DI PERBANDINGAN PENGGUNAN PROFIL CIRCULAR HOLLOW...

DI PERBANDINGAN PENGGUNAN PROFIL

CIRCULAR HOLLOW SECTIONS DENGAN SQUARE HOLLOW SECTIONS PADA RANGKA UTAMA BANGUNAN BAJA GUDANG

TUGAS AKHIR - RC14-1501

ANALISA ALTERNATIF REVITALISASI

PASAR GUBENG MASJID SURABAYA

DENGAN METODE HIGHEST AND BEST USE

MARSHA SWALIA MUSTIKA NRP 3114 105066 Dosen Pembimbing Christiono Utomo,ST.MT.Ph.D JURUSAN TEKNIK SIPIL Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya 2016

UDI PERBANDINGAN PENGGUNAN PROFIL

CIRCULAR HOLLOW SECTIONS DENGAN SQUARE HOLLOW SECTIONS PADA RANGKA UTAMA BANGUNAN BAJA GUDANG

FINAL PROJECT – RC14-1501

ALTERNATIVE ANALYSIS OF

GUBENG MASJID MARKET REVITALIZATION

WITH HIGHEST AND BEST USE METHOD

MARSHA SWALIA MUSTIKA NRP 3114 105066 Dosen Pembimbing Christiono Utomo, ST.MT.Ph.D JURUSAN TEKNIK SIPIL Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopembe Surabaya 2016

iii

ANALISA ALTERNATIF

REVITALISASI PASAR GUBENG MASJID SURABAYA

DENGAN METODE HIGHEST AND BEST USE

Nama Mahasiswa : Marsha Swalia Mustika NRP : 3114105066 Jurusan : Teknik Sipil FTSP-ITS Dosen Pembimbing : Christiono Utomo, ST. MT. Ph.D Abstrak

Dalam era globalisasi ini banyak bermunculan pasar-pasar modern yang dibangun dengan segala kelebihan dan fasilitasnya. Munculnya pasar-pasar modern membuat keberadaan pasar tradisional tersudut, tidak terkecuali Pasar Gubeng Masjid Surabaya. Namun keberadaan pasar yang strategis yaitu dekat dengan perkantoran, hotel dan pusat perbelanjaan, serta stasiun kereta api membuat pasar tersebut memiliki potensi untuk dikembangkan menjadi properti yang memberikan nilai lahan tertinggi dan terbaik. Oleh karena itu, perlu dilakukan analisa Highest and Best Use (HBU) yang dapat memberikan masukan untuk melakukan investasi terbaik.

Analisa HBU ini menggunakan empat kriteria yaitu secara fisik dimungkinkan, secara legal diizinkan , secara finansial layak, dan memiliki produktivitas maksimum. Alternatif yang memiliki produktivitas maksimum tersebut dapat dijadikan sebagai nilai lahan tertinggi dan terbaik pada lahan Pasar Gubeng Masjid Surabaya.

iv

Dari hasil penelitian didapatkan alternatif yang menghasilkan nilai lahan tertinggi dan produktivitas maksimum adalah alternatif pengembangan multi use pasar dengan pusat perbelanjaan.. Nilai lahan yang didapatkan sebesar Rp 46.946.524,-/m2 dengan produktivitas meningkat sebesar 312%.

Kata kunci : lahan, highest and best use, pasar Gubeng

Masjid Surabaya , properti komersial

v

ANALYSIS OF

GUBENG MASJID MARKET REVITALIZATION

WITH HIGHEST AND BEST USE METHOD

Student Name : Marsha Swalia Mustika Register Number : 3114105066 Department : Civil Engineering FTSP-ITS Supervisor : Christiono Utomo, ST. MT. Ph.D Abstract

In this era of globalization many modern markets comes with all the advantages and the modern facilities. With the rise of the modern markets make the existence of traditional markets cornered, is not an exception for Gubeng Masjid Market Surabaya. But the existence of a strategic market that is close to offices, hotels and shopping centers, as well as the train station make the market has the potential to be developed into a property that provides the best value and the highest land. Therefore, it is necessary to analyze with the Highest and Best Use (HBU) method which can provide input to make the best investment. HBU analysis uses four criteria that is physically possible, legally permissible, financially feasible, and has a maximum productivity. Alternatives that have maximum productivity can be used as land values are the highest and best in the land Gubeng Masjid market Surabaya. From the results, alternatives that produces the highest land values and maximum productivity is the multi use alternatives combination between market and shopping centre.

vi

Land value is obtained by Rp 46.946.524,-/m2 with land productivity increased by 312%. Keywords : land,highest and best use, Gubeng Masjid market

Surabaya, commercial property.

ix

DAFTAR ISI Lembar Pengesahan i Abstrak iii Abstract v Kata Pengantar vii Daftar Isi ix Daftar Tabel xiii Daftar Gambar xv Daftar Lampiran xvii BAB I PENDAHULUAN 1 1.1 Latar Belakang 1 1.2 Rumusan Masalah 2 1.3 Tujuan 2 1.4 Batasan Masalah 2 1.5 Manfaat 3 1.5 Sistematika Penulisan 3 BAB II TINJAUAN PUSTAKA 5 2.1 Definisi dan Terminologi 5 2.2 Konsep dan Dasar Teori 6 2.2.1 Konsep Pasar 6 2.2.2 Konsep Properti 7 2.2.3 Penilaian Properti 8 2.2.3.1 Pendekatan Data Pasar 10 2.2.3.2 Pendekatan Biaya 10 2.2.3.3 Pendekatan Pendapatan 11 2.2.4 Prinsip dan Dasar Penilaian 11 2.3 Konsep Penggunaan Tertinggi dan Terbaik 12 2.3.1 Pengertian Penggunaan Tertinggi dan Terbaik 13 2.3.2 Kriteria Penggunaan Tertinggi dan Terbaik 13 2.3.2.1 Aspek Legal 13 2.3.2.2 Aspek Fisik 14 2.3.2.3 Aspek Finansial 14 2.3.2.4 Produktivitas Maksimum 15

x

2.4 Penelitian Terdahulu 16

BAB III METODOLOGI PENELITIAN 19 3.1 Konsep Penelitian 19 3.2 Variabel Penelitian 19 3.3 Metode Pengumpulan Data 20 3.4 Metode Analisa Data 21 3.4.1 Penentuan Alternatif Pemanfaatan Lahan 21 3.4.2 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik 22 3.4.2.1 Analisa Aspek Legal 22 3.4.2.2 Analisa Aspek Fisik 23 3.4.2.3 Analisa Aspek Finansial 24 3.4.2.4 Analisa Produktivitas Maksimum 26 3.5 Tahapan Penelitian 27

BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN 29 4.1 Gambaran Umum Objek Penelitian 29 4.2 Penetapan Alternatif Pengembangan 30 4.3 Aspek Legal 30 4.3.1 Persyaratan Aspek Legal 31 4.3.2 Analisa Aspek Legal 31 4.3.3 Kesimpulan Analisa Aspek Legal 33 4.4 Aspek Fisik 33 4.4.1 Ukuran dan Bentuk Lahan 33 4.4.2 Aksesibilitas Lahan 34 4.4.3 Utilitas Umum 35 4.4.4 Hasil Analisa Aspek Fisik 35 4.5 Aspek Finansial 35 4.5.1 Pasar 37 4.5.1.1 Perencanaan Bangunan 37 4.5.1.2 Analisa Kapasitas Parkir Pasar 39 4.5.1.3 Perencanaan Biaya Investasi 40 4.5.1.4 Perencanaan Pendapatan 44 4.5.1.5 Perencanaan Pengeluaran 46 4.5.2 Pasar dan Perkantoran 49

xi

4.5.2.1 Perencanaan Bangunan 49 4.5.2.2 Analisa Kapasitas Parkir Pasar dan Perkantoran 50 4.5.2.3 Perencanaan Biaya Investasi 51 4.5.2.4 Perencanaan Pendapatan 54 4.5.2.5 Perencanaan Pengeluaran 57 4.5.3 Pasar dan Pusat Perbelanjaan 59 4.5.3.1 Perencanaan Bangunan 59 4.5.3.2 Analisa Kapasitas Parkir Pasar dan Pusat Perbelanjaan 61 4.5.3.3 Perencanaan Biaya Investasi 61 4.5.3.4 Perencanaan Pendapatan 65 4.5.3.5 Perencanaan Pengeluaran 67 4.5.4 Hasil Analisa Aspek Finansial 70 4.6 Analisa Produktivitas Maksimum 71

BAB V KESIMPULAN 73 5.1 Kesimpulan 73 5.2 Saran 73 DAFTAR PUSTAKA 75 LAMPIRAN 77 BIODATA PENULIS 109

xii

“Halaman ini sengaja dikosongkan”

xiii

DAFTAR TABEL

Tabel 3.1 Pengelompokan Indikator dan Jenis Data 19 Tabel 3.2 Perencanaan Biaya Investasi 25 Tabel 4.1 Penyesuaian Nilai Tanah 36 Tabel 4.2 Nisbah Luas Netto terhadap Luas Brutto 37 Tabel 4.3 Standar Jumlah Parkir 39 Tabel 4.4 Volume Bahan Struktur 40 Tabel 4.5 Analisis Penggunaan Bahan 41 Tabel 4.6 Faktor Perkalian Tinggi Lantai 41 Tabel 4.7 Perhitungan Biaya Bangunan Pasar 42 Tabel 4.8 Bobot Peralatan Tetap 42 Tabel 4.9 Bobot Pengembangan Tapak 43 Tabel 4.10 Biaya Konstruksi Pasar (Single Use) 43 Tabel 4.11 Konsumsi Energi Rata-rata 47 Tabel 4.12 Kebutuhan Air per 𝑚2 Bangunan 48 Tabel 4.13 Perhitungan Biaya Bangunan Pasar dan Perkantoran.. 52 Tabel 4.14 Biaya Konstruksi Pasar dan Perkantoran (Multi Use) 53 Tabel 4.15 Biaya Listrik Pasar dan Perkantoran 58 Tabel 4.16 Biaya Air Pasar dan Perkantoran 58 Tabel 4.17 Perhitungan Biaya Bangunan Pasar dan Perbelanjaan 63 Tabel 4.18 Biaya Konstruksi Pasar dan Perbelanjaan (Multi Use) 64 Tabel 4.19 Biaya Listrik Pasar dan Pusat Perbelanjaan 68 Tabel 4.20 Biaya Air Pasar dan Perbelanjaan 69 Tabel 4.21 Tingkat Suku Bunga Bank 71 Tabel 4.22 Produktifitas Lahan untuk Setiap Penggunaan Alternatif 71

xiv


xv

DAFTAR GAMBAR

Gambar 3.1 Diagram Alur Penelitian 27 Gambar 4.1 Denah Lokasi Objek Penelitian 29 Gambar 4.2 Bentuk Lahan Objek Penelitian 34 Gambar 4.3 Asumsi Perencanaan Konsep Pasar 37 Gambar 4.4 Ilustrasi Bangunan Pasar 38 Gambar 4.5 Grafik Regresi Tarif Dasar Listrik 47 Gambar 4.6 Ilustrasi Bangunan Pasar dan Kantor 50 Gambar 4.7 Ilustrasi Bangunan Pasar dan Perbelanjaan 60

xvi

“ Halaman ini sengaja dikosongkan”

xvii

DAFTAR LAMPIRAN Lampiran 1 Denah dan Kondisi Eksisting Pasar Gubeng Masjid 77 Lampiran 2 Kuisioner Penetapan Alternatif Revitalisasi Pasar Gubeng Masjid Surabaya 80 Lampiran 3 Data Lahan Pembanding 83 Lampiran 4 Rekapitulasi Biaya Investasi 84 Lampiran 5 Market Research Harga Sewa Pasar 85 Lampiran 6 Rekapitulasi Biaya Pendapatan 88 Lampiran 7 Rekapitulasi Biaya Pengeluaran 96 Lampiran 8 Aliran Kas 103

xviii


1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Keberadaan pasar modern semakin pesat di Indonesia. Di beberapa kota seperti Surabaya sudah banyak terdapat mini market,supermarket bahkan hypermarket. Keadaan ini membuat pasar tradisional mengalami penurunan karena kalah bersaing dengan pasar modern yang memiliki fasilitas yang memadai.Oleh karena itu, saat ini banyak masyarakat lebih memilih berbelanja di pasar modern, terutama masyarakat di ekonomi menengah keatas.

Tidak terkecuali pada Pasar Gubeng Masjid Surabaya yang terletak di Jalan Gubeng Masjid Surabaya. Kondisi Pasar Gubeng Masjid ini kurang memperhatikan keberadaan tempat berjualan dan kebersihan lingkungannya. Tata letak kios masih belum tersusun rapi, serta masyarakat masih kurang peduli terhadap sampah yang ada. Keadaan ini tentu membuat pasar menjadi kumuh dan semrawut. Kondisi pasar yang kurang nyaman ini membuat pasar tersebut sepi pembeli. Karena sepinya pembeli banyak pedagang yang memutuskan untuk menutup kiosnya karena banyak mengalami kerugian karena harus terus membayarkan harga sewa sementara tidak ada satu pembeli pun yang datang.

Keadaan tersebut sangat bertolak belakang dengan lingkungan di sekitar pasar yang sudah berkembang pesat seperti banyaknya hotel, pusat perbelanjaan, perkantoran dan lain-lain. Pesatnya perkembangan properti di sekitar lokasi Pasar Gubeng Masjid Surabaya tentunya memberikan dampak terhadap nilai lahan pasar itu sendiri. Oleh karena itu perlu dilakukan analisa terhadap lahan Pasar Gubeng Masjid Surabaya untuk mendapatkan nilai lahan tertinggi dan terbaik. Namun dalam melakukan analisa tersebut tetap mempertimbangkan keberadaan pasar tradisional sebagai fungsi utama karena pasar merupakan salah satu sektor dari prasarana wilayah dan kota.

2

Metode yang dapat digunakan untuk mengetahui nilai tertinggi dan terbaik dari lahan pasar tersebut adalah analisa Highest and Best Use (HBU). Tahapan analisis awal ini adalah dengan melakukan wawancara dan menyebarkan kuesioner kepada stakeholder yang berhubungan dengan Pasar Gubeng Masjid Surabaya. Metode ini diharapkan dapat memberikan beberapa jenis alternatif penggunaan lahan yang terdiri dari tiga kategori seperti penggunaan tunggal sebagai pasar, kombinasi pasar dengan properti komersil dan penggunaan pasar untuk dijadikan properti komersil

Dari analisa HBU pada Pasar Gubeng Masjid Surabaya diharapkan dapat diketahui pengembangan apakah yang memberikan nilai tertinggi pada lahan tersebut. Untuk mendapatkan nilai tertinggi dari lahan tersebut aspek yang perlu ditinjau dalam metode HBU antara lain adalah secara fisik dimungkinkan, secara legal diizinkan, secara finansial layak dan memiliki produktivitas maksimum. Hasil dari seluruh jenis alternatif tersebut maka akan dipilih yang memiliki nilai produktivitas maksimum. 1.2 Rumusan Masalah

Permasalahan pokok yang terkait pada analisa Highest and Best use Pasar Gubeng Masjid adalah bagaimana mendapatkan alternatif pemanfaatan lahan yang dapat dikembangkan pada lahan Pasar Gubeng Masjid Surabaya yang dapat memberikan nilai tertinggi sesuai HBU?

1.3 Tujuan

Tujuan yang ingin dicapai dalam tugas akhir ini adalah untuk melakukan analisa HBU terhadap alternatif terpilih yang memberikan nilai tertinggi.

1.4 Batasan Masalah

Dalam tugas akhir ini penulis membatasi permasalahan dalam hal-hal berikut :

3

1. Luas lahan adalah eksisting lahan yang dipergunakan oleh Pasar Gubeng Masjid Surabaya saat ini, tanpa dilakukan pengembangan lahan.

2. Rencana pemanfaatan lahan Pasar Gubeng Masjid Surabaya dipertimbangkan untuk mempertahankan keberadaan pasar tradisional sebagai fungsi utama dengan penetapan fungsi pendukung yang ditetapkan melalui penelitian ini.

3. Menggunakan desain yang tidak mendetail.

1.5 Manfaat

1. Dapat diketahui penggunaan terbaik untuk lahan yang ada. 2. Menjadi masukan bagi penelitian lanjutan di bidang analisa

HBU khususnya dan penilaian properti pada umumnya.

1.6 Sistematika Penulisan

BAB I PENDAHULUAN, berisi mengenai latar belakang masalah yang terdapat pada objek penelitian, rumusan permasalahan beserta batasannya yang terkait dengan objek penelitian, tujuan dan manfaat dari Tugas Akhir.

BAB II TINJAUAN PUSTAKA, berisi mengenai dasar teori dari metode Highest and Best Use yang terdiri dari aspek legal, aspek fisik, aspek finansial, produktivitas maksimum, serta penelitian terdahulu yang memuat penelitian sejenis yang sebelumnya sudah pernah dilakukan oleh beberapa pihak.

BAB III METODOLOGI, berisi mengenai metodologi yang digunakan dalam proses pengerjaan berdasarkan metode Highest and Best Use dan berisi tentang variabel penelitian, sumber data, hingga diagram alur penelitian.

BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN, berisi mengenai analisa data yang diperoleh. Terdiri dari analisa aspek legal yaitu mengenai peraturan-peraturan bangunan yang berupa zoning, building code, dan peruntukkan lahan. Analisa aspek fisik yaitu lokasi lahan, aksesbilitas lahan, utilitas lahan serta ukuran dan bentuk lahan. Aspek finansial yaitu perencanaan biaya pendapatan, biaya pengeluaran dan aliran kas dari masing -

4

masing alternatif pengembangan, serta produktivitas maksimum dari masing – masing alternatif tersebut.

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN, berisi tentang hasil analisis yang telah diperoleh dari metode Highest and Best Use yaitu berupa alternatif pengembangan yang menghasilkan nilai lahan tertinggi serta berisi tentang masukan untuk penelitian selanjutnya.

5

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Definisi dan Terminologi

Definisi dari analisa penggunaan nilai lahan tertinggi dan terbaik pada Pasar Gubeng Masjid Surabaya adalah penggunaan yang paling memungkinkan dan diizinkan dari suatu tanah kosong, yang mana secara fisik memungkinkan, secara legal diijinkan, secara finansial layak, dan memiliki produktivitas maksimum (Prawoto, 2012). Selain definisi tersebut terdapat beberapa definisi lain yang berkaitan dengan analisa penggunaan nilai lahan tertinggi dan terbaik ( Highest and Best Use) seperti analisis, pasar, nilai pasar,lahan, serta properti.

Analisis adalah penyelidikan terhadap suatu peristiwa (karangan,perbuatan) untuk mengetahui keadaan yang sebenarnya (sebab-musabab, duduk perkaranya) (Kamus Besar Bahasa Indonesia). Sedangkan Pasar adalah kekuatan penawaran dan permintaan, tempat penjual yang ingin menukar barang atau jasa dengan pembeli yang ingin menukar uang dengan barang atau jasa (Kamus Besar Bahasa Indonesia).

Selain pengertian pasar, terdapat juga definisi mengenai nilai pasar yaitu perkiraan jumlah yang dapat diperoleh dan transaksi jual beli atau pertukaran suatu properti pada tanggal penilaian antara pembeli yang berminar membeli dan penjual berminat menjual dalam suatu transaksi bebas ikatan yang penawarannya dilakukan secara layak dimana kedua belah pihak masing-masing mengetahui dan bertindak hati- hati tanpa paksaan (Prawoto, 2003).

Dalam penelitian pada Tugas Akhir ini tentunya tidak terlepas dari pembahasan mengenai lahan dan nilai properti. Dimana pengertian dari lahan adalah suatu lingkungan fisik yang mencakup iklim, relief tanah, hidrologi dan tumbuhan

6

yang dalam suatu batas tertentu dapat mempengaruhi penggunaannya (Purwowidodo, 1983). Sedangkan properti adalah harta berupa tanah dan bangunan serta saran dan prasarana yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan yang dimasudkan (Kamus Besar Bahasa Indonesia) 2.2 Konsep dan Dasar Teori

Penilaian merupakan gabungan dari ilmu yang terdiri dari ilmu pengetahuan alam dan seni yang bertujuan untuk mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti untuk tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenis-jenis investasi yang ada di pasaran (Hidayati dan Harjanto, 2003) .

Konsep mendasar dalam penilaian properti adalah pengeertian mengenai harga,biaya, pasar, dan nilai. Penilai harus memahami betul pengertian tersebut karena implementasi antara harga, biaya, pasar dan nilai, biasanya tercantum dalam setiap laporan penilaian. Pemahaman juga dibutuhkan bagi pemberi tugas maupun masyarakat yang menggunakan hasil dari penilaian.

2.2.1 Konsep Pasar

Menurut Peraturan Menteri Perdagangan No. 53 Tahun 2008, Tentang Pedoman Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern maka pasar didefinisikan sebagai area tempat jual beli barang dengan jumlah penjual lebih dari satu. Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan/atau jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya. Setiap pihak akan merespon hubungan permintaan-penawaran dan faktor pembentuk harga lainnya,

7

selain faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan individu. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, regional atau internasional.

Dalam melakukan penilaian atas properti selalu dalam konteks pasar properti, sehingga terdapat gambaran pasar properti dan sub pasar yang merupakan hal yang terpenting. Hal ini karena pasar properti sangat berbeda dengan pasar pada umumnya dan tidak mempunyai ciri pasar seperti pasar untuk barang dan jasa. 2.2.2 Konsep Properti

Menurut Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP-2.1) Standar Penilaian Indonesia 2007, Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan benda, berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat maupun tak terlihat, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.

Didalam SPI 2007-Jenis Properti, Properti dibedakan menjadi 4 kategori berdasarkan karakteristiknya, yaitu :

1. Real Properti Real properti adalah kepemilikan atas kepentingan

hukum yang melekat pada real estate atau hubungan hokum penguasaan yuridis oleh pemilik atas real estate. Hubungan ini biasanya tercatat dalam suatu dokumen, misalnya sertifikat kepemilikan atau perjanjian sewa.

8

2. Personal Properti Personal properti merujuk pada kepemilikan atas

kepentingan hokum yang melekat pada benda selain real estate. Benda ini dapat berwujud, misalnya “chattels” (benda yang dapat dipindahkan), atau tidak berwujud seperti hutang atau paten. 3. Perusahaan atau badan usaha (Business)

Badan usaha adalah entitas komersial, industri, jasa atau investasi yang menjalankan kegiatan ekonomi. Badan usaha biasanya bersifat mencari keuntungan yang dalam kegiatan operasionalnya menghasilkan produk atau jasa kepada konsumen. 4. Hak kepemilikan finansial

Hak Kepemilikan Finansial (HKF) pada properti berasal dari pembagian secara hukum dari hak kepemilikan atas badan usaha dan real properti (misalnya persekutuan/partnership, sindikasi, BOT, sewa/co-tenancies, joint venture), dan dari pemberian secara kontraktual hak opsi untuk membeli atau menjual properti (misalnya tanah dan bangunan, saham atau instrumen keuangan lainnya) pada harga yang dinyatakan dalam periode tertentu, atau berasal dari pembentukan instrumen investasi yang dijamin dengan sekumpulan aset real estate. 2.2.3 Penilaian Properti

Penilaian merupakan gabungan dari ilmu yang terdiri dari ilmu pengetahuan alam dan seni yang bertujuan untuk mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti untuk tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenis-jenis investasi yang ada di pasaran (Hidayati dan Harjanto, 2003) .

9

Penilaian untuk berbagai jenis properti, baik dalam mengestimasi nilai pasar maupun selain nilai pasar, mengharuskan seorang penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan penilaian. Penilaian pada dasarnya merupakan sebuah proses yang melibatkan banyak unsur antara lain subyek, obyek prinsip dan metode penilaian yang bertujuan untuk mendapatkan estimasi nilai dari sebuah real properti yang akan digunakan untuk kebutuhan tertentu. Metode pendekatan adalah metode pendekatan dalam melakukan penilaian tanah, yang pada pokoknya terdiri dari :

1. Metode perbandingan data pasar (direct market comparison method) Metode penilaian yang dilakukan dengan cara

membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan data properti sejenis. Cara penilaian ini harus mendapatkan 3 atau lebih data banding kemudian dibuat penyesuaiannya terhadap properti yang dinilai.

2. Metode penyisaan tanah (land residual technique)

Metode penyisaan tanah ini digunakan apabila nilai bangunan diketahui sedangkan nilai tanah tidak diketahui. Metode ini sama dengan metode penyisaan bangunan, hanya nilai bangunan harus diestimasikan/dihitung terlebih dahulu.

3. Metode ratio nilai total properti terhadap nilai tanah (The

ratio of total value to site value) Metode ini adalah menentukan presentasi/ratio tertentu

antara nilai properti dengan nilai tanah, berdasarkan data yang ada. 4. Metode pengembangan tanah (land development metode)

Pendekatan dalam metode ini, nilai pasr diperoleh dengan cara mengurangi harga jual tanah matang dengan biaya pengembangan dan biaya-biaya yang berhubungan dengan

10

nilai pengembangan tanah, maka dapat dihitung nilai pasar tanah asli (row land).

Istilah “Pendekatan Penilaian” mengacu kepada

metodologi analitis yang diterima dan diterapkan secara umum. Pendekatan penilaian sesuai SPI secara garis besar terdiri atas dua macam, yaitu pendekatan penilaian berbasis pasar dan penilaian tidak berbasis pasar. Pendekatan penilaian berbasis pasar, yang perlu diketahui meliputi (Modul Konsep Dasar Penilaian Departemen Keuangan,2008) :

2.2.3.1 Pendekatan Data Pasar

Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.

Istilah lain dari pendekatan data pasar adalah pendekatan perbandingan penjualan ( Sales Comparisson Approach), yaitu pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan antara properti yang dinilai dengan properti-properti pembanding yang telah diketahui karakteristik dan nilainya (Soeparjanto, 2008). Selanjutnya analisis dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan dan perbedaannya untuk mementukan besarnya penyesuaian yang akan diberikan untuk menentukan obyek penilaian.

2.2.3.2 Pendekatan Biaya

Menurut (Prawoto,2003) dalam pendekatan biaya,penilai mengestimasi nilai dengan membandingkan biaya yang diperlukan untuk properti baru untuk menggantikan properti yang ada. Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa sebagai substitusi

11

dari pembelian suatu properti, seorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam praktiknya pendekatan ini mempertimbangkan estimasi depresiasi untuk properti yang lebih tua dan/atau memiliki keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai.

Unsur-unsur biaya yang digunakan meliputi biaya langsung dan biaya tidak langsung. Biaya langsung meliputi biaya bahan dan upah. Biaya ini juga dapat dibagi ke dalam biaya struktur dan biaya komponen material, termasuk ijin bangunan. Biaya tidak langsung meliputi biaya perencanaan, pengawasan, asuransi pajak dan jasa kontraktor.

2.2.3.3 Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan pendapatan dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh obyek penilaian pada saat ini dan masa yang akan datang , selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut kedalam nilai properti (Wahyu Hidayati, Budi Harjanto,2003).

Pendekatn pendapatan didasarkan pada pendapatan bersih per tahun yang diterima dari pengusahaan properti tersebut. Pendapatan bersih ini kemudian dikapitalisasikan dengan suatu faktor tingkat kapitalisasi tertentu untuk mendapatkan nilai pasar wajar properti tersebut. Dalam pendekatan pendapatan,nilai properti adalah fungsi lain dari pendapatan, dimana semakin tinggi pendapatan yang dapat dihasilkan oleh properti maka semakin tinggi pula nilai properti tersebut.

2.2.4 Prinsip dan Dasar Penilaian

SPI 2007 mendefinisikan penilaian sebagai suatu proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan opini

12

tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu. Dari defini tersebut, Penilaian Aset diartikan sebagai proses penilaian seorang penilai dalam memberikan suatu opini nilai suatu aset baik berwujud maupun tidak berwujud, berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku pada saat tertentu. Adapun yang akan digunakan sebagai pedoman dan akan dibahas lenih lanjut dalam penelitian ini adalah prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Principle of Highest and Best Use) karena dapat memprediksi secara akurat penggunaan lahan yang paling optimal di pusat kota dan memberikan keuntungan paling banyak dari sebidang lahan dengan mempertimbangkan beberapa kriteria.

2.3 Konsep Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Penggunaan tertinggi dan terbaik sebetulnya adalah konsep yang diarahkan oleh kekuatan pasar. Kekuatan pasarlah yang menciptakan nilai, sehingga interaksi antara kekuatan pasar dengan penggunaan tertinggi dan terbaik merupakan suatu hal yang peka dan penting (Prawoto,2003).

Tujuan analisis HBU didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatau properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai , secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak diungkinkan secara fisik tidak dapat dianggap sebagai HBU. Penggunaan yang diijinkan secara hukum dan dimungkinkan secara fisik akan membutuhkan penjelasan dari penilai untuk memberikan pertimbangan yang memadai mengenai mengapa penggunaan tersebut secara wajar dimungkinkan. Penilai akan mempertimbangkan penggunaan yang paling memungkinkan dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.

13

2.3.1 Pengertian Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

(Highest and Best Use)

Menurut Stephen Fanning, Penggunaan tertinggi dan terbaik didefinisikan sebagai kemungkinan penggunaan yang logis dan legal dari sebuah lahan tidur atau properti yang telah ditingkatkan, yang memungkinkan secara fisik, wajar, dan memungkinkan secara hukum.

Untuk menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebidang lahan tidur maka beberapa langkah pengujian harus dilakukan. Proses pengujian tersebut melibatkan empat kriteria dengan persyaratannya masing-masing yang harus dipenuhi berdasarkan Standar Penilaian Indonesia.

2.3.2 Kriteria Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Untuk menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik dalam sebidang tanah kosong maka beberapa langkah pengujian harus dilakukan,proses pengujian tersebut melibatkan 4 kriteria dengan persyaratannya masing-masing yang harus dipenuhi berdasarkan Standar penilaian Indonesia. Kriteria tersebut adalah secara hukum diizinkan (Legally permissible), secara fisik memungkinkan (Physically possible), secara finansial layak (financially feasible) dan berproduksi secara maksimal (Maximally productive) (The Appraisal Institute,2001 ).

Proses seleksi berdasarkan kriteria tersebut, sering dilakukan secara berurutan. Uji kriteria pertama dan kedua harus dilakukan terlebih dahulu sebelum kriteria berikutnya. Hal ini karena mungkin saja penggunaan dari aspek keuangan memungkinkan tapi dari aspek hukum dan aspek fisik tidak mungkin dilakukan.

14

2.3.2.1 Aspek Legal (Legally permissible)

Dalam aspek legal ini terdapat dua hal yang dapat ditinjau, yaitu zoning dan building code. Zoning adalah hal yang menggambarkan peruntukan suatu lahan, yang dimaksud dengan hal ini adalah digunakan atau dibangun apakah lahan ini agar dapat memberikan nilai tertinggi pada lahan tersebut. Sedangkan building code merupakan persyaratan teknis dalam sebuah pembangunan yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Persyaratan-persyaratan tersebut meliputi Garis Sempadan Bangunan (GSB), Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB) dan Ketinggian Bangunan.

2.3.2.2 Aspek Fisik (Physically possible)

Analisis kelayakan secara fisik berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa aksesbilitas, ukuran, bentuk, utilitas sangat berpengaruh terhadap alternatif properti yang dapat dikembangkan di atasnya. 2.3.2.3 Aspek Finansial (financially feasible)

Syarat dari analisa penggunaan lahan tertinggi dan terbaik adalah secara finansial layak. Dalam perencanaan aspek finansial terdapat beberapa aspek yang dihitung antara lain :

1. Biaya Pendapatan

Biaya pendapatan atau penerimaan pada alternatif bangunan diperoleh dari biaya sewa ruangan (untuk pasar, pusat perbelanjaan dan pertokoan), tarif parkir dan service charge (Juwana, 2005). Biaya layan ini akan digunakan untuk biaya operasional dan pemeliharaan/perawatan.

15

2. Biaya Operasional Biaya operasional dan pemeliharaan/perwatan bangunan

secara garis besar dialokasikan untuk kebersihan, pemeliharaan bangunan, keamanan, biaya air, biaya listrik, serta gaji pegawai (Juwana, 2005).

3. Biaya Investasi

Investasi adalah menempatkan sejumlah dana atau barang dalam jangka waktu tertentu, untuk memperoleh manfaat ekonomi, sosial, dana tau manfaat lainnya di masa yang akan datang. Dimana biaya investasi telah direncanakan sebelum proyek dimulai dan dikeluarkan untuk pembangunan proyek.

4. Hasil analisa aspek finansial

Menganalisa selisih antara penerimaan dengan pengeluaran yang telah di-present value-kan. Tingkat Bunga yang dipergunakan untuk mendiskonkan selisih aliran kas yang masuk dan keluar diperoleh dengan melihat tingkat bunga pinjaman jangka panjang yang berlaku di bank atau dengan mempergunakan tingkat bunga pinjaman yang harus dibayar pemilik proyek jika ada. Apabila NPV > 0, maka proyek dikatakan layak, sedangkan jika sebaliknya NPV < 0, maka proyek dikatakan tidak layak. 2.3.2.4 Produktifitas Maksimum

Berdasarkan hasil dari analisa aspek legal, aspek fisik dan aspek finansial maka didapatkan alternatif yang telah lulus uji kelayakan. Maka dicari nilai lahan melalui uji produktivitas maksimum. Produktivitas maksimum dapat ditentukan dari perhitungan finansial. Alternatif yang menghasilkan nilai tanah residual yang tertinggi yang konsisten dengan tingkat pengembalian yang dijamin oleh pasar merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik.

16

2.4 Penelitian Terdahulu

Negara (2010), meneliti tentang penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan eks terminal Gadang di kota Malang. Pemkot Malang berencana untuk memindahkan kendaraan yang beroperasi di terminal Gadang ke terminal Hamid Rusdi. Ketika rencana ini terealisasi, maka lahan bekas terminal Gadang dapat dimanfaatkan untuk penggunaan tata guna lahan lainnya. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui alternatif-alternatif penggunaan yang memungkinkan untuk diterapkan pada lahan eks terminal Gadang dan jenis penggunaan tertinggi dan terbaik dari beberapa alternatif tersebut. Adapun tahapan analisa tertinggi dan terbaik antara lain meliputi analisa kelayakan hukum, analisa kelayakan fisik, analisa kelayakan finansial dan analisa produktifitas maksimal. Dari hasil penelitian, alternatif-alternatif penggunaan yang memungkinkan untuk didirikan antara lain, pusat perbelanjaan, balai uji kelayakan kendaraan, pasar grosir dan kompleks pertokoan. Melalui analisa tertinggi dan terbaik, diperoleh hasil bahwa pasar grosir merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik, karena memenuhi kriteria dan memiliki produktifitas maksimal. Besarnya NPV yang diperoleh dari penggunaan pasar grosir adalah Rp.34.582.740.440 dan diperoleh nilai pasar lahan 2.070.000/m2.

Rasyid dan Utomo (2013) dalam penelitiannya menganalisa penentuan pemanfaatan lahan bekas SPBU Biliton Surabaya. Dalam penelitian tersebut menjelaskan bahwa pemilik lahan berencana akan mengganti bangunan SPBU dengan properti komersial. Oleh karena itu, dilakukan analisa Highest and Best Use (HBU) pada lahan tersebut. Analisa HBU bertujuan untuk mengidentifikasi penggunaan property yang paling menguntungkan untuk lahan tersebut, dimana dalam analisa ini dilakukan berdasarkan empat kriteria yaitu secara fisik dimungkinkan, secara legal diizinkan, secara finansial layak, dan memiliki produktivitas maksimum.

17

Berdasarkan hasil wawancara dan penyebaran kuisioner diperoleh 3 alternatif yaitu pemanfaatan lahan sebagai pertokoan, perkantoran, dan pujasera. Dari seluruh alternatif yang memungkinkan tersebut kemudian terpilih alternatif membangun pertokoan sebagai pemanfaatan lahan terbaik dengan nilai lahan Rp.16.457.465/𝑚2. Anggarawati dan Utomo (2013) meneliti tentang Analisa Penggunaan Lahan Kawasan Komersial Perumahan CitraRaya Surabaya dengan Metode Highest and Best Use. Penelitian ini bertujuan untuk menentukan alternatif dan menetapkan usulan pemanfaatan lahan yang tertinggi dan terbaik pada lahan tersebut Dalam penelitian ini, terdapat 3 rencana pemanfaatan lahan yaitu alternatif pengembangan berupa kantor, hotel, dan kantor engan ruang serbaguna. Dari ketiga alternatif pengembangan tersebut diperoleh nilai lahan tertinggi yaitu sebesar Rp.27.984.580,59/𝑚2 pada alternatif pengembangan berupa kantor. Faradiany dan Utomo (2014), menganalisa penentuan nilai lahan “X” pada Jl. Jemur Gayungan II menggunakan analisa penggunaan Tertinggi dan Terbaik. Penelitian ini bertujuan untuk menentukan jenis pemanfaatan terbaik untuk lahan “X”. Analisis dilakukan dalam Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dengan menggunakan 4 kriteria yang berfungsi sebagai alat uji kelayakan pada masing-masing alternative pemanfaatan yang memungkinkan. Hasil yang diperoleh menunjukkan bahwa ada 3 alternatif pemanfaatan yang dipilih berdasarkan hasil penyebaran kuisioner yaitu penggunaan lahan bsebagai apartemen, hotel dan perkantoran. Dari seluruh alternatif yang memungkinkan tersebut kemudian terpilih alternatif membangun hotel sebagai pemanfaatan yang terbaik pada lahan “X” di Jl.Jemur Gayungan II Surabaya dengan nilai lahan Rp. 8.329.057/𝑚2. Berdasarkan referensi penelitian terdahulu diatas, diperoleh beberapa persamaan dan perbedaan dengan

18

penelitian yang akan dilakukan. Persamaan penilitian terdahulu dengan penelitian yang akan dilakukan adalah memiliki kesamaan tujuan , yaitu untuk mengetahui alternatif pemanfaatan lahan terbaik yang memiliki produktivitas maksimum dengan menggunakan metode Highest and Best Use. Sedangkan perbedaannya terdapat pada objek yang diteliti serta alternatif pemanfaatan lahan yang akan digunakan.

19

BAB 3

METODOLOGI PENELITIAN

3.1 Konsep Penelitian

Penelitian tugas akhir ini menggunakan konsep Highest Best Use (HBU) untuk menganalisa pemanfaatan lahan pada Pasar Gubeng Masjid Surabaya yang memiliki luas lahan seluas 3448 𝑚2 agar dapat diketahui jenis alternatif pengembangan yang menghasilkan nilai lahan tertinggi dan terbaik berdasarkan aspek legal, aspek fisik, aspek finansial, serta produktivitas maksimum.

3.2 Variabel Penelitian

Beberapa rincian pengelompokan indikator dan jenis data yang dibutuhkan dalam penelitian tercantum pada Tabel 3.1 Tabel 3.1 Pengelompokan Indikator dan Jenis Data

No Variabel Klasifikasi Tipe data Sumber Data 1 Penentuan

Alternatif Alternatif penggunaan lahan

Wawancara dan Kuisioner

2 Legal a. Zoning b. Building

code, yaitu GSB,KDB, KDH

Sekunder Badan Perencanaan Pembangunan Kota Surabaya (BAPEKO) dan Pemerintah Kota Surabaya

3 Fisik a. Ukuran Lahan

b. Bentuk Lahan

c. Aksesbilitas d. Utilitas

Primer 1. Pengamatan langsung

2. Stakeholder lahan

20

Lanjutan Tabel 3.1 Pengelompokan Indikator dan Jenis Data No Variabel Klasifikasi Tipe data Sumber Data 4 Finansial a. Biaya

Investasi b. Pendapatan c. Pengeluaran d. Aliran Kas

Sekunder 1. Data pembanding

2. Perhitungan

5

Produktivitas Maksimum

Nilai Lahan Hasil analisa finansial

Sumber : Hasil Analisa

3.3 Metode Pengumpulan Data

Pengumpulan data dilakukan untuk melengkapi kebutuhan data sebagai bahan analisa, upaya pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini dilakukan dengan cara sebagai berikut : 1. Pengumpulan data primer.

Pengumpulan data primer adalah pengumpulan data dari sumber pertama yang dilakukan melalui beberapa cara, yaitu :

- Observasi/Pengamatan langsung

Pengumpulan data primer dilakukan dengan observasi lapangan untuk mengumpulkan informasi tentang keadaan fisik lahan Pasar Gubeng Masjid serta properti pembanding yang diperlukan dalam penelitian. - Wawancana dan kuesioner

Dilakukan wawancara dan pengisian kuisioner oleh pejabat PD.Pasar Surya, pedagang Pasar Gubeng Masjid, serta masyarakat sekitar pasar untuk menentukan usulan alternatif pengembangan lahan Pasar Gubeng Masjid.

21

2. Pengumpulan data sekunder.

Pengumpulan data sekunder dilakukan melalui survei secara instansional dan studi literatur terhadap laporan serta kajian yang dimiliki oleh instansi pemerintah serta perusahaan swasta yang terkait dengan topik penelitian analisa peningkatan nilai penggunaan lahan Pasar Gubeng Masjid Di Kota Surabaya, Adapun beberapa data sekunder tersebut dapat diambil dari : a. Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya. b. Rencana Detail Tata Ruang Kota Surabaya. c. Peraturan Daerah (PERDA),Peraturan Walikota (Perwali)

serta regulasi lainnya. d. Laporan dari perusahaan properti pembanding maupun

properti sejenis. e. Buku-buku, laporan, majalah, jurnal dan data lain-lain yang

terkait dengan penelitian ini.

3.4 Metode Analisa Data

Metodologi analisa data yang digunakan untuk menentukan jenis penggunaan terbaik terhadap lahan Pasar Gubeng Masjid di Kota Surabaya adalah menggunakan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) dengan beberapa bentuk analisa yaitu: analisa penentuan alternatif fungsi pemanfaatan lahan, analisa perkiraan nilai lahan pasar tanpa pengembangan atau dalam kondisi eksisting, dan analisa penentuan fungsi pemanfaatan lahan terbaik. 3.4.1 Penentuan Alternatif Pemanfaatan Lahan

Pemilihan alternatif penggunaan lahan yang memungkinkan pada lahan Pasar Gubeng Masjid dapat diperoleh dari berdasarkan analisa stakeholder melalui wawancara serta pengisian kuisioner yang diperoleh berdasarkan persepsi dari berbagai pihak yang merupakan pemangku kepentingan (Stakeholders) antara lain kepada stakeholder yang memiliki pengaruh dan kepentingan terhadap rencana pengembangan Pasar Gubeng Masjid Surabaya,

22

yaitu PD.Pasar Surya, dan sebagai penyeimbang dalam pengambilan keputusan rencana pengembangan Pasar Gubeng Masjid Surabaya maka dilakukan pula analisa terhadap stakeholder yang berkegiatan langsung dan aktif di Pasar Gubeng Masjid Surabaya, yaitu pedagang Pasar Gubeng Masjid Surabaya dalam penentuan alternatif penggunaan lahan Pasar Gubeng Masjid Surabaya. Wawancara dan pengisian kuisioner dilakukan dengan diserahkan langsung kepada responden terpilih dengan structure interview. Selanjutnya alternatif penggunaan lahan berdasarkan persepsi dari stakeholder tersebut kemudian dianalisa menggunakan metode penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use).

3.4.2 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Metode analisa untuk menentukan jenis penggunaan tertinggi dan terbaik dilakukan secara berurutan dimulai dari analisa diizinkan secara hukum, analisa kelayakan fisik, analisa kelayakan finansial, dan analisa produktifitas maksimal.

3.4.2.1.Analisa Aspek Legal

Analisa legal meliputi beberapa hal berikut : a. Pembatasan secara pribadi

Subkriteria ini terkait dengan kemungkinan adanya rencana penggunaan tertentu oleh pemilik lahan. Alternatif dinyatakan lulus jika tidak menyalahi batasan penggunaan yang terdapat pada hak kepemilikan lahan Pasar Gubeng Masjid.

b. Zoning Adalah merupakan hal yang menggambarkan peruntukan suatu

lahan, yang dimaksud dengan hal ini adalah digunakan atau dibangun sebagai apakah lahan ini yang dapat mengembangkan dan memberikan nilai tertinggi pada lahan tersebut.

23

c. Building Code

Building code merupakan persyaratan teknis dalam sebuah pembangunan yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Persyaratan-persyaratan tersebut meliputi : - Garis Sempadan Bangunan (GSB)

Berdasarkan Undang-Undang No. 28 Pasal 13 Tahun 2002, Garis Sempadan Bangunan atau GSB adalah garis yang membataskan jarak bebas minimum dari sisi terluar sebuah massa bangunan terhadap batas lahan yang dikuasai. Disimpulkan GSB ialah batas bangunan yang diperbolehkan untuk dibangun suatu bangunan. - Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

KDB adalah prosentase perbandingan jumlah luas lantai dasar bangunan terhadap luas perpetakan atau luas daerah perencanaan. - Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

KLB adalah prosentase perbandingan jumlah luas seluruh lantai bangunan terhadap luas perpetakan atau luas daerah perencanaan

3.4.2.2 Analisa Aspek Fisik

Alternatif yang lulus analisa diizinkan secara hukum, selanjutnya akan dianalisa kelayakan fisiknya, analisa kelayakan secara fisik mencakup :

a. Bentuk Lahan

Berdasarkan pengamatan langsung di lapangan, apakah bentuk lahan teratur dan datar sehingga tidak banyak memerlukan biaya untuk meratakan lahan untuk pengembangan berikutnya. Bentuk lahan dapat mempengaruhi efektifitas lahan komersial sehingga bangunan yang ada diatas lahan dapat dimaksimalkan sehingga efisien dalam penggunaan ruang dan ekonomis dalam penyelesaian struktur dan bahan.

24

b. Ukuran Lahan Besarnya ukuran lahan eksisting disesuaikan dengan alternatif

pemanfaatan lahan apakah memerlukan ukuran lahan yang cukup luas atau tidak.

c. Aksesibilitas dan Sarana Publik

Yang dimaksud dengan hal ini adalah tingkat kemudahan untuk menuju lahan tersebut, tingkat kemudahan ini dapat berupa keberadaan lokasi yang strategis (terletak di tengah kota, dekat dengan kawasan perdagangan dan jasa serta kawasan permukiman), kemudahan untuk dijangkau dengan angkutan pribadi maupun angkutan umum. Data tersebut didapatkan dari pengamatan langsung ke lokasi lahan Pasar Gubeng Masjid.

d. Ketersediaan Utilitas Publik

Kriteria ini akan menganalisis kapasitas dan ketersediaan sarana publik yang mendukung masing-masing alternatif fungsi bangunan yang meliputi listrik, jaringan telepon, PDAM, drainase.

3.4.2.3 Analisa Aspek Finansial

Alternatif yang dinyatakan lulus berdasarkan analisa kelayakan fisik, selanjutnya akan dianalisa kelayakan finansialnya. Pada analisa kelayakan finansial ini akan ditentukan lingkup pada masing-masing alternatif properti agar dapat diestimasi dan sisi investasi, pendapatan, pengeluaran, dan Net Present Value (NPV). 1. Biaya Investasi

Perencanaan biaya investasi yang diperlukan dalam perencanaan bangunan ini diperhitungkan dengan melakukan pendekatan (perencanaan biaya secara kasar) untuk memberikan gambaran biaya yang harus dikeluarkan untuk pembangunan. Adapun rencana biaya yang diperlukan dapat dilihat pada Tabel 3.2

25

Tabel 3.2. Perencanaan Biaya Investasi Uraian Volume Unit Biaya Total biaya

A. Biaya Bangunan X m2 Rp. Y Rp. XY

B. Biaya Peralatan tetap b % Rp. XY Rp. B

C. Biaya Pengembangan Tapak c % Rp. XY Rp. C

D. Biaya Konstruksi Rp. XY +B + C Rp. D

E. Biaya Tanah Z 𝑚2 Rp. V Rp. ZV

F. Jasa Profesi f % Rp. D Rp. F

G. Biaya Peralatan Bergerak g % Rp. XY Rp. G

H. Biaya Administrasi h % Rp. D Rp. H

I. Biaya Lain-lain i % Rp. D Rp. I

J. Biaya Investasi Rp. D + ZV + F + G + H

Sumber : Juwana, 2005

2. Pendapatan Perencanaan pendapatan kotor bersumber dari penjualan atau

penyewaan, service charge dan pendapatan tambahan tergantung dari jenis propertinya. Sedangkan pendapatan efektif dilakukan dengan mengurangi pendapatan kotor dengan tingkat kekosongan pada masing-masing alternatif. Tingkat kekosongan dihitung dengan mengalikan prosentase tingkat kekosongan dengan pendapatan kotor.

3. Pengeluaran

Pengorbanan sumber daya atau nilai ekuivalen kas yang dikorbankan untuk mendapatkan barang atau jasa yang diharapkan memberi manfaat disaat sekarang atau masa yang akan datang.

4. Aliran Kas

Dalam perhitungan aliran kas dibutuhkan tingkat kapitalisasi untuk menghitung nilai terminal. Tingkat kapitalisasi merupakan tingkat pengembalian tahunan properti, dimana tingkat kapitalisasi

26

adalah gabungan dari tingkat suku bunga bank dan tingkat pengembalian properti.

5. Net Present Value ( NPV)

Merupakan alat lain dari pengukuran modal dari yang ditanamkan pada suatu investasi dimana NPV dalah penjumlahan dari total present value of after tax equity cash flow dan present value of proceed from sale. Apabila hasil dari NPV adalah positif maka keputusan investasi akan diambil, akan tetapi apabila hasil dari NPV adalah negative maka investasi tidak akan dilanjutkan. 3.4.2.4 Analisa Produktifitas Maksimum

Setelah dilakukan analisa kelayakan finansial terhadap keseluruhan alternatif rencana pengembangan, selanjutnya akan dianalisa produktifitas maksimalnya. Metode yang digunakan untuk menganalisa produktifitas maksimal adalah melalui pendekatan pendapatan (Income Approach) pendekatan tersebut dipergunakan karena penilaian dilaksanakan terhadap properti yang dapat rnenghasilkan pendapatan. Nilai pasar properti dihitung berdasarkan besaran jumlah pendapatan di masa mendatang yang telah didiskontokan menjadi nilai sekarang, nilai pasar lahan diperoleh dengan mengurangkan nilai pasar properti dengan nilai pasar bangunan. Hasil yang akan diperoleh adalah nilai pasar lahan setiap m2 dengan cara membagi nilai pasar lahan dengan luas lahan Pasar Gubeng Masjid, penggunaan yang menghasilkan nilai sisa/residual tanah yang tertinggi adalah yang dinyatakan lulus analisa produktifitas maksimal.

27

3.5 Tahapan Penelitian

Latar belakang

1. Menurunnya eksistensi Pasar Gubeng Masjid Surabaya sehingga perlu dilakukan revitalisasi.

2. Mengoptimalisai pemanfaatan lahan Pasar Gubeng Masjid Surabaya agar dapat memberikan keuntungan maksimum.

3. Perkembangan fungsi dan tata guna lahan

1

Rumusan Masalah

Jenis bangunan properti apakah yang dapat memberikan nilai tertinggi sesuai analisa HBU pada pemanfaatan lahan Pasar Gubeng

Masjid Surabaya

Studi Literatur

1. Penilaian property 2. Konsep Highest and Best Use (HBU)

Pengumpulan Data

1. Gambar Lokasi 3. Kondisi Eksisting 2. Peraturan Pemerintah

A

28

Gambar 3.1 Diagram Alur Penelitian

Alternatif-alternatif penggunaan lahan :

1. Tetap menjadi Pasar Tradisional dengan konsep lebih baik

2. Pasar Tradisional Dengan Penambahan Fungsi

Penetapan Alternatif

Analisa kelayakan fisik

Analisa kelayakan finansial

Produktivitas maksimal

Usulan pemanfaatan lahan tertinggi dan terbaik pada lahan Pasar Gubeng Masjid

Kesimpulan

Analisa legal

A

29

BAB IV

ANALISA DAN PEMBAHASAN

Pada bab ini akan dijelaskan mengenai proses analisa

pemanfaatan lahan dengan metode Highest and Best Use (HBU). Analisa ini meliputi, gambaran umum objek penelitian, penetapan alternatif pengembangan, aspek legal, aspek fisik, aspek finansial dan produktivitas maksimum. 4.1. Gambaran Umum Objek Penelitian

Objek penelitian dalam tugas akhir ini adalah Pasar Gubeng Masjid Surabaya yang terletak di Jalan Gubeng Masjid Surabaya dengan luas lahan 3448 𝑚2. Pasar ini termasuk dalam klasifikasi Pasar Kelas 1 dengan jumlah stand sebanyak 508 stand dan jumlah pedagang sebanyak 407 orang. Dimana untuk gambaran kondisi eksisting pasar dapat dilihat pada Lampiran 1.

Lokasi pasar yang berada dibawah naungan PD.Pasar Surya ini terdapat pada kawasan yang cukup strategis yang memiliki sarana dan prasarana yang menunjang. Lokasi pasar juga dekat dengan stasiun kereta api Surabaya Gubeng sehingga berpotensi untuk dikembangkan menjadi bangunan komersial yang dapat memberikan keuntungan lebih. Berikut denah lokasi objek penelitian , dapat dilihat pada gambar 4.1

Gambar 4.1 Denah Lokasi Objek Penelitian

(Sumber : PD. Pasar Surya)

30

4.2 Penetapan Alternatif Pengembangan

Pada batasan masalah telah disinggung bahwa dalam penelitian tugas akhir ini fungsi pasar tetap dipertahankan sebagai fungsi utama. Hal ini dilakukan karena pasar memiliki peranan penting dalam perekonomian masyarakat dan telah menyatu dalam kehidupan masyarakat. Oleh karena itu dalam penetapan alternatif ditetapkan 2 tipe alternatif yaitu alternatif single use dan alternatif multi use. Alternatif pengembangan single use yaitu berupa revitalisasi pasar, dimana lahan tetap dijadikan pasar namun dengan konsep yang berbeda yaitu pasar lebih modern serta lebih nyaman sehingga dapat menarik minat pembeli. Sedangkan alternatif multi use yaitu penggabungan pasar dengan properti lain.

Dalam penetapan jenis alternatif pengembangan pada lahan Pasar Gubeng Masjid Surabaya digunakan metode berdasarkan analisa stakeholder melalui wawancara serta pengisian kuisioner. Dari hasil wawancara dan pengisian kuisioner yang terdapat pada Lampiran 2 diperoleh alternatif pengembangan single use dan multi use. Dimana alternatif multi use yang terpilih yaitu penggabungan antara pasar dengan pusat perbelanjaan/Trade Centre serta penggabungan Pasar dengan perkantoran. Dalam hal ini fungsi pasar direncanakan dengan prosentase 40% dan 60% sisanya untuk perkantoran ataupun pusat perbelanjaan.

4.3 Aspek Legal

Dalam analisa Highest and Best Use (HBU) dilakukan analisa aspek legal untuk memenuhi persyaratan mengenai tata letak suatu lahan yang telah ditetapkan oleh pemerintah.

Analisa aspek legal pada objek penelitian ini mengacu pada zonning atau peruntukan lahan dalam Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) Kota Surabaya. Persyaratan yang perlu diperhatikan terkait peraturan pemerintah antara lain meliputi Ketinggian Bangunan, Garis Sempadan Bangunan (GSB), Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Koefisien Daerah Hijau (KDH).

31

4.3.1 Persyaratan Aspek Legal

Berikut merupakan persyaratan peraturan Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) Kota Surabaya pada lokasi objek penelitian: 1. Klasifikasi jalan : Jalan Lokal 2. Peruntukan lahan : Perdagangan/Komersial 3. Fungsi Bangunan : Komersial skala kota 4. Jenis kegiatan : Perdagangan 5. Ketinggian Bangunan

Maksimum : 5 Lantai 6. Garis Sempadan Bangunan

(GSB) sisi depan : 10 m 7. Garis Sempadan Bangunan

(GSB) sisi belakang : 3 m 8. Garis Sempadan Bangunan

(GSB) sisi kiri dan kanan : 3 m 9. Koefisien Dasar Bangunan

Maksimum : 60 % 10. Koefisien Lantai Bangunan

(KLB) maksimum : 280 % 11. Koefisien Daerah Hijau (KDH)

Minimum : 20 %

4.3.2 Analisa Aspek Legal

Berikut merupakan analisa aspek legal berdasarkan peraturan zoning dan RTRK yang berlaku pada lahan objek penelitian : a. Garis Sempadan Bangunan sisi depan sepanjang 10 m. b. Garis Sempadan Bangunan sisi belakang, kiri dan kanan

sepanjang 3m. c. Luas Dasar Bangunan yang terpotong oleh Garis Sempadan

Bangunan adalah 1961,55 𝑚2. Sehingga perhitungannya :

32

- Berdasarkan KDB KDB = 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝐷𝑎𝑠𝑎𝑟 𝐵𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛 𝑇𝑒𝑟𝑝𝑜𝑡𝑜𝑛𝑔 𝐺𝑆𝐵

𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑆𝑒𝑙𝑢𝑟𝑢ℎ 𝐿𝑎ℎ𝑎𝑛 = 1961,55 𝑚2

3448 𝑚2 = 56,89 % < 60 % ( Memenuhi Syarat) Cek luas lahan berdasarkan KDB Maksimum : Luas lantai dasar = Luas seluruh lahan x KDB

= 3448 𝑚2 x 60% = 2068,8 𝑚2 - Berdasarkan KDH

Dengan KDH lahan minimal sebesar 20%, didapatkan luas lahan tidak terbangun sebesar : KDH = 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑙𝑎ℎ𝑎𝑛 𝑦𝑎𝑛𝑔 𝑡𝑖𝑑𝑎𝑘 𝑡𝑒𝑟𝑏𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛

𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑆𝑒𝑙𝑢𝑟𝑢ℎ 𝐿𝑎ℎ𝑎𝑛

20 % = 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑙𝑎ℎ𝑎𝑛 𝑦𝑎𝑛𝑔 𝑡𝑖𝑑𝑎𝑘 𝑡𝑒𝑟𝑏𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛

3448 𝑚2

Luas lahan tidak terbangun = 20% x 3448 𝑚2= 689,6 𝑚2 Maka luas lantai dasar sesuai syarat KDH didapatkan dari pengurangan luas seluruh lahan dengan luas lahan tidak terbangun. Luas lantai dasar = 3448 𝑚2– 689,6 𝑚2 = 2758,4 𝑚2

Dari ketiga persyaratan tersebut diambil luas lantai dasar paling minimum agar dapat memenuhi seluruh persyaratan yaitu sebesar 1961,55 𝑚2. Luas lantai bangunan maksimum yang diijinkan adalah : Luas lantai = Luas lahan x KLB (%)

= 3448 𝑚2 x 280 % = 9654,4 𝑚2

33

Jumlah lantai = 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑙𝑎𝑛𝑡𝑎𝑖 𝑏𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛

𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑑𝑎𝑠𝑎𝑟 𝑏𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛

= 9654,4 𝑚2

1961,5 𝑚2 = 4,95 lantai ~ 5 lantai

4.3.3 Kesimpulan Analisa Aspek Legal

Berdasarkan analisa diatas maka pada lahan Pasar Gubeng Masjid Surabaya dapat digunakan sebagai bangunan komersial 5 lantai dengan luas lantai dasar sebesar 1961,5 𝑚2. dan luas lantai bangunan maksimum sebesar 9654,4 𝑚2 untuk memaksimalkan ketinggian bangunan. 4.4 Aspek Fisik

Dalam metode Highest and Best Use, langkah selanjutnya yang perlu dilakukan adalah menganalisa kelayakan lahan ditinjau dari aspek fisik. Aspek fisik ini meliputi ukuran lahan dan bentuk lahan , akesbilitas serta utilitas umum dari properti yang akan dibangun pada lahan penelitian.

4.4.1 Ukuran dan Bentuk Lahan

Berdasarkan data yang diperoleh dari PD Pasar Surya , lahan objek penelitian ini memiliki luas 3448 𝑚2. Dengan luasan tersebut maka lahan dapat digunakan sebagai pusat perbelanjaan maupun perkantoran. Bentuk lahan pada objek penelitian dalam Tugas Akhir ini memiliki cukup keunikan karena bentuknya yang tidak simetris sehingga dalam penentuan kapasitas maksimum lahan yang dapat dibangun perlu dilakukan pertimbangan lebih seperti untuk akses keluar dan masuk pada objek penelitian serta lahan parkir. Namun penggunaan lahan harus meninjau kembali luasan yang ada dan zoning pada lahan tersebut. Berikut ini gambar bentuk lahan objek penelitian.

34

Gambar 4.2 Bentuk Lahan Objek Penelitian (Sumber : PD Pasar Surya)

4.4.2 Aksesbilitas Lahan

Dalam alternatif pengembangan berupa pasar, pasar dan perkantoran, serta pasar dan perbelanjaan, tentunya harus memiliki aksesibilitas yang mudah dijangkau bagi pengunjung pasar dan pusat perbelanjaan serta bagi karyawan kantor nantinya. Oleh karena itu, tinjauan aksesibilitas pada lahan objek penelitian ini dilihat dari fungsi jalan, keberadaan properti lain di sekitar objek penelitian, serta sarana transportasi umum.

Jalan Gubeng Masjid merupakan jalan lokal yang menghubungkan jalan Prof. Dr. Moestopo dengan jalan Banda yang merpakan akses menuju jalan Sumatera sehingga jalan Gubeng Masjid memiliki akses yang cukup baik.

Berikut adalah beberapa properti yang berada di sekitar lokasi objek penelitian dengan perkiraan jarak tempuh : 1. Stasiun Surabaya Gubeng dengan jarak ± 250 m. 2. Rumah Sakit Husada Utama dengan jarak ± 660 m. 3. Hotel Sahid Surabaya dengan jarak ± 350 m. 4. Delta Plaza Surabaya dengan jarak ± 720 m.

Alat transportasi untuk menjangkau lokasi ini cukup mudah ditemui karena letaknya yang dekat dengan Stasiun Surabaya Gubeng seperti taksi, angkutan umum bahkan becak.

Dengan akses yang cukup baik dan alat transportasi yang cukup mudah untuk ditemui maka alternatif pengembangan

35

berupa pasar, pasar dan perkantoran, serta pasar dan pusat perbelanjaan memungkinkan dibangun pada lahan tersebut.

4.4.3 Utilitas Umum

Untuk alternatif pengembangan berupa pasar, serta pasar dan pusat perbelanjaan akan membutuhkan sarana ketersediaan listrik dan air yang cukup baik untuk menunjang aktivitas perdagangan di dalamnya. Selain ketersediaan listrik dan air untuk alternatif berupa pasar dan perkantoran akan membutuhkan saluran telepon yang baik untuk mendukung aktivitas didalam kantor. Oleh karena itu didalam analisa fisik pada lahan penelitian perlu mempertimbangkan ketersediaan utilitas umum yang ada.

Objek penelitian dalam Tugas Akhir ini memiliki kelengkapan fasilitas bangunan yang cukup lengkap meliputi ketersediaan listrik, air bersih dan drainase serta saluran telepon. Sehingga ketiga alternatif pengembangan memungkinkan untuk dibangun pada lahan tersebut. 4.4.4 Hasil Analisa Aspek Fisik

Berdasarkan hasil analisa dan pembahasan dari beberapa segi pada aspek fisik diperoleh kesimpulan bahwa lahan penelitian terletak pada wilayah yang cukup strategis karena memiliki aksesibilitas yang mudah dijangkau dan utilitas umum yang memadai.

Selain itu, lahan berada pada kawasan perdagangan dan fasilitas umum sehingga memungkinkan untuk dilakukan pengembangan.

4.5 Aspek Finansial

Analisa aspek finansial dilakukan setelah analisa aspek legal dan fisik selesai dilakukan. Pada analisa kelayakan finansial ini ditentukan lingkup pada masing-masing alternatif pengembangan agar dapat diestimasi dari sisi investasi, pendapatan, pengeluaran, dan Net Present Value (NPV) sehingga

36

dapat diketahui nilai properti pada masing-masing alternatif pengembangan.

Sebelum melakukan perencanaan biaya investasi, perlu diketahui terlebih dahulu besarnya biaya tanah pada lahan Pasar Gubeng Masjid Surabaya yang didapat dari pendekatan data pasar sebagaimana data pembanding tercantum pada Lampiran 3. Dari Tabel 4.1 Penyesuaian Nilai Tanah tersebut diperoleh kisaran harga lahan objek per-m2 dengan rumus :

Harga lahan per 𝑚2 = 𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑡𝑎𝑛𝑎ℎ

𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑡𝑎𝑛𝑎ℎ = 𝑅𝑝 39.301.506.710,−

3448 𝑚2 = Rp 11.398.349 Karena objek lahan pada lahan Pasar Gubeng Masjid Surabaya dianggap lahan kosong, maka perlu dilakukan analisa biaya pembongkaran. Tabel 4.1 Penyesuaian Nilai Tanah

Data Pembanding

I II III IV

Luas 9% 20% 22% 33%

Jalan 58% 0% 58% 58%

Status 0% 0% 0% 36% Total

Penyesuaian 67% 20% 81% 128%

Nilai

Transaksi

(Rp)

Rp 6,750,000,000

Rp 8,160,000,000

Rp 24,999,942,000

Rp 40,000,000,340

Estimasi

Nilai Lahan

Rp 11,274,796,984

Rp 9,769,280,742

Rp 45,137,172,930

Rp 91,024,776,185

Bobot 25% 25% 25% 25%

Estimasi

Nilai Pasar

Lahan

Obyek

Rp 39,301,506,710

Sumber : Hasil Perhitungan

37

4.5.1 Pasar (Single Use)

4.5.1.1 Perencanaan Bangunan

Dalam hasil analisa aspek legal diperoleh jumlah lantai maksimum sebanyak 5 lantai, namun dalam alternatif pengembangan ini akan direncanakan dibangun pasar dengan 3 lantai yang memiliki konsep dan fasilitas yang lebih modern. Perencanaan jumlah lantai sebanyak 3 lantai ini direncanakan berdasarkan proyek-proyek revitalisasi sejenis yaitu dimana pasar dengan jumlah lantai lebih dari 3 akan cenderung sepi pembeli dan akhirnya ditinggalkan oleh para pedagang. Selain itu berdasarkan standar ideal, bangunan pasar memiliki jumlah lantai bangunan sebanyak 1-3 lantai. Oleh karena itu dalam alternatif pengembangan berupa pasar (single use) direncanakan dibangun 3 lantai.

Luas lantai bruto pada objek penelitian ini memiliki luas 5884,65 𝑚2. Dimana masing-masing lantai memiliki luas 1961,55 𝑚2. Sehingga luas lantai bangunan netto diperoleh dari perkalian antara koefisien lantai netto dengan luas lantai brutto.

Gambar 4.3 Asumsi Perencanaan Konsep Pasar

(Sumber : SitePlan.com)

Tabel 4.2 Nisbah Luas Netto terhadap Luas Lantai Brutto Fungsi Bangunan Koefisien

Apartemen 0,64 Asrama 0,65 Auditorium 0,70 Balai Pertemuan 0,58

38

Lanjutan Tabel 4.2 Nisbah Luas Netto terhadap Luas Lantai Brutto Fungsi Bangunan Koefisien

Gudang 0,93 Hotel 0,63 Museum 0,80 Perbelanjaan 0,81 Perkantoran 0,80 Perpustakaan 0,76

Sumber : Juwana,2005 Luas Netto = Luas Brutto x Koefisien = 5884,65 𝑚2 x 0,81 = 4766, 567 𝑚2.

Pada alternatif pengembangan berupa pasar, luas yang dapat disewakan seluas 4766, 567 𝑚2. Berikut ini adalah ilustrasi bangunan pasar. Dimana pada bagian daerah hijau merupakan bentuk lahan eksisting.

Gambar 4.4 Ilustrasi Bangunan Pasar

(Sumber : Hasil Permodelan)

39

4.5.1.2 Analisa Kapasitas Parkir Pasar

Tabel 4.3 Standar Jumlah Parkir Penggunaan Standar Parkir 1 mobil

Pasar Setiap 100 𝑚2 lantai brutto Perdagangan/Toko Setiap 60 𝑚2 lantai brutto Perkantoran Setiap 100 𝑚2 lantai brutto Apartemen Setiap 1 unit

Sumber : Juwana, 2005 Keterangan : 1 mobil = 25 𝑚2 (termasuk sirkulasi) Seluruh luas ruang parkir direncanakan 100% untuk parkir mobil, sehingga parkir untuk sepeda motor otomatis dapat tertampung.

Berdasarkan peraturan kebutuhan lahan parkir pada Tabel 4.3, untuk bangunan pasar dibutuhkan 1 mobil tiap 100 𝑚2 luas brutto. Sehingga perhitungan kapasitas parkir sebagai berikut : Luas lahan = 3448 𝑚2 Luas Dasar Bangunan = 1961,55 𝑚2 Luas sisa lahan terbuka = Luas lahan – Luas dasar bangunan = 3448 𝑚2 - 1961,55 𝑚2 = 1486, 45𝑚2 Daya tampung mobil = 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑠𝑖𝑠𝑎 𝑙𝑎ℎ𝑎𝑛 𝑡𝑒𝑟𝑏𝑢𝑘𝑎

𝐿𝑢𝑎𝑠𝑎𝑛 𝑚𝑜𝑏𝑖𝑙

= 1486,45𝑚2

25 𝑚2 = 58,84 mobil.

Jumlah kendaraan = 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑏𝑟𝑢𝑡𝑡𝑜 𝑏𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛

𝑆𝑡𝑎𝑛𝑑𝑎𝑟 𝑝𝑎𝑟𝑘𝑖𝑟 1 𝑚𝑜𝑏𝑖𝑙

= 5884,65 𝑚2

100 𝑚2 = 59 mobil Kebutuhan parkir mobil = Jumlah kendaraan x Luasan Mobil = 59 x 25 𝑚2 = 1475 𝑚2 < 1486, 45𝑚2 Maka keseluruhan kebutuhan ruang parkir dapat menggunakan lahan outdoor.

40

4.5.1.3 Perencanaan Biaya Investasi

Perencanaan biaya investasi diperlukan untuk mengetahui nilai bangunan dari alternatif properti yang akan dibangun. Untuk dapat menghitung biaya bangunan dilakukan pendekatan yang disusun berdasarkan tahapan dalam Tabel 3.2. Berikut merupakan perhitungan biaya investasi : a. Biaya Pembongkaran Bangunan

Biaya pembongkaran bangunan diperoleh dari hasil perkalian biaya pembongkaran per 𝑚2 dengan luas bangunan eksisting. Dimana biaya pembongkaran per 𝑚2 diperoleh dari Harga Satuan Pokok Kegiatan. Berikut merupakan perhitungan biaya pembongkaran bangunan :

= Luas bangunan eksisting x Biaya pembongkaran per 𝑚2 = 1029 𝑚2 x Rp. 109.675,- = Rp. 112.855.575,- Sehingga biaya pembongkaran bangunan pada Pasar Gubeng

Masjid Surabaya sebesar Rp. 112.855.575,- b. Biaya Tanah

Dari Tabel 4.1 didapat harga untuk lahan Pasar Gubeng Masjid Surabaya sebesar Rp 39.301.506.710,-

c. Biaya Bangunan

Dalam perencanaan pasar, perlu ditetapkan harga dasar bangunan per meter persegi. Untuk harga dasar bangunan pasar diperoleh berdasarkan metode pendekatan biaya struktur. Tabel 4.4 Volume Bahan Struktur

Sistem Struktur Volume per 𝑚2 lantai Portal bertingkat – Beton Bertulang *)

< 12 lantai tanpa basemen 0,3 – 0,35 𝑚3 < 12 lantai dengan basemen 0,35 – 0,40 𝑚3


41

*) Tulangan beton antara 160 – 220 𝑘𝑔𝑚3⁄

Direncanakan bangunan pada alternatif pengembangan menggunakan mutu beton K 300 sehingga memiliki analisis jumlah bahan seperti pada tabel 4.5

Tabel 4.5 Analisis Penggunaan Bahan

Mutu Beton Semen (kg) Pasir (𝑚3) Batu Pecah (𝑚3) K 300 360 0,64 0,96

Sumber : Juwana , 2005

Dari data yang ada pada Tabel 4.4 dan Tabel 4.5 serta harga bahan berdasarkan HSPK Kota Surabaya Tahun 2015 maka dapat diperoleh biaya bahan struktur per 𝑚2 sebesar Rp. 874.040,76.- Dimana biaya bahan struktur per 𝑚2 trsebut merupakan hasil perkalian antara besarnya analisis penggunaan bahan dengan harga bahan dasar.

Untuk memperoleh biaya struktur masih perlu ditambahkan dengan biaya alat bantu (Perancah) dan tenaga kerja yang besarnya sekitar 50% dari biaya bahan struktur (Juwana,2005) sehingga diperoleh total biaya struktur sebesar Rp. 1.311.061,14.-

Dengan memperhatikan bobot pekerjaan struktur dimana pada bangunan pasar system struktur direncanakan memiliki bobot 35%, sistem arsitektur sekitar 35% serta sistem mekanik dan elektrik 30% maka diperoleh biaya bangunan per 𝑚2 untuk pasar sebesar Rp. 3.700.000,-. Biaya bangunan setelah lantai dasar diperoleh dari perkalian harga dasar bangunan dengan faktor perkalian tinggi lantai yang tercantum dalam tabel berikut : Tabel 4.6 Faktor Perkalian Tinggi Lantai

Tinggi Bangunan Faktor Perkalian (x harga dasar)

Lantai ke - 2 1,090 Lantai ke - 3 1,120 Lantai ke - 4 1,135 Lantai ke - 5 1,162 Lantai ke - 6 1,197

Sumber : Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara

42

Total biaya bangunan diperoleh dari hasil perkalian antara

luas lantai, faktor pengali dan harga dasar bangunan sebagaimana tercantum dalam Tabel 4.6 . Tabel 4.7 Perhitungan Biaya Bangunan Pasar

Lantai

Luas

Lantai

(m2)

Harga / m2

(Rp)

Faktor

Pengali Biaya (Rp)

1 1961,55 3.700.000 1 7.257.735.000 2 1961,55 3.700.000 1,09 7.910.931.150 3 1961,55 3.700.000 1,12 8.135.920.935

Total 23.304.587.085

Sumber : Hasil Perhitungan d. Biaya Peralatan Tetap

Biaya peralatan tetap dalam perencanaan ini berupa sistem tata udara, transportasi vertikal, sistem pencegahan dan penanggulangan bahaya kebakaran,dll yang tergantung pada asumsi mutu peralatan yang digunakan atau fungsi bangunan.

Tabel 4.8 Bobot Peralatan Tetap

Mutu peralatan / Fungsi Bangunan Bobot (%)

Rendah 5 Menengah 10 – 15 Tinggi 20 Perkantoran 0.5 – 7 Apartemen 7 – 10


Berdasrakan Tabel 4.8 dengan kategori mutu peralatan rendah maka diambil bobot bangunan sebesar 5% dari biaya bangunan, sehingga besarnya biaya peralatan tetap : Biaya peralatan tetap = Bobot x Biaya bangunan = 5% x Rp. 23.304.587.085 = Rp. 1.165.229.354.

43

e. Biaya Pengembangan Tapak

Biaya pengembangan tapak dalam perencanaan ini tergantung pada mutu atau lokasi lahan. Tabel 4.9 Bobot Pengembangan Tapak

Mutu / Lokasi Bobot terhadap Biaya

Bangunan

Rendah/Mudah 5 Menengah 10 – 15 Tinggi/Sulit 20 Sangat Rumit 30 Di Pusat Kota 5 Di Pinggiran Kota 14 – 15 Daerah Berbatu/Terjal 30


Berdasarkan Tabel 4.9 dengan kategori mudah maka diambil bobot sebesar 5% dari biaya bangunan, sehingga besarnya biaya pengembangan tapak : Biaya pengembangan tapak = 5% x Rp. 23.304.587.085 = Rp. 1.165.229.354. f. Biaya Konstruksi

Biaya konstruksi diperoleh dari hasil penjumlahan biaya pembongkaran, biaya bangunan, biaya peralatan tetap, dan biaya pengembangan tapak. Tabel 4.10 Biaya Konstruksi Pasar (Single Use)

Jenis Biaya Jumlah

Biaya Pembongkaran Rp. 112.855.575. Biaya Bangunan Rp. 23.304.587.085 Biaya Peralatan Tetap Rp. 1.165.229.354. Biaya Pengembangan Tapak Rp. 1.165.229.354. Total Biaya Konstruksi Rp. 25.747.901.369


44

g. Biaya Jasa Profesi

Besarnya biaya jasa profesi adalah sebesar 3% - 6% dari biaya konstruksi (Juwana, 2005). Dalam perencanaan ini diambil asumsi bobot biaya jasa profesi sebesar 3% dari biaya konstruksi. Sehingga : Biaya jasa profesi = Bobot x Biaya Konstruksi = 3% x Rp. 25.635.045.794. = Rp. 769.051.374. h. Biaya Administrasi

Besarnya biaya administrasi dalam pengembangan properti sebesar 1% - 5% dari biaya konstruksi (Juwana, 2005). Dalam perencanaan ini diambil asumsi bobot sebesar 1% dari biaya konstruksi. Sehingga : Biaya administrasi = Bobot x Biaya Konstruksi = 1% x Rp. 25.635.045.794. = Rp. 256.350.458. i. Biaya Lain-lain

Besarnya biaya lain-lain dalam pembangunan properti sebesar 5% - 15% dari biaya konstruksi (Juwana, 2005). Dalam perencanaan ini diambil asumsi bobot sebesar 5% dari biaya konstruksi. Sehingga : Biaya lain-lain = Bobot x Biaya Konstruksi = 5% x Rp. 25.635.045.794. = Rp.1.281.752.290. j. Investasi

Biaya investasi diperoleh dari hasil penjumlahan biaya konstruksi, biaya jasa profesi, biaya administrasi dan biaya lain-lain dengan total biaya investasi sebesar Rp. 67.366.719.202 Rincian biaya investasi dapat dilihat pada Lampiran 4. 4.5.1.4 Perancanaan Pendapatan

a. Perencanaan Pendapatan Kotor Properti

Pendapatan kotor pasar diperoleh dari sewa kios dan besarnya service charge.

45

1. Pendapatan Sewa Pasar Pasar direncanakan berbentuk kios-kios dengan harga sewa

per meter persegi, dimana besarnya harga sewa diasumsikan berdasarkan rata rata harga sewa kios berdasar properti sejenis yaitu sebesar Rp. 120.000.-/𝑚2 untuk tiap bulannya. Perolehan rata-rata harga sewa tercantum pada Lampiran 5. Tingkat keterisian/ tingkat okupansi pasar direncanakan berdasarkan market research analysis sebesar 72%. Sehingga perhitungan pendapatan sewa Pasar diperoleh dengan cara berikut : Pendapatan Sewa Pasar = Harga Sewa x Luas Netto x 12 bulan/th = Rp. 120.000 x 4766,5665 𝑚2 x 12 = Rp. 6.863.855.760 / tahun 2. Service Charge

Berdasarkan hasil survei wawancara di lapangan diperoleh rata-rata service charge pada Pasar sebesar Rp. 12.000,- . Maka pendapatan service charge : Service Charge = Harga service charge x Luas Netto x 12 = Rp. 12.000 x 4766,5665 𝑚2 x 12 = Rp. 686.385.576,-

Total pendapatan kotor pasar sebesar Rp. 7.550.241.336 / tahun. Pendapatan tersebut diasumsikan mengalami kenaikan sebesar 5% setiap 5 tahun.

b. Perencanaan Pendapatan Efektif Properti

Perencanaan pendapatan efektif diperoleh dari hasil pengurangan pendapatan kotor dengan tingkat kekosongan pr0perti pada alternatif. Tingkat kekosongan diperoleh dengan cara mengalikan prosentase tingkat kekosongan dengan pendapatan kotor.Direncanakan asumsi tingkat okupansi pasar berdasarkan market research analysis sebesar 72% dengan tingkat kekosongan 28%. Sehingga : Tingkat kekosongan = % kekosongan x pendapatan kotor = 28% x Rp. 7.550.241.336 = Rp. 2.114.067.574,08/ tahun Pendapatan efektif =Pendapatan kotor – Tingkat kekosongan

46

= Rp. 7.550.241.336- Rp. 2.114.067.574,08 = Rp. 5.436.173.761,92 -/ tahun c. Perencanaan Pendapatan Parkir

Perencanaan pendapatan parkir diperoleh dari besarnya tarif parkir dikali daya tampung kendaraan dikali tingkat okupansi parkir.

Direncanakan tarif parkir sebesar Rp.5000,- untuk sekali parkir dan tingkat okupansi sebesar 55%. Sehingga: Pendapatan Parkir = Tarif Parkir x Daya Tampung x Okupansi x 12 bulan/tahun = Rp.5000 x 58,84 mobil x 55 % x 12 = Rp. 1.947.000,-/tahun

Pendapatan tersebut diasumsikan mengalami kenaikan

sebesar 5% setiap 5 tahun. Rekapitulasi pendapatan pasar dapat dilihat pada Lampiran 6. 4.5.1.5 Perencanaan Pengeluaran

Perencanaan pengeluaran terdiri dari biaya operasional dan biaya pemeliharaan.

a. Biaya Operasional

Biaya operasional dari penggunaan listrik dan air untuk pasar ditanggung oleh penyewa, sehingga untuk perhitungan biaya listrik dan air hanya dihitung untuk luasan yang tidak disewakan, seperti koridor, wc, dan lain-lain. Dimana luas yang tidak disewakan diperoleh dari pengurangan luas brutto dengan luas netto yaitu sebesar 1118,0835 𝑚2.

1. Listrik

Kebutuhan listrik untuk dapat dihitung melalui pendekatan luasan bangunan seperti pada Tabel 4.11 berikut :

47

y = 1.45x - 1,686.94

Rp-

Rp500.00

Rp1,000.00

Rp1,500.00

2012 2013 2014 2015 2016 2017

Tar

if D

asar

Lis

trik

Tahun

Tabel 4.11 Konsumsi Energi Rata-rata Bangunan kWh/𝒎𝟐 tahun

Kantor 246 Pertokoan 332 Hotel 307 Rumah sakit 382


Berdasarkan data dari PT.PLN Surabaya, besarnya Tarif dasar Listrik (TDL) yang berlaku bagi pengguna multigunan mengalami fluktuasi dari tahun 2013 hingga tahun 2016. Berdasarkan data tersebut maka dapat diperkirakan TDL pada tahun berikutnya dengan menggunakan persamaan linear yang telah diregresi seperti dalam Gambar 4.5 .

Gambar 4.5 Grafik Regresi TDL (Sumber : Perhitungan)

Berdasarkan grafik regresi pada Gambar 4.4 maka pengeluaran biaya listrik untuk pasar pada tahun pertama diperoleh dengan cara berikut : Biaya Listrik = TDL x Kebutuhan Listrik x Luasan (𝑚2) = Rp. 1.237,71 x 332 x 1.118,0835 = Rp. 459.442.558,76,- Nilai tersebut akan berubah setiap tahun sesuai dengan tarif dasar listrik yang telah diregresi.

48

2. Air Menurut Juwana (2005), kebutuhan air dapat diperoleh

melalui pendekatan luasan bangunan seperti pada Tabel 4.12 berikut :

Tabel 4.12 Kebutuhan Air per 𝑚2 Bangunan

Fungsi Bangunan Kebutuhan per hari

(liter)

Apartemen 20 Hotel 30 Kantor 10 Pertokoan 5 Rumah Sakit 15


Pada Tabel 4.12 kebutuhan air pada pasar sebesar 5liter per hari dikalkulasikan ke dalam 𝑚3 per tahun menjadi 1,825𝑚3/tahun.

Berdasarkan data dari PDAM Surabaya, tarif air untuk pasar adalah Rp.5.500 sehingga perhitungan biaya air adalah sebagai berikut : Biaya air = Kebutuhan air x Luas x Tarif = 1,825𝑚3/tahun x 1.118,0835𝑚2x Rp. 5.500 = Rp. 11.222.763,13 Biaya air diasumsikan naik sebesar 5% setiap 5 tahun. 3. Gaji Pegawai

Gaji pegawai pasar direncanakan diperoleh 25% dari biaya operasional. Sehingga diperoleh biaya sebesar Rp. 168.328.200,23. Menurut hasil rata-rata kenaikan UMK di kota Surabaya maka gaji diasumsikan mengalami kenaikan sebesar 16% tiap tahun.

49

b. Biaya Pemeliharaan

Berdasarkan data pasar biaya pemeliharaan dan keamanan pasar direncanakan 5% dari service charge. Sehingga diperoleh biaya sebesar Rp. 34.319.278,8.

Jadi total biaya pengeluaran untuk pasar adalah hasil

penjumlahan biaya operasional dan biaya pemeliharaan. Sehingga diperoleh biaya sebesar Rp. 673.312.800,92. Untuk rekapitulasi perhitungan biaya pengeluaran yang lebih terperinci dapat dilihat pada Lampiran 7.

4.5.2 Pasar dan Perkantoran (Multi Use)


Dalam alternatif pengembangan ini direncanakan objek penelitian yang semula merupakan pasar tradisional (single use) akan dikembangkan menjadi kombinasi antara pasar tradisional dengan perkantoran dengan jumlah keseluruhan lantai sebanyak 5 lantai.

Pada alternatif ini direncanakan prosentase pasar sebesar 40% dari luasan total dan sisanya akan difungsikan menjadi perkantoran. Luas lantai bruto pasar pada objek penelitian ini seluas 3923,1 𝑚2 . Dimana masing-masing lantai memiliki luas 1961,55 𝑚2. Dan luas brutto kantor sebesar 5884,65𝑚2, dengan luas lantai yang sama yaitu sebesar 1961,55 𝑚2 pada masing-masing lantai. Sehingga luas lantai bangunan netto diperoleh dari perkalian antara koefisien lantai netto dengan luas lantai brutto.

Sebagaimana yang tercantum pada Tabel 4.2 , koefisien nisbah luas netto pada masing-masing peruntukan bangunan adalah sebagai berikut: Koefisien Pasar = 0,81 Koefisien Kantor = 0,8 Sehingga perhitungan luas netto adalah : Luas Netto Pasar = Luas Brutto Pasar x Koefisien = 3.923,1 𝑚2 x 0,81 = 3.177,7 𝑚2.

50

Luas Netto Kantor = Luas Brutto Kantor x Koefisien = 5.884,65𝑚2 x 0,8 = 4.707,72 𝑚2.

Pada pasar luas yang dapat disewakan seluas 3.177,7 𝑚2, sedangkan pada kantor seluas 4.707,72 𝑚2 .Berikut ini adalah ilustrasi bangunan multi use Pasar dengan Perkantoran. Dimana pada bagian daerah hijau merupakan bentuk lahan eksisting.

Gambar 4.6 Ilustrasi Bangunan Pasar dan Kantor


4.5.2.2 Analisa Kapasitas Parkir Pasar dan Perkantoran

Berdasarkan peraturan kebutuhan lahan parkir pada Tabel 4.3, untuk bangunan pasar dibutuhkan 1 mobil tiap 100 𝑚2 luas brutto. Sehingga perhitungan kapasitas parkir sebagai berikut : Luas lahan = 3448 𝑚2 Luas Dasar Bangunan = 1961,55 𝑚2 Luas sisa lahan terbuka = Luas lahan – Luas dasar bangunan = 3448 𝑚2 - 1961,55 𝑚2 = 1486, 45𝑚2 Daya tampung mobil = 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑠𝑖𝑠𝑎 𝑙𝑎ℎ𝑎𝑛 𝑡𝑒𝑟𝑏𝑢𝑘𝑎


= 1486,45𝑚2

25 𝑚2 = 59, 45 mobil.



51

= 3.923,1𝑚2+5884,65 𝑚2

100 𝑚2 = 98,1 mobil Kebutuhan parkir mobil = Jumlah kendaraan x Luasan Mobil = 99 x 25 𝑚2 = 2475 𝑚2 > 1486, 45𝑚2

Maka kebutuhan parkir direncanakan mengunakan lahan parkir outdoor dan indoor dengan pembagian sebagai berikut : Lahan parkir outdoor menampung = 59,458 mobil Maka untuk parkir indoor = 99 – 59,458 = 39,5 mobil Dengan luas parkir indoor = 39,5 x 25 𝑚2 = 988,55 𝑚2. 4.5.2.3 Perencanaan Biaya Investasi

Berikut merupakan perhitungan biaya investasi untuk alternatif pengembangan multi use pasar dengan perkantoran : a. Biaya Pembongkaran Bangunan



Masjid Surabaya sebesar Rp. 112.855.575,- b. Biaya Tanah


52

c. Biaya Bangunan

Dari data yang ada pada Tabel 4.4 dan Tabel 4.5 serta harga bahan berdasarkan HSPK Kota Surabaya Tahun 2015 maka dapat diperoleh biaya bahan struktur per 𝑚2 sebesar Rp. 874.040,76. Untuk memperoleh biaya struktur masih perlu ditambahkan dengan biaya alat bantu (Perancah) dan tenaga kerja yang besarnya sekitar 50% dari biaya bahan struktur (Juwana,2005) sehingga diperoleh total biaya struktur sebesar Rp. 1.311.061,14.

Untuk biaya bangunan pada alternatif pengembangan Pasar dan Perkantoran, biaya bangunan pada Pasar sama dengan biaya bangunan pada pasar dengan alternatif pengembangan single use yaitu sebesar Rp. 3.700.000. Untuk biaya bangunan perkantoran dengan memperhatikan bobot pekerjaan struktur dimana pada bangunan perkantoran sistem struktur direncanakan memiliki bobot 25% maka diperoleh biaya bangunan per 𝑚2 untuk perkantoran sebesar Rp. 5.244.000. Sedangkan pada bangunan parkir dengan rencana bobot sistem struktur sebesar 60% diperoleh biaya bangunan sebesar Rp. 2.185.000.

Biaya bangunan setelah lantai dasar diperoleh dari perkalian harga dasar bangunan dengan faktor perkalian tinggi lantai yang tercantum dalam Tabel 4.6 .Total biaya bangunan diperoleh dari hasil perkalian antara luas lantai, faktor pengali dan harga dasar bangunan sebagaimana tercantum dalam Tabel 4.13 .

Tabel 4.13 Perhitungan Biaya Bangunan Pasar dan Perkantoran

Lantai Luas Lantai

(m2)

Harga / m2

(Rp)

Faktor

Pengali Biaya (Rp)

1 Parkir 988.55 2.185.000 1 2,159,981,750 1 Pasar 973 3.700.000 1 3,600,100,000 2 Pasar 1961,55 3.700.000 1.09 7,910,931,150

3 Kantor 1961,55 5.244.000 1.121 11,520,732,384 4 Kantor 1961,55 5.244.000 1.135 11,675,027,907 5 Kantor 1961,55 5.244.000 1.162 11,952,759,848

Total 48.819.533.039 Sumber : Hasil Perhitungan

53

d. Biaya Peralatan Tetap

Biaya peralatan tetap dalam perencanaan ini berupa system tata udara, transportasi vertikal, sistem pencegahan dan penanggulangan bahaya kebakaran yang tergantung pada asumsi mutu peralatan yang digunakan atau fungsi bangunan.

Berdasrakan Tabel 4.8 dengan kategori mutu peralatan menengah maka diambil bobot bangunan sebesar 10% dari biaya bangunan, sehingga besarnya biaya peralatan tetap : Biaya peralatan tetap = Bobot x Biaya bangunan = 10% x Rp.48.819.533.039 = Rp. 4.881.953.303,94 e. Biaya Pengembangan Tapak

Berdasarkan Tabel 4.9 dengan kategori mudah maka diambil bobot sebesar 5% dari biaya bangunan, sehingga besarnya biaya pengembangan tapak : Biaya pengembangan tapak = 5% x Rp.48.819.533.039 = Rp. 2.440.976.651,97 f. Biaya Konstruksi

Biaya konstruksi diperoleh dari hasil penjumlahan biaya pembongkaran, biaya bangunan, biaya peralatan tetap, dan biaya pengembangan tapak. Tabel 4.14 Biaya Konstruksi Pasar dan Perkantoran (Multi Use)

Jenis Biaya Jumlah

Biaya Pembongkaran Rp. 112.855.575 Biaya Bangunan Rp.48.819.533.039 Biaya Peralatan Tetap Rp. 4.881.953.303,94 Biaya Pengembangan Tapak Rp. 2.440.976.651,97 Total Biaya Konstruksi Rp.56.255.318.570

Sumber : Hasil Perhitungan g. Biaya Jasa Profesi

Besarnya biaya jasa profesi adalah sebesar 3% - 6% dari biaya konstruksi (Juwana, 2005). Dalam perencanaan ini diambil

54

asumsi bobot biaya jasa profesi sebesar 3% dari biaya konstruksi. Sehingga : Biaya jasa profesi = Bobot x Biaya Konstruksi = 3% x Rp.56.142.462.995,- = Rp. 1.684.273.889,86.- h. Biaya Administrasi

Dalam perencanaan ini diambil asumsi bobot sebesar 1% dari biaya konstruksi. Sehingga : Biaya administrasi = Bobot x Biaya Konstruksi = 1% x Rp.56.142.462.995 = Rp. 561.424.629,95.- i. Biaya Lain-lain

Dalam perencanaan ini diambil asumsi bobot sebesar 5% dari biaya konstruksi. Sehingga : Biaya lain-lain = 5% x Rp.56.142.462.995 = Rp2.807.123.149,77.- j. Investasi

Biaya investasi diperoleh dari hasil penjumlahan biaya konstruksi, biaya jasa profesi, biaya administrasi dan biaya lain-lain dengan total biaya investasi sebesar Rp. 100.619.803.952,- Rincian biaya investasi dapat dilihat pada Lampiran 4. 4.5.2.4 Perancanaan Pendapatan


Pendapatan kotor diperoleh dari sewa kios dan besarnya service charge.

1. Pendapatan Sewa Pasar

Pasar direncanakan berbentuk kios-kios dengan harga sewa per meter persegi dimana besarnya harga sewa diasumsikan berdasarkan rata-rata sewa kios di Surabaya yaitu sebesar Rp. 120.000.-/ 𝑚2 untuk tiap bulannya. Tingkat keterisian/ tingkat okupansi pasar diasumsikan berdasarkan market research analysis sebesar 72%. Sehingga perhitungan pendapatan sewa Pasar diperoleh dengan cara berikut :

55

Pendapatan Sewa Pasar = Harga Sewa x Luas Netto x 12 bulan/th = Rp. 120.000 x 2376,985 𝑚2 x 12 = Rp. 3.442.859.120 / tahun 2. Pendapatan Sewa Kantor

Besarnya harga sewa diasumsikan berdasarkan rata-rata sewa perkantoran di Surabaya yaitu sebesar Rp. 175.000.-/𝑚2 untuk tiap bulannya. Tingkat keterisian/ tingkat okupansi kantor diasumsikan berdasarkan market research analysis sebesar 86,9%. Sehingga perhitungan pendapatan sewa kantor diperoleh dengan cara berikut : Pendapatan Sewa Kantor

= Harga Sewa x Luas Netto x 12 bulan/th = Rp. 175.000 x 4707,72 𝑚2 x 12 = Rp. 9.886.212.000 / tahun

3. Service Charge Pasar Berdasarkan hasil survey wawancara di lapangan diperoleh

biaya service charge sebesar Rp. 12.000,- Maka pendapatan service charge : Service Charge = Biaya service charge x Luas Netto x 12 = Rp. 12.000 x 2376,98 𝑚2 x 12 = Rp. 342.285.912,- 4. Service Charge Kantor

Berdasarkan market research analysis pada properti kantor rata-rata biaya service charge diperoleh sebesar Rp. 52.500,- Maka pendapatan service charge : Service Charge = Biaya service charge x Luas Netto x 12 = Rp. 52.500 x 4.707,72 𝑚2 x 12 = Rp. 2.965.863.600 5. Pendapatan Kotor Pasar

Total pendapatan kotor pasar sebesar Rp. 3.765.145.032 / tahun. Pendapatan tersebut diasumsikan mengalami kenaikan sebesar 5% setiap 5 tahun.

56

6. Pendapatan Kotor Kantor

Total pendapatan kotor kantor sebesar Rp. 12.852.075.600 / tahun. Pendapatan tersebut diasumsikan mengalami kenaikan sebesar 5% setiap 5 tahun.


1. Pendapatan Efektif Pasar Diperoleh asumsi tingkat okupansi pasar berdasarkan market

research analysis sebesar 72% dengan tingkat kekosongan 28%. Sehingga : Tingkat kekosongan = % kekosongan x pendapatan kotor = 28% x Rp. 3.765.145.032 = Rp. 1.054.240.608,96/ tahun Pendapatan efektif =Pendapatan kotor – Tingkat kekosongan = Rp. 3.765.145.032 – Rp. 1.054.240.608,96 = Rp. 2.710.904.423,04 -/ tahun

Pendapatan tersebut diasumsikan mengalami kenaikan sebesar 5% setiap 5 tahun. 2. Pendapatan Efektif Kantor

Diperoleh asumsi tingkat okupansi pasar berdasarkan market research analysis sebesar 86,9% dengan tingkat kekosongan 13,1%. Sehingga : Tingkat kekosongan = % kekosongan x pendapatan kotor = 13,1% x Rp. 12.852.075.600 = Rp. 1.683.621.903,6 / tahun Pendapatan efektif =Pendapatan kotor – Tingkat kekosongan = Rp. 12.852.075.600 - Rp. 1.683.621.903,6 = Rp. 11.168.453.696,4/ tahun Pendapatan tersebut diasumsikan mengalami kenaikan sebesar 5% setiap 5 tahun.

57

c. Pendapatan Parkir


Dalam perencanaan pendapatan parkir direncanakan untuk karyawan perkantoran tidak dikenai tarif parkir sehingga pendapatan parkir hanya berasal dari pengunjung pasar saja. Dimana parkir indoor diperuntukkan untuk parkir karyawan perkantoran dan parkr outdoor untuk pengunjung pasar.

Direncanakan tariff parkir sebesar Rp.5000,- untuk sekali parkir dan tingkat okupansi sebesar 55%. Sehingga: Pendapatan Parkir = Tarif Parkir x Daya Tampung x Okupansi x 12 bulan/tahun = Rp.5000 x 59,458 mobil x 55 % x 12 = Rp. 1.962.114,-/tahun Pendapatan tersebut diasumsikan mengalami kenaikan sebesar 5% setiap 5 tahun

Rekapitulasi pendapatan pasar dan perkantoran dapat dilihat pada Lampiran 6. 4.5.2.5 Perencanaan Pengeluaran



Biaya operasional dari penggunaan listrik dan air untuk ditanggung oleh penyewa, sehingga untuk perhitungan biaya listrik dan air hanya dihitung untuk luasan yang tidak disewakan.. Dimana luas yang tidak disewakan diperoleh dari pengurangan luas brutto dengan luas netto yaitu sebesar : Luas Pasar yang tidak disewakan = 557,5645 𝑚2. Luas kantor yang tidak disewakan = 2914, 078 𝑚2.

58

1. Listrik Kebutuhan listrik untuk dapat dihitung melalui pendekatan

luasan bangunan seperti pada Tabel 4.11. Berdasarkan grafik regresi pada Gambar 4.5 maka

pengeluaran biaya listrik untuk pasar dan perkantoran pada tahun pertama diperoleh dengan cara berikut : Tabel 4.15 Biaya Listrik Pasar dan Perkantoran

Fungsi Kebutuhan

Listrik Luas TDL Total (Kwh/m2/th) m2 (Rp/Kwh) ( Rp/th)

Pasar 332 557.5645 1342.98 248.600.926,77 Kantor 246 2914.07868 1342.98 962.733.148,87

Sumber : Perhitungan Nilai tersebut akan berubah setiap tahun sesuai dengan tarif

dasar listrik yang telah diregresi.

2. Air Pada Tabel 4.12 kebutuhan air pada pasar sebesar 5liter per

hari dikalkulasikan ke dalam 𝑚3 per tahun menjadi 1,825𝑚3/tahun. Sedangkan pada kantor sebesar 10 liter per hari dan dikalkulasikan ke dalam 𝑚3 per tahun menjadi 3,65 𝑚3/tahun.

Berdasarkan data dari PDAM Surabaya, tarif air untuk pasar adalah Rp.5.500 sedangkan untuk perkantoran sebesar Rp. 9.500,- sehingga perhitungan biaya air adalah sebagai berikut : Tabel 4.16 Biaya Air Pasar dan Perkantoran

Fungsi Kebutuhan

Air Luas Tarif Air Total m3/m2/thn m2 Rp/m3 Rp

Pasar 1.825 557.5645 5.500 5.596.553,67 Kantor 3.65 2914.07868 9,500.00 101.045.678,23

Sumber : Perhitungan Biaya air diasumsikan naik sebesar 5% setiap 5 tahun.

59

3. Gaji Pegawai

Gaji pegawai pasar direncanakan diperoleh 25% dari biaya operasional. Sehingga diperoleh biaya sebesar Rp. 84.441.993,61 Sedangkan gaji pegawai perkantoran direncanakan diperoleh dari 42% biaya operasional. Sehingga diperoleh biaya sebesar Rp. 383.353.831,42


Berdasarkan market research analysis biaya pemeliharaan direncanakan 5% dari service charge. Sehingga diperoleh biaya sebesar Rp.17.114.295,6 untuk pasar . dan Rp148.293.180 untuk kantor.

Jadi total biaya pengeluaran untuk pasar dan perkantoran

adalah hasil penjumlahan biaya operasional dan biaya pemeliharaan. Sehingga diperoleh biaya sebesar Rp. 1.250.515.192,11. Untuk rekapitulasi perhitungan biaya pengeluaran yang lebih terperinci dapat dilihat pada Lampiran 7. 4.5.3 Pasar dan Pusat Perbelanjaan (Multi Use)


Dalam alternatif pengembangan ini direncanakan objek penelitian yang semula merupakan pasar tradisional (single use) akan dikembangkan menjadi kombinasi antara pasar tradisional dengan pusat perbelanjaan dengan jumlah keseluruhan lantai sebanyak 5 lantai.

Pada alternatif ini direncanakan prosentase pasar sebesar 40% dari luasan total dan sisanya akan difungsikan menjadi pusat perbelanjaan. Luas lantai bruto pasar pada objek penelitian ini seluas 3923,1 𝑚2 . Dimana masing-masing lantai memiliki luas 1961,55 𝑚2 . Dan luas brutto pusat perbelanjaan sebesar 5884,65𝑚2, dengan luas lantai yang sama yaitu sebesar 1961,55 𝑚2 pada masing-masing lantai. Sehingga luas lantai bangunan

60

netto diperoleh dari perkalian antara koefisien lantai netto dengan luas lantai brutto.

Sebagaimana yang tercantum pada Tabel 4.2 , koefisien

nisbah luas netto pada masing-masing peruntukan bangunan adalah sebagai berikut: Koefisien Pasar = 0,81 Koefisien Pusat perbelanjaan = 0,81 Sehingga perhitungan luas netto adalah : Luas Netto Pasar = Luas Brutto Pasar x Koefisien = 3.923,1 𝑚2 x 0,81 = 3.177,7 𝑚2. Luas Netto Pusat Perbelanjaan = Luas Brutto Kantor x Koefisien = 5.884,65𝑚2 x 0,81 = 4766,557 𝑚2.

Pada pasar dan pusat perbelanjaan memiliki luasan yang dapat disewakan sebesar 7944,28 𝑚2.Berikut ini adalah ilustrasi bangunan multi use Pasar dengan Pusat Perbelanjaan. Dimana pada bagian daerah hijau merupakan bentuk lahan eksisting.

Gambar 4.7 Ilustrasi Bangunan Pasar dan Perbelanjaan


61

4.5.3.2 Analisa Kapasitas Parkir Pasar dan Pusat

Perbelanjaan

Berdasarkan peraturan kebutuhan lahan parkir pada Tabel 4.3, untuk bangunan pasar dan pusat perbelanjaan dibutuhkan 1 mobil tiap 100 𝑚2 luas brutto. Sehingga perhitungan kapasitas parkir sebagai berikut : Luas lahan = 3448 𝑚2 Luas Dasar Bangunan = 1961,55 𝑚2 Luas sisa lahan terbuka = Luas lahan – Luas dasar bangunan = 3448 𝑚2 - 1961,55 𝑚2 = 1486, 45𝑚2 Daya tampung mobil = 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑠𝑖𝑠𝑎 𝑙𝑎ℎ𝑎𝑛 𝑡𝑒𝑟𝑏𝑢𝑘𝑎


= 1486,45𝑚2

25 𝑚2 = 59, 45 mobil.



= 3.923,1𝑚2+5884,65 𝑚2

100 𝑚2 = 98,1 mobil Kebutuhan parkir mobil = Jumlah kendaraan x Luasan Mobil = 99 x 25 𝑚2 = 2475 𝑚2 > 1486, 45𝑚2

Maka kebutuhan parkir direncanakan mengunakan lahan parkir outdoor dan indoor dengan pembagian sebagai berikut : Lahan parkir outdoor menampung = 59,458 mobil Maka untuk parkir indoor = 99 – 59,458 = 39,5 mobil Dengan luas parkir indoor = 39,5 x 25 𝑚2 = 988,55 𝑚2. 4.5.3.3 Perencanaan Biaya Investasi

Berikut merupakan perhitungan biaya investasi untuk alternatif pengembangan multi use pasar dengan pusat perbelanjaan :

62

a. Biaya Pembongkaran Bangunan



Masjid Surabaya sebesar Rp. 112.855.575,-

b. Biaya Tanah


c. Biaya Bangunan

Dari data yang ada pada Tabel 4.4 dan Tabel 4.5 serta harga bahan berdasarkan HSPK Kota Surabaya Tahun 2015 maka dapat diperoleh biaya bahan struktur per 𝑚2 sebesar Rp. 874.040,76. Untuk memperoleh biaya struktur masih perlu ditambahkan dengan biaya alat bantu (Perancah) dan tenaga kerja yang besarnya sekitar 50% dari biaya bahan struktur (Juwana,2005) sehingga diperoleh total biaya struktur sebesar Rp. 1.311.061,14.

Untuk biaya bangunan pada alternatif pengembangan Pasar dan Pusat Perbelanjaan, biaya bangunan pada Pasar sama dengan biaya bangunan pada pasar dengan alternatif pengembangan single use yaitu sebesar Rp. 3.700.000. Untuk biaya bangunan perkantoran dengan memperhatikan bobot pekerjaan struktur dimana pada bangunan pusat perbelanjaan sistem struktur diasumsikan memiliki bobot 30% maka diperoleh biaya bangunan per 𝑚2 untuk perkantoran sebesar Rp. 4.370.000,-. Sedangkan pada bangunan parkir dengan perencanaan bobot sistem struktur sebesar 60% diperoleh biaya bangunan sebesar Rp. 2.185.000.

63

Biaya bangunan setelah lantai dasar diperoleh dari perkalian

harga dasar bangunan dengan faktor perkalian tinggi lantai yang tercantum dalam Tabel 4.6 .Total biaya bangunan diperoleh dari hasil perkalian antara luas lantai, faktor pengali dan harga dasar bangunan sebagaimana tercantum dalam Tabel 4.15 . Tabel 4.17 Perhitungan Biaya Bangunan Pasar dan Perbelanjaan

Lantai Luas Lantai

(m2)

Harga / m2

(Rp)

Faktor

Pengali Biaya (Rp)

1 Parkir 988.55 2.185.000 1 2,159,981,750 1 Pasar 973 3.700.000 1 3,600,100,000 2 Pasar 1961,55 3.700.000 1.09 7,910,931,150

3 Kantor 1961,55 4.370.000 1.121 9.600.610.320 4 Kantor 1961,55 4.370.000 1.135 9.729.189.922 5 Kantor 1961,55 4.370.000 1.162 9.960.633.207

Total 42.961.446.350 Sumber : Hasil Perhitungan d. Biaya Peralatan Tetap

Biaya peralatan tetap dalam perencanaan ini berupa system tata udara, transportasi vertikal, sistem pencegahan dan penanggulangan bahaya kebakaran yang tergantung pada asumsi mutu peralatan yang digunakan atau fungsi bangunan.

Berdasrakan Tabel 4.8 dengan kategori mutu peralatan menengah maka diambil bobot bangunan sebesar 10% dari biaya bangunan, sehingga besarnya biaya peralatan tetap : Biaya peralatan tetap = Bobot x Biaya bangunan = 10% x Rp. 42.961.446.350 = Rp. 4.296.144.634,95 e. Biaya Pengembangan Tapak

Berdasarkan Tabel 4.9 dengan kategori mudah maka diambil bobot sebesar 5% dari biaya bangunan, sehingga besarnya biaya pengembangan tapak :

64

Biaya pengembangan tapak = 5% x Rp. 42.961.446.350 = Rp. 2.148.072.317,48 f. Biaya Konstruksi

Biaya konstruksi diperoleh dari hasil penjumlahan biaya bangunan, biaya bangunan, biaya peralatan tetap, dan biaya pengembangan tapak. Tabel 4.18 Biaya Konstruksi Pasar dan Perbelanjaan (Multi Use)

Jenis Biaya Jumlah

Biaya Pembongkaran Rp. 112.855.575

Biaya Bangunan Rp. 42.961.446.350 Biaya Peralatan Tetap Rp. 4.296.144.634,95 Biaya Pengembangan Tapak Rp. 2.148.072.317,48 Total Biaya Konstruksi Rp. 49.518.518.877

Sumber : Hasil Perhitungan g. Biaya Jasa Profesi

Besarnya biaya jasa profesi adalah sebesar 3% - 6% dari biaya konstruksi (Juwana, 2005). Dalam perencanaan ini diambil asumsi bobot biaya jasa profesi sebesar 3% dari biaya konstruksi. Sehingga : Biaya jasa profesi = Bobot x Biaya Konstruksi = 3% x Rp. 49.518.518.877 = Rp. 1.485.555.566,31 h. Biaya Administrasi

Dalam perencanaan ini diambil asumsi bobot sebesar 1% dari biaya konstruksi. Sehingga : Biaya administrasi = Bobot x Biaya Konstruksi = 1% x Rp. 49.518.518.877 = Rp. 495.185.188,77 i. Biaya Lain-lain

Dalam perencanaan ini diambil asumsi bobot sebesar 5% dari biaya konstruksi. Sehingga : Biaya lain-lain = Bobot x Biaya Konstruksi

65

= 5% x Rp. 49.518.518.877 = Rp. 2.475.925.943,85 j. Investasi

Biaya investasi diperoleh dari hasil penjumlahan biaya konstruksi, biaya jasa profesi, biaya peralatan bergerak, biaya administrasi dan biaya lain-lain dengan total biaya investasi sebesar Rp. 93.276.692.286,-. Rincian biaya investasi dapat dilihat pada Lampiran 4. 4.5.3.4 Perencanaan Pendapatan


Pendapatan kotor pasar diperoleh dari sewa kios dan besarnya service charge. 1. Pendapatan Sewa Pasar

Pasar direncanakan berbentuk kios-kios dengan harga sewa per meter persegi dimana besarnya harga sewa diasumsikan sebesar Rp. 120.000.-/𝑚2untuk tiap bulannya. Tingkat keterisian/ tingkat okupansi pasar diasumsikan berdasarkan market research analysis sebesar 72%. Sehingga perhitungan pendapatan sewa Pasar diperoleh dengan cara berikut : Pendapatan Sewa Pasar = Harga Sewa x Luas Netto x 12 bulan/th = Rp. 120.000 x 2376,985 𝑚2 x 12 = Rp3.442.859.120 / tahun 2. Pendapatan Sewa Perbelanjaan

Besarnya harga sewa diasumsikan berdasarkan proyek sejenis di Surabaya yaitu sebesar Rp. 260.000/𝑚2untuk tiap bulannya. Tingkat keterisian/ tingkat okupansi pusat perbelanjaan diasumsikan berdasarkan market research analysis sebesar 82%. Sehingga perhitungan pendapatan sewa pusat perbelanjaan diperoleh dengan cara berikut : Pendapatan Sewa Pusat Perbelanjaan

= Harga Sewa x Luas Netto x 12 bulan/th = Rp. 260.000 x 4707,72 𝑚2 x 12

66

= Rp. 14.871.687.480 / tahun

3. Service Charge Pasar Berdasarkan hasil survey wawancara di lapangan diperoleh

biaya service charge sebesar Rp. 12.000,- Maka pendapatan service charge : Service Charge = Biaya service charge x Luas Netto x 12 = Rp. 12.000 x 2376,98 𝑚2 x 12 = Rp. 342.285.912 4. Service Charge Pusat Perbelanjaan

Berdasarkan market research analysis pada properti sejenis diperoleh biaya service charge sebesar Rp. 65.000,- Maka pendapatan service charge : Service Charge = Biaya service charge x Luas Netto x 12 = Rp. 65.000 x 4.707,72 𝑚2 x 12 = Rp. 3.717.921.870 5. Pendapatan Kotor Pasar

Total pendapatan kotor pasar sebesar Rp. 3.765.145.032 / tahun. Pendapatan tersebut diasumsikan mengalami kenaikan sebesar 5% setiap 5 tahun. 6. Pendapatan Kotor Pusat Perbelanjaan

Total pendapatan kotor Pusat Perbelanjaan sebesar Rp. 18.589.609.350 / tahun. Pendapatan tersebut diasumsikan mengalami kenaikan sebesar 5% setiap 5 tahun.


1. Pendapatan Efektif Pasar Direncanakan asumsi tingkat okupansi pasar berdasarkan

market research analysis sebesar 72% dengan tingkat kekosongan 28%. Sehingga : Tingkat kekosongan = % kekosongan x pendapatan kotor

67

= 28% x Rp. 3.765.145.032 = Rp. 1.054.240.608,96/ tahun Pendapatan efektif =Pendapatan kotor – Tingkat kekosongan = Rp. 3.765.145.032- Rp. 1.054.240.608,96 = Rp. 2.710.904.423,04 tahun Pendapatan tersebut diasumsikan mengalami kenaikan sebesar 5% setiap 5 tahun. 2. Pendapatan Efektif Pusat Perbelanjaan

Direncanakan asumsi tingkat okupansi pasar berdasarkan market research analysis sebesar 82% dengan tingkat kekosongan 18%. Sehingga : Tingkat kekosongan = % kekosongan x pendapatan kotor = 18% x Rp. 18.589.609.350 = Rp. 3.346.129.683 / tahun Pendapatan efektif

=Pendapatan kotor – Tingkat kekosongan = Rp. 18.589.609.350- Rp. 3.346.129.683 = Rp.15.243.479.667 /tahun c. Pendapatan Parkir


Direncanakan tarif parkir sebesar Rp.5000,- untuk sekali parkir dan tingkat okupansi sebesar 70%. Sehingga: Pendapatan Parkir = Tarif Parkir x Daya Tampung x Okupansi x 12 bulan/tahun = Rp.5000 x 98 mobil x 70 % x 12 = Rp. 4.119.255,-/tahun

Pendapatan tersebut diasumsikan mengalami kenaikan sebesar 5% setiap 5 tahun.

68

Rekapitulasi pendapatan pasar dan pusat perbelanjaan dapat dilihat pada Lampiran 36 4.5.3.5 Perencanaan Pengeluaran



Biaya operasional dari penggunaan listrik dan air untuk ditanggung oleh penyewa, sehingga untuk perhitungan biaya listrik dan air hanya dihitung untuk luasan yang tidak disewakan.. Dimana luas yang tidak disewakan diperoleh dari pengurangan luas brutto dengan luas netto yaitu sebesar :

Luas Pasar yang tidak disewakan = 557,5645 𝑚2. Luas Perbelanjaan yang tidak disewakan = 2914, 078 𝑚2. 1. Listrik

Kebutuhan listrik untuk dapat dihitung melalui pendekatan luasan bangunan seperti pada Tabel 4.11.

Berdasarkan grafik regresi pada Gambar 4.5 maka pengeluaran biaya listrik untuk pasar dan perbelanjaan pada tahun pertama diperoleh dengan cara berikut : Tabel 4.19 Biaya Listrik Pasar dan Pusat Perbelanjaan

Fungsi Kebutuhan

Listrik Luas TDL Total

(Kwh/m2/th) m2 (Rp/Kwh) ( Rp/th)

Pasar 332 557.5645 1342.98 248.600.926,77

Perbelanjaan 332 5026,66 1342.98 2.241.237.257,47 Sumber : Perhitungan

Nilai tersebut akan berubah setiap tahun sesuai dengan tarif dasar listrik yang telah diregresi.

69

2. Air Pada Tabel 4.13 kebutuhan air pada pasar sebesar 5liter per

hari dikalkulasikan ke dalam 𝑚3 per tahun menjadi 1,825𝑚3 /tahun. Sedangkan pada pusat perbelanjaan sebesar 10 liter per hari dan dikalkulasikan ke dalam 𝑚3 per tahun menjadi 3,65 𝑚3/tahun.

Berdasarkan data dari PDAM Surabaya, tarif air untuk pasar adalah Rp.5.500 sedangkan untuk pusat perbelanjaan sebesar Rp. 9.500,- sehingga perhitungan biaya air adalah sebagai berikut :

Tabel 4.20 Biaya Air Pasar dan Perbelanjaan

Fungsi Kebutuhan

Air Luas Tarif Air Total m3/m2/thn m2 Rp/m3 Rp

Pasar 1.825 557.5645 5.500. 5.596.553,67 Perbelanjaan 3.65 5026,66 9.500 87.149.856,97

Sumber : Perhitungan Biaya air diasumsikan naik sebesar 5% setiap 5 tahun. 3. Gaji Pegawai

Gaji pegawai pasar diasumsikan diperoleh 25% dari biaya operasional. Sehingga diperoleh biaya sebesar Rp84.441.993,61. Sedangkan gaji pegawai ppusat perbelanjaan diasumsikan diperoleh dari 42% biaya operasional (Juwana,2005). Sehingga diperoleh biaya sebesar Rp. 483.530.897,9.


Berdasarkan market research analysis biaya pemeliharaan dan keamanan pasar direncanakan 5% dari service charge. Sehingga diperoleh biaya sebesar Rp. 17.114.295,68 untuk pasar dan. Rp. 185.896.093,5 untuk pusat perbelanjaan.

Jadi total biaya pengeluaran untuk pasar dan pusat perbelanjaan adalah hasil penjumlahan biaya operasional dan biaya pemeliharaan. Sehingga diperoleh biaya sebesar Rp.

70

1.489.032.017,06. Untuk rekapitulasi perhitungan biaya pengeluaran yang lebih terperinci dapat dilihat pada Lampiran 7.

4.5.4 Hasil Analisa Aspek Finansial

Setelah melakukan analisa biaya investasi , perencanaan pendapatan dan pengeluaran selanjutnya dilakukan analisa menggunakan arus kas untuk mengetahui pendapatan bersih (Net Operating Income).

Selisih dari arus kas masuk ( pendapatan ) dan arus kas keluar (pengeluaran) yang telah diperhitungkan sebelumnya akan menghasilkan pendapatan bersih. Selanjutnya dicari nilai properti dengan melakukan perbandingan antara Pendapatan Bersih (Net Operating Income) dan Capitalization Rate.

Direncanakan besarnya tingkat pengembalian yang diharapkan diasumsikan sama dengan MARR (Minimum Attractive Rate of Return). Besarnya nilai MARR yaitu rata-rata tingkat suku bunga bank ± nilai resiko yang diterima. Tingkat suku bunga rata-rata sebesar 5,7 % sesuai pada Tabel 4.21.

Dalam penelitian Tugas Akhir ini, ketiga alternatif pengembangan digunakan metode pendekatan pendapatan, dimana pendapatan yang diperoleh masih berdasarkan pendekatan yang sesuai dengan properti sejenis yang belum sesuai dengan kondisi riil di lapangan. Dengan adanya ketidakpastian tersebut muncul resiko pada tingkat pendapatan. Selain resiko pada tingkat pendapatan, terdapat resiko terhadap daya saing ketiga alternatif pengembangan karena telah banyak dibangun properti sejenis di Surabaya yang akan mempengaruhi tingkat okupansi. Oleh karena itu besarnya nilai resiko diasumsikan 50% dari tingkat suku bunga bank. Sehingga nilai MARR diperoleh sebesar 5,7% + 2,8% = 8,48 %.

71

Tabel 4.21 Tingkat Suku Bunga Bank Bank

Suku Bunga

(%)

BNI 7,00 Mandiri 5,75 BCA 5,00 BTN 5,5 MEGA 5,00 Rata-rata 5,7

Sumber : Pusat Informasi Pasar Uang Bank Indonesia

Perhitungan NPV untuk alternatif bangunan selanjutnya akan disajikan pada lampiran. Aliran kas untuk masing-masing alternatif tersaji pada Lampiran 8 . 4.6 Analisa Produktivitas Maksimum

Setelah perhitungan aspek finansial, tahapan selanjutnya adalah menghitung produktivitas maksimum pada masing-masing alternatif pengembangan.

Berikut ini adalah produktivitas maksimum dari masing-

masing alternatif pengembangan :

Tabel 4.22 Produktifitas Lahan untuk Setiap Penggunaan Alternatif

Kode Uraian

Alternatif

Pasar

(Rp)

Pasar dan

Perbelanjaan

(Rp)

Pasar dan

Perkantoran

(Rp)

1 Nilai Properti 59,318,217,324 215,846,799,591 156,920,966,912 2 Nilai Investasi 67,366,719,202 93,276,692,286 100,619,803,952 3 Biaya Tanah 39,301,506,710 39,301,506,710 39,301,506,710 4 Nilai Bangunan 28,065,212,492 53,975,185,576 61,318,297,242 5 Nilai Lahan 31,253,004,832 161,871,614,015 95,602,669,670 6 Nilai Lahan /m2 9,064,097 46,946,524 27,726,992

7 Harga Lahan Awal /m2 11,398,349 11,398,349 11,398,349

8 Produktifitas -20% 312% 143%


72

Untuk mengetahui produktivitas maksimum dalam analisa ini, menentukan nilai lahan yang dibangun dengan menggunakan batasan dan asumsi sebagi berikut :

1. Nilai pasar bangunan diasumsikan sama seperti biaya

mendirikan bangunan atau biaya investasi. 2. Nilai properti dihitung dari jumlah pendapatan di masa yang

akan datang yang telah didiskon faktorkan menjadi nilai masa sekarang.

Berdasarkan perhitungan nilai lahan pada Tabel 4.21, nilai

lahan tertinggi didapat dari alternatif pengembangan berupa pasar dan pusat perbelanjaan sebesar Rp 46.946.524,-/m2 dengan produktivitas meningkat sebesar 312 %.

77

LAMPIRAN

Lampiran 1.

Denah dan Kondisi Eksisting Pasar Gubeng Masjid

78

Pintu Masuk Pasar Gubeng Masjid

Kios Pada Lantai Dasar

79

Kios Pada Lantai 1

Kios Pada Lantai 1

80

Lampiran 2

KUISIONER PENETAPAN ALTERNATIF REVITALISASI PASAR GUBENG MASJID SURABAYA

Data Responden Nama : Usia : Pekerjaan : Keterangan Pilihan Jawaban : S = Setuju SS = Sangat Setuju TS = Tidak Setuju STS = Sangat Tidak Setuju 1. Menurut Anda, apakah perlu dilakukan revitalisasi (upaya penghidupan

kembali) pada Pasar Gubeng Masjid Surabaya ? a. Perlu b. Tidak Perlu c.Sangat Perlu

d. Ragu-ragu 2. Apabila perlu dilakukan revitalisasi, alternative property seperti apakah

yang cocok ?

No

Alternatif

Jawaban

S

SS

TS

STS

1. Tetap menjadi pasar Tradisional tanpa penambahan fungsi

2. Pasar tradisional dengan penambahan fungsi

a. Hotel

b. Apartmen

c. Perkantoran

d. Pusat Perbelanjaan

e. Sentra Wisata Kuliner

81

No

Alternatif

Jawaban

S

SS

TS

STS

3. Lain-lain

a. ……………

b. ……………

3. Komentar/saran anda terhadap eksistensi Pasar Gubeng Masjid Surabaya :

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

82

Rekapitulasi Peringkat Alternatif

No Alternatif STS TS S SS POIN 1 2 3 4

1 Tetap menjadi pasar tradisional dengan fasilitas

yang lebih baik 1 3 4 2 27

2 Pasar tradisional dengan penambahan fungsi :

a. Hotel 5 4 1 0 16

b. Sentra Wisata Kuliner 6 4 0 0 14

c. Apartement 4 5 1 0 17

d. Pusat perbelanjaan modern & Trade Centre 1 1 6 2 29

e. Perkantoran 2 5 3 0 21

3 Lain-lain :

a…………….

b……………

c……………

83

Lampiran 3 Data Lahan Pembanding

Pembanding I

Alamat = Jl.Nias Surabaya Luas Lahan = 300 𝑚2 Lebar Jalan didepan lahan = 7 m Status Lahan = SHM Jarak = 2,3 km Harga/m2 = Rp. 22.500.000 Total = Rp. 6.750.000.000 Pembanding II

Alamat = Jl. Gubeng Masjid Surabaya Luas Lahan = 680 𝑚2 Lebar Jalan didepan lahan = 12 m Status Lahan = SHM Jarak = 0.5 km Harga/m2 = Rp. 12.000.000 Total = Rp. 8.160.000 Pembanding III

Alamat = Jl.Flores Surabaya Luas Lahan = 766 𝑚2 Lebar Jalan didepan lahan = 7 m Status Lahan = SHM Jarak = 2,2 km Harga/m2 = Rp. 32.637.000 Total = Rp24.999.942.000 Pembanding IV

Alamat = Jl. Bali Surabaya Luas Lahan = 1142 𝑚2 Lebar Jalan didepan lahan = 7 m Status Lahan = NON SHM Jarak = 2,6 km Harga/m2 = Rp. 35.026.270 Total = Rp. 40.000.000.340

84

Lampiran 4.

Rekapitulasi Biaya Investasi

No Jenis Biaya Alternatif Pengembangan

Pasar(Single Use) Pasar dan Perbelanjaan Pasar dan Perkantoran

1 Biaya Pembongkaran Rp 112,855,575.00 Rp 112,855,575.00 Rp 112,855,575.00 2 Biaya Tanah Rp 39,301,506,710.42 Rp 39,301,506,710.42 Rp 39,301,506,710.42

3 Biaya Konstruksi Rp 25,747,901,368.50 Rp 49,518,518,876.93 Rp 56,255,318,570.31

4 Biaya Jasa Profesi Rp 772,437,041.06 Rp 1,485,555,566.31 Rp 1,687,659,557.11

5 Biaya Administrasi Rp 257,479,013.69 Rp 495,185,188.77 Rp 562,553,185.70

6 Biaya Lain-lain Rp 1,287,395,068.43 Rp 2,475,925,943.85 Rp 2,812,765,928.52

Total Biaya Investasi Rp 67,366,719,202.08

Rp 93,276,692,286.27 Rp 100,619,803,952.06

85

Lampiran 5 Market Research Harga Sewa Pasar

No Lokasi Pasar

Harga sewa / bulan

1

Pasar Modern di Darmo permai

Rp 111,111.11

2 Pasar Pucang Untuk emas dan konveksi, memiliki gudang atas

Rp 128,205.13

Pintu rolling door

3 Pasar DTC

Rp 95,000.00

4 PGS Rp 156,746.03

Rata-rata kios yang memiliki tipe/spesifikasi sama

Rp 122,765.57

Berdasarkan data tersebut ditetapkan harga sewa pasar sebesar Rp.120.000/m2

86

Market Research Harga Sewa Perkantoran

No Lokasi Kantor

Harga sewa / bulan

1 Jl. Genteng

Rp.165.000

2 Mayjend Sungkono

Rp.170.000

3 SukoSemolo

Rp.217.931

4 SPAZIO Rp.161.599

5

Jl. Mayjend Wono Soewoyo Rp.160.472

Rata-rata kantor yang memiliki tipe/spesifikasi sama

Rp.174.892

Berdasarkan data tersebut ditetapkan harga sewa sebesar Rp.175.000/m2

87

Market Research Harga Sewa Pusat Perbelanjaan

No Lokasi

Harga sewa / bulan

1 JMP

Rp 156.250

2 ITC Lantai Ground Rp 297.619

3

Pasar Turi Baru

Rp 339.000

4 BG Junction

Rp 241.262

5 PGS Rp.277.777

Rata-rata kios yang memiliki tipe/spesifikasi sama Rp 262.483

Berdasarkan data tersebut ditetapkan harga sewa pasar sebesar Rp.260.000/m2

88

Lampiran 6.

Rekapitulasi Biaya Pendapatan Pasar

Tahun Pendapatan Sewa Service Charge Pendapatan Kotor Properti Pendapatan Efektif Properti

2017 Rp 6,863,855,760.00 Rp 686,385,576.00 Rp 7,550,241,336.00 Rp 5,436,173,761.92

2018 Rp 6,863,855,760.00 Rp 686,385,576.00 Rp 7,550,241,336.00 Rp 5,436,173,761.92

2019 Rp 6,863,855,760.00 Rp 686,385,576.00 Rp 7,550,241,336.00 Rp 5,436,173,761.92

2020 Rp 6,863,855,760.00 Rp 686,385,576.00 Rp 7,550,241,336.00 Rp 5,436,173,761.92

2021 Rp 6,863,855,760.00 Rp 686,385,576.00 Rp 7,550,241,336.00 Rp 5,436,173,761.92

2022 Rp 7,207,048,548.00 Rp 720,704,854.80 Rp 7,927,753,402.80 Rp 5,707,982,450.02

2023 Rp 7,207,048,548.00 Rp 720,704,854.80 Rp 7,927,753,402.80 Rp 5,707,982,450.02

2024 Rp 7,207,048,548.00 Rp 720,704,854.80 Rp 7,927,753,402.80 Rp 5,707,982,450.02

2025 Rp 7,207,048,548.00 Rp 720,704,854.80 Rp 7,927,753,402.80 Rp 5,707,982,450.02

2026 Rp 7,207,048,548.00 Rp 720,704,854.80 Rp 7,927,753,402.80 Rp 5,707,982,450.02

89

Lanjutan Tabel Rekapitulasi Pendapatan Pasar

` Tahun Pendapatan Parkir Total Pendapatan

2017 Rp 1,947,000.00 Rp 5,438,120,761.92

2018 Rp 1,947,000.00 Rp 5,438,120,761.92

2019 Rp 1,947,000.00 Rp 5,438,120,761.92

2020 Rp 1,947,000.00 Rp 5,438,120,761.92

2021 Rp 1,947,000.00 Rp 5,438,120,761.92

2022 Rp 2,044,350.00 Rp 5,710,026,800.02

2023 Rp 2,044,350.00 Rp 5,710,026,800.02

2024 Rp 2,044,350.00 Rp 5,710,026,800.02

2025 Rp 2,044,350.00 Rp 5,710,026,800.02

2026 Rp 2,044,350.00 Rp 5,710,026,800.02

90

Rekapitulasi Biaya Pendapatan Pasar & Perkantoran

Biaya Pendapatan Pasar

Tahun Pendapatan Sewa Pasar Service Charge Pasar Pendapatan Kotor Pasar Pendapatan Efektif Pasar

2017 Rp 3,422,859,120.00 Rp 342,285,912.00 Rp 3,765,145,032.00 Rp 2,710,904,423.04

2018 Rp 3,422,859,120.00 Rp 342,285,912.00 Rp 3,765,145,032.00 Rp 2,710,904,423.04

2019 Rp 3,422,859,120.00 Rp 342,285,912.00 Rp 3,765,145,032.00 Rp 2,710,904,423.04

2020 Rp 3,422,859,120.00 Rp 342,285,912.00 Rp 3,765,145,032.00 Rp 2,710,904,423.04

2021 Rp 3,422,859,120.00 Rp 342,285,912.00 Rp 3,765,145,032.00 Rp 2,710,904,423.04

2022 Rp 3,594,002,076.00 Rp 359,400,207.60 Rp 3,953,402,283.60 Rp 2,846,449,644.19

2023 Rp 3,594,002,076.00 Rp 359,400,207.60 Rp 3,953,402,283.60 Rp 2,846,449,644.19

2024 Rp 3,594,002,076.00 Rp 359,400,207.60 Rp 3,953,402,283.60 Rp 2,846,449,644.19

2025 Rp 3,594,002,076.00 Rp 359,400,207.60 Rp 3,953,402,283.60 Rp 2,846,449,644.19

2026 Rp 3,594,002,076.00 Rp 359,400,207.60 Rp 3,953,402,283.60 Rp 2,846,449,644.19

91


Biaya Pendapatan Kantor

Tahun Pendapatan Sewa Kantor Service Charge Kantor Pendapatan Kotor Kantor Pendapatan Efektif Kantor

2017 Rp 9,886,212,000.00 Rp 2,965,863,600.00 Rp 12,852,075,600.00 Rp 11,168,453,696.40

2018 Rp 9,886,212,000.00 Rp 2,965,863,600.00 Rp 12,852,075,600.00 Rp 11,168,453,696.40

2019 Rp 9,886,212,000.00 Rp 2,965,863,600.00 Rp 12,852,075,600.00 Rp 11,168,453,696.40

2020 Rp 9,886,212,000.00 Rp 2,965,863,600.00 Rp 12,852,075,600.00 Rp 11,168,453,696.40

2021 Rp 9,886,212,000.00 Rp 2,965,863,600.00 Rp 12,852,075,600.00 Rp 11,168,453,696.40

2022 Rp 10,380,522,600.00 Rp 3,114,156,780.00 Rp 13,494,679,380.00 Rp 11,726,876,381.22

2023 Rp 10,380,522,600.00 Rp 3,114,156,780.00 Rp 13,494,679,380.00 Rp 11,726,876,381.22

2024 Rp 10,380,522,600.00 Rp 3,114,156,780.00 Rp 13,494,679,380.00 Rp 11,726,876,381.22

2025 Rp 10,380,522,600.00 Rp 3,114,156,780.00 Rp 13,494,679,380.00 Rp 11,726,876,381.22

2026 Rp 10,380,522,600.00 Rp 3,114,156,780.00 Rp 13,494,679,380.00 Rp 11,726,876,381.22

92


Total Pendapatan Efektif Pasar&Kantor

Tahun Pendapatan Efektif Pasar Pendapatan Efektif Kantor Pendapatan Parkir Total Pendapatan

2017 Rp 2,710,904,423.04 Rp 11,168,453,696.40 Rp 1,962,114.00 Rp 13,881,320,233.44

2018 Rp 2,710,904,423.04 Rp 11,168,453,696.40 Rp 1,962,114.00 Rp 13,881,320,233.44

2019 Rp 2,710,904,423.04 Rp 11,168,453,696.40 Rp 1,962,114.00 Rp 13,881,320,233.44

2020 Rp 2,710,904,423.04 Rp 11,168,453,696.40 Rp 1,962,114.00 Rp 13,881,320,233.44

2021 Rp 2,710,904,423.04 Rp 11,168,453,696.40 Rp 1,962,114.00 Rp 13,881,320,233.44

2022 Rp 2,846,449,644.19 Rp 11,726,876,381.22 Rp 2,060,219.70 Rp 14,575,386,245.11

2023 Rp 2,846,449,644.19 Rp 11,726,876,381.22 Rp 2,060,219.70 Rp 14,575,386,245.11

2024 Rp 2,846,449,644.19 Rp 11,726,876,381.22 Rp 2,060,219.70 Rp 14,575,386,245.11

2025 Rp 2,846,449,644.19 Rp 11,726,876,381.22 Rp 2,060,219.70 Rp 14,575,386,245.11

2026 Rp 2,846,449,644.19 Rp 11,726,876,381.22 Rp 2,060,219.70 Rp 14,575,386,245.11

93

Rekapitulasi Biaya Pendapatan Pasar&Pusat Perbelanjaan

Biaya Pendapatan Pasar

Tahun Pendapatan Sewa Pasar Service Charge Pasar Pendapatan Kotor Pasar Pendapatan Efektif Pasar

2017 Rp 3,422,859,120.00 Rp 342,285,912.00 Rp 3,765,145,032.00 Rp 2,710,904,423.04

2018 Rp 3,422,859,120.00 Rp 342,285,912.00 Rp 3,765,145,032.00 Rp 2,710,904,423.04

2019 Rp 3,422,859,120.00 Rp 342,285,912.00 Rp 3,765,145,032.00 Rp 2,710,904,423.04

2020 Rp 3,422,859,120.00 Rp 342,285,912.00 Rp 3,765,145,032.00 Rp 2,710,904,423.04

2021 Rp 3,422,859,120.00 Rp 342,285,912.00 Rp 3,765,145,032.00 Rp 2,710,904,423.04

2022 Rp 3,594,002,076.00 Rp 359,400,207.60 Rp 3,953,402,283.60 Rp 2,846,449,644.19

2023 Rp 3,594,002,076.00 Rp 359,400,207.60 Rp 3,953,402,283.60 Rp 2,846,449,644.19

2024 Rp 3,594,002,076.00 Rp 359,400,207.60 Rp 3,953,402,283.60 Rp 2,846,449,644.19

2025 Rp 3,594,002,076.00 Rp 359,400,207.60 Rp 3,953,402,283.60 Rp 2,846,449,644.19

2026 Rp 3,594,002,076.00 Rp 359,400,207.60 Rp 3,953,402,283.60 Rp 2,846,449,644.19

94


Biaya Pendapatan Pusat Perbelanjaan

Tahun

Pendapatan Sewa Perbelanjaan

(Rp)

Service Charge Perbelanjaan

(Rp)

Pendapatan Kotor Perbelanjaan

(Rp)

Pendapatan Efektif Perbelanjaan

(Rp)

2017

14,871,687,480.00

3,717,921,870.00

18,589,609,350.00

16,154,370,525.15

2018

14,871,687,480.00

3,717,921,870.00

18,589,609,350.00

16,154,370,525.15

2019

14,871,687,480.00

3,717,921,870.00

18,589,609,350.00

16,154,370,525.15

2020

14,871,687,480.00

3,717,921,870.00

18,589,609,350.00

16,154,370,525.15

2021

14,871,687,480.00

3,717,921,870.00

18,589,609,350.00

16,154,370,525.15

2022

15,615,271,854.00

3,903,817,963.50

19,519,089,817.50

16,962,089,051.41

2023

15,615,271,854.00

3,903,817,963.50

19,519,089,817.50

16,962,089,051.41

2024

15,615,271,854.00

3,903,817,963.50

19,519,089,817.50

16,962,089,051.41

2025

15,615,271,854.00

3,903,817,963.50

19,519,089,817.50

16,962,089,051.41

2026

15,615,271,854.00

3,903,817,963.50

19,519,089,817.50

16,962,089,051.41

95


Total Pendapatan Efektif Pasar & Pusat Perbelanjaan

Tahun

Pendapatan Efektif Pasar (Rp)

Pendapatan Efektif Perbelanjaan

(Rp)

Pendapatan Parkir (Rp)

Total Pendapatan (Rp)

2017 2,710,904,423.04 16,154,370,525.15 4,119,255.00 18,869,394,203.19

2018 2,710,904,423.04 16,154,370,525.15 4,119,255.00 18,869,394,203.19

2019 2,710,904,423.04 16,154,370,525.15 4,119,255.00 18,869,394,203.19

2020 2,710,904,423.04 16,154,370,525.15 4,119,255.00 18,869,394,203.19

2021 2,710,904,423.04 16,154,370,525.15 4,119,255.00 18,869,394,203.19

2022 2,846,449,644.19 16,962,089,051.41 4,325,217.75 19,812,863,913.35

2023 2,846,449,644.19 16,962,089,051.41 4,325,217.75 19,812,863,913.35

2024 2,846,449,644.19 16,962,089,051.41 4,325,217.75 19,812,863,913.35

2025 2,846,449,644.19 16,962,089,051.41 4,325,217.75 19,812,863,913.35

2026 2,846,449,644.19 16,962,089,051.41 4,325,217.75 19,812,863,913.35

96

Lampiran 7.

Rekapitulasi Biaya Pengeluaran Pasar

Tahun

Biaya Listrik (Rp)

Biaya Air (Rp)

Gaji Pegawai (Rp)

Biaya Pemeliharaan

(Rp) Total (Rp)

2017 459,442,558.76 11,222,763.13 168,328,200.23 34,319,278.80 673,312,800.92

2018 459,980,804.15 11,222,763.13 195,260,712.27 34,319,278.80 674,030,461.45

2019 460,519,049.55 11,222,763.13 199,749,329.32 34,319,278.80 674,748,121.98

2020 461,057,294.95 11,222,763.13 200,646,923.19 34,319,278.80 675,465,782.50

2021 461,595,540.34 11,222,763.13 200,969,953.34 34,319,278.80 676,183,443.03

2022 462,133,785.74 11,783,901.29 201,201,053.29 36,035,242.74 679,937,239.69

2023 462,672,031.14 11,783,901.29 202,176,478.45 36,035,242.74 680,654,900.22

2024 463,210,276.53 11,783,901.29 202,511,961.61 36,035,242.74 681,372,560.75

2025 463,748,521.93 11,783,901.29 202,745,054.04 36,035,242.74 682,090,221.28

2026 464,286,767.33 11,783,901.29 202,961,763.97 36,035,242.74 682,807,881.81

97

Rekapitulasi Biaya Pengeluaran Pasar & Kantor

Biaya Pengeluaran Pasar

Tahun

Biaya Listrik Pasar (Rp)

Biaya Air Pasar (Rp)

Gaji Pegawai Pasar (Rp)

Biaya Pemeliharaan (Rp)

Total Pasar (Rp)

2017 230,615,131.57 5,596,553.67 84,441,993.61 17,114,295.60 337,767,974.45

2018 230,884,283.56 5,596,553.67 97,952,712.59 17,114,295.60 338,126,843.78

2019 231,153,435.56 5,596,553.67 100,204,144.96 17,114,295.60 338,485,713.10

2020 231,422,587.55 5,596,553.67 100,654,091.47 17,114,295.60 338,844,582.43

2021 231,691,739.55 5,596,553.67 100,815,800.24 17,114,295.60 339,203,451.76

2022 231,960,891.55 5,876,381.35 100,931,390.98 17,970,010.38 341,076,377.70

2023 232,230,043.54 5,876,381.35 101,418,116.98 17,970,010.38 341,435,247.03

2024 232,499,195.54 5,876,381.35 101,585,710.48 17,970,010.38 341,794,116.36

2025 232,768,347.53 5,876,381.35 101,702,242.77 17,970,010.38 342,152,985.69

2026 233,037,499.53 5,876,381.35 101,810,605.26 17,970,010.38 342,511,855.02

98

Biaya Pengeluaran Kantor

Tahun

Biaya Listrik Kantor (Rp)

Biaya Air Kantor (Rp)

Gaji Pegawai Kantor (Rp)

Biaya Pemeliharaan Kantor (Rp)

Total Kantor (Rp)

2017 360,695,182.37 20,405,023.88 383,353,831.42 148,293,180.00 912,747,217.66

2018 361,116,151.40 20,405,023.88 444,690,444.45 148,293,180.00 913,473,026.34

2019 361,537,120.43 20,405,023.88 454,809,142.17 148,293,180.00 914,198,835.01

2020 361,958,089.46 20,405,023.88 456,732,973.45 148,293,180.00 914,924,643.68

2021 362,379,058.49 20,405,023.88 457,345,626.10 148,293,180.00 915,650,452.35

2022 362,800,027.52 21,425,275.07 457,748,490.16 155,707,839.00 930,919,209.64

2023 363,220,996.55 21,425,275.07 464,225,826.47 155,707,839.00 931,645,018.31

2024 363,641,965.58 21,425,275.07 465,567,039.93 155,707,839.00 932,370,826.98

2025 364,062,934.61 21,425,275.07 466,086,473.72 155,707,839.00 933,096,635.65

2026 364,483,903.64 21,425,275.07 466,474,422.77

155,707,839.00

933,822,444.33

99

Total Biaya Pengeluaran Pasar & Kantor

Tahun Pengeluaran Pasar Pengeluaran Kantor Pasar+Kantor

2017 Rp 337,767,974.45 Rp 912,747,217.66 Rp 1,250,515,192.11

2018 Rp 338,126,843.78 Rp 913,473,026.34 Rp 1,251,599,870.11

2019 Rp 338,485,713.10 Rp 914,198,835.01 Rp 1,252,684,548.11

2020 Rp 338,844,582.43 Rp 914,924,643.68 Rp 1,253,769,226.11

2021 Rp 339,203,451.76 Rp 915,650,452.35 Rp 1,254,853,904.11

2022 Rp 341,076,377.70 Rp 930,919,209.64 Rp 1,271,995,587.34

2023 Rp 341,435,247.03 Rp 931,645,018.31 Rp 1,273,080,265.34

2024 Rp 341,794,116.36 Rp 932,370,826.98 Rp 1,274,164,943.34

2025 Rp 342,152,985.69 Rp 933,096,635.65 Rp 1,275,249,621.34

2026 Rp 342,511,855.02 Rp 933,822,444.33 Rp 1,276,334,299.34

100

Rekapitulasi Biaya Pengeluaran Pasar & Pusat Perbelanjaan

Biaya Pengeluaran Pasar

Tahun

Biaya Listrik Pasar (Rp)

Biaya Air Pasar (Rp)

Gaji Pegawai Pasar (Rp)

Biaya Pemeliharaan (Rp)

Total Pasar (Rp)

2017 230,615,131.57 5,596,553.67 84,441,993.61 17,114,295.60 337,767,974.45

2018 230,884,283.56 5,596,553.67 97,952,712.59 17,114,295.60 338,126,843.78

2019 231,153,435.56 5,596,553.67 100,204,144.96 17,114,295.60 338,485,713.10

2020 231,422,587.55 5,596,553.67 100,654,091.47 17,114,295.60 338,844,582.43

2021 231,691,739.55 5,596,553.67 100,815,800.24 17,114,295.60 339,203,451.76

2022 231,960,891.55 5,876,381.35 100,931,390.98 17,970,010.38 341,076,377.70

2023 232,230,043.54 5,876,381.35 101,418,116.98 17,970,010.38 341,435,247.03

2024 232,499,195.54 5,876,381.35 101,585,710.48 17,970,010.38 341,794,116.36

2025 232,768,347.53 5,876,381.35 101,702,242.77 17,970,010.38 342,152,985.69

2026 233,037,499.53 5,876,381.35 101,810,605.26 17,970,010.38 342,511,855.02

101

Biaya Pengeluaran Pusat Perbelanjaan

Tahun Biaya Listrik Perbelanjaan

Biaya Air Perbelanjaan

Gaji Pegawai Tperbelanjaan Biaya Pemeliharaan Total Perbelanjaan

2017 Rp 462,452,278.53 Rp 19,384,772.68 Rp 483,530,897.90 Rp 185,896,093.50 Rp 1,151,264,042.61

2018 Rp 462,992,008.75 Rp 19,384,772.68 Rp 560,895,841.56 Rp 185,896,093.50 Rp 1,152,194,611.94

2019 Rp 463,531,738.96 Rp 19,384,772.68 Rp 573,665,071.67 Rp 185,896,093.50 Rp 1,153,125,181.27

2020 Rp 464,071,469.17 Rp 19,384,772.68 Rp 576,098,987.60 Rp 185,896,093.50 Rp 1,154,055,750.61

2021 Rp 464,611,199.38 Rp 19,384,772.68 Rp 576,879,253.27 Rp 185,896,093.50 Rp 1,154,986,319.94

2022 Rp 465,150,929.59 Rp 20,354,011.32 Rp 577,394,934.90 Rp 195,190,898.18 Rp 1,173,613,515.66

2023 Rp 465,690,659.81 Rp 20,354,011.32 Rp 585,300,866.16 Rp 195,190,898.18 Rp 1,174,544,084.99

2024 Rp 466,230,390.02 Rp 20,354,011.32 Rp 586,956,654.28 Rp 195,190,898.18 Rp 1,175,474,654.32

2025 Rp 466,770,120.23 Rp 20,354,011.32 Rp 587,612,419.50 Rp 195,190,898.18 Rp 1,176,405,223.65

2026 Rp 467,309,850.44 Rp 20,354,011.32 Rp 588,108,181.05 Rp 195,190,898.18 Rp 1,177,335,792.98

102

Total Biaya Pengeluaran Pasar &Pusat Perbelanjaan

Tahun Pengeluaran Pasar Pengeluaran Perbelanjaan Pasar+Perbelanjaan

2017 Rp 337,767,974.45 Rp 1,151,264,042.61 Rp1,489,032,017.06

2018 Rp 338,126,843.78 Rp 1,152,194,611.94 Rp1,490,321,455.72

2019 Rp 338,485,713.10 Rp 1,153,125,181.27 Rp1,491,610,894.38

2020 Rp 338,844,582.43 Rp 1,154,055,750.61 Rp1,492,900,333.04

2021 Rp 339,203,451.76 Rp 1,154,986,319.94 Rp1,494,189,771.70

2022 Rp 341,076,377.70 Rp 1,173,613,515.66 Rp1,514,689,893.37

2023 Rp 341,435,247.03 Rp 1,174,544,084.99 Rp1,515,979,332.03

2024 Rp 341,794,116.36 Rp 1,175,474,654.32 Rp1,517,268,770.68

2025 Rp 342,152,985.69 Rp 1,176,405,223.65 Rp1,518,558,209.34

2026 Rp 342,511,855.02 Rp 1,177,335,792.98 Rp1,519,847,648.00

103

Lampiran 8.

Aliran Kas Pasar

*dalam Milyar Rupiah

No Variabel KET 0 1 2 3 4 5

1 MARR 8,48%

2 Investasi 67.36671

3 Pendapatan

5.43812 5.43812 5.43812

5.43812 5.43812

4

Biaya Operasional & Pemeliharaan

(28.06521)

(0.67331)

(0.67403)

(0.67475)

(0.67547) (0.67618)

5 Terminal Value - - - - - -

6 NET CASH FLOW

(28.06521)

4.76286

4.76214

4.76143

4.76071 4.75999

7 faktor diskon 1.00000 0.92187 0.84984 0.78344 0.72223 0.66581

8 DCF

(28.06521)

4.39254

4.04874 3.731862

3.43977 3.17055

9 NPV 30.21713

10 IRR 21.27%

104

Tabel Lanjutan Aliran Kas Pasar *dalam Milyar Rupiah

No Variabel KET 6 7 8 9 10

1 MARR 8,48%


3 Pendapatan

5.71002 5.71002 5.71002

5.71002

5.71002

4


(0.67994) (0.68065)

(0.68137)

(0.68209)

(0.68281)

5 Terminal Value - - - - 44.48866

6 NET CASH

FLOW 5.02805 5.02733

5.02661

5.02589 49.49575

7 faktor diskon 0.61379 0.56583 0.52163 0.48087 0.44330

8 DCF

3.08743 2.84581 2.62309

2.41781

28.52470

9 NPV 30.21713

10 IRR 21.27%

105

Aliran Kas Pasar & Perkantoran *dalam Milyar Rupiah


1 MARR 8.48%

2 Investasi

100.61980

3 Pendapatan 13.88132 13.88132 13.88132

13.88132 13.88132

4


(61.31829) (1.25052) (1.25160) (1.25268) (1.25377) (1.25485)

5 Terminal Value - - - - -

6 NET CASH FLOW

(61.31829) 12.62884 12.62776 12.62667 12.62559 12.62450

7 faktor diskon 1 0.92187 0.84984 0.78344 0.72223 0.66581

8 DCF (61.31829) 11.64397 10.73332 9.89389 9.12011 8.40685

9 NPV 92.96592

10 IRR 26.569%

106

Lanjutan Tabel Aliran Kas Pasar & Perkantoran *dalam Milyar Rupiah


1 MARR 8.48%

2 Investasi

100.61980

3 Pendapatan 14.57538

14.57538

14.57538 14.57538

14.57538

4


(1.27200)

(1.27308)

(1.27416)

(1.27525)

(1.27633)

5 Terminal Value - - - -

117.69072

6 NET CASH FLOW

13.30133

13.30025

13.29916 13.29808

130.96948

7 faktor diskon 0.61379 0.56583 0.52163 0.48087 0.44330

8 DCF

8.16553

7.52695

6.93831 6.39571

75.45952

9 NPV 92.96592

10 IRR 26.569%

107

Aliran Kas Pasar & Pusat Perbelanjaan *dalam Milyar Rupiah


1 MARR 8.48%


3 Pendapatan 18.86939 18.86939 18.86939 18.86939 18.86939

4


(53.97518)

(1.48903)

(1.49032)

(1.49161)

(1.49290)

(1.49419)

5 Terminal Value - - - - - -

6 NET CASH FLOW (53.97518) 17.37624 17.37495 17.37366 17.37237 17.37109

7 faktor diskon 1 0.92187 0.84984 0.78344 0.72223 0.66581

8 DCF (53.97518) 16.02245 14.76955 13.61461 12.54999 11.56862

9 NPV 158.27094

10 IRR 38.21%

108

Lanjutan Tabel Aliran Kas Pasar & Pusat Perbelanjaan *dalam Milyar Rupiah


1 MARR 8.48% 2 Investasi 93.27669

3 Pendapatan

19.81286 19.81286 19.81286 19.81286 19.81286

4

Biaya Operasional & Pemeliharaan (1.51469) (1.51598) (1.51727) (1.51856) (1.51985)

5 Terminal Value - - - - 161.885

6 NET CASH FLOW 18.29385 18.29256 18.29127 18.28998 180.13551

7 faktor diskon 0.61379 0.56583 0.52163 0.48087 0.44330

8 DCF 11.23129 10.35307 9.54353 8.79729 103.79553

9 NPV 158.27094 10 IRR 38.21%

73

BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN

5.1. Kesimpulan

Dari analisa Highest and Best Use yang dilakukan pada Pasar Gubeng Masjid Surabaya diperoleh kesimpulan bahwa pasar yang memiliki luas lahan sebesar 3448 m2 ini dapat dikembangkan menjadi bangunan komersial dengan jumlah lantai maksimum 5 lantai dengan luas dasar bangunan sebesar 1961,5 𝑚2.

Ketiga jenis alternatif pengembangan , yaitu Pasar dengan konsep modern (single use) , dan alternatif pengembangan multi use berupa Pasar dan Perkantoran, serta Pasar dan Pusat Perbelanjaan memenuhi aspek legal, fisik dan finansial. Dengan hasil akhir bahwa alternatif pengembangan lahan sebagai Pasar dan Pusat Perbelanjaan merupakan alternatif penggunaan terbaik karena memiliki nilai lahan sebesar Rp 46.946.524,-/m2 dari nilai lahan awal Rp 11.398.349,-/m2 .

. 5.2. Saran

Dalam penelitian perencanaan pengembangan properti bangunan selanjutnya sebaiknya melakukan market research lebih luas agar asumsi yang dilakukan mendekati keadaan yang sebenarnya sehingga analisa dapat dilakukan secara maksimal.

74

“Halaman ini sengaja dikosongkan.”

75

DAFTAR PUSTAKA Anggarawati, B dan Utomo, C. 2013. “Analisa Penggunaan

Lahan Kawasan Komersial Perumahan CitraRaya Surabaya dengan Metode Highest and Best Use”. Jurnal Teknik ITS Vol.2,No.2 hal D39 - D41.

Baird, F., Kyle, R., dan Spodek, M., 2000. Property

Management. Real Estate Education Company. Barens, G., Miles, M., dan Weiss., 2007. Real Estate

Development, Third Edition. Urban Land Institute. Departemen Pekerjaan Umum, 2007. Pedoman Teknis

Pembangunan Bangunan Gedung Negara. (PERMEN PU No.45/PRT/M/2007). Jakarta.

Fanning, Stephen., Terry V Grissom., Thomas D Pearson. 1994. Analysis For Valuation Appraisal. Apprasial Institute : Chicago

Faradiany, F V dan Utomo, C. 2014. “ Analisa Highest and Best Use Pada Lahan Kosong Di Jemur Gayungan II Surabaya”. Jurnal Teknik ITS Vol.3,No.2 hal C61-C63.

Hardjowigeno dan Widiatmaka. 2007. Evaluasi Kesesuaian

Lahan dan Perencanaan Tata Guna Lahan. Gadjah Mada University Press : Yogyakarta.

Harjanto, B dan Hidayati, W. 2003. Konsep Dasar Penilaian

Properti Edisi Pertama. BPFE: Yogyakarta Juwana, J. S. 2005. Panduan Sistem Bangunan Tinggi.

Erlangga: Jakarta Negara , K.P . 2010. Analisa Penggunaan Tertinggi dan

Terbaik Pada Lahan Eks Terminal Gadang di

Kota Malang. Tugas Akhir Program Studi Teknik Sipil, Surabaya : FTSP - ITS

PDAM Kota Surabaya. Klasifikasi Pelanggan dan Tarif Air

Minum PDAM Kota Surabaya. < URL : http://www.pdam-sby.go.id/page.php?get=tampil_tabel_tarif&bhs=1 >

http://www.pdam-sby.go.id/page.php?get=tampil_tabel_tarif&bhs=1

http://www.pdam-sby.go.id/page.php?get=tampil_tabel_tarif&bhs=1

76

Poerbo, H. 1998. Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat

Banyak. Djambatan : Jakarta. Prawoto, A. 2012. Teori dan Praktek Penilaian Properti,

Edisi Kedua. BPFE : Yogyakarta Purwowidodo. 1983. Teknologi Mulsa. Dewaruci Press:

Jakarta. Pusat Informasi Pasar Uang Bank Indonesia. Suku Bunga

Deposito. http://pusatdata.kontan.co.id/bungadeposito/ Rasyid, T D A dan Utomo, C. 2013. “Analisa Highest and

Best Use (HBU) Pada Lahan Bekas SPBU Biliton,Surabaya”. Jurnal Teknis ITS Vol.2, No.2,hal D181-D185.

Soeharto, I. 1995. Manajemen Proyek. Erlangga: Jakarta. Soeparjanto. 2008. Konsep Dasar Penilaian. Pudisklat

Keuangan Umum BPPK: Jakarta The Appraisal Institute. 2001. The Appraisal of Real Estate,

Twelfth Edition. Chicago, Illinois. Tim Penyusun Kamus Besar Pusat. 2008. Kamus Besar

Bahasa Indonesia. Balai Pustaka : Jakarta Wijaya, Agus. 2007. Analisa Penentuan Pemanfaatan

Lahan Bekas Pasar Sentral di Kota Bulukumba. Institut Teknologi Sepuluh Nopember : Surabaya

http://pusatdata.kontan.co.id/bungadeposito/

109

BIODATA PENULIS

Marsha Swalia Mustika, dilahirkan di Madiun, 24 Maret 1993, merupakan anak kedua dari 2 bersaudara. Penulis telah menempuh pendidikan formal di TK Al-Irsyad Madiun tahun 1998, SDN 01 Taman Madiun tahun 2005, SMPN I Madiun tahun 2008, SMA Negeri 2 Madiun tahun 2011, D3 Teknik Sipil ITS Surabaya tahun 2014. Selama menempuh pendidikan di D3 Teknik Sipil ITS, penuluis aktif dalam beberapa kegiatan

diantaranya menjadi panitia pada acara Bridge Construction Competition- Tower Construction Competition, menjadi grader mata kuliah Mekanika Tanah serta sempat mengikuti lomba KJI. Setelah lulus dari D3 Teknik Sipil ITS Surabaya tahun 2014, penulis mengikuti Tes Masuk Program S1 Lintas Jalur yang diselenggarakan ITS Surabaya dan diterima di Jurusan Teknik Sipil Lintas Jalur FTSP - ITS tahun 2014, Terdaftar sebagai Mahasiswa dengan NRP 3114105066. Penulis dapat dihubungi melalui email [email protected]

mailto:[email protected]

DI PERBANDINGAN PENGGUNAN PROFIL CIRCULAR HOLLOW...

Documents

Transcript of DI PERBANDINGAN PENGGUNAN PROFIL CIRCULAR HOLLOW...