PEMBIAYAAN KPR TAKE OVER PADA BANK MUAMALAT …

PEMBIAYAAN KPR TAKE OVER PADA BANK

MUAMALAT INDONESIA CABANG BANJARMASIN

SKRIPSI

Diajukan sebagai Salah Satu Persyaratan untuk Memperoleh

Gelar Sarjana Terapan Akuntansi pada Program Studi

Akuntansi Lembaga Keuangan Syariah

Oleh:

IZZATI AMALIA

NIM D030416014

PROGRAM STUDI AKUNTANSI LEMBAGA KEUANGAN SYARIAH

JURUSAN AKUNTANSI

POLITEKNIK NEGERI BANJARMASIN

2020

iii

Halaman Persetujuan

vi

MOTTO

“ IF YOU ARE GRATEFUL, I WILL GIVE YOU MORE.” - SURAH IBRAHIM AYAT 7 -

vii

HALAMAN PERSEMBAHAN

Dengan rahmat Allah SWT Yang Maha Pengasih Lagi Maha Penyayang. Puji

Syukur dan sertaterimakasih sehingga penulis bisa menyelesaikan skripsi ini.

Terimakasih kepada Ibu Heny Latifah yang telah melahirkan anakmu ke

dunia ini, memberikan kasih dan sayang yang tidak dapat diukur dengan apapun

dan menjadi Ibu yang terbaik untuk anakmu. Terimakasih kepada Bapak Suriani

yang telah menjadi penguat serta pemberi semangat dan motivasi dalam

kehidupan anakmu dan menjadi Ayah yang terbaik untuk anakmu. Terimakasih

kepada Jedi dan Nini yang turut selalu memberi doa dan dukungan. Terimakasih

kepada Aulia Fitri selaku kakak kandung yang telah memberikan dukungan dan

selalu mengingatkan banyak hal, serta menjadi tempat yang nyaman untuk

bercerita. Terimakasih untuk semua kasih sayang yang diberikan selama ini.

Terimakasih kepada Ibu Adriani, SE, MM, M.Sc, Ibu Manik Mutiara

Sadewa, SE, Ak., CA, MBus (Acc)., SAS dan Bapak Rizky Fadhillah, S.ST., M.

Tr.Bns., CIRBD selaku dosen pembimbing yang sudah sangat sabar memberikan

arahan apabila penulis ada kesalahan dan mulai kehilangan arah dalam pengerjaan

skripsi.

Tidak lupa kepada seluruh Dosen D4 Akuntansi Lembaga Keuangan Syariah

telah memberikan ilmu yang sangat bermanfaat untuk para mahasiswa/i sebagai

bekal dikehidupan yang akan datang.

viii

KATA PENGANTAR

Dengan menyebut nama Allah Yang Maha Pengarih dan Maha Penyayang.

Segala puji bagi Allah SWT, atas limpahan rahmat, taufiq, hidayah dan inayahnya

kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi dengan judul

“Pembiayaan KPR Take Over pada Bank Muamalat Indonesia Cabang

Banjarmasin”. Shalawat serta salam penulis curahkan pada junjungan Nabi

Muhammad SAW, keluarga dan para sahabat yang telah menunjukan jalan

kebenaran dengan perantara agama Islam.

Skripsi ini disusun dan diajukan kepada Jurusan Akuntansi Politeknik

Negeri Banjarmasin sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana

Sains Terapan. Penulis mengucapkan banyak terima kasih kepada pihak-pihak

yang telah membantu dalam menyelesaikan skripsi ini baik secara moril maupun

spiritual. Penulis ingin mengucapkan terima kasih kepada:

1. Kepada kedua Orang Tua, serta Jedi dan Nini yang sepenuh hati

memberikan dukungan serta ketulusan doa sehingga skripsi ini dapat

terselesaikan.

2. Bapak Joniriadi, S.ST., MT selaku Direktur Politeknik Negeri

Banjarmasin.

3. Ibu Nailiya Nikmah, S.Pd, M.Pd selaku Ketua Jurusan Akuntansi

Politeknik Negeri Banjarmasin.

4. Bapak H. M. Yassir Fahmi, S.Pd.I., M.Si selaku Ketua Program Studi D4

Akuntansi Lembaga Keuangan Syariah.

5. Ibu Manik Mutiara Sadewa SE., Ak., CA., MBus (Acc)., SAS selaku

pembimbing yang telah memberikan bimbingan dengan segala perhatian,

petunjuk, dan sarannya.

6. Ibu Andriani, SE, MM, M.Sc Selaku dosen wali yang terus memberikan

dukungan moril dalam penyusunan Skripsi.

ix

7. Bapak Rizky Fadhillah, S.ST., M. Tr.Bns., CIRBD selaku mentor yang

bersedia memberikan informasi yang sangat berguna dalam penyelesaian

skripsi.

xi

DAFTAR ISI

Halaman Sampul ................................................................................................... i

Halaman Judul ..................................................................................................... ii

Halaman Persetujuan .......................................................................................... iii

Halaman Pengesahan .......................................................................................... iv

Halaman Pernyataan Keaslian. ............................................................................. v

Halaman Motto ................................................................................................... vi

Halaman Persembahan. ...................................................................................... vii

Abstrak ............................................................................................................. viii

Abstract. .............................................................................................................. x

Kata Pengantar .................................................................................................. viii

DAFTAR ISI .................................................................................................... xix

BAB I PENDAHULUAN .................................................................................... 1

A. Latar Belakang Masalah ..................................................................... 1

B. Permasalahan ..................................................................................... 3

C. Rumusan Masalah .............................................................................. 3

D. TujuanPenelitian ................................................................................ 4

E. Manfaat Penelitian .............................................................................. 4

1. Manfaat Teoritis .......................................................................... 4

2. Manfaat Praktis ........................................................................... 4

BAB II TINJAUAN PUSTAKA .......................................................................... 5

A. Landasan Teori .................................................................................. 5

1. Pengertian KPR Syariah .............................................................. 5

2. Pembiayaan Take over ................................................................. 5

B. Hasil Penelitian Terdahulu ............................................................... 14

C. Kerangka Pemikiran ........................................................................ 15

BAB III METODE PENELITIAN ..................................................................... 16

A. Jenis Penelitian ................................................................................ 16

B. Variabel Penelitian .......................................................................... 16

C. Jenis dan Sumber Data ..................................................................... 16

D. Metode Pengumpulan Data .............................................................. 17

E. Teknis Analisis Data ........................................................................ 18

BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ..................................... 19

A. Hasil dan Pembahasan ..................................................................... 19

1. Sejarah Bank Muamalat Indonesia ............................................. 19

2. Struktur Organisasi .................................................................... 22

3. Kegiatan Usaha ......................................................................... 23

4. Kegiatan Usaha Lain ................................................................. 25

B. Pembahasan Hasil Penelitian. .......................................................... 26

xii

1. Prosedur pembiayaan KPR Take Over dan Implementasinya pada

Bank Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin ........................ 26

a. Pengalihan pembiayaan dari bank konvensional ................. 26

b. Pengalihan pembiayaan dari bank syariah .......................... 27

2. Perlakuan dan Pencatatan Akuntansi Pembiayaan KPR Take Over

pada Bank Muamalat Indonesia Cab. Banjarmasin. ................... 33

3. Alasan Nasabah Mengajukan Pembiayaan KPR Take Over di

Bank Muamalat Indonesia Cab. Banjarmasin. .......................... 335

BAB V SIMPULAN DAN SARAN ................................................................... 36

A. SIMPULAN .................................................................................... 36

B. SARAN ........................................................................................... 37

DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................ 38

LAMPIRAN-LAMPIRAN

xiv

ABSTRAK

Izzati Amalia (D030416014). Pembiayaan KPR Take over Pada Bank

Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin Periode 2017-2019, Program

Studi Akuntansi Lembaga Keuangan Syariah, Jurusan Akuntansi, Politeknik

Negeri Banjarmasin, 2020.

Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui implementasi pengalihan

pembiayaan terkait KPR Bank Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin dan

perkembangannya selama 2017-2019.

Penelitian ini menggunakan metode kualitatif deskriptif. Data penelitian

bersumber dari hasil wawancara dan laporan keuangan dengan merujuk pada

Fatwa DSN-MUI No. 31/DSN-MUI/VI/2002 mengenai pengalihan hutang,

Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 36/SEOJK.03/2015 Tentang Produk dan

Aktivitas Bank Umum Syariah dan Unit Usaha Syariah, serta Peraturan Bank

Indonesia No. 20 / 8 / PBI / 2018 tentang ketentuan wajib untuk Kredit

Tambahan ( Top Up ) atau Pembiayaan Baru Berdasarkan Properti yang Masih

Menjadi Angunan dan KP atau PP yang Diambil Alih (takeover).

Berdasarkan hasil penelitian, pembiayaan KPR take over pada Bank

Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin diperlakukan sebagai Pembiayaan baru.

Terdapat 2 jenis Pembiayaan KPR Take over . Akad yang digunakan adalah akad

murabahah dan musyarakah mutanaqisah sesuai dengan alternatif akad yang

terdapat dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan dan Peraturan Bank Indonesia

namun berbeda dari 4 alternatif yang disebutkan dalam Fatwa DSN-MUI.

Berdasarkan laporan keuangannya, pembiayaan KPR selama tahun 2017-2019

mengalami penurunan.

Kata Kunci: Pembiayaan KPR Take over, Murabahah, Musyarakah

Mutanaqisah.

xv

ABSTRACT

Izzati Amalia (D030416014). Muamalat Pembiayaan KPR Take overof

Banjarmasin Branch, Accounting Study Program of Islamic Financial

Institutions, Accounting Department, Banjarmasin State Polytechnic, 2020.

This study used descriptive qualitative method. The data sourced was from

interviews and financial reports with reference to Fatwa DSN-MUI No. 31 / DSN-

MUI / VI / 2002, Financial Services Authority Regulation No. 36 / SEOJK.03 /

2015 and Bank Indonesia Regulation No. 20/8 / PBI / 2018 which were related to

take over.

The results of the study showed that,Pembiayaan KPR Take over of

Muamalat .Banjarmasin Branch was treated as a new financing instead of take

over clasification. There were 2 types of Pembiayaan KPR Take over offered. The

contract used were the murabahah and musyarakah mutanaqisah in accord ance

with the alternative contracts contained in the Financial Services Authority and

Bank Indonesia Regulations but different from the 4 alternatives mentioned in the

Fatwa DSN-MUI. Further, based on Muamalat’s financial statements, Shariah

Complaint Financing has decreased during 2017-2019.

Keywords: Financing, KPR take over, the Murabahah and Musyarakah

Mutanaqisah

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Pada umumnya kebutuhan pokok masyarakat dibagi ke dalam tiga

kategori, yaitu sandang, pangan dan papan. Ketiga kebutuhan pokok tersebut

tidak dapat ditinggalkan dalam kehidupan. Setiap masyarakat pasti

berkeinginan memiliki tempat tinggal impiannya masing – masing,

khususnya bagi mereka yang sudah memiliki keluarga (Aprilia, 2016).

Keinginan masyarakat dalam memiliki rumah di respon oleh lembaga

keuangan khususnya bank, yang menganggap sebagai peluang

bisnisdalamsuatu produk pembiayaan. Pembiayaan merupakan salah satu

produk yang terdapat dalam bank, dimana bank memberikan penawaran

kepada pihak yang membutuhkan dengan memfasilitasi penyediaan dana

untuk memenuhi kebutuhan – kebutuhan yang ada seperti halnya dengan

fasilitas pembiayaan Kredit Kepemilikan Rumah(Antonio, 2001).

Namun, seiring berjalannya waktu, masyarakat mulai merasa khawatir

mengenai KPR yang ada pada bank konvensional.Selain karena faktor riba,

ada faktornya lainnya seperti dari alasan nasabah yang pernah di kecewakan

hingga kekhawatiran nasabah mengenai cicilan KPR di bank konvensional

yang fluktuatif sehingga menambah beban yang tidak terduga.Pembayaran

yang fluktiatif ini dikarenakan bank konvensional mengacu pada suku bunga

Bank Indonesia.Serta keinginan dari nasabah yang memerlukan tambahan

plafond pada kredit di bank sebelumnya. Fenomena masyarakat yang ingin

memindahkan pembiayaan (take over) yang terdapat pada bank konvensional

sebelumnya dikarenakan banyaknya dari nasabah yang ingin behijrah

menuju bank yang memiliki syariat Islam yang berpegang kepada prinsip

idealisme ke syariahan dalam kegiatan bertransaksi sehingga dengan

memindahkan KPR tersebut mereka merasa lebih aman dan

nyaman(Purwanto, 2016).

2

Menurut Fatwa DSN MUI yang dimaksud dengan take over atau

pengalihan hutang adalah suatu bentuk pemindahan hutang nasabah dari

suatu bank konvensional berpindah ke bank syariah. Pembiayaan KPR take

over sebagai salah satu fasilitas yang tersedia pada bank syariah yaitu

pemindahan pembiayaan KPR dari bank konvensional sebelumnya, yang

kemudian di alihkan kepada bank syariah untuk melunasi sisa cicilan pada

bank sebelumnya. Transaksi perpindahan take over pengalihan pembiayaan

dari bank konvensional ke bank syariah diperbolehkan dalam Islam melalui

ketentuan Fatwa DSN-MUI No. 31/DSN-MUI/VI/2002 tentang pengalihan

hutang.Dalam fatwa ini disebutkan adanya empat alternatif akad yang dapat

digunakan yaitu1) Qardh dan Murabahah, 2) Syirkahal-milk dan

Murabahah, 3) Qardh dan Ijarah dan 4) Qardh dan IMBT (Ijarah Muntahiya

Bit-Tamlik). Bank syariah saat ini dapat menggunakan ke empat alternatif

akad tersebut untuk pembiayaan pengalihan hutang (take over). Secara teori

ke empat akad tersebut di perbolehkan, namun terkadang dalam realisasinya

akad tersebut masih belum pas digunakan untuk pengalihan hutang(MUI,

2002).

Salah satu produk pembiayaan Bank Muamalat Indonesia adalah fasilitas

jasa pengalihan hutang atau take over dari bank lain. Dilansir dari website

resmi Bank Muamalat Indonesia Pembiayaan take over pada Bank Muamalat

terbagi menjadi tiga sesuai dengan kategori produk,yang pertama ada

pembiayaan take over untuk produk Pembiayaan KPR IB Muamalat yaitu

pembiayaan yang membantu nasabah untuk kepemilikan rumah pribadi,

rumah susun, apartemen termasuk renovasi dan pengalihan (take over) dari

bank lain dengan menggunakan dua pilihan akad murabahah (jual-beli) dan

musyarakah muntanqishah (kerjasama). Yang kedua produk pembiayaan IB

Muamalat Pensiunan yaitu produk pembiayaan untuk memenuhi kebutuhan

hari tua dengan beragam keuntungan dengan prinsip syariah. Produk ini di

khususkan memfasilitasi pensiunan untuk kepemilikan rumah serta renovasi,

pembelian kendaraan, biaya pendidikan anak, biaya pernikahan anak serta

umroh. Ini termasuk juga untuk pembiayaan take over yang di miliki oleh

3

Pensiunan dari bank lain yang menggunakan dua pilihan akad yaitu akad

murabahah (jual-beli) dan akad multijasa. Dan yang ketiga yaitu pembiayaan

IB Muamalat Multiguna yaitu pembiayaan yang memfasilitasi nasabah untuk

kepemilikan dan renovasi rumah, pembelian kendaraan, biaya pendidikan

anak, biaya pernikahan anak dan umroh. Namun untuk sekarang yang lebih

sering di kenalpada Bank Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin adalah

pembiayaan take over pada produk KPR IB Muamalat dan pembiyaan take

over(Bank Muamalat).

Beberapa hasil penelitian tentang implementasi pembiayaan KPR take

over pada Bank Muamalat menunjukan penggunaan akad yang berbeda dari

Fatwa DSN MUI. Dengan pertimbangan belum ada barang yang diperjual

belikan, Bank Muamalat Indonesia Cabang Salatiga menggunakan akad

qardh dan musyarakah muntaqisah(Aprilia, 2016). Sementara akad qardh

dan murabahah lebih banyak digunakan karena dianggap kedua akad tersebut

paling mudah di aplikasikan kedalam pembiayaan take over (Adi Purwanto,

2016; Farida Sutarsih ,2008). Oleh karena latar belakang di atas, peneliti

tertarik untuk mencari tahu dan mengangkat penelitian tentang implementasi

Pembiayaan KPR take over Bank Muamalat Indonesia khususnya pada

Cabang Banjarmasin.

B. Permasalahan

Berdasarkan pada latar belakang masalah sebagaimana diuraikan di atas,

maka dapat dilihat ada perbedaan kebijakan akad yang digunakanberdasarkan

ketentuan Fatwa DSN-MUI No. 31/DSN-MUI/VI/2002 tentang pengalihan

hutangdi setiap pembiayaan KPR take over pada Bank Muamalat Indonesia

yang berbeda. (Aprilia, 2016).

C. Rumusan Masalah

Rumusan permasalahan pada penelitian ini adalah bagaimana

implementasi pada pembiayaan KPR take over di Bank Muamalat Indonesia

di Cabang Banjarmasin?

4

D. TujuanPenelitian

Berdasarkan perumusan masalah, maka tujuan penelitian ini adalah

untuk mengetahui bagaimana implementasi pembiayaan KPR take over Bank

Muamalat Indonesia di Cabang Banjarmasin.

E. Manfaat Penelitian

1. Manfaat Teoritis

Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan pengetahuan

terhadap masyarakat tentang praktik pembiayaan KPR take over

perbankan syariah.

2. Manfaat Praktis

a. Bagi masyarakat, diharapkan dari hasil penelitian agar masyarakat

lebih mengetahui produk – produk yang ada di perbankan syariah

khususnya produk pembiayaan KPR take over.

b. Bagi akademisi, penelitian ini diharapkan dapat menambah

referensi bagi peneliti selanjutnya.

5

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Landasan Teori

1. Pengertian KPR Syariah

KPR merupakan singkatan dari Kredit Pemilikan Rumah. KPR

syariah dapat di artikan sebagai kepemilikan rakyat yang mempunyai

mekanisme berdasakan akad jual beli atau suatu fasilitas pembiayaan

yang diberikan oleh perbankan syariah yang digunakan untuk membantu

masyarakat guna membeli hunian berikut tanah milik sendiri sesuai

dengan prinsip syariah Islam. Pada pembiyaan ini terjadi kesepakatan

antara nasabah dan pihak bank untuk mengembalikan tagihan berupa

uang baik secara tunai maupun cicilan setelah jangka waktu tertentu.

Keuntungan bank syariah dalam produk KPR ini adalah berupa margin

penjualan yang di kenakan kepada pihak nasabah atas kesepakatan

bersama. Margin yang di tetapkan oleh bank syariah tersebut yang

menjadikan objek pembeda yang dapat memungkinkan antar

banksyariah melakukan kompetisi dalam menentukan tingkatan

marginnya(Sutarsih, 2008).

2. Pembiayaan take over

a. Pengalihan pembiayaan bank konvensional ke bank syariah

Menurut terjemahan bahasa Inggris – Indonesia, take over

artinya pengambil alihan. Sedangkan dalam penelitian ini, yang di

maksud take over menurut Fatwa DSN-MUI adalah proses

pengalihan pembiayaan dari nasabah bank konvensional ke

banksyariah(MUI, 2002). Take over merupakan salah satu bentuk

produk jasa pelayanan dari bank syariah yang membantu

masyarakat untuk mengalihkan transaksi non syariah yang telah

berjalan menjadi transaksi sesuai dengan prinsip syariah.

Pembiayaan berdasarkan take over, di klasifikasikan hutang bank

6

konvensional oleh bank syariah menjadi dua macam yaitu, yang

pertama hutang pokok plus bunga dan yang kedua hutang pokok.

Untuk menangani hutang pokok plus bunga bank syariah

menggunakan akad qardh, sedangkan untuk hutang pokok saja

menggunakan akad hiwalah berupa peralihan hutang (Zahroh,

2018).

Pembiayaan take over, dianggap sebagai bentuk persaingan

perbankan syariah dalam menarik minat masyarakat. Perbankan

syariah memiliki kelebihan di mata masyarakat terutama prinsip

kesyariahan, sehingga pembiayaan take over ditunjukan kepada

masyarakat yang sebelumnnya sudah memiliki kredit di perbankan

konvensional. Perbankan syariah melakukan hal tersebut bertujuan

untuk memperbesar market share, sesuai target ketetapan Bank

Indonesia dengan market share mencapai sebesar 5% (Nanda,

2009). Dalam proses take over,disini banksyariah menjadi pihak

yang akan melakukan take over terhadap kredit yang dimiliki calon

nasabah pada bank konvensional, sebagai wakil dari calon

nasabahnya untuk melunasi sisa kredit yang terdapat pada bank

terdahulu, mengambil bukti pelunasan, surat asli angsuran,

angunan, perizinan, polis asuransi dan surat – surat lainnya,

sehingga barang (dalam hal ini rumah) menjadi milik nasabah

secara utuh. Kemudian, untuk melunasi hutang kepada banksyariah

maka nasabah menjual kembali rumah tersebut kepada pihak

banksyariah dengan menggunakan akad yang sudah ditentukan pada

Fatwa DSN- MUI No. 31/DSN-MUI/VI/2002 mengenai pengalihan

hutang. Dalam fatwa ini disebutkan adanya empat alternatif akad

yang dalam digunakan yaitu yang pertama akad qardh dan

murabahah, yang kedua akad syirkahal-milk dan murabahah, yang

ketiga akad qardh dan ijarah, dan yang keempat qardh dan IMBT (

ijarah muntahiya bit-tamblik ).Adapun alternative akad menurut

Fatwa DSN MUI sebagai berikut:

7

Alternatif I

1) LKS memberikan qardh kepada nasabah. Dengan qardh

tersebut nasabah melunasi kredit (utang)-nya; dan dengan

demikian, asset yang dibeli dengan kredit tersebut

menjadimilik nasabah secara penuh ( .الملكالتام)

2) Nasabah menjual aset dimaksud angka 1 kepada LKS, dan

dengan hasil penjualan itu nasabah melunasi qardh-nya kepada

LKS.

3) LKS menjual secara murabahah aset yang telah menjadi

miliknya tersebut kepada nasabah, dengan pembayaran secara

cicilan.

4) Fatwa DSN nomor: 19/DSN-MUI/IV/2001 tentang al-Qardh

dan Fatwa DSN nomor: 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang

murabahah berlaku pula dalam pelaksanaan Pembiayaan

Pengalihan Utang sebagaimana dimaksud alternatif I ini.

Alternatif II

1) LKS membeli sebagian aset nasabah, dengan seizin LKK

sehingga dengan demikian, terjadilah syirkahal-milk antara

LKS dan nasabah terhadap asset tersebut.

2) Bagian asset yang dibeli oleh LKS sebagaimana dimaksud

angka 1 adalah bagian asset yang senilai dengan utang (sisa

cicilan) nasabah kepada LKK.

3) LKS menjual secara murabahah bagian asset yang

menjadimiliknya tersebut kepada nasabah, dengan pembayaran

secara cicilan.

4) Fatwa DSN nomor: 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah

berlaku pula dalam pelaksanaan PembiayaanPengalihan Utang

sebagaimana dimaksud dalam alternatif II ini.

8

Alternatif III

1) Dalam pengurusan untuk memperoleh kepemilikan penuh

atas aset, nasabah dapat melakukan akad Ijarah (الملكالتام)

dengan LKS, sesuai dengan Fatwa DSN-MUI nomor 09/DSN-

MUI/IV/2002

2) Apabila diperlukan, LKS dapat membantu menalangi

kewajiban nasabah dengan menggunakan prinsip al-Qardh

sesuai Fatwa DSN-MUI nomor 19/DSN-MUI/IV/2001.

3) Akad Ijarah sebagaimana dimaksudkan angka 1 tidak boleh

dipersyaratkan dengan (harus terpisah dari) pemberian talangan

sebagaimana dimaksudkan angka 2.

4) Besar imbalan jasa Ijarah sebagaimana dimaksudkan angka 1

tidak boleh didasarkan pada jumlah talangan yang diberikan

LKS kepada nasabah sebagaimana dimaksudkan angka 2.

Alternatif IV

1) LKS memberikan qardh kepada nasabah. Dengan qardh

tersebut nasabah melunasi kredit (utang)-nya; dan

dengandemikian, asset yang dibeli dengan kredit tersebut

menjadimilik nasabah secara penuh (الملكالتام)

2) Nasabah menjual aset dimaksud angka 1 kepada LKS, dan

dengan hasil penjualan itu nasabah melunasi qardh-nya kepada

LKS.

3) LKS menyewakan asset yang telah menjadi miliknya tersebut

kepada nasabah, dengan akad al-Ijarah al-Muntahiyahbial-

Tamlik. Dewan Syariah Nasional MUI.

4) Fatwa DSN nomor: 19/DSN-MUI/IV/2001 tentang al-Qardh

dan Fatwa DSN nomor: 27/DSN-MUI/III/2002 tentang al-

Ijarah al-Muntahiyahbial-Tamlik berlaku pula dalam

pelaksanaan Pembiayaan Pengalihan Utang sebagaimana

dimaksud dalam alternatif IV ini.

9

Merujuk pada kedua Fatwa MUI diatas, Pembiayaan take over

juga disebutkan dalam Peraturan Otoritas Jasa KeuanganNOMOR

36/SEOJK.03/2015 Tentang Produk dan Aktivitas Bank Umum

Syariah dan Unit Usaha Syariah (point II)yang

menjelaskanmengenaipersyaratan dan alternatif akad pada

Pengalihan Utang atau pembiayaan yang menjelaskan sebagai

berikut:

1) Dalam hal pemindahan utang nasabah baik dari lembaga

keuangan konvensional ke bank dan dari pembiayaan pada

lembaga keuangan syariah ke bank:

a) Nasabah merupakan nasabah yang memiliki kredit dari

lembaga keuangan konvensional/syariah yang ingin

mengalihkan utangnya kepada bank.

b) Kredit yang akan dialihkan belum lunas.

c) Kredit yang akan dialihkan memiliki underlying asset

yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah.

2) Dalam hal pemindahan utang dari nasabah dalam rangka

pembiayaan properti maka:

a) Pembiayaan yang hanya ditujukan untuk pelunasan kredit

di lembaga keuangan konvensional sebelumnya atau

pelunasan pembiayaan di lembaga keuangan syariah

sebelumnya tidak diperlakukan sebagai pembiayaan baru

b) Pembiayaan yang disertai dengan tambahan (top up)

diperlakukan sebagai pembiayaan baru sehingga tunduk

pada persyaratan pembiayaan ulang (refinancing).

Persyaratan ini mengacu kepada ketentuan yang mengatur

mengenai rasio loan to value atau rasio financing to

value untuk kredit atau pembiayaan properti dan uang

muka untuk kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor

beserta ketentuan perubahannya.

10

c) Bank melakukan analisis atas permohonan pembiayaan

dari nasabah yang antara lain meliputi aspek personal

berupa analisa karakter (character) dan/atau aspek usaha

antara lain meliputi analisa kapasitas usaha (capacity),

keuangan (capital), dan/atau prospek usaha (condition).

3) Bank dan nasabah menuangkan kesepakatan dalam perjanjian

tertulis atau bentuk lain yang dapat dipersamakan dengan itu.

4) Bank menerapkan transparansi informasi produk dan

perlindungan nasabah sesuai ketentuan yang berlaku.

5) Bank memiliki kebijakan dan prosedur untuk mitigasi risiko.

6) Bank memiliki sistem pencatatan dan pengadministrasian

rekening yang memadai(NO 36/SEOJK.03/2015).

Dalam hal pemindahan utang nasabah dari lembaga keuangan

konvensional ke lembaga keuangan/bankSyariah dalam POJK

dijelaskan alternative akad yang digunakan sesuai dengan ketentuan

oleh Fatwa DSN- MUI No. 31/DSN-MUI/VI/2002. Namun POJK

menambahkan penggunaan akad alternatif satuan tidak berpasangan

seperti disebutkan dalam Fatwa DSN-MUI yaitu akad murabahah,

musyarakah mutanaqisah dan hawalah bial-ujrah berikut

penjelasan lebih lanjut:

1) Alternatif Akad murabahah

a) Bank dengan seizin lembaga keuangan konvensional

membeli sebagian aset nasabah yang dibiayai oleh

lembaga keuangan konvensional sehingga terjadi

kepemilikan bersama antara bank dan nasabah terhadap

aset tersebut.

b) Bagian aset yang dibeli bank adalah bagian aset yang

senilai dengan sisa utang (sisa kredit) nasabah kepada

lembaga keuangan konvensional.

11

c) Bank menjual bagian aset yang telah dimilikinya tersebut

kepada nasabah secara murabahah dengan pembayaran

secara cicilan.

2) Alternatif akad musyarakah mutanaqisah

a) Nasabah yang memiliki kredit pada lembaga keuangan

konvensional mengajukan permohonanan pengalihan

hutangnnya, kemudian banksyariah dan nasabah

melakukan akad musyarakah mutanaqisah dengan

ketentuan bank dan nasabah menyertakan modal usaha

senilai kesepakatan antara bank dengan nasabah.

b) Setelah utang pada lembaga konvensional sebelumnya

lunas, kemudian nasabah menyewa barang yang menjadi

obyek syirkah(musyarakah) dengan akad ijarah dan/atau

nasabah dan bank melakukan kegiatan usaha dengan pihak

ketiga dalam bentuk, kegiatan usaha sewa menyewa,

kegiatan usaha jual beli, dan kegiatan usaha bagi hasil.

bank dan nasabah berbagi pendapatan atas kegiatan yang

disebutkan sebelumnya. Setelah itu nasabah membeli

kembali porsi kepemilikan (hishshah) modal syirkah bank

secara bertahap.

3) Alternatif akad hawalah bial-ujrah

Nasabah yang masih memiliki kredit lembaga keuangan

konvensional mengajukan permohonan pengalihan utangnya,

Kemudian banksyariah dan nasabah melakukan akad hawalah

bial-ujrahdan membayar sebagian atau seluruh utang nasabah

kepada lembaga keuangan konvensional pada waktu yang

disepakati, kemudian nasabah membayar ujrah kepada bank

atas jasa hawalah. Nasabah membayar kewajibannya yang

timbul dari akad hawalah kepada bank, baik secara tunai

maupun secara tangguh/angsur sesuai kesepakatan.

12

b. Pengalihan pembiayaan antar bank syariah

Pengalihan Pembiayaan antar bank syariah disebutkan dalam

Peraturan Bank Indonesia NOMOR 20 / 8 / PBI / 2018 . Alternatif

akad yang diperbolehkan dalam hal pemindahan pembiayaan

nasabah dari lembaga keuangan syariah ke lembaga keuangan

syariah/banksyariah lainnya adalah hawalah bial-ujrah, ijarah

muntahiyah bittamlik dan musyarakah mutanaqisah untuk

pembiayaan sebelumnya yang menggunakan akad murabahah.

PBIdiatasmenjelaskanketentuan wajib untuk Kredit Tambahan

( Top Up ) atau Pembiayaan Baru Berdasarkan Properti yang Masih

Menjadi Angunan dan KP atau PP yang Diambil Alih ( Take

over)pada (bagian keempat pasal 13 dan 14) yang juga sudah

dijelaskan pada POJK sebelumnya. PBI memberikan penjelasan

tambahan berupa:

1) Pemberian Kredit tambahan (top up) oleh BUK

yangmerupakan tambahan dari KP sebelumnya menggunakan

Rasio LTV KP sebelumnya sepanjang Kredit tambahan (top

up) tersebut menggunakan agunan yang sama dan KP

sebelumnya memiliki kualitas lancar.

2) dalam hal Kredit tambahan (top up) tidak menggunakan

agunan yang sama dan/atau KP sebelumnya tidak memiliki

kualitas lancarsebagaimana dimaksud dalam huruf a maka

Kredit tambahan (top up) menggunakan Rasio LTV untuk KP

sebagaimana Kredit baru.

3) jumlah Kredit tambahan (top up) atau Pembiayaan baru yang

diberikan oleh Bank memperhitungkan jumlah baki debet KP

atau PP sebelumnya yang menggunakan agunan yang sama

(PERATURAN BANK INDONESIA NOMOR

20/8/PBI/2018).

Selain Fatwa DSN-MUI diatas, adapun fatwa lainnya

menambahkan yaitu Fatwa DSN-MUI NO: 90/DSN-MUI/XII/2013

13

Tentang Pengalihan Pembiayaan murabahah Antar Lembaga

Keuangan Syarih (LKS) menambahkan perihal mekanisme

pengalihan utang pembiayaan murabahah yaitu:

1) Mekanisme I: Akad Hawalah bilUjrah

a) Nasabah (muhil/ madin/ debitur) yang memiliki utang

pembiayaan murabahah padasuatu LKS (LKS A)

mengajukan permohonan pengalihan utangnya kepada

LKS lain (muhal 'alaih).

b) LKS lain (muhal 'alaih/ muhtal) setelah menyetujui

permohonan nasabah tersebut,melakukan akad hawalah

bial-ujrah dan membayar sebagian atau seluruh utang

nasabah ke LKS A (muhal / muhtal/ da'in / kreditur) pada

waktu yang disepakati.

c) Nasabah (muhil/ madin / debitur) membayar ujrah kepada

LKS lain (Muhal 'alaih) atas jasa hawalah.

d) Nasabah (muhil / madin / debitur) membayar kewajibannya

yang timbul dari akad hawalah kepada LKS lain, baik

secara tunai maupun secara tangguh/angsur sesuai

kesepakatan.

2) Mekanisme II : Akad IMBT

a) Nasabah yang memiliki utang pembiayaan murabahah

pada suatu LKS (LKS A), mengajukan permohonan

pengalihan utangnya kepada LKS lain dengan akad IMBT.

b) LKS lain setelah menyetujui permohonan nasabah

tersebut, membeli aset nasabah tersebut yang dibeli

dengan akad murabahah dari LKS A, dengan janji obyek

tersebut akan disewa oleh nasabah dengan akad IMBT

c) LKS lain dan nasabah melakukan akad IMBT.

d) Nasabah melunasi utang pembiayaan murabahah nya ke

LKS A.

14

3) Mekanisme III : Akad MMQ

a) Nasabah yang memiliki utang pembiayaan murabahah

pada suatu LKS (LKS A), mengajukan permohonan

pengalihan utangnya kepada LKS lain dengan akad MMQ.

b) LKS lain dan nasabah melakukan akad MMQ dengan

ketentuan LKS lain menyertakan modal usaha senilai sisa

utang nasabah ke LKS A, dan nasabah menyertakan modal

usaha dalam bentuk barang yang nilainya sarna dengan

sebagian utangnya yang sudah dibayar ke LKS A.

c) Nasabah melunasi utang pembiayaan murabahah nya ke

LKS A.

d) Nasabah menyewa barang yang menjadi obyek syirkah

(musyarakah) dengan akad Ijarah.

e) Nasabah membeli hishshah modal syirkah LKS lain secara

bertahap(Fatwa DSN-MUI No: 90/DSN-MUI/XII/2013).

B. Hasil Penelitian Terdahulu

Hasil penelitian terdahulu yang dilakukan oleh Sutarsih (2008) dan

Purwanto (2016)) atas Pembiayaan Take over Pada Bank Muamalat

menunjukkan bahwa akad yang biasa digunakan sebagaimana Fatwa DSN

MUI adalah qardh dan murabahah dengan pertimbangan kemudahan untuk

di aplikasikan pada pembiayaan take over. Berbeda dari kedua penelitian

diatas, Aprilia ( 2018) menemukan bahwa ada akad lain selain yang tetapkan

oleh Fatwa yang diimplementasikan yaitu akad qardh dan musyarakah

mutanaqisah. Pembiayaan dengan akad musyarakah mutanaqisah merupakan

suatu bentuk kerja sama kemitraan ketika bank dan nasabah membeli rumah

ataupun properti. Aset tersebut kemudian digunakan sebagai penambah

kepemilikan, sehingga pada waktu jatuh tempo, rumah atau properti tersebut

menjadi milik nasabah sepenuhnya.

15

Penelitian yang penulis lakukan saat ini memiliki persamaan dengan

penelitian terdahulu namun mengambil tempat studi yang berbeda yaitu

padaBank Muamalat Cabang Banjarmasin.

C. Kerangka Pemikiran

Adapun kerangka berfikir dari penelitian penulis tergambar pada

gambar 2.1 berikut:

Gambar 2.1. Kerangka Pemikiran

Sumber: Data diolah Penulis, 2020

Ditemukan penggunaan akad dalam

pembiayaan KPR take over pada setiap Bank Muamalat Indonesia khususnya pada

Bank Muamalat Indonesia Cabang

Salatigayang digunakan tidak sesuai

dengan Fatwa DSN-MUI.

Bagaimana implementasi pembiayaan KPR

take overdi Bank Muamalat Indonesia di

Cabang Banjarmasin?

Pembiayaan KPR Take overPada Bank Muamalat Indonesia

Cabang Banjarmasin.

Metode Penelitian:

Metode deskriptif dengan menggunakan

teknik pendekatan kualitatif.

16

BAB III

METODE PENELITIAN

A. Jenis Penelitian

Jenis penelitian yang dilakukan penulis menggunakan penelitian

deskriftif dengan pendekatan kualitatif. Penelitian ini menggambarkan

implementasi akad yang digunakan dalam pembiayaan KPR take over di

Bank Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin.

B. Variabel Penelitian

1. KPR Syariah

Kredit Pemilikan Rumah Syariah merupakan suatu fasilitas

pembiayaan yang diberikan oleh perbankan syariah yang digunakan

untuk membantu masyarakat guna membeli hunian berikut tanah milik

sendiri sesuai dengan prinsip syariah Islam.

2. Pembiayaan KPR Take over

Pembiayaan take over ada suatu proses pengalihan atau pemindahan

utang nasabah dari lembaga keuangan konvensional ke bank dan/atau

lembaga keuangan syariah.Dalam hal ini pembiayaan KPR take over

merupakan suatu pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah dari bank

konvensional terdahulu yang diambil alih oleh banksyariahkemudian

rumah tersebut akan dimiliki secara utuh oleh nasabah dengan waktu

yang ditentukan. Setelah terjadi pengalihan hutang, nasabah harus

membayar kembali hutang, baik secara lunas maupun cicilan kepada

banksyariah dengan menggunakan akad – akad yang di tentukan dalam

Fatwa DSN-MUI NO. 31/DSN-MUI/VI/2002 tentang pengalihan

hutang.

C. Jenis dan Sumber Data

1. Jenis data

17

Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data kualitatif yang

didapat penulis melalui wawancara dan dokumentasiyang diperoleh secara

langsung dari pihak Relationship Manager Financing dari Bank Muamalat

Indonesia Cabang Banjarmasin dan dokumen lain tentang pembiayaan

yang ditawarkan oleh Bank Muamalat Indonesia.

2. Sumber data

a) Data Primer

Data primer merupakan data yang diperoleh penelitian dari sumber

asli. Data dalam penelitian ini diperoleh secara langsung dari pihak

Relationship Manager Financing dari Bank Muamalat Indonesia

Cabang Banjarmasin dan dokumen lain tentang pembiayaan yang

ditawarkan oleh Bank Muamalat Indonesia.

b) Data Sekunder

Data sekunder adalah data yang diperoleh dari sumber internal

maupun sumber eksternal. Data sekuner yang digunakan dalam

penelitian ini meliputi buku, skripsi, jurnal, website resmi Bank

Muamalat Indonesia serta sumber lainnya yang berkaitan dengan

penelitian penulis.

D. Metode Pengumpulan Data

1. Wawancara, yaitu proses mengumpulkan informasi atau bahan yang

didapat melalui tanya jawab lisan dengan responden/narasumber ataupun

melalui media telekomunikasi dengan yang bersangkutan di Bank

Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin. Adapun wawancara meliputi

materi berikut :

a) Jenis pembiayaan take over.

b) Perbedaan akad pembiayaan KPR take over.

c) Persyaratan dan prosedur pembiayaan KPR take over.

d) Kebijakan akuntansi (perlakuan pembiayaan KPR take over ).

e) Motif/alasan nasabah mengajukan pembiayaan KPR take over.

18

2. Studi Pustaka

Dalam penelitian ini, penulis mengumpulkan data dengan mempelajari

dan membaca literatur-literatur seperti jurnal, skripsi, buku-buku,

peraturan-peraturan, serta media lainnya yang berkaitan dengan

pembiayaan take over.

3. Dokumentasi

Yaitu teknik pengumpulan data dokumen dan arsip yang berkaitan dengan

pembiayaan KPR take over pada Bank Muamalat Indonesia Cabang

Banjarmasin.

E. Teknis Analisis Data

Adapun langkah – langkah teknik analisa data dalam penelitian ini

adalah sebagai berikut:

1. Melakukan pengelompokan informasi sesuai pertanyaan penelitian

berdasarkan hasil wawancara dan dokumentasi pelaksanaan pembiayaan

KPR take over di Bank Muamalat Cabang Banjarmasin.

2. Menganalisis informasi dengan merujuk kepada peraturan yang berlaku.

3. Membuat kesimpulan hasil penelitian tentang pembiayaan KPR take

over Bank Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin

19

BAB IV

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Hasil dan Pembahasan

1. Sejarah Bank Muamalat Indonesia

PT Bank Muamalat Indonesia Tbk (Bank Muamalat Indonesia)

memulai perjalanan bisnisnya sebagai banksyariah pertama di Indonesia

pada 1 November 1991 atau 24 Rabi’us Tsani 1412. Pendirian Bank

Muamalat Indonesia digagas oleh Majelis Ulama Indonesia (MUI).

Ikatan Cendekiana Muslim Indonesia (ICMI) dan pengusaha muslim

yang kemudian mendapat dukungan dari pemerintah Republik

Indonesia. Sejak resmi beroperasi pada 1 Mei 1992 atau 27 Syawal 1412

H. Bank Muamalat Indonesia terus berinovasi dan mengeluarkan

produk-produk keuangan seperti Asuransi Syariah (Asuransi Takaful),

Dana Pensiun Lembaga Keuangan Muamalat (DPLK Muamalat) dan

Multifinance Syariah (Al-Ijarah Indonesia Finance) yang seluruhnya

menjadi terobosan di Indonesia. Selain itu produk bank yaitu shar-e yang

diluncurkan pada tahun 2004 juga merupakan tabungan instan pertama

di Indonesia.

Produk Shar-e Gold Debit Visa yang diluncurkan tahun 2011

tersebut mendapatkan penghargaan dari Museum Rekor Indonesia

(MURI) sebagai Kartu Debit Syariah dengan teknologi chip pertama di

Indonesia serta layanan e-chanel seperti internet banking, ATM, dan

cashmanagement seluruh produk-produk tersebut menjadi pionir produk

syariah di Indonesia dan menjadi tonggak sejarah penting di industri

perbankan Syariah

Pada 27 Oktober 1994, Bank Muamalat Indonesia mendapatkan izin

sebagai bank Devisa dan terdaftar sebagai perusahaan publik yang tidak

listing di bursa Efek Indonesia (BEI).Pada tahun 2003, Bank dengan

percaya diri melakukan penawaran umum terbatas (PUT) dengan hak

memesan efek terlebih dahulu (HMETD) sebanyak 5 (lima) kali dan

20

merupakan lembaga perbankan pertama di Indonesia yang mengeluarkan

sukuk subordinasi Mudharab. Aksi korporasi tersebut semakin

menegaskan posisi Bank Muamalat Indonesia di peta industri

perbankanIndonesia.

Seiring dengan kapasitas bank yang semakin diakui, bank semakin

melebarkan sayap dengan terus menambah jaringan kantor cabangnya di

seluruh Indonesia pada tahun 2009, bank mendapatkan izin untuk

membuka kantor cabang di kuala lumpur , Malaysia dan menjadi bank

pertama di Indonesia serta yang satu-satunya mewujudkan ekspansi

bisnis di Malaysia. Hingga saat ini, bank telah memiliki 325 kantor

layanan termasuk 1 (satu kantor cabang di Malaysia. Operasional Bank

juga didukung oleh jaringan layanan yang luas berupa 710 unit ATM

Muamalat, 120.000 jaringan ATM Prima\,serta lebih dari jaringan ATM

di Malaysia melalui Malaysia Electronic Payment(MEPS).

Menginjak usianya yang ke-20 pada tahun 2012, Bank Muamalat

pun terus mewujudkan berbagai pencapaian serta prestasi yang diakui

baik secara nasional maupun secara internasional. Hingga saat ini, bank

beroperasi bersama entitas anaknya dalam memberikan layanan terbaik

yaitu Al- Ijarah Indonesia Financi (ALIF) yang memberikan layanan

pembiayaan syariah, (DPLK Muamalat) yang memberikan dana pensiun

melalui layanan dana pensiun lembaga keuangan, dan Baitulmaal

Muamalat yang memberikan layanan untuk menyalurkan dana Zakat,

Infak dan Sedekah(ZIS).

Sejak tahun 2015, Bank Muamalat Indonesia bermetamorfosa untuk

menjadi entitas yang semakin baik dan meraih pertumbuhan jangka

panjang. Dengan strategi bisnis yang terarah Bank Muamalat Indonesia

akan terus melaju mewujudkan visi menjadi “The Best Islamic Bank in

Indonesia withStrongRegionlPresence”.

Kemudian pada bulan Juli 2017,Bank Muamalat Indonesia

menerbitkan Medium Term Notes Syariah (MTNS) dengan total nilai

21

Rp200 miliar, yang terdiri dari Rp 100miliar MTNS subordinasi dengan

tenor 5 tahun dan Rp 100 miliar MTNS dengan tenor 3 tahun.

Dan pada Bulan Oktober 2018, Bank Muamalat Indonesia mulai

meluncurkan kampanye #AyoHijrah yang mengajak masyarakat untuk

berhijrah, khususnya dalam hal layanan perbankan syariah. Kampanye

#AyoHijrah dilandasi oleh cita-cita bank yang ingin turut membangun

industri halal di dalam negeri yang diselaraskan dengan perkembangan

teknologi digital.

Bank Muamalat sebagai lembaga keuangan memiliki visi dan

misi dalam menjalankan kegiatan usahanya. Visi dan misi Bank

Muamalat Indonesia adalah sebagai berikut:

VISI Bank Muamalat Indonesia adalah Menjadi banksyariah

terbaik dan termasuk dalam 10 besar bank di Indonesia dengan

eksistensi yang diakui di tingkat regional.

MISIBank Muamalat Indonesia adalah Membangun lembaga

keuangan syariah yang unggul dan berkesinambungan dengan

penekanan pada semangat kewirausahaan berdasarkan prinsip kehati-

hatian, keunggulan sumber daya manusia yang islami dan professional

serta orientasi investasi yang inovatif, untuk memaksimalkan nilai

kepada seluruh pemangku kepentingan.

22

2. Struktur Organisasi

Berikut ini adalah struktur organisasi dari Bank Mumalat Indonesia Cabang Banjarmasin

BRANCH MANAGER

Betha Muhammad Zaky

BRANCH SUPPORT

Nanda Mawardi

RELATIONSHIP

MARKETING FUNDING

Nurul Qomariah

Adlina Amni

Rifqi Ansari

M. Khairil Anwary

RELATIONSHIP

MARKETING

FINANCING

Ainah

BRANCH OPERATION MANAGER

Yaser Arafat

Operation Officer

Rizal Hadiannur

TELLER

Amelia M R

Khairus

Shalihah

COSTUMER

SERVICE

Siti Nurrena

Kusuma

Yessiana

Ayu P

BACK OFFICE

Dini

Irwanti

Perwangi

Noor

23

3. Kegiatan Usaha

Menghimpun dana dari masyarakat meliputi:

1) Bentuk simpanan berupa:

a) Giro berdasarkan prinsip Wadi’ah;

b) Tabungan berdasarkan prinsip Wadi’ah atau Mudharabah;

c) Bentuk lain berdasarkan prinsip Wadi’ah.

2) Bentuk investasi berupa:

a) Deposito berjangka berdasarkan akad mudharabah;

b) Tabungan berdasarkan akad mudharabah;

c) Bentuk lain yang dipersamakan dengan deposito dan

tabungan berdasarkan akad mudharabah atau akad lainnya

yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah.

Menyalurkan pembiayaan:

1) Untuk transaksi jual beli berdasarkan akad antara lain:

a) Murabahah;

b) Istishna;

c) Salam;

d) Akad lain berdasarkan prinsip syariah.

2) Untuk transaksi bagi hasil berdasarkan akad antara lain:

a) Mudharabah;

b) Musyarakah;

c) Akad lain berdasarkan prinsip syariah.

3) Penyewaan barang benda bergerak atau tidak bergerak

berdasarkan akad antara lain:

a) Ijarah;

b) Ijarah muntahiya bittamlik;

c) Akad lain berdasarkan prinsip syariah.

4) Untuk transaksi pinjam meminjam berdasarkan:

a) Akad Qardh;

b) Akad lain berdasarkan prinsip syariah.

24

5) Melakukan pemberian jasa pelayanan perbankan berdasarkan

akadantara lain:

a) Wakalah;

b) Hawalah;

c) Kafalah;

d) Rahn.

6) Membeli, menjual dan/atau menjamin atas risiko sendiri surat

berharga pihak ketiga yang diterbitkan atas dasar transaksi

nyata (underlying transaction) berdasarkan prinsip syariah;

7) Membeli surat berharga berdasarkan prinsip syariah yang

diterbitkan oleh Pemerintah dan/ atau Bank Indonesia;

8) Menerima pembayaran dari tagihan atas surat berharga dan

melakukan perhitungan dengan pihak ketiga atau antar pihak

ketiga berdasarkan prinsip syariah;

9) Memindahkan uang untuk kepentingan sendiri dan/atau

nasabah berdasarkan prinsip syariah;

10) Menerima pembayaran tagihan atas surat berharga yang

diterbitkan dan melakukan perhitungan dengan atau antar pihak

ketiga berdasarkan prinsip syariah;

11) Menyediakan tempat untuk menyimpan barang dan surat-surat

berharga berdasarkan prinsip Wadi’ah yad Amanah atau

prinsip lain berdasarkan prinsip syariah;

12) Melakukan kegiatan penitipan termasuk penatausahaannya

untuk kepentingan pihak lain berdasarkan suatu kontrak

dengan prinsip Wakalah;

13) Memberi fasilitas Letter of Credit (L/C) berdasarkan prinsip

syariah;

14) Memberikan fasilitas garansi bank berdasarkan prinsip syariah;

15) Melakukan kegiatan usaha kartu debet, charge card

berdasarkan prinsip syariah;

16) Melakukan kegiatan wali amanat berdasarkan akad Wakalah;

25

17) Melakukan kegiatan lain yang lazim dilakukan bank sepanjang

disetujui oleh Otoritas Jasa Keuangan dan mendapatkan fatwa

Dewan Syariah Nasional.

4. Kegiatan Usaha Lain:

1) Melakukan kegiatan valuta asing berdasarkan prinsip syariah.

2) Melakukan kegiatan penyertaan modal pada bank umum

syariah atau lembaga keuangan yang melakukan kegiatan

usaha berdasarkan prinsip Syariah.

3) Melakukan kegiatan penyertaan modal sementara untuk

mengatasi akibat kegagalan pembiayaan berdasarkan prinsip

Syariah dengan syarat harus menarik kembali penyertaannya.

4) Bertindak sebagai pendiri dan pengurus dana pensiun

berdasarkan prinsip syariah.

5) Melakukan kegiatan dalam pasar modal sepanjang tidak

bertentangan dengan prinsip syariah dan ketentuan peraturan

perundangan di bidang pasar modal.

6) kegiatan atau produk bank berdasarkan prinsip syariah dengan

menggunakan sarana elektronik.

7) Menerbitkan, menawarkan, dan memperdagangkan surat

berjangka pendek.

8) berdasarkan prinsip syariah, baik secara langsung atau tidak

langsung, melalui pasar uang.

9) Menerbitkan, menawarkan, dan memperdagangkan surat

berharga jangka panjang berdasarkan prinsip syariah, baik

secara langsung atau tidak langsung, melalui pasar modal.

10) Menyediakan produk atau melakukan kegiatan usaha bank

umum syariah lainnya yang berdasarkan prinsip syariah.

26

B. Pembahasan Hasil Penelitian.

1. Prosedur Pembiayaan KPR Take Over dan Implementasinya pada

Bank Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin

Bank Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin menyediakan 2

jenis produk pembiayaan KPR take over yaitu Fix n Fix (murabahah)

dan Angsuran Super Ringan. Pengalihan pembiayaan bisa dari bank

konvensional atau dari bank syariah lain. Akad pembiayaan KPR take

over di Bank Muamalat Cabang Banjarmasin yang digunakan yaitu akad

murabahah dan musyarakah mutanaqisah.

a. Pengalihan pembiayaan dari bank konvensional

Meningkatnya kesadaran masyarakat akan terjaminnya

keamanan serta keinginan untuk berhijrah menuju bank yang

berpegang dengan prinsip syariahagar terhindar dari riba

merupakan salah satu alasan mengapa nasabah memindahkan

pembiayaan KPR yang sebelumnya pada bank konvensional ke

Bank Mumalat Indonesia Cabang Banjarmasin.

Untuk pengalihan pembiayaan dari bank konvensional yang

sebelumnya tidak menggunakan akad, maka digunakan akad

murabahah. Pada umunya Bank Muamalat Indonesia Cabang

Banjarmasin mengarahkan nasabah untuk menggunakan akad

murabahah, karena akad murabahah di anggap paling mudah dan

nyaman untuk dipahami nasabah. Pada pembiayaan KPR take over

di Bank Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin pencatatan yang

dilakukan sama seperti pembiayaan baru lainnya.

Mekanisme pembiayaan dengan proses take over, dimana sisa

cicilan KPR yang terdapat di bank sebelumnnya bisa dari bank

konvensional ataupun bank syariah lainnya di ambil alih oleh Bank

Muamalat. Proses biasanya memakan waktu cukup lama karena

harus dilakukan crosscheck agar dapat memastikan pembiayaan

take over dapat di proses lebih lanjut.

27

Berikut syarat – syarat pengajuan untuk pembiayaan KPR take

over pada Bank Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin:

1) Mengisi Formulir Permohonan

2) Melengkapi dokumen sebagai berikut Fotocpy KTP Suami

&Isteri, Fotocopy Akta Nikah, Fotocopy Kartu Keluarga,

Fotocopy NPWP Pribadi, Pas Foto berwarna Suami &Isteri dan

Rekening koran tabungan / giro 6 bulan terakhir

Adapun data jaminan yang diperlukan yaitu :

1) Fotocopy Sertifikat Hak Guna Bangunan / Sertifikat Hak Milik

2) Fotocopy Izin Mendirikan Bangunan

3) Fotocopy Pajak Bumi Bangunan Terakhir

4) Rincian Rencana Pengunaan Dana

5) Bukti sisa outstanding bank lain ( fasilitas take over )

Kemudian persyaratan berikutnya ada berupa data penghasilan

untuk PNS/ Karyawan yaitu :

1) Slip / daftar gaji minimal 3 bulan terakhir

2) Surat Keputusan awal dan akhir dari instansi / perusahaan

Dan berikut data penghasilan bagi wiraswasta yaitu :

1) Fotocopy Izin Legalitas Usaha

2) Nota – Nota Pembelian Barang 6 bulan terakhir

3) Laporan Keuangan 2 Tahun Terakhir

b. Pengalihan pembiayaan dari bank syariah

Alasannasabah memindahkan pembiayaan KPR ( take over )

dari bank syariah lain ke Bank Muamalat adalah tambahan atau

fasilitas Top Up yang disediakan oleh Bank Muamalat Indonesia

Cabang Banjarmasin untuk biaya renovasi rumah dan lain-lain.

28

Pengalihan Pembiayaan dari bank syariah ke Bank Muamalat

Indonesia Cabang Banjarmsain menggunakan akad musyarakah

mutanaqisah alasan bank karena nasabah sudah memiliki angunan

di bank syariah sebelumnya yang sudah menggunakan akad

murabahah, yang mana proses pembiayaan take over digunakanlah

akad musyarakah mutanaqisah yang merupakan bentuk kerja sama

kemitraan bank dan nasabah secara bersama membeli rumah atau

properti. Aset tersebut kemudian disewakan kepada nasabah dengan

sewa bulanan. Bagian pendapatan dari sewa bulanan nasabah,

kemudian digunakan sebagai penambahan kepemilikan. Sehingga

dengan berjalannya waktu ( saat jatuh tempo) , rumah ataupun

properti tersebut akan sepenuhnya menjadi milik nasabah.

Selain itu pada Bank Muamalat Indonesia memberikan fasilitas

berupa Top Up, yang merupakan suatu penambahan atau

pembiayaan baru berdasarkan properti yang masih menjadi angunan

dari pembiayaan sebelumnya, dimana dengan nilai yang dicairkan

maksimun sebesar selisih antara nilai maksimum pembiayaan sesuai

FTV dengan outstanding pembiayaan exiting atau nilai fasilitas take

over. Misalkan ada nasabah dari banksyariah lainnya yang

sebelumnya sudah memiliki pembiayaan KPR yang sedang

berjalan, namun nasabah ingin menambah ataupun merenovasi

rumah tersebut akan tetapi pada bank syariah sebelumnya tidak bisa

memfasilitasi. Maka dalam hal ini Bank Muamalat Indonesia

Cabang Banjarmasin menyediakan fasilitas berupa Top Up sebagai

tambahan dana untuk merenovasi rumah melalui proses take over

kan KPR mereka pada Bank Muamalat Indonesia Cabang

Banjarmasin.

Untuk persyaratan serta prosedur mengenai pembiayaan KPR

take over baik dengan menggunakan akad murabahah dan

musyarakah mutanaqisah memiliki kesamaan. Berikut contoh

prosedur pelaksanaan mengguakan akad musyarakah mutanaqisah:

29

1) Permohonan take over dari nasabah dilengkapi dokumen

2) Proses Taksasi; Proses ini dilakukan untuk menaksir ulang nilai

jaminan yang diagunkan dalam hal ini objek rumah yang akan

di take over pembiayaan KPRnya. Tujuannya adalah

mengetahui berapa nilai pasar jaminan saat ini dan

mengevaluasi kelayakan jaminan dari sisi dokumen serta

kondisinya.

3) Penilaian Calon Nasabah; Sebelum menyetujui permohonan

calon nasabah untuk men-take over, pihak bank melakukan

survey mengenai calon debitur dengan menggunakan analisa

5C yaitu analisa mengenai character (karakter), capacity

(kapasitas), capital (modal), collateral (jaminan), dan

condition of economics (kondisi ekonomi). Selain survey

mengenai 5C ini, pihak bank juga melakukan survey bank

checking pada bank awal dan BI checking terlebih dahulu

untuk memastikan kebenaran hutang, jaminan, dan kelancaran

pembayaran calon nasabah.

4) Proses pengajuan pinjaman

5) Akad-akad pembiayaan dilaksanakan di kantor Bank Muamalat

dengan pendampingan notaris.

Adapun aturan-aturan terkait ketentuan pelaksanaannya adalah

sebagai berikut :

1) Proses pembiayaan (permohonan nasabah, mengisi formulir

aplikasi, kelengkapan dokumen);

2) Asli bukti kepemilikan agunan pembiayaan (sertifikat)

dilakukan verifikasi keabsahannya oleh notaris/PPAT yang

merupakan rekanan bank dan yang disetujui oleh pihak bank

asal, ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.

3) Penandatanganan Perjanjian Pembiayaan (PK) Al musyarakah

mutanaqisah untuk hanya dilaksanakan setelah:

30

a) Bank menerima cover note dari pihak bank asal secara

efektif menerima dana take over sebesar baki

debet/kewajiban calon nasabah, maksimum dalam lima (5)

hari kerja akan melepaskan haknya atas sertifikat agunan

dengan menyerahkan kepada bank berupa : rincian total

kewajiban nasabah yang akan di take over , asli bukti

kepemilikan agunan (sertifikat) atas nama yang

bersangkutan, asli Sertifikat Hak Tanggungan, surat roya

ke BPN, dan bukti pelunasan pembiayaan atas nama calon

nasabah; atau

b) Bank menerima copy bukti kepemilikan agunan

(sertifikat) yang telah diteliti keabsahannya, dan print out

baki debet (outstanding) fasilitas KPR calon nasabah dari

bank asal;

c) Bank menerima Surat Pernyataan dari nasabah yang

menyatakan; nasabah bersedia untuk menandatangani akta

pengikatan atas tanah agunan pembiayaan dengan Hak

Tanggungan.

4) Pembayaran dana take over pembiayaan dilakukan oleh bank

secara tunai /overbooking ke rekening pinjaman atas nama

nasabah yang bersangkutan di bank asal sebesar kewajibannya.

5) Penandatanganan akad pembiayaan musyarakah mutanaqisah

dapat dilaksanakan setelah bank menerima:

a) Asli bukti kepemilikan agunan (sertifikat) a.n nasabah

ybs., asli sertifikat hak tanggungan dan surat roya ke BPN

diterima oleh bank, maka segera menyerahkan kepada

notaris PPAT rekanan bank untuk dilakukan

penandatanganan akte kuasa membebankan hak

tanggungan (akta SKMHT) oleh nasabah dan bank. Dan

melakukan pengikatan dengan skema murabahah.

31

b) Selanjutnya notaris PPAT rekanan bank tersebut akan

melaksanakan pengurusan peroyaan, pengikatan hak

tanggungan dan mendaftarkan sesuai ketentuan perundang

undangan untuk kepentingan bank.

c) Untuk mengamankan posisi bank, maka peroyaan dan

pengikatan agunan harus dilakukan oleh notaris rekanan

bank.

Namun, dalam penggunaan akad musyarakah mutanaqisah

mengindikasikan tidak sesuaian dengan ketentuan fatwa DSN MUI

NO. 31/DSN-MUI/VI/2002 yang menjelaskan kriteria penggunaan

akad yang diperbolehkan dalam pembiayaan take over. Ketidak

sesuaian dengan Fatwa DSN MUI ini tidak serta merta

menunjukkan bahwa Bank Muamalat Indonesia Cabang

Banjarmasin telah melanggar ketentuan syariah yang ditetapkan di

Indonesia. Hanya saja mereka memiliki pertimbangan lain terkait

penggunaan akad dalam pembiayaan take over. Dan melihat

peraturan lainnya seperti dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan

bahwasanya penggunaan akad musyarakah mutanaqisah di

perbolehkan dalam pembiayaan take over.

Melihat fenomena yang terjadi penulis mencoba

mengaitkannya dengan perspektif fiqih melalui pencarian

literaturyang berjudul “ Tinjauan Hukum Ekonomi Syariah

Terhadap Pembiayaan Take Over Dengan Jaminan SK PNS Melalui

Akad Murabahah Di Bank JABAR Banten Syariah KCP Lembang

(Anjarwati, 2019)” dan meminta pendapat dari salah satu ahli fiqih

BapakH.Mairijani, M. Ag. Dari hal tersebut didapat bahwa

penggunaan musyarakah mutanaqisah ada pembiayaan take over di

Bank Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin diperbolehkan

dikarenakan lebih merasa aman dari kekhawatiran akan timbulnya

celah menuju riba.Selain itu penggunaan terhadap akad musyarakah

32

mutanaqisah dapat dikatakan sebagai jalan keluar bagi

permasalahan fleksibilitas penggunaan akad di banksyariah. Hal ini

sejalan dengan Q.S. Al – Maidah[5]: 2: mengenai ketetapan hukum

pembiayaan take over yaitu perintah untuk saling tolong menolong

dalam perbuatan positif. Berikut adalah tabel perbandingan lebih

jelasnya dari kedua akad yang digunakan dalam pembiayaan KPR

take over pada Bank Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin.

Tabel 4.1 Perbandingan akad murabahah dan musyarakah

mutanaqisah

Murabahah Musyarakah

mutanaqisah

Untuk pembelian aset

(properti/non-properti),

atau pelunasan hutang

yang bersifat dan

tangible (berwujud).

Properti readystock dalam

bentuk Rumah, Apartemen

dan Ruko.

Kebutuhan jasa (biaya

pengobatan, jasa

renovasi/

pembangunan, biaya

pendidikan, biaya

pernikahan, wisata.

Material untuk keperluan

Renovasi atau Pembangunan

Properti. Bank hanya dapat

membiayai pembelian material

sesuai dengan spesifikasi

rincian untuk renovasi properti

diluar biaya tenaga kerja.

Pelunasan hutang

konsumtif di bank/

lembaga keuangan

lainnya dimana

penggunaan konsumtif

tidak diketahui dari

dokumen kontrak.

Kavling siap bangun dengan

lokasi developer yang telah

bekerja sama dengan BMI.

Ketentuan lainnya mengacu

pada ketentuan pembiayaan

kavling yang tertera pada

ketentuan Pembelian Properti.

Pembelian aset

(properti/ non properti)

yang belum terwujud

(indent)

Kendaraan Non – Niaga dalam

kondisi readystock.

Pembelian konsumsi

berangun properti.

33

Pelunasan hutang/Fasilitas ke

bank/ lembaga keuangan

konvensional dengan syarat

objek yang dibiayai

merupakan Untuk akad

murabahahbolehmenggunakan

jaminan

Pembelian konsumsi

berangun properti.

Untuk akad

musyarakah

mutanaqisah wajib

menggunakan jaminan

atas nama pribadi dan

Lanjutan

Murabahah

Musyarakah

mutanaqisah

Untuk pembelian aset

(properti/non-properti),

atau pelunasan hutang

yang bersifat dan

tangible (berwujud).

Tidak bisa membiayai denda

dan lai-lain dari bank

sebelumnya.

Dari segi jaminan Untuk akad murabahah boleh

menggunakan jaminan atas

nama orang lain. Tidak bisa

membiayai denda dan lai-lain

dari bank sebelumnya.

Untuk akad

musyarakah

mutanaqisah wajib

menggunakan jaminan

atas nama pribadi dan

kalau ada biaya yang

timbul pada

sebelumnya seperti

denda dan lain-lain bisa

dibiayai juga.

Sumber: Wawancara pada pihak Bank Mumamalat, 2020

2. Perlakuan dan Pencatatan Akuntansi Pembiayaan KPR Take Over

pada Bank Muamalat Indonesia Cab. Banjarmasin.

Pembiayaan take over merupakan jenis pembiayaan yang

membantu permasalahan nasabah yang ingin memindahkan utangnya

dari bank konvensional ke banksyariah. Namun, perlu digaris bawahi

bahwa pembiayaan take over merupakan pembiayaan ulang yang

diterapkan di Bank Muamalat Indonesia. Pembiayaan ulang yang

34

dimaksud adalah bahwa ketika nasabah mengajukan pembiayaan take

over maka sama halnya dengan pengajuan pembiayaan baru dengan

harus memenuhi syarat yang ditentukan oleh Bank Muamalat Indonesia.

Dalam penelitian ini penulis mengalami kendala terkait ketersedian

informasi khususnya informasi kuantitatif pembiayaan take over dan

terbatasnya akses di Cabang Banjarmasin. Sebagaimana disebutkan

diatas, pembiayaan take over diperlakukan sebagai pembiayaan baru

oleh Bank Muamalat, maka informasi yang menurut penulis paling

relevan adalah data dari laporan keuangan Bank Muamalat untuk

periode yang diteliti. Data dibawah tidak menggambarkan besaran

Pembiayaan take over yang terjadi karena merupakan data gabungan

dengan pembiayaan biasa dan tidak menunjukkan secara khusus kondisi

di cabang Banjarmasin. Catatan Atas Laporan Keuangan tidak

memberikan informasi rinci terkait take over dan tidak diklasifikasikan

secara khusus. Berikut data pembiayaan tahun 2019.

Tabel 4.2 Catatan Atas Laporan Keuangan tanggal 31 Desember

2019

2019

PIUTANG

Piutang murabahah – setelah dikurangi

Margin ditangguhkan sebesar

Rp 5.477.953.390 tahun 2019 dan Rp

5.986.601.096 tahun 2018

14.134.112.000

Pihak ketiga 4.015.775

Pihak berelasi 14.138.127.775

Jumlah (332.310.302)

Cadangan Kerugian penurunan nilai Bersih 13.805.817.473.

35

2019

PEMBIAYAAN MUSYARAKAH

Pihak ketiga 14.205.215.228

Pihak berelasi 1.668.688

Jumlah 14.206.883.916

Cadangan Kerugian penurunan nilai Bersih (198.584.139)

Bersih 14.008.299.777

Sumber:website resmi bankmuamalat.co.id,2020

3. Alasan Nasabah Mengajukan Pembiayaan KPR Take Over di Bank

Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin.

Kesadaran masyarakat akan keinginan untuk berhijarah agar

menghindari dari riba adalah salah satu dari alasan nasabah untuk

mengalihkan pembiayaan KPR yang terdapat pada bank konvensional

sebelumnya ke Bank Muamalat Indonesia Banjarmasin. Serta keinginan

nasabah untuk mendapatkan fasilitas Top Up yang disediakan oleh Bank

Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin guna memenuhi kebutuhan

nasabah yang tidak dapat difasilitasi oleh bank sebelumnya.

36

BAB V

SIMPULAN DAN SARAN

A. SIMPULAN

Dari hasil penelitian ini, kesimpulan yang dapat penulis tarik adalah jenis

produk pembiayaan KPR take over pada Bank Muamalat Indonesia Cabang

Banjarmasin terbagi menjadi dua, yaitu Fix n Fix dan Angsuran Super

Ringan. Kedua jenis produk pembiayaan KPR tersebut dapat menggunakan

kedua akad yaitu akad murabahah dan musyarakah mutanaqisah. Kemudian

pengalihan pembiayaan bisa dari bank konvensional atau sesama bank

syariah pada Bank Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin. Keduanya

memiliki kesamaan dalam syarat-syarat pengajuan serta prosedur

pelaksanaannya, yang membedakan dalam hal ini adalah penggunaan

akadnya.

Akad musyarakah mutanaqisah merupakan bentuk kerjasama kemitraan

ketika bank dan nasabah sama- sama membeli rumah atau properti. Aset

tersebut kemudian disewakan kepada nasabah digunakan sebagai penambah

kepemilikan, sehingga pada saat jatuh tempo rumah ataupun properti tersebut

menjadi milik nasabah. Akad yang digunakan tidak termasuk dalam

alternative yang ditawarkan dalam Fatwa DSN-MUI No.31 /DSN-MUI/ VI /

2002 namun disebutkan dalam Fatwa DSN-MUI No.90/DSN-MUI/XII/2013

, Peraturan OJK No.36/SEOJK.03/2015 dan Peraturan Bank Indonesia No.

20/8/PBI/2018.

Mengenai perlakuan dan pencatatan akuntansi berdasarkan Catatan Atas

Laporan Keuangan Bank Muamalat Indonesia yang dapat di akses melalui

situs resmi, Perlakukan serta pencatatan pembiayaan KPR take over oleh

Bank Muamalat diperlakukan sebagai pembiyaan baru, maka dalam CALK

tidak ada klasifikasi khusus yang mejelaskan untuk pengalihan/take over.

37

B. SARAN

1. Bagi peneliti selanjutnya yang akan mengangat topik yang

berhubungan dengan produk pembiayaan KPR take over, penulis

sarankan untuk mengembangkan penelitian ini. Peneliti selanjutnya

dapat mengembangkan objek penelitian terhadap bank umum syariah

lainnya, atau memfokuskan penelitian terhadap aspek pengakuan

dan pencatatan akuntansi untuk pembiayaan take over lainnya.

2. Bagi bank, peneliti sarankan untuk dapat mempertahankan akad

yang sudah digunakan namun tetap berpegang pada aturan pada

Fatwa DSN-MUI dan peraturan-peraturan lainnya yang tidak

menyalahi prinsip syariah.

38

DAFTAR PUSTAKA

Anjarwati, L. (2019). Tinjauan Hukum Ekonomi Syariah Terhadap Pembiayaan

Take Over Dengan Jaminan SK PNS Melalui Akad Murabahah Di Bank

JABAR Banten Syariah KCP Lembang.

Antonio, M. S. (2001). BankSyariah Dari Teori Ke Praktik, 2001 (p. 160).

Aprilia, E. (2016). Analisis Pembiayaan Take Over pada Bank Muamalat

Indonesia Cabang Salatiga Periode 2013-2015.

Bank Muamalat. (n.d.). Retrieved January 3, 2020, from

https://www.bankmuamalat.co.id

Fatwa DSN-MUI No: 90/DSN-MUI/XII/2013. (n.d.). Fatwa DSN-MUI No:

90/DSN-MUI/XII/2013 Tentang Pengalihan Pembiayaan Murabahah

Antar Lembaga Keuangan Syariah (LKS).

MUI, D. (2002). Fatwa DSN- MUI No. 31/DSN-MUI/VI/2002.

Nanda, M. P. (2009). Analisa penerapan akad pembiayaan take over di perbankan

Syariah. Program Pascasarjana Universitas Indonesia.

NO 36/SEOJK.03/2015. (n.d.). Peraturan Otoritas Jasa Keuangan NOMOR

36/SEOJK.03/2015 Tentang Produk dan Aktivitas Bank Umum Syariah

dan Unit Usaha Syariah (point II).

PERATURAN BANK INDONESIA NOMOR 20/8/PBI/2018. (n.d.).

PERATURAN BANK INDONESIA NOMOR 20/8/PBI/2018 TENTANG

RASIO LOAN TO VALUE UNTUK KREDIT PROPERTI, RASIO

FINANCING TO VALUE UNTUK PEMBIAYAAN PROPERTI, DAN

UANG MUKA UNTUK KREDIT ATAU PEMBIAYAAN

KENDARAAN BERMOTOR.

Purwanto, A. (2016). Analisis Implementasi Take Over Pada Pembiayaan Hunian

Syariah (Studi Bank Muamalat Cabang Pembantu Mojokerto ).

Sutarsih, F. (2008). Desaian Akad Pembiayaan Take over KPR Syariah Di Bank

Muamalat Indonesia.

Zahroh, I. L. (2018). Zahroh, Isna Latifatul (2018).Mekanisme Take over Pada

Pembiayaan KPR iB Dengan Akad IMBT Di BRISyariah KCP

Purbalingga.

39

Lampiran 1. Lembar Bimbingan

40

Lampiran 2. Surat Izin Penelitian

41

Lampiran 3.Denah Bank Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin

Nama Instansi : Bank Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin

Alamat : Jl. A. Yani KM 5,2 No.1, Pekapuran Raya, Kec.

Banjarmasin Timur, Kota Banjarmasin, Kalimantan

Selatan, 70249

No. Telepon : (0511) 3264050

45

Lampiran 5. Hasil Wawancara

1. Apa pengertian dari pembiayaan take over?

Jawab : Take over merupakan peruntukan/ tujuan pembiayaan, yaitu

pengambil alihan pembiayaan atas nama nasbah/ pasangan dengan angunan

atas nama nasabah/pasangan dari Bank/Lembaga Keuangan lain baik

konvensional ataupun bank/Lembaga Keuangan syariah yang di pindahkan

ke Bank Muamalat.

2. Apa saja produk yang terdapat dalam pembiayaan takeoverpada Bank

Muamalat Indonesia Cab. Banjarmasin ?

Jawab : Seperti yang dapat dilihat di website resmi Bank Muamalat ada tiga

yaitu untuk takeoverKPR, Multi Guna dan Pensiunan. Tetapi untuk saat ini

pada BMI Cab. Banjarmasin cuman ada 2 yaitu KPR dan Multi Guna, untuk

yang Pensiunan saat ini produknya di stop dulu, dikarenakan juga

terhalangnya

3. Apa perbedaan KPR takeoverdanpembiyaantakeoverlainnya?

Jawab : KPR takeover adalah pembiayaan yang di pergunakan khusus untuk

mengambil alih fasilitas KPR di Bank sebelumnya dan juga seperti renovasi

dll. Sedangkan Multi Guna untuk pembelian mobil, biaya kuliah, biaya

perkawinan dll

4. Akad apa saja yang digunakan dalam pembiayaan KPR take over?

Kebanyaka menggunakan akad apa? Perbedaan dari kedua akad tersebut apa

saja?

Jawab : Ada 2 akad yang digunakan pada BMI Cab. Banjarmasin sesuai

dengan ketentuan Fatwa DSN, yaitu akad Murabahah dan Musyarakah

mutanaqisah. Biasanya untuk pembiayaan takeoverdari Bank lain seperti

Bank konvensional yang sebelumnya tidak menggunakan suatu akad , maka

pada saat melakukan pembiyaantakeoverdi BMI digunakan akad Murabahah,

Namun untuk pembiayaan takeoverdari sesama BankSyariah, maka tidak bisa

menggunakan akad yang sama yaitu Murabahah, maka dari itu di gunakan

akad Musyarakah mutanaqisah. Berikut tabel perbedaan akad Murabahah

dan Musyarakah mutanaqisah :

Murabahah Musyarakah mutanaqisah

Untuk pembelian

aset (properti/non-

1. Properti readystock

dalam bentuk

Untuk tujuan konsumtif selain

pembelian aset (properi/non-

46

properti), atau

pelunasan hutang

yang bersifat dan

tangible

(berwujud).

Rumah, Apartemen

dan Ruko.

2. Material untuk

keperluan Renovasi

atau Pembangunan

Properti. Bank hanya

dapat membiayai

pembelian material

sesuai dengan

spesifikasi rincian

untuk renovasi

properti diluar biaya

tenaga kerja.

3. Kavling siap bangun

dengan lokasi

developer yang telah

bekerja sama dengan

BMI. Ketentuan

lainnya mengacu

pada ketentuan

pembiayaan kavling

yang tertera pada

ketentuan Pembelian

Properti.

4. Kendaraan Non –

Niaga dalam kondisi

readystock.

5. Pelunasan hutang/

Fasilitas ke Bank/

Lembaga Keuangan

Konvensional

dengan syarat objek

yang dibiayai

merupakan aset

tangible( berwujud/

berbentuk/

properti).

1. Kebutuhan jasa (biaya

pengobatan, jasa renovasi/

pembangunan, biaya

pendidikan, biaya

pernikahan, wisata.

2. Pelunasan hutang konsumtif

di Bank/ Lembaga

Keuangan lainnya dimana

penggunaan konsumtif tidak

diketahui dari dokumen

kontrak.

3. Pembelian aset ( properti/

non properti) yang belum

terwujud (indent)

4. Pembelian konsumsi

berangun properti.

47

readystock) dan

Dari segi jaminan Untuk akad Murabahah

boleh menggunakan

jaminan atas nama orang

lain. Tidak bisa membiayai

denda dan lai-lain dari

bank sebelumnya.

Untuk akad Musyarakah

mutanaqisah wajib

menggunakan jaminan atas

nama pribadi dan kalau ada

biaya yang timbul pada

sebelumnya seperti denda dan

lain-lain bisa dibiayai juga.

5. Bagaimanakah prosedur pembiayaan KPR takeoverpada BMI Cab.

Banjarmasin dan apa saja persyaratan yang diperlukan?

Jawab : Berdasarkan prinsip musyarakah mutanaqisah pada Bank Muamalat,

prosedur yang dijalankan adalah sebagai berikut :

a. Permohonan take over dari nasabah dilengkapi dokumen

b. Proses Taksasi; Proses ini dilakukan untuk menaksir ulang nilai jaminan

yang diagunkan dalam hal ini objek rumah yang akan di take over

pembiayaan KPRnya. Tujuannya adalah mengetahui berapa nilai pasar

jaminan saat ini dan mengevaluasi kelayakan jaminan dari sisi dokumen

serta kondisinya.

c. Penilaian Calon Nasabah; Sebelum menyetujui permohonan calon

nasabah untuk men-take over, pihak Bank melakukan survey mengenai

calon debitur dengan menggunakan analisa 5C yaitu analisa mengenai

character (karakter), capacity (kapasitas), capital (modal), collateral

(jaminan), dan conditionofeconomics (kondisi ekonomi). Selain survey

mengenai 5C ini, pihak bank juga melakukan survey bank checking pada

bank awal dan BI checking terlebih dahulu untuk memastikan kebenaran

hutang, jaminan, dan kelancaran pembayaran calon nasabah.

d. Proses pengajuan pinjaman

e. Akad-akad pembiayaan dilaksanakan di kantor Bank Muamalat dengan

pendampingan notaris.

48

Adapun aturan-aturan terkait ketentuan pelaksanaannya adalah sebagai

berikut :

1) Proses pembiayaan (permohonan nasabah, mengisi formulir

aplikasi, kelengkapan dokumen);

2) Asli bukti kepemilikan agunan pembiayaan (sertifikat)

dilakukan verifikasi keabsahannya oleh notaris/PPAT yang

merupakan rekanan Bank dan yang disetujui oleh pihak bank

asal, ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.

3) Penandatanganan Perjanjian Pembiayaan (PK) Al musyarakah

mutanaqisah untuk hanya dilaksanakan setelah:

a) Bank menerima covernote dari pihak Bank asal secara

efektif menerima dana take over sebesar baki

debet/kewajiban calon nasabah, maksimum dalam lima (5)

hari kerja akan melepaskan haknya atas sertifikat agunan

dengan menyerahkan kepada Bank berupa : rincian total

kewajiban nasabah yang akan di take over , asli bukti

kepemilikan agunan (sertifikat) atas nama yang

bersangkutan, asli Sertifikat Hak Tanggungan, surat roya

ke BPN, dan bukti pelunasan pembiayaan atas nama calon

nasabah; atau

b) Bank menerima copy bukti kepemilikan agunan

(sertifikat) yang telah diteliti keabsahannya, dan printout

baki debet (outstanding) fasilitas KPR calon nasabah dari

Bank asal;

c) Bank menerima Surat Pernyataan dari nasabah yang

menyatakan; Nasabah bersedia untuk menandatangani

akta pengikatan atas tanah agunan pembiayaan dengan

Hak Tanggungan.

4) Pembayaran dana take over pembiayaan dilakukan oleh Bank

secara tunai /overbooking ke rekening pinjaman atas nama

nasabah yang bersangkutan di Bank asal sebesar kewajibannya.

49

5) Penandatanganan Akad Pembiayaan Musyarakah mutanaqisah

dapat dilaksanakan setelah Bank menerima:

a) Asli bukti kepemilikan agunan (sertifikat) a.n nasabah

ybs., asli sertifikat hak tanggungan dan surat roya ke BPN

diterima oleh bank, maka segera menyerahkan kepada

notaris PPAT rekanan bank untuk dilakukan

penandatanganan akte kuasa membebankan hak

tanggungan (akta SKMHT) oleh nasabah dan bank. Dan

melakukan pengikatan dengan skema murabahah.

b) Selanjutnya notaris PPAT rekanan bank tersebut akan

melaksanakan pengurusan peroyaan, pengikatan hak

tanggungan dan mendaftarkan sesuai ketentuan perundang

undangan untuk kepentingan bank.

c) Untuk mengamankan posisi bank, maka peroyaan dan

pengikatan agunan harus dilakukan oleh notaris rekanan

bank.

Persyaratan pengajuan untuk pembiayaan KPR Take over pada

Bank Muamalat Banjarmasin :

a. Mengisi Formulir Permohonan

b. Fotocpy KTP Suami &Isteri

c. Fotocopy Akta Nikah

d. Fotocopy Kartu Keluarga

e. Fotocopy NPWP Pribadi

f. Pas Foto berwarna Suami &Isteri

g. Rekening koran tabungan / giro 6 bulan terakhir

Adapun data jaminan yang diperlukan yaitu :

a. Fotocopy Sertifikat Hak Guna Bangunan / Sertifikat Hak Milik

b. Fotocopy Izin Mendirikan Bangunan

c. Fotocopy Pajak Bumi Bangunan Terakhir

d. Rincian Rencana Pengunaan Dana

e. Bukti sisa outstandingbank lain ( fasilitas Take over )

50

Kemudian persyaratan berikutnya ada berupa data penghasilan

untuk PNS/ Karyawan yaitu :

a. Slip / Daftar gaji minimal 3 bulan terakhir

b. Surat Keputusan awal dan akhir dari Instansi / Perusahaan

Dan berikut data penghasilan bagi wiraswasta yaitu :

a. Fotocopy Izin Legalitas Usaha

b. Nota – Nota Pembelian Barang 6 bulan terakhir

c. Laporan Keuangan 2 tahun terakhir

6. Alasan nasabah melakukan pembiayaan KPR takeoverpada BMI Cab.

Banjarmasin?

Jawab : Dikarenakan meningkatnya kesadaran dan kebutuhan

masyarakat terkait konsep hijrah dan ingin melakukan top-up /

penambahan pinjaman yang akan di alihkan kepada Bank Muamalat

Indonesia Cabang Banjarmasin.

7. Bagaimana pengaruh pembiayaan KPR takeoverterhadap laporan

keuangan?

Jawab : Sebenarnya tidak terlalu berpengaruh karena sebenarnya

pembiayaan takeoverdianggap sama seperi pembiayaan baru di Bank

Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin.

8. Apakah benar proses pembiayaan KPR takeoversehingga kurang

diminati masyarakat?

Jawab : Sebenarnya tidak begitu rumit namun tergantung kepada

nasabah kembali yang semakin cepat mengumpulkan persyaratan yang

diperlukan semakin cepat juga pihak Bank Muamalat Indonesia Cabang

Banjarmasin memproses pembiayaan KPR take over. Dan kendala

lainnya juga biasanya pada Bank sebelumnya karena tahu bahwa

nasabahnya akan pindah maka akan ditawarkan pembiayaan yang lain

lagi.

9. Mulai dari tahun berapa BMI Cab. Banjarmasin melayani pembiayaan

KPR take over?

Jawab : Sejak produk KPR di Lounchingkurang lebih pada tahun

2007/2008.

51

10. Antara KPR take over dan Multi Guna, adakah perbedaan besar resiko

pada kedua jenistakeovertersebut ?

Jawab : Perbedaan besarnya terdapat di angunannya.

11. Alasan apa yang mendasari apabila pada bank sebelumnya dilakukan

pembiayaan dengan akad Murabahah, kemudian pada bank BMI

digunakan akad lain yaitu Musyarakah mutanaqisah ?

Jawab : Karena tidak bisa akad yang sama digunakan dua kali. Dan

apabila dari BankSyariah lainnya sudah menggunakan akad Murabahah,

maka di Bank Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin memakai akad

Musyarakah mutanaqisah, selain akad yang sama tidak bisa digunakan

dua kali, tidak terdapat objek/ barang juga dari pembiyaan tersebut.

12. Bagi BMI sendiri pembiayaan KPR takeoversendiri, apakah keuntungan

nya lebih besar dibanding resikonya ?

Jawab : Resikonya relatif sama karena untuk KPR dan Multi Guna yang

masing-masing sudah di mitigasi dengan persyaratan dan ketentuan yang

ditetapkan untuk nasabah. Pada saat awal penjelasan produk juga sudah

dijelaskan mengenai resikonya.

13. Apakah secara khusus dijelaskan pada CALK berapa besar porsi

takeoverdibanding pembiayaan biasa?

Jawab : Karena pembiayaan takeoverdianggap seperti pembiayaan baru,

maka tidak dijelaskan secara khusus berapa porsinya pembiayaan take

over. Jadi cuman dapat dilihat di Laporan Keuangan pada akad

Murabahah dan Musyarakah mutanaqisah.

14. Bagaimana perkembangan KPR takeoverpada BMI Cab. Banjarmasin?

Khususnya pada tahun 2017-2019? Apakah dapat dilihat pada laporan

keuangan yang dapat di akses melalui website resmi BMI?

Jawab : Cukup bagus, dikarenakan ada beberapa program pembiayaan

sendiri dari BMI yaitu Angsuran Super Ringan, dan Fix&Fix, yang

dimana program tersebut memberikan keringanan bagi nasabah. Untuk

dilaporan keuangan mungkin dapat dilihat di sisi financing tapi itu untuk

pembiayaan secara menyeluruh. Untuk KPR takeoversendiri secara

mendetail tidak disebutkan dalam Laporan Keuangan, melainkan hanya

disebutkan berupa akad nya saja yaitu akad Murabahah dan Musyarakah

mutanaqisah.

52

15. Produk Fix n Fix dan Angsuran Super Ringan, masing-masing

menggunakan akad apa? Dan apakah ada perbedaan kedua jenis

produk tersebut?

Jawab : Akad yang digunakan bebas, boleh di antara 2 yaitu akad

murabahah ataupun musyarakah mutanaqisah. Perbedaannya terletak

pada angsurannya. Pilihan tergantung nasabah, tapi kebanyak

memilik Fix n Fix dikarenakan kalau dihitung hitung total Magrin

produk ASR lebih tinggi dari pada Fix n fix.

16. Mengenai take over di Bank Muamalat Indonesia Cabang

Banjarmasin mengikuti peraturan dari mana saja ka?

Jawab : Mengikuti peraturan, Fatwa DSN-MUI, Peraturan Bank

Indonesia, POJK untuk nomernya bisa di akses sendiri diwebsite

resmi masing-masing.

PEMBIAYAAN KPR TAKE OVER PADA BANK MUAMALAT …

Documents

Transcript of PEMBIAYAAN KPR TAKE OVER PADA BANK MUAMALAT …