PENYUSUNAN LAPORAN PENILAIAN

Fasilitator :Arvan Carlo Djohansjah, S.E.,M.Si

DIKLAT PENILAIAN ASET MILIK NEGARA/DAERAHPUSDIKLAT SPIMNAS BIDANG TMKPLAN-2012

Laporan General DefinitionSuatu kumpulan fakta, observasi, temuan, opini, kesimpulan dan rekomendasiKumpulan data yang dipresentasikan dengan menyesuaikan terhadap kebutuhan pembaca laporan untuk membantu para pembaca laporan membuat keputusan secara profesional berdasarkan informasi yang tersediaSumber: Guide to Report Writing

Pengertian Laporan penilaian (valuation report) adalah sebuah bentuk pelaporan, baik lisan maupun tertulis dari nilai dan atau penilaian yang telah dilaksanakan oleh penilai kepada pihak yang memberi tugas (klien)

TUJUANTujuan dari laporan penilaian adalah untuk menyampaikan data, logika, asumsi yang melandasi dan analisis yang mendukung peryataan nilai kepada pihak yang memberi tugas penilaian

FUNGSI LAPORAN PENILAIANMenyampaikan kesimpulan penilai tentang nilai kepada klien dan atau kepada orang lain yang mungkin berkepentingan dengan hasil penilaian.

Sebagai catatan lengkap dan terperinci dari nilai suatu usaha dipandang dari berbagai sudut kegunaan dan kepentingan sesuai dengan keadaan dan situasi yang berlaku

LanjutanMelindungi usaha dari berbagai kemungkinan yang dapat merugikan pemilik (owner) dari kejadian yang tidak disangka-sangkaSebagai bahan keputusan bagi manajemen dalam rangka pengembangan usaha dan bisnisnya serta meningkatkan kredibilitas dari lembaga-lembaga keuangan maupun masyarakat.

Mengapa Kualitas Laporan yang Anda Buat Penting Bagi Diri Anda?Karena kualitas laporan yang anda buat mempresentasikan diri anda di hadapan pembaca laporan, tentang bagaimana anda:BerfikirMengumpulkan, mengolah dan menganalisis dataMenarik kesimpulan dan membuat rekomendasi

Dengan kata lain kualitas laporan menunjukkan kompetensi anda

Minimum ContentIdentifikasi dan deskripsi mengenai properti subyek yang dinilai Spesifikasi kepentingan (interests) yang terdapat dalam properti yang dinilai Mengidentifikasi opini yang menjadi tujuan penilaian dan sekaligus kegunaan penilaian itu sendiri. Menetapkan tanggal penilaian (date of valuation), tanggal inspeksi lapangan dan tanggal pelaporan. Menentukan kegunaan tertinggi dan terbaik (highest & best use) dari properti yang dinilai (jika dianggap perlu). Menerangkan prosedur penilaian yang digunakan.

Minimum Content - ContdMenyediakan/menampilkan data pendukung dan alasan-alasan yang mendukung analisa, opini dan kesimpulan nilai dalam laporan. informasi dari properti pembanding dan juga data-data pendukung lain, baik data instansional maupun non instansional yang dapat memperkuat opini dan pengambilan kesimpulan nilai. Menerangkan semua asumsi dan batasan (limiting condition) yang mempengaruhi analisa, opini dan kesimpulan nilai. Mengidentifikasi personal property/item-item yang bukan termasuk dalam real property. Menerangkan sejarah/riwayat properti, termasuk riwayat penjualan, penyewaan, pendanaannya, dll.

Bentuk Laporan

Seringkali bervariasi baik pada perusahaan penilai swasta maupun instansi pemerintah.

Haruslah mencukupi, TIDAK DIANGGAP MENCUKUPI bila laporan kurang tegas, merancukan pembaca atau menimbulkan interprestasi yang salah.

Bentuk harus memperhatikan sifat penugasan, tujuan penilaian, penggunaan penilaian.

Bentuk LaporanLaporan Lisan / Oral Report Surat / Letter Report Formulir / Form Report Laporan Lengkap / Narative Report

Laporan Lisan / Oral ReportHasil Penilaian dilaporkan secara lisan oleh penilaiHanya bila laporan dibutuhkan secara mendesak oleh pemberi tugasBiasa terjadi di Penilaian Usaha, tapi tidak di Penilaian Properti

Surat / Letter ReportSurat ini biasanya hanya berisi opini nilai dari properti, tanpa disertai dukungan data, informasi dan analisa. Biasanya digunakan untuk melaporkan hasil penilaian yang bersifat massal (mass appraissal) di mana obyek penilaian yang harus dilaporkan sangat banyak dan tidak efisien untuk dilakukan pelaporan secara naratif lengkap (contoh: Surat Pernyataan Pajak Terutang/SPPT-PBB)

Formulir / Form ReportBentuk laporan yang memuat tentang hasil penilaian dari suatu properti secara singkat (namun lebih detail dibandingkan laporan penilaian berbentuk surat) dan biasanya berisikan informasi yang berkaitan dengan :Luas tanah Bentuk tanah jangka waktu kepemilikan/hak untuk memanfaatkannya, wewenang atas penggunaan tanah dan risiko kepemilikan. Topografi, ini berkaitan dengan kemiringan tanah dan kontur tanah. Frontage atau lebar permukaan depan Ciri khusus lain yang dimiliki oleh properti

Formulir / Form Report (contd)Luas bangunan Jumlah lantai bangunan Kegunaan bangunanTahun dibangun dan tahun renovasi Jumlah dan pembagian ruangan Kondisi secara umum bangunan ini terkait dengan tahun dibangun, tahun renovasi dan tingkat perawatan bangunan. Spesifikasi bangunan Fasilitas bangunan Ketersediaan fasilitas dan DesainPelengkap bangunanSertifikasi Nilai

Laporan Lengkap / Narative ReportLaporan penilaian bentuk ini harus lengkap, jelas, terperinci dan sistematis sehingga pembaca dapat mengikuti langkah-langkah penilaian hingga sampai pada kesimpulan nilai akhir.

Narative ReportSetiap laporan penilaian berbentuk naratif haruslah memuat beberapa hal sebagai berikut:PendahuluanDasar PenilaianPresentasi DataAnalisa Data dan KesimpulanLampiran-lampiran

Detail items Narative Report - Bagian PendahuluanBagian Pendahuluan dari Laporan Penilaian Lengkap harus berisi: Halaman JudulSurat Pengantar (Letter of Transmital)Daftar IsiSertifikasi NilaiRangkuman Konklusi Penting (Summary of Important Conclusion)

Halaman JudulDigunakan sebagai halaman sampul laporan. Halaman ini biasanya berisi properti dan alamat properti yang dinilai, nama dan alamat penilai/perusahaan penilai beserta logonya dan bulan/tahun penilaian tersebut dilaksanakan.

Surat Pengantar (Letter of Transmital)

Surat yang dibuat oleh penilai kepada pelanggan (klien) yang menyatakan bahwa penilai telah melakukan penilaian atas obyek yang ditunjuk pada tanggal tertentu dan untuk tujuan tertentu serta pernyataan/opini nilai atas obyek yang dinilai.

Surat Pengantar (Letter of Transmital)

Surat pengantar ini berisikan antara lain : Laporan harus dialamatkan kepada Direksi dari Perusahaan, Partners (Untuk Partnership), pemberi tugas dengan menyatakan namanyaSumber dari penugasan dan identitas pemberi tugas harus dinyatakan jika berbeda dengan alamat yang ditujuTanggal surat dan pihak yang memberi tugas. Alamat properti harus secara jelas dinyatakan untuk menghindari adanya kesalahan obyek yang diidentifikasi.pernyataan identifikasi kepentingan-kepentingan yang terdapat dalam properti yang dinilai.

Surat Pengantar (Letter of Transmital)

pernyataan mengenai telah dilaksanakannya inspeksi terhadap properti. tanggal penilaian efektif, yaitu tanggal di mana nilai tersebut ditetapkan dan biasanya tanggal penilaian disesuaikan dengan tujuan penilaiannya.Estimasi nilai, yaitu pernyataan mengenai besarnya nilai properti yang diestimasi.Batasan masalah, menyatakan batasan wewenang dan tanggungjawab yang ditanggung penilai.Tanda tangan penilai.

Daftar IsiYaitu memuat mengenai daftar pokok bahasan yang terdapat dalam laporan penilaian, termasuk daftar tabel, diagram, denah dan foto obyek

Sertifikasi NilaiYaitu sertifikasi nilai yang disertai dengan pernyataan nilai akhir, tanda tangan penilai, tanggal dan cap/stempel dengan uraian/pernyataan seperti contoh berikut : Kesimpulan nilai yang terdapat dalam laporan penilaian ini adalah berdasar fakta yang benar dan sesuai dengan kenyataan dan pengetahuan penilai.

Rangkuman Konklusi PentingRangkuman ini diperlukan bila laporan terlalu panjang dan terdiri dari beberapa obyek. Mengawali laporan penilaian, penilai juga harus menyatakan siapa pemberi tugas, untuk siapa laporan tersebut dibuat dan menyatakan bahwa properti telah dilakukan pemeriksaan/inspeksi. Penilai dalam hal ini juga dapat menegaskan batasan-batasan penggunaan laporan penilaian tersebut dan tanggungjawab penilai hanya terbatas pada tujuan sebagaimana dinyatakan dalam laporan, kecuali klien telah meminta ijin terlebih dahulu kepada penilai.

Detail items Narative Report - Bagian Dasar PenilaianAsumsi Dan Kondisi Pembatas Tujuan Penilaian (The Objective Of Valuation) Tanggal Pemeriksaan (Inspection Date) Tanggal penilaian (Date of valuation)Dokumen Kepemilikan Deskripsi Lokasi

Asumsi Dan Kondisi PembatasAsumsi dan kondisi pembatas ini dinyatakan dalam laporan adalah bertujuan untuk melindungi penilai terhadap kemungkinan penyalahgunaan hasil penilaian yang telah dilakukan. Asumsi dan kondisi pembatas yang sering dimasukkan dalam laporan penilaian antara lain adalah asumsi pasar wajaropini yang berbeda, dasar yang dipakai dalam menentukan nilai tanah/bangunan, tanggal dan tujuan yang spesifik dilakukannya penilaian serta batas tanggungjawab penilai.

Asumsi dan Batasan (contd)Asumsi yang dapat dinyatakan:Asumsi yang berkaitan dengan hak kepemilikan dan batasannyaAsumsi yang berkaitan dengan hal-hal yang akan terungkap melalui penelitian dan pemeriksaan terhadap catatan resmi dan atau dokumen publik, tanggapan umum, atau pengumuman resmi lainnyaBahwa inspeksi dan laporan tidak dimaksudkan sebagai survei bangunan, misalnya mengenai kelapukan, rayap atau teknik pembangunan yang tidak sesuai

Tujuan Penilaian (The Objective Of Valuation)Tujuan penilaian haruslah dinyatakan dengan jelas pada laporan penilaian apakah untuk jual beli, agunan bank, asuransi, lelang, pajak, pembebasan tanah dan lain sebagainya. Tujuan penilaian ini perlu dinyatakan dengan jelas karena mempunyai kaitan yang erat dengan jenis nilai yang dihasilkan dan sejauh mana tanggung jawab penilai terhadap opini yang nilai yang diberikan. contoh, apabila tujuan penilaian adalah untuk tujuan pajak (misalnya Pajak Bumi dan Bangunan), maka jenis nilai yang diestimasi adalah nilai jual obyek pajak (NJOP)

Tujuan Penilaian (contd)

Dalam hal pemberi tugas tidak menginginkan untuk menyatakan tujuan penilaian, penilai harus menyatakan hal ini secara jelas dan harus menetapkan kriteria yang telah dipilih oleh penilai (professional judgment)

Tanggal Pemeriksaan (Inspection Date)Adalah tanggal dilakukannya pengecekan fisik, pengukuran dan pengidentifikasian langsung di lapangan terhadap obyek yang dinilai. Tanggal pemeriksaan lapangan ini perlu disebutkan dengan lengkap tanggal, bulan dan tahunnya, sesuai dengan waktu inspeksi yang telah dilakukan. Tanggal pemeriksaan lapangan ini dapat berupa suatu tanggal tertentu, misalnya 3 Maret 2006, ataupun dapat berupa suatu periode waktu, misalnya 3 Mei 2006 sampai dengan 10 Mei 2006

Tanggal penilaian (Date of valuation)Tanggal penilaian adalah tanggal di mana nilai ditetapkan. Tanggal penilaian ini harus dinyatakan dengan jelas dan lengkap tanggal, bulan dan tahunnya. Mungkin tanggal penilaian ini sama atau mungkin juga berbeda dengan tanggal pemeriksaan lapangan, tergantung dari masing-masing keadaan. Tanggal penilaian biasanya ditetapkan berdasarkan tujuan penilaian tersebut dilakukan. Contoh: untuk tujuan pajak (PBB) adalah selalu ditetapkan berdasarkan keadaan obyek per tanggal 1 Januari dari tahun pajak yang bersangkutan, Untuk tujuan jual-beli biasanya tanggal penilaian ditetapkan berdasarkan permohonan klien atau ditetapkan sama sesuai tanggal pelaksanaan pemeriksaan lapangan, sedangkan untuk tujuan asuransi adalah berdasarkan pada nilai obyek pada tanggal sebelum terjadinya musibah.

Tanggal PenilaianBila terjadi perubahan yang material pada kondisi pasar atau kondisi properti atau portofolio di antara tangal penilaian dan tangal laporan, maka penilai harus memberikan perhatian khusus atas hal ini.

Dokumen KepemilikanSemua item yang berkaitan dengan kepemilikan properti pada bagian inia perlu dinyatakan dengan jelas, yaitu meliputi antara lain :Alamat :jalan, no, RT/RW, kelurahan, kecamatan, kota/kabupaten.Jenis hak: hak milik, hak guna bangunan, hak pakai, hak guna usaha, dll.Nama pemilik: nama dari pemegang hak apakah pribadi/badan.Luas tanah:berapa meter persegi luas tanah yang dimiliki/dikuasai.Status tanah: apakah sedang dijadikan jaminan bank, dikuasai pihak lain, dsb

Deskripsi LokasiDalam bagian ini perlu dijelaskan tentang alamat properti secara lengkap dan jelas, sehingga pembaca jika menghendaki dapat menemukan properti tersebut hanya dengan berpatokan pada alamat yang disampaikan tersebut. Penilai pada bagian ini juga perlu menguraikan lokasi properti atau obyek yang dinilai dari suatu landmark tertentu di suatu kota di mana obyek yang dinilai terletak, seperti tugu, alun-alun, balai kota, pasar, kantor pos besar (central post office) dan sebagainya. Selain lokasi, penilai juga perlu menguraikan mengenai aksesibilitas menuju ke obyek yang dinilai, seperti pencapaian dari jalan besar, sarana transportasi umum yang tersedia, lingkungan sekitar dan hal-hal lain yang dapat menjelaskan keberadaan properti yang dinilai.

Detail items Narative Report - Bagian Presentasi DataIdentifikasi propertiIdentifikasi personal properti/items yang bukan termasuk real propertyData luas area dan persekitaran (neigborhood)ZoningUkuran dataDiskripsi mengenai bangunan (improvement)Studi pemasaran (jika diperlukan)

Identifikasi PropertiMeliputi dua hal, yaitu identifikasi terhadap tanah dan terhadap pengembangan yang ada di atas tanah tersebut.

Informasi yang diungkapkan :Jangka waktu (tenure) dari setiap propertiHak, kewajiban, batasan, atau persyaratan yang tidak lazimJika ada proeprti yang vacant baik sebagian maupun keseluruhan

Identifikasi Properti (contd)Deskripsi mengenai tanah adalah menjelaskan mengenai keadaan fisik tanah, yaitu meliputi luas, bentuk tanah, kontur tanah, elevasi, lebar depan (frontage), daya dukung tanah, lokasi tanah (kebaikan dan kekurangannya) dan view . Deskripsi terhadap bangunan dalam hal ini adalah meliputi deskripsi mengenai kualitas fisik/material bangunan, disain, fungsi, fasilitas bangunan dan keadaan bangunan.

Detail items Narative Report - Bagian Analisa Data dan KesimpulanPenggunaan tertinggi dan terbaik Dasar penilaianDasar Penilaian Nilai tanah.PenilaianRekonsiliasi nilai/indikasi estimasi nilai akhir properti.

Analisa Data - HBUAnalisa kegunaan tertinggi dan terbaik ini diperlukan untuk melihat apakah kegunaan dan keberadaan properti subyek/properti yang dinilai telah memenuhi kriteria sebagai kegunaaan tertinggi dan terbaik, yaitu mempunyai kelayakan secara fisik, kelayakan secara legalitas, kelayakan secara finansial dan memberikan keuntungan yang paling maksimal. Analisa kegunaan tertinggi dan terbaik ini dapat dilakukan baik kepada obyek berupa tanah kosong/tanah yang dianggap kosong maupun terhadap tanah yang sudah terdapat pengembangan di atasnya.

Analisa Data Dasar PenilaianDalam item dasar penilaian ini ada dua hal yang harus dijelaskan, yaitu definisi nilai dan metode-metode penilaian yang digunakan dalam penilaian tersebut. Dalam penjelasan tentang metode penilaian, penilai menguraikan secara jelas metode penilaian apa yang digunakan dalam mengestimasi nilai properti. Selain menjelaskan metode penilaian yang dipakai, pada bagian ini juga perlu dijelaskan pula data-data pendukung yang diperoleh untuk penerapan masing-masing metode.

Dasar Penilaian dan Definisi atas NilaiDefinisi dari dasar penilaian harus diberikan selengkapnyaBila penilai menggunakan definisi nilai selain SPI, harus dijelaskan dan diberikan alasannya serta harus diungkapkan secara tegas bahwa definisi nilai yang digunakan menyimpang dari SPIDefinisi yang digunakan harus merujuk pada definisi SPI Contoh: Denifinisi Nilai Pasar harus sesuai dengan definisi yang tercantum dalam SPI 0.5.39

Analisa Data Nilai Tanah Pada bagian ini diuraikan mengenai dasar dan metode yang dipakai dalam menentukan nilai tanah, apakah berdasarkan pada analisa perbandingan data pasar ataukah berdasar pada metode penentuan nilai tanah yang lain seperti metode alokasi, metode ekstraksi, metode subdivision of development, metode residual ataukah metode pengkapitalisasian sewa dasar tanah. Metode perbandingan data pasar adalah metode terbaik dan paling umum digunakan, karena metode ini lebih mencerminkan kondisi pasar yang sebenarnya dari properti sejenis.

Bagian Analisa Data Penilaian Dalam bagian ini penilai menguraikan secara ringkas semua metode penilaian yang digunakan, baik secara pendekatan biaya (cost approach), pendekatan pendapatan (income approach) maupun pendekatan perbandingan data pasar (market data approach) yang seusai dengan tujuan penilaian tersebut dilakukan.

Bagian Analisa data Kesimpulan NilaiDari berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari tiap metode yang dipakai serta setelah melakukan rekonsiliasi nilai, maka selanjutnya dalam bagian ini penilai menyampaikan keputusan tentang opini nilai yang dihasilkannya. Kesimpulan nilai properti ini harus disertai tandatangan asli dari penilai dan sebaiknya antara halaman kesimpulan nilai dan tanda tangan penilai tidak terdapat pada halaman yang terpisah, yaitu untuk tujuan keamanan dan guna menghindari adanya pemalsuan.

Detail items Narative Report - Bagian Lampiran-lampiran Plot plan, yaitu peta (plan) yang menunjukkan letak dari tiap-tiap unit bangunan yang dinilai pada tanah properti subyek.Plan and Elevation of building, yaitu peta (plan) yang menunjukkan denah/pembagian ruang tiap unit bangunan serta gambar tampak bangunan, baik dari depan maupun dari samping, yang berguna bagi pengidentifikasian dan penghitungan biaya reproduksi baru pada pendekatan biaya.Photo/gambar, yaitu berguna untuk memberi gambaran riil mengenai kondisi bangunan,

Detail items Narative Report - Bagian Lampiran-lampiran Peta kota,kawasan dan peta-peta lainnya.Hal ini berguna untuk memberi gambaran mengenai lokasi/letak properti.Bagan dan grafik.Abstract mengenai sewa/penyewaan.Data pendapatan dan pengeluaran.Spesifikasi bangunan.Estimasi detail mengenai biaya bangunan baru (CRN)Data penjualan/ data pembanding.Analisa pasar (trend and occupancy).

*****************************************