KEABSAHAN PERJANJIAN JUAL BELI ATAS SATUAN RUMAH … · library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id vii...

library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

i

KEABSAHAN PERJANJIAN JUAL BELI ATAS SATUAN RUMAH SUSUN

DALAM PRAKTIK PENJUALAN RUMAH SUSUN ATAU APARTEMEN

MEIKARTA SECARA PRE PROJECT SELLING.

Penulisan Hukum

(Skripsi)

Disusun dan Diajukan untuk

Melengkapi Sebagian Persyaratan guna Memperoleh Derajat Sarjana S1

dalam Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret

Surakarta

Oleh:

Michael Aldo Ramadhani

NIM. E0014260

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2019


ii

PERSETUJUAN PEMBIMBING

Penulisan Hukum (Skripsi)

Keabsahan Perjanjian Jual Beli atas Satuan Rumah Susun dalam Praktik

Penjualan Rumah Susun atau Apartemen Meikarta secara Pre Project Selling.

Oleh:


NIM. E0014260

Disetujui untuk dipertahankan di hadapan Dewan Penguji Penulisan Hukum

(Skripsi) Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta

Surakarta, 17 Juni 2019

Dosen Pembimbing

Pranoto S.H.,M.H.

NIP. 196412191989031002


iii


iv

SURAT PERNYATAAN

Nama : Michael Aldo Ramadhani

NIM : E0014260

Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa penulisan hukum (skripsi) berjudul:

Keabsahan Perjanjian Jual Beli atas Satuan Rumah Susun dalam Praktik

Penjualan Rumah Susun atau Apartemen Meikarta secara Pre Project Selling

adalah betul-betul karya sendiri.Hal-hal yang buka karya saya dalam penulisan

hukum (skripsi) ini diberi tanda citasi dan ditujukan dalam daftar pustaka.Apabila

dikemudian hari terbukti pernyataan saya tidak benar, maka saya bersedia menerima

sanksi akademik berupa pencabutan penulisan hukum (skripsi) dan gelar yang saya

peroleh dari penulisan hukum (skripsi) ini.


Yang membuat pernyataan,


NIM. E0014260


v

MOTTO

“Sukses adalah ketika saat persiapan dan kesempatan bertemu.”

(Bobby Unser)

―…and be patient over what befalls you.”

(QS. Luqman: 17)

"And once the storm is over, you won’t remember how you made it through, how you

managed to survive. You won’t even be sure, whether the storm is really over. But

one thing is certain. When you come out of the storm, you won’t be the same person

who walked in." (Harumi Murakami)

―Terasa sulit ketika aku merasa harus melakukan sesuatu. Tetapi, menjadi mudah

ketika aku menginginkannya.‖

(Annie Gotlier)

―Jika kau ingin bisa mengatur orang lain, atur dirimu sendiri dulu.‖

(Abu Bakar)

Where There‘s a will, There‘s a way.

“Man jadda wajada”

Barang siapa yang bersungguh-sungguh, maka dia akan berhasil.


vi

PERSEMBAHAN

Penulisan hukum (Skripsi) ini saya persembahkan kepada:

1. Allah SWT;

2. Kedua orang tua dan keluargaku;

3. Almamater Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.


vii

ABSTRAK

Michael Aldo Ramadhani, E00141260, 2014, Keabsahan Perjanjian Jual Beli atas

Satuan Rumah Susun dalam Praktik Penjualan Rumah Susun atau Apartemen

Meikarta secara Pre Project Selling, Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret

Surakarta.

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui pengaturan mengenai praktik jual beli rusun

dengan sistem pre project selling dan keabsahan perjanjian jual beli atas satuan rumah susun

dalam praktik penjualan rumah susun pada Apartemen Meikarta.

Penelitian ini merupakan penelitian hukum normatif yang bersifat preskriptif untuk

memberikan untuk memberikan argumentasi atas hasil penelitian yang telah dilakukan.

Bahan hukum primer berasal dari semua bahan hukum yang berkaitan dengan pre project

selling.Bahan hukum sekunder berupa publikasi tentang hukum yang bukan merupakan

dokumen-dokumen resmi.Teknik pengumpulan bahan hukum dilakukan dengan studi pustaka

terhadap bahan-bahan hukum, baik bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, maupun

bahan hukum tersier dan atau bahan non hukum.Pendekatan yang dilakukan dengan

menggunakan pendekatan undang-undang (statute approach) dilakukan dengan menelaah

hierarki dan asas-asas dalam peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan

permasalahan yang dikaji serta guna menjawab isu hukum yang dikaji oleh peneliti.

Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan dihasilkan simpulan yakni bahwa praktik

pengaturan mengenai praktik jual beli rumah susun dengan sistem pre project sellingdi

Indonesia ini masih belum ada aturan khususnya walaupun memang sistem pre project

selling ini telah dilakukan pengembang akhir akhir ini. Keabsahan PPJB yang dibuat antara

pihak pengembang (developer) meikarta dengan calon pembeli harus batal demi hukum

karena tidak memenuhi persyaratan Pasal 43 Undang Undang Rumah Susun serta Pasal 1320

Kitab Undang Undang Hukum Perdata pada bagian suatu sebab yang halal yang mana

pengembang (developer) berbohong mengenai syarat syarat izin untuk mendirikan rumah

susun tersebut, oleh karena itu perlu adanya pembuatan PPJB ulang sesuai dengan aturan

tersebut agar PPJB tetap berlaku.

Kata Kunci: Rumah Susun; Apartemen; Perjanjian Jual Beli; PPJB; Pre Project Selling


viii

ABSTRACT

Michael Aldo Ramadhani, E0014260, 2014, The validity of the Sale and Purchase

Agreement on Flats in the Practice of Selling Flats in Meikarta Apartments on a Pre

Project Selling, Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.

This research was aimed to the arrangements regarding the practice of buying and

selling flat with a pre-project selling system and the validity of the sale and purchase

agreement on apartment units in the practice of selling flats at Meikarta Apartments..

This research is a prescriptive normative legal research to an argument for the results

of the research that has been done. Primary legal material Primary legal material comes

from all legal materials relating to pre-project selling. Secondary legal material is in the

form of publications about law which are not official documents. Legal material collection

techniques are carried out with literature studies of legal materials, both primary legal

materials, materials secondary law, as well as tertiary legal materials and or non-legal

materials. Approaches made using the statute approach are carried out by examining the

hierarchies and principles in the laws and regulations relating to the issues being studied

and in order to answer legal issues. which was reviewed by researchers.

The results drawing conclusions that that the practice of regulating the practice of

buying and selling flats with the pre-project selling system in Indonesia still has no specific

rules even though the pre-project selling system has been carried out recently. The validity of

the PPJB made between the developer meikarta and customer must be null and void because

it does not meet the requirements of Article 43 of the Flats Law and Article 1320 the book of

the act of civil law in the case of a lawful cause in which the developer lies about conditions

for the permit to establish the apartment, therefore it is necessary to re-create PPJB in

accordance with these rules so that PPJB remains valid.

Keywords: flats; apartment; sale and purchase agreement; PPJB; pro project selling


ix

KATA PENGANTAR

Alhamdulillahirabbil’alamin, puji syukur Penulis panjatkan kepada Allah SWT

atas segala rahmat dan karunianya, sehingga Penulis dapat menyelesaikan penulisan

hukum (skripsi) yang berjudul: Keabsahan Perjanjian Jual Beli atas Satuan

Rumah Susun dalam Praktik Penjualan Rumah Susun atau Apartemen

Meikarta secara Pre Project Selling.

Penulisan hukum (skripsi) ini disusun berdasarkan sistem pre project selling

yang sudah berjalan atau sering dilakukan di Indonesia tetapi dalam praktiknya masih

belum ada pengaturan khusus yang mengaturnya. Selain itu, skripsi ini juga berisi

permasalahan atas adanya kecurangan yang dilakukan pengembang (developer)

dalam hal ini Lippo Group selaku pelaku pembangunan rumah susun Meikarta,

dimana Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat oleh pengembang dan

calon pembeli batal demi hukum karena melanggar aturan yang ada.

Penulisan hukum (skripsi) ini disusun untuk memenuhi syarat untuk

memperoleh derajat Sarjana dalam Ilmu Hukum di Fakultas Hukum Universitas

Sebelas Maret Surakarta. Atas berbagai bantuan yang telah Penulis dapatkan selama

menempuh studi sampai dengan terselesaikannya penyusunan Penulisan hukum

(skripsi) ini, maka dalam kesempatan kali ini Penulis ingin menyampaikan terima

kasih dan penghargaan yang sebesar-besarnya kepada:

1. Prof. Dr. I Gusti Ayu Ketut Rachmi H., S.H., selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Sebelas Maret Surakarta beserta seluruh Wakil Dekan yang telah

memberikan ijin dan kesempatan kepada Penulis untuk menyelesaikan

penulisan hukum (skripsi) ini.

2. Dr. Pujiyono, S.H., M.H., selaku Wakil Dekan Bidang Akademik Fakultas

Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah memberikan ijin dan

kesempatan kepada Penulis untuk menyelesaikan penulisan hukum (skripsi)

ini.


x

3. Bapak Pranoto S.H., M.H. selaku Ketua Bagian Hukum Perdata dan Dosen

Pembimbing yang telah membimbing Penulis selama menuntut ilmu di

Faluktas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta di Fakultas Hukum

Universitas Sebelas Maret.

4. Winarno Budyatmojo, S.H.,M.S., selaku Pembimbing Akademik Penulis yang

telah membimbing Penulis selama menuntut ilmu di Fakultas Hukum

Universitas Sebelas Maret Surakarta.

5. Seluruh civitas Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret yang telah

memberikan ilmu, membimbing Penulis selama berkuliah di Fakultas Hukum

Universitas Sebelas Maret sehingga dapat menjadi bekal Penulis dalam

penulisan hukum (skripsi) ini.

6. Kedua orang tuaku, Almarhum Bapak Mulyani dan Almarhumah Ibu Mulyani

yang dalam segala keterbatasannya selalu berusaha memberikan yang terbaik

dan berupaya keras untuk mendukung pendidikan Penulis dari kecil hingga

pendidikan tinggi. Kedua adikku, Bagas Nugroho dan Mawar Tri Handayani

yang selalu pengertian dan memberikan semangat pada Penulis.

7. Kakakku Marietza Aditya Yuristia yang selalu memberikan dukungan moral,

semangat dan kasih sayang bagi Penulis selama ini.

8. Adikku Melfiyanti Andiri yang selalu memberikan dukungan moral, semangat

dan kasih sayang bagi Penulis selama ini.

9. Teman temanku Nurdiani Yusnita, Parwila Qonitah, Azizha Arrum, Revina A,

dan Bayu Rangga Warsito yang selalu memberi semangat dan menemai

Penulis sejak awal perkuliahan hingga saat ini,

10. Teman temanku Magang Squad, Zizi, Ajeng, Lia, Sharen, Hanik, Ezdien, Tyo,

Daniel, dan Rangga yang selalu memberi semangat, memacuku untuk terus

berusaha dan tidak menyerah dalam penulisan hukum (skripsi) ini.

11. Teman-teman seangkatan dan seperjuangan Fakultas Hukum Universitas

Sebelas Maret Surakarta yang tidak dapat Penulis sebutkan satu persatu.


xi

Penulis menyadari sepenuhnya bahwa penulisan hukum (skripsi) ini masih jauh

dari sempurna.Untuk itu, kritik dan saran yang membangun sangat Penulis butuhkan

agar dapat lebih baik lagi di kemudian hari.Demikian, semoga penulisan hukum

(skripsi) ini dapat memberikan manfaat bagi kita semua, terutama untuk penulis,

kalangan akademisi, praktisi, serta masyarakat umum.


Penulis,

Michael Aldo R


xii

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ........................................................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ................................................................... ii

HALAMAN PENGESAHAN PENGUJI ............................................................................ iii

HALAMAN PERNYATAAN ............................................................................................. iv

HALAMAN MOTTO .......................................................................................................... v

HALAMAN PERSEMBAHAN .......................................................................................... vi

ABSTRAK ....................................................................................................................... vii

ABSTRACT .................................................................................................................... viii

KATA PENGANTAR ........................................................................................................ ix

DAFTAR ISI .................................................................................................................... xii

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang ................................................................................................... 1

B. Rumusan Masalah .............................................................................................. 4

C. Tujuan Penelitian ................................................................................................ 4

D. Manfaat Penelitian .............................................................................................. 5

E. Metode Penelitian ............................................................................................... 5

F. Sistematika Penulisan Hukum (Skripsi) .............................................................. 9

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Kerangka Teori ................................................................................................. 11

1. Tinjauan Tentang Perjanjian ....................................................................... 11

2. Tinjauan Tentang Hak Perjanjian Jual Beli ................................................. 17

3. Tinjauan Tentang Perjanjian Pengikatan Jual Beli ...................................... 22

4. Tinjauan Tentang Rumah Susun ................................................................ 23

5. Tinjauan Tentang Pre Project Selling ........................................................... 25


xiii

B. Kerangka Pemikiran ......................................................................................... 27

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Hasil Penelitian dan Pembahasan ..................................................................... 29

1. Pengaturan Praktik Jual Beli Rumah Susun atau Apartemen secara pre

project selling di Indonesia ...........................................................................

2. Keabsahan Perjanjian Jual Beli Rumah Susun dengan Sistem Pre

Project Selling Dalam Penjualan Apartemen Meikarta ............................... 42

BAB IV PENUTUP

A. Kesimpulan ...................................................................................................... 64

B. Saran ................................................................................................................ 65

DAFTAR PUSTAKA

KEABSAHAN PERJANJIAN JUAL BELI ATAS SATUAN RUMAH … · library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id vii...

Documents

Transcript of KEABSAHAN PERJANJIAN JUAL BELI ATAS SATUAN RUMAH … · library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id vii...