Tanah Negara Bekas HGB dan Hak PrioritasnyaOleh : Gede Wira Utama[footnoteRef:2]* [2: * Taruna Semester IV kelas A Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional, NIM 13222726]

Intisari: Sesuai dengan tujuan penggunaan tanahnya, Pemerintah dalam hal ini Kemeterian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional akan memberikan hak yang berbeda pula. Untuk hak mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri bagi calon penerima hak akan diberikan Hak Guna Bangunan (HGB) selama 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun. Ketika Hak atas tanahnya berakhir, siapakah yang berhak untuk mengajukan pembaharuan hak pada tanah bekas HGB tersebut? Karena seperti yang kita tahu bahwa tanah tersebut akan menjadi tanah negara yang tidak dilekati suatu hak apapun yang dapat dimohonkan hak oleh siapa saja. Untuk permasalahan ini, terkait dengan hak keperdataan bekas pemegang HGB yang masih melekat ketika hak atas tanahnya telah habis dapat menjadi suatu dasar permohonan hak atas tanah dikarenakan masih adanya hubungan antara subyek dan obyeknya. Sehingga selama bekas pemegang HGB masih memanfaatkan dan menggunakan tanah tersebut sesuai fungsinya, selama itu pula ia memiliki hak prioritas untuk mendaftarkan pembaharuan hak atas tanah di bekas tanah HGB tersebut.Kata kunci : HGB, Tanah Negara, Hak Prioritas

Abstract: In accordance with the intended use of the land, the Government especially Agrarian Ministry / National Land Agency will provide different rights. To have a right to establish and build on a land that is not his own for potential beneficiaries, the subject will be given Hak Guna Bangunan (HGB) for 30 years and can be extended for 20 years. When the right over the land ends, there is a question "Who is eligible to apply for renewal of the rights in the former of HGB? Because as we know that the land would become state land (Tanah Negara) that is not glued by any rights when the last former of HGB didnt extend their rights. For this problem, when their rights on the land have been exhausted, the last holder of HGB still has a civil right (Hak Keperdataan) of the buildings and the property. This condition can become a basis for the right to land due to the persistence of the relationship between the subject and object. As long as the former holder of HGB still caring ang get the advantages from the land according to its function, they still have the priority right to register the renewal of land rights in the former land of the HGB.Keywords: HGB, State Lands, Priority Rights

A. Latar BelakangKebutuhan akan lahan baik sebagai tempat usaha maupun hunian relatif bertambah mengikuti perkembangan jumlah penduduk di Indonesia. Dalam rangka menggunakan dan memanfaatkan tanah, pemerintah dalam hal ini Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia (BPN RI) memberikan beberapa macam hak atas tanah sesuai dengan tujuan penggunaan dan pemanfaatan tanahnya yang diatur dalam pasal 16 Undang-undang Pokok Agraria (UUPA). Salah satu contoh misalnya penggunaan tanah untuk hunian, BPN RI dalam hal ini akan memberikan Hak Guna Bangunan (HGB) kepada calon pemegang hak. Adapun yang dimaksud HGB menurut UUPA pada pasal 35 adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.Dalam hal ini pemegang sertifikat HGB yang berada di atas tanah negara hanya bisa memanfaatkan lahan tersebut baik untuk mendirikan bangunan atau untuk keperluan lain dalam kurun waktu tertentu. Untuk kepemilikan, lahannya masih dimiliki oleh negara. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) mempunyai batas waktu tertentu misalnya 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk waktu 20 tahun. Setelah melewati batas waktunya, pemegang sertifikat harus mengurus perpanjangan ataupun pembaharuan SHGB-nya.Adapun beberapa keuntungan Membeli Properti dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan[footnoteRef:3]: [3: http://www.jurnalhukum.com/hak-guna-bangunan/, diakses pada tanggal 25 Mei 2015, pukul 15.20 WIB.]

a. Tidak Membutuhkan Dana BesarDengan membeli properti berstatus HGB tidak perlu menyiapkan dana besar daripada membeli properti dengan status SHM. Apalagi dengan harga tanah yang semakin tinggi dari tahun ke tahun, sehingga tidak perlu mengeluarkan dana besar untuk memiliki properti yang diinginkan.b. Peluang Usaha Lebih TerbukaProperti dengan status HGB biasanya dijadikan pilihan untuk mereka yang berminat memiliki properti tetapi tidak bermaksud untuk menempati dalam waktu lama. HGB biasanya dimanfaatkan untuk kebutuhan komersial seperti mendirikan usaha kos, gedung perkantoran, kios, ruko, apartemen dan lain lain. Oleh karena itu, bagi sebagian orang, membeli properti dengan status HGB dapat digunakan untuk mengembangkan usaha seperti, menambah modal, sehingga peluang usaha lebih menguntungkan.Sesuai dengan ketentuan pasal 35 ayat (1) dan (2) UUPA, yang mengharuskan si pemegang hak untuk memperpanjang ataupun memperbaharui hak atas tanahnya bila jangka waktunya berakhir atau habis. Dalam artikel ini akan dijelaskan mengenai pihak-pihak yang memiliki hak prioritas untuk memperpanjang ataupun memohon hak baru di atas tanah bekas HGB yang masa berlakunya telah habis.

B. Rumusan MasalahAdapun permasalahan yang akan dibahas dalam artikel ini terkait dengan tanah bekas HGB yang tidak diperpanjang lagi haknya yaitu:1. Siapa yang memiliki hak prioritas untuk dapat memohon hak di atas tanah negara bekas hak yang tidak diperbaharui/diperpanjang haknya?2. Berapa lama hak prioritas yang dimiliki subyek hukum tersebut?

C. TujuanManfaat penulisan artikel ini diantaranya:1. Mengetahui yang memiliki hak prioritas untuk dapat memohon hak di atas tanah negara bekas hak yang tidak diperbaharui/diperpanjang haknya.2. Jangka waktu hak prioritas yang dimiliki si calon pemegang hak tersebut.

D. Tinjauan PustakaTelah diatur mengenai pengertian HGB dalam Pasal 35 ayat (1) UUPA jo Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Dalam hal ini, seorang pemegang hak guna bangunan adalah berbeda dari pemegang hak milik atas sebidang tanah dimana bangunan tersebut didirikan; atau dalam konotasi yang lebih umum, pemegang hak guna bangunan bukanlah pemegang hak milik dari tanah dimana bangunan tersebut didirikan[footnoteRef:4]. [4: Kartini Muljadi, Gunawan Widjaja, Hak-Hak Atas Tanah, (Jakarta: Kencana, 2005), hlm 190]

Dari penjelasan III/3 dalam UUPA maka hak yang dipunyai oleh pemegang hak sangat terbatas oleh karena didirikan di atas tanah yang bukan haknya, jadi hanya terjadi sepanjang waktu tertentu. Tidak seperti halnya dengan hak milik yang haknya adalah terpenuh di antara hak-hak atas tanah[footnoteRef:5]. Setelah jangka waktunya berakhir hak guna bangunan dapat diperpanjang lagi paling lama 20 tahun atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunan yang diatur dalam pasal 35 ayat (2) UUPA. [5: Soedharyo Soimin, Status Hak dan Pembebasan Tanah, (Jakarta: Sinar Grafika, 2001), hlm.21]

Pada prinsipnya yang dapat mempunyai hak guna bangunan ialah warga Negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, serta berkedudukan di Indonesia pula[footnoteRef:6]. Hal tersebut seperti yang diatur dalam Pasal 36 ayat (1) UUPA jo Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 yang menentukan bahwa yang dapat mempunyai hak guna bangunan adalah: Warga negara Indonesia (WNI) dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. [6: Eko Yulian Isnur, Tata Cara Mengurus Surat-surat Rumah dan Tanah, (Yogyakarta: Pustaka Yustisia, 2008), hlm. 15]

Dalam hal badan hukum asing yang ingin memiliki hak guna bagunan maka dua unsur, yakni didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, harus ada. Jadi hanya Warga Negara Indonesia saja yang dapat mempunyai hak guna bangunan ini, dan di sini terlihat bahwa prinsip nasionalitas tetap dipertahankan, sehingga orang yang bukan warga negara Indonesia hanya dapat mempunyai hak seperti yang ditentukan pada ketentuan pasal di atas yaitu badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia[footnoteRef:7]. [7: Soedharyo Soimin , op.cit, hlm. 21]

Apabila orang atau badan hukum pemegang hak guna bangunan tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna bangunan, maka orang atau badan hukum tersebut dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak guna bangunan yang dikuasainya kepada orang atau badan hukum yang memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak guna bangunan. Jika hak guna bangunan yang dikuasainya tidak dilepaskan atau dialihkan maka hak guna bagunan tersebut akan hapus secara hukum. Hal tersebut secara tegas diatur dalam Pasal 36 ayat (2) UUPA, yang menentukan bahwa:Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayat 1 pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak guna bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan PemerintahPengaturan lebih lanjut mengenai hal di atas diatur dalam Pasal 20 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yang menentukan bahwa:1. Pemegang hak guna bangunan yang tidak lagi memenuhi syarat sebagaimana dimaksud Pasal 19 dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas tanah tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat.2. Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) haknya tidak dilepaskan atau dialihkan, hak tersebut hapus karena hukumBerdasarkan ketentuan Pasal 37 UUPA dan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 bahwa tanah yang dikuasai oleh Negara dapat diberikan kepada pemegang hak atas tanah atau suatu badan hukum dengan adanya permohonan yang diajukan kepada Menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan oleh pemegang haknya. HGB terjadi kerena penetapan pemerintah/Negara jika tanah tersebut dikuasai oleh Negara dan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan jika HGB tersebut di atas tanah hak pengelolaan. Hal ini sesuai dengan maksud pelimpahan wewenang melalui pemberian hak pengelolaan maka pemberian hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan dilakukan oleh Menteri kepada calon pemegang hak yang ditunjuk oleh pemegang HGB. Bagi tanah yang dikuasai perseorangan maka hak guna bangunan terjadi karena perjanjian antara pemilik tanah dengan pihak yang mengajukan hak guna bangunan tersebut yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT.Pasal 40 UUPA jo Pasal 35 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 mengatur mengenai hapusnya hak guna bangunan. Hak guna bangunan hapus karena:1. Jangka waktu berakhir;2. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena:(a) Tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, sampai Pasal 32 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996; atau(b) Tidak terpenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak guna bangunan antara pemegang hak guna bangunan dan pemegang hak milik atau perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan; atau(c) Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap;3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemengan haknya sebelum jangka waktu berakhir;4. Dicabut untuk kepentingan umum;5. Ditelantarkan;6. Tanahnya musnah;7. Ketentuan dalam Pasal 36 ayat (2) UUPA dan Pasal 20 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 menentukan bahwa orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang telah ditentukan dalam Pasal 36 ayat (1) UUPA dan Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan hak guna bangunan tersebut;8. Dicabut berdasarkan Undang-Undang No 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Berserta Benda-Benda Yang Ada Di Atasnya.Dengan hapusnya hak guna bangunan maka tanah tersebut akan menjadi tanah Negara, jika hak guna bangunan tersebut diberikan di atas tanah Negara. Jika yang memberikan hak guna bangunan tersebut adalah pemegang hak milik maka kembali kepada penguasaan penuh dari pemegang hak milik atas tanah tersebut atau dengan kata lain hak miliknya menjadi penuh kembali.

E. PembahasanTelah disebutkan sebelumnya bahwa HGB dapat berakhir haknya dikarenakan jangka waktunya berakhir, dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena suatu syarat tidak dipenuhi, dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir, dicabut untuk kepentingan umum, ditelantarkan, tanahnya musnah atau karena ketentuan pasal 36 ayat (2) UUPA. Secara hukum dan peraturan yang berlaku, menyatakan bahwa HGB yang berakhir jangka waktunya, maka tanahnya dikuasai langsung oleh negara. Jika diasumsikan dikuasai langsung oleh negara, maka tanah tersebut tidak dilekati dengan suatu hak serta tidak ada kepentingan pihak lain terhadap tanah tersebut yaitu bekas pemegang HGB karena bangunan dan benda-benda yang ada di atasnya masih milik bekas pemegang HGB, sedangkan secara penguasaan bekas pemegang HGB masih menguasai tanah tersebut. Di sini perlu ditegaskan bahwa TN bekas HGB cenderung dapat dikatakan sebagai TN tidak bebas, yang tidak langsung dikuasai oleh negara yang terikat dengan hak penguasaan atas tanah. Meskipun hak penguasaan atas tanah tersebut secara hukum telah hapus karena berakhirnya jangka waktu, tetapi dengan adanya bangunan dan benda-benda di atas tanah bekas HGB menyebabkan hak penguasaan atas tanah tersebut belum dapat hapus dengan sendirinya. Untuk dapat menjadi tanah yang langsung dikuasai negara, maka sebelumnya harus ada penyelesaian mengenai bangunan dan benda-benda tersebut.Meskipun secara teori hak atas tanah tersebut kembali ke penguasaan negara, akan tetapi hak keperdataan dari tanah tersebut masih pada bekas pemegang HGB, sehingga bekas pemegang HGB mempunyai hak prioritas untuk memohonkan kembali haknya. Ini berarti ketika masa berlaku HGB tersebut berakhir, pemegang HGB akan kehilangan hak atas tanahnya saja, tetapi tidak untuk bangunan dan benda-benda di atasnya.Secara keperdataan bekas pemegang HGB memiliki kedudukan berkuasa (bezit) atas tanah bekas HGB dan bangunan serta benda-benda yang ada di atasnya. Kedudukan berkuasa adalah kedudukan seseorang yang menguasai suatu kebendaan, baik dengan diri sendiri maupun dengan perantara orang lain dan mempertahankan atau menikmatinya selaku orang yang memiliki kebendaan itu (Pasal 529 KUHPerdata). Jika ditinjau dari pengertian possession dalam sistem hukum anglo saxon yaitu bukti nyata dari penggarapan tanah merupakan bukti utama dari hak terhadap pemilikan[footnoteRef:8], maka dengan bukti penggarapan atau pengusahaan/ pemanfaatan tanah HGB yang sudah berakhir jangka waktunya oleh bekas pemegang HGB dapat memberi kesempatan kepada bekas pemegang HGB untuk berlaku seperti pemilik tanah HGB tersebut karena secara hukum bekas pemegang HGB adalah pemilik bangunan dan benda-benda di atas tanah HGB. [8: Joycey G Tooler, dalam Yudi Irwanda. Okupasi Areal Hak Guna Usaha PT. Perkebunan Nusantara (PTPN) III (Persero) Kebun Bagun di Kota Pematangsiantar. Penelitian . Yogyakarta : STPN. Tahun 2006, hlm 15.]

Seperti yang tercantum dalam PMNA/Ka BPN No 9 tahun 1999 yang menyatakan bahwa bekas pemegang HGB berkewajiban menjaga tanah yang telah berakhir haknya sebelum diserahkan kepada penerima hak berikutnya. Dengan demikian, bekas pemegang HGB masih memiliki hak penguasaan atas tanah tesebut sampai haknya beralih kepada si pemegang hak baru. Dengan adanya hubungan antara subyek dan obyek berupa bukti penguasaan maka dapat dijadikan sebagai dasar untuk pemberian suatu hak atas tanah.

F. SimpulanDengan adanya hak prioritas tersebut, maka bekas pemegang HGB dapat memohonkan kembali hak atas tanahnya yang telah berakhir. Hak prioritas diberikan kepada bekas pemegang HGB dikarenakan hak keperdataannya masih pada bekas pemegang HGB. Hal tersebut untuk mencegah terjadinya peralihan tanah bekas HGB tersebut dari orang yang tidak berhak atas tanah tersebut.Ini berarti selama bekas pemegang HGB masih menduduki dan memanfaatkan tanah bekas HGB tersebut, selama itu pula bekas pemegang HGB memiliki hak prioritas untuk memohon perpanjangan ataupun pembaharuan hak atas tanahnya sampai adanya Surat Keputusan Pemberian Hak baru kepada calon pemegang hak yang baru.

G. Daftar Pustaka

Harsono, Boedi. (2008). Hukum Agraria Indonesia, Himpunan Peraturan-peraturan Hukum Tanah. Jakarta: Djambatan.Irwanda, Yudi. (2006) Okupasi Areal Hak Guna Usaha PT. Perkebunan Nusantara (PTPN) III (Persero) Kebun Bagun di Kota Pematangsiantar. Penelitian . Yogyakarta : STPN. Isnur, Eko Yulian. (2008). Tata Cara Mengurus Surat-surat Rumah dan Tanah, Yogyakarta: Pustaka Yustisia.Muljadi, Kartini dan Widjaja, Gunawan. (2005). Hak-Hak Atas Tanah. Jakarta: Kencana.Soimin, Soedharyo. (2001). Status Hak dan Pembebasan Tanah. Jakarta: Sinar GrafikaSubekti, R. dan R. Tjitrosudibio. (2004). Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Jakarta: PT Pradnya Paramita. Cetakan ke -34, edisi revisi.(http://www.jurnalhukum.com/hak-guna-bangunan/). Hak Guna Bangunan. Diakses pada tanggal 23 Mei 2015, pukul 15.20 WIB.

Peraturan PerundanganUndang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan dasar Pokok-Pokok Agraria.Undang-Undang No 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Berserta Benda-Benda Yang Ada Di Atasnya.Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah. (Lembaran Negara Republik Indonesia tahun 1996 Nomor 58).PMNA/ Ka BPN Nomor 9 tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.

| 9