PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIKAN SATUAN RUMAH … · PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIKAN...

library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

i

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIKAN

SATUAN RUMAH SUSUN DENGAN HAK GUNA BANGUNAN

YANG BERAKHIR JANGKA WAKTUNYA DI ATAS HAK

PENGELOLAAN PERUM PERUMNAS

TESIS

Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Mencapai Derajat Magister

Program Magister Kenotariatan

Oleh:

ANNISA NUR PRATIWI

NIM: S351608003

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2019


ii


iii


iv


v

MOTTO

“Tak ada yang mudah, tapi tak ada yang tak mungkin.”

(Napoleon)

“Waktu bagaikan pedang. Jika engkau tidak memanfaatkannya dengan baik ,

maka ia akan memanfaatkanmu.”

(Hadist Riwayat Muslim)

“Tiada suatu pemberian yang lebih utama dari orang tua kepada anaknya selain

pendidikan yang baik.”

(H.R. Al Hakim)

Penulisan Hukum ini kupersembahkan untuk :

1. Keluarga besar yang telah memberi dukungan

dan motivasi selama menjalankan studi;

2. Teman-teman Magister Kenotariatan;

3. Almamater Fakultas Hukum Universitas

Sebelas Maret Surakarta.


vi

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kepada Allah SWT yang telah memberikan rahmat dan

karunia-Nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul

“PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIKAN SATUAN

RUMAH SUSUN DENGAN HAK GUNA BANGUNAN YANG BERAKHIR

JANGKA WAKTUNYA DI ATAS HAK PENGELOLAAN PERUM

PERUMNAS”, sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar magister pada

Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret

Surakarta.

Pada kesempatan ini penulis dengan segenap rasa hormat dan kerendahan

hati ingin mengucapkan terima kasih kepada pihak-pihak yang telah membantu

dan memberikan dukungan dalam penulisan dan penyusunan tesis kepada :

1. Bapak Prof. Dr. Jamal Wiwoho, SH, M.Hum., selaku Rektor

Universitas Sebelas Maret Surakarta;

2. Bapak Prof. Drs. Sutarno, M.Sc., Ph.D., selaku Direktur Pascasarjana

Universitas Sebelas Maret Surakarta;

3. Ibu Prof. Dr. I Gusti Ayu Ketut Rachmi Handayani, S.H.,M.M., selaku

Dekan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta;

4. Bapak Dr. Hari Purwadi, S.H., M.Hum., selaku Kepala Program Studi

Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret

Surakarta;

5. Bapak Dr. Lego Karjoko, S.H., M.H. Selaku Dosen Pembimbing tesis

yang telah memberikan petunjuk, dorongan, serta semangat dengan

sabar dalam pembuatan tesis ini;

6. Bapak Burhanudin Harahap, S.H., M.H., M.Si., Ph.D., Bapak Dr. Lego

Karjoko, S.H., M.H., Dr. Isharyanto, S.H., M.Hum. dan Bapak

Dr.Mulyoto, S.H.,M.Hum., selaku Dewan Penguji yang telah

memberikan saran-saran dan masukan untuk penyempurnaan tesis ini;


vii

7. Bapak Novendri A, S.H., SpN. Selaku Dosen Pembanding yang telah

memberikan pengarahan demi kesempurnaan tesis saya;

8. Bapak dan Ibu Dosen serta seluruh Civitas Akademika Fakultas Hukum

Universitas Sebelas Maret Surakarta, khususnya Program Studi Magister

Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang

tidak bisa penulis sebutkan satu per satu, terima kasih banyak atas ilmu

dan bimbingannya yang telah diberikan kepada penulis selama penulis

berkuliah di Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta;

9. Suranto dan Enny Pratiwi orang tuaku atas kasih sayang, doa, dukungan,

dan segala yang telah diberikan yang tidak ternilai, sehingga Penulis

dapat menyelesaikan penulisan hukum (tesis) ini;

10. Nafisa Berliana Indah Pratiwi dan Fadhila Diah Ayu Pratiwi adik-adikku

terkasih atas bantuan, dukungan dan doa kalian;

11. Damaiana S.H., M.Kn yang telah memberikan semangat, bantuan,

dukungan;

12. Keluarga besarku, yang telah memberikan dukungan serta doa;

13. Teman-Teman seperjuangan di Magister Kenotariatan Universitas

Sebelas Maret, Audina Noor Arifa, Maharani Nerissa Kusuma, Dian

Ayu Istyaningrum, Ihda Amannati Munawwaroh, Lusia Savitri, Rosian

Yuliato, Jeremy Rich, Pudhyarto, Hajral Aswadi, Lidya Indah Sari,

terima kasih untuk motivasinya dan telah memberikan dukungan

semoga setelah ini kita semua menjadi Notaris yang dilancarkan dan

diberkahi;

14. Teman-teman angkatan IX, khususnya kelas A dan B 2016 Magister

Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang

tidak bisa disebutkan satu persatu dan selalu memberikan dukungan,

semangat dan motivasi kepada penulis;

15. Seluruh Keluarga Besar Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas

Sebelas Maret Surakarta serta seluruh pihak yang telah banyak

membantu dan mendukung penulis hingga terselesaikannya tesis ini;


viii

16. Terima kasih banyak kepada seluruh pihak yang telah membantu dan

mendukung penulis yang tidak bisa penulis sebutkan satu per satu.

Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan tesis ini masih banyak

kekurangan, oleh karena itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang

membangun. Penulis berharap semoga tesis ini dapat membawa manfaat bagi

penulis maupun bagi para pembaca dan apabila di dalam tesis ini terdapat

kekeliruan, penulis mohon maaf yang sebesar-besarnya.

Surakarta, Mei 2019

Penulis,

Annisa Nur Pratiwi

NIM. S351608003


ix

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ...................................................................................... i

HALAMAN PENGESAHAN PEMBIMBING ........................................... ii

HALAMAN PENGESAHAN TESIS ......................................................... iii

HALAMAN PERNYATAAN ...................................................................... iv

MOTTO .......................................................................................................... v

KATA PENGANTAR .................................................................................... vi

DAFTAR ISI ................................................................................................... ix

ABSTRAK ...................................................................................................... xiv

ABSTRACT .................................................................................................. xv

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang ............................................................................ 1

B. Rumusan Masalah ...................................................................... 8

C. Tujuan Penelitian ....................................................................... 9

D. Manfaat Penelitian ..................................................................... 9

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Landasan Teori ........................................................................... 11

1. Asas Pemisahan Horizontal ................................................. 11

2. Tinjauan Hak Atas Tanah Berdasarkan UUPA ................... 12

a. Hak Milik ........................................................................ 16

b. Hak Guna Bangunan ....................................................... 20

3. Hak Pengelolaan ................................................................. 25

4. Rumah Susun ....................................................................... 32

a. Pengertian Rumah Susun ............................................... 32

b. Asas-Asas Pembangunan Rumah Susun ........................ 34

c. Tujuan Pembangunan Rumah Susun .............................. 37

d. Klasifikasi Rumah Susun................................................ 39

e. Syarat Pembangunan Rumah Susun ............................... 41

f. Sistem Kepemilikan Satuan Rumah Susun ..................... 42


x

g. Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun 43

h. Bukti Kepemilikan Satuan Rumah Susun ...................... 44

5. Teori Hukum ........................................................................ 45

a. Teori Perlindungan Hukum ............................................ 45

B. Penelitian yang Relevan .............................................................. 49

C. Kerangka Berpikir ....................................................................... 53

BAB III METODE PENELITIAN

A. Jenis Penelitian ........................................................................... 56

B. Sifat Penelitian ............................................................................ 56

C. Pendekatan Penelitian ................................................................ 57

D. Jenis dan Sumber Bahan Hukum ................................................ 57

E. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum ......................................... 59

F. Teknik Analisis Bahan Hukum ................................................... 59

BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Hasil Penelitian ........................................................................... 61

1. Profil Perum Perumnas ........................................................ 61

2. Kasus Posisi ........................................................................ 67

B. Pembahasan ................................................................................ 70

1. Dasar Rasionalitas Pemberian Hak Guna Bangunan Untuk

Rumah Susun Diatas Hak Pengelolaan Perum Perumnas ... 70

2. Perlindungan Hukum Bagi Pemilik Satuan Rumah Susun

Dengan Hak Guna Bangunan Di Atas Hak Pengelolaan ..... 83

3. Kewenangan Perhimpunan Pemilik Dan Penghuni Satuan

Rumah Susun Dalam Rangka Mewakili Kepentingan

Pemilik Rumah Susun Untuk Memohon Perpanjangan

Hak Guna Bangunan Yang Berakhir Jangka Waktunya ..... 103

BAB V PENUTUP

A. Kesimpulan ................................................................................. 122

B. Implikasi....................................................................................... 124

C. Saran............................................................................................. 124


xi

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN


xii

DAFTAR LAMPIRAN

1. Surat Rekomendasi Perpanjangan Sertifikat Hak Guna Bangunan Induk

atas nama Perum Perumnas Tahun 2012.

2. Edaran Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Kebon Kacang.

3. Surat Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional.

4. Surat Perpanjangan Hak Guna Bangunan Tahun 2015.

5. Surat Klarifikasi Perum Perumnas.

6. Permohonan Surat Hak Guna Bangunan.

7. Surat Sekertariat Negara.

8. Surat Tanggapan Sekertariat Negara.

9. Surat Sosialisasi.

10. Surat Mohon Petunjuk Pembaharuan Hak Guna Bangunan Badan

Pertanahan Nasional Republik Indonesia Kantor Pertanahan Administrasi

Jakarta Pusat.

11. Surat Petunjuk Kementrian Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan

Nasional.

12. Surat Keterangan Melakukan Penelitian di Lokasi Project Kebon Kacang.

13. Surat Keterangan Melakukan Penelitian di Kementerian Agraria dan Tata

Ruang/Badan Pertanahan Nasional Kantor Pertanahan Kota Administrasi

Jakarta Pusat.

14. Surat Keterangan Melakukan Penelitian di Dinas Cipta Karya, Tata

Ruang dan Pertanahan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.


xiii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1: Kerangka Pemikiran……………………………………………. 53


xiv

ABSTRAK

Annisa Nur Pratiwi, S351608003, Perlindungan Hukum Terhadap Pemilikan

Satuan Rumah Susun Dengan Hak Guna Bangunan Yang Berakhir Jangka

Waktunya Di Atas Hak Pengelolaan Perum Perumnas. 2019. Program

Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret.

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan menganalisis dasar

rasionalitas pemberian Hak Guna Bangunan untuk rumah susun diatas Hak

Pengelolaan Perum Perumnas, untuk mengetahui dan menganalisis perlindungan

hukum bagi pemilik satuan rumah susun dengan hak guna bangunan di atas hak

pengelolaan serta untuk mengetahui dan menganalisis kewenangan perhimpunan

pemilik dan penghuni satuan rumah susun dalam memohon perpanjangan hak

guna bangunan yang berakhir jangka waktunya.

Penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum normatif.

Pendekatan yang digunakan dalam penelitian hukum ini ada 2 (dua) yaitu

pendekatan undang-undang dan pendekatan konseptual. Sumber bahan hukum

menggunakan data sekunder yang dibedakan atas bahan hukum primer, bahan

hukum sekunder, dan bahan hukum tersier. Teknik pengumpulan bahan hukum

dalam penelitian ini menggunakan studi pustaka. Teknik analisis yang digunakan

dalam penelitian ini adalah silogisme deduksi dan interpretasi.

Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan dihasilkan simpulan bahwa

Dasar rasionalitas pemberian Hak Guna Bangunan untuk rumah susun diatas Hak

Pengelolaan Perum Perumnas adalah Pasal 17 huruf c Undang-Undang Nomor 20

Tahun 2011 tentang Rumah Susun mengatur bahwa rumah susun dapat dibangun

diatas tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan. Namun

pemberian Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan terkait dengan asas

pemisahan horizontal yang dianut oleh UUPA yang berpengaruh terhadap

kempemilikan bangunan dan tanah. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011

tentang Rumah Susun mengenal sistem hak milik atas satuan rumah susun yang

terdiri dari hak perorangan atas unit satuan rumah susun dan hak bersama atas

bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama yang kesemuanya merupakan

satu kesatuan tidak terpisahkan, sehingga asas pemisahan horizontal tidak dapat

diterapkan dalam pemilikan hak milik atas satuan rumah susun. Perlindungan

pemilik satuan rumah susun dengan hak guna bangunan di atas hak pengelolaan

sudah diatur dalam peraturan perundang-undangannya namun belum memberikan

rasa keadilan dan kepastian hukum. Kewenangan perhimpunan pemilik dan

penghuni satuan rumah susun dalam rangka mewakili kepentingan pemilik rumah

susun untuk memohon perpanjangan hak guna bangunan yang berakhir jangka

waktunya diatur dalam Pasal 52 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988

tentang Rumah Susun.

Kata Kunci : Rumah Susun, Hak Guna Bangunan, Hak Pengelolaan


xv

ABSTRACT

Annisa Nur Pratiwi, S351608003, Legal Protection for the Ownership of

Apartment Unit with Expired Building Rights Title on Perum Perumnas’s Right of

Management 2019. Program of Notary, Faculty of Law of Sebelas Maret

University

The current study was aimed at finding out and analyzing the rational

basis of the granting of Building Rights Title for apartment under the Perum

Perumnas’s Right of Management, finding out and analyzing the legal protection

for the owner of apartment unit with building rights title under the right of

management, as well as at finding out and analyzing the authority of the

association of the owner and the occupant of the apartment unit in requesting

renewal for the expired Building Rights Title.

The present study employed normative legal research method. There were

two approaches used in the study, statute approach and conceptual approach. The

source of legal material of the study was secondary data namely primary legal

material, secondary legal material, and tertiary legal material. Legal material

collection technique of this study was library research. Deductive syllogism and

interpretation emerged as the analysis technique of the study.

Following the result of the study and the discussion, it could be concluded

that The rational basis of the granting of Building Rights Title for apartment upon

the Perum Perumnas’s Right of Management is article 17 letter C of Act no. 20 of

2011 on apartment which regulates that an apartment can be built on the land

under Building right title or Right to Use Title upon the Right of Management.

However, the granting of Building Rights Title upon the Right of Management is

associated with the Horizontal scheiding adhered to by BAL which affects the

land and building ownership. Act no. 20 of 2011 on Apartment recognizes the

system of ownership on apartment unit, it consists of personal ownership on

apartment and joint right on joint part, joint land, and joint property which

cannot be separated, accordingly, horizontal scheiding cannot be implemented in

the apartment unit ownership right. The protection for the owner of apartment

with building right title has been regulated in the regulatory legislation, however

it has not satisfied the sense of equity and legal certainty. The authority of the

association of the apartment owner and occupant of the apartment unit in

representing the apartment unit owner to request a renewal for the expired

building right title is regulated in article 52 of Governmental Regulation no. 4 of

1988 on Apartment.

Keywords: Apartment, Building Rights Title, Right of Management

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIKAN SATUAN RUMAH … · PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIKAN...

Documents

Transcript of PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIKAN SATUAN RUMAH … · PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIKAN...