BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Dewasa ini, kebutuhan untuk tempat tinggal dan usaha sangat mendesak,

yang setiap tahunnya mengalami peningkatan sesuai dengan pertumbuhan

penduduk yang semakin meningkat. Adanya pertumbuhan penduduk yang tinggi

mengakibatkan banyak penduduk yang kekurangan tempat tinggal rumah dan

tempat usaha. Pertumbuhan penduduk yang sangat cepat tersebut mengakibatkan

kebutuhan akan rumah tempat tinggal dan rumah tempat usaha (rumah toko/ruko)

juga semakin meningkat.

Salah satu cara untuk mengatasi kebutuhan akan rumah tempat tinggal dan

ruko adalah dengan cara menambah jumlah rumah tempat tinggal dan jumlah ruko

yang digunakan sebagai tempat untuk usaha sekaligus sebagai tempat tinggal.

Untuk menambah jumlah rumah ataupun ruko tersebut tidaklah bisa semua

kalangan masyarakat yang membangun bangunan tersebut. Hal ini dikarenakan

taraf ekonomi dari lapisan masyarakat yang berbeda-beda.

Bagi masyarakat yang taraf perekonomiannya mampu untuk membangun

rumah atau ruko tersebut, mereka dapat menyewakan rumah-rumah mereka

ataupun ruko tersebut kepada orang-orang yang membutuhkan, atau dalam hal ini

masyarakat yang golongan menengah ke bawah yang tidak mampu untuk

membeli rumah atau membangun rumah mereka sendiri, maka mereka lebih

memilih untuk menyewa rumah atau ruko yang harganya lebih terjangkau mereka.

Universitas Sumatera Utara

Dengan demikian timbullah kegiatan sewa-menyewa di antara pihak, yaitu pihak

penyewa rumah atau ruko dan pihak yang menyewa rumah atau ruko tersebut.

Perjanjian sewa menyewa yang dilakukan oleh para pihak tersebut

merupakan salah satu dari bentuk hubungan-hubungan hukum yang sekarang ini

sering dilakukan oleh seseorang demi memenuhi kepentingannya atau kebutuhan-

kebutuhannya.

Suatu perjanjian sewa menyewa yang dibuat atau dilakukan oleh beberapa

pihak atau orang menunjukkan bahwa setiap orang yang melakukan perjanjian itu

telah siap untuk melaksanakan kewajibannya seperti yang telah diperjanjikan.

Seperti yang diketahui, dalam hal perjanjian sewa-menyewa setiap pihak memiliki

hak dan tanggung jawabnya masing-masing, di mana hak dan tanggung jawab

tersebut harus dipenuhi oleh para pihak yang melakukan perjanjian tersebut.

Perjanjian sewa-menyewa merupakan salah satu bentuk perjanjian khusus

yang sering dijumpai dalam kehidupan sehari-hari. Telah diketahui bersama

bahwa setiap manusia selalu mempunyai kepentingan-kepentingan yang serba

kompleks, dimana manusia itu selalu berusaha untuk dapat meraih setiap

kebutuhannya. Salah satu caranya ialah dengan mengadakan hubungan hukum

dengan manusia lainya. Bentuk hubungan hukum yang beraneka ragam tersebut

salah satu di antaranya adalah dengan mengadakan perjanjian sewa-menyewa.

Sewa menyewa, seperti perjanjian lain pada umunya, merupakan

perjanjian konsensual, artinya perjanjian tersebut sudah sah dan mengikat pada

Universitas Sumatera Utara

detik tercapainya kata sepakat antara kedua belah pihak.4 Jadi seperti yang diatur

dalam Pasal 1548 KUH Perdata

Dalam perjanjian sewa menyewa ini, pihak yang menyewakan mengikat diri untuk menyerahkan barang yang disewakannya untuk dapat dinikmati

oleh pihak penyewa untuk jangka waktu tertentu, sedangkan pihak

penyewa diwajibkan untuk membayar sejumlah harga sebagaimana

kontraprestasi dari barang yang diterimanya.

B. PERMASALAHAN

Dalam penulisan skripsi haruslah ditentukan terlebih dahulu mengenai

masalah-masalah yang merupakan titik tolak dari pembahasan-pembahasan

selanjutnya, di mana akan dibahasnya masalah-masalah yang menyangkut

perjanjian sewa menyewa ruko. Bukan tidak mungkin masalah ini akan menjadi

lebih luas, disebabkan oleh banyaknya segi-segi dari hukum perjanjian itu sendiri,

yang mungkin bisa mengaburkan masalah yang sebenarnya. Oleh karena itu akan

dibatasi pada masalah yang akan menjadi topik pembahasan nantinya.

Adapun permasalah yang dimaksudkan adalah sebagai berikut:

1. Bagaimana prosedur perjanjian sewa menyewa rumah toko yang terjadi di antara

para pihak?

2. Bagaimana hak dan kewajiban dari para pihak dalam perjanjian sewa menyewa

ruko?

3. Bagaimana pertanggungjawaban penyewa rumah toko apabila terjadi kerusakan pada

saat perjanjian sewa menyewa berakhir?

4 R. Subekti, Aneka Perjanjian, Cetakan ke X, Citra Aditya Bandung, 1995, hal 39.

Selanjutnya disebut R. Subekti 1

Universitas Sumatera Utara

C. Tujuan Penulisan

Adapun yang menjadi tujuan penulisan dalam penyusunan skripsi ini

adalah sebagai berikut:

1. Untuk mengetahui prosedurprosedur dari perjanjian sewa menyewa ruko yang

terjadi di antara para pihak.

2. Untuk menguraikan bentuk-bentuk hak dan kewajiban dari para pihak di dalam

perjanjian sewa menyewa ruko.

3. Tulisan ini juga untuk menjelaskan bagaimana cara penyelesaian sengketa

dalam pertanggungjawaban pihak penyewa ruko apabila terjadi perselisihan

atau permasalahan dalam perjanjian sewa menyewa ruko.

D. Manfaat Penulisan

a. Secara teoritis

1. Memberikan masukan sekaligus pengetahuan tentang hal-hal yang

berhubungan dengan sewa menyewa ruko.

2. Memberikan masukan dan manfaat dalam rangka pengembangan ilmu

pengetahuan dan di mana dalam penulisan skripsi ini diberikan analisa-

analisa yang bersifat objektif.

b. Secara praktis

1. Memberikan masukan sekaligus pengetahuan kepada para pihak baik si

penyewa maupun yang menyewakan dalam melakukan kegiatan sewa

menyewa mengenai apa yang menjadi hak dan kewajiban masing-masing

Universitas Sumatera Utara

pihak karena adanya perlindungan dan kepastian hukum yang menjamin

mengenai hal tersebut.

2. Dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan hukum apabila kelak terjadi

hal yang dibahas dalam skripsi ini.

E. Metode Penelitian

1. Lokasi penelitian

Penelitian skripsi dilakukan pada beberapa rukoruko yang ada di Medan

sekitar. Hal ini dilakukan karena Medan merupakan salah satu kota ruko

atau salah satu kota yang memiliki bangunan berbentuk ruko terbanyak,

sehingga hal ini dapat memudahkan dalam penelitian yang hendak

dilakukan sesuai dengan judul skripsi yang diangkat. Sampel yang di

peroleh dalam penelitian sebanyak 5 ruko.

2. Sifat Penelitian

Penelitian yang dilakukan secara deskriptif, yaitu yang bertujuan

menggambarkan secara tepat sifat-sifat suatu individu, keadaan, gejala,

atau kelompok tertentu, atau atau untuk menentukan penyebaran suatu

gejala atau untuk menetukan ada tidaknya hubungan antara suatu gejala

dengan gejala lain dalam masyarakat.

3. Metode pendekatan

Penulisan ini dilakukan dengan pendekatan yuridis normatif dan yuridis

empiris. Pendekatan yuridis normatif dimaksudkan untuk melakukan

pengkajian terhadap hukum perdata dan penerapan hukum perdata sebagai

Universitas Sumatera Utara

sarana kebijakan hukum perdata dalam rangka perjanjian sewa menyewa

ruko di Kota Medan.

Pendekatan yuridis empiris dimaksudkan untuk melakukan penelitian

terhadap eksistensi hukum perdata di Indonesia dan pengaplikasiannya

terhadap penegakan hukum di Indonesia.

4. Sumber data

Sumber data yang dipergunakan dalam penulisan skripsi ini ada data

primer dan data sekunder. Data sekunder yaitu data yang diperoleh melalui

hasil studi pustaka, tulisan ilmiah dan berbagai sumber tulisan tangan

lainnya. Sedangkan data primer yaitu data yang diperoleh secara langsung

dari lapangan yang dapat berupa angket, kuisioner ataupun wawancara

langsung. Data sekunder dibagi menjadi dua yaitu:

a. Bahan Hukum Primer

yaitu data-data yang berupa dokumen-dokumen peraturan yang bersifat

mengikat, asli dan ditetapkan oleh pihak yang berwenang. Bahan hukum

primer penulisan skripsi ini di antaranya K.U.H.Perdata Buku III Bab VII

Pasal 1574-1600 mengenai perjanjian sewa menyewa

b. Bahan Hukum Sekunder

yaitu semua dokumen yang merupakan informasi atau hasil kajian

mengenai masalah perjanjian sewa menyewa, seperti makalah, karya

ilmiah koran, karya tulisan dan beberapa sumber dari internet yang

berkaitan dengan persoalan diatas.

c. Bahan Hukum Tertier

Universitas Sumatera Utara

yaitu semua dokumen yang berisikan konsep-konsep dan keterangan-

keterangan otentik yang bersifat mendukung data primer dan data

sekunder, seperti kamus ensiklopedia, kamus bahasa Indonesia, dan lain-

lain.

5. Metode pengumpulan data

Metode yang digunakan dalam penulisan skripsi ini menggunakan dua

metode, yaitu:

a. Metode pengumpulan data dengan cara studi kepustakaan (Library

research) yaitu dengan mempelajari dan menganalisa secara sistematis

bukubuku, artikel, koran atau surat kabar, internet dan media masa.

b. Dengan cara studi lapangan (Field research) yaitu dengan

melakukan wawancara langsung ke para pihak yang bersangkutan atau

dapat dengan cara melakukan angket atau dengan kuisioner.

6. Alat pengumpulan data

Dalam pengumpulan data yang dilakukan, penelitian dilakukan dengan

cara membuat kuisioner pada para pihak, di mana para pihak dapat

mengisi pertanyaan yang sudah tersedia dan dapat memberi jawaban

mereka sendiri di kolom jawaban yang telah disediakan oleh peneliti.

7. Analisa data

Metode analisa data yang digunakan dalam penelitian ini adalah kualitatif,

yaitu data yang diperoleh dari penelitian disajikan dan diolah secara

kualitatif dengan langkah-langkah sebagai berikut:

Universitas Sumatera Utara

a. Data yang diperoleh dari penelitian diklasifikasikan sesuai dengan

permasalahan dalam penelitian

b. Hasil klasifikasi data selanjutnya disistematiskan

c. Data yang telah disistematiskan kemudian dianalisis untuk dijadikan

dasar dalam pengambilan kesimpulan.

F. Keaslian Penulisan

Masalah sewa menyewa diatur dalam Buku III Bab VII Pasal 1574-1600

K.U.H.Perdata. Ketentuan tersebut berlaku untuk segala macam sewa menyewa,

mengenai semua jenis barang baik bergerak maupun tidak bergerak, baik barang

yang memakai jangka waktu tertentu maupun tidak memakan waktu tertentu oleh

karena waktu tertentu bukan merupakan syarat mutlak untuk perjanjian sewa

menyewa.

Berdasarkan hasil penelusuran kepustakaan, serta hasil penelitian baik itu dari

media eletronik yang ditelusuri tidak ada kesamaan dalam penulisan judul skripsi

ini. Karena masalah tentang sewa menyewa ruko belum ada satu pun mahasiswa

yang mengangkat sistematika dalam tata cara kegiatan sewa menyewa tersebut.

Maka dengan demikian secara akademis penulisan ini dapat di

pertanggungjawabkan.

Universitas Sumatera Utara

G. Sistematika Penulisan

Penulisan skripsi ini didasarkan pada hasil penelitian data yang berhasil

dikumpulkan kemudian diolah dan dianalisis serta hasilnya digunakan untuk

memecahkan permasalahan yang dihadapi. Untuk memudahkan pembahasan

skripsi ini, maka akan dibuat sistematika secara teratur dalam bagian-bagian yang

semuanya saling berhubungan satu dengan yang lainnya.

Sistematika atau gambaran isi tersebut dibagi dalam beberapa bab dan

diantara bab-bab ini terdiri pula atas sub bab. Adapun gambaran ini atau

sistematika tersebut adalah sebagai berikut:

Bab I merupakan pendahuluan. Bab ini berisikan mengenai latar belakang,

permasalahan, tujuan penulisan, manfaat penulisan, metode penelitian, keaslian

penulisan, dan sistematika penulisan

Bab II merupakan tinjauan umum mengenai rumah toko (ruko). Bab ini

berisikan mengenai rumah toko (ruko), sehingga dalam bab dua ini diuraikan :

pengertian dari rumah toko (ruko), sejarah dari rumah toko (ruko) dan spesifikasi

dari rumah toko (ruko).

Bab III merupakan tinjauan mengenai perjanjian dan perjanjian sewa

menyewa. Bab ini berisikan tentang pengertian perjanjian sewa menyewa, syarat

sahnya perjanjian, pengertian perjanjian sewa menyewa, dasar hukum dan

kebiasaan dalam perjanjian sewa menyewa, subjek dan objek dalam perjanjian

Universitas Sumatera Utara

sewa menyewa, hak dan kewajiban dalam perjanjian sewa menyewa dan

berakhirnya perjanjian sewa menyewa.

Bab IV merupakan penerapan pertanggungjawaban penyewa ruko apabila

terjadi kerusakan pada saat berakhirnya perjanian sewa menyewa berakhir. Bab

ini yang dimaksud untuk menjawab pokok masalah yang diajukan, sehingga

dalam bab ini diuraikan mengenai : Prosedur Perjanjian sewa menyewa rumah

toko yang terjadi di antara para pihak, Hak dan Kewajiban para pihak dalam

perjanjian sewa menyewa rumah toko dan, cara Penyelesaian sengeketa dalam

pertanggungjawaban perjanjian sewa menyewa rumah toko

Bab V merupakan penutup. Bab penutup dari penulisan skripsi ini, yang

dimana menguraikan mengenai : kesimpulan dan saran.

Universitas Sumatera Utara