BAB 3

SISTEM MANAJEMEN KONSTRUKSI

Pengantar

Bab ini akan menguraikan pengertian dari Sistem Manajemen Konstruksi sebagai salah

satu cara pengelolaan proyek konstruksi. Pada proyek yang besar dalam arti biaya dan

volume pekerjaan serta kompleks dilihat dari rumitnya pekerjaan, system ini akan

membantu karena adanya hal yang khusus dibandingkan dengan system Kontraktor

Utama (Konvensional)

Tujuan umum:

Setelah mempelajari bab ini, diharapkan mahasiswa memahami pengertian Manajemen

Konstruksi sebagai suatu system pengelolaan proyek konstruksi.

Tujuan khusus:

Setelah mempelajari teori Manajemen Konstruksi ini, diharapkan mahasiswa dapat:

Menyebutkan dengan benar pengertian Sistem Manajemen Konstruksi.

Menyebutkan perbedaan macam-macam sistem Manajemen Konstruksi.

Menyebutkan keuntungan dari system Manajemen Konstruksi.

Uraian Kuliah:

MANAJEMEN KONSTRUKSI (MK)

Pengertian manajemen Konstruksi

Manajemen Konstruksi (MK) sebagai terjemahan dari Construction Management (CM)

adalah suatu metode untuk mengelola proyek dengan tahapan proses pembangunan:

Tahapan pengembangan konsep (concept development phase)

Tahap perencanaan (design phase)

Tahap pelelangan (tender phase)

Tahap pelaksanaan (construction phase)

Tahap pemeliharaan dan pengoperasian (maintenance and operation phase)

yang diperlakukan sebagai suatu system yang menyeluruh dan terpadu (integrated)

dengan tujuan untuk mencapai hasil yang optimal dalam aspek biaya, mutu dan waktu.

Sebagai suatu sistem penggunaan Manajemen Konstruksi banyak digunakan pada

proyek-proyek yang mempunyai ciri-ciri;

Berskala besar dan kompleks.

Mudah dipisah-pisahkan secara fisik menjadi banyak paket pekerjaan sesuai dengan

spesialisasi kontraktor

Dapat diprogramkan secara bertahap sehingga dapat diterapkan sistem fast track

Jadi untuk proyek-proyek yang berskala kecil dan sederhana sebetulnya tidak perlu

menggunakan manajemen konstruksi. Cukup menggunakan sistem kontraktor utama.

Agar menghasilkan keluaran (output) yang baik, diperlukan masukan (input) dan proses

yang baik pula. Sebagai input di sini adalah kerja sama yang baik dari Konsultan

Manajemen Konstruksi, kontraktor, perencana dan pemilik.

Urutan proses pengelolaan sistem Manajemen Konstruksi :

GAGASAN DESAIN UNDANGAN SPK PENYERAHAN I PENYERAHAN IIMULAI LELANG KONTRAKTOR

PENG KONSEP PERENCANAAN PELELANGAN PELAKSANAAN PEM & OPERASI

Sedangkan bobot keterlibatan pihak-pihak dalam tahap-tahap pembangunan dengan

system MK :

Tahap-tahap PEMBANGUNAN

INPUT PENG

KONSEP

PERENCANAAN PELELANGAN PELAKSANAAN PEM &

OPERASI

PEMILIK PROYEK

PERENCANA

KONSULTANMK

KONTRAKTOR

Keuntungan Sistem Manajemen konstruksi :

Dibandingkan dengan sistem Kontraktor Utama, sistem MK mempunyai beberapa

keuntungan:

Keuntungan dari sgi biaya :

1. Biaya keseluruhan menjadi lebih hemat.

2. Biaya per bagian pekerjaan yang dominan menjadi optimal.

3. Total biaya akhir menjadi terkendali.

Keuntungan dari segi waktu :

1. Waktu keseluruhan lebih singkat.

2. Waktu untuk desain lebih panjang.

3. Pembelian material import lebih dini.

Keuntungan dari segi mutu :

1. Mutu pelaksanaan lebih terjamin.

2. Mutu kontraktor spesialis lebih terkendali.

Keuntungan dari segi yang lain :

1. Kesempatan kerja lebih merata.

2. Kesempatan menyempurnakan desain lebih banyak.

3. Pemeriksaan keuangan ganda.

4. Keperluan staf pemilik proyek lebih sedikit.

Penjabaran keuntungan Manajemen Konstruksi :

Keuntungan dari segi biaya :

1. Biaya keseluruhan lebih hemat.

Biaya pembangunan secara keseluruhan dapat dihemat 9,32 % apabila dibandingkan

dengan system Kontraktor Utama. Hal ini karena dapat dihindari keuntungan dan

pajak ganda.

Yang dibandingkan Sistem MK Sistem KUBiaya keseluruhan : Biaya langsung Dkerjakan sendiri Disubkontrakkan

Keuntungan kontraktor

Imbalan jasa MK & QS6%

Pajak 11,5%

100 %Tidak ada

10 %--------------

110%

6% x 110%= 6,6%---------------

116,6%13,4%

---------------130 %

Diasumsi 40 %Diasumsi 60 %Keuntungan Sub-Kont 10%x60%= 6%Pajak Sub-kont11,5 %x (60%+6%)= 7,59% ------------------- 113.59%10 % x 113,59% = 11,36% -------------------

124,95%

tidak ada--------------------

124,95%14,37%

--------------------139,32%

Dari uraian di atas, nampak sistem Manajemen Konstruksi dapat menghemat biaya

keseluruhan 9, 32 %.

2. Biaya per pekerjaan yang dominan lebih optimal

Biaya per pekerjaan yang dominan lebih optimal, karena pada awal tahap

perencanaan konsultan Manajemen Konstruksi (Konsultan MK) sudah ikut

berpartisipasi dengan membuat studi perbandingan. Baik dari segi material yang akan

dipakai maupun metode pelaksanaannya.

3. Total biaya akhir lebih terkendali.

Total biaya akhir proyek lebih terkendali dan selalu dapat diperkirakan jauh-jauh hari

sebelumnya serta diikuti dan diperbarui terus menerus sesuai dengan perkembangan

desain. Sedangkan pada system Kontraktor Utama baru diketahui setelah seluruh

desain selesai.

Keuntungan dari segi waktu :

1. Waktu keseluruhan lebih singkat.

Waktu pembangunan secara keseluruhan dapat dipersingkat, karena adanya sistem

fast track Dengan sistem ini desain dapat dilakukan secara bertahap, sehingga

pelelangan dan pelaksanaan dapat dimulai meskipun desain belum selesai seluruhnya.

Pada sistem Kontraktor Utama waktu keseluruhan lebih lama karena pelaksanaan

harus menunggu desain selesai seluruhnya.

Sistem Konvensional

PengembanganKonsep

Perencanaan Pelelangan Pelaksanaan Pemeliharaan &operasi

Sistem MK

2. Waktu untuk desain

Waktu untuk desain dengan sistem Manajemen Konstruksi lebih panjang

dibandingkan dengan sistem Konstruksi Utama.

3. Pembelian material import.

Pembelian material import dengan sistem Manajemen Konstruksi lebih awal, karena

tidak perlu menunggu seluruh desain selesai. Hal ini berbeda jika dibandingkan

dengan sistem Kontraktor Utama yang harus menunggu seluruh desain selesai.

Pengembangan konsep

Perencanaan

Pelelangan

Pelaksanaan

Pemeliharaan

Penghematanwaktu

Keuntungan dari segi mutu :

1. Mutu pelaksanaan lebih terjamin karena konsultan MK ikut membantu kontraktor

dalam hal metode pelaksanaan dan penerapannya.

2. Mutu kontraktor spesialis lebih terkendali

Mutu kontraktor spesialis lebih terkendali karena seleksi kontraktor spesialis

(prakualifikasi) semua ditangan pemilik dengan dibantu oleh konsultan MK. Lain

dengan sistem Kontraktor Utama yang pemilihannya lebih banyak di tangan

Kontraktor Utama.

Peranan Konsultan MK dalam proses pembangunan proyek.

Tahap pengembangan konsep

1. Membantu mengembangkan sasaran proyek yang ingin dicapai pemilik dari aspek

biaya dan waktu.

2. Mengidentifikasikan batasan-batasan utama dari semua aspek pembangunan.

3. Membuat usulan mengenai organisasi proyek serta hubungan kerja antara pemilik,

konsultan perencana, konsultan MK dan kontraktor.

4. Memberikan saran-saran prinsipil mengenai konsep desain yang dibuat oleh

konsultan perencana dari aspek biaya, waktu dan bahan studi awal.

5. Menyusun pembagian paket-paket pekerjaan sebagai dasar tahapan perencanaan.

6. Membuat perkiraan biaya awal berdasarkan konsep awal (preliminary design) dari

konsultan perencana.

7. Membuat proyeksi arus dana (cash flow)

Tahap perencanaan

1. Melaksanakan koordinasi dn pengawasan pekerjaan pemetaan (topografi) dan

penyelidikan tanah (soil investigation) sebagai dasar perencanaan.

2. Menyusun jadwal review dan lelang bersama-sama dengan konsultan perencana.

3. Melakukan review (peninjauan kembali) setiap gambar rencana dan persyaratan

teknis yang diajukan oleh konsultan perencana pada setiap perkembangan desain.

4. Membuat buku rencana kerja dan syarat-syarat (RKS).

5. Membuat perkiraan biaya per paket pekerjaan sesuai dengan perkembangan desain

yang senantiasa diperbarui.

6. Memberikan rekomendasi dalam aspek biaya, waktu dan mutu mengenai pembelian

dan substitusi material.

7. Mengurus ijin-ijin yang diperlukan untuk pembangunan.

Tahap pelelangan

1. Mengadakan prakualifikasi calon peserta lelang bersama pemilik proyek.

2. Mengadakan rapat persiapan lelang (pre tender meeting) bersama konsultan

perencana dan pemilik proyek.

3. Mengusulkan daftar calon rekanan yang akan diundang lelang.

4. Membuat perincian jenis pekerjaan dan volume (bill of quantity) yang akan dipakai

sebagai pedoman bagi semua peserta lelang dalam mengajukan penawaran.

5. Mengadakan rapat penjelasan lelang (aanwizjing) bersama konsultan perencana dan

pemilik proyek.

6. Menyiapkan dokumen lelang.

7. Membuat perhitungan biaya pasti untuk setiap paket pekerjaan yang akan dipakai

sebagai dasar evaluasi penawaran peserta lelang.

8. Melaksanakan evaluasi setiap paket lelang dan memberikan rekomendasi kepada

pemilik proyek dalam penentuan pemenang lelang.

9. Menyaipkan dokumen kontrak antara pemilik dan kontraktor pemenang lelang.

Tahap pelaksanaan

1. Membuat rencana induk pelaksanaan secara terpadu untuk seluruh paket pekerjaan.

2. Menyusun semua prosedur yang diperlukan di lapangan.

3. Mengadakan rapat pra pelaksanaan (preconstruction meeting) dengan kontraktor

pemenang lelang.

4. Mengkoordinir pekerjaan fasilitas penunjang sementara (prasarana kerja).

5. Mengarahkan rencana kerja masing-masing kontraktor agar sejalan dengan rencana

induk pelaksanaan.

6. Mengkoordinir, mengarahkan serta mengendalikan pelaksanaan masing-masing

kontraktor dalam aspek waktu, mutu dan keselamatan kerja.

7. Memproses ijin-ijin yang diperlukan selama pelaksanaan.

8. Mengkoordinir asuransi masing-masing paket pekerjaan.

9. Memeriksa gambar detail pelaksanaan (shop drawing) dan contoh material yang

diajukan kontraktor.

10. Memimpin rapat koordinasi proyek, baik yang rutin (mingguan) maupun yang

khusus.

11. Membuat laporan kemajuan pekerjaan dan laporan keuangan secara periodik.

12. Mengevaluasi perintah perubahan pekerjaan (change order) dari aspek biaya dan

waktu.

13. Menghitung biaya dan memproses pekerjaan tambah kurang akibat perubahan

pekerjaan.

14. Mengevaluasi dan memperbarui (updating) rencana biaya proyek secara periodik.

15. Menyiapkan dan memeriksa dokumen pembayaran para kontraktor.

16. Mengevaluasi dan merekomendasikan pada pemilik proyek mengenai tuntutan

(claim) kontraktor.

17. Membuat dokumentasi pembangunan proyek.

18. Melaksanakan pemeriksaan akhir sebelum penyerahan pertama untuk membuat daftar

perbaikan pekerjaan (defect list).

19. Menyiapkan dan memeriksa berita acara penyerahan pertama.

Tahap pemeliharaan/ pengoperasian

1. Mengkoordinir, mengarahkan serta mengontrol perbaikan pekerjaan sesuai dengan

defect list.

2. Mengkoordinir agar kegiatan pelaksanaan dan operasional proyek secara bertahap

dapat berjalan bersama-sama tanpa saling mengganggu sampai dilakukan proses

serah terima seluruh proyek.

3. Mengarahkan dan memeriksa manual (pedoman pemakaian dan pemeliharaan

bangunan serta peralatan).

4. Mengarahkan dan memeriksa as build drawing (gambar yang sesuai dengan yang

dilaksanakan).

5. Memproses garansi/ jaminan/ sertifikat peralatan dan training operator.

6. Menyiapkan dan memeriksa berita acara penerimaan kedua.

Rangkuman :

Manajemen Konstruksi (MK) sebagai terjemahan dari Construction Management (CM)

adalah suatu metode untuk mengelola proyek, dengan tahapan proses pembangunan :

Tahap pengembangan konsep (concept development phase)

Tahap perencanaan (design phase).

Tahap pelelangan (tender phase).

Tahap pelaksanaan (construction phase).

Tahap pemeliharaan dan pengoperasian (maintenance and operation phase).

yang diperlakukan sebagai suatu sistem yang menyeluruh dan terpadu (intergrated)

dengan tujuan untuk mencapai hasil yang optimal dalam aspek biaya, mutu dan waktu.

Sistem Manajemen Konstruksi mempunyai berbagai keuntungan dari segi biaya,

waktu dan mutu.

Latihan :

1. Bilamanakah sistem Manajemen Konstruksi dipakai dalam suatu proyek?

2. Apakah perbedaan antara sistem MK dengan sistem Kontraktor Utama?

3. Sebutkan keuntungan penggunaan Manajemen Konstruksi dari segi waktu?

4. Mengapa dengan sistem Manajemen Konstruksi dapat dikatakan lebih murah

dibandingkan dengan menggunakan sistem kontraktor Utama?