COLLATERAL APPRAISAL

26

description

COLLATERAL APPRAISAL

Transcript of COLLATERAL APPRAISAL

Page 1: COLLATERAL APPRAISAL
Page 2: COLLATERAL APPRAISAL

Fungsi & Tanggung Jawab Appraisor/Inspector/Investigator :

Bertindak atas nama Bank Melakukan Penilaian/penaksiran secara obyektif. Bertanggung jawab atas hasil penilaian Menjaga kerahasiaan Bank/ karyawannya. Menjaga kerahasiaan nasabah/ debitur lainnya. Bertindak sportif dan tidak terpengaruh oleh

kepentingan sendiri Bertindak sopan dan tidak mempunyai rasa ingin

memiliki harta/ kebendaan milik nasabah. Ramah tamah dan tidak emosional. Bertanggung jawab atas data yang akurat dan tidak

mengada ada. Bertanggung jawab atas fasilitas dan atau peralatan

yang digunakan untuk kepentingan inspeksi/ penilaian barang jaminan.

Menjaga hubungan baik dengan :Marketing Officer, Nasabah, Instansi pendukung.

Peka terhadap situasi lingkungan, perkembangan/ perubahan suatu daerah obyek Appraisal.

“Penilaian Agunan dan Pengikatan”Pelatihan Produk MurabahahDyah Ochtorina Susanti, SH., MHum

1

Page 3: COLLATERAL APPRAISAL

Segi-Segi Hukum Dalam Penilaian :

Apa yang harus dilakukan sebelum melaksanakan Penilaian ?

Sebelum Appraiser melakukan penilaian, sebaiknya bagian hukum dapat memintakan pertimbangan-pertimbangannya atas sesuatu barang yang hendak dijaminkan oleh debitur/ calon debitur.

Maksudnya adalah semata-mata meneliti kemungkinan-kemungkinan yang dapat melemahkan atau tidak melindungi kepentingan Bank.

Benda atau harta tersebut dipakai sebagai pegangan oleh kreditur yang sewaktu-waktu dapat digunakan oleh kreditur untuk dicairkan menjadi uang guna pelunasan hutang/ pembiayaan, apabila si debitur tidak dapat memenuhi kewajiban-kewajibannya(wanprestasi).

“Penilaian Agunan dan Pengikatan”Pelatihan Produk MurabahahDyah Ochtorina Susanti, SH., MHum

2

Page 4: COLLATERAL APPRAISAL

MACAM JAMINAN :

1. Jaminan Perorangan :

Menurut pasal 1820 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata :

Penanggungan adalah suatu persetujuan dengan mana

seorang pihak ketiga, guna kepentingan si berpiutang,

mengikatkan diri untuk memenuhi perikatannya si berutang,

manakala orang ini tidak memenuhinya.

Penanggungan hutang harus di adakan dengan penyataan

yang tegas tidak dipersangkakan dan tidak boleh pula

diperbolehkan untuk memperluas penanggungan hingga

melebihi ketentuan yang menjadi syarat sewaktu

mengadakannya(Pasal 1824 UU Hukum Dagang).

Pasal 1826 KUHD menetapkan bahwa perikatan para

penanggung berpindah kepada para ahli warisnya.

2. Jaminan Kebendaan :Pemberian jaminan kebendaan dapat berupa penyisihan suatu

bagian dari harta kekayaan seorang/ si pemberi jaminan dan

menyediakannya guna pemenuhan pembayaran kembali

hutang/ kewajiban si debitur.

“Penilaian Agunan dan Pengikatan”Pelatihan Produk MurabahahDyah Ochtorina Susanti, SH., MHum

3

Page 5: COLLATERAL APPRAISAL

Kekayaan tersebut dapat berupa kekayaan debitur sendiri

atau kekayaan seorang pihak ketiga.

Jaminan ideal :

Yang dapat secara mudah membantu perolehan pembiayaan itu oleh pihak yang memerlukannya.

Yang tidak melemahkan potensi/ kekuatan si pencari pembiayaan untuk melakukan/ mneruskan usahanya.

Yang memberikan kepastian kepada si pemberi pembiayaan(kreditur) dalam arti bahwa setiap waktu barang jaminan tersebut tersedia untuk di eksekusi atau dapat diuangkan dengan segera untuk melunasi hutangnya si debitur(penerima pembiayaan).

“Penilaian Agunan dan Pengikatan”Pelatihan Produk MurabahahDyah Ochtorina Susanti, SH., MHum

4

Page 6: COLLATERAL APPRAISAL

YANG HARUS DIPERHATIKAN BILAJAMINAN BERUPA TANAH BERSERTIPIKAT

Jenis hak atas tanah : Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai.Hak Milik kedudukannya lebih tinggi dari hak-hak lainnya.

Pemegang hak :Nama pemegang hak dapat dibaca dengan jelas.Nama pemegang hak ini haruslah sama dengan pemohon

pembiayaan.

Keterangan fisik :Pada sertipikat dicantumkan Surat Ukur yang menyatakan luasnya tanah dan digambakan pula bentuk fisik tanah tsb.

Beban :Dari sertipikat dapat diketahui apakah ada beban diatas tanah itu, misalnya adanya hipotik atas nama Bank ”X”. apabila hipotik tsb. tetap melekat pada tanahnya, ini jelas akan merugikan bagi pemberian kredit apabila tanah tsb. diterima sebagai jaminan pembiayaan.

“Penilaian Agunan dan Pengikatan”Pelatihan Produk MurabahahDyah Ochtorina Susanti, SH., MHum

5

Page 7: COLLATERAL APPRAISAL

YANG HARUS DIPERHATIKAN BILAJAMINAN : TANAH TDK BERSERTIPIKAT/GIRIK

Bagi tanah yang berstatus girik perlu dilampirkan Surat Riwayat Tanah.

Mengenai nilai jaminan tanah dapat diperhitungkan berdasarkan harga pasaran dan kemudian dikurangi dengan biaya pembuatan sertipikat.

Sebenarnya surat girik adalah sebagai surat keterangan ke Kantor Agraria untuk memohonkan hak atas tanah.

Jelas disini, bila kita menerima surat Kaveling/girik/ocupatie verguning sebagai jaminan pembiayaan, sedangkan dalam surat tsb. ada syarat pembatalannya, maka dari segi hukum, kita berada di pihak yang lemah.

“Penilaian Agunan dan Pengikatan”Pelatihan Produk MurabahahDyah Ochtorina Susanti, SH., MHum

6

Page 8: COLLATERAL APPRAISAL

TAHAPAN PROSES APPRAISAL:

1. Persiapan.

2. Pemeriksaan on the spot

3. Pengumpulan sumber/ data harga kebendaan

4. Penilaian

5. Penyajian laporan

“Penilaian Agunan dan Pengikatan”Pelatihan Produk MurabahahDyah Ochtorina Susanti, SH., MHum

7

Page 9: COLLATERAL APPRAISAL

Menilai Tanah dan Bangunan :

1. Persiapan : a. Sebelum ke lokasi :

Tersedia bukti sertipikat tanah dan mengecek ke BPN.

Mengumpulkan data atas persil yang sejalur dan sejenis dengan property tsb.

b. Selama Penilaian : Data umum disekitar property. Mendapatkan informasi dari tetangga.

2.Penilaian on the spot :

o Cocokkan kebenaran data sertipikat dgn fisik

property :

o Dimaksudkan agar tidak terjadi kesalahan penilaian

atas real estate yang digunakan jaminan pembiayaan.

“Penilaian Agunan dan Pengikatan”Pelatihan Produk MurabahahDyah Ochtorina Susanti, SH., MHum

8

Page 10: COLLATERAL APPRAISAL

Apa yang dapat diketahui bila obyek di :

Daerah perdagangan/ perkantoran : Tersedianya transportasi yang memadai Tersedianya fasilitas umum, misal: telepon,

restoran,dll.

Daerah Perumahan : Arsitek(bentuk) bangunan yang menarik Tersedianya fasilitas umum, misal: pasar, transportasi,

rumah sakit, sekolah, tempat hiburan,dll.

Daerah Perindustrian : Tersedianya transportasi yang memadai Tersedianya fasilitas jalan yang dapat dilewati kendaraan

berat,dll.

Daerah pertanian/ pedesaan : tersedianya jalan yang layak menuju lokasi. Tersedianya angkutan umum.tersedianya fasilitas

pertanian di area tsb,dll.

“Penilaian Agunan dan Pengikatan”Pelatihan Produk MurabahahDyah Ochtorina Susanti, SH., MHum

9

Page 11: COLLATERAL APPRAISAL

3.Pengumpulan Data/ Sumber Harga :

Harus didukung oleh banyak sumber akurat dan minimal dari 3 sumber.

Harga atas objek jaminan berupa real estate, dapat diperoleh dari sumber sbb :

Bank-bank lain, Kontraktor, Developer, masyarakat sekitar,dl

4. Penilaian :

Tujuan Penilaian :

o Untuk mengetahui nilai barang jaminan.

o Untuk mendukung pertimbangan A/O dan Panitia

Pemutus Pembiayaan dalam menyetujui proposal pembiayaan.

o Melindungi kerugian Bank dimasa yang akan datang,

bila debitur wanprestasi.

“Penilaian Agunan dan Pengikatan”Pelatihan Produk MurabahahDyah Ochtorina Susanti, SH., MHum

10

Page 12: COLLATERAL APPRAISAL

KUALIFIKASI PENILAIAN

a. Subjective Value : Nilai suatu kebendaan/barang ditentukan oleh seseorang tergantung dari kegunaan/kebutuhan orang terhadap barang tsb.

b. Objective Value : Nilai yang ditentukan oleh keadaan yang sebenarnya dari barang tsb. melalui kemauan dari pembeli dan penjual (fair market value).

c. Market Valuation : Ada 2 prinsip penting :1. Principle of Highest & Best Use :

Nilai benda ditentukan oleh kegunaan benda tsb. Terdiri dari:

Aspek fisik dari properti

Fungsi dari properti

2. Principle of Subtitution : Ada 3 metode pendekatan :

Market data approach Cost approach/ Reproduction Cost New Income Approach

“Penilaian Agunan dan Pengikatan”Pelatihan Produk MurabahahDyah Ochtorina Susanti, SH., MHum

11

Page 13: COLLATERAL APPRAISAL

Hal-hal yang mempengaruhi turunnya nilai suatu properti:

1. Physical Deterioration(Kerusakan Fisik) :mis; rusak, lapuk, retak,dll.

2. Functional Obsolence(Kemunduran Fungsional):mis; salah design, ketinggalan mode, dll.

3. Economical Obsolence(Kemunduran Ekonomi) :mis; jalan sering macet, perubahan sosial,dll.

“Penilaian Agunan dan Pengikatan”Pelatihan Produk MurabahahDyah Ochtorina Susanti, SH., MHum

12

Page 14: COLLATERAL APPRAISAL

CONTOH PENYAJIAN LAPORAN

BAKTIMAKMUR INDAH“Penilaian Agunan dan Pengikatan”Pelatihan Produk MurabahahDyah Ochtorina Susanti, SH., MHum

13

Page 15: COLLATERAL APPRAISAL

BANK PERKREDITAN RAKYAT SYARI’AH

LAPORAN HASIL PENILAIAN TANAH DAN BANGUNAN

I. UMUM : a. Permintaan appraisal tgl. :b. Diminta oleh Nama A/O :c. Permohonan/ Pemilik :d. Tanggal Pemeriksaan :e. Diperiksa/ dinilai Oleh :f. Alamat objek pemeriksaan :

II. STATUS TANAH DAN BANGUNAN: a. Sertifikat tanah :b. Nama pemegang hak :c. Tanggal sertifikat :d. Tanggal berakhir Hak :e. Ijin Mendirikan Bangunan :f. Akta Jual Beli :g. Bangunan ditempati oleh :h. Dasar menempati :

III. KONDISI OBJEK PENILAIAN : a. Lokasi/Letak - Kodya :

- Kecamatan :- Kelurahan :

b. Daerah sekitar - Jalan Raya :- Penghubung :-Jl. Setempat :

- Daerah Perumahan [ ]- Daerah pertokoan/perkantoran [ ]- Daerah perdagangan [ ]- Daerah Industri & pergudangan [ ]- Daerah Pertanian [ ]- Daerah Kosong [ ]- Daerah baru/mentah [ ]- Daerah Pelabuhan [ ]- Kepadatan Penduduk :- Perencanaan Kota :- Fasilitas Umum

* Transportasi [ ]* Pasar/ Toko-toko [ ]* Rumah Sakit/Dokter/Apotik [ ]* Sekolah [ ]* Bioskop [ ]* Terminal Bus/bemo [ ]

c. Keadaan dan bentuk tanah - Persegi [ ]- Tidak beraturan [ ]

“Penilaian Agunan dan Pengikatan”Pelatihan Produk MurabahahDyah Ochtorina Susanti, SH., MHum

14

Page 16: COLLATERAL APPRAISAL

- Bergunung-gunung [ ]- Daerah Banjir [ ]

d. Luas tanah(sesuai copy sertifikat):

IV. KONDISI BANGUNAN DAN FASILITAS : a. Bangunan didirikan tahun :b. Jenis : - Rumah Tinggal [ ]

- Bangunan Petak [ ] - Bangunan bertingkat [ ] - Villa [ ] - Bangunan toko [ ] - Kantor [ ] - Pabrik [ ] - Gudang [ ]

c. Konstruksi bangunan :d. Ciri-ciri bangunan :

1. Lantai/ pondamen :2. Dinding :3. Langit-langit :4. Kusen/Kuda-kuda :5. Atap :6. Jendela :7. Gerbang :

e. Ruang tamu :f. Kamar tidur :g. Ruang makan :h. kamar pembantu :i. Kamar mandi/ WC :j. Dapur/gudang :k.Teras :l. Penerangan :m.Air minum :n. Lain-lain :o. Total luas bangunan :

V. METODE PENILAIAN : a. Market data :

1. Sumber-sumber :2. harga tanah/m2 :

b. Reproduction cost new :1. Sumber-sumber :2. harga tanah/m2 :

VI. PENILAIAN : a. Nilai Tanah :b. Nilai Bangunan :c. Penyusutan nilai bangunan 10% :d. Jumlah nilai tanah & bangunan :

VII. HAL-HAL YANG MENGURANGI PENILAIAN :

“Penilaian Agunan dan Pengikatan”Pelatihan Produk MurabahahDyah Ochtorina Susanti, SH., MHum

15

Page 17: COLLATERAL APPRAISAL

a. Penyusutan Fisik :b. Penyusutan fungsional :c. Penyusutan ekonomis :d. Lain-lain faktor :

VIII. NILAI LIKUIDASI :

IX. PENDAPAT PENILAI :

Surabaya,………….

Mengetahui, Appraisor,

………….. ………………..

“Penilaian Agunan dan Pengikatan”Pelatihan Produk MurabahahDyah Ochtorina Susanti, SH., MHum

16

Page 18: COLLATERAL APPRAISAL

BAKTIMAKMUR INDAHBANK PERKREDITAN RAKYAT SYARI’AH

LAPORAN HASIL PENILAIAN KENDARAAN BERMOTOR

DATA PEMOHON AO :No. Reg./ Tgl Permohonan : Nama Pemohon :Tgl. Penilaian : Pekerjaan :Nominal yg Dimohon : Alamat :

DATA JAMINAN(Dasar BPKB)No. Polisi : Isi Silinder :Merk/Tipe : Bahan Bakar :Jenis/Model : Warna :Tahun Perakitan : No. Reg. BPKB :No. Rangka : No. BPKB :No. Mesin : Nama di BPKB :No. Faktur : Alamat :

DATA TAMBAHANKuitansi Jual Beli : Ijin Trayek/Kir :Kuitansi Kosongan : JT Ijin Trayek/Kir :C KTP Pemilik Lama : Copy Faktur :STNK berlaku s/d : Pemilik Sekarang :Jatuh Tempo PKB : Alamat :

KONDISI JAMINANLampu Besar : Interior :Lampu Belakang : Klakson :Lampu Kota : Ban Serep :Lampu No. Polisi : Kipas Kaca Depan :Lampu Rem : Karpet :Lampu Atret : Kaca Spion :Lampu Dalam : Radio Tape/AC :Lampu Sein : Velg :Rangka(Chasis) : Mesin :Body & Cat : Karoseri :

Lain-Lain :SUMBER HARGA :

PENDAPAT PENILAI :

Sidoarjo,Mengetahui, Dibuat Oleh,

--------------------- --------------------Direksi Penilai

“Penilaian Agunan dan Pengikatan”Pelatihan Produk MurabahahDyah Ochtorina Susanti, SH., MHum

17

Page 19: COLLATERAL APPRAISAL

SOAL APPRAISAL

1. Menurut pendapat anda, apakah jaminan fisik itu mutlak diperlukan Bank sebagai kreditur sehubungan denga fasilitas pembiayaan yang diberikan debitur? Jelaskan!

2. Berikan tanda pada kolom berikut dengan tanda B apabila Benar, dan S apabila Salah.

JAMINAN PENGIKATAN JAWABAN JAMINAN

a. Tanah kosong dengan Sertifikat HGB Gadai & SKJ […………]

b. Kendaraan FTO […………]c. Tanah & bangunan dengan

SHM, namun terkena pelebaranJalan HIPOTIK […………]

d. Tanah tambak/sawah yang Berstatus SHM HIPOTIK […………]

e. Deposito Rupiah yang dikeluar-Kan Bank lain & sudah di cekKebenarannya Gadai […………]

3. Case : Ada proposal untuk memberikan pinjaman kepada seorang calon debitur,

jumlahnya Rp. 200 juta yang akan diangsur selama 4 tahun Pinjaman itu akan digunakan untuk pembelian rumah di kawasan elit di

komplek perumahan PT. Darmo Permai Surabaya, yang harga belinya Rp.250 juta.

Rumah itu akan diserahkan pada Bank sebagai jaminan Pembelian rumah itu tidak langsung ke Developer, namun dari Bp. Anton

pemilik I atas tanah/rumah tsb. yang sertipikatnya adalah HGB No.13/K Sertipikat ini adalah pecahan dari sertipikat induk No.79 atas nama PT.

Darmo Permai yang informasinya dinyatakan bahwa Sertipikat Induk No. 79 tersebut dinyatakan cacat hukum(dalam sengketa kasus Tubanan)

Calon debitur tersebut dokter ahli bedah tulang, dan masih memiliki usaha lain, berupa apotik Sumber Segar, yang menurut informasi YBS. Total penghasilan bersih perbulan Rp. 40 juta.

Pertanyaan :a. Apabila anda adalah seorang appraisor, apa pendapat anda mengenai rencana

jaminan HGB No. 13/K tersebut.b. Apabila anda sebagai seorang Marketing Officer atau Assistant Marketing

Officer, ,bagaimana anda dapat meyakinkan bahwa proposal tersebut dapat disetujui oleh anggota Panitia Pemutus Pembiayaan.

“Penilaian Agunan dan Pengikatan”Pelatihan Produk MurabahahDyah Ochtorina Susanti, SH., MHum

18