xxiii

GLOSSARY

Disarikan dari: Miles, dkk (2007); Fight (2006); Merna & Chu (2010); Noor

(2007); Pujawan (2009)

Aliran atau arus dana (cash flow): jumlah atau volume dana tunai (cash) neto

yang dihasilkan dari kegiatan investasi.

Average of Return: metode untuk mengukur berapa tingkat keuntungan rata-rata

yang diperoleh dari suatu investasi.

BEP: titik pulang pokok, atau tingkat operasi/produksi dimana perusahaan tidak

mengalami kerugian, namun juga belum mendapatkan laba.

Beaya (cost): pengeluaran yang tidak dielakkan dalam melakukan suatu kegiatan

untuk mencapai tujuan tertentu. Dengan kata lain beaya asalah bagian dari

pengeluaran.

Beaya pengorbanan (Opportunity Cost): beaya yang timbul karena

mengorbankan kesempatan tertentu. Dalam praktiknya biaya ini tidak

pernah dibayarkan.

Beaya akuntansi (Accounting cost): beaya yang didasarkan pada pencatatan

akuntansi yang berlaku. Misalnya bahan baku, beaya gaji, upah, beaya

komunikasi dan sebagainya. Dalam praktiknya tidak semua beaya menurut

akuntansi ini dibayarkan..

Beaya jangka pendek (short run cost): periode dimana masih ada kelompok dari

beaya tetap dan beaya variabel. Untuk jangka pendek, beaya terdiri dari

beaya tetap (TFC) dan beaya variabel (TVC).

Beaya jangka panjang (long run cost): periode dimana seluruh beaya berubah

(variabel). Dalam jangka panjang semua beaya adalah variabel (tidak ada

beaya tetap).

Beaya tetap (total fixed cost, TFC): beaya yang jumlahnya tetap, tidak

dipengaruhi oleh besar kecilnya output.

Beaya variabel (variabel cost) atau total variable cost (TFC): beaya yang

jumlahnya berubah sesuai dengan perubahan tingkat/volume.

Bond refunding: pendanaan dengan cara menarik obligasi lama, dengan menarik

obligasi baru. Kadangkala perusahaan harus menarik dengan obligasi lama

xxiv

guna menurunkan beaya dana obligasi. Keadaan ini dapat terjadi bila

terjadi penurunan tingkat bunga yang tajam, dibandingkan dengan saat

menerbitkan obligasi.

BOT (Build Operate Transfer): (bangun guna serah), di mana proyek ini

diserahkan kembali kepada pihak pemberi konsesi setelah dibangun dan

dioperasikan. Transfer mungkin dengan atau tanpa biaya sesuai perjanjian.

Break even ratio: suatu kondisi dimana total pendapatan sama dengan total beaya.

Bursa efek: tempat atau sarana dimana para investor memperjualbelikan sekuritas

atau efek (saham atau obligasi) yang dimilikinya.

Capitalization: proses penaksiran nilai oleh pendapatan operasional bersih diskon

stabil pada tingkat yang tepat

Capitalization rate (cap rate): sebuah tingkat, yang dinyatakan sebagai

persentase, di mana masa depan pendapatan dikonversi menjadi nilai kini

Discounted cash flow: nilai sekarang dari uang yang akan diterima di masa depan,

ditentukan dengan mengalikan arus kas yang diproyeksikan oleh faktor

diskon

Dana: menyangkut semua sumber keuangan tanpa membedakan waktu

pemanfaatannya (jangka pendek atau jangka panjang).

Dana keluar (cash-out): seluruh pengeluaran yang terjadi selama umur investasi.

Dana masuk (cash-in): seluruh pemasukan yang terjadi selama umur investasi.

Debt atau financial leverage: sumber dana yang berasal dari pinjaman bank.

Sumber dana ini dikenal juga dengan istilah utang atau loan, biasanya

digunakan untuk pengembangan usaha.

Depreciation: penurunan nilai reguler dari waktu ke waktu

Discount rate: tingkat persentase tahunan yang digunakan untuk menghitung nilai

sekarang arus kas masa depan.

Earning: pendapatan bersih atau keuntungan bersih

Effective gross income (EGI): pendapatan kotor efektif tahunan

Equity: sumber dana yang berasal dari pendiri atau pemilik usaha. Sumber dana

ini dikenal juga dengan istilah saham atau share. Biasanya sumber dana ini

untuk memulai usaha.

xxv

Eksternalitas: dampak atau akibat keberadaan perusahaan, yang diterima oleh

pihak yang tidak ada sangkut pautnya dengan perusahaan, baik sebagai

pemilik, pekerja konsumen, pemasok ataupun kreditor.

Forecasting (peramalan): memperkirakan besaran atau jumlah pada waktu

mendatang berdasarkan data masa lampau yang dianalisis secara ilmiah,

khususnya menggunakan metode statistika.

Full recourse: tidak peduli apapun risiko yang terjadi, peminjam atau penjamin

yang menjamin untuk membayar hutang. Menurut definisi, ini bukan

pembiayaan proyek kecuali aktiva tunggal peminjam adalah proyek

tersebut.

Go public: istilah yang digunakan untuk perusahaan yang mendapatkan dana dari

masyarakat (public) melalui berbagai kepemilikan (saham), atau melalui

surat utang (bond atau obligasi) yang dijual di pasar modal.

Gross income multiplier: aturan perhitungan praktis untuk memperkirakan nilai

properti perumahan, diturunkan dengan membagi harga jual properti yang

sebanding dengan cara sewa tahunan atau bulanan mereka.

Initial cash flow: pola aliran kas yang berhubungan dengan pengeluaran kas

pertama kali untuk investasi. Misalnya pengeluaran untuk pengadaan tanah,

pembuatan pabrik dan perlengkapannya, mesin-mesin dan sebagainya.

Termasuk juga penyediaan modal kerja, perlu dimasukkan.

Internal rate of return (IRR): tingkat diskonto yang membuat nilai bersih

sekarang sama dengan nol.

Interest: tingkat suku bunga deposito bank

Investasi: menanamkan uang pada saat ini (sekarang) untuk mendapatkan

manfaat di kemudian hari. Dengan kata lain investasi adalah awal suatu

kegiatan bisnis.

Investasi publik: investasi yang dilakukan oleh pemerintah atau negara, untuk

membangun sarana dan prasarana atau infrastruktur guna memenuhi

kebutuhan masyarakat (publik).

Investasi swasta: investasi yang dilakukan oleh masyarakat, khususnya para

pengusaha, dengan tujuan mendapat manfaat berupa laba. Investasi jenis

ini disebut juga dengan istilah investasi untuk profit motive.

xxvi

Joint venture: sebuah kerjasama dari dua atau lebih perusahaan atau individu

untuk melakukan sebuah usaha bersama untuk mendapatkan keuntungan.

Kebutuahn dana untuk modal tetap: jumlah dana untuk pengadaan barang atau

harta tetap (fixed assets) bisnis yang meliputi: kebutuhan pengadaan tanah

dan bangunan; kebutuhan untuk pengadaan mesin dan peralatan.

Kebutuhan dana untuk modal kerja: jumlah dari kebutuhan dana untuk

pengadaan keperluan operasi usaha, atau pengadaan harta lancar (current

assets) perusahaan yang meliputi: kebutuhan dana berupa uang tunai untuk

berbagai beaya operasi; kebutuhan dana untuk pengadaan bahan baku dan

penolong; kebutuhan dana untuk pengadaan piutang guna mendorong

penjualan.

Kelancaran arus dana: kriteria utama atau prioritas dalam memilih sumber dana.

Karena kelancaran arus dana ini, merupakan syarat yang tidak bisa ditawar

dalam menjalankan usaha.

Kelayakan investasi: kelayakan investasi yang dilakukan baik oleh swasta

(private investment) maupun oleh negara (public investment). Investasi

yang layak adalah investasi yang menguntungkan.

Kelayakan teknis: kelayakan yang hanya melihat atau mempertimbangkan satu

aspek saja dari kelayakan investasi, misalnya: hanya mempertimbangkan

pasar saja, atau aspek teknologi saja, atau supply saja, lokasi saja, atau

hanya legalnya saja.

Kelayakan finansial: kelayakan yang sudah mempertimbangkan berbagai aspek

terkait dengan kelayakan investasi, kecuali beaya opportunitas

(pengorbanan ekonomis) akibat adanya investasi tersebut, misalnya aspek

lingkungan, dan eksternalitas lainnya.

Kelayakan ekonomi: kelayakan yang telah memperhitungkan berbagai aspek

terkait, dengan kelayakan investasi, termasuk memperhitungkan beaya

opprtunitas (pengorbanan ekonomis), akibat adanya investasi tersebut,

misalnya aspek lingkungan, dan eksternalitas lainnya.

Lease: sebuah kontrak yang memberikan hak kepemilikan kepada pemberi

pinjaman untuk jangka waktu tertentu sebagai imbalan untuk membayar

sewa.

xxvii

Leverage: peluang atau kesempatan untuk memperbesar keuntungan baik melalui

peningkatan operasi, maupun penambahan dana dari luar, atau kombinasi

keduanya.

Leverage Keuangan: peluang meningkatkan keuntungan sebelum bunga dan

pajak, melalui penggunaan dana dari luar (pinjaman).

Liability: kewajiban untuk membayar jumlah yang ditentukan atau untuk

melakukan layanan.

Liquidation value: mengasumsikan likuidasi aset perusahaan di tahun terakhir,

dimana perusahaan akan menghentikan operasionalnya pada suatu waktu di

masa depan dan menjual aset-aset yang terkumpul dengan penawaran yang

tertinggi.

Masa pengembalian modal (payback period): ukuran kelayakan investasi

berdasarkan waktu (berapa lama) modal yang sudah ditanamkan dalam

suatu proyek dapat kembali.

Modal: sumber dana sebagai sumber dana jangka panjang yang ada dalam

perusahaan, terdiri dari modal sendiri (equity) dan utang jangka panjang.

Modal ventura: sumber dana yang diinvestasikan pada suatu perusahaan untuk

jangka waktu yang terbatas.

Multiple approach: suatu pendekatan dimana nilai perusahaan di masa depan

diperkirakan dengan menggunakan perkalian terhadap modal,

pengembalian dan nilai buku untuk mengestimasi nilai pada tahun terakhir

Monte Carlo Simulation: nomor generasi Acak untuk mengukur dampak

ketidakpastian dalam model keuangan.

Net operating income (NOI): arus kas dari pendapatan sewa properti setelah

beban usaha (beaya operasi) dikurangkan dari penghasilan kotor.

Net present value (NPV): nilai tunai suatu kurun waktu arus kas menggunakan

nilai waktu dari uang untuk menilai proyek jangka panjang.

Nilai sisa: merupakan nilai aktiva pada akhir umur ekonomis yang dihitung dari

nilai buku aktiva yang bersangkutan.

Nonrecourse: para pemodal bergantung pada arus kas proyek dan keamanan

jaminan atas proyek tersebut sebagai satu-satunya cara untuk membayar

utang.

xxviii

Obligasi: surat utang yang diterbitkan oleh perusahaan, atau lembaga lain yang

membutuhkan dana, seperti dana pemerintah, baik pusat maupun daerah.

Jadi obligasi merupakan kontrak jangka panjang antara peminjam dan

pemilik dana, yang menyatakan kesanggupan peminjam untuk membayar

sejumlah bunga (coupon) dan prinsipal (utang pokok), selama peminjam

memegang surat utang yang diterbitkan peminjam. Pemegang obligasi

(bondholder) berhak atas bunga atau coupon yang diterbitkan perusahaan.

Operational cash flow: pola aliran kas yang terjadi selama umur investasi.

Berasal dari pendapatan yang diperoleh dikurangi dengan biaya-biaya yang

dikeluarkan perusahaan.

Pasar: tempat atau mekanisme bertemunya kepentingan konsumen dan produsen.

Pasar persaingan monopolistik: pasar dimana para pelakunya cukup banyak,

namun barang dan jasa yang diperdagangkan relatif beragam atau

terdiferensiasi (tidak standar) dan barang yang ditawarkan tampil beda.

Pasar oligopoli: pasar dimana hanya ada beberapa produsen. Masing-masing

produsen menguasai pangsa pasar yang relatif besar, dari sisi produsen

hanya ada beberapa pesaing. Dengan demikian maka bila produsen

oligopolis ingin dapat keuntungan maksimum, bisa dilakukan dengan jalan

berkolaborasi (kerjasama) dengan produsen lain dengan cara menurunkan

supply, sehingga harga jual meningkat. Produsen dapat bertindak sebagai

price setter.

Pasar monopoli: pasar yang hanya ada satu produsen. Dengan demikian maka

pada pasar monopoli ini tidak ada pesaing. Oleh sebab itu jika produsen

menginginkan laba maksimum, bisa dilakukan dengan jalan menurunkan

supply, sehingga harga jual meningkat.

Pasar modal: tempat atau sarana untuk memperjualbelikan sekuritas jangka

panjang, seperti saham dan obligasi sebagai alat untuk mendapatkan modal

bagi perusahaan emiten, sebagai alat investasi bagi investor.

Payback period: periode (waktu) yang diperlukan dalam tahun untuk memulihkan

investasi atau pinjaman.

Pendanaan: masalah penting dalam memulai bisnis, suatu gagasan bisnis tidak

mungkin terwujud menjadi realitas tanpa pendanaan.

xxix

Potensial gross income:potensi pendapatan kotor.

Present value: nilai saat ini dari suatu aset yang menghasilkan pendapatan,

diperkirakan dengan menghitung tingkat diskon semua arus kas yang

diharapkan selama periode investasi

Private Finance Initiative (PFI): pemilik modal swasta berinisiatif melakukan

investasi pada infrastruktur mulai dari perencanaan, pembangunan,

pendanaan dan pengoperasian fasilitas infrastruktur.

Profitability ratio: satu set rasio periode tunggal yang menunjukkan kemampuan

suatu proyek untuk menghasilkan pendapatan relatif dengan investasi modal

yang dibutuhkan untuk memperoleh pendapatan yang diinginkan

Profitability Index (PI): indeks keuntungan dari proyek investasi, yaitu rasio

present value dana yang masuk neto dengan investasi semula.

Project finance (pembeayaan proyek): investor yang bersedia menjadi sponsor

sebuah investasi dan memiliki satu tujuan aset, biasanya untuk suatu

periode tertentu, melalui keuangan badan hukum yang independen atas

dasar non-recourse.

Public Private Partnership (PPP): kerjasama antara pemerintah dan swasta

dalam melakukan investasi untuk membangun sarana dan prasarana atau

infrastruktur guna memenuhi kebutuhan masyarakat (publik).

Retained earning: laba yang ditahan, yaitu keuntungan dari perusahaan yang

tidak dibagikan kepada pemegang saham, biasanya untuk keperluan

penambahan modal perusahaan.

Return on investment (ROI): tingkat pengembalian investasi rata-rata, yaitu

ukuran kelayakan investasi berdasarkan rata-rata ratio laba bersih dengan

investasi neto, selama umur proyek investasi.

Risiko: kata dan kondisi yang hampir selalu dihadapai dalam hidup ini. Hampir

tidak mungkin manusia hidup tanpa risiko, begitu juga dengan kehidupan

suatu bisnis atau usaha.

Saham: surat bukti kepemilikan yang diterbitkan oleh perusahaan. Pemegang

saham (shareholder) berhak atas bagian laba yang diperoleh perusahaan.

Sensitivity analysis: analisis yangdilakukan untuk mengetahui seberapa sensitif

suatu keputusan terhadap perubahan faktor-faktor yang mempengaruhinya.

xxx

Faktor yang biasanya berubah dan bisa mempengaruhi keputusan dalam

studi ekonomi adalah ongkos investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat bunga,

tingkat pajak dan umur investasi.

Shareholder/stock holder: pemegang saham.

Stable growth model: mengasumsikan aliran kas perusahaan akan tumbuh pada

tingkat konstan selamanya.

Studi kelayakan dan risiko investasi: suatu upaya pengkajian, penelaahan, atau

analisis yang holistik, sistematis, dan rasional kritis atas proyek investasi

dari berbagai aspek kajian. Kajian kelayakan bertujuan untuk menetapkan

lingkup kegiatan proyek investasi yang akan dilaksanan. Studi kelayakan

investasi meliputi skala usaha, lingkungan usaha, jadwal pelaksanaan dan

keberadaan proyek investasi tersebut. Studi kelayakan berujung pada

kelayakan finansial, yang menunjukkan apakah proyek investasi tersebut

layak (bermanfaat, atau menguntungkan stakeholder) atau tidak.

Terminal cash flow: merupakan aliran kas masuk yang diterima oleh perusahaan

sebagai akibat habisnya umur ekonomis suatu proyek investasi.

Terminal value: digunakan untuk perusahaan yang tidak ada umur akhir atau

jatuh tempo

Time Series analysis: analisis kinerja pasar seperti tingkat konstruksi,

penyerapan, lowongan, dan pertumbuhan sewa dicatat selama periode

ekspansi pasar dan proses konstruksi

Time value of maney concept: nilai waktu dari uang, bahwasanya nilai uang

sekarang lebih berharga dari nilai uang yang sama di masa yang akan

datang.

Vacancy & rental loss: tingkat kekosongan dan tagihan sewa tidak terbayar.