Makalah Ok Mk

60
ABSTRAK PT. PP (Persero) banyak mengalami cost overrun karena masalah kontrak. walaupun telah diterapkan Standard Prosedur Manajemen Risiko. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mendapatkan pengelolaan risiko kontrak. Metode penelitian yang digunakan adalah studi kasus dan pengumpulan data menggunakan metode survei. Data diolah dengan analisa Deskriptif, AHP, Korelasi dan Regresi. Hasil penelitian menunjukkan terdapat 12 risiko kontrak yang menjadi prioritas, Pengguna Jasa yang memiliki risiko kontrak tertinggi adalah Swasta Developer, dan tindakan risiko yang selalu dilakukan yaitu identifikasi dan analisa risiko, risk contingency, kondisi penawaran, dan negosiasi kontrak ulang. Kata kunci : Pengelolaan Risiko, Risiko Kontrak, Kinerja Biaya. ABSTRACT PT. PP (Persero) has underwent many cost overrun at its projects caused by contract risks even though Standart of Risk Management Procedure is already applied. The purpose of this research is to get management of contract risk. Method applied in this research is case study and collecting Page 1 of 60

Transcript of Makalah Ok Mk

Page 1: Makalah Ok Mk

ABSTRAK

PT. PP (Persero) banyak mengalami cost overrun karena masalah kontrak.

walaupun telah diterapkan Standard Prosedur Manajemen Risiko. Tujuan dari

penelitian ini adalah untuk mendapatkan pengelolaan risiko kontrak. Metode

penelitian yang digunakan adalah studi kasus dan pengumpulan data

menggunakan metode survei. Data diolah dengan analisa Deskriptif, AHP,

Korelasi dan Regresi. Hasil penelitian menunjukkan terdapat 12 risiko kontrak

yang menjadi prioritas, Pengguna Jasa yang memiliki risiko kontrak tertinggi

adalah Swasta Developer, dan tindakan risiko yang selalu dilakukan yaitu

identifikasi dan analisa risiko, risk contingency, kondisi penawaran, dan negosiasi

kontrak ulang.

Kata kunci : Pengelolaan Risiko, Risiko Kontrak, Kinerja Biaya.

ABSTRACT

PT. PP (Persero) has underwent many cost overrun at its projects caused by

contract risks even though Standart of Risk Management Procedure is already

applied. The purpose of this research is to get management of contract risk.

Method applied in this research is case study and collecting data by using

surveymethod. Datas are processed by Analysis of Descriptive, AHP, Correlation

and Regression. As Results, there are 12 prioritized contract risks, service user

with highest contract risk is Private Developer, and main risk responses are

identification-risk analysis, risk contingency, condition of bid, and re-negotiation

of contract.

Keywords : Risk Management, Contract Risk, Cost Performance

Page 1 of 40

Page 2: Makalah Ok Mk

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Industri jasa konstruksi merupakan industri yang memiliki

karakteristik khusus yang sulit untuk diantisipasi karena unik, sumber daya

yang berfluktuasi, melibatkan banyak pihak dan kepentingan, masalah

kondisi alam dan tidak adanya standart yang baku. Umumnya pihak-pihak

yang terlibat dalam konstruksi adalah kontraktor, pemilik, arsitek, konsultan,

tenaga kerja, asuransi, pemerintah, supplier material dan lainnya. Hal-hal

yang tak dapat dipisahkan dari kondisi konstruksi seperti kondisi tanah,

topografi permukaan, cuaca, transportasi, suplai material, perlengkapan dan

pelayanan, sub kontraktor serta kondisi buruh yang merupakan bagian dari

proyek konstruksi. Proyek konstruksi adalah subyek yang dipengaruhi oleh

banyak variabel dan faktor-faktor yang tidak terduga. Pembangunan proyek

konstruksi memerlukan banyak keahlian, material, alat, dan sumber daya

yang berbeda.

Banyaknya faktor-faktor dan pihak-pihak yang mempengaruhi

proyek konstruksi dan karakteristik yang khusus menyebabkan banyak terjadi

risiko dalam pelaksanaan proyek. Sumber risiko dapat diartikan sebagai

faktor yang dapat menimbulkan kejadian yang bersifat negatif atau positif.

Sebagai contoh, di bawah ini adalah sumber risiko dari suatu proyek:

a. Risiko yang berkaitan dengan bidang manajemen

b. Risiko yang berkaitan dengan bidang teknis dan implementasi

c. Risiko yang berkaitan dengan bidang kontrak dan hukum

d. Risiko yang berkaitan dengan situasi ekonomi, sosial, dan politik

PT. PP (Persero) adalah salah satu perusahaan Badan Usaha Milik

Negara (BUMN) konstruksi nasional yang didirikan pada 26 Agustus 1953.

Bisnis utama perusahaan ini adalah sebagai pelaksana konstruksi Sipil dan

Gedung. Pada periode awal konstruksi Indonesia, PT. PP (Persero)

diserahkan oleh pemerintah proyek-proyek hotel. Perkembangan selanjutnya

Page 2 of 40

Page 3: Makalah Ok Mk

PT. PP (Persero) mengerjakan berbagai jenis proyek di seluruh Indonesia dan

beberapa proyek di luar negeri. Dari aspek nilai penjualan, perkembangan

hingga tahun 2007 menunjukkan pertumbuhan nilai yang tinggi (Gambar 1.1)

Adanya tingkat pertumbuhan yang tinggi tersebut menuntut

pengelolaan proyek yang lebih baik agar target laba proyek dapat tercapai.

Dalam pelaksanaan proyek, PT. PP (Persero) sering mengalami risiko atas

kompleksitas proyek yang dikerjakan yang berdampak pada penurunan

kinerja biaya/cost overrun risk (COR). Risiko yang berdampak pada

kinerja biaya tersebut terjadi karena hal yang sebelumnya telah diprediksi

maupun yang tidak diprediksi. Risiko biaya yang terjadi pada suatu proyek

menyebabkan berkurangnya keuntungan dan bahkan kerugian

pelaksanaan proyek konstruksi. Tingginya risiko pada proyek konstruksi

menyebabkan biaya pelaksanaan proyek yang tinggi yang berpotensi

mempengaruhi performance perusahaan dalam memperoleh keuntungan.

Sebagai langkah dalam mengantisipasi risiko dan agar pengelolaan proyek

menjadi lebih baik, PT. PP (Persero) membuat Prosedur standar

Manajemen Risiko. Hal tersebut tertuang dalam Work Instruction yang

termasuk dalam salah satu elemen Sistem Manajemen Mutu ISO 9000 :

2000. Prosedur tersebut mulai diberlakukan pada 12 Desember 2005.

Page 3 of 40

Page 4: Makalah Ok Mk

Perkembangan selanjutnya menunjukkan bahwa biaya pelaksanaan

proyek justru mengalami peningkatan dari tahun sebelumnya. Hal ini

terlihat pada rasio biaya terhadap nilai penjualan / produksi tahun 2006

dan tahun 2007 yang lebih besar dari pada nilai rasio biaya terhadap nilai

penjualan pada tauhn 2005. Gambar berikut ini menunjukkan

perkembangan rasio biaya terhadap nilai penjualan / produksi pada

pelaksanaan proyek PT. PP (Persero).

Gambar 1.2. Perkembangan Rasio Biaya vs Penjualan Proyek 1998 – 2007

Berdasarkan data di atas, menunjukkan bahwa prosedur Manajemen

Risiko yang mulai diterapkan oleh PT. PP (Persero) pada akhir Tahun 2005

belum efektif dalam menekan rasio biaya proyek. Hal tersebut juga dapat

berarti bahwa risiko yang terjadi dalam pelaksanaan proyek belum dapat

dikelola dengan baik. Cost overrun pada PT. PP (Persero) ditunjukkan oleh

indikator Projected Final Cost (PFC) terhadap Rencana Anggaran Biaya

Tender (RAPT) maupun Rencana Anggaran Biaya Kendali (RAPK). PFC

merupakan prediksi rasio biaya akhir proyek. PFC tersebut dihitung setiap

bulan sebagai indikator Cost Overrun (COR). Banyaknya proyek yang

mengalami kenaikan biaya / Cost Overrun, menunjukkan bahwa pelaksanaan

standar prosedur mengenai manajemen risiko belum berjalan sebagaimana

semestinya. Kesadaran atas pentingnya manajemen risiko yang didukung

Page 4 of 40

Page 5: Makalah Ok Mk

dengan data base pengalaman perusahaan dapat menjadi penyebab masih

terjadinya penyimpangan biaya pada proyek konstruksi.

Berdasarkan data yang ada, dari 40 proyek yang mengalami cost

overrun, terdapat 20 proyek (50.0%) disebabkan oleh masalah pada aspek

kontrak. Hal ini berarti sebagian besar cost overrun disebabkan karena

masalah kontrak. Ditunjukkan oleh data tersebut bahwa cost overrun karena

masalah kontrak umumnya terjadi pada proyek swasta dengan frekuensi yang

tinggi terutama pada proyek swasta developer. Tingginya penyebab cost

overrun karena aspek kontrak dapat dikarenakan kondisi kontrak konstruksi

saat ini belum sesuai harapan. Kondisi kontrak dinilai masih berat sebelah

dan menguntungkan pihak pengguna jasa/owner terutama owner swasta.

Perbedaan pendapat, perselisihan hingga sengketa dengan pihak owner sering

terjadi karena masalah kontrak. Pertumbuhan penjualan proyek yang tinggi

yang tidak disertai dengan pengelolaan risiko yang belum optimal, serta

tingginya frekuensi dan dampak risiko kontrak pada proyek konstruksi

menyebabkan perlunya penelitian mengenai pengelolaan risiko kontrak yang

lebih baik.

1.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan penjelasan pada bagian latar belakang, maka

dihasilkan suatu rumusan masalah sebagai berikut:

1.2.1 Deskripsi Masalah

PT. PP (Persero) sering mengalami risiko atas kompleksitas proyek

yang dikerjakan yang berdampak pada penurunan kinerja biaya/cost

overrun risk. Kondisi ini disebabkan oleh banyaknya faktor-faktor dan

pihak-pihak yang mempengaruhi proyek konstruksi.

PT. PP (Persero) telah membuat Prosedur standar Manajemen

Risiko yang tertuang dalam Work Instruction yang termasuk dalam salah

satu elemen Sistem Manajemen Mutu ISO 9000 : 2000 yang mulai

diberlakukan pada 12 Desember 2005. Namun perkembangan selanjutnya

menunjukkan bahwa biaya pelaksanaan proyek justru meningkat setelah

diberlakukannya Standart tersebut. Hal ini terlihat pada rasio biaya

Page 5 of 40

Page 6: Makalah Ok Mk

terhadap nilai penjualan / produksi tahun 2006 dan tahun 2007 yang lebih

besar dari tahun 2005.

1.2.2 Signifikansi Masalah

Penerapan Standard Prosedur Manajemen Risiko diharapkan akan

dapat meningkatkan kemampuan proyek dalam mengelola risiko yang

terjadi sehingga akan menekan terjadinya cost overrun. Namun data

menunjukkan telah terjadi peningkatan rasio biaya pelaksanaan proyek.

Penelusuran lebih jauh menunjukkan bahwa penyebab terbesar terjadinya

cost overrun pada proyek yang dikerjakan adalah pada aspek kontrak yang

dikarenakan kondisi kontrak proyek konstruksi saat ini masih belum sesuai

harapan dimana belum terjadi keseimbangan dalam kontrak.

Pertumbuhan penjualan proyek yang tinggi tanpa disertai dengan

pengelolaan risiko yang baik, serta tingginya frekuensi dan dampak risiko

kontrak pada proyek konstruksi akan menyebabkan sulit tercapainya

pertumbuhan laba perusahaan.

1.2.3 Rumusan Masalah

Dalam mengatasi permasalahan dan berdasarkan signifikansi

masalah yang telah disebutkan di atas, maka rumusan masalah yang dapat

dibuat adalah sebagai berikut:

1. Risiko dominan apa saja yang terjadi atas kontrak yang dapat

mempengaruhi kinerja biaya?

2. Bagaimana tingkat dan perbedaan risiko kontrak pada Pengguna Jasa

Pemerintah, Swasta Non-Developer dan Swasta Developer.

3. Bagaimana tindakan risiko yang tepat atas terjadinya risiko kontrak?

Page 6 of 40

Page 7: Makalah Ok Mk

1.3 Tujuan

Adapun tujuan dari penyusunan makalah ini adalah untuk

menjawab rumusan masalah di atas, yaitu ;

1. Mengidentifikasi faktor risiko kontrak yang paling menentukan yang dapat

mempengaruhi kinerja biaya

2. Mengetahui tingkat dan perbedaan risiko kontrak pada kontrak dengan

Pengguna Jasa Pemerintah, Swasta Non-Developer, dan Swasta

Developer.

3. Mengetahui tindakan risiko terhadap faktor risiko kontrak dapat

mempengaruhi kinerja biaya

1.4. Batasan Masalah

Banyak faktor-faktor risiko yang mempengaruhi kinerja biaya pada

proyek kontruksi gedung. Dalam makalah ini, dilakukan pembatasan pada

hal-hal yang dianggap dominan sehingga pembahasannya dapat fokus dan

efektif. Adapun batasan masalah dalam makalah ini sebagai berikut:

1. Sumber risiko yang akan dibahas adalah sumber risiko pada kontrak.

2. Kontrak yang dbahas adalah kontrak antara kontraktor dan Pengguna Jasa

3. Dampak risiko yang dibahas adalah kinerja biaya (kenaikan biaya)

4. Obyek pembahasan adalah PT. PP (Persero)

5. Jenis proyek yang dibahas adalah proyek konstruksi.

1.5 Manfaat

Makalah ini diharapkan akan memberikan kontribusi sebagai berikut:

1. Memberikan informasi yang penting terhadap pengelolaan risiko pada

aspek kontrak yang memberikan dampak yang besar terhadap kinerja

biaya

2. Menjadi informasi kepada perusahaan kontraktor di Indonesia dalam

mengelola risiko proyek konstruksi

Page 7 of 40

Page 8: Makalah Ok Mk

BAB II

PERMASALAHAN

2.1. Riwayat Perusahaan PT. PP (Persero)

PT. PP (Persero) didirikan pada tanggal 26 Agustus 1953. Pada

saat didirikan PT. PP (Persero) mendapat kepercayaan membangun

Perumahan Pejabat PT Semen Gresik Tbk, anak perusahaan BAPINDO di

Gresik. Seiring dengan kepercayaan yang terus meningkat, PT. PP (Persero)

mendapat tugas untuk membangun proyek-proyek besar hasil rampasan

perang dari Pemerintah Jepang yaitu: Hotel Indonesia, Bali Beach Hotel,

Ambarukmo Palace Hotel dan Samudera Beach Hotel. Selama lebih dari 5

(lima) dekade, PT. PP (Persero) telah menjadi pemain utama dalam bisnis

konstruksi nasional, berbagai mega proyek Nasional dikelola dan dikerjakan

PT. PP (Persero). Kemudian dimulai pada tahun 1991, PT. PP (Persero)

menempuh diversifikasi usaha di antaranya usaha sewa ruang kantor di Plaza

PP dan pengembangan usaha realti di Kawasan Cibubur, selain itu juga

membentuk beberapa anak perusahaan dengan menggandeng mitra dari

dalam dan luar negeri.

Bidang usaha utama PT. PP (Persero) adalah Jasa Kontraktor,

meliputi pekerjaan bangunan gedung bertingkat tinggi (high rise building)

dan bangunan sipil lainnya seperti pekerjaan irigasi, pelabuhan, bandar udara,

jalan dan jembatan, bendungan, pembangkit listrik dan lain-lain. Selain

bidang konstruksi, PT. PP (Persero) juga berperan sebagai pengembang

(developer), khususnya dalam pengembangan Asset Idle Perusahaan. Ada 7

(tujuh) bidang pekerjaan yang digeluti PT. PP (Persero) pada hampir

sepanjang usia usahanya. Yang paling besar dan menjadi andalan adalah jasa

pengerjaan bangunan gedung.

Page 8 of 40

Page 9: Makalah Ok Mk

Gambar 4.1. Struktur Organisasi PT. PP (Persero)

Sumber: Company Profile PT. PP (Persero)

2.2.Permasalahan mengenai Risiko Atas Kontrak

2.2.1. Permasalahan mengenai Risiko dominan yang terjadi atas kontrak yang

dapat mempengaruhi kinerja biaya dan tindakan risiko yang tepat atas

terjadinya risiko kontrak

2.3.Permasalahan Mengenai Pelanggaran Kontrak

2.3.1.Permasalahan mengenai keterlambatan Pelaksanaan Pekerjaan.

Contoh kasus :

Seorang kontraktor dari PT.PP (Persero) pada proyek pembangunan

bendung Mursapa di Cepu mengalami keterlambatan pekerjaan selama 5

bulan dari total waktu rencana penyelesaian 12 bulan.Untuk prestasi yang

dicapai tersebut apakah kontraktor dapat dinilai melanggar kontrak?kalau

Page 9 of 40

Page 10: Makalah Ok Mk

memang ulah kontraktor tersebut melanggar ketentuan kontrak apakah

pelanggaran tersebut bersifat material?

Analisa terhadap kasus di atas:

Konsep penilaian terhadap kadar pelanggaran kontrak ada 2, yaitu:

1. Pelanggaran material,

Akibat dari pelanggaran ini adalah pemutusan hubungan kerja.

2. Pelanggaran imaterial,

Akibat dari pelanggaran ini adalah ganti rugi finansial/bahkan tidak

sama sekali oleh si pelanggar.

Dalam penggolongan jenis pelanggaran harus mencermati secara

seksama penyebab pelanggaran dan suasana pada saat tersebut.belum tentu

pelanggaran yang dilakukan oleh kontraktor sepenuhnya adalah

kesalahannya.Hal ini mungkin disebabkan oleh pihak lain yang akibatnya

harus ditanggung oleh kontraktor.Setelah ditinjau,kronologi mulai dari

proyek dilaksanakan sampai saat tersebut ternyata adalah terjadi redisain

terhadap gambar rencana yang mengakibatkan pelaksanaan di lapangan

terhenti dan baru dapat dimulai kembali setelah gambar rencana selesai.

Kesimpulan:

Kondisi demikian termasuk dalam pelanggaran material oleh pihak

penilai karena hal tersebut sudah ada dalam surat perjanjian mengenai

waktu pelaksanaan proyek, sehingga pemilik dalam hal ini bisa

memutuskan hubungan kerja sesuai dengan surat kontrak

Page 10 of 40

Page 11: Makalah Ok Mk

1.2. Permasalahan mengenai Pemutusan Kontrak

Contoh Kasus :

Seorang pemilik menilai kualitas pekerjaan pembetonan pada lantai kedua

dari sebuah bangunan yang dilakukan oleh kontraktor sebuah perusahaan jasa

konstruksi yang tidak memenuhi spesifikasi teknis yang telah di

tetapkan .Tanpa pemberitahuan lebih lanjut, pemilik memutuskan hubungan

kontrak karena beranggapan bahwa kontraktor melakukan pelanggaran

material.

Analisis kasus:

Pada persolan tersebut di atas , seharusnya pemilik tidak langsung

memutuskan hubungan kerja, tetapi harus memberitahukan lebih dahulu

kepada kontraktor perihal pelanggaran yang dilakukan karena kontraktor

berhak memperoleh pemberitahuan terlebih dahulu dan kesempatan untuk

memperbaikinya.

1.3. Permasalahan Mengenai Kerugian Akibat Pelanggaran Kontrak

contoh kasus :

PT.PP(Persero) terikat kontrak dengan owner dengan nilai kontrak total

sebesar Rp 10 juta dan diberhentikan oleh pemilik(owner) pada saat mencapi

prestasi 50% karena dinyatakan tidak berhasil dalam memenuhi persyaratan

yang ditetapkan, maka pemilik memilih kontraktor lain yaitu PT.Sumber Jaya

Utama untuk menyelesaikan pekerjaan tersebut.Bagaimana dengan biaya

penyelesaiannya?

analisis kasus:

Sistem pendanaannya yaitu semua biaya yang dikeluarkan untu

penyelesain tersebut diambil dari sisa pembayaran terhadap kontraktor yang

pertama.Jika biaya yang dikeluarkan lebih besar maka kontraktor yang

Page 11 of 40

Page 12: Makalah Ok Mk

melanggar kontrak berkewajiban membayar.misal dri kasus di atas jika

PT.Sumber Jaya Utama selaku kontraktor kedua tidak bersedia menyelesaikan

dengan biaya Rp.5 juta tetapi sanggup jika biayanya Rp.7,5 juta maka

kekurangan Rp.2,5 juta dibebankan pada kontraktor yang pertama yaitu

PT.PP(Persero).

1.4. Permasalahan Mengenai perikatan hukum kontrak konstruksi

Pemutusan kontrak di proyek jalan:

1. suatu kontrak pekerjaan peningkatan jalan, panjang 40 KM di Jawa Barat

2. penyedia jasa perusahaan PT. PP (persero), kontraktor A (lokal) dan B

(asing)

3. kontraktor A ternyata tidak punya apa-apa, kontraktor B sleeping partner,

dalam pelaksanaan pekerjaan kontraktor A sebagai team leader dan yang

menandatangani kontraknya

4. dalam pelaksanaan pekerjaan kontraktor A tidak mempunyai modal yang

cukup sewa alat-alat besar tidak dibayar, sub kontraktor usaha kecil tidak

dibayar. pengembalian kredit ke bank macet akibatnya:

5. Pemutusan kontrak berlarut – larut,pimpro tidak berani mengambil

tindakan tegas karena komisaris utama perusahaan adalah mantan pejabat

tinggi dan mantan gubernur ( kondisi ini dimanfaatkan benar oleh

kontraktor )

6. 13 tahun kemudian kontraktor menggugat pimpro ke pengadilan karena

dulu merasa tidak diperlakukan secara adil.

Langkah – Langkah Yang Diperlukan Untuk Mengatasi Masalah Ini Yaitu :

Lakukan preconstructions meeting, tegaskan tugas dan kewajiban

kontraktor, program mobilisasi, masukan dalam adendum kontrak. Jadwal

Page 12 of 40

Page 13: Makalah Ok Mk

waktu pelaksanaan (curva S). Berikan test case 3 bulan pembuktian

pencapaian target fisik.

Setiap pekerjaan harus ada request dan approval.

Buat laporan harian (mencatat: jumlah tenaga yang ada dilapangan, bahan,

dan peralatan yang tersedia, volume yang dihasilkan, data hujan) nantinya

diminta hakim sebagai bukti kontraktor wanprestasi.

Buat teguran untuk setiap keterlambatan pekerjaan, ingatkan pasal – pasal

terkait dengan sanksi atau putus kontrak.

Lakukan rapat pembuktian setiap 3 bulan pada kondisi keterlambatan yang

telah mencapai kritis, berikan peringatan – peringatan.

Tahap – Tahap Menuju Proses Pemutusan Kontrak

Periksa dengan teliti pasal – pasal dokumen kontrak tentang pemutusan

kontrak (pasal 59), misalkan ada yang berbunyi : “Kontraktor dapat

diputus kontrak apabila dalam periode 28 hari berturut – turut terbukti

tidak bekerja atau kontraktor meninggalkan lapangan.”

Harus terbukti secara dokumentasi bahwa kontraktor memang tidak

bekerja selama 28 hari berturut – turut yaitu dari bukti laporan harian.

Putus kontrak secara sepihak dapat dilakukan dalam hal keterlambatan

melebihi jumlah denda perhari senilai jaminan pelaksanaan.

Setelah diyakini kontraktor tidak mungkin dapat menyelesaikan pekerjaan

sesuai waktu yang telah ditetapkan dalam kontrak, keluarkan surat

pemutusan kontrak secara sepihak.

Page 13 of 40

Page 14: Makalah Ok Mk

Sisa jaminan pelaksanaan setorkan ke kas negara (periksa dengan teliti

masa laku jaminan pelaksanaan, ajukan klaim sebelum habis masa berlaku

jaminan).

Bentuk panitia pemutusan kontrak, undang kontraktor untuk hitung –

hitungan, buat berita acara pemutusan kontrak.

Simpan dokumen proyek di tempat yang aman yang setiap saat dapat

dengan mudah dicari.

Proses Gugatan Di Pengadilan

Setelah 13 tahun kontraktor menggugat ke pengadilan didahului dengan

somasi, somasi dilakukan selama 5x.

Setiap somasi harus dijawab, bila tidak dijawab kontraktor dapat

mengajukan gugatannya langsung ke pengadilan.

Kontraktor mendaftarkan gugatannya ke pengadilan.

Pimpro membuat eksepsi atas gugatan kontraktor (disarankan

menggunakan pengacara dari luar, seharusnya pengacara disediakan dari

staff biro hukum, tapi biasanya kualifikasinya lemah, dan dan dari

pengalaman Pimpro sering kalah didalam pengadilan).

Pengadilan melakukan pemanggilan untuk sidang di pengadilan.

Sidang ke 1. Replik : Mendengarkan gugatan kontraktor.

Sidang ke 2. Duplik : Mendengarkan eksepsi dari Pimpro.

Keputusan pengadilan negeri (belum merupan keputusan tetap).

Yang kalah tidak menerima keputusan pengadilan, dapat mengajukan

banding ke pengadilan tinggi, paling lambat 2 minggu sejak keputusan

pengadilan negeri.

Kontraktor membuat memori banding, dan Pimpro membuat kontra

memori banding (Pimpro bisa saja tidak membuat memori banding, atau

Page 14 of 40

Page 15: Makalah Ok Mk

tidak menggunakan haknya, Pimpro dapat juga membiarkan atau tidak

mengurus proses banding tersebut berjalan apa adanya).

Akan ada pemberitahuan kepada Pimpro dari pengadilan negeri bahwa

memori banding akan dikirim ke pengadilan tinggi, dan diberi waktu 2

minggu kepada Pimpro untuk menyiapkan kontra memori banding.

Pengadilan tinggi hanya memeriksa berdasarkan berkas memori banding

yang diajukan.

Pengadilan tinggi dapat : mengukuhkan putusan PN, membatalkan putusan

PN atau membuat putusan sendiri yang sama sekali tidak berdasarkan

keputusan PN (merubah sifat putusan PN).

Pencabutan gugatan banding dapat dilakukan sebelum putusan pengadilan

tinggi.

Yang kalah tidak menerima putusan pengadilan tinggi dapat mengajukan

kasasi ke mahkamah agung (MA), paling lambat 2 minggu sejak

keputusan pengadilan tinggi.

Page 15 of 40

Page 16: Makalah Ok Mk

BAB III

PEMBAHASAN MASALAH

3.1. Pengelolaan Risiko

Risiko adalah kemungkinan kejadian yang merugikan. Risiko memiliki tiga

unsur, yaitu [24]:

1. Kejadian

Kejadian adalah barang yang diproduksi tidak laku dijual.

2. Kemungkinan

Barang yang diproduksi bisa saja (memungkinkan untuk) terjual atau bisa

saja tidak terjual.

3. Akibat

Jika barang sampai tidak terjual, akibat yang merugikan adalah tidak

memperoleh pendapatan sementara sudah banyak biaya yang dikeluarkan.

Kondisi mengenai tiga unsur risiko tersebut dapat dijelaskan sebagai

berikut :

Dalam konteks proyek, risiko adalah suatu kondisi atau peristiwa tidak

pasti yang jika terjadi mempunyai efek positif atau negatif terhadap sasaran

proyek. Sebuah risiko mempunyai penyebab dan jika risiko itu terjadi, akan

ada konsekuensi. Jika yang terjadi adalah peristiwa yang tidak pasti, maka

dampaknya adalah pada biaya, jadwal, dan kualitas proyek.

Risiko merupakan kemungkinan terjadinya hal-hal yang akan

berdampak negatif terhadap sasaran. Risiko diukur dengan melihat

konsekuensi yang mungkin terjadi dan besarnya probabilitas terjadinya risiko

tersebut (AS/NZS, 1999). Dengan pembahasan khusus untuk kontraktor,

maka risiko dapat didefinisikan sebagai berikut :“Risiko usaha kontraktor

adalah kemungkinan terjadinya sesuatu keadaan/peristiwa/kejadian dalam

proses kegiatan usaha, yang dapat berdampak negatif terhadap pencapaian

Page 16 of 40

Page 17: Makalah Ok Mk

sasaran usaha yang telah ditetapkan”. Definisi manajemen risiko menurut

PMBOK, yaitu sebagai berikut:

a. Merupakan proses formal, dimana faktor-faktor risiko secara sistematis

diidentifikasi, dianalisis dan ditangani.

b. Merupakan suatu metode pengelolaan sistematis yang formal yang

berkonsentrasi pada mengidentifikasi dan mengendalikan area atau

kejadian-kejadian yang berpotensi untuk menyebabkan terjadinya

perubahan yang tidak diinginkan.

c. Di dalam konteks suatu proyek, merupakan suatu seni dan ilmu

pengetahuan dalam mengidentifikasi, menganalisis dan merespon

terhadap faktor-faktor risiko yang ada selama pelaksanaan suatu

proyek.

Menurut Kezner (1995), manajemen risiko adalah sebuah proses

mengidentifikasi dan mengukur dan mengembangkan, menyeleksi dan

mengatur pilihan-pilihan untuk menangani risiko-risiko tersebut. Manajemen

risiko yang layak adalah yang mengaplikasikan kemungkinan-kemungkinan

di masa yang akan datang dan bersifat proaktif ketimbang reaktif. Dalam hal

ini manajemen risiko tidak hanya mengurangi kecenderungan terjadinya

risiko, tetapi juga dampak yang ditimbulkan risiko tersebut.

Manajemen risiko adalah suatu sistem pengelolaan risiko yang

digunakan di dalam suatu organisasi atau perusahaan yang pada dasarnya

merupakan suatu proses atau rangkaian kegiatan yang dilakukan terus-

menerus untuk mengendalikan kemungkinan timbulnya risiko yang

membawa konsekuensi merugikan bagi organisasi atau perusahaan yang

bersangkutan, termasuk di dalam suatu proyek. Manajemen risiko merupakan

suatu proses yang sistematis dan terorganisir mulai dari identifikasi risiko,

analisa risiko, pengurangan atau peniadaan risiko secara efektif untuk

mencapai sasaran/tujuan (C. Duffield & B. Trigunarsyah, 1999).

3.1.1 Sumber Risiko

Identifikasi terhadap bagian-bagian yang kritis dari risiko adalah

langkah pertama untuk melaksanakan penilaian risiko agar tercapai sasaran

Page 17 of 40

Page 18: Makalah Ok Mk

proyek. Sumber-sumber risiko diidentifikasi berdasarkan pertanyaan mengapa

dan bagaimana kemungkinan-kemungkinan risiko yang ada sehingga dapat

menyebabkan kerugian (Y.Y. Haimes,1998)

Pihak-pihak yang terlibat dalam jasa konstruksi memiliki tingkat

risiko yang dihadapi yang berbeda-beda. Kontraktor umum, Developer, dan

Arsitek merupakan pihak yang memiliki tingkat risiko yang tinggi. Peluang

terbesar terjadinya sebuah peristiwa risiko (misal kesalahan estimasi waktu,

estimasi biaya, atau teknologi desain) adalah dalam hal konsep, perencanaan,

dan tahap mulai (start-up) dari proyek. Dampak biaya suatu peristiwa risiko

di dalam proyek lebih kecil jika peristiwa terjadi lebih awal, bukan kemudian.

Tahap-tahap awal dari proyek menunjukkan periode ketika ada kesempatan

untuk memperkecil dampak atau pekerjaan di sekitar risiko potensial. Dan

sebaliknya, ketika proyek berlangsung separuh jalan, biaya peristiwa risiko

yang terjadi meningkat dengan cepat. Mengenali peristiwa risiko proyek dan

memutuskan respons sebelum proyek mulai adalah sebuah pendekatan yang

lebih bijaksana daripada tidak mencoba mengelola risiko. Gambar berikut

menjelaskan grafik peristiwa risiko:

Gambar 2.6. Grafik Peristiwa Risiko

Sumber : Imam Soeharto (1999)

Menurut PMBOK terdapat beberapa kategori sumber-sumber

risiko, diantaranya :

Page 18 of 40

Page 19: Makalah Ok Mk

1. Eksternal, tetapi tidak dapat diperkirakan

2. Eksternal, yang dapat diperkirakan, tetapi tidak dapat dipastikan

3. Internal non teknis

4. Internal Teknis

5. Legalitas

Sumber-sumber utama timbulnya risiko yang umum menurut Perry

& Hayes (1985), Curtis & Napier (1992), dilihat dari beberapa jenis risiko, di

antaranya fisik, lingkungan, perancangan, logistik, keuangan, aspek hukum,

perundang-undangan, keamanan, politik, konstruksi dan operasional (Diah

Pitaloka, 2002). Sumber risiko menurut John A. Rutgers pada bagian

Procurement & Construction adalah:

a. Waktu

b. Biaya

c. Kinerja

d. Perubahan Design

e. Kenaikan suku bunga

f. Akibat kerusakan

g. Force majeure

h. Perubahan nilai mata uang

Pendekatan lain yang dilakukan dalam mengidentifikasi risiko

menurut Roger Flanagan berdasarkan sumber dan dampaknya seperti terlihat

pada bagan di bawah ini, dimana ada risiko yang dapat dikendalikan / di

kontrol dan ada yang tidak dapat dikendalikan. Kedua jenis risiko tersebut

terbagi menjadi dua, yaitu risiko yang terikat dan risiko yang bebas. Sumber

dan dampak risiko yang terikat ini terbagi menjadi dua, yaitu terikat penuh

dan sebagian.

Sumber risiko dapat diartikan sebagai faktor yang dapat

menimbulkan kejadian yang bersifat negatif atau positif. Sebagai contoh, di

bawah ini adalah sumber risiko dari suatu proyek:

A. Risiko yang berkaitan dengan bidang manajemen

1. Kurang tepatnya perencanaan lingkup, biaya, jadwal dan mutu

2 .Ketepatan penentuan struktur organisasi

Page 19 of 40

Page 20: Makalah Ok Mk

3 .Ketelitian pemilihan personil

4 .Kekaburan kebijakan dan prosedur

5 .Koordinasi pelaksanaan

B. Risiko yang berkaitan dengan bidang teknis dan implementasi

1. Ketepatan pekerjaan dan produk desain-engineering

2. Ketepatan pengadaan material dan peralatan (volume, jadwal, harga,

dan kualitas

3. Ketepatan pekerjaan konstruksi (jadwal dan kualitas)

4. Tersedianya tenaga ahli dan penyelia

5. Tersedianya tenaga kerja lapangan

6. Variasi dalam produktifitas kerja

7. Kondisi lokasi dan site

8. Ditemukannya teknologi baru dalam proses konstruksi

C. Risiko yang berkaitan dengan bidang kontrak dan hukum

1. Pasal–pasal kurang lengkap, kurang jelas, dan interpretasi yang berbeda

2. Pengaturan pembayaran, change order dan klaim

3. Masalah jaminan, guaranty, dan warranty

4. Lisensi dan hak paten

5. Force majeure

D. Risiko yang berkaitan dengan situasi ekonomi, sosial dan politik

1. Peraturan perpajakan dan pungutan

2. Perijinan

3. Pelestarian lingkungan

4. Situasi pasar

5. Ketidakstabilan moneter

6. Realisasi pinjaman

7. Aliran kas

Page 20 of 40

Page 21: Makalah Ok Mk

Menurut pendapat John Murdoch dan Will Hughes risiko-risiko di

bawah ini yang sering muncul dalam kontrak konstruksi adalah sebagai

berikut :

A. Kondisi fisik lapangan

1. Kondisi buatan yang disebabkan oleh halangan / rintangan

2. Material cacat

3. Ketidakahlian (defective workmanship) sehingga menimbulkan

kerusakan

4. Biaya test dan benda uji

5. Cuaca

6. Persiapan lapangan

7. Ketidakcukupan pegawai, buruh, peralatan, material, waktu dan biaya

B. Keterlambatan dan perselisihan

1. Keberadaan di lapangan sehubungan dengan memulai pekerjaan

2. Keterlambatan dalam pengadaan informasi

3. Pelaksanaan pekerjaan yang tidak efisien

4. Keterlambatan yang disebabkan pihak lain

5. Penempatan peralatan atau material yang dapat menimbulkan

keterlambatan atau perselisihan (lay out dispute)

C. Pengarahan dan pengawasan

1. Keinginan untuk menguntungkan diri sendiri / ketamakan

2. Kurang ahli dalam melakukan pengarahan dan pengawasan (tidak

kompeten)

3. Pengarahan dan pengawasan yang tidak efisien

4. Bersifat memihak

5. Kesenjangan komunikasi

6. Kesalahan dalam dokumentasi

7. Kesalahan perencanaan

8. Pemenuhan penjaminan yang disyaratkan

9. Ketidakjelasan spesifikasi

Page 21 of 40

Page 22: Makalah Ok Mk

10. Ketidaktepatan dalam pemilihan konsultan atau kontraktor

11. Perubahan-perubahan persyaratan

12. Kerusakan pada pemilikan dan kecelakaan pada orang

13. Pelanggaran jaminan

14. Tidak terasuransinya hal-hal di luar kontrol pihak-pihak yang terkait

15. Kecelakaan

16. Risiko yang tidak terasuransikan seperti perang, kerusuhan, dll.

17. Ker ugian-kerugian yang disebabkan oleh risiko yang tidak

terasuransi

di atas

18. Rentang dan batas waktu asuransi

D. Faktor-faktor eksternal

1. Kebijakan dan peraturan pemerintah tentang pajak, tenaga kerja,

keamanan dan keselamatan kerja, dan lain-lain.

2. Keterlambatan atau penolakan persetujuan perencanaan

3. Keterbatasan finansial

4. Penahanan pembayaran

5. Biaya perang atau kerusuhan

6. Kerusakan yang diakibatkan oleh kejahatan, intimidasi, dan lain-lain.

7. Pemogokan tenaga kerja

8. Pemberhentian pekerjaan

E. Pembayaran

1. Devaluasi

2. Keterlambatan dalam pengajuan pembayaran

3. Keterlambatan dalam sertifikasi pembayaran

4. Keterbatasan hukum / peraturan dalam pengembalian bunga

5. Ketidaksanggupan kontraktor, subkontraktor, atau pemilik dalam

membayar hutang

6. Keterbatasan pendanaan

7. Kekurangan atau kesalahan dalam proses pengukuran atau perhitungan

Page 22 of 40

Page 23: Makalah Ok Mk

8. Fluktuasi nilai tukar mata uang

9. Inflasi

10. Biaya penggantian peralatan

F. Hukum / peraturan dan arbitrase

1. Keterlambatan dalam pemecahan masalah

2. Ketidakadilan

3. Ketidakpastian akibat kontrak atau dokumentasi lain yang bermakna

ganda sehingga menimbulkan kesalahpahaman dan perbedaan interpretasi

4. Perubahan Undang-undang

5. Pemahaman-pemahaman baru dalam hukum / peraturan umum

Menurut Yasin, Di Indonesia baru memiliki peraturan perundang -

undangan yang mengatur Usaha Jasa Konstruksi yaitu UU No 18/1999

tentang Jasa Konstruksi diikuti dengan peraturan-peraturan pelaksanaannya:

PP 28,29, dan 30/2000 serta UU No.30/2000 tentang Arbitrase dan Alternatif

Penyelesaian Sengketa. Menurut Yasin, Peraturan perundang-undangan ini

belum teruji keampuhannya karena setelah UU No 18 mulai berlaku tahun

2000 rasanya belum ada (atau belum banyak) kontrak konstruksi yang

mengacu kepada undangundang ini. Para kontraktor maupun owner sudah

memiliki kontrak baku yang selama ini dijadikan standart dalam pembuatan

kontrak pekerjaan mereka, dimana kontrak baku tersebut belum mengacu

sepenuhnya pada UUJK serta personil terkait yang menangani kontrak belum

memahami UUJK. Hal tersebut bertentangan dengan asas kebebasan

berkontrak dimana kontrak harus sesuai dengan hukum yang berlaku.

Dalam pelaksanaannya di Indonesia, ketiga asas kontrak belum

dapat terwujud dan masih memihak kepada pengguna jasa. Ketimpangan

antara penyedia jasa dengan pengguna jasa di Indonesia terjadi karena banyak

faktor, dan ketimpangan antara penyedia jasa dengan pengguna jasa di

Indonesia terjadi karena banyak faktor, dan ketimpangan ini meliputi aspek

keseimbangan, keadilan dan kesetaraan. Menurut Yasin, dalam pelaksanaan

kontrak kerja konstruksi di Indonesia, penyedia jasa hampir selalu harus

memenuhi konsep/draft kontrak yang telah dibuat oleh pengguna jasa.

Page 23 of 40

Page 24: Makalah Ok Mk

Kontrak-kontrak konstruksi jauh dari rasa keadilan dan kesetaraan

sebagaimana layaknya sebuah kontrak. Kontrak “versi standart” sangat

beragam, semua sah saja karena adanya asas kebebasan berkontrak (KUH

Perdata Pasal 1338). Kesetaraan antara pengguna jasa dan penyedia jasa

bersifat sangat kompleks, dan para pihak yg terkait di dalamnya mempunyai

banyak perbedaan sudut pandang/persepsi .

Pada kontrak kerja konstruksi jasa pelaksanaan konstruksi terdapat

indikasi bahwa waktu yang digunakan oleh kontraktor dalam memperkirakan

biaya pekerjaan konstruksi secara tepat masih belum optimal sehingga pihak

penyedia jasa masih mengalokasikan biaya risiko akibat ketidakpastian

tersebut. Ada hubungan antara risiko pada kontrak kerja konstruksi dengan

biaya pekerjaan konstruksi. Pengalokasian dan pendistribusian risiko yang

tidak jelas dan tidak proporsional adalah hal yang signifikan berpengaruh

terhadap masalah dalam pelaksanaan proyek serta kegagalan proyek .

Kesalahan memilih bentuk kontrak pada tahap perencanaan saja

dapat menyebabkan nilai kontrak menjadi sangat mahal. Penelitian yang

relevan telah mengumpulkan beberapa alasan utama dari riset maupun opini

dari enam orang praktisi dalam hal melakukan penawaran (competitive

bidding). Dari penelitian tersebut didapatkan bahwa empat alasan utama yang

sangat berpengaruh yaitu kompetisi, risiko, posisi perusahaan dalam

melakukan penawaran, dan tingkat kebutuhan akan pekerjaan tersebut.

Kontribusi ataupun pengaruh empat alasan utama tersebut akan berbeda

terhadap tiga jenis kontrak pengadaan konstruksi yaitu unit price, lump sum,

dan design /built contract .

Menurut Kerzner, salah satu faktor yang paling penting dalam

mempersiapkan proposal dan memperkirakan biaya pekerjaan serta

keuntungan yang didapatkan dari suatu pekerjaan konstruksi adalah tipe

kontrak yang akan digunakan, tingkat kepercayaan penyedia jasa terhadap

suatu proposal penawaran yang disiapkan umumnya sangat tergantung dari

berapa besar suatu risiko akan terjadi melalui pelaksanaan kontrak tersebut.

Lebih lanjut, dijelaskan bahwa penerapan tipe-tipe kontrak kerja tertentu oleh

pengguna jasa akan sangat membantu memberikan keringanan bagi penyedia

Page 24 of 40

Page 25: Makalah Ok Mk

jasa. Jika terdapat risiko yang besar dalam pelaksanaan kontrak kerja

konstruksi tersebut, yaitu suatu risiko yang tidak adil yang harus ditanggung

oleh penyedia jasa, biaya penawaran yang diajukan oleh penyedia jasa akan

selalu mempertimbangkan bagaimana seharusnya tipe kontrak melingkupi

risiko-risiko tertentu baik yang risikonya tinggi maupun risikonya rendah.

Menurut Flanagan dan Norman, ada lima tipe kontrak yang

memberikan risiko yang lebih besar kepada kontraktor atau minimal sama

dibanding owner, yaitu :

1. Design and built, turn key, package deal

2. Lump sum fixed price

3. Lump sum fluctuating price

4. Cost plus fixed fee with a target price

5. Management fee with a quaranteed maximum price

Besarnya risiko tersebut digambarkan dalam tabel berikut ini:

Pemilihan tipe kontrak yang tepat dengan mempertimbangkan faktor

risiko dan alokasi risiko tidak hanya akan mempengaruhi besarnya biaya

pekerjaan konstruksi, tetapi juga akan mempengaruhi kesuksesan suatu

proyek baik dari sisi penyedia jasa maupun dari pengguna jasa. Penggunaan

tipe cost plus contract akan memberikan tingkat kesuksesan pada proyek

yang semakin tinggi dilihat dari perspektif pengguna jasa dan penyedia jasa,

seiring dengan semakin tingginya ketidakpastian yang terdapat pada proyek

Page 25 of 40

Page 26: Makalah Ok Mk

tersebut. Demikian pula sebaliknya pemilihan fixed price contract akan

memberikan tingkat kesuksesan yang semakin tinggi dilihat dari perspektif

penyedia jasa dan pengguna jasa, seiring dengan semakin rendahnya

ketidakpastian yang terdapat pada proyek tersebut dalam kontrak kerja

konstruksi untuk meminimalkan risiko bagi kedua belah pihak adalah sebagai

berikut :

1. Scope of services and description of project,

2. contract administration,

3. term of payment,

4. client obligation dan supplied item,

5. warranties dan guarranties,

6. liability limitation and consequential damages,

7. Indemnity,

8. Taxes,

9. Patent indemnification,

10. Confidential information,

11. Termination provisions,

12. Changes and extras,

13. Assignments,

14. Delay,

15. Including force majeure,

16. Insurance requirement,

17. Arbitration,

18. Escalation (lump sum),

19. Time of completion

Ketentuan yang menimbulkan adanya alokasi biaya risiko pada

kontrak jasa pelaksanaan konstruksi adalah :

1. Variabel kerahasiaan informasi,

2. Asuransi,

3. Penyelesaian perselisihan,

4. Detail gambar rencana,

5. Sistematika gambar rencana,

Page 26 of 40

Page 27: Makalah Ok Mk

6. Rapat penjelasan pekerjaan,

7. Kunjungan lapangan,

8. Garansi,

9. Batasan tanggung jawab dan kerugian yang ditanggung oleh kontraktor,

10. Ketentuan pelaksanaan pekerjaan,

11. Kemudahan memahami maksud dari gambar rencana,

12. Urutan kekuatan hukum dokumen lelang, dan

13. Keakuratan kuantitas pekerjaan.

Menurut Yasin, tidak jarang pelbagai kontrak konstruksi

mengandung hal-hal rancu, salah pengertian, benturan pengertian, dan

sebagainya. Seringkali pengertian yang dipakai dalam suatu kontrak

konstruksi tidak jelas atau tidak diberi definisi. Banyak terjadi

kesalahpahaman yang sudah terlanjur dipakai (salah kaprah). Contohnya

adalah pengertian “fixed lump sum price”. “turn key”, serta kerancuan yang

terdapat dalam kontrak mengenai pilihan penyelesaian sengketa konstruksi

yang tidak jelas sehingga hal ini justru menimbulkan sengketa. Kepedulian

baik penyedia jasa maupun pengguna jasa terhadap kontrak konstruksi sangat

rendah dan pengelolaan administrasi kontrak tidak berjalan dengan baik.

Ketidakjelasan pasal dalam kontrak konstruksi dapat menyebabkan

perbedaan pemahaman, perselisihan pendapat, maupun pertentangan

antaraberbagai pihak yang terlibat di dalam pelaksanaan pekerjaan konstruksi.

Perselisihan akan berakibat pada penurunan kinerja secara keseluruhan pada

pelaksanaan pekerjaan konstruksi. Menurut Yasin, kesalahan/kelalaian

administrasi kontrak mengakibatkan hak-hak Penyedia Jasa dalam hal

pembayaran tidak terpenuhi. Selain itu, pentingnya administrasi kontrak yang

baik agar penanganan komersial dari suatu kontrak berjalan dengan baik

sehingga dapat mengurangi pengeluaran yang tidak perlu seperti pembayaran

terlalu dini, kelebihan membayar, munculnya klaimklaim yang sesungguhnya

dapat dihindari. Lebih jauh disebutkan bahwa Pengguna Jasa hampir tidak

pernah secara resmi mengumumkan dana yang dimilikinya serta

membuktikannya. Sebaliknya, Penyedia Jasa hampir tak pernah menanyakan

hal ini karena takut dimasukkan ke dalam “daftar hitam”.

Page 27 of 40

Page 28: Makalah Ok Mk

3.1.2 Evaluasi Risiko

Menurut Clifford dan Gray, langkah pertama menghasilkan daftar

risiko potensial. Tidak semua risiko tersebut layak mendapat perhatian.

Beberapa risiko sepele dan dapat diabaikan. Evaluasi risiko terdiri dari

pengukuran dan pemetaan risiko. Pada dasarnya pengukuran risiko mengacu

pada 2 (dua) faktor yaitu kuantitas risiko dan kualitas risiko. Kuantitas risiko

terkait dengan berapa banyak nilai atau eksposur yang rentan terhadap risiko

dan mencoba menemukan nilai-nilai realistik terhadap konsekuensi dan

kecenderungan serta menganalisa secara terperinci pengaruh relatif berbagai

faktor yang mengarah kepada risiko. Kualitas risiko terkait dengan tingkat

risiko yang menghasilkan gambaran verbal tentang besarnya risiko serta

menghasilkan suatu level risiko yang dibandingkan denga kriteria awal, untuk

mengetahui indikasi dari tingkatan risiko melalui kuisioner, wawancara, dan

studi laporan (PMBOK).

Tujuan pemetaan ini adalah untuk menetapkan prioritas risiko

berdasarkan kepentingannya bagi perusahaan. Hasil dari proses ini berupa

suatu tingkatan pada faktor-faktor risiko yang ada. Dari tingkatan ini

dikembangkan suatu pilihan penanganan risiko. Alat yang digunakan untuk

menentukan tingkat dari faktorfaktor risiko adalah analisa keputusan.

3.1.3 Tindakan Risiko

Tindakan koreksi merupakan tindakan yang dilakukan untuk

memperbaiki penyimpangan yang terjadi pada proses pengendalian biaya

dengan tujuan agar kinerja biaya meningkat pada variabel yang dikendalikan.

Terdapat empat kategori tindakan koreksi berdasarkan data tingkat

perbedaan:

1. Tidak perlu tindakan koreksi (Ignoring it)

Dilakukan apabila tingkat perbedaan masih dalam batas yang dapat

diterima

Page 28 of 40

Page 29: Makalah Ok Mk

2. Modifikasi fungsional/pengembangan alternatif (functional Modification)

Dilakukan apabila tingkat perbedaan telah terjadi dalam ambang batas

tertentu, tindakan yang tepat dilakukan misalnya mengembangkan

alternatif, tanpa mengubah rencana awal (program plan)

3. Perencanaan ulang (replanning)

Dilakukan apabila tingkat perbedaan yang terjadi cukup besar, tindakan

yang dapat dilakukan misalnya perhitungan kembali anggaran biaya (cost

budget), penambahan material, penambahan alat, penambahan tenaga kerja

(apabila sumber daya tersedia).

4. Perubahan sistem (System Redesign)

Dilakukan apabila perencanaan ulang tidak memadai, yakni dengan

mengurangi kinerja (performance) karena aspek waktu dan biaya yang ada

tidak memungkinkan lagi untuk memenuhi kinerja tersebut.

Hampir setiap perusahaan yang bergerak dalam industri konstruksi

memiliki cara dalam menangani risiko. Cara penanganan terhadap risiko ini

tergantung dari pengalaman dan keputusan yang diambil oleh perusahaan

tersebut. Menurut Yasin, Kontrak konstruksi di masa mendatang harus benar-

benar berpegang pada peraturan perundang-undangan yang berlaku, antara

lain UU No.18/1999, Peraturan Pemerintah No. 28, 29, 30 tahun 2000 dan

UU No.30/2000 termasuk peraturan-peraturan lain yang masih berlaku dan

tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang sekarang

berlaku. Selain itu, ketentua-ketentuan yang terdapat dalam standar/sistem

kontrak konstruksi internasional, misalnya FIDIC/JCT yang baik serta tidak

bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku,

seharusnya dipakai untuk kontrak konstruksi mendatang. Lebih jauh, Yasin

mengusulkan penyempurnaan/pengubahan/penambahan dalam peraturan

perundang-undangan yang baru.

Salah satu cara untuk menangani risiko adalah dengan

mengalokasikan risiko-risiko tersebut ke dalam klausul-klausul kontrak. Hal

ini disebabkan karena kontrak merupakan alat manajemen risiko yang

menjelaskan mengenai aturan yang harus dipatuhi dalam suatu proyek

konstruksi. Oleh sebab itu pantaslah kiranya kita menaruh perhatian bahwa

Page 29 of 40

Page 30: Makalah Ok Mk

kita akan mengurangi atau mengalokasikan risiko melalui klausul-klausul

yang ada dalam kontrak konstruksi. Cara untuk menangani risiko adalah

dengan melakukan analisis risiko untuk mendapatkan kontrak yang

berkualitas baik ditandai dengan tidak adanya perselisihan antara pihak-pihak

yang terlibat dalam kontrak .

Tipe kontrak yang dapat diterima bagi pengguna jasa maupun

penyedia jasa ditentukan dari keadaan masing-masing proyek dan kelaziman

dari peninjauan secara ekonomi serta kondisi yang kompetitif. Karena adanya

faktor risiko pada pemilihan tipe kontrak, Kerzner menyarankan penyedia

jasa harus melakukan negosiasi tidak hanya besarnya biaya penawaran tetapi

juga menegosiasikan tipe kontrak yang akan diterapkan. Hal ini disebabkan

karena perlindungan terhadap risiko yang akan terjadi merupakan faktor

utama yang sangat berpengaruh pada berapa besar biaya penawaran pekerjaan

konstruksi yang diberikan oleh penyedia jasa.

Format standar yang digunakan dalam dokumen kontrak memiliki

keuntungan, karena penggunaannya telah terbukti di lapangan dalam sisi

kepatutan dan daya kerja, di samping dapat digunakan untuk meminimalisir

terjadinya selisih paham terhadap klausul kontrak antara beberapa pihak .

Standarisasi format kontrak dilakukan untuk mengurangi kemungkinan

terjadinya perselisihan di antara pengguna jasa, penyedia jasa dan konsultan.

Menurut Yasin, isi kontak sangat tergantung pada keberhasilan cara-cara

melakukan negosiasi. Agar kesetaraan kedudukan antara penyedia jasa

dengan pengguna jasa dapat terwujud, maka dapat dilakukan langkah-langkah

sebagai berikut :

1. Kontrak beserta peraturan dan perundangan terkait dapat dijadikan alat

pengendali bagi kedua pihak

2. Penyedia jasa dan pengguna jasa harus memahami aturan2 dan

perundangan yang ada

3. Perlu adanya gerakan moral di kalangan penyedia jasa untuk meningkatkan

bargaining powernya

4. Adanya peran aktif organisasi asosiasi terkait dalam memperjuangkan

kesetaraan

Page 30 of 40

Page 31: Makalah Ok Mk

5. Peran aktif kalangan akademisi sebagai pihak yang dapat dianggap sebagai

penengah / netral

Ketidakjelasan pasal dalam kontrak konstruksi dapat menimbulkan

perselisihan, yang dibedakan sebagai berikut :

1. Perbedaan pendapat, umumnya masih dapat ditangani dengan dialog

dengan pihak – pihak yang berselisih.

2. Persengketaan, merupakan perselisihan yang bersifat terbatas dan mas

dapat diselesaikan melalui bantuan pihak ketiga.

3. Pertentangan, tuntutan dimana masing-masing mengusahakan

kemenangan, usaha pembenaran atas argumentasinya, dan usaha

penolakan atas argumentasinya, dan usaha penolakan atas argumen

lawannya

Untuk biaya kontigensi yang diakibatkan oleh adanya

ketidakpastian, lebih lanjut dijelaskan oleh Kerzner terdiri dari dua

komponen, yaitu: Normal contingencies, dan Risk contingencies. Normal

contingencies adalah perkiraan biaya yang diakibatkan oleh ketidakakuratan

pada desain dan metode perkiraan biaya, yang umumnya besarannya

merupakan berdasarkan data proyek-proyek terdahulu. Sedangkan risk

contingencies adalah merupakan perkiraan biaya akibat dari kemungkinan

kejadian satu aktifitas akibat ketidakpastian dari aktifitas tersebut.

3.2 Pembahasan Hasil Identifikasi dan Analisis Deskriptif Risiko Kontrak

Hasil identifikasi risiko kontrak, terdapat 68 risiko kontrak yang

teridentifikasi dalam klausa kontrak dengan benchmark klausa kontrak FIDIC

MDB Harmonised Bank 2006. Risiko tersebut terdapat dalam 15 kelompok

klausa kontrak yang kemudian digabungkan menjadi 12 kelompok besar

klausa kontrak. Hasil analisa deskriptif berdasarkan kelompok risiko

menunjukkan karakter kelompok risiko pada unsur frekuensi dan dampak

risiko.

Hasil analisis tersebut memberi informasi mengenai langkah dalam

mengambil tindakan risiko. Pada risiko kontrak tersebut, berdasarkan hasil

analisis deskriptif dari aspek subkriteria frekuensi terjadinya risiko

Page 31 of 40

Page 32: Makalah Ok Mk

menunjukkan bahwa umumnya frekuensi berada pada nilai skala 2 hingga 4

yang berarti berada pada tingkat frekuensi jarang hingga sering terjadi pada

proyek yang dikerjakan oleh PT. PP (Persero) sebagian besar risiko kontrak

tersebut dinilai kadang-kadang terjadi dengan persentase 57.4%. Pada aspek

dampak risiko kontrak, terjadinya risiko menunjukkan bahwa umumnya

dampak yang terjadi atas risiko kontrak berada pada nilai skala 2 hingga 5.

Hal ini berarti berada pada tingkat dampak yang cukup mempengaruhi hingga

sangat mempengaruhi pada proyek yang dikerjakan oleh PT. PP (Persero).

Sebagian besar risiko kontrak tersebut memberikan dampak yang

mempengaruhi kinerja biaya proyek dengan persentase sebesar 60.3%.

Sehingga dapat disimpulkan bahwa sebagian risiko kontrak pada PT. PP

(Persero) terjadi dengan tingkat kadang-kadang namun memberikan dampak

dengan tingkat mempengaruhi.

3.2.1 Pembahasan Hasil Penilaian Risiko Kontrak

Penilaian masing-masing variabel risiko kontrak berdasarkan

metode AHP (Analytical Hyrarchy Process) dengan menggunakan

software Expert Choise berdasarkan kategori Pengguna Jasa memberikan

informasi mengenai ciri risiko kontrak. Sedangkan hasil analisis level

risiko memberikan informasi mengenai tingkat risiko kontrak pada

masing-masing Pengguna Jasa yang ditandainya dengan banyaknya

jumlah risiko kontrak dengan level High dan Significant.

a. Rangking Faktor Risiko Secara Umum

Hasil analisis menunjukkan terdapat 16 risiko kontrak yang

menjadi rangking risiko 10 besar pada kategori Pengguna Jasa Pemerintah,

Swasta Non- Developer, dan Swasta Developer. Risiko kontrak tersebut

terjadi pada 7 kelompok klausa kontrak yaitu Ketentuan umum, Pengguna

Jasa, Mulai Pekerjaan dan Keterlambatan, Serah Terima, Pengukuran dan

Variasi, Harga Kontrak dan Pembayaran serta Pemutusan.

Terdapat empat risiko kontrak yang selalu terjadi dan menjadi

penekanan pada semua kategori Pengguna Jasa, yaitu masalah waktu

Page 32 of 40

Page 33: Makalah Ok Mk

pelaksanaan, denda tidak terbatas, kenaikan harga BBM, kegagalan bayar

Pengguna Jasa, dan Pemutusan karena Pengguna Jasa melaksanakan

sendiri pekerjaan. Hampir semua proyek dilaksanakan dengan skedul

pelaksanaan yang ketat. Pada proyek pemerintah hal ini disebabkan karena

proyek biasanya harus selesai sebelum akhir tahun sedangkan anggaran

proyek baru dicairkan lewat tengah tahun. Pada proyek swasta, skedul

pelaksanaan umumnya diperketat untuk memperkecil biaya tak langsung

pekerjaan proyek. Pada proyek swasta, sering dimunculkan klausa denda

tak terbatas untuk menekan Penyedia Jasa dalam melaksanakan proyek

agar tepat waktu. Hal ini dinilai agak berlebihan. Namun,menjadi hal yang

tidak umum terjadi jika risiko ini terjadi pada proyek Pemerintah dimana

umumnya denda keterlambatan adalah 0.1% perhari dan maksimal 5%.

Kenaikan harga BBM yang tidak dapat diklaim umumnya terjadi

pada proyek swasta. Namun, adanya kenaikan BBM pada saat survei, tidak

diikuti oleh kebijakan pemerintah untuk melakukan penyesuaian harga

kontrak pada proyek pemerintah. Sehingga proyek pemerintah ikut terjadi

risiko ini. Masalah kegagalan bayar biasanya terjadi pada proyek swasta

dimana hal ini disebabkan pihak swasta mengandalkan pemasaran

penjualan sebagai sumber pendanaan utama. Kegagalan bayar menjadi hal

yang mulai terjadi pada proyek Pemerintah karena Pemerintah mulai

kesulitan membiayai proyek. Masalah ini juga diiringi dengan masalah

keengganan Pengguna Jasa untuk membayar denda bunga bank atas

kegagalan atau keterlambatan pembayaran.

Risiko Pemutusan merupakan risiko yang sering terjadi pada

proyek swasta. Pada proyek Pemerintah, hal ini mungkin terjadi karena

kegagalan kontraktor dalam memenuhi kewajibannya terutama dalam hal

skedul pelaksanaan.

b. Rangking Faktor Risiko Proyek Pemerintah

Pada proyek Pemerintah, disamping risiko kontrak yang telah

dibahas di atas, penekanan terjadi pada aspek tidak dapat dilakukan klaim,

dan keterlambatan pembayaran tidak dapat dikenakan bunga. Masalah

Page 33 of 40

Page 34: Makalah Ok Mk

klaim pada proyek pemerintah, umumnya tidak dapat dilakukan klaim. Hal

ini dikarenakan prosedur yang rumit dalam pelaksanaannya. Sehingga

menjadi masalah apabila terjadi variasi pekerjaan dan pengenaan denda

bunga atas keterlambatan dan kegagalan pembayaran kepada Penyedia

Jasa. atas keterlambatan dan kegagalan pembayaran kepada Penyedia Jasa.

c. Rangking Faktor Risiko Proyek Swasta Non-Developer

Pada proyek Swasta Non-Developer, di samping risiko kontrak

yang telah dijelaskan di atas, penekanan terjadi pada aspek administrasi

kontrak yang lemah, pembuktian dana, dan serah terima pekerjaan.

Masalah lemahnya administrasi kontrak dapat disebabkan karena

Pengguna Jasa belum menyadari pentingnya aspek administrasi kontrak

yang baik dalam penyelenggaraan proyeknya. Risiko atas tidak

dibuktikannya dana proyek, mungkin terjadi sebagai akibat dari minimnya

pengetahuan atas administrasi kontrak. Masalah lain yang juga mungkin

disebabkan oleh lemahnya administrasi kontrak adalah masalah kesulitan

serah terima pekerjaan.

d. Rangking Faktor Risko Proyek Swasta Developer

Penekanan risiko kontrak pada proyek Swasta Developer di

samping yang telah dijelaskan sebelumnya adalah pada aspek ketentuan

umum dan penyesuaian harga.

Pada proyek ini, risiko kontrak dengan penekanan tinggi lebih

banyak terjadi pada hal-hal yang bersifat krusial yaitu pada ketentuan

umum berupa penghapusan hak klaim, tidak adanya standart kontrak yang

merugikan Penyedia Jasa dan Perbedaan dokumen ditentukan atas harga

tertinggi. Hal ini disebabkan karena Pengguna Jasa sangat menguasai

kontrak sehingga lebih banyak mengubah isi kontrak pada umumnya demi

kepentingan sendiri dan sangat merugikan.

Pengubahan isi kontrak pada bagian ketentuan umum akan banyak

membatalkan hak Penyedia Jasa pada bagian kontrak yang lain. Sehingga

Page 34 of 40

Page 35: Makalah Ok Mk

pada kontrak dengan Proyek Swasta Developer memiliki tingkat risiko

High yang sangat tinggi.

e. Level Risiko

Hasil analisis Risk Level pada masing-masing kategori proyek,

diperoleh jumlah variabel dengan tingkat risiko High, Significant,

Moderate dan Low.

Berdasarkan grafik yang menggambarkan hubungan antara

Pengguna Jasa dan Risk Level, jumlah risiko kontrak dengan kategori

High pada proyek Swasta Developer merupakan yang terbanyak.

Sedangkan pada proyek Swasta Non Developer dan pemerintah cenderung

sama di bawah proyek Swasta Developer. Hal ini berarti proyek Swasta

Developer memiliki risiko kontrak yang paling tinggi dibandingkan

dengan Swasta Non Developer dan Pemerintah. Tingginya risiko pada

proyek swasta dapat disebabkan karena umumnya kontrak pada proyek

swasta tidak memiliki standart atau acuan yang baku dan diubahnya isi

kontrak yang krusial mempengaruhi seluruh isi kontrak yang lain. Kontrak

versi swasta nasional beraneka ragam sesuai selera Pengguna Jasa.

Kadang-kadang mengutip standart Departemen atau yang sudah lebih

maju mengutip (sebagian) sistem Kontrak Luar Negeri seperti FIDIC,

namun karena diambil setengah-setengah, maka kontrak versi ini menjadi

tidak karuan dan sangat rawan sengketa (Yasin, 2006). Di samping itu,

tidak setaranya posisi antara Pengguna Jasa dan Penyedia Jasa

menyebabkan pihak Pengguna Jasa lebih leluasa menentukan isi kontrak

yang merugikan Penyedia Jasa.

Berdasarkan kesimpulan hasil penilaian risiko, dapat disimpulkan

bahwa dari 10 rangking tertinggi risiko kontrak secara keseluruhan hasil

perhitungan dengan metode AHP, enam diantaranya merupakan high risk

dan empat adalah significant risk. Dimana pada masing-masing variabel

risiko kontrak tersebut, frekuensi terjadinya risiko kontrak adalah sering

dan selalu sedangkan dampak atas terjadinya risiko kontrak tersebut

berada pada tingkat mempengaruhi hingga mempengaruhi serius.

Page 35 of 40

Page 36: Makalah Ok Mk

3.2.2 Pembahasan Hasil Analisis Hubungan Antara Risiko Kontrak dengan

Kenaikan Kinerja Biaya

Berdasarkan hasil analisis hubungan antara risiko kontrak dengan

kenaikan kinerja biaya dengan menggunakan analisa korelasi dan regresi

dengan variabel X dan Y. Variabel X adalah risiko kontrak dimana

Penyedia Jasa tidak dapat melakukan klaim karena hak klaim seluruh pasal

dihapus dengan adanya penambahan interpretasi baru dalam kontrak.

Risiko kontrak ini secara otomatis akan menghilangkan segala bentuk

klaim yang merupakan hak Penyedia Jasa. Hal ini tentu akan berakibat

atau berdampak sangat kuat kenaikan biaya karena hak Penyedia Jasa

untuk mendapatkan penggantian biaya atas peristiwa yang berdampak

pada kenaikan biaya dihapus.

Variabel Y adalah risiko kontrak dimana terjadi kesalahan cara

pelaksanaan proyek yang disebabkan kesalahan perencanaan metode

pelaksanaan yang sebagian besar berasal dari Pengguna Jasa. Pada

dasarnya risiko ini dapat diatasi apabila dilakukan pembahasan bersama

mengenai perencanaan metode pelaksanaan proyek. Namun, seringkali

kesalahan cara pelaksanaan terlambat disadari sedemikian sudah tidak

dapat dilakukan langkah-langkah yang dapat mengatasi kenaikan biaya.

Hasil analisa regresi menunjukkan bahwa model yang terbentuk

merupakan model linear dengan koefisien variabel adalah positif dan nilai

tingkat korelasi yang kuat antara variabel X dan Y dengan Kenaikan biaya.

Hal ini berarti kenaikan frekuensi atas variabel risiko kontrak X dan Y

akan menambah kerugian proyek / Cost Overrun secara proporsional.

Berdasarkan model yang telah didapatkan, didapat bahwa variabel

independen X berkorelasi positif terhadap variabel terikat Y1 (kenaikan

biaya) dengan koefisien sebesar 0,341 dan variabel independen Y

berkorelasi positif terhadap variabel terikat Y (kenaikan biaya) dengan

koefisien sebesar 0.763. Hal ini berarti kenaikan tertentu terhadap

Page 36 of 40

Page 37: Makalah Ok Mk

frekuensi X, akan menyebabkan kenaikan biaya sebesar kenaikan

frekuensi X dikali dengan nilai koefisiennya yang menjadi gradien atas

persamaan linear model. Hal ini berlaku pula dengan variabel independen

Y.

Hasil analisa korelasi dan regresi di atas dibandingkan dengan hasil

analisis risiko kontrak berdasarkan cara AHP dan Risk Level. Tabel berikut

menjelaskan hubungan antara variabel X dan XY dengan hasil analisis

deskriptif, risk rank, dan risk level.

Berdasarkan analisis tersebut, variabel X dan Y memiliki frekuensi

yang sering terjadi dan memiliki dampak mempengaruhi dan cukup

mempengaruhi kinerja biaya proyek. Pada X, dengan frekuensi yang

sering dan dampak yang mempengaruhi, akan sangat mempengaruhi

kenaikan biaya. Sedangkan pada Y, walaupun memiliki tingkat dampak

cukup mempengaruhi, namun seringkali terlambat untuk diatasi sehingga

menyebabkan kenaikan biaya yang signifikan.

Page 37 of 40

Page 38: Makalah Ok Mk

BAB IV

KESIMPULAN

1. Risiko kontrak dengan peringkat tertinggi pada kelompok Pengguna Jasa

terdapat 11 risiko kontrak utama, yaitu:

a. Pengguna tidak dapat melakukan klaim karena hak klaim seluruh pasal

dihapus

b. Kontrak yang tidak seimbang / unbalaced contract karena tidak

digunakannya standar kontrak yang telah dikenal memiliki fairness yang

tinggi.

c. Perbedaan dokumen ditentukan atas harga tertinggi karena terdapat

ketentuan perbedaan ditentukan MK berdasarkan harga tertinggi

d. Kesulitan melakukan klaim karena kompetensi bidang administrasi kontrak

yang lemah pada Pengguna Jasa / Enjinir

e. Pengguna Jasa gagal membayar karena keterbatasan dana yang terindikasi

pada tidak dibuktikannya dana oleh Pengguna Jasa

f. Target skedul tidak terpenuhi karena ketatnya skedul pelaksanaan yang

sering dipaksanakan oleh Pengguna Jasa

g. Terjadinya denda keterlambatan unlimited karena terdapat klausa denda

keterlambatan yang unlimited

h. Keterlambatan serah terima karena Pengguna Jasa melibatkan pihak lain

dalam menyetujui perbaikan defect.

i. Klaim Penyedia Jasa atas perubahan peraturan pemerintah termasuk kenaikan

BBM ditolak karena terdapat klausa bahwa hal tersebut menjadi tanggung

jawab Penyedia Jasa

Page 38 of 40

Page 39: Makalah Ok Mk

j. Pengguna Jasa tidak bersedia membayar denda / bunga atas keterlambatan

pembayaran karena tidak ada ketentuan mengenai masalah ini dalam

kontrak

k. Terjadinya pemutusan karena hal-hal yang dianggap berlebihan.

l. Cara pelaksanaan pekerjaan yang keliru karena proses perencanaan yang

kurang baik

2. Terdapat enam kelompok risiko kontrak yang menjadi kelompok risiko kontrak

utama yaitu Ketentuan Umum, Mulai pekerjaan dan Keterlambatan, Serah

terima pekerjaan, Pengukuran, Evaluasi, Variasi dan klaim, Harga kontrak dan

pembayaran, serta Pemutusan.

3. Pada proyek Pemerintah, penekanan khusus terjadi pada aspek tidak dapat

dilakukan klaim, dan keterlambatan pembayaran tidak dapat dikenakan bunga.

Pada proyek Swasta Non-Developer, penekanan khusus terjadi pada aspek

administrasi kontrak yang lemah, pembuktian dana, dan serah terima

pekerjaan. Pada proyek Swasta Developer , penekanan khusus adalah pada

aspek ketentuan umum dan penyesuaian harga.

4. Kontrak pekerjaan dengan Pengguna Jasa Swasta Developer memiliki risiko

kontrak yang paling tinggi dibanding dengan Pengguna Jasa yang lain.

5. Variabel risiko kontrak yang berkorelasi dengan kenaikan biaya adalah variabel

hak klaim Penyedia Jasa kepada Pengguna Jasa seluruh pasal dihapus dan

Kesalahan metode pelaksanaan pada saat tender yang menjadi lampiran

dokumen kontrak.

6. Teridentifikasi empat risk response yang hampir selalu dilakukan dalam

mengatasi risiko kontrak, yaitu:

a. Identifikasi, dan analisa risiko kontrak yang dibahas dalam Brainstorming

Tender

b. Membuat risk contigency / risk allowance

c. Membuat kondisi kontrak / kondisi penawaran dalam dokumen tender untuk

dinegosiasikan

d. Melakukan negosiasi kontrak ulang dan addendum kontrak

Page 39 of 40

Page 40: Makalah Ok Mk

DAFTAR PUSTAKA

Imam Soeharto., Manajemen Proyek, Dari Konseptual Sampai Operasional, Jilid

2, Edisi Kedua (Jakarta : Erlangga, 2001) hal. 368

Nazarkhan Yasin, Mengenal Kontrak Konstruksi di Indonesia, (Jakarta :

Gramedia, 2006), hal.7

Hamid S., Aspek Hukum Dalam Sengketa Bidang Konstruksi, (Jakarta :

Djambatan, 1996)

Page 40 of 40