Jenis – Jenis Hak Atas Tanah

Bila dipandang menurut sejarahnya di Indonesia, maka hukum agraria dapat dibagi atas dua fase,

yakni:

• Hukum Agraria sebelum UUPA

• Hukum Agraria setelah UUPA

Dalam Hukum Agraria sebelum berlakunya UUPA terdapat dua kutub hukum, yaitu:

• Hukum Agraria adat, dimana hukum ini berasal dari adat istiadat atau kebiasaan penduduk pribumi

yang telah menjadi aturan atau norma yang harus dipatuhi. Hukum ini mengenal hak atas tanah

seperti hak ulayat, hak milik dan hak pakai.

• Hukum Agraria Barat, dimana hukum ini adalah hukum yang sengaja diterapkan oleh Belanda sejak

zaman penjajahan di Indonesia. Hukum ini juaga bisa disebut Hukum Perdata Barat, hukum ini

melahirkan hak-hak atas tanah seperti hak eigendom, hak opsal, hak arfpacth, hak gebruik.

Sejak tanggal 24 September 1960, yaitu tanggal terhitung mulai berlakunya UUPA no. 5/1960, hak-

hak atas tanah yang diatur oleh hukum perdata Eropa yang dimuat dalam buku kedua KUHS tentang

benda dinyatakan tidak berlaku lagi kecuali peraturan-peraturan tentang hipotek yang masih tetap

berlaku. Hak-hak yang diatur dalam buku kedua itu diantaranya adalah hak eigendom (hak milik

menurut pengertian hukum Eropa), hak erfpacht, hak opstal, dan hak gebruik, dialihkan dan dirubah

masing-masing ke dalam salah satu hak atas tanah yang tercantum dalam pasal 16 UUPA no. 5/1960,

yaitu hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, dan hak-hak lainnya.

Selain hak-hak atas tanah yang diatur oleh hukum perdata Eropa, juga hak-hak atas tanah yang

diatur oleh hukum adat seperti diantaranya: hak gogoloan, hak pekulen, dan hak sanggan dialihkan

ke dalam salah satu hak atas tanah dalam pasal 16 UUPA no. 5/1960.

Konversi Hukum Barat terdiri dari beberapa jenis diantaranya:

a. Konversi hak atas tanah, berasal dari tanah hak Barat

b. Konversi hak atas tanah, berasal dari tanah bekas hak Indonesia

c. Konversi hak atas tanah, berasal dari tanah bekas Swapraja

Konversi Hak Atas Tanah Bekas Hak BaratJenis hak atas tanah berasal bekas hak barat:

1. Hak EigendomMengenai konversinya, hak eigendom dapat diatur sebagai berikut:

1) Hak milikApabila hak eigendom atas tanah yang ada sejak berlakunya Undang-undang Pokok Agraria menjadi hak milik setelah memenuhi syarat sebagaimana tersebut dalam pasal 21

2) Hak guna bangunanApabila hak eigendom itu kepunyaan orang asing, seorang warga NEGARA yang disamping kewarganegaraannya asing dan badan hukum yang tidak ditunjuk oleh pemerintah sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 21 ayat 2, sejak berlakunya Undang-undang ini menjadi Hak Guna Bangunan tersebut dalam pasal 35 ayat 1 dengan jangka waktu 20 tahun

3) Hak PakaiApabila hak eigendom itu kepunyaan negeri asing yang dipergunakan untuk keperluan rumah kediaman, Kepala perwakilan dan Gedung Kedutaan sejak mulai berlakunya undang-undang ini menjadi hak pakai tersebut dalam pasal 41 ayat 1 yang akan berlangsung selama tanahnya yang dipergunakan untuk keperluan di atas

4) Tidak dikonversi/ dihapusApabila hak eigendom tersebut dalam ayat 3 pasal 1 ini, dibebani dengan hak opstal atau hak erfpacht, maka hubungan antara yang mempunyai hak eigendom tersebut dan pemegang hak opstal atau hak erfpacht selanjutnya diselesaikan menurut pedoman yang ditetapkan oleh Menteri Agraria

2. Hak OpstalPasal 1 Indonesia ketentuan konversi UUPA menentukan Hak opstal dan hak erfpacht untuk perumahan yang ada pada pada mulai berlakunya UUPA, sejak saat tersebut menjadi hak guna bangunan tersebut dalam pasal 35 ayat 1, yang berlangsung selama sisa waktu hak opstal dan erfpacht tersebut, tetapi selama-lamanya 20 tahunDengan demikian maka hak opstal itu dikonversi munjadi hak guna bangunan menurut pasal 35 ayat 1 UUPA dalam jangka waktu sisa waktu dari hak opstal sejak tanggal 24 September tersebut, dengan ketentuan maksimum 20 tahun hak opstal yang sudah habis waktunya pada tanggal 24 September 1960 tidak dikonversi.Jadi dengan demikian, maka bekas yang punya hak opstal dapat mengajukan permohonan hak baru.

3. Hak Erfpachta. Hak erfpacht untuk perusahaan kebun besar1) Konversi hak erfpacht untuk perusahaan kebun besar2) Pelaksanaan konversi bekas hak barat c.2 hak erfpacht untuk perusahaan kebun besar

b. Hak erfpacht yang sudah habis waktunyaPasal 15 ayat 2 PMA No. 2 /1960, menentukan: Hak erfpacht termaksud dalam ayat 1 pasal ini yang sudah habis waktunya dikonversi menjadi hak pakai yang berlaku sementara sampai ada keputusan yang pasti

c. Hak erfpacht untuk pertanian kecil1) Konversi hak erfpacht untuk pertanian kecil2) Pelaksanaan konversi hak erfpacht untuk pertanian kecil

e. Hak erfpacht untuk perumahan1) Konversi Hak erfpacht untuk perumahan pasal V UUPA menentukan:Hak opstal dan hak erfpacht untuk perumahan yang ada pada mulai berlakunya UU ini sejak saat itu menjadi hak guna bangunan tersebut dalam pasal 35 ayat 1 yang berlangsung selama sisa waktu hak opstal dan hak erfpacht tersebut, tetapi selama-lamanya 20 tahun2) Pelaksanaan konversi hak erfpacht untuk perumahan

4. Hak GebruikHak-hak gebruik sejak berlakunya UUPA tanggal 24 September 1960 sesuai dengan pasal VI ketentuan konversi UUPA dikonversi menjadi hak pakai, sebagaimana dimaksud pasal 41 ayat 1 UUPA.

5. BruikleenKonversi VI ketentuan konversi UUPA menentukan:Hak-hak atas tanah yang memberi wewenang sebagaimana atau mirip dengan hak yang dimaksud dalam pasal 41 ayat 1, seperti yang disebut dengan nama sebagai dibawah yang ada pada mulai berlakunya UU ini, yaitu hak Vruchtgebruik, genggam bauntuik, anggaduh, bengkak, lungguh, pituwas dan hak-hak lain dengan nama apapun juga.

Konversi Hak Atas Tanah Bekas Hak-Hak IndonesiaJenis hak-hak atas tanah berasal dari tanah bekas hak-hak Indonesia:

1. Hak Erfpacht yang altijddurend (Altyddurende Eefpacht)Untuk diketahui bahwa sebenarnya hak erfpacht yang altijddurend adalah merupakan hak Indonesia. Tanahnya bisa berupa tanah bangunan, tapi juga bisa berupa tanah pertanian.Altyddurende Eefpacht ini seperti hak-hak Indonesia lainnya yang sejenis hak milik adat diatur dalam pasal II ketentuan-ketentuan konversi UUPA, dan dikonversi sebagai berikut:

1) Hak milik (Pasal II ayat 1 UUPA)2) Hak guna usaha (Pasal II ayat 2 UUPA)3) Hak guna bangunan

2. Hak Agrarische Kegindom Seperti halnya hak erfpacht yang alsijdurend maka hak agrarische kigendom merupakan hak Indonesia yang tanahnya bisa berupa tanah bangunan tetapi juga berupa tanah pertanian.Hak Agrarische Kegindom ini seperti hak-hak Indonesia lainnya, yang sejenis hak milik, diatur dalam pasal II ketentuan-ketentuan konversi UUPA dapat dikonversi sebagai berikut:1) Hak milik (pasal II ayat I UUPA)2) Hak Guna Usaha (Pasal II ayat 2 UUPA)3) Hak Guna bangunan

3. Hak Gogolana. Jenis hak gogolanAda 2 jenis hak gogolan, yaitu:

1) Hak gogolan yang bersifat tetapHak gogolan bersifat tetap adalah hak gogolan, apabila para gogol tersebut terus menerus memunyai tanah gogolan yang sama dan apabila si gogol itu meninggal dunia, dapat diwariskan tertentu.

2) Hak gogolan yang bersifat tidak tetapHak gogolan yang bersifat tidak tetap adalah hak gogolan, apabila para gogol tersebut tidak terus menerus memegang tanah gogolan yang sama atau apabila si gogol itu meninggal dunia, maka tanah gogolan tersebut kembali pada desa.

Hak Eigendom

Hak Eigendom atau lengkapnya disebut " eigendom recht" atau "right of property" dapat diterjemahkan sebagai " hakmilik ", diatur dalam buku II BW ( burgerlijke wetboek) atau KUHPerdata (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ). Hak eigendom ini dikontruksikan sebagai hak kepemilikan atas tanah yang tertinggi diantara hak-hak kepemilikan yang lain. Hak eigendom merupakan hak kepemilikan keperdataan atas tanah yang terpenuh, tertinggi yang dapat dipunyai oleh seseorang. Terpenuh karena penguasaan hak atas tanah tersebut bisa berlangsung selamanya, dapat diteruskan atau diwariskan kepada anak cucu. Tertinggi karena hak atas atas tanah ini tidak dibatasi jangka waktu, tidak seperti jenis hak atas tanah yang lain, misalnya hak erfpacht atau hak opstal

pemilik-pemilik tanah bangunan Eigendom bisa saja;

a. pemilik awal dahulu adalah orang asing yang berwarga negara RI di zaman Belanda.b. ahli waris orang tersebut yang WNI, karena ahli waris itu seorang pribumi (Dari pisahnya

ikatan pernikahan setelah suami meninggal dunia maka status istri /ahli waris kembali menjadi pribumi.

c. orang-orang WNI dan pribumi bangsa kita yang kebanyakan ekonominya lemahhingga tidak mampu melaksanakan konversi/pendaftaran ulang seperti kesempatandari negara tahun 1964 dan 1974.

Hak Eigendom adalah hak untuk membuat suatu barang secara leluasa dan untuk berbuat terhadap barang itu secara bebas sepenuhnya, asalkan tidak bertentangan dengan undang undang atau peraturan umum yang ditetapkan oleh kuasa yang berwenang dan asal tidak mengganggu hak-hak orang lain. Adapula, Hak eigendom atas tanah ialah suatu hak yang terkuat dalam hukum Barat. Tidaklah sama hakikatnya hak milik atas tanah menurut konsepsi hukum (perdata) barat ini dengan hakikat hak milik atas tanah menurut konsepsi UUPA. Dengan hak eigendom atas tanah, pemilik (eignaar) tanah yang bersangkutan mempunyai hak mutlak atas tanahnya. Hal ini karena mengingat konsepsi hukum barat itu dilandasi oleh jiwa dan pandangan hidup yang lebih mengagungkan kepentingan perorangan daripada kepentingan umum maupun kebendaan.

Hak Eigendom. Pasal 51 ayat 1 I.S. (Indische Staatsregeling) sebagai pengganti pasal 62 RR ayat 1 melarang Gubernur Jenderal menjual tanah tanah Landsdomein. Tetapi ayat 2 pasal ini mengecualikan atas tanah tanah yang kecil yang luasnya tidak lebih dari 10 bouw (0,7 hektar) dan pemberian ini asal untuk keperluan perluasan kota atau desa atau untuk mendirikan usaha usaha kerajinan. Jadi, cara memperoleh eigendom tersebut antara lain karena penjualan tanah oleh pemerintah atau penyerahan atas tanah kepada orang lain. Tanah tanah yang tunduk kepada hukum adat dapat juga diberikan eigendom. Setelah dibebaskan terlebih dahulu dari hak adatnya dan diajukan permohonan kepada pemerintah.

Pasal 570 Kitab Undang undang Hukum Perdata menyebutkan; Eigendom adalah hak untuk dengan bebas mempergunakan suatu benda sepenuh penuhnya dan untuk menguasai seluas luasnya, asal saja tidak bertentangan dengan undang undang atau peraturan peraturan umum yang ditetapkan oleh instansi (kekuasaan) yang berhak menetapkannya, serta tidak menganggu hak hak orang lain; semua itu kecuali pencabutan eigendom untuk ke pentingan umum dengan pembayaran yang layak menurut peraturan peraturan umum.

Hak erfpacht

Hak erfpacht ialah hak untuk dapat mengusahakan atau mengolah tanah orang lain dan menarik manfaat atau hasil yang sebanyak banyaknya dari tanah tersebut. Di samping menggunakan tanah orang lain itu untuk dimanfaatkan hasilnya, pemegang hak erfpacht ini berwenang pula untuk memindahtangankan haknya itu kepada orang lain, menjadikannya sebagai jaminan hutang dan mengalihkannya pula kepada ahli warisnya sepanjang belum habis masa berlakunya.

Hak erfpacht, adalah hak benda yang paling luas yang dapat dibebankan atas benda orang lain. Pasal 720 Kitab undang undang hukum perdata menyebutkan, bahwa pemegang erfpacht mempunyai hak untuk mengusahakan dan merasakan hasil benda itu dengan penuh. Hak ini bersifat turun temurun, banyak diminta untuk keperluan pertanian. Di Jawa dan Madura Hal erfpacht diberikan untuk pertanian besar, tempat tempat kediaman di pedalaman, perkebunan dan pertanian kecil. Sedang di daerah luar Jawa hanya untuk pertanian besar, perkebunan dan pertanian kecil.

Menurut Pasal 720 ayat (1) KUHPdt itu sendiri adalah suatu hak kebendaan untuk menikmati sepenuhnya akan kegunaan suatu barang tak bergerak milik orang lain, dengan kewajiban akan membayar upeti tahunan kepada si pemilik sebagai pengakuan akan kepemilikannya, baik berupa uang, baik berupa hasil atau pendapatan. Prof. Subekti mengutarakan pendapat-nya tentang pengertian hak erfpacht dengan mengacu pada Pasal 720 KUHPer, yaitu suatu hak kebendaan untuk menarik penghasilan seluas-luasnya untuk waktu yang lama dari sebidang tanah milik orang lain dengan kewajiban membayar sejumlah uang atau penghasilan tiap-tiap tahun, yang dinamakan "pachf atau "canon".

Dengan demikian dapat disimpulkan, bahwa yang dimaksud dengan hak erfpacht (hak guna usaha) adalah hak kebendaan untuk menikmati sepenuhnya untuk waktu yang lama dari sebidang tanah milik orang lain, dengan kewajiban membayar sejumlah uang atau penghasilan tiap-tiap tahun. Hak erfpacht ini dapat juga dijual atau dipakai sebagai jaminan hutang (hipotik). Hak erfpacht ini berpindah pada para ahli warisnya apabila orang yang mempunyai hak meninggal. Sama seperti berakhirnya hak opstal, maka menurut Pasal 736 KUHPdt, hak erfpacht ini dapat hapus karena :

1) Hak opstal jatuh ke dalam satu tangan.

2) Musnahnya pekarangan.

3) Selama 30 tahun tidak dipergunakan.

4) Waktu yang diperjanjikan telah lampau.

5) Diakhiri oleh pemilik tanah.

Hak gebruik

Hak gebruik adalah suatu hak kebendaan atas benda orang lain bagi seseorang tertentu untuk mengambil benda sendiri dan memakai apabila ada hasilnya sekedar buat keperluannya sendiri beserta keluarganya.

Hak gebruik ini memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk dapat memakai tanah eigendom orang lain guna diusahakan dan diambil hasilnya bagi diri dan keluarganya saja. Di samping itu pemegang hak gebruik ini boleh pula tinggal di atas tanah tersebut selama jangka waktu berlaku haknya itu.

Hak gebruik ini diatur oleh apa yang telah ditentukan sendiri dalam perjanjian kedua belah pihak. Tapi jika tidak ada perjanjian antara kedua belah pihak, maka berlakulah pasal 821 dan pasal-pasal yang berkaitan dengan hal itu dalam KUH Perdata.

Pasal 281 KUHPerdata “ barang siapa mempunyai hak pakai atas sebuah pekarangan, hanya diperbolehkan menarik hasil-hasil dari pekarangan itu, sekedar dibutuhkan sendiri dan anggota keluarganya ”.

Hak Milik dan Hak Pakai

Hak milik (adat) atas tanah adalah suatu hak atas tanah yang dipegang oleh perorangan atas sebidang tanah tertentu yang terletak di dalam wilayah hak ulayat masyarakat hukum adat yang bersangkutan. Pada dasarnya, yang pemilik tanah belum mempunyai kekuasaan penuh atas tanah yang dimilikinya atau dikuasainya tersebut. Artinya, belum bisa menguasainya secara bebas, karena hak milik ini masih mempunyai fungsi sosial. Contohnya tanah yang dikuasai dengan hak milik dalam hukum adat itu berupa sawah dan beralih turun-menurun.

Hak Pakai (adat) atas tanah ialah suatu hak atas tanah menurut hukum adat yang telah memberikan wewenang kepada seseorang tertentu untuk memakai sebidang tanah tertentu bagi kepentingannya. Hak ini mirip dengan hak yang dinikmati oleh orang asing atau orang luar persekutuan atas tanah persekutuan. Hanya saja, perseorangan anggota persekutuan tidak dituntut untuk membayar biaya atau ganti rugi tertentu. Biasanya tanah yang dikuasai dengan hak dalam hukum adat itu berupa ladang.

Bentuk hukum penguasaan tanah pada masyarakat adat dikenal dengan hak atas tanah adat. Ini merupakan istilah yang digunakan secara formal, walaupun sesungguhnya pada setiap etnik maupun suku istilah yang digunakan berbeda-beda.

Hak atas tanah dalam hukum adat dapat dibagi sebagai berikut (Artawilaga, 1960) :

1. Hak persekutuan hukum, yaitu hak ulayat, termasuk di dalamnya :

2. Hak-hak perseorangan, yaitu diantaranya :

1. Hak pembukaan tanah

2. Hak untuk mengumpulkan hasil hutan

1. Hak milik

2. Hak memungut hasil tanah

3. Hak wenang pilih/hak pilih lebih dahulu

4. Hak wenang beli

5. Hak pejabat adat

Sedangkan tanah adat dalam hukum adat diklasifikasikan menjadi (Abdulharis, 2007):

1. Kelas tanah ulayat menetap

2. Kelas tanah ulayat berpindah dan semi berpindah

3. Kelas tanah adat milik pribadi

4. Kelas tanah kerajaan

Hak opstal

Hak opstal adalah suatu hak kebendaan untuk memiliki bangunan dan tanaman tanaman diatas sebidang tanah orang lain. Adapun, Hak Opstal ialah suatu hak yang memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk memiliki segala sesuatu yang terdapat di atas tanah eigendom orang lain sepanjang sesuatu tersebut bukanlah kepunyaan “eignaar” tanah yang bersangkutan. Segala sesuatu yang dapat dimiliki itu misalkan rumah atau bangunan, tanaman dan sebagainya.

Di samping wewenang untuk dapat memiliki benda benda tersebut, hak postal juga memberikan kepada pemegangnya untuk :

• Memindahtangankan (benda yang menjadi) haknya itu kepada orang lain.

• Menjadikan benda tersebut sebagai jaminan hutangnya

• Mengalihkannya kepada ahli warisnya sepanjang jangka waktu berlakunya hak opstal itu belum habis menurut perjanjian yang telah ditetapkan bersama pemilik tanah.

Hak ini diberikan berdasarkan S.1872 nomor 124 untuk paling lama 30 tahun, sedangkan luasnya tanah terbatas yaitu paling banyak hanya 10 bauw. Tanah yang dapat diberikan dengan hal opstal hanya tanah negara bebas. Milik tanah perorangan dan desa dapat juga, diberikan hak opstal, yaitu setelah memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan haknya

Hak Ulayat

Hak ulayat adalah kewenangan, yang menurut hukum adat, dimiliki oleh masyarakat hukum adat atas wilayah tertentu yang merupakan lingkungan warganya, dimana kewenangan ini memperbolehkan masyarakat untuk mengambil manfaat dari sumber daya alam, termasuk tanah, dalam wilayah tersebut bagi kelangsungan hidupnya. Masyarakat dan sumber daya yang dimaksud memiliki hubungan secara lahiriah dan batiniah turun temurun dan tidak terputus antara masyarakat hukum adat tersebut dengan wilayah yang bersangkutan.

Apa Saja Syarat Pengakuan Terhadap Tanah Yang dikelolah Oleh Sekolompok Orang Sehingga dapat di Kategorikan Sebagai tanah Ulayat/Tanah Adat

1. Diatas tanah ulayat/ tanah adat tersebut terdapat masyarakat hukum adat yang mengelolah tanah tersebut2. Masyarakat adat tersebut memilki tatanan/aturan-aturan adat yang sifatnya mengikat kepada masyarakat hukum adat tersebut3. Tanah yang kelompok hukum adat anda kalim sebagai tanah Ulayat/tanah adat adalah tanah tempat masyarakat hukum adat anda mengambil keperluan hidup sehari-hari. 4. Terdapat tatanan/aturan hukum adat yang mengatur tentang bagaimana tata cara pengelolaan tanah adat tersebut.

Persekutuan dengan tanah yang diduduki terdapat hubungan yang erat, hubungan yang bersifat religio-magis. Hubungan ini menyebabkan persekutuan memperoleh hak untuk menguasai tanah yang dimaksud, memamfaatkan tanah, memungut hasil dari tumbuh-tumbuhan yang hidup diatas tanah itu, juga berburu terhadap binatang-binatang yang hidup disitu. Hak persekutuan atas tanah ini disebut hak pertuanan atau hak ulayat.

Kedudukan hak ulayat ini, berlaku keluar dan kedalam. Berlaku ke luar karena bukan warga persekutuan pada prinsipnya tidak diperbolehkan turut menggarap tanah yang merupakan wilayah kekuasaan persekutuan yang bersangkutan, hanya dengan seizin persekutuan serta setelah membayar atau memberikan ganti kerugian, orang luar bukan warga persekutuan dapat memperoleh kesempatan untuk turut serta menggunakan tanah wilayah persekutuan.

Berlaku kedalam, karena persekutuan sebagai suatu keseluruhan yang berarti semua warga persekutuan bersama-sama sebagai suatu kesatuan, melakukan hak ulayat dimaksud untuk memetik hasil dari tanah beserta segala tumbuh-tumbuhan dan binatang liar yang hidup diatasnya.

Antara hak ulayat dan hak warga masing-masing ada hubungan timbal balik. Jika seorang warga persekutuan berhak untuk membuka tanah, untuk mengerjakan tanah itu terus menerus dan menanam pohon-pohon diatas tanah itu, sehingga ia mempunyai hak milik atas tanah itu (pasal 20 UUPA).

Hak milik ini harus menghormati :

1. hak ulayat desanya;

2. kepentingan-kepentingan yang memiliki tanah;

3. peraturan-peraturan adat.

Bila kemudian tanah itu ditinggalkan dan tidak diurus lagi oleh yang berkepentingan maka tanah itu kembali menjadi hak ulayat.

Jika terjadi perselisihan, Kepala adat akan mengambil beberapa tindakan untuk memulihkan perselisihan tersebut, umpamanya:

1) mengganti kerugian pada orang yang dirugikan/ pada masyarakat adat

2) membayar uang adat kepada persekutuan hukum yang bersangkutan.

Hak-Hak Atas Tanah Setelah Berlakunya UUPA

Hak Milik

Menurut Pasal 20 UUPA hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Salah satu kekhususan dari Hak Milik ini tidak dibatasi oleh waktu dan diberikan untuk waktu yang tidak terbatas lamanya yaitu selama hak milik ini masih diakui dalam rangka beriakunya UUPA, kecualiakan ketentuan Pasal 27 UUPA.

Pasal 27 UUPA menjelaskan bahwa Hak Milik itu hapus apabila :

§ Tanahnya jatuh kepada negara :

1. Karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18

2. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya

3. Karena diterlantarkan

4. Karena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2)

§ Tanahnya musnah.

Pada asasnya badan hukum tidak mungkin mempunyai tanah dengan hak milik kecuali ditentukan secara khusus oleh Undang-undang atau peraturan lainnya, seperti yang telah ditentukan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1973 yaitu:

a. Bank-bank yang didirikan oleh negara.

b. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi pertanian yang didirikan berdasarkan undang-undang Nomor 79 Tahun 1958.

c. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh menteri pertanian/agraria setelah mendengar menteri agama.

d. Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh menteri pertanian/agraria setelah mendengar menteri sosial.

Penjelasan umum UUPA menerangkan bahwa dilarangnya badan hukum mempunyai hak milik, karena memangnya badan hukum tidak periu mempunyai hak milik tetapi cukup bagi keperluan-keperluan yang khusus yaitu hak-hak lain selain hak milik.

Turun temurun artinya hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya meninggal dunia, maka hak miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai subjek hak milik. Terkuat artinya hak milik atas tanah lebih kuat dibandingkan denganhak atas tanah yang lain, tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan tidak mudah hapus. Terpenuh artinyahak milik atas tanah memberi wewenang kepada pemiliknya lebih luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah yang lain, dan penggunaan tanahnya lebih luas bila dibandingkan denganhak atas tanah yang lain.

Namun demikian bukan berarti bahwa sifat terkuat dan terpenuh yang melekat pada hak milik menjadikan hak ini sebagai hak yang mutlak, tidak terbatas, dan tidak dapat diganggu gugat, karena dalam situasi dan kondisi tertentu hak milik ini dapat pula dibatasi. Pembatasan yang paling nyata diatur dalam ketentuan UUPA antara lain terdapat dalam pasal-pasal sebagai berikut:

- Pasal 6 : Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. Seseorang tidak dibenarkan mempergunakan atau tidak mempergunakan hak miliknya (atas tanah) semata hanya untuk kepentingan pribadinya, apalagi jika hal itu dapat merugikan kepentingan masyarakat karena sesuai dengan asas fungsi social ini hak milik dapat hapus jika kepentingan umum menghendakinya.

- Pasal 7: Untuk tidak merugikan kepentingan umum maka pemilikan dan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan.

- Pasal 17 : Dengan mengingat ketentuan dalam pasal 7 maka untuk mencapai tujuan yang dimaksud dalam pasal 2 ayat (3) diatur luas maksimum dan/atau minimum tanah yang boleh dipunyai dengan sesuatuhak tersebut dalam pasal 16 oleh satu keluarga atau badan hukum.

- Pasal 18 : Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan undang-undang.

- Pasal 21 ayat (1) : Hanya Warga Negara Indonesia dapat mempunyai hakmilik.

Mengenai keabsahan dan kehalalan hak milik, telah dikenal dua asas, pertama asas “Nemo plus juris transfere potest quam ipse habel”, artinya tidak seorangpun dapat mengalihkan atau memberikan sesuatu kepada orang lain melebihi hak miliknya atau apa yang dia punyai. Kedua, asas “Nemo sibi ipse causam possessionis mutare potest”, artinya tidak seorangpun mengubah bagi dirinya atau kepentingan pihaknya sendiri, tujuan dari penggunaan objeknya.

Hak Pakai

Berdasarkan Pasal 41 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UU Tanah), Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain.

Sebagaimana diatur dalam Pasal42 Hukum Tanah, Hak Pakai dapat diberikan kepada:

1. warga negara Indonesia;

2. orang asing yang berkedudukan di Indonesia;

3. badan hukum yang didirikan dan berkedudukan di Indonesia;

4. badan hukum asing yang mempunyai kantor perwakilan di Indonesia.

Lebih lanjut, sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah (PP 40), Hak Pakai dapat diberikan di atas tanah dengan status:

1. tanah negara;

2. tanah hak pengelolaan;

3. tanah hak milik.

Ditetapkan dalam Pasal 45 PP 40 jangka waktu bagi hak pakai atas tanah Negara adalah 25 (dua puluh lima) tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun. PP 40 mengatur beberapa persyaratan sebelum jangka waktu Hak Pakai dapat diperpanjang, yaitu:

1. Tanah masih dipergunakan sesuai dengan penggunaan tanah;2. Syarat-syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;3. Pemegang hak masih memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak yang diatur dalam PP

40.

Lebih lanjut, untuk perpanjangan jangka waktu Hak Pakai, Pasal 47 PP 40 mengatur bahwa permohonan atas perpanjangan jangka waktu harus diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Pakai tersebut.

Selain itu, PP 41 mengatur jangka waktu yang berbeda untuk Hak Pakai atas rumah yang dibangun berdasarkan perjanjian dengan pemegang Hak Milik, jangka waktu perjanjian tersebut tidak boleh lebih dari 25 (dua puluh lima) tahun dimana perjanjian tersebut dapat diperpanjang selama 25 (dua puluh lima) tahun. Walaupun demikian, perpanjangan selama 25 (dua puluh lima) tahun harus dibuat dalam perjanjian terpisah antara orang asing dan pemegang hak milik. Selanjutnya, perpanjangan dapat dibuat dengan ketentuan bahwa orang asing yang berdomisili di Indonesia atau untuk perusahaan asing, mempunyai perwakilan di Indonesia.

Apabila orang asing yang memiliki rumah yang dibangun atas Hak Pakai tanah negara atau berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak tidak lagi berdomisili di Indonesia, dalam jangka waktu 1 (satu) tahun, orang asing harus mengalihkan haknya kepada pihak lain yang memenuhi syarat untuk memiliki hak atas tanah. Dalam hal orang asing tersebut menolak untuk mengalihkan haknya kepada pihak lain, rumah yang dibangun atas tanah negara akan dikuasai oleh negara untuk dilelang. Adapun rumah yang dibangun berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak, rumah akan dimiliki oleh pemegang hak.

Subyek Yang Berwenang Memperoleh Hak Pakai

WNI

WNA yang berkedudukan di Indonesia

Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

Badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia

Hak Guna Usaha

Hak Guna Usaha adalah Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 25 tahun, guna Perusahaan Pertanian, Perikanan atau Pertenakan. (Pasal 28 Ayat 1)

Hak ini adalah Hak yang khusus untuk mengusahakan tanah yang bukan miliknya sendiri guna Perusahaan Pertanian, Perikanan dan Pertenakan.

Proses daripada HGU itu sendiri adalah penyerahan tanah oleh pihak pemilik tanah (misalnya: masyarakat) kepada negara, untuk kemudian diberikan lagi dengan status HGU kepada pihak yang berkepentingan. Artinya, untuk membuat status tanah menjadi tanah negara, si yang berkepentingan (dalam hal ini pemohon HGU) haruslah membebaskan tanah tersebut dari pemilik lamanya (masyarakat) dengan cara memberikan ganti rugi. Setelah itu barulah tanah tersebut dimohonkan haknya sebagai HGU.

Yang dapat mempunyai Hak Guna Usaha, adalah:

1. Warga negara Indonesia.

2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Berdasarkan Pasal 8 PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah, jangka waktu Hak Guna Usaha, adalah untuk pertama kalinya paling lama 35 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 35 tahun.

Pemegang hak guna usaha menikmati segala hak yang terkandung dalam hak milik alas tanah yang ada dalam usahanya, tetapi ia tidak boleh berbuat sesuatu yang kiranya dapat menurunkan harga tanah itu. Dengan demikian ia tidak boleh antara lain melakukan penggalian batu, batu bara terpendam, tanah liat atau bagian tanah lain sejenis itu, kecuali bila penggalian itu memang sudah dimulai ketika hak itu diperolehnya.

Pohon-pohon yang mati atau roboh secara kebetulan selama hak guna usaha berjalan, menjadi bagian pemegang hak guna usaha, asal diganti dengan pohon lain. Demikian pula ia mempunyai kebebasan terhadap tanam-tanaman yang diselenggarakannya sendiri.

Pemilik tanah tidak wajib mengadakan suatu perbaikan. Sebaliknya pemegang hak guna usahalah yang berkewajiban memelihara barang yang ada dalam hak guna usaha tersebut dan melakukan perbaikan terhadap kerusakan-kerusakan yang biasa. Ia boleh memperbaiki tanah itu, dengan mendirikan gedung-gedung di atasnya, dengan membukanya atau menanaminya. Ia berhak mengalihkan haknya kepada orang lain, membebaninya dengan hipotek dan membebani tanah yang dibebani hak guna usaha itu dengan pengabdian pekarangan selama jangka waktu hak guna usahanya.

Pada waktu berakhirnya hak guna usaha, ia boleh mengambil gedung yang didirikan dan tanaman yang diusahakan, yang menurut perjanjian tidak semestinya didirikan atau ditanam; tetapi bila tanah itu menjadi rusak karena pengambilan barang-barang itu, ia wajib mengganti kerugian. Namun demikian pemilik tanah berhak menahan barang-barang itu sampai pemegang hak guna usaha menunaikan segala kewajibannya.

Pemegang hak guna usaha tidak berhak menuntut pemilik tanah membayar harga gedung, bangunan, tanaman dan apa saja yang dibuat oleh yang tersebut pertama dan masih ada di atas tanah itu pada saat berakhirnya hak guna usaha.

Pemegang hak guna usaha harus membayar semua pajak yang dikenakan terhadap tanah itu, baik pajak biasa maupun pajak luar biasa, baik pajak tahunan maupun pajak yang harus dibayar hanya satu kali saja. Kewajiban untuk membayar upeti tidak dapat dipecah-pecah, dan harus ditanggung seluruhnya oleh pemegang hak guna usaha, walaupun tanah yang bersangkutan telah dibagi-bagi untuk beraneka usaha.

Pemegang hak guna usaha tidak dapat menuntut dibebaskan dari pembayaran upeti, baik karena hasilnya berkurang maupun karena hasilnya tidak ada lagi. Meskipun demikian, bila selama lima tahun berturut-turut pemegang hak guna usaha tidak memperoleh kenikmatan apa pun dari tanah itu, ia harus dibebaskan dari pembayaran upeti selama ia tidak memperoleh hasil.

Untuk setiap pengalihan hak guna usaha atau pembagian oleh suatu persekutuan, tidak diwajibkan membayar iuran istimewa. Dengan berakhirnya hak guna usaha, pemilik tanah mempunyai tuntutan perseorangan terhadap pemegang hak usaha untuk mengganti biaya, kerugian dan bunga yang disebabkan pemegang hak guna usaha lalai dan kurang memelihara pekarangan dan untuk hak-hak yang akibat kesalahan pemegang hak guna usaha telah gugur karena lewat waktu.

Bila hak guna usaha berakhir karena lewatnya waktu maka hak itu boleh berjalan terus sampai dihentikan. Hak guna usaha dapat dicabut bila tanah rusak sama sekali atau sangat disalahgunakan, tanpa mengurangi tuntutan untuk mengganti biaya, kerugian dan bunga. Pencabutan dapat juga diucapkan karena kelalaian membayar uang upeti selama lima tahun berturut-turut dan setelah sia-sia ditegur oleh juru sita secara sah, sekurang-kurangnya enam minggu sebelum tuntutan diajukan.

Pemegang hak guna usaha dapat menghindarkan penghapusan hak guna usaha karena kerusakan yang diperbuat pada tanah atau karena penyalahgunaan hak, bila ia memperbaiki barang-barang itu sehingga kembali dalam keadaan seperti semula dan memberikan jaminan yang cukup untuk selanjutnya.

Semua ketentuan dalam bab ini hanya berlaku selama dalam perjanjian kedua belah pihak tidak diadakan penyimpangan. Hak guna usaha berakhir menurut cara berakhirnya hak numpang karang sebagaimana ditentukan dalam Pasal 718 dan 719.

Hak guna bangunan.

Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun (Pasal 35 ayat 1 UUPA). Di dalam Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 diatur lebih lanjut mengenai HGB. HGB dapat diberikan atau dibebankan terhadap tanah negara; tanah hak pengelolaan dan tanah hak milik. Hak guna bangunan juga dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan.

Pemberian HGBBerdasarkan Pasal 19 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah dijelaskan bahwa HGB hanya diperuntukkan bagi warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. HGB tidak dapat diperuntukkan bagi orang asing dan badan hukum asing. HGB diberikan untuk jangka waktu selama 30 tahun dengan perpanjangan selama 20 tahun. HGB diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk atas usul pemegang hak pengelolaan, lalu di daftarkan dalam buku tanah pada kantor pertanahan.

Kewajiban Pemegang HGBPemegang HGB berkewajiban:

1. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;

2. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;

3. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGB kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah HGB itu hapus;

4. Menyerahkan sertifikat HGB yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.

Peralihan HGBPeralihan HGB terjadi karena jual beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal, hibah, dan pewarisan.

Berakhirnya HGBHGB berkahir karena jangka waktunya berakhir, dihentikan sebelum jangka waktu berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi, dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir, dicabut untuk kepentingan umum, ditelantarkan, dan tanahnya musnah.

Hak sewa untuk bangunan

hak seseorang atau suatu badan hukum mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa (Pasal 44 ayat 1 UUPA).

Seseorang atau badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak menggunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa. hak sewa hanya dapat diberikan untuk tanah bangunan, hak sewa untuk pertanian tidak dibenarkan dan hanya dapat dibebankan di atas tanah milik orang lain. Di atas tanah negara hak sewa tidak dapat diberikan.

Subyek hak sewa yaitu :

a. WNIb. WNA yang berkedudukan di Indonesiac. Badan Hukum Indonesiad. Badan Hukum Asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

Pembayaran Uang Sewa

Berbeda dengan hak guna bangunan yang berasal dari tanah negara ataupun tanah hak milik, di mana si penerima hak hams membayar pemasukan pada Negara ataupun pada pemilik pada awal pemberian hak, maka hak sewa untuk bangunan, pembayaran sews dapat dilakukan :

a. satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu.

b. sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.

c. perjanjian sewa tidak boleh mengandung unsur-unsur pemerasan.

Hak membuka dan memungut hasil hutan

Adalah hak membuka tanah dan memungut hasil hutan yang hanya dapat dipunyai oleh

warganegara Indonesia. Dengan mempergunakan hak memungut hasil hutan secara sah, tidak

dengan sendirinya diperoleh hak milik atas tanah itu.

Merupakan perwujudan yang diangkat dari hak ulayat/ hak adat. Orangnya tidak otomatis

menguasai dan memiliki tanah tersebut, bisa menjadi hak atas tanah dengan proses tertentu.

Terdapat dalam Pasal 46 UUPA. Hak untuk membuka lahan dan memungut hasil hutan merupakan

hak atas tanah yang diatur didalam hukum adat.

*Subyek Hukumnya:

WNI dengan syaratnya:

§ Ijin dari kepala adat desa untuk yang kurang dari 2 ha

§ Ijin dari bupati/kantor kepala pertanahan untuk tanah 2-10 ha

§ Ijin dari gubernur untuk tanah yang lebih dari 10 ha-50 ha.

Hak Gadai

Gadai tanah adalah hubungan hukum seseorang dengan tanah kepunyaan orang lain, yang telah menerima uang gadai daripadanya. Selama uang gadai belum dikembalikan, tanah tersebut dikuasai oleh pemegang gadai. Selama itu hasil tanah seluruhnya menjadi hak pemegang gadai, Pengembalian uang gadai atau yang lazim disebut penebusan tergantung pada kemauan dan kepampuan pemilik tanah yang yang menggadaikan

Dalam hal Gadai (Gadai Tanah) terdapat dua pihak, yaitu pihak pemilik tanah pertanian tersebut pemberi gadai dan pihak yang menyerahkan uang kepada pemberi gadai disebut penerima (pemegang) gadai. Pada umunya, pemberi gadai berasal dari golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, Sebaliknya penerima (pemegang) gadai berasal dari golongan masyarakat yang mampu (kaya).

Hak gadai atas tanah pertanian sebelum berlakunya UUPA dilaksanakan secara kekeluargaan atau secara diam-diam, hanya diketahui para pihak saja terkadang disaksikan oleh kepala desa atau ketua adat. Lama waktu menggadai tidak terbatas karena sangat bergantung pada penebusan yang dilakukan oleh pemberi gadai. Perjanjian gadai kadang-kadang diberi tambahan bahwa jika tidak dapat menebus dalam waktu yang sudah disepakati maka tanah menjadi milik pemegang gadai.

Setelah berlakunya UUPA maka hak gadai tanah pertanian diatur dalam undang-undang no 56 tahun 1960 terutama penebusannya diatur dalam pasal 7 diselesaikan dengan rumus

jika berlangsung lebih dari tujuh tahun maka dikembalikan tanpa uang tebusan.

Hak gadai tanah, termasuk juga tanah pertanian, dalam UUPA termasuk hak yang bersifat sementara. Sebagaimana tercantum dalam pasal 53 (1) UUPA yang menyatakan hak-hak yang bersifat sementara adalah hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang, hak sewa tanah pertanian, diatur untuk membatasi sifat-sifatnya yang bertentangan dengan undang-undang hak tersebut diusahakan dihapus dalam waktu yang singkat.

Hak usaha bagi hasil

Hak usaha bagi hasil adalah hak seseorang atau badan hukum (penggarap) untuk meneyelenggarakan usaha pertanian di atas tanah kepunyaan pihak lain(pemilik) dengan perjanjian bahwa hasilnya akan dibagi di antara keduanya menurut pertimbangan yang disetujui.

a. Subyek hak usaha bagi hasil: Warga Negara Indonesia1) Subyek yang dapat membagi hasilkan: pemilik, penyewa, pemegang hak gadai.2) Subyek yang dapat menjadi penggarap: WNI (Pasal 9 UUPA) dan koperasi tani/desa (impress no. 15 thn. 1980)

b. Sifat dan ciri-ciri:

1) Jangka waktu terbatas.

2) Tidak dapat dialihkan tanpa izin pemilik.

3) Tidak hapus bila hka milik beralih.

4) Tidak hapus bila penggarap meninggal dunia, tetapi hapus apabila pemilik meninggal dunia.

5) Didaftar menurut peraturan khusus (UU. No. 2 thn. 1960).

6) Pada waktunya akan dihapus.

c. Terjadinya hak usaha bagi hasil: karena perjanjian.d. Jangka waktu hak usaha bagi hasil:

Untuk tanah sawah minimal 3 tahun, sedangkan untuk tanah kering 5 tahun (Pasal 4 UU no. 2 thn. 1960).

e. Luas tanah: maksimum 3 ha. (Pasal 2 UU no. 2 thn. 1960).f. Hapusnya hak usaha bagi hasil:

1) Jangka waktu berakhir.

2) Atas persetujuan kedua pihak sebelum waktunya berkahir.

3) Dengan izin Kepala Desa atas tuntutan pemilik, dalam hal ini apabila pemilik ternyata kepentingannya dirugiak oleh penggarap. Misalnya penggarap jujur, tidak mengusahakan dengan baik tanah garapannya dll.

4) Tanahnya musnah.

Hak Menumpang

Hak menumpang adalah hak yang memberi kepada seseorang untuk mendirikan dan menempati

rumah di atas tanah pekarangan orang alin. Hak menumpang ini sebenarnya termasuk hak pakai,

tetapi pada hak menumpang hubungan hukumnya lemah, mudah diputuskan oleh pemilik tanah

pekarangan, karena dalam hak menumpang ini tidak dikenal bayaran.

a. Subyek hak menumpang: Warga Negara Indonesia.

b. Sifat dan ciri-ciri:

1) Hak yang sangat lemah.

2) Tidak ada pembayaran sewa.

3) Sewaktu-waktu jika si pemilik tanah memerlukan tanahnya hak tersebut dapat dihapus.

4) Turun temurun.

5) Tidak dapat dialihkan.

c. Terjadinya hak menumpang: karena perjanjian (izin dari pemilik tanah).

d. Jangka waktu hak menumpang: tidak tertentu, tergantung si pemilik tanah atau rumah.

e. Hapusnya hak penumpang:

1) Pengakhiran hubungan tukontali (pesanan) yang diberikan pemilik kepada yang

menumpang yang terkena pesangon.

2) Dicabut untuk kepetingan umum.

3) Tanahnya musnah.

Hak Sewa Tanah Pertanian

UUPA tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud dengan Hak Sewa Tanah Pertanian. Yang dimaksud Hak Sewa Pertanian adalah suatu perbuatan hukum dalam bentuk penyerahan penguasaan tanah pertanian oleh pemilik tanah pertanian kepada pihak lain (penyewa) dalam jangka waktu tertentu dan sejumlah uang sebagai sewa yang ditetapkan atas dasar kesepakatan kedua belah pihak.

Seseorang yang memiliki tanah pertanian karena membutuhkan sejumlah uang untuk memenuhi kebutuhan hidupnya, maka ia menyerahkan tanahnya kepada pihak lain. Pihak lain tersebut bisa perseorangan atau pabrik.

Hak Sewa Pertanian bisa terjadi dalam bentuk perjanjian yang tidak tertulis atau tertulis yang memuat unsur-unsur para pihak, objek, uang sewa, jangka waktu, hak dan kewjiban bagi pemilik tanah pertanian dan penyewa.

Unsur-unsur Tolong Menolong. Dalam Hak Sewa Tanah Pertanian pada awalnya terdapat unsur-unsur tolong-menolong yaitu penyewa menyerahkan sejumlah uang sebagai sewa guna memenuhi keinginan pemilik tanah pertanian yang membutuhkan sejumlah uang untuk kebutuhan hidupnya.

Sifat Pemerasan. Uang sewa yang diterima oleh pemilik tanah pertanian dari penyewa sudah habis dalam waktu yang singkat, sedangkan tanah pertanian yang ia sewakan kepada penyewa merupakan satu-satunya sumber nafkahnya, sehingga ia kehilangan hak untuk mengusahakan tanah pertaniannya dalam jangka waktu sewa tanah pertanian tersebut. Untuk memenuhi kebutuhan hidupnya, pemilik tanah pertanian dating kepada penyewa agar diberikan izin umtuk menggarap tanah yang ia sewakan dalam bentuk perjanian bagi hasil.

Dalam hal ini, pemilik tanah pertanian turun derajatnya, yaitu dari pemilik tanah pertanian menjadi penggarap tanah. Besarnya imbangan bagi hasil antara penyewa dengan pemilik tanah merugikan pemilik tanah yaitu penyewa mendapatkan bagian yang lebih besar daripada pemilik tanah.

Faktor-faktor yang dapat menjadi penyebab hapusnya Hak Sewa Tanah Pertanian, yaitu:

a. Jangka waktunya berakhir.

b. Hak sewanya dialihkan kepada pihak lain tanpa persetujuan dari pemilik tanah kecuali hal itu diperkenankan oleh pemilik tanah.

c. Hak sewanya dilepaskan secara sukarela oleh penyewa.

d. Hak atas tanah tersebut dicabut untuk kepentingan umum.

e. Tanahnya musnah.

Pustaka :

http://ermanhukum.com/Makalah%20ER%20pdf/Pemahaman%20Rakyat%20Tentang%20Hak%20Atas%20Tanah.pdf

http://irmadevita.com/2009/eigendom-erfpacht-opstal

http://sertifikattanah.blogspot.com/2009/04/tinjauan-persoalan-hukum-pemilikan.html

http://suflasaint.blogspot.com/2010/12/hak-hak-atas-tanah-seelum-uupa.html

http://ibelboyz.files.wordpress.com/2011/07/bab3-hukum-benda.doc

http://bocah-sinau.blogspot.com/2011/05/hak-adat-agraria.html

http://anggijuve.blogspot.com/2009/04/ketentuan-konversi-agraria-di-indonesia.html

http://eleveners.wordpress.com/2010/01/18/hak-atas-tanah-menurut-adat/

http://repository.usu.ac.id/bitstream/123456789/1485/1/perdata-syaiful2.pdf

http://id.shvoong.com/law-and-politics/law/2171264-hak-ulayat-dan-tanah-adat/

http://id.wikipedia.org/wiki/Tanah_ulayat

http://www.asiamaya.com/konsultasi_hukum/adat/hak_ulayat.htm

http://lovetya.wordpress.com/2008/12/24/pengaturan-hak-milik-atas-tanah-dan-pendaftaran-tanah/

http://hukum.kompasiana.com/2010/07/04/hak-milik-atas-tanah/

http://www.hukumproperti.com/2011/06/aspek-hukum-jangka-waktu-hak-pakai-atas-tanah-negara-dan-tanah-dengan-hak-milik/

http://hukum.kompasiana.com/2010/06/22/hak-pakai/

http://ratutebu.wordpress.com/2008/01/24/hak-guna-usaha/

http://asiatour.com/lawarchives/indonesia/perdata/guna.htm

http://deanazcupcup.blogspot.com/2011/05/hak-guna-usaha-dan-hak-guna-bangunan.html

http://www.hukumproperti.com/2011/04/aspek-hukum-hak-guna-bangunan-dan-peraturannya/

http://lontar.ui.ac.id/file?file=digital/118875-T%2025158%20Analisis%20mengenai-Literatur.pdf

http://ianbachruddin.blogspot.com/2011/11/hak-atas-tanah-yang-diatur-oleh-uupa-no.html

http://wwwgooglecommh.blogspot.com/2010/10/bab3-hukum-benda.html

www.fh.unej.ac.id/v1/images/data/hak%20gadai.pdf

http://zonahukum.blogspot.com/2011/03/hak-hak-atas-tanah-yang-bersifat.html

http://bangaliebrt.blogspot.com/2010/02/hak-atas-tanah-yang-bersifat-derivativ.html