Investment Feasibility Study Of The Coral Hotel At … digilib.uns.ac.id STUDI KELAYAKAN INVESTASI...

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

STUDI KELAYAKAN INVESTASI THE CORAL HOTEL DI SURAKARTA

Investment Feasibility Study Of The Coral Hotel At Surakarta

Disusun Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Sarjana Teknik Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta

Disusun Oleh :

TIMOTHEUS ARDYA P. A. NIM. I0109098

JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA

2015


commit to user


commit to user

KATA PENGANTAR

Puji syukur kepada Tuhan atas segala nikmat hidup dan kesempatan mengenggam ilmu, sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi yang berjudul “Studi Kelayakan Investasi The Coral Hotel di Surakarta.” Skripsi ini disusun sebagai salah satu persyaratan untuk mencapai derajat Sarjana Teknik. Dalam penelitian dan penyusunan skripsi ini, penulis banyak dibantu, dibimbing, dan didukung oleh berbagai pihak. Oleh karena itu, pada kesempatan ini penulis sangat ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada:

1. Dosen Pembimbing I, Bapak Ir. Sugiyarto, MT. Terima kasih karena sudah membimbing saya dari awal pengerjaan skripsi hingga akhirnya dapat selesai.

2. Dosen Pembimbing II, Ibu Fajar Sri Handayani, ST., MT. Terima kasih karena sudah membimbing saya dari awal pengerjaan skripsi hingga akhirnya dapat selesai.

3. Orang tua yang telah memberikan dukungan moral dan materi. 4. Teman-teman seangkatan maupun beda angkatan yang sudah memberikan dukungan dan

motivasi agar saya bisa lulus tepat waktu. 5. Semua orang yang telah membantu dalam pengerjaan skripsi ini.

Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan skripsi ini masih jauh dari kesempurnaan. Harapan penulis, informasi dari skripsi ini mampu memberikan manfaat untuk penulis dan pembaca. Akhir kata penulis ucapkan terima kasih.

Surakarta, Desember 2015

Penulis

viii


commit to user

DAFTAR ISI

Halaman Judul........................................................................................................... i

Halaman Persetujuan..................................................................................................ii

Halaman Pengesahan................................................................................................. iii

Halaman Motto.......................................................................................................... iv

Halaman Persembahan.............................................................................................. v

Abstrak....................................................................................................................... vi

Kata Pengantar........................................................................................................... viii

Daftar Isi.................................................................................................................... ix

Daftar Gambar........................................................................................................... xii

Daftar Tabel............................................................................................................... xiii

BAB I PENDAHULUAN...................................................................................... 1

1.1. Latar Belakang................................................................................................... 1

1.2. Rumusan Masalah............................................................................................... 3

1.3. Batasan Masalah................................................................................................. 3

1.4. Tujuan Penelitian................................................................................................ 3

1.5. Manfaat Penelitian.............................................................................................. 3

BAB II DASAR TEORI.......................................................................................... 5

2.1. Tinjauan Pustaka................................................................................................ 5

2.2. Dasar Teori......................................................................................................... 6

2.2.1. Gambaran Umum Hotel................................................................................ 6

2.2.2. Besaran-besaran Fisik dan Tekno Ekonomi Gedung.................................... 8

2.2.3. Analisis Ekonomi Teknik.............................................................................. 15

2.2.3.1. Pengertian Dasar.......................................................................................... 15

2.2.3.2. Rumus dalam Analisis Ekonomi Teknik...................................................... 16

2.2.3.3. Perhitungan Sewa Minimum Dan Titik Impas (Break Even Point)............. 17

2.2.4. Analisis Penilaian Investasi........................................................................... 19

ix


commit to user

2.2.4.1. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value)...................................... 19

2.2.4.2. Metode Revenue Cost Ratio........................................................................ 19

2.2.4.3. Metode Arus Pengembalian Internal (Internal Rate of Return)................... 20

2.2.4.4. Tingkat Pengembalian Investasi................................................................... 21

2.2.4.5. Tingkat Pengembalian Modal Sendiri.......................................................... 22

BAB III METODOLOGI PENELITIAN............................................................. 24

3.1. Metode Penelitian............................................................................................... 24

3.2. Lokasi Penelitian................................................................................................ 24

3.3. Sumber Data....................................................................................................... 25

3.4. Cara Pengumpulan Data..................................................................................... 25

3.4.1. Survey Lapangan........................................................................................... 25

3.4.2. Kuisioner........................................................................................................ 26

3.4.3. Wawancara.................................................................................................... 26

3.4.4. Kepustakaan.................................................................................................. 26

3.5. Tahap dan Prosedur Penelitian......................................................................... 26

3.6. Diagram Alir Penelitian.................................................................................... 28

BAB IV ANALISIS DAN PEMBAHASAN........................................................... 30

4.1. Analisis............................................................................................................... 30

4.1.1. Data Perencanaan Investasi............................................................................. 30

4.1.2. Perhitungan Investasi Proyek........................................................................... 32

4.1.2.1. Biaya Langsung............................................................................................ 32

4.1.2.2. Biaya Tidak Langsung.................................................................................. 33

4.1.2.3. Jumlah Biaya Investasi Total........................................................................ 33

4.1.3. Perhitungan Pendapatan dan Pengeluaran Tahunan...................................... 34

4.1.3.1. Data Pembiayaan Proyek.............................................................................. 34

4.1.3.2. Pendapatan Proyek per Tahun...................................................................... 34

4.1.3.3. Pengeluaran Proyek per Tahun..................................................................... 35

4.1.3.4. Perhitungan Nilai Sewa Minimum................................................................37

x


commit to user

4.1.3.5. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi........................................................ 38

4.1.3.5.1. Analisis Nilai Sekarang Bersih (Net Present Value) .............................. 38

4.1.3.5.2. Analisis Perbandingan Pendapatan dan Pengeluaran (Revenue Cost

Ratio)........................................................................................................39

4.1.3.5.3. Analisis Tingkat Kembali Internal (Internal Rate of Return).................. 40

4.1.3.5.4. Analisis Titik Impas (Break Even Point) ................................................ 41

4.1.3.5.5. Analisis Titik Impas (Break Even Point) Okupansi................................. 43

4.1.3.5.6. Tingkat Pengembalian Investasi (Return of Investment) ........................ 44

4.1.3.5.7. Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (Return on Equity) ..................... 48

4.2. Pembahasan....................................................................................................50

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN.................................................................. 51

5.1. Kesimpulan......................................................................................................... 51

5.2. Saran................................................................................................................... 51

Daftar Pustaka............................................................................................................xiv

LAMPIRAN A

LAMPIRAN B

LAMPIRAN C

xi


commit to user

DAFTAR GAMBAR

Gambar 3.1. Tampak Depan The Coral Hotel........................................................... 24

Gambar 3.2. Denah Lokasi The Coral Hotel............................................................. 25

Gambar 3.3. Diagram Alir Penelitian........................................................................ 29

xii


commit to user

DAFTAR TABEL

Tabel 4.1. Rekapitulasi pendapatan dan pengeluaran tahunan.................................. 38

Tabel 4.2. Perhitungan titik impas berdasarkan sistem bunga tetap.......................... 42

Tabel 4.3. Rekapitulasi pendapatan dan pengeluaran dalam menghitung ROI sebelum

pajak.......................................................................................................................... 45

Tabel 4.4. Rekapitulasi pendapatan dan pengeluaran dalam menghitung ROI setelah

pajak.......................................................................................................................... 47

Tabel 4.5 Rekapitulasi pendapatan dan pengeluaran dalam menghitung tingkat

pengembalian modal sendiri...................................................................................... 48

Tabel 4.6. Rekapitulasi hasil analisis studi kelayakan investasi The Coral Hotel

Surakarta.................................................................................................................... 50

Tabel 4.7. Harga Sewa Kamar Hotel Bintang 2 di Kota Surakarta.......................... 50

xiii


commit to user

ABSTRAK

Timotheus Ardya P.A., 2015, STUDI KELAYAKAN INVESTASI THE CORAL HOTEL SURAKARTA. Skripsi, Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta. Sebelum membangun sebuah hotel dilakukan studi kelayakan investasi. Perhitungan ini sangat penting mengingat modal yang dikeluarkan cukup besar untuk membangun sebuah hotel agar jangan sampai nantinya hotel tersebut bangkrut setelah beroperasi sekian tahun. Analisis kelayakan investasi dilakukan dengan metode Net Present Value (NPV), Revenue Cost Ratio (RCR), Internal Rate of Return (IRR), Perhitungan Analisis titik impas (Break Event Point), Return On Investment (ROI) sebelum dan sesudah pajak, dan Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (Return on Equity). Perhitungan biaya mengacu pada data harga tanah dari nilai jual objek pajak Kota Surakarta Tahun 2015 dan harga satuan gedung yang didasarkan pada Surat Keputusan Walikota Surakarta nomor : 974 / 049 / 2000 tentang pedoman teknik pembangunan gedung negara. The Coral Hotel Surakarta memiliki 11 lantai yang terdiri dari 10 lantai di atas permukaan tanah dan 1 lantai basement dan memiliki kamar sejumlah 96 kamar. Luas per kamar sebesar 16,52 m2

dan luas total seluruh kamar sebesar 1585,92 m2. Sedangkan untuk bunga kredit yang berlaku adalah sebesar 14% per tahun berdasarkan informasi data dari Bank BRI pada tahun 2015 dengan jangka waktu pengembalian 15 tahun. Studi ini memberikan hasil bahwa biaya investasi total adalah senilai Rp39.219.589.179,00. Penilaian kelayakan usulan proyek dilakukan dengan delapan cara teknik analisis yaitu NPV dihasilkan NPV positif sesuai yang diinginkan, RCR diperoleh 1,0941 lebih besar dari 1, IRR diperoleh 16,56 % lebih besar dari suku bunga komersil 14 %, BEP diperoleh 14 tahun yaitu lebih cepat dari syarat umur ekonomis 40 tahun, BEP Okupansi diperoleh 41,54 %, ROI sebelum pajak diperoleh 1,0046 lebih besar dari 1, ROI setelah pajak diperoleh 1,0087 lebih besar dari 1, RE diperoleh 1,2761 lebih besar dari 1 sehingga dapat dikatakan proyek pembangunan hotel tersebut layak untuk dikerjakan dengan harga sewa minimum kamar hotel adalah Rp240.531,20 / kamar / hari dan tingkat okupansi sebesar 41,54 % dari total seluruh kamar. Kata Kunci : Investasi, Kelayakan Investasi, Hotel, Studi Kelayakan, Okupansi

vi


commit to user

ABSTRACK

Timotheus Ardya P.A., 2015, INVESTMENT FEASIBILITY STUDY OF THE CORAL HOTEL AT SURAKARTA. Thesis, Department of Civil Engineering, Faculty of Engineering, Sebelas Maret University, Surakarta. Before we build a hotel, we must do feasibility study. This calculation is very important because the modal is big for build a hotel to avoid insolvent of the hotel after the operation for a while of years. This analysis investment is done by Net Present Value (NPV) method, Revenue Cost Ratio (RCR) method, Internal Rate of Return (IRR) method, Break Event Point method, Return On Investment (ROI) before and after task method, and Return on Equity method . The calculation of cost prefers to the price of land from Surakarta task object selling value 2015 and the price of building based of mayor judgment Surakarta letter number 974 / 049 / 2000 about country building development technique instruction. The Coral Hotel has 11 floors which is consist of 10 floors at upper ground and 1 floor at basement and it has 96 rooms. The area of each room is 16,52 m2 and the total area of all rooms is 1585,92 m2. The credit interest is 14% for each year based from Bank BRI at 2015 with period of time return is 15 years. This study gives that total investment cost is Rp39.219.589.179,00. The feasibility study of investment is calculate by 8 methods. The methods are NPV which gives positive value, RCR gives 1,0941 bigger than 1, IRR gives 16,56 % bigger than 14% (credit interest), BEP gives 14 years which is faster than economic age (40 years), BEP occupancy gives 41,54%, ROI before task gives 1,0046 bigger than 1, ROI after task gives 1,0087 bigger than 1, RE gives 1,2761 bigger than 1. So that project is suitable and the rent of the room is Rp240.531,20 per night. The level of occupancy is 41,54 % from total rooms. Keywords : Investment, Investment Analysis, Hotel, Feasibility Study, Occupancy

vii

Investment Feasibility Study Of The Coral Hotel At … digilib.uns.ac.id STUDI KELAYAKAN INVESTASI...

Documents

Transcript of Investment Feasibility Study Of The Coral Hotel At … digilib.uns.ac.id STUDI KELAYAKAN INVESTASI...