PANDUAN PEMBUATAN PROYEKSI CASH FLOW DAN PENGHITUNGAN NPV, IRR DAN MIRR PROYEK

Oleh : Else Fernanda, SE.Ak., MSc.

1. Cash Flow dapat dibagi menjadi 3 klasifikasi yaitu:- CF fromOperation (CFO)- CF from Investment (CFI)- CF from Financing (CFF)

2. CF from Operation : Semua arus kas berupa penerimaan pendapatan tunai, cicilan A/R, penjualan persediaan di akhir proyek (Cash In) dan pembayaran biaya-biaya operasional cash (Cash-Out).

3. CF from Investment : Semua arus kas berupa pembelian fixed asset/barang modal/instrumen investasi jangka panjang(Cash In) dan resale/penjualan kembali fixed asset/barang modal/instrument investasi jangka panjang(Cash Out).

4. CF from Financing : berisikan semua arus kas berupa penerimaan pembiayaan dan setoran modal ekuitas (Cash In) dan pembayaran margin/bagi hasil pembiayaan/Dividend (Cash Out).

5. Cash Flow juga dapat dibuat dengan metode indirect yaituLaba Bersih + Depresiasi (1-t) – Change in WC => CFO

Beginning Fixed Asset – Ending Fixed Asset => CFI

Financing – Repayment of Financing = > CFF

6. Namun demikian pada banyak praktek, metode direct lebih disukai karena analist tidak mesti harus membuat proyeksi Neraca dan Laba Rugi untuk memperoleh proyeksi CF.

Membuat CF dengan Direct Method:

7. Buatlah table CF format kira-kira seperti dibawah ini:

Islamic Corporate Finance & Investment – Paramadina Islamic Graduate School of Business 2010

PT PERUSAHAAN DENGAN KEUANGAN ISLAMIProyeksi Cash Flow Proyek

Total M-0 1 2 3 4 5 6 7

Cash Flow from OperationCash Inflow : RevenueCash Outflow Biaya Operator Biaya PemeliharaanNet CF From Operation

Cash Flow from InvestmentCash Inflow : 1 unit DumptruckCash Outflow : ResaleNet CF From Operation

Net CF before FinancingAcc Cash before Financing

Cash Flow from FinancingCash Inflow Modal Sendiri Murabahah FinancingCash Outflow Pembayaran Cicilan MurabahahNet CF From Operation

Net Project Cash FlowAcc Project Cash

CF for NPV & IRR CalculationDisc RateNPVProject IRRProject MIRR

Deskripsi

Islamic Corporate Finance & Investment – Paramadina Islamic Graduate School of Business 2010

8. Sebelum CF from Financing diperhitungkan maka dihitung dulu Net CF sebelum financing (yaitu Net CF from Operation + Net CF Investment). Sehingga dengan demikian akan memudahkan kita untuk menentukan berapa jumlah pembiayaan yang kita perlukan untuk membiayai proyek (baca: membuat accumulated project CF positif).

9. Setelah itu buatlah asumsi CF dimulai dari asumsi investasi, operasional dan terakhir financing.

Contoh Kasus:PT PERUSAHAAN DENGAN KEUANGAN ISLAMI (PDKI)PDKI ingin menjalankan proyek penyewaan 1 unit alat berat kepada sebuah perusahaan batubara. Mereka telah menerima kontrak senilai 25 juta perbulan net untuk durasi 6 bulan yang dibayar tunai setiap akhir bulan. PDKI berkewajiban menyediakan 1 unit dump truck maksimal keluaran 5 tahun lalu dan menanggung biaya gaji operator dan maintenance selama kontrak. Biaya gaji 1 orang operator adalah Rp.2.000.000,- per bulan, sementara biaya pemeliharaan per bulan adalah Rp.3.500.000,-. Untuk memenuhi kontrak ini PDKI akan membeli 1 Dumptruck keluaran 5 tahun lalu, seharga Rp. 100.000.000,- (spot price). Sebuah Murabaha Houses telah menyetujui untuk menjual secara murabahah unit ini untuk dicicil selama 6 bulan dengan margin 20% selama PDKI menyediakan DP sebesar 50% dari Harga Murabahah. Unit ini masih dapat dijual kembali pada bulan ke-7 seharga 80% dari harga beli spotnya. Jika discount rate yang dipakai adalah mengacu kepada indikasi return sukuk pemerintah 9%, berapakah NPV, IRR dan MIRR proyek ini dan layakkah proyek ini dijalankan?

Buatlah Asumsi terlebih dahulu:

- Investasi : Karena kita membeli dengan Murababah maka nilai investasi kita dicatat pada harga perolehan yaitu harga murabahah= 100.000.000 x (1.2) = Rp. 120.000.000,-

- Jumlah DP adalah 50% dari harga murabahah yaitu Rp.60.000.000,- sedangkan sisanya dari pembiayaan murababah.- Resale pada bulan ke-7 adalah = 0.8 x 100.000.000,- = Rp. 80.000.000,-- Revenue per bulan 15 juta.- Biaya Operator per bulan Rp. 2 juta dan biaya pemeliharaan Rp.3,5 juta.- Pembelian Dumptruck didanai dengan DP 50% dari modal sendiri (Rp.60 juta) dan Pembiayaan Murabahah (Rp.60 juta) yang dicicil

selama 6 bulan dengan jumlah cicilan perbulan rata yaitu Rp. 10 juta.- Disc Rate 9% per tahun atau 0,75% per bulan. Reinvestment rate sama dengan Discount Rate.

Islamic Corporate Finance & Investment – Paramadina Islamic Graduate School of Business 2010

PT PERUSAHAAN DENGAN KEUANGAN ISLAMIProyeksi Cash Flow Proyek

Dalam RupiahTotal M-0 1 2 3 4 5 6 7

Cash Flow from OperationCash Inflow : Revenue 90,000,000 15,000,000 15,000,000 15,000,000 15,000,000 15,000,000 15,000,000 Cash Outflow Biaya Operator (12,000,000) (2,000,000) (2,000,000) (2,000,000) (2,000,000) (2,000,000) (2,000,000) Biaya Pemeliharaan (21,000,000) (3,500,000) (3,500,000) (3,500,000) (3,500,000) (3,500,000) (3,500,000) Net CF From Operation 57,000,000 - 9,500,000 9,500,000 9,500,000 9,500,000 9,500,000 9,500,000 -

Cash Flow from InvestmentCash Inflow : 1 unit Dumptruck 80,000,000 80,000,000 Cash Outflow : Resale (120,000,000) (120,000,000) Net CF From Operation (40,000,000) (120,000,000) - - - - - - 80,000,000

Net CF before Financing (120,000,000) 9,500,000 9,500,000 9,500,000 9,500,000 9,500,000 9,500,000 80,000,000 Acc Cash before Financing - (120,000,000) (110,500,000) (101,000,000) (91,500,000) (82,000,000) (72,500,000) (63,000,000) 17,000,000

Cash Flow from FinancingCash Inflow Modal Sendiri 63,000,000 63,000,000 Murabahah Financing 60,000,000 60,000,000 Cash Outflow Pembayaran Cicilan Murabahah (60,000,000) (10,000,000) (10,000,000) (10,000,000) (10,000,000) (10,000,000) (10,000,000) Net CF From Operation 63,000,000 123,000,000 (10,000,000) (10,000,000) (10,000,000) (10,000,000) (10,000,000) (10,000,000) -

Net Project Cash Flow 63,000,000 3,000,000 (500,000) (500,000) (500,000) (500,000) (500,000) (500,000) 80,000,000 Acc Project Cash 63,000,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 - 80,000,000

CF for NPV & IRR Calculation (63,000,000) (500,000) (500,000) (500,000) (500,000) (500,000) (500,000) 80,000,000 Disc Rate 0.75% per bulanNPV 10,000,418 (63,000,000) (496,278) (492,584) (488,917) (485,277) (481,665) (478,079) 75,923,217 Project IRR 34% disetahunkanProject MIRR 33% disetahunkan

Deskripsi

Layak dijalankan.

Islamic Corporate Finance & Investment – Paramadina Islamic Graduate School of Business 2010

10. Untuk menghitung NPV, IRR dan MIRR copylah Net Project CF ketika arus dana dari modal sendiri di nol kan. Kemudian tempatkan di baris CF for NPV dan IRR Calculation. Angka outflow (negative) pada CF ini menunjukkan jumlah minimum dana sendiri (investasi) yang harus disediakan pemilik proyek.

11. Pada soal ini terlihat minimum dana sendiri yang harus dikeluarkan adalah Rp. 63.000.000,- yaitu Rp. 60.000.000,- untuk DP pembelian unit secara murabahah dan Rp. 3.000.000,- untuk menutup defisit operasional bulanan selama 6 bulan proyek.

12. Setelah itu hitung NPV menggunakan discount rate yang telah ditentukan. Sesuaikan dengan periode (tahunan atau bulanan).13. Hitung IRR14. Hitung MIRR dengan mengisi reinvestment rate, yaitu pada rate berapa hasil investasi dari proyek ini akan direinvestasikan lagi. IRR

mengasumsikan seluruh hasil investasi direinvestasikan lagi pada proyek (dengan rate IRR). Dalam soal ini reinvestment rate yang dipakai adalah discount rate bulanan.

Islamic Corporate Finance & Investment – Paramadina Islamic Graduate School of Business 2010