1. Sebutkan dan jelaskan jenis jenis kontrak !

JENIS KONTRAK Dalam pekerjaan konstruksi dikenal dua jenis kontrak :A. KONTRAK DENGAN HARGA TETAP (fixed price contract)

Kontrak dengan harga tetap mewajibkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan hingga selesai dengan jumlah total biaya pekerjaan sesuai dengan yang telah di isyaratkan di dalam kontrak. Perbedaan antara biaya total yang dikeluarkan kontraktor dalam melaksanakan pekerjaan dengan biaya yang tercantum di dalam kontrak menjadi resiko yang harus ditanggung sendiri oleh kontraktor, sehingga dapat menjadi keuntungan atau kerugian bagi kontraktor. Kontrak dengan harga tetap mengijinkan adanya perubahan harga selama masa kontrak untuk penyelesaian terhadap kenaikan harga bahan, upah atau volume pekerjaan. Tetapi dalam prakteknya terutama di Indonesia tidak semua kontrak dengan harga tetap mengijinkan adanya perubahan tersebut. Kontrak dengan harga tetap ada dua jenis : 1. KONTRAK LUMP SUM Dalam kontrak lump sum ini kontraktor menawarkan untuk menyelesaikan seluruh pekerjaan dengan biaya tetap meskipun terjadi perubahan volume pekerjaan. Jenis kontrak ini umum dipakai dalam konstruksi bangunan gedung karena detail dan spesifikasi sudah dapat dipastikan sehingga pihak pemberi tugas (owner) sudah dapat memastikan besarnya biaya yang akan dikeluarkannya. Jenis kontrak ini membawa resiko yang lebih besar bagi kontraktor dibandingkan pemberi tugas. 2. KONTRAK HARGA SATUAN (unit price contract) Pada kontrak harga satuan kontraktor menawarkan untuk menyelesaikan berbagai jenis pekerjaan dengan harga satuan tiap pekerjaan tetap dengan volume sesuai dengan yang dikerjakan.

Dalam pemakaian kontrak harga satuan ini, peran Quantity Surveyor sangat besar dalam menghitung volume kemajuan proyek dan menentukan besarnya pembayaran (progress payment) yang akan dilakukan pihak pemberi tugas. Pihak pemberi tugas yang memakai kontrak harga satuan ini tidak dapat memperkirakan secara pasti besarnya biaya total proyek hingga proyek 100% selesai karena perubahan volume pekerjaan masih mungkin terjadi. Pada jenis kontrak ini resiko yang diterima kontraktor maupun pemberi tugas adalah sama atau resiko terbagi rata.

B. KONTRAK BIAYA DITAMBAH JASA (cost plus free contract)

Jenis kontrak ini mewajibkan pemberi tugas membayar biaya nyata yang dikeluarkan kontraktor dalam menyelesaikan pekerjaan ditambah biaya atas jasa yang dilakukan oleh kontraktor. Kontrak biaya ditambah jasa sangat jarang digunakan, disebabkan kesulitan pihak pemberi tugas dalam mengendalikan biaya yang dilakukan oleh kontraktor dalam menyelesaikan pekerjaan. Kontrak jenis ini biasanya digunakan pada pekerjaan-pekerjaan kecil atau sulit untuk ditetapkan terlebih dahulu harga satuannya atau volume total pekerjaannya. Kontrak biaya ditambah jasa dibedakan atas cara menetapkan besarnya biaya atas jasa yang diberikan oleh kontraktor.1. Biaya atas jasa yang besarnya terlebih dahulu ditetapkan (cost plus fixed fee) dan tidak

berubah meskipun biaya proyek bertambah atau berkurang.2. Biaya atas jasa yang besarnya berdasarkan prosentase biaya nyata yang dikeluarkan oleh

kontraktor (cost plus % of cost). Prosentase ini ditetapkan ditetapkan terlebih dahulu pada suatu nilai yang tetap.

3. Biaya atas jasa yang besarnya berdasarkan prosentase biaya nyata yang dikeluarkan oleh

kontraktor, dimana prosentase tersebut bervariasi terhadap besarnya biaya nyata yang dikeluarkan oleh kontraktor (cost plus sliding fee) yang biasa disebut target kontrak.4. Biaya atas jasa ditetapkan berdasarkan suatu formula yang disepakati oleh pemberi tugas

dan kontraktor, tetapi berbeda dengan yang telah disebut diatas (cost plus profit sharing), misalnya dengan bonus bila jumlah biaya yang dikeluarkan untuk penyelesaian pekerjaan lebih kecil dari yang direncanakan dan dikenakan hukuman (pinalti) bila biaya yang dikeluarkan lebih besar dari yang direncanakan. 5. Dalam jenis kontrak ini, resiko yang diterima oleh pemberi tugas.

( Sumber : http://baciti.blogspot.com/2010/02/jenis-kontrak.html )

Jenis Kontrak Dalam Proyek Konstruksi Kontrak kerja adalah suatu persetujuan yang dibuat oleh satu pihak untuk mengerjakan sesuatu bagi kepentingan pihak yang lain menurut persyaratan yang telah ditentukan dan disepakati bersama.

BUILD CONTRACT Kontrak kerja yang menitik beratkan pada implementasi dari rencana desain proyek yang sudah ada. Tugas pemborong hanya membangun saja. Kontrak jenis ini dibagai menjadi dua kategori yaitu :

DESIGN AND BUILD CONTRACTS Pada kontrak ini pihak kontraktor diminta mengajukan penawaran pekerjaan termasuk disainnya (rencana proyek) berdasarkan keahlian pemborongnya (pakage deal). Keuntungan yang didapat oleh pemiliki dengan sistem ini yaitu memungkinkan mendapatkan desain yang baik dan bermanfaat bagi pemilik meskipun belum tentu harganya yang termurah. DESIGN/MANAGEMENT CONTRACTS Pekerjaan pengelolaan ini dapat dikontrakkan kepada suatu organisasi spesialis/individu yang dikenal sebagai Konsultan. Pekerjaan ini mencakup mulai dari idea, definisi proyek, konsep proyek, study kelayakan, pra-rencana sampai pada monitoring pengawasan pekerjaan fisiknya serta penyiapan manual operation and maintenance. Management Contract dikenal ada 2 macam, yaitu : 1. Projest Management Contracts, dimana Pemilik menetapkan sebuah team yang dipimpin oleh project manager untuk mengelola proyek dari tahapan konsepsional sampai selesai. 2. Construction Management Contracts, mirip engan diatas, hanya disini pelaksannan seluruh pekerjaan dipecah-pecah sedemikian rupa dan dilelangkan segera hingga jadwal waktu pelaksanaan secara keseluruhan dapat dipersingkat (metode fast-track).

FIXED PRICE CONTRACTS Kontraktor menyelesaikan pekerjaan berdasarkan harga yang disetujui dan pelaksanaannya menurut bestek (tender dokumen) yang ditetapkan dan diterima kontraktor. Keuntungan kontrak ini adalah pemilik dapat mengetahui biaya yang akan dikeluarkan pada awal dan akhir pekerjaan serta mendapatkan harga yang bersaing dari pada kontraktor dengan cara pelelangan.

a. LUMP-SUM CONTRACT Pekerjaan yang dilakukan dibawah kontrak semacam ini memerlukan gambar kerja yang jelas, spesifikasi bestek yang akurat dimana kedua belah pihak mempunyai satu interpretasi yang sama terhadap isi dan maksud dari dokumen tender tersebut. Keuntungan bagi kontraktor yaitu pelaksanaan pekerjaan dapat diprogramkan, memungkinkan melaksanakan kontrol denganefisien dan kelengkapan gambar dan bestek menjamin bahwa pekerjaan tambah/kurang ataupun perubahan konstruksi akan minimum.

b. UNIT PRICE CONTRACT Suatu kontrak yang menitik beratkan beaya per unit volume, perunit panjang ataupun per unit berat.. kontrak ini dipakai jika kwalitas dan bentuk dari pekerjaan tersebut secara mendetil dapat dispesifikasikan, tetapi jumlah volume atau panjangnya taj dapat diketahui dengan tepat. Jumlah pasti dari volume pekerjaan dapat diketahui di akhir pekerjaan. Variasi dari unit price contract ini yaitu harga tetap tak berubah sampai kontrak selesai (flat rate); atau harga dapat dikaitkan dengan perkiraan volume (sliding rate).

PRIME COST CONTRACTS Semua kontarak yang berada dibawah predikat ini memiliki kesamaan yaitu pemilik mengganti ongkos yang dikeluarkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan, ditambah dengan sutu tambahan ongkos untuk beaya kerja pemborong. Perbedaan yang terdapat dalam macam-macam kontrak dalam prime cost contracts ini hanya pada penetapan dan pengaturan biaya tambahannya. Macam-macam prime cost contract yaitu :

a. COST PLUS PERCENTAGE FEE CONTRACT Jenis kontrak ini memiliki fleksibilitas yang tinggi artinya bahwa pekerjaan detail dapat diselesaikan bersamaan dengan pekerjaan konstrusinya. Percentage fee adalah beaya tambahan yang merupakan persentasi tertentu dari biaya fisik pekerjaan yang dihasilkan. Secara teknis dan pembiayaan, kontrak semacam ini tidak memiliki mekanisme untuk menekan waktu dan beaya yang lebih banyak merugikan pemilik pekerjaan (owner). Kontrak semacam ini hanya cocok untuk pekerjaan gawat darurat. b. COST PLUS FIXED FEE CONTRACT Fixed fee diartikan jumlah fee yang tertentu atau pasti tanpa meliaht besarnya beaya fisik pekerjaan. Kontrak ini dapat diterapkan bila pekerjaan dapat dirumuskan secara garis besar dan jelas. Meskipun fee telah ditetapkan, pelaksanaan pekerjaan bisa menjadi tidak efisien sehingga dapat meningkatkan beaya yang trjadi dan perpanjangan waktu konstruksi. c. COST PLUS VARIABLAE PERCENTAGE FEE CONTRACT Kontrak ini merupakan perbaikan dari kontrak diatas yaitu kontraktor didorong untuk bekerja lebih efisien karena fee kontraktor dikaitkan dengan beaya yang sebenarnya (actual cost) dari pekerjaan konstruksinya. Rumus :

F = R (2E A) Ket : F R E A = fee pemborong

= prosentase pokok = estimasi biaya tanpa fee = biaya proyek aktual tanpa fee

d. TARGET ESTIMATE CONTRACT Kontak ini dipakai bila persyaratan untuk memakai unit price masih belum terpenuhi. Fee aktual yang diberikan pada kontraktor akan berkurang/bertambah berkaitan dengan deviasi yang terjadi dari beaya sebenarnya terhadap beaya yang diperkirakan. Target cost ditetapkan oleh pemborong. Rumus : F = Ls + n ( T A ) Ket : F Ls T A n = fee pemborong

= Lump-sum fee = Tarhet estimate cost = Actual cost = 0,3 0,6

Kadang-kadang ditambahkan ketentuaan bahwa fee pemborong minimum setengan dari beaya yang sebenarnya (actual cost).

e. GUARANTED MAXIMUM COST CONTRACT Kontraktor menawarkan fee-nya dan sekaligus menjamin bahwa harga total proyek tidak akan melebihi suatu harga tertentu (maksimum). Pengeluaran yang terjadi diatas harga maksimum akan menjadi beban kontraktor. Sebaliknya bilamana beaye total lebih kecil dari maksimum, maka selisih beaya yang terjadi dapat dibagi antara pemilik dan kontraktor sesuai dengan pengaturan yang telah disepakati sebelumnya.

f. CONVERTIBLE COST CONTRACT Pemilik dihadapkan pada suatu keinginan untuk melelangkan suatu pekerjaan dan diatur secara Fixed Price Contract, tetapi tidak menemukan kontraktor yang mau menawar dengan harga yang memadai. Dengan keadaan ini pemilik dapat mempekerjakan kontraktor kepercayaannya secara cost plus basis dan meneliti pengeluaran-pengeluaran yang terjadi sampai suatu saat dapat dibuat suatu kontrak dengan sistem Lump-Sum dan Unit Price.

g. COST PLUS TIME AND MATERIAL CONTRACT Pekerjaan borong kerja dengan atau tanpa materialnya berdasarkan waktu kerja. Material dapat disuplai oleh pemilik atau oleh pemborong. Misalnya untuk pekerjaan pengadaan barang dan instalasinya.

( Sumber : http://iamnotthoseman.wordpress.com/2010/06/25/jenis-kontrak-dalam-proyekkonstruksi/ )

2. Cari contoh lampiran tentang : Letter of Agreement Spesifikasi Teknis Addenda / Addendum

LETTER OF AGREEMENT

SPESIFIKASI TEKNIS ( sudah ada, tinggal di scan ! )

ADDENDA / ADDENDUM ( sudah ada, tinggal di scan ! )