City Hotel di Bandung

download

of 25

  • date post

    04-Sep-2015
  • Category

    Documents
  • view

    18
  • download

    6

description

Presentasi Business Plan Industri Properti mengenai Proyek Pembangunan City Hotel di Bandung

transcript

  • CITY HOTEL

    DI KOTA BANDUNG

    AR-462 INDUSTRI PROPERTI 21.2012.056 ZAUDDIN ALWI 21.2012.096 ATIKAH DWI PUTRI 21.2012.103 IMAM AYITURI PRIMADI 21.2012.115 NURUL ANNISA HIDAYAT

  • .MIND MAPS

  • Tahun Jumlah Wisatawan Mancanegara (orang) Pertumbuhan (%)

    2010 6.750.000

    2011 7.100.000 5.19

    2012 7.500.000 5.63

    2013 8.000.000 6.67

    2014 8.600.000 7.50

    Tabel II. 1 Jumlah Wisatawan Mancanegara (orang)

    Sumber : Rencana strategis kementrian Kebudayaan dan pariwisata 2010-2014

    Tahun Jumlah Wisatawan Nusantara (orang) Pertumbuhan (%)

    2010 230.000.000

    2011 237.000.000 3.04

    2012 245.000.000 3.38

    2013 258.000.000 5.31

    2014 276.000.000 6.98

    Tabel II. 2 Jumlah Pergerakan Wisatawan Nusantara (perjalanan)

    Sumber : Rencana strategis kementrian Kebudayaan dan pariwisata 2010-2014

    .LATAR BELAKANG PROYEK

  • Jumlah Usaha Akomodasi (buah) 2004 2005 2006 2007 2008 2009

    TOTAL 10.861 11.350 11.461 13.584 13.751 13.932

    klas

    ifik

    asi A

    kom

    od

    asi

    Hotel Bintang 1.014 1.039 1.057 1.045 1.169 1.240

    Bintang 5 76 80 83 77 96 103

    Bintang 4 150 153 165 164 188 227

    Bintang 3 242 252 265 276 312 340

    Bintang 2 245 252 241 212 265 253

    Bintang 1 301 302 303 316 308 317

    Akomodasi Non

    Bintang 9.847 19.311 10.404 12.539 12.582 12.692

    Hotel Melati 6.170 5.862 5.878 7.494 5.854 7.767

    Penginapan Remaja 228 247 275 263 277 367

    Pondok Wisata 1.654 1.905 1.972 2.411 2.121 2.158

    Jasa Akomodasi

    Lainnya 1.795 2.297 2.279 2.371 4.430 2.400

    Pengembangan Usaha Akomodasi menurut Klasifikasi Akomodasi 2004 2009

    Sumber : Statisktik Hotel dan Akomodasi Lainnya, Hasil Sensus Ekonomi 2006, BPS

    .LATAR BELAKANG PROYEK

  • PAD Kota Bandung bersumber dari sektor pariwisata 35 %

    Bandung merupakan Kota penyangga Ibu Kota Jakarta yang memiliki iklim yang sejuk

    Bandung dapat ditempuh dengan waktu 2 2,5 jam dari Jakarta Sehingga memudahkan orang untuk datang ke Bandung

    Bandung mempunyai akses penerbangan, Bandung-Kuala Lumpur, Bandung-Singapur, dan secara bertahap akan berkembang akses penerbangan ke kota-kota besar lainnya di

    Indonesia.

    Bandung memiliki fasilitas yang mendukung mnjadikan Bandung sebagai Kota Jasa

    Bandung memiliki berbagai fasilitas pariwisata: Wisata Belanja dan Kuliner, Wisata Rekreasi dan Hiburan, Wisata MICE, Wisata Perhotelan, Wisata Alam, Wisata Pendidikan, Wisata

    Sejarah, dan lain lain.

    .POTENSI KOTA BANDUNG sbg PENUNJANG BISNIS PARIWISATA

  • Wisata MICE; (meeting, Incentive, Conference, Exhibition)/ Rapat rapat, Insentif, Konferensi, dan Pameran. Wisata MICE dapat memberi dampak peningkatan pengunjung yang datang

    ke Kota Bandung dan memberi income kepada pusat-pusat perbelanjaan, peningkatan

    hunian hotel, restoran, tempat, tempat hiburan, dan lain sebagainya.

    Wisata Perhotelan; banyak tersedia Hotel di Bandung dengan berbagai pilihan tingkatan maupun variasi harga, Hotel berbintang, Hotel Melati, dan hunian lainnya yang disewakan.

    Jumlah kamar yang tersedia pada kondisi saat ini cukup memadai. Akupesi hotel pada saat

    weekend mencapai 80% - 85% dan weekday 45% - 60%, terkecuali pada saat hari libur khusus

    bisa mencapai 100%.

    .WISATA MICE & PERHOTELAN

  • Rencana Bisnis ini ditulis sebagai akibat dari terbatasnya jumlah City Hotel yang memiliki pelayanan dan fasilitas yang baik serta memiliki harga yang terjangkau oleh masyarakat

    kelas ekonomi menengah ke bawah, yang memiliki demand akan kebutuhan City Hotel

    cukup tinggi.

    .PERENCANAAN BISNIS

  • Hotel merupakan salah satu industri pariwisata. Hotel adalah usaha jasa pelayanan dengan menyediakan

    fasilitas-fasilitas; kamar tidur (kamar tamu), makanan dan minuman, pelayanan-pelayanan penunjang lainnya

    tempat rekreasi, fasilitas olah raga, laundry. Pengertian lain dari hotel adalah suatu jenis akomodasi yang

    berupa pertolongan atau bantuan, penyesuaian diri, dan penggunaan. Menurut Foster (1993) istilah hotel

    biasanya digunakan untuk merujuk pada semua bangunan (selain dari rumah tinggal) yang menyediakan

    fasilitas kamar pribadi dengan kamar mandi serta mempunyai staff servis untuk melayani atau membantu tamu.

    City Hotel adalah hotel yang berlokasi di daerah perkotaan. Karena hotel- hotel ini biasanya diperuntukan bagi

    tamu-tamu beristirahat sementara dalam jangka waktu pendek, maka sering disebut juga sebagai Transit

    Hotel Transit sebagai hotel penunjang pariwisata, artinya orang hanya tidur bukan dalam arti menetap,

    melainkan hanya untuk sementara relatif sangat singkat lalu pergi lagi.

    .DEFINISI FUNGSI

  • Bangunan Hotel Hotel ini dibangun dengan konsep modern minimalis. Memiliki kapasitas 150 unit kamar dengan

    dengan empat macam type kamar yaitu 100 unit kamar standart #1 dengan satu tempat tidur

    besar, 25 unit kamar standart #2 dengan dua buah tempat tidur, 20 unit kamar superior dan 5

    unit kamar suite. Setiap tipe kamar memiliki fasilitas yang berbeda di dalamnya. Selain itu juga di hotel ini terdapat restaurant untuk kapasitas 100 unit tempat duduk, lounge bar dengan

    kapasitas 100 unit tempat duduk, serta spa yang memiliki 15 unit ruang spa. Untuk membantu

    para tamu yang sedang melakukan perjalanan bisnis maka hotel ini juga menyediakan Business

    Center.

    .KONSEP DESAIN

  • Lokasi tapak pilihan

    kelompok kami

    berada di zona perdagangan (warna

    merah).

    .LOKASI STRATEGIS

  • Lokasi properti terletak di

    sebelah Selatan Jln. Sudirman, yang termasuk

    wilayah Kel. Suka haji, Kec.

    Babakan Ciparay, Kota

    Bandung.

    Jalan Sudirman adalah lalu

    lintas utama di daerah tersebut yang merupakan

    lalu lintas 1 (satu) arah yaitu dari arah Barat ke Timur

    dengan intensitas pemakaian sangat tinggi.

    Perkerasan jalan, Jln.

    Sudirman terbuat dari

    asphalt hotmix dengan

    lebar 14 meter dan dilengkapi dengan saluran

    air dan trotoar dan terbagi menjadi 2 lajur (kendaraan

    bermotor dan kendaraan

    tidak bermotor).

  • Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik, telepon dan air bersih, namun belum disambungkan ke lokasi.

    Lokasi obyek penilaian mudah dicapai dari arah Alun-alun Bandung (Timur) memasuki Jln. Sudirman menuju lokasi aset.

    Lokasi obyek penilaian terletak di daerah Komersial dan merupakan daerah bebas banjir. Beberapa bangunan yang berada di sekitar lokasi yang dapat dijadikan petunjuk antara

    lain H.Perdana Wisata, Matahari dan Kantor POS.

    Alun-alun Bandung terdapat di sebelah Timur 800 meter, sedangkan di sebelah Timur 200 meter terdapat Hotel Perdana Wisata.

    .ANALISA SITE

  • DATA PROPERTI Data Tanah

    Tanah tersebut terdiri dari 1 (satu)

    Surat Bukti Kepemilikan yaitu :

    Sertipikat Hak Pengelolaan No.

    001 yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kotamadia Bandung

    pada tanggal 24-12-1994, terakhir

    tercatat atas nama PD. Kerta

    Wisata berkedudukan di

    Bandung, dengan luas 10.917 m2,

    sesuai dengan Gambar Situasi

    No. 1940/1994 tanggal 18-05-1994.

    Batas-batas tanah adalah sebagai berikut.

    - Barat : Rumah Warga

    - Timur : Jl. Irssyad

    - Utara : Jl. Sudirman - Selatan : Toko Sederhana

    Bentuk tanah menyerupai empat persegi panjang dengan ukuran

    yang menghadap jalan 105

    meter dan panjang ke belakang

    99 meter. Kontur tanah datar

    dengan ketinggian tanah sama

    dengan permukaan jalan di depannya.

  • Sesuai dengan peraturan tata kota yang dikeluarkan oleh Pemerintah Kota Bandung lokasi obyek studi

    dapat diuraikan sebagai berikut.

    Peruntukan : Komersial (Perdagangan dan Jasa)

    Koefisien Lantai Bangunan : 3,0

    Koefisien Dasar Bangunan : 75 %

    Garis Sempadan Bangunan : 4 22 4

    Jumlah Lantai : 5 lantai

    Ketinggian Bangunan : 22 m

    Berdasar ketentuan di atas maka dapat diperoleh analisa sebagai berikut.

    1. Luas Tanah (m2) 10.917 10.917

    2. Luas Dasar Bangunan (KDB 75%) - 8.187,75 Belum dimanfaatkan

    3. Luas Lantai (m2) - 32.751 Belum dimanfaatkan

    4. Jumlah Lantai - 5 Belum dimanfaatkan

    Saat ini tanah belum dimanfaatkan secara optimal. Terdapat tanah seluas 2.566 m2 yang telah

    diconblok dan disewa oleh pihak lain untuk dimanfaatkan sebagai lahan parkir. Dengan adanya

    beberapa perjanjian dengan beberapa pihak untuk mengembangkan sebagai hotel sebenarnya

    lahan ini mempunyai potensi ekonomi yang tinggi.

    .REGULASI KOTA

  • Hotel yang akan dibangun ini menyediakan fasilitas lengkap seperti hotel berbintang untuk kamar seperti:

    Tempat tidur dengan Single Bed atau Twin bed

    AC dengan menggunakan AC split.

    Telepon.

    Minibar.

    Air Panas untuk mandi.

    Hair dryer di kamar mandi.

    Televisi dengan 25 channel internasional dan nasional.

    Laundry and Dry Cleaning

    Rooms Services.

    Safe Deposit Box

    Wifi.

    Selain fasilitas kamar yang lengkap hotel ini juga menyediakan fasilitas lainnya seperti:

    Restourant

    Lounge Bar

    Business Center

    Spa

    Lokasi parkir yang luas

    .FASILITAS HOTEL

  • Kompetitor mapping PERSEBARAN

    KOMPETITOR

  • Nama Hotel Bintang Lokasi Serela waringin hotel Bintang 3 Jl. Kelenteng No 30-31

    Bandung 40181, Jawa Barat Favehotel Hyper Square Bintang 3 Jl. Pasir Kaliki No. 25-27 Bandung

    40181, Jawa Barat POP! Hotel Festifal Citylink Bandung

    Bintang 2 Jl. Pasir Koja No. 241 Bandung 40323, Jawa Barat

    HARRIS Hotel & Conventions Festival Citylink

    Bintang 4 Mall Festival Citylink, Jl. Peta No. 241 Bandung 40323, Jawa Barat

    Hyper Inn Bintang 3 Jl. Pasir Kaliki, Paskal Hyper Square Blok D No. 29-32 Bandung 40181, Jawa Barat

    Gado Gadu Hostel Bintang 1 Jl. Belakang Pasar No. 111 Bandung 41081, Jawa Barat

    Gino Feruci Kebon Jati Bintang 4 Jl. Kebonjati No. 71-75 40000, Jawa Barat

    El Cavana Hotel Bintang 3 Jl. Stasiun Barat No. 25-27 Bandung 40181, Jawa Barat

    Hotel Cemerlang Bintang 3 Jl. Pasir Kaliki No. 45 Bandung 40171, Jawa Barat

    Hotel Citradream Bandung

    Bintang 2 Jl. Pasir Kaliki No. 36-42 Bandung 40171, Jawa Barat

    dBatoe Boutique Hotel Bintang 3 Jl. Pasir Kaliki No. 78 Bandung 40171, Jawa Barat

    Zodiak @Paskal Bintang 2 Jl. Pasir Kaliki No 50 Bandung 40171, Jawa Barat

    Nama Hotel Lokasi Hotel Jelita Parahyangan Jl. Pasir Kaliki No. 61 Bandung 40171,

    Jawa Barat

    Data Hotel Berbintang

    (sekitar kawasan Jln. Sudirman) Data Hotel Non Bintang

    (sekitar kawasan Jln. Sudirman)

    .DATA KOMPETITOR

    Nama Hotel Average rooms

    rate Fasilitas

    Serela waringin hotel Rp. 441.375,00

    Swimming pool,

    restaurant Favehotel Hyper Square Rp. 348.480,00 Restaurant POP! Hotel Festifal Citylink Bandung Rp. 262.400,00 HARRIS Hotel & Conventions Festival Citylink Rp. 470.400,00

    Swimming pool,

    restaurant Hyper Inn Rp. 365.000,00 Restaurant Gado Gadu Hostel Rp. 140.000,00 Gino Feruci Kebon Jati Rp. 458.150,00 Restaurant El Cavana Hotel Rp. 522.720,00 Restaurant Hotel Cemerlang Rp. 315.810,00 Restaurant Hotel Citradream Bandung Rp. 323.100,00 Restaurant dBatoe Boutique Hotel Rp. 988.000,00 Restaurant Zodiak @Paskal Rp. 350.000,00 Restaurant

    Tingkat Rata-rata Harga Jual dan Hunian Hotel Kompetitor

    Sumber : diolah sendiri oleh penulis

  • Selain kemampuan manajemen memberikan pelayanan kepada tamu juga kemampuan

    manajemen dalam memilih dan mengelolah outsourcing dalam mengirimkan jasa atau produk

    mereka berikan. Dengan memilih dan mengelolah outsourcing dengan baik maka pihak

    manajemen dapat lebih focus dalam mengelolah sumber daya yang dimilikinya (Song 2008).

    Outsourcing yang akan digunakan oleh pihak manajemen hotel antara lain:

    Cleaning Service : PT. NBI

    Laundry and Dry Cleaning : PT. Golden Laundry

    AC Maintenance : CV. Naga Sakti Teknik

    Valet Service : Independent Valet

    Preventive Kitchen Equipment : PT. Rotariana

    Preventive Rooms : PT. Mitra Jaya Teknik

    Kitchen Suplier : PT. Setia Jaya

    Televisi Channel : First Media

    Security : Wadia Pratama

    .OUTSOURCING (MITRA)

  • Internal

    Sumber daya unggul Investasi dengan menggunakan modal sendiri sehingga manajemen hotel tidak terbebani oleh

    hutang investasi yang harus dibayarkan.

    Lokasi yang strategis, mudah dijangkau di sertai dengan banyaknya tempat hiburan dan wisata

    di daerah tersebut.

    Komitmen dalam menerapkan sistem services excellent bagi para tamu sehingga menimbulkan

    loyalitas dari tamu.

    Menerapkan sistem outsourcing dalam perawatan dan operasional hotel sehingga dapat

    menekan biaya dan manajemen dapat lebih fokus kepada pengembangan hotel itu sendiri.

    Sumber daya lemah Masih membutuhkan SOP yang baku dalam menjalankan operasional hotel.

    Karwayan yang masih baru menyebabkan proses pemberian pelayanan kepada tamu belum

    sesuai standar.

    .SWOT ANALISIS STRATEGI BERSAING

  • Eksternal Kekuatan

    Harga yang ditawarkan relatif lebih murah dari hotel lain yang sejenis di kawasan tersebut.

    Kondisi hotel yang baru membuat suasana atmosfer hotel lebih nyaman dan kelihatan lebih bersih.

    Fasilitas kamar dan hotel yang diberikan jauh lebih lengkap dibanding hotel sejenis.

    Kelemahan

    Daya tarik pasar yang sangat kuat sehingga dapat mengundang banyak investor melakukan investasi

    sejenis.

    Nama hotel yang belum dikenal oleh calon konsumen sehingga ragu untuk mencoba menginap di hotel

    tersebut

    Hotel ini bukan salah satu dari chain hotel, sehingga belum memiliki wilayah pasar yang luas.

    Proses pendirian hotel yang cukup lama memberikan kesempatan bagi kompetitor untuk melakukan

    inovasi, sehingga mereka dapat merebut pangsa pasar yang lebih baik terlebih dahulu.

    Meningkatnya produk pengganti hotel seperti kondomonium atau service apartment yang disewakan

    dalam jangka waktu pendek. Yang lama kelaman menjadi embrio pesaing yang potensial.

    .SWOT ANALISIS STRATEGI BERSAING

  • Nilai properti berdasarkan penilaian adalah sebesar Rp 30.021.750.000.

    analisa sewa

    Berdasar data yang diperoleh dari PD. Kerta Wisata besarnya

    pendapatan sewa yang diperoleh dari penyewa dari tahun 1999

    sampai dengan tahun 2001 adalah sebagai berikut .

    No. Properti. Besar Sewa per Tahun (Rp. 000) 99 00 01

    Tanah Kosong 3.000.000 3.450.000 3.795.000

    Dari data di atas dapat dilakukan analisa sebagai berikut

    a. Pertumbuhan Sewa Selama 5 tahun rata-rata pertumbuhan nilai sewa adalah 12,47%

    per tahun. Apabila dilihat angka pertumbuhan tersebut relatif

    cukup karena berada dalam koridor rata-rata inflasi yang berkisar

    antara 5%-10%.

    .NILAI PROPERTI

  • b. Nilai Sewa per Meter Persegi

    Sebagai suatu properti komersial, manfaat aset dapat diukur

    dari nilai sewa yang dihasilkan per m2 bangunan. Apabila

    dilihat dari nilai sewa tahunan terakhir (tahun 2001) maka

    dapat dilakukan analisa sebagai berikut .

    Luas Tanah yang Disewa : 2.566 m2

    Nilai Sewa per Tahun : Rp 3.795.000

    Nilai Sewa per Bulan : Rp 3.795.000 : 12 = Rp 316.250

    Nilai sewa per m2 per Bulan : Rp 316.250 : 2.566 = Rp 125

    Apabila dilihat dari potensi nilai tanah dibandingkan dengan

    nilai sewa yang diperoleh sangatlah kecil, sehingga secara

    ekonomi aset di Jln. Mangkubumi ini tidak memberikan

    kontribusi.

    .NILAI PROPERTI

  • c. Analisa Alternatif Optimalisasi Aset

    Berdasar analisa makro dan beberapa perjanjian yang telah ditandatangi untuk pemanfaatan aset di Jln. Sudirman ini maka aset tersebut memang mempunyai potensi untuk dikembangkan menjadi hotel.

    Dengan tanah seluas 10.917 m2 dan peraturan tata kota yang ada maka luas bangunan yang dapat dibangu...