LAPORAN PENILAIAN ASSET TERHADAP RUMAH di PERKOTAAN (BUKAN PERUMAHAN) DENGAN MENGGUNAKAN METODE PENDEKATAN PERBANDINGAN NILAI PASAR dan PENDEKATAN BIAYA

Disusun Oleh :Annisa HidayatiMustabsirahNita HindayaniHusnul Khotimah

FAKULTAS EKONOMIUNIVERSITAS MUHAMMADIYAH YOGYAKARTA2014

PERNYATAAN PENILAISesuai dengan batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan dibawah ini menerangkan bahwa :1. Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar analisa, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan didalamnya adalah benar dan sesuai dengan pemahaman terbaik dari penilai dan ilmu yang sudah penilai peroleh dari kuliah penilaian asset2. Penilai tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik actual maupun potensial dengan obyek penilaian3. Imbalan jasa yang diberikan penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan4. Penilai memiliki pemahaman yang cukup mengenai lokasi dan/atau jenis properti yang dinilai5. Penilai telah melakukan permohonan ijin terhadap pemilik property dan melakukan inspeksi terhadap properti yang dinilai6. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan bantuan professional dalam menyiapkan laporan penilaian7. Analisis dan kesimpulan dalam Laporan Penilaian Aset ini hanyalah dibatasi oleh asumsi dan pembatasan, serta kondisi yang dilaporkan

Berikut penilai yang bertanda tangan dibawah ini:

Annisa Hidayati 20110430116

Mustabsirah20110430037

Nita Hindayani20110430052

Husnul Khotimah20110430030

BAB IPENDAHULUAN1.1. Latar BelakangPerkembangan permukiman di daerah perkotaan tidak terlepas dari pesatnya laju pertumbuhan penduduk perkotaan baik karena faktor pertumbuhan penduduk kota itu sendiri maupun karena faktor urbanisasi. Dampak negatif urbanisasi yang telah berlangsung selama ini lebih disebabkan oleh tidak seimbangnya peluang untuk mencari nafkah di daerah perdesaan dan perkotaan. Beberapa pengamat meyakini bahwa salah satu penyebab mengalirnya penduduk pedesaan ke kota-kota akibat kekeliruan adopsi paradigma pembangunan yang menekankan pada pembangunan industrialisasi besar-besaran yang ditempatkan di kota-kota besar yang kemudian dikenal dengan istilah AIDS (Accelerated Industrialization Development Strategy), sehigga memunculkan adanya daya tarik yang sangat kuat untuk mengadu nasibnya di kota yang dianggap mampu memberikan masa depan yang lebih baik dengan penghasilan yang lebih tinggi, sementara pendidikan dan ketrampilan yang mereka miliki kurang memadai untuk masuk disektor formal (Yunus, 2005). Seiring dengan pertumbuhan penduduk di daerah perkotaan, maka kebutuhan penyediaan akan prasarana dan sarana permukiman akan meningkat pula, baik melalui peningkatan maupun pembangunan baru. Selanjutnya pemenuhan akan kebutuhan prasarana dan sarana permukiman baik dari segi perumahan maupun lingkungan permukiman yang terjangkau dan layak huni belum sepenuhnya dapat disediakan baik oleh masyarakat sendiri maupun pemerintah, sehingga kapasitas daya dukung prasarana dan sarana lingkungan permukiman yang ada mulai menurun yang pada gilirannya memberikan kontribusi terjadinya lingkungan permukiman kumuh. Akibat makin banyaknya permukiman kumuh dan liar yang pada gilirannya akan menjadi berat bagi pemerintah kota untuk menanganinya (Yunus, 2005). Lingkungan permukiman kumuh di perkotaan di Indonesia merupakan permasalahan yang sangat kompleks, diantaranya adalah permasalahan yang berkaitan dengan kemiskinan, tingkat pendidikan masyarakat yang rendah, kesenjangan serta ketidakdisiplinan masyarakat terhadap lingkungannya maupun yang menyangkut kemampuan lembaga-lembaga pemerintahan kota/kabupaten dalam pengaturan, pengorganisasian tata ruang dan sumberdaya yang dimiliki kota dalam melaksanakan fungsinya sebagai pelayan masyarakat kota (Esmara, 1975). Lingkungan permukiman kumuh merupakan masalah yang terjadi atau sering dihadapi di kota besar, tidak hanya terjadi di Indonesia tetapi juga berlangsung di kota-kota besar di dunia (Sri, 1988), begitupula di negara-negara berkembang di Asia dan Afrika, menurut publikasi World Bank (1999) lingkungan permukiman kumuh digambarkan sebagai bagian yang terabaikan dari lingkungan perkotaan dimana kondisi kehidupan dan penghidupan masyarakatnya sangat memprihatinkan, yang diantaranya dirunjukkan dengan kondisi lingkungan hunian yang tidak layak huni, tingkat kepadatan penduduk yang tinggi, sarana dan prasarana lingkungan yang tidak memenuhi syarat, tidak tersedianya fasilitas pendidikan, kesehatan maupun sarana dan prasarana sosial budaya kemasyarakatan yang memadai. Kekumuhan lingkungan permukiman cenderang bersifat paradoks, bagi masyarakat yang tinggal di lingkungan tersebut, kekumuhan adalah kenyataan sehari-hari yang tidak mereka masalahkan, sedangkan di pihak lain yang berkeinginan untuk menanganinya, masalah kumuh adalah suatu permasalahan yang harus segera ditanggulangi penanganannya.Tempat tinggal yang layak merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia yang harus dipenuhi. Demikian pula di kota-kota besar, perumahan dan permukiman memiliki fungsi penting bagi kehidupan kota. Bagi Indonesia, pembangunan dibidang perumahan dan pemukiman menghadapi tantangan yang semakin hari semakin besar dan kompleks. Salah satu tantangan yang paling mendasar dalam pembangunan perumahan dan permukiman di Indonesia adalah masih tingginya pertumbuhan penduduk nasional, khususnya di perkotaan.Prospek properti diperkirakan akan semakin membaik pada tahun 2010. Akumulasi penundaan pembelian konsumen diperkirakan akan mencair pada tahun tersebut. Bahkan pengamat properti Panangian memperkirakan pasar properti akan naik sebesar 15% pada 2010 dengan nilai kapitalisasi penjualan mencapai Rp 103 triliun. Hal tersebut berbeda dengan kondisi tahun 2009, dimana nilai penjualan properti diperkirakan hanya mencapai Rp 85 triliun. (sumber www.kompas.com ).Dari kapitalisasi sebesar Rp 103 triliun tersebut, Rusunawa (rumah susun sewa) diperkirakan akan menjadi penyumbang terbesar dengan sasaran wilayah yang tersebar di Pulau Jawa, Surabaya, Balikpapan, Samarinda, Bali, Makassar, Batam, dan Pekanbaru. Porsi terbesar masih dipusatkan di Pulau Jawa yang mencapai 60% dari total transaksi. Selain itu, menurut Panangian, gempa bumi di Padang juga membuka peluang pasar properti sekitar 66.000 ribu unit.Penurunan suku bunga SBI yang cukup signifikan selama tahun 2009 telah diikuti dengan penurunan bunga pinjaman oleh perbankan dan penurunan suku bunga untuk KPR. Pada saat ini, suku bunga KPR bisa mencapai 8%, atau menurun sekitar 4% dibandingkan dengan tahun lalu yang mencapai 12%. Berdasarkan hasil riset, setiap penurunan bunga pinjaman sebesar 1%, akan meningkatkan permintaan rumah/apartemen sebesar 4 s.d 5 persen. (sumber www.kompas.com )Semakin pulihnya kondisi ekonomi global diharapkan dapat mendorong perbaikan ekonomi domestik. Untuk perekonomian Indonesia, diperkirakan dalam 1 s.d 2 tahun mendatang akan mengalami pertumbuhan yang pesat. Hal tersebut dapat mendorong perdagangan properti, terutama apartemen yang memiliki akses di dalam kota. Setelah mengalami stagnasi pada kuartal akhir tahun 2008 dan paruh pertama tahun 2009, pembangunan apartemen dan properti lainnya terlihat mulai marak kembali sejak semester II tahun 2009. Maraknya kembali pembangunan proyek properti juga diikuti dengan relatif tingginya tingkat penjualan terhadap apartemen yang tengah dibangun hingga selesai dibangun pada pertengahan tahun ini. Salah satu contohnya adalah Apartemen Taman Rasuna di Rasuna Epicentrum yang sudah terbangun dengan penjualan mencapai 100%. Contoh lainnya adalah Apartemen The Wave dan Apartemen Sentra Timur di Pulogebang yang tengah dibangun, namun penjualannya sudah mencapai 60%. Siklus bisnis properti biasa terjadi dalam 5 s.d. 6 tahun sekali. Tahun 2009 merupakan tahun yang di bawah dalam siklus bisnis properti. Sebaliknya pada tahun 2010, siklus bisnis properti diprediksikan akan kembali bulish. Bahkan kondisinya diperkirakan akan menjadi lebih baik pada tahun 2011. Oleh karena itu, banyak pengamat yang mengatakan bahwa tahun ini adalah saatnya untuk membeli properti.Hasil analisis BNI mengenai properti menunjukkan bahwa dalam 5 (lima) tahun ke depan, investasi di Sektor Properti masih menjadi instrumen yang menarik karena: (i) masih relatif murahnya harga properti di Indonesia dibandingkan negara-negara tetangga.(ii) relatif tingginya return yang dihasilkan, baik dari tanah, bangunan, dan imbal hasil sewa rata-rata dibandingkan dengan negara-negara lainnya di Kawasan ASEAN.(iii) terdapat 155 ribu rusunami yang dijadwalkan dibangun dalam 5 tahun ke depan dengan nilai kapitalisasi sebesar Rp 27,2 triliun.(iv) adanya pembangunan 10 superblok dengan nilai kapitalisasi sebesar Rp 77,6 triliun yang dijadwalkan selesai dalam 5 tahun ke depan.(v) terbukanya pasar properti untuk ekspatriat (WNA) dengan potensi pasar sekitar Rp 110 triliun per tahun.1.2. Perumusan MasalahMasalah yang dapat diambil dari latar belakang diatas sebagai berikut:1. Bagaimana menerapkan pendekatan biaya untuk menilai asset rumah di daerah perkotaan (bukan perumahan)?2. Bagaimana menerapkan pendekatan perbandingan nilai pasar pada rumah di daerah perkotaan (bukan perumahan)?1.3. Batasan MasalahPada penerapan pendekatan biaya dan pendekatan perbandingan nilai pasar yang ada didalamnya nanti akan cukup luas dan kompleks. Agar pembahasan dalam penulisan ini bisa lebih terarah dan sistematis, maka pembahasan penulisan penilaian asset terhadap rumah di daerah perkotaan (bukan perumahan) dibatasi sebagai berikut: 1. Pendekatan biaya penting untuk mengestimasi nilai pasar dari bangunan baru. 2. Penilaian dengan pendekatan biaya memisahkan antara tanah dan bangunan dan ini sangat berguna untuk menilai peritem yang di asuransikan atau tidak.3. pendekatan biaya juga digunakan untuk menentukan apakah biaya pengembangan akan ditampung melalui kenaikan pendapatan atau harga jual yang di antisipasi. 1.4. TujuanAdapun tujuan dari penyusunan laporan penilaian aset terhadap rumah di daerah perkotaan (bukan perumahan) adalah sebagai berikut:1. Untuk mengetahui nilai asset dari rumah yang menjadi obyek penelitian2. Untuk mengetahui harga properti dengan pendekatan perbandingan harga pasar3. Kepentingan untuk asuransi4. Untuk mengetahui pajak bumi bangunan rumah di daerah perkotaan (bukan peumahan)1.5. Manfaat Penyusunan Tugas Penilaian AssetDari penyusunan tugas penilaian asset di harapkan mampu memberikan manfaat sebagai berikut:1. Dapat diketahui kelayakan dan nilai asset dari properti rumah di daerah perkotaan (bukan perumahan).2. Menjadi masukan bagi penelitian selanjutnya di bidang pendekatan biaya dan pendekatan perbandingan nilai pasar khususnya dan penilaian properti pada umumnya.

BAB IITINJAUAN PUSTAKA2.3. METODE PENELITIAN2.3.1. Pendekatan Perbandingan Nilai PasarPendekatan perbandingan nilai pasar merupakan pendekatan untuk mendapatkan nilai jual dari suatu properti dengan membandingkannya terhadap properti lain yang sejenis yang telah diketahui nilai jualnya. Konsep dasar dari metode data pasar adalah pada prinsip supply and demand, yaitu keseimbangan antara penawaran dan permintaan serta prinsip substitusi, yaitu adanya kecenderungan minat yang tinggi pada properti sejenis yang ditawarkan lebih murah dibandingkan properti yang lebih mahal. Pendekatan ini sesuai diterapkan untuk menilai property umum atau yang banyak diperjualbelikan di pasar, misalnya rumah dan ruko.Langkah-langkahnya adalah sebagai berikut : Pengumpulan dan Verifikasi Data untuk dijadikan data pembanding Seleksi data dan perbandingan data, serta menentukan factor-faktor penyesuaian (lokasi, fisik dan lain-lain) Melakukan adjustment (penyesuaian) data pembanding terhadap properti subjek dengan menggunakan faktor penyesuaian diatas. Rekonsiliasi Nilai hasil penyesuaian untuk mendapatkan indikasi nilai properti.

Nilai Properti = Harga pasar properti pembanding adjustmentDengan metode ini, penilaian atas suatu properti dilakukan dengan membandingkan secara langsung dengan properti lain yang sejenis atau hampir sama yang terdapat di pasar. Metode ini akan menghasilkan penilaian yang akurat apabila properti yang dinilai dengan properti yang menjadi pembanding mempunyai perbedaan yang relatif kecil atau masih dalam toleransi yang wajar.Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaran atau transaksi yang terjadi atas beberapa properti sejenis dan kemudian dilakukan analisa hubungan korelasi dari faktor-faktor yang berpengaruh untuk menentukan nilai properti yang menjadi objek penilaian. Apabila properti yang dinilai mempunyai faktor yang lebih baik dari data, maka penyesuaiannya berupa penambahan nilai (Positif), sebaliknya apabila properti yang dinilai mempunyai faktor yang kurang dari data, maka penyesuaiannya adalah pengurangan nilai (Negatif). Besarnya penyesuaian tersebut akan sangat tergantung pada jenis properti dan data-data pembanding yang tersedia.Batasan Penerapan Pendekatan Perbandingan Data Pasar: Dapat diaplikasikan untuk semua jenis properti Terbatas untuk properti jenis khusus Perubahan perekonomian yang cepat berpengaruh pada harga pasar Daya penerapannya tinggi jika data yang tersedia mencukupiCara Penerapan Pendekatan Perbandingan Data Pasar: Penelitian pasar, pengumpulan informasi / data transaksi Verifikasi informasi, kompilasi data, checking akurasi data transaksi untuk mengukur kondisi pasar Memilih unit pembanding yang sesuai Langkah perbandingan melalui penyesuaian faktor-faktor Rekonsiliasi nilaiElemen Perbandingan Dlm Pendekatan Perbandingan Data Pasar: Hak yang melekat diatas properti Perihal pendanaan Kondisi penjualan Tanggal transaksi / kondisi pasar Lokasi Karakteristik fisik2.3.2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)Penilaian melalui pendekatan biaya, seperti halnya pada pendekaan perbandingan dan pendekatan kapitalisasi pendapatan adalah didasarkan pada suatu perbandingan. Dalam pendekatan biaya, biaya untuk membangun suatu property adalah dibandingkan dengan nilai bangunan lain yang telah terbangun. Hal ini disebabkan karena pasar biasanya mengaitkan nilai dengan biaya, sedangkan pendekatan biaya adalah mencerminkan persepsi pasar (market thinking). Pembeli cenderung utnuk membandingkan struktur bangunan yang telah ada dalam hal harga dan nilai sewanya dengan bangunan lain yang serupa dan juga dalam hal biaya untuk menciptakan bangunan baru dengan kegunaan fisik dan fungsi yang optimal. Dalam menerapkan pendekatan biaya, penilai terlebih dahulu mengestimasi biaya untuk membangun bangunan baru, atau pengganti bagi bangunan yang telah ada dan mengurangi biaya tersebut dengan penyusutan yang dibenarkan (accrued depreciation) dalam property. Ketika nilai tanah dan keuntungan kepemilikan atau keuntungan pengembang ditambahkan dalam angka tersebut, maka hasilnya adalah indikasi nilai dari kepentingan kepemilikan dalam property. Data yang digunakan dalam pendekatan perbandingan penjualan seringkali mencerminkan reaksi pasar terhadap item item yang didepresiasi/disusutkan. Jumlah total dari penyusutan (accrued depreciation) pada property pembanding dapat diestimasikan melalui alokasi harga jual tanah dan pengembangannya (property secara keseluruhan) dan kemudian menguranginya dengan kontribusi dan pengembangannya, yaitu yang diestimasi dari pembuatan (reproduction cost) atau biaya penggantinya (replacement cost). Jika alokasi harga adalah kurang dari biaya produksi atau biaya penggantinya, maka mengindikasikan terdapat penyusutan (accrued depreciation). KomponenKomponen Penilaian Dalam Pendekatan Biaya:1. Nilai TanahNilai tanah adalah sanga dipengaruhi oleh potensi penggunaan tertinggi dan terbaik. Nilai tanah dapat diestimasikan dengan perbandingan penjualan, alokasi, ekstrakis, analisis pembagian pembangunan, teknik nilai sisa atau ground rent capitalization.2. Biaya Reproduksi atau Biaya PenggantianBiaya reproduksi adalah estimasi biaya untuk membangun, pada harga yang berlaku pada saat ini, dari replica bangunan yang dinilai dengan mengguakan material material yang sama, standar konstruksi yang sama, dan kualaitas pekerja yang sama pula serta dengan mempertimbangkan semua kekurangan/kelebihan dan tingkat keusangan dari property subjek.Biaya pengganti adalah estimasi biaya yang untuk membangun, pada harga yang berlaku pada saat ini, sebuah bangunan pengganti dengan kegunaan, ukuran dan desain yang sama dengan bangunan subjek menggunakan material, standard an layout/tata letak sesuai dengan stndar dan material sekarang. 3. Tipe Tipe BiayaBiaya konstruksi langsung meliputi biaya material, tenaga kerja dan keuntungan pengembangan/kontraktor yang diperlukan untuk membangunan bangunan baru pada tanggal penilaian. Biaya tidak langsung adalah biaya biaya yang lain yang tidak termasuk biaya konstruksi langsung seperti professional fee (gaji arsitek, gaji ahli hokum, gaji quantity surveyor, gaji penilai dan sebagainya), biaya pendanaan pajak selama masa pembangunan, biaya komisi pengangkutan, komisi penjualan, dan biaya biaya lain yang terserap selama periode proses penyewaan atau penjualan.4. Penyusutan (Accrued Depreciotion)Penyusutan adalah perbedaan anatara biaya pembuatan baru biya penggantian dari suatu bangunan/pengembangan pada suatu tanggal penilaian dengan nilai pasar dari bangunan/pengemangan tersebut pada tanggal yang sama. Penyusutan disebabkan oleh kemunduran dan keusangan dalam property.5. Indikasi Nilai Akhir Untuk melengkapi langah akhir dari pendekatan biaya, penilai menggunakan metode sebagaimana dinyatakan diatas untuk menentukan estimasi biaya pembangunan yang terdeferensiasi termasuk semua pengembangan pengembangan tapak dan semua aksesoris bangunan. Biaya pembangunan atau pengganti yang terdepresiasi dari semua pengembangan, termasuk juga keuntungan pengembangan, dujumlahkan untuk memperoleh estimsi nilai bangunan/ pengembangan yang selanjtnya dijumlahkan denan estimasi nilai tanah untuk mendapatkan indikasi total nilai dari kepentingan suatu property. Estimasi Biaya Bangunan:Untuk menghasilkan indikasi nilai property melalui pendekatan baiya, seorang enilai menjumlahkan biaya pembangunan yang terdepresiasi dengan nilai tapak senbagai tanah kosong dan siap digunakan dalam penggunaan yang paling menguntungkan. Biaya pembangunan yang terdepresiasi adalah dihitung dengan menggunakan penyusutan (accrued derpreciotion) dari estimasi biaya pembuatan baru atau biaya penggantian. Estimasi baiya reproduksi dan biaya pengganti Ketika biaya estimasi reproduksi yang dicari, maka penilai perlu mengetahui biaya yang digunakan untuk membangun replik dari bangunan yang ada dengan mengguankan material yang sama atau serupa pada harga saat ini. Ketika biaya pengganti yang dibuat, penilai perlu utnuk mengestimasi biaya konstruksi yang sama sama diperlukan (merupakan subtitusi bangunan) yang tidak merupakan keharusan untuk diangun dengan material yang sama atau mempunyai spesifikasi yang sama. Biaya Baiya Untuk mengestimasi biaya reproduksi atau pengganti, maka penilai harus menghitung biaya langsung (hard cost). Kedua jenis biaya adalah sangat penting bagi suatu pembangunan dan keduanya harus diukur secara akurat untuk mendapatka indikasi nilai yang meyakinkan.a) Biaya Biaya LangsungBiaya langsung adalah pembelanjaan untuk tenaga kerja dan materal yang digunakan dalam konstruksi/membangun sebuah bangunan termasuk juga overhead dan keuntungan kontraktor.b) Biaya tidak langsung Biaya tidak langsung adalah pengeluaran utnuk item lain lain diluar tenaga kerja dan material. Metode yang digunakan dalam Penaksiran Biaya:1) Metode Unit PerbandinganMetode unit perbandingan diterapkan untuk menurunkan estimasi biaya dalam satuan mata uang per unit luas atau volume. Metode ini didasarkan atas biaya-biaya yang diketahui dan struktur bangunan yang serupa yang dilakukan penyesuaian terhadap perbedaan waktu dan fisik. Unit-unit biaya berfariasi diantara bangunan-bangunan, yaitu : ketika biaya-biaya bangunan yang serupa tersebar atas besarnya luas atau volume, unit biaya biasanya lebih rendah. Figure/Angka unit biaya sering diekspresikan dalam unit-unit luas bangunan kotor.2) Metode Unit Terpaasang atau Metode Pemisah BiayaMetode ini menggunakan unit-unit biaya untuk berbagai komponen banguna yang terpasang dan mungkin menggunakan ukuran linier, luas atau volume. Estimasi biaya unit terpasang didasarkan atas standar biaya bagi komponen struktur bangunan ke dalam biaya-biaya dari bagian yang menjadi komponennya.3) Metode Survei KuantitasMetode survei kuantitas atau biasanya disebut juga sebagai quantity survey method Adalah lebih sesuai untuk digunakan dalam mengasumsikan biaya bangunan-bangunan bagi kepentingan kontrak kerja pembangunan, tender, pembangunan bangunan pribadi yang melibatkan dana besar dan untuk tujuan khusus lainnya.2.4. Rumah di Perkotaan (Bukan Perumahan)2.4.1. Pengertian rumahMenurut UU No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. Menurut John F.C Turner, 1972, dalam bukunya Freedom To Build mengatakan, Rumah adalah bagian yang utuh dari permukiman, dan bukan hasil fisik sekali jadi semata, melainkan merupakan suatu proses yang terus berkembang dan terkait dengan mobilitas sosial ekonomi penghuninya dalam suatu kurun waktu. Yang terpenting dan rumah adalah dampak terhadap penghuni, bukan wujud atau standar fisiknya. Selanjutnya dikatakan bahwa interaksi antara rumah dan penghuni adalah apa yang diberikan rumah kepada penghuni serta apa yang dilakukan penghuni terhadap rumah. Menurut Siswono Yudohusodo (Rumah Untuk Seluruh Rakyat, 1991: 432), rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. Jadi, selain berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian yang digunakan untuk berlindung dari gangguan iklim dan makhluk hidup lainnya, rumah merupakan tempat awal pengembangan kehidupan. Rumah adalah tempat untuk melepaskan lelah, tempat bergaul, dan membina rasa kekeluargaan diantara anggota keluarga, tempat berlindung keluarga dan menyimpan barang berharga, dan rumah juga sebagai status lambing social (Azwar, 1996; Mukono,2000)Rumah adalah struktur fisik terdiri dari ruangan, halaman dan area sekitarnya yang dipakai sebagai tempat tinggal dan sarana pembinaan keluarga (UU RI No. 4 Tahun 1992).Menurut WHO, rumah adalah struktur fisik atau bangunan untuk tempat berlindung, dimana lingkungan berguna untuk kesehatan jasmani dan rohani serta keadaan sosialnya baik untuk kesehatan kelu arga dan individu (Komisi WHO Mengenai Kesehatan dan Lingkungan, 2001).Menurut American Public Health Association (APHA) rumah dikatakan sehat apabila : (1) Memenuhi kebutuhan fisik dasar seperti temperatur lebih rendah dari udara di luar rumah, penerangan yang memadai, ventilasi yang nyaman, dan kebisingan 45-55 dB.A.; (2) Memenuhi kebutuhan kejiwaan; (3) Melindungi penghuninya dari penularan penyakit menular yaitu memiliki penyediaan air bersih, sarana pembuangan sampah dan saluran pembuangan air limbah yang saniter dan memenuhi syarat kesehatan; serta (4) Melindungi penghuninya dari kemungkinan terjadinya kecelakaan dan bahaya kebakaran, seperti fondasi rumah yang kokoh, tangga yang tidak curam, bahaya kebakaran karena arus pendek listrik, keracunan, bahkan dari ancaman kecelakaan lalu lintas (Sanropie, 1992; Azwar, 1996).2.4.2. Fungsi RumahMenurut Turner (1972:164-167), terdapat tiga fungsi yang terkandung dalam rumah:1. Rumah sebagai penunjang identitas keluarga, yang diwujudkan dalam kualitas hunian atau perlindungan yang diberian rumah. Kebutuhan tempat tinggal dimaksudkan agar penghuni mempunyai tempat tinggal atau berteduh secukupnya untuk melindungi keluarga dari iklim setempat.2. Rumah sebagai penunjang kesempatan keluarga untuk berkembang dalam kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi atau fungsi pengembangan keluarga. Fungsi ini diwudkan dalam lokasi tempat rumah itu didirikan. Kebutuhan berupa akses ini diterjemahkan dalam pemenuhan kebutuhan sosial dan kemudahan ke tempat kerja guna mendapatkan sumber penghasilan.Rumah sebagai kebutuhan dasar manusia, perwujudannya bervariasi menurut siapa penghuni atau pemiliknya. Berdasarkan hierarchy of need (Maslow, 1954:10), kebutuhan akan rumah dapat didekati sebagai:1. Physiological needs (kebutuhan akan makan dan minum), merupakan kebutuhan biologis yang hampir sama untuk setiap orang, yang juga merupakan kebuthan terpenting selain rumah, sandang, dan pangan juga termasuk dalam tahap ini.2. Safety or security needs (kebutuhan akan keamanan),merupakan tempat berlindung bagi penghuni dari gangguan manusia dan lingkungan yang tidak diinginkan.3. Social or afiliation needs (kebutuhan berinteraksi), sebagai tempat untuk berinteraksi dengan keluarga dan teman.4. Self actualiztion needs (kebutuhan akan ekspresi diri), rumah bukan hanya sebagai tempat tinggal, tetapi menjadi tempat untuk mengaktualisasikan diri.2.4.3. Tipe dan Jenis RumahKriteria rumah berdasarkan konstruksinya dibedakan menjadi Tabel 1.Kriteria Rumah Berdasar KonstruksiKriteriaPermanenSemi PermanenNon Permanen

PondasiAdaAdaTidak

DindingBatu-bata/ batakoSetengah tembok & setengah kayu/ bambuBambu/ kayu

AtapGentengGentengGenteng/ selain genteng

LantaiPlester/ keramikPlester/ keramikTanah

Jika dilihat berdasarkan ukuranya, standar perbandingan jumlah rumah besar, rumah sedang dan rumah kecil yaitu 1:3:6 Luas kapling rumah besar : 120 m 600 m (tipe 70) Luas kapling rumah sedang : 70 m 100 m (tipe 45-54) Luas kapling rumah kecil : 21 m 54 m (tipe 21-36)Untuk menentukan luas minimum rata-rata dari perpetakan tanah harus mempertimbangkan faktor-faktor kehidupan manusianya, faktor alamnya dan pengaturan bangunan setempat.2.4.4. Kondisi Fisik BangunanBerdasarkan kondisi fisik bangunannya, rumah dapat digolongkan menjadi 3 golongan, yaitu:1. Rumah permanen, memiliki ciri dinding bangunannya dari tembok, berlantai semen atau keramik, dan atapnya berbahan genteng, contoh rumah permanen (rumah di Jalan Gambir Kota Yogyakarta).2. Rumah semi-permanen, memiliki ciri dindingnya setengah tembok dan setengah bambu, atapnya terbuat dari genteng maupun seng atau asbes, banyak dijumpai pada gang-gang kecil.3. Rumah non-permanen, ciri rumahnya berdinding kayu, bambu atau gedek, dan tidak berlantai (lantai tanah), atap rumahnya dari seng maupun asbes.

BAB IIIANALISIS PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA dan PENDEKATAN PERBANDINGAN NILAI PASAR RUMAH DI PERKOTAAN (BUKAN PERUMAHAN)