FUNGSI PPAT DALAM PELAKSANAAN UU NO 20 TAHUN …20 OF 2000 ABOUT BPHTB IN THE LAND AND BUILDING...

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

i

FUNGSI PPAT DALAM PELAKSANAAN UU NO 20 TAHUN 2000 TENTANG BPHTB DALAM JUAL BELI HAK ATAS TANAH DAN

BANGUNAN DI KOTA SURAKARTA

Penulisan Hukum (Skripsi)

Disusun dan Diajukan Untuk Melengkapi Persyaratan Guna Meraih Derajat Sarjana SI dalam Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas

Maret Surakarta

Oleh Veni Tri Widyastuti

E 1105147

Fakultas Hukum UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKRTA

2010


commit to user

ii

PERSETUJUAN PEMBIMBING


FUNGSI PPAT DALAM PELAKSANAAN UU NO 20 TAHUN 2000

TENTANG BPHTB DALAM JUAL BELI HAK ATAS TANAH DAN


Disusun Oleh :

Veni Tri Widyastuti

NIM E1105147

Disetujui untuk dipertahankan di hadapan Dewan Penguji Penulisan Hukum

(Skripsi) Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta

Surakarta, Oktober 2010

Dosen pembimbing

Pius Tri Wahyudi,S.H.,M.Si

NIP. 195602121985031004


commit to user

iii

PENGESAHAN PENGUJI





Disusun Oleh :

Veni Tri Widyastuti

NIM E1105147

Telah diterima dan disahkan oleh Tim Penguji Penulisan Hukum (Skripsi)

Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta

Pada :

Hari : Kamis

Tanggal : 28 0ktober 2010

1.Lego Karjoko, S.H,M.H :………………………..……………

Ketua

2. Pius Tri Wahyudi,S.H.,M.Si :…………………………………….

Sekretaris

3.Purwono SR,S.H :…………….……………………….

Anggota

Mengetahui

Dekan,

(Moh. Jamin,S.H.,M.HUM.)

NIP 19610930 198601 1 001


commit to user

iv

PERNYATAAN

Nama : Veni Tri Widyastuti

Nim : E 1105147

Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa penulisan hukum (skripsi) berjudul :



BANGUNAN DI KOTA SURAKARTA adalah betul-betul karya sendiri. Hal-

hal yang bukan karya saya dalam penulisan hukum skripsi ini diberi tanda citasi

dan ditunjukkan dalam daftar pustaka. Apabila di kemudian hari terbukti

pernyataan saya tidak benar, maka saya bersedia menerima sanksi akademik

berupa pencabutan penulisan hukum (skripsi) dan gelar yang saya peroleh dari

penulisan hukum (skripsi) ini.

Surakrta, Oktober 2010

Yang membuat pernyataan

Veni Triwidyastuti

E 1105147


commit to user

v

ABSTRAK Veni Tri Widyas Tuti, E 1105147. 2010. FUNGSI PPAT DALAM PELAKSANAAN UU NO 20 TAHUN 2000 TENTANG BPHTB DALAM JUAL BELI HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN DIKOTA SURAKARTA, Fakultas Hukum Uiversitas Sebelas Maret.

Peneliian ini bertujuan untuk menegetahui fungsi PPAT dalam pelaksanaan jual beli sesuai dengan Undang-Undang No 20 Tahun 2000 Tentang BPHTB dan apa akibat hukum bagi PPAT yang telah melanggar ketentuan-ketentuan dalam Undang-Undang No 20 Tahun 2000 Tentang BPHTB.

Penelitian ini termasuk jenis penelitian hukum normative yang bersifat deskriptif, yaitu penelitian yang menggambarkan keadaan obyek penelitian pada saat sekarang berdasar fakta yang tampak. Data penelitian ini meliputi data primer dan sekunder. Data primer diperoleh langsung melalui wawancara bebas terpimpin. Data sekunder diperoleh melalui buku-buku literature, maupun peraturan perundang-undangan, yang berhubungan dengan penulisan hukum ini. Teknik analisis data yang digunakan adalah analisis data kualitatif. Hasil penelitian menunjukkan secara teorinya fungsi PPAT dalam Undang-Undang No 20 Tahun 2000 yaitu sebagai pejabat umum yang mengesahkan terjadinya peralihan hak atas tanah dan banguanan dengan syarat-syarat yang harus dipenuhi terlebih dahulu yaitu pembayaran pajak. Salah satunya yaitu pembayaran pajak BPHTB oleh wajib pajak pembeli. PPAT dapat menandatanagani akta pemindahan hak atas tanah dan bangunan pada saat wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak. Tetapi dalam prakteknya tidak terlaksana disebabkan penandatanganan akta jual beli telah mendahului dulu dari kewajiban membayar BPHTB dulu. Undang-Undang BPHTB memberikan sanksi bagi PPAT yang melanggar ketentuan Undang-Undang tersebut. Dalam pemberian sanksi masih ada kelunakan dari Direktorat Jenderal Pajak. Diberi waktu tempo satu minggu. Padahal seharusnya sanksi tersebut harus tegas langsung diberikan. Hasil penilitian juga menunjukkan adanya penurunan nilai harga transaksi jual beli tanah dan bangunan dimana hal ini dilakukan untuk mengecilkan nilai pajak. Hal ini menyebabkan pengurangan penerimaan pajak. Secara moral hal ini tidak diperbolehkan. Undang-Undang BPHTB membawa dampak pada PPAT bahwa PPAT berperan sebagai penagih pajak. Hal seharusnya PPAT sebagai pelayan masyarakat menangani dalam jual beli tanah dan bangunan. Kata Kunci : Jual Beli, PPAT, Penandatanganan Akta, UU BPHTB


commit to user

vi

ABSTRACT

Veni Tri Widyastuti, E 1105147.2010. THE FUNCTION OF PPAT (LAND REGISTRATION OFFICER) IN THE IMPLEMENTATION OF ACT NO. 20 OF 2000 ABOUT BPHTB IN THE LAND AND BUILDING RIGHT TRADING IN SURAKARTA CITY, LAW FACULTY of Sebelas Maret University. This reesarch aims to find out the fuction of PPAT in implementing the Act no. 20. of 2000 about BPHTB and what the legal consequence is for PPAT who breaks the provision of the Act no. 20 of 2000 about BPHTB. This study belongs to a normative law research that is descriptive in nature, the one describing the condition of research object currently based on apparent fact. The data of research included the primary and secondary data. The primary data was obtained directly from free-guided interview. The secondary data was obtained from the literature books and legislation relevant to this writing. Technique of analyzing data used was a qualitative data analysis. The result of research shows that theoretically, the function of PPAT in the Act no. 20 of 2000 is to sign the document of land and building right transferring when the taxtpayer submits the receipt of tax payment. But in practice is not implemented because the trading agreement signing has preceded the obligation of paying BPHTB. The BPHTB act gives penalty (sanction) to the PPAT who breaks the provision of act. In imposing the sanction, there is still allowance from the Tax Directorate General. The Taxpayer is given one-week time, whereas the sanction should be given family. Research results also indicate an impairment of the sale and purchase price of land and buildings where this is done to shrink the tax value. This causes a reduction in tax revenues. Morally this is not allowed. BPHTB Law had an impact on PPAT PPAT that act as tax collectors. It should PPAT as public servants to handle the sale and purchase of land and buildings.


commit to user

vi

KATA PENGANTAR

Dengan menyebut nama asma ALLAH, SWT Yang Maha Pengasih dan

Penyayang serta diiringi rasa syukur kehadirat IIahi Rabbi, penulisan hukum

skripsi yang berjudul FUNGSI PPAT DALAM PELAKSANAAN UU NO 20

TAHUN 2000 TENTANG BPHTB DALAM JUAL BELI HAK ATAS TANAH

DAN BANGUNAN DI KOTA SURAKRTA” dapat penulis selesaikan.

Penulisan Hukum ini dapat membahas tentang permasalahan antara teori

dan prakteknya sesuai dengan UU No 20 Tahun 2000. Penulis yakin bahwa

penulisan hukum ini tidak akan selesai tanpa adanya bantuan dari berbagai pihak.

Oleh,karena itu, dalam kesempatan ini penulis ingin menyampaikan ucapan terima

kasih kepada semua pihak yang telah membantu, terutama kepada :

1. Bapak Moh. Jamin, S.H.,M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas

Sebelas Maret Surakarta yang telah memberikan ijin kepada Penulis untuk

menyusun penulisan hukum ini.

2. Bapak Harjono,S.H.,M.H. selaku Ketua Bagian Non Reguler terima kasih atas

royalitas, dedikasinya terhadap Mahasiswa Non Reguler dan telah menjadi

Ayah bagi kami mahasiswa Non Reguler.

3. Bapak Pius Triwahyudi,S.H.,Msi. Selaku pembimbing yang telah banyak

memberikan nasehat dan penulisan skripsi ini.

4. Bapak Munawar Kholil, S.H., M.H selaku pembimbing Akademik atas

nasehat yang berguna selama penulis belajar di Fakultas Hukum Universitas

Sebelas Maret Surakarta.

5. Bapak Lego Karjoko, S.H.,M.H yang telah memberikan masukan judul skripsi

ini.

6. Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta

yang telah memberikan ilmu pengetahuan umumnya dan ilmu hukum

khususnya kepada penulis sehingga dapat dijadikan bekal dalam penulisan

skripsi ini dan semoga dapat penulis amalkan dalam kehidupan masa depan.

7. Staf dan Karyawan terutama Pak Joko, Mas Rudi, Mas Wawan, Pak Wiyono,

Pak Maman di Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.


commit to user

vii

8. Untuk Almamaterku Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakrta.

9. Terima Kasih untuk Ayah dan Ibu terkasih yang selalu memberikan kasih

saying tulus, nasehat yang berarti. Setiap doa-doa mereka bagiku yang penuh

limpahan berkah ALLAH SWT. Yang selalu menaungi setiap langkahku

(semoga ALLAH selalu melimpahkan rahmat dan menghadiahkan surga

kepada keduanya).

10. Untuk malaikat-malaikat kecil yang aku sayang ilyas, kayla, chista, keisha.

11. Untuk my lovely yang telah memberikan semangat dan kenangan terindah di

kampus.

12. Untuk sohib-sohibku (yuyun, via, putro, dian, mbk fitri, clara) terima kasih

telah mau menjadi sahabat baekku. Untuk vani, neri, rindang, dion, umar, budi

dan teman-teman yang tidak dapat saya tulis semua.

13. Untuk teman-temanku yang telah membatu dalam skripsi saya,

tiara,septi,yuyun dan teman septi. Dan juga teman-teman yang telah datang

dalam pendadaran saya memberikan suport.

14. Penulis menyadari bahwa dalam penulisan hukum ini terdapat banyak

kekurangan, untuk itu penulis merasa perlu untuk menerima kritik dan saran

yang membangun sehingga dapat memperjelas isi penulisan hukum ini.

Semoga Allah SWT meridhoi semuanya dan mudah-mudahan penulisan

hukum ini dapat memberikan manfaat bagi kita semua, terutama bagi Penulis,

kalangan akademisi, praktisi serta masyarakat umum. Amin ya Robbal’alamin.

Surakarta, Oktober 2010

Penulis,


commit to user

viii

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ....................................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ............................................. ii

HALAMAN PENGESAHAN PENGUJI ....................................................... iii

HALAMAN PERNYATAAN ........................................................................ iv

ABSTRAK ...................................................................................................... v

KATA PENGANTAR .................................................................................... vi

DAFTAR ISI ................................................................................................... viii

BAB 1 : PENDAHULUAN ........................................................................... 1

A. Latar Belakang Masalah ............................................................ 1

B. Perumusan Masalah .................................................................. 4

C. Tujuan Penelitian ...................................................................... 4

D. Manfaat Penelitian .................................................................... 5

E. Metode Penelitian ..................................................................... 5

F. Sistematika Penulisan Hukum .................................................. 9

BAB 11 : TINJAUAN PUSTAKA ................................................................. 12

A. Kerangka Teori ......................................................................... 12

1. Tinjauan Umum Tentang Tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT) .................................................................................. 12

a. Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ....... 12

b. Tugas dan Kewenangan PPAT .................................... 13

c. Fungsi PPAT dalam UU BPHTB ................................ 14

d. Sanksi terhadap PPAT ................................................. 15

2. Tinjauan Umum Tentang Jual Beli ...................................... 16

a. Peralihan Hak ............................................................... 16

b. Proses Jual Beli ............................................................ 18

3. Tinjauan Umum Tentang BPHTB ....................................... 20

a. Arti BPHTB dan Dasar Pengenaan BPHTB ................ 20


commit to user

ix

b. Tata cara dan saat pembayaran BPHTB ....................... 21

B. Kerangka Pemikiran .................................................................. 22

BAB III : HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN .............................. 24

A. Fungsi PPAT Dalam Pelaksanaan UU NO 20 Tahun 2000

Tentang BPHTB Pada Jual Beli ............................................... 24

1. Peran PPAT Dalam Jual Beli Tanah dan Bangunan ........... 24

2. Peran PPAT Dalam Pelaksanaan UU NO 20 Tahun 2000

Tentang BPHTB Dalam Jual Beli ...................................... 39

B. Akibat Hukum Bagi PPAT Yang Melanggar Ketentuan UU

NO 20 Tahun 2000 Tentang BPHTB ....................................... 58

BAB 1V : PENUTUP ..................................................................................... 61

A. SIMPULAN ............................................................................. 61

B. SARAN ................................................................................... 62

DAFTAR PUSTAKA ..................................................................................... 63


commit to user

1

BAB 1

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Tanah dan bangunan merupakan benda-benda yang memegang peranan

penting dalam kehidupan manusia, Tanah dan bangunan merupakan salah satu

kebutuhan pokok manusia (kebutuhan papan) yang mempengaruhi eksistensi tiap-

tiap individu karena setiap manusia membutuhkan tempat unutuk menetap.Hak-

hak atas tanah mempunyai peranan sangat penting dalam kehidupan manusia ini,

makin maju masyarakat, makin padat penduduknya, akan menambah lagi

pentingnya kedudukan hak-hak atas tanah itu.

Mengingat besarnya peranan hak-hak atas tanah dengan makin

meningkatnya harga tanah, maka dengan berlakunya Undang-Undang Pokok

Agraria beserta perturan-peraturan pelaksanaannya, peralihan hak atas tanah itu

dipandang perlu ditingkatkan lebih tinggi dan diatur tersendiri.Dalam

pembangunan nasional peranan tanah bagi pemenuhan berbagai keperluan akan

meningkat baik untuk keperluan pemukiman maupun kegiatan usaha. Sehubungan

dengan itu akan meningkat pula kebutuhan akan dukungan jaminan kepastian

hukum di bidang pertanahan.

Sehubungan dengan itu Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, dalam Pasal 19 memerintahkan

diselenggarakannya pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum

di bidang pertanahan. Melalui pendaftaran tanah tersebut akan menghasilkan

surat-surat tanda bukti yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, lazim

disebut sertifikat hak ( Efendi Perangin,1986: 3)

Hal Pendaftaran Tanah ini kemudian diatur lebih lanjut dengan

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP)

yang menjadi dasar kegiatan pendaftaran tanah di seluruh Indonesia.

1


commit to user

2

Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah ( akta PPAT) merupakan salah satu

unsur utama dalam rangka pemeliharaan data pendaftaran tanah, maka pokok-

pokok tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) serta cara melaksanakannya

mendapat pengaturan juga dalam Peraturan Pemerintah ini.

Hal yang perlu diketahui dan dipahami berkaitan dengan pendaftaran

peralihan hak pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah (PP) Pasal 37 antara lain : peralihan hak atas tanah dan hak

milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan

dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali

pemindahan hak melaui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan

akta yang dibuat oleh PPAT yang berwewenang menurut ketentuan peraturan

perundang-undangan yang berlaku (Pasal 37 ayat 1).

Kecuali pewarisan dan lelang, semua macam peralihan hak harus

dilakukan di Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan dibuktikan dengan Akta

yang dibuatnya. Jual beli tanah hak milik, misalnya, harus dilakukan di PPAT dan

dibuatkan Akta Jual Beli.

Di dalam UU BPHTB pasal 24 ditetapkan ketentuan bagi pejabat PPAT/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara bahwa:

1 Pejabat PPAT/Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan pada saat setelah WP menyerahkan bukti pembayaran pajak BPHTB berupa Surat Setoran BPHTB

2 Kepala Kantor Lelang hanya dapat menandatangani risalah lelang perolehan hak atas tanah dan atau bangunan setelah WP menyerahkan bukti pembayaran BPHTB berupa Surat Setoran BPHTB

2.a Pejabat yang berwenang menandatangani dan menerbitkan surat keputusan pemberian hak atas tanah hanya dapat menandatangani dan menerbitkan surat dimaksud pada saat Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

3 Terhadap pendaftaran peralihan hak atas tanah karena waris atau hibah wasiat hanya dapat dilakukan oleh Pejabat Pertanahan Kabupaten/Kota pada saat Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.


commit to user

3

Di dalam UU BPHTB pasal 25 ditetapkan ketentuan bagi pejabat

PPAT/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara bahwa:

1 Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara melaporkan pembuatan akta atau Risalah Lelang perolehan hak atas tanah kepada Direktorat Jenderal Pajak selambat-lambatnya pada tanggal 10 (sepuluh) bulan berikutnya.

2 Tata cara pelaporan bagi pejabat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diatur dengan Peraturan Pemerintah

Dari ketentuan pasal-pasal tersebut, menunjukkan bahwa ketika

masyarakat memerlukan pelayanan untuk membuat akta peralihan hak harus

terlebih dahulu melakukan pelunasan pembayaran pajak BPHTB.

Besarnya BPHTB terutang adalah Nilai Perolehan Objek Pajak

(NPOP)dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

(NPOPTKP)dikalikan tarif 5 % (lima persen). Secara matematis adalah BPHTB =

5 % X (NPOP - NPOPTKP)

Dalam pelaksanaan proses jual beli fungsi PPAT dalam Undang-Undang

No 20 Tahun 2000 tentang BPHTB sebagai pejabat umum yang mengesahkan

terjadinya transaksi pengalihan hak atas tanah dan bangunan di mana disyaratkan

agar sebelum menandatangani akta dipenuhi segala syarat-syarat, termasuk

didalamnya pembayaran pajak (BPHTB).

Sanksi yang ditujukan terhadap PPAT juga meupakan sebagai

penyadaran, bahwa PPAT dalam melakukan tugas jabatannya telah melanggar

ketentuan-ketentuan mengenai pelaksanaan tugas jabatan PPAT. Di samping itu,

pemeberian sanksi terhadap PPAT juga untuk melindungi masyarakat dari

tindakan PPAT yang dapat merugikan masyrakat, misalnya membuat akta yang

tidak melindungi hak-hak yang bersangkutan.


commit to user

4

Penulis ingin mengetahui apakah PPAT dalam melaksanakan proses jual

beli sudah sesuai dengan Undang-Undang No 20 Tahun 2000 tentang BPHTB.

Berdasar latar belakang yang terurai diatas, maka penulis tertarik untuk

mengadakan penelitian guna penyusunan skripsi dengan judul :

“FUNGSI PPAT DALAM PELAKSANAAN UNDANG-UNDANG

NO 20 TAHUN 2000 TENTANG BPHTB DALAM JUAL BELI HAK

ATAS TANAH DAN BANGUNAN DIKOTA SURAKARTA”.

B. Perumusan Masalah

Perumusan masalah dalam suatu penelitian karya ilmiah sangat penting

agar maksud dan tujuan penelitian lebih mendalam, terarah dan tepat mencapai

sasaran karena itu untuk memudahkan pencapaiaan tujuan dan pembahasannya,

maka dalam penyusunan dirumuskan sebagai berikut :

1. Bagaimana fungsi PPAT dalam proses jual beli berkaitan dengan

Undang-Undang No 20 Tahun 2000 Tentang BPHTB ?

2. Apa akibat hukum bagi PPAT yang telah melanggar ketentuan-

ketentuan dalam Undang-Undang No 20 Tahun 2000 Tentang

BPHTB?

C. Tujuan Penelitian

Sesuai dengan pokok masalah diatas, penelitian ini mempunyai tujuan sebagai

berikut :

1. Tujuan Obyektif

a. Untuk mengetahui fungsi PPAT dalam Undang-Undang No 20

Tahun 2000 Tentang BPHTB.

b. Untuk mengetahui pelanggaran apa yang dilakukan PPAT dan

akibat hukumnya.

2. Tujuan Subyektif

a. Memperoleh data sebagai bahan penyusunan skripsi guna

memenuhi syarat untuk memperoleh gelar kesarjanaan di bidang


commit to user

5

Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret

Surakarta.

b. Memperluas, mengembangkan pengetahuan serta pemahaman

aspek hukum dalam teori dan praktek lapangan hukum yang

berguna bagi penulis.

c. Memberi gambaran realita bagi penulis atas teori-teori yang di

dapat di bangku perkuliahan dalam kehidupan di masyarakat.

D. Manfaat Penelitian

Adapun kegunaan dari penyusunan penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Manfaat Teoritis :

a. Memberi tambahan wacana kepustakaan pada ilmu hukum khususnya

Hukum Agraria dalam hal penelitian Fungsi PPAT dalam pelaksanaan

Undang-Undang No 20 Tahun 2000 Tentang BPHTB.

b. Hasil penelitian ini diharapkan mampu menambah bahan referensi di

bidang karya ilmiah dan masukan bagi penelitian di masa yang akan

datang.

2. Manfaat Praktis :

a. Memberi jawaban atas permasalahan yang menjadi pokok bahasan dalam

penelitian ini, yaitu apakah PPAT dalam melakukan proses jual beli di

kota surakarta sudah sesuai dengan Undang-Undang No 20 Tahun 2000

dan sudah efisien.

b. Meningkatkan penalaran, membentuk pola pikir dinamis dan

mengaplikasikan ilmu yang diperoleh penulis selama studi di Fakultas

Hukum Universitas Sebelas Maret.

c. Bagi Masyarakat, dengan penelitian ini diharap menambah pengetahuan

tentang Ilmu Hukum.

E. Metode Penelitian

“Penelitian hukum merupakan suatu kegiatan ilmiah, yang didasarkan

pada metode, sistematika dan pemikiran tertentu, yang bertujuan mempelajari satu


commit to user

6

atau beberapa gejala hukum tertentu, dengan jalan menganalisisnya, mengadakan

pemeriksaan secara mendalam terhadap fakta hokum tersebu, serta mengusahakan

suatu pemecahan atas permasalahan-permasalahan yang timbul didalam gejala

yang bersangkutan” (Soerjono Soekanto, 2006: 43).

Metode penelitian merupakan salah satu faktor penting dalam

menunjang suatu proses penelitian yaitu berupa penyelesaian suatu permasalahan

yang akan dibahas, di mana metode penelitian merupakan cara yang utama yang

bertujuan untuk mencapai tingkat ketelitian, jumlah, dan jenis yang akan dihadapi.

Sehubungan dengan hal tersebut, metode yang digunakan penulis dalam

melakukan penelitian ini adalah adalah sebagai berikut :

1. Jenis Penelitian

Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah

penelitian hukum hukum doktrinal/normatif yaitu penelitian yang

mengkaji hukum sebagai norma (hukum positif dalam sistem perundang-

undangan, Putusan Pengadilan, Asas Keadilan).

2. Sifat Penelitian

Penelitian ini bersifat perskriptif yaitu dilakukan untuk

menghasilkan argumentasi, teori atau konsep baru sebagai preskripsi

dalam menyelesaikan masalah yang dihadapi. “Jawaban yang diharapkan

dalam penelitian yang bersifat preskriptif adalah right, appropriate,

inappropriate atau wrong. Dapat dikatakan hasil yang diperoleh di dalam

penelitian hukum sudah mengandung nilai”(Peter Mahmud, 2005 : 35).

3. Pendekatan Penelitian

Pendekatan Undang-undang dilakukan dengan menelaah semua

Undang-undang dan regulasi yang bersangkut paut dengan permasalahan

hukum yang sedang diteliti. Pendekatan Undang-undang ini akan

membuka kesempatan bagi peneliti untuk mempelajari adakah konsistensi

dan kesesuaian antara suatu Undang-undang dengan Undang-undang

lainnya.’Hasil dari telaah itu merupakan suatu argument untuk

memecahkan permasalahan yang dihadapi”(Peter Mahmud,2005 : 97).


commit to user

7

4. Jenis Data

Jenis data yang digunakan penulis pergunakan dalam penelitian ini

berupa jenis data Primer dan sekunder.

a. Data Primer

Data Primer merupakan data yang diperoleh dari sumber-

sumber primer atau sumber utama yang berupa fakta atau

keterangan yang diperoleh secara langsung dari sumber data

yang bersangkutan, yaitu dari Kantor Pajak, BPN disurakarta.

b. Data sekunder merupakan data yang tidak diperoleh secara

langsung dari lapangan. Data sekunder diperoleh dari studi

kepustakaan yang meliputi bahan-bahan documenter, tulisan

ilmiah dan sumber-sumber tertulis lainnya. Selain itu data-data

sekunder ini antara lain mencakup dokumen-dokumen

resmi,buku-buku, hasil penelitian yang berwujud laporan-

laporan, buku harian dan seterusnya (Soerjono

Soekanto,2006:12)

5. Sumber Data

Sumber data sekunder adalah data yang tidak secara langsung

memberikan keterangan yang bersifat mendukung sumber terdiri dari :

a. Bahan hukum primer yang berupa :

1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

2) Undang-Undang No 20 Tahun 2000 Tentang BPHTB

Tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 21 tahun

1997 Tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan

Bangunan,

3) Undang-Undang Pokok Agraria No 5 Tahun 1960

4) Peraturan Pemerintah No 37 Tahun 1998.


commit to user

8

5) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang

Pendaftaran Tanah

6) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1985 Tentang

Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

7) Keputusan Menteri Keuangan Nomor 517/KMK.04/2000

Tentang Tata Cara Pembayaran Bea Perolehan Hak atas

Tanah dan Bangunan;

b. Bahan hukum sekunder adalah bahan hukum yang memberikan

penjelasan mengenai bahan hukum primer, seperti: hasil-hasil

penelitian dan karya ilmiah dari kalangan hukum, yang berkaitan

dengan pelaksanaan pemungutan BPHTB dan laporan bulanan akta

oleh PPAT kepada Kantor Pelayanan Pajak (KPP Pratama)

b. “Bahan hukum tersier atau bahan non hukum, yaitu bahan yang

memberikan petunjuk maupun penjelasan terhadap bahan hukum

primer dan sekunder, misalnya bahan media dari internet, kamus dan

sebagainya” (Peter Mahmud, 2005 : 142-163).

6. Teknik pengumpulan data

Pengumpulan data dalam suatu penelitian merupakan hal yang

sangat penting dalam penulisan. Teknik pengumpulan data yang

digunakan dalam penelitian ini menggunakan teknik studi dokumen atau

kepustakaan untuk mengumpulkan dan menyusun data yang diperlukan

berupa peraturan Perundang-Undangan, dokumen-dokumen, buku-buku,

artikel, internet atau literature, dan bahan-bahan lainnya.

7. Teknik Analisis Data

Untuk memperoleh jawaban terhadap penelitian hukum ini, dengan

mendeduksi yang berarti menarik kesimpulan atau menderivasi. Maka

digunakanlah silogisme deduktif dengan metode interpretasi atau


commit to user

9

penafsiran. Dan interpretasi yang digunakan adalah Interpretasi bahasa

(gramatikal), yaitu memberikan arti kepada suatu istilah atau perkataan

sesuai dengan bahasa sehari-hari. “Jadi, untuk mengetahui makna

ketentuan Undang-Undang, maka ketentuan Undang-Undang itu

ditafsirkan atau dijelaskan dengan menguraikannya menurut bahasa umum

sehari-hari” (Peter Mahmud,2005 : 57)

- Sebagai premis mayor maka digunakan Peraturan Perundang-undangan

yaitu : Undang-Undang No 20 Tahun 2000 Tentang BPHTB; Undang-

undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria;

Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran

Tanah Agraria; Peraturan Pemerintah Nomor 30 Tahun 1980 Tentang

Peraturan Disiplin Pegawai Negri Sipil, Peraturan Pemerintah (PP) Nomor

37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah. PP No 37

Tahun 1998; KUHPer; Per KBPN No 1 Tahun 2006.

Untuk Premis Minor :

Fungsi PPAT dalam pelaksanaan Undang-Undang No 20 Tahun

2000 Tentang BPHTB penerapan faktanya dalam masyarakat.

Dengan silogisme maka diperoleh jawaban masalah atau

kesimpulan mengenai ada tidaknya pelanggaran yang dilakukan PPAT

dalam proses jual beli sesuai Undang-Undang No 20 Tahun 2000.

F. SISTEMATIKA PENELITIAN HUKUM

Gambaran secara menyeluruh mengenai sistematika penulisan

hukum yang sesuai dengan aturan baru dalam penulisan hukum, maka

penulis menyiapkan suatu sistematika penulisan hukum. Adapun

sistematika penulisan hukum ini terdiri dari 4 (empat) bab, tiap-tiap bab


commit to user

10

terbagi dalam sub-sub bagian yang dimaksudkan untuk memudahkan

pemahaman terhadap keseluruhan hasil penelitian ini. Sistematika

penulisan hukum tersebut adalah sebagai berikut :

BAB I PENDAHULUAN

Pada bab ini menguraikan tentang latar belakang, perumusan masalah,

tujuan penelitian, manfaat penelitian, metode penelitian, dan

sistematika penulisan hukum.

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

Dalam bab ini akan dikemukakan tentang kerangka teori dan kerangka

pemikiran dari permasalahan yang dibahas dalam penelitian hukum ini

meliputi :

A. Tinjauan Umum Tentang PPAT

1. Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

2. Tugas dan Kewenangan PPAT

3. Fungsi PPAT dalam UU BPHTB

4. Sanksi Terhadap PPAT

B. Tinjauan Umum Tentang Jual Beli

1. Peralihan Hak

2. Proses Jual Beli

C. Tinjauan Tentang BPHTB

1. Arti BPHTB dan Dasar Pengenaan BPHTB

2. Tata Cara dan Saat Pembayaran BPHTB

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

Dalam bab ini penulis akan menguraikan hasil penelitian dan analisa,

serta pembahasan masalah yang secara rinci sekaligus menjawab

permasalahan-permasalahan yang telah ditentukan sebelumnya dalam

perumusan masalah mengenai penganiayaan terhadap anak dibawah

umur dalam rumah tangga.


commit to user

11

BAB IV PENUTUP

Dalam bab ini merupakan bab yang menguraikan tentang kesimpulan

dan saran-saran yang dapat memberikan masukan-masukan pada pihak

yang terkait dari hasil penelitian ini.

DAFTAR PUSTAKA


commit to user

12

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Kerangka Teori

1. Tinjauan Umum Tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

a. Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

”Pengertian PPAT adalah pejabat yang berwewenang membuat akta

daripada perjanjian-perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas

tanah, memberikan sesuatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah atau

meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan” ( Efendi

Perangin,1986: 3)

Secara khusus keberadaan PPAT diatur dalam pasal 1 ayat (1)

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tantang Peraturan Jabatan

Pembuat Akta Tanah (PJPAT) yang menegaskan bahwa:

PPAT adalah Pejabat Umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.” (pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998) tantang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah (Parlindungan, 1982 : 42)

Pejabat Pembuat Akta Tanah yang dikenal umum terdiri dari dua

macam yaitu PPAT Notaris dan PPAT Camat. Seorang notaries untuk bisa

menjadi PPAT mesti memperoleh izin dari Kepala Badan Pertanahan

Nasional, sedangkan camat karena jabatannya otomatis menjadi PPAT.

Sebab Camat itu menjadi PPAT karena jabatannya, ia tidak memerlukan

surat pengangkatan. PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Kepala BPN.

Selain itu yang membedakannya yaitu terletak pada wewenang yang

dimilikinya. Seorang PPAT memiliki wewenang yang lebih sempit

dibandingkan seorang notaries. Berdasrkan Pasal 2 Peraturan Pemerintah

No.37 Tahun 1998, tugas utama seorang PPAT hanya melakukan

pembuatan dokumen bukti peralihan hak serta mengeluarkan akta yang

12


commit to user

13

menerangkan status atau kondisi sebidang tanah. PPAT tidak memiliki

wewenang untuk membuat akta tentang pendirian badan hukum atau

membuat akta tentang sewa-menyewa.

Herman Hermit menjelaskan yang dapat diangkat menjadi PPAT

adalah :

a) Notaris,

b) Pegawai-pegawai dan bekas pegawai dalam lingkungan

Direktorat Jenderal Agraria yang dianggap mempunyai

pengetahuan yang cukup tentang peraturan-perturan pendaftaran

tanah dan peraturan-peraturan lainnya yang bersangkutan dengan

persoalan peralihan hak atas tanah,

c) Para pegawai pamong praja yang pernah melakukan tugas

seorang PPAT

d) Orang-orang lain yang telah lulus dalam ujian yang diadakan

oleh Direktorat Jenderal Agraria.

Sekarang ini semua yang diangkat menjadi PPAT (kecuali Camat

yang menjadi PPAT karena jabatannya) harus lulus terlebih dahulu ujian

yang diadakan oleh Direktorat Jenderal Agraria. ( Efendi

Perangin,1986:4).

Camat/PPAT mempunyai wilayah kerja dalam wilayah

kecamatannya, sedangkan PPAT yang lainnya tergantung dari surat

keputusan tentang pengangkatannya.

b. Tugas dan Kewenangan PPAT

PPAT sebagai pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk

membuat akta-akta otentik untuk perbuatan hukum tertentu mengenai hak

atas tanah dan Hak Milik atas Satuan Rumah susun yang

terletakdiwilayahnya.

Dalam Peraturan Pemerintah (PP) No 37 tahun 1998 disebutkan

tugas dan kewenangan PPAT . Dalam pasal 2 ayat 1 PPAT mempunyi

tugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan


commit to user

14

membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu

mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang

akan dijadikan dasar bagi pebdaftaran perubahab data pendaftaran tanah

yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu didaerah kerjanya yang

ditentukan oleh pemerintah (kompetensi absolute) yakni kabupaten atau

kota satu wilayah dengan wilayah kerja Kantor Pertanahan.

Selain itu kewenangan PPAT dalam melakukan Perbuatan

hukum itu tercantum pada pasal 2 ayat 2 Peraturan Pemerintah (PP) No 37

Tahun 1998 yang meliputi :

a. Jual Beli

b. Tukar-menukar

c. Hibah

d. Pemasukan kedalam perusahaan (inbreng)

e. Pembagian hak bersama

f. Pemberian hak guna bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik

g. Pemberian Hak Tanggungan

h. Pemberian Kuasa membebankan Hak Tanggungan.

Seorang PPAT dapat diberhentikan oleh Mentri Dalam

Negri/Direktur Jenderal Agraria jika ia tidak menyelenggarkan

kewajibannya tersebut diatas maupun sering menimbulkan kerugian bagi

orang-orang yang meminta kepadanya untuk dibuatkan akta.

c) Fungsi PPAT Dalam UU BPHTB

Menurut UU BPHTB, PPAT Notaris tidak dapat menandatangani

akta. sebelum wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa

SSB. Terhadap akta akta yang dibuatnya, PPAT Notaris mempunyai

kewajiban untuk melaporkan setiap bulannya ke Kantor Pelayanan PBB,

sebagaimana tertuang dalam Pasal 24 ayat (1) dan Pasal 25 ayat (1) UU

BPHTB. Dari kedua Pasal tersebut, nampak adanya kewajiban PPAT

Notaris untuk melakukan fungsi pengawasan terhadap kepatuhan dan

kebenaran pemenuhan kewajiban perpajakan oleh wajib pajak.


commit to user

15

Dengan dianutnya sistem "self assessment" dalam UU BPHTB,

PPAT Notaris hanya mempunyai kedudukan dalam pengawasan terhadap

kepatuhan wajib pajak. Sedangkan terhadap kebenaran pemenuhan

kewajiban perpajakan, belum dapat direalisasikan. Ini disebabkan karena

kelemahan sistem ini yang mendasarkan pada, kejujuran wajib pajak, yang

sulit diwujudkan tanpa diawali dengan kesadaran wajib pajak akan

pentingnya pajak bagi kelangsungan negara, serta tidak diberinya

wewenang kepada PPAT Notaris untuk mengontrol harga transaksi yang

diisikan oleh wajibpajak.

d) Sanksi terhadap PPAT

PPAT yang dalam melaksanakan tugasnya wajib mengikuti

aturan, ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam pasal 38, pasal

39 dan pasal 40 (PP No. 24 tahun 1997), serta ketentuan dan petunjuk

yang diberikan oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk dikenakan

tindakan administrative berupa teguran tertulis sampai pemberhentian dari

jabatnnya sebagai PPAT, dengan tidak mengurangi kemungkinan dituntut

ganti kerugian oleh pihak-pihak yang menderita kerugian yang diakibatkan

oleh diabaikannya ketentuan-ketentuan tersebut (dalam Pasal 62 PP No 24

tahun 1997).

Sealnjutnya dalam peraturan jabatan PPAT (pasal 10 PP No 37

tahun 1998 yo. PerKBPN No 1 tahun 2006) menjelaskan ada dua

klarifikasi pemberhentian dari jabatan PPAT, diberhentikan dengan

hormat dan diberhentikan dengan tidk hormat.

PPAT diberhentikan dengan hormat dari jabatannya karena :

a. Permintaan sendiri

b. Tidak mampu lagi menjalankan tugasnya karena keadaan kesehatan

badan atau kesehatan jiwanya, setelah dinyatakan oleh tim pemeriksa

kesehatan yang berwewenang atas permintaan menteri atau pejabat

yang ditunjuk.


commit to user

16

c. Melakukan pelanggaran ringan terhadap larangan atau kewajiban

sebagai PPAT

d. Diangkat sebagai pegawai negeri sipil atau ABRI

Sedangkan PPAT diberhentikan dengan tidak hormat dari

jabatannya, karena :

a. Melakukan pelanggaran berat terhadap larangan atau kewajiban

sebagai PPAT.

b. Dijatuhi hukuman kurungan / penjara karena melakukan kejahatan

perbuatan pidana yang diancam dengan hukuman kurungan atau

penjara selama-lamanya 5 (lima) tahun atau lebih berat berdasrkan

putusan pengadilan yang sudah memperoleh kekuatan hukum tetap

(Adjie,Habib;2007:93)

Sebagaimana yang ditentukan dalam pasal 66 ayat (3) peraturan

KBPN ini pembinaan dan pengawasan terhadap PPAT oleh Kepala Kantor

Pertanahan sebagai berikut :

1. Membantu menyampaikan dan menjelaskan kebijakan dan peraturan

pertanahan serta petunjuk teknis pelaksanaan tugas PPAT yang telah

ditetapkan oleh Kepala Badan dan Peraturan Perundang-Undangan;

2. Memeriksa akta yang dibuat PPAT dan memberitahukan secara tertulis

kepada PPAT yang bersangkutan apabila ditemukan akta yang tidak

memenuhi syarat untuk digunakan sebagai dasar pendaftaran haknya;

3. Melakukan pemeriksaan mengenai pelaksanaan kewajiban operasional

PPAT (Adjie,Habib;2007:144)

2) Tinjauan Umum Tentang Jual Beli

a) Peralihan Hak

Peralihan hak atas tanah (berlaku juga untuk satuan rumah susun). Peralihan hak atas tanah bisa terjadi karena beralih atau dialihkan. Beralih misalnya karena pewarisan. Sedangkan dialihkan, misalnya karena jual-beli, tukar-menukar, hibah dan penyertaan modal berupa bidang tanah kedalam suatu perusahaan.(Hermant Hermit 2009:200)


commit to user

17

Kecuali pewarisan dan lelang, semua macam peralihan hak harus

dilakukan di Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan dibuktikan dengan

akta yang dibuatnya.

Dengan demikian berarti setiap peralihan hak milik atas tanah,

yang dilakukan dalam bentuk jual beli, tukar menukar atau hibah harus

dibuat di hadapan PPAT. Jual beli, tukar menukar atau hibah ini dalam

konsepsi hukum adat adalah suatu perbuatan hukum yang bersifat terang

dan tunai. Dengan terang dimaksudkan bahwa perbuatan hukum tersebut

harus dibuat di hadapan pejabat yang berwenang yang menyaksikan

dilaksanakan atau dibuatnya perbuatan hukum tersebut.

Sedangkan dengan tunai diartikan bahwa dengan selesainya

perbuatan hukum dihadapan PPAT berarti pula selesainya tindakan hukum

yang dilakukan dengan segala akibat hukumnya. Ini berarti perbuatan

hukum tersebut tidak dapat dibatalkan kembali, kecuali terdapat cacat cela

secara substansi mengenai hak atas tanah (hak milik) yang dialihkan

tersebut, atau cacat mengenai kecakapan dan kewenangan bertindak atas

bidang tanah tersebut.

Dengan demikian berarti, agar peralihan hak atas tanah, dan

khususnya hak milik atas tanah tersebut dapat terselenggara secara benar,

maka seorang PPAT yang akan membuat peralihan hak atas tanah harus

memastikan kebenaran mengenai hak atas tanah (hak milik) tersebut, dan

mengenai kecakapan dan kewenangan bertindak dari mereka yang akan

mengalihkan dan menerima pengalihan hak atas tanah tersebut.

Sehubungan dengan obyek hak atas tanah yang dipindahkan

Parlindungan menjelaskan PPAT harus memeriksa kebenaran dari

dokumen-dokumen:

a). mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, sertifikat asli hak yang bersangkutan. Dalam hal serifikat tidak diserahkan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan; atau

b) mengenai bidang tanah yang belum terdaftar: - surat bukti yang membuktikan hak atas tanah yang lama yang

belum dikonversi atau surat keterangan Kepala Desa/


commit to user

18

Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut dengan itikad baik, dan tidak pernah ada permasalahan yang timbul sehubungan dengan penguasaan tanahnya tersebut; dan

- surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/ Kelurahan; dan dalam hal surat tersebut tidak dapat diserahkan maka PPAT wajib menolak membuat akta pemindahan hak atas tanah tersebut termasuk hak milik atas tanah yang akan dialihkan tersebut.

Peralihan hak ini baik karena jual beli, hibah, ttukar-menukar,

maupun karena diwakfkan kesemuanya merupakan suatu pranata-pranata

hukum yang diadministrasikan dengan baik oleh Kantor Pertanahan

tersebut.

PPAT yang dalam melaksanakan tugasnya wajib mengikuti

aturan, ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam pasal 38, pasal

39 dan pasal 40 (PP No. 24 tahun 1997), serta ketentuan dan petunjuk

yang diberikan oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk dikenakan

tindakan administrative berupa teguran tertulis sampai pemberhentian dari

jabatannya sebagai PPAT, dengan tidak mengurangi kemungkinan dituntut

ganti kerugian oleh pihak-pihak yang menderita kerugian yang diakibatkan

oleh diabaikannya ketentuan-ketentuan tersebut (lihat Pasal 62 PP No. 24

tahun 1997).

Parlindungan menjelaskan Dengan demikian peralihan hak

tersebut diusahakan sebaik mungkin dengan menghindari segala kesulitan

dibelakan hari sehingga dapat dikatakan :

a) harus membayar bea balik nama sebelum dilakukan transaksi b) menyerahkan sertifikat asli kepada PPAT

c) membuat akta PPAT dihadapan PPAT. d) kemudian baru PPAT mengirimkan berkas-berkasnya di Kantor

Pertanahan secara jabatan.

b) Proses Jual Beli

Jual beli tanah merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan sehari-hari di masyarakat. Apabila antara penjual dan pembeli


commit to user

19

sudah bersepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat. Yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah

Apabila antara penjual dan pembeli sudah bersepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat maka beberapa langkah yang harus ditempuh adalah :

1. Akta Jual Beli (AJB).

Setelah menyepakati harga tanah, maka Pembeli dan Penjual datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat AJB tanah;

2. Persyaratan AJB bagi penjual: Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual, KTP, bukti pembayaran PBB (10 tahun terakhir), Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga, Kartu Keluarga. Sedangkan calon pembeli: KTP dan KK;

3. Proses Pembuatan AJB di Kantot PPAT: a. Sebelum membuat Akta Jual Beli, PPAT melakukan

pemeriksaan mengenai keaslian sertipikat ke kantor Pertanahan, b. Pembuatan Akta Jual Beli: Dihadiri oleh penjual dan calon pembeli

atau orang yang diberi kuasa (secara tertulis), dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi, PPAT membacakan akta dan menjelaskan isi dan maksud pembuatannya, Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan PPAT, Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk balik nama, Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya;

4. Setelah pembuatan AJB PPAT kemudian menyerahkan berkas AJB ke Kantor Pertanahan untuk balik nama. Penyerahan dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut;

5. Berkas yang diserahkan: a. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli,

b. Akta jual beli PPAT, c. Sertipikat hak atas tanah, d. KTP pembeli dan penjual, e. Bukti pelunasan pembayaraan PPh,

f. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan;

6. Proses di Kantor Pertanahan; a. Setelah berkas disampaikan, Kantor Pertanahan memberikan tanda

bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya PPAT menyerahkannya kepada Pembeli;


commit to user

20

b. Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertipikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk;

c. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertipikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Ka Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk;

d. Dalam 14 (empat belas) hari pembeli sudah dapat mengambil sertipikat yang sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan.

3) Tinjauaan Tentang BPHTB

a) Arti BPHTB dan Dasar Pengenaan BPHTB

Dasar hukum yang mengatur pengenaan BPHTB adalah UU No

20/2000 tentang perubahan atas UU No 21/1997 tentang BPHIB. BPHTB

adalah pajak yang dibayar dalam rangka dan merupakan bagian dari biaya

pengeluaran untuk memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan.

Yang menjadi subyek pajak adalah orang pribadi atau badan yang

memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Subyek pajak sebagaiman

tersebut dikenakan wajib membayar pajak menjadi Wajib Pajak menurut

Undang-Undang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.

Objek pajak yang dikenakan BPHTB adalah adanya perolehan hak

atas tanah dan/atau bangunan.

Suandy Erly menjelaskan ada beberapa hal yang mendasari

penetapan perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai berikut

(1) Pemindahan hak karena: jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya. Lalu pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, dan hadiah.

(2) Pemberian hak baru karena: kelanjutan pelepasan hak dan di luar pelepasan hak.

DPP / Dasar pengenaan Pajak BPHTB adalah Nilai Perolehan

Objek Pajak atau disingkat menjadi NJOP. NJOP dapat berbentuk harga

transaksi dan nilai pasar. Jika nilai NJOP tidak diketahui atau lebih kecil

dari NJOP PBB, maka NJOP PBB dapat dipakai sebagai dasar pengenaan

pajak BPHTB. BPHTB yaitu merupakan pajak yang harus dibayar akibat


commit to user

21

perolehan hak atas tanah dan bangunan meliputi hak milik, hak guna

usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun

dan hak pengelolaan.

b) Tata Cara dan Saat Pembayaran BPHTB

Wajib pajak membayar pajak BPHTB yang terutang tidak

didasarkan pada surat ketetapan pajak atau SKP, melainkan dengan cara

menghitung dan membayar sendiri pajak terutang dengan mengisi Surat

Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan atau disingkat

SSB.Pajak yang terutang dapat dibayar di Bank pemerintah, Bank DKI

dan juga Kantor Pos di wilayah Kotamadya yang meliputi letak tanah dan

atau bangunan dengan SSB. Tempat terutang pajak adalah di wilayah

kabupaten, kota atau propinsi yang meliputi letak tanah dan bangunan.SSB

dapat diperoleh di Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan / KP PBB

/ KPBB yang adal di wilayah DKI Jakarta, PPAT, Notaris, Kantor Lelang

dan Kantor Pertanahan serta Kantor Bank Pemerintah, Bank DKI dan

Kantor Pos. Pembayaran BPHTB dapat dilakukan tanpa menunggu

diterbitkannya Surat Ketetapan Pajak / SKP.

SKP atau Surat Ketetapan Pajak adalah dokumen yang

menjelaskan jumlah pajak yang kurang atau lebih bayar yang diterbitkan

oleh Direktur Jenderal Pajak setelah adanya pemeriksaan. SKP BPHTB

disingkat menjadi SKB (Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah

dan Bangunan). SKB dapat dikeluarkan dalam jangka lima tahun semenjak

saat terutang BPHTB. SKB dapat berupa SKBKB untuk yang kurang

bayar, SKBLB untuk yang lebih bayar dan SKBN untuk yang nihil atau

nol bayar.

BPHTB harus dibayar apabila melakukan salah satu hal berikut

dibawah ini

a) Akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan. b) Risalah lelang untuk pembelian telah ditandatangani oleh Kepala

Kantor Lelang atau Pejabat Lelang yang berwenang. c) Dilakukannya pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanhan

Kabupaten atau Kotamdya dalam hal pemberian hak baru atau pemindahan hak karena pelaksanaan putusan hakim dan hibah wasiat.


commit to user

22

c Kerangka Pemikiran

Penjelasan gambar kerangka pemikiran :

Inventarisasi peraturan Perundang-undangan berhubungan dengan

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam pelaksanaan pembayaran Bea

Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dan penandatanganan akta jual beli. Di

dalam prakteknya atau kenyataannya apakah sudah sesuai dengan Undang-

Undang No 20 Tahun 2000. Setelah itu dicari adakah kesesuaian antara teori dan

prakteknya dengan interpretasi atau penafsiran untuk menemukan suatu peristiwa

hukum yang terjadi.

Peraturan Per Undang-Undangan

- PP 24 Tahun 1997 - UU No 20 Tahun

2000 - UU PA No 5

Tahun 1960 - PP No 37 Tahun

1998 - KUHPer - Per KBPN No 1

Tahun 2006 Pendaftaran Peralihan

Hak karena Jual Beli - Akta Jual Beli - BPHTB Fakta Hukum

- Penandatanganan akta Jual beli yang mendahului pembayaran BPHTB.

Kesimpulan Akibat Hukum Terhadap PPAT


commit to user

23

Maka digunakan Interpretasi gramatikal atau berdasrkan kata-kata yang

digunakan dalam Undang-Undang akan dapat dilakukan apabila kata-kata yang

digunakan di dalam undang-undang itu singkat artinya tidak bertele-tele, tajam

artinya akurat mengenai apa yang dimaksud dan tidak mengandung sesuatu yang

bermakna ganda. Hal ini sesuai dengan karakter Undang-Undang sebagai perintah

atau aturan ataupun larangan. Tidak semua Undang-Undang mengandung kata-

kata yang singkat, tajam dan tidak bermakna ganda. Dalam hal ini, tidak mungkin

dilakukan interpretasi menurut kata-kata dalam Undang-Undang (Peter

Mahmud,2005 :112)

Setelah diporelah data-data yang diperlukan, maka penulis menyimpulkan

dalam prakteknya apakah sesuai dengan teori dalam perturan Perundang-

Undangan.


commit to user

24

BAB III

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Fungsi PPAT Dalam Pelaksanan UU NO 20 Tahun 2000 Tentang

BPHTB Pada Jual Beli

1. Peran PPAT Dalam Jual Beli Tanah Dan Bangunan

Untuk menjamin kepastian hukum dibidang pertanahan khususnya

tentang kepemilikan hak atas tanah yang dimiliki seseorang atau badan

hukum, maka kegiatan pendaftaran tanah menjadi penting dan mutlak

dilaksanakan. Hal ini menjadi dasar dalam Pasal 19 UUPA yang menghendaki

diselenggarakannya pendaftaran tanah guna menjamin kepastian hukum

pemilikan hak atas tanah.

Peran PPAT sangatlah penting, dalam pelaksanaan administrasi

pertanahan data pendaftaran tanah yang tercatat di Kantor Pertanahan harus

selalu sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, baik menyangkut data fisik

mengenai tanahnya: lokakasinya, batas-batasnya, luasnya bangunan dan

tanaman yang ada diatasnya, maupun mengenai hubungan hukum yang

menyanngkut bidang tanah itu atau data yuridisnya mengenai hak : haknya

apa, siapa pemegang haknya,dan ada tidaknya pihak lain.

PPAT adalah pejabat yang berwewenang membuat akta daripada

perjanjian-perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah,

memberikan sesuatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam

uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan sebagaimana dimaksud dalam

PP No 10 Tahun 1961.

Menurut ketentuan di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun

1997, peralihan hak hanya dapat terjadi apabila dibuktikan dengan akta PPAT,

kemudian dalam UUPA sendiri disebutkan PPAT sebagai pejabat yang

berfungsi membuat akta yang bermaksud memindhkan hak atas tanah,

memberikan hak baru atau membebankan hak atas tanah dan kemudian

ditegaskan lagi dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang hak

24


commit to user

25

tanggungan atas tanah beserta benda-benda yaitu Pejabat Umum yang

berwewenang membuat akta pemindahan hak atas tanah pembebanan hak atas

tanah, akta-akta lainnya yang diatur dengan peraturan Perundang-Undangan

yang berlaku dan membantu Kepala Kantor Pertanahan dalam melaksanakan

pendaftaran tanah dengan membuat akta-akta yang dijadikan dasar

pendaftaran perubahan data pendaftran tanah. Dan yang terakhir mampu

meningkatkan sumber penerimaan Negara dari pajak, PPAT bereperan besar

dalam memeriksa telah dibayarnya Pajak Penghasilan (PPh) dari penghasilan

akibat pemindahan hak atas tanah dan Bea Perolehan Hak Atas dan Bangunan

sebelum membuat akta.

Sejak berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, maka

segala perbuatan hukum yang berkenan dengan obyek, berupa tanah, harus

dilakukan dengan Akta otentik yaitu dibuat oleh dan/atau dihadapan Pejabat

Pembuat Akta Tanah dan dengan menggunakan Formulir yang dibuat dalam

bentuk yang telah baku. Pasal 1868 BW menegaskan bahwa Akta Otentik

ialah suatu akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang

dibuat oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu

ditempat dimana akta dibuatnya. Substansi akta Pejabat Pembuat Akta Tanah

adalah merupakan alat bukti yang menjamin kebenaran suatu transaksi atas

tanah yaitu baik kebenaran tanggal maupun atas subyek hukumnya.

Dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah maka pelaksanaan

pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertananan yang

menggunakan akta oleh PPAT sebagai dasar untuk melakukan pencatatan

dalam buku tanah, meskipun demikian Akta PPAT merupakan alat bukti yang

diharuskan oleh Peraturan Perundang-undangan sehubungan dengan adanya

suatu transaksi yang merefleksikan adanya perjanjian diantara pars pihak yang

mengadakan perjanjian tersebut.

Dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran peralihan hak atas tanah

maka pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah yang dilakukan oleh

Kepala Pertanahan dalam prakteknya menggunakan akta yang dibuat oleh

PPAT. Karena tanpa adanya akta PPAT, kepentingan dari pihak ketiga


commit to user

26

maupun Badan Pertanahan Nasional sendiripun tidak dapat dilakukan.

Mengingat akta PPAT merupakan bukti yang diharuskan oleh Perundang-

undangan sehubungan dengan adanya suatu perjanjian diantara para pihak

yang melakukan perjanjian tersebut. Ini merupakan salah satu tugas dari PPAT

untuk membantu Kepala Kantor Pertanahan.

Jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemberian dan pemasukan dalam

perusahaan, demikian juga pelaksanaan hibah-wasiat, dilakukan oleh para

pihak dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang bertugas

membuat aktanya. Dengan dilakukannya perbuatan hukum yang bersangkutan

dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan dipenuhi syarat terang(bukan

perbuatan hukum gelap, yang dilakukan secara sembunyi-sembunyi). Akta

yang ditandatangani para pihak menunjukkan secara nyata atau “riil”

perbuatan hukum jual-beli yang dilakukan. Dengan demikian ketiga sifat jual-

beli yaitu tunai,terang dan riil, dipenuhi. Akta tersebut membuktikan, bahwa

benar telah dilakukan perbuatan hukum yang bersangkutan. Karena perbuatan

hukum yang dilakukan merupakan pemindahan hak, maka akta tersebut secara

implicit juga membuktikan, bahwa penerima hak sudah menjadi pemegang

haknya yang baru.

Dalam skripsi ini yang akan penulis bahas yaitu dalam masalah jual

beli. Jual beli tanah merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan

sehari-hari di masyarakat. Apabila antara penjual dan pembeli sudah

bersepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah

bersertifikat

Jual beli merupakan peralihan hak yang paling sering terjadi dilakukan

oleh masyarakat daripada peralihan hak lainnya. Jaul beli adalah suatu

perjanjian timbal balik dalam mana pihak yang satu (penjual) berjanji untuk

menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedang pihak lainnya (pembeli)

berjanji untuk membayar harga yang terdiri dari sejumlah uang sebagai

imbalan dari perolehan hak milik tersebut.


commit to user

27

Menurut hukum barat yang pengaturannya terdapat dalam KUHP, jual-

beli adalah suatu perjanjian dengan mana fihak yang satu (penjual)

mengikatkan dirinya untuk menyerahkan (hak milik atas) suatu bennda dan

fihak yang lain (pembeli) untuk membayar harga yang telah dijanjikan (pasal

1457).

Pengertian jual-beli yang disebutkan oleh pasal 1457 KUHPerdata,

yaitu : suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya

untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar

harga yang telah di janjikan.

Dengan terjadinya jual-beli itu saja hak milik atas benda yang

bersangkutan belumlah beralih kepada pembelinya, sungguhpun misalnya

harganya sudah dijual dan kalau jual-beli tersebut mengenai tanah, tanahnya

sudah diserahkan kedalam kekuasaan yang membeli.

Hak milik atas tanah tersebut baru beralih kepada pembelinya, jika

telah dilakukan apa yang disebut “penyerahan yuridis”(juridische levering),

yang wajib diselenggarakan dengan pembuatan akta dimuka dan oleh Kepala

Kantor Pendaftaran Tanah.Beralihnya hak milik atas tanah yang dibeli itu

hnaya dapat dibuktikan dengan akta tersebut. Perbuatan hukum itu lazim

disebut “balik-nama”(terjmhan dari overschrijving), aktanya disebut “akta

balik nama” dan pejabatnya “pejabat balik nama”

Untuk sekarang apabila ingin "membalik nama" harus ditingkatkan

menjadi Akta Jual Beli yang dikeluarkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Selain itu untuk jual beli hak atas tanah yang tidak dibuat dengan Akta PPAT,

maka yang sering dilakukan dengan membuat perjanjian dimana dibuat

dibawah tangan antara para pihak itu sendiri yaitu pihak pembeli dengan pihak

penjual, dan dihadiri oleh saksi minimal 2 (dua) orang. Dan untuk menjamin

dan' keabsahan dari perjanjian itu biasanya dalam perjanjian itu dibuat diatas

kertas bermaterai secukupnya sehingga perjanjian dibawah tangan tersebut

dapat dikatakan sah.

Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan, pihak penjual

maupun pembeli dikenakan pajak. Peraturan perundangan yang mengatur hal


commit to user

28

ini antara lain : untuk penjual dikenai Undang-Undang Pajak Penghasilan

yaitu Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2000 dan lebih lanjut Peraturan

Pemerintah Nomor 79 Tahun 1999, sedangkan pihak pembeli dikenai Undang-

Undang Nomor 20 Tahun 2000. Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau

bangunan tersebut, diperlukan seorang PPAT untuk membuat aktanya, hal ini

sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah di Indonesia Pasal 1 ayat (24). Peraturan perundangan yang

mengatur tentang pajak atas transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan baik

untuk pembeli maupun penjual mensyaratkan PPAT hanya dapat

menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan setelah

wajib pajak membayar pajaknya. Baik undang-undang yang berkaitan dengan

PPh maupun BPHTB keduanya menganut sistem self assessment dimana para

wajib pajak dipercaya untuk menghitung, menyetor, dan melaporkan pajak

masing-masing.

Dalam pelaksanaan jual-beli tanah, hak atas tanah diserahkan dari

penjual kepada pembeli setelah adanya pembayaran harga tanah. Pengalihan

tanah dari penjual kepada pembeli tersebut harus disertai dengan penyerahan

yuridis, yaitu penyerahan yang harus memenuhi formalitas Undang-undang.

Menurut penulis, kewajiban menyerahkan surat bukti milik atas tanah yang

dijual sangat penting, seperti disebutkan dalam Pasal 1482 Kitab Undang-

Undang Hukum Perdata, bahwa kewajiban menyerahkan suatu barang

meliputi segala sesuatu yang menjadi perlengkapannya serta dimaksudkan

bagi pemakaiannya yang tetap, beserta surat-surat bukti milik.

Pada waktu dilakukan penyerahan yuridis itu, baik pembeli maupun

penjual kedua-duanya wajib hadir. Biasanya penjual perjanjian jual-beli itu.

Penjual dan pembeli datang kekantor PPAT yang berwewenang membuat akta

mengenai tanah yang dijual. Mereka dapat diwakili oleh seorang kuasa.

Jual beli adalah suatu persetujuan denagan mana pihak yang satu

mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang

lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan” demikian rumusan pasal

1457 KUHPer. Jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang melahirkan


commit to user

29

kewajiban atau perikatan untuk memberikan sesuatu, yang dalam hal ini

terwujud dalam bentuk penyerahan kebendaan yang dijual oleh penjual, dan

penyerahan uang oleh pembeli kepada penjual(widjaja,gunawan,2003:7)

Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam melaksanakan tugasnya membuat

akta jual beli tanah dilakukan dikantornya, dengan dihadiri oleh para pihak

yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau orang yang

dikuasakan olehnya dengan surat kuasa tertulis. Apabila salah satu pihak

dalam melakukan perbuatan hukum atau kuasanya tidak dapat datang di

kantor PPAT karena alasan yang sah, maka PPAT dapat membuat akta diluar

kantornya yang masih dalam wilayah kerjanya, dengan ketentuan pada saat

pembuatan aktanya para pihak harus hadir dihadapan PPAT ditempat

pembuatan akta yang telah disepakati.

Untuk pemenuhan sifat otentik dari akta, pembacaan akta dilakukan

sendiri oleh PPAT. Penandatanganan para pihak, saksi-saksi, dan oleh PPAT

dilakukan segera setelah akta dibacakan. Akta PPAT merupakan salah satu

sumber data bagi pemeliharaaan data pendaftaran tanah. Maka wajib dibuat

sedemikian rupasehingga dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran

pemindahan dan pembebanan hak yang bersangkutan.

Oleh karena itu PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-

syarat untuk sah-nya perbuatan hukum yang bersangkutan. Perbuatan hukum

pemindahan hak dalam hukum tanah nasional memakai dasar hukum adat,

yang sifatnya tunai, dengan dilakukan perbuatan hukum yang bersangkutan

hak atas tanah menjadi objek berpindah kepada penerima hak. Pemindahan

hak-nya hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta PPAT. Dengan

demikian akta PPAT merupakan syarat bagi pendaftaran pemindahan hak.

Fungsi akta PPAT yang dibuat adalah sebagai bukti, bahwa benar telah

dilakukan perbuatan hukum yang bersangkutan. Dan karena perbuatan hukum

itu sifatnya tunai, sekaligus membuktikan berpindahnya hak atas tanah yang

bersangkutan kepada penerima hak. Karena data pada PPAT sifatnya tertutup

untuk umum, pembuktian mengenai berpindahnya hak tersebut berlakunya

terbatas pada para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan


commit to user

30

dan para ahli waris serta orang-orang yang diberi hak oleh mereka. Setelah

didaftarkan baru diperoleh alat bukti yang mempunyai kekuatan hukum yang

berlaku juga terhadap pihak ketiga, karena data pendaftaran tanah pada kantor

pertanahan bersifat terbuka untuk umum. Selain diperoleh alat bukti berupa

catatan dalam buku tanah dengan daya pembuktian yang lebih luas daripada

akta PPAT, dengan didaftarkannya pemindahan hak yang bersangkutan

diperoleh juga alat pembuktian yang kuat yaitu berupa sertifikat hak atas tanah

atas nama penerima hak.

Akta yang dibuat PPAT merupakan salah satu sumber data bagi

pemeliharaan data pendaftaran tanah. Maka wajib dibuat sedemikian rupa

sehingga dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan dan

pembebanan hak yang bersangkutan. Oleh karena itu PPAT dan PPAT

Sementara berkewajiban untuk memeriksa persyaratan jual-beli tanah untuk

sahnya perbuatan hukum yang bersangkutan. Syarat jaul-beli tanah ada dua,

yaitu syarat materiil dan sayat formil.

Syarat yang diteliti, yaitu :

1. Syarat materiil

Syarat materiil sangat menentukan akan sahnya jual beli tanah

tersebut, antara lain :

a. Penjual adalah pihak yang berhak menjual tanah.

Pemegang sah dari hak atas tanah yang dijual atau pemilik, adalah

yang berhak menjual suatu bidang tanah, apabila subyek hukumnya

adalah orang. Dalam hal, hak milik atas tanah terdapat lebih dari satu

pemilik, maka yang berhak menjual adalah mereka yang memiliki

tanah tersebut secara bersama-sama, dilarang dijual oleh satu orang

saja. Pemilikan bersama hak milik atas tanah itu biasanya terjadi

karena pewarisan atau dahulu pernah membeli secara patungan atau

bersama-sama, atau juga karena pernah diperoleh secara bersama-sama

secara hibah.


commit to user

31

Tanah yang dijadikan obyek jual beli diperoleh selama

perkawinan, sesuai Pasal 35 Unadang-Undang Nomor 1 Tahun 1974

tentang perkawinan, disebut harta bersama atau harta gono-gini maka

hanya boleh dijual oleh suami dan isteri bersama-sama atau atas

persetujuan bersama. Demikian pula kalau tanah itu dibeli oleh suami

dengan menggunakan pendapatannya, maka tanah itu adalah harta

bersamanya dengan isterinya yang dapat dijual oleh keduanya. Oleh

karena itu, suami atau isteri harus hadir dan bertindak sebagai penjual,

seandainya suami atau istri tidak dapat hadir maka harus dibuat surat

bukti secara tertulis yang menyatakan bahwa suami atau istri

menyetujui untuk menjual.

Kecuali harta bawaan (sudah ada sejak sebelum berkeluarga) atau

hibah atau warisan yang diperoleh selama perkawinan adalah milik

yang mempunyai (seorang diri), jadi apabila akan menjual tanah

tersebut dapat dilakukan tanpa persetujuan bersama.

Pihak sebagai penjual harus memenuhi syarat tertentu, yakni

cakap untuk melakukan perbuatan hukum jual-beli tanah, yaitu usia

harus dewasa (21 tahun menurut Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata/BW, atau 17 tahun menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun

1974). Jadi apabila seseorang yang berumur 18-20 tahun yang belum

menikah, dianggap belum dewasa sehingga dikatakan belum cakap

melakukan jual beli tanah, dan apabila seseorang tersebut masih

berumur 17 tahun tetapi sudah menikah dianggap sudah dewasa dan

dikatakan sudah cakap melakukan jual beli tanah.

Syarat sebagai pihak sebagai penjual, apabila :

1) Anak berumur 18 tahun dan belum menikah, berarti tidak

berwewenang melakukan jual-beli tanah, walaupun ia yang berhak

atas tanah itu. Jual beli tanah dapat terlaksana, apabila yang

berindak adalah ayah/ibu atau keduanya dari anak tersebut sebagai

orang yang melakukan kekuasaan orang tua. Jika orang tuanya


commit to user

32

sudah meninggal dunia, dan kepentingan anak itu menghendaki

maka jual beli tanah dilakukan dibawah perwalian.

2) Sebidang tanah dalam sertifikat atas nama isterinya, sedangkan

tanah tersebut adalah harta bersama dengan suaminya, maka isteri

tidak berwewenang menjual tanah tersebut secara sendiri,

melainkan bersama-sama dengan suaminya, atau suaminya

memberi persetujuan tertulis kepada isteri untuk melakukan jual

beli rumah.

3) Sebidang tanah tercatat atas nama X, tetapi ia tunduk pada Kitab

Undang-Undang Hukum Perdata dan sedang berada di bawah

pengampuan, maka yang berwewenang menjual tanah tersebut

adalah pengampu si X, tetapi harus ada izin dari Ketua Pengadilan

Negeri.

Dalam hal subyek hukum adalah Badan Hukum, maka jual beli

tanah harus diwakili oleh pengurus yang ditunjuk dan berwewenang

bertindak untuk dan atas nama Badan Hukum tersebut, dengan persetujuan

Komisaris/Pengawas atau pengurus lain sesuai dengan Anggaran Dasar

Badab Hukum yang bersangkutan. Apabila menjual sebagian besar

kekayaan perseroan harus dengan perstujuan Rapat Umum Pemegang

Saham (RUPS), sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 1

Tahun 1995 tentang Perseroan Terabatas.

Pejual dapat diwakili oleh kuasanya, yang mana harus dengan

surat khusus yang ditandatangani oleh pihak penjual. Sipenerima kuasa ini

dapat bertindak selaku penjual dalam transaksi jual beli tanah sesuai

dengan kewenangannya dalam surat kuasa tersebut.

b. Pembeli adalah pihak yang diperkenankan membeli tanah.

Pembeli sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk

memiliki tanah yang akan dibelinya. Menurut UUPA, yang dapat

mempunyai hak milik atas tanah hanya Warga Negara Indonesia


commit to user

33

tunggal dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah

yakni badan-badan hukum yang bergerak dibidang social dan

keagamaan (pasal 21 UUPA). Jika pembeli mempunyai

kewarganegaraan asing disamping kewarganegaraan indonesianya atau

kepada suatu badan hukum yang tidak dikecualikan oleh pemerintah,

maka jual beli tersebut batal karena hukum, dan tanah jatuh pada

negara (Pasal 26 ayat (2)UUPA).

Dalam hal ini, pembeli atau calon penerima hak, harus membuat

pernyataan yang menyatakan:

1) Bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak

menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan

maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan maksimum

penguasaan tanah menurut ketentuan perundang-undangan yang

berlaku.

2) Bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak

menjadi pemegang hak atas tanah absentee (guntai) menurut

ketentuan perundang-undangan yang berlaku.

3) Bahwa yang bersangkutan menyadari bahwa apabila pernyataan

yang telah dibeikan tidak benar, maka tanah kelebihan atau tanah

absentee (guntai) tersebut menjadi obyek landenform.

4) Bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat

hukumannya, apabila pernyataan yang telah diberikan tidak

benar.

Pernyataan yang diberikan oleh pembeli atau calon penerima hak

tersebut, dalam praktik hanya formalitas saja. Jadi, dalam praktik, PPAT

tidak perlu meminta bukti bahwa pembeli tidak menjadi pemegang hak

atas tanah yang melebihi ketetntuan maksimum penguasaan tanah. Apbila

waktu pendaftaran tanah, si pembeli atau calon penerima hak tersebut

ketahuan memiliki tanah yang melebihi ketentuan maksimum atau


commit to user

34

memiliki lebih dari 5 sertifikat tanah, hanya dikenakan biaya oleh

BPN/Kantor Pertanahan.

Ditinjau dari beberapa segi dan demi kepastian hukum serta untuk

menjatuhkan kemelut hukum, maka Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

harus menolak pembuatan akta dan diberitahukan secara tertulis kepda

pihak-pihak yang bersangkutan disertai alasannya, apabila :

1) Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan

rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang

bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan

daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan melanggar hal tersebut

kemungkinan PPAT akan menghadapi masalah dikemudian hari.

2) Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak

disampaikan surat bukti hak atau surat keterangan Kepala

Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa bersangkutan menguasai

bidang tanah tersebut, surat keterangan yang menyatakan bahwa

bidang tanah yang bersangkutan yang belum bersertifikat dari Kantor

Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari

kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan

dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan.

3) Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan mengenai data fisik dan

atau data yuridisnya sedang disengketakan oleh orang atau badan

hukum (baik sudah berada dalam tangan penegak hukum maupun yang

belum).

4) Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin

Pejabat atau instansi yang berwewenang, apabila izin tersebut

diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.

5) Hak atas tanah dibebani hak tanggungan (hipotik/Credietverband) jika

tidak ada kesepakatan sebelumnya dengan pihak kreditur.

6) Hak atas tanah dikuasai negara.

7) Tanah-tanah yang dijadikan lokasi transmigrasi.


commit to user

35

8) Tanah-tanah yang dicadangkan untuk tujuan suatu proyek, terutama

proyek vital.

9) Bidang tanah hak yang terletak di luar wilayah kerja Pejabat tersebut.

10) Tanah wakaf (karena sesuai Hukum Islam bahwa suatu tanah yangtelah

diwakafkan tidak dapat dirubah lagi peruntukkannya/penggunannya).

11) Tanah gadai (kecuali dapat diselesaikan sebelumnya dengan pemegang

gadai)

Syarat materiil tersebut harus dipenuhi, apbila salah satu syarat

materiil tidak dipenuhi, dalam arti penjual bukan merupakan orang yang

berhak atas tanah yang dijualnya, atau pembeli tidak memenuhi syarat untuk

menjadi pemilik hak atas tanah, atau tanah yang diperjual belikan sedang

dalam sengketa atau merupakan tanah yang tidak boleh diperjualeblikan, maka

jual beli tanah tersebut adalah tidak sah.

2. Syarat Formil

Untuk tanah yang bersertifikat, meliputi :

a. Data tanah, terdiri dari:

1) Sertifikat tanah asli.

Sertifikat tanah asli digunakan untuk penegecekan dan balik

nama.

2) Bukti telah membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Yang diperlukan adalah Pajak Bumi dan Bangunan 5 tahun

terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran.

3) Surat setoran BPHTB (Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas

Tanah dan Bangunan).

Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah

pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau

bangunan bagi orang pribadi atau badan hukum sebesar 5%

(lima persen) dari Nilai Perolehan Obyek Kena Pajak (untuk

jual beli adalah harga transaksi/harga jual) dengan nilai


commit to user

36

Perolehan Obyek Tidak Kena Pajak. Nilai jual yang tidak kena

pajak, setiap Dati 11 berbeda-beda. Untuk wilayah surakarta,

nilai yang tidak kena pajak adalah Rp. 20.000.000,00 (dua

puluh juta rupiah).

Misal NJOP Tanah sebesar Rp. 65.000.000,oo

berlokasi di kecamatan pasar kliwon wilayah surakarta. Nilai

yang tidak kena pajak diwilayah tersebut adalah

Rp.20.000.000,00. Jadi BPHTB adalah {NJOP (harga jual)-

nilai tidak kena pajak } x 5% = {Rp.65.000.000,00-Rp.

20.000.000,00}x 5%= Rp.45.000.000,00 x 5% =

Rp.2.250.000,00

4) Surat Setoran PPh (Surat Setoran Pajak Penghasilan).

Apabila harga jual tanah di atas Rp 65.000.000,00 (enam puluh

lima juta rupiah) di Bank atau Kantor Pos. Perhitungannya

adalah NJOP (harga jual) x 5%. Apabila harga jual tersebut

kurang dari Rp 65.000.000,00 tidak kena pajak.

Apabila sudah tercapai kesepakatan harga antara anda dan pembeli maka

pertama tama datang ke kantor PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk minta

dibuatkan Akta Jual Beli (AJB). PPAT adalah Pejabat Umum yang diangkat oleh

Kepala Badan Pertanahan Nasional yang tugasnya adalah membuat Akta, yang

menjadi bukti telah dilakukannya perbuatan hukum Peralihan Hak atas Tanah dari

Penjual ke Pembeli.

Sebelum PPAT membuat AJB, maka PPAT akan memeriksa terlebih

dahulu Sertipikat ke Kantor Pertanahan guna mengetahui

a. Apakah Sertipikat tersebut asli

b. Apakah Sertipikat tersebut sedang dijaminkan atau tidak

c. Apakah sertifikat tersebut sedang dalam sengketa atau tidak.

Akta Jual Beli (AJB) ini adalah media bagi Kantor Pertanahan / BPN

untuk membalik nama sertipikat ke nama pembeli .Adapun syarat syarat yang

akan diminta oleh PPAT untuk dilengkapi adalah :


commit to user

37

Pihak Penjual membawa :

- Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual.

- Kartu Tanda Penduduk.

- KTP Pemilik (suami - istri) bagi yang sudah menikah

- Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan(10 Tahun Terakhir)

- Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga.

- Kartu Keluarga.

- bukti pembayaran PBB (10 tahun terakhir)

- Akta Nikah (Surat Nikah) bagi yang sudah menikah

- Jika Suami/isteri penjual meninggal maka yang harus dibawa adalah Akte

Kematian.

Sedangkan pihak calon pembeli membawa :

- Kartu Tanda Penduduk.

- Kartu Keluarga.

- NPWP

Apabila suatu badan hukum misalnya PT atau Yayasan, apbila akan menjual

atau membeli tanah harus membawa syarat-syarat antara lain :

1. Copy KTP Direksi & Komisaris yang mewakilli.

2. Copy Anggaran Dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri

Kehakiman dan HAM RI.

3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat Pernyataan

sebagian kecil aset tersebut.

Apabila data-data tersebut sudah lengkap kemudian dicocokkan, setelah itu

semmuanya difotocopy dan dilegalisir sesuai aslinya oleh PPAT kemudian

dikembalikkan lagi kepada yang berkepentingan, tetapi untuk sertifikat tidak

difotocopy.

Dan Sebelum dilakukan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) juga Pembeli dan

Penjual berkewajiban membayar :

Bagi Penjual:

Membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% x nilai jual (jika nilai jual diatas

Rp. 60.000.000)


commit to user

38

Bagi Pembeli :

Membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) sebesar 5% x

nilai jual - Rp. 30.000.000,-

Setelah kesemuanya lengkap, barulah PPAT akan mempersilahkan pihak penjual

dan pihak Pembeli menandatangani Akta Jual Beli.

Dalam Pembuatan Akta Jual Beli, Pembuatan akta harus dihadiri oleh

penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa

tertulis. Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.

Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan

aksud pembuatan akta. Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli

maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat

Pembuat Akte Tanah. Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di

Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk

keperluan pendaftaran (balik nama). Kepada penjual dan pembeli masing-masing

diberikan salinannya.

Sebagaimana diatur dalam pasal 24 Perturan Pemerintah Nomor 37 Tahun

1998 tata cara pembuatan akta PPAT diatur dalam peraturan perundang-undangan

mengenai pendaftaran tanah. Hal ini disebabkan oleh karena akta PPAT tersebut

akan dipergunakan sebagai bukti otentik mengenai perbuatan hukum yang

mengakibatkan perubahan data yuridis pendaftaran tanah. Dalam peraturan ini

ditekankan beberapa aspek dari perbuatan hukum tersebut yang kejelasannya

menjadi tanggung jawab PPAT, yaitu :

a. mengenai kebenaran dari kejadian yang termuat dalam akta, misalnya

mengenai jenis perbuatan hukum yang dimaksud oleh para pihak mengenai

sudah dilakukannya pembayaran dalam jual beli dan lain sebagainya;

b. mengenai obyek perbuatan hukum, baik data fisik maupun data yuridisnya;

c. mengenai identitas para penghadap yang merupakan pihak-pihak yang

melakukan perbuatan hukum.


commit to user

39

2. Peran PPAT Dalam Pelaksanaan UU NO 20 Tahun 2000 Tentang

BPHTB Dalam Jual Beli

Dalam UU No. 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dengan UU No.

20 Tahun 2000 (disebut dengan UU BPHTB), memberikan pengertian mengenai

BPHTB, yaitu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang

dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang selanjutnya

disebut pajak. Jadi BPHTB adalah sama dengan Pajak Perolehan Hak atas Tanah

dan Bangunan. Yang dimaksud dengan Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan,

UU BPHTB menyebutkan bahwa Perolehan Hak atas Tanah dan atau bangunan

adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak

atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.

Berdasarkan Pasal 2 ayat (2) UU BPHTB perolehan hak atas tanah dan

atau bangunan yan menjadi objek pajak terbagi menjadi dua yaitu:

a. Perolehan hak atas tanah dan bangunan karena pemindahan hak.

Pemindahan hak yang mengakibatkan perolehan hak atas tanah dan

bangunan yang merupakan objek BPHTB meliputi:

1. Perolehan hak karena jual beli, yaitu perolehan hak atas tanah dan

bangunan oleh pembeli dari penjual, yang terjadi melalui

transaksi jual beli, dimana atas perolehan tersebut pembeli

menyerahkan sejumlah uang kepada penjual.

2. Perolehan hak karena tukar menukar, yaitu perolehan hak atas

tanah dan bangunan yang diterima oleh seseorang atau suatu

badan dari pihak lain dan sebagai gantinya orang atau badan

tersebut memberikan tanah dan bangunan miliknya kepada pihak

lain tersebut sebagai penggantian tanah dan atau bangunan yang

diterimanya. Biasanya pada tukar menukar tanah dan atau

bangunan yang dipertukarkan ditentukan nilainya masing-masing

dan dibandingkan terlebih dahulu agar tidak ada pihak yang

dirugikan atas tukar menukar tersebut.

3. Perolehan hak karena hibah, yaitu perolehan hak atas tanah dan

atau bangunan yang diperoleh oleh seorang penerima hibah yang


commit to user

40

berasal dari pemberi hibah pada saat pemberi hibah masih hidup.

Penerima hibah memperoleh hak atas tanah dan bangunan secara

cuma-cuma tanpa perlu memberikan sejumlah uang maupun

suatu barang kepada pemberi hibah.

4. Perolehan hak karena hibah wasiat, yaitu suatu penetapan wasiat

yang khusus mengenai pemberian hak atas tanah dan atau

bangunan kepada orang pribadi atau badan hukum tertentu, yang

berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia.

5. Perolehan hak karena waris, yaitu perolehan hak atas tanah dan

atau bangunan oleh ahli waris dari pewaris (pemilik tanah dan

atau bangunan) yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia.

6. Perolehan hak karena pemasukan dalam perseroan atau badan

hukum lainnya, yaitu perolehan hak atas tanah dan bangunan

sebagai hasil pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan dari

orang pribadi atau badan kepada perseroan atau dari badan

hukum lainnya sebagai penyertaan modal pada perseroan atau

badan hukum lain tersebut.

7. Perolehan hak karena pemisahan hak yang mengakibatkan

peralihan, yaitu perolehan hak atas tanah dan atau bangunan

yang berasal dari pemindahan sebagian hak bersama atas tanah

dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan kepada sesama

pemegang hak bersama.

8. Perolehan hak karena penunjukan pembeli dalam lelang, yaitu

perolehan hak atas tanah dan atau bangunan oleh seorang atau

badan yang ditetapkan sebagai pemegang lelang oleh pejabat

lelang sebagaimana yang tercantum dalam risalah lelang.

9. Perolehan hak sebagai pelaksanaan dari putusan hakim yang telah

mempunyai kekuatan hukum yang tetap terjadi dengan peralihan

hak dari orang pribadi atau badan hukum sebagai pihak yang

semula memiliki suatu tanah dan atau bangunan kepada pihak


commit to user

41

yang ditentukan dalam putusan hukum menjadi pemilik baru atas

tanah dan atau bangunan tersebut.

10. Perolehan hak karena penggabungan usaha, yaitu perolehan hak

atas tanah dan atau bangunan oleh badan usaha yang tetap berdiri

dari badan usaha yang telah digabungkan ke dalam badan usaha

yang tetap berdiri.

11. Perolehan hak karena peleburan usaha, yaitu perolehan hak atas

tanah dan atau bangunan oleh badan usaha baru sebagai hasil

peleburan usaha dari badan-badan usaha yang bergabung dan

telah dilikuidasi.

12. Perolehan hak karena pemekaran usaha, yaitu perolehan hak atas

tanah dan atau bangunan oleh badan usaha yang baru didirikan

yang berasal dari aktiva badan usaha induk yang dimekarkan.

13. Perolehan hak karena hadiah, yaitu perbuatan hukum berupa

penyerahan hak atas tanah dan atau bangunan yang dilakukan

oleh orang pribadi atau badan usaha kepada penerima hadiah.

b. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan karena pemberian hak

baru. Pemberian hak baru yang mengakibatkan perolehan hak atas

tanah dan bangunan yang merupakan objek BPHTB meliputi:

1. Perolehan hak karena pemberian hak baru sebagai kelanjutan

pelepasan hak, yaitu pemberian hak baru dari negara kepada

orang pribadi atau badan hukum yang mana hak atas tanah

tersebut berasal dari pelepasan hak.

2. Perolehan hak karena pemberian hak baru diluar pelepasan hak,

yaitu pemberian hak baru dari negara kepada orang pribadi atau

badan hukum menurut peraturan perundang-undangan yang

berlaku.

Sedangkan jenis-jenis hak atas tanah yang perolehan haknya dikenakan

BPHTB sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ayat (3) UU BPHTB meliputi :


commit to user

42

1. Hak Milik

Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan perpenuh yang dapat

dipunyai orang pribadi atau badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh

Pemerintah, atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6

UUPA.

2. Hak Guna Usaha

Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai

langsung oleh negara dalam jangka waktu sebagaimana ditentukan

oleh perundang-undangan yang berlaku.

3. Hak Guna Bangunan

Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai

bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu

yang ditetapkan dalam UUPA.

4. Hak Pakai

Hak pakai adalah hak untuk mengunakan dan atau memungut hasil

dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara aau tanah milik oang

lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam

keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang

memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang

bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah,

segala sesuatu sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan

perundang-undangan yang berlaku.

5. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

Hak milik atas satuan rumah susun adalah hak milik atas satuan yang

bersifat perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan rumah susun

meliputi pula hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah

bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak

terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.

6. Hak Pengelolaan

Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang

kewenangannya pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada


commit to user

43

pemegang haknya, antara lain, berupa perencanaan peruntukan dan

penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan

bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau

bekerjasama dengan pihak ketiga.

BPHTB merupakan pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah

dan atau bangunan. Pengertian ini memunjukkan bahwa pajak dikenakan kepada

pihak yang memperoleh hak. Berdasarkan Pasal 4 ayat (1) UU BPHTB, yang

menjadi subjek pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas

tanah dan atau bangunan.

Yang dimaksud dengan badan adalah sekumpulan orang dan atau modal

yang merupakan kesatuan, baik yang melaksanakan usaha maupun tidak

melakukan usaha yang meliputi perseroan terbatas, perseroan komanditer,

perseroan lainnya, badan usaha milik negara atau daerah dengan nama dan dalam

bentuk apapun, firma, kongsi, koperasi, dana pensiun, persekutuan, perkumpulan,

yayasan, organisasi massa, organisasi sosial politik, atau organisasi yang sejenis,

lembaga, bentuk usaha tetap dan bentuk badan lainnya.

Wajib pajak merupakan subjek pajak yang dikenakan kewajiban

membayar pajak. Karena yang menjadi subjek pajak adalah pihak yang

memperoleh hak atas tanah dan bangunan sesuai dengan perolehan hak yang

terjadi. Kewajiban pembayaran pajak BPHTB harus dilakukan oleh wajib pajak

pada saat terutangnya pajak sesuai dengan ketentuan undang-undang. Bila

kewajiban ini belum terpenuhi maka perolehan hak akan tertunda karena pejabat

yang berwenang tidak akan mengesahkan perolehan hak tersebut sebelum BPHTB

terutang dibayar/dilunasi oleh wajib pajak.

BPHTB adalah pajak yang dipungut oleh Pemerintah terhadap orang

pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan berdasarkan

peraturan perundangan yang berlaku. Peraturan perundang-undangan mengenai

perpajakan yang berkaitan dengan pelaksanaan jual beli atas tanah dan bangunan,

membawa perubahan mendasar pada pelaksanaan tugas seseorang PPAT. Hal ini

terutama karena waktu jatuh tempo pembayaran BPHTB oleh pembeli harus telah

dibayar pada saat akta pengalihan hak atas tanah dan bangunan ditandatangani


commit to user

44

dihadapan PPAT. Keterkaitan PPAT dalam pelaksanaan pemungutan BPHTB

adalah sebagai pejabat umum yang mengesahkan terjadinya transaksi pengalihan

hak atas tanah dan bangunan dimana disyaratkan agar sebelum menandatangani

akta dpenuhi segala ketentuan perundang-undangan yang berlaku, dalam suatu

pelaksanaan jual beli tanah dan atau bangunan, penjual dan pembeli setelah

mencapai kesepakatan mengenai harga tanah dan atau bangunannya segera datang

kekantor PPAT untuk melakukan jual beli dihadapan PPAT.

Dalam penjelasan umum UU BPHTB disebutkan bahwa "prinsip yang

dianut dalam Undang-undang ini adalah :

a. pemenuhan kewajiban Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah

berdasarkan sistem self assesment, yaitu Wajib Pajak menghitung dan

membayar sendiri utang pajaknya;

b. besarnya tarif ditetapkan sebesar 5% (lima persen) dari Nilai Perolehan Objek

Pajak Kena Pajak (NPOPKP);

c. agar pelaksanaan Undang-undang ini dapat berlaku secara efektif, maka baik

kepada Wajib Pajak maupun kepada pejabat-pejabat umum yang melanggar

ketentuan atau tidak melaksanakan kewajibannya sebagaimana ditentukan

oleh Undang-undang ini, dikenakan sanksi menurut peraturan perundang-

undangan yang berlaku;

d. hasil penerimaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan merupakan

penerimaan Negara yang sebagian besar diserahkan kepada Pemerintah

Daerah, untuk meningkatkan pendapatan daerah guna membiayai

penyelenggaraan pemerintahan daerah dan dalam rangka memantapkan

otonomi daerah;

e. semua pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan di luar

ketentuan Undang-undang ini tidak diperkenankan

Dengan dilakukannya perubahan dan penyempurnaan atas Undang-undang

Nomor 21 Tahun 1997 oleh Pemerintah, hal ini membuktikan bahwa Undang-

undang tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan memberikan

kontribusi dan hasil positif bagi penerimaan negara. Disamping itu juga tampak

bahwa pemerintah sangat konsent untuk meningkatkan penerimaan negara dari


commit to user

45

jenis pajak BPHTB. Hal ini dapat dilihat dari penambahan atas objek baru

BPHTB dan peningkatan besarnya sanksi yang diberikan kepada Pejabat

khususnya kepada PPAT yang tidak melaksanakan Undang-undang Nomor 20

Tahun 2000 Tentang Perubahan Atas Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997

Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan dengan baik, benar dan

tanggung jawab.

Undang-Undang BPHTB menentukan beberapa pejabat yang tunduk pada

ketentuan BPHTB. Pejabat tersebut ditunjuk karena kewenangannya dalam

pembuatan akta dan pengesahan terjadinya perolehan hak. PPAT diberikan

kewenangannya untuk memeriksa apakah BPHTB terutang sudah dibayar oleh

pihak yang memperoleh hak sebelum ditandatangani akta yang berkenaan dengan

perolehan hak. Ketentuan dalam UU BPHTB harus dipatuhi karena apabila terjadi

pelanggaran maka PPAT yang bersangkutan diberi sanksi sesuai dengan ketentuan

yang berlaku .

Sebagai gambaran, wajib pajak yang akan melakukan peralihan hak atas

tanah melalui jual beli, maka sebelum akta jual belinya dibuatkan oleh PPAT,

maka kewajiban para pihak untuk memenuhi terlebih dahulu pembayaran

pajaknya baik PPh bagi pihak penjual maupun BPHTB bagi pihak pembeli.

Dalam UU BPHTB tidak mengatur secara jelas tentang kewajiban PPAT

dalam melihat pembayaran BPHTB, sehingga hal ini menimbulkan pertanyaan

dari kalangan PPAT sendiri yaitu :

a. Apa saja yang dilihat oleh PPAT atas pembayaran BPHTB tersebut;

b. Sampai dimana kewenangan PPAT untuk mengetahui kebenaran pembayaran

BPHTB;

c. Bagaimana dengan pembayaran BPHTB yang perhitungannya tidak sesuai

dengan peraturan BPHTB.Untuk menjawab pertanyaan ini, sampai saat ini

belum ada aturan yang menjelaskan hal tersebut sehingga PPAT dalam hal ini

hanya menafsirkan sesuai dengan kepentingan PPAT itu sendiri.

Untuk menjawab pertanyaan ini, sampai saat ini belum ada aturan yang

menjelaskan hal tersebut sehingga PPAT dalam hal ini hanya menafsirkan sesuai

dengan kepentingan PPAT itu sendiri. Di antara PPAT yang menjadi nara sumber


commit to user

46

penulis dalam penulisan tesis ini untuk menjawab pertanyaan di atas yang

menyatakan bahwa:

a. Yang dilihat oleh PPAT dalam pembayaran BPHTB adalah Nama Wajib Pajak,

Alamat Wajib Pajak, Nomor Objek Pajak (NOP PBB), Nilai Perolehan Objek

Pajak (NPOP), jenis transaksi, perhitungan BPHTB-nya. Nilai Perolehan

Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), besarnya BPHTB yang dibayar

oleh Wajib Pajak dan tempat serta tanggal pembayaran. Tetapi PPAT tersebut

menyatakan tidak dapat mengetahui kebenaran tempat serta tanggal

pembayaran BPHTB tersebut dan PPAT tidak dapat menolak atas perhitungan

BPHTB terutama yang dituliskan dalam SSB sebagai bukti

pembayaran.

b. Kewenangan PPAT untuk mengetahui kebenaran pembayaran BPHTB

hanyasebatas melihat pembayaran tersebut dan tidak dapat melakukan koreksi

atas pembayaran yang dilakukan oleh wajib pajak, apakah perhitungannya

benar dan apakah pembayaran tersebut benar telah dilakukan di Bank Tempat

Pembayaran BPHTB yang telah ditentukan oleh pemerintah. Sehingga hal

iniberakibat pada perhitungan BPHTB yang tidak benar dan pembayaran fiktif

(SSB palsu). Seharusnya terhadap kondisi ini PPAT tidak dapat dimintakan

pertanggungjawabannya dan PPAT tidak dapat dikenakan sanksi apapun atas

pembayaran BPHTB tersebut.

c. Pembayaran BPHTB yang perhitungannya tidak sesuai dengan peraturan

BPHTB, dijawab bahwa seperti dijelaskan di atas, maka PPAT tetap

menerima bukti pembayaran tersebut dan dapat menandatangani akta-nya

karena PPAT berpendapat bahwa kebenaran perhitungan BPHTB merupakan

hak wajib pajak berdasarkan asas self assessment yang dianut oleh Undang-

Undang BPHTB. Pada kondisi ini PPAT hanya dapat menginformasikan

kepada wajib pajak agar melakukan pembayaran BPHTB lagi apabila

pembiayaan BPHTB tersebut kurang bayar dibandingkan dengan perhitungan

yang sebenarnya karena dengan perhitungan yang tidak sesuai tersebut maka

akan berakibat dilakukan pemeriksaan kepada wajib pajak dan dari hasil

pemeriksaan tersebut dapat diterbitkan Surat Tagihan Pajak atau Surat


commit to user

47

Ketetapan Bea Kurang Bayar. Hal ini merupakan peran PPAT sebagai pihak

yang mengetahui perhitungan yang sebenarnya. Nilai transaksi yang

disepakati oleh para pihak tidak diketahui; Berdasarkan pada pasal 6 ayat (3)

UU BPHTB telah diatur bahwa "Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak tidak

diketahui atau lebih rendah dari pada Nilai Jual Objek Pajak yang digunakan

dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan,

kecuali penunjukan pembeli dalam lelang, maka dasar pengenaan pajak yang

dipakai adalah nilai Jual Objek pajak Bumi dan bangunan". BPHTB disebut

Nilai Perolehan sebagaimana yang telah diuraikan sebelumnya.

Berdasarkan hasil wawancara dengan nara sumber bahwa para pihak yang

datang menghadap ke PPAT dengan maksud melakukan transaksi pemindahan

hak atas tanah dan atau bangunan pada umumnya telah menyepakati nilai atau

harga transaksi tersebut dengan menggunakan Nilai Jual Objek Pajak PBB,

walaupun sebenarnya nilai perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut

lebih tinggi atau lebih rendah dari NJOP PBB.

Apabila nilai perolehan tersebut lebih tinggi dari NJOP berarti negara telah

dirugikan sebesar selisih nilai perolehan dengan NJOP PBB, tetapi apabila nilai

perolehan lebih rendah dari NJOP PBB maka masyarakat merasa

negara/pemerintahan tidak adil dalam pengenaan pajak BPHTB. sehingga nara

sumber menyatakan seharusnya pemerintah menetapkan peraturan yang adil yaitu

menetapkan NJOP PBB sebagai nilai perolehan hak atas tanah dan atau bangunan

secara pasti.

Uraian diatas dapat penulis sampaikan ilustrasi kerugian negara akibat

nilai perolehan lebih besar dari NJOP PBB tetapi masyarakat sepakat untuk

menggunakan NJOP PBB sebagai Nilai Perolehan Hak atas Tanah dan atau

Bangunan (NPOP), yaitu:

Contoh:

Pada tanggal 28 Oktober 2010 tuan "A" membeli rumah yang dibangun diatas

sebidang tanah hak milik seluas 350 m2 yang terletak di jalan Banjir Kanal.

Rumah tersebut merupakan milik tuan "B" dengan luas bangunan sebesar 200 m2.

Harga jual beli rumah tersebut sebenarnya adalah Rp 1.400.000.000,-. Tetapi para


commit to user

48

pihak sebelum menghadap ke kantor PPAT telah sepakat untuk menggunakan

NJOP PBB yang tercantum dalam SPPT PBB. Dalam SPPT PBB tahun 2007

diketahui bahwa NJOP-nya adalah sebesar Rp1.037.500.000,-.

Dari contoh di atas maka dapat diketahui kerugian negara atas transaksi

jual beli tersebut diatas sebagai berikut: ¾ BPHTB yang dibayar oleh wajib

pajak: NPOP Rp1.037.500.000,- NPOPTJP Rp 30.000.000,- NPOPKP Rp

1.007.500.000,- BPHTB terutang: (5% x Rp 1.007.500.000,-) Rp 50.375.000,-

Apabila perhitungan BPHTB tersebut menggunakan nilai perolehan/nilai transaksi

yang sebenarnya, maka BPHTB yang terutang adalah:

¾ BPHTB yang dibayar oleh wajib pajak: NPOP Rp 1.400.000.000,- NPOPTJP

Rp 30.000.000,- NPOPKP Rp 1.370.000.000,- BPHTB terutang: (5% x

Rp1.370.000.000,-) Rp 68.500.000;

Atas transaksi tersebut di atas maka negara telah dirugikan Rp68.500.000 -

Rp50.375.000 = Rp18.125.000;

Apabila setiap transaksi negara sering dirugikan maka berarti banyak

penerimaan negara yang seharusnya masuk dalam kas negara menjadi hilang

tanpa negara dapat berbuat lebih lanjut.

Menurut penulis seharusnya PPAT dapat mengetahui harga transaksi

yang sebenarnya karena PPAT dapat menanyakan kepada para pihak berapa

besarnya transaksi jual beli tersebut, karena PPAT dapat menyatakan kepada para

pihak bahwa apabila para pihak tidak memberitahukan besarnya harga tansaksi

yang sebenarnya, akan berakibat apabila terjadi sengketa maka akta jual beli ini

dijadikan sebagai alat bukti dalam perkara tersebut. Namun apabila alat buktinya

sendiri tidak dapat memberikan informasi yang sebenarnya maka akta jual beli

tidak dapat membuktikan kebenaran yang sesungguhnya.

Dari sisi Direktorat Jenderal Pajak seharusnya dapat menetapkan NJOP

PBB yang pasti dan adil sesuai dengan harga pasar atau setidak-tidaknya

menyatakan kepada masyarakat bahwa nilai atau harga yang dipakai untuk segala

transaksi atas tanah dan atau bangunan adalah Nilai Jual Objek Pajak PBB. Hal ini

dapat meminimalisir kerugian negara dan memberikan kepastian hukum dalam


commit to user

49

perhitungan pajak yang seharusnya dibayar dan memudahkan segala pihak untuk

membayar pajaknya.

Di dalam UU BPHTB pasal 24 ditetapkan ketentuan bagi pejabat


(1) Pejabat PPAT/Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan

hak atas tanah dan atau bangunan pada saat setelah WP menyerahkan

bukti pembayaran pajak BPHTB berupa Surat Setoran BPHTB

(2) Kepala Kantor Lelang hanya dapat menandatangani risalah lelang

perolehan hak atas tanah dan atau bangunan setelah WP menyerahkan

bukti pembayaran BPHTB berupa Surat Setoran BPHTB

(2a) Pejabat yang berwenang menandatangani dan menerbitkan surat

keputusan pemberian hak atas tanah hanya dapat menandatangani dan

menerbitkan surat dimaksud pada saat Wajib Pajak menyerahkan bukti

pembayaran pajak berupa Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah

dan Bangunan.

(3) Terhadap pendaftaran peralihan hak atas tanah karena waris atau hibah

wasiat hanya dapat dilakukan oleh Pejabat Pertanahan Kabupaten/Kota

pada saat Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa

Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Tata cara pembuatan akta jual beli tanah dan/atau bangunan dikaitkan

dengan ketentuan perpajakan, seorang PPAT tunduk kepada ketentuan dalam

Pasal 24 ayat (1) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang BPHTB di

mana akta pemindahan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani apabila

telah melunasi SSB, diserahkan kepada PPAT bersangkutan, serta menyerahkan

satu lembar fotocopy dari SSB tersebut. Apabila pembeli Kewajiban wajib pajak

tidak membayar BPHTB maka secara otomatis akta jual beli secara PPAT tidak

dapat dilaksanakan.

Sesuai dengan ketentuan Pasal 24 ayat (1) UU BPHTB, yang berbunyi sebagai

berikut :

Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan pada saat Wajib Pajak


commit to user

50

menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Berbasis pada pasal 24 ayat (1) UU BPHTB tersebut di atas, maka dapat

diuraikan bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah :

a. Pejabat yang ditunjuk untuk menandatangani akta otentik terhadap pemindahan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun;

b. Pejabat yang ditunjuk untuk mengawasi pembayaran BPHTB; c. Pejabat yang ditunjuk untuk menyaksikan bahwa Wajib Pajak telah

membayar BPHTB dengan benar; d. Pejabat yang berwenang/berhak untuk meminta bukti pembayaran BPHTB; e. Pejabat yang diberi kewenangan yang sangat strategis untuk mengamankan

penerimaan negara dari sektor pajak.

Hal ini dapat dilihat dalam Pasal I angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 37

Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT),

definisi PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat

akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah

atau hak milik atas satuan rumah susun.

Ketentuan Umum Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998 Tentang

Peraturan Jabatan PPAT,Disamping itu PPAT juga diwajibkan untuk membuat

laporan bulanan pembuatan akta tentang perolehan hak atas tanah dan atau

bangunan disertai salinan Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan

Bangunan (SSB) kepada Direktorat Jenderal Pajak selambat-lambatnya pada

tanggal 10 (sepuluh) bulan berikutnya.Pengertian Bea Perolehan Hak Atas Tanah

Dan Bangunan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan merupakan jenis

pajak yang masih tergolong baru berlakunya di Republik Indonesia.

Kewajiban yang dibebankan adalah:

1. Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani akta

pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan pada saat Wajib Pajak

menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa Surat Setoran Bea Perolehan

Hak atas Tanah dan Bangunan.

2. Pejabat Lelang Negara hanya dapat menandatangani Risalah Lelang perolehan

hak atas tanah dan atau bangunan pada saat Wajib Pajak menyerahkan bukti

pembayaran pajak berupa Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan

Bangunan.


commit to user

51

3. Pejabat yang berwenang menandatangani dan menerbitkan surat keputusan

pemberian hak atas tanah hanya dapat menandatangani dan menerbitkan surat

keputusan dimaksud pada saat Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran

pajak berupa Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

4. Terhadap pendaftaran peralihan hak atas tanah karena waris atau hibah wasiat

hanya dapat dilakukan oleh pejabat Pertanahan Kabupaten/Kota pada saat

Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran Pajak berupa Surat Setoran Bea

Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Berarti PPAT sebagai pejabat yang ditunjuk oleh UU BPHTB untuk melihat

bukti pembayaran pajak berupa surat setoran bea perolehan hak atas tanah dan

bangunan pada saat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan atau

bangunan. Hal ini menimbulkan konsekuensi bahwa PPAT hanya dapat

menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan apabila pihak

yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan (Wajib Pajak) telah

memperlihatkan bukti pembayaran pajak berupa SSB.

Kewajiban untuk melihat bukti pembayaran pajak berupa SSB dibarengi

dengan kewajiban untuk melaporkan pembuatan akta perolehan hak atas tanah

dan atau bangunan tersebut kepada Direktorat Jenderal Pajak selambat-lambatnya

pada tanggal 10 (sepuluh) bulan berikutnya.

Sistem self assessment dalam pemungutan pajak BPHTB masih belum

dipahami oleh masyarakat. Ketidak-pahaman masyarakat dalam pembayaran

BPHTB disebabkan karena masyarakat cenderung tidak paham prosedur apa yang

harus dilakukan dalam memenuhi kewajiban BPHTB tersebut. Hal ini menjadi

peluang bagi orang-orang yang tidak bertanggung jawab untuk mencari

keuntungan dengan cara menawarkan jasa dalam memenuhi kewajiban BPHTB

tersebut.

Dalam prakteknya berdasarkan keterangan dari PPAT tempat penulis

melakukan penelitian bahwa pada umumnya wajib pajak dalam hal ini pihak yang

diwajibkan membayar BPHTB sering kali menyerahkan pembayaran BPHTB

kepada PPAT/Notaris. Namun mengenai pembayaran BPHTB ini juga sering

dilakukan oleh Wajib pajak dengan menggunakan jasa pihak lain (biro jasa/orang


commit to user

52

yang menawarkan jasa untuk pembayaran BPHTB seperti biro jasa orang pribadi

atau pegawai Notaris). Kondisi yang terakhir ini sering berakibat pada

pembayaran BPHTB yang dilakukan dengan menggunakan jasa pihak laintersebut

adalah pembayaran fiktif atau palsu.

Praktek ini kelihatannya semakin marak karena di dorong oleh adanya

birokrasi dari pajak yang tidak jarang membuat tidak nyaman bagi orang dalam

membayar pajak, misalnya karena prosedur yang tidak jelas, berbelit-belit dan

cara perhitungan yang kurang dipahami oleh masyarakat. Hal ini berdampak

bahwa masyarakat akan mencari jalan pintas sehingga mudah.

PPAT dalam hal ini terpaksa memberi bantuannya kepada penjual dan pembeli

dalam hal menghitung jumlah pajak terutang, kemudian besarnya pembayaran dan

tata cara pembayaran, padahal PPAT tidak diberikan imbalan apapun oleh

pemerintah untuk melakukan pekerjaan itu. Menurut Pasal 24 ayat (1) UU

BPHTB, PPAT hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan

atau bangunan pada saat wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak yang

berupa SSB.

Akibatnya banyak masyarakat yang masih belum paham dan mengerti

mengenai BPHTB, maka hal tersebut menjadi tambahan aktivitas yang

membebani tugas PPAT, padahal bukan merupakan tugas dan tanggung jawab

PPAT. Posisi PPAT menjadi pihak yang lemah, di satu sisi PPAT baru bisa

melakukan transaksi apabila BPHTB telah dibayar lunas oleh wajib pajak, namun

disisi lain PPAT harus juga melayani masyarakat agar masyarakat dapat

memahami dan menyelesaikan masalah yang mereka hadapi dalam melunasi

BPHTB.

Undang-Undang NO 20 Tahun 2000 tentang BPHTB memberikan ketentuan

yang harus diikuti oleh pejabat yang berwewenang dalam penandatanganan

dokumen atau akta perolehan hak atas tanah dan bangunan sebagaimana

ditentukan dalam pasal 24 ayat (1), (2), (3) dan (4) yaitu :

1. PPAT atau Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak

atas tanah dan bangunan pada saat wajib pajak menyerahkan bukti

pembayaran pajak berupa SSB.


commit to user

53

2. Pejabat Lelang hanya dapat menandatangani risalah lelang perolehan

hak atas tanah dan bangunan pada saat wajib pajak menyerahkan bukti

pembayaran pajak.

3. Pejabat yang berwewenang menandatangani dan menerbitkan surat

keputusan pemberian hak atas tanah dan bangunan pada saat wajib

pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak (SSB).

4. Terhadap pendaftaran peralihan hak atas tanah karena waris, hibah,

hibah wasiat hanya dapat dilakukan oleh pejabat pertanahan

kabupaten/kota pada saat wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran

pajak (SSB) Penyerahan bukti pembayaran pajak dilakukan dengan

menyerahkan fotocopy dan menunjukkan aslinya.

Dalam ketentuan Pasal 24 UU BPHTB, telihat bahwa pemungutan maupun

pembayaran pajak BPHTB ini dikaitkan dengan proses penandatanganan akta

pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan yang selanjutnya dengan akta

pemindahan hak ini akan dilakukan proses pemutakhiran data yuridis dalam

sertifikat hak atas tanah. Dari ketentuan pasal tersebut, menunjukkan bahwa

ketika masyarakat memerlukan pelayanan untuk membuat akta peralihan hak

harus terlebih dahulu melakukan pelunasan pembayaran pajak BPHTB.

Keterkaitan PPAT dalam pelaksanaan pemungutan BPHTB, telah

dijelaskan sebagai pejabat umum yang mengesahkan terjadinya transaksi

pengalihan hak atas tanah dan bangunan di mana disyaratkan agar sebelum

menandatangani akta dipenuhi segala syarat-syarat termasuk di dalamnya

pembayaran pajak-pajak yang salah satunya pembayaran pajak BPHTB.

Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah ( akta PPAT) merupakan salah satu unsur

utama dalam rangka pemeliharaan data pendaftaran tanah, maka pokok-pokok

tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) serta cara melaksanakannya mendapat

pengaturan juga dalam Peraturan Pemerintah ini. PPAT sudah dikenal sejak

berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran

Tanah, yang merupakan peraturan tanah sebagai pelaksana Undang-Undang

Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).


commit to user

54

Dalam Praktek tahapan sebagaimana diuraikan tersebut sulit untuk

diterapkan secara tegas, banyak yang menjadi hambatan dalam pembayaran

BPHTB dahulu baru penandatanganan akta. Hambatan tersebut berupa :

1. Kemauan para pihak untuk segera membuat dan menandatangani akta

jual beli dihadapan PPAT, tetapi para wajib pajak masih kurang

menyerahkan berkas-berkas seperti identitas diri guna keperluan

administrasi agar akta jual beli segera dapat dilakukan.

2. Tingkat pengetahuan masyarakat yang masih rendah dalam mengenai

tata cara pembayaran pajak secara langsung ke bank-bank persepsi

yang ditunjuk. Sehingga mereka langsung memasrahkan pada PPAT

karena para wajib pajak tidak mau ribet. Padahal bukan tugas pokok

seorang PPAT

3. Kakunya peraturan dari Bank persepsi yang ditunjuk dan Kantor

Pratama Pajak yang memberikan batas waktu kurang dari jam 11.00

WIB.

Penulis juga melakukan wawancara pada beberapa PPAT masalah dalam

penandatanganan akta. Dalam Prakteknya beberapa PPAT di kota surakarta ada

yang sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan BPHTB dimana para wajib

pajak harus melakukan pembayaran pajak BPHTB dulu baru penandatanganan

akta jual beli. Tapi ada juga PPAT yang melakukan beberapa pelanggaran.

Pelanggaran tersebut yaitu :

1. Tanggal penandatanganan akta lebih awal dari tanggal pembayaran

BPHTB. Penandatangan akta jual beli dilakukan terlebih dahulu, baru

pembayaran BPHTB.PPAT yang melakukan pelanggaran tersebut

karena mereka tidak takut pada ancaman sanksi denda. Faktanya ada

PPAT yang sudah kerja sama pada beberapa pegawai pajak. Mereka

mendapat tempo waktu seminggu dari jarak tanggal penandatanganan

akta sampai pembayaran BPHTB tidak lebih dari seminggu. Tetapi

tidak semua PPAT mendapat dispensasi dari Pegawai Kantor Pajak,

mereka yang mendapat dispensasi PPAT yang sudah sering kerja sama

pada mereka dan mereka kebanyakan PPAT yang sudah senior.


commit to user

55

2. Ada juga PPAT yang nakal mereka mempertimbangkan demi

menghindari kewajiban membayar denda yang mengancam dirinya,

nomor dan tanggal akta yang dicantumkan dalam aktanya akan

ditentukan setelah atau setidak-tidaknya sama dengan tanggal yang

tercantum dalam bukti pembayaran pajak yang menjadi kewajiban

penjual dan pembeli dibayarkan ke Bank Persepsi atau Kantor

Pratama. Kewajiban PPAT seharusnya tetap menjaga dan menjunjung

tinggi funsinya sebagai pejabat umum yang ditunjuk oleh pemerintah

untuk mencatat dan menjamin tanggal dari perbuatan hukum yang

dilakukannya dihadapannya agar akta yang dibuatnya dapat memenuhi

sebagai syarat otentik.

Terhadap Akta Jual Beli yang ditandatangani mendahului kewajiban

pembayaran BPHTB akta tersebut tetap sah sepanjang dibuat oleh Pejabat yang

berwenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan, dan pada prinsipnya

perbuatan hukum yang dilakukan oleh para pihak dalam akta sudah sah dan

mengikat bagi kedua belah pihak dengan ditandatanganinya akta tersebut oleh

para pihak, saksi-saksi dan PPAT.

Akta Jual Beli yang ditandatangani mendahului kewajiban pembayaran

BPHTB tidak mempengaruhi keabsahan akta tersebut, karena dalam undang-

undang BPHTB tidak ada ketentuan yang menyebutkan akta menjadi batal atau

tidak sah jika akta ditandatangani mendahului kewajiban pembayaran BPHTB,

adapun mengenai sanksi administrasi dan denda yang dimaksud ditujukan kepada

pejabatnya. Pada dasarnya akta jual beli terkait dengan pelayanan publik sehingga

tidak boleh merugikan masyarakat.

Dengan adanya perubahan Undang-Undang mengenai system pemungutan

pajak dari official assessment ke system self assessment. Penggunaan self

assessment, pemerintah memberikan kepercayaan yang besar kepada wajib pajak

untuk melaksanakan kewajiban perpajakannya, serta untuk menjamin adanya

kepastian hukum berupa hak dan kewjiban pajak.


commit to user

56

System self assessment merupakan system pemungutan pajak yang memberi

wewenang kepada wajib pajak untuk menentukan sendiri besarnya pajak. Untuk

itu, wajib pajak dituntut untuk menentukan besarnya pajak terutang wajib pajak

sendiri, wajib pajak harus aktif mulai dari menghitung, meyetor dan melaporkan

sendiri.

PPAT berperan memeriksa kebenaran formil dan materiil dalam pemberikan

nilai harga pasar yang wajar terhadap obyek pajak, sehingga membawa pengaruh

pada pendapatan Negara dalam perpajakan dapat dilakukan secara maksimal,

akan tetapi dalam prakteknya banyak juga PPAT menggunakan harga obyek pajak

berdasarkan NJOP, sedangkan harga transaksi antara para pihak sebenarnya lebih

tinggi dari NJOP, hal tersebut dilakukan untuk menghindari pajak yang tinggi bila

mengikuti harga transaksi, artinya peranan PPAT dalam hal memberikan

informasi tentang harga yang wajar bagi obyek pajak di wilayah kerjanya tidak

dapat terlaksana, sehingga tidak ada penerimaan pajak yang maksimal bagi

Negara.

Bahwa peran PPAT dalam meningkatkan pajak dilakukan dengan dilihat

dari dua hal yaitu pada saat penandatanganan akta yaitu memberitahukan

kewajiban pembayaran pajaknya dan pada saat pemberitahuan laporan bulanan

atas pembuatan akta. Bahwa PPAT dalam mengefektifkan penerimaan Pajak,

dapat membantu para pihak untuk melakukan pembayaran pajak-pajak terhutang.

Hal ini juga dilakukan untuk mempercepat proses penandatanganan akta

Dalam UU N0 20 Tahun 2000 selain mengatur masalah penandatanganan

dokumen atau akta UU BPHTB juga memberikan ketentuan yang harus diikuti

oleh pejabat yang berwewenang kewajiban untuk mnyerahkan laporan tentang

pembuatan akta.

Dalam UU BPHTB pasal 25 ditetapkan ketentuan bagi pejabat


1 Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Kepala Kantor Lelang

Negara melaporkan pembuatan akta atau Risalah Lelang perolehan

hak atas tanah kepada Direktorat Jenderal Pajak selambat-lambatnya

pada tanggal 10 (sepuluh) bulan berikutnya.


commit to user

57

2 Tata cara pelaporan bagi pejabat sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

diatur dengan Peraturan Pemerintah

Terhadap akta akta yang dibuatnya, PPAT Notaris mempunyai kewajiban

untuk melaporkan setiap bulannya ke Kantor Pelayanan PBB, sebagaimana

tertuang dalam Pasal 24 ayat (1) dan Pasal 25 ayat (1) UU BPHTB. Dalam Pasal

25 ditetapkan bahwa PPAT/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara

melaporkan pembuatan akta atau risalah lelang perolehan hak atas tanah dan atau

bangunan kepada Dirjen Pajak selambat-lambatnya pada tanggal 10 bulan

berikutnya.Bagi PPAT/Notaris atau Kepala Kantor Lelang Negara yang

melanggar ketentuan pasal 25 ini dikenakan sanksi administrasi dan denda sebesar

Rp.250.000,- untuk setiap laporan.

PPAT juga berkewajiban untuk menyerahkan laporan tentang pembuatan

akta disertai dengan copy SSB kepada KPP Pratama. Penyampaiaan laporan ini

diperlukan dalam rangka pengawasan terhadap kepatuhan dan kebenaran

pemenuhan kewajiban dibidang perpajakan. Laporan PPAT sekurang-kurangnya

memuat nomor, tanggal akta, status hak, letak tanah dan bangunan, luas tanah,

luas bangunan, nomor dan tahun surat pajak, NJOP, harga transaksi, nama dan

alamat pihak yang mengalihkan dan yang memperoleh hak, serta tanggal dan

jumlah setoran pembayaran pajak berupa (SSB).

Penyampaian laporan bulanan atas akta peralihan hak atas tanah dan atau

bangunan yang dilakukan oleh PPAT diperlukan dalam rangka pengawasan

terhadap kepatuhan dan kebenaran pemenuhan pembayaran pajak (BPHTB) atas

terjadinya peralihan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut, dan juga bagi

petugas pajak untuk melihat kebenaran besarnya pengenaan pajak dengan Nilai

Perolehan Objek Pajak (NPOP), mengkompilasikan data yang ada di Bank dengan

yang dilaporkan PPAT, serta memilah BPHTB yang bersumber dari peralihan hak

atas tanah dan atau bangunan dari PPAT dengan yang bersumber dari peralihan

pada kantor pertanahan (BPN).

Terhadap akta akta yang dibuatnya, PPAT Notaris mempunyai kewajiban

untuk melaporkan setiap bulannya ke Kantor Pelayanan PBB, sebagaimana

tertuang dalam Pasal 24 ayat (1) dan Pasal 25 ayat (1) UU BPHTB. Dari kedua


commit to user

58

Pasal tersebut, nampak adanya kewajiban PPAT Notaris untuk melakukan fungsi

pengawasan terhadap kepatuhan dan kebenaran pemenuhan kewajiban perpajakan

oleh wajib pajak.

B. Akibat Hukum Bagi PPAT Yang Melanggar Ketentuan UU NO 20

Tahun 2000 Tentang BPHTB

Bagi Pejabat PPAT/Notaris dan Pejabat Lelang Negara yang melanggar

ketentuan pasal 24 dan pasal 25 akan dikenakan sanksi berdasarkan ketentuan

pasal 26:

(1) Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Pejabat lelang Negara yang

melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1)

dan ayat (2), dikenakan sanksi administrasi dan denda sebesar Rp.

7.500.000,00 ( tujuh juta lima ratus ribu rupiah) untuk setiap

pelanggaran.

(2) Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris yang melanggar ketentuan

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 25 ayat (1), dikenakan sanksi

administrasi dan denda sebesar Rp. 250.000,00 ( dua ratus lima

puluh ribu rupiah) untuk setiap laporan.

(2a) Pejabat yang berwenang menandatangani dan menerbitkan surat

keputusan pemberian hak atas tanah yang melanggar ketentuan

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2a), dikenakan sanksi

menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

(3) Pejabat Pertanahan Kabupaten/Kota yang melanggar ketentuan



(3a) Kepala Kantor Lelang Negara, yang melanggar ketentuan



Sanksi atas pelanggaran ketentuan penandatanganan akta yang melanggar

ketentuan penandatanganan akta dikenakan sanksi administrasi dan denda sebesar


commit to user

59

Rp 7.500.000 untuk setiap pelanggaran. Denda yang cukup besar jumlahnya ini

dimaksudkan agar PPAT berhati-hati dalam melaksanakan tugas dan

kewajibannya sehingga PPAT tidak menyimpang dari ketentuan UU BPHTB.

Selain sanksi atas pelanggaran ketentuan penandatanganan akta, UU BPHTB juga

mengatur sanksi terhadap PPAT yang melanggar ketentuan pelaporan. Adanya

sanksi ini dimaksudkan agar pejabat yang berwewenang melaporkan setiap akta

yang dibuatnya, yang akan digunakan oleh KPP Pratama untuk memeriksa

kebenaran pemenuhan kewajiban pembayaran BPHTB terutang. Apabila PPAT

tidak memenuhi ketentuan pembuatan dan penyampaiaan laporan akan dikenakan

sanksi administrasi dan denda sebesar Rp 250.000 untuk setiap pelanggaran

tentang pelaporan.

Mengenai pemeberian sanksi administrasi dan denda dalam hal

penandatanganan akta jual beli mendahului kewajiban pembayaran BPHTB tidak

langsung diberikan. Karena realitinya dari pihak pegawai kantor pajak

memberikan kelunakan pada PPAT dalam hal pengampunan. Tetapi hanya

beberapa PPAT yang mendapatkan pelunakan dari pihak Kantor Pajak PPAT

yang sudah sering bekerja sama pada kantor Pajak. Dan mereka kebanyakan

PPAT yang sudah senior.

Dalam hal penyampaiaan laporan tentang pembuatan akta disertai copy

SSB kepada KPP Pratama banyak PPAT yang memberikan laporan terlambat

melebihi ketetntuan yang seharusnya diatur dalam UU BPHTB. Mereka

memberikan laporan terlambat karena ada yang sibuk, dan ada yang belum jadi

akta jual belinya. Dalam prakteknya dari pihak Kantor Pajak tidak langsung

memberikan sanksi berupa ancaman denda. Kantor Pajak memberikan teguran

tertulis dahulu, ada yang lewat telpon karena waktu lebih cepat. Mereka pihak

Kantor Pajak memberi waktu tempo seminggu kepada PPAT untuk segera

memberikan laporan.

Dalam skripsi ini maka penulis berkesimpulan bahwa fungsi PPAT dalam

pelaksanaan UU NO 20 Tahun 2000 Tentang BPHTB antara teori dan prakteknya

tidak bisa berjalan seimbang. Dalam hal ini PPAT seharusnya berfungsi sebagai

pelayan masyarakat dalam pendaftaran tanah. Karena ketentuan UU NO 20 Tahun


commit to user

60

2000 Tentang BPHTB memberikan ketentuan bagi PPAT dalam pemenuhan

pemungutan pajak. Seharusnya dalam hal pemungutan pajak adalah urusan

pegawai Kantor Pajak.


commit to user

61

BAB IV

PENUTUP

A. Simpulan

Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan tentang “ Fungsi PPAT

dalam pelaksanaan proses jual beli sesuai UU NO 20 Tahun 2000 di kota

Surakarta”,maka penulis menyampaikan simpulan dan saran-saran sebagai

berikut:

1. Fungsi PPAT menurut Undang-Undang No 20 Tahun 2000 dalam pasal 24

ayat satu menjelaskan PPAT hanya dapat menandatanagani akta pemindahan

hak atas tanah dan bangunan pada saat wajib pajak menyerahkan bukti

pembayaran pajak. Tetapi dalam prakteknya tidak terlaksana disebabkan akta

jual beli telah ditandatangani terlebih dahulu penandatanganan akta jual beli

telah mendahului dulu dari kewajiban membayar BPHTB dulu. Pihak pembeli

dan penjual menginginkan pembuatan akta jual beli sekaligus dengan

pembayaran BPHTB. Sehingga pencantuman tanggal akta jual beli berbeda

dengan tanggal bukti pembayaran BPHTB. Dan ada juga PPAT yang

mempertimbangkan demi menghindari kewajiban membayar denda yang

mengancam dirinya, nomor dan tanggal akta yang dicantumkan dalam aktanya

akan ditentukan setelah atau setidak-tidaknya sama dengan tanggal yang

tercantum dalam bukti pembayaran pajak yang menjadi kewajiban penjual dan

pembeli di bayarkan di Kantor Pajak Pratama.

2. Secara teoritis akibat hukum bagi PPAT yang melanggar ketentuan Undang-

Undang No 20 Tahun 2000 tentang BPHTB. Apabila PPAT melanggar

ketentuan sebagaimana dimaksud dalam pasal 24 ayat (1) dan (2), dikenakan

sanksi administrasi dan denda sebesar Rp. 7.500.000,00 untuk setiap

pelanggaran dan PPAT yang melanngar ketentuan sebagaimana dimaksud

dalam pasal 25 ayat (1), dikenakan sanksi administrasi dan denda sebesar

Rp.250.000 untuk setiap laporan. Dalam prakteknya sanksi dan denda tersebut

tidak lagsung diberikan. Tetapi dari pihak Dirjen Pajak karena ada kelunakan

dalam pemberian sanksi ancaman denda maka diberikan sanksi teguran tertulis

61


commit to user

62

terlebih dahulu. Diberikan waktu tempo seminggu pada PPAT yang biasanya

sudah sering kerja sama pada pegawai pajak. Dan kebyakan mereka PPAT

yang sudah senior.

B. SARAN

Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan serta kesimpulan diatas, penulis

memberikan saran-saran sebagai berikut :

1. Sebaiknya PPAT dalam melaksanakan ketentuan Undang-Undang BPHTB

harus tegas, artinya sebelum melaksanakan penandatanganan akta jual beli,

jika tidak diserahkan bukti pembayaran BPHTB oleh pihak yang memperoleh

hak atas tanah dan bangunan, PPAT harus berani menolak atau menunda

terlebih dahulu pelaksanaan penandatanganan akta sampai diserahkan bukti

pembayaran BPHTB, tanpa harus takut kehilangan klien. Selain itu PPAT agar

berhati-hati dalam melaksanakan tugas dan kewajibannya sehingga tidak

menyimpang dari ketentuan Undang-undang BPHTB, jika tidak dikenakan

denda yang cukup besar.

2. Pembayaran pajak hendaknya dapat lebih disosialisasikan kepada masyarakat

sehingga masyarakat benar-benar memahami tata cara pembayaran pajak,

bukan hanya memahami pembayaran PBB, tetapi dapat juga mengetahui

pembayaran pajak lainnya seperti pembayaran PPh dan Pajak BPHTB yang

sudah menjadi kewajiban dari wajib pajak tersebut untuk melakukan

penyetoran atau pembayaran pajak sebelum melakukan perbuatan hukum akta

jual beli dihadapan PPAT.

3. Dari sisi Direktorat Jenderal Pajak seharusnya dapat menetapkan NJOP PBB

yang pasti dan adil sesuai dengan harga pasar atau setidak-tidaknya

menyatakan kepada masyarakat bahwa nilai atau harga yang dipakai untuk

segala transaksi atas tanah dan atau bangunan adalah Nilai Jual Objek Pajak

PBB.

FUNGSI PPAT DALAM PELAKSANAAN UU NO 20 TAHUN …20 OF 2000 ABOUT BPHTB IN THE LAND AND BUILDING...

Documents

Transcript of FUNGSI PPAT DALAM PELAKSANAAN UU NO 20 TAHUN …20 OF 2000 ABOUT BPHTB IN THE LAND AND BUILDING...