FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA TANAH

PADA DAERAH PARIWISATA

Dl KABUPATEN BADUNG PROVINSI BALI

SkripsiDiajukan sebagai Salah Satu Syarat untuk memperoleh

Sebutan Sarjana Sains Terapan

Jurusan Perpetaan

Oleh

LILIK EKOWATI

NIM. 2091721/P

BADAN PFRTANAHAN NASinNA!

INTISARI

Meningkatnya usaha di sektor pariwisata di Kabupaten Badungsnyebabkan kebutuhan tanah di daerah ini meningkat pula. Peningkatanbutuhan akan tanah tentunya akan turut berpengaruh terhadap harga tanahnya.snelitian ini bertujuan untuk mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhi hargaiah pada daerah pariwisata di Kabupaten Badung Provinsi Bali.

Dalam proses jual-beli tanah, tentunya harga tanah akan dipengaruhi olehrtor-faktor tertentu. Dengan melakukan analisi hubungan antara harga pasar diasyarakat dengan faktor-faktor yang diduga berpengaruh terhadap harga pasarsebut, akan dicari faktor-faktor apa yang sebenarnya mempengaruhi harga tanahda daerah penelitian. Faktor-faktor yang diduga berpengaruh terhadap hargalah tersebut adalah jarak ke obyek wisata, jarak ke pusat perdagangan, jarak kean arteri, lebar jalan, luas bidang tanah, jenis Hak Atas Tanah, statusnguasaan tanah, penggunaan tanah, kualitas jalan, ketinggian tanah danlerengan.

Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode survai. Metodervai dalam penelitian ini digunakan untuk mendapatkan data dan informasi2ngenai faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah di daerah penelitian.imudian , untuk menjelaskan hubungan antar variabel yang digunakan dalamnelitian ini adalah metode penjelasan. Penelitian ini berlokasi di daerahriwisata di Kabupaten Badung Provinsi Bali. Daerah pariwisata tersebut meliputierah wisata alam yang terdiri dari Pantai Kuta dan Pantai Canggu, serta daerahsata budaya yang terdiri dari Garuda Wisnu Kencana, Sangeh dan Ulu Watu.impel yang digunakan dalam penelitian ini diambil dari bidang tanah yang)erjual belikan dengan menggunakan Akta PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)da tahun 2003.

Untuk mengetahui peran masing-masing variabel yang berpengaruhtiadap harga tanah, dilakukan dengan teknik analisis regresi berganda danakukan uji koefisien determinasi (R2) uji F dan uji T. Namun sebelum dilakukan uji, uji F dan Uji T, terlebih dahulu dilakukan uji koefisien korelasi untuk mengetahuianya peristiwa multikolinier diantara variabel yang diduga berpengaruh terhadaprga tanah. Pengolahan data dilakukan dengan regresi berganda metodeickward dengan bantuan komputer progran SPSS {Statistical Program for Social•iences).

Kesimpulan yang diperoleh dalam penelitian ini adalah, harga tanah dierah pariwisata alam 78,7% dipengaruhi oleh lebar jalan menuju bidang tanah,lis hak atas tanah, kelerengan dan penggunaan tanah. Sedangkan 21,3%)engaruhi oleh faktor-faktor lain di luar variabel tersebut. Untuk harga tanah dierah pariwisata budaya 72,6 % dipengaruhi oleh lebar jalan menuju bidanglah, jarak ke obyek wisata, kelerengan dan jenis hak atas tanah. Sedangkan

DAFTAR ISI

Halaman

WAN JUDUL

WAN PERSETUJUAN

\ PENGANTAR "'v

SARI

TAR ISI Vl

TAR TABEL Vl"

TAR LAMPIRAN x

I PENDAHULUAN 1

A. Latar Belakang 1

B. Rumusan Masalah

C. Tujuan dan Kegunaan Penelitian 5

l II TINJAUAN PUSTAKA DAN KERANGKA PEMIKIRAN 6

A. Tinjuan Pustaka 6

1. Nilai Tanah 6

2. Harga Tanah 7

3. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Harga Tanah 10

B. Kerangka Pemikiran 14

C. Batasan Operasional 16

_ ID

II METODE PENELITIAN 1919

A. Lokasi

B. Populasi dan Sampel 1921

C. Variabel

D. Jenis Data

E. Teknik Pengumpulan Data 23

F. Teknik Analisis Data 25

IV GAMBARAN UMUM WILAYAH 31

A. Keadaan Wilayah 31

B. Jumlah Penduduk 36

C. Perhubungan 37

D. Pariwisata 38

V HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN 40

A. Distribusi Harga Tanah 40

B. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi HargaTanah 41

. VI PENUTUP 59

A. Kesimpulan 59

B. Saran 60

TAR PUSTAKA 62

IPIRAN

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Penelitian

Keindahan alam dan budaya di Bali membuat Provinsi ini memiliki

potensi pariwisata yang cukup besar. Potensi pariwisata didukung dengan

adanya industri pariwisata yang tumbuh di daerah yang terdapat obyek

wisata. Pertumbuhan industri pariwisata pada daerah yang terdapat obyek

wisata mengakibatkan pertumbuhan ekonomi juga ikut meningkat seiring

dengan meningkatnya pertumbuhan industri pariwisata tersebut. Daya

tarik wisata dan pertumbuhan ekonomi yang tinggi, menyebabkan

banyaknya pendatang yang menetap di Bali, baik untuk sekedar

memperoleh tempat tinggal dengan suasana budaya Bali, maupun untuk

menjalankan usaha dan investasi. "Dalam teori ekonomi ada juga

semacam dalil, di mana daerah yang pertumbuhan ekonominya tinggi,

secara alami, kesanalah orang-orang akan menuju. Pada posisi itulah Bali

sekarang berada " (Dewa Palguna,1999:96).

"Pertumbuhan ekonomi di sektor primer (pertanian danpertambangan) sudah selalu lebih kecil dari pertumbuhan di sektorsekunder (industri pengolahan), dan juga terhadap sektor tertier (listrik,gas, air minum, bangunan, perdagangan, hotel dan restoran,pengangkutan dan komunikasi, keuangan, persewaan dan jasa). Kondisiini terutama relatif tingginya pertumbuhan di sektor tersier, erat dan tidakdapat dilepaskan kaitannya dengan pertumbuhan industri pariwisata dalamartian luas : perdagangan, hotel dan restoran, dan lapangan usaha lainnya\ictr\n nortiimhuhanni/o cannot tomanlnnn konorio inrlnclri r»orii«M£»-5+»5

Lebih lanjut, peningkatan jumlah penduduk menyebabkan

kebutuhan akan tanah untuk berbagai keperluan turut meningkat pula.

Peningkatan kebutuhan tanah akan berpengaruh terhadap harga tanah.

Harga tanah yang tidak pernah turun, menjadikan tanah sebagai barang

investasi yang aman. Hal ini memicu munculnya spekulan tanah.

Berkaitan dengan pertumbuhan ekonomi yang semakin pesat dan

permintaan tanah terus bertambah sementara persediaan tetap, sudah

barang tentu akan mengakibatkan tanah memiliki arti yang strategis.

Khususnya dari sudut pandang ekonomi, menjadikan tanah sebagai

barang investasi yang ideal dan akan memberikan keuntungan terbesar

dibandingkan dengan investasi di bidang lain.

Harga tanah umumnya tidak pernah turun, kecuali pada beberapakasus tertentu yang jarang terjadi, dan cenderung terus meningkat atauminimal konstan. Adanya kedua karakteristik ini menyebabkan tanah kinisemakin diburu orang, sehingga menyebabkan harganya di kota-kotabesar mengalami fluktuasi—dalam pengertian selalu meningkat—yangbesar (Puslitbang BPN dan PPE-FE UGM, 1994:2).

Hal di atas menunjukkan bahwa tanah merupakan barang bernilai

tinggi. Dalam keadaan yang wajar, harganya tidak pernah mengalami

penurunan.

Harga tanah umumnya dibuat berdasarkan nilai pasar yang berlaku

di masyarakat. Mengingat harga tanah sering bersifat sementara yang

dipengaruhi oleh kegiatan spekulan tanah, calo tanah dan kepentingan

individu maka haraa tanah hams terus menerus diamati.

Prediksi harga tanah sangat diperlukan di dalam pengajuan

anggaran pemberian ganti rugi dalam proses perolehan tanah dalam

kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

Karena, penetapan ganti rugi yang hanya berpegang pada Nilai Jual

Obyek Pajak yang dikenal dengan singkatan NJOP belum tentu bisa

diterima oleh masyarakat.

S.B. Silalahi (2003:1-2) mengatakan bahwa "Sekitar Rp. 250 miliar

anggaran yang disiapkan bagi pembebasan tanah saluran kanal timur di

Kecamatan Durensawit, Kotamadya Jakarta Timur, Provinsi D.K.I. Jakarta

dalam rangka penanggulangan banjir tidak dapat dilaksanakan karena

tidak pernah ada kesepakatan hargatanah antara pimpinan proyek dengan

masyarakat yang terkena lokasi proyek".

Hal ini menunjukkan bahwa harga tanah merupakan komponen

penting dalam proses pembangunan. Tanpa ada kesepakatan mengenai

harga tanah maka sebuah kegiatan pembangunan menjadi terhambat.

Penelitian mengenai harga tanah penting diadakan agar diperoleh

informasi mengenai harga tanah dan faktor-faktor yang mempengaruhinya,

yang bermanfaat bagi semua pihak yang berkepentingan. Penelitian harga

tanah pada daerah pariwisata di Kabupaten Badung, Provinsi Bali perlu

diadakan mengingat pesatnya perkembangan pembangunan yang

memerlukan tanah. Karena, apabila pemberian ganti rugi yang ditetapkan

terlalu rendah akan menahambat Droses Dembanqunan vanq

Di sisi lain informasi mengenai harga tanah diperlukan untuk

mengendalikan harga tanah agar harga tanah terjangkau oleh masyarakat

ekonomi lemah yang memerlukan tanah sebagai tempat tinggal. Jika harga

tanah tak terjangkau lagi oleh masyarakat dikhawatirkan akan timbul

berbagai masalah sosial.

"Dalam situasi pasar tanah yang kian bergejolak atau berfluktuasitinggi semacam itu, maka diperlukan antisipasi yang memadai dari otoritaspertanahan. Keterlambatan mengantisipasi dari pihak aparat akanmenyebabkan munculnya kerugian-kerugian. Sebagai contoh, apabilaharga dasar tanah ditetapkan terlalu rendah, maka dalam kasuspembebasan tanah, akan ada pihak-pihak yang dirugikan karenamenerima uang ganti rugi yang terlalu kecil (Puslitbang BPN dan PPE-FEUGM,1994:2)

Bertolak dari kondisi tersebut, maka dalam kesempatan ini penulis

tertarik untuk melakukan penelitian dengan judul : "Faktor-Faktor yang

Mempengaruhi Harga Tanah pada Daerah Pariwisata di Kabupaten

Badung Provinsi Bali."

B. RUMUSAN MASALAH

Pengadaan tanah, merupakan aspek penting dalam proses

pengadaan tanah. Namun pelaksanaannya sering mengalami hambatan

karena ganti rugi yang diberikan terlalu rendah. Ganti rugi yang rendah

timbul sebagai akibat informasi mengenai harga tanah yang kurang

obyektif. Untuk memperoleh informasi harga tanah yang obyektif,

diperlukan suatu penelitian harga tanah yang bisa dipertanggungjawabkan

Berdasarkan uraian tersebut di atas, dirumuskan pertanyaan

sebagai berikut : Faktor-faktor apakah yang mempengaruhi harga tanah

pada daerah pariwisata di Kabupaten Badung Provinsi Bali?

TUJUAN DAN KEGUNAAN PENELITIAN

1. Tujuan Penelitian

a. Mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah pada

daerah pariwisata di Kabupaten Badung Provinsi Bali.

b. Mengetahui faktor yang paling berpengaruh terhadap besarnya

harga tanah di Kabupaten Badung Provinsi Bali.

2. Kegunaan Penelitian

a. Bahan informasi mengenai harga tanah di Kabupaten Badung.

b. Bahan informasi mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi

harga tanah pada daerah pariwisata di Kabupaten Badung

Provinsi Bali.

BAB VI

PENUTUP

A. Kesimpulan

Berdasarkan analisis di atas dapat disimpulkan bahwa:

1. Pada daerah wisata alam, secara bersama-sama variabel lebar

jalan menuju bidang tanah, Hak Milik, kelerengan dan tanah tidak

kosong mempunyai pengaruh nyata terhadap harga tanah di dearah

wisata alam sebesar 78,7% dan 21,3% dipengaruhi oleh faktor-

faktor lain diluar variabel tersebut.

2. Faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah di daerah wisata

alam yang menurut tingkat besarnya pengaruh berturut-turut adalah

sebagai berikut:

a. Lebar jalan menuju bidang tanah;

b. Hak Milik;

c. Kelerengan;

d. Tanah tidak kosong.

3. Faktor yang paling berpengaruh terhadap harga tanah pada daerah

wisata alam adalah lebar jalan menuju bidang tanah.

60

4. Pada daerah wisata budaya secara bersama-sama variabel lebar

jalan menuju bidang tanah, kelerengan, jarak ke obyek wisata dan

Hak Milik mempunyai pengaruh nyata terhadap harga tanah

sebesar 72,6% dan 27,4% dipengaruhi oleh faktor lain diluar

variabel tersebut.

5. Faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah di daerah wisata

budaya menurut tingkat besarnya pengaruh berturut-turut adalah:

a. Lebar jalan menuju bidang tanah;

b. Kelerengan;

c. Jarak ke obyek wisata;

d. Hak Milik;

6. Faktor yang paling berpengaruh terhadap harga tanah pada daerah

wisata alam adalah lebar jalan menuju bidang tanah.

Saran

1. Mengingat terdapat perbedaan antara harga pasar dan harga yang

tercantum pada akta PPAT, maka perlu diadakan penelitian lebih

lanjut mengenai hal-hal yang menyebabkan perbedaan tersebut.

2. Mengingat masih terdapat sekitar 21,3% variabel pada daerah wisata

alam dan 27,4% variabel pada daerah wisata budaya yang

mempengaruhi harga tanah selain yang telah diteliti diatas, maka

untuk masa mendatang kiranya variabel tersebut dapat diungkap

61

3. Dalam penelitian lebih lanjut agar memasukkan variabel adat atau

hukum adat yang diperkirakan mempengaruhi harga tanah

khususnya pada kawasan wisata di Pulau Bali. Hal tersebut

mengingat bahwa keberadaan masyarakat adat dan hukum adat di

Pulau Bali masih kental dan eksis.

DAFTAR PUSTAKA

durrahman (1991), Masalah Penc^hntan Hak-Hak Atas Tanah danPembebasan Tanah di Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung.

a Suqandhy (1989), Urban environmental Problem Related to Land Policy andManagement Agency of Cadastre and Land Registration ; in Cooperationwith National Physical Planning Agency, Ministry of Housing, PhysicalPlanning and Environment ofthe Netherlands

gifari, (2000), Analisis Regresi Teori. Kasus. dan Solusi, PT BPFE, Yogyakarta.

lonim, (1994), Penelitian Haroa Tanah dan Harga Dasar Tanah, Laporan Akhir,Pusat Penelitian dan Pengembangan Badan Pertanahan Nasional denganPenelitian dan Pengembangan Ekonomi Fakultas Ekonomi UniversitasGadjah Mada.

if Pratista.(tt), Aplikasi SPSS 10.05 dalam Statistik dan Rancanoan Percobaan.Alfabeta, Bandung.

jdi Harjanto, (2000), Konsep Dasar Penilaian Properti. Direktorat Jenderal Pajak,Direktorat Pajak Bumi dan Bangunan, Jakarta.

3wa, Palguna, (1999), Mari Bicara Tentang Bali. Bali dan Masa Depannya, PT.Offset BP, Denpasar.

adi Sabari Yunus, (2000), Struktur Tata Ruang Kota. Pustaka Pelajar,Yogyakarta.

=ri Sulistiyo, (1996), Faktor-faktor vang mempengaruhi harga Tanah diKecamatan Jepara Kabupaten Daerah Tingkat II Jepara, Skripsi, SekolahTinggi Pertanahan Nasional, (tidak dipublikasikan) Yogyakarta

atrick Adlay A. Ekel, (2003), Analisis Regresi sebagai Model Pengukuran NilaiTanah, Majalah llmiah Triwulanan Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional,Widya Bhumi.

ita Mawarti, (1996), Faktor-faktor vang mempengaruhi Harqa Tanah diKecamatan Sidohario Kabupaten Daerah Tingkat II Sragen Propinsi JawaTengah. Skripsi, Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional, Yogyakarta.

Agus Mahendra dan Sutaryono, (2003), Perbedaan Harga Tanah pada FungsiLahan di Kota Semarang, Jurnal Pertanahan Bhumi, Sekolah TinggiPertanahan Nasional Yogyakarta.

ilahi, S.B.,(2003), Prediksi Haroa Tanah di Prooinsi DKI Jakarta Studi Kasus diDuren Sawit. Dinas Pertanahan dan Pemetaan Propinsi DKI Jakarta,Jakarta.

garimbun, Masri dan Sofian Effendi (1995), Metode Penelitian Survai. LembagaPenelitian, Pendidikan dan Penerangan Ekonomi dan Sosial, Jakarta.

ggih Santoso,(2000), Buku Latihan SPSS Statistik Parametrik, PT GramediaElex Media Komputindo, Jakarta.

wandi, (2000), Studi tentano Harga Tanah di Kecamatan Sukohario KabupatenSukohario. Skripsi, Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional, (tidakdipublikasikan).Yogyakarta.

dibya, I Gde, (1999), Pemikiran Visioner tentano Pembangunan Bali. Bali danMasa Depannya, PT. Offset BP, Denpasar.

giarto, Dergibson Siagian, Lasmono Tri Sunaryanto, Deny S. Oetomo, (2001),Teknik Sampling. PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.

harsimi Arikunto, (1998), Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktek. RinekaCipta, Jakarta.

parmoko, (1998), Metode Penelitian Praktis (untuk llmu-ilmu Sosial danEkonomi). BPFE, Yogyakarta.

,(1997), Ekonomi Sumberdava Alam dan Linokungan (SuatuPendekatan dan TeoritisV BPFE, Yogyakarta.

ratno, Yusron Purbatin Hadi,(2001), Penentuan Haroa Tanah di Daerah EtnisTionohoa : Studi Kasus di Surakarta. Wahana, Jurnal Ekonomi,Manajemen dan Akuntansi AA-YKPN, Yogyakarta.

tweken, Putu, (1996), Statistika Terapan. Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional,Yogyakarta.

injung Nugroho, (2001), Analisis Pola keruanoan dan Faktor-Faktor vangMempengaruhi Hasil Pemilu 1999 di Prooinsi Jawa Tenoah. Tesis.Universitas Indonesia, (tidak dipublikasikan)

Lawrence Neuman, (1997), Social Research Methods Qualitative andQuantitative Approaches, Allyn and Bacon, United States of America.

idiyanto dan Suprapto Dibyosaputro, (1991) Evaluasi Sumber Dava Lahan untukPariwisata, Fakultas Geografi Universitas Gadjah mada, Yogyakarta.