Penilaian CBD Ciledug

PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL

LAPORAN PENILAIAN CBD CILEDUG

JL. HOS Cokroaminoto 93, Kelurahan Karang Tengah, Kecamatan Ciledug, Kota Tangerang, Provinsi Banten

PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3 Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan


Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3

Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan

Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan

-1 -

Nomor : 022-15/PBL/LP/II/11 Tangerang, 30 Januari 2011

Hal : Penilaian Properti Pusat Perbelanjaan

Lampiran : 1 (satu) berkas

Yth,

Ibu Maria Shinta Hutahuruk

Jalan Bintaro Utama Sektor V Bintaro

Tangerang Selatan

Dengan hormat,

Sehubungan dengan instruksi yang Ibu berikan pada tanggal 21 Oktober 2010

untuk melakukan penilaian terhadap properti Pusat Perbelanjaan CBD Ciledug Family

Mall guna menentukan Nilai Pasar Wajar, kami telah mengadakan pemeriksaan dan

penelitian terhadap properti pusat perbelanjaan milik PT. SARI INDAH LESTARI

dengan status kepemilikan Hak Guna Bangunan yang berlokasi di HOS

Cokroaminoto 93, Kelurahan Karang Tengah, Kecamatan Ciledug, Kota

Tangerang, Provinsi Banten. Penilaian atas properti pusat perbelanjaan ini penilai

lakukan pada tanggal 16 Januari 2011.

Adapun penilaian yang kami lakukan ini adalah berdasarkan atas data-data yang

kami peroleh melalui pemeriksaan lapangan pada tanggal 3 Januari s.d 14 Januari

2011. Sehingga data dan nilai yang penilai laporkan dalam laporan penilaian ini adalah

benar sesuai dengan pengetahuan penilai.

Laporan penilaian dengan keseluruhan isi dan lampirannya ini menjelaskan secara

rinci pendekatan penilaian yang penilai gunakan, yaitu pendekatan biaya dan

pendekatan pendapatan dengan analisis DCF.





-2 -

Setelah mempertimbangkan segala data dan informasi yang objektif, pendekatan

penilaian yang dipakai, dan asumsi penilaian, penilai mengambil kesimpulan bahwa nilai

pasar wajar properti pusat perbelanjaan CBD Ciledug Family Mall adalah sebesar :

273,335,000,000

(Dua Ratus Tujuh Puluh Tiga Miliar Tiga Ratus Tiga Puluh Lima Juta Rupiah)

Demikian laporan ini kami sampaikan. Atas perhatian Bapak, kami ucapkan terima

kasih.

Hormat kami,


Happy Bayu Prayudatama

Direktur

MAPPI No. 08330004940

Izin Penilai No. 1.00.0083





-3 -

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, menerangkan bahwa:

Pernyataan yang ada dalam laporan ini yang menjadi dasar analisis, pendapat dan

kesimpulan yang diuraikan didalamnya adalah betul dan benar berdasarkan pada

pemeriksaan serta penyelidikan secara nyata atas properti yang dinilai sebagaimana

ditunjukkan pada saat peninjauan.

Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang

mempengaruhi analisis, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.

Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam Standar

Penilaian Indonesia (SPI) tahun 2009

Nama Penilai :

No. Nama Penilai Tanda Tangan

1. Achprizar Greheta

NPM : 3B-08330004773 ………………

2. Dany Setyawan

NPM : 3B-08330004912 ………………

3. Happy Bayu Payudatama

NPM : 3B-08330004940 ………………

4. M. Arief Bukhari Saraan

NPM : 3B-08330004958 ………………

5. Priyan Mardya K.

NPM : 3B-08330004972 ………………

6. Ricko Pratama.

NPM : 3B-08330004977 ………………

7. Trian Ferianto.

NPM : 3B-08330005000 ………………

8. Yuli Ardiansyah

NPM : 3B-08330005008 ………………





-4 -

ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN

1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya

dan sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik dari Penilai.

2. Penilai telah melakukan pemeriksaan lapangan dan penelitian fisik secara

langsung atas properti yang dinilai.

3. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap

properti yang dinilai untuk masa sekarang dan masa yang akan datang.

4. Laporan penilaian ini hanya digunakan untuk menentukan Nilai Pasar Wajar

dengan tujuan penilaian dan tidak digunakan untuk tujuan lain kecuali atas

persetujuan secara tertulis dari kami.

5. Nilai dicantumkan dalam satuan mata uang rupiah.

6. PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL yang melakukan penilaian

ini tidaklah diwajibkan untuk memberikan kesaksian atau hadir di depan

pengadilan atau instansi lainnya yang berhubungan dengan properti yang dinilai,

kecuali telah ada perjanjian sebelumnya.

7. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan PT.

ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL

8. Jika suatu saat terjadi perubahan terhadap properti yang kami nilai dan ini diluar

sepengetahuan kami , maka hal tersebut adalah di luar tanggung jawab dan

wewenang kami.

9. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini, baik secara

keseluruhan, sebagian atau sebagai referensi, nilai yang terdapat di dalamnya,

maupun nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai, tanpa persetujuan tertulis

Penilai yang bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum

dalam publikasi tersebut (SPI 0.5.23.2)





-5 -

DAFTAR ISI

SURAT TRANSMITTAL

PERNYATAAN PENILAI

ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN

DAFTAR ISI .................................................................................................................... 5

1. PENDAHULUAN ........................................................................................................ 7

1.1 Lingkup Pelayanan Jasa .......................................................................................... 7

1.2 Tujuan Penilaian ..................................................................................................... 7

1.3 Tanggal Inspeksi ..................................................................................................... 7

1.4 Tanggal Penilaian ................................................................................................... 7

1.5 Pengenalan dan Definisi Pusat Perbelanjaan ........................................................... 7

1.6 Penjelasan Ringkas Mengenai Properti ................................................................. 19

2. URAIAN UMUM....................................................................................................... 20

2.1 Lokasi Subjek Properti .......................................................................................... 20

2.2 Lingkungan Sekitar ............................................................................................... 21

2.3 Perencanaan Kota ................................................................................................. 21

2.4 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik .......................................................... 21

3. IDENTIFIKASI PROPERTI DAN DOKUMEN KEPEMILIKAN ............................. 22

3.1 Identifikasi Properti .............................................................................................. 22

3.2 Dokumen Kepemilikan ......................................................................................... 23

4. ANALISIS DAN DASAR PENILAIAN..................................................................... 24

4.1 Analisis Makro ..................................................................................................... 24

4.2 Analisis Mikro ...................................................................................................... 31

5. PENDEKATAN PENILAIAN.................................................................................... 33

5.1. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)......................................................... 34

5.2 Pendekatan Biaya ................................................................................................. 36

6. OPINI NILAI ............................................................................................................. 37

6.1 Penilaian Dengan Pendekatan Biaya ..................................................................... 38





-6 -

6.2 Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan ............................................................ 38

7. KESIMPULAN NILAI ............................................................................................... 39

LAMPIRAN-LAMPIRAN :

Lampiran 1. Penilaian Dengan Pendekatan Biaya

Lampiran 2. Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan





-7 -

1. PENDAHULUAN

1.1 Lingkup Pelayanan Jasa

Laporan penilaian ini dipersiapkan untuk Ibu Maria Hutahuruk atas instruksi beliau pada

tanggal 14 Oktober 2010 untuk melakukan penilaian Pusat PerbelanjaanCBD Ciledug Family Mall

yang terletak diHOS Cokroaminoto 93, Kelurahan Karang Tengah, Kecamatan Ciledug, Kota

Tangerang, Provinsi Banten, dengan tujuan untuk menentukan nilai pasar aset atas properti

tersebut.Laporan penilaian ini hanya dapat digunakan dalam batasan tujuan yang penilai berikan

dan penilai tidak mempunyai tanggung jawab dari sudut pandang perundang-undangan ataupun

moral kecuali pengguna laporan dan penilaian ini telah mendapat izin dari penilai yang

bersangkutan.

1.2 Tujuan Penilaian

Tujuan dari penilaian properti pusat perbelanjaan ini adalah untuk menentukan Nilai Pasar

Wajar atas subjek properti dan laporan penilaian ini tidak bisa digunakan selain untuk tujuan

tersebut.

1.3 Tanggal Inspeksi

Inspeksi terhadap subjek properti dilakukan pada tanggal 3 Januari s.d 14 Januari 2011.

1.4 Tanggal Penilaian

Tanggal penilaian efektif adalah tanggal 16 Januari 2011, dengan asumsi tidak ada

perubahan sejak tanggal inspeksi.

1.5 Pengenalan dan Definisi Pusat Perbelanjaan

1.5.1 Pengertian Pusat Perbelanjaan

Terminologi pusat perbelanjaan (shopping center) dapat diartikan sebagai pengembangan

tanah, di bawah kepemilikan individu ataupun bersama, yang di atasnya dibangun kumpulan





-8 -

bangunan perdagangan (retail) yang dikelola secara terorganisir dan terdiri dari berbagai unit

pertokoan yang menawarkan berbagai fasilitas ruang belanja dan parkir. Karakteristik dari pusat

perbelanjaan antara lain bangunan-bangunan komersial atau unit-unitnya pada umumnya

mempunyai arsitektur yang seragam dan saling berhubungan satu dengan lainnya. Tipikal

pemanfaatan lahannya terbagi menjadi area jual beli atau sewa, area administrasi dan bisnis, ruang

fasilitas, ruang penyimpanan serta area pelengkap (parkir, lansekap, jalan masuk dan pelengkap

lainnya).

Sedang menurut Keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 50

Tahun 1999 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Pengusahaan Perpasaran Swasta di Daerah Khusus

Ibukota Jakarta, pusat perbelanjaan adalah tempat jual beli umum yang terdiri dari pertokoan,

pasar, dan pusat pertokoan yang mengelompok dalam satu kawasan tertentu yang ditetapkan oleh

Pemerintah Daerah sebagai daerah atau kawasan perdagangan yang dimiliki oleh perorangan atau

badan hukum, yang pelayanannya dilakukan secara modern dan menggunakan teknologi maju.

1.5.2 Jenis-Jenis Properti Pusat Perbelanjaan

Jenis-jenis properti Pusat perbelanjaan atau properti ritel dapat dibedakan baik berdasarkan

jangkauan layanan, bentuk perdagangan maupun aspek lokasionalnya.

1.5.2.1 Berdasarkan jangkauan layanan

• Neighborhood Shopping Center adalah Pusat Perbelanjaan yang dapat melayani

pengunjung pengunjung antara 25.000 – 50.000 orang dan memiliki penyewa utama 1 (

satu ) serta memiliki toko – toko antara 35 – 40 toko serta memiliki areal Parkir yang

sesuai dengan ketentuan yang berlaku dengan layanan beradius lingkungan. Contoh

Slipi Jaya Plaza (Jakarta), Plaza Sinar Galaxy (Surabaya), Plaza Araya (Malang)





-9 -

Gambar 1.1 Plaza Araya Pondok Blimbing Indah, Malang

• Regional Shopping Center adalah Pusat Perbelanjaan yang dapat melayani pengunjung

sampai 500.000 orang dan memiliki penyewa utama lebih dari 2 ( dua ) dan mempunyai

toko lebih dari 80 toko serta memiliki areal parkir sesuai dengan ketentuan yang berlaku

. regional center mempunyai jangkauan layanan wilayah tertentu, misalnya per

kabupaten/kota dan terletak pada suatu central business district (CBD). Contoh :Jakarta

yaitu Taman Anggrek , Plaza Indonesia, Blok M Plaza , Atrium Senen, Surabaya yaitu

Tunjungan Plaza, Delta Plaza (Surabaya).

Gambar 1.2. Blok M Plaza, Jakarta.





-10 -

• Superregional Shopping Center sebagai perdagangan antar wilayah, biasanya terjadi

akibat diferensiasi produk yang mampu merebut pasar dan memenangkan daya saing

antar wilayah. Contoh Pusat Grosir Tanah Abang, Bandung Super Mall, ITC Mangga

Dua, Tunjungan Plaza (Surabaya).

Gambar 1.3 ITC Mangga Dua, Jakarta

1.5.2.2 Berdasarkan bentuk perdagangan

• Power Center yang terdiri dari komposisi bauran penyewa (mix tenant) dan didominasi

anchor tenant. Biasanya berupa departemen store, dan shopping mall.





-11 -

Gambar 1.4. Ciputra Mall

• Discount Center merupakan pusat perbelanjaan yang menawarkan diskon tertentu

setiap hari, konsepnya berupa off price outlet yang akhir-akhir ini marak di beberapa

kota. Contoh : Ramayana Department Store.

• Convenience Center berupa penyewa tunggal pada supermarket dalam skala kecil,

biasanya menjual produk tertentu ataupun spesialisasi perdagangan tertentu. Contoh

Gramedia.

• Pusat Perkulakan, sebagai bentuk usaha perdagangan grosir. Keberadaannya semakin

berkembang, segmen pasar yang direbut bukan hanya pedagang eceran tetapi juga

masyarakat konsumen secara bebas. Contoh ITC di Kuningan, ITC Permata Hijau, ITC

Fatmawati dan ITC Cempaka Putih.

Gambar 1.5 ITC Fatmawati





-12 -

1.5.2.3 Berdasarkan lokasi

• Strip Commercial yang merupakan deratan pertokoan berskala menengah dan memiliki

perdagangan yang tertentu, baik seragam atau tidak, di sepanjang jalan utama. Di

berbagai pusat kota, bentuk pertokoan seperti ini sudah lazim keberadaannya secara

tradisional. Contoh : Komplek Ruko (Rumah Toko).

• Highway commercial merupakan pusat pertokoan atau perdagangan yang terletak pada

jalur luar kota, yaitu pada jalan propinsi. Biasanya berupa pusat makanan atau bengkel

kendaraaan. Contoh pusat jajanan di Jl. Magelang-Yogya.

• CBD Komersial sebagai pusat perdagangan yang terletak pada suatu CBD. Biasanya

merupakan pertokoan atau pusat perbelanjaan modern. Contoh Dago Plaza Bandung,

Jawa Barat

Gambar 1.6. Dago Plaza Bandung, Jawa Barat





-13 -

1.5.3 Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Properti Pusat Perbelanjaan

Saat ini properti pusat perbelanjaan telah mengalami perkembangan baik dari segi desain fisik

maupun fungsinya. Properti pusat perbelanjaan tidak lagi digunakan sekedar untuk aktivitas

perdagangan semata, tetapi telah berkembang menjadi tempat rekreasi keluarga, pusat hiburan

dan bahkan sebagai media edukasi dengan diselenggarakannya berbagai seminar di mal atau

shopping center. Intinya, fungsi properti pusat perbelanjaan telah berubah menjadi semacam pusat

komunitas bagi masyarakat dalam melakukan berbagai aktivitas ekonomi dan sosialnya. Properti

pusat perbelanjaan merupakan properti yang pendapatannya tergantung perolehan sewa lantai,

maka tingkat persaingannya menjadi semakin kompleks. Tidak hanya persaingan feasibility lot yang

disewakan, atau desain kontruksi dan fasilitas tetapi juga sistem manajerial properti yang

dijalankan. Tujuan akhirnya adalah, bagaimana menarik komposisi penyewa yang mampu

menghasilkan pendapatan optimum.

Menurut Budi Harjanto, faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti adalah permintaan dan

penawaran, faktor fisik properti tersebut, lokasi dan perletakan, dan faktor politik. Adapun faktor-

faktor yang dapat mempengaruhi nilai dari sebuah properti pusat perbelanjaan antara lain:

• Faktor permintaan dan penawaran;

Faktor ini dianggap sebagai satu faktor yang sangat luas dan menyeluruh dampaknya karena

faktor ini meliputi faktor-faktor lainnya juga. Jika penawaran properti dipasaran tetap sedangkan

permintaan bertambah, maka tingkat pendapatan sewa akan naik begitu juga nilai properti.

v Tingkat persaingan dan situasi pasar

Perkembangan perekonomian yang sehat akan meningkatkan daya beli dan pola konsumsi

masyarakat. Dampaknya adalah maraknya perkembangan pusat perbelanjaan sebagai

tempat masyarakat bertransaksi, berdagang dan menjalankan kegiatan ekonomi lainnya.

Maka tingkat permintaan terhadap shopping center menjadi meningkat. Dalam analisis





-14 -

ekonomi mikro, kekuatan tersebut harus diimbangi oleh pasok ruang perbelanjaan yang

memadai. Kondisi tersebut dapat berjalan sebaliknya jika kondisi ekonomi tidak kondusif.

Tarik menarik dalam situasi pasar dan volume persaingan menyebabkan adanya

perbedaan nilai antar properti pusat perbelanjaan. Oleh karena itu muncul berbagai bentuk

dan karakter pusat perbelanjaan dengan segmen pasar dan jangkauan yang berbeda-

beda, tujuannya adalah meningkatkan daya saing, melakukan diferensiasi produk dan

akhirnya memenangkan kompetisi.

v Tingkat pendapatan sewa

Nilai properti pusat perbelanjaan secara umum lebih layak diperhitungkan melalui metode

kapitalisasi pendapatan sewa bersih. Sebagaiman diuraikan di atas properti ini memiliki

karakter income producing property yang kuat. Maka besar kecilnya tingkat pendapatan

sewa yang diperoleh akan sangat berpengaruh terhadap besar kecilnya nilai properti.

Sebagai rangkaian dari formulasi tersebut, maka elemen lain yang mempengaruhi adalah

bagaimanakah tarif sewa di tetapkan, berapakah service charge, bagaimana outgoing

dibayar dan siapa yang bertanggung jawab. Artinya, kondisi persaingan pasar dan sistem

manajemen properti memegang peranan yang penting.

• Faktor fisik properti tersebut

Untuk menarik penyewa dan pengguna, dibutuhkan daya tarik fisik yang terancang dan

berteknologi tinggi. Desain teknik dan penerapan teknologi yang modern akan menciptakan rasa

nyaman, cita rasa yang sesuai dan kepuasan bagi penyewa dan pengguna. Sebagai contoh

bangunan pusat perbelanjaan 6 lantai tanpa lift dan eskalator tentu tidak akan laku dijual atau

disewakan. Atributik fisik yang bernilai lebih memiliki dampak yang sangat vital dalam

meningkatkan pendapatan sewa, menciptakan tingkatan harga sewa yang tinggi dan mewujudkan

keunggulan persaingan pasar.

• Faktor lokasi dan perletakan

v Lokasi pusat perbelanjaan

Lokasi pusat perbelanjaan yang menempati posisi strategis (pada CBD, jalan utama/main

road ataupun pusat aktivitas dan layanan pemukiman) akan meningkatkan tingkat





-15 -

pendapatan sewa properti, karena efek penjualan yang begitu besar pada lokasi tersebut.

Pada lokasi yang strategis maka pusat perbelanjaan akan lebih banyak dikunjungi orang,

disitulah sebuah shopping center akan mampu meningkatkan nilai sewa dan tingkat

huniannya.

v Atribut lingkungan dan infrastruktur

Sebuah properti yang berfungsi melayani kebutuhan publik harus mampu menciptakan

relasional dengan lingkungan secara baik. Dan sebaliknya lingkungan harus mampu

mendukung fungsi gedung tersebut. Properti pusat perbelanjaan tidak hanya membutuhkan

beberapa lantai basement yang cukup luas untuk parkir, namun juga infrastruktur jalan

beraksessibilitas tinggi. Juga tidak hanya membutuhkan alarm pemadam kebakaran yang

cukup, namun juga infrastruktur dinas pemadam kebakaran kota serta keamanan

lingkungan. Sedemikian kompleks interaksi yang dibutuhkan untuk mewujudkan fungsi

sebuah properti secara sempurna.

• Faktor politik (Kebijakan Pemerintah)

Kebijakan pemerintah dalam pengaturan tataruang kota, zoning, penggunaan tanah,

batasan kepemilikan dan sebagainya merupakan perangkat penegakan atauran pembangunan

suatu wilayah. Tujuannya adalah untuk menciptakan tata ruang yang mementingkan kepentingan

masyarakat, berkekuatan hukum dan menguntungkan secara ekonomi dan sosial. Untuk itu

dikeluarkan berbagai aturan pemerintah. Terlepas dari pro dan kontra di dalamnya, kebijakan

yang tidak dipatuhi akan berdampak pada aturan turunnya nilai properti secara keseluruhan.

1.5.4 Nilai

Nilai adalah pendapat seseorang terhadap sesuatu hal pada waktu dan tempat tertentu

yang dinyatakan dengan uang.

Nilai pasaradalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari

transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti antara pembeli yang berminat membeli





-16 -

dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan yang

penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing mengetahui, dan

bertindak hati-hati dan tanpa paksaan (SPI 0.5.39.1).

1.5.5 Biaya Reproduksi/Pengganti Baru

Biaya Reproduksi/Pengganti Baru adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk

reproduksi/pengganti property baru yang dihitung berdasarkan harga pasaran setempat

sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan/material atau unit, biaya jasa

kontraktor/konsultan teknik termasuk keuntungan biaya instalasi, biaya supervise, biaya tenaga

ahli teknik termasuk semua pengeluaran standaryang berkaitan dengan angkutan, asuransi,

pondasi, bea masuk, PajakPertambahan Nilai(PPN), Pajak Penghasilan Impor (PPh Impor),

dan biaya bunga selama konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus.

(SPI 0.5.11.1)

1.5.6 Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest and Best Use)

Penggunaan Terbaik dan Tertinggi didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak

dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, dapat dibenarkan secara wajar,

secara hukum sah, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi (SPI 0.5.56.1)

1.5.7 Pendekatan Penilaian

• Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah menetapkan nilai real properti dengan

estimasi biaya perolehan atas hak tanah dan bangunan dalam rangka pembangunan baru

dengan utilitas sama / menyesuaikan properti lama dengan penggunaan yang sama.

Estimasi atas insentif kewirausahaan / untung rugi pengembang biasanya ditambah pada

biaya perolehan atas tanah dan biaya bangunan (Construction Cost). Properti yang lebih

tua perlu diperhitungkan estimasi depresiasi.

Penyusutan yang diperhitungkan berdasarkan kondisi bangunan pada saat

pemeriksaan lapangan ada tiga yaitu:

Ø Kerusakan fisik : yaitu kerugian nilai properti yang di akibatkan kerusakan

pada bangunan itu sendiri, misalnya; rusak, lapuk, retak, mengeras, atau

kerusakan pada strukturnya.





-17 -

Ø Keusangan fungsi : yaitu kerugian nilai properti yang disebabkan

bangunan tidak sesuai dengan standar yang ada misalnya; perencanaan

kurang baik, ukuran, bentuk, model, dan lain-lain.

Ø Kemunduran ekonomi : yaitu kerugian nilai properti yang disebabkan

faktor dari luar misalnya; perubahan peraturan, lingkungan sosial, dan

peraturan tata kota yang membatasi.

Tahap pendekatan biaya dengan rincian sebagai berikut :

v Untuk menentukan nilai tanah digunakan pendekatan data pasar. Dengan

pendekatan ini harga tanah ditetapkan dengan cara membandingkan

beberapa transaksi dari jual beli tanayh yang terletak tidak jauh dari tanah

yang dinilai. Dengan menggunakan tiga data pembanding yang ada maka

akhirnya dapat ditarik suatu kesimpulan nilai. Hal ini dilakukan dengan

menyesuaikann perbedaan-perbedaan diantara tanah yang dinilai dengan

penjualan yang sebenarnya, dan catatan-catatan yang dapat dipakai

sebagai dasar perbandingan. Perbandingan ini juga menyangkut faktor-

faktor lokasi, luas, bentuk tanah dan kegunaannya berdasarkan munsur

waktu dan peruntukan tanahnya.

v Untuk menetukan nilai bangunan digunakan metode RCN ( Reproduction

Cost New)

• Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan pendapatanadalah suatu pendekatan yang digunakan untuk menilai

properti yang dapat menghasilkan pendapatan dalam bentuk sewa. Nilai properti

diperoleh dengan cara menghitung seluruh pendapatan sewa kemudian dikurangi

dengan pengeluaran-pengeluaran (outgoings) rutin sehingga menghasilkan sewa

bersih kemudian dikalikan dengan years purchase in perpetuity dengan tingkat

pengembalian tertentu, atau dengan cara mengalikan sewa bersih dengan ATB

selama masa kontrak ditambah dengan nilai sewa semasa dikalikan ATB tertangguh

keabadi pada masa sesudah kontrak.





-18 -

Pendekatan ini berdasar pada konsep hubungan antara nilai dengan pendapatan

dari suatu income producing property. Nilai properti dihitung berdasarkan pada

proyeksi jumlah pendapatan bersih yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh

properti tersebut sepanjang umur ekonomis yang masih tersisa.

Properti komersial dibeli untuk disewakan pada pihak lain. Pendapatan dimasa

yang akan datang dari properti tersebut merupakan keuntungan bagi pemilik. Dari

pengertian tersebut, nilai dari suatu properti tergantung pada kemampuan properti itu

untuk mendapatkan keuntungan.

Dasar pemikiran dari Pendekatan Pendapatan adalah bahwa nilai pasar dari

suatu properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk

mendatangkan pendapatan.

Jika pendapatan bersih pertahun dianggap stabil selama masa operasional dan

bersifat tak terhingga atau menerus menerus, maka pendapatan bersih yang

dihasilkan pada tahun tertentu oleh suatu properti dapat dikapitalisasi langsung

menjadi nilai dari properti bersangkutan selama tingkat kapitalisasi yang yang

digunakan adalah tingkat kapitalisasi (yield) yang berlaku umum di pasar properti

bersangkutan. Metode ini disebut Kapitalisasi Langsung.

Apabila pendapatan dari properti yang akan dinilai tidak dapat dianggap tetap,

maka penilaiannya dapat menggunakan Metoda Arus Kas yang Didiskontokan atau

lebih dikenal dengan istilah metode DCF (Discounted Cash Flow). Dengan

pendekatan ini, nilai dari suatu properti adalah sejumlah nilai kini dari Net Operasional

Income yang akan diperoleh dari hasil operasional properti tersebut termasuk

didalamnya Terminal Value jika pada akhir tahun proyeksi diasumsikan masih

terdapat sejumlah pendapatan yang akan berlangsung secara terus menerus dan

stabil.

Hasil penilaian dengan metode Pendekatan Pendapatan merupakan nilai dari

keseluruhan bagian aset yang mempunyai kontribusi langsung dalam operasional





-19 -

seperti antara lain; tanah, gedung, sarana pelengkap, mesin-mesin dan peralatan dan

merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.

Proses penilaian dengan metode ini meliputi antara lain:

a. Menentukan dan atau memprediksikan pendapatan yang akan diperoleh dari

operasional properti bersangkutan, termasuk didalamnya termination value jika

ada.

b. Menentukan dan atau memprediksikan segala biaya-biaya yang akan timbul baik

yang berupa direct cost maupun indirect cost dalam mengoperasikan properti

bersangkutan.

c. Memperhitungkan kemungkinan collection loss yang akan terjadi.

d. Memperhitungkan biaya-biaya lain yang diperlukan bertalian dengan penilaian

properti bersangkutan seperti, pajak, fee/biaya manajemen, reserve of

replacement, royalty dan lain-lainya.

e. Menghitung Net Operasional Income dengan cara mengurangi Gross Income

dengan Total Expenses.

f. Menghitung nilai kini dari Net Operasional Income yang mungkin diperoleh dengan

mendiskontokannya pada discount rate yang merefleksikan tingkat balikan yang

diharapkan dari investasi jenis properti bersangkutan.

g. Menjumlahkan semua nilai kini dari Net Operasional Income termasuk Terminal

Value jika dalam penilaiannya menggunakan metode DCF.

1.6 Penjelasan Ringkas Mengenai Properti

CBD Ciledug Family Mall adalah salah satu pusat perbelanjaan di kota Tangerang yang

melayani kebutuhan masyarakat Tangerang. CBD Ciledug Family Mall dikelola dan dimiliki oleh

PT. Sari Indah Lestari, memiliki luas tanah 32.825 m² dan luas bangunan 90.000 m². Fasilitas

yang tersedia dalam CBD Ciledug Family Mall terdiri dari tempat perbelanjaan, mushola, toilet,

pos informasi, dan areal parkir.





-20 -

2. URAIAN UMUM

2.1 Lokasi Subjek Properti

Lokasi properti pusat perbelanjaan CBD Ciledug Family Mall ini terletak di pusat kegiatan

komersial perdagangan dan jasa yang ada di sepanjang Jalan HOS Cokroaminoto, tepatnya

Jalan HOS Cokroaminoto 93, Kelurahan Karang Tengah, Kecamatan Ciledug, Kota Tangerang,

Provinsi Banten.

Properti pusat perbelanjaan ini terletak tepat di sisi Jalan HOS Cokroaminoto sehingga

aksesibilitas dari dan ke lokasi properti initergolong mudah yaitu dengan menggunakan

angkutan umum D22 dari Bintaro Plaza atau Ceger,metromini 69 dari Blok M jurusan Ciledug,

angkutan umum C01 dari Kebayoran Lama, angkutan umum B02 dari Cikokol, tol Jakarta-

Merak keluar di Cikokol atau Ciledug, dari Jombang atau Sudimara melalui jalan Raden Patah.

Lokasi properti pusat perbelanjaan ini juga berdekatan dengan perumahan-perumahan

penduduk yang berada di sekitar wilayah tersebut, sehingga akan memudahkan para

pelanggan untuk menjangkau pusat perbelanjaan yang tentunya akan menjadi daya tarik

tersendiri bagi properti ini karena disertai adanya permintaan yang cukup besar. Lokasi properti

ini juga dapat dengan mudah dijangkau dengan kendaraan pribadi, baik sepeda motor maupun

mobil karena jalan di depan properti pusat perbelanjaan ini mempunyai lebar yang cukup besar

yaitu ± 24 m dengan 2 lajur jalan.

Dilihat dari jangkauan layanannya, properti pusat perbelanjaan ini termasuk regional

shopping center yang dapat melayani pengunjung sampai 500.000 orang dengan 2 atau lebih

penyewa utama, memiliki lebih dari 80 toko dan memiliki area parkir yang cukup luas dan

sesuai dengan ketentuan yang berlaku dengan layanan beradius lingkungan. Sedangkan jika

dilihat dari lokasinya maka properti ini termasuk CBD komersial yaitu pusat perdagangan yang

terletak pada suatu CBD.

Lokasi properti yang strategis tersebut didukung pula oleh keadaan lingkungan yang

kondusif yaitu dengan adanya sitem keamanan yang baik sehingga menghindarkan properti ini

dari gangguan keamanan dalam bentuk apapun. Selain itu, properti ini didukung oleh fasilitas

yang cukup lengkap berupa areal parkir yang luas, sistem transportasi bangunan yang baik,

serta sistem sirkulasi udara yang baik pula. Di samping itu lokasi pusat perbelanjaan itu





-21 -

memiliki kaedah zoning sesuai yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat sebagai areal

komersial.

2.2 Lingkungan Sekitar

Lingkungan di sekitar pusat perbelanjaan ini merupakan kawasan komersial, hal ini dapat

dilihat dari banyaknya bangunan komersial karena berada di kawasan pusat perdagangan dan

jasa. keadaan lingkungan ini membuat wilayah properti ini memiliki tingkat permintaan yang

cukup tinggi.

Di samping itu, properti ini didukung dengan alternatif sarana transportasi yang cukup

sehingga aksesibilitas dari dan ke properti pusat perbelanjaan ini sangat mudah. Hampir semua

sarana transportasi dapat dengan mudah digunakan untuk menuju ke properti ini. Di depan

properti ini terdapat halte bus yang bisa dari lokasi properti ke Jakarta (Blok M).

Properti pusat perbelanjaan ini di kelilingi oleh kawasan perumahan sehingga permintaan

atas properti ini sangat tinggi. Di lingkungan properti ini juga terdapat pusat perbelanjaan

lainnya, seperti Ciledug Mall dan Plaza Baru Ciledug. Namun, hal itu tidak terlalu

mempengaruhi besarnya tingkat permintaan atas properti ini.

2.3 Perencanaan Kota

Berdasarkan peraturan yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah di kota Tangerang,

menyatakan bahwa kawasan yang berada di sepanjang Jalan HOS Cokroaminoto adalah

sebagai pusat kegiatan perdagangan dan jasa. Menurut kondisi saat ini di lapangan

disepanjang Jalan HOS Cokroaminoto telah berdiri Mall Ciledug dan Plaza Baru Ciledug

sehingga dapat disimpulkan bahwa di kawasan di sepanjang Jalan HOS Cokroaminoto

merupakan kawasan yang peruntukannya bersifat komersial.

2.4 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Highest and best use didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan optimal dari

suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, dapat dibenarkan secara wajar, secara hukum sah,

secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi.Berdasarkan uraian-uraian di atas dan





-22 -

dengan memperhatikan hukum yang mengizinkan, kelayakan fisik, dan segi ekonomi yang

menguntungkan maka penggunaan subjek properti yang tertinggi dan terbaik adalah sebagai

bangunan komersil yang berupa pusat perbelanjaan.

Sesuai dengan analisis yang telah dilakukan, maka dapat dinyatakan bahwa penggunaan

lahan tersebut telah sesuai dengan asas penggunaan tertinggi dan terbaik.

3. IDENTIFIKASI PROPERTI DAN DOKUMEN KEPEMILIKAN

3.1 Identifikasi Properti

3.1.1 TANAH

Properti berada di atas tanah seluas 32.825 m2. Kondisi umum dari tanah tersebut

adalah sebagai berikut:

• Bentuk tanah : tidak beraturan

• Kontur tanah : rata

• Ketinggian dari jalan : rata dengan jalan sekitarnya

• Jenis hak kepemilikan : Hak Guna Bangunan

• No. Sertifikat : HGB28.05.12.01.3.01600

3.1.2 BANGUNAN

Properti berupa pusat perbelanjaan dengan rincian sebagai berikut :

• Tahun Pembuatan :2007

• Tahun Renovasi : -

• Luas struktur : 90.000 m2

• Jumlah lantai : 5 lantai, 1 basement

• Konstruksi : Beton bertulang

• Dinding : Celcon

• Atap : Beton

• Lantai : Keramik

• Kondisi : Baik

• Listrik : 3500KW





-23 -

• Luas Perkerasan : 18000 m²

3.1.3 UTILITAS DAN SARANA PELENGKAP BANGUNAN

3.2 Dokumen Kepemilikan

Butir-butir kepemilikan yang kami peroleh dari properti yang bersangkutan antara lain:

Nama Pemilik : PT. SARI INDAH LESTARI

Jenis Hak : Hak Guna Bangunan

Tahun Perolehan Hak : 2006

Lamanya Hak Berlaku : -

Utilitas

Jumlah Unit

Listrik

3500 KVA

AC central

3 Unit

PABX

1 Set

Sound system

1 Set

Alarm

93 Buah

Hydrant

50 Buah

Sprinkler

230 Buah

Reservoir

2 Buah

Genset

3 Unit

Lift penumpang

1 Unit

Lift barang

3 Unit

Penangkal petir

1 Set

Pengolah limbah

12 Buah

Eskalator

28 Unit

Travelator

16 Unit





-24 -

Berakhirnya Hak : 2026

Kontraktor : Perusahaan Perumahan (PP)

IMB : No. IMB 644.I/KEP. 5868/KPMP/IMB/2006

Peruntukan : Non hunian

Luas Tanah : 32.825 m2

Luas Bangunan : 90.000 m2, terdiri dari bangunan berlantai 4

Alamat Properti : Jl. HOS Cokroaminoto 93, Kelurahan Karang Tengah,

Kecamatan Ciledug, Kota Tangerang, Provinsi Banten

Jenis Penggunaan : Komersial

4. ANALISIS DAN DASAR PENILAIAN

4.1 Analisis Makro

4.1.1 Perkembangan Perekonomian Indonesia

Perkembangan ekonomi salah satunya ditandai dengan angka Produk Domestik Bruto.

Bila terjadi peningkatan dapat diartikan bahwa daya beli masyarakat naik, sehingga besar

kemungkinan ada peningkatan pengunjung ke pusat perbelanjaan. Dengan adanya kenaikan

jumlah pengunjung dapat menambah tingkat pendapatan para penyewa.

Tabel indicator ekonomi:

Sumber: Colliers International Indonesia Research Department





-25 -

Faktor lain yang dapat digunakan untuk menganalisis perkembangan ekonomi adalah

inflasi. Inflasi adalah tingkat besaran uang yang beredar di masyarakat, namun dapat pula

diartikan sebagai kenaikan harga secara umum. Kategori inflasi adalah 4-6% rendah, 5-10%

menengah, dan 11-100% tinggi serta bila >100% adalah hiper. Indonesia berada pada inflasi

2.78% pada Desember 2009 dan 3,72% pada Januari 2010.

Grafik inflasi Indonesia :

Suku bunga Bank Indonesia cukup berpengaruh terhadap perekonomian Indonesia, apalagi

bagi sektor perbankan. Sektor ini merupakan bidang yang cukup penting sebagai pemacu

peningkatan ekonomi. Penambahan atau penurunan suku bunga Bank Indonesia akan membawa

dampak pula terhadap bisnis properti. Bila ada penurunan tingkat suku bunga, maka ada peluang

bisnis untuk membuat proyek baru, karena bunga yang kecil meringankan beban pembangunan.

Bila banyak pembangunan baru dalam properti pusat perbelanjaan, tentu ada persaingan yang

kompetitif antara ritel-ritel yang ada untuk mendapatkan pengunjung.

Tabel Suku Bunga Bank Indonesia :

Tanggal BI Rate

5 Jan 2011 6.50%

3 Des 2010 6.50%

4 Nov 2010 6.50%





-26 -

5 Okt 2010 6.50%

3 Sept 2010 6.50%

4 Agust 2010 6.50%

5 Juli 2010 6.50%

3 Juni 2010 6.50%

5 Mei 2010 6.50%

6 April 2010 6.50%

4 Maret 2010 6.50%

4 Feb 2010 6.50%

6 Jan 2010 6.50%

Sumber: Bank Indonesia (www.bi.go.id)

4.1.2 Evolusi dan Perkembangan Pusat Perbelanjaan Di Indonesia

Ritel merupakan salah satu industri paling dinamis. Kondisi sosial, ekonomi, demografi, dan

perubahan gaya hidup adalah faktor-faktor yang menyebabkan terjadinya pergeseran dalam tema

dan konsep industri ritel. Oleh karena itu, seiring dengan perubahan keadaan ekonomi, berbagai

macam pusat perbelanjaan telah bermunculan di Indonesia.

Pemilik dan pengelola pusat perbelanjaan harus mampu mengantisipasi perubahan-

perubahan yang terjadi di dalam pasar dan dengan tanggap mengadaptasinya ke dalam pusat

perbelanjaan mereka sehingga selalu sesuai dengan gaya hidup dan kebiasaan-kebiasaan

berbelanja dari target pengunjung mereka. Hubungan dan kerja sama yang dekat antara

pengembang, operator, pengelola, desainer, serta pemilik toko sangatlah penting untuk

menciptakan dan menjaga keberhasilan pusat perbelanjaan mereka.

a. Sebelum tahun1980-an

Sebelum tahun 1980-an, pasar-pasar tradisional, ruko-ruko, dan toko-toko yang berdiri

sendiri merupakan konsep dan bentuk utama dari industri ritel di Jakarta. Dengan perkembangan





-27 -

ekonomi yang cukup baik saat itu, pusat perbelanjaan pertama di Jakarta, seperti Gajah Mada

Plaza dan Ratu Plaza, telah menikmati masa kejayaannya. Pertumbuhan ekonomi yang cukup

tinggi akibat deregulasi perbankan di akhir tahun 1980-an itu ditambah dengan meningkatnya

kemakmuran masyarakat mengakibatkan pembangunan pusat perbelanjaan berkembang pesat.

b. Tahun 1990-an

Pusat perbelanjaan yang dibangun di awal tahun 1990-an, seperti Plaza Indonesia (1990)

dan Plaza Senayan (1995), merupakan suatu pusat perbelanjaan bersifat "regional" yang bercirikan

umumnya seluas lebih dari 40.000 meter persegi, terdiri atas satu atau dua toko serba ada

(department store) yang menunjang berbagai jenis toko dan jasa ritel lainnya. Sebagai tambahan

dari beberapa pusat perbelanjaan "regional" yang dibangun di area segitiga emas dan di pusat

kota, jenis pusat perbelanjaan neighbourhood dan community juga bermunculan di daerah

perumahan yang sudah mapan seperti Mal Pondok Indah dan juga di sepanjang jalan raya yang

cukup ramai seperti Mal Taman Anggrek.

Dalam jangka waktu yang singkat ini, sebelum terjadi krisis ekonomi, kita menyaksikan

pembangunan pusat perbelanjaan "super-regional" pertama (umumnya di atas 100.000 meter

persegi dengan tiga atau lebih toko serba ada) yang dinamakan Supermal di Lippo Karawaci.

Dengan adanya krisis ekonomi dan politik di akhir tahun 1990-an, pembangunan pusat

perbelanjaan yang baru menjadi terhenti seluruhnya.

c. Konsep belanja hemat

Selama periode resesi di akhir tahun 1990, popularitas dari "konsep belanja hemat"

muncul. Hemat di sini bukan berarti kualitas barang yang rendah dan dijual dengan harga murah.

Tetapi, kualitas barang yang bagus dijual dengan harga murah melalui pengambilan untung yang

lebih sedikit tanpa tambahan gimik promosi lainnya. Mereka juga menciptakan konsep toko yang

menarik sehingga menjadi daya tarik sendiri bahkan bagi konsumen kelas atas.

Peritel yang fokus pada "konsep belanja hemat" seperti Carrefour secara cepat

mengembangkan usahanya selama periode ini dengan membuka cabang di berbagai tempat yang

tersedia di pusat perbelanjaan yang ada. Demikian suksesnya peritel jenis hipermarket ini sehingga

mereka berani membangun gedungnya sendiri untuk memenuhi target ekspansi mereka di tahun-

tahun pertama masa resesi, di mana pada saat itu semua pengembang menjauh dari pasar. Pusat

pertokoan dengan skala yang lebih kecil ini dan biasanya disebut sebagai power center umumnya





-28 -

terletak di lokasi-lokasi strategis di persimpangan jalan utama dengan tujuan untuk memperoleh

pasar yang lebih luas.

Dengan keadaan pasar yang lebih stabil dan didukung daya beli masyarakat yang

meningkat antara tahun 1999-2001, pengembang mulai berani kembali ke sektor ritel. Dengan

hampir tidak adanya fasilitas pinjaman untuk sektor properti pada saat itu, sebagian besar

pengembang memilih untuk membangun pusat pertokoan dengan ruang atau kios untuk dijual,

bukan untuk disewakan. Tren ini berkembang amat pesatnya sehingga pasar dalam waktu yang

tidak terlalu lama telah menjadi jenuh. Sektor ritel kemudian kembali harus mencari bentuk dan

konsep baru untuk tetap dapat bertahan.

d. Pendekatan kreatif

Bentuk dan konsep baru serta ide-ide kreatif mengenai bagaimana berbelanja dengan lebih

nyaman dan lebih menyenangkan dengan lokasi yang mudah dicapai akan menjadi faktor-faktor

kunci dari suksesnya pembangunan suatu pusat perbelanjaan yang menjawab kebutuhan dan

kepuasan pengunjungnya.

Hal ini meliputi faktor-faktor hardware maupun software dari pembangunan pusat

perbelanjaan itu. Untuk menambah suasana santai dan menyenangkan, beberapa elemen baru

seperti kombinasi jenis toko yang lebih menarik, diciptakannya bentuk dan konsep baru di luar

kebiasaan ritel umumnya, dan ditunjang dengan strategi promosi yang kuat, adalah kunci menarik

pasar yang lebih luas.

Kesuksesan ini juga tergantung dari para peritel itu sendiri. Mereka harus lebih kreatif dan

fleksibel dengan segala aspek yang berhubungan dengan operasi mereka, mulai dari perencanaan,

desain, manajemen, dan barang-barang yang dijual untuk mencapai suatu pengalaman berbelanja

yang menyenangkan dari para pengunjungnya. Mereka jangan berpangku tangan dan hanya

mengerjakannya dengan caracara lama, sementara kebiasaan dan gaya hidup para pengunjungnya

telah berubah. Pembeli mereka berubah dan bertumbuh dengan berjalannya waktu, demikian juga

mereka harus menyesuaikan diri dengan perubahan ini.

Sebagai contoh, kita bisa melihat apa yang baru dilakukan oleh perusahaan waralaba

raksasa McDonald’s yang secara kreatif dan inovatif memperkenalkan McCafe yang memiliki gaya

tersendiri untuk menyesuaikan dengan kebutuhan sebagian pengunjungnya yang berkembang, di

mana sebelumnya mereka cukup dipuaskan dengan pelayanan cepat saji gaya Amerika secara

tradisional.





-29 -

Saat ini para konsumen lebih menuntut suasana nyaman dan berkelas untuk acara makan

pagi bahkan acara rehat di sore hari. Contoh lain, departemen riset dan pengembangan dari MOS

Burger, sebuah waralaba cepat saji terbesar di Jepang, menciptakan menu baru setiap bulannya

yang bersifat East meets West dan usaha ini sangat berhasil menjawab kebutuhan generasi

eksekutif muda di sana yang menghendaki sentuhan- sentuhan Barat di makanan sehari-hari

mereka, seperti Yakiniku Rice Burger, Tempura Burger, atau Teriyaki Burger.

e. Daya tarik baru

Konsep Ritel yang baru tidak muncul begitu saja. Konsep ini dikembangkan melalui proses

adaptasi yang disesuaikan dengan perubahan dan perkembangan sosial di masyarakat. Sebuah

konsultan harus mampu membantu para pemilik pusat ritel untuk dapat secara kreatif menciptakan

suasana "teatrikal" baik bagi para pengunjung maupun bagi para peritel.

Cilandak Town Square lebih di kenal dengan nama CITOS adalah contoh bagaimana

sebuah pusat ritel dengan konsep kreatif dapat berhasil dan menonjol bagaikan sebuah pesona

baru yang mengisi kekosongan di pasar ritel yang sibuk. Tempat ini mengombinasikan antara

kesenangan, tempat makan dan hiburan, serta gaya hidup berbelanja bagi orang-orang yang

menginginkan sesuatu yang berbeda. Desain interior dari pusat perbelanjaan tersebut, yang

dibangun dengan gaya art-deco modern, bergaya arsitektur yang menyenangkan dan ceria,

ditambah lagi dengan desain dari setiap penyewa yang menarik dan berbeda satu sama lainnya,

serta ditunjang oleh berbagai acara di sepanjang hari, telah menciptakan suasana seperti kafe

jalanan dengan aktivitas yang tak henti-hentinya di pusat perbelanjaan tersebut.

Pusat belanja dan hiburan seperti ini akan menarik pengunjungnya untuk melakukan

berbagai kegiatan, seperti makan malam atau berbelanja dengan suasana terbuka. CiWalk dapat

menjadi tempat tujuan ritel yang nyaman di mana para pengunjungnya dapat menghabiskan waktu

mereka sepanjang hari untuk berbelanja, melihat- lihat, dan bersenang-senang.

f. Gaya hidup metropolitan

Saat ini, orang-orang pergi ke pusat perbelanjaan tidak hanya dengan tujuan berbelanja,

tetapi juga dengan tujuan untuk melihat-lihat dan dilihat. Apakah anda duduk di sebuah kafe,

menikmati secangkir kopi, atau sedang bersama dengan keluarga untuk makan malam di suatu

restoran yang trendi setelah anda berbelanja untuk kebutuhan sehari-hari, membeli hadiah untuk

orang yang tersayang, atau bahkan memanjakan diri anda dengan membeli sepasang anting-anting





-30 -

yang sesuai dengan baju anda, kemudian menyegarkan diri anda dengan pergi ke sebuah spa

yang eksklusif. Setelah itu, anda akan bertemu dengan teman- teman dan bermain biliar di sebuah

lounge sementara menunggu pemutaran film untuk midnight show. Anda akan dapat menikmati

sepanjang hari anda di tempat yang menyenangkan ini.

Generasi baru dari pusat perbelanjaan di Jakarta akan menjadi tempat untuk melakukan

semua kegiatan tersebut, dan dengan adanya satu contoh sukses, konsep ini akan menjadi model

acuan bagi pusat ritel lainnya. (Sub bab ini diambil dari tulisan Rosaline Lie Senior Associate

Director Departemen Ritel PT Procon Indah)

4.1.3 Pertumbuhan Penduduk

Tangerang merupakan merupakan salah satu daerah buffer di mana terdapat kawasan

perumahan yang cukup padat yang mana jumlah penduduknya bertambah tiap tahun.

Pertumbuhan yang besar menjadi peluang bagi pusat perbelanjaan untuk berkembang. Secara

umum, di Indonesia tingkat hunian bersifat fluktuatif, mudah berubah sesuai dengan keadaan

lingkungannya.

4.1.4 Analisis Harga Sewa

Harga sewa ruang di pusat perbelanjaan dipengaruhi oleh faktor eksternal di bidang ekonomi

seperti tingkat inflasi, suku bunga dan stabiliatas nasional yang memberikan pengaruh terhadap

pihak manajemen untuk berani menaikkan atau menurunkan harga sewa

Grafik pertumbuhan harga sewa dan service charge :





-31 -

Sumber: Colliers International Indonesia Research Department

4.2 Analisis Mikro

4.2.1 Kondisi Persaingan Ritel

Untuk wilayah Tangerang, penawaran pusat perbelanjaan di Jalan HOS Cokroaminoto cukup

besar. Ada sekitar empat pusat perbelanjaan yang cukup besar di kawasan ini. Selain itu masih ada

banyak ruko-ruko yang melayani konsumen tingkat yang lebih rendah lagi. Contoh pusat





-32 -

perbelanjaan tersebut antara lain Plaza Baru Ciledug, Ciledug Mall, Giant Departement Store, dan

CBD Ciledug Family Mall.

Dari pengamatan, ada persaingan yang cukup sengit diantara pusat-pusat perbelanjaan yang

ada. Pemberian diskon yang cukup tinggi dilakukan agar produk laku dengan tinggi. Pasar

tradisional terhimpit karena harga-harga yang ditawarkan di mal-mal cukup murah.

Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek





-33 -

• Ritel Sewa

o Dari tahun 2005-2008, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) di wilayah

Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Tangerang, Tangerang dan Bekasi)stabil dan

mengalami penurunan pada tahun awal 2008 hingga 2009, dari tahun 2009-2010

juga terus mengalamikenaikan seiring dengan kembali pulihnya perekonomian

dunia.

o Secara tahunan tiap tahun tingkay permintaan dan penawaran mengalami

kenaikan dari tahun ke tahun. Sebeesar ± 4-5%.

5. PENDEKATAN PENILAIAN

Penilaian properti pusat perbelanjaan ini dilakukan dengan menggunakan dua pendekatan

yaitu Pendekatan Pendapatan dengan analisis DCF dan Pendekatan Biaya.Pada Pendekatan

Pendapatan, penilaian dilakukan dengan metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow).

Sedangkan pada Pendekatan Biaya, penilaian dilakukan dengan metode Kalkulasi Biaya.

Sehubungan dengan jenis aktiva yang tergolong sebagai income producing property, maka

metode penilaian yang paling tepat dan sesuai atas aktiva ini adalah Pendekatan Pendapatan

dengan menggunakan metode Discounted Cash Flow. Penilaian dengan pendekatan Biaya (Cost

Approach) dalam laporan ini hanya digunakan sebagai cross check untuk melengkapi laporan





-34 -

penilaian ini. Nilai yang kami gunakan sebagai Indikasi Nilai Pasar dari aktiva ini adalah nilai yang

dihasilkan dari pendekatan pendapatan dengan menggunakan metode Discounted Cash Flow.

Proses penilaian kedua pendekatan di atas diuraikan masing-masing di bawah ini.

5.1. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

a. Tinjauan Pasar Pusat Perbelanjaan (Shopping Center Market Overview)

Perkembangan pusat perbelanjaan di wilayah Kota Tangerang sangatlah menjanjikan,

hal ini karena besarnya permintaan atas properti pusat perbelanjaan ini. Permintaan yang

cukup besar atas properti ini akibat dari kemudahan dalam prosedur investasi di bidang

properti pusat perbelanjaan dan adanya evolusi dan perkembangan pusat perbelanjaan itu

sendiri, disamping itu tingkat pengembalian yang cukup besar, yaitu sekitar ± 13%, juga

berpengaruh terhadap permintaan masyarakat terhadap properti pusat perbelanjaan di

kawasan ini.

Ditinjau dari aspek lokal, properti pusat perbelanjaan CBD Ciledug Family Mall

bukanlah satu-satunya yang ada di wilayah ini. Disamping CBD Ciledug Family Mall, juga

terdapat Plaza Baru Ciledug, Mall Ciledug dan Giant Departement Store serta puluhan ruko

yang tersebar di sepanjang Jalan HOS Cokroaminoto, namun walaupun masih tergolong

sebagai pusat perbelanjaan yang baru, sampai dengan saat ini CBD Ciledug Family Mall

masih menjadi pemimpin dalam persaingan merebut permintaan konsumen. Setidaknya

dengan jumlah penduduk Kota Tangerang yang mencapai 1,6 juta jiwa (BPS tahun

2007),keberadaan dari properti pusat perbelanjaan tersebut sangatlah wajar, melihat

peluang besar di kawasan ini, para pengembang pusat perbelanjaan tidak segan-segan

menanamkan modalnya.

Dengan adanya potensi yang sangat menjanjikan ini, maka diprediksikan akan lebih

banyak lagi investor yang menanamkan modalnya. Sehingga pada penawaran akan pusat

perbelanjaan akan meningkat, hal ini dikarenakan adanya peningkatan dari sektor

permintaan. Melihat fenomena ini, maka diprediksikan occupancy rate cenderung akan

stabil. Fluktuasi occupancy rate lebih disebabkan oleh faktor politik.

b. Profil Pusat Perbelanjaan





-35 -

Luas total yang telah disewakan : 25.611,47 m2. Berikut ini adalah rincian harga sewa

yang berhasil dihimpun :

A. Anchor Tenant

• Matahari Department Store

Luas lantai yang disewa : 12.127 m2

Rental rate : Rp 1.280.000/m2/tahun

Service Charge : Rp 594.000/m2/tahun

• Carrefour

Luas lantai yang disewa :



B. Big tenant

Luas lantai yang disewa : 32 m2



C. Pertokoan

Luas lantai yang disewa : 8.397,3 m2

Rental rate rata-rata : Rp 1.420.000/m2/tahun


c. Asumsi Penilaian

Data-data dan asumsi-asumsi yang kami gunakan sehubungan dengan Pendekatan

Pendekatan nilai jual pengganti dalam penilaian ini adalah sebagai berikut :

1) Pendapatan properti didapat dari sewa lantai pertahun ditambah dengan sevice

charge dan parkir ;

2) Kenaikan nilai sewa adalah sebesar 10 % per tahun, dimulai sejak tahun 2013

yaitu pada saat occupancy rate adalah 100%;

3) Kenaikan service charge adalah sebesar 10% pertahun untuk semua penyewa;

4) Biaya gaji pegawai adalah sebesar 10% dari total service charge;

5) Biaya administrasi adalah sebesar 25% dari total service charge;





-36 -

6) Biaya penjualan dan pemasaran adalah sebesar 2% dari total pendapatan kotor

efektif

7) Biaya perawatan dan biaya cadangan untuk penggantian per tahun adalah 2%

dari total pendapatan kotor efektif;

8) Pajak Bumi dan Bangunan untuk tahun 2010 adalah sebesar Rp 693.835.500,- ;

9) Biaya asuransi adalah sebesar 3% dari total pendapatan kotor efektif;

10) Kenikan biaya adalah sebesar 5% per tahun sejak tahun 2013;

11) Terminal Caprate adalah rata-rata discount rate yang paling stabil ditambah

dikurangi persentase rata-rata kenaikan NOI setiap tahunnya;

12) Proyeksi Cash Flow dilakukan sampai dengan 9 tahun.

d. Nilai Indikasi Pusat Perbelanjaan

Berdasarkan penilaian dengan pendekatan pendapatan diatas maka didapatkan Nilai

Pasar CBD Ciledug Family Mall adalah sebesar :

Nilai Pasar :

273,335,000,000


5.2 Pendekatan Biaya

a. Penilaian Tanah

Setelah memperhatikan berbagai faktor yang berhubungan dengan penilaian ini, maka

kami berpendapat bahwa nilai tanah seluas 32.825 m2 ini pada tanggal 24 Januari 2010

adalah :

Nilai Tanah :





-37 -

Rp 630.000,00 per m²

(Enam Ratus Tiga Puluh Ribu Rupiah per m²)

b. Penilaian Bangunan

Bangunan-bangunan yang diperhitungkan hanya yang berada diatas tanah yang

dinilai. Bangunan-bangunan atau instalasi-instalasi bangunan yang tidak dapat diestimasi

secara visual, atau bagian yang tertanam akan diperhitungkan secara wajar sesuai dengan

fungsi bangunannya.

Dari perhitungan yang dilakukan, maka didapatkan nilai untuk bangunan adalah

sebesar :

Nilai Bangunan :

Rp227.587.000.000,00

(Dua Ratus Dua Puluh Tujuh Milyar Lima Ratus Delapan Puluh Tujuh Juta Rupiah)

c. Nilai Indikasi Pusat Perbelanjaan

Berdasarkan penilaian dengan pendekatan biaya di atas maka didapatkan Nilai Pasar

CBD Ciledug Family Mall adalah sebesar :

Nilai Pasar :

Rp248.267.000.000,00

(Dua Ratus Empat Puluh Delapan Milyar Dua Ratus Enam Puluh Tujuh Juta Rupiah)

6. OPINI NILAI

Berdasarkan pemeriksaan yang telah kami lakukan dengan memperhatikan berbagai

pertimbangan sesuai dengan kemampuan kami sebagai penilai, maka kami menyimpulkan dua

opini nilai atas penilaian yang kami lakukan terhadap properti pusat perbelanjaan CBD Ciledug

Family Mall di Jalan HOS Cokroaminoto 93, Kelurahan Karang Tengah, Kecamatan Ciledug,

KotaTangerang, Provinsi Banten yang dikelola oleh PT. SARI INDAH LESTARI.





-38 -

6.1 Penilaian Dengan Pendekatan Biaya

Penilaian dengan pendekatan biaya adalah sebesar :

Rp248.267.000.000,00

(Dua Ratus Empat Puluh Delapan Milyar Dua Ratus Enam Puluh Tujuh Juta Rupiah)

6.2 Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan

Penilaian dengan pendekatan pendapatan adalah sebesar :

273,335,000,000






-39 -

7. KESIMPULAN NILAI

Berdasarkan hasil analisis dan penilaian kami atas properti serta dengan memperhitungkan

semua faktor-faktor yang dapat mempengaruhi nilai properti, maka kami menyimpulkan bahwa nilai

pasar yang paling sesuai adalah nilai berdasarkan pendekatan pendapatan yaitu sebesar :

273,335,000,000



Happy Bayu Prayudatama

Direktur

MAPPI No. 07330004780

Izin Penilai No. 1.00.0060

Fasilitas

Listrik 3500 KVA

AC central 3 unit

PABX 1 set

Sound system 1 set

Alarm 93 buah

Hydrant 50 buah

Sprinkler 230 buah

Reservoir 2 buah

Genset 3 unit

Lift penumpang 1 unit

Lift barang 3 unit

Penangkal petir 1 set

Pengolah limbah 12 buah

Eskalator 28 unit

Travelator 16 unit

jumlah Unit

Penilaian CBD Ciledug

Documents

Transcript of Penilaian CBD Ciledug