Ladang Emas: Bagaimana Menentukan Lokasi Bisnis … 2: Memilih Ladang yang Tepat untuk Menghasilkan...

LADANG EMASBAGAIMANA MENENTUKAN LOKASI BISNIS YANG TEPAT

L. SALLY MAITIMU

Ladang Emas Revisi.indd 1 8/29/2017 9:45:43 AM

LADANG EMASBAGAIMANA MENENTUKAN LOKASI BISNIS YANG TEPAT

L. SALLY MAITIMU


Ladang EmasDitulis oleh L. Sally Maitimu© 2017 L. Sally MaitimuHak Cipta Dilindungi oleh Undang-UndangDiterbitkan Pertama kali oleh:Penerbit PT Elex Media Komputindo Kelompok Gramedia–Jakarta 2017Anggota IKAPI, Jakarta

717061646ISBN : 978-602-04-4733-9

Dilarang mengutip, memperbanyak, dan menerjemahkan sebagian atau seluruh isi buku ini tanpa izin tertulis dari Penerbit.

Dicetak oleh Percetakan PT Gramedia, JakartaIsi di luar tanggung jawab Percetakan


vi

LADANG EMAS

DAFTAR ISI

PengantarBpk. Bondan Winarno ........................................... ixPenulis ................................................................... xii

Ucapan Terima Kasih ......................................................... xx

Bab 1: Lokasi Bisnis yang Tepat = Ladang Emas ................ 1

Bab 2: Memilih Ladang yang Tepat untuk Menghasilkan Emas ...................................................................... 8

• Tentukan Jenis Usaha yang Merupakan Passion ... 9 • Kenali Pasar Anda .................................................. 14• Persempit Pencarian Lokasi dengan Melihat

Potensi Pasar ......................................................... 21

Bab 3: Memilih Lokasi di Dalam Pusat Perbelanjaan ........ 25• Menentukan Apakah Jenis Usaha Anda Merupakan

Destination Atau Impulse ...................................... 33• Melihat Reputasi Pengelola/Developer ................. 36• Lokasi ..................................................................... 37


vii

• Potensi Pasar yang Dituju ...................................... 40• Penyewa Utama (Anchor Tenant) yang Menarik

Pengunjung dan Penyewa Lainnya ........................ 42• Layout dari Mall ..................................................... 51• Jumlah Parkir ......................................................... 54• Target Jumlah Pengunjung Weekdays & Weekend ... 56• Rencana Pengembangan ....................................... 58• Harga Sewa ............................................................ 59

Bab 4: Memilih Lokasi di Lingkungan Perkantoran ........... 61• Melihat Jenis Usaha di Lingkungan Perkantoran Tersebut ................................................................ 64• Pelajari Potensi Pasar di Sekitarnya ....................... 67• Mencocokkan Lokasi dengan Jenis Usaha ............. 70

Bab 5: Memilih Lokasi di Area Permukiman ..................... 73• Pelajari Potensi Pasar ............................................ 74• Mencari Lokasi yang Strategis Bagi Usaha ............. 76• Memanfaatkan Bagian Rumah Pribadi

untuk Usaha .......................................................... 81

Bab 6: Memilih Lokasi di Area Wisata dan Area Komersial Lainnya .................................................. 86

• Melihat Potensi Pasar di Daerah Wisata ................ 88• Menarik Pengunjung dengan Memanfaatkan Potensi

Potensi Sekitarnya ................................................. 91• Melihat Potensi Pasar di Area Publik ..................... 93• High Season & Low Season .................................... 95

Bab 7: Negosiasi dengan Pengelola/Pemilik ..................... 98• Konsep ................................................................... 99


viii

• Brand .................................................................... 101• Luas Area .............................................................. 102• Sistem Sewa .......................................................... 104• Jangka Waktu Sewa .............................................. 104

Bab 8: Elemen Pendukung Lokasi .................................... 110 • Merencanakan Tata Letak Ruang .......................... 111• Signage sebagai Elemen Utama ........................... 116• Desain Interior & Eksterior ................................... 118

Bab 9: Menghadapi Tantangan dalam Perubahan ........... 122• Kompetitor Muncul di Lokasi Terdekat ................. 122• Terjadi Pemindahan Lokasi ................................... 125• Adanya Perubahan di dalam Building ................... 127• Adanya Perubahan di Sekitar Lokasi ..................... 128

Bab 10: SMART .................................................................. 132• Specific .................................................................. 132• Measurable ........................................................... 133• Achievable ............................................................ 134• Relevan ................................................................. 134• Time Bound ........................................................... 135

Daftar Pustaka ................................................................... 137Tentang Penulis ................................................................. 139


xix

Dipersembahkan untuk:

Juliana dan Mathys MaitimuAtas dedikasi mereka sebagai orangtua


xx

Ucapan Terima Kasih

Atas talenta dalam menulis serta inspirasi yang menari

di dalam kehidupan,

terima kasih yang tak terhingga pada Tuhan semesta alam

Atas gagasan dan dukungan sejak awal hingga akhir

penulisan buku ini,

terima kasih kepada dua orang sahabat, Erica Tang dan Santa Lee

Atas waktu, ide, dukungan dan kepercayaannya sehingga

naskah ini tersusun menjadi satu buku yang lengkap,

terima kasih kepada Arnold Ferdinandus, Bpk. Bondan Winarno,

Bunyamin Gumulya, Ferdi Adnil, Bpk. Frans Budi Pranata,

Lili Mulyadi, Rissa Soh, Roro Sinduretno, Whindy Yoevestian

dan tim Elex Media Komputindo

Atas dukungan moral dan kesempatan menjadi bagian dalam keluarga,

terima kasih kepada kedua orangtuaku, Nicolas Umbas, suamiku

dan keluarga besar Maitimu Ferdinandus


2

Terkesan klise memang, namun merupakan fakta bahwa

faktor utama dari berhasilnya usaha kita ada lah lokasi.

Pepatah lama dalam dunia retail yang mengatakan, “Ada

tiga faktor utama dalam kesuksesan dunia retail –lokasi,

lokasi, dan lokasi”. Dalam buku mengenai kesuksesan

Walmart yang ditulis oleh Don Taylor dan Jeanne Smalling

Archer disampaikan bahwa lokasi Walmart di setiap kota

selalu berdekatan dengan pusat perbelanjaan atau high

way utama. Walmart menyadari sejak era 1990, pengunjung

memilih lokasi bisnis yang mudah ditemukan dan mudah

dicapai (easy to find and easy to access). Pengunjung tidak

lagi mau toleransi terhadap kesulitan parkir, area parkir yang

dibatasi oleh meteran parkir, atau arus lalu lintas yang padat.

Begitu melonjaknya peluang usaha seiring dengan pe-

sat nya pertumbuhan ekonomi negara kita, bertambah pula

orang yang ingin memanfaatkan keadaan ini. Memilih lokasi

adalah hal yang tidak mudah. Seperti mereka yang mencari

tambang, maka banyak faktor yang harus kita teliti dan

pelajari terlebih dahulu. Pemilihan lokasi membutuhkan

proses dan perhitungan cermat yang dapat mencegah

kita untuk gagal. Bila satu titik lokasi yang kita dapatkan

lewat berbagai analisis sudah cukup tepat, mulailah ladang

tersebut kita garap hingga menghasilkan emas.


3

Di utara Jakarta terhampar daerah pantai yang bernama

Ancol. Tahun 1962 kawasan Ancol yang merupakan hutan

bakau mulai digarap oleh Pemerintah Provinsi Jakarta.

Kawasan seluas 552 hektar itu ditetapkan sebagai kawasan

rekreasi, industri, dan permukiman. Proyek penggarapan

lokasi ini terbengkalai cukup lama. Peresmian kawasan

Ancol sekaligus pembukaan rekreasi pantai laut Ancol

dilakukan pada tahun 1967 oleh Gubernur DKI Jakarta,

Mayjen KKO Ali Sadikin.

Saya masih ingat ketika kecil sering kali diajak oleh

keluarga (Tante dan Om) untuk berpiknik di sana. Kami

memarkirkan mobil di tepi pantai dan membuka tenda,

tempat di mana beberapa orang dewasa beristirahat saat

kami bermain di tepi pantai. Om saya selalu menyewa

perahu untuk kami sekeluarga berlayar sedikit jauh dari

pantai, kemudian Om saya menceburkan diri untuk

berenang. Sepoi angin, debur ombak, pantai yang bersih

dan sepi pengunjung menjadi tempat berlibur yang cukup

asyik untuk zaman itu.

Hal yang saya sukai adalah berkeliling dengan mengen-

darai helicak dengan kaca depan berwarna biru. Helicak

adalah jenis kendaraan roda tiga dengan model seperti

helikopter, dimana pak sopir yang duduk di belakang akan


4

membawa penumpang yang duduk di depan. Penumpang

yang duduk di depan merasa seperti duduk di dalam kokpit

helikopter. Pada zaman itu helicak disediakan untuk ber-

ke li ling wisata Ancol. Saya ingat saat berkeliling, kami me-

lewati pohon-pohon bakau, taman makam pahlawan asing

(Ereveld), tempat landasan helikopter (konon cerita nya

wisatawan dapat menyewa helikopter untuk ber ke li ling)

dan melihat dari kejauhan Klenteng kuno dengan warna

atap merah.

Pengusaha yang merupakan seorang visioner, bisa

meng gambarkan pantai ini menjadi ladang emasnya. Se-

telah sekian lama tidak terjamah banyak orang, pantai

Ancol kemudian disulap oleh PT. Pembangunan Jaya di-

bawah pimpinan Ir. Ciputra menjadi tempat wisata nomor

satu warga Jakarta. Namanya saat itu adalah Pantai Bina

Ria sebelum kemudian berubah menjadi Taman Impian

Jaya Ancol. Hutan bakau pun tergantikan dengan lapangan

golf, Pasar Seni (yang setiap akhir pekan menjadi tempat

performance penyanyi kawakan), Copacabana (tempat

perjudian), Hailai, Seaside Night Club, hotel, restoran,

dan Drive in Theatre (dimana kita bisa menonton bioskop

dari dalam mobil). Perubahan terjadi di tahun 1981

ketika perjudian dilarang dan tempat perjudian di Ancol

ditutup. Namun pengembangan terus berlangsung hingga


5

kemudian muncul arena bermain Dunia Fantasi (Dufan),

Gelanggang Samudra, perluasan penginapan tepi laut

(seperti Pondok Putri Duyung), hingga sekarang kita dapat

menemukan Ancol Beach City Mall, pantai Carnival, dan

kereta gantung.

Perubahan yang terjadi pada lokasi Ancol merupakan

dampak usaha dan pembangunan. Melihat bahwa Ancol

adalah ladang emas yang sangat luas, maka segala jenis

usaha pun tumbuh di sana. Bukan hanya sebagai tem pat

hiburan dan rekreasi, PT. Pembangunan Jaya juga mem-

ba ngun perumahan elit di sekitarnya dan menjual kavling-

kavling. Seiring dengan tumbuhnya perumahan, maka

mun cul mini market dan toko lainnya untuk melengkapi

ke butuhan penghuni.

Demikianlah Ancol menjadi contoh konkret sebuah

ladang emas yang berhasil digarap.

Terdapat perbedaan pendapat mengenai lokasi bisnis se -

hubungan dengan majunya teknologi. Mereka yang meng-

an dal kan teknologi ada yang berpendapat bahwa lokasi

yang salah bisa dikelola dengan memanfaatkan tek no logi

yang ada untuk pemasarannya. Hal ini me mung kinkan, na-

mun akan sangat menghemat waktu dan mem persing kat


6

jangka waktu kesuksesan bilamana usaha kita sudah bera-

da di lokasi emas. Bukan hanya waktu, kita juga bisa meng -

hemat biaya (seperti budget promosi) dan bisa lebih me-

lakukan efisiensi bisnis. Teknologi yang ada tetap kita man-

faatkan untuk lebih meningkatkan penjualan dan bukan

hanya untuk memperkenalkan lokasi usaha kita.

Ladang emas kita yaitu lokasi yang kita pilih juga me mi-

liki masa. Ada ladang yang tak kunjung habis hasil emas-

nya, namun ada ladang yang memiliki masa panen yang

ter batas. Berbagai faktor dapat membantu ladang tersebut

agar berhasil menghasilkan emas, baik jangka panjang

maupun pendek.

Contoh ladang emas yang memiliki jangka waktu sangat

panjang selain Ancol adalah Restoran Rindu Alam di Jalan

Raya Puncak, Cisarua. Pada zaman Belanda didirikan ba-

ngunan sederhana untuk tempat pemberhentian, di mana

orang bisa berhenti dan menikmati panorama alam yang

indah dan menghirup udara bersih. Di tahun 1980 bangunan

tersebut disulap menjadi Restoran Rindu Alam yang selalu

ramai dikunjungi wisatawan, bukan hanya untuk bersantap

namun juga memanjakan mata dengan pemandangan alam

pegunungan. Ladang emas yang mempunyai jangka waktu

lama memiliki dukungan ling kungan seperti pemandangan


7

alam, perluasan peng garapan lahan, maupun jumlah pe-

ngunjung sekitarnya yang terus bertambah.

Ada banyak faktor pendukung suksesnya suatu usaha.

Di dalam buku ini kita lebih memfokuskan pada lokasi,

sehingga faktor keberhasilan lainnya seperti kualitas dan

inovasi produk, pelayanan yang luar biasa, dan juga strategi

marketing yang bagus, tidak akan dibahas sekalipun faktor-

faktor itu juga penentu suksesnya usaha kita.


Ladang Emas: Bagaimana Menentukan Lokasi Bisnis … 2: Memilih Ladang yang Tepat untuk Menghasilkan...

Documents

Transcript of Ladang Emas: Bagaimana Menentukan Lokasi Bisnis … 2: Memilih Ladang yang Tepat untuk Menghasilkan...