KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2...

100

Click here to load reader

Transcript of KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2...

Page 1: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI GEDUNG ASRAMA MAHASISWA UNS SURAKARTA

FEASIBILITY STUDY ON INVESTMENT REHABILITATION OF STUDENTS DORMITORY UNS SURAKARTA BUILDINGS

T E S I S

Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Mencapai Gelar Magister Teknik

Disusun oleh:

MEILANDY PURWANDITO S 9 4 1 0 0 8 0 1 3

M A G I S T E R T E K N I K S I P I L K O N S E N T R A S I

TEKNIK REHABILITASI DAN PEMELIHARAAN BANGUNAN SIPIL P R O G R A M P A S C A S A R J A N A

UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2 0 1 2

Page 2: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

ii

T E S I S

KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI GEDUNG ASRAMA MAHASISWA UNS SURAKARTA

D isusun oleh: MEILANDY PURWANDITO

S 9 4 1 0 0 8 0 1 3

Telah disetujui oleh Tim Pembimbing

Tim Pembimbing:

Jabatan Nama Tanda Tangan Tanggal Pembimbing I Kusno Adi Sambowo, ST, Ph.D. ........................... .................. NIP. 196910261995031002 Pembimbing II S.A. Kristiawan, ST, M.Sc, Ph.D ........................... .................. NIP. 196905011995121001

Mengetahui:

Ketua Program Studi Magister Teknik Sipil

Prof. Dr. Ir. Sobriyah, MS NIP. 194804221985032001

Page 3: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

iii

KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI GEDUNG ASRAMA MAHASISWA UNS SURAKARTA

Disusun oleh: MEILANDY PURWANDITO

S 9 4 1 0 0 8 0 1 3

Telah dipertahankan di hadapan Tim Penguji Pendadaran Tesis

Program Studi Magister Teknik Sipil Universitas Sebelas Maret Surakarta

pada hari Kamis, tanggal 26 Januari 2012

Dewan Penguji:

Jabatan Nama Tanda Tangan Ketua Ir. Ary Setyawan, M.Sc(Eng), Ph.D. ................................ NIP. 196612041995121001 Sekretaris Prof. Dr. Ir. Sobriyah, MS ................................ NIP. 194804221985032001 Penguji I Kusno Adi Sambowo, ST, Ph.D. ................................ NIP. 196910261995031002 Penguji II S.A. Kristiawan, ST, M.Sc, Ph.D ................................ NIP. 196905011995121001

Mengetahui: Direktur Program Ketua Program Studi Pascasarjana Magister Teknik Sipil Prof. Dr. Ir. Ahmad Yusuf, M.S Prof. Dr. Ir. Sobriyah, MS NIP. 196107171986011001 NIP. 194804221985032001

Page 4: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

iv

PERNYATAAN

Yang bertanda tangan di bawah ini :

Nama : Meilandy Purwandito NIM : S941008013

Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa tesis yang berjudul:

KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI GEDUNG ASRAMA MAHASISWA UNS SURAKARTA

adalah betul-betul karya sendiri. Hal-hal yang bukan karya saya, tertulis dalam tesis

tersebut, diberi tanda citasi dan ditunjukkan dalam Daftar Pustaka.

Apabila dikemudian hari terbukti pernyataan saya tidak benar, maka saya

bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan tesis dan gelar yang saya

peroleh dari gelar tersebut.

Surakarta, 26 Januari 2012 Yang membuat pernyataan Meilandy Purwandito

Page 5: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

v

UCAPAN TERIMA KASIH

Syukur Alhamdulillah, akhirnya penulis dapat menyelesaikan tesis dengan

judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi Gedung Asrama Mahasiswa UNS

Surakarta dapat diselesaikan dengan bantuan dari berbagai pihak. Untuk itu, pada

kesempatan ini penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya

kepada:

1. Rektor Universitas Sebelas Maret Surakarta.

2. Direktur Program Pascasarjana Universitas Sebelas Maret Surakarta.

3. Balai Pengembangan Sumber Daya Manusia Wilayah II Semarang, Kementerian

Pekerjaan Umum yang telah membantu kelancaran beasiswa pendidikan kepada

penulis.

4. Walikota Langsa melalui Badan Kepegawaian Daerah Pemerintah Kota Langsa,

dan Dinas Pekerjaan Umum Kota Langsa yang telah memberikan ijin Tugas

Belajar kepada penulis.

5. Prof. Dr. Ir. Sobriyah, MS, selaku Ketua Program Studi Magister Teknik Sipil

Universitas Sebelas Maret Surakarta dan selaku Pembimbing Akademis.

6. Ir. Ary Setyawan, M.Sc.(Eng), Ph.D, selaku Sekertaris Program Studi Magister

Teknik Sipil Universitas Sebelas Maret Surakarta.

7. Kusno Adi Sambowo, ST, Ph.D, selaku Pembimbing Utama.

8. S.A. Kristiawan, ST, M.Sc, Ph.D, selaku Pembimbing Pendamping.

9. Segenap Dosen, Staf Pengajar dan Staf Administrasi Program Studi Magister

Teknik Sipil Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah banyak membantu

penulis selama kegiatan perkuliahan.

10. Kedua orangtuaku Suradi YS dan Sri Mulyati, Istriku tercinta, Intan Yuliani, dan

kedua anakku tersayang, Purwanditya Cahyani dan Shafira Aninditya yang terus

memberikan do a, semangat dan dukungan baik moril maupun materiil dalam

menyelesaikan pendidikan ini.

Page 6: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

vi

11. Rekan-rekan Mahasiswa Magister Teknik Rehabilitasi dan Pemeliharaan

Bangunan Sipil Universitas Sebelas Maret Surakarta angkatan 2010, yang

selama ini memberikan masukan, bantuan dan dorongan.

12. Semua pihak yang telah membantu penulis dalam menyelesaikan perkuliahan

dan tesis ini, yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu.

Semoga tesis ini dapat memberi sumbangan ilmiah bagi civitas akademika,

praktisi di bidang bangunan gedung, dan bermanfaat bagi masyarakat luas pada

umumnya. Atas bantuan yang telah Bapak/Ibu berikan mendapat balasan yang

setimpal dari Allah S.W.T. Amiin.

Surakarta, 26 Januari 2012 Penulis, Meilandy Purwandito

Page 7: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

vii

ABSTRAK

Komplek Asrama Mahasiswa Universitas Sebelas Maret (UNS) Surakarta memiliki 4 (empat) unit Bangunan Gedung yang sudah tidak dipergunakan sejak tahun 2008. Bangunan tersebut adalah Gedung A, Gedung B, Gedung C, dan Gedung D. Tujuan penelitian ini adalah mengetahui Keandalan Bangunan Gedung eksisting, evaluasi struktur bangunan terhadap gempa rencana, rencana rehabilitasi guna mengembalikan fungsinya, dan studi kelayakan investasinya.

Metode yang digunakan untuk mengevaluasi Keandalan Bangunan Gedung eksisting menggunakan software Keandalan Bangunan yang dimodifikasi untuk Rusunawa. Evaluasi struktur bangunan terhadap gempa rencana berdasarkan analisis kinerja batas layan dan kinerja batas ultimit. Rencana rehabilitasi bangunan berdasarkan aspek struktural, arsitektural dan utilitas. Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 kategori, yaitu analisis biaya rehabilitasi dan analisis ekonomi. Analisis biaya rehabilitasi berdasarkan rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan gedung baru. Analisis ekonomi berdasarkan rasio manfaat dan biaya, selisih manfaat dan biaya, tingkat pengembalian internal dan titik impas. Analisis ekonomi dilakukan dengan cara mensimulasikan variabel harga sewa kamar dan tingkat hunian.

Hasil penelitian menunjukkan bahwa Keandalan Bangunan Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta adalah tidak andal. Struktur bangunan aman terhadap kinerja batas layan dan kinerja batas ultimit. Total biaya konstruksi rehabilitasi (struktur, arsitektur dan utilitas) adalah sebesar Rp. 4.106.500.000, sedangkan biaya pembangunan Gedung baru adalah sebesar Rp. 17.526.500.000. Rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan Gedung baru adalah sebesar 23,43%, maka investasi dinilai layak secara biaya. Simulasi dilakukan pada masing-masing skenario dengan merubah variabel harga sewa dan variabel tingkat hunian. Skenario 1 dinilai layak jika tingkat hunian minimum sebesar 74%. Skenario 2 dinilai layak jika tingkat hunian minimum sebesar 98%. Skenario 3 dinilai layak jika tingkat hunian minimum sebesar 65%. Skenario 4 dinilai layak jika tingkat hunian minimum sebesar 87%.

Kata Kunci: bangunan gedung, rehabilitasi, kelayakan investasi.

Page 8: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

viii

ABSTRACT

The students dormitory of Sebelas Maret University (UNS) Surakarta complex has 4 (four) units buildings that has not been used since 2008. They are building A, building B, building C and building D. The purpose of this study was to know the existing buildings reliability, evaluate the buildings structure against earthquake plan, rehabilitation plan to restore its function, and feasibility study of invesment.

The method that used to evaluate buildings realiability is using buildings realiability software that modified for Rusunawa. Assessment the buildings structure against earthquake plan based on analysis of the serviceability limit performance and the ultimate limit performance. The rehabilitation plan based on structure, architecture and utilities aspects. Feasibility study of investment based on two categories, i.e rehabilitation cost analysis and economic analysis. The rehabilitation cost analysis based on ratio of rehabilitation cost and new buildings construction cost. The economic analysis based on Benefit Cost Ratio (BCR), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), and Break Event Point (BEP). The economic analysis conducted by simulating the variables of room rents and occupancy levels.

The results of research show that the buildings reliability of Student Dormitory UNS Surakarta is not reliable. All of the buildings are safe from the serviceability limit performance and the ultimate limit performance. The rehabilitation cost of structure, architecture, and utilities is Rp. 4.106.500.000, while the new building construction cost is Rp. 17.526.500.000. Ratio of rehabilitation cost and new building construction cost is 23,43%, so the investment is feasible to do. Simulations performed on each scenario determination of rental rates and occupancy levels. First scenario is feasible if a minimum occupancy level is 74%. Second scenario is feasible if its minimum occupancy level is 98%. Third scenario is feasible if a minimum occupancy level is 65%. Fourth scenario is feasible if a minimum occupancy level is 87%.

Keywords: buildings, rehabilitation, feasibility studi of invesment.

Page 9: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

ix

KATA PENGANTAR

Alhamdulillah, puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT karena

berkat rahmat dan hidayah-Nya, penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul

Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta.

Tesis ini sebagai salah satu persyaratan akademik untuk menyelesaikan Program

Pascasarjana pada bidang keahlian Teknik Rehabilitasi dan Pemeliharaan Bangunan

Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta.

Tesis ini mengangkat permasalahan tentang kelayakan investasi bangunan

gedung yang tidak dipergunakan lagi, khususnya pada gedung Asrama Mahasiswa

UNS Surakarta serta pemenuhan harga sewa optimum yang menguntungkan akibat

rehabilitasi yang dilakukan.

Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan tesis ini masih jauh dari

kesempurnaan, tetapi penulis berharap bahwa tesis ini dapat bermanfaat dan mampu

menambah khasanah keilmuan.

Surakarta, 26 Januari 2012 Penulis, Meilandy Purwandito

Page 10: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

x

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL .................................................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN .................................................................................... ii

HALAMAN PENGESAHAN .................................................................................... iii

PERNYATAAN ORISINALITAS ............................................................................. iv

UCAPAN TERIMA KASIH ....................................................................................... v

ABSTRAK ................................................................................................................. vii

KATA PENGANTAR ................................................................................................ ix

DAFTAR ISI ................................................................................................................ x

DAFTAR TABEL ..................................................................................................... xiv

DAFTAR GAMBAR .............................................................................................. xviii

DAFTAR NOTASI ................................................................................................... xxi

DAFTAR LAMPIRAN ........................................................................................... xxiii

BAB I PENDAHULUAN ....................................................................................... 1

1.1 Latar Belakang ................................................................................................. 1 1.2 Rumusan Masalah ............................................................................................ 3 1.3 Tujuan Penelitian ............................................................................................. 4 1.4 Manfaat Penelitian ........................................................................................... 4 1.5 Batasan Masalah .............................................................................................. 5

BAB II TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI ................................ 6

2.1 Studi Pustaka .................................................................................................... 6 2.2 Landasan Teori ................................................................................................. 9

2.2.1 Kerusakan Bangunan Gedung ............................................................... 9

2.2.2 Struktur Bangunan Gedung ................................................................. 12

2.2.3 Pengujian Kuat Tekan Beton .............................................................. 13

2.2.4 Pemodelan Struktur Bangunan Gedung .............................................. 15

2.2.4.1 Beban Mati ............................................................................ 15 2.2.4.2 Beban Hidup ......................................................................... 15 2.2.4.3 Beban Angin ......................................................................... 16 2.2.4.4 Beban Gempa ........................................................................ 17 2.2.4.5 Kombinasi Beban .................................................................. 20

2.2.5 Evaluasi Struktur Bangunan Gedung .................................................. 21

Page 11: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

xi

2.2.5.1 Kinerja Batas Layan .............................................................. 21 2.2.5.2 Kinerja Batas Ultimit ............................................................ 21 2.2.5.3 Metode perbaikan dan Perkuatan Struktur ............................ 22

2.2.6 Arsitektur Bangunan Gedung .............................................................. 23

2.2.7 Utilitas Bangunan Gedung .................................................................. 23

2.2.7.1 Plambing ............................................................................... 23 2.2.7.2 Elektrikal ............................................................................... 25 2.2.7.3 Sistem Tata Udara (Air Conditoning) ................................... 27 2.2.7.4 Sistem Pemadam Kebakaran ................................................. 27 2.2.7.5 Sistem Proteksi Petir ............................................................. 28

2.2.8 Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung ................................ 28

2.2.9 Biaya ................................................................................................... 28

2.2.9.1 Biaya Modal (Capital Cost) .................................................. 29 2.2.9.2 Biaya Tahunan (Annual Cost) ............................................... 29

2.2.10 Angsuran Pinjaman ............................................................................. 29

2.2.11 Analisis Kelayakan Investasi .............................................................. 30

2.2.11.1 Rasio Manfaat dan Biaya ...................................................... 30 2.2.11.2 Selisih Manfaat dan Biaya .................................................... 31 2.2.11.3 Tingkat Pengembalian Internal ............................................. 31 2.2.11.4 Titik Impas ............................................................................ 32

BAB III METODE PENELITIAN .......................................................................... 33

3.1 Lokasi Penelitian ............................................................................................ 33 3.2 Alat yang digunakan dalam Penelitian ........................................................... 35 3.3 Pengumpulan Data ......................................................................................... 36 3.4 Analisis Data .................................................................................................. 36

3.4.1 Analisis Kondisi Eksisting Bangunan Gedung ................................... 36

3.4.2 Analisis Biaya Rehabilitasi Bangunan Gedung .................................. 37

3.4.2.1 Analisis Biaya Rehabilitasi Struktural .................................. 37 3.4.2.2 Analisis Biaya Rehabilitasi Arsitektural ............................... 38 3.4.2.3 Analisis Biaya Rehabilitasi Utilitas ...................................... 39

3.4.3 Analisis Kelayakan Biaya Rehabilitasi ............................................... 40

3.4.4 Analisis Aliran Kas Masuk/Manfaat ................................................... 40

3.4.5 Analisis Aliran Kas Keluar/Biaya ....................................................... 40

3.4.6 Simulasi dan Penentuan Skenario ....................................................... 41

3.4.7 Analisis Ekonomi ................................................................................ 41

3.5 Bagan Alir Penelitian ..................................................................................... 42 BAB IV HASIL ANALISIS DAN PEMBAHASAN .............................................. 45

4.1 Data dan Kondisi Bangunan Gedung ............................................................. 45

Page 12: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

xii

4.1.1 Data Umum ......................................................................................... 45

4.1.2 Kondisi Struktural ............................................................................... 48

4.1.3 Kondisi Arsitektural ............................................................................ 51

4.1.4 Kondisi Utilitas ................................................................................... 54

4.1.5 Keandalan Bangunan Gedung Eksisting ............................................. 56

4.2 Analisis Struktur Bangunan Gedung.............................................................. 59

4.2.1 Pemodelan dan Analisis Struktur Atap ............................................... 59

4.2.1.1 Data Teknis Kuda-kuda ........................................................ 59 4.2.1.2 Beban-beban pada Kuda-kuda .............................................. 60 4.2.1.3 Kombinasi Pembebanan ........................................................ 62 4.2.1.4 Pemodelan dan Analisis Struktur Kuda-kuda ....................... 63

4.2.2 Pemodelan Struktur Bangunan Gedung .............................................. 65

4.2.2.1 Hasil pengujian dengan Scmidt Rebound Hammer ............... 65 4.2.2.2 Data Teknis Bangunan Gedung ............................................ 66 4.2.2.3 Pembeban pada Bangunan Gedung....................................... 68 4.2.2.4 Kombinasi Beban pada Bangunan Gedung .......................... 71 4.2.2.5 Pemodelan Struktur dengan SAP2000 .................................. 72

4.2.3 Analisis Struktur Bangunan Gedung ................................................... 75

4.2.3.1 Analisis Kinerja Batas Layan ................................................ 75 4.2.3.2 Analisis Kinerja Batas Ultimit .............................................. 78

4.3 Rehabilitasi Bangunan Gedung ...................................................................... 81

4.3.1 Rehabilitasi Struktural ......................................................................... 81

4.3.2 Rehabilitasi Arsitektural ...................................................................... 82

4.3.3 Rehabilitasi Utilitas ............................................................................. 85

4.3.3.1 Kebutuhan Instalasi Air Bersih ............................................. 85 4.3.3.2 Kebutuhan Instalasi Air Kotoran, Air Bekas dan Air

Hujan ..................................................................................... 86 4.3.3.3 Kebutuhan Tata Udara .......................................................... 87 4.3.3.4 Kebutuhan Instalasi Listrik ................................................... 88 4.3.3.5 Kebutuhan Instalasi Penangkal Petir ..................................... 91 4.3.3.6 Kebutuhan Instalasi Pemadam Kebakaran ............................ 91

4.4 Analisis Kelayakan Biaya Rehabilitasi Bangunan ......................................... 92

4.4.1 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rehabilitasi .................................... 92

4.4.2 Kelayakan Biaya Rehabilitasi ............................................................. 96

4.5 Simulasi Kelayakan Investasi ........................................................................ 99

4.5.1 Penentuan Skenario ............................................................................. 99

4.5.2 Pemodelan Simulasi Kelayakan Investasi ......................................... 102

4.5.3 Biaya Modal (Skenario 3) ................................................................. 102

Page 13: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

xiii

4.5.4 Analisis Manfaat/Pemasukan (Skenario 3 dengan Tingkat Hunian 70%) ..................................................................................... 104

4.5.5 Analisis Biaya Pengeluaran (Skenario 3 dengan Tingkat Hunian 70%) ..................................................................................... 106

4.5.5.1 Analisis Angsuran Pinjaman ............................................... 106 4.5.5.2 Analisis Biaya Pengeluaran (Air Bersih) ............................ 108 4.5.5.3 Analisis Biaya Pengeluaran (Listrik) .................................. 111 4.5.5.4 Analisis Biaya Pengeluaran (Gaji Personil Pengelola) ....... 113 4.5.5.5 Analisis Biaya Pengeluaran (Pengadaan Baru di tahun

ke-5) .................................................................................... 115 4.5.5.6 Analisis Total Biaya Pengeluaran ....................................... 120

4.5.6 Analisis Depresiasi pada Skenario 3 ................................................. 121

4.5.7 Analisis Pajak Penghasilan (Skenario 3 dengan Tingkat Hunian 70%) ..................................................................................... 123

4.5.8 Analisis Kelayakan Investasi (Skenario 3 dengan Tingkat Hunian 70%) ..................................................................................... 123

4.5.8.1 Rasio Manfaat dan Biaya (BCR) ........................................ 124 4.5.8.2 Analisis Selisih Manfaat dan Biaya (NPV) ......................... 126 4.5.8.3 Analisis Tingkat Pengembalian Internal (IRR) ................... 127 4.5.8.4 Titik Impas (BEP) ............................................................... 128

4.6 Analisis Kelayakan Investasi ....................................................................... 129

4.6.1 Analisis Kelayakan Investasi pada masing-masing Simulasi ........... 129

4.6.2 Rasio Manfaat dan Biaya (BCR) pada Simulasi Skenario 1, 2, 3 dan 4 ............................................................................................... 131

4.6.3 Selisih Manfaat dan Biaya (NPV) pada Simulasi Skenario 1, 2, 3 dan 4 ............................................................................................... 132

4.6.4 Tingkat Pengembalian Internal (IRR) pada Simulasi Skenario 1, 2, 3 dan 4 ....................................................................................... 134

4.6.5 Titik Impas (BEP) pada Simulasi Skenario 1, 2, 3 dan 4 .................. 135

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ............................................................... 136

5.1 Kesimpulan .................................................................................................. 136 5.2 Saran............................................................................................................. 137

DAFTAR PUSTAKA .............................................................................................. 138

LAMPIRAN

Page 14: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

xiv

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Koefisien lantai bangunan terhadap harga satuan tertinggi bangunan gedung negara (Permen PU no. 45/PRT/M/2007) ................................... 11

Tabel 2.2 Faktor keutamaan (I) untuk berbagai kategori gedung dan bangunan (SNI 03-1726-2002) ................................................................................. 19

Tabel 2.3 Faktor redusi gempa (R) pada sistem rangka pemikul momen (SNI 03-1726-2002) .......................................................................................... 20

Tabel 2.4 Konsumsi air bersih berdasarkan kategori kota (kimpraswil, 2003) ....... 24

Tabel 2.5 Daya buang rata-rata perlengkapan saniter (Hartono Poerbo, 1992) ....... 24

Tabel 2.6 Debit maksimum pipa penyalur (Hartono Poerbo, 1992) ........................ 24

Tabel 2.7 Pipa pembuang air hujan berdasarkan luasan atap (Hartono Poerbo, 1992) ........................................................................................................ 24

Tabel 2.8 Luminasi berdasarkan jenis lampu (Hartono Poerbo, 1992) ................... 26

Tabel 2.9 Kebutuhan luminasi berdasarkan tipe ruangan (Hartono Poerbo, 1992) ........................................................................................................ 26

Tabel 2.10 Kemampuan kabel instalasi dalam menghantar arus listrik (Hartono Poerbo, 1992) ........................................................................................... 27

Tabel 2.11 Beban pendingin untuk berbagai fungsi bangunan (Jimmy, 2005) ......... 27

Tabel 4.1 Hasil penilaian Keandalan Bangunan berdasarkan aspek arsitektural ..... 57

Tabel 4.2 Hasil penilaian Keandalan Bangunan berdasarkan aspek struktural ....... 58

Tabel 4.3 Hasil penilaian Keandalan Bangunan berdasarkan aspek utilitas ............ 58

Tabel 4.4 Rekapitulasi penilaian Keandalan Bangunan ........................................... 59

Tabel 4.5 Reaksi perletakan kuda-kuda ................................................................... 65

Tabel 4.6 Hasil pengujian kuat desak beton rata-rata masing-masing bangunan .... 66

Tabel 4.7 Dimensi kolom struktur ........................................................................... 67

Tabel 4.8 Dimensi balok btruktur ............................................................................ 67

Tabel 4.9 Dimensi plat struktur ................................................................................ 67

Tabel 4.10 Elevasi bangunan ..................................................................................... 68

Tabel 4.11 Pembebanan pada komponen strutkur bangunan Gedung A,B,C,D. ....... 71

Tabel 4.12 Kinerja batas layan arah sumbu x ............................................................ 76

Tabel 4.13 Kinerja batas layan arah sumbu y ............................................................ 77

Tabel 4.14 Perhitungan faktor pengali ( ) pada masing-masing Gedung .................. 79

Tabel 4.15 Kinerja batas ultimit arah sumbu x .......................................................... 79

Page 15: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

xv

Tabel 4.16 Kinerja batas ultimit arah sumbu y .......................................................... 80

Tabel 4.17 Penanganan rehabilitasi struktural berdasarkan jenis komponennya ....... 82

Tabel 4.18 Penanganan rehabilitasi struktural berdasarkan jenis komponennya ....... 84

Tabel 4.19 Kebutuhan daya listrik pada saat beban puncak ...................................... 89

Tabel 4.20 Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya (RAB) rehabilitasi gedung ........ 94

Tabel 4.21 Rekapitulasi estimasi biaya pembangunan gedung baru ......................... 96

Tabel 4.22 Perbandingan biaya rehabilitasi dengan biaya pembangunan gedung baru .......................................................................................................... 98

Tabel 4.23 Skenario simulasi kelayakan investasi ................................................... 100

Tabel 4.24 Perhitungan biaya modal pada skenario 3 ............................................. 103

Tabel 4.25 Estimasi pemasukan sewa kamar per-tahun pada Gedung A (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................... 104

Tabel 4.26 Estimasi pemasukan sewa kamar per-tahun pada Gedung B (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................................... 104

Tabel 4.27 Estimasi pemasukan sewa kamar per-tahun pada Gedung C (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................................... 105

Tabel 4.28 Estimasi pemasukan sewa kamar per-tahun pada Gedung D (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................... 105

Tabel 4.29 Rekapitulasi estimasi pemasukan sewa kamar per-tahun (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .................................................................. 106

Tabel 4.30 Daftar suku bunga kredit Bank tahun 2011 (www.finance.detik.com) .. 107

Tabel 4.31 Perhitungan angsuran untuk biaya modal pada skenario 3 .................... 108

Tabel 4.32 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan air PDAM pada Gedung A (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 108

Tabel 4.33 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan air PDAM pada Gedung B (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 109

Tabel 4.34 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan air PDAM pada Gedung C (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 109

Tabel 4.35 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan air PDAM pada Gedung D (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 109

Tabel 4.36 Rekapitulasi estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan air PDAM (Skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .................................. 110

Tabel 4.37 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan listrik pada Gedung A (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 111

Tabel 4.38 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan listrik pada Gedung B (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 111

Tabel 4.39 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan listrik pada Gedung C (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 112

Page 16: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

xvi

Tabel 4.40 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan listrik pada Gedung D (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 112

Tabel 4.41 Rekapitulasi estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan listrik (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ..................................... 113

Tabel 4.42 Banyak personil dan kenaikan gaji 10% per-tahun (skenario 3 tingkat hunian 70%) ........................................................................................... 113

Tabel 4.43 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk gaji pegawai (skenario 3 tingkat hunian 70%) ............................................................................... 114

Tabel 4.44 Estimasi biaya pengeluaran pengadaan AC baru per-tahun (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................................... 115

Tabel 4.45 Estimasi biaya pengeluaran pengadaan tempat tidur dan kasur baru per-tahun (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................... 116

Tabel 4.46 Estimasi biaya pengeluaran pengadaan meja belajar dan kursi baru per-tahun (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................... 117

Tabel 4.47 Estimasi biaya pengeluaran pengadaan lemari baru per-tahun (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................... 118

Tabel 4.48 Estimasi biaya pengeluaran pengadaan gorden baru pada tahun ke-5 (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................... 119

Tabel 4.49 Rekapitulasi biaya estimasi pengeluaran pengadaan baru pada tahun ke-5 (Skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ....................................... 119

Tabel 4.50 Rekapitulasi biaya pengeluaran (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ....................................................................................................... 120

Tabel 4.51 Depresiasi gedung (penyusutan 2% per-tahun) pada skenario 3 ........... 121

Tabel 4.52 Depresiasi perabotan (penyusutan 10% per-tahun) pada skenario 3 ..... 121

Tabel 4.53 Depresiasi AC (penyusutan 20% per-tahun) pada Skenario 3 ............... 122

Tabel 4.54 Rekapitulasi depresiasi pada skenario 3 ................................................ 122

Tabel 4.55 Perhitungan Pajak Penghasilan (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ....................................................................................................... 123

Tabel 4.56 Rekapitulasi manfaat (benefit) dan biaya (cost) .................................... 124

Tabel 4.57 Perhitungan rasio manfaat dan biaya pada skenario 3 dengan tingkat hunian 70% ............................................................................................ 125

Tabel 4.58 Perhitungan selisih manfaat dan biaya pada skenario 3 dengan tingkat hunian 70% ................................................................................ 126

Tabel 4.59 Aliran kas masuk dan keluar per-tahun pada skenario 3 dengan tingkat hunian 70% ................................................................................ 127

Tabel 4.60 Perhitungan titik impas balik (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ....................................................................................................... 129

Tabel 4.61 Rekapitualsi analisis kelayakan investasi pada simulasi skenario 1 ...... 130

Page 17: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

xvii

Tabel 4.62 Rekapitualsi analisis kelayakan investasi pada simulasi skenario 2 ...... 130

Tabel 4.63 Rekapitulasi analisis kelayakan investasi pada simulasi skenario 3 ...... 130

Tabel 4.64 Rekapitulasi analisis kelayakan investasi pada simulasi skenario 4 ...... 131

Tabel 4.65 Rekapitulasi rasio manfaat dan biaya pada masing-masing simulasi .... 131

Tabel 4.66 Rekapitulasi selisih manfaat dan biaya pada masing-masing simulasi .. 133

Tabel 4.67 Rekapitulasi tingkat pengembalian internal pada masing-masing simulasi .................................................................................................. 134

Tabel 4.68 Rekapitulasi BEP pada masing-masing simulasi ................................... 135

Page 18: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

xviii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1.1 Tampak gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta pada saat masih dipergunakan (www.asrama-ceria.com) .................................................. 2

Gambar 1.2 Kondisi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta tahun 2011 ............ 2

Gambar 2.1 Sudut pengambilan pada pengujian dengan Schmidt Rebound Hammer (Tutik Winarsih, 2010) ........................................................... 13

Gambar 2.2 Korelasi nilai dan sudut pembacaan Schmidt Rebound Hammer ........... 14

Gambar 2.3 Koefisien beban angin berdasarkan kemiringan atap (PPPURG 1987) ...................................................................................................... 16

Gambar 2.4 Wilayah gempa Indonesia dengan percepatan puncak batuan dasar dengan perioda ulang 500 tahun. (SNI 03-1726-2002) ......................... 18

Gambar 2.5 Respons spektrum gempa rencana untuk zona gempa 3 dan 4 (SNI 03-1726-2002) ....................................................................................... 18

Gambar 3.1 Lokasi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta (GoogleEarth) ...... 33

Gambar 3.2 Layout Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta (GoogleEarth) ..... 34

Gambar 3.3 Tampak depan Gedung A ....................................................................... 34

Gambar 3.4 Tampak depan Gedung B ........................................................................ 34

Gambar 3.5 Tampak depan Gedung C ........................................................................ 35

Gambar 3.6 Tampak depan Gedung D ....................................................................... 35

Gambar 3.7 Diagram alir metode penelitian ............................................................... 42

Gambar 3.8 Diagram alir metode penelitian a1-a2 ...................................................... 43

Gambar 3.9 Diagram alir metode penelitian b1-b2 ...................................................... 44

Gambar 3.10 Diagram alir metode penelitian c1-c2 .................................................... 44

Gambar 4.1 Denah lantai 2 Gedung A ........................................................................ 46

Gambar 4.2 Denah lantai 2 Gedung B ........................................................................ 47

Gambar 4.3 Denah lantai 2 Gedung C ........................................................................ 47

Gambar 4.4 Denah lantai 2 Gedung D ........................................................................ 48

Gambar 4.5 Kondisi kolom struktur ........................................................................... 48

Gambar 4.6 Kondisi balok struktur ............................................................................. 49

Gambar 4.7 Kondisi rangka atap ................................................................................ 49

Gambar 4.8 Kondisi kuda-kuda atap .......................................................................... 50

Gambar 4.9 Kondisi rangka dan penutup langit-langit ............................................... 50

Gambar 4.10 Kondisi pelat tangga ............................................................................. 50

Page 19: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

xix

Gambar 4.11 Kondisi penutup dinding bagian luar (eksterior) .................................. 51

Gambar 4.12 Kondisi penutup dinding bagian dalam (interior) ................................. 52

Gambar 4.13 Kondisi dinding kamar mandi ............................................................... 52

Gambar 4.14 Kondisi penutup lantai .......................................................................... 53

Gambar 4.15 Kondisi railing tangga .......................................................................... 53

Gambar 4.16 Kondisi pintu dan jendela ..................................................................... 54

Gambar 4.17 Kondisi sumber air bersih (tandon dan pompa) .................................... 55

Gambar 4.18 Kondisi instalasi air bersih .................................................................... 55

Gambar 4.19 Kondisi instalasi air kotor ..................................................................... 55

Gambar 4.20 Kondisi instalasi listrik ......................................................................... 56

Gambar 4.21 Kondisi instalasi penangkal petir .......................................................... 56

Gambar 4.22 Detail kuda-kuda ................................................................................... 60

Gambar 4.23 Pemodelan kuda-kuda dengan software SAP2000 ................................ 63

Gambar 4.24 Beban mati (DL) kuda-kuda ................................................................. 63

Gambar 4.25 Beban hidup (LL) kuda-kuda ................................................................ 64

Gambar 4.26 Beban angin masuk (W1) kuda-kuda .................................................... 64

Gambar 4.27 Beban angin keluar (W2) kuda-kuda ..................................................... 64

Gambar 4.28 Reaksi perletakan kuda-kuda (output SAP2000) .................................. 65

Gambar 4.29 Pembagian grup lantai gedung .............................................................. 72

Gambar 4.30 Pembagian titik pengekangan masing-masing lantai ............................ 72

Gambar 4.31 Pemodelan struktur Gedung A dengan SAP2000 ................................. 73

Gambar 4.32 Pemodelan struktur Gedung B dengan SAP2000 .................................. 73

Gambar 4.33 Pemodelan struktur Gedung C dengan SAP2000 .................................. 73

Gambar 4.34 Pemodelan struktur Gedung D dengan SAP2000 ................................. 74

Gambar 4.35 Pemodelan elemen balok pada lantai 1 Gedung A ............................... 74

Gambar 4.36 Pemodelan pembebanan akibat kuda-kuda atap ................................... 75

Gambar 4.37 Pemodelan pembebanan akibat dinding pasangan bata ........................ 75

Gambar 4.38 Rencana sekat ruangan yang dihilangkan ............................................. 83

Gambar 4.39 Grafik RAB rehabilitasi masing-masing gedung .................................. 95

Gambar 4.40 Grafik persentase masing-masing sub-komponen rehabilitasi ............. 95

Gambar 4.41 Grafik rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan baru ............... 98

Gambar 4.42 Grafik hubungan tingkat hunian dan BCR pada masing-masing skenario ................................................................................................ 132

Gambar 4.43 Grafik hubungan tingkat hunian dan NPV pada masing-masing skenario ................................................................................................ 133

Gambar 4.44 Grafik Hubungan tingkat hunian dan nilai IRR pada masing-

Page 20: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

xx

masing skenario ................................................................................... 134

Gambar 4.45 Grafik hubungan tingkat hunian dan BEP pada masing-masing skenario ................................................................................................ 135

Page 21: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

xxi

DAFTAR NOTASI

A = luas ruangan

At = angsuran per tahun

BCR = rasio manfaat dan biaya (Benefit Cost Ratio)

Bt = manfaat (Benefit) pada tiap tahun

Ct = biaya (Cost) pada tiap tahun

DL = beban mati yang bekerja pada suatu bangunan (Dead Load)

E = beban gempa yang bekerja pada suatu bangunan (Earth Quake)

I = faktor keutamaan gedung dihitung sebagai faktor pengali dari pengaruh

gempa rencana

Ia = kuat arus listrik (Ampere)

IRR = tingkat pengembalian internal (Internal Rate of Return)

LL = beban hidup yang bekerja pada suatu bangunan (Life Load)

LLF = Light Loss Factor (0,7-0,8)

Lm = kebutuhan luminasi cahaya berdasarkan tipe ruangan

N = banyak sampel

Nlampu = Jumlah lampu yang digunakan.

NPV = selisih manfaat dan biaya

P = pokok pinjaman

Pa = beban daya listrik (watt)

Qwind = tekanan tiup dalam ( kg/m2)

SW = berat sendiri komponen struktur (Self Weight)

U = kuat perlu berdasarkan kombinasi pembebanan

W = beban angin yang bekerja pada suatu bangunan (Wind Load)

R = faktor reduksi gempa struktur gedung

RSx = beban gempa dinamik respons spektrum arah sumbu x bangunan

RSy = beban gempa dinamik respons spektrum arah sumbu y bangunan

SD = standar deviasi

UC = Coefficient of Utilization (50-60%)

Page 22: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

xxii

V = kecepatan angin (m/det)

V1 = gaya geser dasar nominal sebagai respons dinamik ragam yang pertama.

Vt = gaya geser dasar nominal yang didapat dari hasil analisis ragam spektrum

respons.

= kuat desak beton (kg/cm2)

= kuat desak rata-rata beton (kg/cm2)

= kuat desak beton berdasarkan bendauji kubus (MPa)

fck = kuat desak beton berdasarkan bendauji kubus (MPa)

hc = tinggi cerobong seluruhnya (m)

i = suku bunga kredit

m = jangka waktu pembayaran

n = jumlah tahun

p = tekanan angin (kg/m2)

t = tahun ke-1,2,3,..., n

= daya hantar jenis bahan penghantar, untuk tembaga (Cu) sebesar 50×106

(ohm.m)-1

= faktor pengali untuk kinerja batas ultimit

lampu = luminasi lampu

cos = faktor kerja (0,8-0,9)

Page 23: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

xxiii

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran A Foto Visual Kondisi Bangunan Gedung

Lampiran B Penilaian Keandalan Bangunan Gedung

Lampiran C Hasil Pengujian Beton dengan Schmidt Rebound Hammer

Lampiran D Output Pemodelan dan Analisis Struktur pada SAP2000

Lampiran E Gambar Teknis Rencana Rehabilitasi Bangunan Gedung

Lampiran F Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rehabilitasi Gedung

Lampiran G Hasil Survei Harga Sewa Kamar

Lampiran H Grafik Hasil Analisis Simulasi Skenario 1, 2, 3, dan 4

Page 24: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

1

BAB 1 BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Gedung asrama mahasiswa bertingkat merupakan hunian vertikal. Gedung ini

berfungsi sebagai tempat hunian bagi mahasiswa/i yang sedang menempuh jenjang

pendidikan di perguruan tinggi, baik perguruan tinggi swasta maupun perguruan

tinggi negeri. Banyak Gedung asrama mahasiswa yang telah beralih fungsi dan tidak

dipergunakan lagi.

Gedung Asrama Mahasiswa Universitas Sebelas Maret (UNS) Surakarta

merupakan salah satu bangunan gedung yang sudah tidak dipergunakan lagi. Gedung

ini dibangun berdasarkan keputusan Presiden tahun 1981 dan secara operasional

dikelola oleh Koperasi Mahasiswa (Kopma) UNS Surakarta mulai tahun 1986.

Gedung ini terletak di Jalan Kartika III Ngoresan, Kelurahan Jebres, Kecamatan

Jebres, Kota Surakarta. Bangunan gedung ini terdiri dari 4 unit blok (A, B, C dan D)

dengan 4 lobby (U, N, S dan K) di tiap gedungnya kecuali blok D yang hanya

memiliki 2 lobby saja (K dan M). Masing-masing lobby memiliki 5 (lima) sampai 6

(enam) kamar yang dapat dihuni oleh 2 orang per kamar. Sehingga total daya

tampung keseluruhan dapat mencapai 594 orang (www.asrama-ceria.com). Gedung

Asrama ini diperuntukkan khusus bagi mahasiswa putra yang menempuh jenjang

pendidikan perguruan tinggi di Universitas Sebelas Maret Surakarta.

Asrama-Ceria merupakan sebutan lain dari Asrama Mahasiswa UNS

Surakarta. Awalnya, Asrama-Ceria dilengkapi berbagai fasilitas penunjang studi

mahasiswa, seperti meja dan kursi belajar di setiap kamar, listrik, air, dan ruang serba

guna untuk kegiatan para penghuni. Pelayanan lain berupa laundry, ruang parkir,

antar jemput kampus, toko, dan kantin serta perpustakaan. Sarana olah raga bagi

penghuni berupa lapangan volly, lapangan sepakbola, lapangan basket, badminton,

Page 25: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

2

san tenis meja (www.asrama-ceria.com). Kondisi pada saat Gedung Asrama ini

masing dipergunakan dapat dilihat pada Gambar 1.1.

Gambar 1.1 Tampak gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta pada saat masih

dipergunakan (www.asrama-ceria.com)

Hunian mahasiswa di asrama ini berkurang mulai tahun 2007. Kemudian

kegiatan operasional dan pemeliharaannya ditutup. Selanjutnya, bangunan gedung

mulai mengalami kerusakan akibat penjarahan yang dilakukan oleh sekelompok

orang mulai tahun 2008. Hal ini menyebabkan kerusakan pada struktur, arsitektur

dan utilitas bangunan, yaitu hilangnya railing tangga, plafond dan rangkanya, daun

pintu dan jendela, dan lain-lain. Kini, Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta

tidak dipergunakan dan dipelihara lagi. Kondisi eksisting Gedung Asrama (tahun

2011) dapat dilihat pada Gambar 1.2.

Gambar 1.2 Kondisi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta tahun 2011

Page 26: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

3

Bangunan Gedung Rumah Susun Sewa (Rusunawa) I dibangun pada tahun

2008. Gedung ini dibangun sebanyak 2 (dua) unit. Gedung ini merupakan bantuan

hibah dari Kementerian Pekerjaan Umum melalui Direktoral Jendral Cipta Karya.

Kemudian, Gedung rusunawa II juga dibangun pada akhir tahun 2009. Gedung ini

dibangun sebanyak 1 (satu) unit. Gedung ini merupakan bantuan hibah dari

Kementerian Perumahan Rakyat. Gedung rusunawa I dan rusunawa II dibangunan

pada komplek yang sama dengan Gedung asrama mahasiswa UNS Surakarta, yaitu

di bagian belakang komplek. Ironisnya, bangunan gedung Asrama Mahasiswa UNS

Surakarta yang sudah tidak dipergunakan itu justru berada di depan pintu masuk

komplek. Kesan suram jelas terlihat dari kondisi ini.

Rehabilitasi pada Gedung asrama mahasiswa UNS Surakarta perlu dilakukan

guna mengembalikan kembali fungsinya. Rehabilitasi dilakukan berdasarkan

assessment terhadap kondisi eksisting bangunan Gedung asrama mahasiswa UNS

Surakarta, baik pada aspek struktural, arsitektural, maupun utilitas.

Penelitian ini membahas mengenai rehabilitasi bangunan Gedung asrama

mahasiswa UNS Surakarta berdasarkan kondisi kerusakan eksisting bangunan

gedung agar laik fungsi. Kemudian, meninjau kelayakan investasi akibat rencana

rehabilitasi yang akan dilaksanakan. Studi kelayakan investasi dibagi menjadi 2 (dua)

kategori, yaitu analisis biaya rehabilitasi dan analisis ekonomi. Analisis biaya

rehabilitasi berdasarkan rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan gedung

baru. Analisis ekonomi berdasarkan rasio manfaat dan biaya, selisih manfaat dan

biaya, tingkat pengembalian internal dan titik impas. Analisis ekonomi dilakukan

dengan cara mensimulasikan skenario-skenario berdasarkam variabel harga sewa

kamar dan tingkat hunian.

1.2 Rumusan Masalah

Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta telah mengalami kerusakan pada

komponen struktur, arsitektur dan utilitas. Untuk menentukan tujuan penelitian, perlu

dirumuskan permasalahan-permasalahan pada obyek yang ditinjau sebagai berikut:

1) Bagaimana konsep rehabilitasi yang tepat pada Gedung Asrama Mahasiswa

UNS Surakarta berdasarkan kondisi eksistingnya, baik secara struktural,

arsitektural maupun utilitas bangunan gedung agar dapat berfungsi kembali?

Page 27: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

4

2) Apakah rehabilitasi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta layak dilakukan

ditinjau berdasarkan analisis biaya rehabilitasinya?

3) Bagaimana skenario harga sewa kamar dan tingkat hunian yang layak dilakukan

pada Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta berdasarkan analisis ekonomi?

1.3 Tujuan Penelitian

Berdasarkan rumusan permasalahan diatas, maka tujuan dari penelitian ini

adalah:

1) Menganalisis kondisi eksisting masing-masing unit Gedung asrama mahasiswa

UNS Surakarta berdasarkan Keandalan Bangunan Gedung.

2) Mengevaluasi struktur masing-masing unit Gedung Asrama Mahasiswa UNS

Surakarta akibat gempa rencana dalam pemenuhan persyaratan kinerja batas

layan dan kinerja batas ultimit.

3) Menganalisis besarnya biaya konstruksi yang diperlukan untuk merehabilitasi

masing-masing unit Gedung asrama mahasiswa UNS Surakarta agar laik fungsi.

4) Menganalisis kelayakan rehabilitasi Gedung asrama mahasiswa UNS Surakarta

berdasarkan rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan gedung baru.

5) Menganalisis skenario-skenario penentuan harga sewa kamar dan tingkat hunian

yang layak ditinjau berdasarkan analisis ekonomi.

1.4 Manfaat Penelitian

Penelitian dilakukan untuk memperoleh manfaat, baik berupa manfaat teoritis

maupun manfaat praktis. Manfaat yang dapat diambil dari penelitian ini adalah:

1) Manfaat teoritis:

Memperoleh tambahan pengetahuan dalam rehabilitasi berdasarkan aspek

keandalan bangunan gedung (struktural, arsitektural dan utilitas) yang dapat

digunakan dalam menentukan besarnya harga sewa dan tingkat huniannya agar

investasi layak untuk dilakukan, khususnya pada bangunan gedung yang

terbengkalai agar dapat difungsikan kembali.

2) Manfaat praktis:

Hasil penelitian ini diharapkan mampu memberikan gambaran kondisi eksisting

gedung dan rehabilitasi yang dapat dilakukan guna memfungsikan kembali

Page 28: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

5

Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta, serta memberikan masukan berupa

rekomendasi skenario harga sewa kamar yang menguntungkan kepada pemilik

gedung.

1.5 Batasan Masalah

Batasan masalah pada penelitian ini adalah:

1) Tidak dilakukan peninjauan terhadap struktur bawah bangunan gedung.

2) Penilaian kondisi bangunan eksisting berdasarkan software keandalan bangunan

gedung yang dimodifikasi untuk Rusunawa (Rosalina, 2011).

3) Assessment struktur bangunan yang ditinjau adalah kinerja batas layan dan

kinerja batas ultimit berdasarkan SNI-1726-2002.

4) Struktur eksisting dimodelkan berupa Sistem Rangka Pemikul Momen

Menengah (SPRMM) beton bertulang dengan metode analisis gempa dinamik

ragam respons spektrum.

5) Pembebanan berdasarkan Peraturan Pedoman Perencanaan Pembebanan untuk

Rumah dan Gedung (SKBI-1.3.53-1987).

6) Peninjauan aspek arsitektural dan utilitas berdasarkan Pedoman Persyaratan

Teknik Bangunan Gedung (Permen PU No. 29/PRT/M/2006).

7) Analisis ekonomi berdasarkan rasio manfaat biaya, selisih manfaat dan biaya,

tingkat pengembalian internal, dan titik impas investasi.

8) Tidak menganalisis pemanfaatan area komersial (laundry, kantin, foto kopi, dan

lain-lain) pada Gedung B.

9) Harga satuan yang digunakan dalam penentuan upah, harga bahan, tarif listrik,

tarif air, dan gaji personil adalah yang berlaku untuk Kota Surakarta tahun 2011.

10) Simulasi pada analisis ekonomi ditinjau selama 10 tahun investasi, dimana

pemenuhan tingkat hunian tidak ditinjau.

Page 29: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

6

BAB 2 BAB II TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI

2.1 Studi Pustaka

Assessment terhadap Gedung Unit Gawat Darurat (UGD) dan Administrasi

Rumah Sakit Umum Daerah (RSUD) Banyudono, Kabupaten Boyolali bahwa telah

terjadi kerusakan yang memerlukan perbaikan. Kolom struktur bangunan tidak aman

terhadap beban geser. Kapasitas balok struktur tidak aman terhadap beban gempa

rencana sehingga diperlukan perkuatan. Assessment ini menggunakan peralatan:

Schmidt Rebound Hammer, Ultrasonic Pulse Velocitymeter (UPV), Rebar Locator,

Universal Testing Machine (UTM), Microcrackmeter, Theodolith dan Water Pass.

(Tutik, 2011)

Assessment terhadap suatu gedung di Osun, Nigeria dilakukan karena

bangunan mengalami kegagalan. Kegagalan terjadi akibat kurang tebalnya pelat

lantai satu, ketidakcukupan kapasitas balok dan kolom dalam memikul beban, dan

campuran beton yang rendah. Untuk dapat memfungsikan kembali bangunan gedung

tersebut diperlukan perbaikan dan perkuatan. (Olajumoke, 2006)

Gedung Asrama Pesantren Inshafuddin di Kota Banda Aceh mengalami

kerusakan akibat gempa dan gelombang tsunami. Perbaikan pada komponen balok

dan kolom yang mengalami retak-retak halus dilakukan injeksi epoxy dan patching.

Perkuatan yang dilakukan pada kolom berupa perbesaran tampang, sedangkan pada

balok dilakukan perbesaran tampang dan alternatif lainnya adalah perkuatan dengan

menggunakan Carbon Fibre Sheet (CFS). (Halida, 2009)

Gedung Timbul Jaya Plaza Kota Madiun juga mengalami alih fungsi, yang

sebelumnya merupakan Gedung Bank Harapan Sentosa (BHS). Uji beban langsung

yang dilakukan memperoleh hasil bahwa maksimum beban yang mampu dipikul oleh

struktur eksisting. Kinerja struktur dievaluasi berdasarkan Capacity Spectrum

Page 30: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

7

Method. Rencana perkuatan pelat lantai dengan menggunakan balok anak jenis WF

Castella dinilai memenuhi persyaratan. (Rosyid, 2009)

Assessment terhadap struktur bangunan Gedung Rusunawa I UNS Surakarta

menghasilkan bahwa kinerja struktur bangunan tidak memenuhi persyaratan,

sehingga diperlukan perkuatan. Perkuatan yang digunakan adalah beruapa dinding

geser dengan posisi tertentu pada bagian bangunan. Penggunaan dinding geser

dilakukan dengan 3 (tiga) macam alternatif. Posisi dinding geser yang efektif terletak

pada dinding-dinding tangga, baik pada tangga di tengah gedung maupun pada

tangga di sudut gedung. (Pramono, 2010)

Penelitian Rosalina (2011) dilakukan untuk memperoleh sistem penilaian dan

pemeliharaan Gedung Rusunawa di Cilacap berdasarkan keandalan bangunan dan

Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Penelitian ini dilakukan dengan cara menganalisis sub-

komponen di dalam SLF Gedung yang sesuai dengan sub komponen yang terdapat di

dalam Gedung Rusunawa guna mengevaluasi Form SLF Gedung. Komponen yang

ditinjau adalah struktural, arsitektural, utilitas, aksesibilitas, serta tata bangunan dan

lingkungan. penelitian ini menghasilkan sistem penilaian Keandalan Bangunan

gedung dan pemeliharaan untuk Rusunawa menggunakan aplikasi Microsoft Excel.

Kajian kelayakan investasi pada proyek pembangunan Rusunawa II UNS

Surakarta dilakukan untuk untuk menentukan besarnya harga sewa minimum per

meter persegi luas bangunan berdasarkan: Payback period (PP), Net Present Value

(NPV), dan Profitability Indeks (IP). (Dwi Puji R, 2009)

Faktor harga sewa mempunyai pengaruh paling dominan dibanding dengan

faktor lokasi, fasilitas, kondisi lingkungan dan struktur bangunan terhadap keputusan

penyewa untuk menyewa pada Rusunawa Joho Sukoharjo. Penelitian ini dilakukan

dengan menggunakan kuisioner dengan variabel yang ditinjau berupa: lokasi,

fasilitas, kondisi lingkungan, struktur bangunan, dan harga sewa. (Dwi Haptasari,

2010)

Faktor risiko dalam suatu proyek konstruksi pada PT. Perusahaan Gas Negara

Indonesia memberikan pengaruh yang signifikan terhadap rencana investasinya.

Faktor risiko yang memiliki pengaruh tertinggi untuk proyek konstruksi adalah

kepemilikan hubungan dengan aspek ekonomis dan keuangan. Faktor-faktor

Page 31: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

8

ekonomi yang memiliki sensitivitas tinggi kelayakan investasi pinjaman suku bunga

dan peningkatan pendapatan. Sedangkan, faktor-faktor yang memiliki sensitivitas

rendah adalah inflasi dan persentase perubahan ekuitas. (Firmansyah, 2006)

Analisis ekonomi telah digunakan dalam memperkirakan harga air di

beberapa bendungan di Indonesia. Abdul, dkk (2011) melakukan penelitian pada

bendungan Selorejo guna memperoleh harga air yang layak untuk Pembangkit

Listrik Tenaga Air (PLTA) dan irigasi. Hari Prasetijo, dkk (2011) melakukan

penelitian terhadap bendungan Wonorejo guna memperoleh harga air yang layak

untuk air minum dan irigasi. Kedua penelitian tersebut menggunakan analisis

ekonomi berdasarkan BCR, NPV dan IRR.

Evaluasi kegiatan pengerukan sedimen pada bendungan Wlingi merupakan

upaya pemeliharaan untuk memperoleh volume tampungan yang dibutuhkan.

Penelitian yang dilakukan oleh Pitojo (2011) membandingkan antara biaya yang

dikeluarkan akibat kegiatan pengerukan dan pemasukan yang diperoleh dari biaya

pembangkit listrik. Analisis kelayakan investasi yang digunakan adalah BCR, NPV,

IRR, BEP dan Sensitivity Analysis.

Penelitian awal telah dilakukan pada Gedung C Asrama Mahasiswa UNS

Surakarta. Penelitian tersebut dilakukan dengan menilai Keandalan Bangunan

berdasarkan form Keandalan Bangunan yang dikeluarkan oleh Puslitbang

Kementerian Pekerjaan Umum. Evaluasi struktur yang dilakukan akibat gempa

rencana berdasarkan kinerja batas layan dan kinerja batas ultimit. Biaya rehabilitasi

dilakukan terhadap komponen struktur, arsitektur dan utilitas. Biaya rehabilitasi

komponen struktur dan arsitektur dihitung berdasarkan perkiraan harga satuan di

pasaran. Biaya rehabilitasi komponen utilitas masih berupa perhitungan per meter

persegi bangunan dikalikan dengan koefisien komponen utilitas berdasarkan Permen

PU nomor 45/PRT/M/2007. Kelayakan investasi rehabilitasi dilakukan berdasarkan

analisis rasio manfaat dan biaya (BCR), selisih manfaat dan biaya (NPV), dan tingkat

pengembalian internal (IRR). Analisis ekonomi hanya dilakukan pada satu skenario

untuk memperoleh harga sewa minimum dengan tingkat hunian 100%. Variabel

kenaikan harga dan suku bunga yang digunakan masih berupa pendekatan dan

asumsi-asumsi. (Aris Afandi, dkk, 2011)

Page 32: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

9

Penelitian pada tesis ini dilakukan pada masing-masing Gedung Asrama

Mahasiswa UNS Surakarta, yaitu Gedung A, Gedung B, Gedung C, dan Gedung D.

Penilaian kondisi eksisting berdasarkan software Keandalan Bangunan yang telah

dimodifikasi untuk Rusunawa yang merupakan hasil penelitian Rosalina (2011).

Evaluasi struktur akibat gempa rencana dilakukan pada masing-masing Gedung

Asrama Mahasiswa UNS Surakarta berdasarkan pemenuhan persyaratan kinerja

batas layan dan kinerja batas ultimit. Kelayakan investasi ditinjau berdasarkan

analisis biaya rehabilitasi dan analisis ekonomi. Analisis biaya rehabilitasi dilakukan

berdasarkan rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan gedung baru. Biaya

rehabilitasi dihitung berdasarkan volume sub-komponen harga satuan yang berlaku

untuk Kota Surakarta tahun 2011. Analisis ekonomi berdasarkan rasio manfaat dan

biaya (BCR), selisih manfaat dan biaya (NPV), tingkat pengembalian internal (IRR)

dan titik impas (BEP). Analisis ekonomi berdasarkan sensitivity analysis tidak

dilakukan pada penelitian ini, karena variabel-variabel bebas yang akan

disimulasikan lebih dari satu. Simulasi pada skenario-skenario dilakukan untuk

menutupi kelemahan dari sensitivity analysis.

2.2 Landasan Teori

2.2.1 Kerusakan Bangunan Gedung

Kerusakan bangunan adalah tidak berfungsinya bangunan atau komponen

bangunan akibat penyusutan/berakhirnya umur bangunan, atau akibat ulah manusia

atau perilaku alam seperti beban fungsi yang berlebih, kebakaran, gempa bumi, atau

sebab lain yang sejenis. Berdasarkan Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan

Bangunan Gedung (Permen PU Nomor 24/PRT/M/2008), Intensitas kerusakan

bangunan dapat digolongkan atas tiga tingkat kerusakan, yaitu:

1) Kerusakan ringan

Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama pada komponen non-struktural,

seperti penutup atap, langit-langit, penutup lantai, dan dinding pengisi.

Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan, biayanya maksimum adalah sebesar

35% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang

berlaku, untuk tipe/kelas dan lokasi yang sama.

Page 33: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

10

2) Kerusakan sedang

Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian komponen non-struktural,

dan atau komponen struktural seperti struktur atap, lantai, dan lain-lain.

Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang, biayanya maksimum adalah sebesar

45% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang

berlaku, untuk tipe/kelas dan lokasi yang sama.

3) Kerusakan berat

Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar komponen bangunan,

baik struktural maupun non-struktural yang apabila setelah diperbaiki masih

dapat berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya. Biayanya maksimum adalah

sebesar 65% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru

yang berlaku, untuk tipe/kelas dan lokasi yang sama.

Pekerjaan perbaikan dan/atau penggantian bagian bangunan, berupa

komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana dibagi atas:

1) Rehabilitasi.

Rehabilitasi adalah suatu kegiatan memperbaiki bangunan yang telah rusak

sebagian dengan maksud menggunakan sesuai dengan fungsi tertentu yang tetap,

baik arsitektur maupun struktur bangunan gedung tetap dipertahankan seperti

semula, sedang utilitas dapat berubah.

2) Renovasi.

Renovasi adalah suatu kegiatan memperbaiki bangunan yang telah rusak berat

sebagian dengan maksud menggunakan sesuai fungsi tertentu yang dapat tetap

atau berubah, baik arsitektur, struktur maupun utilitas bangunannya

3) Restorasi.

Restorasi adalah suatu kegiatan memperbaiki bangunan yang telah rusak berat

sebagian dengan maksud menggunakan untuk fungsi tertentu yang dapat tetap

atau berubah dengan tetap mempertahankan arsitektur bangunannya sedangkan

struktur dan utilitas bangunannya dapat berubah.

Biaya pembangunan gedung baru dapat dilakukan dengan cara menghitung

Rencana Anggaran dan Biaya (RAB) berdasarkan analisis harga satuan dan gambar

kerja. Berdasarkan Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara,

Page 34: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

11

besarnya biaya yang dibutuhkan untuk membangunan bangunan gedung dapat

dilakukan berdasarkan harga satuan tertinggi per meter persegi yang dikeluarkan dan

ditetapkan oleh Walikota/Bupati/Gubernur. Selain itu, klasifikasi bangunan dan

koefisien lantai bangunan juga diperhitungkan untuk menentukan besarnya biaya

konstruksi pembangunan gedung baru. Besarnya koefisien lantai bangunan dapat

dilihat pada Tabel 2.1.

Tabel 2.1 Koefisien lantai bangunan terhadap harga satuan tertinggi bangunan gedung negara (Permen PU no. 45/PRT/M/2007)

No Jumlah lantai Bangunan Harga satuan per-m2 Tertinggi

1 Bangunan 2 lantai 1,090 standar harga gedung bertingkat

2 Bangunan 3 lantai 1,120 standar harga gedung bertingkat

3 Bangunan 4 lantai 1,135 standar harga gedung bertingkat

4 Bangunan 5 lantai 1,162 standar harga gedung bertingkat

5 Bangunan 6 lantai 1,197 standar harga gedung bertingkat

6 Bangunan 7 lantai 1,236 standar harga gedung bertingkat

7 Bangunan 8 lantai 1,265 standar harga gedung bertingkat

Klasifikasi bangunan menurut Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan

Gedung Negara (Permen PU no.45/PRT/M/2007) adalah sebagai berikut:

1) Bangunan Sederhana

Klasifikasi bangunan sederhana adalah bangunan gedung negara dengan

karakter sederhana serta memiliki kompleksitas dan teknologi sederhana. Masa

penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama 10 (sepuluh) tahun. Yang

termasuk klasifikasi bangunan sederhana adalah:

o gedung kantor yang sudah ada disain prototipenya, atau bangunan gedung

kantor dengan jumlah lantai sampai dengan 2 (dua) lantai dengan luas sampai

dengan 500 m2;

o bangunan rumah dinas tipe C, D, dan E yang tidak bertingkat;

o gedung pelayanan kesehatan: puskesmas;

o gedung pendidikan tingkat dasar dan/atau lanjutan dengan jumlah lantai s.d. 2

lantai.

2) Bangunan Tidak Sederhana

Klasifikasi bangunan tidak sederhana adalah bangunan gedung negara dengan

Page 35: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

12

karakter tidak sederhana serta memiliki kompleksitas dan/atau teknologi tidak

sederhana. Masa penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama paling

singkat 10 (sepuluh) tahun. Yang termasuk klasifikasi Bangunan Tidak

Sederhana, antara lain:

o gedung kantor yang belum ada disain prototipenya, atau gedung kantor

dengan luas di atas dari 500 m2, atau gedung kantor bertingkat lebih dari 2

lantai;

o bangunan rumah dinas tipe A dan B; atau rumah dinas C, D, dan E yang

bertingkat lebih dari 2 lantai, rumah negara yang berbentuk rumah susun;

o gedung Rumah Sakit Klas A, B, C, dan D;

o gedung pendidikan tinggi universitas/akademi; atau gedung pendidikan

dasar/lanjutan bertingkat lebih dari 2 lantai.

3) Bangunan Khusus

Klasifikasi bangunan khusus adalah bangunan gedung negara yang memiliki

penggunaan dan persyaratan khusus, yang dalam perencanaan dan

pelaksanaannya memerlukan penyelesaian/teknologi khusus. Masa penjaminan

kegagalan bangunannya paling singkat 10 (sepuluh) tahun.

o Istana negara dan rumah jabatan presiden dan wakil presiden, wisma negara;

o gedung instalasi nuklir;

o gedung instalasi pertahanan, bangunan POLRI dengan penggunaan dan

persyaratan khusus;

o gedung laboratorium, gedung terminal udara/laut/darat, stasiun kereta api,

stadion olah raga, rumah tahanan, gudang benda berbahaya, gedung bersifat

monumental; dan gedung perwakilan negara R.I. di luar negeri.

2.2.2 Struktur Bangunan Gedung

Unsur-unsur penilaian kondisi bangunan eksisting secara visual terhadap

komponen struktural bangunan gedung berdasarkan keandalan bangunan gedung

adalah sebagai berikut:

1) pondasi,

2) dinding pasangan bata,

3) kolom, balok praktis,

Page 36: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

13

4) slab lantai,

5) rangka atap, ikatan angin dan gording,

6) rangka langit-langit,

7) penutup langit-langit,

8) tangga,

9) lantai bawah.

Evaluasi kemampuan struktur bangunan terhadap gempa rencana dilakukan

guna mendukung penilaian kondisi bangunan eksisting secara visual. Evaluasi

kemampuan struktur ini dapat dianalisis berdasarkan:

1) kemampuan struktur bawah (pondasi),

2) kemampuan struktur dalam memenuhi kinerja batas layan,

3) kemampuan struktur dalam memenuhi kinerja batas ultimit,

4) kapasitas struktur dalam memikul lentur,

5) kapasitas struktur dalam memikul geser,

6) kapasitas struktur dalam memikul torsi.

Evaluasi ini dapat dilakukan dengan bantuan berbagai macam perangkat lunak

(software) pemodelan dan analisis struktur berbasis sistem operasi windows, seperti:

SAP2000, ETABS, SANS Pro, maupun STAAD Pro.

2.2.3 Pengujian Kuat Tekan Beton

Rebound Hammer Test adalah suatu pengujian untuk mengetahui tegangan

karakteristik beton dengan mengukur kekuatan permukaannya. Cara kerja dari alat

adalah dengan cara menekan plunger head dari alat tersebut ke permukaan beton dan

akan menghasilkan suatu pantulan di dalam alat tersebut. Nilai yang dibaca dari hasil

pantulan tersebut adalah nilai kuat tekan beton (perlu dikalibrasi dahulu untuk

memperoleh kuat tekan beton) dari beton yang diuji.

Gambar 2.1 Sudut pengambilan pada pengujian dengan Schmidt Rebound Hammer

(Tutik Winarsih, 2010)

Page 37: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

14

Gambar 2.2 Korelasi nilai dan sudut pembacaan Schmidt Rebound Hammer

Perhitungan kuat desak beton dilakukan dengan cara mengambil sampel

beberapa titik, dimana masing-masing sampel diambil sebanyak 5 kali tembakan.

Setelah itu, hasil pembacaan rebound dikorelasikan berdasarkan nilai dan sudut

pembacaan pada Gambar 2.1 dan Gambar 2.2. Hasil kuat tekan masing-masing

sampel kemudian di rata-rata dan dihitung standard deviasinya dengan persamaan:

1NSD

(2.1)

dengan: SD = Standar deviasi,

= Kuat desak beton (kg/cm2), = Kuat desak rata-rata beton (kg/cm2),

N = banyak sampel.

Kuat desak beton dihitung sebagai kuat desak rata-rata beton dikurangi dengan

standar deviasi.

Jika pada perhitungan kuat desak beton menggunakan standard pengukuran

untuk benda uji kubus (fck), maka hasil tersebut dikonversi kedalam bentuk

pengukuran untuk benda uji silinder ( ). Perhitungan ini menggunakan persamaan:

f = { 0,76+0,2 log (fck/15) } fck (2.2)

dengan: = Kuat desak beton berdasarkan bendauji silinder (MPa),

Hammer Rebound

Cu

be

Co

mp

res

siv

e S

tren

gth

(M

Pa

)

Page 38: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

15

fck = kuat desak beton berdasarkan bendauji kubus (MPa).

2.2.4 Pemodelan Struktur Bangunan Gedung

Kondisi alam mengakibatkan bangunan mengalami berbagai beban yang

berbeda besar dan jenisnya antara satu bangunan dengan bangunan lain, serta

dipengaruhi oleh lokasi dimana bangunan itu berada. Jenis beban yang bekerja pada

suatu bangunan pada prinsipnya dapat dibagi sebagai berikut:

2.2.4.1 Beban Mati

Beban mati adalah beban yang berasal dari berat sendiri semua bagian dari

gedung yang bersifat tetap, termasuk dinding dan sekat pemisah, kolom, balok,

lantai, atap, penyelesaian, mesin dan peralatan yang merupakan bagian yang tidak

terpisahkan dari gedung, yang nilai seluruhnya adalah sedemikian rupa sehingga

probabilitas untuk dilampauinya dalam kurun waktu tertentu terbatas pada suatu

persentase tertentu. Pada umumnya, probabilitas beban tersebut untuk dilampaui

adalah dalam kurun waktu umur gedung 50 tahun dan ditetapkan sebesar 10%.

Namun demikian, beban mati rencana yang biasa ditetapkan dalam standar

pembebanan struktur gedung, dapat dianggap sebagai beban mati nominal. (Anonim,

2002b)

2.2.4.2 Beban Hidup

Beban hidup adalah beban yang terjadi akibat penghunian atau penggunaan

gedung tersebut, baik akibat beban yang berasal dari orang maupun dari barang yang

dapat berpindah atau mesin dan peralatan serta komponen yang tidak merupakan

bagian yang tetap dari gedung, yang nilai seluruhnya adalah sedemikian rupa

sehingga probabilitas untuk dilampauinya dalam kurun waktu tertentu terbatas pada

suatu persentase tertentu. Pada umumnya, probabilitas beban tersebut untuk

dilampaui adalah dalam kurun waktu umur gedung 50 tahun dan ditetapkan sebesar

10%. Namun demikian, beban hidup rencana yang biasa ditetapkan dalam standar

pembebanan struktur gedung, dapat dianggap sebagai beban hidup nominal.

(Anonim, 2002b)

Page 39: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

16

2.2.4.3 Beban Angin

Beban angin adalah beban yang menganggap adanya tekanan positif

(pressure) dan tekanan negatif/isapan (suction) bekerja tegak lurus bidang yang

ditinjau. Beban ini ditentukan oleh bentuk geometris, tinggi, kemiringan atap, dan

lokasi bangunan. Besarnya beban angin ditentukan berdasarkan SKBI-1.3.53.1987

sebagai berikut:

a) tekanan tiup harus diambil minimum 25 kg/m2.

b) tekanan tiup di laut dan di tepi laut sampai sejauh 5 km dari pantai harus diambil

40 kg/m2.

c) untuk daerah-daerah di dekat laut dan daerah-daerah lain tertentu yang memiliki

kecepatan-kecepatan angin yang mungkin menghasilkan tekanan tiup yang lebih

besar dari pada ketentuan diatas, tekanan tiup harus dihitung dengan persamaan:

16

2Vp

(2.3)

dengan: p = Tekanan angin (kg/m2), V = Kecepatan angin (m/det).

d) pada struktur cerobong, tekanan angin diperhitungkan dengan persamaan:

hQwind 6,05,42 (2.4)

dengan: Qwind = Tekanan tiup dalam ( kg/m2), hc = Tinggi cerobong seluruhnya (m).

Tekanan tiup tersebut diatas dapat direduksi sebesar 0,5 jika dapat dijamin

gedung terlindung efektif dari suatu arah tertentu oleh gedung/bangunan lain.

Koefisien Angin diambil sesuai kemiringan atap dapat dilihat pada Gambar 2.3.

Gambar 2.3 Koefisien beban angin berdasarkan kemiringan atap (PPPURG 1987)

Page 40: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

17

2.2.4.4 Beban Gempa

Beban gempa nominal, yang nilainya ditentukan oleh 3 hal, yaitu oleh

besarnya probabilitas beban itu dilampaui dalam kurun waktu tertentu, oleh tingkat

daktilitas struktur yang mengalaminya dan oleh kekuatan lebih yang terkandung di

dalam struktur tersebut. Menurut standar ini, peluang dilampauinya beban tersebut

dalam kurun waktu umur gedung 50 tahun adalah 10% dan gempa yang

menyebabkannya disebut gempa rencana (dengan periode ulang 500 tahun), tingkat

daktilitas struktur gedung dapat ditetapkan sesuai kebutuhan sedangkan faktor kuat

lebih f1 untuk struktur gedung umum nilainya adalah 1,6. Dengan demikian, beban

gempa nominal adalah beban akibat pengaruh gempa rencana yang menyebabkan

terjadinya pelelehan pertama di dalam struktur gedung, kemudian direduksi dengan

faktor kuat lebih f1. (Anonim, 2002b)

Beban gempa ini dihitung berdasarkan bentuk bangunan, lokasi, serta kondisi

tanah dasar. Berdasarkan bentuk struktur bangunan gedungnya, analisis beban gempa

dibagi atas:

1) struktur gedung beraturan, menggunakan analisis beban gempa statis ekivalen.

2) struktur gedung tidak beraturan, menggunakan:

a) analisis statis ekivalen,

b) analisis ragam spektrum respons (respons spectrum analysis),

c) analisis respons dinamik riwayat waktu (time history analysis)

Analisis ragam spektrum respons (respons spectrum analysis) adalah suatu

cara analisis untuk menentukan respons dinamik struktur gedung 3 dimensi yang

berperilaku elastik penuh terhadap pengaruh suatu gempa melalui suatu metoda

analisis yang dikenal dengan analisis ragam spektrum respons, dimana respons

dinamik total struktur gedung tersebut didapat sebagai superposisi dari respons

dinamik maksimum masing-masing ragamnya yang didapat melalui spektrum

respons Gempa Rencana.

Indonesia terbagi dalam 6 Wilayah Gempa, dimana Wilayah Gempa 1 adalah

wilayah dengan kegempaan paling rendah dan Wilayah Gempa 6 dengan kegempaan

paling tinggi. Pembagian Wilayah Gempa ini, didasarkan atas percepatan puncak

batuan dasar akibat pengaruh Gempa Rencana dengan perioda ulang 500 tahun. Hal

Page 41: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

18

ini ditunjukkan dalam Gambar 2.4

Arah pembebanan gempa pada struktur bangunan gedung, arah utama

pengaruh gempa rencana harus ditentukan sedemikian rupa, sehingga memberi

pengaruh terbesar terhadap unsur-unsur subsistem dan sistem struktur gedung secara

keseluruhan. Untuk mensimulasikan arah pengaruh gempa rencana yang sembarang

terhadap struktur gedung, pengaruh pembebanan gempa dalam arah utama tersebut

harus dianggap efektif 100% dan harus dianggap terjadi bersamaan dengan pengaruh

pembebanan gempa dalam arah tegak lurus pada arah utama pembebanan tadi, tetapi

dengan efektifitas hanya 30%.

Gambar 2.4 Wilayah gempa Indonesia dengan percepatan puncak batuan dasar

dengan perioda ulang 500 tahun. (SNI 03-1726-2002)

Gambar 2.5 Respons spektrum gempa rencana untuk zona gempa 3 dan 4 (SNI 03-

1726-2002)

Page 42: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

19

Lantai tingkat pada struktur bangunan gedung dapat dimodelkan sebagai

diafragma. Lantai tingkat, atap beton dan sistem lantai dengan ikatan suatu struktur

gedung dapat dianggap sangat kaku dalam bidangnya dan karenanya dapat dianggap

bekerja sebagai diafragma terhadap beban gempa horisontal. Eksentrisitas Pusat

massa lantai tingkat suatu struktur gedung adalah titik tangkap resultante beban mati,

berikut beban hidup yang sesuai, yang bekerja pada lantai tingkat itu. Pada

perencanaan struktur gedung, pusat massa adalah titik tangkap beban gempa statik

ekuivalen atau gaya gempa dinamik.

Faktor keutamaan gedung (I) adalah faktor pengali dari pengaruh gempa

rencana pada berbagai kategori gedung (I1), untuk menyesuaikan perioda ulang

gempa yang berkaitan dengan penyesuaian probabilitas dilampauinya pengaruh

tersebut selama umur gedung itu dan penyesuaian umur gedung itu (I2). Faktor

keutamaan gedung ini dapat dilihat pada Tabel 2.2.

Tabel 2.2 Faktor keutamaan (I) untuk berbagai kategori gedung dan bangunan (SNI 03-1726-2002)

Kategori Gedung Faktor Keutamaan I1 I2 I3

Gedung umum seperti untuk penghunian, perniagaan dan perkantoran

1,0 1,0 1,0

Monumen dan bangunan monumental 1,0 1,6 1,6

Gedung penting pasca gempa seperti rumah sakit, instalasi air bersih, pembangkit tenaga listrik, pusat penyelamatan dalam keadaan darurat, fasilitas radio dan televisi.

1,4 1,0 1,4

Gedung untuk menyimpan bahan berbahaya seperti gas, produk minyak bumi, asam, bahan beracun.

1,6 1,0 1,6

Cerobong, tangki di atas menara 1,5 1,0 1,5

Faktor reduksi gempa, rasio antara beban gempa maksimum akibat pengaruh

Gempa Rencana pada struktur gedung elastik penuh dan beban gempa nominal

akibat pengaruh Gempa Rencana pada struktur gedung daktail, bergantung pada

faktor daktilitas struktur gedung tersebut. Untuk sistem rangka pemikul momen

(Sistem struktur yang pada dasarnya memiliki rangka ruang pemikul beban gravitasi

secara lengkap. Beban lateral dipikul rangka pemikul momen terutama melalui

mekanisme lentur), faktor reduksi gempa (R) pada ditentukan berdasarkan Tabel 2.3.

Page 43: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

20

Tabel 2.3 Faktor redusi gempa (R) pada sistem rangka pemikul momen (SNI 03-1726-2002)

No Sistem Pemikul Beban Gempa Reduksi gempa (R)

1 Rangka pemikul momen khusus (SRPMK)

a. Baja 8,5

b. Beton 8,5

2 Rangka pemikul momen menengah beton (SRPMM) 5,5

3 Rangka pemikul momen biasa (SRPMB)

a. Baja 4,5

b. Beton 3,5

4 Rangka batang baja pemikul momen khusus (SRBPMK) 6,5

2.2.4.5 Kombinasi Beban

Struktur dan komponen struktur harus direncanakan hingga semua penampang

mempunyai kuat rencana minimum sama dengan kuat perlu, yang dihitung

berdasarkan kombinasi beban dan gaya terfaktor yang sesuai dengan ketentuan.

Komponen struktur juga harus memenuhi ketentuan lain yang tercantum dalam tata

cara ini untuk menjamin tercapainya perilaku struktur yang cukup baik pada tingkat

beban kerja (sesuai SNI-03-2847-2002) adalah:

1) Kuat perlu U untuk menahan beban mati DL paling tidak harus sama dengan

U = 1,4 DL (2.5)

Kuat perlu U untuk menahan beban mati DL, beban hidup LL, dan juga beban

atap A atau beban hujan R, paling tidak harus sama dengan

U = 1,2 DL + 1,6 LL + 0,5 (A atau R) (2.6)

2) Bila ketahanan struktur terhadap beban angin W harus diperhitungkan dalam

perencanaan, maka pengaruh kombinasi beban DL, LL, dan W berikut harus

ditinjau untuk menentukan nilai U yang terbesar, yaitu:

U = 1,2 DL + 1,0 LL ± 1,6 W + 0,5 (A atau R) (2.7)

Kombinasi beban juga harus memperhitungkan kemungkinan beban hidup LL

yang penuh dan kosong untuk mendapatkan kondisi yang paling berbahaya,

yaitu:

U = 0,9 DL ± 1,6 W (2.8)

Perlu dicatat bahwa untuk setiap kombinasi beban DL, LL, dan W, kuat perlu U

tidak boleh kurang dari persamaan U = 1,2 DL + 1,6 LL + 0,5 (A atau R).

Page 44: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

21

3) Bila ketahanan struktur terhadap beban gempa E harus diperhitungkan dalam

perencanaan, maka nilai kuat perlu U harus diambil sebagai:

U = 1,2 DL + 1,0 LL ± 1,0 E (2.9)

atau U = 0,9 DL ± 1,0 E (2.10)

2.2.5 Evaluasi Struktur Bangunan Gedung

2.2.5.1 Kinerja Batas Layan

Kinerja batas layan struktur gedung ditentukan oleh simpangan antar-tingkat

akibat pengaruh gempa rencana, yaitu untuk membatasi terjadinya pelelehan baja dan

peretakan beton yang berlebihan, di samping untuk mencegah kerusakan non-

struktur dan ketidaknyamanan penghuni. Simpangan antar-tingkat ini harus dihitung

dari simpangan struktur gedung tersebut akibat pengaruh Gempa Nominal yang telah

dibagi Faktor Skala. Untuk memenuhi persyaratan kinerja batas layan struktur

gedung, dalam segala hal simpangan antar-tingkat yang dihitung dari simpangan

struktur gedung tidak boleh melampaui 0,03/R kali tinggi tingkat yang bersangkutan

atau 30 mm, bergantung yang mana yang nilainya terkecil. (SNI 03-1726-2002)

2.2.5.2 Kinerja Batas Ultimit

Kinerja batas ultimit struktur gedung ditentukan oleh simpangan dan

simpangan antar-tingkat maksimum struktur gedung akibat pengaruh Gempa

Rencana dalam kondisi struktur gedung di ambang keruntuhan, yaitu untuk

membatasi kemungkinan terjadinya keruntuhan struktur gedung yang dapat

menimbulkan korban jiwa manusia dan untuk mencegah benturan berbahaya antar-

gedung atau antar bagian struktur gedung yang dipisah dengan sela pemisah/

delatasi. Persyaratan kinerja batas ultimit struktur gedung tidak boleh melampaui

0,02 kali tinggi tingkat yang bersangkutan. (SNI 03-1726-2002).

Simpangan dan simpangan antar-tingkat ini harus dihitung dari simpangan

struktur gedung akibat pembebanan gempa nominal, dikalikan dengan suatu faktor

pengali sebagai berikut:

o untuk gedung beraturan, menggunakan rumus:

0,7 R (2.11)

Page 45: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

22

dengan: = faktor pengali untuk kinerja batas ultimit,

R = faktor reduksi gempa struktur gedung.

o untuk gedung tidak beraturan, menggunakan rumus:

skalafaktorR7,0

(2.12)

dengan R adalah faktor reduksi gempa struktur gedung tersebut dan faktor skala

ditentukan berdasarkan rumus:

tVV

skalafaktor 18,0

(2.13)

dengan: V1 = Gaya geser dasar nominal sebagai respons dinamik ragam yang

pertama, Vt = Gaya geser dasar nominal yang didapat dari hasil analisis ragam

spektrum respons.

Sistem rangka pemikul momen yaitu sistem struktur yang pada dasarnya

memiliki rangka ruang pemikul beban gravitasi secara lengkap dimana beban lateral

dipikul rangka pemikul momen terutama melalui mekanisme lentur, faktor reduksi

gempa (R) ditentukan berdasarkan Tabel 2.3.

2.2.5.3 Metode perbaikan dan Perkuatan Struktur

Perbaikan komponen pada dasarnya mempunyai maksud untuk meningkatkan

kekuatan dan daktilitas yang ditentukan berdasarkan kondisi lokasi tempat bangunan

tersebut berdiri. Pada daerah resiko gempa tinggi gabungan faktor kekuatan dan

daktilitas merupakan pilihan yang tepat. Perbaikan pada konstruksi beton meliputi

bahan beton dan tulangan. Prinsip perlindungan dan perbaikan pada bahan beton

seperti: perlindungan terhadap kebocoran, pengontrol kelembaban, restorasi beton,

perkuatan struktur, peningkatan ketahanan fisik, peningkatan terhadap kimia. (Sjafei

Amri, 2006)

Metode perkuatan yang dipilih harus memperhatikan beberapa hal, yaitu

kapasitas struktur, lingkungan dimana struktur berada, peralatan yang tersedia,

kemampuan tenaga pelaksana serta batasan-batasan dari pemilik seperti keterbatasan

ruang kerja, kemudahan pelaksanaan, waktu pelaksanaan dan biaya perkuatan.

Metode perkuatan yang umumnya dilakukan adalah:

Page 46: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

23

1) memperpendek bentang dari struktur dengan konstruksi beton ataupun dengan

konstruksi baja,

2) memperbesar dimensi daripada konstruksi beton,

3) menambah plat baja,

4) melakukan external prestressing,

5) menggunakan FRP (fibre reinforced polymer).

2.2.6 Arsitektur Bangunan Gedung

Unsur-unsur penilaian komponen arsitektural bangunan gedung berdasarkan

keandalan bangunan gedung adalah sebagai berikut:

1) kesesuaian penggunaan fungsi,

2) pelapis muka lantai, baik di luar maupun di dalam bangunan gedung,

3) pelesteran lantai baik di luar maupun di dalam bangunan gedung,

4) pelapis dinding, baik di luar maupun di dalam bangunan gedung,

5) pintu dan jendela bangunan gedung berserta assesorisnya,

6) penutup atap bangunan gedung.

2.2.7 Utilitas Bangunan Gedung

Unsur-unsur penilaian komponen utilitas bangunan gedung berdasarkan

keandalan bangunan gedung adalah:

1) instalasi pencegah kebakaran,

2) plambing,

3) instalasi listrik,

4) instalasi penangkal petir,

5) aksessibilitas,

6) tata bangunan dan lingkungan.

2.2.7.1 Plambing

Bangunan gedung tempat tinggal berupa asrama, untuk setiap 15 orang harus

dilengkapi sekurang-kurangnya dengan:

1) sebuah kloset,

2) sebuah bak mandi atau bak air mandi atau dus,

Page 47: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

24

3) sebuah tempat cuci tangan,

4) sebuah pengering lantai,

5) jumlah kloset di ruang toilet laki-laki dapat diganti dengan peturasan tidak lebih

dari 1/3 jumlah kloset yang dipersyaratkan.

(Anonim, 2000).

Kebutuhan air bersih daerah perkotaan pasti meningkat dari periode ke periode

sesuai dengan lajunya perkembangan dan tingkat pertambahan penduduk. konsumsi

air ditunjukkan pada Tabel 2.4. Daya buang perlengkapan bangunan dijelaskan pada

Tabel 2.5 sampai dengan Tabel 2.7. (Hartanto, 1992)

Tabel 2.4 Konsumsi air bersih berdasarkan kategori kota (kimpraswil, 2003)

Kategori Kota Jumlah Penduduk

(orang) Konsumsi air

(liter/orang/hari) kota metropolitan > 1.000.000 210

kota besar 500.000 1.000.000 170 kota sedang 100.000 500.000 150 kota Kecil 20.000 100.000 90

Tabel 2.5 Daya buang rata-rata perlengkapan saniter (Hartono Poerbo, 1992)

Perlengkapan Bangunan Daya buang rata-rata

Kloset 120 liter/menit Bak mandi 90 liter/menit

Westafel/urinoir 60 liter/menit Kebutuhan kloset 1 buah/40 orang

Tabel 2.6 Debit maksimum pipa penyalur (Hartono Poerbo, 1992)

Diameter pipa Debit (liter/menit)

12,5 30

65 1.500 2.000

Tabel 2.7 Pipa pembuang air hujan berdasarkan luasan atap (Hartono Poerbo, 1992)

Diameter pipa Luas atap (m2)

75 150

3 250

Page 48: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

25

2.2.7.2 Elektrikal

Kebutuhan maksimum instalasi listrik harus dihitung untuk jenis instalasinya

dan perlengkapan yang terpasang. Untuk maksud perhitungan, beban yang

tersambung pada setiap penghantar aktif harus diperlakukan terpisah. Untuk instalasi

bukan rumah (perumahan, hotel, asrama, pernginapan, dll), perhitungan kebutuhan

maksimum setiap fase dari instalasi harus ditentukan dengan mengambil jumlah dari

nilai-nilai yang diperoleh dengan menerapkan jenis instalasi pada kelompok beban.

Suatu kotak kontak (KK), yang terpasang pada ketinggian lebih dari 2,3 m di

atas lantai untuk penyambungan peranti dengan daya tidak lebih dari 100 W atau

luminer penerangan dapat dimasukkan sebagai titik lampu dalam kelompok beban A.

Suatu peranti dengan daya tidak lebih dari 100 W yang terpasang secara magun atau

dipasang pada KK yang dipasang lebih dari 2,3 m di atas lantai boleh dianggap

sebagai titik penerangan. (Anonim, 2000a)

Perhitungan pra-rencana untuk beban listrik suatu bangunan gedung perlu

dilakukan untuk mengetahui kebutuhan arus listrik pada saat beban puncak.

Kelompok beban listrik dalam suatu bangunan adalah sebagai berikut:

1) pencahayaan listrik.

2) stop kontak untuk peralatan rumah tangga maupun motor-motor kecil.

3) ventilasi gedung, pendingin ruangan atau air conditioning (AC).

4) plumbing/sanitari (pompa air dan lain-lain).

5) peralatan dapur.

6) peralatan khusus (laboratorium).

(Hartono, 2007).

Sistem pencahayaan berupa penerangan langsung menggunakan lampu yang

kebutuhannya dihitung berdasarkan satuan luminasi. Pada kondisi ruangnya dengan

warna plafond dan dinding terang, digunakan Coefficient of Utilization (CU) sebesar

50-60% dan Light Loss Factor (LLF) sebesar 0,7-0,8. Perhitungan jumlah lampu

yang diperlukan pada suatu ruangan dihitung dengan persamaan (Hartono, 2007):

lampulampu NUCLLF

ALm

(2.14)

Page 49: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

26

dengan: lampu = Luminasi lampu,

Lm = Kebutuhan luminasi cahaya berdasarkan tipe ruangan, A = Luas ruangan, LLF = Light Loss Factor (0,7-0,8), UC = Coefficient of Utilization (50-60%), dan Nlampu = Jumlah lampu yang digunakan.

Luminasi lampu dapat dilihat pada Tabel 2.8, sedangkan kebutuhan luminasi cahaya

untuk berbagai tipe ruangan disajikan pada Tabel 2.9.

Tabel 2.8 Luminasi berdasarkan jenis lampu (Hartono Poerbo, 1992)

Jenis Lampu Luminasi (lumen/watt) Umur rata-rata (jam)

Pijar 11-18 1.000 TL dengan ballast 50-80 900 1.800

Halogen 16-20 1.000 Mercury dengan ballast 30-60 16.000

Neon 80 7.000 15.000 Neon Kompak (SL) 60 7.000 15.000

Tabel 2.9 Kebutuhan luminasi berdasarkan tipe ruangan (Hartono Poerbo, 1992)

Jenis Ruangan Luminasi (lumen)

Ruang tidur 50 Kamar mandi 100

Tangga 300 Dapur 300

Perhitungan kuat arus litrik (fasa satu) yang dibutuhkan dari gardu PLN ke

panel utama dapat dihitung dengan persamaan:

cos1EP

I aa

(2.15)

dengan: Ia = kuat arus listrik (Ampere), Pa = beban daya listrik (watt), cos = faktor kerja (0,8-0,9).

Instalasi listrik merupakan suatu sistem jaringan listrik yang melalui suatu

penghantar berupa kabel-kabel dengan jenis dan ketebalan tertentu. Kemampuan

hantar arus pada kabel instalasi berdasarkan jenisnya dapat dilihat pada Tabel 2.10.

(Hartono, 2007)

Page 50: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

27

Tabel 2.10 Kemampuan kabel instalasi dalam menghantar arus listrik (Hartono Poerbo, 1992)

Luas penampang

nominal

Kabel NYA (dalam pipa

instalasi)

Kabel NYM

Kabel NYY atau NYFGbY Berurat 2 Berurat 3 dan 4

di tanah di udara di tanah di udara mm2 Ampere Ampere Ampere Ampere Ampere Ampere 1,5 10 20 - - - - 2,5 20 25 36 29 32 25 4 25 35 47 38 41 34 6 35 50 59 48 52 44

10 50 63 78 66 69 60

2.2.7.3 Sistem Tata Udara (Air Conditoning)

Sistem tata udara direncanakan agar diperoleh kenyamanan penghuni, baik dari sisi

suhu ruangan maupun kelembaban udaranya. Menurut Jimmy (2005), kenyamanan

udara dalam ruangan umumnya adalah sebesar 100C dibawah rata-rata tubuh

manusia (sekitar 260C). Untuk kebituhan udara dingin, sebagai pendekatan dapat

mengacu kepada Tabel 2.11.

Tabel 2.11 Beban pendingin untuk berbagai fungsi bangunan (Jimmy, 2005)

No Fungsi bangunan Beban per 100 m3 ruangan (TR)

1 Apartemen 0,5 1,0 2 Hotel 1,0 1,5 3 Kampus 1,5 2,0 4 Kantor 1,5 2,0 5 Rumah Sakit 1,0 1,5

Catatan: 1 TR = 12.000 BTU = 1,5 HP = 1,12 KW

2.2.7.4 Sistem Pemadam Kebakaran

Sistem pemadam kebakaran merupakan komponen dalam proteksi kebakaran

aktif pada bangunan gedung. Sistem ini terbagi menjadi:

1) sistem deteksi alarm kebakaran.

2) sprinkler otomatis.

3) gas pemadam api

4) hidran.

5) tabung pemadam api ringan.

Page 51: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

28

2.2.7.5 Sistem Proteksi Petir

Sistem proteksi petir (SPP) diatur dalam Standar Nasional Indonesia (SNI) 03-

7015-2004. Adapun zona proteksi petir (ZPP) adalah ruang yang diproteksi harus

dibagi kedalam zona proteksi petir menurut tingkat ancaman perusakan akibat pulsa

elektromaknetik petir, dan menunjukkan lokasi untuk titik pengikat pada perbatasan

zona. Konstruksi sistem proteksi petir pada bangunan gedung terbagi atas dua, yaitu

sistem proteksi petir internal dan sistem proteksi petir eksternal. Konstruksi sistem

proteksi petir eksternal terdiri atas:

1) sistem terminasi-udara.

2) sistem konduktor penyalur.

3) sistem terminasi bumi.

2.2.8 Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung

Pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan

gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu laik fungsi.

Pekerjaan pemeliharaan meliputi jenis pembersihan, perapihan, pemeriksaan,

pengujian, perbaikan dan/atau penggantian bahan atau perlengkapan bangunan

gedung, dan kegiatan sejenis lainnya berdasarkan pedoman pengoperasian dan

pemeliharaan bangunan gedung.

Perawatan bangunan gedung adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti

bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana

agar bangunan gedung tetap laik fungsi. Pekerjaan perawatan meliputi perbaikan

dan/atau penggantian bagian bangunan, komponen, bahan bangunan, dan/atau

prasarana dan sarana berdasarkan dokumen rencana teknis perawatan bangunan

gedung, dengan mempertimbangkan dokumen pelaksanaan konstruksi.

2.2.9 Biaya

Pelaksanaan suatu pembangunan yang dimulai dari ide, studi kelayakan,

perencanaan, pelaksanaan, sampai pada operasi dan pemeliharaan membutuhkan

biaya. Secara garis besar biaya dapat dikelompokkan menjadi 2 bagian (Kuiper,

1971) sebagai berikut:

Page 52: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

29

1) biaya modal/investasi (capital cost),

2) biaya tahunan (annual cost).

2.2.9.1 Biaya Modal (Capital Cost)

Pengertian biaya modal (Suad Husnan, dkk, 2008) adalah semua pengeluaran

yang dibutuhkan mulai dari pra studi sampai proyek selesai dibangun. Semua biaya

modal dibagi menjadi dua bagian yaitu:

1) biaya langsung, yaitu biaya yang diperlukan untuk pembangunan suatu proyek.

2) biaya tidak langsung, yaitu sejumlah pengeluaran yang merupakan porsi

substansial dari biaya langsung.

2.2.9.2 Biaya Tahunan (Annual Cost)

Biaya tahunan (Annual Cost) adalah pengeluaran yang dibutuhkan dalam satu

tahun sampai umur proyek selesai. Adapun komponen Cost untuk biaya tahunan

terdiri dari:

1) bunga Pinjaman (Interest)

2) cicilan Pinjaman (Amortisasi)

3) penyusutan (Depresiasi)

4) biaya operasional dan pemeliharaan

2.2.10 Angsuran Pinjaman

Biaya modal umumnya memiliki jumlah yang besar. Pinjaman ke salah satu

Bank merupakan alternatif yang sering digunakan dalam menganalisis kelayakan

suatu investasi. Besarnaya angsuran pinjaman ini dapat dihitung berdasarkan

persamaan:

11

1..m

m

ti

iiPA

(2.17)

dengan: At = Angsuran per tahun, P = pokok pinjaman, i = suku bunga kredit, m = jangka waktu pembayaran.

Page 53: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

30

2.2.11 Analisis Kelayakan Investasi

Investasi dalam suatu proyek konstruksi dapat memberikan manfaat yang lebih

tinggi disamping ketidakpastian yang tinggi. Ketidakpastian tergantung pada banyak

faktor risiko. Pengaruh risiko yang diidentifikasi kemudian harus dievaluasi dan

dihitung terhadap kelayakan proyek. Sebelum investasi, kelayakan proyek harus

dilakukan sebagai salah satu pertimbangan untuk membuat keputusan apakah proyek

ini layak atau tidak. (Firmansyah, 2006)

Analisis kelayakan investasi dapat dihitung berdasarkan rasio manfaat dan

biaya (BCR), selisih manfaat dan biaya (NPV), tingkat Pengembalian internal (IRR),

dan titik impas (BEP). Klasifikasi persoalan ekonomi pada berbagai pengembangan

proyek dibedakan menurut 2 kategori:

1) Berupa persoalan, dimana manfaat dari kemungkinan proyek dapat dikenali

(identical), sehingga cara pemilihan kemungkinan pemecahan yang paling

ekonomis hanya membandingkan biaya proyek saja.

2) Berupa persoalan, dimana manfaat dan biaya dari kemungkinan proyek sangat

berbeda, sehingga perlu dilakukan analisis dari manfaat dan biaya untuk memilih

kemungkinan yang diinginkan.

Menurut Kuiper dalam Hari Prasetijo (2011), ada empat parameter dalam analisis

ekonomi manfaat (benefit) dan biaya (cost), yaitu:

1) Rasio manfaat biaya/Benefit Cost Ratio (BCR);

2) Selisih manfaat biaya/Net Present Value (NPV);

3) Tingkat pengembalian internal/ Internal Rate of Return (IRR).

4) Titik impas/Break Even Point (BEP)

2.2.11.1 Rasio Manfaat dan Biaya

Rasio manfaat dan biaya (benefit cost ratio/BCR) adalah perbandingan antara

nilai ekivalen dari Benefit (Manfaat) dengan nilai Ekuivalen dari Cost (Biaya) pada

suatu titik waktu yang sama, misalnya Present Worth (Sekarang), Future Worth

(yang akan datang) ataupun Annual Worth. Secara umum rumus untuk perhitungan

nilai ini dapat diuraikan pada persamaan:

Page 54: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

31

nt

tt

nt

tt i

Ct

i

BtBCR

11 )1(:

)1( (2.18)

dengan: BCR = Rasio manfaat dan biaya (Benefit Cost Ratio), Bt = manfaat (Benefit) pada tiap tahun, Ct = biaya (Cost) pada tiap tahun, t = tahun ke-1,2,3,..., n, n = jumlah tahun, i = suku bunga.

investasi tersebut layak untuk dilaksanakan, sedangkan

apabila BCR<1 maka investasi tersebut tidak layak untuk dilaksanakan.

2.2.11.2 Selisih Manfaat dan Biaya

Selisih manfaat dan biaya adalah jumlah dari keseluruhan manfaat (benefit)

dikurangi dengan keseluruhan biaya (cost) pada suatu titik waktu yang sama,

misalkan nilai sekarang (present worth), nilai yang akan datang (future worth),

ataupun nilai periode yang sama (annual worth). Dari definisi tersebut diatas dapat

disimpulkan:

nt

tti

CtBtNPV

1 )1(

)(

(2.19)

dengan : NPV = Selisih manfaat dan biaya, Bt = Manfaat (Benefit) pada tiap tahun, Ct = Biaya (Cost) pada tiap tahun, t = tahun ke-1,2,3,..., n, n = jumlah tahun, i = suku bunga.

Apabila selisih manfaat dan biaya (net benefit) bernilai positif atau lebih besar

atau sama dengan nol, maka investasi tersebut layak untuk dilaksanakan. Sedangkan,

apabila selisih manfaat dan biaya (net benefit) bernilai negatif atau lebih kecil dari

pada nol, maka investasi tersebut tidak layak untuk dilaksanakan.

2.2.11.3 Tingkat Pengembalian Internal

Tingkat pengembalian internal (internal rate of return/IRR) merupakan nilai

suku bunga yang diperoleh jika rasio manfaat biaya (BCR) bernilai sama dengan 1

atau nilai suku bunga yang diperoleh jika selisih manfaat dan biaya (net benefit)

Page 55: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

32

bernilai sama dengan 0 (nol). Tingkat pengembalian internal (IRR) dihitung atas

dasar pendapatan per-tahun bersih dan total investasi yang diperlukan. Nilai tingkat

pengembalian internal (IRR) ini sangat penting diketahui untuk melihat sejauh mana

kemampuan proyek ini dapat dibiayai dengan melihat nilai suku bunga pinjaman

yang berlaku. Perhitungan nilai IRR menggunakan persamaan berikut:

0)1()(

1

nt

ttIRR

CtBt

(2.20)

dengan : IRR = Tingkat pengembalian internal (Internal Rate of Return), Bt = Manfaat (Benefit) pada tiap tahun, Ct = Biaya (Cost) pada tiap tahun, t = tahun ke-1,2,3,..., n, n = jumlah tahun.

Apabila nilai tingkat pengembalian internal (IRR) lebih besar daripada suku bunga (i)

yang ditetapkan maka investasi tersebut layak untuk dilaksanakan. Sedangkan, jika

tingkat pengembalian internal (IRR) lebih kecil daripada suku bunga (i) yang

ditetapkan, maka investasi tersebut tidak layak untuk dilaksanakan.

2.2.11.4 Titik Impas

Titik impas, atau Break Even Point (BEP), adalah suatu titik keseimbangan

dimana pemasukan dapat menutupi pengeluaran. Titik impas perlu diketahui apakah

investasi yang dilakukan akan kembali dalam jangka waktu yang telah ditentukan.

Perhitungan titik impas ini menggunakan persamaan sebagai berikut:

0)1(

)(

1

nt

tti

CtBt

(2.21)

dengan : Bt = Manfaat (Benefit) pada tiap tahun, Ct = Biaya (Cost) pada tiap tahun, t = tahun ke-1,2,3,..., n, n = jumlah tahun, i = suku bunga.

Apabila titik impas lebih cepat atau sama dengan jangka waktu yang telah

ditentukan, maka investasi dinyatakan layak untuk dilakukan. Sebaliknya, apabila

titik impas lebih lama daripada jangka waktu yang telah ditentukan, maka investasi

dinyatakan tidak layak utuk dilakukan.

Page 56: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

33

BAB 3 BAB III METODE PENELITIAN

3.1 Lokasi Penelitian

Subyek penelitian ini adalah bangunan gedung Asrama Mahasiswa Unversitas

Sebelas Maret (UNS) Surakarta sebanyak 4 (empat) unit, yaitu Gedung A, Gedung

B, Gedung C dan Gedung D. Bangunan gedung ini berlokasi di Jalan Kartika III

Ngoresan, Kelurahan Jebres, Kecamatan Jebres, Kota Surakarta. Lokasi penelitian

dapat dilihat pada Gambar 3.1 sedangkan tampak bangunan yang diteliti pada

Gambar 3.3 sampai Gambar 3.6

Gambar 3.1 Lokasi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta (GoogleEarth)

Page 57: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

34

Gambar 3.2 Layout Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta (GoogleEarth)

Gambar 3.3 Tampak depan Gedung A

Gambar 3.4 Tampak depan Gedung B

Page 58: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

35

Gambar 3.5 Tampak depan Gedung C

Gambar 3.6 Tampak depan Gedung D

3.2 Alat yang digunakan dalam Penelitian

Penelitian ini menggunakan alat-alat berupa perangkat keras maupun perangkat

lunak. Adapun alat yang digunakan adalah:

1) Pengukuran geometri dan komponen bangunan menggunakan alat ukur panjang.

2) Pengukuran kuat tekan beton eksisting menggunakan Schmidt Rebound Hammer.

3) Pemodelan dan analisis struktur menggunakan perangkat lunak SAP2000.

4) Simulasi analisis ekonomi menggunakan perangkat lunak Microsft Excel.

Page 59: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

36

3.3 Pengumpulan Data

Data-data yang diperoleh dalam penelitian ini adalah berupa:

1) Data Primer, berupa:

a) Pengamatan visual dan survei pada obyek penelitian.

b) Mengukuran geometri bangunan.

c) Studi literatur.

d) Media cetak dan elektronik.

2) Data Sekunder, berupa:

a) Sejarah dan penggunaan bangunan.

b) Kondisi tanah disekitar lokasi penelitian.

c) Tarif penggunaan air bersih Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) Kota

Surakarta tahun 2011.

d) Tarif Dasar Listrik (TDR) Perusahaan Listrik Negara (PLN) tahun 2011.

e) Daftar harga satuan upah dan bahan untuk Kota Surakarta tahun 2011.

f) Analisa harga satuan pekerjaan untuk bangunan gedung yang masih berlaku.

3.4 Analisis Data

3.4.1 Analisis Kondisi Eksisting Bangunan Gedung

Survei lapangan dilakukan untuk memperoleh data-data bangunan eksisting

yang ditinjau, berupa:

1) Mengamati kondisi gedung secara keseluruhan.

2) Pengukuran geometri bangunan.

3) Mendata jenis dan kondisi masing-masing komponen bangunan.

Berdasarkan pengamatan dan pengukuran geometri bangunan, akan dilakukan

penggambaran ulang seluruh bangunan gedung yang mencakup layout bangunan,

denah arsitektur, denah struktur, dimensi komponen struktur (kolom, balok, tangga,

dan ring balok), rangka kuda-kuda atap, detail pintu dan jendela, dan lain-lain.

Pengujian mutu beton pada bangunan gedung eksisting diperlukan untuk

mengetahui kuat tekan beton. Pengujian ini dilakukan dengan menggunakan alat

schmidt rebound hammer. Pengujian dilakukan pada kolom, balok, pelat lantai dan

tangga. Masing-masing gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta diambil 10 titik

Page 60: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

37

sebagai sampel pengujian ini.

Perhitungan dan analisis struktur dilakukan untuk mengetahui kecukupan

penampang kolom dan balok struktur. Analisis struktur yang disyaratkan berdasarkan

kinerja batas layan dan kinerja batas ultimit. Jika tidak memenuhi persyaratan

tersebut, maka harus dilakukan perkuatan.

Penilaian kondisi bangunan gedung dilakukan untuk memperoleh gambaran

kondisi laik fungsi bangunan. Penilaian ini dilakukan berdasarkan software

Keandalan Bangunan untuk Rusunawa yang merupakan hasil penelitian Rosalina

(2011). Sebelum dipergunakan, Software tersebut akan dilakukan validasi terhadap

kebenaran input dan output.

3.4.2 Analisis Biaya Rehabilitasi Bangunan Gedung

Analisis biaya rehabilitasi dilakukan untuk masing-masing unit bangunan

Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta, yaitu Gedung A, Gedung B, Gedung C

dan Gedung D. Biaya ini diperoleh dengan terlebih dahulu menganalisis Rencana

Anggaran Biaya (RAB) rehabilitasi terhadap masing-masing unit bangunan gedung

tersebut, kemudian dijabarkan kepada masing-masing aspek tinjauan yaitu

struktural, arsitektural, dan utilitas.

Analisis ini mengacu kepada Tata Cara Perhitungan Rencana Anggaran Biaya

(RAB) untuk Rumah dan Gedung berdasarkan pedoman yang dikeluarkan oleh

Badan Standardisasi Nasional (BSN). Sedangkan, harga satuan untuk upah dan

bahan mengacu kepada standar harga untuk Kota Surakarta tahun 2011.

3.4.2.1 Analisis Biaya Rehabilitasi Struktural

Analisis biaya rehabilitasi struktur bangunan gedung ini diperoleh dengan

terlebih dahulu melakukan assessment terhadap struktur masing-masing unit

bangunan gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta. Assessment yang dilakukan

dibagai menjadi 2, yaitu berdasarkan:

1) kondisi kerusakan bangunan secara visual,

2) perhitungan analitis (kinerja batas layan dan kinerja batas ultimit).

Dengan mengetahui jenis dan penyebab kerusakan struktur bangunan secara visual

Page 61: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

38

yang diperoleh melalui pengamatan dan pendataan pada masing-masing unit gedung,

maka dapat ditentukan penanganan rehabilitasi yang tepat.

Assssment struktur gedung juga dilakukan dengan cara perhitungan analitis.

Analisis ini dimulai dengan melakukan analisis pembebanan, pemodelan dan analisis

struktur kuda-kuda. Hasil analisis ini berupa gaya-gaya dalam maksimum perletakan

kuda-kuda yang akan didistribusikan pada ring balok portal ruang masing-masing

unit gedung sebagai beban mati. Setelah itu, dilakukan analisis struktur portal ruang

masing-masing unit gedung. Analisis ini mengacu kepada pemenuhan persyaratan

kinerja struktur. Kinerja struktur yang ditinjau adalah kinerja batas layan dan kinerja

batas ultimit.

Analisis beban-beban yang bekerja serta kombinasi pembebanan sesuai dengan

Peraturan Pedoman Perencanaan Pembebanan untuk Rumah dan Gedung (SKBI-

1.3.5.3-1987), Tata Cara Perencanaan Struktur Beton untuk Bangunan Gedung (SNI-

2847-2002), dan Pedoman Persyaratan Teknik Bangunan Gedung (Permen PU

No.29/PRT/M/2006). Perhitungan struktur menggunakan bantuan perangkat lunak

SAP2000. Jika hasil perhitungan tidak memenuhi syarat berdasarkan ketentuan

diatas, maka perlu dilakukan perkuatan. Selanjutnya, dilakukan kembali perhitungan

dengan memasukkan beban-beban baru. Kemudian dilakukan pemodelan dan analisis

struktur sampai pemenuhan syarat-syarat diatas terpenuhi. Setelah syarat batas

minimum struktural terpenuhi, maka akan dilakukan perhitungan Rencana Anggaran

Biaya (RAB) struktural untuk masing-masing unit gedung. Analisis rehabilitasi

struktural ini dapat dilihat pada Gambar 3.8.

3.4.2.2 Analisis Biaya Rehabilitasi Arsitektural

Analisis biaya rehabilitasi arsitektur bangunan gedung ini diperoleh dengan

terlebih dahulu melakukan assessment terhadap arsitektur masing-masing unit

gedung. Dengan mengetahui jenis dan penyebab kerusakan bangunan secara visual

yang diperoleh melalui pengamatan dan pendataan, maka dapat ditentukan teknik

perbaikan dan atau penggantian dengan komponen yang rusak dengan komponen

baru yang memiliki kesamaan fungsi. Pendataan jenis kerusakan komponen

arsitektur ini diklasifikasikan menjadi:

1) komponen arsitektur eksisting yang masih dapat dipergunakan,

Page 62: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

39

2) komponen arsitektur eksisting yang masih dapat dipergunakan jika dilakukan

perbaikan,

3) komponen arsitektur eksisting yang tidak dapat dipergunakan lagi, dan

4) komponen arsitektur yang tidak ada tetapi dibutuhkan agar laik huni.

Untuk komponen arsitektur yang tidak dapat dipergunakan lagi, maka akan

dilakukan penggantian dengan komponen baru. Penggantian ini didasarkan agar tetap

berfungsi sebagaimana mestinya dengan jenis material yang paling ekonomis.

Penelitian juga dilakukan dengan peninjauan terhadap penataan ruangan pada

masing-masing unit gedung. Konsep penataan ulang ruangan diperlukan agar

diperoleh kondisi arsitektural yang lebih baik. Setelah itu, dilakukan perhitungan

Rencana Anggaran Biaya (RAB) arsitektural untuk masing-masing unit gedung.

Analisis rehabilitasi arsitektural ini dapat dilihat pada Gambar 3.9.

3.4.2.3 Analisis Biaya Rehabilitasi Utilitas

Analisis biaya rehabilitasi utilitas bangunan gedung ini diperoleh dengan

terlebih dahulu melakukan pendataan kondisi utilitas masing-masing unit gedung.

Komponen utilitas eksisting yang akan dianalisis adalah:

1) mekanikal,

2) elektrikal,

3) sistem pemadam kebakaran,

4) sistem penangkal petir.

Analisis biaya rehabilitasi utilitas juga dilakukan dengan pendataan jenis

kerusakan komponen utilitas berdasarkan klasifikasi sebagai berikut:

1) sub-komponen utilitas eksisting yang masih dapat dipergunakan,

2) sub-komponen utilitas eksisting yang masih dapat dipergunakan jika dilakukan

perbaikan,

3) sub-komponen utilitas eksisting yang tidak dapat dipergunakan lagi, dan

4) sub-komponen utilitas yang tidak ada tetapi dibutuhkan agar laik fungsi.

Sub-komponen utilitas bangunan yang tidak dapat dipergunakan lagi akan

diganti dengan komponen yang baru. Penggantian ini berdasarkan jenis material

yang paling ekonomis. Sedangkan, sub-komponen utilitas yang tidak ada tetapi

dibutuhkan, direncanakan berdasarkan penataan ruangan, jumlah penghuni, dan

Page 63: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

40

kemudahan pemeliharaannya. Setelah itu, perhitungan Rencana Anggaran Biaya

(RAB) utilitas dilakukan pada masing-masing unit gedung. Analisis rehabilitasi

utilitas ini dapat dilihat pada Gambar 3.10.

3.4.3 Analisis Kelayakan Biaya Rehabilitasi

Analisis kelayakan biaya rehabilitasi bangunan dilakukan untuk masing-

masing unit gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta. Perhitungan pada Analisis

ini berdasarkan rasio antara biaya rehabilitasi dengan biaya pembangunan baru pada

masing-masing unit gedung (Gedung A, B, C, D). Jika rasio tersebut lebih kecil atau

sama dengan 65% maka gedung tersebut layak untuk direhabilitasi, sedangkan jika

lebih besar daripada 65% maka gedung tersebut tidak layak untuk direhabilitasi.

3.4.4 Analisis Aliran Kas Masuk/Manfaat

Analisis aliran kas masuk/manfaat dalam penelitian ini dihitung berdasarkan

jumlah pendapatan selama satu bulan. Pendapatan ini diakumulasikan menjadi

pendapatan selama satu tahun untuk masing-masing unit gedung. Adapun

pemasukan/manfaat yang dihitung adalah berupa sewa kamar per-orang per-bulan

dengan kenaikan harga per-tahun. Pemodelan dilakukan dengan cara simulasi (dapat

dilihat pada sub-bab 3.4.6.).

3.4.5 Analisis Aliran Kas Keluar/Biaya

Analisis aliran kas keluar/biaya dalam penelitian ini dihitung berdasarkan

jumlah pengeluaran selama satu bulan. Pengeluaran ini diakumulasikan menjadi

pengeluaran selama satu tahun untuk masing-masing unit gedung. Adapun biaya

pengeluaran yang dihitung adalah berupa:

1) Biaya operasional bangunan gedung, termasuk biaya penggunaan listrik dan air

bersih.

2) Biaya gaji personil pengelola, yaitu kepala pengelola, staf administrasi, staf

teknis (maintenance), dan petugas keamanan (satpam).

3) Biaya penggantian peralatan dan perabotan baru berdasarkan umur

ekonomisnya.

4) Pajak penghasilan

Page 64: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

41

3.4.6 Simulasi dan Penentuan Skenario

Analisis kelayakan investasi dapat dihitung dengan menentukan parameter-

parameter bebas dan terikat. Paramater ini akan didefinisikan dalam bentuk skenario-

skenario penyewaan kamar. Potensi area komersial, seperti laundry, kantin, foto kopi

dan lain-lain, tidak diperhitungkan dalam simulasi ini. Simulasi ini dibagi menjadi 3

skenario, yaitu skenario 1, skenario 2, skenario 3, dan skenario 4. Skenario 1

menggunakan harga sewa dasar lebih kecil atau sama dengan harga sewa kamar di

sekitar kampus UNS Surakarta. Skenario 2 menggunakan harga sewa dasar minimum

yang mampu diterapkan.

Penentuan harga sewa dasar ini berdasarkan survei harga sewa kamar kost di

sekitar kampus UNS Surakarta. Survei ini dilakukan dengan membagi menjadi 3

zona, yaitu:

1) zona 1, adalah daerah dibagian utara kampus UNS Surakarta.

2) zona 2, adalah daerah dibagian timur kampus UNS Surakarta.

3) zona 3, adalah daerah dibagian barat kampus UNS Surakarta.

Dari hasil survei ini akan diperoleh rata-rata sewa kamar berdasarkan luas kamar

yang disewakan. Adapun yang menjadi variabel yang disurvei adalah berupa:

1) lokasi (berdasarkan zona).

2) jumlah hunian per kamar.

3) fasilitas yang disediakan di kamar maupun lingkungan kost.

4) ukuran kamar kost.

5) harga sewa kamar per-kamar per-tahun pada tahun 2009, 2010 dan 2011.

3.4.7 Analisis Ekonomi

Analisis ekonomi dilakukan dengan cara simulasi pada masing-masing

skenario. Masing-masing skenario akan dilakukan analisis kelayakan investasi yang

meliputi rasio manfaat biaya, selisih manfaat dan biaya, tingkat pengembalian

internal, dan titik impas. Investasi dinyatakan layak apabila ke-empat parameter

tersebut terpenuhi.

Page 65: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

42

3.5 Bagan Alir Penelitian

Gambar 3.7 Diagram alir metode penelitian

Page 66: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

43

Gambar 3.8 Diagram alir metode penelitian a1-a2

Page 67: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

44

Gambar 3.9 Diagram alir metode penelitian b1-b2

Gambar 3.10 Diagram alir metode penelitian c1-c2

Page 68: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

45

BAB 4 BAB IV HASIL ANALISIS DAN PEMBAHASAN

4.1 Data dan Kondisi Bangunan Gedung

4.1.1 Data Umum

Data teknis bangunan Asrama Mahasiswa Universitas Sebelas Maret (UNS)

Surakarta diperoleh berdasarkan hasil survei dan pengukuran di lapangan. Data-data

tersebut adalah:

1) Nama Bangunan : Asrama Mahasiswa Universitas Sebelas Maret Surakarta

2) Alamat / Lokasi : Jalan Kartika III Ngoresan, Kelurahan Jebres, Kecamatan

Jebres, Kota Surakarta.

3) Fungsi : Kamar sewa untuk mahasiswa UNS Surakarta

4) Jumlah Bangunan : 4 ( empat ) buah, yaitu Gedung A, Gedung B, Gedung C,

Gedung D

5) Luas Bangunan : 1410,75 m2 (Gedung A); 1570,53 m2 (Gedung B); 1410,75

m2 (Gedung C); 702,72 m2 (Gedung D)

6) Jumlah Lantai : 4 (empat) lantai

7) Ketinggian antar lantai bangunan:

a) Tinggi lantai 1-2 : 3,45

b) Tinggi lantai 2-3 : 3,25

c) Tinggi lantai 3-4 : 3,25

d) Tinggi lantai 4-ring balok : 3,25

8) Struktur Bangunan Merupakan struktur pracetak dengan sistem pemikul momen

rangka kolom dan balok, dengan spesifikasi sebagai berikut:

a) dimensi kolom : 30×60 cm2 (kolom K1); 30×30 (kolom K2)

b) dimensi balok induk : 30×55 cm2 (balok B1); 20×55 cm2 (balok B2)

c) dimensi balok anak : 20×25 cm2 (balok B3)

d) tebal plat lantai : 12 cm

e) dinding : pasangan ½ bata

Page 69: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

46

f) rangka atap : kuda-kuda kayu

g) penutup atap : genteng

9) banyak Kamar : 92 kamar (Gedung A); 69 kamar (Gedung B); 92 kamar

(Gedung C); 44 kamar (Gedung D)

10) jumlah Kamar : 297 kamar

11) daya tampung : 184 orang (Gedung A); 138 orang (Gedung B); 184 orang

(Gedung C); 88 orang (Gedung D)

12) jumlah hunian : 594 orang

13) ruangan lainnya : kantin, lobi, laundry, kantor, ruang serbaguna.

14) pemilik : Universitas Sebelas Maret Surakarta

15) thn.pembangunan : Tahun 1982-1986.

Denah Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta umumnya tipikal dari

lantai 1 sampai dengan lantai 4. Masing-masing gedung (Gedung A, Gedung B,

Gedung C, Gedung D) memiliki denah yang berbeda-beda. Denah lantai 2 masing-

masing gedung ini dapat dilihat pada Gambar 4.1 sampai Gambar 4.4.

Gambar 4.1 Denah lantai 2 Gedung A

Page 70: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

47

Gambar 4.2 Denah lantai 2 Gedung B

Gambar 4.3 Denah lantai 2 Gedung C

Page 71: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

48

Gambar 4.4 Denah lantai 2 Gedung D

4.1.2 Kondisi Struktural

Kondisi struktur bangunan gedung pada umumnya tampak baik, hanya

beberapa bagian balok kantilever mengalami pengelupasan pada plesterannya.

Berikut adalah kondisi pada masing-masing komponen struktur bangunan Gedung

Asrama Mahasiswa UNS Surakarta:

1) Kolom struktur menyangga bangunan gedung tidak mengalami kerusakan, baik

kolom pada Gedung A, B, C dan D. Kondisi kolom struktur dapat dilihat pada

Gambar 4.5.

Gambar 4.5 Kondisi kolom struktur

Page 72: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

49

2) Balok struktur pada umumnya tidak mengalami kerusakan, tetapi terjadi

pengelupasan plesteran pada blok kantilever. Pengelupasan ini menyebabkan

terbukanya tulangan balok. Kondisi balok struktur dapat dilihat pada Gambar 4.6.

Gambar 4.6 Kondisi balok struktur

3) Rangka kuda-kuda atap dan tritisan terbuat dari kayu. rangka kuda-kuda pada

Gedung A, B dan C masih terlihat kokoh, tetapi besi pengaku dan beberapa baut

telah hilang. Rangka kuda-kuda tidak ditemui pada Gedung D, sehingga seluruh

komponen bangunan pada lantai 4 gedung tersebut tidak terlindung dari cuaca.

Kondisi ini dapat dilihat pada Gambar 4.7 dan Gambar 4.8.

Gambar 4.7 Kondisi rangka atap

4) Penutup langit-langit Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta menggunakan

rangka kayu dan triplek. Kondisi rangka plafond pada beberapa ruangan masih

tampak baik, dan beberapa lainnya telah rusak bahkan hilang. Kondisi ini dapat

dilihat pada Gambar 4.9.

5) Tangga menghubungkan antar lantai di Gedung A, B, C, dan D. Tangga ini berada

di bagian dalam bangunan untuk Gedung A, B, C dan berada di luar bangunan

untuk Gedung D. Masing-masing gedung memiliki tipe tangga yang sama, yaitu

Page 73: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

50

tangga dengan satu bordes ditengahnya. Kerusakan ditemui pada beberapa pelat

tangga, berupa plesteran yang mengelupas dan tulangan yang terkorosi. Kondisi

ini dapat dilihat pada Gambar 4.10Gambar 4.10.

Gambar 4.8 Kondisi kuda-kuda atap

Gambar 4.9 Kondisi rangka dan penutup langit-langit

Gambar 4.10 Kondisi pelat tangga

Page 74: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

51

4.1.3 Kondisi Arsitektural

Komponen arsitektur bangunan gedung banyak yang telah hilang, seperti

pintu, jendela, dan railing tangga. Berikut ini kondisi komponen arsitektur bangunan

pada Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta:

Penutup dinding bagian luar bangunan umumnya mengalami kerasakan berupa cat

yang telah pudar, tumbuhnya tanaman liar pada beberapa bagian dinding, dan

plesteran yang mengelupas. Kondisi ini dapat dilihat pada Gambar 4.11.

Gambar 4.11 Kondisi penutup dinding bagian luar (eksterior)

Penutup dinding bagian dalam bangunan mengalami kerusakan berupa pelapukan

pada plesteran pelat tangga, rusaknya dinding akibat instalasi mekanikal dan

elektrikal yang hilang, permukaan dinding yang kotor, dan sekat antar kamar yang

sebelumnya terbuat dari partisi kayu dan triplek telah rusak/hilang. Kondisi ini

dapat dilihat pada Gambar 4.12.

Page 75: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

52

Gambar 4.12 Kondisi penutup dinding bagian dalam (interior)

Kamar mandi disediakan terpisah dari kamar tidur. Umumnya, masing-masing

lantai bangunan terdiri dari 8 (delapan) kamar mandi lengkap dengan kloset

jongkok dan bak air. Selain itu, juga tersedia bak cuci piring/westafel yang terbuat

dari pasangan batu dengan finishing pasangan keramik ukuran 20/20. Pada

beberapa kamar mandi dijumpai kloset jongkok dan bak air yang rusak, bahkan

telah hilang. Kondisi ini dapat dilihat pada Gambar 4.13.

Gambar 4.13 Kondisi dinding kamar mandi

4) Penutup lantai berupa keramik ukuran 40/40 baik pada lantai 1,2,3 dan 4.

Umumnya keramik dalam kondisi baik, hanya saja setelah diamati keramik yang

ada tidak dapat digunakan karena kotor, rusak dan hilang. Pada penutup lantai 1 di

beberapa ruangan kamar tidur terjadi kerusakan berupa ambles/turunnya pelat

Gambar 4.14.

Pelapukan Pada plestran di bawah tangga

Dinding rusak akibat hilangnya panel listrik

Dinding kotor dan terkelupas

Kerusakan pada dinding

Dinding Lembab Kondisi pada Dinding KM/ WC kerusakan Dinding

Keramik dapur

Page 76: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

53

Gambar 4.14 Kondisi penutup lantai

5) Pada awalnya, tangga yang menghubungkan antar lantai dilengkapi dengan railing

yang terbuat dari besi. Tetapi, railing ini telah hilang. Kondisi ini dapat dilihat

pada Gambar 4.15.

Gambar 4.15 Kondisi railing tangga

6) Kondisi pintu dan jendela sebagian besar mengalami kerusakan berupa daun pintu

yang telah hilang, kaca yang telah pecah. Beberapa kusen pintu juga mengalami

kerusakan, khususnya pada lantai 1 masing-masing Gedung Asrama Mahasiswa

UNS Surakarta. Kondisi ini dapat dilihat pada Gambar 4.16.

Lantai mengalami retak pada lantai dasar Penumpukan Sampah Pada Lantai

Kerusakan Pada lantai KM/WC Penumpukan Sampah Pada Lantai

Page 77: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

54

Gambar 4.16 Kondisi pintu dan jendela

4.1.4 Kondisi Utilitas

Komponen utilitas mengalami kerusakan dan hilang. Beberapa komponen

bahkan tidak dapat berfungsi lagi, seperti pompa air, listrik, dan penangkal petir.

Berikut ini kondisi komponen utilitas pada bangunan Gedung Asrama Mahasiswa

UNS Surakarta:

1) Air bersih pada gedung Asrama ini bersumber dari air PDAM yang ditampung

dalam gound tank, kemudia dialirkan ke penampungan air di tower baja (roof

tank). Kemudian, air bersih ini dialirkan ke masing-masing gedung dengan

menggunakan sistem gravitasi. Tower air masih terlihat baik, dimana cat pada

rangka baja tower tampak memudar. Sedangkan, pompa telah rusak dan tidak

dapat berfungsi lagi. Kondisi ini dapat dilihat pada Gambar 4.17.

2) Instalasi air bersih menggunakan pipa PVC. Instalasi berupa perpipaan dan kran

air telah hilang. Hal ini menyebabkan kerusakan pada plesteran dinding dan

keramik. Kondisi ini dapat dilihat pada Gambar 4.18.

Kerusakan Pada jendela dan pintu

Kerusakan Pada dinding partisi Pintu kamar / KM WC

Page 78: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

55

Gambar 4.17 Kondisi sumber air bersih (tandon dan pompa)

3) Instalasi air kotor dan air bekas menggunakan sistem terpisah dan dialirkan

dengan sistem gravitasi. Sebahagian pipa masih dijumpai, dimana pipa

menggunakan bahan PVC. Pipa air kotor dan air bekas ditempatkan sebanyak 4

(empat) titik pada Gedung A, B, C, dan 2 (dua) titik pada Gedung D. Pipa-pipa ini

menghubungkan sanitari lantai 1,2,3 dan 4 melalui shaft-shaft dinding antar dua

kamar mandi. Kondisi ini dapat dilihat pada Gambar 4.19.

Gambar 4.18 Kondisi instalasi air bersih

Gambar 4.19 Kondisi instalasi air kotor

Tower Air Rumah Pompa

Ground Tank

Pompa

Page 79: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

56

4) Instalasi listrik berupa panel utama yang terletak diantara Gedung B dan Gedung

C. Sedangkan panel-panel lainnya dibuat terpisah antara lantai 1,2,3 dan 4 pada

masing-masing Gedung A, B, C dan D. Banyak instalasi listrik berupa kabel-kabel

indoor yang hilang, termasuk stop kontak, saklar dan lampu-lampu. Praktis,

seluruh instalasi pada seluruh gedung telah hilang. Kondisi ini dapat dilihat pada

Gambar 4.20.

Gambar 4.20 Kondisi instalasi listrik

5) Gedung Asrama Mahasiswa ini pada awalnya dilindungi oleh penangkal petir

yang dipasang di atap masing-masing bangunan gedung. Kondisi instalasinya

serupa dengan instalasi listrik, yaitu kabel-kabelnya telah hilang. Kondisi ini dapat

dilihat pada Gambar 4.21.

Gambar 4.21 Kondisi instalasi penangkal petir

4.1.5 Keandalan Bangunan Gedung Eksisting

Penilaian keandalan bangunan gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta

diperlukan guna memperoleh gambaran secara umum kondisi eksisting bangunan

tersebut, baik kondisi struktural, arsitektural, dan utilitas bangunan. Penilaian ini

Page 80: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

57

menggunakan software keandalaan bangunan gedung yang telah dimodifikasi khusus

untuk bangunan Rumah Susun Sewa (Rusunawa). Software ini digunakan untuk

menilai 5 aspek, yaitu askpek arsitektur, aspek struktur, aspek utilitas, aspek

aksesibilitas, dan aspek tata bangunan dan lingkungan (Rosalina, 2011).

Penilaian keandalan bangunan dilakukan dengan pengamatan secara visual

kondisi eksisting bangunan. Pengamatan dilakukan dengan mendata jenis dan

volume komponen-komponen yang rusak kemudian diisikan kedalam software

Keandalan Bangunan yang telah dimodifikasi untuk Rusunawa. Software ini

merupakan hasil penelitian dari Rosalina (2011). Validasi terhadap Software ini telah

dilakukan dengan cara menginput nilai kondisi tertentu, mengecek bobot-bobot

penilaian, kebenaran input dan output pada masing-masing aspek, komponen dan

sub-komponennya. Penilaian selengkapnya dapat dilihat pada Lampiran B.

Sedangkan, rekapitulasi penilaian arsitektural dapat dilihat pada Tabel 4.1.

Tabel 4.1 Hasil penilaian Keandalan Bangunan berdasarkan aspek arsitektural

Kode Aspek yang dinilai Hasil Penilaian

Gedung A Gedung B Gedung C Gedung D

1.1.1. Kesesuaian Penggunaan Fungsi 100,00 100,00 100,00 100,00

1.1.2. Pelapis Muka Lantai 71,25 75,50 66,25 52,50

1.1.3. Plesteran Lantai 100,00 100,00 100,00 100,00

1.1.4. Pelapis Muka Dinding 75,00 56,25 32,50 34,75

1.1.5. Pintu/Jendela 70,50 34,25 48,00 46,55

1.2.1. Penutup Atap 96,25 51,00 20,00 3,23

1.2.2. Pelapis Muka Dinding Luar 63,75 51,25 35,00 12,50

1.2.3. Pelapis Muka Lantai Luar 100,00 100,00 100,00 100,00

1.2.4. Plesteran Lantai Luar 100,00 100,00 100,00 100,00

Pada Tabel 4.1. memberikan gambaran kondisi arsitektur masing-masing

bangunan Asrama Mahasiswa UNS Surakarta. Kondisi yang andal (hasil penilaian

antara 85,00-100,00) adalah kesesuaian penggunaan fungsi, plesteran lantai, penutup

atap (hanya Gedung A), pelapis muka lantai luar, dan plesteran lantai luar. Kondisi

kurang andal (hasil penilaian antara 75,00-84,99) adalah pelapis muka dinding

(hanya Gedung A). Sedangkan aspek yang lainnya masuk kategori tidak andal (lebih

kecil daripada 75,00).

Page 81: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

58

Tabel 4.2 Hasil penilaian Keandalan Bangunan berdasarkan aspek struktural

Kode Aspek yang dinilai Hasil Penilaian

Gedung A Gedung B Gedung C Gedung D

2.1.1. Pondasi , Kepala Pondasi, Balok Pondasi 100,00 100,00 100,00 100,00

2.2.1. Dinding Pasangan Bata/Batako 100,00 100,00 100,00 100,00

2.2.2. Kolom dan Balok 100,00 100,00 100,00 100,00

2.2.3. Slab Lantai 100,00 100,00 100,00 100,00

2.2.4. Rangka Atap, Ikatan Angin dan Gording

80,00 60,00 40,00 0,00

2.3.1. Rangka Langit-langit 40,00 56,00 25,00 0,00

2.3.2. Penutup Langit-langit 40,00 62,00 30,00 0,00

2.3.3. Tangga 92,88 92,88 85,67 94,74

2.3.4. Lantai Bawah 85,71 100,00 78,57 96,31

Pada Tabel 4.2 memberikan gambaran kondisi struktur masing-masing

bangunan Asrama Mahasiswa UNS Surakarta. Kondisi yang andal (hasil penilaian

antara 95,00-100,00) adalah Pondasi, dinding pasangan bata/batako, kolom dan

balok, dan lantai. Kondisi kurang andal (hasil penilaian antara 85,00-94,99) adalah

tangg dan lantai bawah. Sedangkan kondisi tidak andal (lebih kecil daripada 85,00)

adalah rangka atap, rangka langit-langit, dan penutup langit-langit. Detail penilaian

selengkapnya dapat dilihat pada Lampiran B.

Tabel 4.3 Hasil penilaian Keandalan Bangunan berdasarkan aspek utilitas

Kode Aspek yang dinilai Hasil Penilaian

Gedung A Gedung B Gedung C Gedung D

3 Utilitas 3.1. Instalasi Pencegah Kebakaran 57,00 57,00 57,00 57,00 3.2. Plambing 36,30 33,00 29,10 27,90 3.3. Instalasi Listrik 0,00 0,00 0,00 0,00 3.4. Instalasi Penangkal Petir 16,00 16,00 4,00 0,00 4 Aksesibilitas 4.1. Ukuran Dasar Ruang 100,00 100,00 100,00 100,00 4.2. Jalur Pedestrian dan Ram 48,00 48,00 48,00 48,00 4.3. Area Parkir 48,00 48,00 48,00 48,00 4.4. Perlengkapan dan Peralatan 0,00 0,00 0,00 0,00 4.5. Toilet 0,00 0,00 0,00 0,00 4.6. Pintu 95,00 95,00 95,00 95,00 5 Penataan Bangunan dan Lingkungan 4.1. Tata Bangunan dan Lingkungan 100,00 100,00 100,00 100,00

Page 82: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

59

Pada Tabel 4.3 memberikan gambaran kondisi utilitas masing-masing

bangunan Asrama Mahasiswa UNS Surakarta. Kondisi yang andal (hasil penilaian

antara 99,00-100,00) adalah ukuran dasar ruang untuk aksesibilitas, dan tata

bangunan dan lingkungan. Kondisi kurang andal (hasil penilaian antara 95,00-98,99)

adalah pintu untuk asksesibilitas. Sedangkan aspek yang lainnya masuk kedalam

kategori tidak andal (lebih kecil daripada 95,00. Detail penilaian selengkapnya dapat

dilihat pada Lampiran B.

Tabel 4.4 Rekapitulasi penilaian Keandalan Bangunan

No Aspek yang dinilai Nilai

Keandalan Maksimum

Nilai Keandalan Gedung

A Gedung

B Gedung

C Gedung

D

1 Arsitektur 10 8,55 7,09 6,54 6,11

2 Struktur 30 28,50 28,64 27,48 26,85

3 Utilitas 50 14,71 14,30 13,32 13,01 4 Aksesibilitas 5 2,64 2,64 2,64 2,64

5 Penataan Bangunan dan Lingkungan 5 5,00 5,00 5,00 5,00

Nilai Keandalan Gedung 100 59,40 57,67 54,98 53,60

Pada Tabel 4.4 memberikan gambaran kondisi keandalan masing-masing

bangunan Asrama Mahasiswa UNS Surakarta. Berdasarkan nilai keandalan yang

diperoleh, maka Gedung A, B, C dan D masuk kategori tidak andal.

4.2 Analisis Struktur Bangunan Gedung

4.2.1 Pemodelan dan Analisis Struktur Atap

4.2.1.1 Data Teknis Kuda-kuda

Konstruksi atap pada Gedung Asrama Mahasiswa adalah tipikal untuk semua

bangunan. Konstruksi atap menggunakan konstruksi kuda-kuda kayu dengan penutup

atap berupa genteng. Beban-beban pada bagian atas kuda-kuda ini didistribusikan ke

gording yang menumpu di atasnya. Berikut data-data teknis konstruksi kuda-kuda:

o Material : kayu

o Penutup Atap : genteng

o Berat Jenis : 7,1 kN/m3

Page 83: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

60

o Modulus Elastisitas : 11.000 Mpa (=N/mm2)

o Poisson's Ratio : 0,35 (kayu kelas I)

o Dimensi Penampang : 8/15 dan 8/12

o Jarak antar kuda-kuda : 4,50 m

o Berat Jenis genteng+ring+kasau : 50,000 kg/m2

o Berat jenis plafond+rangka : 7,000 kg/m2

o Beban hidup penutup atap : 60,000 kg/m2

o Beban angin penutup atap : 25,000 kg/m2

o Peraturan pembebanan menggunakan Peraturan Pedoman Perencanaan

Pembebanan untuk Rumah dan Gedung (SKBI-1.3.5.3-1987).

Detail kuda-kuda ditunjukkan pada Gambar 4.22.

Gambar 4.22 Detail kuda-kuda

4.2.1.2 Beban-beban pada Kuda-kuda

Perhitungan beban-beban yang bekerja pada kuda-kuda atap ini adalah sebagai

berikut:

A. Beban Mati (DL)

Beban mati adalah beban yang bekerja pada konstruksi kuda-kuda yang

terdiri dari berat genteng, kasau, dan reng yang ditumpukan ke titik-titik gording,

dan berat plafond yang ditumpukan ke masing-masing titik buhul batang terik

bagian bawah kuda-kuda. Beban ini bekerja vertikal (900) dari elevasi bangunan

o Luas penampang untuk beban titik pada tiap gording

= (jarak antar kuda-kuda) × (jarak antar gording)

Page 84: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

61

= 4,500 × 2,000

= 9,000 m2

o Beban titik pada Gording akibat genteng

= (luas area) × (BJ genteng)

= 9,000 × 50,000

= 450,00 kg Arah z ( )

(jika di ujung maka beban dibagi 2)

o Beban titik pada joint batang tarik bawah akibat plafond

= (luas area) × (BJ plafond)

= 9,000 × 7,000

= 63,00 kg Arah z ( )

(jika di ujung maka beban dibagi 2)

B. Beban Hidup (LL)

Beban hidup adalah beban yang bekerja pada konstruksi kuda-kuda yang

terdiri dari beban hidup orang yang bekerja diatas genteng dimana beban

tersebut ditumpukan ke titik-titik gording. Beban ini bekerja vertikal (900) dari

elevasi bangunan

o Beban titik pada gording akibat beban hidup

= (luas area) × (beban hidup)

= 9,000 × 60,000

= 540,00 kg Arah z ( )

(jika di ujung maka beban dibagi 2)

C. Beban Angin (W)

Beban angin adalah beban yang bekerja pada konstruksi kuda-kuda yang

terdiri dari beban angin yang ditumpukan ke titik-titik gording. Beban ini

bekerja tegak lurus batang tekan atas. Berdasarkan korfisien beban angin untuk

kemiringan atap lebih kecil atau sama dengan 650 pada Gambar 2.3, maka beban

angin pada kuda-kuda atap dapat dihitung.

o Koefisien beban angin masuk (untuk kemiringan atap 50)

= 0,02 - 0,40

= 0,02 × 40 - 0,40

= 0,40

Page 85: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

62

o Koefisien beban angin keluar (untuk kemiringan atap 50)

= -0,40

o Beban titik pada gording akibat angin masuk

= (luas area) × (beban angin masuk) x (koefisien angin masuk)

= 9,000 × 25,000 × 0,40

= 90,00 kg

o Beban titik pada gording akibat angin masuk arah Z

= 90,00 × cos 400

= 68,94 kg Arah z ( )

o Beban titik pada gording akibat angin masuk arah X

= 90,00 / sin 400

= 66,15 kg Arah x ( )

o Beban titik pada gording akibat angin keluar

= (luas area) × (beban angin masuk) × (koefisien angin keluar)

= 90,000 × 25,000 x (-0,40)

= -90,00 kg

o Beban titik pada gording akibat angin keluar arah Z

= -90,00 × cos 400

= -68,94 kg Arah z ( )

o Beban titik pada gording akibat angin keluar arah X

= (90,00) / sin 400

= 66,15 kg Arah x ( )

4.2.1.3 Kombinasi Pembebanan

Kombinasi beban sesuai dengan SNI-03-2847-2002, bahwa beban gempa tidak

diperhitungan untuk konstruksi kuda-kuda. Oleh karena itu, kombinasi beban untuk

struktur kuda-kuda adalah sebagai berikut:

1) Kombinasi 1 (COMB1a) = 1,4 DL

2) Kombinasi 2 (COMB2a) = 1,2 DL + 1,6 LL

3) Kombinasi 3 (COMB3a) = 1,2 DL + 1,0 LL + 1,6 W

4) Kombinasi 4 (COMB4a) = 1,2 DL + 1,0 LL - 1,6 W

5) Kombinasi 5 (COMB5a) = 0,9 DL + 1,6 W

Page 86: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

63

6) Kombinasi 6 (COMB6a) = 0,9 DL - 1,6 W

dengan DL adalah beban mati (termasuk berat sendiri), LL adalah beban hidup, dan

W adalah beban angin.

Pemodelan kuda-kuda tersebut dilakukan dengan menggunakan bantuan

program SAP2000. Input pembebanan dapat dilihat pada Gambar 4.23 sampai

Gambar 4.27. Data output reaksi perletakan dapat dilihat pada Tabel 4.5 dan Gambar

4.28.

4.2.1.4 Pemodelan dan Analisis Struktur Kuda-kuda

Gambar 4.23 Pemodelan kuda-kuda dengan software SAP2000

Gambar 4.24 Beban mati (DL) kuda-kuda

Page 87: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

64

Gambar 4.25 Beban hidup (LL) kuda-kuda

Gambar 4.26 Beban angin masuk (W1) kuda-kuda

Gambar 4.27 Beban angin keluar (W2) kuda-kuda

Page 88: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

65

Gambar 4.28 Reaksi perletakan kuda-kuda (output SAP2000)

Tabel 4.5 Reaksi perletakan kuda-kuda

Titik Kombinasi Tipe

Beban Fx Fy Fz

Beban (kg) (kg) (kg) 3 COMB1a Kombinasi 2.319,91 - 3.493,06 3 COMB2a Kombinasi 4.714,73 - 7.314,05 3 COMB3a Kombinasi 3.269,03 - 5.849,17 3 COMB4a Kombinasi 4.115,75 - 5.538,94 3 COMB5a Kombinasi 1.068,01 - 2.400,66 3 COMB6a Kombinasi 1.914,73 - 2.090,42 7 COMB1a Kombinasi (2.319,91) - 3.493,06 7 COMB2a Kombinasi (4.714,73) - 7.314,05 7 COMB3a Kombinasi (4.115,75) - 5.538,94 7 COMB4a Kombinasi (3.269,03) - 5.849,17 7 COMB5a Kombinasi (1.914,73) - 2.090,42 7 COMB6a Kombinasi (1.068,01) - 2.400,66

Maksimum 4.714,73 - 7.314,05 Minimum (4.714,73) - 2.090,42 Dipakai 4.714,73 - 7.314,05

Tabel 4.5 dapat disimpulkan bahwa besarnya beban yang akan didistribusikan

pada ring balok adalah sebesar 4.714,73 kg ke arah vertikal (ke arah bawah), dan

7.314,05 kg ke arah horizontal (ke arah luar).

4.2.2 Pemodelan Struktur Bangunan Gedung

4.2.2.1 Hasil pengujian dengan Scmidt Rebound Hammer

Pengujian dengan Schmidt Rebound Hammer dilakukan sebanyak 10

(sepuluh) titik pada masing-masing bangunan, dimana masing-masing titik diambil

sebanyak 5 kali. Pengujian ini dilakukan pada komponen kolom, balok, tangga dan

Page 89: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

66

pelat lantai. Hasil masing-masing pengujian dapat dilihat pada Lampiran C.

Perhitungan kuat desak beton untuk gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta

dapat dilihat pada Tabel 4.6.

Tabel 4.6 Hasil pengujian kuat desak beton rata-rata masing-masing bangunan

No Gedung kuat desak (kg/cm2

kuat desak rata-rata ( kg/cm2

1 A 330,9 336,6 -5,7 32,2 2 B 343,2 336,6 6,6 43,9 3 C 327,8 336,6 -8,8 77,0 4 D 344,4 336,6 7,8 61,2

Jumlah 1346,3 214,3

Pada Tabel 4.6 diperoleh kuat desak rata-rata gedung Asrama Mahasiswa adalah

sebagai berikut:

Kuat desak rata-rata = ( 330,9 + 343,2 + 327,8 + 344,3 ) / 4 = 336,6 kg/cm2.

Standar deviasi 5,814

3,214SD kg/cm2.

Kuat desak beton (fck) = 336,6 8,5 = 328,1 kg/cm2 (dalam satuan kubus)

Kuat desak pada hasil perhitungan diatas masih dalam standar pengujian untuk

kubus, maka harus dikonversi kedalam standar pengujian untuk silinder menjadi:

= {0,76 + 0,2 log (fck/15)} fck = {0,76 + 0,2 log (32,8/15)} 32,8

= (0,76 + 0,07) 32,8 = 0,83 × 32,8 = 27,2 27 MPa

Maka kuat desak beton pada bangunan Asrama Mahasiswa UNS Surakarta adalah

sebesar 270 kg/cm2.

4.2.2.2 Data Teknis Bangunan Gedung

Dalam pemodelan dan analisis struktur suatu bangunan gedung diperlukan

data-data teknis terkait material dan jenis konstruksi yang dipergunakan. Untuk data-

data yang tidak ada (tidak diperoleh) maka data-data tersebut dapat diasumsikan

dengan suatu pendekatan-pendekatan tertentu. Adapun data-data teknis Gedung A,

Gedung B, Gedung C dan Gedung D adalah sebagai berikut:

Page 90: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

67

A. Material Beton

massa per volume : 244,65 kg/m3

berat per volume : 2.400,00 kg/m3

modulus elastisitas (E) : 24.422 MPa

poisson's ratio : 0,20

koefisien muai panas : 0

kuat tekan beton silinder (f'c) : 27,00 MPa (K-328)

B. Material Baja

kuat tarik tulangan pokok (fy) : 360 MPa Bj.52 (Fe. 510)

kuat tarik tulangan geser (fys) : 240 MPa Bj.37 (Fe. 360)

Bangunan gedung terletak pada zona gempa 3 dengan jenis tanah sedang.

Properti elemen berupa dimensi balok, kolom, sloof, ring balok, lisplank maupun plat

lantai. Tabel dimensi elemen struktur yang digunakan dapat dilihat pada Tabel 4.7

sampai Tabel 4.9.

Tabel 4.7 Dimensi kolom struktur

No Kolom b (m) h (m) Keterangan

1 K1 0,30 0,60 Kolom utama 2 K2 0,30 0,30

Tabel 4.8 Dimensi balok btruktur

No Balok b (m) h (m) Keterangan

1 B1 0,30 0,55 Balok induk 2 B2 0,20 0,55 Balok induk 3 B3 0,20 0,25 Balok anak 4 BL 0,10 0,55 Ring Balok 5 T1 0,18 1,20 Tangga

Tabel 4.9 Dimensi plat struktur

No PLAT tebal (m) Keterangan

1 Plat Lantai 2 s/d 4 0,12 2 Plat Lantai Canopy 0,12

Elevasi lantai dasar adalah sebagai elevasi referensi (±0.000). Elevasi

masing-masing lantai bangunan dapat dilihat pada Tabel 4.10.

Page 91: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

68

Tabel 4.10 Elevasi bangunan

No Lantai Elev. Antar Lt (m) Tinggi Lantai (m)

1 Lantai 1 ±0.000 3,400 0,000 2 Lantai 2 +3.400 3,400 3,400 3 Lantai 3 +6.650 3,250 6,650 4 Lantai 4 +9.900 3,250 9,900 5 Ring Balok +13.150 3,250 13,150

4.2.2.3 Pembeban pada Bangunan Gedung

A. Berat sendiri (SW)

Berat sendiri atau self weight (SW) adalah berat semua bagian dari suatu

gedung yang bersifat tetap, berupa beban dari berat sendiri :

o Balok struktur beton bertulang,

o Kolom struktur beton bertulang

o Kanopy beton bertulang

o Plat lantai beton bertulang, tidak termasuk penutup lantai

o Ring balok beton bertulang

Untuk berat sendiri struktur bangunan akan secara otomatis dihitung dengan

bantuan software SAP2000.

B. Beban Mati (DL)

Beban mati atau dead load (DL) disini adalah berat dari semua beban

tambahan pada suatu bangunan gedung, yang berupa :

o Berat jenis Pas. dinding ½ bata dan plesteran : 1700 kg/m3,

o Berat sceed (spesi), keramik dan Instalasi M&E : 120 kg/m2.

o Beban akibat kuda-kuda atap.

Pasangan dinding setengah bata dihitung berdasarkan tebal dinding, yaitu 15 cm,

dan tinggi dinding dari lantai yang ditinjau ke lantai diatasnya, kemudian

dikalikan dengan berat jenisnya. Beban mati pasangan setengah dinding bata ini

akan dimodelkan sebagai beban merata (uniform load) pada balok struktur

(frame) per satuan panjang. Sedangkan untuk beban mati lantai dihitung dengan

mengalikan 1 m2 luas lantai dengan berat screed+keramik+M&E. Beban mati ini

akan dimodelkan sebagai beban area pada plat lantai (shell) per satuan luas

lantai bangunan.

Page 92: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

69

C. Beban Hidup (LL)

Beban hidup atau life load (LL) adalah semua beban yang terjadi akibat

pemakaian dan penghunian suatu gedung, termasuk beban-beban pada lantai

yang berasal dari barang-barang yang dapat berpindah dan/atau beban akibat air

hujan pada atap. Beban hidup yang bekerja pada lantai bangunan Gedung

Asrama Mahasiswa yang berfungsi sebagai asrama (SKBI-1.3.53.1987), adalah

sebesar 250 kg/m2. Sedangkan, beban hidup tangga adalah sebesar 300 kg/m2.

Beban hidup ini dimodelkan sebagai beban area pada plat lantai (shell) per

satuan luas lantai bangunan.

Perhitungan beban-beban yang bekerja pada masing-masing bangunan dibagi

atas jenis beban yang bekerja pada komponen struktur bangunan dan lantai bangunan

itu sendiri. Pembebanan pada balok diidealisasikan berupa beban terpusat (beban

atap) dan beban merata (beban pasangan dinding). pembebanan pada pelat lantai

(keramik, dan beban hidup) yang diidealisasikan sebagai beban terbagi merata per

luasan pelat lantai. Berikut ini adalah perhitungan pembebanan yang bekerja pada

masing-masing bangunan Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta:

1) Pasangan ½ bata pada lantai 2, dihitung sebagai beban mati (DL) terbagi merata

di sepanjang balok struktur sebesar:

qbata = tinggi pasangan ½ bata × lebar pasangan ½ bata × berat jenis bata

= 3,325 m × 0,15 m × 1700 kg/m3

= 847,88

2) Pasangan ½ bata pada lantai 3, dihitung sebagai beban mati (DL) terbagi merata

di sepanjang balok struktur sebesar:

qbata = tinggi pasangan ½ bata × lebar pasangan ½ bata × berat jenis bata

= 3,250 m × 0,15 m × 1700 kg/m3

= 828,75

3) Pasangan ½ bata pada lantai 4 dihitung sebagai beban mati (DL) terbagi merata

di sepanjang balok struktur sebesar:

qbata = tinggi pasangan ½ bata × lebar pasangan ½ bata × berat jenis bata

= 4,875 m × 0,15 m × 1700 kg/m3

= 1.243,13

Page 93: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

70

4) Pasangan ½ bata pada ring balok, dihitung sebagai beban mati (DL) segitiga

dimana titik puncak beban berada di tengah bentang sebesar:

qbata = tinggi pasangan ½ bata × lebar pasangan ½ bata × berat jenis bata

= 4,62 m × 0,15 m × 1700 kg/m3

= 1178,10

sedangkan beban yang pekerja pada titik hubungan kolom dan ring balok dihitung

dengan cara interpolasi.

5) Keramik lantai, termasuk screed, plafond dan instalasi mekanikal elektrikal,

dihitung sebagai beban mati (DL) terbagi merata per luasan lantai sebesar:

qlantai = luasan lantai × berat jenis (keramik+screed+plafond+ME)

= 1,00 m × 88 kg/m3

= 88,00 kg/m2.

6) Keramik tangga, dihitung sebagai beban mati (DL) terbagi merata disepanjang

balok tangga sebesar:

qtangga = lebar tangga × berat jenis (keramik+screed)

= 1,20 m2 × 72 kg/m3

= 86,40 kg/m .

7) Beban hidup pada lantai bngunan dihitung sebagai beban hidup (LL) terbagi

merata per luasan lantai sebesar:

qlantai = luasan lantai × beban hidup untuk lantai gedung tempat tinggal

= 1,00 m × 250 kg/m3

= 250,00 kg/m2.

8) Beban hidup pada tangga dihitung sebagai beban hidup (LL) terbagi merata

sepanjang balok tangga sebesar:

qlantai = luasan lantai × beban hidup untuk tangga biasa

= 1,20 m2 × 300 kg/m3

= 360,00 kg/m .

9) Beban rangka kuda-kuda pada atap, dihitung sebagai beban mati (DL) terpusat

pada ring balok sebesar:

Patap = beban atap hasil analisis kuda-kuda atap

= 7.314,05 kg (arah kebawah) dan 4.714,73 kg (arah ke luar)

Page 94: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

71

Rekapitulasi perhitungan beban-beban yang bekerja pada bangunan gedung Asrama

Mahasiswa UNS Surakarta (Gedung A, B, C dan D) dapat dilihat pada Tabel 4.11.

Tabel 4.11 Pembebanan pada komponen strutkur bangunan Gedung A,B,C,D.

No KOMPONEN TYP

E ELEME

N PEMBEBANAN KETERANGAN

Beban Satuan Arah

1 Pasangan 1/2 Bata DL Frame 847,88 kg/m' -z Lantai 2

2 Pasangan 1/2 Bata DL Frame 828,75 kg/m' -z Lantai 3

3 Pasangan 1/2 Bata DL Frame 1.243,13 kg/m' -z Lantai 4

4 Pasangan 1/2 Bata DL Frame 214,20 kg/m' -z Ring Balok

5 Pasangan 1/2 Bata DL Frame 856,80 kg/m' -z Ring Balok

6 Pasangan 1/2 Bata DL Frame 1178,10 kg/m' -z Ring Balok

7 Keramik+Screed+ plafond+ME

DL Mesh 88,00 kg/m2 -z Lantai 2,3,4

8 Keramik tangga DL Frame 86,40 kg/m2 -z Tangga Lantai

1,2,3

9 Lantai Gedung untuk hunian

LL Mesh 250,00 kg/m2 -z Lantai 2,3,4

10 Tangga LL Frame 360,00 kg/m2 -z Tangga Lantai

1,2,3

11 Beban Joint akibat Kuda-kuda

DL Joint 7.314,05 kg -z Ring Balok

12 Beban Joint akibat Kuda-kuda

DL Joint 4.714,73 kg +-y Ring Balok

4.2.2.4 Kombinasi Beban pada Bangunan Gedung

Kombinasi beban-beban yang bekerja pada struktur Gedung C berdasarkan

SNI-03-2847-2002, adalah sebagai berikut:

1) Kombinasi 1 (COMB1b) = 1,4 SW + 1,4 DL

2) Kombinasi 2 (COMB2b) = 1,2 SW + 1,2 DL + 1,6 LL

3) Kombinasi 3 (COMB3b) = 1,2 SW + 1,2 DL + 1,0 LL + 1,0 RSx + 0,3 RSy

4) Kombinasi 4 (COMB4b) = 1,2 SW + 1,2 DL + 1,0 LL + 0,3 RSx + 1,0 RSy

5) Kombinasi 5 (COMB5b) = 0,9 SW + 0,9 DL + 1,0 RSx + 0,3 RSy

6) Kombinasi 6 (COMB6b) = 0,9 SW + 0,9 DL + 0,3 RSx + 1,0 RSy

dengan SW (Self-Weight) adalah berat sendiri struktur, DL (Dead Load) adalah

beban mati, LL (Life Load) adalah beban hidup, RSx (Response Spectrum) adalah

beban gempa dinamik ragam respons spektrum arah sumbu-x, dan RSy (Response

Spectrum) adalah beban gempa dinamik ragam respons spektrum arah sumbu-y.

Page 95: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

72

4.2.2.5 Pemodelan Struktur dengan SAP2000

Pemodelan struktur dilakukan dengan bantuan program SAP2000. Balok,

kolom dan tangga struktur dimodelkan sebagai batang (frame), sedangkan pelat

lantai sebagai mesh. Pembagian masing-masing grup lantai bangunan untuk

perhitungan berat sendiri komponen struktur dapat dilihat pada Gambar 4.29

Sedangkan, pembagian titik pengekangan (constraint) untuk perhitungan gempa

dapat dilihat pada Gambar 4.30.

Pemodelan rangka struktur bangunan Gedung Asrama Mahasiswa UNS

Surakarta masing-masing dapat dilihat pada Gambar 4.31 sampai Gambar 4.34.

Sedangkan pemodelan pembebanan dapat dilihat pada Gambar 4.35 sampai Gambar

4.37.

Gambar 4.29 Pembagian grup lantai gedung

Gambar 4.30 Pembagian titik pengekangan masing-masing lantai

Page 96: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

73

Gambar 4.31 Pemodelan struktur Gedung A dengan SAP2000

Gambar 4.32 Pemodelan struktur Gedung B dengan SAP2000

Gambar 4.33 Pemodelan struktur Gedung C dengan SAP2000

Page 97: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

74

Gambar 4.34 Pemodelan struktur Gedung D dengan SAP2000

Gambar 4.35 Pemodelan elemen balok pada lantai 1 Gedung A

Page 98: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

75

Gambar 4.36 Pemodelan pembebanan akibat kuda-kuda atap

Gambar 4.37 Pemodelan pembebanan akibat dinding pasangan bata

4.2.3 Analisis Struktur Bangunan Gedung

4.2.3.1 Analisis Kinerja Batas Layan

Kinerja batas layan dihitung berdasarkan keterpenuhan persyaratan simpangan

antar tingkat yang terjadi. Karena bangunan yang ditinjau adalah bangunan gedung

Page 99: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

76

bertingkan dengan Sistem Rangka Pemikul Momen Menengah (SRPMM) maka

faktor reduksi yang digunakan adalah sebesar 5,5. Persyaratan kinerja batas layan

harus lebih kecil dari:

o Lantai 2 = (0,03 / faktor reduksi) × tinggi lantai = (0,03/5,5) × 3400 = 18,5 mm

o Lantai 3 = (0,03 / faktor reduksi) × tinggi lantai = (0,03/5,5) × 3250 = 17,7 mm

o Lantai 4 = (0,03 / faktor reduksi) × tinggi lantai = (0,03/5,5) × 3250 = 17,7 mm

o Ring balok = (0,03 / faktor reduksi) × tinggi lantai = (0,03/5,5) × 3250 = 17,7 mm

Adapun kinerja batas layan yang terjadi pada Gedung Asrama Mahasiswa UNS

Surakarta ditunjukkan pada Tabel 4.12 dan Tabel 4.13.

Tabel 4.12 Kinerja batas layan arah sumbu x

No Lantai GE DU NG

Elevasi Lantai (mm)

Elevasi Antar

Tingkat (mm)

Simpang an terjadi

(mm)

Simpangan

Antar Tingkat (mm)

Kinerja Batas Layan (mm)

Persen-tase

Keterangan

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10)

1 Lantai 1 A 0 0 0,0 0,0 0,0 0,0% Memenuhi

2 Lantai 2 A 3400 3400 5,4 5,5 18,5 29,7% Memenuhi

3 Lantai 3 A 6650 3250 10,5 5,2 17,7 29,3% Memenuhi

4 Lantai 4 A 9900 3250 14,0 3,6 17,7 20,1% Memenuhi

5 Ring Balok A 13150 3250 15,2 1,2 17,7 6,9% Memenuhi

6 Lantai 1 B 0 0 0,0 0,0 0,0 0,0% Memenuhi

7 Lantai 2 B 3400 3400 5,1 5,2 18,5 28,2% Memenuhi

8 Lantai 3 B 6650 3250 10,3 5,3 17,7 30,1% Memenuhi

9 Lantai 4 B 9900 3250 14,1 3,9 17,7 22,0% Memenuhi

10 Ring Balok B 13150 3250 15,5 1,4 17,7 8,1% Memenuhi

11 Lantai 1 C 0 0 0,0 0,0 0,0 0,0% Memenuhi

12 Lantai 2 C 3400 3400 5,5 5,5 18,5 29,7% Memenuhi

13 Lantai 3 C 6650 3250 10,6 5,1 17,7 28,8% Memenuhi

14 Lantai 4 C 9900 3250 14,1 3,5 17,7 19,7% Memenuhi

15 Ring Balok C 13150 3250 15,4 1,3 17,7 7,3% Memenuhi

16 Lantai 1 D 0 0 0,0 0,0 0,0 0,0% Memenuhi

17 Lantai 2 D 3400 3400 5,5 5,5 18,5 29,7% Memenuhi

18 Lantai 3 D 6650 3250 10,6 5,1 17,7 28,8% Memenuhi

19 Lantai 4 D 9900 3250 14,2 3,6 17,7 20,3% Memenuhi

20 Ring Balok D 13150 3250 15,6 1,4 17,7 7,9% Memenuhi

Page 100: KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI …/Kajian... · Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 ... penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

77

Tabel 4.13 Kinerja batas layan arah sumbu y

No Lantai GE DU NG

Elevasi Lantai (mm)

Elevasi Antar

Tingkat (mm)

Simpangan

terjadi (mm)

Simpang an Antar Tingkat (mm)

Kinerja Batas Layan (mm)

Persen-tase

Keterangan

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10)

1 Lantai 1 A 0 0 0,0 0,0 0,0 0,0% Memenuhi

2 Lantai 2 A 3400 3400 3,1 3,6 18,5 19,5% Memenuhi

3 Lantai 3 A 6650 3250 7,6 5,2 17,7 29,6% Memenuhi

4 Lantai 4 A 9900 3250 11,3 4,3 17,7 24,3% Memenuhi

5 Ring Balok A 13150 3250 13,5 2,6 17,7 14,5% Memenuhi

6 Lantai 1 B 0 0 0,0 0,0 0,0 0,0% Memenuhi

7 Lantai 2 B 3400 3400 2,3 2,7 18,5 14,7% Memenuhi

8 Lantai 3 B 6650 3250 7,3 5,9 17,7 33,4% Memenuhi

9 Lantai 4 B 9900 3250 11,0 4,4 17,7 24,7% Memenuhi

10 Ring Balok B 13150 3250 13,3 2,7 17,7 15,3% Memenuhi

11 Lantai 1 C 0 0 0,0 0,0 0,0 0,0% Memenuhi

12 Lantai 2 C 3400 3400 3,2 3,3 18,5 18,0% Memenuhi

13 Lantai 3 C 6650 3250 8,1 5,1 17,7 28,8% Memenuhi

14 Lantai 4 C 9900 3250 12,1 4,2 17,7 23,5% Memenuhi

15 Ring Balok C 13150 3250 14,8 2,8 17,7 15,9% Memenuhi

16 Lantai 1 D 0 0 0,0 0,0 0,0 0,0% Memenuhi

17 Lantai 2 D 3400 3400 3,0 3,1 18,5 16,5% Memenuhi

18 Lantai 3 D 6650 3250 7,2 4,3 17,7 24,1% Memenuhi

19 Lantai 4 D 9900 3250 10,7 3,6 17,7 20,1% Memenuhi

20 Ring Balok D 13150 3250 13,3 2,6 17,7 14,9% Memenuhi

Tabel 4.12 dan Tabel 4.13 menjelaskan perhitungan kinerja batas layan sebagai

berikut:

o Kolom 1 = nomor urut perhitungan

o Kolom 2 = posisi lantai yang ditinjau pada masing-masing bangunan

o Kolom 3 = gedung yang ditinjau

o Kolom 4 = elevasi lantai yang ditinjau dimana lantai dasar sebagai elevasi

acuan

o Kolom 5 = elevasi antar lantai, dihitung berdasarkan elevasi lantai yang

ditinjau dikurangi dengan elevasi lantai sebelumnya (dibawahnya).

o Kolom 6 = simpangan yang terjadi (output pemodelan SAP2000).

o Kolom 7 = simpangan antar tingkat yang dihitung berdasarkan simpangan

pada lantai yang ditinjau dikurangi dengan simpangan pada lantai