Pembekalan PPAT (1)

69

Transcript of Pembekalan PPAT (1)

DASAR HUKUM

1.UU No. 5 tahun 1960 tentangPeraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

2.UU No.4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang berkaitan dengan Tanah

3.UU No.17 tahun 2000 tentang Pajak Penghasilan (Perubahan UU Nomor 7 Tahun 1983)

4.UU No.28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Restribusi Daerah

5.UU No. 20 Tahun 2011 tentangRumah Susun

6.PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

7.PP No.37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

8.Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No.1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998.

9.Peraturan Kepala Badan PertanahanNasional Republik Indonesia Nomor 23 Tahun 2009 tentang Perubahan atas Perkaban No. 1 Tahun 2006 tentangKetentuan Pelaksanaan PP No. 37 Tahun1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT

10.Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 1 tahun 2010 tentang standar pelayanan pertanahan

11.Peraturan Kepala Badan PertanahanNasional Republik Indonesia No. 8 Tahun2012 tentang Perubahan Atas PMNA/KBPN No. 3 tahun 1997

12.Peraturan Kepala Badan PertanahanNasional Republik Indonesia No.2 tahun2013 tentang Pelimpahan kewenanganPemberian Hak atas tanah dan kegiatanpendaftaran tanah

13.Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 1997 tentang Pelaporan atau Pemberitahuan Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan jo SKB MNA/KBPN dan Dirjen Pajak No: SKB 2 Tahun 1998 KEP-179/Pj/1998 Tentang Laporan Bulanan Pembuatan Akta oleh PPAT dan Pemberitahuan Bulanan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya Jo SE KBPN RI No: 2363/17.3-300/VII/2012 Hal. Laporan Bulanan Pembuatan Akta oleh PPAT dan Surat Ditjen Pajak No. S-52/P1/2012 tentang Laporan Bulanan Pembuatan Akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.

14.Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional

15.Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 165 Tahun 2014 tentang Penataan Tugas dan Fungsi Kabinet Kerja

16.Keputusan Presiden RI Nomor 121/P/2014 tentang pembentukan kementerian dan pembentukan Kabinet Kerja 2014-2019.

17.Surat Edaran Nomor 1/SE-100/I/2013 tanggal 3 Januari 2013 tentang Pengenaan Tarif Atas Penerimaan Negara Bukan Pajak Sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010

18.Surat Edaran Nomor 5/SE/IV/2013 tanggal 10 April 2013 tentang Pendaftaran Hak Atas Tanah Atau Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Terkait dengan Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah;

19.Surat Edaran Bersama Menteri Keuangan, Menteri Dalam Negeri dan Kepala BPN RI Nomor 4/SE/V/2014 tanggal 6 Mei 2014 tentang Petunjuk Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Dalam Kaitannya Dengan Pendaftaran Hak Atas Tanah atau Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah

20.Surat Edaran Nomor 5/SE/VI/2014 tanggal 18 Juni 2014 tentang Petunjuk Beberapa Ketentuan Teknis Permohonan Penetapan Hak Atas Tanah dan Pelayanan Pertanahan Lainnya

PENGERTIAN PPAT/PPATS/PPAT KHUSUS

•PPAT :

Pejabat umum yang diberi kewenangan membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah/ hak milik atas satuan rumah susun

•PPAT SEMENTARA :

Pejabat pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas ppat dengan membuat akta-akta di daerah yang belum terdapat ppat

•PPAT KHUSUS

Pejabat badan pertanahan nasional yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas ppat dengan membuat akta ppat tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas pemerintah tertentu E

LARANGAN SEBELUM SUMPAH JABATAN PPAT Pasal 18 PP Nomor 37 Tahun 1998:

1)PPAT dilarang menjalankan tugas Jabatan sebagai PPAT sebelum mengucapkan sumpah jabatan

2) Apabila dilanggar maka akta yang dibuat tidak sah dan tidak dapat dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah.

TUGAS POKOK PPAT/PPATS/PPAT KHUSUS Melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilaksanakan suatu perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang kemudian akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum

Pembinaan dan Pengawasan PPAT PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT

Pasal 33 :

Menteri melaksanakan pembinaan dan pengawasan terhadap pelaksanaan tugas PPAT.

Peraturan Kepala BPN RI No.1 Tahun 2006 Tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No.37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

Pasal 65 :

Pembinaan dan pengawasan terhadap pelaksanaan tugas PPAT dilakukan oleh Kepala Badan, dalam pelaksanaannya oleh Kepala Badan, Kepala Kantor Wilayah dan Kepala Kantor Pertanahan E.

Pasal 66 ayat (1) : Pembinaan dan pengawasan yang

dilakukan oleh Kepala Badan: 1.Memberikan kebijakan mengenai

pelaksanaan tugas jabatan PPAT; 2.Memberikan arahan pada semua

pemangku kepentingan yang berkaitan dengan ke-PPAT-an;

3.Melakukan pembinaan dan pengawasan atas organisasi profesi PPAT agar tetap berjalan sesuai dengan arah dan tujuannya;

4.Menjalankan tindakan-tindakan lain yang dianggap perlu untuk memastikan pelayanan PPAT tetap berjalan sebagaimana mestinya;

5.Melakukan pembinaan dan pengawasan terhadap PPAT dan PPAT Sementara dalam rangka menjalankan kode etik profesi PPAT.

Pasal 66 ayat (2) :

Pembinaan dan pengawasan terhadap PPAT yang dilaku-

kan oleh Kepala Kantor Wilayah sebagai berikut:

a. Menyampaikan dan menjelaskan kebijakan dan peraturan pertanahan serta petunjuk tehnis pelaksanaan tugas PPAT yang telah ditetapkan oleh Kepala Badan dan peraturan perundang-undangan yang berlaku;

b. Membantu melakukan sosialisasi, diseminasi kebijakan dan peraturan perundang-undangan pertanahan atau petunjuk tehnis;

c. Secara periodik melakukan pengawasan ke kantor PPAT guna memastikan ketertiban administrasi, pelaksanaan tugas dan kewajiban sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan ke-PPAT-an.

Pasal 66 ayat (3) :

Pembinaan dan pengawasan terhadap PPAT yang dilakukan

oleh Kepala Kantor Pertanahan sebagai berikut :

a. Membantu menyampaikan dan menjelaskan kebijakan dan peraturan pertanahan serta petunjuk tehnis pelaksanaan tugas PPAT yang telah ditetapkan oleh Kepala Badan dan peraturan perundang-undangan;

b. Memeriksa akta yang dibuat PPAT dan memberitahukan secara tertulis kepada PPAT yang bersangkutan apabila ditemukan akta yang tidak memenuhi syarat untuk digunakan sebagai dasar pendaftaran haknya;

c. Melakukan pemeriksaan mengenai pelaksanaan kewajiban operasional PPAT

Pasal 67 ayat (1 s/d 5) :

Ayat (3) :

PPAT wajib melayani petugas untuk memeriksa buku daftar akta, hasil penjilidan akta dan bukti-bukti pengiriman akta ke Kantor Pertanahan.

Ayat (4) :

Sebagaimana bukti bahwa daftar akta sudah diperiksa, petugas pemeriksa mencantumkan parafnya pada setiap halaman yang sudah diperiksa dan pada akhir halaman yang sudah diperiksa dengan dicantumkan tulisan “buku daftar akta ini sudah diperiksa oleh Saya ………..” dan membubuhkan tanda tangannya dibawah tulisan itu.

PENGANGKATAN dan PEMINDAHAN PPAT : PENGANGKATAN :

PPAT diangkat dan diberhentikan oleh KaBPN

PPAT dapat diangkat setelah lulus ujian PPAT

Permohonan Pengangkatan dilengkapi dengan :

a.SKCK (Surat Keterangan Catatan Kepolisian)

b.Surat keterangan kesehatan

c.Surat pernyataan bermaterai yang menyatakan kesediaan untuk ditunjuk sebagai penerima protokol PPAT

d.Surat pernyataan bermaterai yang menyatakan tidak rangkap jabatan

e.Daftar Riwayat Hidup

f.Fotokopi ijazah Program Pendidikan Spesialis Notariat atau Magister Kenotariatan

g.Fotokopi ijazah S1 dan Program Pendidikan Khusus PPAT

h.Pembayaran PNBP setelah ada perintah setor. Pasal 15 Perkaban Nomor 1 Tahun 2006

PERSYARATAN PENGANGKATAN KEMBALI Alasan Pengangkatan Kembali :

a.Dalam rangka penyesuaian dengan kedudukannya sebagai Notaris, bagi PPAT yang merangkap sebagai Notaris

b.Pernah mengajukan Pemberhentian Sementara karena alasan kesehatan atau melaksanakan tugas jabatan lain (jabatan diluar jabatan yang dilarang untuk dirangkap), dengan ketentuan masih tersedia formasi di kab/kota tujuan (Pasal 30 Perkaban No.1/2006)

Syarat Masa Kerja : -Permohonan pengangkatan kembali

karena berhenti atas permintaan sendiri dengan maksud untuk pindah daerah kerja lain dapat diajukan setelah PPAT yang bersangkutan melaksanakan tugasnya paling kurang 3 (tiga) tahun.

Pasal 22 s/d 24 Peraturan KBPN RI No.1/2006 :

Syarat Administrasi Pengangkatan Kembali (Karena Pindah Menyesuaikan Tempat Kedudukan Notaris):

a.Fotocopy keputusan pengangkatan PPAT dan Berita Acara Pengangkatan Sumpah Jabatan PPAT di daerah kerja semula;

b.Fotocopy keputusan pengangkatan Notaris dan Berita Acara Sumpah Jabatan Notaris, bagi PPAT yang juga menjabat Notaris;

c.Fotocopy Berita Acara Penyerahan Protokol PPAT di daerah kerja semula;

d.Surat pernyataan bermaterai yang menyatakan kesanggupan mene-rima protokol PPAT calon penerima protokol di daerah kerja semula;

e.Surat keterangan dari organisasi profesi yang menerangkan PPAT yang bersangkutan tidak pernah melanggar etika profesi PPAT

f.Surat keterangan Kepala Kantor Pertanahan setempat yang menerangkan bahwa PPAT yang bersangkutan selama menjabat PPAT tidak pernah mendapat sanksi administratif;

g.Surat keterangan Kepala Kantor Pertanahan setempat mengenai penilaian kualitas dan kuantitas akta yang dibuat selama menjabat sebagai PPAT.

Pasal 23 Peraturan KBPN RI No.1/2006 :

KEWENANGAN DAN TUGAS POKOK PPAT

•PPAT BERWENANG MEMBUAT AKTA OTENTIK MENGENAI PERBUATAN HUKUM YANG MERUPAKAN TUGAS POKOKNYA, YAITU :

A.JUAL BELI

B.TUKAR MENUKAR

C.HIBAH

D.PEMASUKAN KEDALAM PERUSAHAAN (INBRENG)

E.PEMBAGIAN HAK BERSAMA

F.PEMBERIAN HAK GUNAN BANGUNAN/ HAK PAKAI ATAS TANAH HAK MILIK

G.PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN

H.PEMBERIAN KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN

KEDUDUKAN, TUGAS POKOK DAN FUNGSI PPAT

Kedudukan PPAT adalah sebagai pejabat umum yang membantu Kepala Kantor Pertanahan dalam pelaksanaan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan kewenangan membuat 8 akta.

FUNGSI DAN TANGGUNG JAWAB PPAT :

•Membuat akta yang berfungsi sebagai :

Bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun

Dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu

•Akta PPAT wajib dibuat sesuai dengan Perkaban No. 8 Tahun 2012, sehingga dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan hak atas tanah dan pembebanan hak yang bersangkutan.

•Menyampaikan akta PPAT dan dokumen pendukung akta kepada kepala kantor pertanahan dalam waktu 7 hari kerja.

HAK DAN KEWAJIBAN PPAT :

HAK PPAT :

Cuti

Memperoleh uang jasa (honorarium) dan pembuatan akta sesuai Pasal 32 ayat (1) PP Nomor 37 Tahun 1998

Memperoleh informasi serta perkembangan peraturan perundang-undangan pertanahan

Memperoleh kesempatan untuk mengajukan pembelaan diri sebelum ditetapkannya keputusan pemberhentian sebagai PPAT

KEWAJIBAN PPAT

a.menjunjung tinggi Pancasila, UUD 1945, dan Negara Kesatuan Republik Indonesia;

b.mengikuti pelantikan dan pengangkatan sumpah jabatan PPAT;

c.menyampaikan laporan bulanan mengenai akta yang dibuatnya kepada Kepala Kantor Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah dan Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan setempat paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya;

d.menyerahkan protokol PPAT dalam hal PPAT yang berhenti menjabat kepada PPAT di daerah kerjanya

e.membebaskan uang jasa kepada orang yang tidak mampu, yang dibuktikan secara sah;

f.membuka kantornya setiap hari kerja kecuali sedang melaksanakan cuti atau hari libur resmi dengan jam kerja paling kurang sama dengan jam kerja Kantor Pertanahan setempat;

g.berkantor hanya di 1 kantor dalam daerah kerja sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pengangkatan PPAT;

h.menyampaikan alamat kantornya, contoh tanda tangan, contoh paraf dan teraan cap/stempel jabatannya kepada Kepala Kantor Wilayah, Bupati/ Walikota, Ketua Pengadilan Negeri dan Kepala Kantor Pertanahan yang wilayahnya meliputi daerah kerja PPAT yang bersangkutan dalam waktu 1 bulan setelah pengambilan sumpah jabatan;

i.melaksanakan jabatan secara nyata setelah pengambilan sumpah jabatan;

j.memasang papan nama dan menggunakan stempel yang bentuk dan ukurannya ditetapkan oleh Kepala Badan;

LARANGAN-LARANGAN PPAT : Berdasarkan PP Nomor 37 tahun 1998 :

Pasal 18 :

(1) PPAT dilarang menjalankan tugasnya sebelum mengucapkan sumpah jabatan

(2) Apabila dilanggar maka akta tidak sah

Pasal 23 :

PPAT dilarang membuat akta apabila PPAT sendiri, suami atau istrinya, keluarganya sedarah atau semenda dalam garis lurus tanpa pembatasan derajat dan dalam garis kesamping sampai derajat kedua, menjadi pihak dalam perbuatan hukum yang bersangkutan baik dalam cara bertindak sendiri maupun melalui kuasa, atau menjadi kuasa dari pihak lain.

Pasal 30 :

PPAT dilarang meninggalkan kantornya lebih dari 6 (enam) hari kerja berturut-turut kecuali dalam rangka menjalankan cuti

HAL-HAL HARUS DIPERHATIKAN SEBELUM MEMBUAT AKTA PPAT:

Berdasarkan Pasal 39 PP Nomor 24 tahun 1997 :

PPAT menolak untuk membuat akta, jika :

a. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan; atau

b. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan :

1) surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2); dan

2) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan; atau

c.Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian; atau

d.Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak; atau

e.Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin Pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku; atau

f.Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya; atau

g.Tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.

Pemberhentian PPAT :

PPAT berhenti sebagai PPAT, karena :

1.Meninggal dunia; atau

2.Telah mencapai usia 65 (enam puluh lima) tahun; atau

3.Diangkat dan mengangkat sumpah jabatan atau melaksa-nakan tugas sebagai notaris dengan tempat kedudukan di kabupaten/kota yang lain daripada daerah kerjanya sebagai PPAT; atau

4.Diberhentikan oleh Kepala Badan.

PPAT Khusus dan PPAT Sementara berhenti melaksanakan tugas PPAT apabila tidak lagi memegang jabatan sebagai Kepala Kantor Pertanahan (untuk PPAT Khusus) dan berhenti sebagai Camat dan/atau Kepala Desa (untuk PPAT Sementara)

Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam Pemberhentian PPAT

•PPAT yang berhenti menjabat karena tidak lagi memegang jabatannya dan atau telah menyelesaikan penugasannya tidak perlu dibuatkan keputusan pemberhentiannya.

•PPAT yang berhenti karena mencapai usia 65 tahun paling lambat 3 bulan sebelumnya melaporkan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat mengenai PPAT yang bersedia menerima protokol PPATnya

•PPAT yang berhenti dari jabatannya wajib menyerahkan protokol PPATnya kepada PPAT kecuali karena pemberhentian sementara.

PPAT diberhentikan dengan hormat karena :

a. permintaan sendiri;

b. tidak lagi mampu menjalankan tugas karena keadaan kesehatan badan atau kesehatan jiwanya, setelah dinyatakan oleh tim pemeriksa kesehatan berwenang atas permintaan Kepala Badan atau pejabat yang ditunjuk;

c. melakukan pelanggaran ringan terhadap larangan atau kewajiban sebagai PPAT;

d. diangkat sebagai PNS atau anggota TNI/POLRI.

PPAT diberhentikan dengan tidak hormat karena:

a. melakukan pelanggaran berat terhadap larangan atau kewajiban PPAT;

b. dijatuhi hukuman kurungan/penjara karena melakukan kejahatan perbuatan pidana yang diancam hikuman kurungan atau penjara paling lama 5 tahun atau lebih berat berdasarkan putusan pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap;

c. melanggar kode etik profesi

PELAKSANAAN JABATAN PPAT

(pasal 46 s/d 64 PERKABAN No.1 Tahun2006) Meliputi:

1.Kantor PPAT/PPATS ( pasal 46-47)

2.Stempel Jabatan PPAT/PPATS ( Pasal 48, lampiran 6)

3.Papan Nama dan Kop Surat (Pasal 49, lampiran 7 dan 8)

4.Blanko Akta PPAT/PPATS DAN PEMBUATAN AKTA (Pasal 52 dan 55 dan PERKABAN No.8 Tahun 2012)

5.Buku Daftar PPAT (Pasal 56-57 )

6.Penjilidan Akta dan Warkah Pendukung Akta (Pasal 58-61)

7.Laporan Bulanan PPAT/PPATS (Pasal 62 jo. PP RI No. 34 Tahun 1997 TentangPelaporan atau pemberitahuan PerolehanHak Atas Tanah Atau Bangunan (BPHTB)).

PERSIAPAN PPAT SEBELUM MEMBUAT AKTA :

1.Pengecekan sertipikat di Kantor Pertanahan.

2.Melampirkan alat bukti atas hak atas tanah/sertipikat.

3.Melampirkan bukti pelunasan PBB, SSP, SSB, tahun berjalan.

PERSIAPAN PPAT SEBELUM MEMBUAT AKTA : PENGHADAP (Para Pihak) : a.Yang datang langsung menghadap PPAT :

Pemegang hak, Penerima hak, Pengurus dari badan hukum, Wali, Pengampu, Penerima kuasa.

b.Harus dewasa : -Pasal 330 KUHPerdata, dewasa hukum 21 tahun, -Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang

Jabatan Notaris, dewasa hukum 18 Tahun. a.Dikenal oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)

secara pribadi b.Dalam hal penghadap tidak dikenal secara

pribadi, maka para penghadap dikenalkan oleh 2 (dua) orang saksi pengenal (yang memenuhi syarat) atau oleh 2 (dua) orang teman penghadap atau 1 (satu) orang teman penghadap dan 1 (satu) orang saksi pengenal.

c.Yang tidak dapat menjadi penghadap dari PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang bersangkutan :

PPAT Suami dan Isteri

PERATURAN KEPALA BPN NOMOR 8 TAHUN 2012 TENTANG PERUBAHAN ATAS PERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA/KEPALA BPN NOMOR 3 TAHUN 1997

Bentuk, isi dan cara pembuatan akta PPAT Peraturan Pemerintah RI No. 24 Tahun

1997 tentang Pendaftaran Tanah Pasal 38 ayat (2): “Bentuk, Isi dan cara pembuatan akta-akta

PPAT diatur oleh Menteri” Peraturan Pemerintah RI No.37 Tahun 1998

tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

Pasal 21 ayat (1): “Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang

ditetapkan oleh Menteri”. Pasal 24: “Ketentuan-ketentuan lebih lanjut

mengenai tata cara pembuatan akta PPAT diatur dalam peraturan perundang-undangan mengenai pendaftaran tanah”.

Dengan berlakunya Peraturan Kepala BPN RI Nomor 8 Tahun 2012 pada tanggal 2 Januari 2013 maka Ketentuan dalam PMNA/Ka BPN No.3 Tahun 1997 ttg ketentuan pelaksanaan PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah diubah sebagai berikut:

“Ketentuan Pasal 96 ayat (2) dihapus dan ayat (3) diubah serta setelah ayat (3) ditambahkan 2 (dua) ayat baru yakni ayat (4) dan ayat (5)”.

“Pasal 96 1.Bentuk akta yang dipergunakan di dalam pembuatan

akta sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat (1) dan ayat (2) dan tata cara pengisian dibuat sesuai dengan Lampiran Peraturan ini yang terdiri dari:

a)Akta Jual Beli; b)Akta Tukar Menukar; c)Akta Hibah; d)Akta Pemasukan Ke Dalam Perusahaan; e)Akta Pembagian Hak Bersama; f)Akta Pemberian Hak Tanggungan; g)Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai Atas

Tanah Hak Milik; dan h)Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.”

(2) dihapus. (3) Pendaftaran perubahan data

pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat (1) dan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat (2) tidak dapat dilakukan berdasarkan akta yang pembuatannya tidak sesuai dengan ketentuan pada ayat (1).

(4) Penyiapan dan pembuatan akta sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan oleh masing-masing Pejabat Pembuat Akta Tanah, Pejabat Pembuat Akta Tanah Pengganti, Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara, Pejabat Pembuat Akta Tanah Khusus.

(5) Kepala Kantor Pertanahan menolak pendaftaran akta Pejabat Pembuat Akta Tanah yang tidak sesuai dengan ketentuan sebagaimana diatur pada ayat (1).”

Struktur Akta PPAT :

1.KEPALA AKTA (AWAL AKTA)

2.BADAN AKTA (ISI AKTA)

3.KAKI AKTA (PENUTUP AKTA)

1. KEPALA AKTA (AWAL AKTA) :

a)Kop PPAT/PPAT Sementara/PPAT Khusus

b)Jenis Akta

c)Nomor Akta, Lembar pertama/lembar kedua

d)Hari, Tanggal, Bulan dan Tahun

e)Nama Lengkap PPAT, PPAT Sementara/PPAT Khusus

f)Jabatan dari Pejabat yang menerbitkan keputusan Pengangkatan/ Penunjukkan PPAT

g)Tempat Kedudukan PPAT/PPAT Sementara dan dasar pengangkatan/ Penunjukkan PPAT/PPAT Sementara

2. BADAN AKTA/ISI AKTA :

a. Komparisi akta berisi :

Nama lengkap,

Tempat/tanggal lahir,

Kewarganegaraan,

Pekerjaan, jabatan, kedudukan para penghadap

b. Keterangan mengenai kedudukan bertindak penghadap

c. Isi akta, antara lain :

1.Kehendak dan keinginan para pihak yang berkepentingan (diawali dengan kalimat : para penghadap dikenal oleh saya/……)

2.Obyek perbuatan hukum :

Jenis hak atas tanah dan HM Sarusun

Tanda bukti haknya (jenis hak, nomor hak atas tanah/HM sarusun,SU/GS,NIB,Nomor Obyek Pajak, letak bidang tanah/Sarusun, batas-batas bidang tanah)

3.Syarat-syarat yang ditentukan oleh para pihak antara lain :

kediaman hukum yang dipilih para pihak,

biaya pembuatan akta, uang saksi

segala biaya peralihan hak atau pembebanan hak

Nama lengkap, tempat/tanggal lahir, pekerjaan, jabatan, kedudukan dan tempat tinggal saksi pengenal (bila ada)

3. KAKI AKTA (PENUTUP AKTA) :

a.diawali dengan “Demikianlah akta ini dibuat dihadapan para pihak dan…..”

b.nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, pekerjaan, jabatan, kedudukan, dan tempat tanggal tinggal tiap-tiap saksi akta;

c.uraian pembacaan dan penjelasan akta kepada para pihak dan saksi-saksi

d.uraian tentang penandatanganan dan tempat penandatanganan

e.uraian jumlah akta yang dibuat 2 (dua) rangkap asli

Spesifikasi SAMPUL akta

jenis kertas sampul adalah kertas karton (contoh : BW/BC/TIK) 150 s.d. 250 gram;

ukuran kertas sampul 29.7 cm x 42 cm (A3);

warna sampul putih;

sampul depan diberikan kop PPAT dan ditulis judul misal ”AKTA JUAL BELI”;

penulisan judul akta dengan huruf Bookman Old Style, ukuran 28 dan warna hitam;

tinta yang dipergunakan berwarna hitam dan tidak mudah luntur.

Ketentuan Umum Tata Cara Pengisian Akta PPAT

Akta dibuat dalam bentuk asli sebanyak 2 (dua) rangkap bermaterai cukup, masing-masing ditandatangani para pihak, para Saksi dan PPAT. Setiap rangkap akta terdiri dari beberapa formulir akta, disusun dan diberi penomoran halaman dimulai dari halaman pertama dan halaman seterusnya sesuai keperluan. Pada setiap halaman akta PPAT diparaf oleh PPAT, para pihak dan para saksi dibagian pojok kanan bawah halaman akta PPAT. E

Ketentuan Umum Tata Cara Pengisian Akta PPAT

Dalam pembuatan Akta PPAT, untuk menjaga keakuratan data, agar dihindari adanya perbaikan/pencoretan/penggantian/ penambahan (renvoi).

SPESIFIKASI FORMULIR AKTA

jenis kertas HVS 80 s/d 100 gram;

ukuran kertas 29.7 cm x 42 cm (A3);

warna kertas putih;

setiap halaman formulir akta dicetak diketik dengan huruf Bookman Old Style, ukuran 12 dan warna hitam;

setiap lembar formulir akta diketik bolak-balik tiap halaman;

tinta yang dipergunakan berwarna hitam dan tidak mudah luntur.

PENJILIDAN AKTA

1 (satu) rangkap Lembar Pertama akta yang disimpan oleh PPAT, dijilid dan dijahit tanpa sampul, dan tidak ditempel teraan cap jabatan PPAT;

1 (satu) rangkap Lembar Kedua akta yang disampaikan kepada Kantor Pertanahan, dijilid dan dijahit dengan sampul, dan ditempel teraan cap jabatan PPAT di tengah sisi kiri;

salinan akta yang diberikan kepada para pihak, dijilid dan dijahit dengan sampul, dan ditempel teraan cap jabatan PPAT di tengah sisi kiri.

Kop AKTA PPAT PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

(PPAT)

SOFIA LAUREN, S.H., M.Kn.

DAERAH KERJA KOTA ADMINISTRASI JAKARTA SELATAN

SK. ........................ Nomor : …/.....-…../…/...................

Tanggal ............................

Jalan Panglima Polim Nomor …, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, Telepon.. Fax ...

Bagian Bawah FORMULIR AKTA

PPAT, diisi nama lengkap dengan gelar, dan daerah kerja.

Contoh :

Sofia Lauren, S.H., M.Kn.

Daerah Kerja Kota Administrasi Jakarta Selatan

Bagian Bawah AKTA

PPAT Pengganti, diisi nama lengkap PPAT dan yang digantikan dengan gelar serta daerah kerja.

Contoh :

Fajria Clamentin, S.H., M.Kn.

Pengganti dari Marina, S.H., M.Kn.

Daerah Kerja Kabupaten Nunukan

Buku Daftar Akta PPAT :

1.PPAT wajib membuat daftar akta dengan menggunakan 1 buku daftar akta untuk semua jenis akta yang dibuatnya, yang di dalamnya dicantumkan secara berurut nomor semua akta yang dibuat berikut data lain yang berkaitan dengan pembuatan akta.

2.Buku daftar PPAT diisi setiap hari kerja PPAT dan ditutup setiap akhir hari kerja yang sama dengan garis tinta hitam dan diparaf oleh PPAT pada kolom terakhir dibawah garis penutup.

3.Apabila pada hari kerja yang bersangkutan tidak terdapat akta yang dibuat, maka dicantumkan kata “Nihil”, disamping tanggal pencatatan dimaksud.

4.Pada akhir kerja terakhir setiap bulan, daftar akta PPAT ditutup dengan garis merah dan tanda tangan serta nama jelas PPAT, dengan catatan di atas tanda tangan tersebut yang berbunyi sebagai berikut : “Pada hari ini …. tanggal …. daftar akta ini ditutup oleh saya, dengan catatan dalam bulan ini telah dibuat …. (….) buah akta”

5.Dalam hal PPAT menjalankan cuti, diberhentikan untuk sementara atau berhenti dari jabatannya, maka pada hari terakhir jabatannya itu PPAT yang bersangkutan wajib menutup daftar akta dengan garis merah dan tanda tangan serta nama jelas dengan catatan di atas tanda tangan tersebut yang berbunyi sebagai berikut : “Pada hari ini …. tanggal …. Daftar akta ini ditutup oleh saya, karena menjalankan cuti/berhenti untuk sementara/berhenti.”

Penjilidan Akta dan Warkah Pendukung Akta Akta PPAT dan dokumen yang dijadikan dasar pembuatan akta PPAT dijilid dan disimpan sesuai ketentuan yang berlaku.

(Pasal 58 – 61 Perkaban No. 1 Tahun2006)

LAPORAN BULANAN

Berdasarkan Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2363/17.3-300/VII/2012 tanggal 5 Juli 2012 tentang Laporan Bulanan Pembuatan Akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang merupakan tindak lanjut dari Surat Keputusan Bersama Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan dan Direktur Jenderal Pajak Nomor SKB 2 Tahun 1998/KEP-279/P1/1998 tentang Laporan Bulanan Pembuatan Akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan Pemberitahuan Bulanan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, yang intinya sebagai berikut :

1.Bahwa dengan berlakunya UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Darah dan Retribusi Daerah menjadi kewenangan Pemerintah Daerah sebagaimana Pasal 95 ayat (1), maka pengelolaan dan Perkotaan dialihkan dari Direktorat Jenderal Pajak kepada Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota.

2.Direktorat Jenderal Pajak tetap memerlukan laporan bulanan pembuatan akta PPAT dan pemberitahuan bulanan kepada Kepala Kantor Pertanahann untuk melakukan pengawasan pemenuhan kewajiban Pajak Penghasilan (PPh) atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan /atau bangunan

3.Untuk penyamaan persepsi, maka dimohon kepada Kepala Kantor Wilayah BPN dan Kepala Kantor Pertanahan untuk menyesuiakan ketentuan pada angka (1) , agar laporan bulanan pembuatan akta oleh PPAT, disampaikan kepada :

a.Kepala Kanwil BPN Provinsi b.Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota c.Kepala Dinas Pendapatan Daerah/Dinas

Pendapatan, Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah/Instansi Pemerintah Daerah yang ditunjuk Kepala Daerah

d.Kepala Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama Kebupaten/Kota setempat atau yang ditunjuk Kepala Kanwil Ditjen Pajak apabila dalam satu Kabupaten/Kota terdapat lebih dari satuKPP Pratama

4.Untuk pemberitahuan bulanan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dapat disampaikan kepada:

a.Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi

b.Kepala Dinas Pendapatan Daerah /Dinas Pendapatan, Pengelolaan dan Aset Daerah/Instansi Pemerintah Daerah yang ditunjuk Kepala Daerah

c.Kepala Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama Kabupaten/Kota setempat atau yang ditunjuk Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak apabila dalam satu Kabupaten/Kota terdapat lebih dari satu KPP Pratama.

Protokol AKTA PPAT :

Kumpulan DOKUMEN yang harus disimpan dan dipelihara oleh PPAT yang terdiri dari daftar akta, asli akta lembar pertama, warkah pendukung akta, arsip laporan bulanan, agenda, dan surat –surat lainnya

PROTOKOL AKTA PPAT

Hal-hal yang Berkaitan dengan Protokol PPAT

1.Calon PPAT sebelum diangkat sebagai PPAT wajib membuat surat pernyataan bermaterai cukup terkait kesediaannya untuk ditunjuk sebagai penerima protokol PPAT lain.

2.PPAT yang akan berhenti karena mencapai usia 65 tahun, paling lambat 3 bulan sebelumnya harus melapor kepada Kepala Kantor setempat mengenai PPAT yang bersedia menerima protokol PPAT-nya.

Hal-hal yang Berkaitan dengan Protokol PPAT

3.PPAT, PPATS atau PPAT Khusus yang berhenti dari jabatannya, wajib menyerahkan protokol PPAT-nya kepada PPAT, PPATS, atau kepada Kepala Kantor Pertanahan.

4.Penyerahan protokol PPAT yang berhenti menjabat bukan karena meninggal dunia diberikan kepada PPAT lain yang ditentukan oleh PPAT yang berhenti menjabat tersebut dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal berhenti PPAT yang bersangkutan, namun, apabila menurut pemberitahuan dari PPAT yang bersangkutan tidak ada yang ditentukan olehnya, ditunjuk oleh Kepala Kantor Pertanahan

Hal-hal yang Berkaitan dengan Protokol PPAT

5.Dalam hal PPAT berhenti karena meninggal dunia, maka ahli warisnya wajib menyerahkan protokol PPAT kepada PPAT yang ditunjuk oleh Kepala Kantor Wilayah dalam waktu paling lama 1 bulan setelah penunjukan tersebut.

6.PPAT yang ditunjuk oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Kepala Kantor Wilayah sebagai penerima protokol wajib menerima protokol PPAT yang bersangkutan.

PELANGGARAN-PELANGGARAN YANG SERING DILAKUKAN OLEH SEBAGIAN BESAR PPAT

1.Akta-akta yang telah dibuat tidak diisi dalam buku daftar akta;

2.Akta tidak dijilid/belum dijilid sehingga akta-akta yang telah dibuat tercecer;

3.Tidak membuat laporan bulanan PPAT secara berkelanjutan;

4.Membuat akta, sertipikat HAT tidak disampaikan kepada PPAT, contoh: Sertipikat ada di bank/dipihak lain.

5.Tidak melaksanakan pengecekan sertipikat, untuk tanah yang telah bersertipikat, sebelum membuat akta;

6.Penandatanganan akta tidak dihadapan para pihak dan saksi;

7.Kejelasan para pihak di dalam komparisi akta yang tidak jelas (kapasitas para pihak dalam melakukan perbuatan hukum tersebut tidak jelas);

8.Belum dilunasinya kewajiban mengenai BPHTB serta Pajak lainnya;

9.Akta PPAT tidak disampaikan kepada Kantor Pertanahan dalam waktu 7 hari kerja;

SURAT EDARAN NOMOR 3044/7.1-100/VII/2013 tentang Revisi Surat Pengantar Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2012

•Berkaitan Surat Sekretaris Utama Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 859/7.1-100/III/2013 tanggal 6 Maret 2013 perihal penyampaian Peraturan Kepala Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2012 pada angka 3 ditegaskan bahwa “ Blanko Akta PPAT yang masih tersedia dapat digunakan oleh PPAT sampai dengan tanggal 31 Maret 2013, sehingga per tanggal 1 April 2013 akta PPAT yang dapat diterima pada Kantor Pertanahan adalah akta PPAT yang sesuai dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2012

•Atas permintaan beberapa Kepala Kantor Wilayah BPN dan Kepala Kantor Pertanahan mengingat kondisi wilayah dan ketersediaan sarana dan prasarana yang terbatas, maka sepanjang Blanko Akta PPAT masih tersedia, maka Blanko Akta PPAT yang disediakan oleh BPN tersebut masih dapat dipergunakan.

Permasalahan dalam operasional pelaksanaan Jabatan PPAT

•Dijumpai PPAT yang merangkap jabatan Notaris tempat kedudukan Notaris berbeda dengan daerah kerja PPAT;

•Stempel PPAT tidak sesuai ukurannya dengan ketentuan, bahkan masih ada yang menggunakan stempel PPAT tipe A;

•Kop Surat tidak sesuai dengan ketentuan, pada umumnya lambang garuda dan menggunakan jabatan notaris;

•Nomor surat dalam surat pengantar PPAT menggunakan no kode notaris;

•Stempel dalam surat pengantar akta menggunakan stempel notaris.