Designing Sharia Contracts

A to Z Sharia Banking

Training Module

Designing Sharia

Contracts

Training & Publication Department Karim Business Consulting©2004 1


Training Module

DESIGNING SHARIA CONTRACTS

Berdasarkan tingkat kepastian dari hasil yang diperolehnya, secara umum

kontrak/akad pembiayaan dibagi ke dalam dua kelompok besar, yaitu:

1. Natural Certainty Contracts

Yang termasuk dalam kontrak ini adalah:

a. Murabahah

b. Salam

c. Istishna’

d. Ijarah

2. Natural Uncertainty Contracts

Yang termasuk dalam kontrak ini, adalah:

a. Mudharabah

b. Musyarakah

1. MURABAHAH

Murabahah merupakan salah satu bentuk natural certainty contract karena

dalam murabahah dapat ditentukan berapa required rate of profit-nya

(keuntungan yang ingin diperoleh).

Murabahah muajjal dicirikan dengan adanya penyerahan barang di

awal akad dan pembayaran kemudian (setelah awal akad), baik dalam

bentuk angsuran maupun dalam bentuk lump sum (sekaligus).

Berdasarkan sumber dana yang digunakan, pembiayaan murabahah

secara garis besar dapat dibedakan menjadi tiga kelompok

1. Pembiayaan murabahah yang didanai dengan URIA (Unrestricted

Investment Account = Investasi Tidak terikat)

2. Pembiayaan murabahah yang didanai dengan RIA (Restricted Investment

Account = Investasi Terikat)

3. Pembiayaan Murabaha yang didanai dengan Modal Bank.

Dalam setiap pendisainan sebuah pembiayaan, faktor-faktor yang perlu

diperhatikan adalah:



Training Module

1. Kebutuhan nasabah

2. Kemampuan finansial nasabah

Faktor-faktor ini juga akan mempengaruhi sumber dana yang akan digunakan

untuk mendanai pembiayaan tersebut.

2. SALAM

Salam adalah transaksi jual beli atau pertukaran ayn bi dayn. Dalam

transaksi salam pembayaran dilakukan di awal dengan penyerahan barang di

masa yang akan datang. Syarat dari transaksi ini adalah adanya kejelasan

dalam kuantitas, kualitas, harga dan waktu penyerahan. Karena

keuntungan yang didapat dari transaksi ini didasarkan pada mekanisme jual

beli (yaitu si penjual telah menentukan keuntungan yang dikehendaki atau

besarnya required profit rate telah ditentukan diawal), maka salam

dikategorikan ke dalam natural certainty contract.

Berdasarkan mekanisme pembayaran jenis contract ini dibagi menjadi dua,

yaitu;

1. Salam yang jenis pembayaran dilakukan satu kali pada waktu awal

kontrak.

2. Istishna’ yang metode pembayaran dilakukan secara angsuran.

Dengan demikian salam merupakan akad yang dapat dibiayai secara lump

sum dengan sumber dana diambilkan dari jenis pembiayaan RIA (Restricted

Invesment Account). Sedangkan Istishna’ merupakan akad yang dapat

dibiayai secara instalment / ada cicilan tetap selama periode penyelesaian

kontrak dengan sumber dana diambilkan dari jenis pembiayaan URIA

(Unrestricted Invesment Account).

Pembiayaan salam secara garis besar dapat dikelompokan menjadi tiga

kelompok, yaitu



Training Module

1. pembiayaan salam yang menggunakan sumber pendanaan dari investasi

terikat atau RIA (Restricted Invesment Account)

2. pembiayaan salam yang menggunakan sumber pendanaan dari investasi

tidak terikat atau URIA (Unrestricted Invesment Account)

3. pembiayaan salam yang menggunakan sumber pendanaan dari modal

bank (bank’s own capital)

3. ISTISHNA’

Istishna’ adalah jenis kontrak jual beli dimana barang akan diserahkan di

kemudian hari ketika pembayaran telah lunas. Pembayaran dilakukan

dengan cara angsuran.

4. IJARAH

Ijarah merupakan salah satu bentuk natural certainty contract karena dalam

ijarah dapat ditentukan berapa required rate of profit (keuntungan yang ingin

diperoleh).

Ijarah tidak melibatkan pertukaran barang melainkan jasa. Jasa tersebut bisa

berupa manfaat dari

1. suatu barang (sewa-menyewa); atau

2. tenaga manusia (upah-mengupah)

Berdasarkan sumber dana yang digunakan, pembiayaan ijarah secara garis

besar dapat dibedakan ke dalam tiga kelompok:

1. Pembiayaan ijarah yang didanai dengan URIA (Unrestricted Investment

Account = Investasi Tidak Terikat)

2. Pembiayaan ijarah yang didanai dengan RIA (Restricted Investment

Account = Investasi Terikat)

3. Pembiayaan ijarah yang didanai dengan Modal bank

5. IJARAH MUNTAHIA BITTAMLIK (IMBT)



Training Module

Ijarah Muntahia Bittamlik (IMBT) merupakan salah satu bentuk natural

certainty contract, sehingga dalam Ijarah Muntahia Bittamlik (IMBT) dapat

diketahui besarnya keuntungan yang akan diperoleh (required rate of profit).

Ijarah Muntahia Bittamlik adalah merupakan kombinasi antara sewa

menyewa (ijarah) dan jual beli atau hibah di akhir masa sewa. Dalam Ijarah

Muntahia Bittamlik terjadi kepemindahan hak milik barang yaitu dengan cara:

1. Ijarah dengan janji akan menjual pada akhir masa sewa

2. Ijarah dengan janji untuk memberikan hibah pada akhir masa sewa

Nilai sewa yang berlaku harus berdasarkan harga barang dan besarnya

cicilan barang tersebut, sehingga dapat diketahui berapa harga jual diakhir

masa menyewaan atau apakah dapat langsung dengan hibah.

Berdasarkan sumber dana pembiayaan Ijarah Muntahia Bittamlik (IMBT)

dapat berasal dari :

1. Unrestricted Investment Account (URIA, investasi tidak terikat)

2. Restricted Investment Account (RIA, investasi terikat terhadap

sektor atau proyek)

3. Modal bank

6. MUDHARABAH DAN MUSYARAKAH

Pembiayaan Mudharabah dan Musyarakah merupakan bentuk natural

uncertainty contract, karena dalam kedua pembiayaan tersebut tingkat

keuntungan yang ingin diperoleh (required rate of profit) tidak dapat

ditentukan di awal periode. Yang ditentukan di awal periode hanyalah nisbah

bagi hasilnya saja. Sedangkan nilai keuntungan aktualnya baru dapat

ditentukan setelah investasinya menghasilkan.

Mudharabah dan Musyarakah dicirikan dengan adanya cash out dari pihak

bank sebagai shahibul maal di awal periode. Sedangkan cash in diperoleh



Training Module

Bank dari mudarib pada periode tersebut baik dalam bentuk angsuran

(installment) maupun sekaligus (lump sum).

Berdasarkan sumber dana yang digunakan, pembiayaan Mudharabah dan

Musyarakah secara garis besarnya bersumber dari tiga kelompok, yakni:

1. Yang didanai dengan URIA (Unrestricted Investment Account =

Investasi Tidak Terikat, atau mudharabah mutlaqah)

2. Yang didanai dengan RIA (Restricted Investment Account = Investasi

Terikat, atau mudharabah muqayyadah)

3. Yang didanai dengan Modal Bank.

Pengenaan agunan dalam pembiayaan mudharabah dan musyarakah

dibolehkan, tetapi pengunaannya bukan untuk menutupi resiko atas

kerugian. Bank dibolehkan meminta agunan kepada nasabahnya dalam

pembiayaan mudaharabah dan musyarakah untuk menghindari resiko

kelalaian dan pelanggaran janji dari pihak nasabah. Dengan demikian

bila terjadi kerugian yang bukan disebabkan oleh kelalaian dan/atau

pelanggaran janji oleh nasabah, maka agunan tidak boleh disita oleh bank.

Namun bila kerugiannya disebabkan oleh kelalaian dan/atau pelanggaran

janji oleh nasabah, maka bank berhak menyita agunan tersebut.

JENIS PEMBIAYAAN SYARIAH

1. MUDHARABAH & MUSYARAKAH

a. Mudharabah & Musyarakah Financing



Training Module

Financed by URIA (Unrestricted Investment Account)b. Mudharabah & Musyarakah Financing

Financed by RIA / Restricted Investment Account (less than 3 month)c. Mudharabah & Musyarakah Financing

Financed by RIA/Restricted Investment Account (3 month or more)d. Mudharabah & Musyarakah Financing

Financed by bank’s own capital

2. _________________

2.1 ________________ Financed by URIA (Unrestricted Investment Account)

2.1.a ____________________

Rp Rp Rp Rp Rp Rp

2.1.b _________________________________

RpRp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp

Rp

2.2 __________________________Financed by RIA (Restricted Investment Account)

2.2.a ____________________ (less than 3 month)

Training & Publication Department Karim Business Consulting©2004

Cash out Rp.

Cash in

Goods received by bank then delivered by bank

Bank sebagai orang upahan

Cash in

Cash out

Goods delivered by bank

Goods recieved by bank

6


Training Module

Rp

Rp

2.2.b __________________________ (3 month or more)

Idem as 2.2.a

2.2.c ________________________

Rp

Rp Rp Rp Rp RpCash in

2.3 ___________________Financed by bank’s own capital

3. ISTISHNA’

3.1 Istishna’ Financing Financed by URIA (Unrestricted Investment Account)

3.1.a Istishna’ wal Istishna’



Cash outGoods recieved by bank


Cash out

Goods received by bank

Cash in

Goods recieved by bank then delivered by bank 7


Training Module

Rp Rp Rp Rp Rp Rp

Rp Rp Rp Rp Rp Rp

3.1.b Istishna’ ma’al Ijarah wal Murabahah Muajjal

RpRp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp

Rp Rp Rp Rp Rp Rp

3.2 Istishna’ FinancingFinanced by RIA (Restricted Investment Account)

3.2.a Istishna’ wal Murabahah Naqdan (less than 3 month)

Rp


Cash out

Istishna’

Cash in

Istishna’

Bank as buyer

Bank as seller

Bank sebagai orang upahan Ijarah

Cash in

Cash out

Istishna’



Bank as seller

Bank as buyer

Goods received by bank

Bank as buyer8


Training Module

Rp

3.2.b Istishna’ wal Murabahah Muajjal

Rp

Rp Rp Rp Rp RpCash in

3.3 Istishna’ FinancingFinanced by bank’s own capital

4. IJARAH

4.1 Ijarah FinancingFinanced by URIA

4.1.a Ijarah bil Ijarah


Cash out

Ijarah Bank as lessee

Cash out

Istishna’Cash in


Bank as seller

Cash out

Istishna’

Murabahah Muajjal



9


Training Module

Rp

Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp

4.2 Ijarah FinancingFinanced by RIA

4.2.a Ijarah awal bil Ijarah akhir (less than 3 month) Rp

Rp

4.2.b Ijarah awal bil Ijarah Akhir (3 month or more)

Rp

Rp Rp

4.2.b.1 Ijarah bil Ijarah

Rp

Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp


Cashin

Bank as lessorIjarah

IjarahCash

out

IjarahCash in

Bank as lessor

Cash out

Ijarah

IjarahIjarah

Cash in

Bank as lessee

Bank as lessor

Cash outIjarah

Ijarah

Bank sebagai penyewa

10


Training Module

4.3 Ijarah FinancingFinanced by Bank’s own capital

4.3.a Ijarah awal bil Ijarah Akhir (less than 3 month)

4.3.b Ijarah awal bil Ijarah Akhir (3 month or more)

4.3.c Ijarah bil Ijarah

5. IJARAH MUNTAHIA BITTAMLIK

5.1 IMBT FinancingFinanced by URIA

5.1.a.1 Ijarah bil Ijarah With promise to sell in full at the end of the term

5.1.a.2 Ijarah bil Ijarah With promise to give as a gift at the end of the term

5.2 IMBT Financing

Financed by RIA

5.2.a.1 Ijarah awal bil Ijarah Akhir (less than 3 month) With promise to sell in full at the end of the period

5.2.a.2 Ijarah awal bil Ijarah akhir (less than 3 month) With promise to give as a gift at the end of the period

5.2.b.1 Ijarah awal bil Ijarah Akhir (3 month or more) With promise to sell in full at the end of the period

5.2.b.2 Ijarah awal bil Ijarah akhir (3 month or more) With promise to give as a gift at the end of the period

5.2.c.1 Ijarah bil Ijarah

With promise to sell in full at the end of the period

5.2.c.2 Ijarah bil Ijarah With promise to give as a gift at the end of the period

5.3 IMBT FinancingFinanced by bank’s own capital

5.3.a.1 Ijarah awal bil Ijarah Akhir (less than 3 month) With promise to sell in full at the end of the period


Cash in

Bank sebagai pemberi sewa

11


Training Module

5.3.a.2 Ijarah awal bil Ijarah akhir (less than 3 month) With promise to give as a gift at the end of the period

5.3.b.1 Ijarah awal bil Ijarah Akhir (3 month or more) With promise to sell in full at the end of the period

5.3.b.2 Ijarah awal bil Ijarah akhir (3 month or more) With promise to give as a gift at the end of the period

5.3.c.1 Ijarah bil Ijarah With promise to sell in full at the end of the period

5.3.c.2 Ijarah bil Ijarah With promise to give as a gift at the end of the period

6. MURABAHAH FINANCING

6.1 Murabahah FinancingFinanced by URIA

Rp

Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp

6.2 Murabahah FinancingFinanced by RIA

6.2.a Murabahah Financing Financed by RIA less than 3 month

Goods recieved by bank Rp



Goods recieved by bankCash out

Bank sebagai pembeli

Bank sebagai penjualGoods delivered by bank Cash in

Cash outMurabahah Muajjal


12


Training Module

Rp

6.2.b Murabahah Financing Financed by RIA 3 month or more

RpCash out Goods recieved by bank


Rp Rp

6.3 Murabahah FinancingFinanced by Bank’s own Capital

Quiz on Designing Sharia Contracts

1. PT Kafilah Mabrur Cemerlang telah lima tahun bergerak di bidang export

busana muslim dan perlengkapan haji. Tiga bulan sebelum musim haji

dimulai, perusahaan ini sudah biasa mengekspor barang-barangnya ke Saudi

Arabia. Untuk itu PT KMC memerlukan modal kerja sebesar Rp 120.000.000,-

yang akan dikembalikan dalam jangka waktu 6 bulan.


Cash in

Bank sebagai penjual

Cash in


Bank sebagai penjual

13


Training Module

Tentukan jenis kontrak / akad yang tepat untuk memenuhi kebutuhan PT KMC

tersebut.

2. Pada periode haji tahun berikutnya, PT KMC akan melakukan bisnis serupa

hanya saja modal yang dibutuhkan kali ini adalah sebesar Rp 150.000.000,-.

PT. KMC memiliki modal awal sebesar Rp 50.000.000,- Kekurangan modal

akan didapat dari Bank Syariah Thoyyibah dan akan dikembalikan dalam

jangka waktu 6 bulan.

Tentukan jenis kontrak / akad yang tepat untuk memenuhi kebutuhan PT KMC

tersebut.

3. PT Subur Makmur Sejahtera, sebuah perusahaan trading yang secara khusus

bergerak di bidang agrobisnis membutuhkan komoditi yang akan dijual pada

tgl.1/4/200x. PT SMS secara financial tidak mampu untuk membayar tunai

kebutuhannya tersebut. Oleh karena itu, PT SMS pada tgl. 1/1/200x,

menghubungi Bank Syariah Masyhur untuk mendapatkan fasilitas pembiayaan

syariah untuk memenuhi kebutuhannya tersebut. PT SMS bersedia

mengangsur sejumlah tertentu mulai tgl 1/1/200x.

Gambarkan mekanisme pengadaan barang dan angsuran, serta kontrak-

kontrak yang sesuai dengan mekanisme tersebut.

4. Sama seperti kondisi no.2, hanya saja pada kondisi kali ini PT SMS baru akan

memiliki kemampuan untuk membayar secara penuh pada tgl.1/4/200x (pada

saat barang dikirim).

Gambarkan mekanisme pengadaan barang dan angsuran, serta kontrak-

kontrak yang sesuai dengan mekanisme tersebut.

SEVERAL CASES ON SHARIA CONTRACTS

Contoh Kasus

MURABAHAH

Pada saat jatuh tempo pembiayaan Murabahah nasabah belum dapat menyelesaikan

pembayaran baik pokok maupun mark up. Kemudian pembiayaan tersebut

diperpanjang jangka waktu pembayarannya.



Training Module

1. Apakah bank diperbolehkan mengenakan mark up kedua atas perpanjangan

jangka waktu murabahah tersebut.

2. Apakah pembiayaan Murabahah dapat direstrukturisasi menjadi pembiayaan

Mudharabah atau Musyarakah

3. Jika bank tidak mengenakan mark up kedua atas perpanjangan jangka waktu

murabahah tersebut, apakah bank dimungkinkan mengenakan biaya

administrasi dan menjadi pendapatan bank dalam bentuk:

Biaya pengelolaan rekening sebesar Rp10 juta per bulan, dan

Biaya keterlambatan pembayaran sebesar Rp20 juta per bulan dari jumlah

pembiayaan sebesar Rp2 milyar dengan jangka waktu 60 bulan, sehingga

pada saat jatuh waktu pengembalian pembiayaan, kedua biaya tersebut

sama dengan jumlah pembiayaan atau lebih.

Contoh Kasus

MUDHARABAH

Pada saat jatuh tempo pembiayaan Mudharabah, nasabah belum dapat

mengembalikan modalnya. Kemudian pembiayaan tersebut diperpanjang jangka

waktu pengembaliannya selama 10 tahun dengan menambahkan persyaratan dalam

addendum perjanjian yang menyatakan bahwa selama proyek yang dibiayai belum

menghasilkan, nasabah harus membayar biaya administrasi dalam bentuk biaya

keterlambatan pembayaran sebesar Rp10 juta per bulan dari jumlah pembiayaan

sebesar Rp5 milyar dan menjadi pendapatan bank.

Contoh Kasus

IJARAH

Bank memberikan pembiayaan ijarah sebesar jumlah x dengan jangka waktu y dan

sewa per bulannya sebesar z, tetapi barang yang diijarahkan bukan milik bank,

melainkan milik pihak ketiga.



Training Module

Contoh Kasus

JUAL BELI SALAM

Bank memberikan pembiayaan jual beli salam sebesar jumlah x dengan jangka

waktu y dan mark up sebesar z, tetapi nasabah tidak menyerahkan barang yang

dibiayai pada waktu yang disepakati, melainkan nasabah membayar dalam bentuk

uang sebesar modal yang diberikan ditambah mark up z, sementara bank tidak

memberikan kuasa kepada nasabah untuk menjualkannya.


Designing Sharia Contracts

Documents

Transcript of Designing Sharia Contracts