Lembar kerja MS. Exel 2007 sebagai alat bantu analisis kelayakan .../Lemba… · Di susun oleh :...

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

Lembar kerja MS. Exel 2007 sebagai alat bantu analisis

kelayakan investasi proyek hotel

Di susun oleh :

Pungky Setyo Wibowo

NIM : I 0105014

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2011


commit to user

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Meningkatnya kegiatan bisnis dan pariwisata di Indonesia mengakibatkan

pergerakan orang dan barang dari satu kota ke kota lainnya semakin tinggi. Selain

untuk kegiatan bisnis dan pariwisata, orang melakukan perjalanan ke kota-kota

tertentu untuk beragam tujuan seperti mengurus pendidikan, mengunjungi

keluarga, maupun untuk keperluan lainnya. Tingginya angka pergerakan orang

dengan berbagai tujuan tersebut mendorong pemerintah kota dan investor untuk

membangun sarana dan prasarana pendukung khususnya sarana transit dan

penginapan seperti hotel.

Masyarakat pada saat ini cenderung membutuhkan tempat transit atau sarana

penginapan untuk waktu yang relatif singkat dengan fasilitas lengkap, lokasi yang

strategis, modern dan nyaman seperti hotel untuk menunjang kegiatan mereka

seperti bisnis, berwisata, maupun untuk keperluan lainnya di kota-kota tertentu.

Banyaknya pilihan hotel mulai dari hotel kelas melati hingga hotel berbintang

memudahkan masyarakat untuk menentukan pilihan sesuai dengan tujuan dan

anggaran biaya mereka. Fungsi utama hotel adalah sebagai sarana tempat

menginap yang efisien, ekonomis. Pada perkembangannya fungsi hotel saat ini

tidak terbatas hanya sebagai tempat menginap tetapi juga dapat dimanfaatkan

sebagai tempat berlangsungnya berbagai acara seperti rapat, seminar, resepsi

pernikahan, maupun sebagai sarana olahraga dan rekreasi.

Potensi dan kebutuhan terhadap hotel yang tinggi membuat peluang investasi

dalam pembangunan hotel masih terbuka lebar. Hal ini membawa dampak positif

bagi industri jasa konstruksi yang berperan dalam pelaksanaan proyek

pembangunan hotel untuk meningkatkan pendapatan mereka. Salah satu dampak

positif adalah membuka lebar peluang investor untuk melakukan investasi.


commit to user

Investasi merupakan keputusan yang beresiko, karena memerlukan modal pada

saat sekarang dengan tujuan untuk mendapatkan manfaat atau keuntungan yang

lebih besar di masa mendatang. Oleh karena menyangkut investasi dalam jumlah

yang besar, sedangkan manfaatnya baru akan diterima di masa mendatang, maka

akan selalu ada resiko. Untuk meminimalisir resiko dan untuk mengestimasi besar

keuntungan yang bisa diperoleh, studi kelayakan investasi perlu dilakukan.

Studi kelayakan investasi harus dilakukan secara tepat dan cermat dengan

menggunakan perhitungan yang kompleks. Untuk itu diperlukan suatu

alat/program komputer guna membantu tugas para estimator dalam menganalisis

berbagai faktor berpengaruh yang terjadi. Mereka juga dituntut untuk memahami

proses yang dilakukan dan bertanggung jawab sepenuhnya terhadap hasil analisis

program karena setiap kesalahan dapat berpotensi pada kerugian finansial.

Mudahnya menggunakan spreadsheet pada program Microsoft Excel sebagai alat

bantu analisis dibandingkan dengan program lainnya memunculkan ide pada

penyusun untuk ikut berpartisipasi dalam mengembangkannya. Penelitian ini

dilakukan dengan mengembangkan YSQ Spreadsheet untuk menganalisis

kelayakan investasi proyek hotel.

1.2. Rumusan Masalah

1. Lembar kerja apa sajakah yang diperlukan agar YSQ Spreadsheet dapat

digunakan sebagai alat bantu untuk menganalisis kelayakan investasi proyek

sebuah hotel?

2. Bagaimana cara menggunakan YSQ Spreadsheet dan apa manfaatnya dalam

analisis investasi proyek hotel?


commit to user

1.3. Batasan Masalah

Untuk mencapai hasil yang lebih fokus dan terarah, maka pada penelitian ini

dibatasi pada :

1. Lembar kerja dinamakan YSQ 4 Spreadsheet

2. Kalibrasi program YSQ 4 Spreadsheet menggunakan data-data pada proyek

Pembangunan Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya, sehingga YSQ 4

Spreadsheet lebih relevan digunakan untuk analisa penilaian investasi hotel

bintang empat.

3. Data tipe kamar yang digunakan adalah tipe kamar secara umum, yaitu

superior, deluxe, executive, suite dan presiden suite.

4. Analisis penilaian kelayakan investasi pada program dibatasi pada analisis

finansial saja.

5. Data Koefisien Dasar Bangunan & Koefisien Lantai Bangunan yang

digunakan mengacu pada data Jalan Urip Sumoharjo Surakarta.

6. Analisis menggunakan program Microsoft Excel 2007 sehingga lembar kerja

tidak bisa dibuka pada versi sebelumnya.

1.4. Tujuan Penelitian

Tujuan penelitian ini adalah mendesain lembar kerja YSQ-4 Spreadsheet,

menjelaskan cara penggunaan dan manfaatnya untuk menganalisis kelayakan

investasi proyek hotel.

1.5. Manfaat Penelitian

Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Memberikan pemahaman dan pengetahuan baru di bidang manajemen

konstruksi khususnya pada analisis investasi proyek hotel.

2. Membantu proses analisis investasi pada proyek bangunan hotel secara

mudah dan cepat.


commit to user

3. Membuka kemungkinan pengembangan lebih lanjut sebagai penyempunaan

program aplikasi ini sehingga dapat diimplementasikan dalam berbagai

bidang dan jenis pembangunan proyek konstruksi.

1.6. Studi Kasus

Studi kasus dalam penelitian ini adalah Proyek Pembangunan Aquarius Boutique

Hotel yang terletak di Jalan Imam Bonjol 5, Palangkaraya. Bangunan hotel ini

terdiri atas 9 lantai, dibangun diatas tanah seluas 2840 m2, dan merupakan hotel

bintang empat. Fasilitas yang terdapat di hotel antara lain:

a) 110 rooms & suites

b) Ballroom & Meeting room

c) Bussiness Center

d) Lobby Lounge, Luna Karaoke, Vino Club, Blu Music Hall

e) Health Club & Swimming pool

Berikut denah lokasi dan gambar beberapa fasilitas hotel

Gambar 1.1 Denah Lokasi & Gambar Fasilitas Aquarius Boutique Hotel


commit to user

BAB 2

LANDASAN TEORI

2.1. Tinjauan Pustaka

Studi kelayakan proyek adalah penelitian yang menyangkut berbagai aspek baik

itu dari aspek hukum, sosial ekonomi dan budaya, aspek pasar dan pemasaran,

aspek teknis dan teknologi sampai dengan aspek manajemen dan keuangannya,

dimana itu semua digunakan untuk dasar penelitian studi kelayakan dan hasilnya

digunakan untuk mengambil keputusan apakah suatu proyek atau bisnis dapat

dikerjakan atau ditunda dan bahkan tidak dijalankan (Wikipedia, 2010)

Menurut Moch. Ichsan (2000) studi kelayakan dapat didefinisikan sebagai suatu

studi secara mendalam serta seksama tentang berbagai aktivitas yang akan

dikerjakan di masa mendatang untuk melihat atau mengetahui tingkat kelayakan

dan laba yang akan diperoleh.

Jika proyek yang akan dilakukan merupakan proyek investasi yang berorientasi

laba, maka studi kelayakan proyek yang dimaksud adalah studi atau penelitian

dalam rangka untuk menilai layak tidak proyek investasi yang bersangkutan

dilakukan dengan berhasil dan menguntungkan secara ekonomis (Suratman, 2000)

Dari hasil penelitian Budi Hakim (2002) untuk mengetahui besarnya nilai sewa

minimum kamar hotel di Jalan Slamet Riyadi Purwosari Solo ditinjau dari aspek

keuangan disimpulkan dengan tingkat hunian 40% dapat ditentukan nilai sewa

minimum Rp 4.301,59/m2. Berdasarkan sewa minimum tersebut, titik impas

hunian (Break Even Occupancy Factor) dapat tercapai pada tingkat hunian

22,64%. Penilaian kelayakan usulan proyek investasi dengan teknik PP (Payback

Period) didapat jangka waktu pengembalian investasi selama 7 tahun 9 bulan 16

hari, dengan teknik NPV (Net Present Value) sebesar Rp 461.336.314,01, dan

IRR (Internal Rate of Return) diperoleh 13,30%. Hal ini berarti bahwa proyek


commit to user

investasi hotel tersebut layak untuk dilaksanakan dan menarik untuk penanaman

investasi.

Aspek keuangan dalam studi kelayakan bukan hanya mempertimbangkan jumlah

modal yang diperlukan, tetapi pertimbangan-pertimbangan yang lain dalam

asepek keuangan perlu pula dipertimbangkan. Misalnya tingkat rentabilitas,

jangka waktu pengembalian modal, dan sebagainya.

(Alex Nitisemito & M. Umar Burhan, 1991 : 88 )

Excel has extremely powerful data entry, data management, and tabulation tools.

The combination of tools provide almost database like power to Excel.

Unfortunately, the poor quality of the menu layout and the help preclude the

possibility of the user self-learning these features.

(Vijay Gupta, Canada, 2002)

Bagi para pengambil keputusan yang tidak banyak mempunyai waktu untuk

mengadakan perhitungan-perhitungan yang sangat terinci dalam rangka suatu

proses pemutusan yang harus dilakukan dalam waktu yang sangat singkat, perlu

dikuasai suatu cara perhitungan pendahuluan yang hasilnya dapat menunjang

suatu pembuatan perhitungan tekno ekonomi yang lebih terinci dari suatu proyek.

Hal tersebut sesuai dengan apa yang ditulis oleh Hartono Poerbo (1998) dalam

bukunya yang berjudul Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak.

2.2. Dasar Teori

2.2.1 Pengertian Proyek & Investasi

Proyek adalah kegiatan yang melibatkan berbagai sumber daya yang terhimpun

dalam suatu wadah (organisasi) tertentu dalam jangka waktu tertentu untuk

melakukan kegiatan yang telah ditetapkan sebelumnya.

Menurut William F. Sharfe investasi adalah adalah mengorbankan dollar sekarang

untuk dollar pada masa mendatang. Maksudnya ialah dengan mengorbankan


commit to user

uang/dollar dalam arti menanamkan sejumlah dana (uang) dalam suatu usaha saat

sekarang dengan mengharapkan pengembalian investasi disertai tingkat

keuntungan yang diharapkan di masa yang akan datang (dalam waktu tertentu).

Pada prinsipnya Investasi merupakan pilihan penggunaan dana yang berisiko,

karena investor tidak bisa memprediksi dengan pasti tingkat keuntungan yang

dapat diperoleh. Tujuan dari investasi adalah untuk memanfaatkan sumber daya

pada saat ini untuk mendapatkan keuntungan atau manfaat berupa peningkatan

kegiatan ekonomi dan sosial suatu masyarakat pada masa yang akan datang.

Kegiatan investasi mencakup semua aspek bisnis khususnya bisnis dalam bidang

konstruksi, peluang keuntungan yang diperoleh akan terbuka lebar jika proyek

berhasil dilaksanakan dengan baik dan difungsikan secara maksimal. Tentu saja

hal ini dapat dicapai setelah melalui studi kelayakan yang tepat, cermat dan

lengkap.

2.2.2 Pengertian Studi Kelayakan Proyek

Studi kelayakan proyek merupakan suatu kegiatan yang mempelajari secara

mendalam tentang suatu kegiatan atau suatu usaha bisnis yang akan dijalankan,

dalam rangka menentukan layak atau tidak usaha tersebut dijalankan.

Studi kelayakan merupakan tahap awal dari suatu proyek yang sangat penting

dilakukan sebelum mengambil keputusan untuk melakukan investasi. Studi

kelayakan memberikan proyeksi variabel-variabel yang sangat berpengaruh dalam

keberhasilan suatu proyek. Fokus dari studi kelayakan adalah untuk menganalisis

variabel-variabel tersebut bagi pengambilan keputusan dilaksanakan atau tidaknya

investasi proyek tersebut.

Mengacu pada investasi-investasi yang telah berhasil, kita akan menemukan fakta

bahwa rencana investasi tidak akan dilaksanakan tanpa melalui proses penilaian

terhadap faktor-faktor penting dan menganalisis kemungkinan keberhasilan dari


commit to user

investasi yang dilakukan. Oleh karena itu, studi kelayakan merupakan suatu

langkah kritis dan penting dalam suatu investasi.

2.2.2.1 Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan

Hal-hal penting yang harus dikaji dalam studi kelayakan investasi menurut Iman

Soeharto (1995) antara lain :

a. Aspek pasar

Pengkajian aspek pasar berfungsi untuk menghubungkan manajemen suatu

organisasi dengan pasar yang bersangkutan melalui informasi. Urutan

pengkajian aspek pasar adalah :

1. Perkiraan penawaran dan permintaan

2. Pangsa pasar

3. Strategi pasar

Pengkajian aspek pasar dalam lingkup studi kelayakan proyek harus dimulai

paling awal karena ada tidaknya pasar merupakan faktor pokok dalam

menentukan keputusan proyek.

b. Aspek teknis

Pengkajian aspek teknis dimaksudkan untuk memberikan batasan parameter

teknis yang berkaitan dengan perwujudan proyek yang meliputi hal-hal

sebagai berikut :

1. Menentukan letak geografis lokasi

2. Mencari dan memilih teknologi pelaksanaan

3. Menentukan kapasitas produksi

4. Denah atau tata letak instalasi

5. Rencana bangunan

c. Aspek keuangan

Pengkajian dilakukan karena tujuan yang umumnya dimiliki perusahaan

swasta yaitu berkepentingan untuk menaikkan kekayaan perusahaan. Berikut

sistematika pengkajian aspek financial :

1. Menentukan parameter dasar

2. Membuat perkiraan biaya investasi


commit to user

3. Proyeksi pendapatan

4. Melakukan penilaian dan menyusun rangking alternatif

5. Analisis resiko

d. Aspek Sosial Ekonomi

Pengkajian ini didasarkan pada landasan yang lebih luas yaitu melihat biaya

dan manfaat proyek dari sudut kepentingan sosial atau masyarakat secara

menyeluruh. Biasanya dilakukan untuk proyek-proyek publik yang umunya

disponsori pemerintah.

Penelitian ini lebih menekankan pada pembuatan alat bantu dalam mengkaji

keberhasilan suatu proyek investasi dari aspek finansial saja, apakah keuntungan

yang didapat sebanding dengan dana yang telah dikeluarkan.

2.2.2.2 Kegiatan pada Tahap Studi Kelayakan

Kegiatan dalam studi kelayakan adalah sebagai berikut :

- Pengumpulan Data dan Informasi : mengumpulkan data dan informasi yang

bersifat kualitatif dan kuantitatif

- Melakukan Pengolahan Data : pengolahan data dan informasi dengan metode-

metode yang lazim digunakan kemudian dicek ulang untuk memastikan

kebenarannya

- Analisis Data : untuk menentukan kriteria kelayakan untuk bisa digunakan

secara umum dari seluruh aspek.

- Mengambil Keputusan : mengambil keputusan terhadap hasil analisa yang

dilakukan. Jika layak maka dapat direkomendasikan, jika tidak layak maka

sebaiknya dibatalkan.

- Memberikan Rekomendasi : merekomendasikan kepada pihak-pihak yang

berwenang. Rekomendasi sebaiknya disertai saran-saran, perbaikan yang

dibutuhkan dan kelengkapan dokumentasi.

Dalam penelitian ini, lingkup studi kelayakan terbatas pada analisis kelayakan

proyek dari segi ekonomi dan finansial.


commit to user

2.2.3 Kriteria Hotel

Hotel berasal dari kata hostel, konon diambil dari bahasa Perancis kuno.

Bangunan publik ini sudah disebut-sebut sejak akhir abad ke-17. Maknanya kira-

kira, “tempat penampungan buat pendatang” atau bisa juga “bangunan penyedia

pondokan dan makanan untuk umum”. Jadi, pada mulanya hotel memang

diciptakan untuk melayani masyarakat (Wikipedia,2010)

Hotel adalah suatu bangunan atau suatu lembaga yang menyediakan kamar untuk

menginap, makan dam minum serta pelayanan lainnya untuk umum (Webster)

Menurut Dirjen Pariwisata (Depparpostel) Hotel adalah jenis akomodasi yang

mempergunakan sebagian atau seluruh bangunan, untuk menyediakan jasa

penginapan, makan dan minum, serta jasa lainnya bagi umum, yang dikelola

secara komersial.

Hotel berbintang menurut Badan Pusat Statistik adalah suatu usaha yang

menggunakan suatu bangunan atau sebagian bangunan yang disediakan secara

khusus, di mana setiap orang dapat menginap, makan, memperoleh pelayanan dan

menggunakan fasilitas lainnya dengan pembayaran, dan telah memenuhi

persyaratan sebagai hotel berbintang seperti yang ditentukan Direktorat Jenderal

Pariwisata. Ciri khusus dari hotel adalah mempunyai restoran yang dikelola

langsung di bawah manajemen hotel tersebut.

Berdasarkan Surat Keputusan Menteri Perhubungan Republik Indonesia No. PM

10/PW-301/Phb.77, tanggal 12 Desember 1977, Hotel adalah suatu bentuk

akomodasi yang dikelola secara komersial, disediakan bagi setiap orang untuk

memperoleh pelayanan penginapan, berikut makan dan minum. Penilaian

klasifikasi hotel secara minimum didasarkan pada jumlah kamar, fasilitas,

peralatan yang tersedia dan mutu pelayanan. Berdasarkan penilaian tersebut hotel

di Indonesia digolongkan ke dalam lima kelas hotel yaitu Hotel Bintang 1 hingga

Hotel Bintang 5. Berdasarkan Keputusan Menteri Kebudayaan dan Pariwisata No.

KM 3/HK 001/MKP 02 tentang penggolongan kelas hotel, bobot penilaian aspek

mutu pelayanan lebih tinggi dibandingkan dengan aspek fasilitas bangunannya.


commit to user

2.2.4 YSQ Spreadsheet

YSQ Spreadsheet adalah lembar kerja yang dirancang sebagai alat bantu analisis

investasi dengan software Microsoft Excel 2007. Pembuatan program YSQ

Spreadsheet dilakukan dengan pembuatan formulasi dalam lembar kerja Excel

2007 sesuai dengan rumus-rumus analisis investasi yang sudah ada. (Yan

Ardiasyah, 2009)

YSQ Spreadsheet sebagai alat bantu analisis kelayakan investasi dirancang terdiri

dari 10 sheet, yaitu:

a. Lembar pertama adalah halaman muka yang dinamakan lembar menu utama.

b. Lembar kedua adalah lembar isian input dari data hitungan maupun data fisik

proyek yang sudah ada.

c. Lembar ketiga adalah lembar untuk mendapatkan nilai dari koefisien dasar

bangunan dan koefisien luas bangunan, dan menampilkan apakah proyek

memenuhi persyaratan minimum KDB dan KLB sesuai peraturan daerah

tempat proyek berlangsung.

d. Lembar keempat dirancang untuk mendapatkan besaran-besaran tekno

ekonomi yang digunakan dalam proyek.

e. Lembar kelima dirancang untuk mendapatkan rincian besaran nilai sewa/jual

minimal dari unit-unit pendapatan.

f. Lembar keenam untuk mengetahui pada tahun berapa terjadi titik impas dari

penjualan unit-unit pendapatan yang didapat dari sheet sebelumnya

g. Lembar ketujuh hingga kesembilan dirancang untuk menganalisa kelayakan

investasi dengan metode NPV, IRR, dan RCR.

h. Lembar yang terakhir adalah lembar kesimpulan/output dari kelayakan

investasi proyek.

YSQ Spreadsheet dirancang sebagai alat bantu analisis investasi secara otomatis

menampilan hasil akhir (output) setelah pengguna terlebih dahulu memasukkan

data pada sel-sel isian data yang terletak pada lembar input. Oleh karena itu

pembuatan lembar-lembar sesudah lembar input dirancang untuk selalu

menggunakan data-data dari lembar input dalam penghitungan atau analisisnya.


commit to user

Hasil akhir dari analisis pada program ini diharapkan dapat menjadi pertimbangan

dalam pengambilan keputusan investasi dilihat dari aspek finansialnya. Selain itu,

kemudahan menggunakan spreadsheet dimaksudkan agar dapat menjadi alat

bantu pengambilan keputusan secara cepat dan dapat dipertanggung jawabkan

hasilnya.

2.3 Input Kelayakan Investasi

Input dalam analisis kelayakan invetasi menurut Hartono Poerbo (1998) adalah

besaran-besaran fisik teknologis dan besaran-besaran tekno ekonomi.

2.3.1 Besaran-Besaran Fisik Teknologis

1. Luas lantai kotor (gross floor area)

Luas lantai kotor adalah luas seluruh lantai bangunan. Luas lantai bangunan tinggi

sangat tergantung dari program bangunan yang tergantung pula pada jenis proyek.

Lokasi dan bentuk tanah turut menentukan luas lantai yang dapat dibangun.

Bentuk denah untuk suatu jenis proyek menentukan pula luas lantai yang dapat

dicapai.

2. Luas lantai bersih (netto floor area)

Luas lantai bersih adalah jumlah lantai yang dibatasi oleh dinding/kulit luar

gedung yang beratap (covered area), termasuk ruang-ruang dalam tanah dikurangi

luas lantai untuk inti gedung.

3. Efisiensi lantai (floor efficiency)

Efisiensi lantai adalah persentase luas lantai yang disewakan terhadap luas lantai

kotor. Makin besar efisiensi lantai, makin besar pula pendapatan gedung.

4. Koefisien dasar bangunan (KDB) atau kepadatan bangunan (building density)

Koefisien Dasar Bangunan adalah perbandingan luas lantai dasar bangunan

terhadap luas tanah bangunan atau luas persil. Koefisien dasar bangunan dibatasi

oleh peraturan tata kota yang berlaku. Peraturan tata kota menentukan batas


commit to user

presentase luas tanah yang boleh dibangun karena semakin mahal harga tanah dan

semakin sempit lahan yang tersedia maka semakin tinggi bangunan yang

direncanakan. Batasan-batasan tersebut mempengaruhi efek finansial suatu

proyek. Kepadatan bangunan tergantung dari lokasi tanah, negara, dan waktu.

KDB = %100persilLuas

bangunandasarlantaiLuas < Syarat KDB kota proyek berada (2.1)

5. Koefisien lantai bangunan (KLB)

Koefisien lantai bangunan adalah perbandingan total luas lantai kotor bangunan

terhadap luas tanah bangunan atau luas persil, disebut juga floor area ratio.

Perbandingan ini sangat tergantung tinggi bangunan ekonomis (economic building

height) dan peraturan tata kota yang didasarkan atas pertimbangan-pertimbangan

makro perkotaan dan ekonomi perkotaan (urban economics).

KLB = persilLuas

kotorlantaiLuas< Syarat KLB kota proyek berada (2.2)

2.3.2 Besaran-Besaran Tekno Ekonomi

1) Harga satuan tanah

Biaya tanah (land cost) ialah biaya langsung dan tidak langsung yang

dikeluarkan untuk pengadaan tanah ditambah beban bunga sejak pembelian

hingga gedung menghasilkan pendapatan.

2) Harga satuan gedung

Harga satuan gedung ialah harga permeter persegi luas lantai kotor termasuk

biaya pondasi, instalasi listrik intern, AC dan lain-lain. Dalam proyek

investasi total terdiri dari : biaya pengadaan tenaga listrik, telepon, izin

bangunan. Dalam studi komponen-komponen tersebut, dimasukkan dalam

harga satuan gedung.


commit to user

3) Biaya bangunan

Biaya bangunan ialah luas lantai kotor kali harga satuan gedung (unit price).

4) Biaya-biaya tidak langsung (indirect cost)

Kelompok biaya ini berupa :

a. Biaya perencanaan dan konsultan

b. Biaya pendanaan (financing cost)

c. Biaya hukum (legal cost)

Untuk proyek gedung besarnya kelompok biaya ini adalah sekitar 20% dari

harga gedung.

5) Biaya investasi total

Komponen-komponen biaya investasi total adalah :

a. Biaya tanah (land cost)

b. Biaya bangunan

c. Biaya-biaya tidak langsung (perencanaan, financing cost, hukum dan lain-

lain).

6) Modal sendiri (equity)

Modal sendiri ialah jumlah modal yang ditanam untuk sesuatu proyek untuk

membiayai pekerjaan-pekerjaan pra-konstruksi, seperti pengadaan tanah,

perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum equity tersebut, biasanya sebesar

±25% dari investasi total (untuk proyek-proyek komersil).

7) Modal pinjaman (borrowed capital loan)

Modal pinjaman adalah pembiayaan proyek yang berasal dari :

a. Kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnya

b. Dana dari pasar uang dan modal (hasil penjualan saham-saham, obligasi,

surat berharga dan lain-lain). Untuk pemberian kredit orang mengharapkan

bunga dan pembelian saham orang mendapat deviden.

8) Perbandingan modal pinjaman terhadap modal sendiri (loan equity ratio)

Perbandingan ini tidak mutlak, tergantung jenis proyek yang mempengaruhi

resiko proyek. Lazimnya untuk proyek komersiil perbandingannya adalah

3:1.


commit to user

9) Suku bunga

Bunga atas sesuatu pinjaman adalah sejumlah uang sebagai imbalan atas jasa

pemberian modal pinjaman yang dapat dinikmati oleh pemberi pinjaman. Hal

ini juga berkaitan dengan perubahan nilai uang terhadap waktu. Suku bunga

dinyatakan dalam % pertahun.

10) Faktor Tingkat Bunga (Discount factor)

Discount factor merupakan faktor tingkat bunga. Jadi discount factor untuk n

tahun, dengan tingkat bunga d akan sama dengan :

11) Masa konstruksi

Untuk proyek-proyek komersial yang dibiayai dengan modal pinjaman yang

dikenakan bunga, meskipun proyek belum menghasilkan pendapatan, masa

konstruksi harus diusahakan sesingkat-singkatnya agar beban bunga selama

masa tersebut sekecil-kecilnya.

Para kreditur umumnya memberi keringanan berupa penangguhan

pembayaran pokok kredit dan bunganya selama masa konstruksi (grace

period). Adakalanya kreditur hanya memberikan penangguhan pembayaran

pokok kreditnya saja tetapi bunganya harus dibayar.

12) Masa pelunasan kredit (pay-out time)

Masa pelunasan kredit adalah jangka waktu kredit dikurangi masa konstruksi.

Panjangnya jangka waktu kredit adalah tergantung situasi, kondisi dan jenis

proyek. Untuk proyek-proyek komersial biasanya sekitar 15 tahun.

13) Tingkat hunian kamar

Tingkat hunian kamar adalah jumlah kamar terisi/terjual dibandingkan

dengan jumlah kamar yang mampu dijual. Tingkat hunian kamar merupakan

tolak ukur keberhasilan hotel dalam menjual jasa penyewaan kamar.

Penghitungan tingkat hunian kamar (hotel occupancy) sangat berarti dalam

dunia perhotelan karena dari hasil perhitungan ini bisa digunakan sebagai alat

perbandingan antara hotel yang bersangkutan dengan hotel lain dalam rangka

bisnis.

14) Pendapatan bangunan

a. Sewa (per meter persegi perbulan), atau sewa perkamar perhotel

b. Sewa-beli (hire-purchase) dalam proyek flat atau perkantoran


commit to user

c. Penjualan (dengan atau tanpa angsuran) dalam proyek flat/perkantoran.

Proyek-proyek pertokoan dan perkantoran murah banyak yang dijual

langsung kepada peminat dengan angsuran jangka pendek 3-5 tahun.

15) Pengeluaran bangunan

a. Biaya operasi dan pemeliharaan gedung (listrik, AC, gas, air minum,

pembersihan gedung dan halaman, keamanan)

b. Biaya personil

c. Asuransi

d. Pajak-pajak real estate (PBB/ Pajak Bumi dan Bangunan)

Pengeluaran-pengeluaran ini dibebankan atas service charge yang berkisar

antara 20-30% dari pendapatan sewa dasar (base rate). Pengeluaran-

pengeluaran yang dibebankan atas pendapatan sewa dasar (base rate) adalah :

a. Pajak perseroan, untuk analisa pendahuluan pajak perseroan

diperhitungkan sebesar 15% laba kena pajak.

( Hartono Poerbo, 1998 : 27 )

Laba kena pajak ialah pendapatan kotor dikurangi :

Biaya operasi gedung

Pengeluaran untuk pembayaran bunga modal pinjaman

Pengeluaran untuk pajak atas bunga (interest tax)

Depresiasi / penyusutan gedung dan peralatan

Asuransi kredit

b. Penyusutan (depresiasi) bangunan

c. Bila gedung dibiayai dengan modal pinjaman, maka diperlukan biaya

amortisasi pokok pinjaman dan bunganya (capital return + interest)

d. Modal sendiri dikembalikan berikut keuntungannya selama umur

ekonomis proyek.

16) Biaya operasi dan pemeliharaan gedung

Komponen biaya ini terdiri dari :

a. Biaya pemeliharaan gedung

b. Biaya listrik, telepon dan AC

c. Pajak Bumi dan Bangunan

d. Asuransi gedung dan peralatan


commit to user

e. Biaya personil dan badan pengelola gedung.

Biaya operasi dan pemeliharaan bangunan hotel tergantung bintang hotel.

Besarnya atas dasar empiris sebagai berikut :

Hotel Bintang 5 = 50% x pendapatan total





17) Pajak atas bunga (interest tax)

Pajak atas bunga merupakan unsur biaya yang mengurangi pajak perseroan.

18) Depresiasi, penyusutan bangunan

Adalah nilai ganti per tahun yang harus dikeluarkan atas beban pendapatan

sebelum pajak yang besarnya tergantung dari umur ekonomis (economic life)

suatu gedung dan jenis gedung.

Cara depresiasi bermacam-macam, tetapi untuk keperluan analisis

pendahuluan digunakan sistem garis lurus (straight line method). Rumus

untuk menghitung biaya depresiasi per tahun adalah sebesar :

BD = (2.3)

( Moch. Ichsan, dkk, 2000 : 170 )

dimana :

BD = jumlah depresiasi per tahun

Nilai sisa = 0, karena jika ada nilai sisa maka nilai terakhir jumlahnya tidak

akan sama dengan nilai sisa sehingga laba yang tercantum akan

lebih besar dari kenyataan.

Umur ekonomis untuk hotel adalah 40 tahun ( Hartono Poerbo, 1998 :10 )

19) Pengembalian modal pinjaman

Bila selama masa konstruksi tidak dilakukan pembayaran pokok maupun

bunga, maka periode tersebut disebut masa tenggang (grace period) tetapi

selama periode tersebut, kreditnya berkembang. Besarnya modal pinjaman

yang harus dikembalikan ialah perkembangan nilainya akibat pembebanan

bunga sejak modal pinjaman itu dipakai sampai akhir masa konstruksi.


commit to user

Perkembangan kredit tersebut (loan build up) tergantung urutan besarnya

penarikan kredit (loan draw down).

20) Pengembalian modal sendiri (return on equity)

Setiap penanaman modal pasti mengharapkan modalnya kembali berikut

keuntungannya yang presentasinya lebih tinggi daripada tingkat bunga di

pasaran uang dan modal, sebab setiap investasi mengandung resiko

(investment risk). Jangka waktu pengembalian modal sendiri dapat

diperhitungkan selama umur ekonomis (economic life) suatu proyek, atau

sama dengan jangka waktu pelunasan kredit. Pengembalian modal sendiri

dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut :

Pengembalian modal sendiri = n

1x F (2.4)

dengan : n = masa pengembalian kredit (tahun)

F = besar modal yang akan datang (Rp).

21) Biaya bunga (return on equity)

Sebelum menghitung bunga, terlebih dahulu dihitung perkembangan masa

kredit di akhir masa konstruksi, denga rumus :

F = P (1 + i)n (2.5)

dengan : F = besar modal di akhir masa konstruksi (Rp)

P = besar modal di awal masa konstruksi (Rp)

i = besar bunga setahun (%)

n = masa konstruksi (tahun)

Besarnya biaya bunga dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut :

Biaya Bunga = 1-) i (1

) i (1 in

n

x F -

n

1x F (2.6)

dengan : F = besarnya modal di akhir masa konstruksi (Rp)

i = besarnya bunga setahun (%)

n = masa pengembalian kredit (tahun)

22) Cash Flow

Setiap proyek selalu mempunyai cash inflow dan cash outflow atau arus uang

masuk dan arus uang keluar. Masuk dan keluarnya uang digambarkan dalam

suatu daftar yang diatur secara sistematis dan kronologis.


commit to user

2.4. Analisis Ekonomi Teknik

2.4.1 Pengertian Dasar

Menurut Ferianto Raharjo (2007), analisis ekonomi teknik digunakan untuk

menentukan pilihan terbaik dari sejumlah alternatif yang ada. Agar dapat

menentukan pilihan yang terbaik, harus dibandingkan nilai (dalam hal ini uang)

dari masing-masing alternatif. Nilai uang itu baru dapat dibandingkan bila berada

pada waktu yang sama dengan cara mengonversi nilai dari waktu yang berbeda

tersebut.

2.4.2 Rumus dalam Analisis Ekonomi Teknik

Beberapa rumus penting yang merupakan dasar analisis ekonomi proyek yang

menggunakan bunga berganda (interest compound) dan metode penggandaan

yang berperiode (discrete compounding) menurut Donald G. Newnan (1990)

adalah sebagai berikut :

a. Nilai uang masa datang (F) bila diketahui nilai uang saat ini (P) dengan tingkat

suku bunga (i) dan periode (n)

F = P(1 + i)n (2.7)

Faktor pengali (1+ i)n diatas disebut faktor pembungaan majemuk tunggal

(single payment compound amount factor). Faktor bunga tersebut diperoleh

melalui tabel bunga yang terdapat dalam Lampiran. Jika mempergunakan tabel

bunga dalam perhitungan ekuivalensi, maka persamaan diatas diubah dengan

persamaan faktor bunga menjadi :

F = P (F/P,i,n) (2.8)

b. Nilai uang saat ini (P) bila diketahui nilai uang masa depan (F), tingkat suku

bunga (i) dan periode (n).

ni

FP

)1( (2.9)

Faktor pengali (1+ i)n diatas disebut single payment present worth factor.

Rumus faktor bunganya dapat ditulis sebagai berikut :

P = F (P/F,i,n) (2.10)


commit to user

c. Nilai tahunan (A) bila diketahui nilai mendatang (F) tingkat suku bunga (i) dan

periode (n), disebut juga penanaman sejumlah uang (sinking fund).

1)1(

ni

FiA (2.11)

Rumus faktor bunganya dapat ditulis sebagai berikut :

A = F(A/F,i,n) (2.12)

d. Nilai tahunan (A) bila diketahui nilai sekarang (P) tingkat suku bunga (i) dan

periode (n), disebut juga pemasukan kembali modal (capital recovery).

1)1(

)1(

n

n

i

iPiA (2.13)

Faktor bunganya disebut dengan uniform series capital recovery factor.

Sehingga rumus tabel bunganya menjadi :

A = P (A/P,i, n) (2.14)

e. Nilai yang akan datang (F) bila diketahui nilai tahunan (A) dengan tingkat suku


i

iAF

n ]1)1[( (2.15)

Dimana faktor pengali disebut uniform series compound amount factor. Rumus

tabel bunganya dapat ditulis :

F = A (F/A,i,n) (2.16)

f. Nilai sekarang (P) bila diketahui nilai tahunan (A) dengan tingkat suku bunga

(i) dan periode (n).

n

n

ii

iAP

)1(

]1)1[(

(2.17)

Dimana faktor pengali disebut uniform series present worth factor. Maka

rumus tabel bunganya adalah :

P = A (P/A,i, n) (2.18)

g. Nilai tahunan (A) bila diketahui tingkat kenaikan (G) dengan tingkat suku


1)1(

1ni

n

iGA (2.19)


commit to user

Faktor pengali disebut arithmetic gradient uniform series factor, dan rumus

faktor bunganya adalah :

A = G (A/G,i, n) (2.20)

2.4.3 Perhitungan Sewa Minimum dan Titik Impas (Break Even Point)

Perhitungan sewa merupakan harga minimum, dimana faktor lain seperti letak dan

sebagainya tidak diperhitungkan. Nilai sewa minimum diperoleh jika pendapatan

gedung sama dengan pengeluaran.

Pendapatan kotor per tahun dihitung dengan rumus sebagai berikut :

R = e x a x b x 365 x r (2.21)


dimana, R = Pendapatan

a = Prosentase tingkat hunian kamar (%)

b = Jumlah kamar (buah)

365 = Jumlah hari dalam setahun

r = Harga Sewa per kamar (Rp)

e = Koefisien pendapatan hotel ( ditetapkan = 2,5 )

Sedangkan untuk mencari besarnya pengeluaran dihitung dengan cara

menjumlahkan semua pengeluaran yang terjadi.

Penetapan harga kamar mempunyai tujuan, yaitu untuk memperoleh keuntungan

sesuai yang diharapkan, mengembalikan modal sesuai dengan waktu yang telah

ditargetkan, memperbaiki pangsa pasar (market share), dan meningkatkan

penjualan product line.

(A. Ferry T. Indratno, A. Sulistya Wibawa, Sartono Kusumaningrat, 1999 : 21)

Pada umumnya harga kamar hotel dihitung dengan menambah 21% biaya pajak

dan service (tax and service).

Setiap usaha mempunyai resiko dan ketidakpastian. Dengan analisis titik impas

besarnya resiko dapat diketahui dalam rangka suatu proses pemutusan. Titik


commit to user

impas dicapai bila keadaan usaha telah menghasilkan pendapatan yang dapat

menutup semua pengeluaran. Jadi pada suatu titik impas terdapat suatu kapasitas

minimum yang harus tercapai agar usaha tidak rugi (break-even capacity)

( Hartono Poerbo, 1998 ).

Titik impas dicapai apabila keadaan usaha telah menghasilkan pendapatan yang

dapat menutup semua pengeluaran rutin/operasional, atau perumusannya:

Pendapatan = Pengeluaran

Titik impas adalah suatu titik keseimbangan dimana pendapatan dapat menutupi

pengeluaran pokok gedung. Pencapaian titik impas dapat dilihat pula dari faktor

okupansi yakni persentase kamar hotel yang harus disewa agar semua pengeluaran

pokok dapat ditutup dari pendapatan gedung (break-even occupancy factor).

Jika faktor okupasi pada titik impas = V %, maka :

Pendapatan tahunan x V% = Pengeluaran Tahunan (2.22)

2.5. Analisis Penilaian Investasi

Menurut Donald G. Newnan (1990), metode yang digunakan dalam analisis

kelayakan investasi suatu proyek khususnya metode Net Present Value dan

Revenue Cost Ratio adalah sebagai berikut:

2.5.1 Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value)

Metoda ini dikenal sebagai metoda Present Worth (Nilai Sekarang) dan digunakan

untuk menentukan apakah suatu rencana mempunyai keuntungan dalam perioda

waktu analisis. Hal ini dihitung dari Present Worth of the Revenue (PWR), dan

Present Worth of the Cost (PWC). Aliran kas proyek yang dikaji meliputi

keseluruhan, yaitu biaya modal, operasional, produksi, pemeliharaan, dan

pengeluaran lain-lain.

NPV = PWR – PWC (2.23)

dengan

NPV = nilai sekarang neto

PWR = nilai sekarang dari pendapatan

PWC = nilai sekarang dari biaya/pengeluaran


commit to user

Kriteria keputusan untuk mengetahui layak atau tidaknya suatu investasi dalam

metode NPV, yaitu jika :

NPV > 0, usulan investasi diterima (menguntungkan)

NPV < 0, usulan investasi ditolak (tidak menguntungkan)

NPV = 0, nilai investasi sama walau usulan investasi diterima maupun ditolak.

2.5.2 Metode Revenue Cost Ratio

Metode ini menganalisis suatu proyek dengan membandingkan nilai revenue

terhadap nilai cost. Rumus untuk menghitung RCR adalah:

PWC

PWRRCR (2.24)

Ada tiga kemungkinan nilai R/C yang terjadi, yaitu:

Bila nilai R/C < 1, proyek tidak layak dijalankan

Bila nilai R/C = 1, proyek marginal (marginal project)

Bila nilai R/C > 1, proyek layak dijalankan

2.5.3 Metode Arus Pengembalian Internal (Internal Rate of Return)

Metoda Tingkat Pengembalian/Internal Rate of Return Method (IRR) menurut

Robert J. Kodoatie (1994) adalah besarnya tingkat bunga yang menjadikan biaya

pengeluaran dan pemasukan sama besarnya. Logika sederhananya menjelaskan

bahwa investasi dikatakan menguntungkan jika tingkat bunga ini lebih besar dari

tingkat bunga yang relevan.

Metoda ini digunakan untuk memperoleh suatu tingkat bunga dimana nilai

pengeluaran sekarang bersih (NPV) adalah nol.

NPV (0) = PWR – PWC - I pada i = ? (2.25)

dengan

NPV = nilai sekarang neto

PWR = nilai sekarang dari pendapatan

PWC = nilai sekarang dari biaya/pengeluaran

I = biaya investasi setelah konstruksi

Kriteria keputusan untuk mengetahui layak atau tidaknya suatu investasi dalam

metode IRR, yaitu jika :

IRR > MARR (Minimum Attractive Rate of Return), usulan investasi diterima.


commit to user

BAB 3

METODOLOGI PENELITIAN

3.1 Metode Penelitian

Metode yang digunakan untuk menyelesaikan rumusan masalah adalah dengan

metode analisis deskriptif. Deskriptif berarti pemaparan masalah yang ada,

sedangkan analisis berarti data yang dikumpulkan mula-mula disusun, dijelaskan,

kemudian dianalisis. Metode ini melakukan analisis investasi bangunan hotel

dengan studi kasus proyek pembangunan Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya,

hingga diperoleh suatu hasil yang menegaskan hubungan antar variabel yang

dianalisis, yaitu hubungan antara volume investasi bangunan gedung hotel dengan

nilai sewa gedung dan tolak ukur finansial lainnya.

3.2 Sumber Data

Analisis yang dilakukan menggunakan data sekunder yang diperoleh dengan cara

mengadakan wawancara langsung dengan pihak yang terkait, data tersebut berupa

capital cost, denah lokasi dan data-data lain yang berhubungan dengan analisis

yang diasumsikan secara wajar sesuai kondisi yang berlaku. Detail data sekunder

tercantum dalam lampiran.

3.3 Tahapan Penelitian

Tahap-tahap yang dilakukan dalam penelitian adalah sebagai berikut:

a. Pengumpulan data lapangan berupa:

1. Capital Cost proyek hotel

2. Denah ruang dan bangunan

3. Data-data proyek yang diperlukan untuk input data

b. Membuat YSQ 4 untuk menghitung besaran-besaran fisik teknologis

c. Membuat YSQ 4 untuk menghitung besaran-besaran tekno ekonomi


commit to user

d. Membuat YSQ 4 untuk menghitung nilai sewa minimal, dengan ketentuan

pendapatan ≥ pengeluaran.

e. Membuat YSQ 4 untuk menganalisis kelayakan investasi dengan metode:

1. Net Present Value

2. Revenue Cost Ratio

3. Internal Rate of Return

f. Membuat YSQ 4 untuk menghitung harga sewa kamar hotel.

g. Membuat YSQ 4 untuk menganalisis titik impas (break even point)

h. Kesimpulan


commit to user

Tahapan penelitian dapat dilihat pada Gambar 3.1 berikut ini

Gambar 3.1 Diagram Alir Penelitian

Mulai

Studi pustaka

Pembuatan program YSQ

untuk analisis proyek hotel

Pembuatan YSQ 4

Spreadsheet

Aplikasi

spreadsheet

Pengumpulan data

sekunder

Analisis kelayakan Aquarius

Boutique Hotel secara manual

Perbaikan

spreadsheet

Tidak Sesuai

Ya

Kesimpulan

Selesai


commit to user

Algoritma analisis kelayakan investasi dapat dilihat pada gambar 3.2 berikut ini

Gambar 3.2 Algoritma Analisis Kelayakan Investasi

Pendapatan (dalam variabel r)

Pengumpulan Data

Pengolahan Data

Pengeluaran

Biaya Operasi

dan

Pemeliharaan

Biaya

pengembalian

pokok pinjaman

Biaya bunga

modal

pinjaman

Biaya bunga

modal

sendiri

Biaya

pajak

perseroan

Biaya

depre-

siasi

Biaya

pengembalian

pokok sendiri

Perhitungan Harga Sewa Minimum (r)

Pendapatan = Pengeluaran

Analisis penilaian kelayakan investasi

analisis

NPV

analisis

RCR

analisis

IRR

Layak

Tidak

Ya

analisis BEP

Kesimpulan Analisis Investasi


commit to user

28

BAB 4

HASIL & PEMBAHASAN

4.1 YSQ 4 Spreadsheet

YSQ 4 spreadsheet adalah lembar kerja yang dikembangkan dari YSQ

spreadsheet yang dikhususkan sebagai alat bantu analisis investasi proyek hotel.

Pembuatan program YSQ-4 spreadsheet dilakukan dengan pembuatan formulasi

dalam lembar kerja Excel 2007 sesuai dengan rumus-rumus analisis investasi

yang sudah ada.

4.1.1 Perencanaan YSQ 4 Spreadsheet

YSQ 4 Spreadsheet sebagai alat bantu analisis kelayakan investasi proyek hotel

dibuat terdiri dari 10 sheet, yaitu:

a. Lembar pertama adalah halaman muka atau cover yang dinamakan lembar

MENU.

b. Lembar kedua adalah lembar INPUT yang berisi data fisik proyek serta

rincian tipe-tipe kamar yang ada, yang diperlukan untuk analisis.

c. Lembar ketiga adalah lembar besaran fisik teknologis (BFT) yang digunakan

untuk mendapatkan nilai koefisien dasar bangunan dan koefisien luas

bangunan, dan menampilkan apakah proyek memenuhi persyaratan minimum

KDB dan KLB sesuai dengan peraturan daerah tempat proyek berlangsung.

d. Lembar keempat adalah lembar BIAYA INVESTASI yang berisi rincian

biaya investasi proyek yang akan dibangun.

e. Lembar kelima adalah lembar NILAI SEWA MINIMAL, yang dibuat untuk

mendapatkan nilai sewa minimal.

f. Lembar keenam adalah lembar NPV, yang dibuat untuk menganaliss

kelayakan investasi dengan metode NPV.

g. Lembar ketujuh adalah lembar RCR, yang dibuat untuk menganaliss

kelayakan investasi dengan metode RCR.


commit to user

29

h. Lembar kedelapan adalah lembar IRR, yang dibuat untuk menganaliss

kelayakan investasi dengan metode IRR.

i. Lembar kesembilan adalah lembar BEP & BEOF, yang dibuat untuk

mengetahui pada tahun berapa terjadi titik impas dari investasi hotel.

j. Lembar kesepuluh adalah lembar OUTPUT yang berisi hasil atau kesimpulan

dari kelayakan investasi proyek hotel.

4.1.2 Formula yang Digunakan

Proses pengolahan data menggunakan rumus-rumus dalam program MS Excel

2007 sebagai basic program dalam penyusunan spreadsheet ini. Dalam program

MS Excel 2007 sudah disediakan rumus singkat dalam analisis ekonomi teknik

sehingga user lebih dimudahkan dalam proses perhitungannya. Rumus yang

digunakan sudah tersedia dan tidak dilakukan perubahan bahasa pemrograman

didalamnya.

Rumus-rumus yang digunakan adalah sebagai berikut :

Tabel 4.1 Rumus yang digunakan dalam YSQ 4 Spreadsheet

No Rumus Fungsi

1. Hyperlink Fungsi untuk memudahkan user untuk membuka halaman

lain atau file lain dengan cara menghubungkannya

menggunakan shape.

2. SUM Fungsi untuk menjumlahkan semua angka pada suatu

barisan sel tertentu.

3. PV Fungsi untuk mencari nilai sekarang dari serangkaian arus

kas yang besarnya sama pada periode tertentu.

4. PMT Fungsi untuk mencari nilai serangkaian arus kas yang

besarnya sama pada periode tertentu dari suatu nilai

sekarang pada tingkat bunga tertentu.

5. PPMT Fungsi untuk mencari nilai serangkaian arus kas yang

besarnya sama pada periode tertentu dari suatu nilai masa

yang akan datang pada tingkat bunga tertentu.

6. IF Fungsi untuk menghasilkan sebuah ekspresi (bisa nilai bisa

pernyataan) jika kondisi yang ditetapkan bernilai BENAR

dan kondisi lain bernilai SALAH.

7. VLOOKUP Fungsi untuk mencari nilai pada barisan nilai kolom pertama

dan menghasilkan nilai pada baris yang sama dari barisan

nilai pada kolom yang lainnya.


commit to user

30

8. OR Fungsi untuk menghasilkan nilai BENAR jika sekurang-

kurangnya 1 pernyataan benar dan menghasilkan nilai

SALAH jika semua pernyataan salah.

A. Hyperlink

Rumus umumnya sebagai berikut :

HYPERLINK(link_location,friendly_name)

link_location adalah bagian dan nama file yang akan dibuka. Link_location dapat

menunjuk pada spesifik sel atau range dalam worksheet MS Excel.

friendly_name adalah teks atau nilai yang muncul pada sel. Friendly_name

ditampilkan berwarna biru dan bergaris bawah.

B. SUM

Rumus umumya sebagai berikut :

SUM(number1,number2, …)

number1, number2, … adalah 1 hingga 255 data yang akan dijumlahkan.

C. PV

Rumus umumya sebagai berikut :

PV(rate,nper,pmt,[fv],[type])

rate adalah tingkat suku bunga per peroide.

nper adalah jumlah total periode pembayaran.

pmt adalah pembayaran pada setiap periode. Secara khusus, pmt terdiri dari

cicilan pokok dan bunga tetapi tidak termasuk biaya dan pajak. Sebagai contoh :

pembayaran bulanan sebuah mobil seharga $10,000.00 dengan masa kredit selama

4 tahun adalah $263.33. User harus memasukkan angka -263.33 sebagai nilai pmt

pada formula yang digunakan. Jika pmt dihilangkan, user harus memasukkan nilai

yang mewakili fv.

fv adalah nilai yang akan datang atau keseimbangan kas yang ingin dicapai setelah

pembayaran terakhir. Jika fv dihilangkan, berarti nilainya diasumsikan nol.

type adalah angka 0 atau 1 dan mengindikasikan waktu pembayaran seharusnya

dilakukan. Nol atau dihilangkan berarti pembayaran pada akhir periode sedangkan

angka 1 berarti pembayaran pada awal periode.


commit to user

31

D. PMT


PMT(rate,nper,pv,[fv],[type])

pv adalah nilai sekarang, atau jumlah total pembayaran masa yang akan datang

yang dibawa ke nilai sekarang.

E. PPMT


PPMT(rate,per,nper,pv,[fv],[type])

per menunjukkan periode pembayaran dari nper.

F. IF


IF(logical_test,value_if_true,value_if_false)

logical_test adalah ekspresi atau pernyataan logis yang bisa dinilai benar atau

salah. Sebagai contoh : A10=100 adalah pernyataan logis. Jika nilai pada sel A10

sama dengan 100, pernyataannya dinilai BENAR. Jika nilainya bukan 100, maka

pernyataannya dinilai SALAH.

value_if_true adalah nilai atau pernyataan yang muncul jika logical_test bernilai

benar.

value_if_false adalah nilai atau pernyataan yang muncul jika logical_test bernilai

salah.

G. VLOOKUP


VLOOKUP(lookup_value,table_array,col_index_num,[range_lookup])

lookup_value adalah nilai yang dicari pada kolom pertama dari table_array. Jika

lookup_value lebih kecil dari nilai terkecil pada kolom pertama table_array, maka

VLOOKUP akan menghasilkan nilai kesalahan #N/A.

table_array adalah dua atau lebih kolom data. Nilai pada kolom pertama

table_array menunjukkan nilai yang dicari dengan lookup_value. Nilai ini bisa

sebagai teks atau angka.

col_index_num adalah jumlah kolom pada table_array.


commit to user

32

range_lookup nilai logika yang muncul ketika ingin memilih VLOOKUP mencari

exact match (nilai yang benar-benar tepat) atau approximate match (nilai yang

kira-kira sama). User hanya tinggal mengklik pilihan yang muncul.

H. OR


OR(logical1,logical2,...)

logical1,logical2,... adalah 1 hingga 255 data yang akan yang akan diuji bernilai

benar atau salah.

Untuk operasi penjumlahan, pengurangan, perkalian dan pembagian tidak

digunakan rumus secara khusus. Pada formula bar, user hanya tinggal

mengetikkan symbol = (sama dengan) kemudian klik sel yang akan dioperasikan

dan selanjutnya mengetikkan tanda baca yang mewakili operasi yang diinginkan.

Untuk operasi penjumlahan menggunakan tanda +, pengurangan menggunakan

tanda -, pembangian menggunakan tanda / sedangkan operasi perkalian

menggunakan tanda *.


commit to user

33

4.1.3 Tampilan YSQ 4 Spreadsheet

Lembar kerja atau sheet direncanakan mempunyai tampilan sebagai berikut :

4.1.3.1 Lembar Menu

Gambar 4.1 Lembar Menu YSQ 4 Spreadsheet

Gambar 4.1 menunjukkan tampilan menu YSQ 4 Spreadsheet. Pada lembar ini

berisi keseluruhan menu yang ada pada lembar kerja. User hanya tinggal

mengklik menu yang ingin dilihat rinciannya, maka program akan secara otomatis

menampilkan lembar tersebut.

Pada lembar ini, tidak ada pengisian data yang harus dilakukan. Lembar ini

terhubung pada setiap lembar analisis yang ada sesuai ikon yang tertera. Jika user

mengklik ikon “Input” maka lembar Input akan muncul secara otomatis.

Demikian juga jika diklik pada ikon yang lain, maka akan terhubung pada lembar

yang dimaksud secara otomatis. Tetapi jika user ingin melakukan analisis

kelayakan untuk pertama kalinya, user harus mengklik ikon “Input” terlebih

dahulu untuk melakukan pengisian data baru bisa melihat hasil analisis pada

setiap lembar dari lembar menu utama ini.


commit to user

34

4.1.3.2 Lembar Input

Gambar 4.2 Lembar Input YSQ 4 Spreadsheet

Pengisian data dilakukan pada setiap sel yang sudah diberikan comment dengan

tanda merah pada ujung kanan atas sel. Jika sel tersebut diklik, maka comment

tersebut akan muncul dan dapat membantu user dalam proses pengisian data.

Untuk mengamankan sel yang tidak perlu dilakukan pengisian data, maka sel-sel

yang lain sudah dikunci dari semua tindakan perubahan.

Lembar ini terdiri dari data-data yang harus diisikan yang dibagi dalam 5 tabel.

Tabel pertama adalah tabel DATA PROYEK. User harus memasukkan data pada

sel D7, D9, D10, serta sel D12 hingga D16. Data-data ini digunakan untuk

analisis lembar BFT pada sel F12 dan F20, lembar BIAYA INVESTASI pada sel

G9, M29, M31, lembar NILAI SEWA MINIMAL pada sel E8, H13, H21, M15,

M17, M23, M25, lembar LAPORAN LABA-RUGI pada kolom H (Bunga),

lembar NPV pada sel F12 hingga F14, lembar IRR pada sel F10 hingga F12.

Tabel kedua adalah tabel BESARAN FISIK TEKNOLOGIS. Pengisian data

dilakukan pada setiap sel dalam tabel ini. Data tersebut digunakan untuk analisis

lembar BFT pada sel F12, F13, F20, F21 dan F28.

Tabel ketiga adalah tabel PERHITUNGAN INVESTASI, data-data dalam tabel

ini digunakan untuk analisis pada lembar BIAYA INVESTASI. Sel B30, B31,


commit to user

35

B33, B35, B37, digunakan dalam analisis BIAYA INVESTASI pada sel C29,

C30, J9, J12, J15, J23.

Tabel keempat adalah tabel DATA FASILITAS HOTEL yang terdiri dari 5

kolom. Kolom pertama adalah kolom Tipe Kamar/Ballroom. User tinggal

memasukkan tipe-tipe Kamar yang ada. Kolom kedua adalah kolom Koefisien,

kolom ketiga adalah kolom Luas, kolom keempat adalah kolom Jumlah Unit, dan

kolom kelima adalah kolom total luas. User harus mengisikan data pada kolom-

kolom tersebut secara manual untuk digunakan dalam analisis. Kesemua data

pada kolom ini digunakan untuk analisis lembar NILAI SEWA MINIMAL pada

sel C9 hingga sel E32; lembar OUTPUT pada sel J9 hingga N32.

Tabel kelima adalah tabel PERKIRAAN PENGELUARAN TAHUNAN.

Pengisian data dilakukan pada sel I41 yaitu besarnya Biaya Lain-lain. Data

tersebut digunakan untuk analisis lembar NILAI SEWA MINIMAL.

Ada tiga tipe cara pengisian data pada lembar input, antara lain :

1. Input of text

Sebagai contoh adalah pengisian nama proyek. User mengetik nama proyek

pada kolom telah yang disediakan.

Gambar 4.3 Contoh Input of Text pada lembar Input


commit to user

36

2. Input of values

Adalah pengisian data berupa angka atau nilai. Sebagai contoh adalah

pengisian data harga tanah berikut ini:

Gambar 4.4 Contoh Input of value pada lembar Input

Sel D7 adalah sel untuk memasukkan klasifikasi bintang hotel. Dalam

pengisian data, user tinggal memasukkan angka 4 dan tidak perlu disertai

satuan, notasi atau symbol apapun.

Semua data yang harus diisikan untuk melakukan analisis kelayakan investasi

adalah data pada kolom yang sudah diberi comment atau petunjuk pada sel

tersebut.

4.1.3.3 Lembar Besaran Fisik Teknologis (BFT)

Proyek yang akan dibangun harus memenuhi persyaratan KDB dan KLB yang

telah ditentukan oleh pemerintah daerah tempat proyek berada. Lembar BFT YSQ

4 Spreadsheet menampilkan rincian hasil analisis KDB dan KLB proyek yang

akan dibangun. Berikut adalah tampilan lembar BFT YSQ 4 Spreadsheet:


commit to user

37

Gambar 4.5 Lembar Besaran Fisik Teknologis YSQ 4 Spreadsheet

Untuk sel F12, data yang digunakan adalah data pada lembar INPUT pada sel D14

dan D20. Data untuk sel F13 adalah data pada lembar INPUT pada sel D22.

Untuk sel F20 adalah data pada lembar INPUT pada sel D14 dan D18. Untuk sel

F21 adalah data pada lembar INPUT pada sel D23. Untuk sel F28 adalah data

pada lembar INPUT pada sel D18 dan D19.

Tiga tanda dibawah kolom analisis menghubungkan lembar ini dengan lembar

sebelumnya, lembar sesudahnya, dan lembar menu. Tiga tanda tersebut ada pada

setiap lembar atau sheet analisis yang mempunyai fungsi sama.

4.1.3.4 Lembar Biaya Investasi

Gambar 4.6 menampilkan rincian perhitungan biaya investasi. Perbedaan

penentuan besarnya biaya tak langsung pada setiap proyek mendasari penulis

membuat lembar ini. Dalam penentuan besarnya biaya tak langsung ada yang

diperinci, diambil dari komponen biaya tak langsung dan ada juga yang langsung

diambil dari persentase biaya tertentu. Berikut adalah tampilan lembar Biaya

Investasi YSQ 4 Spreadsheet:


commit to user

38

Gambar 4.6 Lembar Biaya Investasi YSQ 4 Spreadsheet

Untuk sel G9, data yang digunakan adalah data pada lembar INPUT pada sel N27.

Data untuk sel C29,C30 adalah data pada lembar INPUT pada sel B30, B31.

Sedangkan untuk sel J9, J12, J15, J23 data yang digunakan adalah data pada sel

INPUT B33, B35, B37, dan B40.

4.1.3.5 Lembar Nilai Sewa Minimal

Lembar pada ini dibuat untuk mencari nilai jual minimal agar pemilik proyek

dapat mengetahui harga sewa minimal kamar, dengan tujuan untuk mendapatkan

keuntungan secara finansial. Pada pembangunan proyek hotel, komponen biaya

pengeluaran tahunan terdiri dari BOP (Biaya Operasional dan Pemeliharaan),

biaya bunga modal, biaya pengembalian pokok modal, biaya pajak perseroan, dan

biaya depresiasi/penyusutan.

User hanya tinggal merubah nilai pengali terhadap r pada sel K36 untuk

mengetahui seberapa besar keuntungan yang akan didapat. r adalah nilai sewa

minimal kamar per meter persegi, sedangkan R adalah nilai sewa minimal agar

proyek mendatangkan keuntungan yang besarnya dapat ditentukan sendiri oleh

user berdasarkan nilai pengali yang diinginkannya. Berikut adalah tampilan

lembar Nilai Sewa Minimal YSQ 4 Spreadsheet:


commit to user

39

Gambar 4.7 Lembar Nilai Sewa Minimal YSQ 4 Spreadsheet

Untuk sel C9 hingga E31, data yang digunakan adalah data pada lembar Input

pada sel F8 hingga J30. Untuk sel H9, data yang digunakan adalah data pada

Lembar INPUT pada sel I34. Untuk sel I13, data yang digunakan adalah data pada

Lembar INPUT pada sel D11, D13, D16, dan data pada lembar BIAYA

INVESTASI pada sel M25. Untuk sel M15, data yang digunakan adalah data pada

Lembar INPUT pada sel D12, dan data pada lembar NILAI SEWA MINIMAL

pada sel I13. Untuk sel M17, data yang digunakan adalah data pada Lembar

INPUT pada sel D12, D13, dan data pada lembar NILAI SEWA MINIMAL pada

sel I13. Untuk sel I21, data yang digunakan adalah data pada Lembar INPUT pada

sel D10, D13, D16, dan data pada lembar BIAYA INVESTASI pada sel M25.

Untuk sel M23, data yang digunakan adalah data pada Lembar INPUT pada sel

D12 dan data pada sel I21 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL. Untuk sel

M25, data yang digunakan adalah data pada Lembar INPUT pada sel D13 dan

D12 serta data pada sel I21 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL.

Untuk sel M28, data yang digunakan adalah data pada Lembar INPUT pada sel

I40.


commit to user

40

4.1.3.6 Lembar Net Present Value (NPV)

Gambar 4.8 Lembar Net Present Value (NPV) YSQ 4 Spreadsheet

Untuk sel F7, data yang digunakan adalah data pada sel E33 dan K37 pada lembar

NILAI SEWA MINIMAL. Untuk sel F9, data yang digunakan adalah data pada

sel F7, F14 dan F16 pada lembar NPV. Untuk sel F10 dan F11, data yang

digunakan adalah data pada sel N29 dan N31 pada lembar NILAI SEWA

MINIMAL. Untuk sel F13, data yang digunakan adalah data pada sel F10, F15,

F16 dan G13 pada lembar NPV. Untuk sel G13, data yang digunakan adalah data

pada sel F11, F14, F15, dan F16 pada lembar NPV.Untuk sel F14, F15, dan F16,

data yang digunakan adalah data sel D8, D12 dan D13 pada lembar INPUT.

Untuk sel F19, data yang digunakan adalah data sel F9 dan F13 pada lembar NPV.


commit to user

41

4.1.3.7 Lembar Revenue Cost Ratio (RCR)

Gambar 4.9 Lembar Revenue Cost Ratio (RCR) YSQ 4 Spreadsheet

Untuk sel G7, data yang digunakan adalah data pada sel F7 pada lembar NPV.

Untuk sel G9, data yang digunakan adalah data pada sel G7, G14 dan G16 pada

lembar RCR. Untuk sel G10 dan G11 data yang digunakan adalah data pada sel

F10 dan F11 pada lembar NPV. Untuk sel G13, data yang digunakan adalah data

pada sel G10, G15, G16 dan H13 pada lembar RCR. Untuk sel H13, data yang

digunakan adalah data F13 pada lembar NPV.

Untuk sel G14, G15 dan G16, data yang digunakan adalah data sel F14, F15 dan

F16 pada lembar NPV. Untuk sel G19, data yang digunakan adalah data sel G9

dan G13 pada lembar RCR.


commit to user

42

4.1.3.8 Lembar Internal Rate of Return (IRR)

Gambar 4.10 Lembar Internal Rate of Return (IRR) YSQ 4 Spreadsheet

Untuk sel F7, data yang digunakan adalah data sel F7 pada lembar NPV. Untuk

sel F8 dan F9 data yang digunakan adalah data pada sel N32 dan N31 pada lembar

NILAI SEWA MINIMAL. Untuk sel F10, data yang digunakan adalah data pada

sel M25 pada lembar BIAYA INVESTASI. Untuk sel F12, data yang digunakan

adalah data pada sel D13 dan D16 pada lembar INPUT dan sel M25 pada lembar

BIAYA INVESTASI. Untuk sel F13, F14, dan F15 data yang digunakan adalah

data pada sel D8, D12, dan D13 pada lembar INPUT. Untuk sel F20, data yang

digunakan adalah data pada sel J29, K8, dan L28 pada lembar IRR. Untuk sel I8

hingga I28, data yang digunakan adalah data pada sel F7, F8, F9, F13, F14, dan

H8 hingga H28 pada lembar IRR. Untuk sel J8 hingga J28 data yang digunakan

adalah data pada sel F12 pada lembar IRR. Untuk sel K8 hingga K28 data yang

digunakan adalah data pada sel I8 hingga I28 dan J8 hingga J28 pada lembar IRR.


commit to user

43

4.1.3.9 Lembar Break Even Point (BEP)

Gambar 4.11 Lembar Break Even Point (BEP) YSQ 4 Spreadsheet

Untuk sel D10 hingga D51, data yang digunakan adalah data sel A10 hingga A51

pada lembar BEP, sel E33 dan K37 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL, dan

sel D13 dan D16 pada lembar INPUT. Untuk sel E10 hingga E51 data yang

digunakan adalah data pada sel D10 hingga D51 dan E10 hingga E50 pada lembar

BEP. Untuk sel G10, data yang digunakan adalah data pada sel M25 pada lembar

BIAYA INVESTASI dan sel D13 dan D16 pada lembar INPUT. Untuk sel G11

hingga G51, data yang digunakan adalah data pada sel A11 hingga A51, F11

hingga F51, R11 dan R13 pada lembar BEP, sel D12, D13, dan D16 pada lembar

INPUT. Untuk sel H10 hingga H51, data yang digunakan adalah data pada sel

G10 hingga G51 dan H10 hingga H51 pada lembar BEP. Untuk sel I10 hingga

I51, data yang digunakan adalah data pada sel E10 hingga E51, dan H10 hingga

H51 pada lembar BEP. Untuk sel K14, data yang digunakan adalah data pada sel

E33 dan M37 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL, untuk sel O14, data yang

digunakan adalah data pada sel M15, M17, M23 dan M25 pada lembar NILAI

SEWA MINIMAL, untuk sel O15, Q14 data yang digunakan adalah data sel K14,

O14, Q14 pada lembar BEP, data pada sel E8 lembar NILAI SEWA MINIMAL

dan data sel K9 dan M33 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL.


commit to user

44

4.1.3.10 Lembar Output

Lembar ini menampilkan hasil atau kesimpulan secara menyeluruh dari

perhitungan analisis kelayakan. Semua hasil yang ditampilkan adalah hasil

analisis pada setiap lembar atau sheet.

Gambar 4.12 Lembar Output YSQ 4 Spreadsheet

Untuk data sel G8, G9, G10 mengacu pada sel F12, F20, F28 pada lembar BFT.

Untuk data sel G11 mengacu pada sel M25 pada lembar BIAYA INVESTASI.

Untuk data sel G12 dan G13 mengacu pada sel E8 dan sel E33, K37 pada lembar

NILAI SEWA MINIMAL. Untuk data sel G14 mengacu pada sel K29, M29, dan

M33 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL. Untuk data sel G15 mengacu pada

sel F19 pada lembar NPV. Untuk data sel G16 mengacu pada sel G19 pada

lembar RCR. Untuk data sel G17, G18, dan G19 mengacu pada sel F20 lembar

IRR, sel M51 lembar BEP, dan sel K37 lembar NILAI SEWA MINIMAL. Untuk

data sel H8, H9, mengacu pada sel G13 dan G21 pada lembar BFT. Untuk data sel

H14 mengacu pada sel N31 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL. Untuk data

sel H15, H16, dan H17 mengacu pada sel F20 lembar NPV, sel G20 lembar RCR,

dan sel F21 lembar IRR.Untuk data sel J10 hingga M32 mengacu pada sel F8

hingga I30 pada lembar Input. Untuk data sel N10 hingga N32 mengacu pada sel

S10 hingga S32 pada lembar Output.


commit to user

45

4.2 Perhitungan Kalibrasi dengan Studi Kasus

Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya

Untuk perhitungan Kalibrasi (aplikasi YSQ 4 Spreadsheet & perhitungan manual)

diperlukan data-data yang diperoleh dari data sekunder proyek hotel yaitu sebagai

berikut :

1. Total Biaya Investasi

Biaya langsung

Biaya tanah (land cost) = Rp 15.000.000.000

Biaya bangunan gedung = Rp 80.000.000.000

Biaya tidak langsung (15% harga gedung) = Rp 12.000.000.000

Perabot dan dekorasi interior (10% harga gedung) = Rp 8.000.000.000

Perlengkapan hotel (5% harga gedung) = Rp 4.000.000.000

Pekerjaan halaman/landscaping (1,25% harga gedung) = Rp 1.000.000.000

Sub Total = Rp 120.000.000.000

Modal kerja (0,8% x Rp 120.000.000.000) = Rp 960.000.000

Total = Rp 120.960.000.000

Dibulatkan = Rp 121.000.000.000

Total biaya investasi terdiri dari 25% modal sendiri yaitu sebesar Rp

30.250.000.000 dan 75% modal pinjaman sebesar Rp 90.750.000.000

2. Data luas lantai kamar hotel :

Tipe Kamar Jumah

Kamar Luas

(m2)

Superior 39 30

Deluxe 50 30

Executive 18 30

Suite 2 60

President Suite 1 90

Tabel 4.2 Data Luas Lantai Kamar Hotel

3. Syarat KLB & KDB = 6,4 & 75%

4. Luas persil = 2840 m2

5. Luas lantai dasar = 1925 m2

6. Luas lantai bersih = 3420 m2

7. Luas lantai kotor = 17325 m2


commit to user

46

8. Umur ekonomis = 40 tahun

9. Masa pelunasan kredit = 15 tahun

10. Bunga kredit = 13 % per tahun

11. Bunga modal sendiri = 13 % per tahun

12. Masa konstruksi = 1 tahun

13. Tingkat hunian hotel, untuk memperoleh nilai sewa minimum maka tingkat

hunian hotel dalam perhitungan awal diasumsikan sebesar 100%.

Dari data tersebut, data-data seperti total biaya investasi, masa pelunasan kredit,

bunga kredit, masa konstruksi dan tingkat hunian hotel (hotel occupancy) adalah

data yang sangat berpengaruh dalam analisis kelayakan investasi dan penentuan

harga sewa kamar. Dalam YSQ 4 Spreadsheet data-data tersebut digunakan

sebagai input program yang diproses dengan cepat untuk mengetahui apakah

proyek investasi tersebut layak untuk dilaksanakan atau tidak, maupun untuk

mengetahui harga sewa kamar hotel. Jadi, dengan menggunakan program YSQ 4

Spreadsheet, owner atau pengelola hotel dapat mengestimasi nilai atau besaran

dari masing-masing data tersebut dan menentukan perencanaan yang tepat agar

proyek investasi layak dilaksanakan dan agar memperoleh harga sewa kamar yang

diinginkan.

4.2.1 Aplikasi YSQ 4 Spreadsheet

Untuk menggunakan program YSQ 4 Spredsheet, hal pertama yang harus

dilakukan adalah membuka file YSQ 4 Spreadsheet kemudian memasukkan

password yang digunakan untuk melindungi file, setelah itu akan muncul menu

utama YSQ 4 Sreadsheet dan setelah itu dapat digunakan untuk analisis kelayakan

investasi.

Selain itu, demi keamanan data dan agar user tidak mengubah isi, format dan

formula pada program baik sengaja maupun tidak sengaja; semua data, hasil yang

ditampilkan dan keterangan yang digunakan di dalam program sudah dikunci.

Data yang tidak dikunci adalah data yang memang harus dimasukkan user sebagai

komponen penilaian kelayakan investasi. Hal ini dilakukan untuk menjaga


commit to user

47

orisinalitas program dan untuk menghindari penggunaan program yang tidak

sebagaimana mestinya.

Untuk data yang harus dimasukkan user dalam melakukan analisis pada program

ini, pada sel yang dimaksud sudah diberi comment untuk memandu user dalam

proses pengisian data. Comment adalah kalimat yang muncul ketika user

mengklik sel tertentu sebagai petunjuk dalam pengisian data pada sel tersebut.

Dalam program ini, semua sel yang harus dimasuki data, sudah diberikan

comment dengan tanda merah pada ujung kanan atas sel dan ketika sel diklik,

maka comment akan muncul.

Program YSQ 4 Spreadsheet hanya terdiri dari 1 workbook dan berisi 12 lembar

kerja atau sheet untuk menganalisis kelayakan investasi proyek hotel. Dalam

pembuatan program ini, penulis hanya menggunakan rumus-rumus yang tersedia

dalam MS Excel 2007 dan tidak merubah bahasa pemrograman.

Aplikasi program YSQ 4 Spreadsheet pada Proyek Pembangunan Aquarius

Boutique Hotel Palangkaraya adalah sebagai berikut:

4.2.1.1 Menu Utama

Lembar menu utama menampilkan semua menu yang ada dalam program aplikasi

YSQ 4 Spreadsheet. Menu-menu ini dibuat dalam bentuk ikon-ikon dengan

tampilan yang cukup menarik. Ikon dibuat dari bentuk-bentuk (shape) yang

tersedia pada menu Insert pada MS Excel. Jika akan memasukkan data masukan,

user tinggal mengklik ikon “Input”, maka lembar ini akan terbuka secara

otomatis.

Berikut ini adalah tampilan menu utama YSQ 4 Spreadsheet :


commit to user

48

Gambar 4.13 Menu Utama YSQ 4 Spreadsheet

Dalam membuat lembar menu utama, rumus yang digunakan adalah hyperlink.

Langkah-langkah yang dilakukan adalah sebagai berikut :

1. Mengklik tab menu Insert pada MS Excel kemudian klik shapes.

2. Memilih berbagai macam item bentuk yang ada di dalam shapes, kemudian

aplikasikan bentuk tersebut dengan cara mengklik dan menggeser (drag) di

dalam sheet.

3. Item yang telah dipilih dapat dimodifikasi sesuai dengan keinginan, dengan

cara klik kanan kemudian pilih edit shapes.

4. Untuk menampilkan tulisan, klik kanan pada item bentuk yang telah dipilih

kemudian pilih edit text.

5. Menulis “Input Data” kemudian klik pada layar.

6. Untuk menghubungkan item tersebut pada lembar yang diinginkan, klik kanan

pada ikon kemudian pilih hyperlink.

7. Kemudian akan muncul kotak Insert Hyperlink kemudian pilih Link to : Place

In This Document.

8. Memilih salah satu tempat di dalam spreadsheet (dalam hal ini adalah lembar

Input Data) pada bagian Or Select A Place In This Document kemudian tekan

tombol OK.

9. Melakukan langkah yang sama untuk membuat ikon untuk menu yang lain.


commit to user

49

4.2.1.2 Input Data

Untuk menggunakan program YSQ 4 Spreadsheet user harus memasukkan data

pada sel-sel isian data yang terletak pada lembar input terlebih dahulu. Data-data

ini yang nantinya akan digunakan dalam perhitungan atau analisis dalam lembar-

lembar selanjutnya. Berikut ini adalah tampilan lembar input YSQ 4 Spreadsheet.

Gambar 4.14 Input YSQ 4 Spreadsheet

Rumus yang digunakan pada lembar Input Data adalah rumus penjumlahan

(SUM).

Cara penggunaan rumus ini pada kolom Perhitungan Investasi adalah sebagai

berikut :

1. Setelah data biaya langsung dan biaya tak langsung dimasukkan pada sel yang

tersedia, maka untuk mengetahui total biaya investasi, klik pada sel D41.

2. Ketik “=SUM(D38:D40)” yang berarti penjumlahan dari sel D38 hingga sel

D40, kemudian tekan enter.


commit to user

50

4.2.1.3 Besaran Fisik Teknologis

Lembar ini terdiri dari rincian perhitungan KDB, KLB dan efisiensi lantai.

Perhitungan pada lembar ini mengacu pada data yang ada dalam lembar input.

Gambar 4.15 Besaran Fisik Teknologis Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya

Rumus yang digunakan adalah sebagai berikut :

1. Untuk sel F12 : =(INPUT!D20/INPUT!D14)*100

2. Untuk sel F13 : =INPUT!D22

3. Untuk sel G13 : =IF(F12<F13,"Proyek Memenuhi Persyaratan KDB","Proyek

Tidak Memenuhi Persyaratan KDB")

Artinya jika nilai pada sel F12 lebih kecil dari nilai pada sel F13, maka

kalimat yang akan muncul adalah “Proyek Memenuhi Syarat KLB”.

4. Untuk sel F20 : =(INPUT!D18/INPUT!D14)

5. Untuk sel F21 : =INPUT!D23

6. Untuk sel G21 : =IF(F20<F21,"Proyek Memenuhi Persyaratan KLB","Proyek

Tidak Memenuhi Persyaratan KLB")

Artinya jika nilai pada sel F20 lebih kecil dari nilai pada sel F21, maka

kalimat yang akan muncul adalah “Proyek Memenuhi Syarat KLB”.

7. Untuk sel F28 : =(INPUT!D19/INPUT!D18)*100


commit to user

51

4.2.1.4 Biaya Investasi

Lembar ini menampilkan perhitungan biaya investasi secara rinci, dari mulai

biaya langsung dan biaya tak langsung serta komponen-komponen biaya yang

ternasuk didalamnya. Berikut adalah tampilan lembar Biaya Investasi YSQ 4

Spreadsheet:

Gambar 4.16 Biaya Investasi Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya


1. Untuk sel G9 : =INPUT!N27

2. Untuk sel G11 : =INPUT!D28

3. Untuk sel G13 : =SUM(G9:G11)

4. Untuk sel G17 : =D17*G13

5. Untuk sel G18 : =D18





10. Untuk sel G26 : =D26*G13



commit to user

52

12. Untuk sel C29 : = INPUT!B30

13. Untuk sel G29 : = C29*G13

14. Untuk sel C30 : = INPUT!B31

15. Untuk sel G30 : = C30*G11

16. Untuk sel G32 : =SUM(G17:G30)

17. Untuk sel J9 : =INPUT!B33

18. Untuk sel M9 : =J9*G11

19. Untuk sel M10 : =J10


21. Untuk sel M12 : =J12*G11



24. Untuk sel M15 : =J15*G11


26. Untuk sel M18 : =SUM(M9:M16)+INPUT!I41

27. Untuk sel M20 : =G13+G32+M18


29. Untuk sel M23 : =J23*M20

30. Untuk sel M25 : =SUM(M20:M23)

31. Untuk sel M29 : =INPUT!D10*M25

32. Untuk sel M31 : =INPUT!D11*M25

4.2.1.5 Nilai Sewa Minimal

Pada lembar ini dilakukan perhitungan untuk menentukan nilai r hasil analisis.

r adalah nilai sewa kamar per meter persegi, sedangkan R adalah nilai sewa

minimal agar proyek memperoleh keuntungan yang besarnya dapat ditentukan

sendiri oleh user dengan cara mengalikan nilai r dengan koefisien pengali yang

diinginkan oleh user. Berikut adalah tampilan lembar Nilai Sewa Minimal YSQ 4

Spreadsheet:


commit to user

53

Gambar 4.17 Nilai Sewa Minimal Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya


Pada kolom pendapatan kotor tahunan :

1. Untuk sel E8: =INPUT!D9

2. Untuk sel C9: =INPUT!F8

Untuk memasukkan rumus pada sel C9 sampai C31, klik sel C9 kemudian

drag hingga sel C31.

3. Untuk sel E9 : =INPUT!J8

Untuk memasukkan rumus pada sel E10 sampai E31, klik sel E9 kemudian

drag hingga sel E31.

4. Untuk sel E32 : =SUM(E9:E31)

Pada sel E9 hingga sel E31 terdapat variabel r yang menunjukkan nilai sewa.

Variabel r diketik dalam format custom sehingga tidak menghambat operasi

perhitungan dalam MS Excel.

5. Untuk sel E33 : =2,5*E8*E32*365


commit to user

54

Pada kolom pengeluaran tahunan :

1. Untuk sel H9 : =INPUT!I34

2. Untuk sel K9 : =H9*E33

3. Untuk sel I13 :

=(INPUT!$D$11*'BIAYA INVESTASI'!$M$25)*(1+INPUT!$D$13)^

INPUT!D16

Rumus di atas menunjukkan perkembangan modal setelah masa konstruksi 1

tahun. Biaya investasi (modal) menjadi lebih besar dari modal awal karena

perkembangan dari nilai uang atas bunga yang dikenakan. Penggunaan tanda $

berfungsi untuk mengunci sel agar pada saat dilakukan penarikan (drag),

perhitungan tetap menggunakan sel yang dikunci.

4. Untuk sel M15 : =1/INPUT!$D$12*'NILAI SEWA MINIMAL'!$I$13

5. Untuk sel M17 menggunakan rumus PMT:

=PMT(INPUT!$D$13;INPUT!$D$12;-$I$13)-(1/INPUT!$D$12*'NILAI

SEWA MINIMAL'!$I$13)

6. Untuk sel I21 :

=(INPUT!$D$10*'BIAYAINVESTASI'!$M$25)*(1+INPUT!$D$13)^

INPUT!D16

7. Untuk sel M23 : =1/INPUT!$D$12*'NILAI SEWA MINIMAL'!$I$21

8. Untuk sel M25 juga menggunakan rumus PMT :

=PMT(INPUT!$D$13;INPUT!$D$12;-$I$21)-(1/INPUT!$D$12*'NILAI

SEWA MINIMAL'!$I$21)

9. Untuk sel H27 : =INPUT!I39

10. Untuk sel K27 : =H27*(E33-K9)

11. Untuk sel M27 : =-H27*(M28+M17)

12. Untuk sel M28 : =INPUT!I40

13. Untuk sel K29 : =SUM(K9:K27)

14. Untuk sel M29 : =SUM(M15:M28)

Pada kolom Nilai Sewa Minimal :

Untuk sel K33 : =M29/(E33-K29)


commit to user

55

Pada kolom Nilai Sewa Minimal (R) :

Untuk sel K37 : =K36*K33

4.2.1.6 Net Present Value (NPV)

Pada lembar ini dilakukan perhitungan untuk menentukan apakah suatu rencana

investasi akan mendatangkan keuntungan dalam periode waktu analisis. Berikut

adalah tampilan lembar NPV YSQ 4 Spreadsheet:

Gambar 4.18 Net Present Value Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya


1. Untuk sel F7 : ='NILAI SEWA MINIMAL'!K37*

'NILAI SEWA MINIMAL'!E33

2. Untuk sel F9 : =F7*(PV(F16;F14;-1))

3. Untuk sel F10 : ='NILAI SEWA MINIMAL'!N29


5. Untuk sel F13 : =F10*(PV(F16;F15;-1))+G13/(1+F16)^F15

6. Untuk sel G13 : =F11*(PV(F16;(F14-F15);-1))

7. Untuk sel F14 : = INPUT!D8



commit to user

56


10. Untuk sel F19 : =F9-F13

11. Untuk sel F20 :

=IF(F19=0;"Investasi Proyek Marginal";IF(F19>0;

"Investasi Layak Dilakukan";"Investasi Tidak Layak Dilakukan"))

Artinya jika nilai NPV = 0, maka akan muncul kalimat “investasi proyek

marginal" pada sel F18, sedangkan jika NPV > 0 maka akan muncul kalimat

"Investasi layak dilakukan",dan jika nilai NPV < 0 maka akan muncul kalimat "

Investasi tidak layak dilakukan”.

4.2.1.7 Revenue Cost Ratio (RCR)

Pada lembar ini dilakukan perhitungan atau analisis untuk membandingkan nilai

revenue terhadap nilai cost. Rasio perbandingan antara nilai revenue terhadap

nilai cost harus lebih besar dari 1 agar proyek dapat dikatakan layak untuk

dilakukan. Berikut adalah tampilan lembar RCR YSQ 4 Spreadsheet:

Gambar 4.19 Revenue Cost Ratio Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya


commit to user

57


1. Untuk sel G7 : =NPV!F7

2. Untuk sel G9 : = G7*(PV(G16;G14;-1))



5. Untuk sel G13 : =G10*(PV(G16;G15;-1))+H13/(1+G16)^G15

6. Untuk sel H13 : =NPV!G13

7. Untuk sel G14 : = NPV!F14



10. Untuk sel G19 : =G9/G13

11. Untuk sel G20 :

=IF(G19=1;"Investasi Proyek Marginal";IF(G19>1;


4.2.1.8 Internal Rate of Return (IRR)

Pada lembar ini dilakukan perhitungan atau analisis untuk menentukan tingkat

bunga saat net present value (NPV) adalah nol. Berikut adalah tampilan lembar

IRR YSQ 4 Spreadsheet:

Gambar 4.20 Internal Rate of Return Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya


commit to user

58


1. Untuk sel F7 : =NPV!F7



4. Untuk sel F10 : ='BIAYA INVESTASI'!M25

5. Untuk sel F12 :

='BIAYA INVESTASI'!M25*(1+INPUT!$D$13)^INPUT!D16




9. Untuk sel F20 : =VLOOKUP(J29;K8:L28;2)

10. Untuk sel F21 :

=IF(F20=F15;"Investasi Proyek Marginal";IF(F20>F15;


11. Untuk sel D21 : =IF(F20=F15;"IRR = MARR";IF(F20>F15;"IRR

> MARR";"IRR < MARR"))

12. Untuk sel I8 :

=$F$7*(PV(H8;$F$13;-1))-($F$8*(PV(H8;$F$14;-

1))+($F$9*(PV(H8;($F$13-$F$14);-1))/(1+H8)^$F$14))

Untuk memasukkan rumus pada sel I9 sampai I28, klik sel I8 kemudian drag

hingga sel I28.

13. Untuk sel J8 hingga J28 : =$F$12

14. Untuk sel K8 : =I8-J8, untuk memasukkan rumus pada sel K9 hingga K28,

klik sel K8 kemudian drag hingga sel K28.

4.2.1.9 Break Even Point (BEP)

Pada lembar ini perhitungan dilakukan untuk mencari waktu yang diperlukan agar

pendapatan sama dengan pengeluaran. Berikut adalah tampilan lembar Break

Even Point YSQ 4 Spreadsheet:


commit to user

59

Gambar 4.21 Break Even Point Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya


1. Untuk sel D10 :

=IF(A10>INPUT!$D$16;('NILAI SEWA MINIMAL'!$K$37*'NILAI SEWA

MINIMAL'!$E$33)*1/(1+INPUT!$D$13)^C10;0)

Untuk memasukkan rumus pada sel D11 sampai D51, klik sel D10 kemudian

drag hingga sel D51.

2. Untuk sel E11 : =E10+D11

Untuk memasukkan rumus pada sel E12 sampai E51, klik sel E11 kemudian

drag hingga sel E51.

3. Untuk sel G10 :

='BIAYA INVESTASI'!M25*(1+INPUT!$D$13)^INPUT!D16

4. Untuk sel G11 :

=IF(A11>=INPUT!$D$16;IF(INPUT!$D$12>=C11;$R$13*1/(1+INPUT!

$D$13)^C11;$R$11*1/(1+INPUT!$D$13)^C11);0)

Untuk memasukkan rumus pada sel G12 sampai G51, klik sel G11 kemudian

drag hingga sel G51.


commit to user

60

5. Untuk sel H11 : =H10+G11

Untuk memasukkan rumus pada sel H12 sampai H51, klik sel H11 kemudian

drag hingga sel H51.

6. Untuk sel I10 : =E10-H10

Untuk memasukkan rumus pada sel I11 sampai I51, klik sel I10 kemudian

drag hingga sel I51.

7. Untuk sel K14 :

='NILAI SEWA MINIMAL'!E33*'NILAI SEWA MINIMAL'!M37

8. Untuk sel O14 :

='NILAI SEWA MINIMAL'!M15+'NILAI SEWA MINIMAL'!M17+

'NILAI SEWA MINIMAL'!M23+'NILAI SEWA MINIMAL'!M25

9. Untuk sel Q14 :

='NILAI SEWA MINIMAL'!K9*'NILAI SEWA MINIMAL'!M33

10. Untuk sel O15 : =O14/((K14-Q14)/'NILAI SEWA MINIMAL'!E8)

11. Untuk sel M51 : =VLOOKUP(D52,I10:J51,2)

4.2.1.10 Output

Lembar ini menampilkan hasil perhitungan analisis kelayakan investasi secara

keseluruhan. Semua data yang ada mengacu pada hasil analisis pada setiap lembar

yang ada pada program YSQ 4 Spreadsheet.

Gambar 4.22 Lembar Output YSQ 4 Spreadsheet


commit to user

61

Sebagai sebuah program, YSQ 4 Spreadsheet juga fleksibel dengan variasi input

yang dimasukkan, berikut contoh perhitungan YSQ 4 Spreadsheet dengan input

yang berbeda :

Gambar 4.23 Contoh Perhitungan YSQ 4 Spreadsheet

Dalam Gambar 4.23 terlihat bahwa dengan komposisi input yang berbeda yaitu

dengan tingkat okupansi hotel sebesar 55% dan dengan koefisien harga sewa

kamar sesuai fasilitas sebesar 1, 1,4, 1,7, 1,9 dan 2,4 untuk kamar superior,

deluxe, executive, suite dan presiden suite, diperoleh output/hasil harga sewa per

hari yang berbeda pula. Dengan input seperti di atas, harga sewa per hari untuk

kamar superior, deluxe, executive, suite dan presiden suite masing-masing adalah

sebesar Rp 913.722,3, Rp 1.279.211,32, Rp1.553.328,03, Rp 3.472.145,01, dan

Rp 6.578.801,07. Dengan fleksibilitasnya, program YSQ 4 Spreadsheet dapat

membantu pengelola hotel untuk menentukan harga sewa kamar yang kompetitif

dengan menentukan besaran/nilai variabel yang tepat pada input data.


commit to user

62

4.2.2 Perhitungan Manual

Data Proyek :

1. Total Biaya Investasi = Rp 121.000.000.000

Terdiri dari 25% modal sendiri yaitu sebesar Rp 30.250.000.000 dan 75%

modal pinjaman sebesar Rp 90.750.000.000

2. Data luas lantai kamar hotel :

Tipe Kamar Jumah

Kamar Luas

(m2)

Superior 39 30

Deluxe 50 30

Executive 18 30

Suite 2 60

President Suite 1 90

3. Syarat KLB & KDB = 6,4 & 75%

4. Luas persil = 2840 m2

5. Luas lantai dasar = 1925 m2

6. Luas lantai bersih = 3420 m2

7. Luas lantai kotor = 17325 m2

8. Umur ekonomis = 40 tahun

9. Masa pelunasan kredit = 15 tahun

10. Bunga kredit = 13 % per tahun

11. Bunga modal sendiri = 13 % per tahun

12. Masa konstruksi = 1 tahun

13. Tingkat hunian/okupansi hotel, untuk memperoleh nilai sewa minimum maka

tingkat okupansi hotel dalam perhitungan awal diasumsikan sebesar 100%.


commit to user

63

4.2.2.1 Besaran Fisik Teknologis

Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Luas persil = 2840 m2

Luas Lantai Dasar = 1925 m2

KDB = 100%persilLuas

bangunandasarlantaiLuas

KDB = 100%2m 2840

2m 1925

= 67,78% < syarat KDB

= 67,78% < 75% (Proyek memenuhi persyaratan KDB)

Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Luas persil = 2840 m2

Total luas lantai kotor = 17325 m2

KLB = persilLuas

bangunankotorlantaiLuas

KLB = 2m 2840

2m 17325

= 6,1 < syarat KLB

= 6,1 < 6,4 (Proyek memenuhi persyaratan KLB)

4.1.3 Efisiensi Lantai (E)

E = %100xkotor lantaiLuas

bersihlantaiLuas

= %74,19%1002m 17325

2m 3420x


commit to user

64

4.2.2.2 Pendapatan Kotor Tahunan

Untuk mencari pendapatan kotor diperoleh dengan Rumus 2.21. Untuk

menyesuaikan satuan harga sewa per kamar hotel maka terlebih dahulu dicari

harga sewa per m2, sehingga Rumus dirubah menjadi :

R = 2,5 x a x L x 365 x r

Dimana, R = Pendapatan kotor ( Rp )

a = Prosentase tingkat hunian kamar

L = Luas kamar hotel ( m2

)

365 = Jumlah hari dalam setahun

r = Harga sewa per m2 ( Rp / m

2 / hari

)

e = Koefisien pendapatan hotel ( ditetapkan = 2,5 )

R = 2,5 x 100% x 3420 x 365 x r

R = Rp 3.120.750,00 r

4.2.2.3 Pengeluaran Tahunan

Proyek menghabiskan biaya Rp 121.000.000.000,00. Biaya ini disuplai dari modal

pinjaman 75% yakni sebesar Rp 90.750.000.000,00 dan modal sendiri 25% yakni

sebesar Rp 30.250.000.000,00. Pengeluaran tahunan terdiri dari biaya operasional

& pemeliharaan, biaya depresiasi, biaya modal pinjaman, biaya modal sendiri, dan

pajak perseroan.

1) Biaya operasional dan pemeliharaan

Aquarius Boutique Hotel merupakan hotel bintang empat maka besarnya biaya

operasional dan pemeliharaan untuk proyek hotel diambil sebesar 40% dari

pendapatan proyek

Biaya operasional dan pemeliharaan = 40% x pendapatan proyek

= 40% x Rp 3.120.750,00 r

= Rp 1.248.300 r

2) Depresiasi (penyusutan bangunan)

Sesuai Rumus 2.3, Depresiasi = 40

0)000.000.000.15000.000.000.120(

= Rp 2.625.000.000,00


commit to user

65

3) Biaya modal pinjaman

Perkembangan modal pinjaman selama masa konstruksi (modal akhir)

F = Modal pinjaman (F/P, I, n)

= Rp 90.750.000.000,00 (F/P,13%,1)

= Rp 90.750.000.000,00 (1.13000)

= Rp 102.547.500.000,00

Pengembalian Pokok Kredit ( Pp )

Pengembalian pokok kredit per tahun diperoleh dari pokok kredit dibagi

lamanya pinjaman (kredit)

Pp = 102.547.500.000,00

Pp = Rp 6.836.500.000,00

Biaya bunga, didapat dari pengembalian pokok kredit berikut bunganya

dikurangi pengembalian pokok kredit per tahun.

Bunga = Modal akhir (A/P,13%,15) – (n

1 x Modal akhir)

= Rp 102.547.500.000,00 (A/ P.13%,15)

– (15

1x Rp. 102.547.500.000,00)

= Rp 102.547.500.000,00 (0,15474) – Rp 6.836.500.000,00

= Rp 15.868.200.150,00 - Rp 6.836.500.000,00

= Rp 9.031.700.150,00

4) Biaya modal sendiri

Perkembangan modal sendiri selama masa konstruksi

F = Modal sendiri (F/P, I, n)

= Rp 30.250.000.000,00 (F/P,13%,1)

= Rp 30.250.000.000,00 (1.13000)

= Rp 34.182.500.000,00

Pengembalian Pokok Kredit ( Pp )

Pengembalian pokok kredit per tahun diperoleh dari pokok kredit dibagi

lamanya pinjaman (kredit)

Pp = 34.182.500.000,00

Pp = Rp 2.278.833.333,00


commit to user

66

Biaya bunga, didapat dari pengembalian pokok kredit berikut bunganya

dikurangi pengembalian pokok kredit per tahun.

Bunga = Modal akhir (A/P,13%,15) – (n

1 x Modal akhir)

= Rp 34.182.500.000,00 (A/ P.13%,15)

– (15

1x Rp. 34.182.500.000,00)

= Rp 34.182.500.000,00 (0,15474) – Rp 2.278.833.333,00

= Rp 5.289.400.050,00 - Rp 2.278.833.333,00

= Rp 3.010.566.717,00

5) Pajak Perseroan ( Pj )

Pj = 15 % x laba kena pajak (pendapatan kotor tahunan – biaya operasional

– depresiasi – biaya bunga modal pinjaman)

Pj = 15 % x (3.120.750,00 r - 1.248.300 r - 2.625.000.000,00 -

9.031.700.150,00)

= 280.867,5 r – 1.748.505.023,00

Total Pengeluaran ( P ) :

P = 1.248.300 r + 2.625.000.000,00 + Rp 6.836.500.000,00 +

9.031.700.150,00 + Rp 2.278.833.333,00 + Rp 3.010.566.717,00 +

(280.867,5 r – 1.748.505.023,00)

P = 1.529.167,5 r + 22.034.095.180,00

4.2.2.4 Perhitungan Nilai Sewa Minimum

Pendapatan hotel = 3.120.750,00 r

Pengeluaran hotel = 1.529.167,5 r + 22.034.095.180,00

Pendapatan = Pengeluaran, maka :

3.120.750,00 r = 1.529.167,5 r + 22.034.095.180,00

1.591.582,5 r = 22.034.095.180,00

r = Rp 13.844,147 / m2 / hari

Jadi nilai sewa minimum adalah sebesar Rp 13.844,147 / m2 / hari

Dengan demikian maka pendapatan kotor per tahun:

R = 2,5 x 1 x 3420 x 365 x Rp 13.844,147 = Rp 43.204.121.750,-


commit to user

67

Tabel 4.3 Rekapitulasi Pendapatan & Pengeluaran Tahunan

4.2.2.5 Analisis Penilaian Kelayakan Investasi

A. Analisis Nilai Sekarang Bersih (Net Present Value)

Umur Ekonomis = 40 tahun

Pengembalian Kredit (n) = 15 tahun

Suku bunga (i) = 13%

- Pendapatan Kotor Tahunan = Rp 43.204.121.750,- /tahun

Nilai sekarang = Pendapatan Tahunan (P/A,i,n)

= Rp 43.204.121.750,- (P/A,13%,40)

= Rp 43.204.121.750,- (7,634)

= Rp 329.820.265.400,-

- Pengeluaran

a. Pengeluaran Tahunan + Investasi (dari tahun ke-1 hingga ke-15)

= Rp 17.281.648.700 + Rp 2.625.000.000 +

Rp 6.836.500.000 + Rp 9.031.700.150 +

Rp 2.278.833.333 + Rp 3.010.566.717 +

Rp 2.139.865.935

= Rp 43.204.114.840,- /tahun

Nilai sekarang = Pengeluaran Tahunan (P/A,i,n)

= Rp 43.204.114.840,- (P/A,13%,15)

= Rp 43.204.114.840,- (6,462)

= Rp 279.184.990.100,-


commit to user

68

b. Pengeluaran Tahunan (dari tahun ke-16 hingga ke-40)

= Rp 17.281.648.700 + 2.625.000.000 +

Rp 3.494.620.958

= Rp 23.401.269.660,- /tahun

Nilai sekarang = Rp 23.401.269.660,- (P/A, 13%, 25)

= Rp 23.401.269.660,- x (7,330)

= Rp 171.531.306.600,-

= Rp 171.531.306.600,- (P/F, 13%, 15)

= Rp 171.531.306.600,- x (0,1599)

= Rp 27.427.855.920,-

Nilai NPV investasi adalah :

NPV = nilai sekarang pendapatan – nilai sekarang biaya (pengeluaran)

NPV = PWR – PWC

= Rp 329.820.265.400,- – (Rp 279.184.990.100,- + Rp 27.427.855.920,-)

= Rp 329.820.265.400,- – Rp 306.612.846.000,-

= Rp 23.207.419.380,-

Karena NPV = Rp 23.207.419.380,- > 0, maka investasi tersebut layak.

B. Analisis Perbandingan Pendapatan dan Pengeluaran (Revenue Cost Ratio)

Nilai RCR berdasarkan sistem bunga tetap adalah :

RCR = PWR/PWC

= Rp 329.820.265.400,- / Rp 306.612.846.000,-

= 1,076 > 1

Karena nilai R/C >1 maka proyek layak dikerjakan karena nilai pendapatan lebih

besar dari nilai biaya yang dikeluarkan.


commit to user

69

C. Analisis Tingkat Kembali Internal (Internal Rate of Return)

Pendapatan Tahunan = Rp 43.204.121.750,- /tahun

Pengeluaran Tahunan A (dari tahun ke-1 hingga ke-15)

= Rp 17.281.648.700 + Rp 2.625.000.000 +

Rp 2.139.865.935

= Rp 22.046.514.640,- /tahun

Pengeluaran Tahunan B (dari tahun ke-16 hingga ke-40

= Rp 17.281.648.700 + 2.625.000.000 +

Rp 3.494.620.958

= Rp 23.401.269.660,- /tahun

Nilai investasi = Rp 121.000.000.000,-

Nilai investasi sekarang (I) = biaya modal setelah konstruksi

= Rp 136.730.000.000,-

Umur Ekonomis = 40 tahun

Pengembalian Kredit (n) = 15 tahun

MARR (i) = 13%

IRR akan diperoleh saat NPV = 0, maka perlu dicari NPV dengan i yang berbeda

untuk mendapatkan NPV mendekati nol.

NPV(0) = PWR – PWC – I

= Pendapatan Tahunan (P/A,i %,15) – Pengeluaran Tahunan A

(P/A,i %,15) – Pengeluaran Tahunan B (P/A,i %,25) (P/F,i %,15) –

I

Jika i = 15%

NPV :

= Rp 43.204.121.750,- (P/A,15 %,40) – Rp 22.046.514.640,- (P/A,15%,15) –

Rp 23.401.269.660,- (P/A,15%,25) (P/F,15%,15) – Rp 136.730.000.000,-

= Rp 43.204.121.750,- (6,642) – Rp 22.046.514.640,- (5,847) –

Rp 23.401.269.660,- (6,464) (0,1229) – Rp 136.730.000.000,-

= Rp 2.735.237.873,-


commit to user

70

Jika i = 16%

NPV :

= Rp 43.204.121.750,- (P/A,16 %,40) – Rp 22.046.514.640,- (P/A,16%,15) –

Rp 23.401.269.660,- (P/A,16%,25) (P/F,16%,15) – Rp 136.730.000.000,-

= - Rp 5.742.969.593,-

NPV = 0 berada antara i = 15% dengan i = 16%, selanjutnya dengan metode

interpolasi akan diperoleh nilai IRR, yaitu :

)iNPV (iNPVNPVNPV

NPViNPV IRR

)1516(593.969.742.58732.735.237.

9402.735.200.15 % %% IRR

IRR = 15% + 0,3226%

IRR = 15,3226%

Karena IRR > MARR (15,3226% > 13%), maka proyek investasi tersebut layak.


commit to user

71

4.2.2.6 Harga Sewa Minimum Kamar

Harga sewa minimum per kamar diperoleh dari mengalikan harga sewa minimum

per m2 dengan luas rata-rata per kamar. Harga kamar hotel ini kemudian ditambah

21% untuk biaya pajak & servis.

Jadi, nilai sewa minimum masing-masing kamar sebagai berikut :

Kamar Superior

= 13.844,147 x 30 = Rp 415.324,41

Biaya Tax & Service 21%

= 21% x Rp 415.324,41 = Rp 87.218,126

Total = Rp 502.542,536 / kamar / hari

Kamar Deluxe

= 13.844,147 x 30 = Rp 415.324,41


= 21% x Rp 415.324,41 = Rp 87.218,126


Kamar Executive

= 13.844,147 x 30 = Rp 415.324,41


= 21% x Rp 415.324,41 = Rp 87.218,126


Kamar Suite

= 13.844,147 x 60 = Rp 830.648,82


= 21% x Rp 830.648,82 = Rp 174.436,252

Total = Rp 1.005.085,072 / kamar / hari

Kamar Presiden Suite

= 13.844,147 x 90 = Rp 1.245.973,23


= 21% x Rp 1.245.973,23 = Rp 261.654,378

Total =Rp 1.507.627,608 / kamar / hari


commit to user

72

4.2.2.7 Analisis Titik Impas (Break Even Point)

BEP pada koefisien = 1 dengan R = r

Nilai sekarang pendapatan = (P/F,13%,15) x Rp 43.204.121.750,-

= Rp 43.204.121.750,- x

ni)(1

F

Nilai sekarang pengeluaran = (P/F,13%,15) x Rp 22.046.514.640,-

= Rp 22.046.514.640,- x

ni)(1

F

Pendapatan bersih per tahun = Pendapatan Tahunan – Pengeluaran Tahunan

– Investasi

Untuk mengetahui pada tahun keberapa modal yang telah diinvestasikan dapat

kembali, dapat dilihat dari Tabel 4.3 di bawah ini :

Tabel 4.4 Perhitungan Titik Impas Berdasarkan Sistem Bunga Tetap

Tabel 4.4 menunjukkan bahwa dengan koefisien nilai sewa minimum sama

dengan 1, titik impas (break even point) tercapai setelah :

n = 14) (1568,622.679.44,558.459.378.3

8,4378.459.55 314

= 14 + 0.9986

= 14 tahun 11,9834 bulan


commit to user

73

4.2.2.8 Analisa Titik Impas (Break Even Point) Okupansi

Jika tingkat hunian hotel pada titik impas = V %, maka :

a) Pendapatan Kotor ( R )

R = 2,5 x V x 3420 x 365 x r

= 3.120.750,00 rV

b) Pengeluaran Pokok ( P )

Pengeluaran pokok terdiri dari :

1) Biaya tetap (fixed cost)

Pembayaran pokok modal pinjaman + Bunga

= 6.836.500.000,00 + 9.031.700.150,00 = 15.868.200.150,00

Pembayaran pokok modal sendiri + Bunga

= 2.278.833.333,00 + 3.010.566.717,00 = 5.289.400.050

2) Biaya variabel (variable cost)

Biaya operasional dan pemeliharaan

40% x 3.120.750,00 rV = 1.248.300,00 rV

Total pengeluaran pokok = 15.868.200.150,00 + 5.289.400.050 + 1.248.300,00 rV

Pada titik impas, pendapatan = pengeluaran pokok

Maka :

3.120.750,00 rV = 21.157.600.200 + 1.248.300,00 rV

1.872.450 rV = 21.157.600.200 ;dengan r = 13.844,147 , maka:

V =

V = 0,8162 = 81,62 %

Jadi hotel akan mencapai titik impas dengan nilai sewa minimum

r = Rp 13.844,147 /m2/ hari pada tingkat hunian hotel/Okupansi sebesar 81,62%


commit to user

74

4.2.2.9 Pembahasan Hasil Perhitungan YSQ 4 Spreadsheet

Setelah menjalankan program YSQ 4 Spreadsheet dengan studi kasus Aquarius

Boutique Hotel, diperoleh perbandingan hasil dengan perhitungan manual dengan

data sebagai berikut :

Tabel 4.5 Rekapitulasi Hasil Perhitungan YSQ 4 Spreadshhet

Jenis Analisis Hasil dengan Cara Perhitungan

Kesimpulan Program YSQ 4 Perhitungan Manual

Biaya Investasi Rp121.000.000.000 Rp121.000.000.000 -

AKI, k=1, R=1r

NPV Rp23.209.124.628,68 Rp23.207.419.380 Layak

RCR 1,076 1,076 Layak

IRR 16,00% 15.3226% Layak

BEP, k=1, R=r 15 tahun 14 tahun 11,98 bulan

Harga sewa k=1, R=r Rp13.844.28/m2/hari Rp13.844.147/m2/hari

Dari data pada tabel 4.5 terlihat bahwa hasil perhitungan YSQ 4 Spreadsheet valid

dengan sedikit perbedaan dengan perhitungan manual. Namun ada sedikit

kekurangan pada akurasi perhitungan IRR, dimana hasil pada YSQ 4 Spreadsheet

yang sebesar 16% merupakan pembulatan ke atas dibanding dengan hasil

perhitungan manual yang sebesar 15,3226%. Untuk itu, perlu dilakukan

penyempurnaan terhadap formula atau rumus yang digunakan agar akurasi

perhitungan untuk angka di belakang koma lebih tepat khususnya dalam

perhitungan yang memerlukan interpolasi seperti pada perhitungan IRR dan BEP.


commit to user

75

BAB 5

KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan

Berdasarkan uraian pada bab sebelumnya, kesimpulannya adalah:

YSQ 4 Spreadsheet dirancang menggunakan lembar kerja pada MS. Excel 2007

dengan menggunakan formula yang tersedia pada program dan tidak merubah

bahasa pemrograman yang ada. Program ini terdiri dari 10 lembar kerja yaitu

MENU, lembar INPUT, BFT, BIAYA INVESTASI, NILAI SEWA MINIMAL,

lembar NPV, RCR, IRR, BEP & BEOF, dan OUTPUT.

YSQ 4 Spreadsheet dijalankan dengan memasukkan input data seperti

perhitungan investasi, jenis hotel, tingkat suku bunga kredit, tingkat okupansi

hotel, masa pengembalian kredit pinjaman dan variabel input lainnya, YSQ 4

Spreadsheet dengan cepat menghasilkan output layak tidaknya proyek investasi

hotel tersebut untuk dijalankan dengan metode NPV, RCR dan IRR, serta dapat

menghasilkan harga sewa kamar hotel per hari. YSQ 4 Spreadsheet juga

bermanfaat bagi pengelola hotel dalam menentukan nilai input yang tepat untuk

memperoleh harga sewa kamar yang diinginkan.

Hasil perhitungan YSQ 4 Spreadsheet valid dengan menggunakan Aquarius

Boutique Hotel sebagai studi kasus karena sama dengan perhitungan manual.

.


commit to user

76

5.2 Saran

1. Penelitian selanjutnya dapat menambahkan fasilitas pendukung serta

penentuan harga minimalnya untuk analisis kelayakan proyek hotel.

2. Penelitian selanjutnya dapat menambahkan rincian pembayaran kredit dengan

variasi sistem bunga, misalnya dengan bunga menurun.

3. Penelitian selanjutnya dapat menggunakan rumus/formula yang lebih

kompleks untuk meningkatkan akurasi perhitungan, khususnya untuk angka di

belakang koma dalam perhitungan interpolasi.

4. Penelitian selanjutnya dapat mengembangkan perhitungan kelayakan investasi

menggunakan bahasa pemrograman seperti visual basic karena pada penelitian

ini murni hanya menggunakan rumus yang disediakan dalam MS Excel tanpa

merubah bahasa pemrogramannya.

Lembar kerja MS. Exel 2007 sebagai alat bantu analisis kelayakan .../Lemba… · Di susun oleh :...

Documents

Transcript of Lembar kerja MS. Exel 2007 sebagai alat bantu analisis kelayakan .../Lemba… · Di susun oleh :...