Hukum Perumahan

167
Hukum Perumahan dan Permukiman

Transcript of Hukum Perumahan

Page 1: Hukum Perumahan

Hukum Perumahan

dan Permukiman

Page 2: Hukum Perumahan

P e n d a h u P e n d a h u l u a nl u a n

Pengaturan Hukum dan Pengaturan Hukum dan kebijakan pembangunan perumahan kebijakan pembangunan perumahan dan pemukiman masih merupakan dan pemukiman masih merupakan salah satu bidang kajian dalam salah satu bidang kajian dalam hukum lingkungan, peraturan hukum lingkungan, peraturan hukumnya masih tersebar dlm hukumnya masih tersebar dlm berbagai peraturan yang berbagai peraturan yang diundangkan dalam waktu yang diundangkan dalam waktu yang berbeda, belum terkoordinasi berbeda, belum terkoordinasi dengan baik dan belum sepenuhnya dengan baik dan belum sepenuhnya didasarkan kpd asas-asas umum didasarkan kpd asas-asas umum maupun konsep yang jelas.maupun konsep yang jelas.

Page 3: Hukum Perumahan

UU No. 23UU No. 23 Tahun Tahun 19971997 Tentang Tentang

Pengelolaan Lingkungan HidupPengelolaan Lingkungan Hidup

Pengelolaan lingkungan Pengelolaan lingkungan hidup hidup upaya terpadu utk upaya terpadu utk melestarikan fungsi LH yg melestarikan fungsi LH yg meliputi kebijakan penataan, meliputi kebijakan penataan, pemanfaatan, pengembangan, pemanfaatan, pengembangan, pemeliharaan, pemulihan, pemeliharaan, pemulihan, pengawasan dan pengendalian pengawasan dan pengendalian LHLH. (. (Psl. 1 (2)Psl. 1 (2)))

Page 4: Hukum Perumahan

Perumahan dan pemukiman di Perumahan dan pemukiman di masa datang harus jadi bahagian masa datang harus jadi bahagian iklim kehidupan yang sehat secara iklim kehidupan yang sehat secara lingkungan, ekonomi, sosial budaya lingkungan, ekonomi, sosial budaya dan politik yang dapat menjadi dan politik yang dapat menjadi sarana pembinaan generasi yang sarana pembinaan generasi yang akan datang, dan menjamin akan datang, dan menjamin kelanjutan peningkatan kualitas kelanjutan peningkatan kualitas kehidupan bagi setiap orang, serta kehidupan bagi setiap orang, serta memperkuat kesetaraan manusia memperkuat kesetaraan manusia dan rasa persatuan bangsa, dan rasa persatuan bangsa, sehingga keterpaduan sosial dan sehingga keterpaduan sosial dan kelestarian fungsi lingkungan kelestarian fungsi lingkungan manjadi landasan pokok bertindakmanjadi landasan pokok bertindak..

Page 5: Hukum Perumahan

Pembukaan UUD 1945Pembukaan UUD 1945

Alinea keempat antara lain Alinea keempat antara lain menyebutkan “...membentuk suatu menyebutkan “...membentuk suatu pemerintahan negara Indonesia yang pemerintahan negara Indonesia yang melindungi segenap bangsa dan tumpah melindungi segenap bangsa dan tumpah darah Indonesia ...”.darah Indonesia ...”.

Psl. 28-H UUD 1945Psl. 28-H UUD 1945 (amandemen) (amandemen) menegaskan setiap org berhak atas menegaskan setiap org berhak atas lingkungan hidup yang baik dan sehat. lingkungan hidup yang baik dan sehat.

Psl. 33 (3) UUD 1945Psl. 33 (3) UUD 1945 bumi air bumi air dan kekayaan alam yg terkandung dan kekayaan alam yg terkandung didalamnya dikuasai oleh negara dan didalamnya dikuasai oleh negara dan digunakan utk sebesar-besar kemamuran digunakan utk sebesar-besar kemamuran rakyat.rakyat.

Page 6: Hukum Perumahan

Tap.No.IV/MPR/1999Tap.No.IV/MPR/1999

Terwujudnya masy. Indonesia Terwujudnya masy. Indonesia yg damai, demokratis, berkeadilan, yg damai, demokratis, berkeadilan, berdaya saing, maju dan sejahtera, berdaya saing, maju dan sejahtera, dlm wadah NKRI yg didukung oleh dlm wadah NKRI yg didukung oleh manusia Indonesia yg sehat mandiri, manusia Indonesia yg sehat mandiri, beriman, bertakwa, berakhlak mulia, beriman, bertakwa, berakhlak mulia, cinta tanah air, berkesadaran hukum cinta tanah air, berkesadaran hukum dan lingkungan, menguasai ilmu dan lingkungan, menguasai ilmu pengetahuan dan teknologi, memiliki pengetahuan dan teknologi, memiliki etos kerja yang tinggi dan berdisiplinetos kerja yang tinggi dan berdisiplin..

Page 7: Hukum Perumahan

Dlm penyediaan, penggunaan, Dlm penyediaan, penggunaan, peningkatan kemampuan SDA dan peningkatan kemampuan SDA dan peningkatan taraf ekonomi, perlu menyadari peningkatan taraf ekonomi, perlu menyadari pentingnya pelestarian fungsi lingkungan pentingnya pelestarian fungsi lingkungan hidup, kesamaan derajat antar generasi, hidup, kesamaan derajat antar generasi, kesadaran terhadap hak dan kewajiban kesadaran terhadap hak dan kewajiban masyarakat, pencegahan terhadap masyarakat, pencegahan terhadap pembangunan yang destruktif (merusak) dan pembangunan yang destruktif (merusak) dan tidak bertanggung-jawab terhadap tidak bertanggung-jawab terhadap lingkungan, serta wajib utk ikut serta dlm lingkungan, serta wajib utk ikut serta dlm melaksanakan pembangunan berkelanjutan melaksanakan pembangunan berkelanjutan dlm setiap lapisan masyarakatdlm setiap lapisan masyarakat..

Pembangunan perumahan dan Pembangunan perumahan dan pemukiman akan terus meningkat seirama pemukiman akan terus meningkat seirama dgn pertumbuhan penduduk, tuntutan dgn pertumbuhan penduduk, tuntutan ekonomi dan sosial budaya yang ekonomi dan sosial budaya yang berkembang. Dlm skala besar pembangunan berkembang. Dlm skala besar pembangunan perumahan dan pemukiman dpt merubah perumahan dan pemukiman dpt merubah alam, merubah geografi dan berdampak luas alam, merubah geografi dan berdampak luas terhadap manusia dan alam lingkungannya, terhadap manusia dan alam lingkungannya, bahkan dpt mengganggu keseimbangan bahkan dpt mengganggu keseimbangan lingkunganlingkungan..

Page 8: Hukum Perumahan

UU RI UU RI No. 4 Tahun 1992No. 4 Tahun 1992Tentang Perumahan Tentang Perumahan dan Permukimandan Permukiman

(UUPP)(UUPP)

Dasar Dasar HukumHukum

Page 9: Hukum Perumahan

Ketentuan UmumKetentuan UmumRumahRumah adalah bangunan yang adalah bangunan yang

berfungsi sebagai tempat tinggal atau berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga.hunian dan sarana pembinaan keluarga.

PerumahanPerumahan adalah kelompok adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.sarana lingkungan.

PermukimanPermukiman adalah bagian dari adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan baik yang berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai maupun pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan mendukung perikehidupan dan penghidupan.penghidupan.

Page 10: Hukum Perumahan

Satuan Lingkungan PermukimanSatuan Lingkungan Permukiman adalah kawasan perumahan dalam adalah kawasan perumahan dalam berbagai bentuk dan ukuran dengan berbagai bentuk dan ukuran dengan penataan tanah dan ruang, prasarana dan penataan tanah dan ruang, prasarana dan sarana lingkungan yang terstruktur.sarana lingkungan yang terstruktur.

Prasarana lingkunganPrasarana lingkungan adalah adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya.dapat berfungsi sebagaimana mestinya.

Sarana lingkunganSarana lingkungan adalah fasilitas adalah fasilitas penunjang, yang berfungsi untuk penunjang, yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan pengembangan penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya.kehidupan ekonomi, sosial dan budaya.

Utilitas UmumUtilitas Umum adalah sarana adalah sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan.penunjang untuk pelayanan lingkungan.

Page 11: Hukum Perumahan

Kawasan Siap BangunKawasan Siap Bangun adalah sebidang tanah yang fisiknya adalah sebidang tanah yang fisiknya telah dipersiapkan untuk telah dipersiapkan untuk pembangunan perumahan dan pembangunan perumahan dan permukiman skala besar yang permukiman skala besar yang terbagi dalam satu lingkungan siap terbagi dalam satu lingkungan siap bangun atau lebih yang bangun atau lebih yang pelaksanaannya dilakukan secara pelaksanaannya dilakukan secara bertahap dengan terlebih dahulu bertahap dengan terlebih dahulu dilengkapi dengan jaringan primer dilengkapi dengan jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan dan sekunder prasarana lingkungan sesuai dengan rencana tata ruang sesuai dengan rencana tata ruang lingkungan yang ditetapkan oleh lingkungan yang ditetapkan oleh Pemda Tk. II dan memenuhi Pemda Tk. II dan memenuhi persyaratan pembakuan pelayanan persyaratan pembakuan pelayanan prasarana dan sarana lingkungan.prasarana dan sarana lingkungan.

Page 12: Hukum Perumahan

Lingkungan Siap BangunLingkungan Siap Bangun adalah adalah sebidang tanah yang merupakan bagian sebidang tanah yang merupakan bagian dari kawasan siap bangun ataupun berdiri dari kawasan siap bangun ataupun berdiri sendiri yang telah dipersiapkan dan sendiri yang telah dipersiapkan dan dilengkapi dengan prasarana lingkungan dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan selain itu juga sesuai dengan dan selain itu juga sesuai dengan persyaratan pembakuan tata lingkungan persyaratan pembakuan tata lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan pelayanan lingkungan untuk membangun pelayanan lingkungan untuk membangun kaveling tanah matang.kaveling tanah matang.

Kaveling Tanah MatangKaveling Tanah Matang adalah adalah sebidang tanah yang telah dipersiapkan sebidang tanah yang telah dipersiapkan sesuai dengan persyaratan pembakuan sesuai dengan persyaratan pembakuan dalam penggunaan, penguasaan, dalam penggunaan, penguasaan, pemilikan tanah, dan rencana tata ruang pemilikan tanah, dan rencana tata ruang lingkungan tempat tinggal atau lingkungan lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian untuk membangun bangunan.hunian untuk membangun bangunan.

Page 13: Hukum Perumahan

Konsolidasi Tanah PermukimanKonsolidasi Tanah Permukiman adalah upaya penataan kembali penguasaan, adalah upaya penataan kembali penguasaan, penggunaan, dan pemilikan tanah oleh penggunaan, dan pemilikan tanah oleh masyarakat Pemilik tanah melalui usaha masyarakat Pemilik tanah melalui usaha bersama untuk membangun lingkungan siap bersama untuk membangun lingkungan siap bangun dan menyediakan kaveling tanah bangun dan menyediakan kaveling tanah matang sesuai dengan rencana tata ruang yang matang sesuai dengan rencana tata ruang yang ditetapkan Pemda Tk. II.ditetapkan Pemda Tk. II.

Lingkup pengaturan UU ini meliputi Lingkup pengaturan UU ini meliputi penataan dan pengelolaan perumahan dari penataan dan pengelolaan perumahan dari permukiman, baik di daerah perkotaan maupun permukiman, baik di daerah perkotaan maupun di daerah pedesaan, yang dilaksanakan secara di daerah pedesaan, yang dilaksanakan secara terpadu dan terkoordinasi. Lingkup pengaturan terpadu dan terkoordinasi. Lingkup pengaturan yang menyangkut yang menyangkut penataan perumahanpenataan perumahan meliputi kegiatan pembangunan baru, meliputi kegiatan pembangunan baru, pemugaran, perbaikan, perluasan, pemugaran, perbaikan, perluasan, pemeliharaan, dan pemanfaatannya, pemeliharaan, dan pemanfaatannya, sedangkan yang menyangkut sedangkan yang menyangkut penataan penataan permukimanpermukiman meliputi kegiatan pembangunan meliputi kegiatan pembangunan baru, perbaikan, peremajaan, perluasan, baru, perbaikan, peremajaan, perluasan, pemeliharaan, dan pemanfaatannya. (pemeliharaan, dan pemanfaatannya. (Pasal 2Pasal 2))

Page 14: Hukum Perumahan

Perubahan Dalam Perubahan Dalam Pelaksanaan Pelaksanaan

Pembangunan PerumahanPembangunan Perumahan

Kebijaksanaan dan program dari Kebijaksanaan dan program dari negara-negara berkembang, termasuk negara-negara berkembang, termasuk Indonesia, di bidang perumahan pada awal Indonesia, di bidang perumahan pada awal tahun 1950-an banyak mengacu pada tahun 1950-an banyak mengacu pada negara-negara maju, yang ternyata tidak negara-negara maju, yang ternyata tidak selalu sesuai dengan kondisi sosial selalu sesuai dengan kondisi sosial ekonomi dan permasalahan yang mereka ekonomi dan permasalahan yang mereka hadapi.hadapi.

Inti masalah perumahan di negara-Inti masalah perumahan di negara-negara berkembang adalah bagaimana negara berkembang adalah bagaimana menambah kuantitas rumah sebanyak-menambah kuantitas rumah sebanyak-banyaknya dengan dana dan kemampuan banyaknya dengan dana dan kemampuan teknologi yang terbatas.teknologi yang terbatas.

Page 15: Hukum Perumahan

Di lain pihak, negara-negara maju Di lain pihak, negara-negara maju dengan kondisi ekonomi yang baik, jumlah dengan kondisi ekonomi yang baik, jumlah pertambahan penduduk yang relatif rendah pertambahan penduduk yang relatif rendah dan teknologi yang cukup tinggi, dan teknologi yang cukup tinggi, penekanan pemecahan perumahan di penekanan pemecahan perumahan di samping kuantitas lebih pada kualitas dan samping kuantitas lebih pada kualitas dan penampilan bangunan. Dengan kata lain, penampilan bangunan. Dengan kata lain, standar kinerja rumah dan kondisi fisik standar kinerja rumah dan kondisi fisik merupakan masalah yang dianggap merupakan masalah yang dianggap penting.penting.

Perlu diakui bahwa standar yang Perlu diakui bahwa standar yang ditentukan oleh para pengambil keputusan ditentukan oleh para pengambil keputusan di pemerintahan tersebut sangat baik untuk di pemerintahan tersebut sangat baik untuk dilaksanakan, sekiranya pemerintah dan dilaksanakan, sekiranya pemerintah dan masyarakat mempunyai kemampuan masyarakat mempunyai kemampuan ekonomi untuk membiayainya, tetapi tidak ekonomi untuk membiayainya, tetapi tidak mungkin diterapkan di negara berkembang.mungkin diterapkan di negara berkembang.

Page 16: Hukum Perumahan

Dalam tahun 50-an, masalah Dalam tahun 50-an, masalah perumahan mulai dirasa mendesak, perumahan mulai dirasa mendesak, di negara-negara berkembang mulai di negara-negara berkembang mulai menata pemerintahan dan menata pemerintahan dan kesejahteraan masyarakatnya. kesejahteraan masyarakatnya. Karena kesulitan politik dan ekonomi Karena kesulitan politik dan ekonomi yang dihadapi berbagai negara yang dihadapi berbagai negara berkembang yang berbeda-beda, berkembang yang berbeda-beda, reaksi dari negara-negara tersebut reaksi dari negara-negara tersebut sangat bervariasi. Namun, pada sangat bervariasi. Namun, pada umumnya usaha untuk memecahkan umumnya usaha untuk memecahkan masalah perumahan belum masalah perumahan belum dilaksanakan secara sistematis. dilaksanakan secara sistematis. Usaha untuk memecahkan masalah Usaha untuk memecahkan masalah pengadaan perumahan dan pengadaan perumahan dan penyusunan kebijaksanaan penyusunan kebijaksanaan perumahan secara serius baru perumahan secara serius baru terjadi pada awal tahun 70-an.terjadi pada awal tahun 70-an.

Page 17: Hukum Perumahan

Wewenang PembinaanWewenang PembinaanPerumahan dan PermukimanPerumahan dan Permukiman

Usaha untuk memecahkan masalah Usaha untuk memecahkan masalah pengadaan perumahan kota sudah mulai pengadaan perumahan kota sudah mulai dirintis di Indonesia semenjak awal dirintis di Indonesia semenjak awal kemerdekaan. Hal ini dapat dilihat dari adanya kemerdekaan. Hal ini dapat dilihat dari adanya usaha Pemerintah membentuk usaha Pemerintah membentuk Djawatan Djawatan Perumahan RakyatPerumahan Rakyat pada tahun 1952 yang pada tahun 1952 yang tugasnya adalah untuk membangun perumahan tugasnya adalah untuk membangun perumahan rakyat, terbentuknya rakyat, terbentuknya Yayasan Kas Yayasan Kas PembangunanPembangunan yang khusus dibentuk yang khusus dibentuk membiayai pembangunan perumahan rakyat membiayai pembangunan perumahan rakyat dan dibentuknya dan dibentuknya Regional Housing CenterRegional Housing Center pada tahun 1952 dengan tugas untuk meneliti pada tahun 1952 dengan tugas untuk meneliti pembangunan perumahan rakyat. Namun, pembangunan perumahan rakyat. Namun, karena keadaan ekonomi dan politik pada saat karena keadaan ekonomi dan politik pada saat itu tidak mendukung, hasilnya jauh dari apa itu tidak mendukung, hasilnya jauh dari apa yang diharapkan sehingga masalah kekurangan yang diharapkan sehingga masalah kekurangan perumahan kota semakin membesar.perumahan kota semakin membesar.

Page 18: Hukum Perumahan

Keadaan tersebut berlangsung Keadaan tersebut berlangsung cukup lama, karena Pemerintah Indonesia cukup lama, karena Pemerintah Indonesia baru mulai berusaha memecahkan baru mulai berusaha memecahkan masalah perumahan kota secara serius masalah perumahan kota secara serius dan terencana semenjak dan terencana semenjak PELITAPELITA (1969- (1969-1974), diawali dengan persiapan2 dan 1974), diawali dengan persiapan2 dan studi2 di bidang pembangunan rumah studi2 di bidang pembangunan rumah murah untuk mendukung kebijaksanaan murah untuk mendukung kebijaksanaan dan pelaksanaan program pembangunan dan pelaksanaan program pembangunan perumahan pada perumahan pada PELITA IIPELITA II..

Kebijaksanaan Pemerintah di bidang Kebijaksanaan Pemerintah di bidang pengadaan perumahan kota pada pengadaan perumahan kota pada PELITA PELITA IIII sampai dengan sampai dengan VV lebih mengacu pada lebih mengacu pada tindakan sebagai penghasil perumahan tindakan sebagai penghasil perumahan kota, terutama bagi masyarakat kota, terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah atau bertindak berpenghasilan rendah atau bertindak sebagai sebagai ProviderProvider melalui program melalui program pembangunan pembangunan Perum PerumnasPerum Perumnas yang yang jumlahnya selalu meningkat pada setiap jumlahnya selalu meningkat pada setiap Pelita.Pelita.

Page 19: Hukum Perumahan

A s a sA s a sPenataan perumahan dan Penataan perumahan dan

permukiman berlandaskan pada permukiman berlandaskan pada asas :asas :

1.1. Manfaat,Manfaat,2.2. Adil dan merata, Adil dan merata, 3.3. Kebersamaan dan kekeluargaan, Kebersamaan dan kekeluargaan, 4.4. Kepercayaan pada diri sendiri, Kepercayaan pada diri sendiri, 5.5. Keterjangkauan, dan Keterjangkauan, dan 6.6. Kelestarian lingkungan hidup.Kelestarian lingkungan hidup.((Pasal 3 UUPPPasal 3 UUPP))

Page 20: Hukum Perumahan

Psl. 3 UUPsl. 3 UUPPengelolaan engelolaan LHLH

Pengelolaan LH Pengelolaan LH diselenggarakan dgn asas tanggung-diselenggarakan dgn asas tanggung-jawab negara, asas berkelanjutan jawab negara, asas berkelanjutan dan asas manfaat bertujuan utk dan asas manfaat bertujuan utk mewujudkan pembangunan mewujudkan pembangunan berkelanjutan berwawasan LH dlm berkelanjutan berwawasan LH dlm rangka pembangunan manusia rangka pembangunan manusia Indonesia seutuhnya dan Indonesia seutuhnya dan pembangunan masyarakat Indonesia pembangunan masyarakat Indonesia seutuhnya yang beriman dan seutuhnya yang beriman dan bertakwa kepada Tuhan YMEbertakwa kepada Tuhan YME..

Page 21: Hukum Perumahan

Perumahan dan pemukiman di Perumahan dan pemukiman di masa depan harus menjadi iklim masa depan harus menjadi iklim kehidupan yang sehat secara kehidupan yang sehat secara lingkungan, ekonomi, sosio-budaya lingkungan, ekonomi, sosio-budaya dan politik, yg dapat menjadi dan politik, yg dapat menjadi sasaran pembinaan generasi muda, sasaran pembinaan generasi muda, dan menjamin berlanjutnya dan menjamin berlanjutnya peningkatan kualitas kehidupan bagi peningkatan kualitas kehidupan bagi semua orang. Pemukiman hrs dpt semua orang. Pemukiman hrs dpt memperkuat kesetaraan manusia memperkuat kesetaraan manusia dan rasa kesatuan bangsa dan rasa kesatuan bangsa keterpaduan sosial dan kelestarian keterpaduan sosial dan kelestarian SDA akan jadi landasan pokok SDA akan jadi landasan pokok bertindakbertindak..

Page 22: Hukum Perumahan

Utk mendapat hasil yg optimal, Utk mendapat hasil yg optimal, penggunaan SDA dlm pembangunan penggunaan SDA dlm pembangunan perumahan dan peperumahan dan perrmukiman hrs mukiman hrs diperhatikan kemampuan dan diperhatikan kemampuan dan peruntukannya peruntukannya perlu diperhatikan perlu diperhatikan pelestarian fungsi lingkungan dlm pelestarian fungsi lingkungan dlm rangka mewujudkan masyarakat yg rangka mewujudkan masyarakat yg sejahtera.sejahtera.

Pembangunan perumahan dan Pembangunan perumahan dan peperrmukiman berskala besar hrs mukiman berskala besar hrs ditangani terpadu ditangani terpadu dpt dpt menimbulkan berbagai mslh menimbulkan berbagai mslh lingkungan lingkungan banjir, kelangkaan air banjir, kelangkaan air bersih krn perubahan struktur bersih krn perubahan struktur kawasan yg kurang bijaksana, kawasan yg kurang bijaksana, tercemarnya sungai dan tanah oleh tercemarnya sungai dan tanah oleh limbah domestik, kerawanan sosial limbah domestik, kerawanan sosial dsbdsb..

Page 23: Hukum Perumahan

T u j u a nT u j u a nPenataan perumahan dan Penataan perumahan dan

permukiman bertujuan untuk :permukiman bertujuan untuk :1.1. Memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah Memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah

satu kebutuhan dasar manusia, dalam satu kebutuhan dasar manusia, dalam rangka peningkatan dan pemerataan rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat ;kesejahteraan rakyat ;

2.2. Mewujudkan perumahan dan permukiman Mewujudkan perumahan dan permukiman yang layak dalam lingkungan yang sehat, yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur ;aman, serasi, dan teratur ;

3.3. Memberi arah pada pertumbuhan wilayah Memberi arah pada pertumbuhan wilayah dan persebaran penduduk yang rasional ; dan persebaran penduduk yang rasional ; dandan

4.4. Menunjang pembangunan di bidang Menunjang pembangunan di bidang ekonomi,, sosial, budaya, dan bidang-ekonomi,, sosial, budaya, dan bidang-bidang lain.bidang lain.

((Pasal 4 UUPPPasal 4 UUPP))

Page 24: Hukum Perumahan

Tujuan pembangunan Tujuan pembangunan perumahan dan pemukiman perumahan dan pemukiman adalah adalah utk melakukan integrasi utk melakukan integrasi sosial, ekologis dan fungsionalsosial, ekologis dan fungsional yang menjamin peningkatan yang menjamin peningkatan kualitas hidup secara kualitas hidup secara berkelanjutanberkelanjutan. Dalam struktur . Dalam struktur kota kota yg berkelanjutanyg berkelanjutan, porsi perumahan , porsi perumahan dan pemukiman menduduki dan pemukiman menduduki peringkat yg paling atas, baik dlm peringkat yg paling atas, baik dlm luas kawasan maupun dlm luas kawasan maupun dlm pengaruh yg ditimbulkan tpengaruh yg ditimbulkan tererhhaaddaap p kinerja kota.kinerja kota.

Page 25: Hukum Perumahan

Struktur kota yang Struktur kota yang berkelanjutanberkelanjutan maksudnya adalah maksudnya adalah mmemperlihatkan wataknya sbg jaringan emperlihatkan wataknya sbg jaringan yyanang bersifat g bersifat struktural struktural maupun maupun spasial spasial pada semua tingkatan. Kota pada semua tingkatan. Kota berkelanjutan mberkelanjutan meerruuppaakkanan kota y kota yanang g ddaallaam perkembangan dan m perkembangan dan pembangunannya mampu memenuhi pembangunannya mampu memenuhi kebutuhan masyarakat masa kini, mampu kebutuhan masyarakat masa kini, mampu berkompetisi dberkompetisi daallaam ekonomi global m ekonomi global ddenenggaan mempertahankan vitalitas sosial, n mempertahankan vitalitas sosial, budaya politik dan pertahanan dan budaya politik dan pertahanan dan keamanannya, tanpa mengabaikan atau keamanannya, tanpa mengabaikan atau mengurangi kemampuan generasi mengurangi kemampuan generasi mendatang dmendatang daallaam pemenuhan kebutuhan m pemenuhan kebutuhan merekamereka..

Page 26: Hukum Perumahan

Pembangunan perumahan dan Pembangunan perumahan dan pemukiman diarahkan kpemukiman diarahkan keeppaaddaa peningkatan penyediaan perumahan peningkatan penyediaan perumahan yyanang memadai dan terjangkau daya g memadai dan terjangkau daya beli masyarakat yang beli masyarakat yang berpenghasilan rendah serta berpenghasilan rendah serta terwujudnya pola perumahan dan terwujudnya pola perumahan dan pemukiman yang seimbang serta pemukiman yang seimbang serta layak huni dlayak huni dananggaan prinsip n prinsip mengutamakan swadaya dan gotong mengutamakan swadaya dan gotong royong serta droyong serta denenggaan memperhatikan n memperhatikan rencana tata ruang, keterpaduan rencana tata ruang, keterpaduan ddenenggaan lingkungan sosial dan n lingkungan sosial dan peningkatan kualitas lingkungan peningkatan kualitas lingkungan hiduphidup..

Page 27: Hukum Perumahan

SISTEMATISASI PROSES SISTEMATISASI PROSES PEMBANGUNAN PERUMAHAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN

DAN PEMUKIMANDAN PEMUKIMAN

1.1. Tahap persiapanTahap persiapan2.2. Tahap penyediaan tanahTahap penyediaan tanah3.3. Tahap perencanaanTahap perencanaan4.4. Tahap perancanganTahap perancangan5.5. Tahap konstruksiTahap konstruksi6.6. Tahap pengusahaanTahap pengusahaan7.7. Tahap pengelolaanTahap pengelolaan

Page 28: Hukum Perumahan

1. 1. Tahap persiapanTahap persiapan

Psl. 3Psl. 3 dan dan Psl. 4 UUPPPsl. 4 UUPP menghendaki pembangunan perumahan menghendaki pembangunan perumahan dan pemukiman berlandaskan pada asas dan pemukiman berlandaskan pada asas kelestarian lingkungan hidup dan bertujuan kelestarian lingkungan hidup dan bertujuan mewujudkan perumahan dan pemukiman mewujudkan perumahan dan pemukiman yang layak dalam lingkungan yang sehat, yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur, memberi arah aman, serasi dan teratur, memberi arah pada pertumbuhan wilayah dan persebaran pada pertumbuhan wilayah dan persebaran penduduk yang rasionalpenduduk yang rasional..

Langkah pertama yang dilakukan Langkah pertama yang dilakukan dalam penyelenggaraan pembangunan dalam penyelenggaraan pembangunan perumahan dan pemukiman, yaitu perumahan dan pemukiman, yaitu mengajukan usulan pembangunan mengajukan usulan pembangunan perumahan dan pemukiman kepada perumahan dan pemukiman kepada pemerintah kabupaten/Kota untuk pemerintah kabupaten/Kota untuk mendapatkan penilaian.mendapatkan penilaian.

Page 29: Hukum Perumahan

RTRW Kab/Kota merupakan RTRW Kab/Kota merupakan pedoman utk melaksanakan pedoman utk melaksanakan pembangunan dlm memanfaatkan pembangunan dlm memanfaatkan ruang bagi kegiatan pembangunan, ruang bagi kegiatan pembangunan, serta jadi dasar utk penerbitan serta jadi dasar utk penerbitan perizinan lokasi pembangunan. perizinan lokasi pembangunan. Selanjutnya melaksanakan Selanjutnya melaksanakan pembangunan perumahan harus pembangunan perumahan harus memperhatikan RTRW. memperhatikan RTRW.

Bila RTRW belum ada harus Bila RTRW belum ada harus dibuat rencana strategik dibuat rencana strategik rencana rencana yg dibuat dgn pertimbangan unsur-yg dibuat dgn pertimbangan unsur-unsur pemanfaatan tanah yg ada, unsur pemanfaatan tanah yg ada, proyeksi jumlah penduduk, prasarana proyeksi jumlah penduduk, prasarana dan sarana dan kemampuan dan sarana dan kemampuan penduduk sbg analisis penduduk sbg analisis kecenderungan pertumbuhan dan kecenderungan pertumbuhan dan perkembangan kota.perkembangan kota.

Page 30: Hukum Perumahan

Penataan perumahan dan Penataan perumahan dan pemukiman yang berasaskan kelestarian pemukiman yang berasaskan kelestarian lingkungan hidup, wajib mengikuti lingkungan hidup, wajib mengikuti persyaratan ekologis dan dikaitkan dengan persyaratan ekologis dan dikaitkan dengan Pasal 4, 6, 14, 15 serta PP AMDAL jo. Pasal 4, 6, 14, 15 serta PP AMDAL jo. KepMenegLH No. 17/2000 tentang jenis KepMenegLH No. 17/2000 tentang jenis usaha atau kegiatan yang wajib dilengkapi usaha atau kegiatan yang wajib dilengkapi AMDAL, maka pembangunan perumahan AMDAL, maka pembangunan perumahan dan pemukiman yang mempunyai dampak dan pemukiman yang mempunyai dampak besar dan penting terhadap lingkungan besar dan penting terhadap lingkungan diwajibkan mengurus AMDAL.diwajibkan mengurus AMDAL.

Pasal 3 PerdaSU No. 2/1985Pasal 3 PerdaSU No. 2/1985 tentang Pengelolaan dan Pemeliharaan tentang Pengelolaan dan Pemeliharaan Lingkungan Hidup, menetapkan AMDAL Lingkungan Hidup, menetapkan AMDAL dinilai oleh satu Team dan hasil penilaian itu dinilai oleh satu Team dan hasil penilaian itu digunakan sebagai bahan pertimbangan digunakan sebagai bahan pertimbangan dan mengabulkan atau menolak rencana dan mengabulkan atau menolak rencana usaha dan kegiatan pembangunan.usaha dan kegiatan pembangunan.

Page 31: Hukum Perumahan

2. Tahap Penyediaan 2. Tahap Penyediaan TanahTanah

Pasal 32 UUPPPasal 32 UUPP mengatur mengatur ppenyediaan tanah untukenyediaan tanah untuk pembangunanpembangunan perumahan dan pemukiman perumahan dan pemukiman diselenggarakan dengan :diselenggarakan dengan :

a.a. Penggunaan tanah yang dikuasai Penggunaan tanah yang dikuasai langsung oleh negaralangsung oleh negara

b.b. Konsolidasi tanah oleh pemilik tanahKonsolidasi tanah oleh pemilik tanahc.c. Pelepasan HAT oleh pemilik tanah Pelepasan HAT oleh pemilik tanah

yang dilakukan sesuai dengan yang dilakukan sesuai dengan peraturan perUuan yang berlakperaturan perUuan yang berlaku.u.

Page 32: Hukum Perumahan

Ketentuan itu sesuai dengan Ketentuan itu sesuai dengan Psl. 15 dan 16 UUPPPsl. 15 dan 16 UUPP yang yang menetapkan pemanfaatan ruang menetapkan pemanfaatan ruang didasarkan atas rencana tata ruang, didasarkan atas rencana tata ruang, dan pemanfaatan ruang dan pemanfaatan ruang dikembangkan pola pengelolaan tata dikembangkan pola pengelolaan tata guna tanah, tata guna air, tata guna guna tanah, tata guna air, tata guna udara dan tata guna sumber daya udara dan tata guna sumber daya alam lainnya sesuai dengan asas alam lainnya sesuai dengan asas penataan ruang. penataan ruang. Psl. 6 UUPLHPsl. 6 UUPLH tiap org wajib memelihara tiap org wajib memelihara kelestarian fungsi LH serta kelestarian fungsi LH serta mencegah dan menanggulangi mencegah dan menanggulangi pencemaran dan/atau kerusakan pencemaran dan/atau kerusakan lingkunganlingkungan..

Page 33: Hukum Perumahan

Masalah tanah Masalah tanah perkotaanperkotaan

Ketidakjelasan dan ketidakteraturan Ketidakjelasan dan ketidakteraturan penguasaan dan penggunaan tanah, penguasaan dan penggunaan tanah, sebab perkampungan di perkotaan sebab perkampungan di perkotaan (permukiman kumuh) mempunyai ciri-ciri (permukiman kumuh) mempunyai ciri-ciri masyarakatnya heterogen dan umumnya masyarakatnya heterogen dan umumnya berpenghasilan rendah, rumah mempunyai berpenghasilan rendah, rumah mempunyai fungsi sbg tempat tinggal dan tempat fungsi sbg tempat tinggal dan tempat berusaha, kualitas lingkungannya rendah, berusaha, kualitas lingkungannya rendah, bentuk dan batas pemilikan/penguasaan bentuk dan batas pemilikan/penguasaan tanahnya kecil dan tidak teratur, tanahnya kecil dan tidak teratur, masyarakatnya berpenghasilan menengah masyarakatnya berpenghasilan menengah ke bawah, jalan-jalan di pemukiman ke bawah, jalan-jalan di pemukiman seadanya (terlalu kecil)seadanya (terlalu kecil)..

Page 34: Hukum Perumahan

44 kegiatan penyediaan tanah kegiatan penyediaan tanah : :1.1. Penetapan lokasiPenetapan lokasi2.2. Pembebasan tanahPembebasan tanah3.3. Permohonan pemberian hak atas tanahPermohonan pemberian hak atas tanah4.4. Pendaftaran hak atas tanah serta Pendaftaran hak atas tanah serta

pemberian sertipikat indukpemberian sertipikat induk..Yang perlu sedapat mungkinYang perlu sedapat mungkin

diperhatikandiperhatikan dalam rangka kegiatan dalam rangka kegiatan penyediaan tanahpenyediaan tanah utk keperluan utk keperluan perusahaan :perusahaan :

1.1. Hindarkan pengurangan tanah pertanian Hindarkan pengurangan tanah pertanian yang suburyang subur ; ;

2.2. Manfaatkan tanah yg tidak/kurang Manfaatkan tanah yg tidak/kurang produktifproduktif ; ;

3.3. Sedapat mungkin hindarkan pemindahan Sedapat mungkin hindarkan pemindahan penduduk dari kediamannyapenduduk dari kediamannya ; ;

4.4. Perhatikan syarat utk mencegah Perhatikan syarat utk mencegah pengotoran lingkunganpengotoran lingkungan..((PMDN 5/1975PMDN 5/1975))

Page 35: Hukum Perumahan

Peraturan BPN Peraturan BPN No. 3/1992No. 3/1992

Perusahaan penyelenggara Perusahaan penyelenggara pembangunan perupembangunan perummahan dan ahan dan pemukiman yang memerlukan pemukiman yang memerlukan tanah utk keperluan tanah utk keperluan menyelenggarakan usahanya menyelenggarakan usahanya harus mengajukan permohonan harus mengajukan permohonan pencadangan tanah kepada pencadangan tanah kepada Gubernur melalui Kakanwil BPN Gubernur melalui Kakanwil BPN dgn dilampiri rekomendasi dgn dilampiri rekomendasi Bupati/Walikota setempat.Bupati/Walikota setempat.

Page 36: Hukum Perumahan

Rekomendasi Rekomendasi Bupati/WalikotaBupati/Walikota

Memuat hal-hal pokok tentang :Memuat hal-hal pokok tentang :1.1. Perkiraan luas tanah yang Perkiraan luas tanah yang

diperlukandiperlukan2.2. Perkiraan status tanahPerkiraan status tanah3.3. Pertimbangan aspek Pertimbangan aspek

penatagunaan tanahpenatagunaan tanahPerusahaan yang Perusahaan yang

menggunakan fasilitasmenggunakan fasilitas KPR yang KPR yang luasnya tak lebih 15 HA tidakluasnya tak lebih 15 HA tidak p perluerlu mengajukanmengajukan permohonanpermohonan pencadangan tanahpencadangan tanah..

Page 37: Hukum Perumahan

Izin lokasi Izin lokasi ttididak diperlukanak diperlukan

Tanah yang akan diperoleh Tanah yang akan diperoleh merupakan pemasukan (inbreng) merupakan pemasukan (inbreng) dari para pemegang saham, tanah dari para pemegang saham, tanah yang diperoleh merupakan tanah yang diperoleh merupakan tanah yang sudah dikuasai oleh yang sudah dikuasai oleh perusahaan lain dalam rangka perusahaan lain dalam rangka melanjutkan pelaksanaan melanjutkan pelaksanaan sebahagian atau seluruh rencana sebahagian atau seluruh rencana penanaman modal perusahaan lain penanaman modal perusahaan lain tersebut dan untuk itu telah diperoleh tersebut dan untuk itu telah diperoleh ijin dari yang berwenang dst (Psl. 2 ijin dari yang berwenang dst (Psl. 2 ayat 2 PMNA/KBPN No. 2/1999 ayat 2 PMNA/KBPN No. 2/1999 tentang izin lokasi)tentang izin lokasi)..

Page 38: Hukum Perumahan

II zz ii nn ll oo kk aa ss ii

Izin lokasi bagi developer Izin lokasi bagi developer atau perusahaanatau perusahaan lain yang lain yang merupakan satu group usahamerupakan satu group usaha dengan developer ybs tak lebih dengan developer ybs tak lebih dari 400 HAdari 400 HA dalam satu propinsi dalam satu propinsi dan tak lebih 4000 HAdan tak lebih 4000 HA di seluruh di seluruh Indonesia. Indonesia. Izin lokasi diberikan untuk selama :Izin lokasi diberikan untuk selama :

a.a. 1 thn bagi luas tanah max 25 HA, 1 thn bagi luas tanah max 25 HA, b.b. 2 thn untuk tanah 25 HA s/d 50 HA 2 thn untuk tanah 25 HA s/d 50 HA

dan dan c.c. 3 thn yg luasnya lebih 50 HA3 thn yg luasnya lebih 50 HA

Page 39: Hukum Perumahan

Pemberian izin lokasi didasarkan Pemberian izin lokasi didasarkan pertimbangan aspek penguasaan tanah pertimbangan aspek penguasaan tanah dan teknis tata guna tanah yang meliputi dan teknis tata guna tanah yang meliputi keadaan hak serta penguasaan tanah yang keadaan hak serta penguasaan tanah yang bersangkutan, penilaian fisik wilkayah, bersangkutan, penilaian fisik wilkayah, penggunaan tanah serta kemampuan penggunaan tanah serta kemampuan tanah. SK pemberian izin lokasi ditanda-tanah. SK pemberian izin lokasi ditanda-tangani oleh Bupati/Walikota setelah tangani oleh Bupati/Walikota setelah diadakan rakor antar instansi terkait yg diadakan rakor antar instansi terkait yg dipimpin oleh Bupati/Walikotadipimpin oleh Bupati/Walikota..

Berdasarkan SK Izin Lokasi, Berdasarkan SK Izin Lokasi, perusahaan dapat memulai kegiatan perusahaan dapat memulai kegiatan memperoleh tanah (melaksanakan memperoleh tanah (melaksanakan pembebasan tanah) dengnan pembebasan tanah) dengnan memperhatikan ketentuan perundang-memperhatikan ketentuan perundang-undangan. undangan. Psl. 22 ayat (2) dan (3) UUPP Psl. 22 ayat (2) dan (3) UUPP jo. Keppres No. 55/1993jo. Keppres No. 55/1993 menegaskan menegaskan bahwa pelepasan hak atas tanah di bahwa pelepasan hak atas tanah di kawasan siap bangun dilakukan kawasan siap bangun dilakukan berdasarkan kesepakatan dengan pemilik berdasarkan kesepakatan dengan pemilik hak atas tanahhak atas tanah..

Page 40: Hukum Perumahan

Apabila pembelian/pembebasan Apabila pembelian/pembebasan tanah telah selesai dilakukan, maka tanah telah selesai dilakukan, maka perusahaan (developer) wajib perusahaan (developer) wajib mengajukan permohonan untuk mengajukan permohonan untuk mendapatkan HAT. Untuk HGB mendapatkan HAT. Untuk HGB permohonan diajukan kepada Kepala permohonan diajukan kepada Kepala BPN/Kepala BPN Propinsi melalui Kakan BPN/Kepala BPN Propinsi melalui Kakan Pertanahan Kabupaten/Kota setempat, Pertanahan Kabupaten/Kota setempat, sedangkan untuk HGU permohonan sedangkan untuk HGU permohonan diajukan kepada Kepala Kantor Wilayah diajukan kepada Kepala Kantor Wilayah BPN PropinsiBPN Propinsi..

Pengadaan tanah untuk Pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan oleh kepentingan pembangunan oleh perusahaan pegembangan perumahan perusahaan pegembangan perumahan dan pemukiman (developer) pada dan pemukiman (developer) pada asasnya dilaksanakan dengan melakukan asasnya dilaksanakan dengan melakukan pendekatan kepada para pemilik tanah pendekatan kepada para pemilik tanah yang bersangkutan berdasarkan yang bersangkutan berdasarkan musyawarah dengan pemilik HATmusyawarah dengan pemilik HAT..

Page 41: Hukum Perumahan

3. Tahap Perencanaan3. Tahap Perencanaan

Dalam penyusunan rencana Dalam penyusunan rencana tapak harus diperhatikan tapak harus diperhatikan berbagai pertimbangan tata berbagai pertimbangan tata lingkungan. Ini diperlukan untuk lingkungan. Ini diperlukan untuk mewujudkan satu kesatuan mewujudkan satu kesatuan ruang lingkungan dalam tapak ruang lingkungan dalam tapak dengan lingkungan sekitarnya, dengan lingkungan sekitarnya, sehingga terbentuk lingkungan sehingga terbentuk lingkungan yang fungsional, sebagaimana yang fungsional, sebagaimana dinyatakan dalam pertimbangan dinyatakan dalam pertimbangan butir-c UUPP.butir-c UUPP.

Page 42: Hukum Perumahan

Pertimbangan UUPPPertimbangan UUPP

Peningkatan dan Peningkatan dan pengembangan pembangunan pengembangan pembangunan perumahan dan pemukiman dengan perumahan dan pemukiman dengan berbagai aspek permasalahannya berbagai aspek permasalahannya perlu diupayakan sehingga perlu diupayakan sehingga merupakan satu kesatuan fungsional merupakan satu kesatuan fungsional dalam wujud tata ruang fisik, dalam wujud tata ruang fisik, kehidupan ekonomi dan sosial kehidupan ekonomi dan sosial budaya untuk mendukung ketahanan budaya untuk mendukung ketahanan nasional, mampu menjamin nasional, mampu menjamin kelestarian lingkungan hidup dan kelestarian lingkungan hidup dan meningkatkan kualitas kehidupan meningkatkan kualitas kehidupan manusia Indonesia dalam manusia Indonesia dalam berkeluarga, bermasyarakat, berkeluarga, bermasyarakat, berbangsa dan bernegara.berbangsa dan bernegara.

Page 43: Hukum Perumahan

PPasal asal 33 UUPP UUPP menetapkan pmenetapkan penataan enataan perumahan dan pemukiman berlandaskan perumahan dan pemukiman berlandaskan kepada kelestarian lingkungan hidup dan kepada kelestarian lingkungan hidup dan pasal 7 UUPPpasal 7 UUPP menetapkan untuk menetapkan untuk membangun rumah atau perumahan wajib membangun rumah atau perumahan wajib mengikuti persyaratan teknis, ekologis dan mengikuti persyaratan teknis, ekologis dan administrasi, melakukan pemantauan dan administrasi, melakukan pemantauan dan pengelolaan berdasarkan penataan pengelolaan berdasarkan penataan perumahan dan pemukiman dan kegiatan perumahan dan pemukiman dan kegiatan pembangunan perumahan dan pemukiman pembangunan perumahan dan pemukiman harus memperhatikan aspek pengelolaan harus memperhatikan aspek pengelolaan lingkungan hidup.lingkungan hidup.

Pasal 15 UUPLHPasal 15 UUPLH menetapkan s menetapkan setiap etiap rencana usaha dan/atau kegiatan yang rencana usaha dan/atau kegiatan yang memungkinkan dampak besar dan penting memungkinkan dampak besar dan penting terhadap lingkungan, wajib memiliki analisis terhadap lingkungan, wajib memiliki analisis mengenai dampak lingkungan (AMDAL). mengenai dampak lingkungan (AMDAL). Psl. Psl. 2 PP AMDAL2 PP AMDAL AMDAL merupakan AMDAL merupakan bahagian dari studi kelayakan rencana usaha bahagian dari studi kelayakan rencana usaha dan/atau kegiatan, hasil AMDAL dijadikan dan/atau kegiatan, hasil AMDAL dijadikan bahan perencanaan pembangunan daerah.bahan perencanaan pembangunan daerah.

Page 44: Hukum Perumahan

PembangunanPembangunan perumahan dan perumahan dan pemukiman yang pemukiman yang wajib AMDALwajib AMDAL adalahadalah pembangunan perumahan dan pembangunan perumahan dan pemukiman yg luasnya > 100 HA pemukiman yg luasnya > 100 HA untuk kota sedang atau kecil, > 50 HA untuk kota sedang atau kecil, > 50 HA untuk kota besar dan 25 HA untuk untuk kota besar dan 25 HA untuk kota metropolitankota metropolitan..

Pembangunan perumahan dan Pembangunan perumahan dan pemukiman dilaksanakan menurut pemukiman dilaksanakan menurut rencana tata ruang wilkayah rencana tata ruang wilkayah perkotaan dan RTR bukan perkotaan perkotaan dan RTR bukan perkotaan yang menyeluruh dan terpadu yang yang menyeluruh dan terpadu yang ditetapkan oleh Pemda dengan ditetapkan oleh Pemda dengan mempertimbangkan berbagai aspek mempertimbangkan berbagai aspek yang terkait serta rencana program yang terkait serta rencana program dan prioritas pembangunan dan prioritas pembangunan perumahan dan pemukimanperumahan dan pemukiman..

Page 45: Hukum Perumahan

Aspek yang terkait dlm pembangunan Aspek yang terkait dlm pembangunan perumahan dan pemukiman a.l. Meliputi perumahan dan pemukiman a.l. Meliputi peningkatan jumlah penduduk dan peningkatan jumlah penduduk dan penyebarannya, perluasan kesempatan kerja penyebarannya, perluasan kesempatan kerja dan usaha, program pembangunan sektoral dan dan usaha, program pembangunan sektoral dan pembangunan daerah, pelestarian kemampuan pembangunan daerah, pelestarian kemampuan lingkungan, kondisi geografis dan potensi lingkungan, kondisi geografis dan potensi sumber daya alam, termasuk daerah rawan sumber daya alam, termasuk daerah rawan bencana, nilai sosial, aksi sosial dan budaya bencana, nilai sosial, aksi sosial dan budaya daerah, dan pengembangan kelembagaandaerah, dan pengembangan kelembagaan..

Keserasian, keselarasan dan Keserasian, keselarasan dan keseimbangan antara kuantitas penduduk dgn keseimbangan antara kuantitas penduduk dgn lingkungan menyangkut perbandingan ideal lingkungan menyangkut perbandingan ideal antara jumlah penduduk dgn daya tampung dan antara jumlah penduduk dgn daya tampung dan daya dukung lingkungan.Keserasian, daya dukung lingkungan.Keserasian, keselarasan dan keseimbangan antara kualitas keselarasan dan keseimbangan antara kualitas penduduk dgn lingkungan menyangkut penduduk dgn lingkungan menyangkut kemampuan penduduk dlm memanfaatkan dan kemampuan penduduk dlm memanfaatkan dan mendayagunakan daya dukung dan daya mendayagunakan daya dukung dan daya tampung lingkungan untuk memenuhi keperluan tampung lingkungan untuk memenuhi keperluan hidupnya tanpa merusak kelestarian fungsi hidupnya tanpa merusak kelestarian fungsi lingkunganlingkungan..

Page 46: Hukum Perumahan

Penataan perumahan dan Penataan perumahan dan pemukiman menurut pemukiman menurut Psl. 4 UUPPPsl. 4 UUPP bertujuan utk memenuhi kebutuhan bertujuan utk memenuhi kebutuhan rumah sbg salah satu kebutuhan rumah sbg salah satu kebutuhan dasar manusia dlm rangka dasar manusia dlm rangka peningkatan dan pemerataan peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat, mewujudkan kesejahteraan rakyat, mewujudkan perumahan dan pemukiman yang perumahan dan pemukiman yang layak dlm lingkungan yg sehat, layak dlm lingkungan yg sehat, aman, serasi dan teratur, memberi aman, serasi dan teratur, memberi arah pada pertumbuhan wilayah dan arah pada pertumbuhan wilayah dan persebaran penduduk yang rasional, persebaran penduduk yang rasional, menunjang pembangunan ekonomi, menunjang pembangunan ekonomi, sosial budaya dan bidang-bidang sosial budaya dan bidang-bidang lain yg dpt mendukung ketertiban lain yg dpt mendukung ketertiban kehidupan masyarakat dan stabilitas kehidupan masyarakat dan stabilitas nasional yang dinamis.nasional yang dinamis.

Page 47: Hukum Perumahan

Utk menciptakan lingkungan Utk menciptakan lingkungan pemukiman yg memenuhi syarat pemukiman yg memenuhi syarat keamanan, kesehatan, keamanan, kesehatan, kenyamanan dan kehandalan kenyamanan dan kehandalan bangunan, suatu lingkungan bangunan, suatu lingkungan pemukiman yg tak sesuai dgn tata pemukiman yg tak sesuai dgn tata ruang, kepadatan bangunan ruang, kepadatan bangunan sangat tinggi, kualitas bangunan sangat tinggi, kualitas bangunan sangat rendah, prasarana sangat rendah, prasarana lingkungan yg tak memenuhi lingkungan yg tak memenuhi persyaratan dan rawan serta dapat persyaratan dan rawan serta dapat membahayakan kehidupan dan membahayakan kehidupan dan penghidupan masya rakat penghidupan masya rakat penghuni,dpt ditetapkan Pem penghuni,dpt ditetapkan Pem kab/Pemko sbg pemukiman kab/Pemko sbg pemukiman kumuhkumuh..

Page 48: Hukum Perumahan

Dlm pelaksanaan peremajaan Dlm pelaksanaan peremajaan pemukiman kumuh perlu adanya pemukiman kumuh perlu adanya kesepakatan antara masyarakat kesepakatan antara masyarakat pemilik tanah dan/atau penghuni pemilik tanah dan/atau penghuni dengan Pemda. Jika diperhatikan dengan Pemda. Jika diperhatikan Inpres No. 5/1990 ttg peremajaan Inpres No. 5/1990 ttg peremajaan pemukiman kumuh, terhadap pemukiman kumuh, terhadap sebahagian atau seluruh pemukiman sebahagian atau seluruh pemukiman kumuh yg sebahagian besar atau kumuh yg sebahagian besar atau seluruhnya berada di atas tanah seluruhnya berada di atas tanah negara dpt dilakukan pembongkaran negara dpt dilakukan pembongkaran kemudian di tempat tsb dibangun kemudian di tempat tsb dibangun prasarana dan frasilitas lingkungan prasarana dan frasilitas lingkungan sesuai dgn rencana tata kota ybssesuai dgn rencana tata kota ybs..

Page 49: Hukum Perumahan

Tujuan peremajaan pemukiman Tujuan peremajaan pemukiman kumuh adlh utk meningkatkan mutu kumuh adlh utk meningkatkan mutu kehidupan dan penghidupan, harkat kehidupan dan penghidupan, harkat dan derjat martabat masyarakat dan derjat martabat masyarakat penghuni pemukiman kumuh penghuni pemukiman kumuh terutama golterutama gol.. masy masyarakatarakat yang yang berpenghasilan rendah guna berpenghasilan rendah guna memperoleh perumahan yang layak memperoleh perumahan yang layak dlm lingkungan yg sehat dan teratur, dlm lingkungan yg sehat dan teratur, mewujudkan kawasan kota yg ditata mewujudkan kawasan kota yg ditata secara lebih baik sesuai dgn secara lebih baik sesuai dgn fungsinya sbgm ditetapkan dalam fungsinya sbgm ditetapkan dalam RTRK, mendorong penggunaan tanah RTRK, mendorong penggunaan tanah yg tertib dan efisien dgn yg tertib dan efisien dgn pembangunan rusunpembangunan rusun..

Page 50: Hukum Perumahan

Satuan rumah yang akan Satuan rumah yang akan dibangun mempunyai ukuran yang dibangun mempunyai ukuran yang standar yang dapat standar yang dapat dipertanggungjawabkan dan dipertanggungjawabkan dan memenuhi persyaratan sehubungan memenuhi persyaratan sehubungan dengan fungsi dan penggunaannya, dengan fungsi dan penggunaannya, serta harus diatur dan serta harus diatur dan dikoordinasikan untuk dapat dikoordinasikan untuk dapat mewujudkan suatu keadaan yang mewujudkan suatu keadaan yang dapat menunjukkan kesejahteraan dapat menunjukkan kesejahteraan penghuni. penghuni.

Rumah yg layakRumah yg layak rumah yg rumah yg sekurang-kurangnya memenuhi sekurang-kurangnya memenuhi syarat keselamatan bangunan dan syarat keselamatan bangunan dan kecukupan minimum luas bangunan kecukupan minimum luas bangunan serta kesehatan penghuninya.serta kesehatan penghuninya.

Page 51: Hukum Perumahan

Perencanaan pembangunan Perencanaan pembangunan perumahan dan pemukiman harus perumahan dan pemukiman harus dapat memprediksikan akan dapat memprediksikan akan terjadinya kecenderungan terjadinya kecenderungan eksklusivisme yang akan eksklusivisme yang akan menimbulkan isolasi atau menimbulkan isolasi atau segregasi segregasi sosial, guna menciptakan sosial, guna menciptakan permukiman terpadu yang permukiman terpadu yang menunjukkan kepekaan sangat menunjukkan kepekaan sangat tinjggi terhadap kepedulian tinjggi terhadap kepedulian pelestarian keseimbangan pelestarian keseimbangan lingkungan serta rasa persatuan lingkungan serta rasa persatuan aspek-aspek yg berkenaan dgn aspek-aspek yg berkenaan dgn perencanaan komunitas (sosial perencanaan komunitas (sosial budaya) dan perencanaan sumber budaya) dan perencanaan sumber daya hdaya haarruus mends mendaappaat perhatian t perhatian utama.utama.

Page 52: Hukum Perumahan

Pada tahap perencanaan ini, Pada tahap perencanaan ini, pengembang diwajibkan upengembang diwajibkan unnttuuk k merencanakan tapak pembangunan merencanakan tapak pembangunan perumahan dan pemukiman perumahan dan pemukiman didasarkan kdidasarkan keeppaaddaa pola hunian pola hunian berimbang sebagaimana yberimbang sebagaimana yanang g ditetapkan dditetapkan daallaam Km Keeppuuttuussanan Menpera selaku Ketua Badan Menpera selaku Ketua Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Pembangunan Perumahan dan Permukiman Nasional No. Permukiman Nasional No. 4/Kpts/BKP4N/1995 t4/Kpts/BKP4N/1995 tenenttanang SKB g SKB Mendagri/Menpera thn 1992 tMendagri/Menpera thn 1992 tenenttanang g pedoman pembangunan perumahan pedoman pembangunan perumahan dan pemukiman ddan pemukiman denenggaan lingkungan n lingkungan Hunian Yang BerimbangHunian Yang Berimbang..

Page 53: Hukum Perumahan

4. Tahap Perancangan4. Tahap PerancanganSetelah mendapat izin Setelah mendapat izin

perencanaan yang diterbitkan oleh perencanaan yang diterbitkan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota, Pemerintah Kabupaten/Kota, penyelenggara pembangunan penyelenggara pembangunan perumahan dan pemukiman perumahan dan pemukiman membuat dan mengajukan membuat dan mengajukan rancangan bangunan kepada rancangan bangunan kepada Pemerintan kabupaten/Kota. Usulan Pemerintan kabupaten/Kota. Usulan rancangan disusun secara terperinci rancangan disusun secara terperinci (detail) yang dapat memberikan (detail) yang dapat memberikan petunjuk (gambaran) yang jelas dan petunjuk (gambaran) yang jelas dan mudah dalam pelaksanaan fisik mudah dalam pelaksanaan fisik bangunanbangunan..

Page 54: Hukum Perumahan

Materi pokok rancanganMateri pokok rancangan

a.a. Gambar rencana bangunan yang Gambar rencana bangunan yang memberi gambaran denah dan memberi gambaran denah dan tapak serta potongan-potongan tapak serta potongan-potongan bangunan memanjang dan bangunan memanjang dan melintang dg ukuran yg ditentukanmelintang dg ukuran yg ditentukan

b.b. Rencana gambar konstruksi baja, Rencana gambar konstruksi baja, beton atau kayu dengan beton atau kayu dengan perhitunganperhitungan

c.c. Gambar rencana detail yang Gambar rencana detail yang penting yg perlu dijelaskan pada penting yg perlu dijelaskan pada hal-hal yang sulit diterjemahkan hal-hal yang sulit diterjemahkan pada gambar rencana permulaanpada gambar rencana permulaan

d.d. Uraian penjelasan penggunaan Uraian penjelasan penggunaan bahanbahan

Page 55: Hukum Perumahan

Hasil penilaian bangunan tersebut, Hasil penilaian bangunan tersebut, penyelenggara pembangunan perumahan penyelenggara pembangunan perumahan dan pemukiman mengajukan izin dan pemukiman mengajukan izin mendirikan bangunan kepada mendirikan bangunan kepada Bupati/Walikota atau kepada Gubernur Bupati/Walikota atau kepada Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Izin Mendirikan bangunan (IMB) terdiri Izin Mendirikan bangunan (IMB) terdiri dari dari syarat administratifsyarat administratif dan dan persyaratan persyaratan teknisteknisSyarat Administratif IMBSyarat Administratif IMB : :

a.a. Surat permohonan IMB kpd KDHSurat permohonan IMB kpd KDHb.b. Mengisi formulir/daftar isian yg disediakanMengisi formulir/daftar isian yg disediakanc.c. Fotocopy NPWP perusahaan ybsFotocopy NPWP perusahaan ybsd.d. Fotocopy akta pendirian perusahaanFotocopy akta pendirian perusahaane.e. Fotocopy surat persetujuan prinsipFotocopy surat persetujuan prinsipf.f. Fotocopy tanda lunas PBBFotocopy tanda lunas PBB

Page 56: Hukum Perumahan

Syarat teknis IMBSyarat teknis IMB : :a.a. Usulan rencana arsitektur bangunan, rencana Usulan rencana arsitektur bangunan, rencana

bangunan dan perhitbangunan dan perhitunganungan konstruksi, rencana konstruksi, rencana instalasi dan perlengkapan bangunan dilengkapi instalasi dan perlengkapan bangunan dilengkapi nama dan tanda-tangan penanggung-jawab nama dan tanda-tangan penanggung-jawab rencana tsbrencana tsb

b.b. Menyerahkan AMDAL sesuai persetujuan prinsipMenyerahkan AMDAL sesuai persetujuan prinsipc.c. Keterangan BPN bhw lahan yg akan digunakan Keterangan BPN bhw lahan yg akan digunakan

telah dibebaskan/dikuasai oleh perusahaan telah dibebaskan/dikuasai oleh perusahaan (lampirkan bukti pembebasan tanah)(lampirkan bukti pembebasan tanah)

IMB di MedanIMB di MedanPsl. 5 Perda Tk.II No. 7/1989 Psl. 5 Perda Tk.II No. 7/1989

permohonan IMBpermohonan IMB diajukan kpd Walikota ddiajukan kpd Walikota denengganan memelampirkanlampirkan : :

a.a. Bukti penguasaan tanahBukti penguasaan tanahb.b. SKPT dan SU/GS dari BPN MdnSKPT dan SU/GS dari BPN Mdnc.c. Surat KSB (Keterangan Situasi Bangunan) dr Surat KSB (Keterangan Situasi Bangunan) dr

Kadis Tata KotaKadis Tata Kotad.d. Dokumen AMDAL yg disetujui Tim Komisi Dokumen AMDAL yg disetujui Tim Komisi

Daerah Tk-I SumutDaerah Tk-I Sumut

Page 57: Hukum Perumahan

Menurut PMenurut Paassaal 7 Perda l 7 Perda Tk.II No. 7/1989, permohonan Tk.II No. 7/1989, permohonan IMB IMB ditolakditolak apabila : apabila :

a.a. Bertentangan dgn rencana Bertentangan dgn rencana kota daerahkota daerah

b.b. MenggangguMengganggu // merusakmerusak keseimbangankeseimbangan lingkunganlingkungan

c.c. Bertentangan dgn ketentuan Bertentangan dgn ketentuan perundang-undangan yang perundang-undangan yang berlakuberlaku..

Page 58: Hukum Perumahan

Air dan limbah Air dan limbah di Medandi Medan

a.a. Pengadaan air minum diambil dr sumber Pengadaan air minum diambil dr sumber resmi tak boleh merusak lingkungan dan resmi tak boleh merusak lingkungan dan dibuat dg izin instansi yg berwenangdibuat dg izin instansi yg berwenang

b.b. Pembuangan air hujan dlm tiap pekara Pembuangan air hujan dlm tiap pekara ngan hrs diadakan saluran-saluran pem ngan hrs diadakan saluran-saluran pem buangan yg cukup besar dan miring utk buangan yg cukup besar dan miring utk dpt dialirkan ke saluran umum kotadpt dialirkan ke saluran umum kota

c.c. Pembuangan limbah hrs melalui pipa Pembuangan limbah hrs melalui pipa tertutup dg teknik beton, pasangan batu-tertutup dg teknik beton, pasangan batu-bata & hrs dialirkan ke saluran umum bata & hrs dialirkan ke saluran umum kotakota

d.d. Tiap bangunan memiliki tempat Tiap bangunan memiliki tempat pembuangan sampah serta punya sistem pembuangan sampah serta punya sistem penghijauan/ keindahan lingkungan penghijauan/ keindahan lingkungan secara baiksecara baik..

Page 59: Hukum Perumahan

Pembangunan perumahan dan Pembangunan perumahan dan pemukiman terkait dgn perencanaan pemukiman terkait dgn perencanaan kota, okota, oleh karena ituleh karena itu perlu ditetapkan perlu ditetapkan daya dukung lingkungan tiap daya dukung lingkungan tiap kawasan atau tapak sbg dasar utk kawasan atau tapak sbg dasar utk penentuan pembangunannya. penentuan pembangunannya. Proses perencanaan dan Proses perencanaan dan pembangunan kota harus menjamin pembangunan kota harus menjamin keberlangsungan kekayaan dan keberlangsungan kekayaan dan keragaman landsekap dan keragaman landsekap dan mencegah degradasi lingkungan; mencegah degradasi lingkungan; juga perlu memperhatikan batas yg juga perlu memperhatikan batas yg jelas antara perkotaan dan jelas antara perkotaan dan pedesaan dg menerapkan jalur hijau, pedesaan dg menerapkan jalur hijau, menghemat energi dan mengurangi menghemat energi dan mengurangi penggunaan sumber daya yg tak penggunaan sumber daya yg tak terbarukanterbarukan..

Page 60: Hukum Perumahan

Dgn demikian, perencanaan Dgn demikian, perencanaan perumahan dan pemukiman yg perumahan dan pemukiman yg berwawasan lingkungan agar berwawasan lingkungan agar diarahkan utk mendukung diarahkan utk mendukung terciptanya rasa tempat dan terciptanya rasa tempat dan semangat komunitas yg akan semangat komunitas yg akan menumbuhkan rasa memiliki dan menumbuhkan rasa memiliki dan tekad utk memelihara lingkungan tekad utk memelihara lingkungan serta didasarkan kpd solidaritas serta didasarkan kpd solidaritas sosial yang tinggi. Pembangunan sosial yang tinggi. Pembangunan perumahan dan pemukiman perumahan dan pemukiman dilaksanakan secara keterpaduan dilaksanakan secara keterpaduan dan memperhatikan pemukiman yg dan memperhatikan pemukiman yg telah ada tanpa meng eksklusifkan telah ada tanpa meng eksklusifkan diri; juga dilaksanakan atas dasar diri; juga dilaksanakan atas dasar kecintaan dan kepercayaan tanpa kecintaan dan kepercayaan tanpa kecurigaan kecurigaan menciptakan kualitas menciptakan kualitas lingkunganlingkungan

Page 61: Hukum Perumahan

Pembangunan perumahan dan Pembangunan perumahan dan pemukiman dirancang berdasarkan lingkungan pemukiman dirancang berdasarkan lingkungan hunian yang berimbang guna mewujudkan :hunian yang berimbang guna mewujudkan :

a.a. Kawasan dan lingkungan perumahan dan Kawasan dan lingkungan perumahan dan pemukiman yg sehat, aman, serasi dan teraturpemukiman yg sehat, aman, serasi dan teratur

b.b. Kawasan dan lingkungan perumahan dan Kawasan dan lingkungan perumahan dan pemukiman yg terdiri dr rumah mewah, rumah pemukiman yg terdiri dr rumah mewah, rumah menengah dan rumah sederhana agar dapat menengah dan rumah sederhana agar dapat menampung dan terciptanya secara serasi menampung dan terciptanya secara serasi berbagai kelompok masyarakatberbagai kelompok masyarakat..

c.c. Rasa kesetiakawanan sosial, rasa kekeluarga an, Rasa kesetiakawanan sosial, rasa kekeluarga an, kebersamaan dan kegotong-royongan an-kebersamaan dan kegotong-royongan an-tara kelompok masyarakat, dimana masyarakat tara kelompok masyarakat, dimana masyarakat yg mampu dpt membantu masyarakat yg kurang yg mampu dpt membantu masyarakat yg kurang mampu melalui perusahaan pembangunan mampu melalui perusahaan pembangunan perumahan, khususnya dgn mengadakan subsidi perumahan, khususnya dgn mengadakan subsidi silang dari kaveling tanah matang utk rumah silang dari kaveling tanah matang utk rumah mewah dan menengah kepada kaveling tanah mewah dan menengah kepada kaveling tanah matang utk rumah sederhanamatang utk rumah sederhana

d.d. Pencapaian target pembangunan perumahan Pencapaian target pembangunan perumahan dan pemukiman, khusus target pembangunan dan pemukiman, khusus target pembangunan rumah sederhanarumah sederhana..

Page 62: Hukum Perumahan

Perbandingan antara rumah Perbandingan antara rumah sederhana dgsederhana dgnn rumah rumah menengah dan menengah dan rumah mewah sebesar 6 : 3 : 1 dgn rumah mewah sebesar 6 : 3 : 1 dgn batasan sbb. :batasan sbb. :

a.a. Perusahaan pembangunan perumahan yg Perusahaan pembangunan perumahan yg membangun rumah mewah wajib membangun rumah mewah wajib membangun rumah sederhana sekurang-membangun rumah sederhana sekurang-kurangnya 6 kali banyaknya rumah mewah kurangnya 6 kali banyaknya rumah mewah yg dibangun dan membangun rumah yg dibangun dan membangun rumah menengah sekurang-kurangnya 3 kali menengah sekurang-kurangnya 3 kali banyaknya rumah mewah yg dibangunbanyaknya rumah mewah yg dibangun

b.b. Perusahaan pembangunan perumahan Perusahaan pembangunan perumahan yang membangun rumah menengah tetapi yang membangun rumah menengah tetapi tidak membangun rumah mewah wajib tidak membangun rumah mewah wajib membangun rumah sederhana sekurang-membangun rumah sederhana sekurang-kurangnya 2 kali banyaknya rumah kurangnya 2 kali banyaknya rumah menengah yang dibangun dan tidak menengah yang dibangun dan tidak diwajibkan membangun rumah mewahdiwajibkan membangun rumah mewah..

c.c. Perusahaan pembangunan perumahan Perusahaan pembangunan perumahan yang membangun rumah sederhana saja yang membangun rumah sederhana saja tidak diwajibkan membangun rumah tidak diwajibkan membangun rumah menengah dan/atau rumah mewahmenengah dan/atau rumah mewah..

Page 63: Hukum Perumahan

Ancaman pidanaAncaman pidanaUUPP dan UUPLH UUPP dan UUPLH

mengancam perbuatan yg mengancam perbuatan yg melanggar kewajiban untuk melanggar kewajiban untuk memperhatikan aspek ekologis, memperhatikan aspek ekologis, namun demikian untuk lamanya namun demikian untuk lamanya pidana dan besarnya jumlah denda pidana dan besarnya jumlah denda terlihat lebih tinggi UUPLH jika terlihat lebih tinggi UUPLH jika dibandingkan dengan UUPP, bahkah dibandingkan dengan UUPP, bahkah UUPLH memberikan ancaman UUPLH memberikan ancaman pidana diperberat dgn 1/3 jika pidana diperberat dgn 1/3 jika perbuatan itu dilakukan oleh badan perbuatan itu dilakukan oleh badan hukum, perseroan, perserikatan, hukum, perseroan, perserikatan, yayasan atau organisasiyayasan atau organisasi..

Page 64: Hukum Perumahan

Pidana UUPP Pidana UUPP ekologis ekologis

1.1. Setiap Setiap orang orang atauatau badan badan yg dgn yg dgn sengajasengaja melanggar ketentuan Psl.7, Psl. 24 dst melanggar ketentuan Psl.7, Psl. 24 dst dipidana dgn pidana penjara max 10 thn dipidana dgn pidana penjara max 10 thn dan/atau denda max Rp. 100 jutadan/atau denda max Rp. 100 juta..

2.2. Setiap Setiap orgorg yg krn ke yg krn kelalailalaiannya annya mengakibatkan pelanggaran atas mengakibatkan pelanggaran atas ketentuan sebagaimana dimaksud dalam ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Psl. 7, Psl. 24 dst dipidana dgn pidana Psl. 7, Psl. 24 dst dipidana dgn pidana kurungan max 1 thn dan/atau denda max kurungan max 1 thn dan/atau denda max Rp. 10 jutaRp. 10 juta..

3.3. Setiap Setiap badanbadan yg krn ke yg krn kelalailalaiannya annya melanggar Psl. 7, Psl. 24 dst dipidana melanggar Psl. 7, Psl. 24 dst dipidana dgn kurungan 1 thn dan/atau denda max dgn kurungan 1 thn dan/atau denda max Rp. 100 jutaRp. 100 juta..

Page 65: Hukum Perumahan

Psl. 7 ayat (1) UUPPPsl. 7 ayat (1) UUPP

Yang merupakan tindak Yang merupakan tindak pidana adalah :pidana adalah :

1.1. Tak melakukan keselamatan, Tak melakukan keselamatan, kenyamanan bangunan, serta kenyamanan bangunan, serta keandalan sarana, prasarana keandalan sarana, prasarana lingkunganlingkungan

2.2. Tidak melakukan pelestarian fungsi Tidak melakukan pelestarian fungsi lingkunganlingkungan

3.3. Tidak membuat upaya pengelolaan Tidak membuat upaya pengelolaan lingkungan dan upaya pemantauan lingkungan dan upaya pemantauan lingkunganlingkungan

4.4. Tidak mengurus perizinan dan hak Tidak mengurus perizinan dan hak atas tanahatas tanah

Page 66: Hukum Perumahan

Pasal 24 UUPPPasal 24 UUPP1.1. Tak melakukan pematangan tanah, Tak melakukan pematangan tanah,

penataan penggunaan tanah dan penataan penataan penggunaan tanah dan penataan pemilikan tanah dalam rangka penyediaan pemilikan tanah dalam rangka penyediaan kaveling tanah matangkaveling tanah matang

2.2. Tidak membangun jaringan prasarana Tidak membangun jaringan prasarana lingkungan, tidak melakukan pengelolaan lingkungan, tidak melakukan pengelolaan jaringan prasarana lingkungan sampai jaringan prasarana lingkungan sampai dengan pengesahan dan penyerahan dengan pengesahan dan penyerahan kepada Pemdakepada Pemda

3.3. Tidak melakukan koordinasi Tidak melakukan koordinasi penyelenggaraan penyediaan utilitas umumpenyelenggaraan penyediaan utilitas umum

4.4. Tidak melakukan penghijauan lingkunganTidak melakukan penghijauan lingkungan5.5. Tidak menyediakan tanah untuk sarana Tidak menyediakan tanah untuk sarana

lingkunganlingkungan6.6. Tidak membangun rumahTidak membangun rumah

Page 67: Hukum Perumahan

Psl. 26 UUPPPsl. 26 UUPP melarang menjual melarang menjual kaveling tanah matang tanpa rumah bagi kaveling tanah matang tanpa rumah bagi badan usaha yang bergerak di bidang badan usaha yang bergerak di bidang pembangunan perumahan yang membangun pembangunan perumahan yang membangun lingkungan siap bangunlingkungan siap bangun..

Pidana dalam UUPLHPidana dalam UUPLH yaitu yaitu mmelakukan perbuatan yg mengakibatkan :elakukan perbuatan yg mengakibatkan :

1.1. pencemaran, dan/ataupencemaran, dan/atau2.2. perusakan lingkungan hidupperusakan lingkungan hidup3.3. pencemaran dan/atau perusakan lingkungan pencemaran dan/atau perusakan lingkungan

yg mengakibatkan org mati atau luka beratyg mengakibatkan org mati atau luka berat4.4. melepmelepaaskan atau membuat zat, energi dan/ skan atau membuat zat, energi dan/

atau komponen lain ug berbahaya atau atau komponen lain ug berbahaya atau beracun masuk di atasberacun masuk di atas atau ke dalam tanah, atau ke dalam tanah, ke dalam udara atau ke dalam air permukaanke dalam udara atau ke dalam air permukaan

5.5. impor, ekspor, memperdagangkan, impor, ekspor, memperdagangkan, mengangkut, menyimpan bahan, mengangkut, menyimpan bahan, menjalankan instalasi yg dpt menimbulkan menjalankan instalasi yg dpt menimbulkan pencemaran dan/atau perusakan LH atau pencemaran dan/atau perusakan LH atau membahayakan kesehatan umummembahayakan kesehatan umum..

Page 68: Hukum Perumahan

Yang juga termasuk Yang juga termasuk PidanaPidana dalam UUPLH yaitu mdalam UUPLH yaitu melakukan elakukan perbuatanperbuatan : :

1)1) Memberikan informasi palsuMemberikan informasi palsu2)2) Menghilangkan informasiMenghilangkan informasi3)3) Menyembunyikan informasiMenyembunyikan informasi4)4) Merusak informasi yang diperlukan (dlm Merusak informasi yang diperlukan (dlm

kaitannya dg angka 3) yg mana kaitannya dg angka 3) yg mana perbuatan ini dpt menimbulkan perbuatan ini dpt menimbulkan pencemaran dan/atau perusakan pencemaran dan/atau perusakan lingkungan atau membahayakan lingkungan atau membahayakan kesehatan umum atau nyawa orang lainkesehatan umum atau nyawa orang lain

5)5) Melakukan perbuatan pada angka 3) dan Melakukan perbuatan pada angka 3) dan 4) yg mengakibatkan orang mati atau 4) yg mengakibatkan orang mati atau luka beratluka berat..

((Psl. 43 dan Psl. 44 UUPLHPsl. 43 dan Psl. 44 UUPLH))

Page 69: Hukum Perumahan

Pembangunan perumahan dan Pembangunan perumahan dan pemukiman seharusnya pemukiman seharusnya mengembangkan ekosistem yang mengembangkan ekosistem yang sudah ada ataupun melaksanakan sudah ada ataupun melaksanakan suatu ekosistem yang sudah ada suatu ekosistem yang sudah ada ataupun melaksanakan suatu ataupun melaksanakan suatu ekosistem yang direkayasa, seperti ekosistem yang direkayasa, seperti penanaman pohon-pohon untuk penanaman pohon-pohon untuk penghijauan, pembuatan daerah penghijauan, pembuatan daerah resapan air, pengembangan resapan air, pengembangan pembuatan saluran limbah rumah pembuatan saluran limbah rumah tangga maupun tinja manusia agar tangga maupun tinja manusia agar memenuhi persyaratan ekologis memenuhi persyaratan ekologis sebagaimana dimaksud dalam pasal sebagaimana dimaksud dalam pasal 7 UUPP7 UUPP..

Page 70: Hukum Perumahan

Beberapa asas hukumBeberapa asas hukum

1.1. UU tak berlaku surutUU tak berlaku surut2.2. UU yang dibuat penguasa yg lebih tinggiUU yang dibuat penguasa yg lebih tinggi

mempunyai kedudukan yang lebih tinggimempunyai kedudukan yang lebih tinggi3.3. UU yUU yanang bersifat khusus g bersifat khusus

mengenyampingkan UU ymengenyampingkan UU yanang bersifat g bersifat umum, jika pembuatnya samaumum, jika pembuatnya sama

4.4. UU yg berlaku belakangan membatalkan UU yg berlaku belakangan membatalkan UU terdahuluUU terdahulu

5.5. UU tak dapat diganggu-gugatUU tak dapat diganggu-gugat6.6. UU sbg sarana utk semaksimal mungkin UU sbg sarana utk semaksimal mungkin

dpt mencapai kesejahteraan spiritual dan dpt mencapai kesejahteraan spiritual dan material bagi masyarakat maupun material bagi masyarakat maupun individu melalui pembaharuan dan/atau individu melalui pembaharuan dan/atau pelestarianpelestarian..

Page 71: Hukum Perumahan

5. Tahap Konstruksi5. Tahap Konstruksi

Pada tahap konstruksi ini Pada tahap konstruksi ini penyelenggara pembangunan penyelenggara pembangunan perumahan dan pemukiman harus perumahan dan pemukiman harus melaksanakan pembangunan sesuai melaksanakan pembangunan sesuai dengan persyaratan-persyaratan dengan persyaratan-persyaratan teknis yang telah ditetapkan dalam teknis yang telah ditetapkan dalam izin perencanaan dan IMB. Menurut izin perencanaan dan IMB. Menurut Pasal 7 ayat (1) Permendagri No. Pasal 7 ayat (1) Permendagri No. 7/1992 bila dlm pelaksanaan 7/1992 bila dlm pelaksanaan pembangunan perumahan dan pembangunan perumahan dan pemukiman terdapat pelanggaran-pemukiman terdapat pelanggaran-pelanggaran terhadap ketentuan pelanggaran terhadap ketentuan IMB dikenakan sanksi berdasarkan IMB dikenakan sanksi berdasarkan Perda setempat.Perda setempat.

Page 72: Hukum Perumahan

WasdalWasdalDilakukan oleh Kab/Kota dlm Dilakukan oleh Kab/Kota dlm

rangka mengawasi danrangka mengawasi dan mengendalikan mengendalikan agar dilaksanakan sebagaimana yg agar dilaksanakan sebagaimana yg tercantum pd gambar rencana dan tercantum pd gambar rencana dan perizinan yang diberi kan,perizinan yang diberi kan, meliputi :meliputi :

a.a. Mutu bangunan, yaitu bahan bangunan, Mutu bangunan, yaitu bahan bangunan, komponen yang digunakan dan mutu komponen yang digunakan dan mutu hasil yang dikerjakanhasil yang dikerjakan

b.b. Mutu unsur-unsur lingkungan yg Mutu unsur-unsur lingkungan yg mempunyai keterkaitan dgn kepentingan mempunyai keterkaitan dgn kepentingan umum yg telah ditentukan a.l. garis umum yg telah ditentukan a.l. garis sepadan bangunan, tinggi bangunan, sepadan bangunan, tinggi bangunan, kepadatan bangunan, kelengkapan kepadatan bangunan, kelengkapan prasarana lingkungan, utilitas umum dan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial.fasilitas sosial.

Page 73: Hukum Perumahan

Dasar WASDALDasar WASDAL

Semua ketentuan persyaratan yang Semua ketentuan persyaratan yang dicantumkan dalam perizinannya, baik izin dicantumkan dalam perizinannya, baik izin lokasi, izin perencanaan, izin mendirikan lokasi, izin perencanaan, izin mendirikan bangunan dengan perincian yang bangunan dengan perincian yang dicantumkan pada gambar dan rencana dicantumkan pada gambar dan rencana tapak, gambar prasarana dan utilitas tapak, gambar prasarana dan utilitas umumumum..

Wasdal pada tahap konstruksi ini Wasdal pada tahap konstruksi ini sebaiknya dilakukan dengan sebaiknya dilakukan dengan memperhatikan aspek lingkungan hidup, memperhatikan aspek lingkungan hidup, seperti berupaya melakukan upaya seperti berupaya melakukan upaya pencegahan terhadap kerusakan tanah. pencegahan terhadap kerusakan tanah.

Page 74: Hukum Perumahan

Psl. 11 PP No. 150/2000 ttg Psl. 11 PP No. 150/2000 ttg Pengendalian Kerusakan Tanah Untuk Pengendalian Kerusakan Tanah Untuk Produksi BiomassaProduksi Biomassa mengatur bahwa setiap mengatur bahwa setiap penanggung-jawab usaha dan/atau kegiatan yg penanggung-jawab usaha dan/atau kegiatan yg dpt menimbulkan kerusakan tanah untuk dpt menimbulkan kerusakan tanah untuk produksi biomassa wajib melakukan upaya produksi biomassa wajib melakukan upaya pencegahan kerusakan tanahpencegahan kerusakan tanah..

Penjelasan Psl. 11 PP No. 150/2000 Penjelasan Psl. 11 PP No. 150/2000 menyebut pencegahan kerusakan tanah utk menyebut pencegahan kerusakan tanah utk produksi biomassa dpt dilakukan dgn cara a.l. :produksi biomassa dpt dilakukan dgn cara a.l. :

a.a. Tiap usaha dan/atau kegiatan wajib menyesu Tiap usaha dan/atau kegiatan wajib menyesu aikan kegiatannya dgn peruntukan lahan sesuai aikan kegiatannya dgn peruntukan lahan sesuai dgn RUTR wil Kab/Kotadgn RUTR wil Kab/Kota

b.b. Tiap usaha dan/atau kegiatan yg diperkirakanTiap usaha dan/atau kegiatan yg diperkirakan menimbulkan dampak besar dan penting thd menimbulkan dampak besar dan penting thd tanah utk produksi biomassa wajib memiliki tanah utk produksi biomassa wajib memiliki AMDALAMDAL

c.c. Tiap usaha dan/atau kegiatan yg diperkirakan tak Tiap usaha dan/atau kegiatan yg diperkirakan tak menimbulkan dampak besar dan penting thd menimbulkan dampak besar dan penting thd tanah utk produksi biomassa wajib melakukan tanah utk produksi biomassa wajib melakukan upaya pengelolaan lingkungan (UKL) dan upaya upaya pengelolaan lingkungan (UKL) dan upaya pemantauan lingkungan (UPL), utk mendpt izin pemantauan lingkungan (UPL), utk mendpt izin melakukan usaha dan/atau kegiatanmelakukan usaha dan/atau kegiatan..

Page 75: Hukum Perumahan

Selanjutnya dlm tahap Selanjutnya dlm tahap konstruksi ini perlu dibuat ketentuan konstruksi ini perlu dibuat ketentuan yg mewajibkan pengembang utk yg mewajibkan pengembang utk memberikan jaminan sejumlah uang memberikan jaminan sejumlah uang kpd Pemda dlm hal penyediaan kpd Pemda dlm hal penyediaan fasilitas umum dan fasilitas sosial, yg fasilitas umum dan fasilitas sosial, yg nilainya dpt dihitung berdasarkan nilainya dpt dihitung berdasarkan perencanaan biaya yang akan perencanaan biaya yang akan dikeluarkan pengembang. Uang dikeluarkan pengembang. Uang tersebut disetorkan ke Bank tersebut disetorkan ke Bank Pembangunan Daerah. Tujuan Pembangunan Daerah. Tujuan kebijakan dilakukan untuk menjamin kebijakan dilakukan untuk menjamin terbangunnya fasilitas umum dan terbangunnya fasilitas umum dan fasilitas sosial yang dijanjikan oleh fasilitas sosial yang dijanjikan oleh pengembangpengembang..

Page 76: Hukum Perumahan

6. Tahap Pengusahaan6. Tahap PengusahaanDalam tahap konstruksi, Dalam tahap konstruksi,

penyelenggaraan pembangunan perumahan penyelenggaraan pembangunan perumahan dan pemukiman sudah dapat memulai dan pemukiman sudah dapat memulai melakukan pemasaran atas satuan unit melakukan pemasaran atas satuan unit rumah yang sedang dibangun. Terhadap rumah yang sedang dibangun. Terhadap kegiatan pemasaran ini, Pemda memberikan kegiatan pemasaran ini, Pemda memberikan pembinaan dan pengarahan kpd pembinaan dan pengarahan kpd penyelenggara pembangunan perumahan penyelenggara pembangunan perumahan dan pemukiman agar sesuai dgn dan pemukiman agar sesuai dgn kebijaksanaan pemanfaatan perumahan yang kebijaksanaan pemanfaatan perumahan yang ditentukan oleh Pemda. Dlm mewujudkan ditentukan oleh Pemda. Dlm mewujudkan pemukiman terpadu tidak eksklusif dan pemukiman terpadu tidak eksklusif dan berpenduduk heterogen, sebaiknya penjualan berpenduduk heterogen, sebaiknya penjualan rumah dan penetapan kaplingnya dilakukan rumah dan penetapan kaplingnya dilakukan dgn terbuka dan sistem undian agar dgn terbuka dan sistem undian agar kemungkinan terjadinya penumpukan suatu kemungkinan terjadinya penumpukan suatu etnis/suku tertentu dpt dihindarietnis/suku tertentu dpt dihindari..

Page 77: Hukum Perumahan

Makin pluralitas penduduk yang Makin pluralitas penduduk yang mendiami perumahan dan pemukiman tsb mendiami perumahan dan pemukiman tsb biasanya keamanan, rasa persatuan akan biasanya keamanan, rasa persatuan akan semakin baik. Keragaman suku, agama, semakin baik. Keragaman suku, agama, ras dan adat yg menjadi basis negara ras dan adat yg menjadi basis negara nasional Indonesia, merupakan nasional Indonesia, merupakan pengalaman yg sangat berharga bagi pengalaman yg sangat berharga bagi bangsa untuk mendahulukan toleransi dan bangsa untuk mendahulukan toleransi dan ukhuwah daripada yang lain-lain. Konsepsi ukhuwah daripada yang lain-lain. Konsepsi keanekaragaman tidak bisa dipisahkan keanekaragaman tidak bisa dipisahkan sama sekali dari konsep kesatuan. Tanpa sama sekali dari konsep kesatuan. Tanpa adanya hubungan internal dialektis antara adanya hubungan internal dialektis antara konsepsi keragaman dan kesatuan dalam konsepsi keragaman dan kesatuan dalam berpikir dan mentalitas bangsa Indonesia, berpikir dan mentalitas bangsa Indonesia, agaknya amat sulit membayangkan adanya agaknya amat sulit membayangkan adanya NKRINKRI..

Page 78: Hukum Perumahan

Paham kemajemukan masyarakat Paham kemajemukan masyarakat atau pluralisme tak cukup hanya dgn sikap atau pluralisme tak cukup hanya dgn sikap mengakui dan menerima kenyataan mengakui dan menerima kenyataan masyarakat yg majemuk, tetapi harus masyarakat yg majemuk, tetapi harus disertai dgn sikap yg tulus utk menerima disertai dgn sikap yg tulus utk menerima kemajemukan itu sbg nilai positif, sebagai kemajemukan itu sbg nilai positif, sebagai rakhmat Tuhan kpd manusia, krn akan rakhmat Tuhan kpd manusia, krn akan memperkayamemperkaya pertumbuhan budaya melalui pertumbuhan budaya melalui interaksi dinamis dan melalui pertumbuhan interaksi dinamis dan melalui pertumbuhan silang budaya yg beraneka ragam. silang budaya yg beraneka ragam.

Pluralisme merupakan suatu Pluralisme merupakan suatu perangkat untuk mendorong pengkayaan perangkat untuk mendorong pengkayaan budaya bangsa. Maka budaya Indonesia, budaya bangsa. Maka budaya Indonesia, atau “keindonesiaan” tidak lain adalah atau “keindonesiaan” tidak lain adalah hjasil interaksi yang kaya (resourceful) dan hjasil interaksi yang kaya (resourceful) dan dinamis antara para pelaku budaya yang dinamis antara para pelaku budaya yang beraneka ragam itu dalam suatu “beraneka ragam itu dalam suatu “melting melting pot”pot” yang efektif yang efektif..

Page 79: Hukum Perumahan

Penyelenggara pembangunan Penyelenggara pembangunan perumahan dan pemukiman masih perumahan dan pemukiman masih tetap mempunyai kewajiban untuk tetap mempunyai kewajiban untuk menyelesaikan pembangunan menyelesaikan pembangunan prasarana lingkungan, utilitas umum prasarana lingkungan, utilitas umum maupun fasilitas sosial yang maupun fasilitas sosial yang dijanjikannya, walaupuun satuan unit dijanjikannya, walaupuun satuan unit perumahan tersebut telah terjual. perumahan tersebut telah terjual. Kemudian, penyelenggara Kemudian, penyelenggara pembangunan perumahan dan pembangunan perumahan dan pemukiman juga masih mempunyai pemukiman juga masih mempunyai kewajiban utk memelihara dan kewajiban utk memelihara dan mengelola prasarana lingkungan, mengelola prasarana lingkungan, utilitas umum maupun fasilitas sosial utilitas umum maupun fasilitas sosial paling lama 1 tahun sejak selesainya paling lama 1 tahun sejak selesainya pembangunan proyek secara pembangunan proyek secara keseluruhan.keseluruhan.

Page 80: Hukum Perumahan

7. Tahap Pengelolaan7. Tahap Pengelolaan

Setelah selesai dilaksanakan Setelah selesai dilaksanakan pembangunan perumahan dan pemukiman pembangunan perumahan dan pemukiman secara keseluruhan, prasarana dan sarana secara keseluruhan, prasarana dan sarana lingkungan yang telah dibangun oleh lingkungan yang telah dibangun oleh penyelenggara pembangunan perumahan penyelenggara pembangunan perumahan dan pemukiman tersebut pengelolaannya dan pemukiman tersebut pengelolaannya diserahkan kpd Pemda. Menurut diserahkan kpd Pemda. Menurut PPaassaal 27 l 27 UUPPUUPP, pemda melakukan pengawasan , pemda melakukan pengawasan dan pengendalian utk meningkatkan dan pengendalian utk meningkatkan kualitas pemukiman yg berupa kegiatan-kualitas pemukiman yg berupa kegiatan-kegiatan perbaikan dan pemugaran, kegiatan perbaikan dan pemugaran, peremajaan, pengelolaan dan peremajaan, pengelolaan dan pemeliharaan berkelanjutan.pemeliharaan berkelanjutan.

Page 81: Hukum Perumahan

Ketentuan teknis pelaksanaan Ketentuan teknis pelaksanaan penyerahan prasarana dan sarana tsb diatur dlm penyerahan prasarana dan sarana tsb diatur dlm Permendagri No. 1/1987Permendagri No. 1/1987 ttg Penyerahan ttg Penyerahan Prasarana Lingkungan, Utilitas Umum dan Prasarana Lingkungan, Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah. Daerah.

Pasal 2 Permendagri No. 1/1987Pasal 2 Permendagri No. 1/1987 menentukan bahwa prasarana lingkungan, utilitas menentukan bahwa prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial yang diserahkan umum dan fasilitas sosial yang diserahkan kepada Pemda adalah yang telah memenuhi kepada Pemda adalah yang telah memenuhi syarat tertentu, sebagai berikut :syarat tertentu, sebagai berikut :

a.a. Pembangunan prasarana lingkungan, utilitas Pembangunan prasarana lingkungan, utilitas umum dan penyediaan tanah peruntukan fasili tas umum dan penyediaan tanah peruntukan fasili tas sosial telah selesai dilaksanakan sesuai dengan sosial telah selesai dilaksanakan sesuai dengan rencana tapak yg telah diserahkan kpd Pemdarencana tapak yg telah diserahkan kpd Pemda

b.b. Pembangunan prasarana lingkungan, utilitas Pembangunan prasarana lingkungan, utilitas umum dan penyediaan tanah peruntukan fasilitas umum dan penyediaan tanah peruntukan fasilitas sosial yg telah memenuhi standar sbg tersebut sosial yg telah memenuhi standar sbg tersebut dlm dlm SK Menteri PU No. 20/KPTS/1986SK Menteri PU No. 20/KPTS/1986 ttg ttg pedoman teknik Pembangunan Perumahan pedoman teknik Pembangunan Perumahan Sederhana Tidak BersusunSederhana Tidak Bersusun..

Page 82: Hukum Perumahan

c.c. Telah mengalami pemeliharaan oleh Telah mengalami pemeliharaan oleh Perum Perumnas/Perusahaan Perum Perumnas/Perusahaan Pembangunan Peru- mahan paling Pembangunan Peru- mahan paling lama satu tahun terhitung sejak lama satu tahun terhitung sejak selesainya pembangunan prasarana selesainya pembangunan prasarana termaksud dengan ketentuan :termaksud dengan ketentuan :1)1) minimal 50 % dr tahapan pembangunan minimal 50 % dr tahapan pembangunan

rumah yg direncanakan telah dibangunrumah yg direncanakan telah dibangun2)2) luas minimal tahapan pembangunan 5 luas minimal tahapan pembangunan 5

HAHA3)3) utk luas areal lebih kecil dari 5 HA utk luas areal lebih kecil dari 5 HA

penyerahannya dilakukan sekaliguspenyerahannya dilakukan sekaligus

d.d. Masa pemeliharaan max 1 thn tmt Masa pemeliharaan max 1 thn tmt BA Serah Terima atau BA BA Serah Terima atau BA Pemeriksaan oleh Dinas PU Pemeriksaan oleh Dinas PU setempat.setempat.

Page 83: Hukum Perumahan

Dengan diserahkannya prasarana Dengan diserahkannya prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial tersebut, maka hak wewenang dan sosial tersebut, maka hak wewenang dan tanggung-jawabnya beralih sepenuhnya tanggung-jawabnya beralih sepenuhnya kepada Pemda untuk mengelola nya (kepada Pemda untuk mengelola nya (Psl. Psl. 1111 dan dan psl. 12 Permendagri 1/1987psl. 12 Permendagri 1/1987).).

Menurut Menurut Psl. 22 ayat (3) UUPLHPsl. 22 ayat (3) UUPLH wewenang pengawasan dan penataan wewenang pengawasan dan penataan tanggung-jawab usaha dan/atau kegiatan tanggung-jawab usaha dan/atau kegiatan atas ketentuan peraturan perUUan di atas ketentuan peraturan perUUan di bidang LH diserahkan kpd Pemda, KDH bidang LH diserahkan kpd Pemda, KDH menetapkan pejabat yg berwenang menetapkan pejabat yg berwenang melalukan pengawasan melalukan pengawasan BAPEDALDASU (BAPEDALDASU (Psl. 1 s/d 3Psl. 1 s/d 3 dan dan Psl. 24 Psl. 24 Keppress RI No. 196/1998 jo. Perda Tk.I Keppress RI No. 196/1998 jo. Perda Tk.I No. 15/1997No. 15/1997))..

Page 84: Hukum Perumahan

Psl. 9 Keppres No. 63/2000Psl. 9 Keppres No. 63/2000 ttg Badan Kebijaksanaan dan ttg Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Perumahan dan Pemukiman menyebutkan bhw dlm rangka menyebutkan bhw dlm rangka pelaksanaan tugas WASDAL, Badan pelaksanaan tugas WASDAL, Badan tsb dibantu oleh Badan tsb dibantu oleh Badan Pengendalian dan Pemukiman Pengendalian dan Pemukiman Daerah yg dipimpin oleh Daerah yg dipimpin oleh Bupati/Walikota. Salah satu tugas Bupati/Walikota. Salah satu tugas badan ini adlh melaksanakan badan ini adlh melaksanakan pengawasan dan pengendalian pengawasan dan pengendalian penerapan kebijakan terhadap penerapan kebijakan terhadap penyelenggaraan dan pengelolaan di penyelenggaraan dan pengelolaan di bidang pembangunan perumahan bidang pembangunan perumahan dan pemukiman.dan pemukiman.

Page 85: Hukum Perumahan

Pemilikan RumahPemilikan Rumah

Tempat TinggalTempat Tinggal

Oleh Orang AsingOleh Orang Asing

Yang BerkedudukanYang Berkedudukan

di Indonesiadi Indonesia

Page 86: Hukum Perumahan

PP No. 41 Tahun 1996PP No. 41 Tahun 1996

Orang asing yang Orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat berkedudukan di Indonesia dapat memiliki sebuah rumah untuk tempat memiliki sebuah rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan hak atas tinggal atau hunian dengan hak atas tanah tertentu. (tanah tertentu. (Psl. 1 ayat 1Psl. 1 ayat 1). ).

Orang asing yang Orang asing yang berkedudukan di Indonesia berkedudukan di Indonesia sebagaimana dimaksud dalam ayat sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) adalah orang asing yang (1) adalah orang asing yang kehadirannya di Indonesia kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi memberikan manfaat bagi pembangunan nasional (ayat 2)pembangunan nasional (ayat 2)..

Page 87: Hukum Perumahan

Rumah tempat tinggal atau Rumah tempat tinggal atau hunianhunian yang dapat di miliki oleh yang dapat di miliki oleh orang asing sebagaimana orang asing sebagaimana dimaksud dalam pasal-1 adalah :dimaksud dalam pasal-1 adalah :

1.1. Rumah yang berdiri sendiri yang Rumah yang berdiri sendiri yang dibangundibangun di atas bidang tanah :di atas bidang tanah :

a.a. Hak Pakai atas tanah negaraHak Pakai atas tanah negara

b.b. Yang dikuasai berdasarkan perjanjian Yang dikuasai berdasarkan perjanjian dgndgn pemegang HATpemegang HAT

2.2. Sarusun yg dibangun di atas Sarusun yg dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai atas tanah bidang tanah Hak Pakai atas tanah NegaraNegara

((Pasal-2Pasal-2))

Page 88: Hukum Perumahan

Perjanjian sebagaimana Perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal-2 angka-1 dimaksud dalam Pasal-2 angka-1 dibuat secara tertulis antara orang dibuat secara tertulis antara orang asing yang bersangkutan dengan asing yang bersangkutan dengan pemegang HAT (pemegang HAT (Pasal-3 ayat 1Pasal-3 ayat 1). ). Perjanjian tertulis sebagaimana Perjanjian tertulis sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) harus dimaksud dalam ayat (1) harus dibuat dengan akta PPAT (dibuat dengan akta PPAT (Pasal-3 Pasal-3 ayat 2ayat 2))..

Perjanjian sebagaimana Perjanjian sebagaimana dimaksud dalam pasal-2 angka-1 dimaksud dalam pasal-2 angka-1 wajib dicatat dalam buku tanah dan wajib dicatat dalam buku tanah dan sertipikat hak atas tanah yang sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan (bersangkutan (Pasal-4Pasal-4).).

Page 89: Hukum Perumahan

Perjanjian tertulis penghunian Perjanjian tertulis penghunian rumah lazimnya tidak dibuat dengan rumah lazimnya tidak dibuat dengan akta PPAT. Lazimnya penggunaan akta PPAT. Lazimnya penggunaan rumah dan/atau tanah oleh bukan rumah dan/atau tanah oleh bukan pemilik (apalagi antara WNI dengan pemilik (apalagi antara WNI dengan WNA) senantiasa dikuasai oleh WNA) senantiasa dikuasai oleh Hukum Perdata Indonesia i.c. Hukum Perdata Indonesia i.c. Perjanjian Sewa Menyewa. Perjanjian Sewa Menyewa. Perjanjian Sewa Menyewa atau Perjanjian Sewa Menyewa atau perjanjian tentang pemakaian tanah perjanjian tentang pemakaian tanah menurut PP ini tmenurut PP ini tidakidak jelas jelas petunpetunjukjuk pepelaklaksanaannyasanaannya dan dan petunpetunjukjuk tekteknisnya dari BPN nisnya dari BPN tidaktidak ada ada formulir akta PPATnya formulir akta PPATnya praktis praktis dilakukan dengan akta notaris.dilakukan dengan akta notaris.

Page 90: Hukum Perumahan

Perjanjian sebagaimana Perjanjian sebagaimana dimaksud dalam pasal-2 angka-dimaksud dalam pasal-2 angka-1 dibuat untuk jangka waktu 1 dibuat untuk jangka waktu yang disepakati, tetapi tidak yang disepakati, tetapi tidak lebih lama dari 25 tahun (lebih lama dari 25 tahun (Pasal-Pasal-5 ayat 15 ayat 1). Jangka waktu ). Jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dapat diperbaharui ayat (1) dapat diperbaharui untuk jangka waktu yang tidak untuk jangka waktu yang tidak lebih lama dari duapuluh lima lebih lama dari duapuluh lima tahun, atas dasar kesepakatan tahun, atas dasar kesepakatan yang dituangkan dalam yang dituangkan dalam perjanjian yang baru, sepanjang perjanjian yang baru, sepanjang orang asing tersebut masih orang asing tersebut masih berkedudukan di Indonesia.berkedudukan di Indonesia.

Page 91: Hukum Perumahan

Apabila orang asing yang Apabila orang asing yang memiliki rumah yang dibangun di memiliki rumah yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara, atau berdasarkan perjanjian Negara, atau berdasarkan perjanjian dengan pemegang HAT tidak lagi dengan pemegang HAT tidak lagi berkedudukan di Indonesia, maka berkedudukan di Indonesia, maka dalam jangka waktu 1 tahun wajib dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada atas rumah dan tanahnya kepada orang lain yang memenuhi syarat orang lain yang memenuhi syarat ((Pasal-6 ayat 1Pasal-6 ayat 1). Apabila ayat 1 ). Apabila ayat 1 dilanggar, maka untuk rumah yg dilanggar, maka untuk rumah yg dibangun diatas HP atas tanah dibangun diatas HP atas tanah negara, rumah dan tanahnya negara, rumah dan tanahnya dikuasai Negara utk dilelang atau dikuasai Negara utk dilelang atau menjadi pemegang hak atas tanah menjadi pemegang hak atas tanah ybs (kalau dihuni menurut ybs (kalau dihuni menurut perjanjian)perjanjian)..

Page 92: Hukum Perumahan

Ketentuan lebih lanjut tentang Ketentuan lebih lanjut tentang PP No. 41/1996PP No. 41/1996 ini akan diatur ini akan diatur dalam Peraturan Menteri Negara dalam Peraturan Menteri Negara Agraria setelah mendengar Agraria setelah mendengar pertimbangan Badan Kebijaksanaan pertimbangan Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Perumahan dan Pemukiman Nasional (Nasional (Pasal-7Pasal-7))

PP No. 41/1996PP No. 41/1996 ini (tentang ini (tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia) mulai berkedudukan di Indonesia) mulai berlaku sejak tanggal diundangkan berlaku sejak tanggal diundangkan diundangkan di Jakarta tanggal diundangkan di Jakarta tanggal 17 Juni 199617 Juni 1996..

Page 93: Hukum Perumahan

Rumah SusunRumah SusunDiatur dalam Diatur dalam UU No. 16 Tahun UU No. 16 Tahun

19851985, yang mana pengertian , yang mana pengertian Rumah Rumah SusunSusun adalah gedung bertingkat yang adalah gedung bertingkat yang distrukturkan secara fungsional dalam arah distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal dan vertikal yang terbagi dalam horizontal dan vertikal yang terbagi dalam satuan2 yang masing2 jelas batas-satuan2 yang masing2 jelas batas-batasnya, ukurannya dan luasnya, dan batasnya, ukurannya dan luasnya, dan dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah.dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah.

UU No. 16 Tahun 1985 ini dibuat UU No. 16 Tahun 1985 ini dibuat untuk kebijaksanaan :untuk kebijaksanaan :

1.1. Memenuhi perumahan yang layak, sehat, Memenuhi perumahan yang layak, sehat, adil dan merata serta mampu adil dan merata serta mampu mencerminkan kehidupan masyarakat yang mencerminkan kehidupan masyarakat yang berkepribadian Indonesia.berkepribadian Indonesia.

2.2. Mewujudkan pemukiman yang serasi dan Mewujudkan pemukiman yang serasi dan seimbang sesuai dengan pola tata ruang, seimbang sesuai dengan pola tata ruang, tata guna tanah yang berdaya guna dan tata guna tanah yang berdaya guna dan berhasil guna.berhasil guna.

Page 94: Hukum Perumahan

Pertimbangan Pertimbangan UU RusunUU Rusun

1.1. Untuk pemerataan pemenuhan Untuk pemerataan pemenuhan kebutuhan pokok perumahan dgn harga kebutuhan pokok perumahan dgn harga yang dapat dijangkau oleh golongan yang dapat dijangkau oleh golongan yang berpenghasilan rendahyang berpenghasilan rendah

2.2. Untuk meningkatkan daya guna dan hasil Untuk meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah bagi pembangunan guna tanah bagi pembangunan perumahan guna meningkatkan kualitas perumahan guna meningkatkan kualitas lingkungan pemukiman terutama di lingkungan pemukiman terutama di daerah berpenduduk padat yang memiliki daerah berpenduduk padat yang memiliki luas tanah terbatasluas tanah terbatas

3.3. Diperlukan membangun perumahan dgn Diperlukan membangun perumahan dgn sistem lebih dari satu lantai dgn sistem lebih dari satu lantai dgn pemilikan terpisah untuk dihuni & yang pemilikan terpisah untuk dihuni & yang dapat dimiliki dgn memperhatikan faktor dapat dimiliki dgn memperhatikan faktor sosial budaya yang hidup dalam sosial budaya yang hidup dalam masyarakatmasyarakat..

Page 95: Hukum Perumahan

UU ini mengenal istilah-UU ini mengenal istilah-istilah sebagai berikut :istilah sebagai berikut : ”Satuan ”Satuan Rumah Susun, Lingkungan, Rumah Susun, Lingkungan, Bagian-Bersama, Benda Bagian-Bersama, Benda Bersama, Tanah Bersama, Hak Bersama, Tanah Bersama, Hak Tanggungan, Fidusia, Penghuni, Tanggungan, Fidusia, Penghuni, Perhimpunan Penghuni dan Perhimpunan Penghuni dan Badan PengelolaBadan Pengelola”.”.

Pembangunan rumah Pembangunan rumah susun dilaksanakan susun dilaksanakan berlandaskan pada berlandaskan pada asasasas kesejahteraan, asas dan unsur kesejahteraan, asas dan unsur keadilan dan pemerataan serta keadilan dan pemerataan serta keserasian dan keseimbangan keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupandalam perikehidupan..

Page 96: Hukum Perumahan

• Rusun dibangun (dgn memenuhi syarat teknis Rusun dibangun (dgn memenuhi syarat teknis dan administratif, yang akan diatur lebih lanjut dan administratif, yang akan diatur lebih lanjut dengan PP), sesuai dgn tingkat kebutuhan dan dengan PP), sesuai dgn tingkat kebutuhan dan kemampuan masyarakat terutama yang kemampuan masyarakat terutama yang berpenghasilan rendahberpenghasilan rendah

• Pembangunan rumah susun dapat Pembangunan rumah susun dapat diselenggarakan oleh BUMN atau BUMD, diselenggarakan oleh BUMN atau BUMD, Koperasi dan BUMS yang bergerak dalam bidang Koperasi dan BUMS yang bergerak dalam bidang itu, serta Swadaya Masyarakatitu, serta Swadaya Masyarakat

• Rusun hanya dpt dibangun di atas tanah HM, Rusun hanya dpt dibangun di atas tanah HM, HGB, HP atas tanah negara atau Hak HGB, HP atas tanah negara atau Hak Pengelolaan (HPL) sesuai dgn peraturan Pengelolaan (HPL) sesuai dgn peraturan perUUan yang berlakuperUUan yang berlaku

• Developer yang membangun rusun di atas tanah Developer yang membangun rusun di atas tanah yang berstatus HPL, wajib menyelesaikan status yang berstatus HPL, wajib menyelesaikan status HGB di atas HPL tersebut sesuai dengan perat HGB di atas HPL tersebut sesuai dengan perat perUUan yang berlaku sebelum menjual sarusun perUUan yang berlaku sebelum menjual sarusun ybsybs

• Developer wajib memisahkan rusun atas satuan Developer wajib memisahkan rusun atas satuan dan bagian milik bersama yg menjelaskan batas dan bagian milik bersama yg menjelaskan batas satuan yg dapat digunakan perseorangan, batas satuan yg dapat digunakan perseorangan, batas dan uraian bagian dan benda milik bersama dan dan uraian bagian dan benda milik bersama dan batas uraian tanah bersama dan besarnya batas uraian tanah bersama dan besarnya bagian yang menjadi haknya masing-masing bagian yang menjadi haknya masing-masing satuansatuan..

Page 97: Hukum Perumahan

Bukti Hak MilikBukti Hak Milikatas Satuan Rusunatas Satuan Rusun

Bukti HM atas Sarusun Bukti HM atas Sarusun diterbitkan Sertipikat HM atas diterbitkan Sertipikat HM atas Sarusun. Sertipikat HM atas Sarusun Sarusun. Sertipikat HM atas Sarusun terdiri dari terdiri dari Salinan Buku Tanah dan Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur atas Hak Tanah Surat Ukur atas Hak Tanah BersamaBersama, , Gambar Denah tingkat Gambar Denah tingkat rumah susun ybs yang menunjukkan rumah susun ybs yang menunjukkan sarusun yang dimilikisarusun yang dimiliki dan dan pertelaan pertelaan (uraian) mengenai besarnya bagian (uraian) mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama ybsbersama dan tanah bersama ybs seluruhnya merupakan seluruhnya merupakan satu satu kesatuan yg tak terpisahkankesatuan yg tak terpisahkan

Page 98: Hukum Perumahan

Istilah lain dari rumah susun adalah Istilah lain dari rumah susun adalah KondominiumKondominium. Pada kondominium, hak . Pada kondominium, hak yang timbul diluar hak2 yang telah diatur yang timbul diluar hak2 yang telah diatur dalam dalam Pasal 16 UUPAPasal 16 UUPA. Hak2 yang diatur . Hak2 yang diatur oleh Pasal 16 UUPA :oleh Pasal 16 UUPA :

1.1. Hak MilikHak Milik2.2. HGBHGB3.3. HGUHGU4.4. Hak membuka tanahHak membuka tanah5.5. Hak memungut hasil hutanHak memungut hasil hutan6.6. Hak PakaiHak Pakai7.7. Hak SewaHak Sewa8.8. Hak2 lain yang tidak termasuk dalam hak2 Hak2 lain yang tidak termasuk dalam hak2

tersebut diatas.tersebut diatas.

Pasal 16 ini tidak bersifat limitatif, Pasal 16 ini tidak bersifat limitatif, yaitu tidak terbatas hanya disitu saja tetapi yaitu tidak terbatas hanya disitu saja tetapi masih dimungkinkan untuk ditimbulkan masih dimungkinkan untuk ditimbulkan hak2 lain seperti Hak Pengelolaan dan hak2 lain seperti Hak Pengelolaan dan Kondominium.Kondominium.

Page 99: Hukum Perumahan

Rumah susun biasanya Rumah susun biasanya diperuntukkan bagi golongan ekonomi diperuntukkan bagi golongan ekonomi menengah ke bawah. Diatas rumah menengah ke bawah. Diatas rumah susun dapat ditimbulkan Hak Milik dan susun dapat ditimbulkan Hak Milik dan HGB. Rumah susun dapat dibangun di HGB. Rumah susun dapat dibangun di atas tanah Hak Milik, HGB, Hak Pakai atas tanah Hak Milik, HGB, Hak Pakai atas tanah negara, serta Hak atas tanah negara, serta Hak Pengelolaan. Jika rumah susun dibangun Pengelolaan. Jika rumah susun dibangun di atas Hak Pengelolaan maka di atas Hak Pengelolaan maka penyelenggara pembangunan wajib penyelenggara pembangunan wajib menyelesaikan status HGB di atas Hak menyelesaikan status HGB di atas Hak Pengelolaan, baik sebagian maupun Pengelolaan, baik sebagian maupun keseluruhannya untuk menentukan keseluruhannya untuk menentukan batas2 tanah bersama.batas2 tanah bersama.Tujuan dipecahkan HGBTujuan dipecahkan HGB : :

1.1. Bangunan induk adalah HGB untuk semua Bangunan induk adalah HGB untuk semua bagian.bagian.

2.2. Jika sudah dijual sudah menjadi satuan2 dan Jika sudah dijual sudah menjadi satuan2 dan diberikan kepada pemilik.diberikan kepada pemilik.

3.3. HGB dapat dijadikan Hak Milik apabila HGB dapat dijadikan Hak Milik apabila waktunya sudah ditingkatkan.waktunya sudah ditingkatkan.

Page 100: Hukum Perumahan

Menurut Menurut Pasal 12 UU No. 16 Tahun Pasal 12 UU No. 16 Tahun 19851985, agunan terhadap rumah susun :, agunan terhadap rumah susun : Jika Hak Pakai atas tanah negara dapat diikat Jika Hak Pakai atas tanah negara dapat diikat

dengan fidusia.dengan fidusia. Jika Hak Pakai atas tanah Hak Milik dan HGB Jika Hak Pakai atas tanah Hak Milik dan HGB

dapat diberikan Hipotik / Hak Tanggungan.dapat diberikan Hipotik / Hak Tanggungan.

Rumah susun perlu didaftarkan, yang Rumah susun perlu didaftarkan, yang mendaftarkan tanah tersebut adalah mendaftarkan tanah tersebut adalah pengembang (pengembang (DeveloperDeveloper), dimana terhadap ), dimana terhadap tanah tersebut pertama bersertifikat terhadap tanah tersebut pertama bersertifikat terhadap bangunan induk kemudian dipecah-pecah bangunan induk kemudian dipecah-pecah atas bagian2 sehingga dengan sendirinya atas bagian2 sehingga dengan sendirinya tanah tersebut telah didaftarkan.tanah tersebut telah didaftarkan.

Hak Milik atas satuan rumah susun Hak Milik atas satuan rumah susun terjadi sejak didaftarkannya akta pemisahan terjadi sejak didaftarkannya akta pemisahan dengan dibuatnya dengan dibuatnya Buku TanahBuku Tanah atas setiap atas setiap satuan rumah susun yang bersangkutan, dan satuan rumah susun yang bersangkutan, dan pendaftaran itu mengikat semua pihak.pendaftaran itu mengikat semua pihak.

Page 101: Hukum Perumahan

Membangun perumahan lebih Membangun perumahan lebih dari 1 lantai mutlak diperlukan dan dari 1 lantai mutlak diperlukan dan merupakan usaha yang paling baik. merupakan usaha yang paling baik. Perumahan dengan sistem lebih dari Perumahan dengan sistem lebih dari 1 lantai diartikan sebagai perumahan 1 lantai diartikan sebagai perumahan yang dibagi atas bagian2 yang yang dibagi atas bagian2 yang dimiliki bersama dan satuan2 yang dimiliki bersama dan satuan2 yang masing2 dimiliki secara terpisah masing2 dimiliki secara terpisah untuk dihuni dengan memperhatikan untuk dihuni dengan memperhatikan faktor sosial budaya yang hidup di faktor sosial budaya yang hidup di masyarakat.masyarakat.

Pemukiman dengan sistem Pemukiman dengan sistem lebih dari 1 lantai yang dikenal lebih dari 1 lantai yang dikenal dengan dengan Rumah SusunRumah Susun dibangun dibangun untuk mengantisipasi kebutuhan untuk mengantisipasi kebutuhan akan perumahan terutama bagi akan perumahan terutama bagi golongan ekonomi menengah ke golongan ekonomi menengah ke bawah dan mereka yang bawah dan mereka yang berpenghasilan rendah.berpenghasilan rendah.

Page 102: Hukum Perumahan

Rumah susun / Kondominium Rumah susun / Kondominium ini semakin diminati, terutama di ini semakin diminati, terutama di pusat2 kota di samping sebagai pusat2 kota di samping sebagai akibat makin banyaknya penduduk akibat makin banyaknya penduduk dan pesatnya perdagangan dimana dan pesatnya perdagangan dimana tanah2 di pusat kota semakin tanah2 di pusat kota semakin terbatas bagi mereka yang terbatas bagi mereka yang golongannya tinggi yang golongannya tinggi yang membutuhkan fasilitas yang lebih membutuhkan fasilitas yang lebih baik, komunikasi yang cepat dan baik, komunikasi yang cepat dan lancar.lancar.

Pembangunan Rumah Susun Pembangunan Rumah Susun untuk ekonomi tinggi berbeda untuk ekonomi tinggi berbeda dengan Rumah Susun untuk dengan Rumah Susun untuk Kondominium. Rumah susun untuk Kondominium. Rumah susun untuk ekonomi tinggi disebut ekonomi tinggi disebut FlatFlat, sifatnya , sifatnya lebih mewah dan fasilitas yang lebih mewah dan fasilitas yang lengkap dan mempunyai sifat2 lengkap dan mempunyai sifat2 khusus.khusus.

Page 103: Hukum Perumahan

Hak kepemilikan atas Hak kepemilikan atas rumah susun merupakan rumah susun merupakan kelembagaan hukum baru yang kelembagaan hukum baru yang memerlukan pengaturan dalam memerlukan pengaturan dalam perundang-undangan untuk perundang-undangan untuk memberikan kepastian hukum memberikan kepastian hukum kepada pemiliknya. Dari Rumah kepada pemiliknya. Dari Rumah Susun ini dapat ditimbulkan beberapa Susun ini dapat ditimbulkan beberapa hak :hak :

1.1. Hak Milik perorangan atas satuan2 Hak Milik perorangan atas satuan2 rumah susun yang digunakan secara rumah susun yang digunakan secara terpisah;terpisah;

2.2. Hak bersama dari bagian2 rumah susun;Hak bersama dari bagian2 rumah susun;3.3. Hak bersama atas benda2, misalnya Hak bersama atas benda2, misalnya

sarana;sarana;4.4. Hak bersama atas tanah.Hak bersama atas tanah.

Yang kesemuanya Yang kesemuanya merupakan satu kesatuan hak yang merupakan satu kesatuan hak yang secara fungsional tidaksecara fungsional tidakterpisahkan.terpisahkan.

Page 104: Hukum Perumahan

Yang dimaksud dengan bagian Yang dimaksud dengan bagian bersama dari bangunan Rumah susun antara bersama dari bangunan Rumah susun antara lain : Fondasi, Dinding, Lantai, Atap, Talang lain : Fondasi, Dinding, Lantai, Atap, Talang air, Tangga / Lift, Saluran air / pipa, Jaringan air, Tangga / Lift, Saluran air / pipa, Jaringan Listrik, Gas, Telepon, dll.Listrik, Gas, Telepon, dll.

Sedangkan benda bersama misalnya : Sedangkan benda bersama misalnya : tanaman, taman, bangunan sarana sosial, tanaman, taman, bangunan sarana sosial, rumah ibadah, tempat bermain, tempat parkir rumah ibadah, tempat bermain, tempat parkir yang sifatnya terpisah dari struktur rumah yang sifatnya terpisah dari struktur rumah susun.susun.

Rumah susun hanya dapat dibangun di Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah Hak Milik, HGB, Hak Pakai atas atas tanah Hak Milik, HGB, Hak Pakai atas tanah negara, atau Hak Pengelolaan. Bagi tanah negara, atau Hak Pengelolaan. Bagi pemegang Hak Pengelolaan, penyelenggara pemegang Hak Pengelolaan, penyelenggara rumah susun harus terlebih dahulu rumah susun harus terlebih dahulu menyelesaikan status HGB nya sesuai menyelesaikan status HGB nya sesuai dengan Peraturan Perundang-undangan yang dengan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku agar tanah bersama yang merupakan berlaku agar tanah bersama yang merupakan bagian dari Hak Milik atas satuan rumah bagian dari Hak Milik atas satuan rumah susun memperoleh status HGB.susun memperoleh status HGB.

Page 105: Hukum Perumahan

Dalam rangka menjamin Dalam rangka menjamin kepastian hak bagi pemilik satuan kepastian hak bagi pemilik satuan rumah susun, kepada pemilik rumah susun, kepada pemilik diberikan alat pembuktian yang diberikan alat pembuktian yang kuat berupa sertifikat Hak Milik kuat berupa sertifikat Hak Milik atas satuan rumah susun, Hak atas satuan rumah susun, Hak Milik atas satuan rumah susun Milik atas satuan rumah susun yang meliputi hak atas bagian yang meliputi hak atas bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, benda bersama, tanah bersama yang kesemuanya bersama yang kesemuanya merupakan satu kesatuan yang merupakan satu kesatuan yang tidak dapat terpisahkan dengan tidak dapat terpisahkan dengan satuan rumah susun, sehingga satuan rumah susun, sehingga menimbulkan hak dan kewajiban menimbulkan hak dan kewajiban bagi pemiliknya.bagi pemiliknya.

Page 106: Hukum Perumahan

Sertifikat Hak Milik atas Sertifikat Hak Milik atas satuan rumah susun terdiri dari :satuan rumah susun terdiri dari :

1.1. Salinan buku tanah dan surat ukur Salinan buku tanah dan surat ukur hak tanah bersamahak tanah bersama

2.2. Gambar denah tingkat rumah susun Gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan yang yang bersangkutan yang menunjukkan satuan rumah susun menunjukkan satuan rumah susun yang dimilikiyang dimiliki

3.3. Pembagian mengenai besarnya Pembagian mengenai besarnya bagian hak atau bagian bersama dan bagian hak atau bagian bersama dan tanah bersama yang bersangkutan.tanah bersama yang bersangkutan.

Kesemuanya merupakan Kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang dijilid dalam satu terpisahkan yang dijilid dalam satu sampul dokumen yang sampul dokumen yang merupakan alat bukti Hak Milik merupakan alat bukti Hak Milik atas satuan rumah susun.atas satuan rumah susun.

Page 107: Hukum Perumahan

Sertifikat tersebut harus sudah ada Sertifikat tersebut harus sudah ada sebelum satuan rumah susun yang sebelum satuan rumah susun yang bersangkutan dijual.bersangkutan dijual.

Pasal 31 PP No. 24 Tahun 1997 Pasal 31 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran TanahTentang Pendaftaran Tanah mengatur mengatur bahwa : “Pemberian sertifikat Hak atas bahwa : “Pemberian sertifikat Hak atas tanah atau Hak Milik atas satuan rumah tanah atau Hak Milik atas satuan rumah susun kepunyaan bersama atau beberapa susun kepunyaan bersama atau beberapa orang atau badan hukum diterbitkan satu orang atau badan hukum diterbitkan satu sertifikat yang diterimakan pada salah satu sertifikat yang diterimakan pada salah satu pemegang hak bersama atas penunjukan pemegang hak bersama atas penunjukan tertulis para pemegang hak bersama tertulis para pemegang hak bersama lainnya. Mengenai hak atas tanah atau Hak lainnya. Mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas satuan rumah susun dapat Milik atas satuan rumah susun dapat diterbitkan sertifikat sejumlah pemegang diterbitkan sertifikat sejumlah pemegang hak yang memuat nama serta besarnya hak yang memuat nama serta besarnya bagian masing2 dari hak bersama bagian masing2 dari hak bersama tersebut.”tersebut.”

Page 108: Hukum Perumahan

Penyelenggara pembangunan Penyelenggara pembangunan rumah susun wajib memisahkan rumah susun wajib memisahkan atas satuan rumah susun tersebut atas satuan rumah susun tersebut yaitu yang meliputi :yaitu yang meliputi : Bagian bersamaBagian bersama Benda bersamaBenda bersama Tanah bersamaTanah bersama

Pemisahan itu harus diuraikan Pemisahan itu harus diuraikan dengan jelas, yang batas2 nya :dengan jelas, yang batas2 nya :““Dalam arah vertikal dan horizontal Dalam arah vertikal dan horizontal sesuai dengan pemisahan rumah sesuai dengan pemisahan rumah susun dengan perbandingan secara susun dengan perbandingan secara proporsional sebagai dasar proporsional sebagai dasar penetapan Hak Milik untuk penetapan Hak Milik untuk kemudian diterbitkan sertifikat Hak kemudian diterbitkan sertifikat Hak Milik atas satuan rumah susun.”Milik atas satuan rumah susun.”

Page 109: Hukum Perumahan

Satuan Rumah susun Satuan Rumah susun yang telah dibangun baru yang telah dibangun baru dapat dijual untuk dihuni dapat dijual untuk dihuni setelah mendapat izin setelah mendapat izin kelayakan untuk dihuni dari kelayakan untuk dihuni dari Pemerintah Daerah yang Pemerintah Daerah yang bersangkutan.bersangkutan.

Ketentuan mengenai Ketentuan mengenai izin kelayakan sebagaimana izin kelayakan sebagaimana dimaksudkan di atas diatur dimaksudkan di atas diatur dengan Peraturan dengan Peraturan pemerintahpemerintah

Page 110: Hukum Perumahan

Pemisahan hak atas satuan Pemisahan hak atas satuan rumah susun harus dibuat dengan rumah susun harus dibuat dengan suatu akta pemisahan yang suatu akta pemisahan yang disahkan oleh Pemerintah daerah disahkan oleh Pemerintah daerah setempat dengan melampirkan setempat dengan melampirkan gambar, uraian dan batas2nya. Akta gambar, uraian dan batas2nya. Akta tersebut kemudian harus didaftarkan tersebut kemudian harus didaftarkan oleh penyelenggara pembangunan oleh penyelenggara pembangunan kepada Kantor Pertanahan dengan kepada Kantor Pertanahan dengan melampirkan hak atas tanah, izin melampirkan hak atas tanah, izin layak huni, serta surat2 lainnya.layak huni, serta surat2 lainnya.

Hak Milik atas rumah susun Hak Milik atas rumah susun baru ada setelah di daftarkan baru ada setelah di daftarkan pemisahannya dengan dibuatnya pemisahannya dengan dibuatnya buku tanah untuk setiap satuan buku tanah untuk setiap satuan rumah susun yang bersangkutan. rumah susun yang bersangkutan.

Page 111: Hukum Perumahan

Hak Milik atas satuan rumah Hak Milik atas satuan rumah susun dapat dilakukan menurut susun dapat dilakukan menurut ketentuan yang berlaku. Pemisahan ketentuan yang berlaku. Pemisahan Hak Milik atas rumah susun harus Hak Milik atas rumah susun harus dilakukan dihadapan PPAT.dilakukan dihadapan PPAT.

Pemindahan Hak Milik atas Pemindahan Hak Milik atas rumah susun dan pendaftarannya rumah susun dan pendaftarannya dilakukan dengan mendaftarkan dilakukan dengan mendaftarkan kepada Kantor Pertanahan, dengan kepada Kantor Pertanahan, dengan melampirkan :melampirkan :

1.1. Akta PPAT, jika peralihan itu dengan Akta PPAT, jika peralihan itu dengan lelang maka harus dilampirkan beserta lelang maka harus dilampirkan beserta akta lelang;akta lelang;

2.2. Sertifikat Hak Milik atas rumah susun;Sertifikat Hak Milik atas rumah susun;3.3. Anggaran dasar dan anggaran RT Anggaran dasar dan anggaran RT

perumahan penghuni;perumahan penghuni;4.4. Surat2 lainnya yang dibutuhkan untuk Surat2 lainnya yang dibutuhkan untuk

pemindahan hak.pemindahan hak.

Page 112: Hukum Perumahan

Jika peralihan hak berdasarkan Jika peralihan hak berdasarkan pewarisan maka harus dilampirkan pewarisan maka harus dilampirkan Sertifikat Hak Milik atas satuan rumah Sertifikat Hak Milik atas satuan rumah susun, surat kematian pewaris, surat wasiat susun, surat kematian pewaris, surat wasiat atau Surat Keterangan Hak Waris (SKHW) atau Surat Keterangan Hak Waris (SKHW) sesuai dengan hukum yang berlaku, bukti sesuai dengan hukum yang berlaku, bukti kewarganegaraan ahli waris, anggaran kewarganegaraan ahli waris, anggaran dasar dan anggaran RT penghuni, dan dasar dan anggaran RT penghuni, dan surat2 lainnya yang diperlukan untuk surat2 lainnya yang diperlukan untuk pewarisan.pewarisan.

Sedangkan pembebanan rumah Sedangkan pembebanan rumah susun, rumah susun berikut tanah tempat susun, rumah susun berikut tanah tempat bangunan berdiri serta benda lain yang bangunan berdiri serta benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah merupakan satu kesatuan dengan tanah dapat dijadikan jaminan utang :dapat dijadikan jaminan utang :

1.1. Hak Tanggungan jika tanahnya Hak Milik Hak Tanggungan jika tanahnya Hak Milik dan HGB,dan HGB,

2.2. Fidusia jika tanahnya Hak Pakai atas tanah Fidusia jika tanahnya Hak Pakai atas tanah negara.negara.

Page 113: Hukum Perumahan

Hak Tanggungan atau Fidusia Hak Tanggungan atau Fidusia dapat juga dibebankan atas tanah dapat juga dibebankan atas tanah beserta rumah susun yang akan beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit untuk membiayai pelunasan kredit untuk membiayai pembangunan rumah susun yang pembangunan rumah susun yang direncanakan dan pemberian direncanakan dan pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap.kreditnya dilakukan secara bertahap.

Perubahan dan penghapusan Perubahan dan penghapusan hak kepemilikan apabila terjadi hak kepemilikan apabila terjadi perubahan fisik rumah susun yang perubahan fisik rumah susun yang mengakibatkan perubahan nilai mengakibatkan perubahan nilai perbandingan proporsional harus perbandingan proporsional harus mendapat persetujuan dari mendapat persetujuan dari perhimpunan penghuni yang perhimpunan penghuni yang disahkan oleh Pemda baik mengenai disahkan oleh Pemda baik mengenai izin bangunannya maupun izin bangunannya maupun pembagiannya.pembagiannya.

Page 114: Hukum Perumahan

Perhimpunan PenghuniPerhimpunan Penghuni

Berstatus sebagai badan Berstatus sebagai badan hukum menurut hukum menurut UU No. 16/1985UU No. 16/1985 dan dan wajib mengurus kepentingan wajib mengurus kepentingan bersama para pemilik dan penghuni bersama para pemilik dan penghuni ybs dengan pemilikan dan ybs dengan pemilikan dan penghuniannya. Perhimpunan penghuniannya. Perhimpunan penghuni dpt membentuk atau penghuni dpt membentuk atau menunjuk badan pengelola yg menunjuk badan pengelola yg bertugas utk menyelenggarakan bertugas utk menyelenggarakan pengelolaan yg meliputi pengawasan pengelolaan yg meliputi pengawasan terhadap penggunaan bagian terhadap penggunaan bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, benda bersama, tanah bersama dan pemeliharaan serta bersama dan pemeliharaan serta perbaikannya. perbaikannya. diatur selanjutnya diatur selanjutnya dengan PPdengan PP..

Page 115: Hukum Perumahan

Hak Milik atas rumah susun hapus Hak Milik atas rumah susun hapus karena hak atas tanahnya hapus menurut karena hak atas tanahnya hapus menurut peraturan perundang-undangan yang peraturan perundang-undangan yang berlaku, tanahnya musnah, terpenuhinya berlaku, tanahnya musnah, terpenuhinya syarat batal, atau dilepaskan secara syarat batal, atau dilepaskan secara sukarela, dan apabila hapusnya hak karena sukarela, dan apabila hapusnya hak karena hak atas tanahnya hapus atau tanah dan hak atas tanahnya hapus atau tanah dan bangunannya musnah.bangunannya musnah.

Setiap pemilik hak atas satuan Setiap pemilik hak atas satuan rumah susun berhak memperoleh bagian rumah susun berhak memperoleh bagian atas milik bersama sesuai dengan atas milik bersama sesuai dengan perbandingan proporsionalnya dengan perbandingan proporsionalnya dengan melihat kenyataan yang ada. Sebelum HGB melihat kenyataan yang ada. Sebelum HGB atau Hak Pakai atas tanah negara berakhir atau Hak Pakai atas tanah negara berakhir haknya, para pemilik melalui perhimpunan haknya, para pemilik melalui perhimpunan penghuni harus mengajukan permohonan penghuni harus mengajukan permohonan

perpanjangan dan perpanjangan dan pembaharuan atas tanah tersebut sesuai pembaharuan atas tanah tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.yang berlaku.

Page 116: Hukum Perumahan

Perumahan dan PermukimanPerumahan dan Permukimandi Masa Depandi Masa Depan

Agenda 21 dari Deklarasi Habitat-II Agenda 21 dari Deklarasi Habitat-II menyatakan masalah hunian merupakan menyatakan masalah hunian merupakan kebutuhan dasar manusia dan adalah kebutuhan dasar manusia dan adalah merupakan hak bagi semua orang untuk merupakan hak bagi semua orang untuk menempati hunian yang layak dan terjangkau menempati hunian yang layak dan terjangkau ((shelter for allshelter for all) serta perlunya pembangunan ) serta perlunya pembangunan perumahan dan pemukiman sbg bahagian perumahan dan pemukiman sbg bahagian dari proses pembangunan yg berkelanjutan dari proses pembangunan yg berkelanjutan ((sustainable developmentsustainable development).“).“Setiap orang Setiap orang berhak untuk bertempat tinggal serta berhak untuk bertempat tinggal serta berkehidupan yang layakberkehidupan yang layak” (Psl. 40 UU RI No. ” (Psl. 40 UU RI No. 39/1999 ttg HAM) 39/1999 ttg HAM) perhatikan juga Psl. perhatikan juga Psl. 28H UUD-1945 ayat (1) 28H UUD-1945 ayat (1) tiap org berhak tiap org berhak hidup sjeahtera lahir batin, bertempat tinggal hidup sjeahtera lahir batin, bertempat tinggal dan mendptkan LH baik dan sehat serta dan mendptkan LH baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan.berhak memperoleh pelayanan kesehatan.

Page 117: Hukum Perumahan

Proses pembangunan yang Proses pembangunan yang berkelanjutan mengedepankan berkelanjutan mengedepankan strategi pemberdayaanstrategi pemberdayaan ( (enabling enabling strategystrategy) dlm penyelenggaraan ) dlm penyelenggaraan pembangunan perumahan dan pembangunan perumahan dan pemukiman, dan dalam kaitan dgn pemukiman, dan dalam kaitan dgn deklarasi “deklarasi “cities without slumscities without slums” yang ” yang mengutamakan pentingnya mengutamakan pentingnya upaya upaya perwujudan daerah perkotaan yang perwujudan daerah perkotaan yang bebas dari pemukiman kumuhbebas dari pemukiman kumuh mengharuskan setiap negara mengharuskan setiap negara mengatur perumahan dan mengatur perumahan dan pemukiman dengan lebih terintegrasi pemukiman dengan lebih terintegrasi dengan dengan standar yang berlaku standar yang berlaku universaluniversal

Page 118: Hukum Perumahan

Di Di IndonesiaIndonesia, ledakan , ledakan penduduk dan semakin langkanya penduduk dan semakin langkanya ketersediaan tanah untuk ketersediaan tanah untuk perumahan dan pemukimanperumahan dan pemukiman mengakibatkan semakin sulitnya mengakibatkan semakin sulitnya melaksanakan pengadaan salah melaksanakan pengadaan salah satu kebutuhan pokok manusia, satu kebutuhan pokok manusia, yaitu perumahan dan pemukiman, yaitu perumahan dan pemukiman, khususnya kebutuhan pengadaan khususnya kebutuhan pengadaan rumah bagi masyarakat kelas rumah bagi masyarakat kelas menengah ke bawah, lebih khusus menengah ke bawah, lebih khusus lagi di kawasan perkotaan yang lagi di kawasan perkotaan yang padat penduduk. Idealnya satu padat penduduk. Idealnya satu keluarga menghuni satu unit rumah, keluarga menghuni satu unit rumah, tetapi kenyataannya masih banyak tetapi kenyataannya masih banyak keluarga yang belum memiliki rumah keluarga yang belum memiliki rumah sendiri dan masih turut menghuni sendiri dan masih turut menghuni rumah kerabatnyarumah kerabatnya..

Page 119: Hukum Perumahan

Pengadaan RumahPengadaan Rumah

Rumah merupakan kebutuhan dasar Rumah merupakan kebutuhan dasar tiap keluarga dan menjadi sasaran tiap keluarga dan menjadi sasaran pembangunan nasional yang berkelanjutan pembangunan nasional yang berkelanjutan dalam rangka upaya memperbaiki kualitas dalam rangka upaya memperbaiki kualitas dan kuantitas perumahan dan pemukiman dan kuantitas perumahan dan pemukiman untuk mencapai kesejahteraan dan untuk mencapai kesejahteraan dan kemakmuran rakyat kemakmuran rakyat idealnya setiap idealnya setiap keluarga menghuni dan memikili rumah keluarga menghuni dan memikili rumah sendiri tetapi dalam upaya mencapainya sendiri tetapi dalam upaya mencapainya konsep untuk menghuni rumah yang layak-konsep untuk menghuni rumah yang layak-huni tidak harus memiliki tanah dan rumah huni tidak harus memiliki tanah dan rumah tetapi setidak-tidaknya keluarga itu tetapi setidak-tidaknya keluarga itu mendapat kesempatan menggunakan mendapat kesempatan menggunakan rumah yang layak-hunirumah yang layak-huni..

Page 120: Hukum Perumahan

Aturan pokok perumahan dan Aturan pokok perumahan dan pemukiman berupa UU No. 16/1985 pemukiman berupa UU No. 16/1985 tentang Rumah Susun dan UU No. tentang Rumah Susun dan UU No. 4/1992 tentang Perumahan dan 4/1992 tentang Perumahan dan Pemukiman Pemukiman keduanya dalam keduanya dalam kaitannya dengan UU No. 22/1999 kaitannya dengan UU No. 22/1999 tentang Pemerintahan Daerah sudah tentang Pemerintahan Daerah sudah membutuhkan penyesuaian dengan membutuhkan penyesuaian dengan masalah masalah substansisubstansi, , teknisteknis, , administratifadministratif dan dan ekologisekologis, , khususnya dengan kaitannya khususnya dengan kaitannya dengan dengan otonomi daerahotonomi daerah perlu perlu pembaharuan hukum perumahan pembaharuan hukum perumahan dan pemukiman (ingat peran “dan pemukiman (ingat peran “law as law as tool of social engineeringtool of social engineering”)”)..

Page 121: Hukum Perumahan

UU No. 16/1985UU No. 16/1985Seharusnya mengatur Seharusnya mengatur

masalah tanah khususnya masalah tanah khususnya penentuan lokasi guna penentuan lokasi guna menghindarkan penggusuran, menghindarkan penggusuran, konsolidasi tanah, LH/TR dan konsolidasi tanah, LH/TR dan ijin lokasi; masalah ijin lokasi; masalah Kasiba/Lisiba; rusun untuk Kasiba/Lisiba; rusun untuk bukan hunian; rusun sewa bukan hunian; rusun sewa ((apartemenapartemen); orang asing yang ); orang asing yang tinggal di Indonesia dan belum tinggal di Indonesia dan belum mengatur pemberdayaan mengatur pemberdayaan masyarakat utk membangun masyarakat utk membangun perumahan dan peperumahan dan perrmukimanmukiman..

Page 122: Hukum Perumahan

UU No. 4/1992UU No. 4/1992Lebih menguntungkan Lebih menguntungkan

Pemda dan Pengusaha, belum Pemda dan Pengusaha, belum mengatur sanksi buat Pemda mengatur sanksi buat Pemda dan Pengusaha, belum dan Pengusaha, belum mengatur sanksi pidana thd mengatur sanksi pidana thd penggunaan dan pengelolaan penggunaan dan pengelolaan perumahan dan pemukiman, perumahan dan pemukiman, juga belum mengatur juga belum mengatur pengawasan dan pengendalian. pengawasan dan pengendalian. Diarahkan untuk meningkatkan Diarahkan untuk meningkatkan peran serta masyarakat mulai peran serta masyarakat mulai dari perencanaan, pelaksanaan dari perencanaan, pelaksanaan sampai pengelolaansampai pengelolaan..

Page 123: Hukum Perumahan

Sinkronisasi perUUanSinkronisasi perUUan

Proses perancangan UU Proses perancangan UU Perumahan dan Pemukiman yang Perumahan dan Pemukiman yang baru diarahkan kepada upaya baru diarahkan kepada upaya melakukan sinkronisasi antara melakukan sinkronisasi antara ketentuan lain yang ada dengan ketentuan lain yang ada dengan kebutuhan masyarakat akan kebutuhan masyarakat akan perumahan dan pemukiman dalam perumahan dan pemukiman dalam kaitannya dengan filosofi perumahan kaitannya dengan filosofi perumahan dan pemukiman yang layak bagi dan pemukiman yang layak bagi rakyat banyak dan yang lebih rakyat banyak dan yang lebih berpihak kepada kebutuhan rakyat berpihak kepada kebutuhan rakyat banyakbanyak..

Page 124: Hukum Perumahan

Secara praktikal ternyata sudah terjadi Secara praktikal ternyata sudah terjadi kelahiran UU yang berkenaan dengan kelahiran UU yang berkenaan dengan pengaturan bidang perumahan dan pengaturan bidang perumahan dan pemukiman yang berdiri sendiri-sendiri dan pemukiman yang berdiri sendiri-sendiri dan tumpang-tindih, mulai dari yang mengatur tumpang-tindih, mulai dari yang mengatur soal keperdataan, pertanahan, konstruksi, soal keperdataan, pertanahan, konstruksi, bangunan rumah/gedung/kantor, sampai bangunan rumah/gedung/kantor, sampai kepada pengaturan tentang pemberian kepada pengaturan tentang pemberian tanah dan bangunan yang ada diatasnya tanah dan bangunan yang ada diatasnya sebagai objek hak tanggungan hutang, sebagai objek hak tanggungan hutang, sehingga memerlukan sinkronisasi hukum, sehingga memerlukan sinkronisasi hukum, meliputi meliputi BW, UU Dar No. 19/1955 jo. UU BW, UU Dar No. 19/1955 jo. UU No. 72/1957 tentang Penjualan Rumah No. 72/1957 tentang Penjualan Rumah Negeri kpd PNS, UUPA, UU No. 24/1992 Negeri kpd PNS, UUPA, UU No. 24/1992 tentang Penataan Ruang, UUHT, UU No. tentang Penataan Ruang, UUHT, UU No. 23/1997 tentang PLH, UU No. 8/1999 tentang 23/1997 tentang PLH, UU No. 8/1999 tentang Perlindungan Konsumen, UU No. 18/1999 Perlindungan Konsumen, UU No. 18/1999 tentang Jasa Konstruksi, UU No. 22/1999 tentang Jasa Konstruksi, UU No. 22/1999 tentang Pemerintahan Daerah, UU No. tentang Pemerintahan Daerah, UU No. 25/1999 ttg Perimbangan Keuangan 25/1999 ttg Perimbangan Keuangan PemPusat dgn Pemda, UU No. 42/1999 ttg PemPusat dgn Pemda, UU No. 42/1999 ttg Fidusia, UU No. 25/2000 ttg Propenas dan Fidusia, UU No. 25/2000 ttg Propenas dan UU No. 28/2002 ttg Bangunan Gedung.UU No. 28/2002 ttg Bangunan Gedung.

Page 125: Hukum Perumahan

Landasan filosofis Landasan filosofis PPerermukimanmukiman

RumahRumah adalah kebutuhan adalah kebutuhan dasar manusia sesudah dasar manusia sesudah panganpangan dan dan sandangsandang berfungsi sebagai pelindung berfungsi sebagai pelindung terhadap gangguan alam dan terhadap gangguan alam dan makhluk lainnya, juga berperan makhluk lainnya, juga berperan sosial budaya sebagai pusat sosial budaya sebagai pusat pendidikan keluarga, persemaian pendidikan keluarga, persemaian budaya dan nilai kehidupan, budaya dan nilai kehidupan, penyiapan generasi muda dan penyiapan generasi muda dan sebagai manifestasi jati-diri. Kualitas sebagai manifestasi jati-diri. Kualitas SDM di masa yad sangat dipengaruhi SDM di masa yad sangat dipengaruhi oleh kualitas perumahan dan oleh kualitas perumahan dan pemukiman dimana masyarakat pemukiman dimana masyarakat tinggal menempatinya.tinggal menempatinya.

Page 126: Hukum Perumahan

Visi Dan MisiVisi Dan MisiPerPermumukimkimanan

Didasarkan kpd kondisi yang Didasarkan kpd kondisi yang realistik ideal dgn memperhatikan kondisi realistik ideal dgn memperhatikan kondisi yang ada, potensi kapasitas yang yang ada, potensi kapasitas yang ditumbuh-kembangkan dan sistem nilai yg ditumbuh-kembangkan dan sistem nilai yg melandasi hakekat perkim bagi melandasi hakekat perkim bagi kesejahteraan rakyat dan pertumbuhan kesejahteraan rakyat dan pertumbuhan ekonomi serta dlm kerangka tujuan ekonomi serta dlm kerangka tujuan pembangunan berkelanjutan pembangunan berkelanjutan diarahkan diarahkan kpd usaha terwujudnya kondisi setiap kpd usaha terwujudnya kondisi setiap orang atau keluarga Indonesia mampu orang atau keluarga Indonesia mampu memenuhi kebutuhan perumahan yang memenuhi kebutuhan perumahan yang layak dan terjangkau dlm lingkungan layak dan terjangkau dlm lingkungan pemukiman yg sehat, aman, harmonis dan pemukiman yg sehat, aman, harmonis dan berkelanjutan guna mendukung berkelanjutan guna mendukung terwujudnya masyarakat dan lingkungan yg terwujudnya masyarakat dan lingkungan yg berjati diri, mandiri dan produktifberjati diri, mandiri dan produktif..

Page 127: Hukum Perumahan

Misi perumahan dan Misi perumahan dan pemukimanpemukiman

1.1. Melakukan pemberdayaan masy dan Melakukan pemberdayaan masy dan para pelaku kunci ekonomi lainnya dlm para pelaku kunci ekonomi lainnya dlm penyelenggaraan perpenyelenggaraan permumukimkimanan

2.2. Memfasilitasi dan mendorong terciptanya Memfasilitasi dan mendorong terciptanya iklim yg kondusif dlm penyelenggaraan iklim yg kondusif dlm penyelenggaraan perpermumukimkimanan

3.3. Mengoptimalkan pendayagunaan sumber Mengoptimalkan pendayagunaan sumber daya pendukung penyelenggaraan daya pendukung penyelenggaraan perkim perkim pembangunan perkim pembangunan perkim kegiatan yg diprogramkan sbg bagian kegiatan yg diprogramkan sbg bagian proses pembangunan berkelanjutan proses pembangunan berkelanjutan perlu dukungan sumber daya yang tepat perlu dukungan sumber daya yang tepat (SDA, SDM dan sumber daya buatan)(SDA, SDM dan sumber daya buatan)

Page 128: Hukum Perumahan

Dalam rangka Dalam rangka desentralisasidesentralisasi, , Penyelenggaraan perumahan dan Penyelenggaraan perumahan dan pemukiman tak terlepas dari agenda pemukiman tak terlepas dari agenda pelaksanaan tata pemerintahan yang pelaksanaan tata pemerintahan yang baik di tingkat lokal, yaitu yang baik di tingkat lokal, yaitu yang menjunjung tinggi prinsip-prinsip menjunjung tinggi prinsip-prinsip partisipasi, transparansi, partisipasi, transparansi, akuntabilitas, profesionalisme, akuntabilitas, profesionalisme, kesetaraan, daya tanggap, wawasan kesetaraan, daya tanggap, wawasan ke depan, pengawasan, penegakan ke depan, pengawasan, penegakan hukum, serta efisiensi dan efektifitashukum, serta efisiensi dan efektifitas

Page 129: Hukum Perumahan

Beberapa Isu StrategisBeberapa Isu Strategis

1.1. Isu Isu kesenjangan pelayanankesenjangan pelayanan krn krn terbatasnya peluang utk mendpt pelaya terbatasnya peluang utk mendpt pelaya nan dan kesempatan berperan di bid nan dan kesempatan berperan di bid perkim khususnya bagi klpk masy miskin perkim khususnya bagi klpk masy miskin dan berpendptan rendahdan berpendptan rendah

2.2. Isu Isu lingkunganlingkungan dipicu tingkat dipicu tingkat urbanisasi & industrialisasi yg tinggi dan urbanisasi & industrialisasi yg tinggi dan dampak pemanfaatan sumber daya dan dampak pemanfaatan sumber daya dan teknologi yg krg terkendaliteknologi yg krg terkendali

3.3. Isu Isu manajemen pembangunanmanajemen pembangunan muncul muncul krn keterbatasan kinerja tata krn keterbatasan kinerja tata pemerintahanpemerintahan

4.4. Isu Isu urbanisasiurbanisasi hrs diupayakan hrs diupayakan pemenuhan kebutuhan perpemenuhan kebutuhan permumukimkimanan

Page 130: Hukum Perumahan

Permasalahan Umum Permasalahan Umum Bidang PermukimanBidang Permukiman

Sistem penyelenggaraan bidang perumahan Sistem penyelenggaraan bidang perumahan dan pemukiman belum mantap baik di pusat, dan pemukiman belum mantap baik di pusat, wilayah maupun lokal, baik ditinjau dari sudut wilayah maupun lokal, baik ditinjau dari sudut sumber daya manusia, organisasi, tata-sumber daya manusia, organisasi, tata-laksana dan dukungan prasarana serta laksana dan dukungan prasarana serta sarananyasarananya..

Belum mantap pelayanan dan akses Belum mantap pelayanan dan akses terhadap HAT untuk perumahan, khususnya terhadap HAT untuk perumahan, khususnya untuk kelompok masyarakat miskin dan untuk kelompok masyarakat miskin dan berpendapatan rendah. Kapasitas Pemda berpendapatan rendah. Kapasitas Pemda juga relatif terbatas utk melaksanakan secara juga relatif terbatas utk melaksanakan secara efektif penye lenggaraan administrasi efektif penye lenggaraan administrasi pertanahan yang memadai, yg dapat pertanahan yang memadai, yg dapat menjamin kecukupan penyediaan lahan, menjamin kecukupan penyediaan lahan, yang dapat mengembangkan pasar lahan yang dapat mengembangkan pasar lahan secara efisien dan pemanfaatan lahan yang secara efisien dan pemanfaatan lahan yang berkelanjutanberkelanjutan..

Page 131: Hukum Perumahan

Belum efisiennya pasar perumahan spt Belum efisiennya pasar perumahan spt ditunjukkan melalui kondisi dan proses ditunjukkan melalui kondisi dan proses perijinan pembangunan perumahan dan perijinan pembangunan perumahan dan sertifikasi HAT yg masih memprihatinkan, sertifikasi HAT yg masih memprihatinkan, relatif mahal dan kurang transparan; belum relatif mahal dan kurang transparan; belum adanya standarisasi dokumen KPR, seleksi adanya standarisasi dokumen KPR, seleksi nasabah, penilaian kredit, proses nasabah, penilaian kredit, proses sita-sita-jaminanjaminan yg berlarut-larut yg berlarut-larut mempengaruhi mempengaruhi ketidak-pastian pasar perumahan serta ketidak-pastian pasar perumahan serta sistem dan mekanisme pembiayaan sistem dan mekanisme pembiayaan perumahanperumahan..

Tingginya kebutuhan perumahan yang Tingginya kebutuhan perumahan yang layak dan terjangkau masih belum dapat layak dan terjangkau masih belum dapat diimbangi karena terbatasnya kemampuan diimbangi karena terbatasnya kemampuan penyediaan baik oleh penyediaan baik oleh masyarakatmasyarakat, , dunia dunia usahausaha dan dan pemerintah pemerintah karena secara karena secara nasional kebutuhan perumahan masih nasional kebutuhan perumahan masih relatif besarrelatif besar..

Page 132: Hukum Perumahan

Ketidak-mampuan masyarakat miskin dan Ketidak-mampuan masyarakat miskin dan berpenghasilan rendah utk mendapatkan berpenghasilan rendah utk mendapatkan rumah yang layak dan terjangkau serta rumah yang layak dan terjangkau serta memenuhi standar lingkungan pemukiman memenuhi standar lingkungan pemukiman yang responsif (yang responsif (sehatsehat, , amanaman, , harmonisharmonis dan dan berkelanjutanberkelanjutan). Hal ini disebabkan oleh ). Hal ini disebabkan oleh karena terbatasnya akses terhadap karena terbatasnya akses terhadap sumber daya kunci termasuk informasi, sumber daya kunci termasuk informasi, terutama yang berkaitan dengan terutama yang berkaitan dengan pertanahanpertanahan dan dan pembiayaan perumahanpembiayaan perumahan..

Belum tersedianya Belum tersedianya dana jangka panjangdana jangka panjang bagi pembiayaan perumahan yang bagi pembiayaan perumahan yang menyebabkan terjadinya menyebabkan terjadinya mismatch mismatch pendanaan dalam pengadaan perumahan. pendanaan dalam pengadaan perumahan. Sistem dan mekanisme subsidi perumahan Sistem dan mekanisme subsidi perumahan bagi kelompok masyarakat miskin dan bagi kelompok masyarakat miskin dan berpenghasilan rendah masih perlu berpenghasilan rendah masih perlu dimantapkan baik melalui mekanisme dimantapkan baik melalui mekanisme pasar formal maupun melalui mekanisme pasar formal maupun melalui mekanisme perumahan yang bertumpu pada perumahan yang bertumpu pada kekeswadayaswadayaan masyarakat.an masyarakat.

Page 133: Hukum Perumahan

Secara fungsional sebahagian besar kualitas Secara fungsional sebahagian besar kualitas perumahan dan pemukiman masih terbatas perumahan dan pemukiman masih terbatas dan belum memenuhi standar pelayanan dan belum memenuhi standar pelayanan yang memadai sesuai skala kawasan yang yang memadai sesuai skala kawasan yang ditetapkan, baik sebagai kawasan ditetapkan, baik sebagai kawasan perumahan maupun sebagai kawasan perumahan maupun sebagai kawasan permukiman yang berkelanjutan. Masih permukiman yang berkelanjutan. Masih terdapat banyak kawasan yang tak dilengkapi terdapat banyak kawasan yang tak dilengkapi sarana pendukung seperti terbatasnya ruang sarana pendukung seperti terbatasnya ruang terbuka hijau, lapangan olah-raga, fasilitas terbuka hijau, lapangan olah-raga, fasilitas sosial dan umum, air bersih, sanitasi dllsosial dan umum, air bersih, sanitasi dll..

Secara fisik lingkungan, masih banyak Secara fisik lingkungan, masih banyak ditemukan kawasan perumahan dan ditemukan kawasan perumahan dan permukiman yg telah melebihi daya tampung permukiman yg telah melebihi daya tampung dan daya dukung lingkungan, menghadapi dan daya dukung lingkungan, menghadapi dampak kesaling-terkaitannya dengan skala dampak kesaling-terkaitannya dengan skala kawasan yang lebih luas, serta masalah kawasan yang lebih luas, serta masalah keterpaduannya dengan sistem prasarana keterpaduannya dengan sistem prasarana dan sarana baik di perkotaan maupun di dan sarana baik di perkotaan maupun di pedesaan pedesaan berdampak meningkatnya berdampak meningkatnya peperrmukiman kumuhmukiman kumuh..

Page 134: Hukum Perumahan

Secara visual wujud lingkungan, juga Secara visual wujud lingkungan, juga terdapat kecenderungan yang terdapat kecenderungan yang kurang positif bahwa sebahagian kurang positif bahwa sebahagian kawasan pe rumahan dan kawasan pe rumahan dan permukiman telah mulai bergeser permukiman telah mulai bergeser menjadi lebih tak teratur, ku rang menjadi lebih tak teratur, ku rang berjati-diri dan kurang memper berjati-diri dan kurang memper hatikan nilai-nilai kontekstual sesuai hatikan nilai-nilai kontekstual sesuai sosial budaya setempat serta nilai-sosial budaya setempat serta nilai-nilai arsitektural yang baik dan nilai arsitektural yang baik dan benar; juga kawasan yang baru benar; juga kawasan yang baru dibangun juga tidak secara berlanjut dibangun juga tidak secara berlanjut dijaga penataannya shg dijaga penataannya shg secara secara potensial dapat jadi kawasan potensial dapat jadi kawasan permukiman kumuh yang barupermukiman kumuh yang baru..

Page 135: Hukum Perumahan

Kebijakan & StraKebijakan & StrategitegiNasNasional ional PerPermumukimkimanan

Bersifat struktural shg secara Bersifat struktural shg secara nasional diharapkan dpt berlaku dlm nasional diharapkan dpt berlaku dlm rentang wkt yg cukup, dpt rentang wkt yg cukup, dpt mengakomodasi berbagai ragam mengakomodasi berbagai ragam kontekstual masing-masing daerah kontekstual masing-masing daerah dan dpt memudahkan penjabaran yg dan dpt memudahkan penjabaran yg sistemik pd tingkat yg lebih sistemik pd tingkat yg lebih operasional oleh para pelaku operasional oleh para pelaku pembangunan perkim, baik dlm btk pembangunan perkim, baik dlm btk rencana, program, proyek maupun rencana, program, proyek maupun kegiatan. Jaknas terdiri dari 3 unsur kegiatan. Jaknas terdiri dari 3 unsur pokok pokok berkaitan dgn berkaitan dgn kelembagaankelembagaan, , pemenuhan pemenuhan kebutuhan perumahankebutuhan perumahan dan dan pencapaian kualitas pemukimanpencapaian kualitas pemukiman..

Page 136: Hukum Perumahan

Kebijakan pengaturanKebijakan pengaturanPerPermukmukimimanan

Dilakukan dengan cara Dilakukan dengan cara menyatukanmenyatukan UU tentang Rumah UU tentang Rumah Susun dan UU tentang Susun dan UU tentang Perumahan dan Permukiman. Perumahan dan Permukiman. Penyatuan kedua UU ini dilatar-Penyatuan kedua UU ini dilatar-belakangi oleh kenyataan belakangi oleh kenyataan muatan materi Undang-Undang muatan materi Undang-Undang Rumah Susun merupakan Rumah Susun merupakan bahagian dari kebijakanbahagian dari kebijakan yang yang tertuang dalam undang-Undang tertuang dalam undang-Undang Perumahan dan PermukimanPerumahan dan Permukiman..

Page 137: Hukum Perumahan

Penyatuan KPenyatuan Keettenenttuauan n Rusun & PerRusun & Permumukimkimanan

Penyatuan pengaturan Rumah Penyatuan pengaturan Rumah Susun dan Perumahan dan Susun dan Perumahan dan Permukiman adalah untuk tidak Permukiman adalah untuk tidak terjadi terjadi diskonsentrasidiskonsentrasi antar antar lingkungan dan kawasan perumahan lingkungan dan kawasan perumahan guna memenuhi kebutuhan dasar guna memenuhi kebutuhan dasar manusia, dalam rangka peningkatan manusia, dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan dan pemerataan kesejahteraan rakyat yang mewujudkan perumahan rakyat yang mewujudkan perumahan dan permukiman yang layak dalam dan permukiman yang layak dalam lingkungan yang lingkungan yang sehatsehat, , amanaman, , serasiserasi serta serta teraturteratur..

Page 138: Hukum Perumahan

Asas-asasAsas-asasRUU PerRUU Permukmukimimanan

1.1. Asas kesejahteraan umumAsas kesejahteraan umum2.2. Asas keadilan dan pemerataanAsas keadilan dan pemerataan3.3. Asas manfaatAsas manfaat4.4. Asas keserasian dan Asas keserasian dan

keseimbangan dalam keseimbangan dalam perikehidupanperikehidupan

5.5. Asas swadaya masyarakatAsas swadaya masyarakat6.6. Asas kebersamaan dan Asas kebersamaan dan

kekeluargaankekeluargaan7.7. Asas kelestarian lingkungan hidupAsas kelestarian lingkungan hidup8.8. Asas keterjangkauanAsas keterjangkauan

Page 139: Hukum Perumahan

1. 1. Asas Kesejahteraan Asas Kesejahteraan UmumUmum

Mengandung arti pengadaan Mengandung arti pengadaan perumahan, rumah susun dan perumahan, rumah susun dan permukiman dimaksud untuk permukiman dimaksud untuk mewujudkan kesejahteraan lahir dan mewujudkan kesejahteraan lahir dan batin seluruh rakyat Indonesia batin seluruh rakyat Indonesia secara adil dan merata berdasarkan secara adil dan merata berdasarkan Pancasila dan UUD-1945 sehingga Pancasila dan UUD-1945 sehingga setiap warga negara Indonesia dan setiap warga negara Indonesia dan keluarganya dapat memenuhi keluarganya dapat memenuhi kebutuhan dasar akan perumahankebutuhan dasar akan perumahan..

Page 140: Hukum Perumahan

2. 2. KeadilanKeadilandan Pemerataandan Pemerataan

Asas ini memberikan Asas ini memberikan landasan agar landasan agar pembangunan perumahan pembangunan perumahan dan rumah susun dapat dan rumah susun dapat dinikmati secara merata, dan dinikmati secara merata, dan tiap-tiap warga negara dapat tiap-tiap warga negara dapat menikmati hasil-hasil menikmati hasil-hasil pembangunan perumahan pembangunan perumahan yang layakyang layak..

Page 141: Hukum Perumahan

3. 3. Asas manfaatAsas manfaatAsas ini memberikan Asas ini memberikan

landasan agar pelaksanaan landasan agar pelaksanaan pembangunan perumahan dan pembangunan perumahan dan permukiman yang permukiman yang menggunakan berbagai sumber menggunakan berbagai sumber daya yang terbatas dapat daya yang terbatas dapat dimanfaatkan sebesar-dimanfaatkan sebesar-besarnyqa bagi kesejahteraan besarnyqa bagi kesejahteraan dan kemakmuran setiap warga dan kemakmuran setiap warga negaranegara..

Page 142: Hukum Perumahan

4. 4. KeserasianKeserasianDanDan Keseimbangan Keseimbangan

Asas keserasian dan Asas keserasian dan keseimbangan dalam keseimbangan dalam perikehidupan mewajibkan perikehidupan mewajibkan adanya keserasian adanya keserasian kepentingan dalam kepentingan dalam pemanfaatan rumah susun, pemanfaatan rumah susun, untuk mencegah timbulnya untuk mencegah timbulnya kesenjangan-kesenjangan kesenjangan-kesenjangan sosial.sosial.

Page 143: Hukum Perumahan

5. 5. Swadaya MasyarakatSwadaya Masyarakat

Asas ini memberikan Asas ini memberikan landasan peran serta landasan peran serta masyarakat untuk turut serta masyarakat untuk turut serta mengupayakan pengadaan dan mengupayakan pengadaan dan pemeliharaan terhadap aspek-pemeliharaan terhadap aspek-aspek perumahan dan aspek perumahan dan permukiman sehingga mampu permukiman sehingga mampu membangkitkan kepercayaan membangkitkan kepercayaan akan kemampuan dan kekuatan akan kemampuan dan kekuatan sendirisendiri..

Page 144: Hukum Perumahan

6. 6. KebersamaanKebersamaandan kekeluargaandan kekeluargaan

Asas ini memberikan Asas ini memberikan landasan agar golongan landasan agar golongan masyarakat yang kuat masyarakat yang kuat membantu golongan membantu golongan masyarakat yang lemah dan masyarakat yang lemah dan mencegah terjadinya mencegah terjadinya lingkungan permukiman lingkungan permukiman yang eksklusifyang eksklusif..

Page 145: Hukum Perumahan

7. 7. Kelestarian Kelestarian LingkLingkunganungan Hidup Hidup

Asas kelestarian Asas kelestarian lingkungan hidup lingkungan hidup memberikan landasan untuk memberikan landasan untuk menunjang pembangunan menunjang pembangunan berkelanjutan bagi berkelanjutan bagi peningkatan kesejahteraan, peningkatan kesejahteraan, baik generasi sekarang baik generasi sekarang maupun generasi yang akan maupun generasi yang akan datangdatang..

Page 146: Hukum Perumahan

8. 8. Asas Asas keterjangkauanketerjangkauan

Asas keterjangkauan Asas keterjangkauan ini memberikan landasan ini memberikan landasan agar hasil pembangunan agar hasil pembangunan perumahan dan perumahan dan permukiman dapat permukiman dapat dijangkau oleh anggota dijangkau oleh anggota masyarakat yang masyarakat yang berpenghasilan rendahberpenghasilan rendah..

Page 147: Hukum Perumahan

Penyelesaian sengketaPenyelesaian sengketa

Penyelesaian sengketa di Penyelesaian sengketa di bidang perumahan dan permukiman bidang perumahan dan permukiman diselesaikan melalui diselesaikan melalui penyelesaian penyelesaian sengketa alternatifsengketa alternatif. Pemerintah . Pemerintah Daerah membentuk Badan Daerah membentuk Badan Penyelesaian Sengketa Alternatif di Penyelesaian Sengketa Alternatif di bidang perumahan dan permukiman. bidang perumahan dan permukiman. Apabila tidak tercapai kata sepakat Apabila tidak tercapai kata sepakat dalam penyelesaian sengketa dalam penyelesaian sengketa alternatif diselesaikan melalui alternatif diselesaikan melalui arbitrasearbitrase atau atau pengadilanpengadilan..

Page 148: Hukum Perumahan

Penyelesaian Penyelesaian Sengketa AlternatifSengketa Alternatif

Disebut juga Disebut juga Alternative Alternative Dispute ResolutionDispute Resolution ( (ADRADR) ) adalah suatu bentuk adalah suatu bentuk penyelesaian sengketa di luar penyelesaian sengketa di luar pengadilan berdasarkan kata pengadilan berdasarkan kata sepakat (sepakat (konsensuskonsensus) yang ) yang dilakukan oleh para pihak yang dilakukan oleh para pihak yang bersengketa baik tanpa ataupun bersengketa baik tanpa ataupun dengan bantuan pihak ketiga dengan bantuan pihak ketiga yang netralyang netral..

Page 149: Hukum Perumahan

Alasan pilihan ADRAlasan pilihan ADR

Pemutusan perkara baik Pemutusan perkara baik melalui pengadilan maupun arbitrase melalui pengadilan maupun arbitrase bersifat formal, memaksa, menengok bersifat formal, memaksa, menengok ke belakang, berciri pertentangan ke belakang, berciri pertentangan dan berdasar hak-hak. Artinya, bila dan berdasar hak-hak. Artinya, bila para pihak melakukan litigasi atas para pihak melakukan litigasi atas suatu sengketa prosedur pemutusan suatu sengketa prosedur pemutusan perkara diatur ketentuan-ketentuan perkara diatur ketentuan-ketentuan yang ketat dan suatu konklusi pihak yang ketat dan suatu konklusi pihak ketiga menyangkut kejadian-kejadian ketiga menyangkut kejadian-kejadian yang lampau dan hak serta yang lampau dan hak serta kewajiban legal masing-masing kewajiban legal masing-masing pihak akan menentukan hasilnyapihak akan menentukan hasilnya..

Page 150: Hukum Perumahan

Kelemahan litigasiKelemahan litigasi

Kelemahan-kelemahanKelemahan-kelemahan dalam dalam penyelesaian sengketa secara litigasi di penyelesaian sengketa secara litigasi di negara-negara Barat dan Timur antara lain negara-negara Barat dan Timur antara lain memakan waktu yang lama, memakan memakan waktu yang lama, memakan biaya yang tinggi, dan merenggangkan biaya yang tinggi, dan merenggangkan hubungan pihak-pihak yang bersengketa hubungan pihak-pihak yang bersengketa ((Erman RajagukgukErman Rajagukguk). ).

Akibat lain adalah menempatkan Akibat lain adalah menempatkan para pihak pada dua sisi yang bertolak-para pihak pada dua sisi yang bertolak-belakang, satu pihak sebagai pemenang belakang, satu pihak sebagai pemenang ((winnerwinner) dan pihak lainnya sebagai pihak ) dan pihak lainnya sebagai pihak yang kalah (yang kalah (looserlooser).).

Akibat seperti ini tak cocok bagi Akibat seperti ini tak cocok bagi penghuni lokasi perkim (penghuni lokasi perkim (rusunrusun) yang ) yang bersengketabersengketa..

Page 151: Hukum Perumahan

Abraham LincolnAbraham Lincoln

Gagasan untuk menghindari Gagasan untuk menghindari penyelesaian sengketa secara penyelesaian sengketa secara litigasi dan anjuran berkompromi litigasi dan anjuran berkompromi pernah disampaikan oleh pernah disampaikan oleh Abraham Abraham LincolnLincoln pada tahun pada tahun 18501850 dengan dengan ucapan ”ucapan ”Discourage litigation, Discourage litigation, persuade your neighbours to persuade your neighbours to compromise whenever you can. compromise whenever you can. Point out to them how the nominal Point out to them how the nominal winner is often a real loser in winner is often a real loser in feesfees, , expensesexpenses, and , and waste of timewaste of time””..

Page 152: Hukum Perumahan

Penyelesaian sengketa alternatif Penyelesaian sengketa alternatif telah di gunakan oleh telah di gunakan oleh masyarakat masyarakat tradisional Indonesiatradisional Indonesia dlm menyelesaikan dlm menyelesaikan sengketa di antara mereka, karena sengketa di antara mereka, karena dianggap sangat dianggap sangat efektif efektif dan merupakan dan merupakan tradisi yg masih hiduptradisi yg masih hidup di masyarakat. di masyarakat. Kepala Desa atau Kepala Suku masih Kepala Desa atau Kepala Suku masih dianggap kekuasaan tertinggi dlm dianggap kekuasaan tertinggi dlm memimpin desa dan sbg perantara atau memimpin desa dan sbg perantara atau memberi keputusan dlm penyelesaian memberi keputusan dlm penyelesaian sengketa antar rakyat. Masyarakat sengketa antar rakyat. Masyarakat Indonesia yg pada dasarnya Indonesia yg pada dasarnya non-litigasinon-litigasi percaya bhw merupakan suatu kesalahan percaya bhw merupakan suatu kesalahan jika sengketa itu dibuka di tengah jika sengketa itu dibuka di tengah masyarakat. Orang lebih suka masyarakat. Orang lebih suka mengusahakan mengusahakan dialogdialog ( (musyawarahmusyawarah) dan ) dan biasanya minta pihak ketiga (Kades atau biasanya minta pihak ketiga (Kades atau Kepala Suku) utk bertindak sbg Kepala Suku) utk bertindak sbg mediatormediator, , konsiliatorkonsiliator atau malah sebagai atau malah sebagai arbitratorarbitrator (Ali Budiardjo)(Ali Budiardjo)..

Page 153: Hukum Perumahan

Berbagai bentuk ADRBerbagai bentuk ADR

1.1. NegosiasiNegosiasi

2.2. MediasiMediasi

3.3. KonsiliasiKonsiliasi

4.4. Mini TrialMini Trial

5.5. Summary Jury TrialSummary Jury Trial

6.6. Lembaga “sewa hakim” Lembaga “sewa hakim” (Rent a Judge)(Rent a Judge)

Page 154: Hukum Perumahan

P e r u m a h a nP e r u m a h a nSetiap warga negara mempunyai hak Setiap warga negara mempunyai hak

untuk menempati dan/atau menikmati untuk menempati dan/atau menikmati dan/atau memiliki rumah yang layak dalam dan/atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur. Disamping hak tersebut, setiap warga teratur. Disamping hak tersebut, setiap warga negara juga mempunyai kewajiban dan negara juga mempunyai kewajiban dan tanggung jawab untuk berperan serta dalam tanggung jawab untuk berperan serta dalam pembangunan perumahan dan permukiman. pembangunan perumahan dan permukiman. ((Pasal 5Pasal 5))

Kegiatan pembangunan rumah atau Kegiatan pembangunan rumah atau perumahan dilakukan oleh pemilik hak atas perumahan dilakukan oleh pemilik hak atas tanah sesuai dengan peraturan per-UU-an tanah sesuai dengan peraturan per-UU-an yang berlaku. Pembangunan oleh bukan yang berlaku. Pembangunan oleh bukan pemilik hak atas tanah dapat dilakukan atas pemilik hak atas tanah dapat dilakukan atas persetujuan dari pemilik hak atas tanah persetujuan dari pemilik hak atas tanah dengan suatu perjanjian tertulis. (dengan suatu perjanjian tertulis. (Pasal 6Pasal 6))

Page 155: Hukum Perumahan

Setiap orang atau badan yang Setiap orang atau badan yang membangun rumah atau perumahan wajib :membangun rumah atau perumahan wajib :

1.1. Mengikuti persyaratan teknis, ekologis, dan Mengikuti persyaratan teknis, ekologis, dan administratif ;administratif ;

2.2. Melakukan pemantauan lingkungan yang Melakukan pemantauan lingkungan yang terkena dampak berdasarkan rencana terkena dampak berdasarkan rencana pemantauan lingkungan ;pemantauan lingkungan ;

3.3. Melakukan pengelolaan lingkungan Melakukan pengelolaan lingkungan berdasarkan rencana pengelolaan berdasarkan rencana pengelolaan lingkungan. lingkungan. ((Pasal 7Pasal 7))

Setiap pemilik rumah atau yang Setiap pemilik rumah atau yang dikuasakannya wajib :dikuasakannya wajib :

1.1. Memanfaatkan rumah sebagaimana Memanfaatkan rumah sebagaimana mestinya sesuai dengan fungsinya sebagai mestinya sesuai dengan fungsinya sebagai tempat tinggal atau hunian ;tempat tinggal atau hunian ;

2.2. Mengelola dan memelihara rumah Mengelola dan memelihara rumah sebagaimana mestinya.sebagaimana mestinya.((Pasal 8Pasal 8))

Page 156: Hukum Perumahan

Pemerintah dan badan-badan Pemerintah dan badan-badan sosial atau keagamaan dapat sosial atau keagamaan dapat menyelenggarakan pembangunan menyelenggarakan pembangunan perumahan untuk memenuhi perumahan untuk memenuhi kebutuhan khusus dengan tetap kebutuhan khusus dengan tetap memperhatikan ketentuan UU memperhatikan ketentuan UU Perumahan dan Permukiman. (Perumahan dan Permukiman. (Pasal Pasal 99))

Penghunian, pengelolaan dan Penghunian, pengelolaan dan pengalihan status dan hak atas pengalihan status dan hak atas rumah yang dikuasai Negara diatur rumah yang dikuasai Negara diatur dengan PP. (dengan PP. (Pasal 10Pasal 10))

Pemerintah melakukan Pemerintah melakukan pendataan rumah untuk menyusun pendataan rumah untuk menyusun kebijaksanaan di bidang perumahan kebijaksanaan di bidang perumahan dan permukiman. Tata cara dan permukiman. Tata cara pendataan tersebut diatur dengan pendataan tersebut diatur dengan PP. (PP. (Pasal 11Pasal 11))

Page 157: Hukum Perumahan

Penghunian rumah oleh bukan Penghunian rumah oleh bukan pemilik hanya sah apabila ada persetujuan pemilik hanya sah apabila ada persetujuan atau izin pemilik, baik dilakukan dengan atau izin pemilik, baik dilakukan dengan cara sewa-menyewa maupun dengan cara cara sewa-menyewa maupun dengan cara selain sewa-menyewa. Penghunian rumah selain sewa-menyewa. Penghunian rumah dengan cara sewa-menyewa dilakukan dengan cara sewa-menyewa dilakukan dengan perjanjian tertulis, sedangkan dengan perjanjian tertulis, sedangkan penghunian rumah dengan cara bukan penghunian rumah dengan cara bukan sewa-menyewa dapat dilakukan dengan sewa-menyewa dapat dilakukan dengan perjanjian tertulis. Pihak penyewa wajib perjanjian tertulis. Pihak penyewa wajib mentaati berakhirnya batas waktu sesuai mentaati berakhirnya batas waktu sesuai dengan perjanjian tertulis. Apabila dengan perjanjian tertulis. Apabila penyewa tidak bersedia meninggalkan penyewa tidak bersedia meninggalkan rumah yang disewa sesuai dengan batas rumah yang disewa sesuai dengan batas waktu yang disepakati dalam perjanjian waktu yang disepakati dalam perjanjian tertulis, penghunian dinyatakan tidak sah tertulis, penghunian dinyatakan tidak sah atau tanpa hak dan pemilik rumah dapat atau tanpa hak dan pemilik rumah dapat meminta bantuan instansi Pemerintah yang meminta bantuan instansi Pemerintah yang berwenang untuk menertibkannya. (berwenang untuk menertibkannya. (Pasal Pasal 1212))

Page 158: Hukum Perumahan

Pemerintah mengendalikan harga Pemerintah mengendalikan harga sewa rumah yang dibangun dengan sewa rumah yang dibangun dengan memperoleh kemudahan dari Pemerintah. memperoleh kemudahan dari Pemerintah. ((Pasal 13Pasal 13))

Sengketa yang berkaitan dengan Sengketa yang berkaitan dengan pemilikan dan pemanfaatan rumah pemilikan dan pemanfaatan rumah diselesaikan melalui badan peradilan diselesaikan melalui badan peradilan sesuai dengan ketentuan peraturan per-sesuai dengan ketentuan peraturan per-UU-an yang berlaku. (UU-an yang berlaku. (Pasal 14Pasal 14))

Pemilikan rumah dapat dijadikan Pemilikan rumah dapat dijadikan jaminan utang. Pembebanan fidusia atas jaminan utang. Pembebanan fidusia atas rumah dilakukan dengan akta otentik yang rumah dilakukan dengan akta otentik yang dibuat oleh Notaris sesuai dengan dibuat oleh Notaris sesuai dengan peraturan per-UU-an yang berlaku. peraturan per-UU-an yang berlaku. Pembebanan hak tanggungan atas rumah Pembebanan hak tanggungan atas rumah beserta tanah yang haknya dimiliki pihak beserta tanah yang haknya dimiliki pihak yang sama dilakukan dengan akta PPAT yang sama dilakukan dengan akta PPAT sesuai dengan peraturan per-UU-an yang sesuai dengan peraturan per-UU-an yang berlaku. (berlaku. (Pasal 15Pasal 15))

Page 159: Hukum Perumahan

Pemilikan rumah dapat Pemilikan rumah dapat beralih dan dialihkan dengan cara beralih dan dialihkan dengan cara pewarisan atau dengan cara pewarisan atau dengan cara pemindahan hak lainnya sesuai pemindahan hak lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan per-dengan ketentuan peraturan per-UU-an yang berlaku. Pemindahan UU-an yang berlaku. Pemindahan pemilikan rumah tersebut dilakukan pemilikan rumah tersebut dilakukan dengan akta otentik. (dengan akta otentik. (Pasal 16Pasal 16))

Peralihan hak milik atas Peralihan hak milik atas satuan rumah susun dilakukan satuan rumah susun dilakukan sesuai dengan peraturan per-UU-sesuai dengan peraturan per-UU-an yang berlaku. (an yang berlaku. (Pasal 17Pasal 17))

Page 160: Hukum Perumahan

P E R M U K I M A N P E R M U K I M A N

Pemenuhan kebutuhan Pemenuhan kebutuhan permukiman diwujudkan melalui permukiman diwujudkan melalui pembangunan kawasan permukiman pembangunan kawasan permukiman skala besar yang terencana secara skala besar yang terencana secara menyeluruh dan terpadu dengan menyeluruh dan terpadu dengan pelaksanaan yang bertahap.pelaksanaan yang bertahap.

Pembangunan kawasan Pembangunan kawasan permukiman tersebut ditujukan untuk:permukiman tersebut ditujukan untuk:

1.1. Menciptakan kawasan permukiman yang Menciptakan kawasan permukiman yang tersusun atas satuan2 lingkungan tersusun atas satuan2 lingkungan permukiman ;permukiman ;

2.2. Mengintergrasikan secara terpadu dan Mengintergrasikan secara terpadu dan meningkatkan kualitas lingkungan meningkatkan kualitas lingkungan perumahan yang telah ada di dalam atau perumahan yang telah ada di dalam atau disekitarnya.disekitarnya.

Page 161: Hukum Perumahan

Satuan-satuan lingkungan Satuan-satuan lingkungan permukiman satu dengan yang permukiman satu dengan yang lain saling dihubungkan oleh lain saling dihubungkan oleh jaringan transportasi sesuai jaringan transportasi sesuai dengan kebutuhan dengan dengan kebutuhan dengan kawasan lain yang memberikan kawasan lain yang memberikan berbagai pelayanan dan berbagai pelayanan dan kesempatan kerja. kesempatan kerja.

Pembangunan kawasan Pembangunan kawasan permukiman tersebut permukiman tersebut dilaksanakan sesuai dengan dilaksanakan sesuai dengan rencana tata ruang wilayah rencana tata ruang wilayah perkotaan dan rencana tata ruang perkotaan dan rencana tata ruang wilayah bukan perkotaan.wilayah bukan perkotaan.((Pasal 18Pasal 18))

Page 162: Hukum Perumahan

Untuk mewujudkan kawasan Untuk mewujudkan kawasan permukiman tersebut, pemda permukiman tersebut, pemda menetapkan satu bagian atau lebih dari menetapkan satu bagian atau lebih dari kawasan permukiman menurut rencana kawasan permukiman menurut rencana tata ruang wilayah perkotaan dan tata ruang wilayah perkotaan dan rencana tata ruang wilayah bukan rencana tata ruang wilayah bukan perkotaan yang telah memenuhi perkotaan yang telah memenuhi persyaratan sebagai kawasan siap persyaratan sebagai kawasan siap bangun. Persyaratan tersebut sekurang-bangun. Persyaratan tersebut sekurang-kurangnya meliputi penyediaan :kurangnya meliputi penyediaan :

1.1. Rencana tata ruang yang rinci ;Rencana tata ruang yang rinci ;2.2. Data mengenai luas, batas, dan pemilikan Data mengenai luas, batas, dan pemilikan

tanah ; dantanah ; dan3.3. Jaringan primer dan sekunder prasarana Jaringan primer dan sekunder prasarana

lingkungan.lingkungan.

Program pembangunan daerah Program pembangunan daerah dan program pembangunan sektor dan program pembangunan sektor mengenai prasarana, sarana lingkungan, mengenai prasarana, sarana lingkungan, dan utilitas umum sebagian diarahkan dan utilitas umum sebagian diarahkan untuk mendukung terwujudnya kawasan untuk mendukung terwujudnya kawasan siap bangun (KSB). (siap bangun (KSB). (Pasal 19Pasal 19))

Page 163: Hukum Perumahan

Pengelolaan KSB dilakukan Pengelolaan KSB dilakukan oleh Pemerintah, yang oleh Pemerintah, yang diselenggarakan oleh BUMN diselenggarakan oleh BUMN dan/atau badan lain yang dibentuk dan/atau badan lain yang dibentuk oleh Pemerintah yang ditugasi untuk oleh Pemerintah yang ditugasi untuk itu. Dalam menyelenggarakan itu. Dalam menyelenggarakan pengelolaan KSB, BUMN atau badan pengelolaan KSB, BUMN atau badan lain dapat bekerjasama dengan lain dapat bekerjasama dengan BUMN, BUMD, koperasi, dan badan-BUMN, BUMD, koperasi, dan badan-badan usaha swasta di bidang badan usaha swasta di bidang pembangunan perumahan. pembangunan perumahan. Kerjasama tersebut tidak Kerjasama tersebut tidak menghilangkan wewenang dan menghilangkan wewenang dan tanggung jawab BUMN atau badan tanggung jawab BUMN atau badan lain tersebut.lain tersebut.((Pasal 20Pasal 20))

Page 164: Hukum Perumahan

Penyelenggaraan pengelolaan Penyelenggaraan pengelolaan lingkungan siap bangun yang berdiri sendiri lingkungan siap bangun yang berdiri sendiri yang bukan dilakukan oleh masyarakat yang bukan dilakukan oleh masyarakat pemilik tanah, dilakukan oleh badan usaha pemilik tanah, dilakukan oleh badan usaha di bidang pembangunan perumahan yang di bidang pembangunan perumahan yang ditunjuk oleh Pemerintah. (ditunjuk oleh Pemerintah. (Pasal 21Pasal 21))

Di wilayah yang ditetapkan sebagai Di wilayah yang ditetapkan sebagai KSB Pemerintah memberikan penyuluhan KSB Pemerintah memberikan penyuluhan dan bimbingan, bantuan dan kemudahan dan bimbingan, bantuan dan kemudahan kepada masyarakat pemilik tanah sehingga kepada masyarakat pemilik tanah sehingga bersedia dan mampu melakukan bersedia dan mampu melakukan konsolidasi tanah dalam rangka konsolidasi tanah dalam rangka penyediaan Kaveling tanah matang.penyediaan Kaveling tanah matang.

Pelepasan hak atas tanah di wilayah Pelepasan hak atas tanah di wilayah yang ditetapkan sebagai KSB hanya dapat yang ditetapkan sebagai KSB hanya dapat dilakukan berdasarkan kesepakatan dilakukan berdasarkan kesepakatan pemilik tanah yang bersangkutan.pemilik tanah yang bersangkutan.

Page 165: Hukum Perumahan

Pelepasan hak atas tanah di Pelepasan hak atas tanah di lingkungan siap bangun yang berdiri sendiri lingkungan siap bangun yang berdiri sendiri yang bukan hasil yang bukan hasil konsolidasikonsolidasi tanah oleh tanah oleh masyarakat pemilik tanah, hanya dapat masyarakat pemilik tanah, hanya dapat dilakukan berdasarkan kesepakatan dilakukan berdasarkan kesepakatan dengan pemilik hak atas tanah.dengan pemilik hak atas tanah.

Pelepasan hak atas tanah di wilayah Pelepasan hak atas tanah di wilayah yang ditetapkan sebagai KSB yang belum yang ditetapkan sebagai KSB yang belum berwujud kaveling tanah matang, hanya berwujud kaveling tanah matang, hanya dapat dilakukan kepada Pemerintah dapat dilakukan kepada Pemerintah melalui badan2 yang dimaksud dalam melalui badan2 yang dimaksud dalam Pasal 20.Pasal 20.((Pasal 22 UUPPPasal 22 UUPP))

Pembangunan perumahanPembangunan perumahan yang yang dilakukan oleh badan usaha di bidang dilakukan oleh badan usaha di bidang pembangunan perumahanpembangunan perumahan dilakukan hanya dilakukan hanya di kawasan siap bangun (KSB) atau di di kawasan siap bangun (KSB) atau di lingkungan siap bangun yang berdiri lingkungan siap bangun yang berdiri sendiri.sendiri. ( (Pasal 23 UUPPPasal 23 UUPP))

Page 166: Hukum Perumahan

ConsolidationConsolidation adalah adalah penggabungan terhadap tanah2 yang penggabungan terhadap tanah2 yang semula tidak teratur kemudian ditata semula tidak teratur kemudian ditata kembali menjadi teratur, yang dilengkapi kembali menjadi teratur, yang dilengkapi sarana dan prasarana umum.sarana dan prasarana umum.

Konsolidasi merupakan Konsolidasi merupakan kebijaksanaan pemerintah mengenai kebijaksanaan pemerintah mengenai penataan kembali penguasaan dan penataan kembali penguasaan dan penggunaan tanah, serta usaha2 penggunaan tanah, serta usaha2 pengadaan tanah untuk kepentingan pengadaan tanah untuk kepentingan pemerintah guna meningkatkan kualitas pemerintah guna meningkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan SDA dengan lingkungan dan pemeliharaan SDA dengan melibatkan partisipasi aktif dari melibatkan partisipasi aktif dari masyarakat.masyarakat.

Land Consolidation ini dapat Land Consolidation ini dapat dilaksanakan terhadap tanah pertanian dilaksanakan terhadap tanah pertanian dan tanah perumahan (sederhana).dan tanah perumahan (sederhana).

Page 167: Hukum Perumahan

Dalam membangun lingkungan siap Dalam membangun lingkungan siap bangun, badan usaha di bidang pembangunan bangun, badan usaha di bidang pembangunan perumahan juga wajib :perumahan juga wajib :

1.1. Melakukan pematangan tanah, penataan Melakukan pematangan tanah, penataan penggunaan tanah, penataan penguasaan penggunaan tanah, penataan penguasaan tanah, dan penataan pemilikan tanah dalam tanah, dan penataan pemilikan tanah dalam rangka penyediaan kaveling tanah matang ;rangka penyediaan kaveling tanah matang ;

2.2. Membangun jaringan prasarana lingkungan Membangun jaringan prasarana lingkungan mendahului kegiatan membangun rumah, mendahului kegiatan membangun rumah, memelihara, dan mengelolanya sampai dengan memelihara, dan mengelolanya sampai dengan pengesahan dan penyerahannya kepada Pemda pengesahan dan penyerahannya kepada Pemda ;;

3.3. Mengkoordinasikan penyelenggaraan Mengkoordinasikan penyelenggaraan penyediaan utilitas umum ;penyediaan utilitas umum ;

4.4. Membantu masyarakat pemilik tanah yang tidak Membantu masyarakat pemilik tanah yang tidak berkeinginan melepaskan hak atas tanah di berkeinginan melepaskan hak atas tanah di dalam atau disekitarnya dalam melakukan dalam atau disekitarnya dalam melakukan konsolidasi tanah ;konsolidasi tanah ;

5.5. Melakukan penghijauan lingkungan ;Melakukan penghijauan lingkungan ;6.6. Menyediakan tanah untuk sarana lingkungan ;Menyediakan tanah untuk sarana lingkungan ;7.7. Membangun rumah.Membangun rumah.((Pasal 24 UUPPPasal 24 UUPP))