v

KATA PENGANTAR

Puji syukur kepada Tuhan yang Maha Esa atas segala berkat yang telah

diberikan-Nya, sehingga Tugas Akhir ini dapat diselesaikan.

Tugas akhir dengan judul STUDI KELAYAKAN BISNIS KITE ECO

RESORT DI PULAU KOTOK TENGAH KEPULAUAN SERIBU DKI

JAKARTA ini ditujukan unutk memenuhi sebagian persyaratan akademik guna

memperoleh Gelar Sarjana Sains Terapan Pariwisata (S.S.T.Par) Jurusan

Manajemen Perhotelan Sekolah Tinggi Pariwisata Pelita Harapan – Tangerang,

Banten.

Disadari bahwa tanpa bimbingan, bantuan, dan doa dari berbagai pihak,

Tugas Akhir ini tidak akan dapat diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh karena

itu, penulis ingin mengucapkan terima kasih sebesar-besarnya kepada semua

pihak yang telah membantu dalam proses pengerjaan Tugas Akhir ini, yaitu

kepada:

1. Ibu Dr. Diena Mutiara Lemy, A.Par., M.M., selaku Pembimbing

sekaligus Ketua Sekolah Tinggi Pariwisata Pelita Harapan.

2. Ibu Amelda Pramezwary, A.Par., M.M., selaku Ketua Jurusan

Manajemen Perhotelan.

3. Tim Penguji yang terdiri dari: Ibu Wulanmeiaya Wowor, S.E., M.M.

sebagai Ketua, Bapak Vasco Adato H. Goeltom, S.ST.Par., MM

sebagai Anggota, dan Ibu Amelda Pramezwary, A.Par., M.M sebagai

Anggota.

4. Bapak Vasco Adato H. Goeltom, S.S.T.Par, M.M., selaku Penasehat

Akademik.

5. Semua dosen Sekolah Tinggi Pariwisata Pelita Harapan.

  vi

6. Staf Karyawan STPPH yang telah membantu penulis dalam kegiatan

administratif.

7. Staf Karyawan perpustakaan UPH Johannes Oentoro yang telah

membantu penulis hingga lulus kuliah.

8. Orang tua, kakak, serta adik yang telah memberikan dukungan moril,

doa, dan kasih sayang.

9. Manajemen The Park Lane Hotel Jakarta yang telah memberikan

dukungan dan perhatian.

10. Juga kepada teman-teman akrab Albert, Bayu, Windy, Wilson, Livia,

Theresia, Cassendra, Devina, Lisiana, Eriks, yang telah memberikan

dukungan dan semangat.

11. Semua pihak yang namanya tidak dapat disebutkan satu per satu.

Akhir kata, disadari bahwa masih terdapat banyak kekurangan dalam

Tugas Akhir ini. Oleh karena itu, kritik dan saran dari pembaca akan sangat

bermanfaat. Semoga Tugas Akhir ini dapat bermanfaat bagi semua pihak yang

membacanya.

Karawaci, 4 Maret 2015

Novita Sari

  vii

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMAN JUDUL ..................................................................................... i

PERNYATAAN KEASLIAN TUGAS AKHIR ......................................... ii

PERSETUJUAN DOSEN PEMBIMBING TUGAS AKHIR .................. iii

PERSETUJUAN TIM PENGUJI TUGAS AKHIR ................................. iv

KATA PENGANTAR .................................................................................. v

DAFTAR ISI ................................................................................................ vii

DAFTAR GAMBAR .................................................................................... x

DAFTAR TABEL ......................................................................................... xi

DAFTAR LAMPIRAN ................................................................................ xii

BAB I PENDAHULUAN

A. Gagasan Awal ......................................................................... 1

B. Tujuan Studi Kelayakan ......................................................... 10

C. Metodologi ............................................................................. 11

D. Tinjauan Konseptual Mengenai Bisnis Terkait ...................... 16

BAB II ASPEK PASAR DAN PEMASARAN

A. Analisis Permintaan ................................................................ 31

B. Analisis Penawaran ................................................................ 44

C. Segmentasi, Target dan Posisi Bisnis dalam Pasar ................ 70

D. Baur Pemasaran ...................................................................... 73

E. Aspek Ekonomi, Sosial, Politik, Lingkungan Hidup

dan Teknologi ......................................................................... 91

BAB III ASPEK TEKNIS

A. Aspek Jenis Aktivitas dan Fasilitas ........................................ 96

B. Analisis Hubungan Fungsional Antara Aktivitas dan

Fasilitas ................................................................................... 106

C. Penghitungan Kebutuhan Ruang Fasilitas .............................. 109

  viii

D. Pemilihan Lokasi .................................................................... 110

E. Teknologi yang Digunakan .................................................... 114

BAB IV ASPEK MANAJEMEN

A. Pengorganisasian .................................................................... 119

B. Sumber Daya Manusia ........................................................... 143

C. Aspek Yuridis ......................................................................... 157

BAB V ASPEK FINANSIAL

A. Kebutuhan dan Sumber Dana ................................................. 167

B. Perkiraan Biaya Operasional .................................................. 168

C. Perkiraan Pendapatan Usaha .................................................. 170

D. Proyeksi Neraca ..................................................................... 170

E. Proyeksi Rugi Laba ................................................................ 171

F. Proyeksi Arus Kas .................................................................. 172

G. Analisis Titik Impas ............................................................... 173

H. Penilaian Investasi .................................................................. 173

I. Manajemen Risiko ....................................................................... 180

BAB VI SIMPULAN .......................................................................... 183

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN

  ix

DAFTAR GAMBAR

No. Keterangan Halaman

1. Five Forces Porter Analysis ............................................................... 46 2. The Guest Cycle .................................................................................. 98 3. Service Blueprint ................................................................................ 100 4. Flow Proses Pengolahan Air Siap Minum (Arsinum) ........................ 116 5. Instalasi Pengolahan Air Limbah ....................................................... 117 6. Algae Photobioreactor ....................................................................... 118 7. Perspektif Analisa Pekerjaan .............................................................. 120 8. Struktur Organisasi Kite Eco Resort (1) ............................................. 135 9. Struktur Organisasi Kite Eco Resort (2) ............................................. 136 10. Struktur Organisasi Kite Eco Resort (3) ............................................. 137 11. Struktur Organisasi Kite Eco Resort (4) ............................................. 138 12. Komponen Total Rewards .................................................................. 148

  x

DAFTAR TABEL

No. Keterangan Halaman

1. Jumlah Penduduk Provinsi DKI Jakarta Tahun 2010 ......................... 4 2. Data Kunjungan Wisatawan Nusantara dan Mancanegara Kabupaten

Kepulauan Seribu Tahun 2009 – 2013 .............................................. 6 3. Profil Responden ................................................................................ 34 4. Kondisi Pasar ...................................................................................... 35 5. Atribut Pemasaran (8P) ...................................................................... 36 6. SWOT Matrix Analysis ....................................................................... 66 7. Analisis Hubungan Fungsional antara Aktivitas dan Fasilitas ........... 106 8. Analisis Aktivitas dan Fasilitas Penunjang Guest Cycle .................... 108 9. Penghitungan Kebutuhan Ruang Fasilitas .......................................... 110 10. Analisis Pemilihan Lokasi .................................................................. 111 11. Analisis Pekerjaan dan Spesifikasi Kite Eco Resort ........................... 125 12. Tingkat Hunian Hotel Non Bintang DKI Jakarta Tahun 2004-2013... 140 13. Penghitungan Kebutuhan Staf Housekeeping Department ................. 141 14. Jumlah Staf FB Service ....................................................................... 141 15. Jumlah Staf FB Production ................................................................ 142 16. Rincian Jumlah Staf Kite Eco Resort ................................................. 143 17. Rincian Prakiraan Gaji per Bulan Karyawan Kite Eco Resort ........... 149 18. Rincian Pelatihan dan Biaya pada Tahun Pertama ............................. 156 19. Rincian Prakiraan Biaya Investasi Awal ............................................ 167 20. Rincian Sumber Dana Investasi .......................................................... 167 21. Prakiraan Biaya Operasional .............................................................. 168 22. Perhitungan Payback Period .............................................................. 174

  xi

DAFTAR LAMPIRAN

No. Keterangan Halaman

1. Transkrip Wawancara ........................................................................ 1 2. Kuesioner ............................................................................................ 2 3. Denah dan Brosur Kite Eco Resort ............................................................... 3 4. Laporan Keuangan ........................................................................................ 4