v  

KATA PENGANTAR

Puji syukur kepada Tuhan yang Maha Esa atas segala berkat yang telah

diberikan-Nya, sehingga Tugas Akhir ini dapat diselesaikan.

Tugas Akhir dengan judul PROPOSAL STUDI KELAYAKAN BISNIS

SALADE DI PACIFIC PLACE MALL JAKARTA SELATAN ini ditujukan

untuk memenuhi sebagian persyaratan akademik guna memperoleh Gelar Sarjana

Sains Terapan Pariwisata (S.S.T.Par.) Jurusan Manajemen Perhotelan Sekolah

Tinggi Pariwisata Pelita Harapan – Tangerang, Banten.

Disadari bahwa tanpa bimbingan, bantuan, dan doa dari berbagai pihak,

Tugas Akhir ini tidak akan dapat diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh karena

itu, penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada semua

pihak yang telah membantu dalam proses pengerjaan Tugas Akhir ini, yaitu

kepada:

1. Bapak Drs. Demson R. H. Goeltom, M.Pd., selaku Pembimbing.

2. Ibu Dr. Diena Mutiara Lemy, A.Par., M.M., selaku Ketua Sekolah Tinggi

Pariwisata Pelita Harapan.

3. Ibu Amelda Pramezwary, A.Par., M.M., selaku Ketua Jurusan Manajemen

Perhotelan.

4. Ibu Wulanmeiaya Wowor, S.E., M.M., selaku Ketua Tim Penguji dan

Penasehat Akademik.

5. Ibu Yustisia Kristiana,  S.ST., M.M. dan Bapak Vincentius Nonot Y.,

S.Sos., M.M., selaku Tim Penguji.

6. Semua dosen Sekolah Tinggi Pariwisata Pelita Harapan

vi  

7. Staf Karyawan STPPH yang telah membantu penulis dalam kegiatan

administratif.

8. Staf Karyawan perpustakaan UPH Johannes Oentoro yang telah membantu

penulis hingga lulus kuliah.

9. Kak Anne Wahyuni (Demi Chef Ritz-Carlton Pacific Place) yang telah

bersedia menyediakan waktu untuk diwawancarai penulis.

10. Ci Cindy Fransisca yang telah membantu penulis dalam hal desain grafis.

11. Ci Clarissa Kezia yang telah membantu penulis dalam hal desain interior.

12. Ibu Riri Damayanti selaku Sponsorship & Leasing Coordinator PT Pacific

Place Jakarta yang telah membantu penulis dalam memberikan data-data

penunjang yang diperlukan.

13. Orangtua dan adik-adik, Vina, Olivia, Ria, dan Helen yang telah

memberikan dukungan moril, doa dan kasih sayang.

14. Teman-teman seperjuangan Sherly, Melianthi, Aldella, Stephanie, dan

Livany, Sasha, Hana, Jilli, dan Vivi yang senantiasa menyemangati satu

sama lain dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini.

15. Juga kepada teman-teman akrab Nathania, Wenny, Stelly, Michael, Andy,

Kevin, Rendy, Steffen, Jefferson, dan teman-teman lainnya yang selalu

mendukung, membantu dan memberikan perhatian.

16. Teman-teman kelas C angkatan 2011 yang namanya tidak dapat

disebutkan satu per satu.

17. Teman-teman semasa SMA, Nana, Meli, Kario, Steven, Michiko dan

Kelvin yang senantiasa mendukung penulis dalam menyelesaikan Tugas

Akhir ini.

vii  

18. Semua pihak yang namanya tidak dapat disebutkan satu per satu.

Akhir kata, disadari bahwa masih terdapat banyak kekurangan dalam

Tugas Akhir ini. Oleh karena itu, kritik dan saran dari pembaca akan sangat

bermanfaat. Semoga Tugas Akhir ini dapat bermanfaat bagi semua pihak yang

membacanya.

Karawaci, Maret 2015

Silvany Ekawati

viii

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMAN JUDUL

PERNYATAAN KEASLIAN TUGAS AKHIR

PERSETUJUAN DOSEN PEMBIMBING

PERSETUJUAN TIM PENGUJI TUGAS AKHIR

KATA PENGANTAR . .......................................................................................... v

DAFTAR ISI ....................................................................................................... viii

DAFTAR GAMBAR ............................................................................................. x

DAFTAR TABEL ............................................................................................... xi

DAFTAR LAMPIRAN ..................................................................................... xiii

BAB I PENDAHULUAN 

A. Gagasan Awal ........................................................................................... 1 

B. Tujuan Studi Kelayakan ........................................................................... 7 

C. Metodologi Penelitian .............................................................................. 7 

D. Tinjauan Konseptual ............................................................................... 15

BAB II ASPEK PASAR DAN PEMASARAN 

A. Analisis Permintaan ................................................................................ 32 

B. Analisis Penawaran ................................................................................ 51 

C. Segmentasi, Target dan Posisi Bisnis dalam Pasar ................................ 71 

D. Baur Pemasaran ...................................................................................... 79 

E. Aspek Ekonomi, Sosial, Politik, Lingkungan Hidup Dan

Teknologi..................................................................................... ........ 106

BAB III ASPEK TEKNIS 

A. Aspek Jenis Aktivitas dan Fasilitas ...................................................... 110 

B.  Fasilitas Mall dan Restoran .................................................................. 115

C. Analisis Hubungan Fungsional antara Aktivitas dan Fasilitas ............. 117 

D. Penghitungan Kebutuhan Ruang Fasilitas ............................................ 122 

E.  Pemilihan Lokasi .................................................................................. 123

ix

F. Teknologi yang digunakan ................................................................... 124

G. Antropometri ........................................................................................ 125

BAB IV ASPEK MANAJEMEN

A. Pengorganisasian .................................................................................. 127

B. Sumber Daya Manusia .......................................................................... 147

C. Aspek Yuridis ....................................................................................... 159

BAB V ASPEK FINANSIAL

A. Kebutuhan dan Sumber Dana ............................................................... 175

B. Perkiraan Biaya Operasional ................................................................. 178

C. Perkiraan Pendapatan Usaha ................................................................. 185

D. Proyeksi Neraca .................................................................................... 186

E. Proyeksi Rugi Laba ............................................................................... 187

F. Proyeksi Arus Kas ................................................................................. 189

G. Analisis Titik Impas .............................................................................. 190

H. Penilaian Investasi ................................................................................ 191

I. Manajemen Risiko .................................................................................. 204

BAB VI SIMPULAN

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN

x

x

DAFTAR GAMBAR

No. Keterangan Halaman

1 Matriks Five Forces Porter Salade .......................................................... 59

2 Logo Restoran Saalde ............................................................................... 84

3 Proses Alur Aktivitas Karyawan Salade di Area Layanan .................... 110

4 Proses Alur Aktivitas Karyawan Salade di Area Kantor ........................ 112

5 Proses Alur Aktivitas Pelanggan Salade (dine-in) .................................. 113

6 Proses Alur Aktivitas Pelanggan Salade (take-away) ............................ 114

7 Struktur Organisasi Salade ..................................................................... 142

8 Tahap Dalam Proses Seleksi Calon Karyawan ....................................... 149

xi

DAFTAR TABEL

No. Keterangan Halaman

1 Laju Pertumbuhan PDRB Menurut Lapangan Usaha (persentase) di DKI

Jakarta ........................................................................................................... 1

2 Jumlah Penduduk DKI Jakarta Berdasarkan Kabupaten pada Tahun 2009,

2010, 2012 dan 2013 ................................................................................... 3

3 Jumlah Pengunjung Pacific Place Mall .................................................... 33

4 Hasil Olahan Kuesioner Perihal Demografi dan Kondisi Pasar ................ 36

5 Cronbach’s Alpha Salade .......................................................................... 38

6 Hasil Olahan Data Kuesioner Perihal Baur Pemasaran ............................ 39

7 Analisis Matriks SWOT Salade ................................................................. 55

8 Daftar Pesaing Tidak Langsung Salade .................................................... 70

9 Daftar Pesaing Substitusi Salade ............................................................... 70

10 Generic Business-Level Strategies ............................................................ 78

11 Daftar Menu Makanan dan Minuman Salade ........................................... 81

12 Menu Paket Salade .................................................................................. 102

13 Rincian Perkiraan Biaya Pemasaran Salade ............................................ 106

14 Aktivitas Karyawan Salade di Area Layanan ......................................... 111

15 Aktivitas Karyawan Salade di Area Kantor ............................................ 112

16 Aktivitas Pelanggan Salade (dine-in) ...................................................... 113

17 Aktivitas Pelanggan Salade (take-away) ................................................. 114

18 Fasilitas Salade ........................................................................................ 115

19 Hubungan Fungsional antara Aktivitas Karyawan di Area Kantor dan

Fasilitas Restoran .................................................................................... 117

20 Hubungan Fungsional antara Aktivitas Karyawan di Area Layanan dan

Fasilitas Restoran .................................................................................... 119

21 Hubungan Fungsional antara Aktivitas Pelanggan Salade (dine-in) dan

Fasilitas Restoran .................................................................................... 120

22 Hubungan Fungsional antara Aktivitas Pelanggan Salade (take-away) dan

Fasilitas Restoran .................................................................................... 121

23 Penghitungan Kebutuhan Ruang Fasilitas Salade .................................... 122

xii

24 Perbandingan Pemilihan Lokasi Salade .................................................. 123

25 Job Description dan Job Specification Salade ........................................ 132

26 Panduan Jumlah Karyawan di Dapur ...................................................... 143

27 Panduan Jumlah Karyawan di Dining Room .......................................... 143

28 Jumlah Tenaga Kerja Salade ................................................................... 144

29 Jadwal Kerja Karyawan Salade ............................................................... 146

30 Struktur Gaji Karyawan Salade ............................................................... 153

31 Perkiraan Biaya Pelatihan dan Pengembangan Karyawan Salade .......... 160

32 Perkiraan Biaya Pengurusan Perijinan Salade ........................................ 174

33 Perkiraan Biaya Investasi Awal Salade ................................................... 175

34 Rincian Anggaran Sumber Dana Investasi Salade .................................. 176

35 Perkembangan Inflasi DKI Jakarta, Januari 2014–Desember 2014 ........ 177

36 Laju Pertumbuhan Ekonomi DKI Jakarta Menurut Lapangan Usaha

(persen) ..................................................................................................... 177

37 Perkiraan Biaya Operasional Salade Tahun Pertama .............................. 179

38 Perincian Harga Sewa Tenan 5-10 .......................................................... 180

39 Perincian Biaya Perbaikan dan Pemeliharaan ......................................... 181

40 Perkiraan Biaya Pelatihan dan Pengembangan Karyawan Salade .......... 182

41 Biaya Jaminan Sosial Tenaga Kerja Karyawan Salade ........................... 183

42 Biaya Printing & Stationary Salade ........................................................ 184

43 Biaya Utilitas Salade ............................................................................... 185

44 Asumsi Penjualan Menu Salade Selama Satu Tahun .............................. 186

45 Perhitungan Payback Period ................................................................... 192

xiii

DAFTAR LAMPIRAN

No. Keterangan Halaman

A Kuesioner Penelitian ............................................................................. A-1

B Hasil Wawancara Dan Dokumentasi Foto ............................................. B-1

C Daftar Pesaing ........................................................................................ C-1

D Angka Kecukupan Gizi ......................................................................... D-1

E Desain ..................................................................................................... E-1

F Restaurant Items ..................................................................................... F-1

G Promotion Items .................................................................................... G-1

H Antropometri ......................................................................................... H-1

I Daftar Supplier ........................................................................................ I-1

J COGS ...................................................................................................... J-1

K FBC-9 .................................................................................................... K-1

L Rincian Anggaran Biaya ........................................................................ L-1

M Keuangan ............................................................................................... M-1