Hukum agraria
-
Upload
sesukakita -
Category
News & Politics
-
view
7.431 -
download
5
Transcript of Hukum agraria
www.sesukakita.wordpress.com 1
HUKUM AGRARIA
www.sesukakita.wordpress.com 2
HAK-HAK AGRARIA
HAK-HAK AGRARIA BERDASARKAN UUPA1. Hak atas tanahYaitu hak yang memberi wewenang untuk
menggunakan atau mengusahakan tanah tertentu
2. Hak Guna air3. Hak Pemeliharaan dan penangkapan air4. Hak Guna Ruang Angkasa
www.sesukakita.wordpress.com 3
Jenis-jenis hak atas tanah menurut Pasal 16 ayat (1) UUPA:
1. HAK MILIK2. HAK GUNA USAHA3. HAK GUNA BANGUNAN4. HAK PAKAI5. HAK SEWA6. HAK MEMBUKA TANAH7. HAK MEMUNGUT HASIL
www.sesukakita.wordpress.com 4
8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53 UUPA ;
Hak gadai Hak usaha bagi hasil Hak menumpang Hak sewa tanah pertanian
www.sesukakita.wordpress.com 5
HAK MILIK
adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah (pasal 20 ayat 1 UUPA)
www.sesukakita.wordpress.com 6
HAK GUNA USAHA
adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara (pasal 28 ayat 1 UUPA)
www.sesukakita.wordpress.com 7
HAK GUNA BANGUNAN
adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri,dengan jangka waktu paling lama 30 tahun (pasal 35 ayat 1 UUPA)
www.sesukakita.wordpress.com 8
HAK PAKAI
adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemiliknya tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini (pasal 41 ayat 1 UUPA)
www.sesukakita.wordpress.com 9
HAK SEWA
adalah hak yang dipunyai seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa (pasal 44 ayat 1 UUPA)
www.sesukakita.wordpress.com 10
HAK HAK AGRARIA SECARA ILMIAH MENCAKUP;
1. Hak atas tanah ; hak atas tanah bersifat tetap meliputi; hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa untuk bangunan, hak untuk pengelolaan (HAk pengelolan diatur dalam PMA No 9/1965 Ttg Pelaksanaan konversi hak penggunaan atas tanah Negara dan ketentuan-ketentuan kebijakan selanjutnya. Sedangkan hak atas tanah yang bersifat sementara. Yaitu hak gadai, hak guna usaha bagi hasil, hak menumpang, hak sewa tanah pertanian.
2. Hak tanggungan3. Hak bangsa4. Hak menguasai Negara5. Hak kuasa pertambangan6. Hak Guna air7. Hak Guna Ruang Angkasa8. Hak Mengusahakan hutan
www.sesukakita.wordpress.com 11
MACAM-MACAM HAK ATAS TANAH(PASAL 16 Jo Pasal 53 UUPA ),
dikelompokkan menjadi 3:1. hak atas tanah yang bersifat tetap2. hak atas tanah yang akan ditetapkan
dengan undang-undang3. hak atas tanah yang bersifat sementara
www.sesukakita.wordpress.com 12
HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT TETAP
yaitu hak-hak atas tanah ini akan tetap ada selama UUPA masih berlaku atau belum dicabut dengan undang-undang yang baru.
Macam-macam hak atas tanah adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak membuka tanah, dan hak memungut hasil.
www.sesukakita.wordpress.com 13
HAK ATAS TANAH YANG AKAN DITETAPKAN DENGAN UNDANG-UNDANG
yaitu hak atas tanah yang akan lahir kemudian,yang akan ditetapkan dengan undang-undang
www.sesukakita.wordpress.com 14
HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT SEMENTARA
yaitu hak atas tanah ini sifatnya sementara, dalam waktu yang singkat akan dihapuskan dikarenakan mengandung sifat-sifat pemerasan, mengandung sifat feodal, dan bertentangan dengan jiwa UUPA.
Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak gadai (gadai tanah), hak usaha bagi hasil (perjanjian bagi hasil), hak menumpang, dan hak sewa tanah pertanian.
www.sesukakita.wordpress.com 15
Dari segi asal tanahnya, hak atas tanah dibedakan menjadi 2 kelompok, yaitu :
1. Hak atas tanah yang bersifat primer2. Hak atas tanah yang bersifat sekunder
www.sesukakita.wordpress.com 16
Hak atas tanah yang bersifat primer
Yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah Negara. Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atas tanah Negara, hak pakai atas tanah Negara.
www.sesukakita.wordpress.com 17
Hak atas tanah yang bersifat sekunder
Yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah pihak lain
Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak guna bangunan atas tanah hak milik, hak pakai atas tanah hak pengelolaan, hak pakai atas tanah hak milik, hak sewa untuk bangunan, hak gadai (gadai tanah), hak usaha bagi hasil (perjanjian bagi hasil), hak menumpang, dan hak sewa tanah pertanian.
www.sesukakita.wordpress.com 18
HAK MILIK
Ketentuan mengenai hak milik disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a UUPA.
Secara khusus diatur dalam Pasal 20 sampai dengan Pasal 27 UUPA.
www.sesukakita.wordpress.com 19
PENGERTIAN HAK MILIK(PASAL 20 AYAT 1 UUPA)
HAK MILIK adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6
www.sesukakita.wordpress.com 20
Turun-temurun artinya hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan pemiliknya meninggal dunia, maka hak miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai subjek hak milik
www.sesukakita.wordpress.com 21
Terkuat, artinya hak milik atas tanah lebih kuat bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan tidak mudah hapus
www.sesukakita.wordpress.com 22
Terpenuh, artinya hak milik atas tanah memberi wewenang kepada pemiliknya paling luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah yang lain, tidak berinduk pada hak atas tanah yang lain, dan penggunaan tanah lebih luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain.
www.sesukakita.wordpress.com 23
Subyek HAK MILIK
1. Perseorangan2. Badan-badan hukum
www.sesukakita.wordpress.com 24
PERSEORANGAN
Hanya warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik (Pasal 21 ayat (1) UUPA)
www.sesukakita.wordpress.com 25
BADAN-BADAN HUKUM
Pemerintah menetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya (Pasal 21 ayat (2) UUPA)
www.sesukakita.wordpress.com 26
TERJADINYA HAK MILIK
Melalui 3 cara disebutkan dalam Pasal 22 UUPA:
1. Hak milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adat
2. Hak milik atas tanah terjadi karena penetapan pemerintah
3. Hak milik atas tanah terjadi kerena ketentuan undang-undang
www.sesukakita.wordpress.com 27
Hak milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adat
Hak milik atas tanah terjadi dengan jalan pembukaan tanah (pembukaan hutan) atau terjadi karena timbulnya lidah tanah (Aanslibing)
www.sesukakita.wordpress.com 28
Hak milik atas tanah terjadi karena penetapan pemerintah
Hak milik atas tanah yang terjadi disini berasal dari tanah Negara. Hak milik atas tanah ini terjadi kerena permohonan pemberian hak milik atas tanah oleh pemohon dengan memenuhi prosedur dan persyaratan yang telah ditentukan oleh BPN
www.sesukakita.wordpress.com 29
Hak milik atas tanah terjadi kerena ketentuan undang-undang
Hak milik atas tanah ini terjadi karena undang-undanglah yang menciptakannya sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1, Pasal II, dan pasal III dan pasal VII ayat(1) Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.
www.sesukakita.wordpress.com 30
HAPUSNYA HAK MILIK (PASAL 27 UUPA)
1. karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18
2. karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya
3. karena ditelantarkan4. karena subjek haknya tidak memenuhi
syarat sebagai subyek hak milik atas tanah
5. kerena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas tanah.
www.sesukakita.wordpress.com 31
HAK GUNA USAHA
Ketentuan mengenai Hak guna usaha disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf b UUPA. Secara khusus diatur dalam pasal 28 sampai dengan pasal 34 UUPA
www.sesukakita.wordpress.com 32
PENGERTIAN HAK GUNA USAHA (PASAL 28 AYAT 1 UUPA)
HAK GUNA USAHA adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. PP No. 40 tahun 1996 menambah guna perusahaan perkebunan
www.sesukakita.wordpress.com 33
Luas Hak guna Usaha
Adalah perseorangan luas minimal 5 hektar dan luas maksimal 25 hektar
www.sesukakita.wordpress.com 34
Badan hukum luas minimal 5 hektar dan luas maksimal ditetapkan oleh kepala Badan Pertanahan nasional (pasal 28 ayat 2 UUPA jo. Pasal 5 PP No. 40 tahun 1996)
www.sesukakita.wordpress.com 35
Subjek Hak Guna Usaha (Pasal 30 UUPA jo. Pasal 2 PP No. 40 tahun 1996, adalah:
1. warga Negara Indonesia2. badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (badan hukum Indonesia)
www.sesukakita.wordpress.com 36
ASAL TANAH HAK GUNA USAHA
Adalah tanah Negara
www.sesukakita.wordpress.com 37
Terjadinya hak Guna Usaha dengan penetapan pemerintah
www.sesukakita.wordpress.com 38
JANGKA WAKTU HAK GUNA USAHA
MENURUT PASAL 29 UUPA Pertama kali paling lama 35 tahun dan
dapat diperpanjang paling lama 25 tahun
MENURUT PASAL 8 No 40 TAHUN 1996 Pertama kali paling lama 35 tahun
diperpanjang 25 tahun dan diperbaharui 25 tahun
www.sesukakita.wordpress.com 39
Kewajiban pemegang hak guna usaha (pasal 12 ayat 1 PP No. 40 tahun 1996,pemegang hak Guna Usaha berkewajiban untuk :
1. Membayar uang pemasukan kepada Negara2. Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, dan
atau peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam pemberian keputusan pemberian haknya
3. Mengusahakan sendiri tanah hak guna usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan criteria yang ditetapkan oleh instansi teknisi
4. Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal hak guna usaha
5. Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undagan yang berlaku
6. Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunan hak Guna Usaha
7. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak guna Usaha kepada Negara sesudah Hak Guna Usaha tersebut hapus
8. Menyerahkan sertifikat hak guna usaha yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan
www.sesukakita.wordpress.com 40
HAK PEMEGANG HAK GUNA USAHA
Berdasarkan Pasal 14 PP No. 40 tahun 1996
Pemegang hak guna usaha berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan hak guna usaha untuk melaksanakan usaha dibidang pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau peternakan
www.sesukakita.wordpress.com 41
HAPUSNYA HAK GUNA USAHA (PASAL 34 UUPA)a. jangka waktunya berakhirb. dihentikan sebelum jangka waktunya
berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhinya
c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
d. dicabut untuk kepentingan umume. ditelantarkanf. tanahnya musnahg. ketentuan dalam pasal 30 ayat 2
www.sesukakita.wordpress.com 42
Menurut Pasal 17 PP 40 tahun 1996 faktor-faktor penyebab hapusnya hak guna usaha dan berakibat tanahnya menjadi tanah Negara adalah:
1. berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya
2. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan dalam keputusan pemberian hak, dan adanya putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap
3. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
4. hak guna usahanya dicabut5. tanahnya ditelantarkan6. tanahnya musnah7. pemegang hak guna usaha tidak memenuhi syarat
sebagai pemegang hak guna usaha.
www.sesukakita.wordpress.com 43
Pasal 18 PP No 40 tahun 1996 mengatur konsekuensi hapusnya hak guna usaha bagi pemegang Hak guna usaha :
1. apabila hak guna usaha hapus dan tidak dapat diperpanjang atau diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar bangunan-bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak guna usaha tersebut kepada Negara dalam batas waktu yang ditetapkan oleh Menteri Agraria/Kepala BPN
2. apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas diperlukan untuk melangsungkan atau memulihkan pengusahaan tanahnya, maka kepada pemegang hak diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan keputusan presiden
3. pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak guna usaha dilaksanakan atas biaya bekas pemegang hak guna usaha
4. jika bekas pemegang hak guna usaha lalai dalam memenuhi kewajiban tersebut , maka bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak guna usaha dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang hak guna usaha
www.sesukakita.wordpress.com 44
HAK GUNA BANGUNAN
Ketentuan mengenai hak Guna bangunan disebutkan dalam Pasal 1 ayat 1 huruf c UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 35 sampai dengan Pasal 40 UUPA
www.sesukakita.wordpress.com 45
PENGERTIAN HAK GUNA BANGUNAN (Pasal 35 UUPA)
Hak guna bangunan yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun
www.sesukakita.wordpress.com 46
ASAL TANAH HAK GUNA BANGUNAN
Pasal 37 UUPA menegaskan hak guna bangunan terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain
Pasal 21 PP No.40 tahun 1996 menegaskan tanah yang dapat diberikan dengan hak guna bangunan adalah tanah Negara, tanah hak pengelolaan atau tanah hak milik.
www.sesukakita.wordpress.com 47
Subjek hak Guna Bangunan Pasal 36 UUPA jo Pasal 21 PP No. 40 tahun 1996 :
1. warga Negara Indonesia2. Badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (badan hukum Indonesia)
www.sesukakita.wordpress.com 48
TERJADINYA HAK GUNA BANGUNAN
1. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH NEGARA
2. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK PENGELOLAAN
3. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK MILIK
www.sesukakita.wordpress.com 49
HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH NEGARA
Hak guna bangunan ini terjadi dengan keputusan pemberian hak yang diterbitkan oleh BPN berdasarkan pasal 4, pasal 9 dan pasal 14 PERMEN Agraria / kepala BPN No.3 tahun 1999 dan prosedur terjadinya HGB ini diatur dalam Pasal 32 sampai dengan Pasal 48 Permen agrarian /Kepala BPN No.9 tahun 1999
www.sesukakita.wordpress.com 50
HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK PENGELOLAAN
Hak guna bangunan ini terjadi dengan keputusan pemberian hak usul pemegang hak pengelolaan yang diterbitkan oleh BPN berdasarkan pasal 4, PERMEN Agraria / kepala BPN No.3 tahun 1999 dan prosedur terjadinya HGB ini diatur dalam Permen agrarian /Kepala BPN No.9 tahun 1999
www.sesukakita.wordpress.com 51
HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK MILIK
Hak guna bangunan ini terjadi dengan pemberian oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
www.sesukakita.wordpress.com 52
JANGKA WAKTU HAK GUNA BANGUNAN
Pasal 26 sampai dengan pasal 29 PP No. 40 tahun 1996.
www.sesukakita.wordpress.com 53
HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH NEGARA
Hak guna bangunan ini berjangka waktu untuk pertama kali 30 tahun dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun
www.sesukakita.wordpress.com 54
HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK PENGELOLAAN
Hak guna bangunan ini berjangka waktu untuk pertama kali 30 tahun dapat diperpanjanguntuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun
www.sesukakita.wordpress.com 55
HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK MILIK
Hak guna bangunan ini berjangka waktu paling lama 30 tahun, tidak dapat diperpanjang jangka waktu. Namun atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak guna bangunan dapat diperbaharui dengan pemberian hak guna bangunan yang baru dengan akta yang dibuat PPAT dan wajib didaftarkan pada Kantor pertanahan kabupaten /kota setempat
www.sesukakita.wordpress.com 56
KEWAJIBAN PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN (PASAL 30 DAN PASAL 31 PP NO.40 TAHUN 1996)
1. membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya
2. menggunakan tanah sesuai dengan dengan peruntukkannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya
3. memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga lingkungan hidup
4. menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna bangunan kepada Negara, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sesudah hak guna bangunan dihapus
5. menyerah kan hak guna bangunan yang telah dihapus kepada kepala kantor pertanahan
6. membagi jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak guna bangunan tersebut
www.sesukakita.wordpress.com 57
HAK PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN
1. menguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu
2. mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya
3. mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain
4. membebani dengan hak tanggungan
www.sesukakita.wordpress.com 58
HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN (PASAL 40 UUPA)
a. jangka waktunya berakhirb. dihentikan sebelum jangka waktunya
berakhir kerena suatu syarat tidak dipenuhi
c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
d. dicabut untuk kepentingan umume. ditelantarkanf. tanahnya musnahg. ketentuan dalam pasal 36 ayat 2
www.sesukakita.wordpress.com 59
FAKTOR-FAKTOR PENYEBAB HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN ADALAH:
a. berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian pemberiannya
b. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka waktunya berakhir,
c. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
d. hak guna bangunannya dicabute. ditelantarkanf. tanahnya musnah g. pemegang hak guna bangunan tidak memenuhi
syarat sebagai pemegang hak guna bangunan
www.sesukakita.wordpress.com 60
Tidak dipenuhi, karena:
1. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam hak guna bangunan
2. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak guna bangunan antara pemegang hak guna bangunan dengan pemilik tanah atau perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan
3. putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap
www.sesukakita.wordpress.com 61
AKIBAT HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN (pasal 36 PP No.40
tahun 1996) hapusnya hak guna bangunan atas tanah
Negara mengakibatkan tanah menjadi tanah Negara
hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali kepada pemegang hak pengelolaan
hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak milik mengakibatkan tanahnya kembali kedalam penguasaan pemilik tanah
www.sesukakita.wordpress.com 62
KONSEKUENSI PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN ATAS HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN (PASAL 37 DAN 38 PP NO 40 TAHUN 19961. apabila hak guna bangunan hapus dan tidak dapat diperpanjang
atau diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar bangunan-bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya kepada negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya hak guna bangunan
2. apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas diperlukan, maka kepada pemegang baik pemegang hak guna bangunan diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan keputusan presiden
3. pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak guna usaha dilaksanakan atas biaya bekas pemegang hak guna bangunan
4. jika bekas pemegang hak guna bangunan lalai dalam memenuhi kewajiban tersebut , maka bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak guna bangunan dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang hak guna bangunan
5. apabila hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan atau atas tanah hak milik hapus , maka bekas pemegang hak guna bangunan wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau perjanjian hak guna bangunan atas tanah hak milik
www.sesukakita.wordpress.com 63
HAK PAKAI
Ketentuan hak pakai disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf d UUPA secara khusus diatur dalam pasal 41 sampai dengan pasal 43 UUPA.
www.sesukakita.wordpress.com 64
PENGERTIAN HAK PAKAI
Hak pakai menurut pasal 41 ayat 1 UUPA adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yangditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolaha tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan UUPA
www.sesukakita.wordpress.com 65
SUBYEK HAK PAKAI(Menurut Pasal 42 UUPA)
1. Warga Negara Indonesia2. Orang asing yang berkedudukan di
Indonesia3. Badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
www.sesukakita.wordpress.com 66
Menurut Pasal 39 PP No. 40 tahun 1996, yaitu:
1. warga Negara Indonesia2. badan hukum yang didrikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
3. Departemen, lembaga pemerintah Non Departemen dan pemerintah daerah
4. Badan-badan keagaman dan social5. Orang asing yang berkedudukan di
Indonesia6. Badan hukum asing yang mempunyai
perwakilan di Indonesia7. Perwakilan Negara asing dan perwakilan
badan Internasional
www.sesukakita.wordpress.com 67
ASAL TANAH HAK PAKAI
Menurut pasal 41 ayat 1 UUPA menyebutkan bahwa asal tanah hak pakai adalah tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain
Menurut pasal 41 PP No. 40 tahun 1996 menyebutkan tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai adalah tanah Negara, tanah hak pengelolaan atau tanah hak milik.
www.sesukakita.wordpress.com 68
TERJADINYA HAK PAKAI
1. Hak pakai atas tanah Negara
2. Hak pakai atas tanah hak pengelolaan
3. Hak pakai atas tanah hak milik
www.sesukakita.wordpress.com 69
Hak pakai atas tanah Negara
Hak pakai ini diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Badan Pertanahan Nasional. Hak pakai ini terjadi sejak keputusan pemberian hak pakai didaftarkan kepada kepala Kantor pertanahan Kabupaten/kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti
www.sesukakita.wordpress.com 70
Hak pakai atas tanah hak pengelolaan
Hak pakai ini diberikan dengan keputusan pemberian hak pakai oleh BPN berdasarkan usul pemegang hak pakai. Hak pakai ini terjadi sejak keputusan pemberian hak pakai didaftarkan kepada kepala Kantor pertanahan Kabupaten/kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti
www.sesukakita.wordpress.com 71
Hak pakai atas tanah hak milik
Hak pakai ini terjadi dengan pemberian tanah oleh pemilik tanah dengan akta yang dibuat PPAT. Akta PPAT ini wajib didaftarkan ke kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatatkan dalam buku tanah.
www.sesukakita.wordpress.com 72
JANGKA WAKTU HAK PAKAI
Pasal 41 ayat 2 UUPA tidak menentukan secara tegas berapa lama jangka waktu hak pakai. Pasal ini hanya menentukan bahwa hak pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu
www.sesukakita.wordpress.com 73
Dalam PP 40 tahun 1996 jangka waktu hak pakai diatur dalam pasal 45 sampai pasal 49:1. Hak pakai atas tanah Negara2. Hak pakai atas tanah
pengelolan 3. Hak pakai atas tanah hak
milik
www.sesukakita.wordpress.com 74
Hak pakai atas tanah Negara
Hak pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun
www.sesukakita.wordpress.com 75
Hak pakai atas tanah pengelolaan
Hak pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun
www.sesukakita.wordpress.com 76
Hak pakai atas tanah hak milik
Hak pakai ini diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang lagi.
www.sesukakita.wordpress.com 77
KEWAJIBAN PEMEGANG HAK PAKAI
(Berdasarkan Pasal 50 dan pasal 51 PP no 40 tahun
1996 )1. membayar uang pemasukan Negara yang jumlah dan cara
pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau dalam perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik
2. menggunakan tanah sesuai dengn peruntukannya dan persyaratan sebagaimana diterapkan dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik
3. memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup
4. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak pakai kepada Negara,pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sesudah hak pakai tersebut hapus
5. menyerahkan sertifikat hak pakai yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan kabupaten/kota setempat
6. memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak pakai
www.sesukakita.wordpress.com 78
HAK PEMEGANG HAK PAKAI (Berdasarkan pasal 52 PP No.40
tahun 1996)1. menguasai dan mempergunakan tanah
selama waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau usahanya
2. memindahkan hak pakai kepada pihak lain
3. membebaninya dengan hak tanggungan4. menguasai dan mempergunakan tanah
untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu
www.sesukakita.wordpress.com 79
HAPUSNYA HAK PAKAI (Menurut pasal 55 PP No.40 tahun
1996)1. berakhirnya jangka waktu sebagaimana
ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian pemberiannya
2. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sebelum jangka waktu berakhir
3. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir
4. hak pakainya dicabut5. ditelantarkan
www.sesukakita.wordpress.com 80
Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sebelum jangka waktu berakhir,
karena:a. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban
pemegang hak pakai dan atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam hak pakai
b. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak pakai antara pemegang hak pakai dengan pemilik tanah atau perjanjian penggunaan hak pengelolaan
c. putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap
www.sesukakita.wordpress.com 81
Konsekuensi hapusnya pemegang hak pakai menurut pasal 57 PP No. 40 tahun 19961. apabila hak pakai atas tanah Negara hapus dan
tidak diperpanjang dan diperbaharui maka bekas pemegang hak pakai wajib membongkar bangunan dan benda benda yang ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya kepada Negara dalam keadaan kosong selambat lambatnya dalam waktu 1 tahun sejak hapusnya hak pakai
2. dalam hal bangunan dan benda-benda tersebut masih diperlukan kepada bekas pemegang hak pakai diberikan ganti rugi
3. jika bekas pemegang hak pakai lalai dalam memenuhi kewajiban membongkar hak pakai, maka bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang hak pakai
www.sesukakita.wordpress.com 82
HAK SEWA UNTUK BANGUNAN
Ketentuan disebutkan dalam pasal 16 ayat 1 huruf e UUPA, secara khusus diatur dalam pasal 44 dan pasal 45 UUPA
www.sesukakita.wordpress.com 83
PENGERTIAN HAK SEWA UNTUK BANGUNAN
Menurut pasal 44 ayat 1 UUPA Seseorang atau suatu badan hukum
mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.
www.sesukakita.wordpress.com 84
Objek hak sewa untuk bangunan
Hak atas tanah yang dapat disewakan kepada pihak lain adalah hak milik dan objek yang disewakan oleh pemilik tanah kepada pihak lain(pemegang hak sewa bangunan) adalah tanah bukan bangunan
www.sesukakita.wordpress.com 85
PEMEGANG HAK SEWA BANGUNAN
(Menurut pasal 45 UUPA)1. warga negara Indonesia 2. orang asing yang berkedudukan di
Indonesia3. badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan bekedudukan di Indonesia (badan hukum Indonesia)
4. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
www.sesukakita.wordpress.com 86
JANGKA WAKTU HAK SEWA UNTUK BANGUNAN
UUPA tidak mengatur secara tegas jangka waktu hak sewa untuk bangunan, jangka waktu diserahkan kepada kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak sewa untuk bangunan
www.sesukakita.wordpress.com 87
HAPUSNYA HAK SEWA UNTUK BANGUNAN
1. jangka waktunya berakhir2. dihentikan sebelum jangka waktunya
berakhir dikarenakan pemegang hak sewa untuk bangunan tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak sewa untuk bangunan
3. dilepaskan oleh pemegang hak sewa untuk bangunan sebelum jangka waktunya berakhir
4. hak milik atas tanah dicabut untuk kepentingan umum
5. tanahnya musnah
www.sesukakita.wordpress.com 88
HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT SEMENTARA
1. HAK GADAI (GADAI TANAH)2. HAK USAHA BAGI HASIL (PERJANJIAN
BAGI HASIL)3. HAK MENUMPANG4. HAK SEWA TANAH PERTANIAN
www.sesukakita.wordpress.com 89
HAK GADAI (GADAI TANAH)
MENURUT BOEDI HARSONO HaK gadai (gadai tanah) adalah
hubungan antara seseorang dengan tanah kepunyaan orang lain,yang telah menerima uang gadai daripadanya. Selama uang gadai belum dikembalikan, tanah tersebut dikuasai oleh pemegang gadai. Selama itu hasil tanah seluruhnya menjadi pemegang gadai. Pengembalian uang gadai atau lazim disebut penebusan tergantung kepada kemauan atau kemampuan pemilik tanah yang menggadaikan.
www.sesukakita.wordpress.com 90
PARA PIHAK DALAM HAK GADAI(GADAI TANAH)
1. pemilik tanah pertanian disebut pemberi gadai
2. pihak yang menyerahkan uang kepada pemberi gadai adalah penerima(pemegang) gadai
www.sesukakita.wordpress.com 91
PERBEDAAN HAK GADAI (GADAI TANAH)DENGAN GADAI DALAM HUKUM PERDATA
Hak gadai tanah terdapat satu perbuatan hukum yang berupa perjanjian penggarapan tanah pertanian oleh orang yang memberikan uang gadai, sedangkan gadai menurut hukum perdata terdapat dua perbuatan hukum yang berupa perjanjian pinjam meminjam uang sebagai perjanjian pokok dan penyerahan benda bergerak sebagai jaminan sebagai perjanjian ikutan.
www.sesukakita.wordpress.com 92
JANGKA WAKTU HAK GADAI (GADAI TANAH)
1. hak gadai (gadai tanah) yang lamanya tidak ditentukan
2. hak gadai (gadai tanah) yang lamanya ditentukan
www.sesukakita.wordpress.com 93
hak gadai (gadai tanah) yang lamanya tidak ditentukan
Dalam hak gadai (gadai tanah)tidak ditentukan lamanya, maka pemilik tanah pertanian tidak boleh melakukan penebusan sewaktu-waktu
www.sesukakita.wordpress.com 94
hak gadai (gadai tanah) yang lamanya ditentukan
Dalam hak gadai (gadai tanah)ini. Pemilik tanah baru dapat menebus tanahnya kalau jangka waktu yang diperjanjikan dalam hak gadai (gadai tanah ) berakhir.
www.sesukakita.wordpress.com 95
CIRI-CIRI HAK GADAI (GADAI TANAH)
MENURUT HUKUM ADAT:a. hak menebus tidak mungkin kadaluwarsab. pemegang gadai selalu berhak untuk
mengulanggadaikan tanahnyac. pemegang gadai tidak boleh menuntut
supaya tanahnya segera ditebusd. tanah yang digadaikan tidak bisa secara
otomatis menjadi milik pemegang gadai bila tidak ditebus
www.sesukakita.wordpress.com 96
Menurut Boedi Harsono sifat dan ciri-ciri Hak gadai
(gadai tanah):1. hak gadai (gadai tanah) jangka waktunya terbatas artinya
pada suatu waktu akan hapus2. hak gadai (gadai tanah ) tidak berakhir dengan
meninggalnya pemegang gadai3. Hak gadai (gadai tanah) dapat dibebani dengan hak-hak
tanah yang lain4. hak gadai (gadai tanah) dengan persetujuan pemilik
tanahnya dapat dialihkan kepada pihak ketiga, dalam arti bahwa hubungan gadai yang semula menjadi putus dan digantikan dengan hubungan gadai yang baru antara pemilik dengan pihak ketiga (memindahkan gadai atau doorverpanden)
5. hak gadai (gadai tanah) tidak menjadi hapus jika hak atas tanahnya dialihkan kepada pihak lain
6. selama hak gadai (gadai tanah)nya berlangsung makaatas persetujuan kedua belah pihak uang gadainya dapat ditambah (mendalami gadai)
7. sebagai lembaga,hak gadai (gadai tanah) pada waktunya akan hapus
www.sesukakita.wordpress.com 97
HAPUSNYA HAK GADAI (GADAI TANAH)
1. telah dilakukan penebusan oleh pemilik tanah (pemberi gadai)
2. hak gadai sudah berlangsung 7 tahun atau lebih
3. adanya putusan pengadilan yang menyatakan bahwa pemegang gadai menjadi pemilik tanah atas tanah yang digadaikan karena pemilik tanah tidak dapat menebus dalamjangka waktu yang disepakati oleh kedua belah pihak dalam gadai tanah
4. tanahnya dicabut untuk kepentingan umum
5. tanahnya musnah
www.sesukakita.wordpress.com 98
HAK USAHA BAGI HASIL (PERJANJIAN BAGI HASIL)
PENGERTIAN Pasal 53 UUPA tidak memberikan
pengertian apa yang dimaksud hak usaha bagi hasil.
www.sesukakita.wordpress.com 99
Menurut boedi harsono Hak usaha bagi hasil adalah hak
seseorang atau badan hukum (yang disebut penggarap) untuk menyelenggarakan usaha pertanian di atas tanah kepunyaan pihak lain (yang disebut pemilik) dengan perjanjian bahwa hasilnya akan dibagi antara kedua belah pihak menurut imbangan yang telah disepakati
www.sesukakita.wordpress.com 100
Perjanjian bagi Hasil Tunduk Pada Hukum Adat
www.sesukakita.wordpress.com 101
Mekanisme Hak Usaha Bagi hasil (perjanjian bagi hasil) Menurut uu no 2 tahun 1960 Perjanjian bagi hasil harus dibuat secara
tertulis di muka Kepala desa, disaksikan oleh minimal dua orang saksi, dan disahkan oleh camat setempat serta diumumkan dalam kerapatan desa yang bersangkutan
www.sesukakita.wordpress.com 102
Tujuan Mengatur Hak Usaha Bagi Hasil
(Perjanjian Bagi Hasil) Disebutkan dalam Penjelasan Umum UU No.2
Tahun 1960a. Agar pembagian hasil tanah antara pemilik dan
penggarap dilakukan atas dasar yang adil;b. Dengan menegaskan hak-hak dan kewajiban-
kewajiban dari pemilik dan penggarap agar terjamin pula kedudukan hukum yang layak bagi penggarap;
c. Dengan terselenggaranya apa yang disebut pada a dan b diatas, maka bertambahlah kegembiraan bekerja bagi para petani penggarap, hal mana akan berpengaruh baik pada caranya memelihara kesuburan dan mengusahakan tanahnya.
www.sesukakita.wordpress.com 103
Sifat-sifat dan ciri-ciri Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi hasil) Menurut Boedi Harsonoa. Perjanjian bagi hasil jangka waktunya terbatasb. Perjanjian bagi hasil tidak dapat dialihkan
kepada pihak lain tanpa izin pemilik tanahnyac. Perjanjian bagi hasil tidak hapus dengan
berpindahnya hak milik atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain
d. Perjanjian bagi hasil tidak hapus jika penggarap meninggal dunia, tetapi hak itu hapus jika pemilik tanahnya meninggal dunia
e. Perjanjian bagi hasil didaftar menurut peraturan khusus (diKantor Kepala desa)
f. Sebagai lembaga perjanjian bagi hasil ini pada waktunya akan dihapus
www.sesukakita.wordpress.com 104
Jangka waktu Hak Usaha Bagi Hasil (perjanjian bagi hasil) Menurut Hukum Adat Jangka waktu hak usaha bagi hasil hanya
berlaku satu (1)tahun dan dapat diperpanjang, akan tetapi perpanjangan jangka waktunya tergantung pada kesediaan pemilik tanah, sehingga bagi penggarap tidak ada jaminan untuk dapat menggarap dalam waktu yang layak
www.sesukakita.wordpress.com 105
Jangka waktu Hak Usaha Bagi Hasil (perjanjian bagi hasil) Menurut UU no 2 tahun 1960a. Lamanya jangka waktu perjanjian bagi hasil
untuk tanah sawah sekurang-kurangnya 3 tahun dan untuk tanah kering sekurang-kurangnya 5 tahun
b. Perjanjian tidak terputus karena pemindahan hak milik atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain
c. Jika penggarap meninggal dunia, maka perjanjian bagi hasil itu dilanjutkan oleh ahli warisnya dengan hak dan kewajiban yang sama
d. Pemutusan perjanjian bagi hasil sebelum berakhirnya jangka waktu perjanjian hanya dimungkinkan apabila jika ada persetujuan kedua belah pihak yang bersangkutan dan hal itu dilaporkan kepada kepala desa
www.sesukakita.wordpress.com 106
Hak dan kewajiban pemilik tanah
Hak pemilik tanah Berhak atas bagian hasil tanah yang
ditetapkan atas dasar kesepakatan oelh kedua belah pihak dan berhak menuntut pemutusan hubungan bagi hasil jika ternyata kepentingannya dirugikan penggarap
Kewajiban pemilik tanah Menyerahkan tanah garapan kepada
penggarap dan membayar pajak atas tanah yang garapan yang bersangkutan
www.sesukakita.wordpress.com 107
Hak dan kewajiban penggarap tanah
Hak penggarap tanah Selama perjanjian bagi hasil berlangsung berhak
untuk mengusahakan tanah yang bersangkutan dan menerima bagian dari hasil tanah itu sesuai dengan imbangan yang ditetapkan atas dasar kesepakatan oleh kedua belah pihak
Kewajiban penggarap Mengusahakan tanah tersebut dengan baik,
menyerahkan bagian hasil tanah yang menjadi hak pemilik tanah, memenuhi beban yang menjadi tanggungannya dan menyerahkan kembali tanah garapannya kepada pemilik tanah dalam keadaan baik setelah berakhirnya jangka waktu perjanjian bagi hasil
www.sesukakita.wordpress.com 108
HAPUSNYA HAK USAHA BAGI HASIL
1. jangka waktunya berakhir2. atas persetujuan kedua belah pihak ,
perjanjian bagi hasil diakhiri3. pemilik tanahnya meninggal dunia4. adanya pelanggaran oleh penggarap
terhadap larangan dalam perjanjian bagi hasil
5. tanahnya musnah
www.sesukakita.wordpress.com 109
HAK MENUMPANG
PENGERTIAN UUPA tidak memberikan pengertian apa
yang dimaksud hak menumpang
www.sesukakita.wordpress.com 110
Menurut Boedi harsono Hak menumpang adalah hak yang
memberi wewenang kepada seseorang untuk mendirikan dan menempati rumah diatas tanah pekarangan milik orang lain.
www.sesukakita.wordpress.com 111
CARA TERJADINYA Hak menumpang biasanya terjadi atas
dasar kepercayaan oleh pemilik tanah kepada orang lain yang belum mempunyai rumah sebagai tempat tinggal dalam bentuk tidak tertulis, tidak ada saksi dan tidak diketahui oleh perangkat desa/kelurahan,sehingga jauh dari kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi kedua belah pihak.
www.sesukakita.wordpress.com 112
SIFAT DAN CIRI-CIRI HAK MENUMPANG
1. tidak mempunyai jangka waktu yang pasti karena sewaktu-waktu dapat dihentikan
2. hubungan hukumnya lemah yaitu sewaktu-waktu dapat diputuskan oleh pemilik tanah jika ia memerlukan tanah tersebut
3. pemegang hak menumpang tidak wajib membayar sesuatu (uang sewa)kepada pemilik tanah
4. tidak wajib didaftarkan ke kantor pertanahan5. bersifat turun temurun artinya dapat dilanjutkan
oleh ahli warisnya6. tidak dapat dialihkan kepada pihak lain yang
bukan ahli warisnya
www.sesukakita.wordpress.com 113
HAPUSNYA HAK MENUMPANG
1. pemilik tanah sewaktu-waktu dapat mengakhiri hubungan hukum antara pemegang hak menumpang dengan tanah yang bersangkutan
2. hak milik atas tanah yang bersangkutan dicabut untuk kepentingan umum
3. pemegang hak menumpang melepaskan secara sukarela hak menumpang
4. tanah musnah
www.sesukakita.wordpress.com 114
HAK SEWA TANAH PERTANIAN
PENGERTIAN UUPA tidak memberikan pengertian apa
yang dimaksud dengan hak sewa tanah pertanian.
www.sesukakita.wordpress.com 115
Hak sewa tanah pertanian adalah suatu perbuatan hukum dalam bentuk penyerahan penguasaan tanah pertanian oleh pemilik tanah kepada pihak lain (penyewa)dalamjangka waktu tertentu dan sejumlah uang sebagai sewa yang ditetapkan atas dasar kesepakatan kedua belah pihak.
www.sesukakita.wordpress.com 116
CARA TERJADINYA
Hak sewa tanah pertanian bisa terjadi dalam bentuk perjanjian yang tidak tertulis atau tertulis yang memuat unsure-unsur para pihak , objek, uang sewa, jangka waktu hak dan kewajiban bagi pemilik tanah pertanian dan penyewa.
www.sesukakita.wordpress.com 117
HAPUS HAK SEWA TANAH
1. jangka waktunya berakhir2. hak sewanya dialihkan kepada pihak lain
tanpa persetujuan dari pemilik tanah kecuali hal itu diperkenankan oleh pemilik tanah
3. hak sewanya dilepaskan secara sukarela oleh penyewa
4. hak atas tanah dilepaskan secara oleh penyewa
5. hak atas tanah tersebut dicabut untuk kepentingan umum
6. tanahnya musnah
www.sesukakita.wordpress.com 118
PENDAFTARAN TANAH
Pendaftaran Hak atas Tanah diatur:
PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah
www.sesukakita.wordpress.com 119
PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
www.sesukakita.wordpress.com 120
TUJUAN PENDAFTARAN TANAH
1. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
2. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenal bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;
3. untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
www.sesukakita.wordpress.com 121
Penyelenggara Pendaftaran tanah
Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional
www.sesukakita.wordpress.com 122
Pendaftaran tanah dilaksanakan melalui
2(dua)system:1. Pendaftaran tanah sistematik 2. Pendaftaran tanah secara sporadik
www.sesukakita.wordpress.com 123
Pendaftaran Tanah Sistematik
Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan
www.sesukakita.wordpress.com 124
Pendaftaran tanah secara sistematik diselenggarakan atas prakasa pemerintah berdasarkan suatu rencana kerja jangka panjang dan tahunan serta dilaksanakan diwilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN
www.sesukakita.wordpress.com 125
Pendaftaran Tanah Sporadik
Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal
www.sesukakita.wordpress.com 126
Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan, yaitu pihak yang berhak atas obyek pendaftaran tanah yang bersangkutan atau kuasanya
www.sesukakita.wordpress.com 127
Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
Pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala kantor Pertanahan dengan dibantu oleh PPAT dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu
Dalam hal pendaftaran tanah sistematis Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Panitia Ajudikasi
www.sesukakita.wordpress.com 128
Penunjukan panitia ajudikasi untuk membantu tugas Kepala Kantor Pertanahan dalam Pendaftaran Tanah sistemetis dimaksudkan agar tugas-tugas rutin para Kepala Kantor tidak terganggu, mengingat kegiatan Pendaftaran Tanah secara sistematis pada umumnya bersifat massal dan besar-besaran
www.sesukakita.wordpress.com 129
Panitia Ajudikasi dibentuk oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk, terdiri atas: Seorang ketua merangkap anggota yang
dijabat oleh seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional
Beberapa anggota yaitu seorang pegawai BPN yang mempunyai kemampuan pengetahuan dibidang pendaftaran tanah, seorang pegawai BPN yang mempunyai kemampuan pengetahuan dibidang hak-hak atas tanah, Kepala desa/kelurahan yang bersangkutan dan atau seorang pamong Desa/Kelurahan yang ditunjuknya. Panitian ini dibantu oleh satuan tugas pengukuran dan pemetaan, satuan tugas pengumpulan data yuridis dan satuan tugas administrasi
www.sesukakita.wordpress.com 130
Keanggotaan Panitia Ajudikasi dapat ditambah dengan seorang anggota yang sangat diperlukan dalam penilaian kepastian data yuridis mengenai bidang-bidang tanah diwilayah desa/kelurahan yang bersangkutan, seperti Tetua Adat yang mengetahui benar riwayat/kepemilikan bidang-bidang tanah setempat, khususnya didaerah yang hukum adatnya masih kuat.
www.sesukakita.wordpress.com 131
OBYEK PENDAFTARAN TANAH
1. bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai;
2. tanah hak pengelolaan;3. tanah wakaf 4. hak milik atas satuan rumah susun5. hak tanggungan6. tanah Negara
www.sesukakita.wordpress.com 132
Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah
Satuan Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah adalah desa atau kelurahan yang merupakan satuan wilayah Pemerintah Desa/Kelurahan sebagaimana diatur dalam UU No. 5 tahun 1979, tentang pemerintah desa
Satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah Hak Guna Usaha, Hak pengelolaan, hak tanggungan dan Tanah negara, serta obyek Hak tanggungan dapat meliputi beberapa desa/kelurahan
www.sesukakita.wordpress.com 133
ASAS PENDAFTARAN TANAH
Pendaftaran dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, muktakhir dan terbuka
www.sesukakita.wordpress.com 134
Azas sederhana
Dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok maupun prosedur pendaftaran tanah dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak
www.sesukakita.wordpress.com 135
Azas aman
Dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan dengan teliti dan cermat, sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai dengan tujuannya
www.sesukakita.wordpress.com 136
Azas terjangkau
Dimaksudkan agar pihak-pihak yang memerlukannya, terutama golongan ekonomi lemah, dapat terjangkau pemberian pelayanan pendaftaran tanah
www.sesukakita.wordpress.com 137
Azas Mutakhir
Dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaan dan berkesinambungan pemeliharaan data pendaftaran tanah
Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir, sehingga perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi
www.sesukakita.wordpress.com 138
Azas mutakhir menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus menerus dan berkesinambungan sehingga data yang tersimpan di Kantor pertanahan selalu “up to date”, sesuai dengan kenyataan dilapangan
Dengan demikian masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat (azas keterbukaan)
www.sesukakita.wordpress.com 139
Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum, maka kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah, sedangkan untuk melaksanakan fungsi informasi data yang berkaitan dengan aspek fisik dan yuridis dari bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar, terbuka untuk umum
Dalam mencapai tujuan tertib administrasi pertanahan, maka setiap bidang atas satuan rumah susun, termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftarkan
www.sesukakita.wordpress.com 140
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi 6 hal, yaitu: Pengumpulan Pengolahan Pembukuan Penyajian, serta Pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam
bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun
Termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak yang membebani
www.sesukakita.wordpress.com 141
Sebelum PP no 24 tahun 1997 diterbitkan, lingkup kegiatan pendaftaran tanah berdasarkan PP No.10 tahun 1961 sebagaimana pasal 19 ayat 2, meliputi; Pengukuran, pemetaan dan pembukuan
tanah Pendaftaran dan peralihan hak atas tanah Pemberian surat tanda bukti hak atau
sertifikat
www.sesukakita.wordpress.com 142
Pelaksanaan pendaftaran tanah menurut PP No.24 tahun 1997 meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali (dahulu disebut opzet) dan pemeliharaan data pendaftaran, atau dahulu dikenal sebagai bijhouding
www.sesukakita.wordpress.com 143
Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan PP 10/1961 dan PP 24/1997
www.sesukakita.wordpress.com 144
Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.
www.sesukakita.wordpress.com 145
Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya
Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum, bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebani
www.sesukakita.wordpress.com 146
PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI
Pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik(pasal 13)
Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri
Apabila suatu kelurahan/desa belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik, maka pendaftaran tanahnya dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sporadik, yang dilakukan atas permintaan pihak yang berkepentingan
www.sesukakita.wordpress.com 147
Kegiatan pendaftaran tanah pertama kali,
meliputi;a) Pengumpulan dan pengolahan data fisikb) Pembuktian hak dan pembukuannyac) Penerbitan sertifikatd) Penyajian data fisik dan data yuridise) Penyimpanan daftar umum dan dokumen
www.sesukakita.wordpress.com 148
A. Pengumpulan dan Pengolahan Data fisik
Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas, dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan di atasnya.
www.sesukakita.wordpress.com 149
Dalam rangka pengumpulan dan pengolahan data fisik, dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan
www.sesukakita.wordpress.com 150
Kegiatan Pengukuran dan Pemetaan, meliputi:
a. Pembuatan peta dasar pendaftaranb. Penetapan batas bidang-bidang tanahc. Pengukuran dan pemetaan bidang-
bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran
d. Pembuatan daftar tanahe. Pembuatan surat ukur
www.sesukakita.wordpress.com 151
B.Pembuktian Hak dan Pembukuannya
Ketentuan yang berkaitan dengan kegiatan ini meliputi:
1. Pembuktian hak baru2. Pembuktian hak lama dan3. Pembukuan hak
www.sesukakita.wordpress.com 152
Pembuktian Hak baru Untuk keperluan pendaftaran hak,a. Hak atas tanah baru dibuktikan dengan: Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang
memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku, apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah negara atau hak pengelolaan
Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik
b. Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh pejabat yang berwenang
c. Tanah wakaf dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakafd. Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan
Akta pemisahane. Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan Akta
Pemberian hak tanggungan
www.sesukakita.wordpress.com 153
Pembuktian hak lama
Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal konversi hak-hak lama, dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut, berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan/atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya
www.sesukakita.wordpress.com 154
Pembukuan hak
Pembukuan hak dilakukan berdasarkan alat bukti dan berita acara pengesahan
www.sesukakita.wordpress.com 155
C.Penerbitan Sertifikat Tanah
Menurut PP No.10 tahun 1961, yang disebut sertifikat adalah salinan buku tanah dan surat ukur yang dijahit menjadi satu bersama-sama dengan suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria
Sertifikat tanah terdiri dari: Salinan buku tanah Salinan surat ukur Kertas sampul
www.sesukakita.wordpress.com 156
Menurut PP No.24 tahun 1997
Sertifikat tanah adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan
www.sesukakita.wordpress.com 157
Sertifikat tanah diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah.
Sertifikat tanah hanya boleh diserahkan kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah, sebagai pemegang hak, atau kepada pihak yang diberikan kuasa oleh pemegang hak.
www.sesukakita.wordpress.com 158
Data fisik dan data yuridis yang termuat dalam sertifikat sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan, maka sertifikat tanah merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat
www.sesukakita.wordpress.com 159
Apabila suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasai tanah tersebut, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah tersebut tidak dapat lagi menuntut haknya apabila dalam waktu 5 tahun sejak diterbitkannya sertifikat tersebut tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan pada pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut
www.sesukakita.wordpress.com 160
D. Penyajian data fisik dan data yuridis
Dalam rangka penyajian data fisik dan data yuridis, Kantor Pertanahan menyelenggarakan Tata Usaha Pendaftaran Tanah dalam Daftar Umum.
Daftar Umum terdiri dari: Peta pendaftara, yaitu peta yang menggambarkan bidang atau
bidang-bidang tanah untuk keperluan pembukuan Daftar tanah, yaitu dokumen dalam bentuk daftar yang memuat
identitas bidang tanah dengan suatu sistem penomoran Surat ukur, yaitu dokumen yang memuat data fisik suatu bidang
tanah dalam bentuk peta dan uraian Buku tanah, yaitu dokumen dalam bentuk daftar yang memuat
data yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah yang sudah haknya
Daftar nama, yaitu dokumen dalam bentu daftar yang memuat keterangan mengenai penguasaan tanah dengan sesuatu hak, hak atas tanah, atau hak pengelolaan dan mengenai pemilikan hak milik atas satuan rumah susun oleh orang perseorangan atau badan hukum
www.sesukakita.wordpress.com 161
E. Penyimpanan Daftar Umum dan Dokumen
Dokumen-dokumen yang merupakan alat pembuktian (warkah), diberi tanda pengenal dan disimpan di Kantor Pertanahan yang bersangkutan atau ditempat lain yang ditetapkan oleh Menteri sebagai bagian yang terpisah dari Daftar Umum
www.sesukakita.wordpress.com 162
Peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, daftar nama dan dokumen-dokumen tersebut harus tetap berada di Kantor Pertanahan atau ditempat lain yang ditetapkan oleh Menteri.
Untuk mencegah hilangnya dokumen dimaksud maka apabila ada instansi yang menganggap perlu untuk memeriksanya, pemeriksaan wajib dilakukan di Kantor Pertanahan
www.sesukakita.wordpress.com 163
PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH
Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi :
Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak
Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah
www.sesukakita.wordpress.com 164
Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah di daftarkan
Perubahan data fisik dimaksud adalah pemisahan, pemecahan atau penggabungan bidang-bidang tanah yang sudah didaftar
Perubahan data yuridis terjadi apabila ada pemindahan hak atas tanah dan atau pembebanan hak atas tanah yang sudah didaftar
Perubahan yang terjadi oleh pemegang hak atas tanah wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.
www.sesukakita.wordpress.com 165
PERALIHAN HAK ATAS TANAH
1. JUAL BELI2. HIBAH3. PEWARISAN4. WAKAF
www.sesukakita.wordpress.com 166
JUAL BELI
1. Jual Beli Tanah menurut Hukum Adat2. Jual Beli Tanah menurut UUPA
www.sesukakita.wordpress.com 167
Jual Beli Tanah menurut Hukum Adat
Jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai
www.sesukakita.wordpress.com 168
Terang berarti perbuatan pemindahan hak tersebut harus dilakukan dihadapan kepala adat
Tunai berarti perbuatan pemindahan hak dan pembayaran harganya dilakukan secara serentak
www.sesukakita.wordpress.com 169
Bentuk-bentuk pemindahan hak milik menurut sistem Hukum adat
1. Yang mengakibatkan pemindahan hak milik untuk selama-lamanya;
Jual Lepas
www.sesukakita.wordpress.com 170
Jual Lepas
Jual Lepas merupakan proses pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai, dimana semua ikatan antara bekas penjual dengan tanahnya menjadi lepas sama sekali
www.sesukakita.wordpress.com 171
Jual Lepas Panjer
www.sesukakita.wordpress.com 172
Fungsi Panjer
1. Pembicaraan yang mengandung janji saja tidak mengakibatkan suatu kewajiban
2. Tanpa panjer, orang tidak merasa terikat3. Perjanjian pokok (jual beli) belum
terlaksana hanya dengan pemberian panjer
www.sesukakita.wordpress.com 173
2. Yang mengakibatkan pemindahan hak milik yang bersifat sementaraa. Jual Gadaib. Jual Tahunan
www.sesukakita.wordpress.com 174
a. Jual Gadai
Jual Gadai merupakan suatu perbuatan pemindahan hak secara sementara atas tanah kepada pihak lain yang dilakukan secara terang dan tunai sedemikian rupa, sehingga pihak yang melakukan pemindahan hak mempunyai hak menebus kembali tanah tersebut
www.sesukakita.wordpress.com 175
Si Pembeli gadai (penerima gadai) berhak;
1. Menikmati manfaat yang melekat pada hak milik
2. Mengopergadaikan atau menggadaikan kembali di bawah harga tersebut kepada orang lain jika sangat membutuhkan uang
3. Mengadakan perjanjian bagi hasil
www.sesukakita.wordpress.com 176
Transaksi ini biasanya disertai dengan perjanjian
tambahan Kalau tidak ditebus dalam masa yang
dijanjikan, maka tanah menjadi milik yang membeli gadai
Tanah tidak boleh ditebus sebelum satu, dua atau beberapa tahun dalam tangan pembeli gadai
www.sesukakita.wordpress.com 177
b. Jual Tahunan
Jual tahunan merupakan suatu perilaku hukum yang berisikan penyerahan hak atas sebidang tanah tertentu kepada subjek hukum lain dengan penerima sejumlah uang tertentu dengan ketentuan bahwa sesudah jangka waktu tertentu maka tanah tersebut akan kembali dengan sendirinya tanpa melalui perilaku hukum tertentu
www.sesukakita.wordpress.com 178
Kewenangan si pembeli tahunan
Mengolah tanah, menanami dan memetik hasilnya, dan berbuat dengan tanah itu seakan-akan miliknya sendiri dalam jangka waktu yang diperjanjikan
www.sesukakita.wordpress.com 179
Jual Beli tanah Menurut UUPA
Sifatnya 1. Tunai2. Terang3. Riil
www.sesukakita.wordpress.com 180
1. Tunai, adalah penyerahan hak oleh penjual dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh pembeli dan seketika itu juga hak sudah beralih
2. Riil, kehendak yang diucapkan harus diikuti dengan perbuatan nyata, misalnya telah diterimanya uang oleh penjual, dan dibuatnya dihadapan kepala desa
3. Terang, dilakukan dihadapan kepala desa untuk memastikan bahwa perbuatan itu tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku
www.sesukakita.wordpress.com 181
PP 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran tanah, jual beli dilakukan oleh para pihak dihadapan PPAT
www.sesukakita.wordpress.com 182
Syarat jual beli tanah ada 2
1. Syarat materiil2. Syarat Formil
www.sesukakita.wordpress.com 183
1. Syarat Materril
a. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan
b. Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan
c. Tanah hak yang bersangkutan boleh diperjual belikan dan tidak dalam sengketa
www.sesukakita.wordpress.com 184
2. Syarat Formal
Setelah syarat materriil dipenuhi maka PPAT akan membuat akta jual beli (Pasal 37 PP No 24/1997)
www.sesukakita.wordpress.com 185
Sebelum akta jual beli dibuat PPAT, maka disyaratkan bagi para pihak untuk menyerahkan surat-surat yang diperlukan kepada PPAT,1. Jika tanahnya bersertifikat, sertifikat
tanahnya yang asli dan tanda bukti pembayaran biaya pendaftarannya
2. Jika tanahnya belum bersertifikat, surat keterangan bahwa tanah tersebut belum bersertifikat, surat-surat tanah yang ada memerlukan penguatan oleh kepala Desa dan Camat, dilengkapi dengan surat yang membuktikan identitas penjual dan pembelinya yang diperlukan untuk persertifikatan tanahnya setelah selesai dilakukan jual beli
www.sesukakita.wordpress.com 186
PengHibahan Tanah
Hibah tanah merupakan pemberian seseorang kepada orang lain dengan tidak ada pengganti apa pun dan dilakukan secara sukarela, tanpa ada kontraprestasi dari pihak penerima pemberian, dan pemberian itu dilangsungkan pada saat si pemberi masih hidup
www.sesukakita.wordpress.com 187
Sebelumnya lahirnya PP No24/1997 Bagi mereka yang tunduk pada
KUHperdata, surat hibah wasiat harus dibuat dalam bentuk tertulis dari Notaris.
Bagi yang tunduk pada Hukum Adat dapat membuatnya di bawah tangan, tetapi proses di kantor pertanahan harus dibuat dengan akta PPAT
www.sesukakita.wordpress.com 188
Setelah lahirnya PP No.24 Tahun 1997, setiap pemberian hibah tanah harus dilakukan dengan akta PPAT
www.sesukakita.wordpress.com 189
D. Pewarisan Tanah
Perolehan hak milik atas tanah yang terjadi karena pewarisan dari pemilik kepada ahli waris (Pasal 26 UUPA)
www.sesukakita.wordpress.com 190
Peralihan hak karena pewarisan telah mendapat penegasan pada Bab V, Paragraf 3 tentang peralihan Hak Karena Pewarisan sebagaimana tersebut dalam Pasal 42 Peraturan Pemerintahan No.24 Tahun 1997,yakni:1. Untuk peralihan hak karena pewarisan
mengenai bidang tanah hak yang sudah terdaftar, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan , sertifikat yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya di catat sebagai pemegang haknya dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris.
2. Jika bidang tanah yang merupakan warisan belum didaftar, wajib diserahkan dokumen-dokumen surat keterangan Kepala Desa/kelurahan yang menyatakan yang bersangkutan menguasai tanah, dan surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah tersebut belum bersertifikat ddari kantor pertanahan, atau surat ket. Kepala Desa/Lurah jika lokasi tanahnya jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan dari pemegang hak yang bersangkutan.
www.sesukakita.wordpress.com 191
3. Jika penerima waris terdiri dari satu orang, pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris
4. Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran hak milik atas tanah dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian warisan
www.sesukakita.wordpress.com 192
5. Warisan berupa hak atas tanah yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, didaftar peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian waris
www.sesukakita.wordpress.com 193
E. Pewakafan tanah
Wakaf tanah hak milik merupakan suatu perbuatan hukum seseorang atau badan hukum yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa tanah hak milik dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau kepentingan umum lainnya sesuai dengan ajaran agama Islam
www.sesukakita.wordpress.com 194
Ruang Lingkup pengaturan perwakafan tanah,meliputi:1. Tanah yang diwakafkan adalah tanah yang berstatus hak
milik2. Perwakafan tanah harus diperuntukkan untuk masyarakat
banyak3. Tanah wakaf terlembagakan untuk selama-lamanya
dalam waktu yang kekal dan abadi4. Tujuan peruntukan sebagai kepentingan peribadatan atau
kepentingan umum5. Wakaf memutuskan hubungan kepemilikan antara wakif
dengan mauqufbih-nya dan selanjutnya statusnya menjadi milik masyarakat
6. Wakif tidak bisa menarik kembali terhadap tanah yang telah diwakafkan
7. Ikrar harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf untuk mendapatkan akta autentik untuk digunakan pendaftaran tanah kepada Kepala BPN
www.sesukakita.wordpress.com 195
Kekuatan Hukum atas tanah yang di
wakafkan,maka:1. Akta Ikrar wakaf oleh Kepala KUA2. Dihadiri 2 orang saksi3. Surat-surat pemilikan tanah, surat
keterangan kepala desa, surat keterangan pendaftaran tanah
4. Pendaftaran wakaf tanah milik ke kantor pertanahan Kabupaten/kota untuk memperoleh sertifikat
www.sesukakita.wordpress.com 196
A. Pendaftaran Peralihan Hak
1. Pemindahan hak Peralihan hak atas tanah dan hak milik
atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.
www.sesukakita.wordpress.com 197
Pembuatan akta wajib dihadiri oleh para pihak oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau kuasanya dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai dalam perbuatan hukum itu
www.sesukakita.wordpress.com 198
PPAT menolak membuat akta, jika:
Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada dikantor pertanahan
Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan (a) surat bukti hak atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut dan (b) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari kantor Pertanahan atau untuk tanah yang terletak didaerah yang jauh dari kedudukan kantor pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan
Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian
Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak (pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali oleh pihak yang memberi kuasa) yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak
Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin pejabat atau instansi berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-perundangan yang berlaku
www.sesukakita.wordpress.com 199
Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan data yuridis
Tidak dipenuhinya syarat lain atau dilangggar larangan yang dientukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan
www.sesukakita.wordpress.com 200
Akta PPAT merupakan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan dan pembebanan hak atas tanah, maka PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat untuk sahnya perbuatan hukum, dengan mencocokkan data yang terdapat dalam sertifikat dengan daftar-daftar yang ada dikantor Pertanahan
www.sesukakita.wordpress.com 201
Dalam waktu 7 hari kerja sejak akta PPAT ditandatangani, maka PPAT yang bersangkutan wajib menyampaikan akta yang dibuatnya beserta dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan, wajib didaftarkan secara tertulis kepada para pihak yang bersangkutan
www.sesukakita.wordpress.com 202
Kewajiban PPAT hanya sebatas menyampaikan akta dengan berkas-berkasnya kepada Kantor Pertanahan .
Pendaftaran kegiatan selanjutnya serta penerimaan sertifikatnya menjadi urusan pihak yang berkepentingan sendiri
www.sesukakita.wordpress.com 203
2. Pemindahan hak dengan lelang
Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya didaftar jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat pejabat lelang.
Untuk menghindari terjadinya pelelangan umum yang tidak jelas obyeknya, Kepala Kantor Lelang wajib meminta keterangan yang paling muktahir mengenai tanah atau satuan rumah susun yang akan dilelang dari Kantor Pertanahan.
www.sesukakita.wordpress.com 204
Permintaan keterangan dimaksud diajukan selambat-lambatnya 7 hari kerja sebelum suatu bidang tanah atau satuan rumah susun dilelang, baik dalam rangka lelang eksekusi maupun lelang non eksekusi
Keterangan dimaksud akan diberikan oleh Kepala Kantor Pertanahan paling lambat 5 hari kerja setelah diterimanya permintaan informasi tersebut
www.sesukakita.wordpress.com 205
Keterangan mengenai obyek lelang harus tetap diterbitkan meskipun tanah atau satuan rumah susun yang menjadi obyek lelang tersebut sedang dalam sengketa atau dalam status sitaan, karena keterangan ini sangat penting bagi Pejabat Lelang untuk memperoleh keyakinan tentang obyek lelang
www.sesukakita.wordpress.com 206
Kepala Kantor Lelang menolak melaksanakan
lelang, apabila: Mengenai tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan
rumah susun apabila (a) kepadanya tidak diserahkan sertifikat asli hak yang bersangkutan, kecuali dalam hal lelang eksekusi yang dapat tetap dilaksanakan walaupun sertifikat hak tersebut tidak diperoleh oleh pejabat lelang dari pemegang haknya, (b) sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada dikantor pertanahan
Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya disampaikan (a) surat bukti hak atau surat keterangan kepala desa/kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut, dan (b) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari Kantor Pertanahn, atau untuk tanah yang terletak didaerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan
Ada perintah Pengadilan Negeri untuk tidak melaksanakan lelang berhubung dengan sengketa mengenai tanah yang bersangkutan
www.sesukakita.wordpress.com 207
Untuk mendaftarkan peralihan hak yang diperoleh melalui lelang, dokumen yang diperlukan sebagai syarat yang harus disampaikan kepada Kepala kantor Pertanahan adalah sebagai berikut: Kutipan risalah lelang yang bersangkutan (a) sertifikat Hak milik atau satuan rumah susun
atau hak atas tanah yang dilelang jika bidang tanah yang bersangkutan sudah terdaftar, atau (b) dalam hal sertifikat tersebut tidak diserahkan kepada pembeli lelang eksekusi diperlukan surat keterangan dari Kepala kantor lelang mengenai alasan tidak diserahkannya sertifikat tersebut, atau (c) jika bidang tanah yang bersangkutan belum terdaftar, diperlukan surat-surat yang berkaitan dengan bidang tanah yang belum terdaftar
Bukti identitas pembeli lelang Bukti pelunasan harga pembelian
www.sesukakita.wordpress.com 208
3. Peralihan hak karena Pewarisan
Peralihan hak karena pewarisan terjadi karena hukum pada saat pemegang hak yang bersangkutan meninggal dunia
Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan wajib didaftar dalam rangka memberikan perlindungan hukum kepada para ahli waris dan demi tertibnya Tata Usaha Pendaftaran Tanah serta akuratnya data yuridis bidang tanah yang bersangkutan
www.sesukakita.wordpress.com 209
Ketentuan pendaftaran Peralihan hak karena waris Bagi tanah yang sudah terdaftar, dokumen yang
diperlukan untuk pendaftarannya adalah (1) sertifikat tanah yang bersangkutan, (2) surat kematian pemegang hak dan surat tanda bukti sebagai ahli waris
Jika bidang tanah dimaksud belum didaftar, wajib diserahkan dokumen-dokumen (1) surat bukti hak, (2) surat keterangan kepala desa/kelurahan mengenai dikuasainya tanah tersebut oleh pemegang hak dan (3) surat keterangan dari kantor Pertanahan atau surat dari yang bersangkutan untuk daerah yang terpencil diperkuat oleh Kepala Desa/kelurahan, bahwa bidang tanah dimaksud belum bersertifikat
www.sesukakita.wordpress.com 210
Apabila penerima waris terdiri dari satu orang, maka pendaftaran peralihan hak dilakukan kepada orang tersebut sesuai dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris, namun bila penerima warisan lebih dari satu orang, tetapi bidang tanah tersebut jatuh kepada seorang penerima waris sebagaimana diterangkan dalam surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris, maka pendaftaran peralihan hak dilakukan kepada yang bersangkutan
Apabila hak atas tanah atau satuan rumah susun yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftar belum ada akta pembagian warisnya, peralihan haknya didaftar atas nama para penerima waris sebagai hak bersama berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan atau akta pembagian waris tersebut
www.sesukakita.wordpress.com 211
Yang dimaksud dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa akta keterangan hak mewaris, surat penetapan ahli waris atau surat keterangan waris
www.sesukakita.wordpress.com 212
4. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan
Perseroan atau koperasi Peralihan hak atas tanah atau hak milik atas
satuan rumah karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang tidak didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur dapat didaftar berdasarkan akta yang membuktikan terjadinya penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang bersangkutan setelah penggabungan atau peleburan tersebut disahkan oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku
Pendaftaran peralihan haknya, cukup diajukan dengan bukti akta yang membuktikan terjadinya penggabungan atau peleburan tersebut
www.sesukakita.wordpress.com 213
Peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur didaftar berdasarkan pemindahan hak dalam rangka likuidasi yang dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang
www.sesukakita.wordpress.com 214
5. Penolakan pendaftaran peralihan hak(Pasal 45 PP. No 24 tahun 1997 menggariskan
bahwa Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan hak,
jika terdapat salah satu keadaan, yaitu:) Sertifikat dan surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidak sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada kantor pertanahan
Perbuatan hukum, yang (1) tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau kutupan risalah lelang, kecuali dalam keadaan tertentu
Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkap
Tidak dipenuhinya syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundangan-undangan yang bersangkutan
Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan
Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan Akta PPAT batal atau dibatalkan oleh Putusan Pengadilan yang telah memperoleh hukum tetap
Perbuatan hukum yang dibatalakan oleh para pihak sebelum didaftarkan oleh kantor Pertanahan
www.sesukakita.wordpress.com 215
Penolakan Kepala Kantor Pertanahan dilakukan secara tertulis dengan menyebutkan alasan-alasan penolakan itu
Surat penolakan disampaikan kepada yang berkepentingan disertai dengan pengembalian berkas permohonannya dengan salinan kepada PPAT atau kepala kantor lelang
www.sesukakita.wordpress.com 216
B. Pembebanan Hak
Pembebanan hak Tanggungan pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, pembebanan Hak Guna Bangunan atas Hak milik dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau satuan Rumah susun yang ditentukan dengan peraturan perundang-undangan, dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku
www.sesukakita.wordpress.com 217
C. Pendaftaran Perubahan Data pendaftaran lainnya
Meliputi 7 kegiatan, yaitu:1. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah2. Pemecahan, pemisahan dan penggabungan
bidang tanah3. Pembagian hak bersama4. Hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas
satuan rumah susun5. Peralihan dan hapusnya hak tanggungan6. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan
putusan pengadilan atau penetapan pengadilan7. Perubahan nama
www.sesukakita.wordpress.com 218
1. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah
Pendaftaran perpanjangan jangka waktu hak atas tanah dilakukan dengan mencatat pada Buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan berdasarkan keputusan Pejabat yang berwenang yang memberikan perpanjangan jangka waktu hak yang bersangkutan
Perpanjangan jangka waktu suatu hak tidak mengakibatkan hak tersebut hapus atau terputus, sehingga pendaftaranya tidak perlu dibuatkan buku tanah dan sertifikat baru
www.sesukakita.wordpress.com 219
2. Pemecahan, pemisahan dan penggabungan
bidang tanah Pemecahan Atas permintaan pemegang hak yang
bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula
Untuk setiap bidang dibuat surat ukur, buku tanah dan sertifikat sebagai pengganti surat ukur, buku tanah dan sertifikat asalnya
www.sesukakita.wordpress.com 220
Jika hak atas tanah yang bersangkutan yang dibebani hak tanggungan dan atau beban-beban lain yang terdaftar, pemecahan baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak-pihak lian yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan
www.sesukakita.wordpress.com 221
Pemecahan bidang tanah ini harus sesuai dengan Rencana Tata ruang yang berlaku dan tidak boleh mengakibatkan tidak terlaksananya ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, misalnya ketentuan landreform yang menyangkut batas minimal pertanian
www.sesukakita.wordpress.com 222
Pemisahan Atas permintaan pemegang hak yang
bersangkutan dari satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipisahkan sebagian atau beberapa bagian, yang selanjutnya merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula
www.sesukakita.wordpress.com 223
Untuk satuan bidang tanah baru dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertifikat sebagai satuan bidang tanah baru, sedangkan pada peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan sertifikat bidang tanah semula dibubuhkan catatan mengenai adanya pemisahan tersebut
www.sesukakita.wordpress.com 224
Perbedaan pengertian pemisahan dan pemecahan Pemecahan (dahulu dikenal dengan
istilah pemisahan/pemecahan sempurna), semua bagian dari bidang tanah semula tidak lagi mempunyai identitas lama, sedangkan
Pemisahan (dahulu pemisahan/pemecahan sebagian), masih ada sebagian dari bidang tanah semula yang tidak berubah identitasnya, kecuali luas dan batas-batasnya
www.sesukakita.wordpress.com 225
Penggabungan bidang tanah
Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan dua buah bidang tanah atau lebih yang sudah didaftar dan letak berbatasan yang kesemuanya atas nama pemilik yang sam, dapat digabung menjadi satu satuan bidang baru jika semuanya dipunyai dengan jenis hak yang sama dan bersisa jangka waktu yang sama
www.sesukakita.wordpress.com 226
Untuk satuan bidang tanah baru dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertifikat baru dengan menghapus surat ukur, buku tanah dan sertifikat masing-masing
Hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan dan beban-beban lain yang terdaftar, maka penggabungan bidang tanah baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak-pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan
www.sesukakita.wordpress.com 227
3. Pembagian hak bersama
Pembagian hak bersama atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun menjadi hak-hak masing-masing pemegang hak bersama di daftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT, yang membuktikan kesepakatan antara pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut
www.sesukakita.wordpress.com 228
Suatu hak bersama, baik yang diperoleh sebagai warisan maupun sebab lain, pada suatu saat perlu dibagi sehingga menjadi hak individu
Kesepakatan antara pemegang hak bersama perlu dituangkan dalam akta PPAT yang akan menjadi dasar dalam pendaftarannya
Pembagian tersebut tidak harus semua pemegang hak bersama memperoleh bagian, karena dalam pembagian harta waris seringkali menjadi pemegang hak individu hanya sebagian dari keseluruhan penerima warisan, asalkan hal tersebut telah disepakati oleh seluruh penerima warisan sebagai pemegang hak bersama
www.sesukakita.wordpress.com 229
4. Hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan
rumah susun Pendaftaran hapusnya hak atas tanah, hak
pengelolaan dan hak milik atas satuan rumah susun dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan membubuhkan catatan pada Buku Tanah dan Surat Ukur serta sertifikat hak yang bersangkutan, berdasarkan:
1. Data dalam Buku Tanah yang disimpan di Kantor Pertanahan, jika mengenai hak-hak yang dibatasi masa berlakunya;
2. Salinan Surat Keputusan Pejabat yang berwenang mengenai hak yang bersangkutan telah dibatalkan atau dicabut;
3. Akta yang menyatakan bahwa hak yang bersangkutan telah dilepaskan oleh pemegang haknya
www.sesukakita.wordpress.com 230
Apabila sertifikat tanah dimaksud tidak diserahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan, hal tersebut dicatat pada Buku Tanah dan Surat Ukur yang bersangkutan
Untuk mencegah perbuatan hukum mengenai tanah yang sudah tidak ada haknya tersebut, maka hapusnya hak yang sertifikatnya tidak diserahkan tersebut dapat diumumkan oleh Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan
www.sesukakita.wordpress.com 231
5. Peralihan dan hapusnya hak tanggungan
Pendaftaran peralihan Hak tanggungan dilakukan dengan mencatatnya pada Buku tanah dan Sertifikat hak Tanggungan yang bersangkutan dan pada Buku tanah serta sertifikat hak yang dibebani berdasarkan surat tanda bukti beralihnya piutang yang dijamin karena cessie, subrogasi, pewarisan atau penggabungan serta peleburan perseroan
www.sesukakita.wordpress.com 232
Apabila tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut telah dilelang untuk pelunasan piutang, maka pendaftaran hapusnya hak tanggungan(roya) dapat dilakukan dengan melengkapi persyaratan:
1. Surat pernyataan kreditur yang melepas Hak tanggungan atas hak yang dilelang
2. Kutipan risalah lelang
www.sesukakita.wordpress.com 233
6. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan pengadilan
Panitera pengadilan wajib memberitahukan kepada Kepala kantor Pertanahan mengenai isi Putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan penetapan Ketua Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya perubahan pada data mengenai bidang tanah yang sudah didaftar atas satuan rumah susun untuk dicatat pada Buku Tanah yang bersangkutan dan sedapat mungkin pada sertifikat dan daftar-daftar lainnya
www.sesukakita.wordpress.com 234
Pencatatan dilakukan atas permintaan pihak yang berkepantingan berdasarkan salinan resmi putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap atau salinan penetapan Ketua Pengadilan yang bersangkutan yang diserahkan olehnya kepada Kepala kantor Pertanahan
Pencatatan hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak milik atas satuan rumah susun berdasarkan putusan pengadilan dilakukan setelah diperoleh surat keputusan mengenai hapusnya hak (tanda bukti hak/sertifikat) tersebut dari menteri atau pejabat yang ditunjuk
www.sesukakita.wordpress.com 235
7. Perubahan Nama
Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah sebagai akibat pemegang hak yang ganti nama dilakukan dengan, mencatatnya di dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan berdasarkan bukti mengenai ganti nama pemegang hak tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku
www.sesukakita.wordpress.com 236
D.Penerbitan sertifikat Pengganti
Atas permohonan pemegang hak, diterbitkan sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang rusak, hilang, menggunakan blanko yang tidak digunakan lagi atau yang tidak diserahkan oleh bekas pemegang hak kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi
Dengan adanya sertifikat pengganti, maka sertifikat lama dimusnahkan
Pengganti sertifikat di atas dicatat dalam buku tanah yang bersangkutan
www.sesukakita.wordpress.com 237
Permohonan sertifikat pengganti hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT atau Kutipan Risalah Lelang
Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sudah meninggal dunia, maka permohonan sertifikat pengganti dapat diajukan oleh ah ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli warisnya
www.sesukakita.wordpress.com 238
Ketentuan-ketentuan yang berkaitan dengan permohonan pengganti sertifikat adalah :
Permohonan pengganti sertifikat yang hilang disertai pernyataan dibawah sumpah dari yang bersangkutan di hadapan Kepala kantor Pertanahn atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertifikat hak yang bersangkutan
www.sesukakita.wordpress.com 239
Penerbitan sertifikat pengganti didahului dengan pengumuman satu kali dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon. Jika dalam waktu 30 hari sejak dimuatnya pengumuman tidak ada keberatan atau jikapun ada namun menurut penilaian Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut dianggap tidak beralasan, maka sertifikat pengganti diterbitkan. Jika keberatan tersebut dianggap beralasan, maka Kepala kantor Pertanahan menolak menerbitkan sertifikat pengganti. Mengenai dilakukannya pengumuman dan penerbitan serta penolakan penerbitan sertifikat baru, oleh kepala kantor Pertanahan dibuatkan berita acara
www.sesukakita.wordpress.com 240
Penggantian sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam lelang eksekusi, didasarkan atas surat keterangan dari kepala kantor lelang yang bersangkutan yang memuat alasan tidak dapat diserahkannya sertifikat tersebut kepada pemenang lelang. Kepala kantor Pertanahan mengumumkan telah diterbitkannya sertifikat pengganti untuk hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun dan tidak berlakunya sertifikat yang lama, dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon
www.sesukakita.wordpress.com 241
Pengadaan TanahUntuk kepentingan Umum
1. UUD 1945 Pasal 4 ayat 12. UU No 5 tahun 19603. UU No.51 Prp tahun 19604. UU No 20 tahun 1961 tentang
pencabutan hak atas tanah dan Benda-benda yang ada diatasnya
5. UU No.24 tahun 1992 tentang penataan Ruang
6. Perpres No.36 tahun 2005 Jo.Perpres No.65 tahun 2006
www.sesukakita.wordpress.com 242
PENGERTIANPengadaan Tanah (pasal 1
Perpres 65 tahun 2006) Pengadaan tanah, adalah setiap kegiatan
untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah
www.sesukakita.wordpress.com 243
Latar Belakang
1. Meningkatnya pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan tanah sehingga pengadaannya perlu dilakukan secara tepat dan transparan dengan tetap memperhatikan prinsip penghormatan terhadap hak-hak yang sah atas tanah.
2. Pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan yang diatur dalam Kepres No.55 tahun 1993 sudah tidak sesuai lagi sebagai landasan hukum dalam melaksanakan pembangunan untuk kepentingan umum
www.sesukakita.wordpress.com 244
Cara Pengadaan Tanah
Pengadaan tanah bagi kegiatan untuk kepentingan umum oleh pemerintah dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah.
Pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum oleh pemerintah dilaksanakan dengan cara jual beli, tukar menukar atau cara lain yang di sepakati
www.sesukakita.wordpress.com 245
Melakukan Pencabutan hak atas tanah untuk kepentingan umum harus dipenuhi adanya beberapa
persyaratan :1. Pencabutan hak hanya dapat dilakukan
bilamana kepentingan umum harus tegas menjadi dasar dalam pencabutan hak ini. Termasuk dalam pengertian kepentingan umum ini adalah kepentingan bangsa, negara, kepentingan bersama dari rakyat, serta kepentingan pembangunan.
2. Pencabutan hak hanya dapat dilakukan oleh pihak yang berwenang
3. Pencabutan hak atas tanah harus disertai dengan ganti kerugian yang layak. Pemilik tanah berhak atas pembayaran sejumlah ganti kerugian yang layak berdasarkan atas harga yang pantas.
www.sesukakita.wordpress.com 246
Pengadaan tanah dilakukan dengan cara:1. Jual beli2. Tukar menukar3. Atau cara lain yang disepakati dengan
sukarela oleh pihak-pihak yang bersangkutan
www.sesukakita.wordpress.com 247
Pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan pemerintah atau pemerintah daerah, meliputi:1. Jalan umum dan jalan tol, rel kereta api (diatas
tanah, diruang atas tanah, ataupun di ruang bawah tanah), saluran air minum/air bersih, saluran pembuangan air dan sanitasi
2. Waduk, bendungan, bendungan irigasi dan bangunan pengairan
3. Pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api dan terminal
4. Fasilitas keselamatan umum, seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir, lahar dan lain-lain bencana
5. Tempat pembuangan sampah6. Cagar alam dan cagar budaya7. Pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik
www.sesukakita.wordpress.com 248
Panitia Pengadaan Tanah
Pengadaan tanah untuk kepentingan umum di wilayah kabupaten/kota dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah kabupaten/kota yang dibentuk oleh bupati/walikota
Panitia Pengadaan Tanah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta dibentuk oleh Gubernur
Pengadaan Tanah yang terletak didua wilayah Kabupate/Kota atau lebih dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah provinsi yang dibentuk Gubernur
www.sesukakita.wordpress.com 249
Pengadaan tanah yang terletak di dua wilayah provinsi atau lebih, dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah yang dibentuk oleh Menteri Dalam Negeri yang terdiri atas unsur pemerintah dan unsur Pemerintahan Daerah terkait
www.sesukakita.wordpress.com 250
Panitia pengadaan tanah, bertugas:
1. Mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah. Bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang ada kaitannya dengan tanah yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan
2. Mengadakan penelitian mengenai sstatus hukum tanah haknya akan dilepaskan atau diserahkan dan dokumen yang mendukungnya
3. Menetapkan besarnya ganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepaskan atau diganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepas atau diserahkan
4. Memberikan penjelasan atau penyuluhan kepada masyarakat yang terkena rencana pembangunan dan/atau pemegang hak atas tanah mengenai rencana dan tujuan pengadaan tanah
5. Mengadakan musyawarah dengan para pemegang hak atas tanah dan instansi pemerintah dan/atau pemerintah daerah yang memerlukan tanah dalam rangka menetapkan bentuk dan/atau besarnya ganti rugi
www.sesukakita.wordpress.com 251
6. Menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti rugi kepada para pemegang hak atas tanah, bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang ada diatas tanah
7. Membuat berita acara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah
8. Mengadministrasikan dan mendokumentasikan semua berkas pengadaan tanah dan menyerahkan kepada pihak yang berkompeten
www.sesukakita.wordpress.com 252
Musyawarah
Pengadaan tanah bagi pelaksaan melalui musyawarah dalam rangka memperoleh:
1. Pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum dilokasi tersebut
2. Bentuk dan besarnya ganti rugi
www.sesukakita.wordpress.com 253
Tata cara Musyawarah
1. Dilakukan secara langsung antara pemegang hak, instansi yang memerlukan tanah dan panitia
2. Dalam hal jumlah pemegang hak tidak memungkinkan terselenggaranya musyawarah secara efektif, dilakukan melalui perwakilan atau melalui kuasanya
3. Penunjukan kuasa dilakukan secara tertulis, bermaterai diketahui kepala desa atau pejabat yang berwenang
4. Musyawah dipimpin oleh Ketua Panitia Pengadaan tanah
www.sesukakita.wordpress.com 254
Jangka waktu dan Hasil Musyawarah
1. Dalam hal kegiatan tidak dialihkan atau dipindahkan secara teknis tata ruang ketempat lain atau lokasi lain, maka musyawarah dilakukan selama 120 hari kalender sejak tanggal undangan pertama
2. Apabila tidak tercapai kesepakatan panitia menetapkan besar ganti rugi uang kepada pengadilan negeri yang wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah yang bersangkutan
3. Apabila terjadi sengketa kepemilikan setelah penetapan ganti rugi, maka panitia menitipkan ganti rugi uang kepada PN
www.sesukakita.wordpress.com 255
Apabila tercapai kesepakatan antara pemegang hak atas tanah, instansi pemerintah yang memerlukan tanah, maka panitia menerbitkan Keputusan berupa bentuk dan besarnya ganti rugi sesuai kesepakatan
Penggantian kerugian terhadap bidang tanah yang dikuasai dengan hak ulayat diberikan dalam bentuk pembangunan fasilitas umum atau bentuk lain yang bermanfaat bagi masyarakat
www.sesukakita.wordpress.com 256
Bentuk ganti rugi berupa:
1. Uang2. Tanah pengganti3. Pemukiman kembali4. Gabungan dari dua atau lebih bentuk
ganti rugi sebagaimana dimaksud huruf a,b, dan c
5. Bentuk lain yang disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutam
www.sesukakita.wordpress.com 257
Dasar perhitungan besar ganti rugi didasarkan atas:a. NJOP atau nilai nyata/sebenarnya dengan
memperhatikan NJOP tahun berjalan berdasarkan penilaian lembaga/Tim Penilai Harga Tanah yang ditunjuk panitia
b. Nilai jual bangunan yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab dibidang banguna
c. Nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang pertanian
www.sesukakita.wordpress.com 258
Ganti Rugi diserahkan pada:
1. Pemegang hak atas tanah2. Nadzir bagi tanah wakaf3. Apabila tanah dimiliki beberapa orang
secara bersama , sedangkan satu atau beberapa orang tidak dapat diketemukan, maka ganti rugi yang menjadi haknya dititipkan di PN yang wilayah hukumnya meliputi tanah tersebut
www.sesukakita.wordpress.com 259
Keberatan atas Ganti Rugi
Pemegang hak yang tidak menerima keputusan panitia, dapat mengajukan keberatan kepada Bupati/Walikota/Gubernur/Mendagri sesuai kewenangan disertai dengan alasan keberatan
Pejabat tersebut mengupayakan penyelesaian dengan mempertimbangkan pendapat keinginan pemegang hak atas kuasanya
Setelah mendengarkan dan mempelajari pendapat dan keinginan serta pertimbangan panitia, pejabat dapat mengeluarkan keputusan mengukuhkan atau mengubah keputusan panitia
www.sesukakita.wordpress.com 260
Apabila upaya yang dilakukan Bupati/walikota/Gubernur/Mendagri tetap tidak terima pemegang hak sedang lokasi tidak dapat dipindahkan maka diusulkan untuk dilakukan pencabutan hak menurut UU No.20 tahun 1961 Usul disampaikan pada Kepala BPN dengan
tembusan kepada Menteri dan instansi yang memerlukan tanah dan menteri hukum dan hak asasi manusia
Setelah menerima usul penyelesaian kepala BPN berkonsultasi dengan Menteri dan HAM
Permintaan pencabutan hak disampaikan kepada Presiden oleh Kepala BPN yang ditanda tangani oleh menteri instansi yang memerlukan tanah dan menteri hukum dan HAM
Apabila keputusan Presiden tentang ganti rugi tidak diterima oleh pemegang hak, maka dapat dimintakan banding pada Pengadilan Tinggi
www.sesukakita.wordpress.com 261
Tanah yang digarap tanpa ijin yang berhak atau kuasanyaPenyelesaiannya dilakukan berdasarkan UU No 51 tahun 1960 tentang larangan Pemakaian tanah tanpa ijin yang berhak atau kuasanya
Pengadaan tanah skala kecilPelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum
yang memerlukan tanah yang luasnya tidak lebih dari 1 hektar dapat dilakukan langsung oleh instansi pemerintah yang memlukan tanah dengan pemegang hak dengan cara:
a. Jual belib. Tukar menukarc. Cara lain yang disepakati
www.sesukakita.wordpress.com 262
Pengertian Landreform
Dalam arti sempit LandreformMerupakan serangkaian tindakan dalam rangka Agrarian Reform Indonesia
Landreform meliputi perombakan mengenai pemilikan dan penguasaan tanah serta hubungan-hubungan hukum yang bersangkutan dengan penguasaan tanah
www.sesukakita.wordpress.com 263
Tujuan Landreform
a. Untuk mengadakan pembagian yang adil atas sumber penghidupan rakyat tani yang berupa tanah
b. Untuk melaksanakan prinsip:tanah untuk tani, agar tidak terjadi lagi tanah sebagai obyek spekulasi dan obyek (maksudnya:alat) pemerasan
c. Untuk memperkuat dan memperluas hak milik atas tanah bagi setiap warga negara Indonesia, baik laik-laki maupun wanita, yang berfungsi sosial.
d. Untuk mengakhiri sistem tuan tanah dan menghapuskan pemilikan dan penguasaan tanah secara besar-besaran dengan tak terbatas, dengan menyelenggarakan batas maksimum dan batas minimum untuk tiap keluarga
e. Untuk mempertinggi produksi nasional dan mendorong terselenggaranya pertanian yang intensif secara gotong-royong dalam bentuk gotong royong lainnya, untuk mencapai kesejahteraan yang merata dan adil, dibarengi dengan sistem perkreditan yang khusus ditujukan kepada golongan tani
www.sesukakita.wordpress.com 264
Program landreform
1. Pembatasan luas maksimum penguasaan tanah2. Larangan pemilikan tanah secara apa yang disebut
“absentee” atau “guntai”3. Redistribusi tanah-tanah yang selebihnya dari tanah-
tanah yang selebihnya dari batas maksimum tanah-tanah yang terkena larangan “absentee”, tanah-tanah bekas swapraja dan tanah-tanah negara
4. Pengaturan soal pembagian dan penebusan tanah-tanah pertanian yang digadaikan
5. Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil tanah pertanian6. Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian,
disertai larangan untuk melakukan perbuatan-perbuatan yang mengakibatkan pemecahan pemilikan tanah-tanah pertanian menjadi bagian-bagian yang terlampau kecil