5/8/2017

LOADING ...

EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN & FIDUSIA

Dr. Drs. H. Amran Suadi, S.H., M.Hum., M.M.

KETUA KAMAR PERADILAN AGAMA

MAHKAMAH AGUNG RI

5/8/2017

EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN

3

Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 yang diundangkan pada tanggal 9April 1996 dengan judul “Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah”

Dengan demikian terwujud → Unifikasi Hukum Tanah Nasional karenasebelumnya dikenal dengan dualisme pengaturan melalui pasal 51 jo.Pasal 57 UUPA (UU No. 5 Tahun 1960)

Atas benda tetap terdaftar, pengikatan jaminan diatur dalam pasal 1162s.d Pasal 1232 KUHPerdata → hipotek

Sementara untuk tanah yang belum terdaftar → berlaku aturan CredivetVerband S.1908 No.542 jo. S.1937 No.190

Dengan berlakunya UUHT maka pengaturan hipotek hanya berlaku bagihipotek kapal laut, pesawat terbang, dan helikopter

Sementara bagi tanah yang tidak dapat dibebani Hak Tanggungan,dibebankan dengan Fidusia yang pengaturannya ada pada UU No. 42Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia

Latar Belakang

4

5/8/2017

Hipotek kapal laut diatur dalam Pasal 314 KUHD dan Pasal 49 (1) UUNo. 21 Tahun 1992. Hipotek pesawat terbang dan helikopter UU No.15 Tahun 1992 tentang Penerbangan.

Atas aturan tersebut di atas → Prof. Remy Sjahdeini berpendapat“Sebaiknya hak jaminan cukup 2 saja,” yaitu:

Hak Tanggungan untuk benda-benda terdaftar

Hak gadai untuk benda-benda tak terdaftar

Dengan catatan: dalam bentuk gadai → syarat inbezitstellingdihapuskan sejalan dengan aturan dalam NBW Belanda yang dikenaldengan bezitloos pandrecht

5

Pasal 1131 KUHPerdata → dengan berlakunya pasaltersebut maka demi hukum terjadilah pemberian jaminanoleh debitur kepada setiap kreditur atas segala kekayaannya

Timbul masalah → jika debitur cidera janji terhadap satukreditur/beberapa kreditur

Pasal 1132 KUHPerdata → harta debitur menjadi jaminansecara bersama-sama bagi semua kreditur

Hasil penjualan dari kekayaan debitur dibagi pada semuakreditur secara berimbang dengan perbandingan hutang darimasing-masing kreditur (dengan alasan untuk didahulukan)bagi kreditur tertentu.

Maksud dan Tujuan

6

5/8/2017

Pasal 1133 KUHPerdata → hak didahulukan timbul dari hak istimewa, gadai,hipotek.

Pasal 1134 KUHPerdata → mengatur lebih lanjut gadai, dan hipotek lebih tinggidari hak istimewa

Jika kita teliti lebih lanjut dari pasal 1132 KUHPerdata dan Pasal 1136KUHPerdata makin banyak kreditur, makin kecil kemungkinan terjaminnyapengembalian hutang.

Dengan demikian kedudukan berimbang tidak memberikan kepastian akanterjaminnya pengembalian piutang

Pengaturan hipotek dan gadai, yang kemudian berkembang menjadi HakTanggungan → adalah untuk memberikan kedudukan bagi kreditur tertentuuntuk didahulukan dari kreditur-kreditur lain.

7

3. Definisi

Pasal 1 ayat (1) UUHT, Hak Tanggungan adalah hakjaminan yang dibebankan pada hak atas tanahsebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 Tahun 1960,berikut atau tidak berikut benda-benda lain yangmerupakan kesatuan dengan tanah itu, untukpelunasan hutang tertentu, yang memberikankedudukan yang diutamakan pada kreditur tertentuterhadap kreditur-kreditur lainnya.

8

5/8/2017

9

Dari definisi tersebut, dapat dirinci beberapa unsur pokok:

a. Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasanhutang

b. Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA

c. Hak Tanggungan dapat dibebankan pada tanahnya sajaatau benda lain yang merupakan kesatuan dengan tanahtersebut

d. Hutang yang dijaminkan adalah hutang tertentu

e. Krediturnya mempunyai kedudukan yang diutamakan darikreditur lainnya

10

Pasal 1162 KUHPerdata → Hipotek adalah suatu hakkebendaan atas benda tak bergerak, untuk mengambilpenggantian daripadanya bagi pelunasan suatuperikatan

Unsur-unsurnya adalah:

a. Hipotek → hak kebendaan

b. Objek hipotek → benda tak bergerak

c. Untuk pelunasan suatu perikatan

Kesimpulan → definisi Hak Tanggungan lebih lengkapdibandingkan dengan definisi Hipotek

Bandingkan Dengan Hipotek

5/8/2017

11

UU No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan DasarPokok-pokok Agraria (UUPA)

PP No.24 Tahun 1997 tentang PendaftaranTanah

UU No.16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun

UU No.4 Tahun 1996 tentang UUHT

PMNA/Kepala BPN No.4 Tahun 1996

PMNA/Kepala BPN No.5 Tahun 1996

Dasar Hukum

12

1. Hak-hak atas tanah– Hak milik → Pasal 25 UUPA– Hak guna usaha → Pasal 33 UUPA– Hak guna bangunan → Pasal 39 UUPA

Sebelum UUHT berlaku → hak pakai atas tanah negara dijaminkan denganFidusia (Pasal 12 UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun)

Setelah berlakunya UUHT → Pasal 4 ayat (3) → hak pakai atas tanah negaradibebani dengan Hak Tanggungan, diatur lebih lanjut dengan PP (lihat butir 5 bagian Umum, penjelasan UUHT)

B. Objek Hak Tanggungan

5/8/2017

13

2. Benda-benda yang berkaitan dengan tanah

KUHPerdata → asas pelekatan (Pasal 1165) UUHT → pemisahan horizontal. Tetapi tidak mutlak → sesuai dengan

kenyataan dan kebutuhan, dan dinyatakan dengan tegas dalam aktapemberian hak tanggungan (lihat Pasal 4 ayat 4 UUHT)“Hak Tanggungan juga dapat dibebankan pada hak atas tanah berikutbangunan, tanaman dan hasil kerja (karya) yang telah ada atau akanada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakanmilik pemeganghak atas tanah yang pembebanannyadengan tegas dinyatakan dalam Akta Pemberian Hak Tanggunganyang bersangkutan”Pasal 4 ayat (5) UUHT → memungkinkan pembebanan hak tanggunganatas benda-benda yang berkaitan dengan tanah milik pihak lain yang bukan pemilik tanah dapat dilakukan dengan kuasa pemiliknya, dimanapemberian kuasa tersebut harus dengan akte otentik

14

1. PEMBERI HAK TANGGUNGAN (DEBITUR)

Pasal 8 UUHT → pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan

hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum.Terhadap objek Hak Tanggungan yang bersangkutan (HM, HGU, HGB, dan HakPakai atas tanah negara)

a. Pemilik Hak MilikPasal 21 ayat (1) UUPA, orang perseorangan → WNI

Pasal 21 ayat (2) UUPA → badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak

milik dengan syarat-syarat diatur dalam PP 38 Tahun 1973

1. Bank pemerintah

2. Perkumpulan koperasi yang didirikan berdasarkan UU No.79 Tahun 1958

3. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Agraria/Pertanian setelahmendengar Menteri Agama

4. Badan-badan sosial yang ditunjuk Menteri Pertanian/Agraria setelahmendengar Menteri Sosial

C. Subjek Hak Tanggungan

5/8/2017

15

b. Pemilik Hak Guna UsahaPasal 30 ayat (1) UUPA → HGU dapat diberikan pada WNI dan badan hukum yang

didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesiac. Pemilik Hak Guna Bangunan

Pasal 36 ayat (1) UUPA → Hak Guna Bangunan dapat diberikan pada WNI dan badanhukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan Indonesia

d. Pemilik Hak Pakai Atas Tanah NegaraPasal 42 UUPA Hak Pakai Atas Tanah Negara dapat diberikan pada:

• WNI• Orang asing yang berkedudukan di Indonesia• Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di

Indonesia• Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

2. PENERIMA/PEMEGANG HAK TANGGUNGAN (KREDITUR)Pasal 9 UUHT → pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badanhukum yang berkedudukan sebagai kreditur

16

1. Hak tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan padakreditur pemegang hak tanggungan.Pengertian yang “diutamakan” dijumpai dalam:

a. Angka 4 penjelasan umum UUHT, yaitu: dalam hal debitur cidera janji,kreditur berhak menjual melalui pelelangan umum, tanah yang dijadikanjaminan dengan hak mendahului dari kreditur lain

b. Pasal 20 ayat (1) UUHT yang menentukan sebagai berikut:• Kreditur pertama berhak menjual objek Hak Tanggungan sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 6 UUHT

• Titel Eksekutorial terdapat dalam sertifikasi Hak Tanggungan sebagaimanadimaksud dalam Pasal 14 ayat (2) UUHT

Dalam penjelasan umum → hak kreditur pemegang Hak Tanggunganternyata harus mengalah pada piutang negara yang berkaitan dengan HakTanggungan → dalam UUHT piutang negara = pajak

Pendapat Kepala BUPLN → piutang negara adalah pajak + piutang-piutangmacet dari Bank Pemerintah dan BUMN lain sesuai UU No.49 Prp 1960 →yang penagihannya pada BUPLN

D. Asas-Asas Hak Tanggungan

5/8/2017

17

Prof. Remy Syahdeini tidak sependapat → karena yang merupakan piutangnegara yang punya hak istimewa → hanya pajak dengan mengacu pada:– UU No.49 Prp 1960 tentang PUPN tidak dijumpai ketentuan yang

menyebutkan bahwa didahulukannya tagihan piutang negara atas hipotekdan gadai

– Pasal 1137 KUHPerdata → juncto angka 4 Penjelasan Umum UUHT; piutangnegara yang kedudukannya lebih tinggi dari Hak Tanggungan hanya pajak

2. Hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi Pasal 2 UUHT → Hak Tanggungan membebani secara utuh objek Hak

Tanggungan, dengan demikian → dilunasi sebagian dari hutang yangdijaminkan → tidak berarti terbebas dari sebagian objek Hak Tanggungan,kecuali diperjanjikan oleh para pihak, dengan demikian roya partial atas HakTanggungan dimungkinkan

Asas ini sesuai dengan Pasal 1163 KUHPerdata; yang berlaku atas hipotek,pada hakekatnya tak dapat dibagi-bagi dan terletak diatas semua benda takbergerak yang dikaitkan dalam keseluruhan, diatas masing-masing daribenda-benda tersebut

18

3. Hak tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada Pasal 8 ayat (2) UUHT → pada saat pendaftaran hak tanggungan, debitur

(pemberi hak tanggungan) harus punya kewenangan untuk melakukanperbuatan hukum

Dalam hipotek → pasal 1175 KUHPerdata → hipotek hanya dapat dibebankanatas benda yang sudah ada. Hipotek atas benda yang baru akan ada kemudianhari → adalah batal

4. Hak tanggungan dapat dibebankan selain atas tanahnya juga berikutbenda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut. Pasal 4 ayat (4) UUHT → Hak Tanggungan dapat dibebankan tidak saja pada

tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan tetapi juga pada bangunan, tanaman, dan hasil karya yang menjadi kesatuan dengan tanah

Pasal 4 ayat (5) UUHT → benda-benda yang dapat dibebani Hak Tanggungantidak terbatas pada benda pemegang hak, tetapi juga pada pihak ketiga

5/8/2017

19

5. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan adakemudian hari.

Pasal 4 ayat (4) UUHT memungkinkan → Hak Tanggungan → dapat dibebankan atas benda-bendayang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada kemudian → misalnya, benda tersebut baruditanam atau baru dibangun

Jika dibandingkan dengan ketentuan KUHPerdata pasal 1165 → asas pelekatan → setiap hipotekmeliputi juga segala apa yang menjadi satu dengan benda tersebut karena pertumbuhan ataupembangunan. Dengan kata lain → tanpa diperjanjikan demi hukum apa yang melekat pada tanahobjek hipotek terbebani hipotek tersebut

6. Perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian accesoireButir 8 Penjelasan Umum → “Olehkarena Hak Tanggungan menurut sifatnya merupakan ikutan atau accesoire pada suatu piutangtertentu yang didasarkan pada suatu perjanjian hutang piutang atau perjanjian lain, maka kelahirandan keberadaannya ditentukan oleh adanya piutang yang dijamin pelunasannya”

Pasal 10 ayat (1) dan pasal 18 ayat (1) UUHT;

• Pasal 10 ayat (1) UUHT → perjanjian untuk memberi Hak Tanggungan → merupakan bagianyang tak terpisahkan dari perjanjian hutang piutang tersebut.

• Pasal 18 ayat (1) UUHT → Hak Tanggungan hapus karena hapusnya hutang yang dijaminkandengan Hak Tanggungan

20

7. Hak Tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek hak tanggungan itu berada

Pasal 7 UUHT → Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objektersebut berada.

Dalam KUHPerdata ketentuan tersebut dikenal dengan droit de suite → pasal 1163 KUHPerdata dan pasal 1198 KUHPedata

8. Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu (Asas Specialitas)

Pasal 11 ayat (1) huruf e UUHT → dalam Hak Tanggungan wajib dicantumkan uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan artinya harus spesifik dapat ditunjukkan dalam aktapemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan

9. Hak Tanggungan wajib didaftarkan (Asas Publisitas)

Pasal 13 UUHT, pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan. Pendaftaran pemberian Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak untuk lahirnya HakTanggungan dan mengikatnya Hak Tanggungan terhadap pihak ketiga (asas publisitas danketerbukaan)

Pasal 1179 KUHPerdata pembukuan hipotek harus dilakukan dalam register-register umumyang memang khusus disediakan

5/8/2017

21

10. Hak Tanggungan dapat dibebankan dengan disertai janji-janji tertentu

Pasal 11 ayat (2) UUHT; Hak Tanggungan dapat diberikan dengan disertai janji-janji tertentu. Janji-janji tersebut dicantumkan dalam APHT. Janji-janji tersebut bersifat fakultatif dan tidak limitatif

11. Objek hak tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki oleh kreditur jika debitur cidera janji

Pasal 12 UUHT; janji yang memberikan kewenangan kepada kreditur untuk memiliki objek haktanggungan, jika debitur cidera janji, batal demi hukum

Dalam ketentuan hipotek dijumpai dalam pasal 1178 KUHPerdata, “verbal beding” maksudnya: untukmelindungi debitur yang mempunyai kedudukan lemah terpaksa menerima syarat yang berat, karenamembutuhkan dana (kredit)

12. Pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan mudah dan pasti

Pasal 6 UUHT; jika debitur cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama berhak menjual objekHak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum, serta mengambil pelunasanpiutangnya dari hasil penjualan tersebut. Pemegang Hak Tanggungan pertama berhak melakukanparate eksekusi

Tanpa minta izin debitur atau meminta penetapan Pengadilan Negeri untuk minta Kepala KantorLelang Negara melakukan pelelangan atas objek Hak Tanggungan (lihat SE BUPLN No. 21/PN/1999)

22

Beda pengaturan eksekusi hipotek tidak dapat dilakukan parateeksekusi jika tidak diperjanjikan dalam akte pemberian hipotek.

Sertifikat Hak Tanggungan → berirah-irah “Demi Keadilanberdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” mempunyai kekuataneksekutorial sama dengan keputusan hakim (pasal 14 ayat (2) dan(3) UUHT)

Dengan demikian UUHT memberi kemudahan dan kepastian dalampelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan

5/8/2017

23

Pasal 11 ayat (2) UUHT, dalam Akta Pemberian Hak Tanggungandapat dicantumkan antara lain:

1. Janji untuk membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untukmenyewakan objek Hak Tanggungan atau mengubah jangka waktusewa kecuali dengan persetujuan tertulis dari pemegang HakTanggungan

2. Janji untuk membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untukmengubah bentuk atau tata susunan objek Hak Tanggungan, kecualidengan persetujuan tertulis pemegang Hak Tanggungan

3. Janji untuk memberi kewenangan pada pemegang Hak Tanggunganuntuk mengelola objek Hak Tanggungan berdasarkan penetapanKetua Pengadilan Negeri di daerah hukum letak objek HakTanggungan dalam hal debitur cidera janji

E. Janji-Janji Dalam Hak Tanggungan

24

4. Janji untuk memberikan kewenangan pada kreditur untukmenyelamatkan objek Hak Tanggungan, berkaitan denganpelaksana eksekusi

5. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama berhakmenjual atas kekuasaan sendiri objek Hak Tanggungan dalamhal debitur cidera janji

6. Janji agar objek Hak Tanggungan tidak dibersihkan olehpembeli

7. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperolehseluruh ataupun sebagian dari uang asuransi yang diterimaoleh pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya,jika objek Hak Tanggungan diasuransikan

8. Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkanobjek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan

5/8/2017

25

Ad.1 Janji untuk membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggunganuntuk menyewakan objek Hak Tanggungan atau mengubahjangka waktu sewa kecuali dengan persetujuan tertulis daripemegang Hak Tanggungan

Dalam KUHPerdata → dikenal dengan Huurbeding

Pasal 1185 KUHPerdata; pemberi hipotek harus minta izin pemegang hipotek bilaakan menyerahkan objek hipotek atau jika disewakan jangka waktunyaditentukan

Karena jika terjadi cidera janji, objek hipotek akan dilelang, akan merugikankreditur berkaitan dengan pasal 1576 KUHPerdata → jual beli tidak mengakhirisewa-menyewa

Pasal 1185 KUHPerdata, kreditur dapat menuntut agar perjanjian sewadibatalkan, jika kreditur tidak melaksanakan “Huurbeding”

Penjelasan

26

Ad.2 Janji untuk membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubahbentuk atau tata susunan objek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulispemegang Hak Tanggungan Janji ini dibutuhkan untuk mencegah bila objek Hak Tanggungan menurut sebagai

akibat dilakukan perubahan

Ad. 3 Janji untuk memberi kewenangan pada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelolaobjek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri di daerahhukum letak objek Hak Tanggungan dlm hal debitur cidera janji Yang memberi kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola

objek Hak Tanggungan, dapat merugikan debitur Hak Tanggungan oleh karenanya, jika akan diperjanjikan dalam APHT, pelaksanaan harus dengan ketetapan Ketua PN

Ad. 4 Janji untuk memberikan kewenangan pada kreditur untuk menyelamatkan objek HakTanggungan, berkaitan dengan pelaksana eksekusi Dimaksudkan untuk menyelamatkan objek Hak Tanggungan agar nilai tidak susut

dalam rangka pelaksanaan eksekusi untuk mencegah agar objek Hak Tanggungantidak hapus/batal

5/8/2017

27

Ad. 5 Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama berhak menjual atas kekuasaan sendiri objek HakTanggungan dalam hal debitur cidera janji (parate eksekusi) Prof. Remy → menganggap janji ini berlebihan karena → pasal 6 UUHT telah menentukan sebagai

ketentuan yang mengikat → dalam arti bank diperjanjikan/tidak diperjanjikan → pemegang HakTanggungan pertama mempunyai kewenangan untuk menjual objek Hak Tanggungan melaluipelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya.

Pencantuman janji seperti ini menurut Prof. Remy hanya bersifat psychologies bukan yuridis → lebihmemberikan rasa mantap pada kreditur

Jika kita teliti lebih lanjut → indikasi untuk mencantumkan janji ini dalam APHT tersirat dalampenjelasan pasal 6 UUHT secara lengkap sebagai berikut:“Hak menjual Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakan perwujudan dari kedudukan yang diutamakan yang dimiliki oleh pemegang Hak Tanggungan pertama dalam hal terdapat lebih darisatu pemegang Hak Tanggungan.

Hal tersebut didasarkan atas janji diberikan oleh pemberi Hak Tanggungan jika yang bersangkutancidera janji, untuk menjual sendiri objek Hak Tanggungan melalui pelelangan tanpa persetujuanpemberi Hak Tanggungan. Kemudian mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan lebihdahulu dari kreditur lain, sisa tetap menjadi hak pemberi Hak Tanggungan. Dalam KUHPerdatabeding van eigenmatchtige verkoop. Pasal 1178 KUHPerdata → pemegang hipotek pertama dapatminta ditetapkan suatu janji bahwa pemegang hipotek diberi kekuasaan yang tidak dapat dicabutkembali untuk menjual objek hipotek tanpa bantuan pengadilan (fiat eksekusi) penjualannya tetapharus melalui pelelangan umum”

28

Ad. 6 Janji agar objek Hak Tanggungan tidak dibersihkan oleh pembeli Dalam KUHPerdata → pasal 1210 ayat (2) pemegang hipotek pertama dapat

meminta diperjanjikan dalam perjanjian hipotek, bahwa hipoteknya tidak akandibersihkan (ditiadakan) apabila agunan dijual oleh pemilik.

Pasal 1210 ayat (1) KUHPerdata → menentukan jika agunan yang dibebanihipotek dijual, baik oleh pemegang hipotek untuk memenuhi piutangnya maupunoleh pemberi hipotek, maka pembeli dapat meminta agar hipotek ditiadakan daribeban yang melebihi harga pembelian hipotek itu.

Hal ini akan merugikan pemegang hipotek karena sisa piutangnya menjadi tidakterjamin lagi oleh hipotek itu.

Upayanya → dengan Beding Van Niet Zuivering Dalam UUHT ketentuan tesebut diatas dapat dijumpai dalam pasal 11 ayat (2)

huruf f, ada hal menarik dalam rumusan pasal tersenut diatas “janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa objek HakTanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan”

Rumusan ini “terbalik” seharusnya yang memberi janji adalah pemberi HakTanggungan (Prof. Remy Syahdeini). Seharusnya “pemegang Hak Tanggungan” dapat minta diperjanjikan.

5/8/2017

29

Ad. 7 Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperolehseluruh ataupun sebagian dari uang asuransi yang diterima olehpemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jikaobjek Hak Tanggungan diasuransikan

Pasal 11 ayat (2) huruf I UUHT → sesuai dengan pasal 297 KUHD → assurantie beding.

Antara debitur dan kreditur diperjanjikan, jika timbul suatukerugian yang berkaitan dengan objek Hak Tanggungan yang diasuransikan, maka kreditur → sampai jumlah piutangnya + bunga mendapatkan dari uang ganti rugi dari perusahaanpenanggung (asuransi tersebut)

30

Ad. 8 Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan objek Hak Tanggungan padawaktu eksekusi Hak Tanggungan

Objek Hak Tanggungan seringkali berupa rumah yang dihuni dimana penghuni tersebutdapat penyewa atau pemberi Hak Tanggungan sendiri.

Jika pada saat eksekusi objek Hak Tanggungan dalam keadaan dihuni jelas → harganyajatuh jika dilelang.

Melalui pasal 11 ayat (2) huruf j UUHT → dimungkinkan pemegang Hak Tanggunganmemperjanjikan sejak awal; bahwa pada saat eksekusi Hak Tanggungan dilaksanakanobjek Hak Tanggungan harus dalam keadaan kosong.

Untuk mengantisipasi kemungkinan “gagal” dalam pengosongan maka tetap harusditetapkan oleh pemegang Hak Tanggungan/Kantor Lelang untuk meminta penetapanKetua Pengadilan → upaya paksa → dengan bantuan polisi

Pembatasan pada janji-janji pada pasal 12 UUHT:

“Janji pada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki objek Hak Tanggungan, dalam haldebitur cidera janji → batal demi hukum” (sesuai dengan pasal 1178 KKUHPerdata)

5/8/2017

31

Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan

Ada 2 tahap dalam pembebanan Hak Tanggungan, yaitu:

1. Tahap pemberian Hak Tanggungan. Dengan dibuatkannya AktaPemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT [pasal 10 ayat (2) UUHT jo pasal 14 PP 10/1961] yang didahului dengan perjanjianpokoknya yaitu perjanjian utang piutang (perjanjian kredit)

2. Tahap pendaftaran Hak Tanggungan pasal 13 UUHT jo PMA/Ka. BPN No.5/1996 tentang Pendaftaran Hak Tanggungan.

Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor PendaftaranTanah dengan cara:

a. Membuat buku tanah Hak Tanggungan

b. Mencatat dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek

c. Menyalin catatan tersebut pada sertifikat Hak Tanggungan

F. Pemberian dan Pembebanan Hak Tanggungan

32

• SKMHT → harus dibuatkan dengan akte Notaris/PPAT

• Pasal 1171 ayat (2) KUHPerdata → kuasa memasang hipotek harusdibuat dengan akte otentik, dalam praktek akte notaris.

• Pasal 15 ayat (1) UUHT → SKMHT wajib dibuat dengan akte otentikatau akte PPAT.

• Syarat-syarat lain sebagai berikut:

1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain, selainpembebanan Hak Tanggungan

2. Tidak memuat kuasa substitusi

3. Secara jelas dicantumkan:

a. Identitas debitur/kreditur

b. Jumlah hutang

c. Objek hak tanggungan

G. Surat Kuasa Memegang Hak Tanggungan

5/8/2017

33

Substitusi → penggantian penerima kuasa melalui pengalihan

Penugasan untuk mewakili → bukan substitusi

Misal → direksi bank menugaskan kepala cabang bank tertentu sebagai pelaksana kuasa

Pembahasan

• SKMHT → pasal 15 (1) dibuat oleh Notaris atau PPAT. Dihubungkan dengan Peraturan MenteriAgraria/Kepala BPN No.3 tahun 1996, tanggal 18 april 1996 → hanya ada satu bentuk SKMHT.

• Dalam Seminar Nasional Hak Tanggungan di UNPAD tanggal 27 mei 1996 → dipersoalkan apakah akteSKMHT → dalam bentuk formulir sesuai dengan Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN tersebut → akteyang tunduk pada Peraturan Jabatan Notaris.

• Prof. Budi Harsono dan Pejabat BPN menjawab “tidak”

• Penafsiran Prof. Remy → hanya Notaris/PPAT saja yang dapat membuat SKMHT. Hal ini tentu tidak sesuaidengan pasal 15 (1) UUHT → “yang menentukan” → SKMHT dibuat dengan akte Notaris atau akte PPAT

• Pasal 15 ayat (4) UUHT → bagi tanah yang terdaftar → wajib diikuti dengan pembuatan APHT →selambat-lambatnya 3 bulan sesudah diberikan.

Jangka waktu tersebut diatas tidak berlaku bagi KUK, KPR, kredit produktif.

34

• Suatu objek Hak Tanggungan dapat dibebani lebih dari satu Hak Tanggungansehingga pemegang Hak Tanggungan peringkat I, II, III.

• Pasal 5 ayat (1) UUHT → menentukan objek Hak Tanggungan dapat dibebani lebihdari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu hutang.

• Pasal 5 ayat (2) UUHT → apabila suatu objek Hak Tanggungan dibebani dengan lebihdari satu Hak Tanggungan, peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukanmenurut tanggal pendaftaran pada Kantor Pertanahan.

• Pasal 5 ayat (3) UUHT → peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan APHT yang bersangkutan.

• Dalam hal lebih dari satu Hak Tanggungan atas satu objek Hak Tanggungan dibuatpada tanggal yang sama, peringkat Hak Tanggungan tersebut ditentukan oleh nomorurut akte pemberiannya. Hal ini dimungkinkan karena pembuatan APHT hanya dapatdilakukan pada PPAT yang sama.

H. Peringkat Hak Tanggungan

5/8/2017

35

• Pasal 6 UUHT → apabila debitur cidera janji pemegang Hak Tanggunganpertama, mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan ataskekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasanpiutang dari hasil penjualannya.

• Hak untuk menjual objek Hak Tanggungan tersebut, didasarkan padajanji yang diberikan pemberi Hak Tanggungan dalam hal debitur ciderajanji.

Penjualan tersebut melalui pelelangan umum tanpa persetujuanpemberi Hak Tanggungan.

Mengambil pelunasan piutang

Sisa hasil penjualan tetap hak pemberi Hak Tanggungan (debitur)

36

1. Sebab-sebab peralihan Hak Tanggungan Jika hutang berpindah pada pihak ke-III (cessie, subrogasi, pewarisan) Pasal 16 ayat (1) UUHT → jika piutang yang dijamin Hak Tanggungan beralih karena

cessie, subrogasi, pewarisan atau sebab-sebab lain Hak Tanggungan ikut beralih karenahukum kepada kreditur baru.

Ayat (2) → beralihnya Hak Tanggungan wajib didaftarkan oleh kreditur yang baru padaKantor Pertanahan. Cessie → perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditur pemegang Hak

Tanggungan pada pihak lain. Surbogasi → penggantian kreditur oleh pihak ke-III yang melunasi hutang debitur Sebab-sebab lain → merger, penggabungan perusahaan

Peralihan Hak Tanggungan yang diatur dalam pasal 16 tersebut karena hukum tidak perludibuktikan dengan akta PPAT cukup dengan akta yang membuktikan peralihan piutangyang dijamin oleh kreditur baru.

Yang diatur dalam pasal 16 UUHT, hanya peralihan piutang → tidak diatur peralihanhutang (debitur).

Novasi → menghapuskan perjanjian utang-piutang yang lama. Dengan cara → perjanjian pengambil-alihan hutang yang tidak mengakhiri perjanjian

utang-piutang semula. → Pasal 1471 KUHPerdata jo pasal 1420 KUHPerdata

I. Peralihan Hak Tanggungan

5/8/2017

37

2. Tata cara pendaftaran peralihan Hak Tanggungan

Pasal 16 ayat (3) UUHT → pendaftaran peralihan HakTanggungan dilakukan dengan mencatat pada bukuTanah Hak Tanggungan.

Catatan tersebut kemudian disalin pada sertifikat HakTanggungan dan sertifikat Hak Atas Tanah.

Pasal 16 ayat (4) UUHT → tanggal pencatatan pada bukutanah → adalah tanggal hari ketujuh setelah secaralengkap diterima surat-surat yang diperlukan untukpendaftaran.

38

Pasal 20 UUHT

1. Apabila debitur cidera janji maka berdasarkan:

• Janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri

• Titel eksekutorial

Objek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum

2. Atas kesepakatan untuk menjual dibawah tangan

3. Pelaksanaan penjualan dibawah tangan setelah lewat waktu 1 bulan sejakdiberitahukan secara tertulis dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 suratkabar serta tidak ada pihak yang berkeberatan.

4. Eksekusi Hak Tanggungan dengan cara yang bertentangan dengan ayat 1, 2, 3batal demi hukum.

5. Sampai pengumuman lelang dikeluarkan lelang dapat dihindari denganpelunasan hutang beserta biaya-biaya yang telah dikeluarkan.

J. Eksekusi Hak Tanggungan

5/8/2017

39

Hak Tanggungan hapus sesuai dengan bunyi pasal 18 UUHT

Pencoretan catatan/roya Hak Tanggungan dilakukan demi tertib administrasi

• Pasal 22 UUHT → setelah Hak Tanggungan hapus sebagaimana dimaksud dalam pasal 18 →Kantor Pertanahan mencoret Hak Tanggungan tersebut pada buku hak atas tanah dansertifikatnya.

• Dalam hal kreditur tidak mau membantu proses pencoretan Hak Tanggungan → hakim dapat campur tangan dengan cara:

– Mengajukan permohonan perintah pencoretan tersebut pada Ketua Pengadilan Negeri, diwilayah hukum Hak Tanggungan didaftar.

– Jika pencoretan tersebut berkaitan dengan sengketa yang tengah diproses di PengadilanNegeri lain → menurut pasal 22 ayat (6) UUHT → permohonan diajukan padaPengadilan Negeri dimana perkara tersebut tengah diproses.

– Selanjutnya atas dasar perintah PN → permohonan diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan melampirkan salinan penetapan/putusan Pengadilan Negeri yang bersangkutan.

Pencoretan Hak Tanggungan

40

Pasal 18 ayat (1) UUHT, sebab-sebab hapusnya HakTanggungan :

1. Hutang yang dijaminkan lunas

2. Pelepasan hak oleh pemegang Hak Tanggungan

3. Pembersihan Hak Tanggungan, berdasarkan penetapanperingkat oleh Ketua Pengadilan Negeri

4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani HakTanggungan

K. Hapusnya Hak Tanggungan

5/8/2017

FIDUSIA

41

PENGERTIAN :

Fidusia berasal dari kata fides yang berartikepercayaan.

LENGKAPNYA ADALAH

Fiduciaire eigendomsoverdracht, yaitu penyerahanhak milik secara kepercayaan

Pengertian Fidusia

42

5/8/2017

• PEMBERI FIDUSIA PERCAYA BAHWA PENYERAHAN HAK MILIK TERSEBUTSEMATA SEBAGAI JAMINAN, DAN HAK TERSEBUT AKAN KEMBALIAPABILA DEBITUR PEMBERI FIDUSIA TELAH MELUNASI UTANGNYA.

• KREDITUR PENERIMA FIDUSIA JUGA PERCAYA BAHWA DEBITUR TIDAKAKAN MENYALAHGUNAKAN PENGUASAANNYA.

Kepercayaan

43

Jaman Romawi belum mengenal pranata HukumJaminan seperti sekarang.

DALAM HUKUM ROMAWI DIKENAL DUA BENTUKFIDUSIA, YAITU FIDUCIA CUM CREDITORE DAN FIDUCIACUM AMICO.

FCC : debitur menyerahkan barang dalam kepemilikankreditur (sebagai jaminan) dengan kewajibanmengembalikan barang apabila debitur telahmembayar kewajiban utangnya (kewajiban moral).

Fidusia dalam Perkembangan Hukum Perdata

44

5/8/2017

FCA: Seseorang menyerahkan suatu barang dankewenangannya kepada orang lain untuk diurus.

FCC dan FCA terjadi berdasarkan perjanjian yangdisebut pactum fiduciae yang diikuti denganpenyerahan hak atau in iure cessio.

Kelemahan FCC: adanya penyerahan barang sekaligushak miliknya (sebagai jaminan), kedudukan kreditursangat kuat dan pmbtsn kew kreditur hanya bdsrkekuatan moral bukan kekuatan hukum.

45

Hukum Perdata mengenal jaminan berupa gadai (jualgadai) atau cekelan atau pemegangan, disini yang adaadalah transaksi jual yang bersifat sementara.

Penjual gadai dapat menebus benda gadai, dan apabilasmp waktu yang ditent tdk ditebus, pemegang gadaidapat memiliki benda gadai tersebut.

Dlm hukum Romawi dan hukum Adat blmmembedakan benda menjadi bnd bergerak dan tidakbergerak, shg penjaminannya sama.

46

5/8/2017

• Bentuk penjanjian bebas : lisan, tertulis (dibawahtangan atau otentik).

• Tidak ada pendaftaran fidusia.

• Obyeknya benda bergerak, brng inventaris dg pinjampakai dan brng dagangan dg konsinyasi (consignatie)atau penitipan.

• Penyarahan benda fidusia dilakukan secara constitutumpossessorium.

Fidusia Menurut Yurisprudensi

47

• Sesuai dengan persetujuan kredit/pinjamanuang yang kami adakan dengan Sdr……….. makadengan ini kami serahkan hak milik dalamkepercayaan atas barang2 yang terperincidibawah ini; penyerahan ditempat barang ituterletak.

• Selanjutnya kami menerangkan, bahwa kamimenerima kembali barang2 tsb dan melakukanpenyimpanan barang-barang itu sebagai kuasadari Saudara.

Contoh Akta Fidusia Dari BRI

48

5/8/2017

• Berhubung dengan persetujuan membuka kreditkami dengan BNI 46 tertanggal … dengan inikami menyerahkan hak milik atas dasarkepercayaan (fiduciaire eigen domsoverdracht) …barang2 kami seperti termuat dalam daftarterlampir.

• Selanjutnya dengan ini kami sebagai kuasa BNI46 menerima barang tersebut guna disimpanuntuk dan atas nama BNI 1946.

Contoh Akta Fidusia Dari BNI 46

49

1. Perjanjian pokok2. Penyerahan hak milik (constitutum poss)3. Penyerahan pinjam pakai.

2

1

D KPemberi Fid Penerima Fid

3

Skema

50

5/8/2017

• Bentuk perjanjian formil, dibuat dengan akta notaris(Akta Jaminan Fidusia).

• Harus memenuhi asas spesialitas.

• Harus memenuhi asas publisitas, dengan didaftarkanpada Kantor Pendaftaran Fidusia.

• Pendaf dicatat dlm Buku Daftar Fidusia.

• Diterbitkan Sertifikat Jaminan Fidusia dengan irah-irah“Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang MahaEsa”

Fidusia Menurut UU Nomor 42 Tahun 1999

51

• Ketentuan Umum BAB I Pasal 1

1. Fidusia adl pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasarkepercayaan dengan ketent bhw benda yang hak kepemilikannyadialihkan tsb tetap dalam penguasaan pemilik benda.

2. Jaminan Fidusia adalah hak jaminan atas benda bergerak baik yangberwujud atupun yang tidak berwujud dan benda tidak bergerakkhususnya bangunan yg tdk dpt dibebani hak tanggungan . . . ygtetap berada dlm penguasaan Pemberi Fid, sebagai agunan bagipelunasan utang tertentu, yg memberikan kedudukan yg diutamakankpd Penerima Fid thd kreditur lainnya.

UU Nomor 42 Tahun 1999 tentang Fidusia

52

5/8/2017

• Maka para penghadap Pihak Pertama dengan bertindakselaku Pemberi Fidusia menerangkan dengan inimemberikan jaminan fidusia kepada Penerima Fidusiauntuk dan atas nama siapa dan penghadap Pihak Keduadengan bertindak selaku Penerima Fidusia menerangkandg ini menerima jaminan fidusia dari Pemberi Fidusia,sampai dengan nilai jaminan sebesar Rp …………

Penyerahan Dalam Akta Fidusia

53

Jaminan Fidusia merupakan perjanjian ikutan darisuatu perjanjian pokok yg menimbulkan kewajibanbagi para pihak utk memenuhi suatu prestasi (Ps. 4).

Pembebanan Benda dengan Jaminan Fidusia dibuatdengan akta notaris dalam bahasa Indonesia danmerupakan Akta Jaminan Fidusia (Ps. 5 ayat 1).

Akta Jaminan Fidusia minimal memuat :- identitas pemberi dan penerima fid- data perjanjian pokok- uraian benda- nilai penjaminan- nilai benda yg menjadi obyek fidusia (Ps. 6).

Pembebanan Fidusia

54

5/8/2017

Utang yg pelunasannya dijamin dg fid dpt berupa :

a. utang yg telah ada;

b. utang yg akan timbul dikemudian hr yg telahdiperjanjikan dlm jml tertentu;

c. utang yg pd saat eksekusi dpt ditent jumlahnya(Ps. 7).

Jam Fid dpt diberikan kpd lebih dr satu PenerimaFid (kredit konsorsium, penj ps) (Ps. 8).

55

Jaminan Fidusia dpt diberikan terhadap satuatau lebih satuan atau jenis benda, termasukpiutang, baik yg telah ada pd saat jam diberikanmaupun yang diperoleh kemudian (Ps.9 ayat 1).

Kecuali diperjanjikan lain :

a. Jaminan Fidusia meliputi hasil dari Benda ygmenjadi objek Jaminan Fidusia.

b. Jaminan Fidusia meliputi klaim asuransi,dalam hal Benda yang menjadi obyekJaminan Fidusia diasuransikan (Ps. 10).

56

5/8/2017

• Benda yg dibebani dg Jam Fid wajib didaftarkan(Ps. 11 ayat 1).

• Pendaf Jam Fid dilakukan pd Kantor PendafFidusia/KPF (Ps. 12 ayat 1).

• Permohonan pendaftaran JF dlkk oleh PenerimaFidusia, kuasa atau wakilnya dg melampirkanpernyataan Jam Fid (Ps. 13 ayat 1).

• KPF mencatat pendaftaran JF dlm Buku DaftarFidusia/BDF pd tgl yg sama dg tgl penerimaanpermohonan pendaftaran.

Pendaftaran Jaminan Fidusia / JF

57

• KPF menerbitkan & menyerahkan kpd Pen Fid SertifikatJaminan Fidusia/SJF pd tgl yg sama dg tgl penerimaanpermohonan pendaftaran (Ps. 14 ayat 1)

• SJF mrp salinan Buku Daftar Fidusia (Ps. 14 ayat 2)

• JF lahir pd tgl yg sama dg tgl dicatat nya JF dlm BukuDaftar Fidusia (Ps. 14 ayat 3).

• Dlm SJF dicantumkan kata2 “Demi Keadilan BerdasarkanKetuhanan Yang Maha Esa” (Ps. 15 ayat 1).

58

5/8/2017

• Surat Jaminan Fidusia mempunyai kekuataneksekutorial yg sama dengan putusanpengadilan yg telah memperoleh kekuatanhukum tetap (Ps. 15 ayat 2).

• Pemberi Fidusia dilarang melakukan fidusiaulang terhadap benda yg menjadi obyekJaminan Fidusia yg sudah terdaftar (Ps. 17).

• Segala keterangan mengenai Benda yg menjadiobyek Jaminan Fidusia; terbuka untuk umum(Ps. 18).

59

• Perjanjian accessoir (Ps. 4, 19 ayat 1, 25).

• Jaminan kebendaan (droit de suite Ps. 20, droit de preverent Ps. 27).

• Kreditur Penerima Fidusia sebagai KrediturSeparatis (Ps. 27 ayat 3).

Sifat Jaminan Fidusia

60

5/8/2017

• Jaminan Fidusia hapus karena sbb :

– Hapusnya utang

– Pelepasan hak atas Jaminan Fidusia

– Musnahnya Benda (Ps. 25 ayat 1).

• Roya (Ps. 26 ayat 1 dan 2).

Hapusnya Jaminan Fidusia

61

• Pelaksanaan titel eksekutorial dalam Sertifikat jaminan Fidusia(Ps. 15 ayat 2).

• Hak Penerima Fidusia untuk menjual atas kekuasaan sendiriatau parate eksekusi (Ps. 15 ayat 3).

• Penjualan di bawah tangan, dasar kesepakatan dan harga lebihtinggi (Ps. 29 ay 1).

Eksekusi Jaminan Fidusia

62

5/8/2017

Wassalamu’alaikum W.W.