PENILAI + APPRAISAL

59
BAB 1 PENGERTIAN 1.1. Pengertian Penilaian dan Penilai A. Sejarah Perkembangan Penilaian Di Indonesia Pada sector Publik, fungsi penilaian digunakan untuk menentukan klasiran, land rent (jaman Raffles), pajak hasil bumi, Ipeda dan Pajak Bumi Bangunan pada jaman sekarang. Selain itu dibidang usaha pegadaian, penilaian digunakan untuk menentukan nilai pasar asset sebagai jaminan. Begitu pula penilaian digunakan oleh Kantor Lelang Negara untuk menentukan nilai pasar maupun nilai likuidasi dari suatu asset. Pada sektor Privat / Swasta, sejak tahun 1976 setelah berdirinya BAPEPAM, dibentuk pula asosiasi penilai yang terdiri dari : API (Asosiasi Penilai Indonesia) GAPI(Gabungan Asosiasi Penilai Indonesia) GAPPI(Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia) tahun 1980 MAPPI(Masyarakat Profesi Penilai Indonesia) tahun1980 sampai sekarang Sampai saat ini para penilai di Indonesia ( baik Penilai di pemerintahan maupun Swasta)

description

sdfadf

Transcript of PENILAI + APPRAISAL

Page 1: PENILAI + APPRAISAL

BAB 1 PENGERTIAN

1.1. Pengertian Penilaian dan Penilai

A. Sejarah Perkembangan Penilaian Di Indonesia

Pada sector Publik, fungsi penilaian digunakan untuk menentukan klasiran, land rent (jaman Raffles), pajak hasil bumi, Ipeda dan Pajak Bumi Bangunan pada jaman sekarang. Selain itu dibidang usaha pegadaian, penilaian digunakan untuk menentukan nilai pasar asset sebagai jaminan. Begitu pula penilaian digunakan oleh Kantor Lelang Negara untuk menentukan nilai pasar maupun nilai likuidasi dari suatu asset.

Pada sektor Privat / Swasta, sejak tahun 1976 setelah berdirinya BAPEPAM, dibentuk pula asosiasi penilai yang terdiri dari :

• API (Asosiasi Penilai Indonesia)• GAPI(Gabungan Asosiasi Penilai Indonesia)• GAPPI(Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia) tahun 1980• MAPPI(Masyarakat Profesi Penilai Indonesia) tahun1980 sampai sekarang

Sampai saat ini para penilai di Indonesia ( baik Penilai di pemerintahan maupun Swasta) bergabung dalam satu organisasi profesi Masyarakat Profesi Penilai Indonesia / MAPPI. Saat ini terdapat 3 status keanggotaan MAPPI yaitu Peserta (P), Terdaftar (T) dan Senior (S).

B. Property dan Penilaian

Pengertian Penilaian

The dictionary of Real Estate Appraisal mendefinisikan sebagai berikut “The act or process of estimating value” yang diterjemahkan sebagai proses menghitung atau mengestimasikan nilai suatu property.

Page 2: PENILAI + APPRAISAL

Kamus Webster mendefinisikan bahwa penilaian itu sebagai “an estimated value set upon property”.Menurut USPAP “ the act or process of estimating value; an estimate of value of, or pertaining to appraising and related function; e.q. appraisal practice, appraisal service”.

Sehingga penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya hanya merupakan estimasi atau opini walaupun didukung oleh alas an atau analisa yang rasional.

Hasil penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, kemampuan dan objectivitas dari penilai. Pada kenyataannya, penilai sulit untuk menghindari subjectivitas sehingga untuk mengatasi hal tersebut, penilai harus memperhatikan tugas utamanya yaitu mempertimbangkan seluruh fakta yang tersedia yang bersifat impersonal.

Pengertian Property

Sangat sering kita mendengar istilah property. Akan tetapi dalam lingkup penilaian property, penilai akan mengidentifikasi macam dari property tersebut sehingga tujuan, definisi nilai dan metode penilaian dapat diterapkan untuk memperoleh estimasi nilai yang akurat.

Didalam lingkup penilaian, property terbagi dalam beberapa macam :

- Real property- Personal property- Surat berharga

- Hak kepemilikan Finansial

Konsep tanah

Banyak konsep yang menerangkan tentang tanah akan tetapi secara ekonomi, tanah dipahami sebagai suatu agen dari tempat produksi. Sifat-sifat yang melekat pada tanah adalah sebagai berikut :

- Tanah adalah unik, ditinjau dari segi komposisi fisik maupun lokasi- Tanah secara fisik, tidak dapat dipindahkan- Tanah sangat tahan lama- Persediaan tanah sangat terbatas- Tanah berguna bagi manusia

1.2.Penilai dan Penilaian

A. Penilai dan Penilaian

Prinsip kata Penilaian berasal dari terjemahan kata Appraisal (Amerika) atau Valuation (Inggris), Sedangkan orang yang melakukan penilaian disebut Appraiser/Valuer.

Penilaian diartikan sebagai proses penilaian seorang penilai dalam memberikan suatu opini nilai suatu harta baik berwujud, tidak berwujud, surat berharga dan hak kepemilikan financial berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku pada saat tertentu.

Page 3: PENILAI + APPRAISAL

Berdasarkan definisi diatas dapat diambil kesimpulan bahwa penilaian adalah:

Merupakan sebuah opini (bukan judgment) Merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value) Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific

date) Berdasarkan pada hasil analisis atas data pasar yang

relevan

Jadi penilaian merupakan gabungan antara seni dan ilmu pengetahuan untuk membentuk opini nilai.

Penilai adalah orang perseorangan yang melakukan kegiatan penilaian sesuai dengan keahlian dan profesinalisme yang dimiliki dan menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang diakui oleh pemerintah serta mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI), Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan standard keahlian lainnya yang terkati dengan kegiatan penilaian.

Menurut SPI 2002 Penilai adalah seseorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan dan pengalaman yang sehari-hari melakukan kegiatan praktik penilaian sesuai dengan keahlian dan profesionalisme yang dimiliki, serta mengacu kepada Standard Penilaian Indonesia (SPI) , Kode Etik Penilai Indonesia

(KEPI) dan standar keahlian lain yang terkait dengan kegiatan penilaian, serta menjadi anggota asosiasi penilai.

Sedangkan menurut Surat Keputusan Menkeu No. 57/KMK.017/1996 tanggal 6 Februari 1996, Penilai adalah perseorangan yang telah lulus ujian sertifikasi Penilai serta memiliki lisensi dari Menteri keuangan Republik Indonesia untuk menjalankan kegiatan penilaian.

Proses penilaian adalah tahapan-tahapan yang dilakukan oleh seorang penilai untuk menilai property sebelum sampai pada suatu kesimpulan opini penilai, didasarkan pada data-data yang diperoleh dari sumber yang dapat dipercaya.

Laporan penilaian adalah suatu dokumen yang berisikan perkiraan atau estimasi atas nilai suatu property dengan berpedoman pada suatu tanggal tertentu yang mengandung hasil analisa perhitungan dan opini penilai dari sebanyak mungkin data pendukung yang relevan yang dibutuhkan dalam kegiatan suatu penilaian, dapat berupa : laporan singkat (short form report) dan laporan lengkap (narrative report)

Page 4: PENILAI + APPRAISAL

1.3.Penilaian, consulting appraisal dan appraisal review

A. Penilaian, consulting appraisal dan appraisal review

Penilaian merupakan proses dala memperoleh estimasi nilai yang melibatkan penelitian yang selektif terhadap suatu pasar tertentu, mengumpulkan data dan menganalisanya dengan menggunakan teknik yang sesuai, menerapkan pengetahuan, pengalaman dan pertimbangan professional untuk membangun pemecahan dalam masalah penilaian yang dihadapi. Penilai memberikan opini nilai sebuah property kepada pemberi tugas yang mencerminkan bukti-bukti pasar property yang terkait.

Appraisal consulting adalah proses dalam suatu pengembangan analisis, rekomendasi atau opini untuk memecahkan dalam suatu pengembangan analisis, rekomendasi atau opini untuk memecahkan sebuah masalah, dimana opini nilai tersebut merupakan bagian analisis yang mengarah kepada hasil penugasan. Appraisal consulting memiliki karakteristik yang melibatkan kajian aktifitas dan bukti pasar saat itu yang dikaji untuk membentuk suatu kesimpulan yang tidak hanya tertuju kepada suatu indikasi nilai tertentu yang khusus. Dalam appraisal consulting, seorang penilai membangun suatu opini jilai dalam suatu penugasan konsultasi penilaian sebagai bagian dari proses menjawab pertanyaanyang terkati dengan real estate, seperti

perencanaan penggunaan sebuah property secara ekonomi layak atau tidak.

Penerapannya adalah :- Kajian kelayakan (Feasibility studi)- Kajian penggunaan tanah (land utilization study)- Kajian permintaan dan penawaran real estate- Analisa penyerapan pasar property

Appraisal review merupakan suatu proses pengembangan dan menghubungkan sebuah opini yang terkati dengan pekerjaan penilaian lainnya. Pekerjaan ini berfungsi sebagi suatu proses audit atau pengawasan kualitas. Penilai menguji laporan-laporan yang dibuat oleh penilai lain untuk menentukan apakah kesimpulan yang mereka ambil telah konsisten dengan data dan informasi umum lainnya yang dilaporkan.

Page 5: PENILAI + APPRAISAL

BAB 2 DEFINISI, ISTILAH DAN RUANG LINGKUP PENILAIAN

2.1. Ruang Lingkup Proses Penilaian Di Indonesia Dan Prospeknya

Kegunaan dari hasil penilaian dapat dimanfaatkan oleh banyak lembaga diantaranya adalah :

A. Kepentingan Pemerintah, yaitu :1. Management dan inventarisasi terhadap aset tanah dan bangunan2. Mengoptimalkan penggunaan aset tanah dan bangunan3. Membantu dalam perencanaan pengembangan usaha (BUMD)4. Memprediksikan nilai aset tanah dan bangunan, shg dapat mengetahui nilai ekonomi dari suatu aset

Sedangkan dalam penilaian aset properti suatu daerah. antara lain berguna untuk:1. Mengetahui modal dasar milik daerah dalam usaha privatisasi2. Mengetahui nilai pasar untuk memperoleh pinjaman3. Mengetahui nilai penyertaan (saham) dalam melakukan kerjasama dengan pihak swasta4. Memberi informasi kemampuan nilai ekonomi properti disuatu daerah untuk mengundang investor5. Mengetahui nilai dalam rangka penerbitan obligasi daerah6. Diperuntukkan tukar guling asset7. Mengetahui dasar nilai dalam pembebasan tanah, pembelian tanah, dll

B. Kepentingan UmumHasil penilaian real properti dapat dimanfaatkan untuk :- Menentukan harga jual beli- Penetapan harga sewa (ruko, rumah dsb)

Page 6: PENILAI + APPRAISAL

- Sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan- Revaluasi aset tetap untuk laporan Keuangan dalam hubungan dengan pajak- Penentuan nilai saham dalam rangka melakukan kerjasama dengan pihak lain- Menentukan premi asuransi kebakaran - Sebagai acuan dasar nilai dalam menentukan asset sebagai Jaminan Pinjaman- Menentukan nilai dasar untuk proses pelelangan- Menentukan nilai sisa untuk proyek terbengkalai- dll

Sedangkan bagi seseorang dalam profesi tertentu dapat juga memanfatkan hasil penilaian tersebut.

C. Properti manager dapat menggunakannya untuk :- Memastikan bangunan berfungsi sebagaimana maksud dibangun- Menjaga kondisi bangunan baik secara fisik maupun ekonomi- Mempertahankan dan mengkatkan nilai property

D. Konsultan Pengembangan Properti dapat menggunakannya untuk- Pemasaran Properti / penjualan dan/atau persewaan property

- Studi pasar property (Mengetahui supply and demand)- Studi kelayakan proyek property

E. Agen Pemasaran Properti dapat menggunakannya untuk- Memastikan kondisi properti secara legal dan ekonomi saat dipasarkan- Sebagai dasar dalam menentukan harga jual yang dapat ditawarkan- Sebagai dasar dalam melakukan negosiasi dengan calon pembeli- Sebagai dasar dalam menyelesaikan hal yang bersifat administasi (perjanjian jual beli,akta ,PBB)- Sebagai dasar dalam menyebarkan informasi berkenaan dengan promosi properti- Sebagai dasar dalam menentukan teknik promosi properti yang tepat- Sebagai dasar dalam menjamin kepuasan pembeli property

F. Pegawai Negri Sipil dapat menggunakannya untuk- Departemen keuangan, Dinas Pekerjaan Umum, Bapepam, Deperindag, BPN dan Pemda Tk I & Tk II serta KPK

Page 7: PENILAI + APPRAISAL

2.2. Nilai pasar sebagai acuan dasar jaminan pelunasan utang

Dalam penentuan nilai aset sebagai jaminan pelunasan utang, kita harus mengetahui definisi dari nilai pasar tersebut. Sesuai dengan SPI bahwa definisi dari Nilai pasar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan. (SPI 0.5.39.1)

Nilai Pasar adalah gambaran nilai tukar, atau sejumlah uang yang mungkin disetujui, jika properti ditawarkan di pasar terbuka pada tanggal penilaian dan dalam kondisi yang sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Untuk memperkirakan Nilai Pasar, seorang Penilai harus terlebih dahulu menentukan penggunaan yang terbaik dan tertinggi atau penggunaan yang paling layak dan optimal (most probable use). Penggunaan tersebut dapat berupa kelanjutan dari penggunaan yang ada atau alternatif penggunaan lain. Penentuan ini ditentukan berdasarkan bukti pasar. (SPI 1.1.2.)

Dalam penerapannya, harus dibutuhkan data pembanding yang

akurat dalam penentuan nilai pasar. Salah satu metode pendekatan yang digunakan adalah metode pendekatan data pasar. Pendekatan ini merupakan pendekatan yang menggunakan data penjualan dan penawaran atas properti yang sebanding maupun yang hampir sebanding dimana nilai properti didasarkan pada suatu proses perbandingan. Umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti sebanding yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.

Data pembanding diperoleh dari data-data penjualan (bilamana ada), penawaran, pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang, pejabat-pejabat dan pemilik properti/tanah lainnya, berbagai faktor yang diperhatikan terhadap data pembanding antara lain, lokasi, bentuk, ukuran, spesifikasi, kondisi fisik, kemudahan pencapaian dan unsur waktu. Terhadap data di atas dilakukan analisis dan diadakan pembandingan, dimana terhadap perbedaan-perbedaan antara obyek penilaian dengan pembanding dilakukan penyesuaian.Apabila timbul suatu permasalahan dimana pihak debitur tidak mampu membayar kewajibannya, maka jaminan aset sebagai pengganti dari kekurangan pinjaman. Nilai yang digunakan sudah tidak menggunakan Nilai pasar, akan tetapi Nilai Jual Paksa / Nilai Likuidasi.

Page 8: PENILAI + APPRAISAL

Definisi dari nilai jual paksa adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek dimana si penjual terpaksa menjual properti tersebut dan pembeli tidak mempunyai keharusan untuk membeli (SPI 0.5.33.1).

2.3. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use / HBU)

Dalam penilaian property untuk mengestimasi nilai pasar, pertimbangan terhadap Penggunaan Tertinggi dan Terbaik yang sesuai dengan pengembangan yang ada, menjadi hal yang fundamental.

Dalam SPI 2007, disebutkan bahwa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling dimungkinkan dan optimal dari suatu property, yang secara

fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara financial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari property tersebut. (KPUP 6.3)

Secara Fisik dimungkinkan dapat diartikan sebagai suatu property dapat dibangun dengan pertimbangan hal-hal yang berpengaruh terhadap penyusutan (Penyusutan fisik, kemunduran fungsi dan kemunduran ekonomis) berjalan dengan normal. Misalnya membangun hotel dengan struktur tahan gempa didaerah rawan gempa.

Secara hukum diijinkan dapat diartikan bahwa property dibangun sesuai dengan peraturan pemerintah setempat, baik menyangkut peruntukan, Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), jumlah maximal lantai, maximal ketinggian bangunan dan garis sempadan.

Secara Finansial dimungkinkan dapat diartikan bahwa property yang dibangun sesuai dengan finansial yang tersedia dengan perhitungan modal (modal pinjaman maupun modal sendiri). Beberapa pengusaha mempunyai prinsip untuk membangun dengan modal sendiri (100% Equity) akan tetapi banyak yang memanfaatkan bank sebagai pemodal pinjaman dalam melaksanakan pembangunan, tentunya bunga pinjaman menjadai pertimbangan.

Page 9: PENILAI + APPRAISAL

Menghasilkan nilai tertinggi terbaik dapat diartikan bahwa pemanfaatan bangunan bila dibandingkan dengan jenis property yang lain, memperoleh manfaat yang tertinggi. Disini, perlu dilakukan analisa terhadap peruntukan lahan.

Suatu lahan dibangun dengan peruntukan hotel bintang 3. Didaerah tersebut telah dibangun beberapa hotel sekelas. Tingkat persaingan cenderung tinggi, penilai menyimpulkan bahwa ;

Secara fisik dapat dilaksanakan Secara hukum, sudah sesuai dengan peraturan pemerintah

yang berlaku Secara financial, dalam pembangunan masih layak Dari optimalisasi hasil, harus ada tinjauan kompetitor,

analisa supply dan demand menjadi sesuatu yang penting. Karena kompetitor sekelas sudah banyak berdiri. Apabila diperhitungkan dengan pemanfaatan property komersial lain, misalkan gedung perkantoran ataupun pusat perbelanjaan, dibutuhkan analisa IRR. Jenis property dengan IRR tertinggi merupakan pemanfaatan tertinggi dan terbaik dari lahan tersebut.

Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian. Untuk melakukan kajian HBU

yang mendalam biasanya dilakukan dengan analisa secara mendalam mengenai satu atau beberapa penggunaan yang secara wajar dimungkinkan, kemudian dilakukan pengujian kelayakan finasial dan penggunaan yang menghasilkan nilai tertinggi akan merupakan HBU. (KPUP 6.8)

2.4. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use / HBU) (Lanjut)

Variable utama dalam pembahasan HBU adalah :

Legally Permissable Physically Possible Financially Feasible Maximally Productive

Page 10: PENILAI + APPRAISAL

Pengertian umum kegunaan yang terbaik dan tertinggi

Kekuatan pasar menciptakan nilai, karenanya interaksi antara kekuatan pasar dengan kegunaan terbaik dan tertinggi sangat penting.

Dalam Penilaian, untuk mengestimasi nilai, analisis HBU mengidentifikasi keuntungan yang paling optimal dengan kegunaan yang paling kompetitif bagi property yang dinilai.

Karena alasan diatas maka HBU didefinisikan sebagai “The reasonably probable and legal use of vacant land or improved property, which is physically possible, appropriately supported, financially feasible and that results in the highest value”

Perbandingan HBU dengan kajian lainnya :Analisis Pasar

Mengidentifikasi permintaan (demand) untuk berbagai alternatif penggunaan serta melakukan analisis demand dan supply property untuk mem-forecast tingkat penyerapan dan kemungkinan sewa.

Feasibility Analysis

Untuk menentukan urutan nilai berdasarkan kriteria variable, seperti rate of return, residual value, dll.

Menghitung NOI/cash flow dan pemilihan kapitalisasi / tingkat diskon yang layak untuk menentukan nilai property.

Highest And Best Use (HBU) :

Analisis keuangan yang menghasilkan nilai tertinggi Analisis keuangan khusus, waktu dan partisipan pasar

Dalam menganalisis HBU, harus dibedakan antaraHBU tanah kosong (land though vacant), dan HBU yang terbangun (as improved)

Apabila tanah kosong, proses berfikirnya adalah:

Digunakan untuk apa tanah tersebut ?Harus dipertimbangkan hubungan antara kegunaan saat itu dengan kegunaan-kegunaan potensialnya

Dua alasan untuk mengidentifikasi HBU tanah kosong dalam penilaian :

- Untuk mengestimasi nilai sebagian tanah

Page 11: PENILAI + APPRAISAL

- Untuk mengidentifikasi perbandingan harga atas tanah kosong tersebut.

Apabila Tanah yang telah dibangun; yang harus dianalisis adalah :

Kegunaan yang memaksimalkan nilai sebuah investasi properti, konsisten dengan rate of return harus dikalkulasikan bagi kedua jenis penggunaan tadi, dengan mempertimbangkan seluruh investasi dan capital expenditurnya.

Dua alasan untuk menggunakan analisis HBU atas tanah yang telah dibangun

o Untuk mengidentifikasi kegunaan properti yang diharapkan akan menghasilkan overall rate of return yang tertinggi atas modal yang diinvestasikannya.

o Untuk membantu mengidentifikasi properti pembanding.

1. Legally Permissable; kegunaan apa yang diijinkan menurut peraturan :- Zoning- Jenis bangunan / konstruksi- Lingkungan- Dll.

2. Physically Possible; kegunaan apa yang mungkin untuk dibangun diatas tanah tersebut :

- Ukuran- Permukaan- Kontur- Kesuburan- Irigasi- Akesibilitas- Risiko bencana alam, yang memungkinkan

membatasi kegunaan potensialnya

3. Financially Feasible; kegunaan apa yang secara finansial layak.Tentukan kegunaan yang mana yang akan menghasilkan income, atau return, sama atau lebih besar dibanding dengan pengeluaran dan kewajiban finansial serta amortisasi modal.

4. Maximally Productive; kegunaan apa yang menghasilkan / memproduksi paling tinggi.Kegunaan yang menghasilkan nilai sisa tanah tertinggi konsisten dengan rate of return yang dijaminkan oleh pasar. Bagi kegunaan properti.

Page 12: PENILAI + APPRAISAL

2.5. Penilaian Aset Atas Jaminan Untuk Lelang

Penilaian aset sangat dibutuhkan, ketika nasabah suatu bank mengalami pailit dan asetnya menjadi jaminan / agunan bank. Disini nilai yang dikeluarkan seorang penilai akan menjadi dasar pihak bank untuk melakukan penyitaan sekaligus pelelangan. Semisal aset yang menjadi jaminan bank yang akan dilelang, adalah gedung perkantoran - bentuk property merupakan 1 bangunan utuh, tentunya penilaian akan memunculkan satu nilai saja yaitu nilai pasar. Akan tetapi apabila seorang developer mengalami pailit atas usahanya, sedangkan aset yang menjadi jaminan adalah suatu perumahan dengan jumlah unit rumah yang cukup banyak. Apakah hanya muncul 1 nilai saja?

Pertimbangan nilai yang dimunculkan atas jumlah kavling yang dimunculkan adalah :

Aset tersebut akan dilelang/dijual dengan total seluruh kavling yang ada / ”borongan”

Aset tersebut dijual dengan bentuk satuan/ ”eceran”

Tentu seseorang buyer akan membeli unit kavling dengan jumlah banyak cenderung lebih murah dibanding pembelian seseorang dengan jumlah per-satuan unit kavling. Apabila ini terjadi, padahal nilai yang dibutuhkan adalah nilai pasar, maka akan muncul 2 nilai pasar untuk 1 laporan ? nah bagaimana...?

2.6. Penilaian Mesin Dan Peralatan

Mesin sebagai real property dapat dibagi menjadi 2 golongan yaitu

Mesin dan peralatan Industri (personal property) Mesin dan peralatan bangunan (real property)

Definisia. Mesin dan peralatan Industri

Adalah segala kelengkapan fisik yang dipergunakan dalam suatu kegiatan industri termasuk instalasi dan peralatan penunjang lainnya yang berkaitan secara keseluruhan membentuk suatu kesatuan kerja.

b. Mesin dan peralatan bangunan.Adalah segenap mesin dan perlatan yang melengkapi bangunan dan berfungsi untuk memberikan kemudahan, kenyamanan serta keamanan bagi pengguna bangunan tersebut.

Pada saat penilaian, sering dijumpai kesulitan dalam pengelompokkan suatu mesin apakah masuk ke dalam mesin bangunan atau mesin industri.

Sehingga yang harus diperhatikan apabila kita dalam melakukan penilaian mengalami hal tersebut adalah fungsi dari mesin tersebut, apakah untuk kepentingan suatu kegiatan produksi ataukah untuk kepentingan bangunan.

Page 13: PENILAI + APPRAISAL

Misal, dalam penilaian mesin atas system pendingin udara, pada umumya termasuk dalam mesin dan peralatan bangunan, akan tetapi jenis industri tertentu seperti pharmasi dan kimia, memerlukan temperature ruangan yang rendah, sehingga system pendingin udara yang dipasang digolongkan sebagai mesin-mesin industry.

Secara umum, kapasitas mesin dan peralatan bangunan lebih sederhana dan lebih kecil bila dibandingkan dengan mesin industri, sehingga akan mempermudah proses penilaian.

2.7. Sifat Tanah yang berpengaruh pada Nilai Tanah

Di dalam penilaian aset terhadap tanah, perlu dipertimbangkan kegunaan dan manfaatnya saat sekarang dan prospek ke depan. Tanah akan bernilai tinggi apabila mempunyai kegunaan yang optimal. Mengapa harga tanah di daerah perkotaan lebih cepat naik dibandingkan tanah di daerah pedesaan ? mungkin karena tanah di kota terbatas? atau sarana publik lebih lengkap? Bagaimana bila tanah di desa mempunyai sumber alam yang sangat dibutuhkan manusia?

Sifat tanah yang menentukan penggunaan tanah. Beberapa

sifat dan karakter yang mempengaruhi peruntukan tanah, yaitu :

Bentuk kontur dan ketinggian Tanah yang berkontur nilainya cenderung lebih rendah dibandingkan dengan dengan tanah datar. Walaupun dalam kasus tertentu, tanah berkontur cocok untuk suatu aset property yang menjual view, contoh villa di daerah Puncak, mempunyai view bagus akan lebih mahal dibandingkan villa dengan view datar.

Keadaan iklim, misalnya angin dan kelembaban Suatu daerah dengan tingkat kelembaban tinggi, dan terletak di ketinggian tertentu, peruntukannya akan sangat cocok untuk perkebunan bila dibandingkan untuk kawasan industri.

Transportasi Tanah yang terletak tepat dipinggir jalan besar, dengan intensitas pemakaian jalan tinggi, akan sangat cocok diperuntukkan sebagai komersial area dibandingkan dengan bila dibangun rumah tinggal.

Perbaikan-perbaikan sarana publik, misalnya : Jalan, Taman, Pedestrian dsb.

Page 14: PENILAI + APPRAISAL

Tersedianya sumber-sumber alam, misalnya : Air, Pertambangan.

Dari uraian diatas dapat diambil suatu kesimpulan bahwa, Tanah akan lebih bernilai apabila dibangun dengan peruntukan yang sesuai.

2.8. Pengertian Biaya, Harga, Nilai & Pasar

Harga adalah sejumlah uang yang diminta,ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa.

Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut.

Nilai adalah Konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan financial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang membeli dan menjualnya. Nilai bukan merupakan fakta, tapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi nilai tertentu.

Pasar adalah sistem dan atau tempat barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga.

Ciri-ciri dari nilai : Bila dibutuhkan Ada permintaan Ada kelangkaan Dapat dijadikan sejumlah uang

2.9. Jenis-Jenis Nilai

Dari banyak istilah nilai, beberapa yang dikenal masyarakat adalah :

Nilai Pasar (Market Value) adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu asset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak dan kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan.

Nilai pasar untuk penggunaan yang ada (Market value for existing use) adalahh nilai pasar dari suatu asset berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang ada, dengan asumsi bahwa

Page 15: PENILAI + APPRAISAL

asset tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk penggunaan yagn ada saat itu, tetapi tetap sesuai dengan definisi nilai pasar tanpa memperhitungkan apakah penggunaan yang ada menggambarkan penggunaan terbaik dan tertinggi dari asset tersebut.

Nilai asuransi (Insurable value) adalah nilai property sebagaimana yang diterapkan berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci.Nilai Buku (Book Value) adalah biaya perolehan (historical cost) yang dikurangi dengan sejumlah penyusutan yang telah dibebankan yang muncul selama umur penggunaan asset tersebut.

Nilai investasi (investment value) adalah nilai dari suatu perusahaan atau saham (business interest) atau kepentingan dalam perusahaan yang bersifat spesifik terhadap seorang investor, didasarkan pada atau terkait dengan persyaratan tertentu dari seorang atau kelompok investor.

Nilai jual paksa (forced sale value) adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu property dalam jangka waktu yang relative pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi nilai pasar. Pada beberapa situasi nilai jual paksa dapat melibatkan penjual yang tidak

berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual.

Nilai kena pajak (assessed, rateable, taxable value) adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku berkaitan dengan penetapan, tarif dan atau penentuan pajak property. Walaupun beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip nilai pasar sebagai dasar dari perkiraan, metodologi penilaian yang diisyaratkan mungkin memberikan hasil yang berbeda dari nilai pasar seperti yang telah didefiniskan diatas. Nilai kena pajaka adalah bukan nilai pasar.

Nilai Khusus (special Value) adalah nilai yang diperoleh karena unsur luar biasa dari nilai sehingga melebihi nilai pasar. Nilai khusu dapat terjadi misalnya oleh karena kaitan fisik, fungsi, atau ekonomi dari property dengan property lainnya seperty property yang berkesinambungan.

Nilai perusahaan sebagai usaha yang berjalan (Going Concern Value) adalah nilai suatu usaha secara keseluruhan.

Nilai realisasi bersih (net realizable value) adalah perkiraan harga jual suatu asset dalam suatu usaha yang berjalan sebagimana biasa, dikurangi biaya penjualan dan biaya penyelesaian.

Page 16: PENILAI + APPRAISAL

Nilai sekrap (Scrap value) adalah perkiraan jumlah uang yang akan diperoleh dari transaksi jual beli dari bagian-bagian/material suatu property (tidak termasuk tanah) tidak untuk suatu kegunaan yang produktif.

2.10. Prinsip-prinsip dalam penilaian

Prinsip-Prinsip dalam Penilaian terdiri dari :

1. Highest and best use (Penggunaan terbaik dan tertinggi) Nilai suatu tanah kosong dimungkinkan lebih tinggi dari tanah yang ada bangunannya. Ada 2 kriteria yg menentukan penggunaan HBU yaitu Permintaan dan peraturan untuk peruntukan.

2. Suppy & demand (persediaan dan permintaan) Properti mempunyai nilai apabila properti tsb dapat digunakan. Nilai akan naik bila pesediaan tanah berkurang, dimana orang memerlukan tanah. Misalnya didaerah yang padat penduduknya.

3. Substitusi (Pinsip pengganti) Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang

sama, artinya properti yang lebih murah yang akan terjual lebih dahulu.

4. Anticipation (prinsip keuntungan yg diharapkan properti) Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan dimasa yang akan datang akan High and best use / penggunaan dari properti tersebut.

5. Change(Perubahan) Nilai selalu berubah-ubah dan dipengaruhi oleh banyak variabel antara lain jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, adanya pusat perbelanjaan baru, perubahan politik negara dll.

6. Conformity(kesesuaian) Properti yg terletak dilingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonomi akan mempunyai nilai yang maksimum.

7. Competition (Prinsip persaingan) Semua bentuk usaha menginginkan mendapatkan keuntungan.properti tidak terkecuali.Bila permintaan besar akan suatu properi developer akan mendapat keuntungan yang besar. Developer lain akan masuk ke lokasi tsb. Maka timbul persaingan dan keuntungan akan turun. Nilai properti akan dipengaruhi oleh tingkat persaingan tsb.

8. Increasing and decreation return (penambahan dan pengurangan pendapatan) Prinsip dasar ekonomi

Page 17: PENILAI + APPRAISAL

mengatakan bahwa pertambahan biaya pada suatu usaha belum tentu memberikan penambahan dalam pendapatan.Demikian juga dalam usaha dibidang properti berlaku juga kondisi bahwa penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah penghasilan properti tsb. Nilai properti tersebut tidak bertambah, bahkan akan berkurang/turun.

9. Consisten use(penggunaan yang tetap) Tanah dan bangunan harus dinilai sesuai dengan penggunaan yang sesuai dengan peruntukannya..Properti harus dinilai berdasarkan penggunaan yang pasti.

Dalam kenyataannya, nilai dapat dipengaruhi oleh beberapa factor yang mengakibatkan nilai tersebut naik / turun. Faktor tersebut adalah :

1. Faktor fisik, alam dan lingkungan– Yang mencakup antara lain iklim dan topografi, tingkat kesuburan tanah, sumber mineral dan banjir.

2. Faktor Sosial– Yang mencakup populasi penduduk, perubahan kepadatan, distribusi geografis atas kelompok ras masyarakat dan perkembangan pendidikan dan aktivitas social.

3. Faktok politik dan kebijaksanaan Pemerintah– Yg mencakup peruntukan, rencana tatakota, pembatasan pendirian bangunan, Kredit Perumahan Rakyat.

4. Faktor Ekonomi – Baik ekonomi mikro maupun makro yg. mencakup tingkat pengangguran, perubahan gaji pegawai, perluasan sektor industri, perubahan tingkat bunga bank dll.

2.11. Tujuan Penilaian

Penilai harus mengetahui tujuan penilaian, hal ini penting karena berpengaruh pada jenis nilai dan metode penilaian yang digunakan. Misalnya tujuan penilaian untuk jaminan pelunasan hutang nilai yang dibutuhkan adalah nilai Pasar dan nilai Likuidasi.

Nilai Pasar adalah Estimasi jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan.(SPI 2007).

Page 18: PENILAI + APPRAISAL

Nilai Jual paksa (Forced sale value).didefinisikan sebagai sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek , untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi nilai pasar. Pada beberapa situasi Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual.(SPI 2007).Penggunaan Terbaik dan tertinggi (Highest & Best use).didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan optimal dari suatu aset,yang secara fisik dimungkinkan,dapat dibenarkan secara wajar,secara hukum sah,secara financial layak dan menghasilkan nilai tertinggi.

Biaya Reproduksi Baru(RCN).adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk reproduksi/pengganti properti yang dihitung berdasarkan harga pasaran setempat sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan / material atau unit, biaya jasa kontraktor/arsitek/konsultan teknik termasuk keuntungan, biaya instalasi,biaya supervisi,biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standart, yang berkaitan dengan angkutan,asuransi,pondasi,bea masuk,PPN,PPh impor dan biaya bunga selama masa konstruksi tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus.

Pengertian umum property Property adalah konsep hukum mengenai benda berwujud (tangible) dan tidak berwujud (intangible) yang mempunyai nilai.

Properti terdiri dari :1. Real Properti2. Personal property3. Kegiatan Usaha (Business)4. Hak kepemilikan secara Financial (Financial interest)

2.12. Sifat Umum Investasi dan Ciri-Ciri Pasar Property

Sifat Umum dari Investasi Dalam Bidang PropertyKeuntungan yang dapat diraih pada investasi dibidang properti:1. Income (Pendapatan)2. Appreciation (Kenaikan Nilai)3. Added Value (Penambahan Nilai)

Pasar Property mempunyai ciri-ciri :

a. Immobility, properti tidak mudah untuk dipindahkan atau direlokasikanb. Heterogenity, properti masing2 memiliki karakteristik yang unik dan berbeda satu dengan lainnya

Page 19: PENILAI + APPRAISAL

c. Unliquid, properti tidak mudah untuk secepatnya ditukar dalam bentuk uangd. Durability, properti merupakan bahan tahan lamae. Legal complexity, terkait dengan aspek legal yg berhubungan dengan hak penguasaan

Hubungan antara harga, prospek pembeli dan waktu menjual dapat digambarkan sbb: Harga tinggi - Tidak ada pembeli - tidak dapat dijual Harga wajar - Hanya ada satu pembeli - 60 hari s/d 90 hari Harga rendah - Ada banyak calon pembeli - 15 s/d 59 hari Harga murah - banyak sekali pembeli - dapat dijual segera

Informasi Pasar PropertyInformasi pasar properti dapat diperoleh dari :1. Agen properti2. Penilai / Appraiser3. Iklan dan berita dari surat kabar4. Laporan agen properti5. Laporan lembaga keuangan6. Informasi dari kantor pemerintah

Page 20: PENILAI + APPRAISAL

BAB 3 TAHAPAN DAN METODE

3.1. Metode Penilaian Mesin dan Peralatan

Metode Penilaian mesin sama dengan penilaian tanah dan bangunan. Penilaian mesin dapat ditempuh melalui 3 jenis metode penilaian, yaitu :

1. Penilaian dengan pendekatan Perbandingan data Pasar (Market Data Approach)2. Penilaian dengan pendekatan Kalkulasi BIaya (Cost Approach)3. Penilaian dengan pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach)

Dari ketiga pendekatan penilaian tersebut, yang paling lazim dipergunakan khususnya di indonesia adalah penilaian dengan pendekatan Kalkulasi biaya (Cost Approach). Penggunakan metode Penilaian tersebut dikarenakan data-data penunjang yang diperlukan dalam melakukan proses penilaian dengan mempergunakan metode penilaian perbandingan data pasar dan metode penilaian kapitalisasi pendapatan terbatas atau langka.

1. Penilaian Dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)

Dalam penilaian dengan pendekatan perbandingan data pasar, nilai mesin ditentukan berdasarkan pada perbandingan terhadap data transaksi jual-beli yang baru terjadi atas mesin dan peralatan yang sejenis, dengan penyesuaian secukupnya terhadap perbedaan-perbedaan yang ada.

Kesulitan yang dihadapi dalam melakukan penilaian mesin dan peralatannya melalui pendekatan perbandingan data pasar, khususnya di

Page 21: PENILAI + APPRAISAL

indonesia adalah tidak adanya pasar jual-beli dari mesin-mesin bekas pakai, terlebih lagi untuk mesin-mesin yang bersifat khusus. Karena alasan ini maka penilaian dengan pendekatan perbandingan data pasar jarang dilakukan dalam penilaian mesin dan peralatannya terkecuali

Page 22: PENILAI + APPRAISAL

untuk jenis mesin tertentu seperti pembangkit daya listrik dengan kapaitas rendah serta kendaraan bermotor yang data pembandingnya mudah diperoleh.

2. Penilaian Dengan Pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach)

Prinsip dasar penilaian dengan pendekatan kalkulasi biaya adalah menentukan besarnya biaya reproduksi baru serta biaya besarnya penyusutan yang telah terjadi dari suatu mesin atau peralatannya. Pengurangan biaya reproduksi baru dengan penyusutan yang telah terjadi adalah merupakan Nilai Wajar dari mesin tersebut.

Istilah Biaya Reproduksi Baru (Cost of reproduction , new) sebenarnya kurang tepat digunakan dalam penilaian mesin dan peralatannya karena mesin tidak dapat direproduksi atau dibuat ulang tetapi diganti dengan yang serupa, sehingga istilah Biaya Pengganti Baru (Cost of Replacement New) lebih tepat dipakai. Dalam hal ini dapat dikecualikan untuk mesin yang dirancang khusus untuk penggunaan tertentu dimana tidak dapoat digantikan dengan unit yang sama tetapi harus direproduksi.Salah satu kelemahan dari metode penilaian ini adalah bahwasanya nilai yang dihasilkan tidak mencerminkan nilai ekonomis sesungguhnya dan nilai pasar dari mesin-mesin yang

dinilai. Oleh karena itu nilai wajar yang dihasilkan sering disebut sebagai Nilai Wajar Dalam Penggunaan atau Owner Value, artinya nilai mesin lebih merefleksikan keuntungan ekonomis yang dihasilkan oleh mesin tersebut selama penggunaannya, tentunya bagi si pemilik atau si pengelola. Dalam hal ini tampak sekali adanya unsur subjektivitas dalam penentuan nilainya.

3. Penilaian Dengan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach)

Dalam metode penilaian ini, nilai mesin diperoleh berdasarkan pada proyeksi kemampuan mesin tersebut untuk menghasilkan pendapatan selama sisa umur ekonomisnya. Proyeksi pendapatan ini kemudian dikapitalisasi dengan cara tertentu menjadi Nilai Wajar dari mesin tersebut.

Pada kenyataannya, jarang sekali terdapat mesin yang secara tersendiri dapat menghasilkan pendapatan, tetapi selalu terkait dengan fasilitas produksi lainnya, sehingga sulit untuk memperhitungkan besarnya pendapatan yang murni dihasilkan oleh mesin tersebut, oleh karena itu penilaian dengan pendekatan kapitalisasi pendapatan jarang dipergunakan dalam penilaian mesin dan peralatannya.

Page 23: PENILAI + APPRAISAL

3.2. Tahapan Dalam Proses Penilaian Aset

Dalam melakukan penilaian, kita harus mengetahui tahapan-tahapan standard atas penilaian property. Tahapan dari proses penilaian property tersebut adalah :

1. Batasan masalahBatasan masalah diperlukan agar kita dalam melakukan penilaian, tepat pada sasaran, Tidak memunculkan hal-hal yang tidak perlu dikerjakan yang mengakibatkan bias yang sangat tinggi pada nilai asset. Batasan masalah ini diantaranya adalah :

- Perlunya Indentifikasi property sebelum melakukan survey- mengumpulkan data umum serta data khusus- Mengidentifikasi status- Menentukan tanggal pada saat melakukan penilaian - Menentukan tujuan dari penilaian yang akan dilakukan- Batasan nilai

2. Survey & rencana Penilaian - Data yang diperlukan- Sumber data- Kebutuhan tenaga kerja - Rencana kerja

3. Pengumpulan dan analisa4. Penerapan 3 pendekatan

5. Perpaduan nilai 6. Kesimpulan nilai/nilai akhir

Pengumpulan dan proses penilaian

Data adalah sesuatu yang diketahui dan dianggap benar, dengan demikian, maka data properti dapat memberikan gambaran tentang properti yang lain. Data ini dapat berupa data tanah atau bangunan. Data tanah misalnya berkaitan dengan luas tanah, keadaan tanah letak tanah, harga tanah permeter persegi dan keadaan lainnya. Data bangunan berkaitan dengan luas bangunan, konstruksi bangunan, jenis finishing yang ada, biaya membangun, terutama untuk bangunan baru dan lainya.

Jika dikaitkan dengan masalah properti, maka data dapat digunakan sebagai :

Dasar untuk menentukan nilai pasar Dasar untuk perhitungan bermacam-macam methode penilaian Dasar untuk menentukan peramalan dimasa yang akan datang

Syarat data properti yang baik

Page 24: PENILAI + APPRAISAL

1. Harus obyektif2. Mewakili kondisi dari properti yang dinilai3. Kesalahan baku dari data harus kecil/standar error hrs kecil4. Data baru (up to date)5. Harus relevan

3.3. Metode Penilaian Aset

Metode Penilaian aset dibagi menjadi 3 kelompok :

1. Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approcah)2. Metode Kalkulasi Biaya (Cost Approach)3. Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approcah)

Metode perbandingan data pasar atau sering disebut juga sebagai metode perbandingan harga jual (sales comparation method) atau metode perbandingan data langsung (direct market comparation method) adalah metode penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis yaitu dengan cara Penilai harus mendapat 3 atau lebih data banding yang telah terjual atau sedang ditawarkan untuk dijual yang sejenis terhadap properti yang akan dinilai kemudian dibuat

penyesuaiannya terhadap property yang dinilai

Harga Jual Property yang sebanding +/- penyesuaian = Indikasi Nilai dari property

Langkah-langkah yang diperlukan dalam metode ini adalah :

1. Tahap Pengumpulan dataKumpulan data dicatat dalam buku data. Sumber-sumber data dpt dihimpun dari :- Broker- Developer- Iklan, surat kabar, majalah, papan pengumuman (langsung tinjau kelokasi)- Arsip hasil penilaian- Investor

2. Tahap Analisa dataData yang dipergunakan harus memenuhi syarat-syarat dibawah ini, yaitu :- Data tersebut diperoleh dari transaksi jual beli tanpa paksaan- Data transaksi Jual beli yang belum lama berlangsung- Data jual beli tersebut harus punya kesamaan dalam hal peruntukan, bentuk tanah, lokasi yang sejenis, sifat-sifat fisik & sosial, ukuran/luas, cara jual beli

Page 25: PENILAI + APPRAISAL

3. Tahap PenyesuaianPenyesuaian untuk perbedaan yang ada, berdasarkan pada waktu, lokasi dan lainnya.

Metode Penyesuaian

Metode dalam tahap penyesuaian ini terdapat 3 macam metode, yaitu:

1. Metoda tambah kurang (Pluses and minuses method)Artinya penyesuaian langsung dibandingkan secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan dengan data-data pembanding yang ada.

Data 1 Data 2 Data 3Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt Nilai indikasi Rp.104 jt Rp. 106 jt Rp. 102 jt Penyesuaian dilakukan dengan cara pembebanan.Misalnya: Properti yang paling mendekati adalah no.2 diambil 40% no. 1 & 3 = 30%

Jadi Nilai Pasar :30% x 104 jt = 31.200.00040% x 106 jt = 42.400.00030% x 102 jt = 30.000.000

104.200.000

2. Metode jumlah rupiah (Rupiah Amount Method)

Data 1 Data 2 Data 3Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt Penyesuaian + 5 j 0 + 8 jtLokasi - 1 jt 0 0Ukuran 0 0 - 4 jtKondisi perlengkap 0 0 0 Mutu bangunan 0 - 2 jt 0Total penyesuaian + Rp. 4 jt -Rp. 2 jt Rp. 4 jtNilai indikasi Rp. 104 jt Rp. 106 jt Rp. 102 jt

Dengan cara pembebanan :

Nilai Pasar:30% x Rp. 104 jt = Rp. 31.200.00040% X Rp. 106 jt = Rp. 42.400.00030% x Rp. 102 jt = Rp. 30.000.000= Rp.104.200.000

3. Metode Persentase (Percentage Method)

Data 1 Data 2 Data 3Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt

Page 26: PENILAI + APPRAISAL

Penyesuaian 5% 0% 8%Lokasi -1% 0% 0%Ukuran 0% 0% -4%% Kondisi pelengkap 0% 0% 0% Mutu bangunan 0% -4% 0%Total penyesuaian 4% -4% 4% Nilai indikasi Rp. 104 jt Rp. 105.840 jt Rp.101.920 jtDengan cara pembebanan :

Nilai Pasar :30% x Rp. 104 jt = Rp. 31.200.00040% x Rp. 105.840 jt = Rp. 42.336.00030% x Rp. 101.920 jt = Rp. 30.429.000= Rp. 104.000.000

3.4. Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Dengan mengunakan Metode Kalkulasi biaya, Nilai properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong, nilai tanah dihitung dengan menggunakan metode perbandingan data pasar (market data approach). Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan metode kalkulasi Biaya. Nilai pasar bangunan dihitung dengan menghitung biaya reproduksi baru (RCN) bangunan pada saat penilaian dikurangi penyusutan.

Rumus Umum : Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN)-Penyusutan)

Langkah-langkah yang diperlukan:

► Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar, dengan menganggap tanh sebagai tanah kosong dan tersedia untuk dikembangkan sesuai dengan prinsip Highest and Best Use

► Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana

► Hitung semua penyusutan oleh semua penyebab (fisik, fungsional dan ekonomis)

► Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan akan diperoleh nilai pasar bangunan

► Nilai pasar tanah di tambah nilai pasar bangunan sama dengan nilai properti dengan methode pendekatan biaya

Menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)

Dalam menghitung biaya pengganti baru terdapat 4 macam metode yang dapat digunakan, yaitu

Page 27: PENILAI + APPRAISAL

1. Metode survey kuantitas (quantity survey method)

2. Metode unit terpasang (unit inplace method)

3. Methode meter persegi (square meter method)

4. Metode Index biaya (Index method)

Menghitung Penyusutan Bangunan/Depresiasi

Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru. Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach), diperlukan suatu tahapan yang cukup penting, yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai. Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan, walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena dalam penilaian yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya membangun baru bangunan. Ingat bahwa biaya membangun bangunan tidak sama dengan nilai bangunan. Bangunan akan mempunyai nilai bila bangunan tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.

Terdapat 3 Macam Penyusutan/Depresiasi bangunan, yaitu :

1. Kerusakan fisik (physcal deterioration)contohnya rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya

2. Kemunduran Fungsional (functional obsolescence)contohnya, perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang berhubungan dengan ukuran, model, bentuk, umur dan lainnya

3. Kemunduran Ekonomic (economic obsolescence)contohnya perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah dan peraturan lain yg membatasi peruntukan dan lain-lain.

Ditinjau dari sumber penyusutan, penyusutan fisik dan kemunduran fungsional dipengaruhi dari dalam (internal) sedangkan kemunduran ekonomis dari luar properti (external)Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan

1. Kerusakan fisik

Penyusutan fisik = (umur efektif / umur manfaat) X 100%

Page 28: PENILAI + APPRAISAL

2. Kemunduran fungsional & ekonomis

Kemunduran fungsional / kemunduran ekonomis =

% kemunduran fungsional/ekonomis X (100% - %penyusutan fisik)

3.5. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan

Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach) berdasarkan pada pola pikir hubungan antara pendapatan dari properti dan nilai dari properti itu sendiri.Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk menghasilkan keuntungan. Metode ini dikenal juga sebagai metode kapitalisasi karena pendapatan bersih yang dihasilkan oleh suatu properti dikapitalisasi menjadi nilai kini melalui perhitungan matematis yang disebut dengan kapitalisasi

Formula yang mendasari metode ini adalahV = I/R Dimana, V= Nilai, I = Pendapatan, R= tingkat bunga

Tahapan proses penilaian dengan metode pendekatan kapitalisasi pendapatan adalah sebagai berikut :

1. Menghitung pendapatan kotor dari property (Gross income

potensial)2. Pendapatan kotor dikurangi kekosongan & kerugian gedung3. Diperoleh pendapatan kotor efektif (efektif gross income)4. Pendapatan kotor efektif dikurangi biaya operasional (operating expenses)5. Diperoleh pendapatan bersih property (net operating income)6. Diproses dengan :

- Teknik penyisaan tanah- Teknik penyisaan bangunan- Teknik penyisaan properti

Atau dapat disimpulkan langkah-langkah dasar yang dilakukan, yaitu :

1. Menghitung pendapatan kotor2. Menghitung biaya-biaya

3. Menghitung Pendapatan bersih tahunan4. Proses kapitalisasi

Metode kapitalisasi pendapatan dapat menggunakan beberapa cara, yaitu :

1. GIM (gros income multiplier)

Page 29: PENILAI + APPRAISAL

2. Metode Arus kas (discounted cash flow)3, Metode Pengembangan Tanah (land development method)4. Teknik Penyisaan (the residual method)

3.6. Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method)

Seperti yang sudah disampaikan sebelumnya bahwa metode kapitalisasi pendapatan dapat menggunakan beberapa cara, yaitu :a. Kapitalisasi langsung (direct capitalization method)b. GIM (gross income multiplier)c. Metode arus kas (discounted cash flow)d. Metode pengembangan tanah (land development method)e. Teknik penyisaan (the residual method)

Kesemua metode pendekatan kapitalisasi pendapatan tersebut diterapkan untuk properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property)Contoh properti yg menghasilkan pendapatan: Ruko/toko yg disewakan Rumah tinggal yg dikontrakkan Hotel Gedung perkantoran Apartemen yg disewakan Perkebunan kelapa sawit (contoh-contoh perhitungan akan

disampaikan kemudian pada Galleri Penilaian)

A. Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method)

Kapitalisasi langsung merupakan bagian dari pendekatan kapitalisasi pendapatan yang didasarkan pada konsep nilai kini (present value) yang digunakan untuk properti yang menghasilkan pendapatan yang bersifat lebih rumit (hotel, perkantoran). Akan tetapi, metode ini hanya dapat digunakan untuk properti yg sdh mapan dan dlm keadaan perekonomian yg stabil Serta menghasilkan pendapatan yang tetap secara terus menerus pada jangka waktu yang sangat lama (Perpetuity).

Konsep Jumlah Nilai KiniNilai property merupakan jumlah nilai kini (present value) dari seluruh pendapatan property yang akan diperoleh di masa mendatang, didiskon dengan suatu tingkat diskonto (r)

PenyederhanaanDengan 2 asumsi: Pendapatan konstan (I1 = I2 = I3 = In) Umur properti tak terhingga (n = ¥)Maka rumus: V = I / R

Digunakan bila :

Page 30: PENILAI + APPRAISAL

- Pendapatan bersih pertahun dianggap tetap, tidak pernah berubah- Lamanya investasi sifatnya tak terhingga atau menerus (Perpetuity)

V = I / R

V = Nilai Pasar Properti (Rp)I = Pendapatan Bersih Tahunan (Rp)R = Tingkat Kapitalisasi (%)

3.7. Gross Income Multiplier (GIM)

GIM – Konsep Suatu property dapat menghasilkan pendapatan kotor sebesar Rp 100jt/thn kemudian dijual, laku dengan harga Rp 800 jt maka

GIM = Rp. 800 Juta / Rp 100 JutaGIM = 8

Dari kasus diatas, GIM sebesar 8 berarti harga jual properti tsb adalah 8x (8 kali) pendapatan kotor per tahunnya. GIM sering adiartikan sebagai pengali pendapatan kotor. Sedangkan untuk pengali sewa kotor, sering diistilahkan dengan GRM (Gross Rent Multiplier)

Prosedur Penerapan Penilaian dengan GIM

Nilai suatu properti diperoleh dgn mengalikan pendapatan kotor tahunan yg diharapkan (expected annual gross income) dgn GIM yg diperoleh dari data penjualan properti pembandingAtau, jika dinyatakan dlm rumus:

V = GI X GIM

Contoh Penerapan Penilaian dengan GIMAnda diminta menilai sebuah ruko yg disewakan. Ruko tersebut diperkirakan dapat menghasilkan pendapatan kotor per tahun sebesar Rp 100 juta. GIM dari data pembanding (ruko-ruko yg disewakan) adalah 6.50V = GI x GIM= Rp 100 jt x 6.5= Rp 650 jtJadi dengan menggunakan GIM, nilai ruko tersebut adalah Rp 650 jt

3.8. Pengertian Pendapatan Kotor

Pendapatan kotor adalah pendapatan dari suatu property yang belum dikurangi dengan biaya-biaya. Pendapatan kotor terdiri dari 2 jenis yaitu

Page 31: PENILAI + APPRAISAL

- PGI (potential gross income atau pendapatan kotor potensial), dan - EGI (effective gross income atau pendapatan kotor efektif)

Potential Gross Income adalah seluruh pendapatan yg diperoleh pada saat tingkat hunian (occupancy rate) mencapai 100% rental space, service charge, dan pendapatan lain-lain), sebelum dikurangi beban operasional.

Effective Gross Income adalah seluruh pendapatan yang diperoleh setelah dikurangi VCL, sebelum dikurangi beban-beban operasional (atau PGI dikurangi dgn VCL)

VCL adalah pengurangan pada PGI yang disebabkan karena kekosongan sewa dan karena adanya sewa yang tak dibayar oleh penyewa (tenant)

Penggunakan Potential Gross Income maupun Effective Gross Income dapat digunakan untuk metode GIM akan tetapi harus konsisten. Jika PGI yang digunakan sebagai dasar penilaian maka GIM harus dihitung dari PGI properti pembanding, Jika EGI yang digunakan sebagai dasar penilaian maka GIM harus dihitung dari EGI properti pembanding

3.9. Discounted Cash Flow (DCF)

DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas yang didiskonto. Dimana arus kas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu properti baik sekarang maupun yang akan datang, dengan memperhatikan data-data masa lampau. Metode DCF sangat sesuai untuk property yang menghasilkan pendapatan dengan kondisi perekonomian yang tidak stabil. Proyeksi arus kas sangat penting dalam penilaian untuk property yang menghasilkan pendapatan, oleh karena itu diperlukan :- Prinsip antisipasi (principle of anticipation)- Penyesuaian seluruh data pasar- Analisa data pasar secara cermat- Data pasar harus akurat- Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas (umumnya 5 – 10 tahun)

Proyeksi PendapatanLangkah Dasar Perhitungan proyeksi pendaptan• Menentukan proyeksi arus kas bersih• Menentukan tingkat diskonto• Mengkonversi arus kas bersih dengan diskonto sesuai periode waktunya• Mengkapitalisasi arus kas bersih periode kekal dengan cap-rate yang sesuai

Page 32: PENILAI + APPRAISAL

• Mengkonversi arus kas setelah waktu spesifik (periode kekal) dengan faktordiskonto• Menjumlahkan arus kas bersih periode kini dengan periode kekal

3.10. Metode Pengembangan Tanah

(Land Development Method)

Metod Pengembangan adalah metode penilaian property (biasanya berupa tanah kosong yang sangat luas) dengan cara mengasumsikan tanah tersebut dikembangkan. Beberapa criteria suatu tanah yang dapat dinilai dengan metode pengembangan tanah adalah :

- Digunakan bila tanah terletak pada daerah berkembangTanah yang luas pada daerah berkembang, biasanya sulit mencari data pembanding

- Data harga pasar yang wajar di daerah sekitar sulit diperolehHarga tanah dengan luas yang lebih kecil tersedia, tentunya tidak sebanding dengan aset yang dinilai.

- Data harga jual dari tanah yang telah dikembangkan tersediaDikarenakan daerah tersebut berkembang, umumnya tanah

yang luas sudah terjual dan dijadikan sebagai kawasan perumahan / industri .

- Memiliki site plan yang telah disetujui oleh Pemda setempatAkan sangat akurat apabila tanah yang dinilai sudah memperoleh ijin dari pihak berwenang atas peruntukan lahan.

- Mempunyai potensi untuk dikembangkan sebagai daerah pemukiman, pertokoan atau perindustrian, atau lainnya

- Lokasi Tanah memiliki aksesibilitas yang baik

JENIS DATA

Pada kebanyakan analisa penilaian, lebih dari satu jenis data yang perlu dikumpulkan dan diuji, termasuk:Data umumData khususData penawaran dan permintaan (supply and demand)

Penilai mendapatkan data tersebut dari sumber langsung atau tidak langsung (data primer atau data sekunder.)

3.11. PASAR REAL ESTATE

Apakah Pasar Real Estate Efisien?

Page 33: PENILAI + APPRAISAL

l Pasar yang efisien dapat didefinisikan sebagai pasar dimana harga benar-benar merupakan cerminan dari informasi relevan yang tersedia.l Pasar yang efisien biasanya memiliki pembeli dan penjual dalam jumlah banyak yang membentuk pasar yang kompetitif. l Pembeli dan penjual mendapatkan informasi yang benar mengenai dinamika pasar.l Pasar real estate bukanlah pasar yang efisienl Ketaksempurnaan seperti ketiadaan standarisasi produk, dan waktu yang diperlukan untuk memproduksi pasokan baru membuat sangat sulit untuk memprediksi karakteristik pasar real estate secara akurat.

Lokasi Membuat Pasar Menjadi Sangat Menarikl Kondisi pasar kompetitif meliputi:Homogenitas produkPasar bebas – sedikit kontrol dari pihak luarPeserta pasar tidak buta informasiJumlah besar pembeli dan penjual yang secara individu tidak dapat mempengaruhi harga pasarProduknya dapat dipecah dan dapat dipindahkan

Perilaku Harga Pasar Real Estatel Ketidaksempurnaan pasar dapat menyebabkan harga transaksi cenderung menyimpang dari harga dasar pasar.

Ketaksempurnaan meliputi:Akses pengetahuan yang tidak memadaiBiaya transaksi tinggiSedikitnya pembeli atau penjualPermintaan jangka pendek / ketakseimbangan pasokan berkaitan dengan lokai, peraturan, atau hambatan politik.

Teori Lokasil Teori Lokasi Klasik§ Perbedaan harga sewa merupakan akibat dari sulit tidaknya akses dari lahan ke pasar dan penggunal Teori Lokasi Neo Klasik§ Memahami lahan sebagai sebuah faktor produksi, bersama dengan tenaga kerja, modal dan kewirausahaanl Kurva Penawaran Sewal Faktor Penetapan Lokasi oleh Rumah Tangga:§ Pengguna biasanya menghindari lokasi dengan biaya transportasi yang tinggi, dan cenderung untuk memilih lokasi yang dekat dengan pusat perekonomian§ Harga lahan sesuai dengan jarak dari pusat aktivitas ekonomi di perkotaan, dan pembeli rela mendapatkan lahan yang lebih sempit demi lokasi yang lebih dekat.

l Faktor Penetapan Lokasi oleh Perusahaan:§ Ongkos transportasil Kedekatan dengan pelanggan

Page 34: PENILAI + APPRAISAL

l Kedekatan dengan pemasokl Kedekatan dengan angkatan kerja§ Permintaan lahan§ Jenis barang atau jasal Permintaan akan barang dengan kepadatan tinggi / rendahl Produksi barang penambah/pengurang berat badan

Jenis Pasar Tempat Tinggall Tempat tinggall Komersiall Industriall Pertanianl Tujuan khusus

Penawaran dan PermintaanMengapa sangat penting?

Faktor yang Mempengaruhi PermintaanØ Harga KomoditasØ Pendapatan KonsumenØ Harga Komoditas PesaingØ Harapan KonsumenØ Selera dan Kesukaan

Jenis PermintaanPermintaan fisik

Permintaan ekonomis

Mengukur PermintaanPenjualan properti menurut kategoriSambungan listrikSurvei komersialIndeks harga

Variasi PermintaanSiklus tingkah laku pasarGejala Boom and BustHarga jangka pendekHarga jangka panjang

Urutan SiklusTitik keseimbanganPerkembangan permintaan di beberapa sektorPeningkatan kepercayaan konsumenKenaikan harga/keuntunganPengembang merespon permintaanInvestor baru berbondong masukFriksi mulai muncul dan keuangan mulai mengetatPermintaan merosot tapi penawaran tetap meningkatBeberapa proyek gagal – dan ini menularKehilangan kepercayaan – semakin muram dan kemudian petaka terjadi!

Page 35: PENILAI + APPRAISAL

Secara perlahan kepercayaan kembali muncul

Faktor Penawaran dan Permintaan untuk Perumahanl Faktor permintaan untuk perumahan :l Pembentukan keluarga baru, komposisi umur dari keluarga baru, pendapatan rumah tangga, dan kondisi pembiayaan kredit.l Faktor penawaran untuk perumahan :l Harga faktor produksi, faktor produktivitas, jumlah pengembang di pasar, dan kondisi kredit.

Faktor Permintaan dan Penawaran untuk Pasar Retaill Faktor permintaan untuk pasar retail :l Jumlah konsumen, pendapatan konsumen, selera dan kesukaan konsumen, harga produk pengganti dan kondisi kredit.l Faktor penawaran untuk pasar retail :l Harga dan produktivitas faktor produksi, jumlah pengembang, harapan pengambang, dan kondisi kredit.

Faktor Permintaan dan Penawaran untuk Perkantoranl Faktor permintaan untuk perkantoran:l Jumlah firma lokal, jenis usaha firma lokal, perkembangan firma lokal dan luas lahan perkantoran per karyawan.l Faktor penawaran untuk perkantoran :l Sama dengan faktor penawaran pasar retail.

Analisa Pasarl Identifikasi dan studi tentang pasar untuk sektor barang dan jasa tertentu. l Membentuk dasar untuk menentukan HBU dari sebuah properti.l Nilai pasar dari sebuah properti umumnya merupakan fungsi dari posisinya dalam persaingan di pasar.l Analisa pasar menyediakan penaksir dengan informasi tentang biaya pengelolaan gedung dan kondisi pasar untuk digunakan dalam metode pendekatan biaya.l Analisa pasar menolong mengidentifikasi properti pesaing dan derajat (posisi) mereka dalam perbandingan jiika digunakan metode pendekatan perbandingan penjualan. l Analisa pasar menyediakan informasi yang digunakan untuk mengantisipasi tingkat bunga sewa guna maupun nilai sewa dari properti, aliran pendapatan di masa depan, dan tingkat diskon yang sesuai untuk ditetapkan dalam pendekatan pendapatan.TEKNIK PENGUMPULAN DATADalam penilaian real estate, kualitas dan kuantitas data yang tersedia sama pentingnya dengan metode dan teknik yang digunakan untuk memproses data dan menyelesaikan tugas penilaian. Oleh karena itu, kemampuan untuk membedakan berbagai jenis data, menyelidiki sumber-sumber data yang dapat dipercaya, dan melakukan manajemen informasi merupakan hal yang penting dalam praktek penilaian.

Page 36: PENILAI + APPRAISAL

Berurusan dengan data pasar, data properti, dan data transaksi yang dibutuhkan dalam proses penilaian meliputi tiga proses yang saling berhubungan:Mengumpulkan dataMengelola dataMenganalisa data

Penilai memerlukan keterampilan untuk melakukan penelitian dan mengambil keputusan untuk mengarahkan langkah awal dalam pengumpulan data, menganalisa dan mengelola informasi secara efisien.

Mendapatkan semua data yang penting tetap menjadi sebuah tantangan bagi penilai, bahkan dengan inovasi teknologi yang dapat memudahkan proses penilaian. Pengumpulan data dapat sama atau berbeda dari satu negara ke negara lain. Kebanyakan negara maju telah menyediakan records properti kepada penilai, namun masih banyak negara yang tidak menyediakannya, sehingga data penjualan hanya dapat dikumpulkan dari pelaku pasar yang sesungguhnya. Perlu disadari, bahwa standar penilai profesional dan program pemerintah dalam menentukan NJOP untuk keperluan Pajak Bumi dan Bangunan memerlukan tingkat pengumpulan data dan dokumentasi yang berbeda.

Sebelum memulai suatu proses pengumpulan data, penilai terlebih dahulu harus menentukan jenis data yang akan berguna dalam proses penilaian. Jenis data tersebut misalnya data umum, data khusus, dan data penawaran & permintaan (supply and demand).

Sebelum menganalisa data, penilai perlu mengolah semua data khusus yang telah dikumpulkan, antara lain adalah:Kumpulan / tabel data pasar termasuk worksheet survei biaya dalam pendekatan biaya.Format penyesuaian dalam pendekatan data pasarReconstructed operating statement (Data operasional yang sudah disusun kembali) dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan

Ketiganya disusun secara seksama untuk dapat memberikan gambaran data pasar yang dikelompokkan menjadi data “yang dapat digunakan” dan “dapat diukur”. Jika informasi yang akan dianalisa cukup kompleks, maka penilai perlu mendesain beberapa tabel data pasar untuk memisahkan dan mempelajari data tertentu.

Setelah dikumpulkan dan dikelola, data dapat dianalisa untuk memecahkan masalah dalam penilaian. Namun perlu disadari bahwa sebenarnya masing-masing pendekatan merupakan suatu bentuk analisa yang bersandar pada data pasar untuk mendukung kesimpulan nilai yang dihasilkan. Keabsahan masing-masing kesimpulan nilai dari pendekatan yang dilakukan (dan yang paling penting adalah pendapat nilai pasar) sangat tergantung pada baik tidaknya data pasar yang dapat mendukung kesimpulan tersebut.

Analisa data harus mengaitkan data ekonomi dan keuangan pasar real estate secara umum dan pasar secara khusus di mana properti yang dinilai itu terletak. Contoh: jika data ekonomi menunjukkan tingkat lowongan kerja menurun, bagaimana hal itu dapat

Page 37: PENILAI + APPRAISAL

mempengaruhi pasar secara umum dan jenis properti yang dinilai, serta properti yang dinilai itu sendiri.

Data Umum: informasi mengenai pengaruh nilai yang dihasilkan dari pengaruh sosial, ekonomi, pemerintah dan lingkungan, yang berasal dari luar properti yang dinilai, seperti:Data ekonomiData demografi (data mengenai kependudukan)Peraturan pemerintahTrend aktifitas bangunanBiaya bangunanPajak-pajakPendanaan (financing)

Data umum terdiri dari informasi mengenai pengaruh sosial, ekonomi, pemerintahan dan lingkungan yang mempengaruhi nilai properti. Walaupun keempat pengaruh ini merupakan kategori yang mudah untuk menguji data umum, yang sebenarnya mempengaruhi nilai suatu properti dan menciptakan trend properti adalah interaksi antara keempat pengaruh tersebut.

Trend Ekonomi

Untuk mengidentifikasi dan memperkirakan trend ekonomi, perlu mempelajari:Perubahan ekonomi yang terjadiArah perubahan tersebutBesarnya perubahan

Pengaruh perubahanPenyebab terjadinya perubahan

Trend ekonomi yang perlu diperhatikan:Trend ekonomi internasional à dalam ekonomi global, kesejahteraan ekonomi suatu negara dapat secara langsung atau tidak langsung mempengaruhi negara lain.Trend ekonomi national dan regional à Keadaan ekonomi nasional merupakan hal yang mendasar bagi penilaian properti apapun. (Dana untuk dipinjamkan, pasar uang, tingkat suku bunga, permintaan pasar). Sejauh mana trend ini perlu diperhatikan bergantung pada jenis dan besarnya properti yang dinilai.Pertimbangan-pertimbangan pasar lokal à Untuk dapat mengerti bagaimana trend ekonomi nasional bahkan internasional dapat mempengaruhi suatu properti, penilai perlu mempelajari bagaimana lingkungan setempat di mana properti berada meresponi trend ini. Ekonomi regional mempengaruhi kondisi pasar lokal, namun pasar lokal tidak selalu mempengaruhi pasar regional. Trend lokal lebih mempengaruhi nilai properti secara langsung.Trend yang mempengaruhi tanah pedesaan à Penilai tanah pedesaan perlu mengerti hubungan ekonomi pedesaan lokal, dasar ekonomi regional (bersifat pertanian, pemindahan barang ke tempat lain, atau rekreasi), dan ekonomi nasional serta perubahan penggunaan tanah daerah kota dan pinggiran di pedesaan. (Dalam membandingkan properti, perhatikan sekelilingnya, misalnya di sekitar daerah pertanian, pertambangan, pengeboran, rekreasi, iklim)

Page 38: PENILAI + APPRAISAL

BAB IV GALERY PENILAIAN

Galeri Penilaian 1Soal Penilaian :Sebuah bangunan apartemen dengan jumlah 60 unit apartemen disewakan Rp. 5.000.000,- per bulan per unit. Apartemen ini mempunyai potensi dikembangkan menjadi apartemen jual/kondominium. Setelah direnovasi, nilai pasar per unit apartemen adalah Rp. 600.000.000,-. Prediksi penilai akan terjual habis dalam waktu 3 tahun. Selama masa penjualan, developer tetap menyewakan apartemen yang belum terjual. Data – data lain yang diperoleh penilai sebagai berikut :

§ Setiap bulan rata – rata 3 apartemen tidak tersewa§ Biaya operasi untuk apartemen sewa Rp. 25.000.000,- per tahun/unit untuk tahun pertama§ Pajak Bumi dan Bangunan Rp. 1.000.000,- per unit/tahun, dianggap tetap§ Biaya renovasi per unit sebelum dijual Rp. 40.000.000,- untuk tahun pertama§ Harga jual kondominium dan harga sewa naik rata - rata 10% per tahun setelah tahun pertama § Biaya operasi dan biaya renovasi naik rata – rata 5% per tahun setelah tahun pertama Jadwal penjualan dan sewa :

Keterangan --------Tahun 1 -------Tahun 2 -----Tahun 3 -----Tahun 4Persediaan (unit )---- 60------------ 60----------- 40------------ 20Terjual (unit) ---------0------------- 20----------- 20------------ 20Rata – rata disewakan 57-------------37----------- 17------------- 0

Hitung Nilai Pasar apartemen tersebut, bila tingkat balikan atau discount rate (internal rate of return) yang diharapkan developer adalah 20% !

Page 40: PENILAI + APPRAISAL

Galeri Penilaian 2

Soal Penilaian :Penilaian untuk mengemukakan tentang nilai pasar atas sebidang tanah yang direncanakan untuk dibangun suatu perumahan yang mana site plan-nya telah disetujui oleh Pemda setempat, dengan rencana pengembangan sebagai berikut :

Jumlah kavling yang dapat dijual sebanyak 120 kavling Perumahan ini akan dikembangkan selama 5 tahun Rencana penjualan dimulai pada awal tahun ke-2, dengan program penjualan tahun ke-2 sebanyak 20 kavling, tahun ke-3 sebanyak 40

kavling, tahun ke-4 sebanyak 40 kavling, sisanya habis dijual pada tahun ke lima. Diketahui harga jual kavling saat ini adalah sebesar Rp. 400.000.000,- dengan kenaikan harga jual sebesar 10% per tahun. Rencana pengembangan tanah untuk menjadikan kavling siap bangun adalah : Tahun ke-1 sebanyak 40 kavling, Tahun ke-2 sebanyak

40 kavling dan tahun ke-3 sebanyak 40 kavling. Diketahui biaya operasional adalah : - Biaya Penjualan dan Overhead sebesar 10% dari penjualan - PBB sebesar Rp. 400.000,- per kavling pada tahun pertama dengan kenaikan 5% setiap tahun - Biaya untuk pengembangan diketahui sebagai berikut : - Biaya perencanaan dan perijinan sebesar Rp. 500.000.000,- dikeluarkan pada tahun pertama - Biaya pembersihan dan perataan tanah sebesar Rp. 400.000.000,- tahun pertama dan Rp. 200.000.000,- pada tahun kedua - Biaya pembuatan jalan, saluran dll sebesar Rp. 4.000.000.000,- pada tahun pertama dan sebesar Rp. 2.000.000.000,- pada tahun ke-

tiga § Developer menargetkan keuntungan sebesar 14% dari pendapatan penjualan § Discount rate diketahui sebesar 12%

Pertanyaannya : Hitung Nilai Pasar Tanah tersebut.

Page 42: PENILAI + APPRAISAL

Galeri Penilaian 3Soal Penilaian:Dalam penilaian tanah dan bangunan, diketahui nilai pasar tanah : nilai pasar bangunan = 2 : 3. Sedangkan tingkat kapitalisasi tanah ditetapkan adalah sebesar 10% dan tingkat kapitalisasi untuk bangunan adalah sebesar 16%, maka tingkat kapitalisasi untuk properti tersebut (tanah dan bangunan) adalah :a. 13 %b. 13,6 %c. 26 %d. 12,4 %

Jawab:Overall cap. Rate = (rasio nilai tanah x cap rate tanah) + (rasio nilai bangunan x cap rate bangunan)= (0.4 x 10%) + (0.6 x 16%)= 13,6% (B)

Page 43: PENILAI + APPRAISAL

Galeri Penilaian 4

Soal Penilaian:Dalam suatu penilaian rumah tinggal, diketahui bahwa GIM pada suatu lokasi adalah 20, nilai sewa rumah di daerah tersebut adalah Rp. 7.500.000,- per tahun, dengan harga jual Rp. 150.000.000,-, jika di daerah tersebut ada sebuah rumah dijual dengan harga Rp. 200.000.000,- maka rumah tsb dapat disewakan sebesar :a. Rp. 15.000.000b. Rp. 10.000.000c. Rp. 12.500.000d. Rp. 12.000.000

Jawab:V = 200.000.000GIM = 20

V = GI x GIMGI = V : GIMGI = 200.000.000 : 20 = 10.000.000