i

IMPLEMENTASI ASAS TERJANGKAU PENDAFTARAN

TANAH DI KABUPATEN SUKOHARJO UNTUK

MEMPERCEPAT PENSERTIFIKATAN TANAH

TESIS

Untuk Memenuhi Sebagaian Persyaratan Guna Mencapai Derajat Magister

Program Magister Kenotariatan

Oleh:

ADINDA ARIANDAYU

NIM. S 351602001

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2017

ii

IMPLEMENTASI ASAS TERJANGKAU PENDAFTARAN

TANAH DI KABUPATEN SUKOHARJO UNTUK

MEMPERCEPAT PENSERTIFIKATAN TANAH

DISUSUN OLEH :

ADINDA ARIANDAYU

NIM :

S 351602001

Telah disetujui oleh Pembimbing :

Dosen Pembimbing

Jabatan Nama Tanda Tangan

Tanggal

Pembimbing Dr. Lego Karjoko., S.H., M.H

NIP. 196305191988031001 ………………………

Mengetahui :

Kepala Program Magister Kenotariatan

(Burhanudin Harahap., S.H., M.H., M.Si., Ph.D)

NIP. 196007161985031004

iii

IMPLEMENTASI ASAS TERJANGKAU PENDAFTARAN

TANAH DI KABUPATEN SUKOHARJO UNTUK

MEMPERCEPAT PENSERTIFIKATAN TANAH

DISUSUN OLEH :

ADINDA ARIANDAYU

NIM :

S 351602001

Telah disetujui oleh Tim Penguji :

Jabatan Nama Tanda

Tangan Tanggal

1 Ketua : Burhanudin H.,SH.,M.H.,M.Si.,Ph.D

NIP. 196007161985031004 ……………...

2 Sekretaris : Dr. Lego Karjoko., S.H., M.H

NIP. 196305191988031001 ……………...

3 Penguji I : Dr. Isharyanto, S.H., M.Hum.

NIP. 197805012003121002 ……………...

4 Penguji II : Dr. Hari Purwadi, S.H., M.Hum.

NIP. 196412012005011001 ……………...

Mengetahui :

Direktur Program Pascasarjana Kepala Program Magister Kenotariatan

Prof. Dr. M. Furqon H, M.Pd.

NIP. 196007271987021001

Burhanudin H.,SH.,M.H.,M.Si.,Ph.D

NIP. 196007161985031004

iv

PERNYATAAN

NAMA : ADINDA ARIANDAYU

NIM : S 352602001

Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa tesis yang berjudul

“IMPLEMENTASI ASAS TERJANGKAU PENDAFTARAN TANAH DI

KABUPATEN SUKOHARJO UNTUK MEMPERCEPAT

PENSERTIFIKATAN TANAH”, adalah benar-benar karya saya sendiri. Hal

yang bukan karya saya, dalam tesis tersebut diberi tanda citasi dan ditunjukkan

dalam daftar pustaka.

Apabila dikemudian hari terbukti pernyataan saya tersebut diatas tidak

benar, maka saya bersedia menerima sanksi akademik, yang berupa pencabutan

tesis dan gelar yang saya peroleh dari tesis tersebut.

Surakarta, November 2017

Yang membuat pernyataan,

ADINDA ARIANDAYU

S 351602001

v

MOTTO

Kesuksesan berbanding lurus dengan tindakan yang dilakukan

“Success needs a process”

“All our dreams can come true if we have the courage to pursue them”

–Walt Disney

vi

KATA PENGATAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah Subhanahu Wa Ta’ala atas

segala limpahan rahmat, taufiq dan hidayah-Nya sehingga penulis memperoleh

kekuatan untuk menyelesaikan Tesis yang berjudul “IMPLEMENTASI ASAS

TERJANGKAU PENDAFTARAN TANAH DI KABUPATEN

SUKOHARJO UNTUK MEMPERCEPAT PENSERTIFIKATAN TANAH”.

Banyak pihak yang berperan besar dalam memberikan bantuan sampai

selesainya tesis ini, untuk itu ucapan terima kasih sebesar-besarnya kepada:

1. Bapak Prof. Dr. Ravik Karsidi, M.S., selaku Rektor Universitas Sebelas

Maret Surakarta.

2. Bapak Prof. Dr. Supanto, S.H.,M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Sebelas Maret Surakarta.

3. Bapak Burhanudin Harahap, S.H., M.H., M.Si., Ph.D., selaku Ketua

Program Studi Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret

Surakarta yang telah memberikan ijin penelitian.

4. Segenap dosen pengajar Program Studi Kenotariatan Ilmu Hukum

Universitas Sebelas Maret Surakarta.

5. Bapak Dr. Lego Karjoko, SH., MH, selaku pembimbing tesis yang telah

memberikan waktu, tenaga, bimbingan dan doa dalam menyusun tesis ini.

6. Bapak Nardi, SH, selaku Pejabat Subag Umum dan Kepegawaian pada

Badan Keuangan Daerah Kabupaten Sukoharjo.

7. Bapak Deden Deni, SH, selaku Kepala Subseksi Pendaftaran Tanah pada

Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo.

8. Bapak Eko Setyawan, S.SiT., MH, selaku Kepala Urusan Umum dan

Kepegawaian pada Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo.

9. Kedua orang tua penulis yaitu Bapak Ari Hudayato dan Ibu Sri Rahayu

Pancasilawati yang selalu menemani dan memberikan doa, restu, support

dan segalanya bagi penulis dalam menyusun dan menyelesaikan tesis ini.

vii

10. Bapak M. Priadi Budi Utomo, Ibu Wisetia Ariandayu, Kirania Razqya

Ananda dan Nindita Ariandayu, selaku kakak, adik dan keponakan yang

selalu menemani dan memberikan doa dan support bagi penulis dalam

menyusun dan menyelesaikan tesis ini.

11. Kartiko Ari Wicaksono dan keluarga, selaku teman special dan keluarga

yang selalu menemani dan memberikan doa dan support bagi penulis

dalam menyusun dan menyelesaikan tesis ini.

12. Auliyaa Martati, Fauziah Isnaningtyas, Tira Widyasari, dan Zullaika Tipe

Nurhidayah, selaku teman-teman Menuju Pelaminan Squad yang dalam

keseharian menemani penulis dalam kehidupan kampus dan

menyelesaikan tesis ini.

13. Ibu Anik, Bapak Supriyadi, Ibu Anastasia dan seluruh mahasiswa kelas A

angkatan VIII Program Studi Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas

Sebelas Maret Surakarta yang telah menemani penulis dalam kehidupan

kampus.

Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan tesis ini masih banyak

kekurangan, oleh karena itu kritik dan saran yang membangun sangat diharapkan.

Semoga tesis ini bermanfaat bagi yang membutuhkan.

Surakarta, November 2017

Penulis

viii

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ......................................................................................... i

HALAMAN PENGESAHAN PEMBIMBING ................................................. ii

HALAMAN PENGESAHAN TESIS ................................................................ iii

HALAMAN PERNYATAAN ........................................................................... iv

MOTTO ............................................................................................................. v

KATA PENGANTAR ....................................................................................... vi

DAFTAR ISI ...................................................................................................... viii

DAFTAR DIAGRAM ........................................................................................ x

DAFTAR GAMBAR ......................................................................................... xii

ABSTRAK ......................................................................................................... xiii

ABSTRACT ....................................................................................................... xiv

BAB I PENDAHULUAN .................................................................................. 1

A. Latar Belakang Masalah .......................................................................... 1

B. Perumusan Masalah ................................................................................. 4

C. Tujuan Penelitian ..................................................................................... 5

D. Manfaat Penelitian................................................................................... 5

BAB II LANDASAN TEORI ............................................................................ 7

A. Kerangka Teori ........................................................................................ 7

B. Penelitian Yang Relevan ......................................................................... 19

C. Kerangka Berpikir ................................................................................... 20

D. Teori Analisis .......................................................................................... 21

BAB III METODE PENELITIAN..................................................................... 26

BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ................................... 31

A. Asas Terjangkau Dalam Peraturan Perundang-undangan Mengenai

Biaya Pendaftaran Tanah ......................................................................... 31

1. Peraturan Perundang-undangan yang mengatur secara langsung ....... 31

a. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang

Pendaftaran Tanah ........................................................................ 31

ix

b. Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis Dan

Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku

Pada Kementerian Agraria Dan Tata Ruang/Badan Pertanahan

Nasional .......................................................................................... 32

c. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan

Pertanahan Nasional Nomor 25 Tahun 2016 Tentang

Persyaratan Dan Tata Cara Pengenaan Tarif PNBP Terhadap

Pihak Tertentu ............................................................................... 33

2. Peraturan Perundang-undangan yang menyertainya ........................... 34

a. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Tetang Pajak Daerah dan

Retribusi Daerah .............................................................................. 34

b. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan

Atas Peraturam Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang

Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah ............................ 37

B. Asas Terjangkau Dalam Proses Pensertifikatan Tanah Di Kabupaten

Sukoharjo ................................................................................................. 38

1. Pensertifikatan Tanah di kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo .... 38

a. Struktur Organisasi Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo ....... 38

b. Prosedur Pendaftaran Tanah di Kantor Pertanahan......................... 41

c. Data Sertifikat Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo ............... 45

2. Komponen Biaya Pendaftaran Tanah di Kabupaten Sukoharjo .......... 49

a. Komponen Biaya Pendaftaran Tanah Dalam Peraturan

Perundang-Undangan ................................................................... 50

b. Fakta Hukum Komponen Biaya Pendaftaran Tanah ....................... 69

BAB V PENUTUP ............................................................................................. 99

A. Simpulan ................................................................................................. 99

B. Implikasi .................................................................................................. 100

C. Saran ........................................................................................................ 100

DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................ 101

LAMPIRAN-LAMPIRAN

x

DAFTAR DIAGRAM

Diagram 1. Jumlah sertifikat hak atas tanah yang telah dikeluarkan selama

tahun 2012 sampai dengan 2016 ........................................................................ 46

Diagram 2. Jumlah sertipikat Hak Milik (HM) atas tanah yang telah

dikeluarkan selama tahun 2012 sampai dengan 2016 ........................................ 47

Diagram 3. Jumlah sertipikat Hak Guna Bangunan (HGB) atas tanah yang

telah dikeluarkan selama tahun 2012 sampai dengan 2016 ............................... 47

Diagram 4. Jumlah sertipikat Hak Pakai (HP) atas tanah yang telah

dikeluarkan selama tahun 2012 sampai dengan 2016 ........................................ 48

Diagram 5. Jumlah sertipikat Hak Wakaf yang telah dikeluarkan selama

tahun 2012 sampai dengan 2016 ........................................................................ 48

Diagram 6. Data Pendapatan Asli Daerah (PAD) Kabupaten Sukoharjo

tahun 2012 sampai dengan tahun 2016 .............................................................. 57

Diagram 7. Data Pemasukan Bea Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB)

Kabupaten Sukoharjo tahun 2012 sampai dengan tahun 2016 .......................... 58

Diagram 8. Data Realisasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB)

Kabupaten Sukoharjo dalam Pendapatan Asli Daerah (PAD) tahun 2012

sampai dengan tahun 2016 ................................................................................. 58

Diagram 9. Data Pemasukan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan

Perkotaan (PBB-P2) pada Kabupaten Sukoharjo tahun 2012 sampai dengan

tahun 2016 .......................................................................................................... 64

Diagram 10. Data Realisasi Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan

Perkotaan (PBB-P2) pada Kabupaten Sukoharjo dalam Pendapatan Asli

Daerah (PAD) tahun 2012 sampai dengan tahun 2016 ...................................... 64

Diagram 11. Data jumlah pemasukan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan

dan Perkotaan (PBB P2) ditambah dengan Bea Perolehan Hak Atas Tanah

(BPHTB) pada Kabupaten Sukoharjo tahun 2012 sampai dengan tahun 2016 . 66

Diagram 12. Data prosentase realisasi pemasukan Pajak Bumi dan Bangunan

Perdesaan dan Perkotaan (PBB P2) ditambah dengan Bea Perolehan Hak

xi

Atas Tanah (BPHTB) pada Kabupaten Sukoharjo dalam Pendapatan Asli

Daerah (PAD) tahun 2012 sampai dengan tahun 2016 ...................................... 67

xii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1. Struktur Organisasi Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo ...... 39

Gambar 2. Bagan Alir Proses Pemberian Hak Milik/Hak Guna Bangunan/

Hak Pakai/Hak Pengelolaan Pendaftaran Tanah Pertama Kali .......................... 44

Gambar 3. Bagan Alir Proses Peralihan Hak Atas Tanag Dan Satuan Rumah

Susun .................................................................................................................. 45

xiii

ABSTRAK

ADINDA ARIANDAYU. S351602001. IMPLEMENTASI ASAS

TERJANGKAU PENDAFTARAN TANAH DI KABUPATEN

SUKOHARJO UNTUK MEMPERCEPAT PENSERTIFIKATAN TANAH.

2017. Program Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret. Tujuan penulisan ini mengkaji pemenuhan asas terjangkau dalam

komponen biaya pensertifikatan tanah dan dalam peraturan perundangan-

undangan mengenai biaya pendaftaran tanah di Kabupaten Sukoharjo guna

mempercepat pensertifikatan tanah.

Penelitian hukum ini menggunakan pendekatan perundang-undangan.

Bahan hukum yang digunakan yaitu bahan hukum primer dan bahan hukum

sekunder. Teknik pengumpulan data yang dilakukan dengan cara studi pustaka.

Berdasarkan hasil penelitian dihasilkan komponen pajak tanah di

Kabupaten Sukoharjo belum memenuhi asas terjangkau, baik itu dilakukan sendiri

oleh orang pribadi pemohon maupun melalui PPAT dan peraturan perundang-

undangan yang mengatur mengenai pendaftaran tanah yang sudah memenuhi asas

terjangkau, namun pada pelaksanaan pendaftaran tanah tidak memenuhi asas

terjangkau. Hal ini mengakibatkan sulitnya terwujud asas terjangkau pendaftaran

tanah.

Hal ini berimplikasi pada jika pelaksanaan pendaftaran tanah di

Kabupaten Sukoharjo tidak memenuhi asas terjangkau maka minat masyarakat

untuk mendaftarkan tanahnya akan semakin menurun dan tidak adanya kepastian

antara peraturan dan pelaksanaannya, sehingga tidak mencerminkan sistem hukum

yang baik.

Seyogyanya dalam pelaksanaan kegiatan pendaftaran tanah di masa yang

akan datang dapat memenuhi asas terjangkau secara menyeluruh dan seyogyanya

ada peraturan pemerintah daerah mengenai pajak tanah dapat diimplementasikan

dalam pelaksanaan pendaftaran tanah.

Kata kunci : Asas Terjangkau, Pensertifikatan Tanah, Pajak Tanah

xiv

ABSTRACT

ADINDA ARIANDAYU. S351602001. IMPLEMENTATION OF

AFFORDABLE PRINCIPLES LAND REGISTRATION IN SUKOHARJO

DISTRICT TO ACCELERATE LAND SPECIFICATIONS. 2017. Notary

Program Faculty of Law University of Sebelas Maret.

The purpose of this reseacrh is to assess the fulfillment of an affordable

principle in the cost component of land certification and in legislation regarding

the cost of land registration in Sukoharjo District in order to speed up the land

certification.

This legal research uses a statutory approach. Legal materials used are

primary legal materials and secondary legal materials. Data collection

techniques conducted by way of literature study.

Based on the results of the research, the components of the land tax in

Sukoharjo Regency has not fulfilled the affordable principle, whether it is done by

the applicant personally or through PPAT and legislation regulating the

registration of land that has fulfilled the affordable principle, but the

implementation of land registration does not meet affordable principle. This has

resulted in the difficulty of achieving the affordable principle of land registration.

This implies that if the implementation of land registration in Sukoharjo

District does not meet the affordable principle, the public interest to register the

land will decrease and there is no certainty between the regulation and its

implementation, so it does not reflect the good legal system.

Should in the implementation of future land registration activities can

meet the principle of affordable as a whole and should have local government

regulations on land tax can be implemented in the implementation of land

registration.

Keywords: Affordable Principles, Land Certification, Land Tax