PENILAIANASETPUBLIKDTSSPENILAIANPROPERTILANJUTAN ArikHariyono,SP.I.,MSi

1

n DISKRIPSI

q MemahamipengertiantentangASETPublik (PublicGoods). q PengelolaanASETPublikKonsepPenilaian ASETPublikDasar/Basis Penilaiannya q Memberikanpemahamantentang ketidakpastiandanfaktornonekonomidalam penilainASETPublik,sertabagaimana optimalisasiASETpubliktersebutdan implikasinyapadapendapatanNegara/Daerah q Memberikanstudikasus

2

n TUJUANq Agar peserta diklat dapat mengetahui dan memahami perbedaan dalam Penilaian ASET Publik dengan ASET Swasta. Lebih memahami cara penilaian ASET Publik sebagai dasar optimalisasi pengelolaan ASET Publik guna memberikan implikasi positif terhadap Pendapatan Negara/Daerah.

q

3

n MATERIYANGDIAJARKANq PengelolaanASETPublik F KonsepdanPengertianASETPublik F UndangundangdanPeraturanyangberkaitan F ManajemenASETPublik KonsepPenilaianASETPublik F KonsepASETPublik F TujuanPenilaianASETPublik F JenisASETPublik F KlasifikasiASETpublik Dasar/BasisPenilaianASETPublikKonsepdanPengertianNilai KetidakpastiandanFaktorfaktorDalamPenilaianASETPublik Optimalisasi ASET Publik dan Implikasinya terhadap Pendapatan Negara / Daerah StudiKasus F ASETOperasional F ASETNonOperasional F ASETInfrastruktur F ASETKomunitas F ASETLainnya F KuliahUmum

q

q q q q

4

n REFERENSIBUKUq q q q q q q q TheAppraisalInstitute:TheAppraisalofRealEstate,twelftedition,Chicago, Illinois,2001 Hyman, David N : Public Finance, The Dreyden Press, Harcourt Brace CollegePublishers StandarPenilaianIndonesia2002,KPSPI,MAPPI/GAPP UndangundangNo.17/2003tentangKeuanganNegara UndangUndangNo.1/2004tentangPerbendaharaanNegara Peraturan Pemerintah No. 6 tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah ManajemenAsetDoliD.Siregar,GramediaJakarta2004 TulisanDalamJournal

5

PENGELOLAANASETPUBLIK

6

PENGERTIANBARANGPUBLIKn BarangPublik:barangyangmanfaatnyatidakdapatdicegahuntuk dinikmatiorangyangtidakmembayar,danmanfaatnyadinikmatioleh banyakkonsumensecarabersamasama Barangpublikummnyadimiliki/dikuasaidandioperasikanoleh Pemerintah/NegaraataudisebutPublicOwnership. n KarakteristikBarangPublik F Tidakbersaingdalamkonsumsinya(nonrivalinconsumption): sejumlahbarangpublikdapatdinikmatiolehlebihdarisatu konsumentanpamengurangijumlahyangdinikmatioleh konsumenlain Contoh:transmisitelevisi F Tidakeksklusif(nonexclusion):siapasajabisamenikmatibarang publikmeskipuntidakmembayar Contoh:JalanRaya F Keduakarakteristiktersebuttidakselaludimilikiseluruhnya. KarakteristikNonrivaldannonexclusionbervariasitingkatannya darisatubarangkebaranglain

7

n

PerbedaanantaraBarangPublikMurnidanBarangPrivatMurniNo. 1. 2. BarangPublikMurni Tidakbersaingdalamkonsumsinya Manfaatnyabisadinikmatiolehsiapa saja(tidakeksklusif) BarangPrivatMurni Bersaingdalamkonsumsinya Manfaatnyahanyabisa dinikmatibilamaumembayar untukbarangtersebut (eksklusif) Tidakadaeksternalitas,baik positifmaupunnegatif Dapatdibagidalamsatuan satuantertentuyangdinikmati sendirisendiriolehtiap konsumen.Makinbanyakyang dikonsumsiolehsatuorang, makinsedikityangtersedia untukkonsumenlain8

3.

Mengakibatkanmanfaateksternal bagibanyakorang Tidakdapatdibagidalamsatuan satuantertentuuntukdibagirata kepadakonsumen.Manfaatnya dinikmatisecarakolektifolehseluruh populasi

4.

Tabel1AlternatifCaraProduksi,Distribusi,danPendanaanBarangdanJasaKarakteristik Barang/Jasa CaraProduksi MetodeDistribusi Metode Pendanaan PrivatPurePrivateGoods Tidakadadampak bagipihaklain (eksternalitas)Biaya rendahuntuk menjadikannya eksklusif 1.Perusahaan swasta Pemerintah 2.Pemerintah Perusahaan swastadibawah kontrakdengan pemerintah Pasardikenakan hargabarang secaralangsung Tidakdikenakan hargabarang secaralangsung persyaratanyang berhakmenerima ditentukansecara politik Pasardikenakan hargabarang secaralangsung (dimungkinkan adanyasubsidi) Tidakdikenakan hargabarang secaralangsung ketersediaannya hanyapadasaat diperlukansecara kolektif Danaberasaldari hasilpenjualan Makanan, pakaian,mobil

Contoh PublikTokominumankeras milikPemerintah Monopolioleh pemerintahDistribusi jasakesehatandan makananoleh pemerintahuntuk masyarakat berpenghasilan rendah

Danaberasaldari pajak

PriceExcludable PublicGoods Menimbulkan keuntunganbagi pihaklain(manfaat eksternal)bila diproduksiatau dikonsumsiBiaya rendahuntuk menjadikannya eksklusif

1. Perusahaan swasta Pemerintah

Danaberasaldari hasilpenjualan pajak

Sekolah, rumahsakit, transportasi

Fasilitasangkutan rumahsakitumum

2.Pemerintah Perusahaan swastadibawah kontrakdengan pemerintah

Berasaldaripajak

Sekolahumum sanitasiumum imunisasi

9

CongestiblePublic Goods Penggunaansecara bersamasamadapat menimbulkan kemacetanada kemungkinanuntuk menjadikannya eksklusif

1.Perusahaan swasta Pemerintah

Dikenakanbiaya untukdapat menggunakan fasilitasyang tersediadipasar Tidakdikenakan biayapenggunaan secaralangsung

Danaberasaldari hasilpenjualan

Klubbioskop taman bermain pertandingan olahraga

Padanggolfuntuk umumjalanraya

2.Pemerintah Perusahaan swastadibawah kontrakdengan pemerintah 1. Perusahaan swasta Pemerintah

Danaberasaldari pajakhasil penjualan

Tamantamanumum tempatrekreasijalan danjembatan

PurePublicGoods Penggunaansecara bersamasamatidak menimbulkan kemacetan / kepadatanBiaya mahaluntuk menjadikanya eksklusif

Tidakdikenakan hargasecara langsung kuantitas tergantungpada jumlahuangyang terkumpul Tidakdikenakan hargasecara langsung kuantitasdan kualitasjasa ditentukansecara bersama

Danaberasaldari hasildariongkos, sumbangan

Sumbangan amalpribadi

StasiunTelevisidan Radiountukpublik

2.Pemerintah Perusahaan swastadibawah kontrakdengan pemerintah

Pajak

HankamNasional perlindungan lingkungan

10

n

PenyediaanBarangPublikdanPrivat : F Dilakukanolehpemerintahmelaluiinstitusipolitik F Dilakukanolehswastamelaluipasar mekanisme distribusi tergantung pada aturan dan kesepakatan yangberlakudimasyarakat.Barangpubliktidakselaludisediakan oleh pemerintah dan sebaliknya barang privat juga tidak selalu disediakanswasta. barang privat yang disediakan pemerintah : jasa transportasi listrikairminum barangpublikyangdikelolaswastamelaluipasar:Jasahiburan (clubkhusus),televisidanjasakomunikasilain barang dan Jasa dapat juga disediakan oleh swasta melalui pasardanpemerintahmelaluiinstansipolitik:sekolahswastadan negeri, taman rekreasi, lapangan olah raga (tenis, golf, kolam renang)

11

n

BarangdanJasayangsulitdipisahkansecarapasti: F Congestible public goods : barang publik yang apabila terjadi kepadatan / kemacetan (congestion) yang disebabkan penambahan konsumen akan mengurangi keuntungan bagi konsumenyangtelahada. Contoh:jalanrayatamanrekreasipertandinganolahraga F Price excludable goods : barang publik yang dapat ditentukan harganya. Menimbulkan keuntungan bagi pihak lain (manfaat eksternal) bila diproduksi atau dikonsmsi, biaya rendah untuk menjadikannyaeksklusif Contoh:sekolahrumahsakittransportasi

12

PENGERTIANASETPROPERTIAKTIVAn Aset: barang/benda atau sesuatu baramg/benda yang dapat dimiliki dan yang mempunyai nilai ekonomis (economic value),nilaikomersialataunilaipertukaranyangdimiliki atau digunakan suatu badan usaha, lembaga atau perorangan

ASET=aktiva=properti Dalamsistemakuntansidikenal: p AktivaLancar(CurrentASETs): Kas,piutangusaha,persediaandanaktivalainyangmudah dipertukarkanmenjaditunaidalamnormalbisnis(+12bulan) ASETyangtidakdimaksudkanuntukdipakaiterusmenerusdalam kegiatanperusahaan

p AktivaTetap(FixedASETs): ASETyangdigunakansecaraberkesinambunganolehperusahaan Tidakhanyamerujukpadafisikyangtidakbergeraktetapijugamerujuk padakendaraanbermotordanalatberatyangdapatbergerak 13

p AktivaTetapdipisahkanmenjadi AktivaBerwujud(tangibleASETs): aktivaatauhartaatausumberdayayangdimilikidandarimanadiharapkan akandiperolehsuatumanfaatekonomi Aktiva tidak bergerak berwujud : real estat (tanah bangunan / benda yangadadiatastanah) Aktivabergerakberwujud(personality):aktivaataumilikperseorangan AktivaTakBerwujud(intangibleASETs) Merupakanpropertiyangmempunyainilaiekonomis,tidakmemilikibentuk fisik, memberikan hak istimewa dan biasanya memberikan pendapatan bagipemiliknya Dikatagorikan berdasar hak, hubungannya atau hak atas kekayaan intelektual Harus memiliki karakteristik, dapat diidentifikasi, dapat diakui dan dilindungi keberadaanya secara hukum, hak kepemilikannya dapat dialihkandandapatdipisahkandariusahanya

p ASETadalahbarangataubenda(konsephukum)yangterdiri daribendatidakbergerakdanbergerak p ASETdapatberartihartakekayaanatauaktivaatauproperti, yangmeliputiseluruhpospadajalurdebetsuatuneraca14

PENGERTIANASETNEGARAn ASET Negara adalah bagian dari Harta Kekayaan Negara yang terdiri dari barang bergerak atau barang tidak bergerak yang dimiliki, dikuasai oleh instansi pemerintah, yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari perolehan yang sah, tidak termasuk ASET dipisahkan (dikelola BUMN) dan kekayaanPemda. n Dari KMK No. 225/1971, KMK No. 350/1994 dan KMK No. 470/1994 : ASET negara adalah barang tidak bergerak (tanah dan/ataubangunan) danbarangbergerak(inventaris)yangdibeli atas beban APBN dan perolehan lain yang sah, dimiliki/dikuasai oleh instansi pemerintah lembaga pemerintah non departemen, badanbadan, tidak termasuk kekayaan yang dipisahkan dan bukankekayaanPemda. n UU No. 17/2003 tentang Keuangan Negara : pengertian ASET negara meliputi semua hak dan kewajiban negara yang dapat dinilai dengan uang serta segala sesuatu baik berupa uang atau 15 barangyangdapatdijadikansebagaimiliknegara.

UndangUndang/ KeputusanKeputusan

PokokBahasan

KaitanDenganPenilaian

o UUNo.22danUU OtonomidanKeuanganmengelola SumberDayaPenerimaanDaerah No.29Tahun1999 OtonomiDaerah danPerimbangan KeuanganPusat WajibMenyusunLaporan Daerah o Diperbaharui denganUUNo.32 &33Tahun2004

ASETdan/atauBarang Negara/Daerahperludilakukan inventarisasiidentifikasi penilaianpengelolaan optimalisasi pemerintahandanpertanggung jawabandilampiriNeraca/Laporan Keuangan Aktivadankhususnyaaktivatetap dalamneracamencerminkan kondisikemampuannyatakekayaan daerah.Aktivatetapharusdinilai

penyelenggaraanpemerintah, pertanggungjawaban,Neraca/ LaporanKeuanganDaerah, menginformasikankepada masyarakat Neraca/LaporanKeuangandapat dikeluarkandalamHarian/Koran sebagaiinformasikepadamasyarakat

Daerahdiberikankewenangan PetaPotensiDaerah/Investasi, menerbitkanobligasi(surat besertadenganEstimasiNilai pengakuanhutang)danmembuat Investasi pinjamanuntukmembiayaiinvestasidi BackupdarikemampuanASETdan daerahnya keuangandaerah. Diberikankewenangan MenyusunproposalStudiKelayakan Proyek Diberikankewenanganpenyertaan modalpadaBUMN/Dmaupunswasta Perluduediligencedanpenilaian usahanyasebagaidasar 16 pengambilankeputusan

o Kep.MendagriNo.29Tahun ASETDaerah:semua 2002 hartakekayaanmilik Daerah,baikbarang PedomanPengurusan, berwujudmaupun PertanggungJawabandan barangtidakberwujud PengawasanKeuangan Daerah..Penyusunan PerhitunganAPBD BarangDaerahadalah: semuabarangberwujud milikDaerahyang berasaldaripembelian dengandanayang bersumberseluruhnya atausebagiandanatau berasaldariperolehan lainyangsah ASETyangberasaldari pihakketigaberupa donasi,hibah,bantuan, sumbangan,kewajiban dantukargulingyang menjadimilikPemda diukurberdasarkanNilai Wajardarihargapasar ataunilaipengganti

Pemisahanharta kekayaan/ASET/properti daerahsesuaisifat maupunjenisnya

ASET/hartakekayaan/ propertiyangdimilikidan dikuasaiataudikelola olehDaerah.

ASETharusdinilaiterlebih dahulusebelumdicatat BasisNilaisesuaidengan kondisikatagoriASET

17

KepadaDaerahberkewajiban menyusunLPJKeuanganDaerah yangsalahsatunyaadalahNeraca Daerah

Aktivatetap(ASET) sebaiknyadinilaiterlebih dahulu,gunamengukur kinerjaawalJabatan&akhir Jabatan LampiranKeputusanKepala Investasisebaiknyadinilai Daerah,mencakupjuga: dahulu,gunamengukur kondisikeberhasilaninvestasi Daftarinvestasi (penyertaanmodalDaerah) SebaiknyaLaporanKeuangan BUMD,khususnyaaktiva DaftarASETyangdiperolehpada tetapdiperlakukansama tahunberkenaan denganASETdaerahyang LaporanKeuangan BUMD tidakdipisahkan,perludinilai terlebihdahulu UntukmenyusunNeracaDaerah PenilaianASETbisa Kep.Daerahdapatsecarabertahap sekaligusataubertahap melakukanpenlaianterhadap Penilaiandilakukanoleh seluruhASETDaerahyang BadanUsahayangmendapat dilakukanolehLembaga IjinUsahadariPemerintahCq Independen bersertifikatbidang DepPerindagyaitumendapat pekerjaanpenilaianASET,dengan SuratIjinUsahaPerusahaan mengacupadaPedomanPenilaian Penilaidenganpenanggung ASETDaerahyangdikeluarkan jawabmendapatjinPenilai olehMendagri. dariPemerintahCqDep. 18 Keuangan

o KepMendagriNo.12 Tahun2003 PedomanPenilaian Barang

Nilaidarisuatubarangadalah Padadasarnyasesuai manfaatekonomidaribarang kaidahuniversaldanSPI tersebutberdasarkankondisi terhadapsemuaASET pasarpadasuatuwaktu dinilaiberbasisNilai tertentuyangdinyatakan Pasar.Hanyaproperti/ denganbesaranuang ASETbukankhusussaja yangdapatdinilaidengan NilaiPasaradalahperkiraan basisNilaiPasar jumlahuangpadatanggal penilaian,yangdapatdiperoleh Propertidengantujuan daritransaksijualbeliatau khusus,propertiyang hasilpenukaransuatubarang. dirancangkhusus biasanyadinilaidengan PenilaianBarangDaerahdinilai BasisNilaiDepreciated berdasarNilaiPasaryang ReplacementCost(Biaya berlakupadasaat PenggantiTerdepresiasi) dilakukannyapenilaian PenilaianBarangDaerah dilakukandenganpendekatan salahsatuataukombinasidan PerbandinganDataPasar, KalkulasiBiayadan KapitalisasiPendapatan Perluhatihatidalam pemilihanpendekatan, yaitusesuaidengantujuan danobyekbarangdaerah yangakandinilai

19

PenilaianBarangDaerah Sampaisaatiniyang dilaksanakansesuaidengan dipakaidandiacuoleh StandarPenilaianyangdiakui pemerintah(CqDep. Pemerintahdandilakukanoleh KeuangandanDep. LembagaIndependenyang Perindag)adalahSPI bersertifikatdibidangpekerjaan yangdikeluarkanMAPPI. penilaianbarang,yangditunjuk LembagaIndependen olehKepalaDaerahsesuai harusmempunyaiIjin peraturanperundangan. Usaha(SIUPP)dengan penanggungjawabnya mempunyaiIjinPenilai dariPemerintah(cqDep. Keuangan). Hasilpenilaianbarangdaerah Perluhatihatimengingat digunakanuntukkeperluan setiaptujuanpenilaian menyusunNeracaDaerah belumtentumempunyai untukpertamakalinya,dan basisNilaiyangsama. dapatdigunakanuntuk keperluanlainsepertipinjaman daerah,Asuransi,Perubahan StatusHukum,Pemanfaatan BarangDaerahdan sebagainya.20

o UURINo.17 Tahun2003 Keuangan Negara

Obyek:semuahakdankewajibannegarayang Pengelolaan dapatdinilaidenganuangkebijakan kekayaannegara kegiatanfiskal/moneterdanpengelolaan baikdipisahkan kekayaannegarayangdipisahkan,sertauang atautidak, ataubarangyangdapatdijadikanmiliknegara. hendaknyamelalui proses: Subyek:dimilikinegara,dan/ataudikuasai Inventarisasi PemerintahDaerah,PerusahaanNegara/ Identifikasi DaerahdanBadanlainyangterkait. Penilaian Pengelompokan: Pengelolaan pengelolaanfiskal Optimalisasiatau pengelolaanmoneter dikenaldengan pengelolaankekayaanNegara Pengelolaan/ yangdipisahkan ManajemenASET. Kekuasaanataspengelolaankeuangannegara KekayaanNegara olehPresiden/KepPemerintahandikuasakan dikelompokan kepada: menjadi: MenteriKeuanganuntukfiskal dan ASETOperasional pengelolaankekayaannegarayang ASETNonOpera dipisahkan sional Menteri/PimpinanLembaga selaku ASETInfrastruktur penggunabarang kementriannegara ASETKomunitas lembagayangdipimpinnya. PrinsipManajemen Gubernur/Bupati/WalikotaselakuaKepala ASET/Properti Daerahmengelolakeuangandaerahdan 21 kepemilikankekayaandaerahyangdipisahkan.

HubunganKeuanganantaraPemerintahPusatdan PrinsipKelayakan Daerah: danBenefit Proyekharus PemerintahPusatdapatmemberikan dicapai pinjamandan/atauhibahkepada PemerintahDaerahatausebaliknyadengan persetujuanDPR. PemerintahDaerahdapatmemberikan pinjamankepada/menerimadaripemerintah/ lembagaasingdandapatterusdipinjamkan kepadaPemda/PerusahaanNegara/Daerah PemerintahPusatdapatmemberikanpinjaman/ hibah/penyertaanmodalkepadadan menerimapinjamandariperusahaandaerah/ negara. PemerintahPusatdanDaerahdapatmelakukan penjualandan/atauprivatisasiperusahaan negara/daerahsetelahmendapatpersetujuan DPR/DPRD.

22

o Kep.Mendagri Inventarisasiadalahkegiatanuntukmelakukan Inventarisasibarang No.152Tahun penghitungan,pencatatandatapelaporan besertapenetapan 2004 barangdaerah nilai,selaludi Pedoman muthakhirkan(diup Sensusbarangdaerahadalahkegiatan Pengelolaan date)5(lima)tahun penghitungandanpencatatanBarangDaerah Barang sekali. yangdilaksanakansetiaplimatahunsekali. Daerah Biroataubagian Untukmenyusunbukuinventarisasiyangbaru Perlengkapan danbukuinidukinventarisasibarangbeserta dalammelakukan rekapitulasibarang,pemerintahmelaksanakan sensusbarang sensusbarangdaerahsetiap5limatahun. (revaluasiASET) Sensusbarangdaerahditetapkandengan sebaiknyamengacu KeputusanKepalaDaerahdenganpenanggung padaKep.Mendagri jawabBiroatauBagianPerlengkapan. No.12Tahun2003. Yangutamaadalah pentingnya manajemen pengelolaan barang/ASET

23

Penerimaanbarangyangberasaldaripihakketiga berupahibah,bantuandansumbangan,baik barangbergerakmaupuntidakbergerak,dilakukan pemeriksaandanpembuatanBeritaAcara pemeriksaan,sebelumpencatatan. PemeriksaanBarangDaerahdilaksanakanoleh PanitiaPemeriksaBarangDaerahyangdibentuk danditetapkandenganKeputusanKep.Daerah.

Untukmendapatkanopini ataskeuangannilai barangyangditerimadari pihakpihakketiga, sebelumdicatatpada bagianadministrasi sebaiknyadilakukan penilaianolehpenilai independenbersertifikatdi bidangpenilaianASET Untukmenjaga transparansidan akuntabilitassesuai dengangoodcorporate governancesebaiknya Penetapannilaibarang daerahyang(signifikan) dilakukanolehpihak independendankompeten sesuaiKep.MendagriNo. 12Tahun2003Pedoman PenilaianBarang

PenghapusanBarangDaerahdilaksanakanoleh PanitiaPenghapusanBarangDaerahyang ditetapkandenganKeputusanKep.Daerah PenjualanRumahDaerahditetapkanolehKepala Daerahberdasarkanhargataksirandanpenilaian dilakukanolehPanitiayangdibentukdengan KeputusanKepalaDaerah PelepasanHakAtasTanahdanatauBangunan dimungkinkandengancara:gantirugi(dijual)atau tukarmenukar/ruislag/tukarguling, sepanjang tidakmerugikanpemerintah PerkiraanNilaidenganmemperhatikanNJOPatau hargaumumsetempat,yangdilakukanolehPanitia penaksiryangdibentukdenganKep.Kepada Daerahatauolehlembagaindependendan bersertifikatpenilaianASET.

24

BarangMilikataudikuasaiPemda,baikbarang bergerakmaupuntidakbergeragdapat disewakanataudipungutretribusidaerah sepanjangmenguntungkandaerah. BarangDaerahyangdigunausahakandalam bentukkerjasamadenganpihakketigaditetapkan olehKep.Daerah. BarangDaerahbaikbarangbergerakmaupun tidakbergerakdapatdikelolasecaraswadana denganketetapanKep.Daerah.

Dalampenetapannilai sewaataupununtuk kerjasamadenganpihak ketigasertaswaguna, sebaiknyadibuatsuatu proposalyangdilakukan olehpenilaiindependen agarmendapathasil optimaldantidak merugikan.

25

n ManajemenAset(PengelolaanAset)PublikF RuangLingkup 1. InventarisasiAset: b InventarisasiFisikmencakup:lokasidanalamat,jenisdan bentukaset,luasdan/ataujumlahaset,batasdanpenunjuk khusus. b Inventarisasidansudutlegal:statuslegalpenguasaanatau pemilikanaset,batasandanwaktupenguasaanaset,ada atautidaknyapermasalahanlegal. Pendataan Labelisasi PengelompokanPencatatan

2. LegalAudit pendalamanlanjutterhadapstatuspenguasaanaset:sistemdan prosedur penguasaan/pengalihan ASET, permasalahan yang timbul dari penguasaan / pengalihan ASET, pengkajian lanjut aspeklegaldimasadatang.

26

3. PenilaianASET Inventarisasi LegalAudit PenilaianASET b PenetapanNilaiAsetsesuai hasiladministrasipencatatan danpengelompokanaset yangada b Catatanterhadapasetyang tidakdapatdinilai,sesuai denganhasilinventarisasidan legalaudit 4. OptimalisasiAset mengoptimalisasikan aset sesuai potensi yang ada dan strategi pengembanganekonominasionalmaupunsetiapdaerah memberikan rekomendasi dan langkah lanjut aset yang dapat dioptimalisasikan bentuk strategi dan programnya, aset yang tidak dapatdioptimalisasikandikajidandicarikansolusipemecahannya 5. PengawasandanPengendalian tujuan utama untuk transportasi dan akuntabilitas pengelolaannya, baik dilakukan secara manual maupun modern dengan Sistem InformasiManajemen 27

n FungsidanPeranManajemenAsetPublikF Memberikan transparansi dan akuntabilitas dalam pengelolaan pengawasanpengendalian F Dasaratasidentifikasipotensiekonomidaerah,sehinggamemberikan strategi dan program yang terintegrasi pengembangan dan optimalisasipotensiekonomidaerah F DasarOptimalisasiPendapatanAsliDaerah F Dasar memperbaiki organisasi kerja, sistem dan prosedur guna peningkatan pelayanan publik dan kemandirian dalam pendanaan / pembiayaanpembangunandaerah F Landasan untuk merespon perubahan dan pertumbuhan daerah dalam perspektif otonomidaerah regional global dalam suasana persainganpasaryangdinamisdanglobal F Landasan untuk meningkatkan dan menciptakan citra (image) baru danpemasarandaerahdimatapasarterbuka F Landasan untuk menggairahkan dan meningkatkan investasi dan mendorong efek berantai dari investasi itu pada pertumbuhan ekonomidaerah28

n PendahuluanDalam pelaksanaan penilaian aset publik pada dasarnya tidak ada perbedaandenganpenilaianasetswasta Penilaian aset publik pada dasarnya sangat bergantung pada tujuan/kontek dilakukannya penilaian sehingga berpengaruh pada pemilihandasar/basisnilaimaupunmetodepenilaiannya Aset Negara adalah bagian dari Harta Kekayaan Negara (HKN) yang terdiri dari barang bergerak atau barang tidak bergerak yang dikelola, dikuasai,dandimilikiolehPemerintah: Yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari perolehanlainyangsah Yang dimiliki/dikuasai oleh instansi pemerintah, lembaga pemerintah nonDepartemen,badanbadanyangdiakuipemerintah Tidak termasuk harta kekayaan yang dipisahkan dan dikelola BUMN, sertabukanmenjadihartakekayaanPemda Yang dimaksud dengan aset publik disini adalah seluruh harta kekayaan,baikdikuasai/dimiliki/dikelolaolehNegara(pemerintahpusat) maupunPemerintahDaerah(Provinsi,Kota,Kabupaten)29

n TujuanPenilaianAset/PropertiStandarPenilaianIndonesiamemperlihatkandanmengelompokkantujuan penilaian: DasarPenilaianNilaiPasar(jualbeli,sewa) DasarPenilaianSelainNilaiPasar(asuransi) PenilaianuntukLaporanKeuangan Penilaian untuk Jaminan Pelunasan Utang Dalam Bentuk Hak TanggungandanSuratPengakuanUtang

n TujuanPenilaianAsetPublik KepentinganLaporanKeuangan KepentinganuntukAsuransi KepentinganuntukJual/Beli,tukarguling/ruislag,sewamenyewa Bangun Operasikan Transfer / Kembalikan (BOT), Bangun Transfer / KembalikanOperasikan(BOT),KerjasamaOperasi(KSO) KepentinganPengelolaanAset(ManajemenAset) KepentinganInformasiEksternal30

Perbuatanhukum,pemindahanhak(penguasaanyuridis) Penyajianutangpiutangdanpemberianhaktanggungan Gugatanataspenguasaanproperti(litigasi) Pajak Konsultansi Investasi

n ObyekPenilaianASETPublik Berdasar pencatatan pada buku akuntansi yang ada, atau yang dimilikimasingmasingunit(badan,dinasdsb) Dilakukan review pengelompokan sesuai tujuan penilaian dan standarakuntansi Dilakukan review terhadap aspek legal, penguasaan dan/atau kepemilikan

31

SKEMAPENGGOLONGANPROPERTIATAU HARTAKEKAYAANSESUAISIFATNYARealProperty(Tanah,BangunandanSarana Pelengkap)

TangibleASET

PersonalPropertyMachineEquipmentFixture& Furniture,Moviable,Kendaraan Bermotor,Jewelry/AntiqueArt Goodwill HakPaten Franchises MerkDagang(TradeMark) HakCipta(CopyRight)

PROPERTY

IntangibleASET

SuratBerharga

Saham Investasi Deposito Obligasi 32

KLASIFIKASIPROPERTI BERDASARKANJENISNYA Tanah

RealProperty

Bangunan SaranaPelengkap MesindanPeralatan Fixture&Furniture

PersonalPreoperty

Jewel&Antique KendaraanBermotor

PROPERTY

SuratBerharga

Business

KegiatandibidangKomersial, Industri,Jasa,atauInvestasi (AktivitasEkonomi)

FinancialInterest

InstrumenInvestasiyangdijamin asetasetRealEstat

33

RealProperty,secaraumummerupakanpenugasansecarahkumatas tanahmencakupsemuahak,semuakepentingandankeuntunganyang berkaitan dengan kepemilikan real estate. Real Property biasanya dibuktikandenganbuktikepemilikanyangterpisahdaripeguasaanatas Real Estate. Real Estate lebih merupakan segala sesuatu yang berbentuk fisik meliputi tanah bersamasama segala sesuatu yang didirikanatauyangadadiatasmaupundibawahtanah.

PersonalProperty,merujukkepadahakkepemilikanatassuatubenda bergerak di dalam bagianbagian benda selain dari Real Estate (tanah bangunan secara fisik). Bendabenda selain tersebut dapat berwujud (tangible), misalnya harta bergerak atau tidak berwujud (intangible), misalnyautangpiutang,goodwilldanhakpaten.

34

KegiatanUsaha(Business)adalahsetiapkegiatandibidangkomersial, industri,jasaatauinvestasiyangmenjalankanaktifitasekonomi.

Hak kepemilikan secara finansial (Financial Interest) di dalam properti berasal dari pembagian hukum atas hak kepemilikan, saham dalam kegiatan bisnis dan hak atas penguasaan tanah dan bangunan (RealProperty)(misalnya,maatschap/partnership, sindikasi, Perseroan Terbatas,penyewaanbersama,jointventure),dariperjanjianpemberian atas suatu hak opsi untuk membeli atau menjual properti (misalnya tanah hak dan bangunan, saham, atau instrumeninstrumen finansial lainnya) dengan harga yang disebutkan di dalam jangka waktu yang telahditentukan,ataudaripenciptaaninstrumeninvestasiyangdijamin olehsekelompok(pooled)asetasetRealEstate.

35

KATEGORIASETPUBLIKSESUAIKAIDAHINTERNASIONALKATEGORIASET ASETOperasional KETERANGAN Tanahyangtermasukspecialproperty RumahTinggalDinas PerumahanLainnya BangunanKantor Sekolah Perpustakaan GedungOlahraga Golf Mess MuseumdanGalery Bengkel Kuburan TempatParkir Peralatan Kendaraan Mesin KomputerPerabotandanPeralatan Kantor36

LANJUTANKATEGORIASET ASETNon Operasional KETERANGAN Tanahyangakandibangun KomersialProperty ASETInvestasi ASETberlebih(surplusASET)

ASETInfrastruktur

JalanRaya Pelabuhan/Dermaga Jembatan JalanPermanen SaluranAir DanLainlain

CommunityASET

HalamandanTaman BangunanBersejarah BangunanKesenian Museum Kuburan(hanyatanah) 37

SumberdiolahdariRICS,1996

PENGERTIANo ASET Operasional : ASET yang dipergunakan dalam operasional perusahaan / pemerintah yang dipakai secara berkelanjutanataudandipakaipadamasadatang: Dimilikidandikuasai/didudukiuntukdigunakan/dipakai operasional/perusahaan/pemerintah BukanASETkhusus,jikaASETkhususyangberupaprasarana danASETpeninggalansejarahyangdikontrololehPemerintah, tetapisecarafisiktidakharusdihuniuntuktujuanoperasional, diklasifikasikansebagaiASEToperasional. o ASETNonOperasional:ASETyangtidakmerupakanbagianintegral darioperasionalperusahaan/pemerintahdandiklasifikasikansebagai ASETberlebih.ASETASETberlebihadalahASETnonintegralyang tidakdipakaiuntukpenggunaansecaraberkelanjutanataumempunyai potensi untuk digunakan dimasa yang akan datang, dan karena itu bersifatsurplusterhadappersyaratanoperasional.

o Community ASET, sebenarnya adalah aset milik pemerintah dimana penggunaan aset tersebut secara terus menerus, umur ekonomis atau umur gunanya tidak ditetapkan dan terkait kepada pengalihanyangterbatas(tidakdapatdialihkan). Contoh aset ini adalah, museum, kuburan, rumah ibadah dan sebagainya. o InfrastructureASET,adalahasetyangmelayanikepentinganpublik yangtidakterkait,biayapengeluarandariasetditentukankontinuitas penggunaan aset bersangkutan, seperti jalan raya, jembatan dan sebagainya. UntukasetasetyangtermasukCommunityASETdanInfrastructure ASET, pada umumnya dapat termasuk ke dalam aset operasional yangberkualifikasikhusus.

39

JenisBarangDaerah(Kep.MendagriNo.7Tahun2002)q q q q q q q q q q q q q q q q q q q q Tanah BangunanGedung JalandanJembatan BangunanAir Instalasi Jaringan Monumen AlatalatBerat AlatalatAngkut AlatalatBengkel AlatalatPertanian AlatalatKantordanRumahTangga AlatalatStudio AlatalatKedokteran AlatalatLaboratorium Buku/Perpustakaan BarangBercorakKesenian/Kebudayaan HewanTernak,sertaTanaman AlatPersenjataan/Keamanan BarangPakaiHabis(tidakdiinventaris)

40

o PengertianAsetPublikBerdasarSAPPernyataanNo.07 PengertianAset Sumberdayaekonomidikuasaidan/ataudimilikiPemerintah Pristiwamasa Manfaatekonomidan/atausosialdimasadatang Dapatdiukurdalamsatuanaung Termasuk sumber daya non keuangan untuk penyediaan Jasa dan Sumberdayayangdiperlukankarenasejarahdanbudaya aset berwujud yang mempunyai masa manfaat lebih dari 12 bulan untuk digunakan dalam kegiatan pemerintah atau dimanfaatkan oleh masyarakatumum

AsetTetap

KualifikasiAsetTetap Tanah PeralatandanMesin GedungdanBangunan Jalan,IrigasidanJaringan AsetTetapLainnya Konstruksidalampengerjaan Aset tetap yang tidak digunakan untuk keperluan operasional Pemerintah tidak memenuhi definisi aset tetap dan harus disajikan di 41 posasetlainnya

KATEGORIASET&HUBUNGANNYATERHADAPBASIS NILAIASETNON OPERASIONAL Propertyyangtidakdapat dipergunakansecara langsungdalam pelayananpublik ASETOPERASIONAL Propertyyanglangsung digunakandalam pelayananpublik COMMUNITYASET Digunakansecaraterus menerus,umurtidak terbatas,tidakdapat dialihkan INFRASTRUKTURE ASET Tidakterkait,pengeluaran pemulihanhanyauntuk penggunaanyangada

Apakahpasaruntuk propertydalam penggunaanyang ada Ya Tidak INVESTASI,ASET BERLEBIHDAN PROPERTI PENGEMBANGAN Dasarnilaiadalah NilaiPasar PROPERTI KHUSUS DasarNilaiadalah BiayaPenggantian Terdepresiasi (DRC)

Penilaiantergantung permintaan

PROPERTITIDAK KHUSUS DasarNilaiadalahNilai PasaruntukPenggunaan yang Ada

Sumber:DiolahdariValuationofSpecializedPublicSektorASET,Connellan,Owen,1997

42

o Properti ASET Khusus, atau Properti dengan tujuan Khusus (Special Purpose Property) atau Properti yang Dirancang Khusus (Specially Designed Property) :properti yang sifatnya khusus, jarang terjadi,kalaupunpernahdijualdipasarterbukauntuksatupenggunaan tertentusebagaikelanjutanpenggunaanyangada. Sifatkhususdapatberasaldari:konstruksi,tataletak,ukuranatau lokasi dari properti tersebut atau kombinasinya, atau karena perempatan berdasar sifat mesin dan peralatan yang mempengaruhi desain atau fungsi bangunan, atau tujuan dari pendirianbangunanitusendiri. Kilangminyakdanpekerjaankimia PembangkitTenagaListrik Jalan, lintasan KA, Stasiun KA, jembatan, saluran air, fasilitas sosial dan umum lainnya yang jarang menjadi obyek dari transaksi pasar, tidak memiliki alternatif penggunaan lainyangmemungkinkandimasadatang. Kebanyakan properti pemerintah selalu berada pada katagori 43 khusus.

o Properti/AsetBukanKhusus Asetyangtersediadenganpermintaanyangumum,denganatau tanpapenyesuaian Dijualbelikanatausewapadapasarterbukauntukpenggunaan yangadaatauyangserupa,maupunkondisikosongsebagai tujuaninvestasiataupengembangan Contoh:rumah,gudang,bangunankantor,pompabensin o Merupakan tanggung jawab penilai untuk membedakan apakah properti tersebut properti khusus atau bukan, sebelum dilakukan penilaian

44

PROSESPELAKSANAANPENILAIAN PROPERTY/ASETr Pelaksanaan Penilaian di Indonesia wajib berpedoman pada StandarPenilaianIndonesia. r FaktorutamasebagaidasarpelaksanaanpenilaianProperty/ ASET.TujuanPenilaian ObyekPenilaian DasarPenilaian NilaiPasar NilaiNonNilai Pasar PendekatanPenilaian 1. MarketDataApproach 2. CostApproach 3. IncomeApproach MetodePenilaian 1. MetodePerbandingan DataPasar 2. MetodeKalkulasiBiaya 3. MetodeLDA 4. MetodeKapitalisasi 5. MetodeDCF

45

NILAIPASAR(MARKETVALUE)o Banyak definisi Nilai Pasar yang diprofesi Penilai, berbeda dalam kalimat definisi, akan tetapi pada umumnya hampir sama dalam konsep berfikirnya semuanya adalah persepsi pasar. Segala bentuk transaksidalampersepsiNilaiPasaradalahdalambentuktunai(cash). o FaktorutamayangdapatberkembangpadadefinisiNilaiPasaradalah : Adanyainformasikemampuandanpengetahuanyangsama diantarapenjualdanpembeli Bertidakhatihatidantanpapaksaan Padatanggaltertentu

46

o DefinisiMarketValuesecarauniversal Themostprobableprice,asofaspecifieddate,incash,orinterms equivalenttocash,orinotherprecicelyrevealedterms,forwhichthe specified property rights sould sell after reasonable exposure in a competitivemarketunderallconditionsrequisitetoafairsale,withthe buyer and seller each acting prudently, knowledgeably, and for selft interest,andassumingthatneitherundueduress o Definisi Market Value Menurut International Standards (International ValuationStandardsCommittee/IVSC) Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a welling seller in arms lenght transaction after proper marketing where in the parties had each acted knowedgeably, prudently, and withoutcompulsion.47

o DefinisiNilaiPasarMenurutSPI Perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu ASET antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dan kedua belah pihak masingmasing mengetahui,bertindakhatihatidantanpapaksaan

48

o NilaiSewaPasar(MarketRentalValue) Perkiraan jumlah uang sewa yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu properti pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan dan penyewa yang berminat menyewa dalam transaksi bebasikatan,yangpenawarannyadilakukansecaralayak,dantiaptiap pihakmengetahui,bertindakhatihatidantanpapaksaan

o NilaiSewa(RentalValue) Istilah yang digunakan bila perjanjian / persyaratan sewa menyewa diketahui, dinyatakan atau diasumsikan, dan persyaratan tersebut berbeda dengan persyaratan yang diasumsikan dalam definisi Nilai SewaPasar Bilamana sebuah properti di kuasai atas dasar sewa atau disewakan, nilai sewa harus ditentukan berdasarkan syarat sewa menyewatersebuttanpapenyesuaianapapun.49

NILAISELAINNILAIPASARo Nilai Pasar untuk Penggunaan Yang Ada (Market Value for the ExistingUse) o Nilai dari suatu ASET berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang ada, dengan asumsi bahwa aset tersebut dapat dijual dipasar terbuka untuk penggunaan yang ada saat itu, tetapi tetap sesuai dengan definisi nilai pasar tanpa memperhitungkan apakah penggunaan yang ada menggambarkan penggunaan terbaik dan tertinggidariASETtersebut. ASETdapatdijualdipasarterbuka PeruntukandanpenggunaanASETapaadanya Tidakmemperdulikanpenggunaanterbaikdantertinggi

50

o NilaiRealisasiBersih(NetRealisableValue) Perkiraan harga jual suatu ASET dalam suatu usaha yang berjalan sebagaimana biasa, dikurangi biaya penjualan dan biaya penyelesaian Persyaratandefinisinlaipasarterpenuhi Waktuyangcukupuntuktransaksi NRB=NPBiayapenyelesaian/penjualan BiayaPenyelesaian/Penjualanmencakupbiayapemasaran/ iklan,komisipenjualan,dihitungsebelumpembayaranpajak pengalihandanbiayadokumentasipenjualan

o NilaiRealisasiBersihTerbatas(NetRestrictedRealisableValue) Nilai realisasi bersih berdasarkan penyelesaian dimasa datang dan tanggal yang akan datang tidak memungkinkan waktu yang cukup untukpenawaran yanglayakdenganmempertimbangkanstafproperti dankondisipasar Tanggalwaktupenjualan,cukupatautidak51

BiayaPenggantiTerdepresiasi(DepreciatedReplacementCost DRC) dapatberfungsisebagaimetodepenilaian(bagianPendekatanKalkulasi Biayadansebagaidasarpenilaiano Pendekatan Biaya (Cost Approach) terdiri atas Metode Kalkulasi Biaya dan Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost DRC) o Metode Kalkulasi Biaya sesuai digunakan untuk menentukan Indikasi Nilai Pasar dari properti bukan khusus (Non Specialised Properties), dalam hal dapatdibuktikanatauterujiolehpasaruntukmendapatkanNilaiPasar,dasar penilaian secara tepat dinyatakan sebagai nilai pasar yang diperoleh dari pendekatanbiaya. o Metode DRC adalah penilaian yang didasarkan kepada estimasi nilai pasar saat ini atas tanah untuk penggunaan yang ada ditambah dengan biaya pengganti (atau biaya reproduksi) kotor saat ini dari bangunan dikurangi kerusakan fisik dan semua bentuk keusangan dan optimasi yang relevan. Hasilnya, bukan merupakan Nilai Pasar, dianggap sebagai estimasi biaya pengganti terdepresiasi (DRC) yang didasarkan akan adanya potensi keuntunganataupotensipelayananyangmemadai. 52

o Propertikhususyangjarang,kalaupunpernah,dijualsecaraterbukadipasar, kecualisebagaibagiandarikegiatanusahayangberjalandankarenanyatidak dapatdinilaisesuaidengandefinisiNilaiPasar,dipakaimetodeDRC. o DRCsebagaidasarpenilaianhanyacocokdigunakandalampenilaianproperti khusus (Specialised Operasional Properties) yang didapatkan melalui metodeDRC. o PendekatanBiaya(CostApproach) MetodeKalkulasiBiaya IndikasiNilaiPasarNilaiPasar MetodeDRCbukanNilaiPasarEstimasiBiayaPengganti Terdepresiasi(DRC)

53

KATEGORIASET&HUBUNGANNYATERHADAPBASIS NILAIASETNON OPERASIONAL Propertyyang tidak dapatdipergunakan secaralangsungdalam pelayananpublik ASETOPERASIONAL Propertyyanglangsung digunakandalam pelayananpublik COMMUNITYASET Digunakansecaraterus menerus,umurtidak terbatas,tidakdapat dialihkan INFRASTRUKTURE ASET Tidakterkait,pengeluaran pemulihanhanyauntuk penggunaanyangada

Apakahpasaruntuk propertydalam penggunaanyang ada Ya Tidak INVESTASI,ASET BERLEBIHDAN PROPERTI PENGEMBANGAN Dasarnilaiadalah NilaiPasar PROPERTI KHUSUS DasarNilaiadalah BiayaPenggantian Terdepresiasi (DRC)

Penilaiantergantung permintaan

PROPERTITIDAK KHUSUS DasarNilaiadalahNilai PasaruntukPenggunaan yang Ada

Sumber:DiolahdariValuationofSpecializedPublicSektorASET,Connellan,Owen,1997

54

PEMILIHANPENGUKURANNILAILOKASIApakahLokasiyangdigunakandan sejenisnyaterdapatdipasar Tidak Apakahadaharapanyangmasukakal darialternatifalternatifyangdapat digunakandanberlakuumum disekitarnya Tidak Dapatkahpenggunaanyangada dilanjutkandenganpenggantianlokasi padawilayahyangsamadan memberikanmanfaatyangsama Tidak Dapatkahpenggunaanyangada dilanjutkandenganpenggantianlokasi padawilayahyangberbedatapi memberikanmanfaat/kepuasansama Ya Penilaianmenggunakandengannilai penggantianlokasiyangterendah sebagaipengukuran Ya Penilaiandenganmenggunakandata pasaryangberlakuumumdan terendah Ya PenilaianMenggunakandataPasar yangadasebagaipengukurannya

Ya PenilaianmengunakanPenetapan secaraProfessional(Professional Judgement) 55

Tidak

PEMILIHANPENGUKURANGEDUNGApakahgedungtersebuttermasuksebagai arsitekturbernilaisejarahdanatau terdapatkomitmentertinggiuntuk menerimadanmemperbaikidalam keadaanrusak Tidak Apakahbentukatautipebangunanyang adamemilikialasanyangtepatuntuk menyediakantingkatpelayananyangada saatini Ya PenggantianKhusus/sempurnabiaya actualsaatinidaripembangunan sebagaimanaadanya

Ya

PenggantianBiayaactualsaatinidari pembangunanbangunansebagaimana adanya.

Tidak (Pertimbangkan)

Tidak

Untukmemenuhitingkatpelayananperlu denganmodifikasibangunanyangada Tidak Ya ModerSubtitusiBiayaactualsaatini daripembangunantersebutdimodifikasi denganbentukperawatanyangada sesuaitingkatpelayananyangdihasilkan

Apakahtingkatkesamaanpelayanan yangdihasilkansamaefektifnyadengan bangunanyanglebihmurahdanlebih kecil Ya ModerSubtitusiBiayaactualsaatini daripembangunankeseluruhan bangunanbaruyangberbedasesuai dengankapasitaspelayananyang sepadan 56

PERLAKUANKEUSANGANApakahKeusangansubjekbangunan tersebutsecaraspesifiktidakberhubungan Tidak denganumur GRCberdasarkanReplacement(RCN) dikurangidepresiasidandiikutibeberapa penundaanperawatansebagaimanatanggal penilaian GRCberdasarkanReplacement(RCN) dikurangidepresiasidiikutiolehitemdepresiasi yangdapatdiobatidanbeberapaperawatanyang ditundasebagaimanatanggalpenilaian

Ya Dapatkahkeusangantersebut ditanggulangi/diatasi Ya

Tidak Dapatkahbangunandimodifikasiuntuk menyediakantingkatkapasitaspelayanan yangadasecaraefektif Tidak Dapatkahtingkatkapasitaspelayanan yangsamadisediakansamaefektifnya denganbangunanbaruyanglebihmurah danmungkinlebihkecil Ya

GRCberdasarkanModernSubtitusi/ ReproducyionCostNewdikurangiolehdepresiasi dandiikutidenganbeberapaperawatanyang ditundasebagaimanatanggalpenilaian

Tidak

Ya

GRCberdasarkanModernSubtitusi ReproductionCostNewyangberbedasecara keseluruhandikurangiolehdepresiasi berdasarkanumurbangunansaatitudandiikuti olehbeberapapenundaanperawatan sebagaimanatanggalpenilaian 57

DaftarASETBerdasarkanBasisNilaiKategoriASET ASETOperasional RumahTinggalDinas PerumahanLainnya BangunanKantor Sekolah Perpustakaan GedungOlahraga Golf Mess MuseumdanGalery Bengkel Kuburan TempatParkir Peralatan Kendaraan Mesin KomputerPerabotandan PeralatanKantor a a a a a a a a a a a a a a b b b a a a a a a a b b a a a a a a a a b b a a a Khusus Tidak Khusus DRC Market Value MVFEU

58

..LanjutanDaftarASETBerdasarkanBasisNilaiKategoriASET ASETNonOperasional Tanahyangakandibangun KomersialProperty ASETInvestasi ASETberlebih(surplusASET) ASETInfrastruktur JalanRaya Pelabuhan/Dermaga Jembatan JalanPermanen SaluranAir ASETInfrastruktur HalamandanTaman BangunanBersejarah BangunanKesenian Museum Kuburan(hanyatanah) a a a a a a/c a/c a/c a/c a/c b b b b b a a a a a a/c a/c a/c a/c a/c b b b b b a a a a a a a a Khusus Tidak Khusus DRC Market Value MVFEU

Keterangan: a=basisnilaiutama b=beberapajenisASETtidakmemilikipasaryangmemadai c=basispenilaianbelum adaketentuanSumber:ASETRegisterandASETRentsforLocalAuthorities,French,Nick,1994

59

NILAI PASAR

NILAI SELAIAN NILAIPASAR

60

HUBUNGANSPI01s/d4SPI0 PENERAPANSPIDAN DEFINISI

SPI1 DASARPENILAIAN NILAIPASAR

SPI2 DASARPENILAIAN SELAINNILAIPASAR

SPI3 PENILAIANUNTUK LAPORANKEUANGAN

SPI4 PENILAIANUNTUK JAMINANPELUNASAN UTANGDALAM BHT&SPU61

PenggunaanSPIpadaKegiatanPenilaianNo. 1. BASISNILAI NilaiPasar BukanNilaiPasar 2. TujuanPenilaian: LaporanKeuangan(LK) Pinjaman(P) JualBeli(JB) InternalManajemen 3. KategoriProperti: PropertiTidakKhusus(PTK) PropertiKhusus(PK)Note:SPI2002dan*)termasukKEPI**)tidakwajib

Uraian

SPI 1,59 2,59 3,59 4,59 1,59 1atau2 1,59 2,3,59

NONSPI**

3,59

62

MatrikPenilaianberpedomankepadapemahamanSPI2002BasisNilai No.1.

Tujuan LK JM

KategoriAset ATK AK

UraianBasisNilai NilaiPasar(NP) BukanNilaiPasar(BNP)

NP

BNP

X X

X

X X X

2.

TujuanPenilaian LaporanKeuangan(LK) Jaminan(JM) X X X X X X

3.

KategoriAset AsetTidakKhusus(ATK) AsetKhusus(SK) X X X X63

X

DASARPENILAIANSELAINNILAIPASARDasarPenilaianBiayaPenggantian Terdepresiasi(BPT) NilaiJualPaksa NilaiAsuransi NilaiDalamPenggunaan NilaiSisa NilaiKhusus NilaiPerusahaanSebagai UsahayangSedangBerjalan NilaiRealisasiBersih NilaiPasarUntukPenggunaan YangAda

IdentikDepreciatedReplacement Cost/DRC NilaiLikuidasi ValueInUse SalvageValue SpecialValue GoingConcernValue NRB MVFEU

NomorSPI2002SPI.0.5.12 SPI.0.5.36 SPI.0.5.31 SPI.0.5.52 SPI.0.5.35 SPI.0.5.43 SPI.0.5.38 SPI.0.5.41

NilaiPertanggunganAsuransi SPI.0.5.29

BERDASARKANJENISPROPERTI PropertidenganPasarTerbatas LimitedMarketProperty PropertiKhusus SpecialisedProperty SPI.0.5.70 SPI.0.5.7164

JenisProperti PropertiTidakKhusus PropertiKhusus/Properti PasarTerbatas DasarPenilaian

TujuanPenilaian NilaiSelaianNilaiPasar (SPI2) NilaiPasar(SPI1) LaporanKeuangan(SPI3) Jaminan(SPI4) MetodePenilaian

65

Spi3HubunganBasisNilaiTerhadapKlasifikasidanKategoriPropertiASETNON OPERASIONAL Asettidaklangsung digunakansecara operasional ASET OPERASIONAL Asetlangsungdigunakan secaraoperasional

tidak

Apakahpasaruntukaset dalampenggunaan yangada

ya

ASETINVESTASI DANASETBERLEBIH DasalNilaiadalah NILAIPASAR

ASETPROPERTI KHUSUS DasarNilaiadalah DRC

ASETPROPERTITIDAK KHUSUS DasarNilaiadalah NiLAIPASARuntuk penggunaanyangada66

PropertiTidakKhusus

NilaiPasar

Gedunginidijual denganharga400 miliar

Sayaakan tawargedung iniRp.300 miliar

67

Properti Khusus NilaiSelaian NilaiPasar (DRC?)

BISANGGAKYA DIJUAL?

BERAPAYA NILAINYA?

68

PrinsipUtamaNilaiPasar Transferable Mengacupadapersepsipasar HBU

PrinsipUtamaNilaiSelainPasar Tidaktransferable Lebihpadaestimasi/justifikasipenilai Penggunaanyangada

69

Spi3HubunganNilaiPasardanNilaiSelainNilaiPasar

NilaiPasar

NilaiBukanPasar

DASARANALISIS CostApproach

DASARANALISIS CostApproach

DATAPASAR

NomordariasumsiKenaikanNilai

KategoriProperti: Propertitidakkhusus

KategoriProperti: PropertiKhusus&Propertidengan PasarTerbatas

70

PerbedaanMetodeDRCNILAIPASARtanah untukpenggunaan yangada

CostApprachNILAIPASARtanahuntuk PenggunaanTertinggidan Terbaik(HBU)

RCNPenyusutan Bangunan(estimasi biaya/justifikasi penilai)

RCNPenyusutan Bangunan(atas dasarPasar)

BIAYAPENGGANTI TERDEPRESIASI (DRC)

NILAIPASAR

71

DasarPengambilanUnsur Biaya(Pilihsalahsatudaridua kemungkinan)

BiayaPembuatan (ReproductionCost)

BiayaPenggantian (ReplacementCost)

EstimasiBiaya UnitInPlace QuantitySurvey

ComparativeUnit

EstimasiPenyusutan MarketExtraction AgeLife NilaiIndikasiDariAsetdiluarTanah DitambahNilaiPasarTanah NilaiPasarDasarPendekatanBiaya72

Breakdown

PSAK:PSAK13AK.INVESTASI PSAK16AKA.AKTIVATETAP PSAK19AK.AKTIVATAKBERWUJUD PSAK31AK.PERBANKAN PSAK44AK.REALESTATE PSAK47AK.TANAH PSAK48AK.PENURUNANNILAIAKTIVA PSAK51AK.KUASIORGANISASI73

IAS:IAS16PROPERTY,PLANTANDEQUIPMENT IAS17LEASES IAS36IMPAIRMENTOFASET IAS38INTANGIBLEASET IAS40INVESMENTPROPERTY IAS41AGRICULTURE

74

KETIDAKPASTIANDALAMPENILAIAN PROPERTIDalam praktek penilaian properti, nilai identik dengan pasar. Nilai sering dibangun dari estimasi harga pasar. Harga pasar diperoleh dari transaksi yang berlaku di pasar. Bagaimana harga pasar dapat dibuktikan secara nyata ? Dan bagaimana judgement penilai untuk mengestimasi nilai dari pasar dengan pertimbangan semuakemungkinanyangberlakudipasar? Ketidakakuratan dalam pengambilan data pasar berikut penganalisaannya, akan menghasilkan suatu besaran nilaiyangcenderungtidakpasti(uncertainty). Ketidakpastian dalam penilaian dapat dilihat secara normal normal incertainty dan secara tidak normal 75 abnormaluncertainty.

Perubahan atas kurva di atas kurva di atas sangat dipengaruhi oleh beberapa faktor. Faktorfaktor tersebut antaralain: n Likuidasi n Pasaryangfokus n Ketersediaanbukti/data n Ketidakpastiandariasetsecaraindividu n PasaryangDinamis n Asumsi n PilihanPenilai76

Dua variabel yang menjadi penentu dari kurva di atas adalahNilaidanProbability. SettingValues Nilai secara potensial akan dapat dihasilkan oleh penilai menggunakan perhitungan normal, termasuk seluruh resiko pendapatan, DFC, profit based, perbandingan langsungdanlainlain. SettingProbabilities Isolate a series of ranges, or observation each in the formofarange.77

FAKTORFAKTORNONEKONOMIDANPENILAIAN ASETn KONSEPNILAIq NilaiadalahKonsepEkonomi Hubungan finansial antara barang dan jasa yang tersedia untukdibelidanmerekayangmembelidanmenjualnya. Nilai bukan merupakan fakta, tapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu. KonsepEkonomidanNilai Mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang diperolehterhadappenguasaanbarangdanjasapadatanggal tertentu.

q

q

q

Konsep Nilai menggambarkan sejumlah uang yang terkait dalamsuatutransaksi Penjualan properti bukan merupakan syarat yang harus dipenuhi untuk memperkirakan harga atas properti yang harusdibayarkanbiladijualpadatanggalpenilaian.

78

n KONSEPNILAIPASARMencerminkan persepsi dan tindakan kolektif pasar, sertamerupakan dasar dalam penilaian sebagian besar sumber daya dalamekonomipadaumumnyayangberdasarkanpasar Nilai Pasar dari suatu ASET/properti lebih mencerminkan kegunaannyamenurutpasardanbukanstatusfisiknyasecaramurni

n KONSEPPENILAIANPenilaian ASET ditentukan oleh bagaimana ASET tersebut digunakan dan atau bagaimana ASET tersebut diperdagangkan di pasar Nilai Tanah ditentukan dengan mengevaluasi kegunaannya dari hukum keadaan fisik fungsi keadaan ekonomi faktor lingkunganyangmenentukankemampuanproduktifnya79

Kegunaan merupakan istilah yang bersifat relatif atau komparatif darikondisiabsolut Tanah pertanian di ukur dengan kapasitas produksi. Nilai merupakan fungsi dari kuantitas dan kualitas produksi yang dihasilkan dari tanah pertanian tersebut, atau kualitas dan kuantitas,bilamanadapatdikembangkan.

Propertidapatmemilikinilaikhususataunilaitambahsebagaiakibat hubungannya dengan properti lain disamping sentimen pasar dan faktorpsikispelaku

80

FAKTORFAKTORNONEKONOMIDALAM PENILAIANq PadaKonsepNilaidapatdirasakanmencakupberbagaidimensi ruangyangberagam,dimanapengaruhkegunaan(manfaat)dan faktor psikis (non ekonomis) memberikan kontribusi terhadap NilaidarisuatuASET. q Nilai yang dirasakan (perceived value) dari suatu ASET oleh seseorang adalah terkonsep dan tegas yang berbeda dengan hargapasardariASETtersebut 1 1 NilaiASET(yangdirasakan)dianggapberbedadarikeberadaan hargapasar(fakta) Nilai yang dirasakan dari interaksi pasar (perilaku dan tindakan orang) boleh, tetapi bukan merupakan faktor (kebutuhan) yang menentukanharga. Nilai ASET real estat dan finansial dipengaruhi oleh faktor ekonomisdanpsikis(nonekonomis)81

1