Majalah Mitra Investor Edisi Minggu II Bulan Maret 2015

1Mitra Investor @mitrainvestor [email protected]

Edisi 9 - 16 MARET 2015Rp 30.000,00

Investasi Properti Masih Dianggap Abadi

Apartemen Eksklusif, Pilihan Investasi Kelas Elit

Mempertanyakan Mega Proyek

Sejuta Rumah dari

Jokowi

Mantan Security Jadi Pengusaha Properti 94%

2 MITRA INVESTOR EDISI 9 - 16 MARET 2015


EDITORIAL

Pemimpin Umum ADI PAMUNGKAS, ST

Pemimpin RedaksiSURIYA EFFENDI, SE

EditorialSURIYA EFFENDI, SEKUNTI FARIKHA, S.PiEDWI RIA AGUSTINA, S. PiBADI UZZAMAN, S. Pi

Reporter / PenulisKUNTI FARIKHA, S.PiEDWI RIA AGUSTINA, S. PiRIDHA RIKI PANCAHWATI, SE

Desainer kreatifHIMAWAN INTRADA, SE

FotograferHIMAWAN INTRADA, SE

DistribusiPURWANTO

Produksi HIMAWAN INTRADA, SEPURWANTO

HumasSURIYA EFFENDI, SERIDHA RIKI PANCHAWATI, SEKARTINI INDAH P

Promosi dan iklanHIMAWAN INTRADA, SEADI PAMUNGKAS, STWIDIATMIKO ARI SAPUTRO, ST

KeuanganDESI MAYASARI, SE

SekretarisAYU LESTARI

Alamat Redaksi / UsahaJL. MT. Haryono No 970 Ruko Metro Plaza 21SEMARANGTELP : 024 – 7069 4444 08112778444Web : www.mitrainvestor.co.idEmail : [email protected] dan saran : [email protected] : [email protected] : @mitrainvestorFacebook : mitrainvestor

ProPerti, AntArA Bisnis dAn MAnusiAwi

Masyarakat berkantong tebal terus berbondong-bondong menanamkan pundi-pundi kekayaannya dalam sektor properti. Sektor yang dirasa abadi diband-ingkan dengan lahan investasi lainnya. Walaupun tidak cepat beranjak, namun keuntungan dari properti terus bertambah perlahan tapi pasti.

Negara dengan wilayah luas dan jumlah penduduk yang semakin bertambah setiap wakunya seperti In-donesia sangat baik untuk perkembangan bisnis prop-erti. Harga lahan yang semakin melambung dan kegu-naannya pun semakin beragam. Dahulu tanah hanya digunakan sebagai tempat berladang dan bermukim, namun sekarang lebih dari itu. Asset tanah, bangunan dan sebagainya saat ini sangat berarti untuk investasi.

Kenaikan harga properti dan produknya semakin melambung dari waktu ke waktu, diketahui sepanjang tahun lalu sektor ini mengalmi kenaikan sebesar 16,90 persen. Bukankah itu hal yang fantastis untuk sebuah investasi yan terus berkembang setiap tahunnya.

Sebagai kebutuhan pokok, perumahan merupakan hak setiap insan yang ada di muka bumi ini. Namun hampir sebagian besar dikuasai oleh mereka yang berkantong tebal. Membeli segala macam tanah, ru-mah, apartemen bahkan laut dan pulau pun mereka beli. Penguasaan kecil ini menjadikan rakyat yang mis-kin semakin miskin dan tidak memiliki lahan hidup.

Bahkan demi kepentingan pribadi, mereka mendi-rikan bangunan di pegunungan khusus bagi keluar-ganya yang akan berlibur. Bangunan yang merusak alam dan mengancam terjadinya erosi. Mereka saling bersaing untuk mendirikan bagunan megah nan tinggi dimanapun berada, di darat, di laut dan semua yang mereka bisa bangung.

Untungnya pemerintah saat ini tengah menyedia-kan sejuta perumahan rakyat, membantu mereka yang miskin untuk bisa hidup layak. Namun benarkah itu untuk kepentingan rakyat? Atau hanya penguasa yang mengambil keuntungan sebelah pihak saja?.

Sebagai insan berakal, seharusnya properti bukan-lah kepentingan bisnis semata tanpa melihat dari segi manusiawi. Bisnis dengan etika, tanpa memberi kes-enjangan yang semakin jauh antara si kaya dan si mis-kin bukankah itu lebih baik. Mari berinvestasi dengan empati.

kilasan Profil

HeadlineApartemen kelas premium di

Indonesia khususnya di wilayah Jakarta menjadi bidikan inves-tor golongan menengah ke atas seiring dengan meningkatnya minat investasi di sektor prop-erti. Meskipun bagi orang awam harga yang ditawarkan sangat tinggi namun tidak menyusut-kan langkah pembangunan proyek-proyek baru dikalangan ultra high net worth individuals (UNHW). Sebut saja Casa Domain yang merupakan aliansi Salim Group, Lyman Group, dan Kerry Group membandrol harga pena-waran Rp 42 juta - Rp43 juta per meter persegi.


Apartemen Eksklusif, Pilihan Investasi Kelas Elit Hal..... 6

Tidak bisa dipungkiri lagi bahwa harga rumah terus men-galami peningkatan. Kenaikan harga rumah di kawasan strat-egis misalnya bisa mencapai dua bahkan berkali-kali lipat sering dengan berjalannya waktu.

Mempertanyakan Mega Proyek Sejuta Rumah dari Jokowi Hal..... 20

Technologi

Entrepleneur

Mantan Security Jadi Pengusaha Properti 94%Hal..... 16

Properti merupakan bisnis yang sangat menjanjikan karena keuntungan bisnis ini sangat be-sar dan berlangsung dalam jang-ka waktu yang lama. Keuntungan yang besar biasanya dibutuhkan modal yang besar pula. Tetapi kondisi ini tidak terjadi pada pebisis sukses dibidang properti berikut.


Inovasi Teknologi Properti Pengganti Beton 95% Hal..... 36

Perjalanan Panjang Dibalik

Kemegahan Ciputra Hal..... 38

Beragam inovasi teknologi properti khususnya di bidang konstruksi mulai ber-munculan. Salah satunya adalah polyfoam dan jaring kawat baja sebagai bahan pengganti dinding beton. Gabungan antara kedua material tersebut disebut den-gan Expanded Polystyrene System (EPS).

Ciputra adalah nama pendiri sekaligus pengembang yang sukses dibis-

nis properti. Produk properti yang menjadi wujud ide cemerlangnya begitu

beragam, hampir seluruh subsektor properti dijamah oleh pendiri tersebut.

Tercatat 5 kelompok usaha yang sedang dikembangkannya yakni Jaya, Met-

ropolitan, Bumi Serpong Damai, Pondok Indah dan Ciputra Development.

Masing-masing kelompok bisnis itu memiliki bisnis inti yang bergerak di sek-

tor properti. Perwujudan ide bisnis pertama Ciputra yang telah terpikir sejak

masih sebagai mahasiswa arsitektur di Institut Teknologi Bandung, dilaku-

kannya pada tahun 1957. Ismail Sofyan dan Budi Brasali merupakan teman

kuliahnya yang bersama Ciputra mendirikan PT Daya Cipta.

DAFTARISI


KILASAN

Apartemen kelas premium di Indonesia khususnya di wilayah Jakarta menjadi bidikan investor golongan me-nengah ke atas seiring dengan meningkatnya minat investasi di sektor properti. Meskipun bagi orang awam harga yang ditawarkan sangat tinggi namun tidak menyusutkan langkah pembangunan proyek-proyek baru dikalangan ultra high net worth individuals (UNHW). Sebut saja Casa Domain yang merupakan aliansi Salim Group, Lyman Group, dan Kerry Group membandrol harga penawaran Rp 42 juta - Rp43 juta per meter persegi. Selanjutnya ada Raffles Residences besutan Ciputra Group yang mampu menembus harga Rp33 miliar per 400 m2. Satu lagi sektor yang tidak kalah fantastis harga jualnya, Anandamaya Residences garapan Astra Land Group ditawarkan dengan harga Rp85 juta hingga Rp87 juta per meter perseginya. Harga tersebut merupakan harga tertinggi un-

ApArtemen eksklusifPilihan Investasi Kelas Elit

tuk saat ini.Menurut Jusuf Halimi, CEO Farpoint Group yang merupakan sayap bisnis properti Gunung Sewu Group, apartemen mewah diminati para UNHW indonesia untuk mendiversifikasikan kekayaannya dan juga sebagai investasi mereka. Sebelumnya, investasi yang marak beredar di-kalangan UNHW Indonesia adalah jenis reksadana dan saham. "Para pem-beli Verde Apartment yang kami kembangkan termasuk kategori UNHW. Pasalnya, unit-unit Verde cukup luas mulai dari 167 meter persegi seba-gai tipe terkecil, hingga 475 meter persegi atau tipe terbesar yang kami sebut penthouse," jelas Jusuf Halimi dalam penuturannya di Kompas.com

Kocek yang dikeluarkan kalangan tersebut mencapai Rp 7,5 miliar - Rp 21,4 miliar. Pasalnya, kisaran harga yang dipatok Verde Apartement sekitar Rp 42 juta hingga Rp 45 juta untuk setiap satu meter persegi. Har-ga ini tidak termasuk pajak untuk barang mewah atau PPNBM sebesar 40% dari harga jualnya. Ini menjadi suatu kesimpulan bahwa yang mampu membeli unit apartemen di bilangan CBD Mega Kuningan Jakarta Selatan hanyalah orang-orang dari kalangan UNHW.

Jusuf dalam mengembangkan bisnisnya menerapkan startegi dimana pasar maupun calon pembeli harus mengetahui betul kualitas apartemen yang dibangun. Dengan begitu, kalangan UNHW tidak keberatan meng-

habiskan uang untuk sekedar membeli satu unit apartemen bahkan lebih dari itu. Mereka lebih memandang apartemen dari segi desain, kualitas bangu-nan maupun pengelolaan, ma-terial dan lokasi yang memang sesuai dengan ekspektasinya. It-ulah alasan mengapa penjualan apartemen eksklusif lebih sulit dibandingkan dengan aparte-men kelas menengah ke bawah. Contohnya saja untuk menjual 80% Verde Apartement membu-tuhkan waktu sekitar tiga tahun.

"Angka 80 persen sudah san-gat baik bagi kelas apartemen mewah. Oleh karena itu, kami termotivasi untuk mengem-bangkan Verde Two sebanyak dua menara dengan total 300 unit. Ada pun harganya kami perkirakan mulai dari Rp 45 juta per meter persegi," pungkas Ju-suf.

Nilai pembangunan bruto yang dibutuhkan dalam mereal-isasikan Verde Two Apartement mencapai angka Rp 1,5 triliun – Rp 2 triliun. Sementara untuk nilai investasinya, pihak Farpoint Group belum bisa memastikan akibat labilnya Rupiah yang menyebabkan harga baja, besi maupun bahan konstruksi lainn-ya alami peningkatan secara sig-nifikan. Kendati demikian, Far-point Group menegaskan akan tetap membangun Varde Two sebagai alat investasi yang ban-yak dilirik kalangan eksklusif.[]


PrognosIs Positif Saham Properti 2015

Sektor properti di Indonesia tahun lalu men-galami 2 kondisi yang diprediksi akan mengham-bat laju pertumbuhannya di tahun ini. Persaingan kemampuan perusahaan penyedia saham dibidang tersebut yang ketat dalam pemenuhan target jang-ka pendeknya dan penurunan daya beli masyarakat akibat terjadinya kenaikan harga BBM. Kedua faktor tersebut dikhawatirkan menjadi hambatan perkem-bangan saham di bidang properti. Tahun 2015 ini ternyata menjadi awal optimisme baru perusahaan penyedia saham properti yang memperkirakan akan mengalami kenaikan kembali. Meskipun adanya per-saingan ketat pada likuiditas dan turbulensi harga BBM.

Indeks di Bursa Efek Indonesia mencatat pertum-buhan sektor properti sebesar 49,5 % sepanjang ta-hun 2014. Dua tahun lalu, yakni tahun 2013 tercatat pertumbuhan di indeks sektor properti hanya sebe-sar 0,7 %. Rendanya persen pertumbuhan tersebut akibat ketatnya likuiditas dan kebijakan Bank Indo-nesia yang membatasi penyaluran kredit disektor properti.

Sebastian Tobing selaku analis Trimegah Secu-rities berpendapat bahwa harga produk properti diprediksi naik 10 % di tahun 2015 ini. Hal ini ka-rena peningkatan permintaan masyarakat yang ter-jadi di awal tahun ini pada properti dengan kisaran nominal sebesar Rp 1,5 miliar ke bawah. Mayoritas

produk properti yang diminati adalah peruma-han. Selain itu juga produk berupa perkantoran diperkirakan akan mengalami peningkatan per-mintaan. Peningkatan permintaan ini terutama di kawasan Central Business District (CBD). Emiten properti masih memiliki landbank di kawasan Jakarta sehingga lebih mudah untuk mengembangkannya.

Reza Priyambada selaku analis Woori Ko-rindo Securities mengatakan bahwa tantangan sektor properti ke depan sangat besar. Tantan-gan tersebut antara lain pengetatan kredit per-bankan, turbulensi harga BBM, hingga terjadi lonjakan suku bunga yang menjadi acuan sa-ham properti (BI Rate). Pengetatan kredit per-bangkan diperkirakan akan berlangsung hingga pertengahan tahun 2015. Hal ini merupakan rambu-rambu bagi perusahaan properti untuk tidak terlalu agresif dalam melaukan ekspansi bisnisnya. Meski begitu, dalam kurun waktu 2 hingga 3 tahun mendatang, dipastikan kebu-tuhan perumahan akan mengalami peningka-tan terutama untuk kepentingan bisnis (inves-tor). Beliau optimistis akan penyerapan pasar terhadap produk- produk properti masih tetap dinamis. Selain itu, beliau juga memproyek-sikan pertumbuhan pasar properti mencapai kisaran 10-15 % pada tahun 2015 ini. Prediksi nilai proyeksi ini lebih rendah jika dibandingkan pertumbuhan pada tahun sebelumnya. Tercat-at pertumbuhan pada tahun 2012 sebesar 20 % dan tahun 2013 sebesar 30 %. Analis Woori Korindo Securities itu juga menjelaskan bahwa sektor properti pasti akan berhadapan dengan berbagai kebijakan perbankan. Diantaranya loan to value/LTV, kenaikan suku bunga, biaya konstruksi akibat pelemahan nilai tukar rupiah dan peningkatan nilai jual objek pajak (NJOP) di 120-240 %. “Kenaikan upah minimum dan tarif listrik juga bisa berpengaruh ke pertumbuhan sektor properti tahun 2015,” tutur Reza Priyam-bada dalam laporannya.[]


KILASAN

suku Bunga KPr rendah Angin segar bagi sektor ProPertI

Berdasarkan hasil survei harga properti residensial yang dilakukan Bank Indonesia pada kuartal II ta-hun 2014 lalu menunjukkan bahwa KPR atau kredit pemilikan rumah masih menjadi pilihan utama kon-sumen dalam transaksi pembelian properti. Sebanyak 73,69% memil-ih KPR dalam pembiayaan properti khususnya pada rumah tipe kecil. Sementara itu, 14,13% membeli dengan metode tunai bertahap dan sisanya 12,17% melakukan pembelian rumah secara tunai. Peningkatan penyaluran kredit bank di bidang properti sebesar 5,93% mengisyaratkan bahwa pertumbuhan transaksi jual beli properti residensial kini kian mele-

sat. Selama kuartal II tahun 2014, penyaluran kredit properti tercatat Rp 301,53 triliun. Sebanyak 4,36% penyaluran KPR melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dari pemerintah sementara 95,64% nya memanfaatkan bank komersial (non FLPP).

Suku bunga KPR yang dit-erapkan pada beberapa bank bisa dikatakan tergolong tinggi men-capai 13%-14%. Umumnya, bank hanya menawarkan suku bunga KPR rendah pada tahun pertama saja. Setelah akhir periode fixed rate, konsumen akan diberlakukan suku bunga pasar dimana nilainya cukup tinggi dibanding bunga pro-mo. Tingkat suku bunga KPR yang ditawarkan oleh perbankan BUMN mencapai 9% hingga 12%.

Tingginya suku bunga KPR di beberapa bank merupakan akibat dari kenaikan suku bunga acuan (BI rate) dari 0,25% menjadi 7,75% yang dirilis oleh Bank Indonesia.

Hingga akhir tahun 2014, tercatat 12 bank yang memberikan KPR rendah di bawah 10%. Sementara bank milik pemerintah masih terta-han pada suku bunga KPR di atas 10% seperti Bank BRI (10,50%), Bank BNI (11,10%), Bank Mandiri (11%), dan Bank BTN (11,50%). Dua bank yang menerapkan suku bunga KPR tertinggi adalah Bank Yudha Bhakti sebesar 17,48% dan Bank Kesawan yang mencapai 18,50%.

Tingginya suku bunga KPR yang berujung pada lemahnya daya beli konsumen di sektor prop-erti membuat para pengembang mengharapkan pemerintah untuk menurunkan suku bunga. Perb-elakuan suku bunga yang rendah bahkan bila perlu hanya satu digit akan berpengaruh bagi pengem-bang dalam membangun properti seperti landed house atau hunian tapak. Merespon hal tersebut, be-berapa bank konvensional meman-

gkas suku bunga KPR ke level ter-endah pada bulan Februari 2015 seiring dengan penurunan BI rate 25 basis poin menjadi 7,5%. Ini tentu saja menjadi sentimen positif bagi emiten properti terbukti den-gan indeks saham properti men-guat pada level 3,17%. Misalnya saja PT. Bank Central Asia Tbk dan PT. Bank Tabungan Negara Tbk. BCA memberlakukan suku bunga 8,88% untuk periode fixed selama tiga tahun dan dua tahun selan-jutnya 9,99%. Bank swasta terbesar di Indonesia tersebut awalnya me-nerapkan suku bunga 10,5% den-gan bunga tetap dan cap berkisar 9,25% hingga 11%. Fixed rate yang diberikan 9,25%-12%. Sementara itu, BTN memelalui Direktur Man-syur Nasution memotong suku bunga tetap KPR dimana nasabah akan dikenakan suku bunga 9,25% yang sebelumnya 11,5%. Keputu-san ini berlaku mulai tanggal 1 Ma-ret 2015.[]


Pertumbuhan saham properti dapat dilihat dari perkem-bangan sebuah perusahaan besar dalam penjualan produknya. Sinar Mas Land merupakan salah satu perusahaan properti ter-besar di Indonesia terbesar. Berdiri sejak tahun 1988 dan men-gawali pembangunan Bumi Serpong Damai (BSD) pada tahun 1989. BSD adalah temuan cerdas berupa kawasan perumahan kota terencana dan tersukses di Indonesia yang telah terdaftar di Bursa Efek Indonesia sebagai perusahaan properti yang me-miliki nilai pasar terbesar.

PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) menargetkan pra pen-jualan produk propertinya sebesar Rp7,5 triliun pada tahun 2015 ini. Target tersebut mengalami peningkatan sebesar 25 % jika dibandingkan dengan tahun lalu yaitu sebesar Rp 6 triliun. Peningkatan target diharapkan dapat meningkatkan laba ber-sih sebesar 10 %-15 %.

"Target itu menegaskan posisi kami selaku pemimpin pasar di sektor properti. Ini didukung dari penjualan solid untuk unit properti baik itu residensial, kavling tanah, apartemen, kawasan perkantoran dan perbelanjaan," ujar Hermawan Wijaya selaku Direktur PT Bumi Serpong Damai Tbk dalam kutipan informasi terbuka Bursa Efek Indonesia (BEI).

Selain pengembangan pada kawasan BSD City, PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) juga akan mengembangkan produk

Target Lego BSD Mencapai

rp 7,5 triliun

properti berupa hunian kelas premium di beberapa kawasan lainnya. Kawasan tersebut adalah Rasuna Kuningan, Ta-man Permata Buana, Jakarta Barat dan Tanjung Barat Jakarta Selatan, Balik-papan dan Samarinda. Produk prop-erti unggulan BSDE di tahun ini did-ominasi oleh segmen residensial dan penjualan kavling tanah. Tahun sebe-lumnya, BSDE telah berhasil mencetak marketing sales sebesar Rp6,5 triliun. Hermawan Wijaya mengatakan bahwa perolehan marketing sales tersebut mengalami peningkatan sebesar 15 % jika dibandingkan dengan tahun 2013. Tercatat sepanjang tahun 2014, BSDE telah menjual produk properti dengan jumlah 2.421 unit berupa perumahan, lahan, rumah toko, strata title, dan industrial. BSD City sebagai flagship project dari anggota yang tergabung dalam kelompok Sinar Mas Land, men-catat kontribusi terbesar untuk mar-keting sales. Secara detail berupa pen-jualan residensial sebesar 48 % dengan nominal sekitar Rp3,1 triliun dan seg-men kavling tanah sebesar 31 % setara nominal Rp2,03 triliun terhitung dari total target marketing sales.

Kenaikkan saham properti PT Bumi Serpong Damai Tbk terjadi setiap harinya. Pada pertengahan bulan Februari lalu tercatat kenaikan per-dagangan saham sebesar 4,46 % ke level Rp2.110 per saham. Total frekue-nsi perdagangan saham pada saat itu sekitar 2.649 kali dengan nilai transak-si harian sebesar Rp153,2 miliar. Salah satu cara melihat laju pertumbuhan dan perkembangan saham properti di Indonesia adalah dengan cara moni-toring penjualan pada perusahaan properti tertentu. Cerminan peningka-tan penjualan saham dibidang properti pada awal tahun 2015 ini berdampak positif bagi pebisnis dan investor.[]


KILASAN

Tahun 2015 ini dipandang sebagai tahun kebangkitan industri prop-erti di Indonesia. Kondisi perekonomian yang makin meningkat di kalan-gan masyarakat membuat pertumbuhan pada sektor properti juga se-makin pesat. Ini ditandai dengan banyaknya peluncuran proyek-proyek baru. Akan tetapi terdapat beberapa regulasi pemerintah yang menjadi sandungan bagi developer dalam tujuan ekspansi bisnis mereka. Men-teri Agraria dan Tata Ruang (ATR)/Kepala BPN Ferry Mursyidan Baldan tampaknya serius untuk merealisasikan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP). Kebijakan ini pun juga secara resmi dilayanngkan kepada presiden. Kebijakan ini pun menuai pro dan kontra di kalangan masyarakat.

Pemerintah memandang terobosan kebijakan yang akan diambil tersebut akan menyederhanakan proses agraria. Penghapusan PBB dan NJOP juga akan memberikan dampak positif yaiu tidak akan ada speku-lasi harga tanah serta masyarakat tidak terusir dari tempat tinggalnya hanya karena pajak dari negara yang dibebankan kepadanya. Kebijakan ini berawal dari kerisauan masyarakat yang bertempat tinggal di daerah perkotaan. Mereka yang tinggal di kawasan premium namun tidak me-miliki cukup kemampuan untuk membayar PBB yang terbilang tinggi. Secara alamiah, mereka akan terusir. Untuk itu, pemerintah mewacana-kan kebijakan tersebut untuk direalisasikan.

Lain asumsi, Managing Director Urban Development dari PT. Mod-ernland Realty, Tbk, Andy K. Natanael menyatakan bahwa perekono-mian masyarakat merupakan faktor fundamental yang mempengaruhi pertumbuhan sektor properti. Namun, beberapa wacana regulasi baru membuat kalangan pengembang menjadi kebingungan. "Ketika indus-tri properti mulai bangkit, justru rencana pemerintah menghapus Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), penghapusan NJOP (nilai jual objek pajak), serta penerapan PPnBM (pajak penjualan atas barang mewah) untuk unit properti di atas Rp2 miliar mencuat dan menuai pro dan kontra," kata Andy. Semen-tara itu, Sari Kristianti, pengurus DPD AREBI DKI Jakarta menilai bahwa

Pro Kontra regulasi Pemerintah

penghapusan PBB dan BPHTB mengakibatkan pengenaan pa-jak tanah hanya dilakukan satu kali saja pada saat transaksi. Di lain sisi, pajak unit komersial diberlakukan setiap tahunnya. Rencana kebijakan pemerintah tersebut sebenarnya bertujuan positif. Pemerintah mengingin-kan kapitalisasi nilai bangunan dan tanah bisa berkurang. Akan tetapi harus memandang dari segi prospek harga properti ke depan. Penghapusan NJOP tidak akan membuat harga properti menurun.

Pencabutan PBB tidak akan membantu masyarakat untuk membeli rumah. Pasalnya, nilai PBB yang dibebankan kepada konsumen hanya sekitar Rp 100.000. tentu saja nilai ini tidak akan banyak berpengaruh untuk mendongkrak jumlah konsumen. Pencabutan pajak PPH dan PNN tahun lalu itulah yang memiliki pengaruh besar terhadap pen-jualan properti di Indonesia. Ke-bijakan seperti inilah yang se-harusnya dipertahankan oleh pemerintah.

Meskipun hanya sebatas wa-cana, namun kebijakan ini harus dikaji secara mendalam terkait dampak yang yang akan ditim-bulkan di kemudian waktu. Setiap tahun nilai PBB selalu meningkat sehingga akan dirasa tidak tepat apabila dihapuskan. Kebijakan tersebut sebenarnya lebih ber-dampak kepada pemerintah dae-rah (pemda). Pencabutan pajak akan mengurangi pendapatan asli daerah (PAD) pasalnya sum-bangan PBB merupakan salah satu sumber pendapatan besar mereka. Pemerintah diharapkan memberikan kompensasi karena pemda kehilangan banyak pen-dapatan dari PBB.[]


PAhAmI KlAsIfIKAsI PAsAr ProPertI Bisnis properti kini mulai jadi tren di Indonesia. Jika anda berminat melalukan bisnis ini, anda bisa mem-

buka perusahaan properti atau dengan cara bergabung pada emiten properti berupa penanaman saham. Sebelum itu, anda wajib mengetahui jenis pasar properti yang akan anda jadikan usaha. Di Indonesia, pengembang yang telah masuk ke seluruh lini industri properti diantaranya Agung Podomoro, Bakrieland Development, Agung Sedayu Group dan Lippo Land Development. Menurut Panangian Simanungkalit se-laku pakar properti nasional, terdapat 5 jenis pasar properti.

1. Pasar Tanah Investor (perorangan) properti membeli tanah

dan mendirikan bangunan, kemudian menjualnya kembali. Hal tersebut disebut dengan investasi properti pada jenis pasar tanah. Pembelian properti berupa tanah dan penjualan dalam bentuk bangu-nan, maka terdapat dua hal yang akan diperoleh. Pertama, nilai tambah dari selisih harga tanah sete-lah dikembangkan dan pendapatan hasil dari prop-erti berupa bangunan di atas tanah tersebut.

2. Pasar Investasi Tanah Kavling Pengusaha properti berupa perumahan telah

banyak ditemukan tetapi kini banyak berkembang pengusaha yang berinvestasi melalui tanah kavling. Hal ini memudahkan konsumen yang ingin mem-bangun istananya dengan desain sendiri. Oleh sebab itu, banyak investor properti yang bersifat peroran-gan berinvestasi pada pasar jenis ini di kawasan perumahan yang sedang dibangun pengembang. Investor tersebut akan menjual kembali tanah peru-mahan yang dibeli ketika terjadi peningkatan harga. Salah satu faktor yang mempengarui peningkatan harga adalah meningkatkan minat konsumen terha-dap suatu barang tertentu. Seiring dengan perkem-bangan jaman, properti dipastikan akan terus melaju dengan cepat terhadap suatu permintaan.

3. Pasar Properti Pasar properti dapat berupa ruko, rukan, town

house, rumah dan apartemen. Secara umum, pasar

properti terbagi atas sekunder dan primer. Kedua jenis pasar dijual berdasarkan hukum permintaan, yakni penewaran dan permintaan. Harga jual pasar primer dipengaruhi oleh harga bahan bangunan dan suku bunga KPR. Sedangkan harga jual pasar sekunder dipengaruhi oleh kependudukan, kondisi sosial ekonomi dan musiman.

4. Pasar Properti yang Disewakan Cara investasi ini disebut juga investasi aktif.

Pasar properti yang disewakan dapat berupa rumah, rukan, town house, ruko, apartemen dan kos-kosan. Produk properti ini umumnya disewakan dalam jangka waktu yang panjang. Pengelola pasar prop-erti jenis ini adalah investor institusi, pengembang dan perorangan. Modal awal prdouk properti yang dapat disewakan yaitu tanah dan banguan serta sarana prasarana pelengkap bangunan. Beberapa hasil pendapatan yang didapat investor yaitu uang sewa properti, nilai tambah selisih dari harga tanah dan apresiasi kenaikan harga properti.

5. Pasar Properti yang Memiliki Goodwill Bisnis properti jenis ini dilakukan pada sek-

tor skala besar seperti perhotelan, kondotel, villa, service, apartemen dan rumah sakit yang disewa-kan dengan pengelolaan tim manajemen khusus. Pemodal tidak hanya membeli properti tanah dan membangun tetapi modal dalam bentuk pelayanan. Selain itu, bisnis properti sewa lain misalnya.[]


KILASAN

Pasar kondominium sewa menjadi pasar apartemen yang dominan dan memiliki segmen besar dibanding dengan segmen lainnya. Pada dasarnya, pasar apartemen sewa terbagi men-jadi tiga, yaitu apartemen servis oleh operator, apartemen sewa oleh pengembang dan yang tera-khir ada kondominium sewa atau condo-for-lease. Tercatat selama periode 2014, aktivitas penjualan kondominium kuat dan tiap ta-hunnya mengalami peningkatan yang signifikan baik pada saat pra-penjualan maupun harga. Ini karena regulasi LTV (loan to value) dan kenaikan harga BBM pada tahun 2014 lalu tidak ban-yak memberikan pengaruh terh-adap performa pasar kondomin-ium khususnya di Jabodetabek.

Mekanisme yang diterapkan pada condo-for-lease adalah in-dividu membeli apartemen ke-mudian menawarkan kembali ke pasar sewa. Arief Rahardjo, Head of Research and Advisory Cush-man & Wakefield menyatakan bahwa condo-for-lease memiliki dominasi sebesar 80% dari jum-lah pasokan yang ada. Secara penjabarannya, sebanyak 63.294 unit pasokan, jumlah condo-for-lease adalah 56.174 unit sedan-gkan sisanya 7.120 unit berasal dari apartemen sewa dan servis. Dilihat dari nilai jumlah pasokan yang besar ikut mempengaruhi okupansi condo-for-lease. Jika dibanding dengan segmen lain-nya, tingkat okupansi yang di-miliki condo-for-lease memang rendah. "Untuk keterhunian, di condo-for-lease memang ter-endah dari segmen lainnya ka-rena memang jumlah unitnya juga paling banyak," kata Arief.

Dominasi apartemen Sewa Condo-for-lease

Okupansi yang dicapai aparte-men sewa sebesar 83%. Nilai ini paling tinggi dibanding aparte-men servis dan condo-for-lease, masing-masing mencapai 76% dan 60,8%.

Tingkat pra-penjualan kondo-minium sebesar 67,4% sepanjang kuartal IV tahu 2014 lalu dan me-nyisakan 53.707 unit yang be-lum diserap oleh pasar. Semen-tara pada proyek yang sedang dibangun, aktivitas pra-penjulan didominasi oleh kelas menen-gah dan tercatat 38,6% dari to-tal transaksi proyek mendatang. “Untuk metode pembayaran, pembeli dari kalangan bawah memilih pinjaman bank, semen-tara cara pembelian konsumen kelas menengah dan atas lebih bervariasi seperti satu-sampai-tiga tahun cicilan bertahap, pinja-man bank, dan juga tunai keras,” urai Arief. Sementara itu, kisaran harga condo-for-lease sulit un-

tuk diprediksikan akibat sangat kompetitifnya pasar di sektor ini. Harganya yang bervariasi karena adanya perbedaan fitur dan sp-esifikasi apartemennya. Arief me-nuturkan bahwa untuk per meter perseginya, harga sewa condo-for lease sekitar USD18 atau setara dengan Rp 230.588. Harga seg-men apartemen sewa pun juga hampir sama dengan condo-for-lease. Sementara itu, harga seg-men apartemen servis mencapai USD28 atau Rp 358.692 per me-ter persegi.

Menurut Arief, harga sewa tersebut terus stabil hingga akhir kuartal 1 2015. Ia pun mempre-diksikan bahwa akan ada penam-bahan sebanyak 20.400 unit di tahun 2015 ini. Sementara itu, apartemen sewa diprediksikan akan meningkat secara terbatas dan pasokannya akan terus ber-tambah. Ini dikarenakan akibat tingginya tingkat persaingan.[]


Kebijakan baru pemerintah yang telah ditentukan berupa perluasan objek pajak terhadap barang mewah guna peningkat-kan penerimaan anggaran ne-gara. Pajak PPh 22 mengatur tentang barang mewah berupa rumah dan apartemen yang akan terkena perluasan pajak.

Batasan harga jual properti yang terkena perluasan pajak yakni senilai di atas Rp2 miliar. Pemerintah mengenakan pajak 5 % untuk properti dengan harga di atas Rp2 miliar, setara tanah se-luas 400 m2. Sektor yang tergun-jang kebijakan baru pemerintah ini adalah properti. Menurut riset yang dilakukan oleh PT Sucorin-vest Gani, menyatakan bahwa ke- ImBAs PAjAK

Terhadap Saham Propertibijakan perluasan pajak mempen-garuhi sejumlah pengembang properti. Perusahaan yang men-gaku membutuhkan penyesuaian dengan kebijakan baru tersebut adalah PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), PT Summarecon Agung Tbk (SMRA), PT Ciputra Property Tbk (CTRP) dan PT Intiland De-velopment Tbk (DILD). Beberapa perusahaan ini memiliki kon-sumen kelas atas.

Analis PT Sucorinvest Gani berpendapat bahwa gunjangan yang dialami oleh beberapa pe-rusahaan tersebut hanya bersifat sementara. Perusahaan properti optimis dapat melewati penge-naan kebijakan perluasan den-gan kenaikan rata-rata harga jual produk. "Diharapkan rata-rata harga jual tumbuh 8 - 10 % year on year," tertulis dalam riset PT Sucorinvest Gani. Menurut ri-set yang juga dilakukan oleh PT

Henan Putihrai menyebutkan bahwa revisi terhadap pajak penghasilan (PPh) 22 akan memberikan sentimen negatif jangka pendek terhadap sek-tor properti. Dampak negatif ini akan terasa pada perusahaan yang memi-liki konsumen kelas atas. Sedangkan terhadap PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI), dampaknya akan minimal karena pasar konsumen perusahaan ini adalah kalangan menengah ke bawah. Namun, PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) memberikan paparan proyeksi positif untuk sektor properti dalam jangka panjang terkait perluasan pajak. Pertama, penurunan harga semen dan bahan bakar minyak (BBM) menyebabkan peningkatan permintaan bagi pembangunan infrastruktur.

Kedua, realisasi tumbuhnya pembangunan infrastruktur memberikan multiplier effect pada pembangunan properti dan pertumbuhan harga jual. Ketiga, potensi penyesuaian inflasi melalui mekanisme oleh pemer-intah melahirkan harapan bahwa inflasi akan mencapai target tertentu se-hingga timbul harapan kelonggaran kebijakan moneter dan loan to value ke depannya. Keempat, penyesuaian inflasi dan pemberlakukan berbagai bantuan sosial oleh pemerintah menyebabkan peningkatan pertumbuhan daya beli masyarakat terhadap produk properti.

Kelima, patokan harga yang rendah terhadap produk properti pada 2014 memberikan ruang bagi investor/pengembang untuk melakukan penyesuaian harga properti di tahun mendatang. Apabila sektor prop-erti mengalami pelemahan dalam pertumbuhan dan pengembangannya, maka tidak menutup kemungkinan investor akan mengurangi atau bahkan mencabut sahamnya. Hal yang harus dilakukan oleh emiten sektor proper-ti adalah mempertahan dan meningkatkan daya jual produk properti serta melakukan inovasi agar konsumen tertarik terhadap produk tersebut.[]


KILASAN

Investasi dalam bidang properti dapat berupa pendirian perusahaan atau pembelian saham dari emiten. Pili-han bidang properti dapat anda jadikan referensi bisnis dengan alasan berikut:

KAusAPemIlIhAn

sAhAm ProPertI1. Added Value

Nilai tambah yang diperoleh dari investasi dibidang properti disebabkan pendirian atau pengembangan bangunan di atas sebidang tanah kosong. Peningka-tan nilai tambah akan semakin tinggi, jika bangunan tersebut berada pada lokasi strategis. Kemudahan akses dan kelengkapan sarana prasarana yang baik, serta pola arsitektur yang menarik juga akan menam-bah daya tarik konsumen.

2. Income AppreciationSebidang tanah kosong yang dikembangkan men-

jadi rumah atau ruko, maka seorang investor akan memperoleh pendapatan berupa uang sewa. Keun-tungan lain yang pasti didapat adalah kenaikan harga sewa yang disebabkan oleh peningkatan harga jual/sewa per tahun. Harga jual tanah dan bangunan akan terus mengalami peningkatan sepanjang perekono-mian di suatu negara.

3. Capital AppreciationPeningkatan harga jual tanah adalah suatu keun-

tungan lain yang didapat dari investasi properti. Sum-ber daya manusia pasti akan bertambah, tetapi tidak diikuti pertambahan lahan atau tanah kosong. Hal inilah yang menjadi penyebab mengapa harga tanah terus merangkak naik dari tahun ke tahun.

4. Long Term InvestmentDibandingkan dengan jenis investasi yang lain, mis-

alnya deposito dan emas, properti mempunyai karak-ter investasi dalam jangka waktu lama. Bisnis properti memiliki jangka waktu investasi rata-rata 3 hingga 5 tahun. Artinya setelah jangka waktu tersebut, maka perkembangan nilai dari suatu produk properti dapat menghasilkan capital gain (selisih harga beli dengan harga jual).5. High Leverage Investment

Investasi di bidang properti memiliki daya pen-gungkit investasi yang tinggi. Kasus berikut menggam-barkan mengenai daya pengungkit terhadap investasi properti. Misalkan anda berinvestasi properti dengan besaran nominal sebesar Rp100 juta sebagai uang muka, maka nilai investasi properti yang bisa anda mi-liki sebesar Rp500 juta (lima kali lipat). Hal ini karena sisa pembaranya yakni sebesar Rp 400 juta dilakukan dengan menggunakan pembiayaan bank. Jika terjadi kenaikan nilai investasi sebesar 10% yaitu Rp 550 juta, maka laba yang anda dapatkan adalah Rp50 juta. Be-rarti laba bersih yang anda dapatkan ialah separuh dari uang pribadi anda (tanpa dana dari bank). 6. Hedge of Inflation *turunnya nilai mata uang

Investor menginvestasikan dananya dalam bentuk pembelian tanah atau bangunan pasti karena tujuan menjaga investasi tersebut agar tidak terpengaruh dengan inflasi. Artinya, nilai investasi properti tidak akan turun seperti nilai mata uang yang rentan ter-hadap inflasi. Sifat kelangkaan yang dimiliki properti berupa tanah, maka akan meningkatkan harga jualnya seiring dengan berjalannya waktu. 7. Good Collateral

Properti adalah agunan atau jaminan yang solid. Hal ini disebabkan karena nilai properti umumnya bernilai besar. Tercatat di beberapa negara, perban-kan meminjamkan dana hingga 80% dari nilai agunan properti yang dijaminkan.[]


PT. Surya Semesta Internusa, Tbk (SSIA) melakukan ekspansi bisnis propertinya dengan mem-bangun empat hotel setara bin-tang tiga pada tahun 2015 ini. Dikabarkan biaya investasi yang digelontorkan untuk membangun hotel dalam jaringan Batiqa Hotels ini senilai Rp 350 miliar. Pendan-aan pembangunan empat hotel ini berasal dari 50% kas internal pers-eroan dan 50% pinjaman bank. Rata-rata untuk satu hotel meng-habiskan dana sekitar Rp 80 miliar. Saat ini, SSIA memiliki empat hotel yakni Melia Bali Hotel, Gran Melia Jakarta, Banyan Tree Ungasan Re-sort, dan Batiqa Hotel & Aparte-ment Karawang.

Head of Investor Relation SSIA, Erlin Budiman menyatakan bahwa Hotel Batiqa pertama dibangun di Cirebon, Jawa Barat yang ren-cananya akan diresmikan pada bulan Maret-April mendatang. Selanjutnya pembangunan dilaku-kan di Jababeka, Pekanbaru dan Palembang berkapasitas 100-150 kamar. Batiqa hotels cirebon yang memiliki kapasitas 100 kamar ini dibandrol harga sewa sebesar Rp 500.000 hingga Rp 550.000. Ken-dati berencana melakukan pem-bangunan hotel kelas bintang tiga tersebut, recurring income yang ditargetkan SSIA masih 15% di ta-hun ini. “Karena tingkat okupansi hotel yang akan diresmikan ta-hun ini untuk tahun pertama pasti

investasi ssia Rambah Bisnis Perhotelan

masih kecil,” ujar Erlin. SSIA pun menargetkan pada tahun pertama ini, jumlah unit yang tersewakan mencapai 60%-70%.

SSIA juga berencana untuk menambah dua bangunan unit ho-tel lagi dalam jaringan yang sama di wilayah Casablanca Jakarta Se-latan dan Lampung dengan nilai investasi berkisar Rp 150 miliar. Pembangunan keenam hotel ini merupakan bagian dari misi pers-eroan dalam jangka lima tahun kedepan untuk membangun 40 hotel bintang tiga. Total inves-tasi yang disiapkan mencapai Rp 3 triliun dengan mengandalkan sumber pendanaan dari pinjaman bank, equity internal dan juga mi-tra strategis.

Pembangunan hotel yang di-gencarkan SSIA bertujuan untuk meningkatkan pendapatan beru-lang mereka atau recurring in-come. Ini dipilihnya karena dinilai positif ketimbang penjualan lahan mengingat landbank yang cend-erung cepat habis. Sementara itu akuisisi lahan juga memerlukan pembiayaan besar. Direktur In-

vesta Saran Mandiri, Hans Kwen memandang bahwa langkah SSIA tersebut harus disertai proyeksi jelas karena sekarang ini okupansi bisnis hotel tengah mengalami pe-nurunan akibat kebijakan pemerin-tah Jokowi yang melarang pejabat negara melakukan meeting atau ra-pat kedinasan di hotel. Ini tentu saja melemahkan pendapatan pelaku bisnis perhotelan menengah ke atas.

Kendati demikian pembangu-nan hotel yang dilakukan di daerah-daerah wisata masih memiliki ting-kat okupansi cukup tinggi seperti di Bandung dan Pekanbaru. Ekspansi bisnis hotel yang dilakukan SSIA memanglah tidak meningkatkan recurrung income dalam jangka pendek. Akan tetapi jika perekono-mian indonesia semakin berkem-bang dan membaik, maka bisnis perhotelan masih memiliki prospek cerah dalam jangka panjang se-hingga berpengaruh terhadap in-come mereka. Didukung lagi den-gan keberadaan anak perusahaan SSIA yang bergerak di bidang kon-struksi Nusar Raya Cipta (NRCA).[]


PROFIL

RAHASIA SUKSESMANTAN SECURITYJ a d i P e n g u s a h a P r o p e r t i

Properti merupakan bisnis yang sangat menjanjikan karena keuntungan bisnis ini sangat besar dan berlangsung dalam jangka waktu yang lama. Ke-untungan yang besar biasanya dibutuhkan modal yang besar pula. Tetapi kondisi ini tidak terjadi pada pebisis sukses dibi-dang properti berikut.

Fauzi Saleh adalah anak asli Betawi, lahir pada tahun 1968 di Tanah Abang, Jakarta. Beliau hanyalah tamatan SMP. Selepas SMP, Fauzi bekerja disebuah bengkel mobil sebagai tukang cuci dengan gaji per minggu

sebesar dari Rp 700 rupiah. Pekerjaan tersebut beliau geluti hingga tahun 1989, kemudian beralih profesi menjadi satpam disebuah pergudangan. Tahun 1992, awal usaha properti Fauzi dimulai. Modal awalnya yaitu sebesar 30 juta yang merupakan tabungan sebagai satpam, kuli dan buruh cuci. Tanah kosong seluas 6 x 15 m2, kemudian be-liau dirikan bangunan berupa ru-mah dengan modalnya tersebut. Properti dalam bentuk rumah itu berhasil terjual dengan nominal sebesar Rp51 juta. Bisnis real estate yang kini sukses berkem-

bang yakni perumahan Pesona Depok 1, pada awalnya hanya dibangun dengan modal dari laba penjualan rumah. Peruma-han pertamanya dibangun se-banyak 470 unit, perlahan bisnis tersebut terus melejit pertumbu-hannya.

Hadirlah Pesona Depok 2 dengan perumahan sebanyak 360 unit, Pesona Khayangan 1 sebanyak 500 unit rumah dan Pesona Khayangan 2 dengan perumahan sebanyak 1100 unit. Sedangkan pembangu-nan pesona khayangan 3 dan 4 masih dalam tahap pembahasan


pematangan tanah. Harga jual rumah yang dibangun oleh Fauzi senilai Rp 200 jutaan hingga Rp 600 jutaan. Ketika itu, tahun 90-an kisaran harga yang dibadrol beliau termasuk harga peruma-han kelas atas atau elit. Meski kesuksesan Fauzi Saleh menjadi pebisnis properti dirintis dari nol, beliau tidak segan untuk berbagi rejeki kepada sesama. Sekitar 60 % dari total keuntungan perusa-haan properti miliknya, diguna-kan untuk kegiatan sosial dan selebihnya sebagai modal usaha.

"Saya hanya mengambil, sek-edarnya, selebihnya digunakan untuk kesejahteraan karyawan dan sosial." Kata Fauzi Saleh.

Perkembangan properti pesona khayangan yang terus melejit hingga perencanaan pembangunan ke-4 menunjukan bahwa prospek ke depan masih bagus. Berawal dari sepetak tanah kosong dengan bangunan 1 unit rumah, kini Fauzi Saleh telah menjadi pengusaha prop-erti yang sukses dengan ribuan unit rumah.

Keberaniannya terjun dalam bisnis properti dengan modal yang minim merupakan hal yang luar biasa. Langkah kecilnya membeli dan menjual kembali rumah adalah awal suksesnya di bidang properti. Tentunya dengan kerja keras dan do’a. Kisah sukses mantan security yang berubah menjadi pengu-saha properti ini dapat menjadi motivasi. Dimana sukses tidaklah sesuatu yang mustahil. Pendidi-kan bukanlah faktor utama men-uju kesuksesan. Hal ini dibuk-tikan oleh Fauzi yang sukses menggeluti bisnis properti meskipun beliau hanya tamatan Sekolah Menengah Atas.[]


HEADLINE

Tidak bisa dipungkiri lagi bahwa harga rumah terus mengalami peningkatan. Kenaikan harga rumah di kawasan strategis misalnya bisa men-capai dua bahkan berkali-kali lipat sering den-

gan berjalannya waktu. Kini, rumah bukan bukan sekedar hunian untuk tempat tinggal akan tetapi sudah merambah menjadi alat investasi bagi se-

bagian orang. Misalnya landed house atau rumah tapak yang kini bernilai Rp200 juta, lima tahun ke

depan bisa saja terjadi lonjakan harga menjadi Rp500 juta. Tak hanya itu, harga produk properti

lain seperti apartemen bahkan rumah susun juga ikut naik. Menurut data yang dirilis Colliers Interna-

tional Indonesia menyebutkan kenaikan harga dari tahun 2013 hingga 2014 sebesar 16,90%.

memPertAnyAKAn

Mega Proyek Sejuta Rumah

DARI JOKOWI


Merangkaknya harga rumah tersebut semakin melemahkan daya beli masyarakat dalam pemenuhan kebutuhan tempat tinggal. Contohnya masyarakat di ibu kota Jakarta, mereka yang termasuk dalam golon-gan menengah yang berbondong-bondong beralih tempat tinggal di kawasan penyangga atau meman-faatkan akses kereta api sebagai tempat berteduh. Hal tersebut justru berbanding terbalik dengan waktu dan biaya yang dikeluarkan sehingga berdampak pada tidak efisiennya produktivitas mereka.

Menurut Ali Tranghanda selaku pengamat prop-erti dari Indonesia Property Watch (IPW), menilai bagi masyarakat yang menginginkan hunian di ibu kota misalnya maka opsinya adalah rumah dengan kisa-ran harga Rp700 juta atau apartemen senilai Rp400 jutaan. Namun saat ini mencari rumah seharga terse-but sangat sulit. Kalaupun ada, biasanya berlokasi di kawasan yang kurang layak.

Berdasarkan riset yang dilakukan IPW, masyarakat golongan menengah umumnya juga masih dipusing-kan dengan beban biaya-biaya hidup lainnya seperti tagihan cicilan peralatan rumah tangga, tagihan cici-lan kendaraan bermotor, kartu kredit dan lainnya. Hal seperti inilah yang membuat mereka kesulitan untuk membeli rumah. Sewa, kos dan kontak merupakan opsi favorit di kalangan mereka.

Oleh karena itu, pemerintah dipandang perlu men-jamin ketersediaan hunian sekaligus menjadi pengen-dali atas harga tanah yang makin lama makin meng-gerus daya beli masyarakat. Misalnya dengan cara merealisasikan pembentukan landbank untuk menja-min ketersediaan lahan yang murah bagi masyarakat.

Intervensi pemerintah untuk tingkatkan suplai perumahan

Intervensi pemerintah terus digencarkan untuk meningkatkan kapasitas suplai hunian terutama perumahan murah. Harus dipastikan juga keterse-diaan pembiayaan perumahan bagi golongan ber-penghasilan menengah ke bawah. Direktur Eksekutif Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI), Panangian Simanungkalit menyatakan bahwa untuk membebas-kan diri dari situasi ketimpangan pasokan (backlog) dan kebutuhan rumah, Indonesia membutuhkan waktu sekitar 50 tahun. Asumsi waktu ini dihitung berdasarkan kebutuhan dengan memperhatikan per-tumbuhan jumlah penduduk Indonesia.

Pertumbuhan penduduk per tahun menjadi stimu-lan peningkatan kebutuhan rumah. Data Bank Dunia mencatat pertumbuhan penduduk di Indonesia setiap tahunnya mencapai 1,49%. Tahun 2014, jumlah penduduk kurang lebih sebanyak 250 juta jiwa se-dangkan backlog yang tersedia 15 juta unit sehingga kebutuhan yang harus dipenuhi sekitar 825.000 unit per tahun. Menurut Panangian, dilihat dari rincian data tersebut, kebutuhan rumah baru bertambah sekitar 300.000 unit per tahun jika dibagi per kepala keluarga. Dengan begitu, total kebutuhan rumah sebanyak 1,125 juta unit setiap tahun.

Pemerintah harus memprioritaskan perumahan bagi rakyatnya

Perumahan rakyat tampaknya belum menjadi prioritas utama pemerintahan Presiden Jokowi. Pasalnya, Jokowi lebih terfokus pada pembangunan sektor infrastruktur. Tampaknya pemerintah lupa bahwa dengan pembangunan infrastruktur yang menjadi misinya tersebut akan berdampak pada peningkatan harga jual tanah. Sebab inilah, IPW

mengintervensi pemerintah untuk sesegera mung-kin menciptakan landbank atau bank tanah untuk menguasai lahan. Langkah ini dimaksudkan untuk melindungi tanah layak bangun untuk rakyat sehingga tidak ada lagi celah harga tanah alami kenaikan.

“Pembangunan rumah rakyat akan sulit bila tidak ada ketersediaan tanah yang murah. Kare-nanya program 10 juta unit rumah hingga 2019 dari Jokowi seharusnya juga mengedepankan fondasi sistem perumahan nasional yang saat

ini belum ada. Pembentukan badan yang saat ini sedang didiskusikan harus segera direalisasikan

mengingat badan ini akan sangat strategis bagi keberlangsungan penyediaan rumah rakyat,” ungkap


HEADLINE

pengamat properti IPW Ali se-cara tertulis. Pemerintah dalam merealisasikan program kerja membangun rumah rakyat harus mempertimbangkan instrumen perumahan. Terdapat tiga pilar dalam instrumen perumahan un-tuk rakyat tersebut, yakni Badan Pelaksana Perumahan untuk memanajemen landbank sebagai eksekutor, Kementerian PU-Pera pembuat regulasi dan kebijakan, serta Bank BTN yang dipercaya pemerintah sebagai bank pembi-ayaan perumahan rakyat.

Pemerintah siapkan sejuta unit rumah rakyat

Intervensi pemerintah mem-buahkan hasil, di tahun 2015 ini pemerintah telah mencanangkan program kerja untuk memenuhi targetnya dalam membangun rumah rakyat sebanyak 1 juta unit. Program ini dipilih pemer-intah dalam tujuannya untuk meminimalisir backlog yang terus meningkat setiap tahun-nya. Tercatat jumlah backlog saat ini, perumahan di Indonesia sebanyak 13,6 juta unit. Dari jumlah tersebut, sebanyak 7,2 juta rumah tangga yang masih tinggal bersama keluarga orang tua sementara 6,4 juta rumah tangga mengontrak rumah.

Program 1 juta unit rumah ini terdiri dari 600 ribu rumah untuk golongan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dan sisanya 400 ribu untuk non-MBR. Adapun anggaran dana yang digelontorkan pemerintah sebesar Rp63 triliun.

Edy Hussy Ketua DPD Real Estate Indonesia berpendapat bahwa diperlukan berbagai terobosan yang harus dijalankan pemerintah untuk merealisasi-kan program ambisius ini. Salah satu caranya adalah dengan memudahkan para developer

untuk mendapatkan IMB atau Izin Mendirikan Bangunan. Tero-bosan tersebut dipandang seba-gai jurus ampuh untuk mengejar target.

Selain IMB, kerjasama antara pemerintah dan developer juga dibutuhkan terkait penyediaan infrastruktur. Sebagai contoh, rumah yang memiliki harga murah tentunya membutuhkan lahan yang luas, namun lahan tersebut hanya ada di luar kota Jakarta. Disinilah peran pemer-intah yang sangat dibutuhkan. Pemerintah harus membantu menyediakan infrastruktur yang memadai agar orang tidak men-galami kesulitan ketika hendak beraktivitas.

Satu hal lagi yang tidak boleh luput dari perhatian pemerintah, yakni pembiayaan dalam pelak-sanaan mega proyek tersebut. Pembiayaan merupakan poin penting dimana penanganannya harus dilakukan secara tepat. Rakyat harus dibantu dalam hal biaya, misalnya saja pemberian intensif suku bunga KPR FLPP (Fasilitas Likuiditas Perumahan) yang rendah atau dengan mem-perpanjang waktu pengembalian 25 hingga 30 tahun.

Peran sentral pembiayaan oleh Btn

Pemerintah menunjuk Bank BTN karena dinilai pantas untuk diberikan peran terkait pem-biayaan dalam pelaksanaan program perumahan nasional yang diperuktukkan bagi masyarakat Indonesia. Peran utama BTN adalah menyedia-kan lending products baik dari segi suplai maupun permintaan terkait pembangunan sejuta rumah. Peran selanjutnya adalah menginisiasi dan mengintegra-tori kerjasama yang dilakukan antar institusi agar suplai rumah

meningkat. Direktur Utama Bank BTN Maryono meyakini bahwa pihaknya mampu menjadi lem-baga pembiayaan dalam pro-gram nasional ini.

Wapres Jusuf Kalla berharap BTN bisa menjadi lembaga pe-nyedia dana untuk pelaksanaan program pembangunan peruma-han bagi kaum buruh diseputar-an kawasan industri. Hal ini akan menyebabkan pemerintah lebih fokus lagi dalam membiayai program perumahan nasional. Sebagai pemeran utamanya, BTN diminta untuk bisa men-gatasi berbagai permasalahan yang terjadi dalam proyek ini. Problematika utama terkait permasalahan suplai lahan dan infrastrukturnya, pasokan bahan bangunan serta regulasi megenai pembangunan sejuta rumah. BTN diharapkan tidak lagi memberlakukan pendanaan jangka pendek yang umum di-lakukan oleh perbankan lainnya di Indonesia. Dengan demikian, masyarakat berpenghasilan terbatas akan terbantu dari segi pembiayaan kepemilikan rumah.

ground breaking molor dari target

Program yang gencar dibi-carakan pemerintahan Jokowi molor dari target. Sebelumnya pemerintah melalui Kementerian Pekerjaan Umum dan Peruma-han Rakyat menargetkan ground breaking proyek sejuta rumah dilakukan pada bulan Maret na-mun tidak sesuai kenyataannya. Ketidaktepatan deadline pemer-intah mencuatkan kritikan dari berbagai kalangan, terutama anggota DPR RI Komisi V. Mere-ka memandang program dengan target sejuta rumah yang dijalan-kan pemerintah Jokowi ini tidak jelas. Mereka juga mempertan-yakan penggunaan alokasi dana


anggaran yang begitu besar ke-pada Kementerian PURR sudah efektif apa belum. Tak hanya itu, berbagai kritikan pedas lainnya tertuju pada pemerintah terkait program bedah rumah yang digarap oleh Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS) yang sarat dengan unsur politik. Sementara itu, terkait per-masalahan rusun masih banyak ditemukan rusunawa yang tidak dioptimalkan secara benar, con-tohnya di Bandung dan Cimahi.

Proyek terbentur pendanaanMelalui pernyataan Menteri

Pekerjaan Umum dan Peruma-han Rakyat Basuki Hadimul-jono, proyek sejuta rumah yang dicanangkan pemerintah Jokowi tengah mengalami kekurangan dana sebanyak puluhan triliun. "Kurang dananya sekitar Rp40 triliun. Tersedia dana sekarang total ada Rp18,9 triliun un-tuk memenuhi 1 juta rumah," ungkapnya. Basuki merincikan dana APBN sebesar Rp8,1 triliun digunakan dalam merealisasi-kan proyek ini. Sebesar Rp5,4 triliun diambil dari FLPP, Rp500 miliar dari Perumnas dan Rp2,5 triliun dana dari BPJS Ketena-gakerjaan. Basuki menyatakan bahwa pihaknya akan mencari dana bantuan agar proyek sejuta rumah segera selesai. Bantuan tersebut berasal dari berbagai lembaga pembiayaan semisal World Bank, International Fi-nance Cooperation (IFC), Sarana Multigriya Financial (SMF), dan ADB.

Butuh kajian ulang secara komprehensif

Menurut Eddy Hussy, real-isasi pembangunan sejuta rumah untuk rakyat yang diprogramkan pemerintah tidak akan mundur dari target apabila diadakan

pengkajian ulang. “Menurut saya rencana ini tidak mundur karena memang perlu mengoor-dinasikan ke semua pihak agar program ini bisa berjalan dengan baik. Lebih baik terlambat sedikit tapi semua clear daripada terburu-buru, ternyata masih banyak hal yang belum dikoor-dinasikan dengan daerah juga dengan lembaga lain,” tuturnya saat menanggapi keterlambatan ground breaking proyek sejuta rumah rakyat. Persiapan matang sangat diperlukan di saat terjadi kendala di lapangan, terlebih proyek sejuta rumah merupakan proyek awal yang berkelanjutan.

Terkait ketersediaan lahan, Eddy mengakui bahwa proyek Jokowi sedang mengalami kekurangan lahan. Pasokan lahan yang ada belum tersedia dengan optimal. Oleh karena itu, diperlukan koordinasi secara komprehensif antara pemerintah dengan pihak developer termas-uk juga Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat mengenai infrastruktur agar pembebasan lahan baru untuk proyek pemerintah tidak men-emui hambatan lagi.

Tidak hanya koordinasi, Eddy menilai regulasi yang jelas juga dibutuhkan. Selama ini, problematika pembangunan perumahan rakyat terpaku pada minimnya koordinasi antara developer, pemerintah pusat dan pemerintah daerah. “Perlu ada aturan jelas dari (pemerintah) pusat agar semua daerah paham dan dapat diimplementasikan. Selama ini perhatian terhadap sektor perumahan masih kurang, jadi swasta sendiri yang mencari solusi untuk mendapatkan lahan, harga yang terjangkau bagi masyarakat, dan dana untuk bisa digunakan sebagai KPR dan modal kerja,” tambahnya.[]


HEADLINE

Berdasarkan track record dan kinerja selama periode 2014 lalu, terdapat lima nama emiten yang perlu diperhitung-kan untuk mengembangkan proyek pada sektor properti di Indonesia. Kelima emiten terse-but adalah PT. Summarecon Agung Tbk (SMRA), PT. Paku-won Jati Tbk (PWON), PT. Cipu-tra Development Tbk (CTRA), PT. Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) dan PT. Lippo Cika-rang Tbk (LPCK). Harga saham sederet nama emiten tersebut masih dalam kategori memuas-kan sepanjang tahun 2014 dimana industri properti men-galami perlambatan.

Prestasi gemilang diraih oleh PT. Summarecon Agung Tbk, yaitu harga sahamnya mengalami kenaikan fantastis sebesar 94,87% di sepanjang tahun 2014. Selanjutnya saham PT. Pakuwon Jati Tbk naik 90,74% dan harga saham dari PT. Ciputra Development Tbk naik sebesar 66,67%. Posisi berikutnya adalah harga saham PT. Bumi Serpong Damai Tbk mengalami kenaikan sebesar 39,92% dan PT. Lippo Karawaci Tbk sebesar 12,09%. Berikut ulasan mengenai emiten-emiten bidang properti yang prospektif di tahun 2015.

emItenProPertI PAlIng ProsPeKtIf dI tAhun 2015


PT. Summarecon Agung Tbk merupakan perusa-haan pelopor pembangunan dan pengembangan real estate. Selama bertahun-tahun, Summarecon men-ciptakan reputasi sebagai salah satu emiten properti terkemuka di Indonesia. Sahamnya telah tercatat pada Bursa Efek Jakarta (BEJ) dan bahkan Bursa Efek Surabaya (BES).

Summarecon adalah salah satu emiten yang tercatat mengalami kenaikan penjualan unit properti sebesar 16,6% dari awalnya Rp3 triliun menjadi Rp3,5 triliun. Kenaikan terjadi ketika sejumlah emiten prop-erti lainnya sedang mengalami penurunan marketing sales. Harga sahamnya meningkat hingga 94,87% disepanjang periode 2014 dengan pendapatan beru-lang yang dicapai sebesar 20%-30%. Johanes Mard-juki selaku Dirut Summarecon menuturkan bahwa mayoritas marketing sales-nya diperoleh dari proyek di kawasan Serpong, Kelapa Gading dan Bekasi.

1. PT. Summarecon Agung Tbk (SMRA)

2. PT. Pakuwon Jati Tbk (PWON)

Tahun 2014 lalu, apartemen milik PT. Pakuwon Jati Tbk memang masih cukup dominan di pasaran. Total penjualannya sebesar Rp3,1 triliun dimana apartemen yang bertempat di Jakarta dan Surabaya menyumbangkan kontribusinya sebesar 70%. Semen-tara untuk tahun 2015 ini, PWON menargetkan total penjualan apartemen, mall dan hunian skala modern senilai Rp3,4 triliun.

PWON mulai mencanangkan peluncuran rumah tapak atau sering disebut landed house. Proyek peru-mahan baru ini dikabarkan memiliki luas lahan sekitar 330 hektar. Hunian baru bernama Grand Pakuwon

yang berada di Surabaya Barat diharapkan mampu memberikan kontribusi sebesar 20% di tahun ini.

Tidak hanya berhenti sampai disitu, emiten prop-erti PWON juga menggenjot pengembangan properti lainnya, seperti pusat perbelanjaan (Tunjungan Plaza 5, Tunjungan Plaza 6, perluasan Supermal Pakuwon Indah di Surabaya) serta perluasaan Gandaria City II dan Kota Kasablanka II. Menara-menara aparte-men PWON yang masih dalam tahap pembangunan adalah Orchard, Angelo dan Bella terletak di Kota Kasablanka, The Peak dan One Icon yang ada di Tun-jungan City, dan juga Tanglin dan Ritz sebagai perlu-asan Supermal Pakuwon Indah. Dibangun juga empat Educity di Pakuwon City dan menara perkantoran di proyek perluasan Tunjungan Plaza 5 yang saat ini dalam tahap konstruksi.

Sama halnya dengan emiten properti lainnya, PWON juga tengah bersiap untuk menaikkan harga jual properti sekitar 10%. Emiten yang memiliki bisnis utama di bidang residensial ini diprediksikan bersinar di tahun 2015. Hal yang mendukung asumsi tersebut adalah masih tingginya kebutuhan hunian bagi kalan-gan masyarakat. Selain itu, dilihat dari pendapatan berulang atau incurring income yang dimiliki perusa-haan sepanjang periode 2014 masih bisa dipertahan-kan.

Laba bersih yang pernah ditorehkan perusahaan developer properti PWON pada kuartal III tahun 2014 sebesar Rp1,37 triliun. Dengan kata lain, nilai tersebut lebih tinggi 50% jika dibandingkan tahun 2013 yaitu yang hanya mencapai Rp894 miliar. Sementara itu, laba meningkat 17% dibanding dengan tahun sebel-umnya. Perusahaan mendapat laba hingga mencapau Rp2,71 triliun. Revenue PWON sendiri berasal dari development revenue sebesar 55% dan 45% dari recurring revenue. Okupansi dan tarif sewa di proyek baru seperti Kota Kasablanka, Tunjungan Plaza dan juga Gandaria yang meningkat membuat recurring revenue naik 18% per tahunnya. Masing-masing memiliki tingkat okupansi sebesar 99%, 99% dan 98%.

3. PT. Ciputra Development Tbk (CTRA)

Proyek-proyek CTRA juga dipandang mampu memberikan sentimen positif di pasar. CTRA juga merupakan salah satu saham yang menjanjikan di dunia properti Tanah Air. Landbank yang cukup besar


HEADLINE

dan proyek-proyek yang digarapnya selalu mendapat respon cepat dan menarik di mata konsumen se-hingga bukan hal aneh jika CTRA tetap terus bertahan di kondisi perlambatan bisnis properti yang sempat terjadi di tahun 2014 lalu.

Tahun ini, perseroan pun menargetkan pra-penjualan sebesar Rp2,6 triliun. Target ini naik 73% dari target tahun sebelumnya yang hanya sebesar Rp1,5 triliun. Anggaran untuk total belanja modal tahun 2015 adalah Rp 600 miliar yang nantinya lebih difokuskan untuk melakukan pembelian lahan baru. Target-target tersebut ditopang dari penjualan hu-nian yang ada di Kemayoran, Maja, Malang dan juga proyek perkantoran. Secara keseluruhan, sebanyak 59 proyek akan digarap Ciputra.

4. PT. Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE)

BSDE memiliki target double digit yang difokuskan pada perkembangan marketing atau pra-penjualan di tahun 2015. Target marketing sales yang dipa-toknya mencapai Rp7,5 triliun di tahun ini. Portofolio yang menjadi prioritas utama BSDE adalah kawasan Serpong. Kawasan ini dinilai akan banyak memupuk perolehan penjualan. Sejumlah proyek baru juga diharapkan bisa menggenjot harga saham. Misalnya saja proyek residensial yang berada di Cibubur dan Grand Wisata Bekasi dan juga di Balikpapan terdapat Grand City.

BSDE memiliki landbank terbesar di jajaran emiten lainnya yang mampu memposisikan perseroan ini sebagai emiten properti yang prospektif dan men-janjikan. Kinerja yang diterapkan bagus dan tak kalah pentingnya adalah reputasi dalam mengembangkan proyek properti juga bagus. Proyek-proyeknya pun terpercaya di kalangan trader maupun konsumen. Se-mentara itu, porsi recurring income atau pendapatan berulang yang dicapainya sebesar 20% hingga 30%.

Jika dilihat dari segi harga saham yang diperjual-belikan, BSDE menargetkan sahamnya bisa mendudu-ki level Rp2.100,-. Emiten ini juga akan melakukan ekspansi usaha ke berbagai kota besar di Tanah Air.

Sebut saja proyek pembuatan township yang digen-carkan di Surabaya, Semarang, Balikpapan, Manado, dan Palembang. BDSE juga berencana untuk me-nawarkan kawasan eksklusif di atas lahan seluas 68 hektar. Kawasan ini nantinya dilengkapi dengan apartemen condo-for-lease, residensal, dan juga commercial mixed use dengan menerapkan konsep water front resort yang bertujuan untuk mendong-krak penjualan produk propertinya.

5. PT. Lippo Cikarang Tbk (LPCK)

Situasi ekonomi dan politik yang mendukung dibarengi dengan pembangunan mega proyek infrastruktur Indonesia secara besar-besaran menim-bulkan sentimen positif bagi pelaku bisnis properti. Emiten dengan kode LPCK di Bursa Efek yang juga memiliki market share besar, menargetkan harga sa-ham perseroannya bisa menembus angka Rp12.000,- di tahun 2015.

Mega proyek Orange Country yang tengah di-jalankan LPCK mampu menarik perhatian masyarakat kalangan elit. Proyek yang dikembangkan dengan menggunakan anggaran senilai Rp250 triliun ini memiliki keunikan tersendiri. Daya tariknya terletak pada akses gerbang tol sendiri yang disebut dengan “Exit Toll Cibatu”. Proyek terbaru LPCK akan diban-gun di atas Lahan dengan luas 322 hektar. Area proyek mencakup wilayah konstruksi seluas 16,5 juta meter persegi. Termasuk juga luasan 82,3 hektar di area Lippo Central Business District (CBD). Proyek-proyek besar lainnya garapan LPCK terus diminati dan diserap pasar. Segudang proyek yang menjan-jikan inilah yang menjadikannya termasuk ke dalam emiten berpotensi. Oleh karena itu, saham emiten LPCK dianggap sebagai saham yang perlu dikoleksi. Berbeda dengan emiten lainnya yang hanya terfokus pada penjualan proyek saja, LPCK justru bisa dikata-kan mapan dengan sejumlah recurring income yang telah dicapainya, terutama dari lini bisnis pembangu-nan Rumah Sakit.[]


HEADLINE

Kebutuhan hunian sebagai tempat tinggal meru-pakan hal esensial bagi masyarakat. Masalah peruma-han sendiri menjadi masalah penting dalam manaje-men tata ruang perkotaan. Tanpa adanya perumahan yang layak bagi penduduknya, maka mereka akan tinggal di kawasan yang jauh dari kata layak dan bah-kan akan berujung pada permasalahan-permasalahan lain. Kepadatan penduduk, pengangguran, kemiski-nan misalnya menjadi resiko yang mudah ditemui masyarakat perkotaan pada umumnya, terlebih bagi mereka dengan status ekonomi kurang mampu.

Permasalahan ini tentu menjadi pekerjaan rumah bagi pemerintah kota dan pusat. Pemenuhan kebu-tuhan dasar berupa perumahan layak huni menjadi indikasi perkembangan suatu bangsa. Dukungan infrastruktur yang memadai di lingkungan kota memang diperlukan karena jika pemerintah tidak menyediakannya maka masyarakat marginal rendah kesulitan mendapatkan akses terhadap perumahan. Mereka pada akhirnya mengorbankan kebutuhan penting lainnya seperti kesehatan.

Di BanDungMasyarakat MiskinDapat Hunian MewaH


Salah satu alternatif yang bisa dilakukan pemerintah untuk men-gatasi permasalahan pemukiman bagi rakyat kecil adalah pem-bangunan apartemen. Bangunan yang dibangun secara vertikal ini dinilai lebih efektif dan efisien. Hak kepemilikannya sama dengan rumah, sehingga masyarakat yang memiliki kemampuan finansial menengah ke bawah bisa mendapatkan hunian layak dengan harga terjangkau tanpa mengurangi fasilitas penting.

lahan kumuh di BandungSaat ini, kawasan kumuh di

Kabupaten Bandung tercatat mencapai 91,83 hektar yang berada di 16 kecamatan. Kawasan kumuh tersebut ditentukan

berdasarkan kondisi perumahan, akses air besih, kerapatan rumah penduduk hingga akses jalannya. Seluas 35,56 hektar termasuk dalam kategori kawasan kumuh tingkat tinggi, meliputi Kelurahan Balendah, Desa Bojongmalaka dan Kelurahan Andir di Kecama-tan Baleendah, Desa Cangkuangwetan Kecamatan Dayeuhkolot, Desa Majasetra, Kecamatan Majalaya dan Desa Linggar Kecamatan Rancaekek. Sementara sisanya 56,47 hektar merupakan kawasan kategori kumuh sedang. Kawasan ini menyebar di Kecamatan Margahayu, Cicalengka, Rancaekek, dan Banjaran. Desa Panyirapan dan Parungserab di Kecamatan Soreang pun juga memiliki kawasan kumuh dengan luasan masing-masing 2 hektar. Luasnya kawasan kumuh di Kabupaten Bandung tersebut menjadi salah satu alasan mengapa pemerintah harus melakukan pengelolaan tata ruang kota terkait perumahan layak bagi rakyatnya.

Inovasi aparmeten murah BandungSolusi Wali Kota Bandung Ridwan Kamil untuk mengatasi per-

masalahan ketersedian rumah dan pemukiman kumuh di Bandung adalah pembangunan rumah susun sementara atau transit aparte-men. Tahap awal dibangun di kawasan kumuh sekitar Sungai Cika-pundung dengan total warga yang direlokasi sebanyak 50 kepala


HEADLINE

keluarga."Kemudian membangun tanpa

menggusur. Ini sudah mulai di Sadang Serang. Kekumuhan di Sungai Cikapundung dalam waktu 1 bulan pindah ke rumah susun di Sadang Serang sebagai transit apartemen," tutur Ridwan di Hotel Borobudur Jakarta saat menghadiri acara Hari Habitat Dunia 2014.

Dalam wacananya, transit apartemen akan dibangun di 12 titik pemukiman kumuh. Semen-tara ini, pembangunan aparte-men masih terfokus pada tiga titik yaitu Jalan Jakarta, Rancacili dan Kiaracondong. Perumahan yang berdiri disana akan diban-gun kembali untuk menjadi lokasi penampungan warga. Aparte-men transit yang semakin banyak diharapkan mampu mengurangi jumlah perumahan kumuh di Bandung. Ini merupakan strategi apik yang dimiliki pemkot Band-ung. Pasalnya, sejauh ini warga yang tinggal di kawasan kumuh hanya digusur tanpa ada solusi ganti rugi dari pemerintah, baik berupa uang ataupun tempat tinggal baru. Tentu saja mereka sering menolak kebijakan peng-gusuran dan lebih memilih ting-gal di daerah tidak layak huni tersebut. Sementara itu, untuk pendanaan proyek transit aparte-men bersumber dari pihak swasta namun jalannya pembangunan tetap di bawah naungan Pemkot Bandung.

Satu kampung yang wilayahn-ya sedang dilakukan renovasi akan dipindahkan ke transit apar-temen selama satu tahun. Pen-galihan tersebut dilakukan secara temporer. Warga akan kembali ke pemukimannya setelah renovasi berakhir sehingga berubah men-jadi tempat layak huni. Pemkot Bandung berharap konsep yang akan diterapkannya ini tidak hanya untuk mengatasi pemuki-

man kumuh di Bandung saja, akan tetapi juga bisa digunakan seluruh kota di Indonesia. Bahkan pihaknya juga telah mempresen-tasikan konsep transit apartemen ke Wakil Presiden Jusuf Kalla dan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Basuki Hadimuljono.

Selain pembangunan transit apartemen dalam rangka pen-geloloaan pemukiman kumuh, Pemkot Bandung juga memiliki inisiatif untuk membangun apar-temen rakyat. Apartemen yang rencananya akan dibangun di atas lahan Pemkot ini diperuntukkan bagi masyarakat kelas menen-gah ke bawah. Sudah pasti harga dibandrol lebih murah dibanding harga di pasaran karena pemer-intah menerapkan subsidi silang pada proyeknya. Pembangunan hunian secara vertikal atau ber-bentuk apartemen inilah dirasa efektif mengingat terbatasnya lahan yang dimiliki oleh kawasan Bandung.

Konstruksi apartemen akan dimulai pada bulan Juli-Agustus 2015 nanti. Konsep transit apar-temen lahir dari keprihatinan pemerintah terhadap kebutuhan rumah yang selama ini terlalu di-kuasi pasar. Masyarakat berpeng-hasilan rendah atau MBR sampai kapanpun tidak akan sanggup membeli rumah jika penyediaan rumah sepenuhnya ada pada me-kanisme pasar. Seiring perkem-bangan jaman, dapat dipastikan harga tanah dan rumah akan meningkat.

Emil, sapaan akrab Ridwan Kamil menjelaskan bahwa seban-yak 1.200 unit apartemen khusus warga MBR akan dibangun Band-ung. Konsep yang digunakan dalam pembangunannya adalah inovasi investasi dimana devel-oper atau pengembang tidak akan dirugikan dalam menggarap proyek. Di sisi lain, developer

justru mendapat keuntungan dari sisi sosial karena telah membantu ikut merealisasikan ketersediaan rumah bagi warga MBR.

Pengambilalihan proses logika bisnis yang diterapkan Pemkot Bandung untuk mendongkrak kebutuhan perumahan memang telah menjamin keuntungan investor secara wajar sekalipun mereka mengemban misi sosial. Contohnya saja pembangunan perumahan di lahan Kiaracon-dong yang notabene merupakan milik pribadi. Akan tetapi dijual oleh pemiliknya demi terealisas-inya rumah bagi warga MBR. Butuh kerjasama yang baik antara masyarakat, pemerintah dan pihak swasta untuk dapat mewu-judkan tatanan kota yang bersih dari pemukiman kumuh.

Apartemen rp50 juta untuk mBrApartemen yang diperuntuk-

kan MBR di Bandung dipatok dengan nominal senilai Rp50 Juta. Patokan harga apartemen ini sengaja dengan harga mu-rah karena disesuaikan dengan pendapatan MBR di Bandung. Ridwan Kamil selaku Wali Kota Bandung mengatakan bahwa har-ga satu unit apartemen dipastikan hanya sebesar Rp50 juta dan dapat dicicil sebesar Rp450.000 per bulan. “Dengan cicilan Rp 450.000 per bulan, MBR sudah bisa mendapatkan satu unit apar-temen seluas 24 meter persegi,” ungkap Emil saat ditemui di Balai Kota Bandung pada Senin, 2 Ma-ret 2015.

Harga rendah tersebut ber-sumber pada subsidi pemerintah. Nilai investasi sebesar Rp300 hingga Rp400 miliar. Secara ter-perinci, sumber dana pembiayaan pembangunan apartemen murah berasal dari BPJS Ketenagaker-jaan, APBN dan pengembang. Khusus untuk pengembang, pem-biayaan ditargetkan sebesar 20 %


dari total nilai investasi.“Kita akan lakukan lelang untuk tentukan pengembang

yang mau menggarap proyek ini,” lanjut Emil.Dana subsidi berasal dari harga per satu unit apartemen

murah. Emil menjelaskan bahwa subsidi akan disilangkan antara masyarakat kalangan menengah ke atas, kalangan menengah dan MBR berdasarkan harga pasar saat itu.

“Harga murah ini juga datang dari subsidi silang karena dari satu apartemen, ada sepertiga unit yang di atas harga pasar, sepertiga sesuai harga pasar, dan sepertiga lagi di bawah harga pasar,” jelas Emil.

Cara untuk menghindari praktik spekulasi, Pemkot Bandung menjalin kerjasama dengan Universitas Padjadja-ran untuk membuat tim khusus yang akan berkerja dalam penentuan kriteria penghuni apartemen murah yang akan segera direalisasikan.

"Selain penentuan kriteria pembeli, kami juga hanya akan menyediakan parkir motor. Kalaupun ada parkir mobil, pen-ghuni harus beli lahan lagi. Kalau memang dia punya mobil kan berarti dia mampu, berarti dia harus beli lahannya untuk parkir mobil. Kami juga akan prioritaskan apartemen rakyat ini untuk warga Kota Bandung,” ujar Emil.

Anggaran dana apartemen murah BandungDana yang dianggarkan oleh pemerintah Bandung telah

didiskusikan dengan Presiden Jokowi di Istana Negara. Pemkot Bandung ini menargetkan dana dengan kisaran sebesar Rp80 triliun hingga Rp100 triliun. Proyek aparte-men murah Bandung akan dibangun di atas lahan seluas 800 hektar. Bertempat di Gedebage Bandung Timur dan dibu-tuhkan waktu selama 10 tahun untuk proses total pemban-gunannya. Lahan yang akan diguakan untuk membangun apartemen tersebut sudah siap atau bebas dari sengketa. Emil mengatakan bahwa perusahaan-perusahaan berbasis teknologi sudah banyak yang mengantre untuk mendukung dan memfasilitasi proyek properti itu.

Gagasan Pemkot Bandung yang cemerlang ini sangat menginspiratif, mengingat banyaknya pemukiman kumuh yang ada di Indonesia. Pemerintah pusat seharusnya men-erapkan langkah yang dilakukan Emil tersebut untuk mengu-rangi bahkan menghilangkan kawasan kumuh. Tatanan kota harus diperbaiki dengan cara menghilangkan faktor yang membuatnya menjadi beralih fungsi.

Misalnya fungsi sungai yang seharusnya bisa menjadi salah satu sumber pengairan, dengan adanya pemukinan ku-muh di bantaran sungai menyebabkan pencemaran di sun-gai. Tentu pemerintah tidak boleh serta merta menggusur warga yang menggunakan sungai sebagai tempat tinggal. Mereka memilih tempat tinggal disana karena keterbatasan dana untuk membeli rumah yang lebih layak. Apartemen murah Bandung ini menjadi solusi cerdas untuk mengurangi pemukiman kumuh. Langkah awal untuk memperbaiki ta-tanan kota bisa dimulai dari sini. []

SMARThOMEJadikan Gaya Hidup Lebih Modern


TECNOLOGI


Konsep rumah pintar atau smart-home hadir seiring dengan perkem-bangan teknologi yang kian cepat. Perangkat elektronik yang dibalut dengan teknologi canggih tersebut memberikan kemudahan, keamanan, kenyaman, hemat energi, ramah ling-kungan dan tentu saja merupakan nilai plus bagi properti tersebut.

Eric L. Pangkey, Komisaris Utama Smart home Inside menya-takan bahwa perangkat smarthome memiliki banyak keunggulan. Per-angkat ini bisa mengendalikan semua peralatan elektronik di rumah setiap saat meskipun dari jarak jauh karena dilengkapi dan dikoneksikan dengan jaringan komunikasi. “Aplikasi smarthome mampu mengendalikan semua elektronik termasuk lighting control, scene control, window con-trol, appliances control, IP camera, intercom, alarm management, hingga smart gardening. Produk ini mensin-ergikan teknologi dan gaya hidup modern. Kehadirannya diharapkan akan selalu memberikan inspirasi dan solusi yang serba otomatis bagi kehidupan Anda,” imbuhnya.

Indonesia sendiri juga mulai me-rintis konsep smarthome ini. Sebut saja PT. Surya Agung Realti yang mengembangkan konsep ini dengan mendirikan hunian eksotis Botanica Valley. hunian tersebut merupakan proyek percontohan kedua yang dipilih Telkom untuk menerapkan konsep smarthome. Sebelumnya, Telkom telah menerapkan konsep serupa pada Bali Resort Serpong.

Proyek cluster berkonsep “A New Botanical Living in Serpong“ ini dikembangkan dengan investasi se-nilai Rp286 miliar. Proyek ini diban-gun secara bertahap, jumlah rumah yang ditawarkan sebanyak 270 unit dimana 131 unit telah dipasarkan pada tahap pertama. Botanica Valley berdiri di atas tanah seluas 6 hektar,

35% berupa hunian sementara sisan-ya merupakan ruang terbuka hijau. Sebagai smarthome yang didukung oleh indihome, Botanica Valley pun dilengkapi dengan kamera CCTV sehingga penghuni bisa mengontrol keamanan rumah dan perangkat elektronik didalamnya melalui gadget seperti smartphone atau tablet.

Smarthome didukung dengan jaringan fiber optik dimana PIN pribadi yang dimiliki oleh setiap penghuni rumah di kawasan Botanica Valley menjadi akses untuk memoni-tor piranti elektronik rumah mereka. Tablet sebagai alat bantu penghuni rumah untuk melakukan pengaturan pada perangakat elektronik seperti lampu, AC, TV, tirai, serta keamanan rumah mereka. Penerapan konsep smarthome ini membuat keamanan rumah bisa dimonitor setiap saat. Tentu saja dengan perangkat cang-gih ini, pelanggan merasa tenang saat meninggalkan rumah bahkan dalam jangka waktu yang lama sekalipun. Konsep yang ditawarkan smarthome sangat memungkinkan untuk mengubah masyakarat menuju gaya hidup modern. Masyarakat akan menjalani kehidupan sehari-hari dengan efektif, efisien, mudah, praktis dan cepat. Kedepannya, smarthome bukan hanya sebagai tren namun telah menjadi kebutuhan bagi masyarakat di masa mendatang yang serba canggih.

Penerapan konsep rumah pintar juga menguntungkan bagi developer karena added value yang ditawarkan mampu menarik calon konsumen. Tidak hanya developer, unsur teknologi yang dituangkan pada piranti elektronik di dalam rumah juga memberikan benefit bagi penggunanya. Konsep ini diharapkan mampu menjadikan developer seba-gai pengembang properti yang lebih inovatif untuk proyek selanjutnya.[]


TECNOLOGI

teKnologI CAnggIh PenggAntI BetonBeragam inovasi teknologi properti khususnya di bidang konstruksi mulai bermunculan. Salah satunya ada-

lah polyfoam dan jaring kawat baja sebagai bahan pengganti dinding beton. Gabungan antara kedua material tersebut disebut dengan Expanded Polystyrene System (EPS). Di Indonesia, EPS lebih dikenal dengan nama dagang MPanel merupakan hasil produksi PT. Modern Panel Indonesia (anak perusahaan PT. Modernland Realty Tbk). Panel EPS terdiri atas tiga lapisan, yakni polistirena (polystyrene) pada bagian tengah yang terbungkus dalam kawat baja anti karat dan lapisan plaster. Material polyfoam berada di bagian tengah panel EPS yang

Karakteristik yang ada pada EPS sangat berguna dalam aplikasi untuk bahan bangunan, yaitu insulasi su-hunya yang sangat unggul. EPS sebagai bahan bangunan hemat energi, baik digunakan di daerah tropis yang memiliki suhu udara luar panas dan lembab sepanjang tahun.

Keunggulan EPS yaitu tidak mengandung dan tidak melepaskan zat beracun serta berbahaya sehingga bahan ini aman tanpa efek samping. Tidak terdapat bahan berbahaya, seperti chlorofluorocarbons (CFC) dan hydrochlorocarbons (HCFC). Tidak mengandung bahan organik, jadi dapat sebagai penghambat pertumbuhan mikroorganisme dan jamur. Karakteristik mekanik dan termal yang dimiliki EPS membuatnya hemat energi. Tahan terhadap uap atau kelembaban. Dapat meredam kebakaran karena material yang digunakan tidak meng-hasilkan api sehingga tidak menyebabkan perambatan api ketika terjadi kebakaran.

Teknologi EPS/MPANEL memberikan menjamin isolasi suhu bangunan yang dimulai dari fondasi dasar. Dinding tersambung satu sama lain tanpa terputus dalam suatu konstruksi utuh. Tanpa penghantar panas dind-ing. Insulasi keseluruhan pada lantai dan atap pada intrados. Dinding struktur dijamin dengan lapisan berisolasi ganda. Saluran dipastikan telah terisolasi di dalam dinding panel. Manfaatnya bagi pengguna yaitu mengurangi pertukaran panas antara ruangan dengan bagian luar. Hemat energi karena mengatur suhu ruang agar tetap dingin. Mengurangi emisi gas CO2 pada lingkungan dan atmosfer.[]


telah didesain dengan kepadatan dan ketebalan sesuai kebutuhan. Pengguna bisa memperolah panel EPS pada kisa-ran kepadatan 15 - 35 kg/m3, dengan ketebalan 40 – 320 mm. Jaring kawat baja saling terhubung yang dilapisi oleh galvanis dan dilas di kedua sisi panel EPS, berdiameter mulai dari 2,5 - 3 mm serta memiliki kekuatan tarik >600 MPA. EPS sebanding dengan kekokohan atau kekuatan dinding beton. Dirancang khusus menahan beban, menahan struktur bangunan dan menahan suhu. Keunggulan EPS dibanding beton yakni lebih ringan dan lebih kokoh. Hal inilah yang membuat EPS bisa menjadi alternatif pengganti beton di masa depan. Temuan teknologi bidang properti ini sudah mulai digunakan untuk produk properti berupa rumah pribadi dan ritel. Beberapa lokasi yang menggunakannya, seperti Pondok Kopi, Tangerang, Kelapa Gading dan asrama di Balikpapan, serta ritel di Bandung.


ENTREPRENEUR

Perjalanan Panjang Dibalik kemegahan CiPutra

Ciputra adalah nama pendiri sekali-gus pengembang yang sukses dibisnis properti. Produk properti yang men-jadi wujud ide cemerlangnya begitu beragam, hampir seluruh subsektor properti dijamah oleh pendiri terse-but. Tercatat 5 kelompok usaha yang sedang dikembangkannya yakni Jaya, Metropolitan, Bumi Serpong Damai, Pondok Indah dan Ciputra Develop-ment. Masing-masing kelompok bisnis itu memiliki bisnis inti yang bergerak di sektor properti. Perwujudan ide bis-nis pertama Ciputra yang telah terpikir sejak masih sebagai mahasiswa ar-sitektur di Institut Teknologi Bandung, dilakukannya pada tahun 1957. Ismail Sofyan dan Budi Brasali merupakan te-man kuliahnya yang bersama Ciputra mendirikan PT Daya Cipta. Perusahaan pertamanya bergerak dalam bidang biro arsitek.

Tahun 1960, Ciputra berhasil menuntaskan studi s1-nya dari ITB. Perusahaan selanjutnya yang diban-gun Ciputra yaitu PT Perentjaja Djaja IPD dengan proyek yang dijalankan berupa pembangunan pusat berbelan-jaan yang didirikan di kawasan senen.

Langkah bisnis terus dilakukannya hingga pertemuannya dengan Gubernur Jakarta Dr. R. Soemarno. Pertemuan terse-but berlanjut hingga kerjasama mendirikan PT Pembangunan Jaya. Hal ini adalah bentuk disetujuinya propsal yang Ciputra tawarkan kepada Gubernur pada masa itu. Setelah berhasil membangun pusat perbelanjaan Senen, proyek Ciputra di Jaya selanjutnya ialah Taman Impian Jaya Ancol dan Bintaro Jaya. 40% saham yang dimiliki Perusahaan Grup Jaya berasal dari Pemda DKI. Grup Jaya berdiri pada tahun 1961 dengan modal awal sebesar Rp10 juta dan perkembangannya kini berhasil memperoleh total aset hingga triliunan rupiah.

Seiring dengan kemajuan Grup Jaya, perusahaan ini berkembang secara bertahap dan mendirikan beberapa peru-sahaan lainnya. Ciputra menirikan dan mengembangkan jar-ingan perusahaan di luar Jaya, yaitu Grup Metropolitan, Grup Bumi Serpong Damai, Grup Pondok Indah dan Grup Ciputra. Dari sinilah, awal jaringan bisnis propertinya dimulai.

PT. Metropolitan Development adalah perusahaan yang berdiri pada tahun 1970. Bersama Ismail Sofyan, Budi Brasali, dan beberapa mitra lainnya, Ciputra merintis usaha kedua tersebut setelah Grup Jaya. Kelompok usaha ketiga yang Ciputra dirikan adalah Grup Pondok Indah (PT Metropolitan Kencana). Perusahaan ini merupakan usaha gabungan antara PT Metropolitan Development dan PT Waringin Kencana (mi-lik Sudwikatmono dan Sudono Salim). PT Metropolitan Ken-cana mengembangkan produk properti berupa Perumahan Pondok Indah dan Pantai Indah Kapuk. Kemudian, kelompok usaha keempat adalah PT Bumi Serpong Damai, yang berdiri paa awal tahun 1980-an. Perusahaan ini merupakan konsor-sium 10 pengusaha terkemuka di Indonesia, yaitu Sudono Salim, Sudwikatmono, Eka Tjipta Widjaya Ciputra dan pet-inggi Grup Jaya. PT Bumi Serpong Damai memegang kendali terhadap proyek Kota Mandiri Bumi Serpong Damai dengan lahan seluas 6.000 hektar, lapangan golf Damai Indah Golf dan proyek jalan tol BSD – Bintaro Pondok Indah.


Perjalanan Panjang Dibalik kemegahan CiPutra

Grup Ciputra merupakan kelompok usaha milik Ciputra yang Kelima. PT. Citra Habitat Indonesia merupakan awal grup usaha ini yang pada awal tahun 1990 seluruh sahamnya telah diakuisisi oleh beliau dan berubah nama menjadi Ciputra Devel-opment (CD). Ciputra menduduki posisi tertinggi dalam bisnis kelimanya tersebut yakni sebagai diektur utama. CD adalah bisnis paling menonjol diantara keempat kelompok bisnis yang lain dan telah go public di pasar modal pada Maret 1994.

4 proyek besar yang berhasil dikendalikan Ciputra Development ialah Perumahan Citra 455 Ha, Citraraya Surabaya 1.000 Ha, Citraraya Kota Nuansa Seni di Tangerang seluas 1.000 Ha dan Citra Indah Jonggol. 1.000 Ha. Beberapa proyek lainnya dengan skala lebih kecil juga dipegangnya yaitu Hotel dan Mal Ciputra, super blok seluas 14,5 hektar di Kuningan Jakarta, Citra Westlake City seluas 400 hektar di Ho Chi Minh City, Vietnam.

Ciputra menyatakan bahwa kelima grup usahanya, terutama untuk proyek-proyek propertinya telah masuk ke dalam sebuah aliansi pemasaran. Aliansi tersebut semula bernama Sang Pelopor, tapi kini beru-bah menjadi si Pengembang. “Nama Sang Pelopor terkesan arogan dan berorientasi kepada kepentingan sendiri,” ujar Ciputra terkait perubahan nama itu.[]

Pendiri dan pengembang sukses bisnis properti Dr. Ir. Ciputra lahir di kota Parigi, Sulawesi Tengah pada 24 Agustus 1931. Beliau berpendapat bahwa pendidikan yang baik adalah pendidikan yang membangun manusia seutuhnya. Beberapa cirinya yaitu membangun moral, mendorong kreativitas dan mendidik karak-ter-karakter mandiri siswa-siswinya. Ide cemerlang dan keberanian dalam perwujudan merupan gabungan langkah yang kini membawanya ke gerbang kesuksesan dibidang properti. Perluasan sektor dan pengem-bangan juga menjadi pelengkap kesuksesan dan jaringan bisnisnya. Semakin banyak sektor yang dijamah sejalan dengan perluasan jaringan pelaku bisnis sehingga akan lebih mudah dalam pengenalan pemasaran produk propertinya.[]


ENTREPRENEUR

Impresi Unik Bisnis Properti

Gapuraprima Group ialah perusahaan properti terke-muka di Indonesia. Produk dan segmen yang ditawarkan beragam. Awal bisnis proper-tinya dimulai pembangunan berupa perumahan real-estate dan rumah sederhana. Produk properti Gapuraprima kini telah tumbuh dan berkembang, berupa apartemen, gedung perkantoran, mall, perhotelan dengan berbagai kelengkapan sarana prasarananya. Pe-masaran produk propertinya di Jabodetabek dan sejumlah kota besar di Indonesia. Target

pasar produknya pun beragam, mulai dari kalangan menengah bawah, menengah, hingga seg-men menengah atas.

Rudy Margono adalah anak terakhir dari lima bersau-dara, yaitu putra dari keluarga Gunarso Susanto Margono yang merupakan pendiri dan pengembang perusahaan prop-erti Gapuraprima. Kemampuan bisnis ayahnya tersebut ternya-ta mengalir ke anak sulungnya tersebut. Lulusan SMA Los Angeles, Amerika Serikat ini lahir di Jakarta, 8 Mei 1970 dan melanjutkan pendidikan tinggi di Fakultas Teknik Arsitektur Universitas Tarumanegara Jakarta (1989-1992). Sejak masih menjadi mahasiswa, Rudy telah bekerja dan menjadi pengelola perusahaan properti milik keluarganya di sejumlah kota. Rudy menunjukan bakat dan minat bisnisnya dibidang

properti dengan cara membuat Gapuraprima Group makin berkibar dibawah kendalinya.

Keunikan Gapuraprima Group tercermin dari produk-produk properti yang mul-tisegmen. Produk tersebut adalah Rumah Sangat Seder-hana (RSS), BTN hingga mall dan apartemen mewah yang memiliki fasilitas mulai dari waterpark sampai resor di pan-tai. Tahun 1998 terjadi krisis ekonomi yang mempengaruhi bisnis properti. Gapuraprima Group berusaha mencari celah agar usaha bisnisnya tetap

diterima masyarakat meski adanya krisis. Langkah diversifi-kasi usaha dilakukan oleh Rudy Margono, yaitu berupa target pembangunan lebih banyak pada produk properti RSS. Hal ini karena menurutnya, kebutu-han rumah tetap ada walaupun krisis ekonomi sedang terjadi.

Perwujudan inovasi tren properti dilakukan Gapuraprima Group setelah kondisi ekonomi pulih kembali. Perusahaan properti ini berhasil go public tahun 2007, dengan memban-gun produk berupa apartemen, mall, gedung perkantoran dan perhotelan dengan keleng-kapan sarana prasarananya. Menurut pendapat Rudy Margono, menyatakan bahwa unsur inovatif dan kreatif harus digunakan untuk membangun produk baru demi memperta-hankan serta mengembangan-kan bisnis propertinya. Prop-

erti pasti ada siklus dan setiap produk ada tren pada masa itu. Pengusaha properti harus bisa survive dalam kondisi apapun, termasuk ketika kritis sekali-pun.

Salah satu keunikan yang dimiliki Gapuraprima adalah lahan yang tidak luas dibanding dengan perusahaan besar ter-nama yang bergelut dalam bis-nis sejenis. Perusahaan properti ini membangun produknya atas langkah diversifikasi usaha. Pihaknya tidak mempunyai lahan luas seperti grup prop-erti lainnya, misalnya Ciputra

karena menghindari terjadinya lahan tidur. Alasan sederhana yang diungkapkan oleh Rudy Margono adalah setelah lahan tempat pembangunan produk properti habis, tentunya peru-sahaannya harus tetap berop-erasi. Karyawan Gapuraprima yang semula bekerja dalam pembangunan produk dapat beralih pekerjaan di sport club, hotel, mall, apartemen yang dibangunnya.

Gapuraprima akan tetap fokus pada real estate. Ka-wasan yang berhasil dibangun adalah Cilegon, Banten. Kom-pleks Metro Cilegon merupakan kawasan perumahan terbesar disana dengan luas lahan 140 hektar. Sebanyak 3.000 unit rumah telah erhasil dibangun di atas lahan seluas 40 hektar dan lahan kosong yang menjadi landbank seluas 100 hektar. Selain itu, di kawasan Depok


juga telah dibangun 3.000 unit rumah di lahan seluas 30 hektar, tepatnya di Bukit Rivaria Sawangan. Di tempat yang sama, persahaan ini juga membangun Depok Maharaja di atas lahan 47 hektar dengan fasilitas pusat bisnis, mall dan kolam renang di Sawangan.

Meskipun produk properti untuk kalangan menengah ke atas telah berhasil dikembang-kan, Gapuraprima masih peduli dengan rakyat kecil. Bukit Cimanggu City Bogor misalnya, produk properti berupa rumah sederhana dibangun untuk masyarakat menengah bawah yang didirikan di atas lahan seluas 25 hektar. Tidak hanya itu, di Bekasi juga dibangun ru-mah tipe 42-an yang bertempat di Jatiwaringin Garden. Ru-mah tersebut dipatok dengan harga Rp 200-an juta. Kisaran harga yang sama berlaku untuk rumah sederhana di Taman Raya Bekasi, luas lahan 15 hektar dengan tipe 21 hingga 45. Tempat berikutnya yakni Cilegon, dinbangun 1.500 unit rumah sederhana, tepatnya di Taman Raya Cilegon dengan lahan seluas 15 hektar. Bo-gor, Tangerang, Solo, Cirebon, Cilacap dan Cianjur adalah kota lainnya yang menjadi kawasan pembangunan rumah seder-hana milik perusahaan properti unik ini. Ide kreatif Rudy Mar-gono membawa Gapuraprima menjadi perusahaan properti yang ternama di Indonesia. Tidak seperti pengusaha lain yang lebih memilih memper-banyak landbank untuk ca-dangan pengambangan bisnis selanjutnya. Rudy justru me-milih merampungkan 1 konsep secara utuh dan melanjutkan bisnisnya dari hasil pengem-bangan konsep tersebut.[]


ENTREPRENEUR

Sebelum mendirikan situs pencarian properti bernama Urbanindo, Arip Tirta menjabat sebagai Director of Investment Analysis and Strategy di perusahaan bidang investasi Hercules Technology Growth Capital di Palo Alto, California. Selama tujuh tahun bekerja disana, Arip telah menangani investa-si lebih dari USD 2 miliar atau setara dengan Rp18 triliun dari 150 perusahaan teknologi di Amerika Serikat. Beliau meningalkan karirnya di AS untuk

Arip tirtahadirkan

u r B A n I n d odi duniaProperti

kembali ke Indonesia dan memulai bisnis startup-nya dari nol. Selama berkarir di negeri Paman Sam, Arip mempelajari teknologi dari perusahaan yang booming di era pertengahan hingga akhir tahun 1990-an seperti Google, Yahoo, Amazon, eBay, dan Paypal. Tidak hanya itu, beliau juga telah banyak menyaksikan dan mempelajari perusahaan teknolo-gi besar Facebook, Youtube, Kayak, dan Zillow yang didirikan di era web2.0 pertengahan tahun 2000

silam. Pria yang mendapat gelar master Scientific Computing and Computational Mathematics dari Stanford University ini mengimplementasikan cara berbisnis orang Amerika tersebut ke Indonesia.

“Indonesia sekarang ini sedang di tengah-ten-gah teknologi boom pertama dengan banyaknya startup yang didirikan beberapa tahun belakangan ini. Saya percaya beberapa dari startup ini akan menjadi besar dan mendefinisikan Indonesia. Saya

ingin menjadi bagian dari “evolusi” itu. Cara ter-baik untuk melakukannya adalah dengan mendi-rikan teknologi startup sendiri dan berkecimpung dalam dunia startup di Indonesia secara langsung,” ujarnya.

Berdirinya situs pencarian properti yang dirintis Arip terinspirasi dari pengalamannya di California. Ketika itu, beliau ingin membeli barang properti dari Indonesia untuk investasinya. Akan tetapi, Arip


kesulitan untuk menentukan properti yang tepat untuk bisnis investasinya. Harapan be-sarnya muncul dengan hadirnya situs Urbanindo, yakni supaya masyarakat luas bisa membuat keputusan yang pintar tentang properti.

Urbanindo hadir untuk me-nyederhanakan proses jual, beli maupun sewa properti. Situs tersebut mengkombinasikan ratusan ribu listing properti beserta data harga dan data pasarnya. Tidak ketinggalan, informasi lokal terkait dunia properti juga ditampilkan secara lengkap. Dengan demikian, agen properti juga ikut terbantu dalam memasarkan bisnisnya. Temuan ini merupakan metode pengiklanan yang efektif.

Urbanindo lahir pada No-vember 2011, awalnya didirikan dari modal sendiri atau yang dikenal bootstrapping. Namun, setelah dua bulan situs ini berja-lan, investor berdatangan untuk menanamkan modal dana pada startup miliknya. Arip memutus-kan untuk menerima pendanaan dari investor mengingat ban-yaknya unknown variable dalam bisnis startup bidang manapun sehingga sebagai entrepreneur, ia memiliki banyak resiko.

Saat ini, situs Urbanindo telah memiliki sebanyak 27 ribu anggota yang terdiri dari agen properti dan 250 listing iklan. Perkembangan situs dengan jumlah kunjungan sebanyak 55 kali per hari tersebut terbilang tinggi. Pasalnya, dalam sebulan

pertumbuhan situs ini menca-pai 20 hingga 25 persen untuk semua kategori seperti jumlah listing, pengguna, anggota dan lain sebagainya.

Fitur-fitur yang ditawarkan Urbanindo memang terkenal menarik bahkan akhir-akhir ini sedang dikembangkan ap-likasi untuk iOS dan Android. Penerapan kedua platform ini dipilih karena memiliki tingkat pertumbuhan yang lebih tinggi dari lainnya. Platform tersebut ditargetkan menjadi pendomi-nasi pengguna Urbanindo untuk mengaksesnya via mobile. Founder Urbanindo, Arip be-rambisi untuk meluncurkan fitur inovatif yang belum ada di online real estate marketplace lainnya.[]

sURiYa EFFEnDi, sETRainER miTRa inVEsToR

4. Perhatikan gerakan hargaJadi anda telah menghubungkan dua puncak (top) atau dua dasar (bottom) dengan garis tren. Sekarang lihat pada indikator pilihan Anda dan bandingkan dengan tindakan harga. Indikator apapun yang Anda gunakan, ingat Anda membandingkan Tops atau Bot-toms. lupakan hal yang lain.


ANALISA

2. Buat garis di puncak dan dasarIngat, Anda hanya akan melihat salah satu dari empat hal: puncak yang lebih tinggi, puncak yang datar, dasar yang lebih rendah, atau dasar yang mendatar.Sekarang tarik garis mundur dari puncak atau dasar ke tinggi sebelumnya atau rendah sebelumnya.3. Lakukan dengan benar – Hubungkan hanya Puncak dan dasarSetelah Anda melihat dua pasang swing ditetapkan, Anda menghubungkan Tops(puncak). Jika 2 dasar terbentuk, Anda menghubungkan Bottoms (dasar).Jangan membuat kesalahan dengan mencoba me-narik garis di bagian bawah apabila Anda melihat dua top yang lebih tinggi.

Aturan trading divergenceBerikut adalah sembilan aturan keren trading dengan menggunakan teknik divergence.Pelajari mereka dan ingat ingatlah aturan ini, jika anda lupa anda boleh membuka kembali majalah mitrainvestor ini lagi. 1. Pastikan kacamata anda bersihUntuk mengenali divergence, harga harus bisa membaca salah satu dari berikut ini:• Tinggi yang lebih tinggi dari pada tinggi sebelumnya• Rendah yang lebih rendah daripada rendah sebelumnya• Double top• Double bottomJangan repot-repot melihat indikator kecuali SATU dari empat skenario harga yang telah terjadi. Jika tidak, Anda tidak trading divergence teman. Anda hanya membayangkan sesuatu. Segera pergi menemui dokter mata dan silahkan memesan kacamata.

5. Terbanglah seperti Pip DiddyJika Anda menggambar garis yang menghubungkan dua puncak pada harga, Anda HARUS menarik garis yang menghubungkan dua top pada indikator juga. begitu juga untuk dasar. Jika Anda menggambar garis yang menghubungkan dua posisi terendah pada harga, Anda HARUS menggambar garis yang meng-hubungkan dua titik terendah pada indikator. Mereka harus sesuai!

6. SejajarkanPuncak atau dasar pada harga harus sejajar dengan puncak dan dasar di indicaor

7. Menjelajahi LerengDivergence terjadi jika garis membentuk lereng yang menghubungkan puncak indikator berbeda dari LERENG dari puncak harga.

8. Jika kapal telah berlayar, tunggu kapal berikutnyaJika Anda melihat divergence tapi harga sudah ter-balik dan bergerak dalam satu arah selama beberapa waktu. hal yang dapat anda lakukan adalah menung-gu divergence berikutnya.

9. Mengambil langkah mundurAinyal Divergence akan cenderung lebih akurat pada timeframe yang besar. Kami menyarankan hanya mencari divergence pada grafik 1 jam atau lebih.Ikuti aturan ini, dan Anda secara dramatis akan meningkatkan peluang untuk mendapatkan transaksi yang menguntungkan.



NEWS EVENT

Property Exhibition 2015 kembali digelar oleh PT. Ca-haya Bandung Promonusa. Pameran properti dan peru-mahan ini akan berlangsung selama satu minggu, mulai dari tanggal 30 Maret hingga 5 April 2015 bertempat di Atrium Utama Bandung Indah Plaza. Event diprakarsai oleh PT. Cahaya Bandung Promo-nusa bekerjasama dengan Bandung Indah Plaza memilih Kota Bandung sebagai desti-nasi pameran properti yang ru-tin dilakukan setiap tahunnya. Pasalnya, Bandung memang telah menjadi “primadona” di sektor bisnis properti Tanah Air.

Sesuai teori dalam hukum ekonomi, permintaan/demand rumah ataupun lahan yang tinggi maka harga jualnya pun ikut naik. Fenomena sep-erti inilah yang terjadi di Kota Bandung, dimana tiap tahun-nya harga perumahan terus mengalami peningkatan. Be-berapa wilayah di Bandung kini tengah ramai dengan pemban-gunan proyek-proyek properti, baik untuk hunian mulai dari kelas menengah hingga elit maupun demi tujuan investasi seperti perkantoran, perhote-lan, pusat perbelanjaan bahkan area wisata. Banyak bangu-nan properti yang dibangun di sekitar kawasan Bandung, khususnya Kabupaten Ban-

Primadona Baru, Bandung Gelar Property Exhibition 2015


Primadona Baru, Bandung Gelar Property Exhibition 2015 dung, Kabupaten Bandung Barat

dan juga daerah Cimahi. Pem-bangunan yang gencar terjadi mengakibatkan bisnis properti di Kota Kembang tersebut berpo-tensi untuk berkembang pesat.

Potensi tersebut bisa dilihat dari pembangunan properti di wilayah Bandung Timur, sebut saja Gelora Bandung Lautan Api misalnya. Adanya pembangunan gedung ini, sejumlah perumahan bahkan apartemen ikut diban-gun oleh beberapa developer dalam rangka menyongsong Bandung Timur menjadi ka-wasan ekonomi baru.

Pembangunan yang kian membumi ini menyebabkan Kota Bandung semakin sesak dengan perumahan-perumahan maupun jenis produk properti lainnya. Proyek baru pun merambah ke Kabupaten Bandung yang tidak jauh dari kawasan Bandung Timur. Kini, kawasan Bandung Selatan pun ikut berlomba-lomba menjadi primadona baru. Para developer tertarik untuk mendirikan bangunan berupa hunian mulai dari kelas seder-hana, menengah hingga mewah. Pembangunan properti tersebut tersebar ke berbaga wilayah, mulai dari kawasan Bojong-soang, Banjaran, Cikoneng, Ciparay, Soreang, hingga Maja-laya.

Sama halnya dengan Band-ung Timur dan Bandung Sela-tan, kawasan Cimahi pun kini dipenuhi oleh perumahan yang menawarkan berbagai fasilitas menarik. Banyak perumahan yang masih dalam tahap pem-bangunan berstatus sold. Ini

menunjukkan antusiasme developer dan konsumen sangat tinggi ter-hadap keberadaan rumah sebagai hunian maupun investasi mereka. Sementara itu, di pusat Kota Bandung lebih terfokus pada pemban-gunan hunian dan apartemen kelas elit .

Hadirnya Bandung dengan sejumlah properti yang menjanjikan bagi dunia investasi, maka pameran properti bertema “Property Exhibition 2015” ini diharapkan mampu menjembatani developer dengan calon konsumen ataupun sekedar mencari informasi terkait dunia properti yang ada di Bandung. Seperti exhibition yang pernah diselenggarakan sebelumya, sejumlah developer akan hadir memeri-ahkan pameran ini. Misalnya, Nanjung Regency, Bandung City View, Citylight Apartment dan masih banyak lainnya. Mereka akan mema-merkan dan menawarkan berbagai jenis produk propertinya seperti rumah dan apartemen yang bisa menjadi alternatif pilihan bagi calon konsumen.[]


www.mitrainvestor.co.id

Majalah Mitra Investor Edisi Minggu II Bulan Maret 2015

Documents

Transcript of Majalah Mitra Investor Edisi Minggu II Bulan Maret 2015