Ekonomi Perumahan

DR Ir Djamester Simarmata

Dosen FEUI

HAM Perumahan

(Vide: UUD 1945)

1

Masalah Tunawisma (Homeless)2

Tantangan Perumahan Indonesia

Sumber: PPT Kementerian Perumahan Rakyat

3

Peluang Perumahan Indonesia

Sumber: PPT Kementerian Perumahan Rakyat

4

Lapis Penghasilan Indonesia

Sumber: PPT Kementerian Perumahan Rakyat

5

Aspek Ekonomi+Sosial Perumahan 6

Aspek Teori dlm Perumahan• “Theory is not just an academic luxury, it is the means

of enabling readers to judge a piece of research on its own merits and its own terms, and to avoid confusion over just what is being said and what its limitations are” (Jim Kemeny).

• The best housing scholarship has always embraced social theory, for example: political economy (Merritt, 1979; Ball, 1983

Maclennan, 1982), political science (Dunleavy, 1981), social geography

(Harvey, 1973, Smith, 1989; Massey, 1994) and sociology (Rex and Moore 1967; Saunders, 1990).

7

Aspek Teori dlm Perumahan• Also the case that ‘Housing studies’

dominated by a strong presumption that the primary task of research is to aid policy prescription.– Theoretically informed housing research seen as a

way to counteract the dominance of prescriptive research.

– A widespread understanding that explicit theorising produces better quality research outcomes

– An appreciation that housing research cannot be undertaken successfully in isolation from wider debates taking place in other social science disciplines.

8

Academia

The public Politicians

Policymakers

Practitioners

Housing researcher

9

Aspek Tata-Guna Tanah Kota dan Perumahan dalam perkotaan

• Aspek tanah dalam perumahan adalah vital sebab dpt menjadi penentu harga rumah juga

• Fakta dari DKI-Jakarta menunjukkan bahwa 67 persen luasnya adalah untuk pemukiman

• Kurangnya arah pembangunan vertikal dari perumahan menjadi penyebab meluasnya kota secara horizontal

• Dalam keadaan itu, kelangkaan tanah yang sebagian didesak kebutuhan perumahan, berdampingan dengan fakta kurangnya luas tanah untuk prasarana kota: jalan, jalur-hijau,mengurangi kenyamanan pemukiman

10

Kota Madya Prmhan Industri Kantor Taman Kota

Lain-lain

Luas

Jakarta Selatan 10638,3 209,9 1578,3 154,5 1992,1 14573 Jakarta Timur 13403,9 1102 1832,2 212,1 2222,7 18773 Jakarta Pusat 2992,3 87,7 1008,2 164,8 537,0 4790 Jakarta Barat 8899,9 508,4 1327,0 132,5 1747,2 12615 Jakarta Utara 8117,9 2351,7 1597,1 137,1 3197,3 15401 Total 44052,3 4259,6 7342,9 800,9 9696,2 66152

Persentase

Jakarta Selatan 73,0 1,4 10,8 1,1 13,7 100,0 Jakarta Timur 71,4 5,9 9,8 1,1 11,8 100,0 Jakarta Pusat 62,5 1,8 21,0 3,4 11,2 100,0 Jakarta Barat 70,6 4,0 10,5 1,1 13,9 100,0 Jakarta Utara 52,7 15,3 10,4 0,9 20,8 100,0 Total 66,6 6,4 11,1 1,2 14,7 100,0

Tata Guna Tanah DKI11

Perumahan

Stok perumahan heterogen (ukuran, lokasi, umur, lantai, utilitas, interior, dsb)

Bersifat immobil: Sulit memindahkan satu rumah dari satu lokasi pada lokasi lain

Bersifat durabel (umur lama): pemeliharaan yang baik memungkinkan penggunaan beberapa dekade

Rumah adalah asset mahal: kebanyakan keluarga perlu kredit untuk memiliki rumah

Biaya pindah rumah sangat mahal: finansil, ekonomi, sosial, kekerabatan, lingkungan [frekuensi pindah AS lebih tinggi dari Eropah (ada subsidi pindah)]

12

Dwi-Fungsi Rumah

• Rumah sebagai barang konsumsi melalui jasa pelayanan tempat tinggal. Berbagai atribut rumah akan menjadi faktor penentu bagi pemilihan rumah tinggal, yang dapat disewa atau dimiliki sendiri (owner-occupier)

• Serentak dengan itu, rumah adalah barang investasi, sehingga aspek ini dapat secara serentak berada dalam pemilikan rumah pribadi (owner-occupier)

• Kenyaman ditinggali, menjadi faktor vital sehingga setiap rumah harus memenuhinya

13

Heterogenitas dan ImmobilitasFitur perumahan: karakteristik pemukiman dan

situs Karakteristik perumahan: Ukuran, interior,lantai,

dapur, linstrik, tilpon, AC or udara segar, dsbKarakteristik Situs: Akses lokasi, lokasi pasar

dan tempat belanja, tempat rekreasi; pelayanan umum, pajak-pajak atau retribusi

Kualitas lingkungan: Udara dan kebisingan, abu dan tempat pembuangan sampah?

Tampilan pemukiman lokasi perumahan dan juga berbagai situasi lingkungan {lingkungan Cikeas berubah setelah SBY terpilih presiden; Clinton}

14

Harga Perumahan: HedonikSetiap rumah ditentukan oleh satu bundel

komponen di mana tiap komponen mempunyai harga (harga dasar, akses, ukuran, umur atap, mutu udara, sekolah)

Pelayanan perumahan ditentukan juga oleh karakteristik tetangga (neighborhood effect)

Kenyamanan dan gangguan: Jarak lokasi dari satu tempat rekreasi atau jalur hijau dapat berpengaruh pada harga rumah

Pemilihan perumahan dan Segmentasi pasar: Kombinasi fitur terbaik; subpasar perumahan, seperti kelompok rumah besar, kecil, akses

15

Durabilitas &optimalitas Perumahan

Rumah lebih durabel dari kebanyakan barang: Laju kerusakan rumah = f(pemeliharaan ); Pasokan terbesar 70-80% rumah bekas per dekade,

Total biaya rumah terkecil ialah 20 tahun. Bila lebih lama biaya meningkat, marjin keuntungan turun

Total biaya 20 thnTotal biaya 30 thn

Revenue

Keuntungan maksimum stlh umur rumah tua

Keuntungan maksimum umur rumah masih muda

Qtty of housing servicesQ20Q30Q1

16

(lnjt) Keputusan MundurFaktor pengaruh: Perubahan biaya

pemeliharaan, dan pengurangan permintaanAkibat dua faktor tadi: persewaan rumah rugi,

dan ada tiga opsi: Konversi (dari rumah jadi kantor..) , Boarding-up (hentikan sementara penyewaan– bila ada harapan naiknya income masa datang) ; Penghentian tetap, bila usaha secara menyeluruh tidak menguntungkan termasuk konversi

Beberapa studi menyimpulkan pengaruh pajak properti besar dalam penghentian usaha. Dalam hal ini perlu ada pertimbangan khusus dari pemerintah. Rumah yang ditinggalkan dapat menjadi tempat penjahat, dsb

17

Aspek Filtering dalam PerumahanPenurunan service perumahan karena menuaPenurunan income penghuni utk rumah bawahPeningkatan Penghasilan Secara UmumBiaya upgrade sangat tinggi (porsi harga tanah

rendah)

U

U

H

H

Or BeradaOr Miskin

Baru

Upgrade

Bekas OK

Baru

L

M

18

Subsidi Bangun RumahSubsidi rumah mutu medium, pasokan naik,

harga turun, ada tambahan konsumen, naik dri mutu bwh

Sebagian mutu medium turun menjadi mutu bawah: pasokan mutu bawah naik, harga turun, tetapi konsumen bawah turun sebab ada konsumen yang naik pada mutu medium

Sub-pasar Mutu Medium Sub-pasar Mutu BawahS1

S2

D3

D4D1

S4

S3

D2Naik krn qlt turun

Efek Subsidi

Sbgn D3 pindah ke D2

19

Efek Subsidi

• Subsidi rmh medium – harganya turun:• Efek permintaan: harga turun, permintaan naik, sjmlh

RT pindah dari rumah kualitas bahwa ke medium• Efek pasokan: Ada kenaikan pasokan rmh medium

• Prbhn kualitas rmh kualitas medium ada dua efeknya:

• Efek substitusi: perpindahan knsmn rmh klitas rndh ke medium, mengurngi permintaan semula

• Efek filtering: penurunan sbgn rmh kualitas medium ke rendah, meningkatkan pasokan kelas bawah. Harga keseimbangan akan turun dari sebelumnya.

20

Biaya Perumahan dan CapGainBiaya2: Capital, Depresiasi, Pemeliharaan;

Uraian harga rumah atas tanah dan konstruksi; Pasar tanah persaingan monopolistik (analog aspek hedonik); Perlu mekanisme non-market u/ harga tanah tepat

Untung: Kenaikan Harga rumah (capital gain), sebab jumlah penduduk dan penghasilan terus naik, permintaan juga meningkat, harga rumah naik

Sewa (rental): Cr = V.(ir + dr + mr – gr)Pemilikan: Cm = V.(im + dm + mm – gm)Dampak tata-kota pada rumah, tanah, yang

pada gilirannya mempunyai dampak makro

21

Uraian Harga Rumah Jadi/seken• Rumah jadi dan telah digunakan beberapa lama

tidak dapat diketahui lagi secara tertulis komponen harga-harganya

• Untuk itu perlu pendekatan:– Taksir biaya konstruksi disertai penyesuaian de-presiasi

struktur– Lakukan penaksiran harga tanah dalam rumah, baik

melalui perbandingan atau data analog– Sisanya dapat merupakan nilai atas unsur karakteristik

lain dari rumah (aspek lingkungan, neighborhood, lokasi, akses, dsb)

22

Contoh Kasus• Harga satu rumah: 1 milyar rupiah

• Disewakan dengan 40 juta per tahun

• Biaya konstruksi setelah depresiasi adalah 400 juta.

• Suku bungan BI 10 persen: – Sewa dan bunga menentukan harga analog bond– P=40/.1 = Rp 400 juta– Harga tanah setelah dikurangi biaya konstruksi

adalah Rp 600 juta (60 persen harga rumah)– Sewa/Harga-rumah = 4 persen < bunga BI

23

Contoh … (cont’d)

• Dari slide sebelumnya, kegiatan persewaan rumah tidak menarik, sebab tingkat bung sewa hanyalah 4 persen, lebih kecil dari bunga SBI

• Dari sini, pasar perumahan di Indonesia lebih tertuju pada penjualan bagi pemilikan pribadi atau investasi, dengan harapan memperoleh capital gain pada masa mendatang

• Komponen harga tanah yang tinggi menjadi satu faktor distorsi ekonomi (?)

24

Harga Tanah dalam Rumah• Harga tanah dalam harga rumah sangat

tinggi di Indonesia:– RSS berada sekitar 50 persen– Rumah kelas menengah dapat berada antara

50 hingga 80 persen

• Porsi harga tanah dalam rumah di negeri maju seperti Perancis dan Amerika Serikat berada pada kisaran 20 persen

• Perlu kebijakan baru dalam tata-guna lahan pemukiman dan pembangunan RuSun

25

Dua Motif Permintaan Rumah

• Rumah sewa: Qsd=f(Y,fam,Psa,π, Psr, Qk

s)

– Y penghasilan, fam life style, Psa harga satuan pelayanan, π harga barang komposit lain, Psr harga sewa rumah substitusi terdekat, Qk

s stok perumahan terkait.

• Investasi/Owner-occupier Qks=f(Qs

d, r0,r, W)

– r0 rate of return pada rumah, r adalah r.o.r pada investasi lain, W kekayaan rumah tangga

• Terdapat situasi saling pengaruh antara sisi baik sewa maupun investasi

26

Harga Hedonik dari Rumah• Setiap rumah mempunyai karakteristik, yang

berpengaruh pada harga rumah atau sewa– Phi = Ph(Si1,..,Sim, Ni1,..,Nim, qi1,.., qim); di mana S

menyatakan lokasi, N neighborhood, q kualitas– ∂Ph/ ∂Nk = PNk(Nk)– Pernyataan ini menunjukkan bahwa setiap

karakteristik mempunyai harga tersendiri, walau secara keseluruhan harga rumah hanya satu

• Proses perhitungan harga-harga hedonik dari karakteristik membutuhkan data lengkap dari sejumlah rumah dengan spektrum karakteristik tersebut

27

Voucher dlm Perumahan

U0

U1

D1

D0

E0

D

C

B

A

O

E1

D0 adalah garis bidjet tanpa voucher yang mencakup garis AB

D1 adalah garis budjet setelah voucher yg mencakup garis ACD

Besaran voucher adalah AC. Voucher hanya dapat dibelnjakan utk perumahan

Brn

g k

ompo

sit

(y)

Perumahan (x)

Coub Douglas U = xα y(1- α) Bentuk ini dapat lebih compleks dgn memasukkan lebih banyak variabel penentu karakteristik rumah seperti dalam harga hedonik

Titik seimbang awal E(x0,y0) bergeser pada titik seimbang baru E(x1,y1). Pertambahan konsumsi perumahan (x1–x0) lebih besar dari pertambahan konsumsi barang komposit (y1-y0), tetapi tidak merubah harga relatif antara dua kelompok barang kebutuhan tersebut

x1

y1

y0

x0

28

Kebijakan PerumahanMasalah Perumahan (HUD): inadequate, crowded,

dan cost-burdened (tak-sesuai, jenuh, beban-biaya)

Inadequate (tak-sesuai): plumbing dan dapur tidak komplit, mslh struktur (dinding retak, atap bocor..), kekurangan fasilitas bersama, listrik dan …

Crowded (Jenuh): Lebih dari satu orang per kamarCost-burdened (beban-biaya): Bila pengeluaran RT

lebih dari 30 persen pendapatan untuk perumahanPerlu statistik masalah perumahan di Indonesia,

yang hingga kini masih sangat kurang. Masalah biaya dalam perumahan Indonesia telah menjadi akut.

29

Kebijakan Sisi Pasokan: Perumahan publik (pemerintah lokal): Dampaknya

ada yang dapat meningkatkan konsumsi perumahan dan ada yang justru menurunkannya (Konsumen tidak dapat melakukan pilihan sendiri) (HLM?)

Subsidi pembangunan rumah sektor privat agar ada rumah sewa swasta, dibangun dan dikelola swasta

Kupon rental rumah privat: untuk persewaan, selisih yang kurang dari rental, ditanggung pemerintah (Konsumen dapat memilih sendiri)

Rent Kontrol: Ternyata membawa dampak negatif, degenarasi kondisi dan stok perumahan (di negara maju seperti Amerika Serikat: Boston, New York)

30

Dampak Pasar SubsidiSubsidi dalam bentuk voucher akan meningkat-

kan permintaan rumah dari kualitas tertentuEfek Jngk Pndk (pasokan tetap): harga naik,

volume seimbang ttp Efek Jngk Pnjng (pasokan naik), ttk seimbang

pindah Pasok Jangka Pendek

Pasok Jangka Panjang

Permintaan naik (sub)

31

Kebijakan Perumahan terlihat dari porsi rumah sosial dlm stok total

32

Aspek Energi Perumahan33

Mobilitas dalam Kota• Mobilitas Personal/Individual

– Pergi-pulang dari kegiatan sehari-hari– Lokasi Perumahan dan Kegiatan telah tertentu

• Mobilitas Kegiatan– Lokasi kegiatan berpindah dalam kota atau

mungkin juga ke luar kota– Terkait dengan siklus produksi&proses

• Mobilitas Perumahan– Pindah rumah karena perbaikan penghasilan– Pindah rumah karena perpindahan kegiatan – Rumah dan kegiatan serentak berpindah

34