KAJIAN RDTR KOTA MATARAM TERHADAP PERATURAN ZONASI...

30 | Jurnal Sangkareang Mataram ISSN No. 2355-9292

Volume 2, No. 4, Desember 2016 http://www.untb.ac.id/Desember-2016/

KAJIAN RDTR KOTA MATARAM TERHADAP PERATURAN ZONASI DI KOTA MATARAM

Oleh :Eliza Ruwaidah

Abstrak: Penelitian ini bertujuan merumuskan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota yang meliputi ketentuankegiatan dan penggunaan lahan serta intensitas pemanfaatan ruang. Objek penelitian ini adalah RDTRyang telah disusun sebelumnya, antara lain RDTR AMC, Sayang-sayang dan RDTR Kota Mataram 20(kelurahan). Penyusunan RDTRK dengan pendekatan induksi didasarkan pada kajian yang menyeluruh,rinci, dan sistematik terhadap karakteristik pemanfaatan ruang dan persoalan pengendalian pemanfaatanruang yang dihadapi suatu daerah. Analisa kesesuaian fisik wilayah dalam pelaksanaan rencana detaildisesuaikan dengan perubahan dan perkembangan di lapangan dan mengacu pada Rencana Tata RuangKota terdahulu, agar rencana tersebut bersifat dinamis terhadap perkembangan yang terjadi dan memilikiprinsip dasar, serta berfungsi sebagai penunjang dan pengendali program-program pembangunan secarakeseluruhan agar lebih berhasil guna dan berdaya guna. Adapun metode yang digunakan dalam melakukananalisa kesesuaian fisik wilayah adalah Super Impose dan Studi Kelayakan Lahan Kota (SKLK). Hasilkajian menunjukkan bahwa dalam RDTR Kota Mataram sudah ada text zonasi namun penjelasanketentuan tidak rinci sesuai dengan Permen PU 2-/2011. Karena dengan adanya penjelasan ketentuansecara rinci, ini akan membedakan tabel ITBX Kota Mataram dengan kota lainnya. Belum adanyapenjelasan tentang materi optional untuk zonasi khusus yang nantinya akan memberi solusi bagipengembangan area ruang kota dengan kebutuhan khusus juga perlu dipertimbangkan.

Kata Kunci: RDTR, Kota Mataram, Peraturan Zonasi.

PENDAHULUAN

Dominasi kota dalam kehidupan manusiadapat dilihat sebagai fenomena global, dimana kotatidak saja tumbuh dari segi jumlah dan populasimasing-masing kota, namun juga meningkatnyaperan kota dalam perekononomian negara.Penyelenggaraan penataan ruang sebagaimanadiatur dalam Undang-undang Nomor 26 Tahun2007 terdiri dari kegiatan perencanaan tata ruang,pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatanruang. Perencanaan tata ruang sendiri meliputirencana umum dan rencana rinci tata ruang.Rencana tata ruang mengamanatkan penyusunanRencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK)sebagai perangkat pengendalian pemanfaatan ruanghingga pada tingkat kedetailan peraturan zonasi.

Peraturan zonasi adalah buku manual bagipara perencana (planner) dalam rencana tata ruangkota. Ketiadaan peraturan zonasi dapat membuatrencana tata ruang kota bersifat multitafsir,sehingga dapat dimanfaatkan untuk tujuan-tujuanyang menyimpang. Tanpa adanya peraturan zonasiakan sangat sulit menyiapkan suatu rencana tataruang kota yang bersifat operasional dan dapatdipertangungjawabkan secara hukum. MeskipunRTRW Kota Mataram telah ditetapkan sebagaiperaturan daerah, tetapi karena kandunganmaterinya masih bersifat umum dan konsepsionalsehingga belum dapat dijadikan dasar dalampenerbitan berbagai macam perizinan yangmenyangkut pembangunan kota. Oleh sebab itu,diperlukan sebuah rencana detail yang dapat

dijadikan pedoman pengendalian pemanfaatanruang.

Penyusunan Rencana Detail Tata RuangKota merupakan salah satu bagian yang ditetapkandalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) KotaMataram. Menurut Undang – undang nomor 26Tahun 2007 tentang penataan ruang secara HirarkiRencana Tata Ruang Wilayah terdiri dari RencanaTata Ruang Wilayah Nasional (RTRWN), RencanaTata Ruang Wilayah Provinsi (RTRWP) danRencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota,terkait dengan urusan dan kewenangan dalampemanfaatan dan pengawasan tata ruang sesuaidengan Undang – undang nomor 32 Tahun 2004tentang Pemerintahan Daerah, pasal 13 ayat (1)menyebutkan tentang urusan wajib yang menjadikewenangan wilayah pemerintah provinsimerupakan urusan dalam skala provinsi salahsatunya adalah perencanaan, pemanfaatan danpengawasan tata ruang, sedangkan pasal 14 ayat (1)menyebutkan tentang urusan wajib yang menjadikewenangan Wilayah pemerintah daerah untukkabupaten/kota merupakan urusan dalam skalakabupaten/kota salah satunya adalah perencanaan,pemanfaatan dan pengawasan tata ruang.

Berdasarkan hal tersebut terkait denganpenataan ruang, baik fisik, sosial, ekologis, daninfrastruktur wilayah adalah saling menyatu danterkait, dengan demikian sesuai dengan Undang-undang nomor 32 Tahun 2004, pasal 11 ayat (2)maka tata ruang harus sinergis, sedangkan menurutpasal 199 disebutkan kawasan perkotaan dapat

ISSN No. 2355-9292 Jurnal Sangkareang Mataram| 31

http://www.untb.ac.id/Desember-2016/ Volume 2, No. 4, Desember 2016

berbentuk (1) kota daerah otonom; (2) bagian darikabupaten yang memiliki cirri perkotaan; (3)bagian dari dua atau lebih daerah yang berbatasanlangsung dan memiliki ciri perkotaan. Kawasanperkotaan di kelola oleh daerah atau lembagapengelola yang dibentuk dan bertanggung jawabkepada pemerintah kabupaten. Tata ruang kawasanperkotaan, secara sederhana dapat diartikan sebagaikegiatan merencanakanpemanfaatan potensi danruang perkotaan serta mengembangkaninfrastruktur pendukung yang dibutuhkan untukmengakomodasikan kegiatan social ekonomi yangdiinginkan. Oleh karena itu, tujuan penelitian iniadalah mengetahui RDTR Kota Mataram apakahtelah sesuai dengan aturan yang tertuang dalamPermen PU No. 20 Tahun 2011 tentang pedomanpenyusunan RDTR terutama tentang peraturanzonasi.

TINJAUAN PUSTAKAa. Model Struktur Ruang Kota1. Konsentrik

Gambar 1 (a) Pola Konsentrik2. Sektoral

Gambar 1 (b) Pola Sektoral

3. Multiple Nuclei

Gambar 1 (c) Pola Multiple Nuclei

b. Pemanfaatan Lahan (Land Use)Penggunaan lahan perkotaan (urban land use)

adalah pemanfaatan atas suatu ruang kota yangrelatif luas oleh manusia untuk kegiatan dominantertentu. Cakupannya mulai dari kelompok blokperkotaan hingga bagian wilayah kota. Dalamlingkup wilayah, penggunaan lahan berbedadengan pemanfaatan ruang. Pemanfaatan ruanglebih diartikan sebagai pemanfaatan petak (kavling)hingga kumpulan beberapa kavling yangmembentuk blok perkotaan. Dinamika penggunaanlahan meliputi proses-proses perubahan berikut(Hartshom, 1980): Sub-urbanization (pertumbuhan kawasan

pinggiran). Renewal (peremajaan kawasan pusat kota). Ekspansi sarana prasarana publik (taman,

jalan, saluran, dll). Pertumbuhan atau hilangnya unit guna lahan

dengan penggunaan tertentu (perubahanbangunan menjadi sarana parkir, perluasanrumah sakit, perluasan bandara, dll).

c. Sistem Zonasi

Zoning merupakan pembagian lingkungankota ke dalam zona-zona dan menetapkanpengendalian pemanfaatan ruang (ketentuanhukum) yang berbeda-beda (Barnett, 1982 dan SO,1979). Sistem zonasi terdiri dari pemanfaatan danpengendalian pemanfaatan ruang. Pemanfaatanruang didasarkan pada kepastian hukum berupaperaturan zoning (regulatory system) danpemanfaatan ruang yang proses pengambilankeputusannya didasarkan pada pertimbanganlembaga perencanaan yang berwenang untukmasing-masing proposal pembangunan yangdiajukan (discretionary system).



1. Pemanfaatan dan Pengendalian PemanfaatanRuang dengan Regulatory System

Pada regulatory system, dasar pengambilankeputusan pemanfaatan dan pengendalianpemanfaatan ruang serta pembangunan dilakukanoleh pemerintahan di tingkat lokal (The Practice ofLocal Government Planning, 1988:251). Zoningregulation disusun dan disahkan oleh badanlegislatif tingkat lokal dengan rekomendasi darikomisi perencanaan/komisi zoning, yangberkewajiban mempertimbangkan dan memastikanbahwa peraturan zoning yang disusun tidakbertentangan dengan rencana pembangunan ataurencana lainnya. Peraturan zoning pertama kaliditerapkan di Kota New York (1916) dengan tujuanmenentukan standar minimum sinar dan udarauntuk jalan yang makin gelap akibat semakinbanyak dan tingginya bangunan serta memisahkankegiatan yang dianggap tidak sesuai (Barnet,1982). Pada perkembangan selanjutnya, zoningregulation ditujukan untuk: Mengatur kegiatan yang dibolehkan dalam

suatu zona. Menerapkan pembatasan bangunan di atas

ketinggian tertentu agar sinar matahari jatuhke jalan dan trotoar serta sinar dan udaramencapai bagian dalam bangunan.

Pembatasan besar bangunan di zona tertentuagar pusat kota menjadi kawasan yang palingintensif pemanfaatan ruangnya.

Peraturan tradisional guna lahan awalnyaterdiri dari 4 (empat) kategori dasar, yaituperumahan, komersial, industri, dan pertanian(SO, 1979).

2. Pemanfaatan dan Pengendalian PemanfaatanRuang dengan Zoning Ordinance (Regulation)Zoning regulation adalah ketentuan yang

mengatur klasifikasi zona dan pengaturan lebihlanjut mengenai pemanfaatan lahan dan prosedurpelaksanaan pembangunan. Prosedurnyamerupakan salah satu faktor pengaturan (regulatoryfactors) dalam pengendalian pembangunan, selainthe official city plan; land value; property taxes;covenants; subdivision regulations; building,housing and sanitary codes; special site control;dan site plan control. Setiap zona mempunyaiaturan yang seragam (guna lahan, intensitas, danmassa bangunan) meskipun antarzona bisa berbedaukuran dan aturan. Dalam zoning aturan ditetapkanterlebih dahulu. Izin pembangunan yang sesuaidengan aturan dapat langsung diterbitkan olehpejabat berwenang tanpa melalui penilaian(review). Zoning dikenal dalam berbagai istilah,seperti land development code, zoning code, zoningresolution, urban code, planning act, dan lainsebagainya, namun semuanya mengatur ketentuan-ketentuan teknis mengenai pembangunan kota.

Seringkali ketentuan zoning dianggap akanmembuat rencana tata ruang menjadi rigid,walaupun sebenarnya fleksibelitas suatu rencanakota tidak tergantung dari ada atau tidaknyaperaturan, akan tetapi lebih ditentukan padabagaimana kita membuat atau menyusun aturan-aturannya. Fungsi zoning regulation antara lainadalah: Sebagai instrumen pengendalian

pembangunan. Peraturan zoning yang lengkapakan memuat prosedur pelaksanaanpembangunan sampai ke tata carapengawasannya. Ketentuan-ketentuan yangada dikemas menurut penyusunanperundangan yang baku dapat menjadilandasan dalam penegakan hukum bila terjadipelanggaran.

Sebagai pedoman penyusunan rencanaoperasional. Ketentuan zoning menjadijembatan dalam operasionalisasi penyusunanrencana tata ruang, karena memuat ketentuanmengenai penjabaran rencana yang bersifatmakro ke dalam rencana yang bersifat sub-makro atau mikro sampai pada rencana yangrinci sehingga dapat menjadi panduan teknispemanfaatan lahan/ruang.

3. Obyek Zoning RegulationPada dasarnya zoning regulation mempunyaitingkat ketelitian sampai pada skala 1:5.000 atausetara dengan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR).Namun, zoning regulation ini dapat menjadi acuanpenyusunan RDTR atau rencana yang lebih rinci,seperti Rencana Teknis Ruang Kota (RTRK) atauRencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL),baik dalam hal ketentuan pemanfaatan ruangmaupun ketentuan pembangunannya (teknis).Obyek pengaturannya lebih makro jikadibandingkan dengan peraturan bangunan (buildingcode). Gambar 2 akan menunjukkan obyekpengaturan dalam zoning regulation dan buildingcode.

Gambar 2 Objek Zoning Regulation dan BuildingCode



4. Karakteristik Zoning RegulationSistem pemanfaatan ruang dengan ketentuan

zoning mempunyai karakteristik sebagai berikut: Dasar pemanfaatan ruang adalah dokumen

peraturan zoning detail yang mengaturpenggunaan lahan dan persyaratan teknislainnya yang harus dipenuhi untukmengadakan pembangunan.

Sistem zoning berusaha memberikan panduantertulis yang mengatur segala aspek yangterjadi di masa mendatang dengan tujuanmemaksimalkan elemen kepastian darirencana, sehingga tidak perlu ditakutkanterjadinya ketidaksesuaian pembangunandengan rencana yang dapat menimbulkanpersoalan baru pembangunan.

Peraturan zoning tidak hanya mengaturpembangunan mengenai apa yang tidak bolehdi suatu area, tetapi juga secara tegasmenyatakan dan menjadi dasar yang sangatkuat untuk diadakannya pembangunan sesuairencana. Pemikiran yang membolehkan atautidak sesuatu untuk dibangun, dibahas secaramendetail jauh sebelum adanya pengajuanproposal pembangunan pada saat penyusuanperaturan zoning.

Perubahan karena mekanisme pasarmemungkinkan terjadinya perubahanpemanfaatan lahan dan dapat mendorongterjadinya re-zoning. Dalam regulatory systemdiperbolehkan adanya peninjauan, bahkanamandemen peraturan zoning yang telahdisahkan dengan syarat proposal perubahantersebut diajukan mengikuti serangkaianprosedur yang berlaku.

Re-zoning hanya diberikan untuk kasus-kasustertentu yang menyangkut kesejahteraanbanyak orang dan bukan hanya pemilik lahan.

Perubahan zoning merupakan perubahandokumen hukum, sehingga berada padakewenangan badan legislatif. Oleh karena itu,keputusan re-zoning seringkali tidakmempertimbangkan standar pembangunanyang berlaku, sehingga dapat mengarah padaketidakadilan.

Re-zoning merupakan suatu upaya yangdilakukan dalam regulatory system untukdapat mewujudkan pembangunan yang lebihfleksibel.Dasar penerapan zoning adalah kewenanganpolice power, yaitu kewenangan pemerintahmembuat peraturan untuk melindungikesehatan masyarakat, keselamatan dankesejahteraan umum; mengintervensikehidupan private bagi perlindungankesehatan masyarakat, keselamatan dankesejahteraan; hak membangun masyarakat

dibatasi dengan ketentuan-ketentuan yangrasional, yang tidak mengandung niat buruk,diskriminasi, tidak beralasan atau tidak pasti.Prinsip dasar penerapan zoning adalah sebagaiberikut:

Wilayah kota dibagi menjadi beberapakawasan (zona) dengan luas yang tidak selalusama.

Setiap zona diatur penggunaannya, intensitasatau kepadatannya, serta massa bangunannya.

Penggunaan lahan paling sedikit dibagimenjadi empat kategori, yaitu: perumahan,industri, komersial, dan pertanian.

Prinsip penentuan kegiatan dapat denganmenetapkan kegiatan yang diperbolehkan ataukegiatan yang dilarang. Kegiatan yang tidakdisebutkan dalam daftar kegiatan yang bolehartinya dilarang, sedangkan kegiatan yangtidak disebutkan dalam kegiatan yang dilarangberarti diperbolehkan.

5. Komponen Zoning RegulationZoning regulation terdiri atas zoning map

yang berisi pembagian blok (zona) peruntukkandengan ketentuan atau aturan untuk setiap blok(zona) tersebut serta zoning text/statement yangmerupakan subtansi ketentuannya. Komponen yangdiatur dalam zoning text/statement adalah:a) Substansi Utama

Zona-zona dasar, sub-zona, jenis-jenisperpetakan (main land use), dan jenis-jenispenggunaan (sub-uses).

Penggunaan (use) lahan dan bangunan,seperti penggunaan utama, penggunaanpelengkap, penggunaan sesuaipengecualian khusus.

Intensitas bangunan, meliputi koefisiendasar bangunan (KDB), koefisien lantaibangunan (KLB), dan lain sebagai.

Massa bangunan (bulk/building andmassing), seperti tinggi, sempadan, luasminimum persil (kavling).

Persyaratan prasarana minimum (requiredinfrastructure), meliputi parkir, bongkarmuat, dan lain sebagainya.

Aturan tambahan yang dapat diatur terpisahdalam design guidelines, meliputikeindahan/estetika, media reklame, view,dan lain sebagainya.

b) Substansi Penanggulangan Dampak Penanggulangan pencemaran lingkungan. Development impact fees yang merupakan

alat untuk meningkatkan kualitas dankuantitas lingkungan fisik (sarana danprasarana umum), mengendalikanpembangunan, serta mengatasi konflikpolitik.



Traffict impact assesment. Beban/biayakemacetan yang dapat dikenakan padapengguna kendaraan.

Di samping itu terdapat ketentuan-ketentuanyang diatur secara terpisah, seperti pengaturanlebih lanjut mengenai penggunaan terbatas danbersyarat; setback dan kebun; pengaturan pedagangkaki lima (PKL); pengaturan mengenai fasilitastunawisma dan rumah jompo; pengaturan kawasan-kawasan khusus; off-street parking and loading;ukuran distrik, spot zoning and floating zones; tatainformasi, aksesoris bangunan, daya tampungrumah dan keindahan; dan lain sebagainya yangdianggap penting. Dokumen yang dirujuk dalampengaturan adalah peta zoning yang berisi batasandan label zona serta peraturan zoning, peraturandaerah yang berisi ketentuan-ketentuan zoninguntuk tiap zona. Kelebihan zoning adalah adanyakepastian, predictability, legitimacy, danaccountability. Sedangkan kelemahannya adalahtidak ada yang dapat meramalkan keadaan di masadepan secara rinci, sehingga banyak permintaan re-zoning (varian atau fleksibilitas zoning) antara lain:

1. Incentive/bonus zoning, special zoning,flood plain zoning, spot zoning, floatingzoning, exclusionary zoning, dan contractzoning.

2. Minor variance.3. TDR (Transfer of Development Right).4. Negotiated Development.5. Design and historic preservation6. Conditional use.7. Non-conforming uses.8. Growth Control.

6. Penerapan Zoning RegulationKetentuan-ketentuan zoning umumnya

dilengkapi dengan rencana komprehensif;peraturan sub-division/perpetakan; pengendalianestetika dan arsitektural; persyaratan parkir on-street, peraturan bangunan, dan pembatasan niat(convenant/deed restriction). Dalam penerapannyaterdapat tiga tindakan utama, yaitu: Re-zoning: perubahan peraturan dan peta

zoning. Penelaahan variansi (pembebasan dari aturan

standar), keberatan (mendengar danmemutuskan dugaan adanya kesalahan), danpengecualian khusus (daftar penggunaan yangtidak sesuai rencana yang diperkenankansetalah melalui telaah khusus).

Penegakan zoning: pengendalian IMB yangtepat waktu, konsisten, dapat diperkirakan dantegas (penghentian pembangunan tanpa izinatau menyimpang, non-conforming uses).

Amandemen dapat dilakukan pada ketentuanpemanfaatan lahan maupun pada peta zonasinya(zoning map). Dasar pertimbangan dilakukannya

amandemen terhadap zoning regulation adalahketidaksesuaian antara pertimbangan yangmendasari arahan rencana dengan pertimbanganpelaku pasar atau berdasarkan pemikiran bahwatidak semua perubahan ketentuan yang ditetapkanakan berdampak negatif bagi masyarakat kota.Pada dasarnya amandemen terhadap zoningregulation harus mempunyai cukup alasan sepertiterdapat kesalahan peta dan informasi, rencanayang disusun berpotensi menimbulkan kerugianskala besar, rencana menyebabkan kerugianmasyarakat atau kelompok masyarakat,menawarkan manfaat yang besar bagi masyarakat.Karena itu, prakarsa perubahan ketentuan dalamzoning regulation dapat berasal dari kelompokmasyarakat termasuk perorangan maupun badanhukum, pemerintah kota maupun dari DewanPerwakilan Rakyat Daerah (DPRD).

METODOLOGI PENELITIAN

a. Pendekatan Pemikiran InduksiPenyusunan RDTRK dengan pendekatan

induksi didasarkan pada kajian yang menyeluruh,rinci, dan sistematik terhadap karakteristikpemanfaatan ruang dan persoalan pengendalianpemanfaatan ruang yang dihadapi suatu daerah.Lingkup pendekatan ini adalah: Kajian pemanfaatan ruang yang ada pada

wilayah perencanaan. Penyusunan klasifikasi dan kodefikasi zonasi

dan desain kawasan, serta daftar jenis danhirarkhi pemanfaatan ruang yang ada diwilayah perencanaan.

Penyusunan aturan untuk masing-masing blokperuntukan.

Kajian standar teknis dan administratif yangdapat dimanfaatkan dari peraturan-peraturanperundangan nasional maupun daerah.

Penetapan standar teknis dan administratifyang akan diterapkan untuk daerah yangbersangkutan.

b. Pendekatan Sustainable Area DevelopmentPendekatan perencanaan yang didasarkan pada

pengembangan yang berkelanjutan denganmemperhatikan aspek kelestarian lingkungan untukkepentingan jangka panjang. Dasar pendekatannyadapat diaktualisasikan dalam strategi pembangunanberdasarkan “Konsep PembangunanBerkelanjutan”. Pembangunan berkelanjutanadalah suatu strategi pemanfaatan ekosistemalamiah sedemikian rupa, sehingga kapasitasfungsionalnya dapat memberikan manfaat bagikehidupan namun tidak rusak.



PEMBAHASAN PENELITIAN

Dari hasil kajian RDTR Kota Mataram, makadidapatkan hasil tentang peraturan zonasi sebagaiberikut:

Tabel 1. Kajian Peraturan Zonasing ( I, T, B, X)

TEKS ZONASI (ZONING TEXT) RDTRKOTA MATARAM

a. Ketentuan Kegiatan dan PenggunaanLahan

Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahanmenunjukkan boleh tidaknya sebuah sistemkegiatan dikembangkan dalam sebuah klasifikasipenggunaan lahan.

Tabel .2 Deskripsi Indikator Pemanfaatan Ruang(I, T, B, X )

Simbol Deskripsi

IPemanfaatan diizinkan, karena sesuai dengan peruntukantanahnya, yang berarti tidak akan ada peninjauan ataupembahasan atau tindakan lain dari pemerintah setempat.

T

Pemanfaatan diizinkan secara terbatas atau dibatasi.Pembatasan dapat dengan standar pembangunan minimum,pembatasan pengoperasian, atau peraturan tambahan lainnyabaik yang tercakup dalam ketentuan ini maupun ketentuankemudian oleh pemerinah setempat.

B

Pemanfaatan memerlukan izin penggunaan bersyarat. Izinini diperlukan untuk penggunaan-penggunaan yang memilikipotensi dampak penting pembangunan di sekitarnya pada areayang luas. Izin penggunaan bersyarat ini berupa AMDAL,RKL, dan RPL

X Pemanfaatan yang tidak diizinkan

Sumber : Hasil Analisis, 2016

Jika penggunaan tersebut diperbolehkan, makapenggunaan baru tersebut dapat ditambahkan padakategori dan atau sub kategori melalui ketentuanyang berlaku. Boleh tidaknya pemanfaatan ruanguntuk sebuah hirarki 4 peruntukan tanahditunjukkan dengan 4 (empat) indikator, sepertiyang ditunjukkan pada Tabel. 2 dibawah ini.

b. Pemanfaatan Terbatas (T)Jika sebuah pemanfaatan ruang memiliki tanda

“T” atau merupakan pemanfaatan yang terbatas,berarti penggunaan tersebut mendapatkan izindengan diberlakukan pembatasan-pembatasan,seperti:1. Pembatasan pengoperasian. Baik dalam

bentuk pembatasan waktu beroperasinyasebuah pemanfaatan ataupun pembatasanjangka waktu pemanfaatan ruang tersebutuntuk kegiatan yang diusulkan.

2. Pembatasan intensitas ruang. Baik KDB,KLB, KDH, jarak bebas, ataupun ketinggianbangunan pembatasan ini dilakukan olehpemerintah kabupaten dengan menurunkannilai maksimum atau meninggikan nilaiminimum dari intensitas ruang.

3. Pembatasan jumlah pemanfaatan. Jikapemanfaatan yang diusulkan telah ada, masihmampu melayani, dan belum memerlukantambahan (contoh, dalam sebuah kawasanperumahan yang telah cukup jumlah Mesjidtidak diperkenankan membangun masjidbaru), maka pemanfaatan tersebut tidak bolehdiizinkan, atau diizinkan denganpertimbangan-pertimbangan khusus.

4. Pengenaan aturan-aturan tambahan sepertidisintetif, keharusan menyediakan analisisdampak lalulintas, dan sebagainya.

c. Pemanfaatan Bersyarat (B)

Jika sebuah pemanfaatan ruang memiliki tanda“B” atau merupakan pemanfaatan bersyarat, berartiuntuk mendapatkan izin, diperlukan persyaratan-persyaratan tertentu. Persyaratan ini diperlukanmengingat pemanfaatan tersebut memiliki dampakyang besar bagi lingkungan sekitarnya. Persyaratanini antara lain :1. Penyusunan dokumen AMDAL.2. Penyusunan Upaya Pengelolaan dan

Pemantauan Lingkungan (UKL/UPL).3. Penyusunan Analisis Dampak Lalu Lintas

(ANDALIN).4. Mengenakan biaya dampak pembangunan

(development impact fee), dan atau aturandisinsentif lainnya.

Penentuan klasifikasi (I, T, B, atau X) untuk aturankegiatan dan penggunaan lahan pada suatu zonasididasarkan pada pertimbangan, sebagai berikut:1. Umum, berlaku untuk semua jenis

penggunaan lahana) Kesesuaian dengan arahan dalam rencana

tata ruang kabupaten/kota.b) Keseimbangan antara kawasan lindung dan

budidaya dalam suatu wilayah.



c) Kelestarian lingkungan (perlindungan danpengawasan terhadap pemanfaatan air,udara dan ruang bawah tanah).

d) Toleransi terhadap tingkat gangguan dandampak terhadap peruntukkan yangditetapkan.

e) Kesesuaian dengan kebijakan pemerintahkabupaten di luar rencana tata ruang yangada.

f) Tidak merugikan golongan masyarakat,terutama golongan sosial-ekonomi lemah,dsb.

2. Khusus, berlaku untuk masing-masingkarakteristik guna lahan, kegiatan, ataukomponen yang akan dibangun, dapat disusunberdasarkan:a) Rujukan terhadap ketentuan-ketentuan

maupun standar-standar yang berkaitandengan pemanfaatan ruang

b) Rujukan terhadap ketentuan dalamperaturan bangunan setempat

c) Rujukan terhadap ketentuan khusus bagiunsur bangunan/komponen yangdikembangkan (misalnya: pompa bensin,Base Tranceiver Station (BTS), dll).

Persyaratan ini dapat dikenakan secarabersamaan atau salah satunya saja. Penentuanpersyaratan mana yang dikenakan ditentukan olehPemerintah dengan mempertimbangkan besarnyadampak bagi lingkungan sekitarnya.

PENUTUP

RDRT Kota Mataram memerlukanperubahan materi teknis di bagian peraturan zonasiagar dapat memenuhi ketentuan sesuai denganPermen PU 2-/2011. Karena dengan adanyapenjelasan ketentuan secara rinci, ini akanmembedakan tabel ITBX Kota Mataram dengankota lainnya.

DAFTAR PUSTAKA

Alexander, Christopher (1987) A New Theory ofUrban Design. -, Oxford University Press

Cooper-Hewitt Museum (1979)The SmithsonianInstitution’s National Museum of Design:Urban Open Space. Rizolli. New York

Standar Nasional Indonesia, SNI

Danisworo, M. Arch., MUP., Dr. Ir. M. (1991)Teori Perancangan Urban. Bandung,Penerbit ITB

Dokumen Teknis Rencana Detail Tata Ruang KotaMataram, Tahun 2011-2031

Flynn, Raymond L. (1986) Citizen is Guide toZoning for Boston. Boston, Boston

KAJIAN RDTR KOTA MATARAM TERHADAP PERATURAN ZONASI...

Documents

Transcript of KAJIAN RDTR KOTA MATARAM TERHADAP PERATURAN ZONASI...