HT.01.04.Th.94 tanggal 28 April 1994.

PT Jayaland merupakan anak perusahaan dari PT Pembangunan

Ibukota Jakarta Raya atau disingkat menjadi PT Pembangunan Jaya dan

memiliki anak perusahaan dengan bisnis utama antara lain: Property,

keuangan, konstruksi, konsultan bisnis, manufaktur, hiburan/turisme dan

infrastruktur.

Sebagai anak perusahaan dari PT Pembangunan Jaya, PT Jayaland

juga mengikuti perusahaan induknya dengan melihat peluang di Surabaya


51

Selatan. Dan kota yang dipilih adalah Sidoarjo yang memiliki letak sangat

stategis.

PT Jayaland dari awal berdirinya bertekad untuk menjadi yang terbaik

dalam menciptakan kawasan pemukiman, dengan mengusung konsep “Living

in Harmony” setiap hunian yang dibangun akan mencerminkan perhatian PT

Jayaland yang begitu besar terhadap : fasilitas umum, keamanan, kenyamanan

serta lingkungan lestari dan kualitas bangunan yang tinggi.

B. Bidang Usaha

PT Jayaland pada dasarnya merupakan suatu perusahaan yang

bergerak dalam bidang developer. bisnis utama PT Jayaland adalah dibidang

Property, keuangan, konstruksi, konsultan bisnis, manufaktur, hiburan/turisme

dan infrastruktur.

Sejalan dengan pertumbuhan ekonomi, kenutuhan masyarakat akan

papan yang layak telah memberikan peluang kepada PT Jayaland untuk

berusaha memenuhi kebutuhan masyarakat dengan menyediakan perumahan

secara layak.

C. Lokasi Perusahaan

Penentuan lokasi perusahaan yang tepat akan sangat berarti bagi

berhasilnya suatu kegiatan usaha, terutama apabila dikaitkan dengan proses

produksi atau pemasaran usaha tersebut. Penentuan lokasi yang tepat juga

akan mendukung efisiensi dalam produksi karena memudahkan dalam


52

pemenuhan kebutuhan bahan baku, tenaga kerja serta dapat menunjang pula

bagi pasar yang hendak dicapai oleh perusahaan tersebut.

Lokasi Puri Surya Jaya, di bawah asuhan PT Jayaland, strategis karena

terletak di jalan poros utama yang menghubungkan Utara-Selatan, Surabaya-

Malang menjadikan Puri Surya Jaya mudah dicapai baik dari kota Surabaya

maupun kota Sidoarjo dan kota-kota besar lainnya. Selain itu dengan adanya

rencana pembangunan jalan tol dalam kota Surabaya, Sidoarjo & bandara

Juanda serta jalan lingkar timur yang akan menghubungkan kota Surabaya dan

Sidoarjo akan semakin memudahkan akses ke dan dari Puri Surya Jaya.

D. Perkembangan PT Jayaland di Surabaya

Perkembangan PT Jayaland di Surabaya yang pesat menjadi landasan

yang kokoh untuk tumbuh menjadi salah satu anak perusahaan Jaya Group

yang prospektif. Keberhasilan PT Jayaland ini merupakan bukti keberhasilan

suatu kelompok usaha yang mempunyai sinergi dan aliasi prima. Berdasarkan

keahlian, kejujuran, keberanian, kerja keras dan pengabdian dari seluruh

jajaran karyawannya, PT Jayaland & Group Pembangunan Jaya akan terus

meningkatkan pertumbuhan ekonomi dan usahanya tanpa melupakan

tanggung jawab sosialnya.


53

E. Pengalaman dan Keahlian

Sejak berdiri, Group Jaya dikenal ahli dan berpengalaman dalam

pembangunan rumah lengkap dengan fasilitas komersial, pendidikan,

keagamaan, kesehatan, rekreasi dan pengembangan kota.

Berdasarkan pengalaman dan ruang lingkup usaha yang besar, PT

Jayaland sebagai anak perusahaan Group Jaya memahami bahwa usaha

property merupakan pondasi yang kokoh bagi kemajuan ekonomi Indonesia.

Belajar dari masa kritis ekonomi yang terjadi di masa lampau, PT Jayaland

memperkuat kembali manajemen sehingga mampu focus kembali pada

keunggulan-keunggulan yang dimiliki.

F. Visi, Misi, dan Kebijakan Mutu

Visi PT Jayaland adalah menjadi salah satu pengembang dan pengelola

property terbaik di Indonesia. Misi PT Jayaland adalah mencapai pertumbuhan

pendapatan diatas rata-rata pertumbuhan industri real estate dan property di

Indonesia, memberi produk dan pelayanan yang bermutu yang memuaskan

konsumen, membangun Sumber Daya Manusia yang berkualitas dan iklimm

kerja yang baik untuk mencapai kinerja yang tinggim mengoptimalkan

produktifitas seluruh sumber daya yang dimiliki demi manfaat konsumen,

pemegang saham dan karyawan, serta peduli pada aspek sosial dan lingkungan

disetiap unit usaha. Kebijakan mutu PT Jayaland adalah perusahaan

menempatkan kepuasan konsumen sebagai prioritas utama.


54

G. Struktur Organisasi

Dalam suatu perusahaan, struktur organisasi cukup penting pula

perannya dalam menunjang keberhasilan suatu usaha, karena struktur

organisasi akan menunjukkan suatu keseluruhan kegiatan untuk mencapai

tujuan organisasi, hubungan antara fungsi dan wewenang serta tanggung

jawab dari bagian-bagian organisasi. Struktur organisasi yang terdapat dalam

PT Jayaland Sidoarjo adalah struktur organisasi garis, yaitu mrnunjukkan

kekuasaan dan tanggung jawab yang terbawah pada setiap tingkat pimpinan

dari yang teratas sampai yang terbawah. Dengan struktur organisasi garis,

maka setiap atasan mempunyai bawahan tertentu dan seorang bawahan hanya

menerima perintah dari seorang atasan saja serta pada setiap periode bawahan

tersebut bertanggunghawakan pelaksanaan tugasnya pada atasan masing-

masing.

Struktur organisasi dan uraian tugas PT Jayaland khususnya di daerah

Sidoarjo tersebut dpat dilihat di bawah ini:


55

Gambar 4.1 Struktur Organisasi PT Jayaland Cabang Sidoarjo

Manajer

Perumahan Puri

Surya Jaya

Sidoarjo

Manajer Proyek

& Pertanahan

Manajer

Pemasaran

Manajer

Keuangan Perum.

JL & Anak Usaha

Manajer SDM & Umum

Manajer Pertanahan

Manajer Proyek Manajer PDP

Sidoarjo

Komisaris

Direktur Utama


56

1. Komisaris

Dewan komisaris terdiri dari 2 (dua) orang atau lebih anggota

Dewan Komisaris, apabila diangkat lebih dari seorang anggota Dewan

Komisaris, maka seorang diantaranya dapat diangkat sebagai Komisaris

Utama. Yang boleh diangkat sebagai anggota Dewan Komisaris hanya

warga Negara Indonesia yang memenuhi persyaratan yang ditentukan

peraturan perundang-undangan yang berlaku. Tugas dan wewenang

Dewan Komisaris adalah sebagai berikut:

a. Dewan Komisaris melakukan pengawasan atas kebijaksanaan Direksi

dalam menjalankan Perseroan serta memberikan nasihat kepada

Direksi.

b. Dewan Komisaris baik bersama-sama maupun sendiri-sendiri setiap

waktu dalam jam kantor perseroan berhak memasuki bangunan dan

halaman atau tempat lain yang dipergunakan atau dikuasai oleh

perseroan dan berhal memeriksa semua pembukuan, surat dan alat

bukti lainnya, memeriksa dan memcocokkan keadaan keuangan kas

dan lain-lain serta berhak untuk mengetahui segala tindakan yang telah

dijalankan Direksi.

c. Direksi dan setiap anggota direksi wajib untuk memberikan penjelasan

tentang segala hal yang ditanyakan oleh Dewan Komisaris.

d. Dewan Komisaris setiap waktu berhak memberhentikan untuk

sementara seseorang atau lebih anggota Direksi apabila anggota

Direksi tersebut bertindak bertentangan dengan Anggaran Dasar dan


57

atau perundang-undangan yang berlaku. Pemberhentian sementara itu

harus diberitahukan kepada yang bersangkutan disertai alasannya.

2. Direktur Utama

Direktur memiliki peran yang tidak kalah penting dari Komisaris.

Tugas pokok Direktur utama adalah sebagai berikut:

a. Memimpin dan membina jalannya perusahaan sesuai dengan maksud

dan tujuan pendirian perusahaan dilandasi kebijakan perusahaan yang

telah ditetapkan bersama para pemegang saham.

b. Bertanggung jawab kepada para pemegang saham

3. Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo

Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo mempunyai

ringkasan jabatan untuk melakukan perencanaan, koordinasi, maupun

pengawasan terhadap seluruh kegiatan unit perumahan Puri Surya Jaya di

Sidoarjo. Atasan langsung Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo

adalah Koordinator SBU Puri Jaya Sidoarjo dan memiliki bawahan

langsung yaitu Sekretaris, Manajer Pemasaran, Manajer Proyek, dan

Manajer Pengelolaan. Tugas pokok dari Manajer Perumahan Puri Surya

Jaya Sidoarjo adalah sebagai berikut:

a. menyusun, mengorganisir, dan mengevaluasi seluruh program kerja di

Unit Perumahan Puri Surya Jaya.

b. melakukan analisa dan evaluasi terhadap data-data perkembangan

bisnis perumahan di sekitar kawasan pengembangan sebagai dasar

menyusun program kerja untuk dapat mencapai target.


58

c. menyusun dan mengontrol seluruh anggaran Unit Perumahan Puri

Surya Jaya.

d. melakukan koordinasi dengan instansi, aparat, dan pihak-pihak terkait

untuk mengundang tercapainya rencana/program kerja.

e. melakukan koordinasi dengan unit intern terkait.

4. Manajer Keuangan Perumahan JL & Anak Usaha

Manajer Keuangan Perumahan JL & Anak Usaha mempunyai

ringkasan jabatan untuk melakukan perencanaan, koordinasi, maupun

pengawasan terhadap seluruh kegiatan keuangan di Puri Surya Jaya

Sidoarjo. Atasan langsung Manajer Keuangan Perumahan JL & Anak

Usaha adalah Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo dan bawahan

langsung yaitu Manajer Keuangan Junior. Tugas pokok dari Manajer

Keuangan Perumahan JL & Anak Usaha adalah sebagai berikut:

a. Melaksanakan kebijakan perusahaan di bidang akuntansi dan

keuangan.

b. Memimpin dan mengawasi Manajer Keuangan Junior.

c. Mempersiapkan rencana laporan keuangan saat pelaksanaan proyek

baru.

5. Manajer SDM & Umum

Manajer SDM & Umum mempunyai ringkasan jabatan untuk

melakukan perencanaan, koordinasi, maupun pengawasan terhadap

seluruh kegiatan sumber daya manusia di Puri Surya Jaya Sidoarjo. Tugas

pokok dari Manajer SDM & Umum adalah sebagai berikut:


59

a. Desain Organisasi

b. Manajemen penilaian kinerja tenaga kerja

c. Pengaturan staff/pekerja

d. Pengaturan sistem penghargaan, asas manfaat, dan kepatuhan

e. Pengembangan organisasi dan karyawan

6. Manajer Proyek & Pertanahan

Manajer Proyek & Pertanahan mempunyai ringkasan jabatan untuk

melakukan perencanaan, koordinasi, pengawasan dan pengendalian

terhadap seluruh kegiatan pada Sub Unit Proyek Perumahan Puri Surya

Jaya. Atasan langsung Manajer Proyek & Pertanahan adalah Manajer

Perumahan Puri Surya Jaya dan memiliki bawahan langsung yaitu

Sekretaris, Supervisor Rumah, Supervisor Infrastruktur & Utilitas, dan

Supervisor Tender & Administrasi Proyek. Tugas pokok dari Manajer

Proyek & Pertanahan adalah sebagai berikut:

a. Merencanakan seluruh aktifitas proyek.

b. Meelakukan koordinasi semua kegiatan proyek dengan unit dan pihak

lain yang terkait.

c. Melakukan tender untuk proyek terbaru.

d. Melakukan perhitungan development cost dan harga pokok perolehan

bangunan.

e. Melakukan kontrol dan mengendalikan biaya, kualitas, dan waktu dari

setiap pekerjaan.

f. Melakukan evaluasi terhadap kinerja kontraktor.


60

g. Melakukan value engineering untuk meningkatkan kualitas dan

efesiensi biaya proyek.

h. Melakukan evaluasi kinerja/produktivitas dan kebutuhan karyawan.

7. Manajer Pemasaran

Manajer Pemasaran mempunyai ringkasan jabatan melaksanakan

koordinasi kegiatan promosi, penjualann dan purna jual di Perumahan Puri

Surya Jaya. Atasan langsung Manajer Pemasaran adalah Manajer

Perumahan Puri Surya Jaya dan memiliki bawahan langsung yaitu

Sekretaris Pemasaran, Supervisor Penjualan, Supervisor Penagihan, dan

Supervisor Purna Jual, Supervisor Prom/Riset. Tugas pokok dari Manajer

Pemasaran adalah sebagai berikut:

a. Membuat rencana pemasaran.

b. Memastikan pencapaian target penjualan dan penagihan.

c. Melakukan koordinasi kegiatan penjualan, promosi, dan purna jual.

d. Mengusulkan tipe-tipe produk yang akan dipasarkan dan memastikan

keberadaan stock yang akan dijual.

e. Mengelola SDM dan keuangan Bagian Pemasaran.

f. Memastikan pelaksanaan AJB dan keberadaan surat-surat tanah.

g. Memastikan kualitas pelayanan sales force dan purna jual terhadap

konsumen.


61

BAB V

ANALISIS DATA

Segmen kebutuhan rumah dibagi menjadi kategori menengah ke bawah

dan kategori menengah ke atas. PT Jayaland memiliki proyek perumahan di

daerah Sidoarjo yaitu Puri Surya Jaya. Puri Surya Jaya sendiri memiliki beberapa

cluster yang diperuntukan untuk menengah kebawah dan menengah keatas. Untuk

cluster perumahan menengah kebawah terdiri dari cluster Grand Surya,

sedangkan untuk cluster menengah keatas yaitu Valencia Recidence dan Boston.

Dari sekian banyak cluster yang terdapat di Jayaland ini, akan diteliti lebih dalam

mengenai proyek pendirian yang akan dibangun yaitu cluster Valencia Garden.

A. Analisis Aspek Pasar

1. Menentukan wilayah pasar dan sasaran pasar

Sebelum memasarkan produknya perusahaan perlu menentukan

wilayah pasar yang akan ditujunya. Penentuan ini bertujuan agar

perusahaan lebih dapat memfokuskan perhatiannya pada wilayah tersebut

sehingga perusahaan akan dapat memonitor apa yang menjadi kemauan

pasar/konsumen di wilayah tersebut secara lebih baik. Setelah mengetahui

apa yang diinginkan pasar/konsumen, maka perusahaan akan dapat

menentukan langkah yang seharusnya diambil dalam usaha memenuhi

keinginan pasar tersebut. Langkah itu dapat berupa meningkatkan mutu

pelayanan yang lebih baik kepada konsumen, ataupun merencanakan

strategi pemasaran yang lebih tepat untuk diterapkan di wilayah tersebut.


62

Usaha itu dilakukan untuk menguasai pasar dan mendorong tingkat

penjualan yang lebih tinggi.

Valencia Garden adalah hunian kelas menengah atas dikawasan

Sidoarjo, utara, tepatnya di Desa Gemurung Sidoarjo. Strategis karena

Valencia Garden merupakan bagian dari Puri Surya Jaya. Puri Surya Jaya

sendiri adalah perumahan yang cukup berkembang pesat dan merupakan

kawasan elite sidoarjo. Puri Surya Jaya selalu mempunya inovasi-inovasi

baru dalam mengembangkan usahanya sehingga dapat menarik perhatian

pasar/konsumen. Valencia Garden merupakan salah satu area

pengembangan Puri Surya Jaya. Perumahan Valencia Garden tampil

dengan konsep modern minimalis. Lokasi Valencia merupakan wilayah

yang bebas banjir, dekat dengan pasar Betro, Bandara Juanda dan dekat

pula dengan terminal Bungurasih.

Dengan dipilihnya Kabupaten Sidoarjo dan Surabaya sebagai

wilayah pasar perumahan Valencia Garden berarti jangkauan pemasaran

Perumahan Valencia Garden semakin luas. Sebab meskipun Perumahan

Valencia Garden ini secara administratif berada di wilayah Kabupaten

Sidoarjo, namun wilayah pasar yang dituju tidak hanya terbatas pada satu

kawasan saja. Ini merupakan usaha untuk meningkatkan penjualan

perusahaan melalui pengembangan pasar dengan cara mencari daerah

pemasaran baru.

Rumah yang dibangun di Perumahan Valencia Garden memiliki

empat (4) tipe yaitu: Camino 41/90, Madelaine 53/105, Montessa 70/120,


63

dan Castillo 79/135. Jumlah keseluruhannya ada 284 unit terdiri atas 71

unit rumah tipe Camino, 90 unit rumah tipe Madelaine, 43 unit rumah tipe

Montessa dan 51 unit rumah tipe Castillo.

Proyek Perumahan Valencia Garden diperuntukkan untuk kalangan

menengah atas. Hal ini dikarenakan proyek Valencia Garden dibangun di

kawasan elite Sidoarjo. Dengan pertimbangan itulah maka sasaran pasar

bagi perumahan ini adalah masyarakat menengah atas yang mendiami

wilayah kabupaten Sidoarjo dan Surabaya.

2. Menentukan pasar potensial

Puri Surya Jaya memiliki 3 (tiga) sistem penjualan rumah yaitu:

cash, in house, dan Kredit Pembelian Rumah (KPR). Sistem penjualan

tersebut memberikan kemudahan pada konsumen. Untuk sistem pembelian

secara cash, konsumen memberikan uang muka sebesar Rp 5.000.000,-

kepada developer sebagai tanda jadi sehingga developer dapat mulai

membangun rumah yang dipesan. Selang satu bulan kemudian, konsumen

dapat langsung melunasi pembayaran.

Sistem pembelian in house yaitu konsumen membeli rumah dengan

cara cash, hanya saja konsumen diberikan waktu sampai 18 bulan untuk

mengangsur pembayaran. Angsuran tersebut langsung dibayarkan pada

developer. Apabila lebih dari 18 bulan konsumen belum melunasi,

konsumen akan diberikan somasi paling banyak 3 kali. Jika lebih dari 3

kali diberikan somasi tetapi konsumen tetap tidak melunasi, maka akan


64

diputuskan hubungan secara sepihak dan rumah tersebut akan dijual

kembali kepada konsumen lainnya.

Sistem pembayaran yang ketiga dapat dilakukan dengan KPR.

Calon pembeli terlebih dahulu membayar uang muka pada developer

sebesar 30% dari harga rumah. KPR adalah sistem kredit yang biasanya

diberikan oleh bank. Bank akan memberikan KPR dengan persyaratan

apabila gaji pokok perbulan calon pembeli sebesar 3 kali lipat dari

angsuran. Angsuran dibayarkan pada bank.

Dari tahun ke tahun jumlah permintaan selama 10 tahun terakhir

terus meningkat. Ini menunjukan bahwa data tersebut berbentuk garis

lurus. Data tersebut dapat dilihat sebagai berikut:

Tabel 5.1 Jumlah permintaan (pemesan)

Tahun Jumlah

Permintaan

2004 128

2005 134

2006 141

2007 146

2008 149

2009 149

2010 153

2011 157

2012 165

2013 188 Sumber: PT Jayaland

Faktor-faktor yang berpengaruh terhadap permintaan adalah bentuk

rumah yang digemari oleh konsumen, banyaknya pasangan suami istri

yang baru menikah dan sedang mencari rumah baru untuk ditinggali serta

faktor penghasilan dari konsumen yang diharapkan berhubungan dengan

tipe rumah yang akan dibangun.


65

3. Prediksi Penjualan

Dengan data di atas, maka untuk melakukan peramalan penjualan

menggunakan metode time series yaitu metode trend linear karena data

pemesanan tersebut berbentuk garis lurus. Maka dapat digunakan rumus:

Y = a + bX

Maka perhitungan secara rinci sebagai berikut:

Tabel 5.2 Perhitungan Peramalan Penjulan

Fungsi persamaan: Y = a + bx

= 2,61

Y = a + bx

= 151,1 +2,61x

Tahun Y x xy x2

2004 128 -9 -1152 81

2005 134 -7 -938 49

2006 141 -5 -705 25

2007 146 -3 -438 9

2008 149 -1 -149 1

2009 150 1 150 1

2010 153 3 459 9

2011 157 5 785 25

2012 165 7 1155 49

2013 188 9 1692 81

Jumlah () 1511 0 859 330


66

Maka peramalan untuk 2 tahun mendatang yaitu 2014 dan 2015 adalah:

Y14 = 151,1 + 2,61(11)

= 151,1 + 28,71

= 179,81

= 180

Y15 = 151,1 + 2,61(13)

= 151,1 + 33,93

= 181,03

= 181

Dari perhitungan ramalan permintaan ini, apabila menunjukan

peningkatan permintaan, maka proyek ini dapat dikatakan layak dilihat

dari aspek pasar. Dari hasil perhitungan di atas dapat diketahui bahwa

jumlah permintaan untuk proyek Perumahan Valencia Garden terjadi

peningkatan untuk 2 tahun mendatang. Maka proyek diterima.

4. Pengenalan produk yang dilakukan oleh bagian pemasaran.

Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran merupakan

hal yang penting bagi perusahaan agar proyek perumahan tersebut diminati

para konsumen. Dari hasil wawancara dengan kepala bagian pemasaran,

bagian pemasaran telah melakukan beberapa hal yang telah sesuai dengan

teori yang dikemukakan oleh Fandy Tjiptono adalah sebagai berikut:

Tabel 5.3 Pengenalan produk yang dilakukan bagian

pemasaran


Iklan (iklan cetak dan

siaran, brosur dan buklet,

poster dan selebaran)

√ -

Promosi penjualan (produk

sampel, pameran, tawaran

pengembalian uang)

√ -

Public Relations

(sumbangan, majalan

perusahaan, hubungan

masyarakat)

√ -


67

Tabel 5.3 Pengenalan produk yang dilakukan bagian

pemasaran (lanjutan)


Personal Selling (presentasi

penjualan, contoh/sampel)

√ -

Direct Marketing (katalog,

surat)

√ -

Sumber: Fandy (2008: 223)

Dari tabel diatas maka dapat dilihat bahwa bagian pemasaran telah

melakukan usaha untuk memasarkan produknya dengan baik.

B. Analisis Aspek Keuangan

Untuk menilai kelayakan investasi perumahan ini dari aspek keuangan

dilakukan analisis sebagai berikut:

1. Memperkirakan jumlah kebutuhan dana

Yang dimaksud dengan jumlah kebutuhan dana adalah besarnya dana

keseluruhan yang dibutuhkan untuk membiayai proyek. Pembiayaan untuk

proyek perumahan Valencia Garden ini meliputi development cost, harga

tanah mentah, dan harga tanah serta bangunan.

Luas area proyek yang digunakan membangun perumahan Valencia

Garden adalah 61.868 m2 yang masih merupakan Gross Area sedangkan

salable area sebesar 36.803 m2 yang didapat kurang lebih 60% dari Gross

Area. Salable area merupakan luas dari kapling Valencia Garden

sedangkan sisanya digunakan untuk jalan dan fasilitas lainnya.

Untuk pengadaan jalan termasuk jembatan (apabila ada) serta

pengadaan fasilitas dan sarana sosial biaya dibebankan kepada konsumen,

yakni dibebankan pada harga per meter kapling matang yang dibeli oleh


68

konsumen. Untuk mengetahui dana yang dibutuhkan untuk membiayai

tanah serta pengolahan lahan adalah sebagai berikut:

Tabel 5.4 Perincian development cost pengembangan Valencia Garden

No Jenis Pekerjaan Volume Sat Harga Satuan

(Rp)

Jumlah (Rp)

I PEKERJAAN TANAH

1 Stripping/cut

leveling

61.868

m2 1.500 92.802.000

2 Ijin urug bina

marga 1 ls 90.000.000 90.000.000

3 Ijin pengairan

tanggul 1 35.000.000 35.000.000

4 Sesek keliling 1.002 ml 48.420 48.522.166

5 Pengurugan 74.242 m3 52.500 3.897.684.000,00

6 Sewa jalan akses

urugan 1 ls 200.000.000 200.000.000,00

7 Perbaikan jalan

akses masuk 1 ls - -

8 Pemasangan

gorong-gorong 1 ls - -

9 Sosialisasi desa 291.347.200,00

10 Urugan akses

(VR) jalan

ex lori

200.785.610,00

Sub Total 4.856.140.976

II PEKERJAAN JALAN & KASTIN

A Konstruksi jalan luar (Jalan Aspal)

1

Leveling

Subgrade 5.794 m2 13.500 78.220.728

Base course B

t.20 1.072 m3 150.000 160.770.600

2

Base course A

t.20 1.072 m3 160.000 171.488.640

3

Pemadatan

Vibro CBR 80% 5.359 m2 7.020 37.620.320

4

Aspal prime

coat 5.359 m2 9000 48.231.180

5 Hotmix t. 5cm 5.359 m2 125.000 669.877.500

6

Katin BCD 31

K.300 1.450 m‘ 76.500 110.952.540

7 Jalan Primer 479.127.269

8 Jalan ex lorri 131.250.000

B Konstruksi Jalan Lingkungan

1

Leveling

Subgrade 10.352 m2 13.500 139.754.241

2

Pemadatan

Vibro CBR 60%

10.352

m2

9000

93.169.494


69

3

Paving Blok 4.6

Abu 8.094 m2 55.000 445.143.138

4

Paving Blok 4.6

Warna 2.023 m2 68.000 137.589.697

5 Kanstin BDC 21 2.577 m 50.000 128.856.750

6 Paving carport 1.366 m2 55.000 75.124.500

Sub Total 2 2.832.052.052

III PEKERJAAN SALURAN GORONG-GORONG

A Saluran sekunder

1 Galian tanah 4.173 m3 18.500 77.207.993

2 Pas. Batu kali 3.200 m3 260.000 831.898.730

3 Rabat beton - m‘ - -

4 Plester/aci 2.504 m2 27.500 68.861.183

5

Urug tanah

kembali 626 m3 10.000 6.260.108

6 Inlet saluran 356 bh 120.000 42.720.000

B Crossingan saluran

1 Galian tanah 299 m3 18.500 5.533.661

2 Pas. Batu kali 203 m3 260.000 52.837.200

3 Rabat beton - m2 - -

4 Plester.aci 244 m2 27.500 6.706.260

5

Urug tanah

kembali 9 m3 10.000 90.000

6 Plat beton 33 m3 2.300.000 74.784.960

7

Cerucuk

bamboo 677 Ttk 12.000 8.128.800

C Turap Busem

1 Galian tanah 452 m3 18.500 8.369.696

2 Pas. Batu kali 622 m3 260.000 161.738.720

3

Pila air sirkulasi

dia 2” 210 Ttk 35.000 7.350.000

4 Plester/aci 254 m2 27.500 6.998.310

5

Urug tanah

kembali 68 m3 10.000 678.624

6 Inlet saluran 47 bh 120.000 5.640.000

Sub Total 3 1.365.804.243

IV PEKERJAAN UTILITAS

1 Pekerjaan Utilitas Listrik

Jaringan Primer 1 m 313.610.465 313.610.465

Jaringan

Sekunder 1 ls 721.203.367 721.203.367

2 Pekerjaan Utilitas Air Bersih

Jaringan PDAM

(makro)

Jaringan Primer 1 m 75.000.000 75.000.000

Jaringan

Sekunder 1 ls 400.000.000 400.000.000

3 Pekerjaan Utilitas Telpon

Jaringan Primer - m - -


70

Jaringan

Sekunder - ls - -

Sub Total 4 1.509.813.832

V PEKERJAAN TAMAN & POS JAGA

1

Pekerjaan

Taman Berm 3.777

Pekerjaan

pratanam 3.777 m2 1.500 5.665.257

Pekerjaan suplay

tanah taman 755 m3 60.000 45.322.056

Rumput

manila/tanaman

perdu 3.777 m2 8.000 30.214.704

Pohon pelindung 356 Phn 150.000 53.400.000

Perawatan

taman berm 3.777 m2 36.000 135.966.168

2

Pekerjaan taman

khusus 2.609

Softscape 2.087 m2 32.000 66.790.656

Hardscape 522 m2 350.000 182.630.700

Perawatan

taman khusus 2.609 m2 36.000 93.924.360

3

Pekerjaan

Fasum - ls - -

4

Pekerjaan Tiang

Lampu PJU 43 unit 950.000.000 40.850.000

5

Pintu Gerbang

duster - unit 100.000.000 -

6

Pos jaga

gerbang duster 1 unit 100.000.000 85.000.000

7 Portal 2 unit 3.750.000.000 7.500.000

8

Biaya keamanan

proyek 36 m’ 5.000.000 180.000.000

9

Partisipasi

makam estate 1.237 m2 48.000 59.393.280

Sub Total 5 986.657.181

VI PEKERJAAN Turap & PAGAR PANEL BETON

1

Pasang pagar 5

slab 435 ml 350.000 152.344.500

2

Pasang Pagar

BRC 363 ml 360.000 130.597.200

Sub Total 6 282.941.700

VII CONTINGENCY FACTOR

1

Cont. Factor

2,5% 1 ls 295.835.251 295.835.251

Sub Total 7 295.835.251

TOTAL BIAYA 12.129.245.281 Sumber: PT Jayaland


71

Setelah mengetahui dana yang dibutuhkan untuk membiayai tanah

serta pengolahan lahan maka yang dibutuhkan selanjutnya adalah

mengetahui harga pokok tanah Valencia Garden. Dapat diuraikan sebagai

berikut:

Tabel 5.5 Harga Pokok Tanah Valencia Garden

Keterangan Luas Rata2/m2 Nilai OE

Perolehan Tanah Mentah

Desa Gemurung 61.868 48.005 2.969.986.875

Sertifikasi 326.600.000

Perencanaan 293.625.000

Total Perolehan Tanah Mentah 61.868 58.030 3.590.211.875

HPP Tanah Mentah per m2 97.552

Development Cost

Cut & fill

Pagar Batas & Jalan

Hardscape Jogging Track

Pekerjaan Saluran

Pekerjaan Saluran irigasi

Pekerjaan Taman

Pekerjaan Lain-lain

Pekerjaan Khusus

Pekerjaan Utilitas

Contingency Factor

Development cost micro -

Development cost macro -

Advis Planning

Pembebanakan Kantor Pusat -

Total Development Cost 36.803 329.572 12.129.245.281

Total Harga Pokok Persediaan 36.803 427.124 15.719.457.156

Harga Pokok Penjualan - - -

Saldo Akhir Tanah Kaveling 36.803 427.124 15.719.457.156 Sumber: PT Jayaland

Kemudian langkah selanjutnya adalah melihat harga pokok rumah

dan tanah dari tiap-tiap tipe rumah yang ada. Harga pokok tanah dan

rumah dapat dilihat dari tabel berikut:


72

Tabel 5.6 Harga pokok tanah dan bangunan

Dengan demikian kebutuhan dana untuk membangun proyek

tersebut adalah:

Biaya Tanah & Pengembangan Rp15.719.457.156,00

Biaya Bangunan Rp30.653.205.000,00 +

Rp46.372.662.156,00

Pembangunan proyek Perumahan Valencia Garden ini sumber

pembiayaannya tidak hanya berasal dari model sendiri saja, tetapi juga

menggunakan modal yang berasal dari modal pinjaman. Modal sendiri ini

berasal dari pengeluaran modal yang dilakukan oleh perusahaan dan

adanya pencairan deposito milik perusahaan. Sedangkan modal asingnya

berasal dari kredit Bank Permata.

2. Menggunakan metode Net Present Value

Menggunakan metode Net Present Value sebagai kriteria penilaian

kelayakan proyek perumahan dengan menggunakan langkah-langkah

sebagai berikut:

Tipe Unit Luas Harga Pokok (Rp) U X Harga Pokok (Rp)

Tanah Bgn Tanah Bgn Tanah Bangunan

Montessa 72 120 70 58.191.553 125.545.000 4.189.791.816 9.039.240.000

Castilo 51 135 79 65.465.497 139.171.500 3.338.740.347 7.097.746.500

Madelaine 90 105 53 50.917.609 96.895.500 4.582.584.810 8.720.595.000

Camino 71 90 41 43.643.664 81.628.500 3.098.700.144 5.795.623.500

Jumlah 284 15.209.817.117 30.653.205.000

Harga Pokok Tanah + Bangunan 45.863.022.117


73

a. Menghitung kas masuk bersih (proceeds)

Rencana proyek Perumahan Valencia Garden ini tidak hanya

menggunakan modal sendiri saja namun juga menggunakan modal

pinjaman, maka cara untuk menghitung besarnya jumlah kas masuk

bersih dari rencana proyek Perumahan Valencia Garden ini digunakan

rumus sebagai berikut:

Kas Masuk Bersih =

Laba Setelah Pajak + Penyusutan + Bunga (1 – Pajak)

Dengan rumus perhitungan seperti di atas maka untuk

menghitung kas masuk bersih harus diketahui terlebih dahulu jumlah

laba setelah pajak. Adapun jumlah laba setelah pajak dihitung dengan

cara berikut:


lxxiv


75

Dengan diketahuinya jumlah laba setelah pajak maka untuk

menghitung kas masuk bersihnya (proceeds) digunakan cara:

Tabel 5.8 Kas masuk bersih

Tahun EAT Penyusutan Bunga (1 – 0,1) Jumlah

1 6.080.011.014 149.622.919 336.562.500 6.566.196.433

2 14.503.080.340 136.790.767 305.062.500 14.944.933.607

3 33.845.249.418 104.223.235 273.562.500 34.223.035.153

4 39.569.985.885 127.172.177 242.062.500 39.939.220.562

b. Menghitung Net Present Value (NPV)

Cara untuk menghitung Net Present Value dari aliran

kas/proceeds) dikurangi present value dari pengeluaran modal (capital

outlays/initial investment). Present Value dari aliran kas merupakan

hasil perkalian antara discount factor dari tingkat bunga yang relevan

dengan aliran kas.

Untuk menghitung Net Present Value dari rencana proyek

perumahan ini dipergunakan tingkat suku bunga acuan berdasarkan

data Bank Indonesia tahun 2014 yang relevan sebesar 7,5% per tahun

dengan proyek berjangka waktu 4 tahun. Dengan demikian

penghitungan Net Present Value-nya adalah:

Tabel 5.9 Perhitungan Net Present Value

Bulan

Discount

Factor 7,5%

Aliran Kas

Present Value

dari Aliran Kas

1 0,9302 6.566.196.433 6.107.875.922

2 0,8653 14.944.933.607 12.931.851.050

3 0,8049 34.223.035.153 27.546.120.994

4 0,7489 39.939.220.562 29.910.482.279

Present Value dari Proceeds 76.496.330.245

Present Value dari Capital Outlays 46.372.662.156

Net Present Value 30.123.668.089


76

Pada Net Present Value usulan proyek akan diterima apabila hasil

dari perhitungan bernilai positif. Dari hasil perhitungan di atas dapat

diketahui bahwa Net Present Value untuk proyek Perumahan Valencia

Garden adalah positif, yakni sebesar Rp30.123.668.089,00 maka proyek

diterima.

C. Menilai Profitabilitas Perusahaan

1. Menghitung Laba Rugi Cluster Valencia Garden

Sebelum menghitung rasio, terlebih dahulu diperlukan data laporan

laba rugi perusahaan khusus cluster Valencia Garden. Laporan laba rugi

Valencia Garden didapatkan melalui wawancara pada bagian keuangan.

Untuk membuat laporan laba rugi dibutuhkan data pendapatan lalu

dikurangi dengan harga pokok penjualan maka akan menghasilkan laba

kotor perusahaan. Total laba sebelum pajak didapatkan dari total laba

kotor dikurangi dengan beban usaha dan beban bunga pinjaman. Untuk

hasil akhir yaitu total laba bersih setelah pajak didapat dari total laba

sebelum pajak dikurangi taksiran pajak penghasilan. Penulis mendapatkan

data dari wawancara sebagai berikut:

a. Pendapatan terdiri dari penjualan tanah (penjualan tanah mentah dan

penjualan tanah kaveling) dan penjualan bangunan (penjualan

bangunan rumah dan pejualan ruko/kios). Tahun 2014, untuk

sementara terhitung dari bulan Januari sampai Agustus, tidak terjadi

penjualan tanah mentah dan penjualan ruko/kios, namun terjadi


77

penjualan tanah kaveling sebesar Rp12.332.454.490,00 yaitu sekitar 85

unit penjualan tanah kaveling dalam berbagai tipe dan penjualan

bangunan rumah sebesar Rp12.525.035.250,00 yaitu sekitar 85 unit

penjualan bangunan rumah dalam berbagai tipe.

b. HPP (Harga Pokok Penjualan) terdiri dari penjualan tanah (penjualan

tanah mentah dan penjualan tanah kaveling) dan penjualan bangunan

(penjualan bangunan rumah dan pejualan ruko/kios). Tahun 2014,

untuk sementara terhitung dari bulan Januari sampai Agustus, tidak

terjadi penjualan tanah mentah dan penjualan ruko/kios, namun terjadi

penjualan tanah kaveling dengan HPP sebesar Rp4.727.578.724,00

untuk 85 unit penjualan tanah kaveling dalam berbagai tipe dan

penjualan bangunan rumah dengan HPP sebesar Rp9.627.818.800,00

untuk 85 unit penjualan bangunan rumah dalam berbagai tipe.

c. Beban usaha terdiri dari beban umum & administrasi (biaya pegawai,

biaya kantor, jasa pihak ke-3) dan beban pemasaran. Biaya pegawai

diperkirakan sebesar Rp300.179.250,00 yang diperoleh dari laba rugi

(biaya pegawai) Puri Surya Jaya sebesar 30%, Biaya kantor

diperkirakan sebesar Rp10.795.250,00. Jasa pihak ke-3 diperoleh dari

biaya kontraktor atau konsultan pajak diperkirakan sebesar

Rp30.538.870,00. Dikarenakan Valencia Garden merupakan cluster

yang baru dibangun, maka biaya pemasaran di tahun 2014

menghabiskan dana sebesar Rp49.980.140,00.


78

d. Beban lain-lain diperoleh dari perbaikan ataupun perawatan terhadap

aktiva yang digunakan kantor seperti computer, AC, dan sebagainya

sebesar Rp67.247.000,00.

e. Beban bunga pinjaman untuk cluster Valencia Garden sebesar

Rp1.644.400.000,00 yang diperoleh dari laba rugi (beban bunga

pinjaman) Puri Surya Jaya sebesar 30%.

f. Pajak sebesar Rp578.594.921,00 yang diperoleh dari laba rugi (total

pajak penghasilan) Puri Surya Jaya sebesar 30%,

Setelah mengetahui alokasi pendapatan dan biaya, maka dapat

disusun laporan laba rugi Valencia Garden sebagai berikut:

Tabel 5.10 Laba Rugi Valencia Garden

KETERANGAN TAHUN 2014

(Rp)

PENDAPATAN

Penjualan Tanah 12.332.454.490

a. Penjualan Tanah Mentah -

b. Penjualan Tanah Kaveling 12.332.454.490

Penjualan Bangunan 12.525.035.250

a. Penjualan Bangunan Rumah 12.525.035.250

b. Penjualan Ruko / Kios -

TOTAL PENDAPATAN 24.857.489.740

HARGA POKOK PENJUALAN

Penjualan Tanah 4.727.578.724

a. Penjualan Tanah Mentah -

b. Penjualan Tanah Kaveling 4.727.578.724

Penjualan Bangunan 9.627.818.800

a. Penjualan Bangunan Rumah 9.627.818.800

b. Penjualan Ruko / Kios

TOTAL HARGA POKOK PENJUALAN 14.355.397.524

TOTAL LABA KOTOR 10.502.092.216

BEBAN USAHA

Beban umum & Administrasi

a. Biaya Pegawai 300.179.250


79

b. Biaya Kantor 10.795.250

c. Jasa Pihak ke-3 Profesional 30.538.870

Total Beban Umum & Administrasi 341.513.370

Beban Pemasaran 49.980.140

TOTAL BEBAN USAHA 391.493.510

TOTAL LABA USAHA 10.110.598.706

PENDAPATAN (BEBAN) LAIN2

Pendapatan Lain-lain -

Beban lain-lain (67.247.000)

TOTAL PENDAPATAN (BEBAN) LAIN-LAIN (67.247.000)

TOTAL LABA SEBELUM BUNGA DAN PAJAK 10.043.351.706

BEBAN BUNGA PINJAMAN 1.644.400.000

TOTAL LABA SEBELUM PAJAK 8.398.951.706

PAJAK 578.594.921

TOTAL LABA BERSIH SETELAH PAJAK 7.820.356.785

2. Menghitung Rasio Profitabilitas

Untuk mengetahui proyek Valencia Garden memberikan keuntungan

pada perusahaan atau tidak, langkah pertama yang dilakukan adalah dengan

menghitung profitabilitas menggunakan rasio rasio sebagai berikut:

a. Menghitung Margin Laba Kotor (Gross Profit Margin)

Margin laba kotor merupakan presentase laba kotor dibandingkan

dengan penjualan. Semakin besar margin laba kotor semakin baik

keadaan operasi perusahaan. Untuk menghitung margin laba kotor

adalah sebagai berikut:


Penjualan

= 24.857.489.740 – 14.355.397.524

24.857.489.740


80

= 0,422492

= 42,2%

Gross profit margin yang dihasilkan dari proyek Valencia

Garden adalah 42,2%, artinya bahwa setiap Rp1,00 penjualan mampu

menghasilkan laba kotor sebesar Rp0,422492.

b. Menghitung Margin Laba Usaha

Mencerminkan kemampuan perusahaan untuk menghasilkan laba

setelah beban operasi dan harga pokok penjualan dalam hubungannya

dengan penjualan. Untuk menghitung margin laba usaha adalah sebagai

berikut:


Penjualan

= 10.110.598.706

24.857.489.740

= 0,40674

= 40,67%

Margin laba usaha yang dihasilkan dari proyek Valencia Garden

adalah 40,67%, artinya bahwa setiap Rp1,00 penjualan mampu

menghasilkan laba usaha sebesar Rp0,40674.

c. Menghitung Margin Laba Bersih (Net Profit Margin)

Rasio ini mengukur laba bersih setelah pajak terhadap penjualan.

Semakin tinggi margin laba bersih semakin baik operasi suatu perusahaan.

Untuk menghitung margin laba bersih adalah sebagai berikut:


81


Penjualan

= 7.820.356.785

24.857.489.740

= 0,31460

= 31,4%

Net profit margin yang dihasilkan dari proyek Valencia Garden

adalah 31,4%, artinya bahwa setiap Rp1,00 penjualan mampu

menghasilkan laba bersih sebesar Rp 0,31460.

D. Menilai ketepatan keputusan pelaksanaan proyek Valencia Garden

Perusahaan telah mengikuti prosedur penilaian kelayakan proyek

ditinjau dari aspek pasar dan aspek keuangan. Untuk aspek pasar berdasarkan

data yang diperoleh dari penelitian proyek perumahan Valencia Garden

cenderung berbentuk garis lurus, maka penulis melakukan perhitungan dengan

menggunakan metode time series yaitu metode trend liniear. Dari hasil

perhitungan dengan menggunakan metode tersebut diperoleh hasil peramalan

permintaan bahwa terjadi peningkatan permintaan rumah untuk 2 tahun

mendatang yaitu tahun 2014 sebesar 180 unit dan 2015 sebesar 181 unit. Oleh

karena itu proyek perumahan Valencia Garden dikatakan layak dibangun

dilihat dari aspek pasarnya.

Dari analisis aspek keuangan diketahui bahwa hasil penghitungan

dengan menggunakan metode Net Present Value adalah positif, yakni sebesar


82

Rp30.123.668.089,00. Dengan hasil yang positif ini, maka dapat dikatakan

bahwa rencana proyek perumahan Valencia Garden layak ditinjau dari aspek

keuangan.

Disamping itu profitabilitas dari proyek Valencia Garden juga cukup

tinggi yaitu margin laba kotor sebesar 42,2%, margin laba usaha sebesar

40,67%, dan margin laba bersih sebesar 31,46%. Hasil tersebut menunjukan

bahwa proyek Valencia Garden memberikan keuntungan bagi perusahaan. Hal

ini berarti keputusan pelaksanaan proyek Valencia Garden adalah tepat.


83

BAB VI

PENUTUP

A. Kesimpulan

Setelah melalui proses penelitian dan pengumpulan data, serta

menganalisis beberapa aspek yang ada dalam studi kelayakan proyek

perumahan Valencia Garden di daerah Sidoarjo, maka dapat disimpulkan

sebagai berikut:

1. Ditinjau dari aspek pasar diperoleh hasil peramalan permintaan bahwa

terjadi peningkatan permintaan rumah untuk 2 tahun mendatang yaitu

tahun 2014 sebesar 180 unit dan 2015 sebesar 181 unit dengan

menggunakan perhitungan metode trend linear. Sedangkan dari aspek

keuangan diketahui bahwa Net Present value adalah positif, yakni sebesar

Rp30.123.668.089,00. Ditinjau dari kedua aspek yaitu aspek pasar dan

aspek keuangan, proyek perumahan pada perusahaan PT Jayaland

khususnya cluster Valencia Garden tersebut layak.

2. Dari analisis rasio margin laba kotor, margin laba usaha, dan margin laba

bersih didapatkan hasil secara berturut-turut yaitu 42,2%, 40,67%, dan

31,64%. Jadi dapat disimpulkan bahwa hasil rasio adalah positif, maka

proyek Valencia Garden menguntungkan bagi perusahaan sehingga

keputusan pelaksanaan proyek tersebut adalah tepat.


84

B. Keterbatasan Penelitian

Dalam meneliti kelayakan proyek terdapat 3 aspek yaitu aspek pasar,

aspek keuangan dan aspek teknis. Peneliti hanya meneliti 2 aspek saja yaitu

aspek pasar dan aspek keuangan dikarenakan data yang diperlukan dalam

aspek teknis tidak tersedia.

Perusahaan tidak menyediakan laporan keuangan yang mendetail tiap

cluster. Ada beberapa cluster yang memiliki laporan keuangan yang lengkap

namun ada beberapa cluster pula yang tidak memiliki laporan keuangan yang

lengkap. Peneliti hanya menilai dari alokasi biaya untuk cluster Valencia

Garden dikarenakan laporan keuangan yang tidak lengkap. Dasar alokasi

biaya didapat dari laporan keuangan PT Jayaland serta hasil wawancara pada

bagian keuangan.

C. Saran

Beberapa saran yang dapat penulis berikan sejauh dengan apa yang

penulis cermati dan pahami adalah sebagai berikut:

1. Bagi perusahaan

Rencana pembangunan proyek perumahan Valencia Garden di

daerah Sidoarjo, sebaiknya dilaksanakan karena proyek tersebut memberi

keuntungan finansial bagi perusahaan. Selain itu proyek tersebut juga

memberikan manfaat bagi para konsumen yang membutuhkan tempat

tinggal.


85

Dalam penyusunan laporan, terkadang kurang mendetail. Akan

lebih baik perusahaan atau bagian keuangan dari perusahaan merinci

secara mendetail laporan keuangan tiap cluster agar kinerja setiap cluster

dapat diketahui.

2. Bagi Peneliti selanjutnya

Peneliti selanjutnya diharapkan dapat menambah aspek

kelayakan proyek lainnya dan melihat aktifitas dari pemicu biaya dari data

dan sumber yang lebih relevan tiap cluster.


86

DAFTAR PUSTAKA

Harahap, Sofyan Safri. 2007. Analisis Kritis Atas Laporan Keuangan. Jakarta:

Raja Grafindo Persada.

Hasen, Don R dan Maryanne M Mowen. 2000. Akuntansi Manajemen. Jakarta:

Salemba Empat.

Husnan, S. dan Suwarsono, M. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Yogyakarta: Unit

Penerbit dan Percetakan AMP YKPN.

Husnan, Suad. 1997. Manajemen Keuangan dan Penerapan (Keputusan Jangka

Panjang). Yogyakarta: BPFE.

Ikatan Akuntansi Indonesia. 2012. Standar Akuntansi Keuangan. Jakarta:

Salemba Empat

Istanti, Anna Karlina. 1998. Studi Kelayakan Proyek Investasi Perumahan Oleh

PT Giri Jaladhi Wana di Tama Bukit Klepu Semarang. Skripsi: Jurusan

Pendidikan Akuntansi. Fakultas Keguruan dan Ilmu Pendidikan.

Universitas Sanata Dharma.

Karmini, Minuk. 1998. Studi Kelayakan Proyek Perumahan Studi Kasus

Perumahan Randusari Permai di Daerah Kecamatan Teras, Kabupaten

Boyolali, Jawa Tengah. Skripsi: Jurusan Pendidikan Akuntansi. Fakultas

Keguruan dan Ilmu Pendidikan. Universitas Sanata Dharma.

Munawir, S. 2004. Analisisa Laporan Keuangan. Yogyakarta: Liberty.

Prastowo dan Rifka Julianty. 2002. Analisis Laporan Keuangan, Konsep, dan

Aplikasi. Yogyakarta: Unit Penerbit dan Percetakan AMP YKPN.

Sawir, Agnes. 2009. Analisa Kinerja Keuangan dan Perencanaan Keuangan

Perusahaan. Jakarta : PT Gramedia Pustaka Utama.

Soeharto, Imam. 1995. Manajemen Proyek dari Konseptual Sampai Operasional.

Jakarta : Erlangga.

Soemarso. 2005. Akuntansi Suatu Pengantar. Jakarta: Salemba Empat.

Suwardjono. 2011. Teori Akuntansi. Yogyakarta : BPFE

Syamsuddin, Lukman. 2009. Manajemen Keuangan Perusahaan. Jakarta : PT

Raja Grafindo Persada


87

Tjiptono, Fandy. 2008. Strategi Pemasaran. Yogyakarta: Penerbit Andi.

Umar, Husein. 1997. Riset Akuntansi. Jakarta : Gramedia Pustaka Utama.


88

LAMPIRAN


89

Lampiran_A1: Daftar Pertanyaan Wawancara

DAFTAR PERTANYAAN WAWANCARA

A. Gambaran Umum Perusahaan

1. Bagaimana sejarah berdirinya PT Jayaland Cabang Sidoarjo?

Jawaban:

2. Bagaimana struktur organisasi yang terdapat pada PT Jayaland Cabang

Sidoarjo?

Jawaban:

3. Bagaimana job description pada masing-masing bagian dalam struktur

organisasi di PT Jayaland Cabang Sidoarjo?

Jawaban:

a. Komisaris

1) Dewan Komisaris melakukan pengawasan atas kebijaksanaan

Direksi dalam menjalankan Perseroan serta memberikan nasihat

kepada Direksi.

2) Dewan Komisaris baik bersama-sama maupun sendiri-sendiri

setiap waktu dalam jam kantor perseroan berhak memasuki

bangunan dan halaman atau tempat lain yang dipergunakan atau

dikuasai oleh perseroan dan berhal memeriksa semua pembukuan,

surat dan alat bukti lainnya, memeriksa dan memcocokkan keadaan


90

keuangan kas dan lain-lain serta berhak untuk mengetahui segala

tindakan yang telah dijalankan Direksi.

3) Direksi dan setiap anggota direksi wajib untuk memberikan

penjelasan tentang segala hal yang ditanyakan oleh Dewan

Komisaris.

4) Dewan Komisaris setiap waktu berhak memberhentikan untuk

sementara seseorang atau lebih anggota Direksi apabila anggota

Direksi tersebut bertindak bertentangan dengan Anggaran Dasar

dan atau perundang-undangan yang berlaku. Pemberhentian

sementara itu harus diberitahukan kepada yang bersangkutan

disertai alasannya.

b. Direktur Utama

1) Memimpin dan membina jalannya perusahaan sesuai dengan

maksud dan tujuan pendirian perusahaan dilandasi kebijakan

perusahaan yang telah ditetapkan bersama para pemegang saham.

2) Bertanggung jawab kepada para pemegang saham.

c. Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo

1) menyusun, mengorganisir, dan mengevaluasi seluruh program

kerja di Unit Perumahan Puri Surya Jaya.

2) melakukan analisa dan evaluasi terhadap data-data perkembangan

bisnis perumahan di sekitar kawasan pengembangan sebagai dasar

menyusun program kerja untuk dapat mencapai target.


91

3) menyusun dan mengontrol seluruh anggaran Unit Perumahan Puri

Surya Jaya.

4) melakukan koordinasi dengan instansi, aparat, dan pihak-pihak

terkait untuk mengundang tercapainya rencana/program kerja.

5) melakukan koordinasi dengan unit intern terkait.

d. Manajer Keuangan Perumahan JL & Anak Usaha

1) Melaksanakan kebijakan perusahaan di bidang akuntansi dan

keuangan.

2) Memimpin dan mengawasi Manajer Keuangan Junior.

3) Mempersiapkan rencana laporan keuangan saat pelaksanaan

proyek baru.

e. Manajer SDM & Umum

1) Desain Organisasi

2) Manajemen penilaian kinerja tenaga kerja

3) Pengaturan staff/pekerja

4) Pengaturan sistem penghargaan, asas manfaat, dan kepatuhan

5) Pengembangan organisasi dan karyawan

f. Manajer Proyek & Pertanahan

1) Merencanakan seluruh aktifitas proyek.

2) Melakukan koordinasi semua kegiatan proyek dengan unit dan

pihak lain yang terkait.

3) Melakukan tender untuk proyek terbaru.


92

4) Melakukan perhitungan development cost dan harga pokok

perolehan bangunan.

5) Melakukan kontrol dan mengendalikan biaya, kualitas, dan waktu

dari setiap pekerjaan.

6) Melakukan evaluasi terhadap kinerja kontraktor.

7) Melakukan value engineering untuk meningkatkan kualitas dan

efesiensi biaya proyek.

8) Melakukan evaluasi kinerja/produktivitas dan kebutuhan

karyawan.

g. Manajer Pemasaran

1) Membuat rencana pemasaran.

2) Memastikan pencapaian target penjualan dan penagihan.

3) Melakukan koordinasi kegiatan penjualan, promosi, dan purna jual.

4) Mengusulkan tipe-tipe produk yang akan dipasarkan dan

memastikan keberadaan stock yang akan dijual.

5) Mengelola SDM dan keuangan Bagian Pemasaran.

6) Memastikan pelaksanaan AJB dan keberadaan surat-surat tanah.

7) Memastikan kualitas pelayanan sales force dan purna jual terhadap

konsumen.


93

B. Pemasaran

1. Apakah perusahaan mengadakan promosi atau pengenalan produk kepada

konsumen dan melalui apa sajakah promosi serta pengenalan produk

dilakukan?

Jawaban:

Kami memperkenalkan produk kami melalui iklan cetak seperti brosur,

poster, dan selebaran. Di kantor, kami pun menyediakan katalog yang

menampilan model rumah yang kami tawarkan. Bila ada acara pameran,

kami juga mengikuti acara pameran yang biasa diselenggarakan oleh

pihak-pihak tertentu. Jika konsumen ingin melihat secara langsung

keadaan atau kondisi rumah yang kami tawarkan, kami menyediakan

sample rumah.

2. Dimana daerah pemsaran produk perusahaan?

Jawaban:

Daerah pemasaran kami yaitu kabupaten sidoarjo dan sekitarnya serta

Surabaya dan sekitarnya. Maka kami memilih lokasi di perbatasan sidoarjo

dengan Surabaya.

3. Siapa saja konsumen yang dituju?

Jawaban:

Sasaran pasar kami adalah kalangan menengah atas. Kami

menyediakan model rumah yang memang sesuai dengan kebutuhan

mereka. Namun yang terpenting adalah keluarga yang baru menikah.


94

Biasanya pasangan yang baru menikah membutuhkan rumah untuk tempat

tinggal berhubung rumah merupakan kebutuhan primer.

4. Bagaimana sistem penjualannya?

Jawaban:

Kami memberikan 3 (tiga) sistem penjualan rumah kepada

konsumen, yaitu: cash, in house, dan Kredit Pemberia Rumah (KPR).

Untuk sistem pembelian secara cash, konsumen memberikan uang muka

sebesar Rp 5.000.000,- kepada developer sebagai tanda jadi sehingga

developer dapat mulai membangun rumah yang dipesan. Selang satu bulan

kemudian, konsumen dapat langsung melunasi pembayaran.

Sistem pembelian in house yaitu konsumen membeli rumah dengan

cara cash, hanya saja konsumen diberikan waktu sampai 18 bulan untuk

mengangsur pembayaran. Angsuran tersebut langsung dibayarkan pada

developer. Apabila lebih dari 18 bulan konsumen belum melunasi,

konsumen akan diberikan somasi paling banyak 3 kali. Jika lebih dari 3

kali diberikan somasi tetapi konsumen tetap tidak melunasi, maka akan

diputuskan hubungan secara sepihak dan rumah tersebut akan dijual

kembali kepada konsumen lainnya.

Sistem pembayaran yang ketiga dapat dilakukan dengan KPR.

Calon pembeli terlebih dahulu membayar uang muka pada developer

sebesar 30% dari harga rumah. KPR adalah sistem kredit yang biasanya

diberikan oleh bank. Bank akan memberikan KPR dengan persyaratan


95

apabila gaji pokok perbulan calon pembeli sebesar 3 kali lipat dari

angsuran. Angsuran dibayarkan pada bank.

C. Keuangan

1. Berapa modal yang diperlukan untuk proyek cluster Valencia Garden?

Jawaban:

2. Apa saja sumber modal perusahaan?

Jawaban:

Modal diperoleh perusahaan dari modal yang memang sudah

disediakan oleh perusahaan dan adanya pencairan deposito milik

perusahaan. Perusahaan juga melakukan pinjaman dari Bank Permata.

3. Bagaimana perkiraan aliran kas untuk proyek Valencia Garden?

Jawaban:

4. Berapa perkiraan penjualan perumahan Valencia Garden yang sudah

terjadi di tahun 2014?

Jawaban:

5. Berapa perkiraan gaji karyawan, biaya kantor, jasa pihak ke-3, biaya

penyusutan, biaya pemasaran, beban bunga pinjaman, serta pajak untuk

Valencia Garden?

Jawaban:

6. Selain dari penjualan rumah khususnya Valencia Garden, adakah

pendapatan lain yang didapat di wilayah cluster Valencia Garden?

Jawaban:


96

D. Market Share

Berapa jumlah permintaan rumah yang sudah terjadi untuk tahun 2004-2013?

Jawaban:

Tahun Jumlah

Permintaan

2004 128

2005 134

2006 141

2007 146

2008 149

2009 149

2010 153

2011 157

2012 165

2013 188

E. Perencanaan

Apakah perusahaan sebelum membangun sebuah proyek perumahan,

melakukan studi kelayakan proyek terlebih dahulu dan bagaimana

prosedurnya?

Jawaban:

Sudah, prosedur melakukannya adalah dengan menghitung development

cost untuk proyek yang akan di bangun. Kami juga merencanakan cash flow

sampai proyek tersebut diperkirakan selesai. Agar proyek tersebut

menguntungkan, kami melakukan permisalan sebagai berikut: jika biaya yang

dikeluarkan untuk 1 rumah 100 juta (sudah ditambahkan dengan biaya

pembangunan jalan, jembatan dll), maka kami akan menjualnya di atas itu,

misal 150 juta. Biasanya kami akan menaikkan harga produk kami setiap 3

bulan, tergantung kondisi permintaan.


97

Lampiran_B1: Arus Kas


98

Lampiran_B2: Development Cost


99


100


ci

Lampiran_B3: Penyusutan


cii

Lampiran_B4: Biaya


ciii

Lampiran_B5: Stok Rumah


civ


cv


cvi


cvii


cviii


cix


cx

Lampiran_B6: Laba Rugi


cxi

Lampiran_B7: Penjualan


cxii


cxiii


114

Lampiran_C1: Perhitungan Discount Factor

Perhitungan Discount Factor dengan bunga acuan tagun 2014 adalah 7,5% selama 4 tahun

Rumus:

NSFBr,n = 1/(1+r)n

keterangan:

r = tingkat bunga

n = tahun ke-n

Tahun ke-1:

NSFB7.5%,1 = 1/(1+0,075)1

= 1/1,075

= 0,93023

Tahun ke-2:

NSFB7.5%,2 = 1/(1+0,075)2

= 1/1,155625

= 0,86533

Tahun ke-3:

NSFB7.5%,3 = 1/(1+0,075)3

= 1/1,24230

= 0,80496

Tahun ke-4:

NSFB7.5%,4 = 1/(1+0,075)4

= 1/1,33547

= 0,74880


115


PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI - core.ac.uk fileJURUSAN AKUNTANSI – PROGRAM STUDI...

Documents

Transcript of PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI - core.ac.uk fileJURUSAN AKUNTANSI – PROGRAM STUDI...