Cara Mengkonversi Surat Girik menjadi SHMSurat Girik adalah surat atas tanah girik yang isinya tidak mencantumkan apa-apa seperti hak guna bangunan, hak pakai, tanda bukti atas tanah, hak milik dll. Lalu apa itu tanah girik? Tanah girik adalah tanah adat yang belum dikonversikan haknya ke kantor pertanahan. Jadi secara hukum tanah ini belum terdaftar di Negara. Nama lain dari tanah girik bermacam-macam seperti Petok D, Rincik, Ketitir, Opstaal, dll.

Maka dari itu, bagi anda yang merasa mempunyai tanah girik, segeralah untuk mengkonversikannya ke kantor pertanahan sehingga benar-benar mempunyai hak atas tanah tersebut. Untuk mengkonversikan surat girik, ada beberapa tahap yang perlu dilalui yaitu mengurus surat keterangan di kantor desa/kelurahan dan kantor pertanahan.Di kantor desa/Kelurahan1. Surat keterangan tidak sengketaSurat ini berfungsi untuk menjelaskan bahwa sebidang tanah girik yang akan dikonversikan tidak sedang terlibat persengketaan. Di dalam surat ini akan ada tanda tangan saksi misalnya pejabat RT dan RW. Jika tidak ada RT atau pejabat Negara maka boleh disaksikan oleh kepala suku.2. Surat keterangan riwayat tanahSurat ini untuk menjelaskan riwayat pemegang tanah dari awal dicatat di kantor desa sampai saat ini. Di dalam surat ini juga dijelaskan tentang proses pengalihan pemegang sebidang tanah tersebut dari awal sampai saat ini.3. Surat keterangan penguasaan tanahMenjelaskan waktu penguasaan tanah girik ini oleh pemilik dari awal mendapatkannya.

Di kantor pertahanan1. Melengkapi surat-surat.Yaitu mengumpulkan semua surat yang telah dibuat dikelurahan ditambah fotokopi KTP, KK, PBB dll.2. Pengukuran dan pengesahan.Pihak dari kantor pertahanan akan ke lokasi tanah girik anda untuk mengukur luas tanah. Kemudian proses pencetakan dan pemetaan hasil ukur di BPN yang selanjutnya pengesahan surat ukur oleh pejabat yang berwenang hasil dari pengukuran di lokasi. Setelah itu, dilanjutkan dengan proses Panitia A yang dilakukan di Sub Seksi Pemberian Hak Tanah. Anggota Panitia A terdiri dari petugas dari BPN dan kepala desa setempat.3. Pengumuman dan penerbitan SK hak atas tanahPengumuman dilakukan di kantor desa dan BPN selama 60 hari. Setelah pengumuman selama 60 hari dan tidak ada pihak lain yang keberatan maka Sertifikat Hak Milik (SHM) akan langsung diterbitkan.4. Pembayaran BPHTB dan pendaftaran di PHIBesarnya nilai Bea Perolehan Hak atas Tanah BPHTB berdasarkan pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOB) dan luas tanah. Setelah itu mendaftarkan SK hak untuk diterbitkan sertifikat pada subseksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI).Prosedur Pengurusan Sertifikat TanahPada prinsipnya pembuatan sertifikat tanah terdiri dari 3 tahap :

Tahap 1. Pengurusan kelengkapan dokumen untuk pendaftaran seperti : - Foto copy KTP & Kartu Keluarga - Akta Jual Beli - Foto copy girik yang dipegang - Dokumen tambahan dari kelurahan

Jadi pertama bisa mungkin konsultasi dengan BPN dulu (toh BPN yang membuat sertifikat bukan kelurahan), bawa dokumen-dokumennya dan tanyakan dokumen apa saja yang kurang.

Tahap 2. Melengkapi dokumen dari kelurahan Tahap 3. Pendaftaran ke BPN dan membuat perjanjian untuk pengukuran tanah. Tahap 4. Finishing sertifikat oleh BPN.

Cara menghitung BPHTB bea perolehan hak atas tanah dan atau bangunanSudah tahu pengertian BPHTB? dan bagaimana contoh cara menghitung pajak BPHTB yaitu bea perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, disini akan kita coba uraikan tutorial khusus tentang ini, menmgingat betapa penting hal ini karena akan kita temui dalam dunia nyata pada saat melakukan transaksi jual beli tanah atau properti,hibah dan berbagai macam model peralihan hak lainya sehingga ada kewajiban pembeli untuk membayar pajak kepada pemerintah sebagai syarat pengakuan kepemilikan atas suatu tanah atau bangunan dengan bukti tertulis berupa akta jual beli dan sertifikat tanah dan bangunan.Rumus BPHTB =5% x (NJOP NPOPTKP)NPOP = NJOP NPOTKPKeterangan rumus1. BPHTB = bea perolehan atas hak tanah dan atau bangunan.2. 5% = prosentasi BPHTB berdasarkan peraturan kebijakan pemerintah sebagai penarik pajak.3. NJOP = nilai jual objek pajak.4. NPOTKP = Nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak, nilainya berdasarkan peraturan pemerintah daerah dimana tanah dan bangunan berada.Contohnya jika ilmusipil.com menjual tanah berikut bangunan kepada kerjasipil.com di kota jakarta indonesia, tanah berbentuk persegi panjang ukuran 10 m x 20 m, diatas tanah tersebut terdapat rumah ukuran 10 m x 10 m. harga tanah pada wilayah tersebut Rp.1.000.000,00/m2 sedangkan harga bangunan adalah Rp.3.000.000,00/m2. berapa jumlah pajak BPHTB yang harus dibayar kerjasipil.com sebagai pembeli, lalu bagaimana jika dilakukan renovasi setelah pembelian sehingga ukuran bangunan berubah menjadi 10 m x 15 m apakah mempengaruhi jumlah pajak yang harus dibayar? mari kita bahas disini Luas tanah = 10 m x 20 m = 200 m2, total harga tanah Rp.1.000.000,00 x 200 m2 = Rp.200.000.000,00. Luas rumah = 10 m x 10 m = 100 m2, total harga bangunan Rp.3.000.000,00 x 100 m2 = Rp.300.000.000,00. Jadil jumlah harga jual tanah berikut rumah NJOP adalah Rp.500.000.000,00 NPOTKP menurut pemerintah daerah jakarta misalnya Rp.60.000.000,00 NPOP = Rp.440.000.000,00. Jadi total BPHTB yang terutang yaitu 5% x Rp.440.000.000,00 = Rp.22.000.000,00.Jadi total pajak BPHTB yang harus dibayar kerjasipil.com sebagai pembeli adalah dua puluh dua juta rupiah, setelah membayar biaya tersebut maka bisa mengurus sertifikat balik nama ke notaris dengan menempelkan bea materai Rp.6.000,00. selanjutnya telah dilakukan pekerjaan renovasi bangunan menjadi 10 m x 15 m = 300 m2, maka kerjasipil.com punya kewajiban untuk melaporkan perubahan data luas rumah tersebut karena akan mempengaruhi perhitungan pajak PBBPajak Penjual 5% x (Harga Jual 60Juta) (Jika harga jual kurang dari 60juta, tidak kena pajak)Pajak Pembeli 5% x (Harga Jual 30 Juta)Biaya Notaris : AJB Rp.750.000 Balik Nama Sertifikat Rp.750.000 Pengecekan Sertifikat Rp.200.000 Legalisir Pajak Rp.200.000 Salinan PBB Rp.250.000 (jika bukti pembayaran pajak 10 tahun terakhir tidak ada) Cara pengurusan pembelian tanah girik: 1. Pastikan dulu bahwa girik yang dipakai adalah girik asli; 2. Minta bukti pembayaran PBB dari si pemilik girik; 3. Surat keterangan bahwa tanah tersebut tidak berada di dalam sengketa dari Kelurahan/Kecamatan atau kepala desa; 4. Surat keterangan riwayat tanah dari Kelurahan/Kecamatan atau kepala desa (dari mana dan siapa saja pemilik tanah tersebut sebelumnya sampai saat ini); 5. Surat keterangan dari Kelurahan/Kecamatan atau kepala desa bahwa tanah tersebut tidak diperjualbelikan kepada siapapun; 6. Tidak sedang dijaminkan kepada pihak lain. Cara mengajukan permohonan hak: 1. Minta girik asli dari penjual dan pastikan nama penjual yang tercantum dalam girik tersebut adalah nama yang akan tercantum dalam Akta Jual Beli nantinya. 2. Pastikan bahwa objek yang termasuk di dalam tanah girik, kemudian dikuasai secara fisik 3. Melakukan permohonan hak dengan mengajukannya ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Wilayah dengan tahapan secara umum; a. Pengakuan fisik tanah dilanjutkan dengan pembuatan gambar situasi; b. Penelitian dan pembahasan panitia Ajudikasi; c. Pengumuman surat permohonan tersebut; d. Penerbitan surat keputusan pemberian hak; e. Pencetakan sertifikat tanah. Dasar hukum: 1. Undang-Undang No. 5Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria 2. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Pensertifikatan tanah petok D/girik tersebut dalam istilah Hukum tanah disebut sebagai Pendaftaran Tanah Pertama kali . Pendaftaran tanah untuk pertama kalinya untuk TANAH GARAPAN, dalam prakteknya prosesnya dilakukan dengan cara sebagai berikut: 1. Mendapatkan surat rekomendasi dari lurah/camat perihal tanah yang bersangkutan2. Pembuatan surat tidak sengketa dari RT/RW/LURAH3. Dilakukan tinjau lokasi dan pengukuran tanah oleh kantor pertanahan4. Penerbitan Gambar Situasi baru5. Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas tanah dan bangunan sesuai dengan luas yang tercantum dalam Gambar Situasi6. Proses pertimbangan pada panitia A7. Penerbitan SK Pemilikan tanah (SKPT)8. Pembayaran Uang pemasukan ke negara (SPS)9. Penerbitan Sertifikat tanah. untuk proses pensertifikatan tanah tersebut hanya dapat dilakukan jika pada waktu pengecekan di kantor kelurahan setempat dan kantor pertanahan terbukti bahwa tanah tersebut memang belum pernah disertifikatkan dan selama proses tersebut tidak ada pihak-pihak yang mengajukan keberatan (perihal pemilikan tanah tersebut). Apabila syarat-syarat tersebut terpenuhi, maka proses pensertifikatan dapat ditempuh dalam waktu sekitar 6 bulan sampai dengan 1 tahun. TIPS MEMBELI TANAH

A. Tanah Non Sertifikat Petok D Jika anda akan membeli tanah non sertifikat misalnya Petok D, Letter C dan lain-lain maka pertama kali yang anda cek adalah membawa surat Petok D nya penjual ke kantor desa/kelurahan setempat untuk dicek apakah nama penjual benar terdaftar dalam buku besar/induk tanah di kantor desa tersebut. Jika namanya tidak tercantum maka surat Petok D tersebut bisa dibilang palsu.

Sebenarnya Petok D sendiri bukanlah bukti kepemilikan tanah yang sah, hanya sebagai bukti bahwa pemegangnya telah membayar pajak atas tanah tersebut. Oleh karena itu kekuatan hukumnya sangat lemah sekali bila dibandingkan dengan Sertifikat sehingga saya menyarankan untuk bukti peralihan haknya dari penjual ke pembeli jangan berupa kwitansi saja atau surat jual beli dibawah tangan tetapi dibuatkan Akta Jual Beli (AJB) melalui PPAT setempat, hal ini dikarenakan agar nantinya bisa diurus menjadi Sertifikat ke BPN. Surat Ijo Surat Ijo itu hanya berupa perjanjian sewa menyewa antara Penyewa dengan Pemkot Surabaya dengan jangka waktu tertentu dan bisa diperpanjang selama tanah tersebut belum digunakan oleh Pemkot Surabaya. Surat Ijo ini hanya terdapat di Surabaya saja dan tidak terdapat di luar Surabaya. B. Tanah Sertifikat

Sertifikat Hak Milik Untuk tanah sertifikat maka pertama kali yang anda cek adalah membawa sertifikat asli tersebut bersama penjual ke kantor BPN setempat untuk dilalkukan "cek bersih", hasil dari cek bersih biasanya pihak BPN akan memberikan stempel dengan tulisan "telah dilakukan pengecekan di BPN" beserta tanggal penegecekan pada lembar halaman peralihan di sertifikat tersebut atau mengeluarkan Surat Keterangan Kepemilikan Tanah (SKKT). Arti cek bersih sendiri adalah untuk mengetahui apakah data dalam sertifikat tersebut sama dengan data yang ada di BPN, jika masih sama (dibuktikan dengan stempel atau SKKT diatas) maka sertifikat tersebut aman artinya tidak terjadi kepemilikan ganda atau sedang dalam sengketa dengan pihak lain.

Sertifikat Hak Guna Bangunan

Untuk tanah sertifikat HGB maka pertama kali yang anda cek adalah masa berlaku dari SHGB tersebut apakah sudah expired atau belum. Masa berlaku SHGB sendiri adalah 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun lagi sesuai UUPA No. 5 Th 1960 Pasal 35 ayat 1 & 2.

AWAS PERHATIKAN

Apabila anda akan membeli tanah baik Petok D maupun Sertifikat Hak Milik untuk digunakan sebagai tempat usaha/kantor/bisnis maka cek lebih dahulu apakah status di surat tanahnya tertulis tanah sawah/pertanian atau tanah kering/pekarangan. Jika masih tertulis tanah sawah/pertanian maka harus mengurus izin perubahan peruntukan tanah di BPN setempat terlebih dahulu agar tanah tersebut dapat dipakai sebagai tempat usaha/kantor/bisnis dll.

Sebagai bukti bahwa sertifikat tanah tersebut telah dilakukan perubahan peruntukan tanah dari tanah pertanian/sawah ke tanah pekarangan/kering maka biasanya BPN akan memberikan suatu keterangan dalam sertifikat tersebut bahwa tanah tersebut statusnya telah berubah dari tanah pertanian menjadi tanah pekarangan, maka dengan dasar itulah baru tanah tersebut dapat dipakai sebagai tempat usaha/kantor/bisnis dll.

Surat ijin perubahan peruntukan tanah tersebut biasanya juga akan diminta pada saat kita akan melakukan perijinan misalnya IMB Gedung/Bangunan, tanpa surat ijin tersebut maka IMB tidak bisa terbit.

Pembuatan Sertivikat dan Akte Tanah SERTIFIKAT SEBAGAI ALAT BUKTI HAK ATAS TANAH

Oleh :Daniel Furitama, SH

Kita mengenal macam-macam sertifikat hak atas tanah, ada Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU) ataupun Sertifikat Hak atas Satuan Rumah Susun (SHSRS).

Sertifikat hak atas tanah menjadi dambaan dari setiap pemegang hak atas tanah. Serasa masih ada yang kurang dan belum mantap bila pemilikan atau penguasaan atas tanah itu belum disertai bukti pemilikan berupa sertifikat. Hal itu memang benar dan sudah selayaknya setiap orang mengusahakan agar ia memperoleh sertifikat karena Undang-Undang PokokAgraria (UUPA) No.5/1960 menjamin hal itu bahwa adalah hak dari setiap pemegang hak atas tanah untuk memperoleh sertifikat (UUPA Pasal 4 ayat 1).Sertifikat memiliki banyak fungsi bagi pemiliknya. Dari sekian fungsi yang ada, dapat dikatakan bahwa fungsi utama dan terutama dari sertifikat adalah sebagai alat bukti yang kuat, demikian dinyatakan dalam pasal 19 ayat 2 huruf c UUPA. Karena itu, siapapun dapat dengan mudah membuktikan dirinya sebagai pemegang hak atas tanah bila telah jelas namanya tercantum dalam sertifikat itu. Diapun selanjutnya dapat membuktikan mengenai keadaan-keadaan dari tanahnya itu misalnya luasnya, batas-batasnya, ataupun segala sesuatu yang berhubungan dengan bidang tanah dimaksud. Dan jika dikemudian hari terjadi tuntutan hukum di pengadilan tentang hak kepemilikan / penguasaan atas tanah, maka semua keterangan yang dimuat dalam sertifikat hak atas tanah itu mempunyai kekuatan pembuktian yang kuat dan karenanya hakim harus menerima sebagai keterangan-keterangan yang benar, sepanjang tidak ada bukti lain yang mengingkarinya atau membuktikan sebaliknya. Tetapi jika ternyata ada kesalahan didalamnya, maka diadakanlah perubahan / pembetulan seperlunya. Dalam hal ini yang berhak melakukan pembetulan bukanlah pengadilan melainkan instansi yang menerbitkannya yakni Badan Pertanahan Nasional (BPN) dengan jalan pihak yang dirugikan mengajukan permohonan perubahan sertifikat dengan melampirkan surat keputusan pengadilan yang menyatakan tentang adanya kesalahan dimaksud.Selain fungsi utama tersebut diatas, sertifikat memiliki banyak fungsi lainnya yang sifatnya subjektif tergantung daripada pemiliknya. Sebut saja, misalnya jika pemiliknya adalah pengusaha, maka sertifikat tersebut menjadi sesuatu yang sangat berarti ketika ia memerlukan sumber pembiayaan dari bank karena sertifikat dapat dijadikan sebagai jaminan untuk pemberian fasilitas pinjaman untuk menunjang usahanya. Demikian juga contoh-contoh lainnya masih banyak yang kita bisa sebutkan sebagai kegunaan dari adanya sertifikat tersebut.Yang jelas bahwa sertifikat hak atas tanah itu akan memberikan rasa aman dan tenteram bagi pemiliknya karena segala sesuatunya mudah diketahui dan sifatnya pasti serta dapat dipertanggung jawabkan secara hukum.Lalu apa yang dimaksud dengan sertifikat itu sendiri ? Untuk mengetahui hal ini, dapat diketengahkan bunyi Pasal 13 ayat 3 PP No.10 tahun 1961 yang menyebutkan bahwa Salinan buku tanah dan surat ukur setelah dijahit menjadi satu bersama-sama dengan suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria, disebut sertifikat dan diberikan kepada yang berhak.Dari ketentuan pasal itu kiranya jelaslah bagi kita apa yang dimaksud dengan sertifikat hak atas tanah itu, yaitu sebagai salinan daripada buku tanah dan surat ukur tanah yang diikat menjadi satu. Asli sertifikat itu sendiri adanya di kantor BPN dan kepada tiap-tiap pemegang hak hanya diberikan salinannya saja.

PROSES PENSERTIFIKATAN TANAH

Di Indonesia, dikenal ada dua cara pendaftaran tanah yakni sporadik dan sistematik. Untuk cara sistematik karena ini berkaitan langsung dengan program pemerintah terasa tidak terlalu ada kendala dilapangan. Tetapi bagi yang menempuh cara sporadik atau yang inisiatifnya berasal dari pemilik tanah dengan mengajukan permohonan, pengalaman selama ini pada umumnya serasa banyak masalah. Tidak heran jika selama ini telah terbentuk kesan bahwa untuk memperoleh sertifikat hak atas tanah itu sangat sulit, memakan waktu yang lama dan membutuhkan biaya yang mahal. Kesulitan itu biasanya timbul karena berbagai faktor seperti kurang lengkapnya surat-surat tanah yang dimiliki oleh pemohon, kesengajaan dari sementara oknum aparat yang memiliki mental tak terpuji dan/atau karena siklus agraria belum berjalan sebagaimana mestinya. Secara objektif harus diakui bahwa tatacara memperoleh sertifikat itu masih terlalu birokratis, berbelit-belit dan sulit dipahami oleh orang awam. Kenyataan ini sering menimbulkan rasa enggan untuk mengurus sertifikat bila tidak benar-benar mendesak dibutuhkan. Sering pula dirasakan bahwa jumlah biaya, waktu dan tenaga yang dikeluarkan untuk mengurus sertifikat kadangkala tidak sebanding dengan manfaat langsung dari sertifikat itu sendiri. Oleh karena itu kiranya lebih bijaksana apabila diusahakan untuk memperpendek birokrasi tersebut sehingga pelayanan perolehan sertifikat dapat dilakukan dalam waktu yang lebih singkat, efektif dan efisien.Tentang prosedur pengurusan dan penerbitan sertifikat sebetulnya sudah diatur dalam PP No.10 tahun 1961 beserta peraturan-peraturan pelaksanaannya. Menurut ketentuan tersebut seseorang dalam mengurus sertifikatnya harus melewati 3 (tiga) tahap, yang garis besarnya adalah sebagai berikut :Tahap 1 :Permohonan hak.Pemohon sertifikat hak atas tanah dibagi menjadi 4 golongan, dan masing-masing diharuskan memenuhi persyaratan-persyaratan tertentu :Penerima Hak, yaitu para penerima hak atas tanah Negara berdasarkan Surat Keputusan pemberian hak yang dikeluarkan pemerintah cq. Direktur Jenderal Agraria atau pejabat yang ditunjuk. Bagi pemohon ini diharuskan melengkapi syarat :

a. Asli Surat Keputusan Pemberian hak atas tanah yang bersangkutan.b. Tanda lunas pembayaran uang pemasukan yang besarnya telah ditentukan dalam Surat Keputusan pemberian hak atas tanah tersebut.

Para Ahli Waris, yaitu mereka yang menerima warisan tanah, baik tanah bekas hak milik adat ataupun hak-hak lain. Bagi pemohon ini diharuskan melengkapi syarat :Surat tanda bukti hak atas tanah, yang berupa sertifikat hak tanah yang bersangkutan.Bila tanah tersebut sebelumnya belum ada sertifikatnya, maka harus disertakan surat tanda bukti tanah lainnya, seperti surat pajak hasil bumi / petok D lama / perponding lama Indonesia dan segel-segel lama, atau surat keputusan penegasan / pemberian hak dari instansi yang berwenang.Surat Keterangan kepala desa yang dikuatkan oleh camat yang membenarkan surat tanda bukti hak tersebut.Surat keterangan waris dari instansi yang berwenang.Surat Pernyataan tentang jumlah tanah yang telah dimiliki.Turunan surat keterangan WNI yang disahkan oleh pejabat yang berwenang.Keterangan pelunasan pajak tanah sampai saat meninggalnya pewaris.Ijin peralihan hak jika hal ini disyaratkan.Para pemilik tanah, yaitu mereka yang mempunyai tanah dari jual-beli, hibah, lelang, konversi hak dan sebagainya. Bagi pemohon ini diharuskan memenuhi syarat :

Bila tanahnya berasal dari jual beli dan hibah :

1) Akta jual beli / hibah dari PPAT.2) Sertifikat tanah yang bersangkutan.3) Bila tanah tersebut sebelumnya belum ada sertifikatnya, maka harus disertakan surat tanda bukti tanah lainnya, seperti surat pajak hasil bumi / petok D lama / perponding lama Indonesia dan segel-segel lama, atau surat keputusan penegasan / pemberian hak dari instansi yang berwenang.4) Surat keterangan dari kepala desa yang dikuatkan oleh camat yang membenarkan surat tanda bukti hak tersebut.5) Surat pernyataan tentang jumlah tanah yang telah dimiliki.6) Turunan surat keterangan WNI yang telah disahkan oleh pejabat berwenang.7) Ijin peralihan hak jika hal ini disyaratkan.Bila tanahnya berasal dari lelang :8) Kutipan otentik berita acara lelang dari kantor lelang.9) Sertifikat tanah yang bersangkutan atau tanda bukti hak atas tanah lainnya yang telah kepala desa dan dikuatkan oleh camat.10) Surat pernyataan tentang jumlah tanah yang telah dimiliki.11) Keterangan pelunasan / bukti lunas pajak tanah yang bersangkutan.12) Turunan surat keterangan WNI yang telah disahkan oleh pejabat berwenang.13) Surat keterangan pendaftaran tanah (SKPT) yang diminta sebelum lelang.

Bila tanahnya berasal dari konversi tanah adat, maka syarat-syaratnya adalah :Bagi daerah yang sebelum UUPA sudah dipungut pajak :

Surat pajak hasil bumi / petok D lama, perponding Indonesia dan segel-segel lama. Keputusan penegasan / pemberian hak dari instansi yang berwenang. Surat asli jual-beli, hibah, tukarmenukar, dan sebaginya. Surat kepala desa yang dikuatkan oleh camat yang membenarkan isi keterangan-keterangan tentang tanah yang bersangkutan. Surat pernyataan yang berisi bahwa tanah tersebut tidak berada dalam sengketa dn tidk dijadikan tanggungan hutang serta sejak kapan dimiliki.Bagi daerah yang sebelum UUPA belum dipungut pajak : Keputusan penegasan / pemberian hak dari instansi yang berwenang. Surat asli jual-beli, hibah, tukar menukar, dan sebagainya yang diketahui atau dibuat oleh kepala desa / pejabat yang setingkat. Surat kepala desa yang dikuatkan oleh camat yang membenarkan isi keterangan-keterangan tentang tanah yang bersangkutan. Surat pernyataan yang berisi bahwa tanah tersebut tidak berada dalam sengketa dan tidak dijadikan tanggungan hutang serta sejak kapan dimiliki.

Bila tanahnya berasal dari konversi tanah hak barat, misalnya eks tanah hak eigendom, syarat-syaratnya adalah :

1) Grosse akta.2) Surat Ukur.3) Turunan surat keterangan WNI yang disahkan oleh pejabat berwenang.4) Kuasa konversi, bila pengkonversian itu dikuasakan.5) Surat pernayataan pemilik yang berisi bahwa tanah tersebut tidak berada dalam sengketa, tidak dijadikan tanggungan hutang, sejak kapan dimiliki dan belum pernah dialihkan atau diberikan dengan sesuatu hak kepada pihak lain.

Pemilik sertifikat hak tanah yang hilang atau rusak. Bagi pemohon ini diharuskan memenuhi syarat :

a. Surat keterangan kepolisian tentang hilangnya sertifikat tanah tersebut.b. Mengumumkan tentang hilangnya sertfikat tanah terseut dalam Berita Negara atau harian setempat.c. Bagi pemohon yang sertifikatnya rusak, diharuskan menyerahkan kembali sertifikat hak atas tanah yang telah rusak tersebut.

Pada intinya semua keterangan diatas diperlukan untuk mengklarifikasi data guna kepastian hukum atas subjek yang menjadi pemegang hak dan objek haknya. Bila keterangan-keterangan tersebut terpenuhi dan tidak ada keberatan-keberatan pihak lain, maka pengurusan sudah dapat dilanjutkan ketahap selanjutnya..Tahap 2 : Pengukuran dan Pendaftaran hakSetelah seluruh berkas permohonan dilengkapi dan diserahkan ke Kantor Pertanahan setempat, maka proses selanjutnya di kantor pertanahan adalah pengukuran, pemetaan dan pendaftaran haknya. Bila pengukuran, pemetaan dan pendaftaran itu untuk pertama kalinya maka ini disebut sebagai dasar permulaan (opzet), sedangkan bila kegiatan itu berupa perubahan-perubahan mengenai tanahnya karena penggabungan dan/atau pemisahan maka kegiatan itu disebut sebagai dasar pemeliharaan (bijhouding).Untuk keperluan penyelenggaraan tata usaha pendaftaran tanah tersebut dipergunakan 4 (empat) macam daftar yaitu : daftar tanah, daftar buku tanah, daftar surat ukur dan daftar nama.Untuk kegiatan-kegiatan pengukuran, pemetaan dan lain sebagainya itu harus diumumkan terlebih dahulu, dan kegiatan-kegiatan tersebut akan dilakukan setelah tenggang waktu pengumuman itu berakhir dan tidak ada keberatan dari pihak manapun. Untuk pemohon ahli waris dan pemilik tanah, pengumumannya diletakkan di kantor desa dan kantor kecamatan selama 2 bulan. Untuk pemohon yang sertifikatnya rusak atau hilang, pengumumannya dilakukan lewat surat kabar setempat atau Berita Negara sebanyak 2 kali pengumman dengan tenggang waktu satu bulan.Dalam pelaksanaan pengukuran, karena hakekatnya akan ditetapkan batas-batas tanah maka selain pemilik tanah yang bermohon, perlu hadir dan menyaksikan juga adalah pemilik tanah yang berbatasan dengannya. Pengukuran tanah dilakukan oleh juru ukur dan hasilnya akan dipetakan dan dibuatkan surat ukur dan gambar situasinya.Atas bidang-bidang tanah yang telah diukur tersebut kemudian ditetapkan subjek haknya, kemudian haknya dibukukan dalam daftar buku tanah dari desa yang bersangkutan. Daftar buku tanah terdiri atas kumpulan buku tanah yang dijilid, satu buku tanah hanya dipergunakan untuk mendaftar satu hak atas tanah. Dan tiap-tiap hak atas tanah yang sudah dibukukan tersebut diberi nomer urut menurut macam haknya.Tahap 3 : Penerbitan sertifikatTahap terakhir yang dilakukan adalah membuat salinan dari buku tanah dari hak-hak atas tanah yang telah dibukukan. Salinan buku tanah itu beserta surat ukur dan gambar situasinya kemudian dijahit / dilekatkan menjadi satu dengan kertas sampul yang telah ditentukan pemerintah, dan hasil akhir itulah yang kemudian disebut dengan sertifikat yang kemudian diserahkan kepada pemohonnya. Dengan selesainya proses ini maka selesailah sertifikat bukti hak atas tanah yang kita mohonkan.Untuk lancarnya tahap-tahap tersebut diatas, pemohon senantiasa dituntut untuk aktif dan rajin mengurus permohonannya itu. Segala kekurangan persyaratan bila mungkin ada, harus diusahakan untuk dilengkapinya sendiri. Kelincahan dalam mengurus kelengkapan dari syarat-syarat ini akan sangat berpengaruh terhadap cepat atau lambatnya penerbitan sertifikat. Untuk itu perlu adanya komunikasi aktif yang dilakukan oleh pemohon kepada petugas di Badan Pertanahan untuk mengetahui progres pengurusan / penerbitan sertifikatnya.BEBERAPA TIPS MELAKUKAN JUAL BELI TANAH / BANGUNAN Beberapa Hal Penting Sebelum Melakukan Jual Beli Tanah dan Bangunan:1. Apakah orang yg akan menjual memang benar pemilik (pemegang hak)Contoh: nama penjualnya A, tp tertulis di Sertipikat X. Artinya A bukanlah pemilik. Bisa jadi A itu Ahli Waris X atau A membeli dari X tanpa AJB untuk menhindari Pajak atau ada Kuasa Menjual dari X kepada A, dst.2. Apakah anda sebagai calon Pembeli adalah subyek yg diperbolehkan memiliki tanah dan bangunan tsb?Contoh: anda adalah WNA atau mempunyai pasangan kimpoi WNA tanpa ada Perjanjian Pisah Harta, maka anda tidak dapat memilikinya.3. Apakah anda membeli tanah pertanian di luar wilayah anda.Contoh: anda di Surabaya pengen beli tanah pertanian di Tasikmalaya. Maka itu tidak diperbolehkan. Ada larangan kepemilikan tanah absente.4. Apakah tanah yg anda beli sudah di luar batas maksimum/belum.Sebab setiap orang maksimum hanya boleh punya sebanyak 5 bidang dengan luas 2 hektar saja.5. Apakah jangka waktu hak sudah berakhir atau belum. Sebab untuk SHGB dan SHGU ada jangka waktunya. Jangan sampai anda membeli tanah SHGB/SHGU dengan kondisi sudah jatuh tempo.6. Apakah di atas tanah yg akan anda beli ada hak yg lebih tinggi.Contoh: anda akan beli tanah SHGB yg di atasnya ada Hak Pengelolaan (HGB dibuat di atas sebagian tanah Hak Pengelolaan). Maka Penjual dan Pembeli harus izin dahulu kepada pemegang Hak Pengelolaan tersebut.7. Apakah rumah yg anda beli pernah menjadi jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan (roya). Apabila demikian, maka anda harus meminta SURAT ROYA dan SURAT LUNAS dari Penjual agar nantinya dapat di balik nama.

Data yang diperlukan untuk Jual Beli:Data Penjual/Pembeli Perorangan:1. KTP Suami Istri Kalau belum menikah/cerai, baik itu cerai hidup/mati, harus meminta Surat Keterangan belum menikah (lagi) dari Kelurahan-Untuk Penjual : KTP pasangan diperlukan apabila rumah diperoleh oleh Suami/Istri setelah Perkimpoian dan tanpa ada Perjanjian Pisah Harta/Kimpoi. Kalo diperoleh sebelum Perkimpoian/harta warisan, KTP pasangan tidak diperlukan, tetapi kadang PPAT meminta untuk kelengkapan berkas saja (tidak ikut ttd)-Untuk Pembeli : hanya sebagai kelengkapan akta.2. KK3. Surat Kimpoi (bagi Pembeli untuk mengetahui pasangan kimpoi WNI/WNA)4. NPWP (untuk byr Pajak)5. Surat WNI (kalau ada nama asing biasa diminta Kantor Pertanahan)6. Surat Ganti Nama *Kalau ada beda antara nama di Sertipikat/KTP/KK/Akta Kimpoi. Kalo cm salah nulis, bisa minta Surat Keterangan dr kelurahan yg menyatakan bahwa semua nama itu adalah satu orang yg sama.

Data Penjual/Pembeli PT (Perseroan Terbatas):1. KTP Direksi & Komisaris2. Akta Pendirian & Berita Acara Perubahan Anggaran Dasar sampai terakhir.3. Pengesahan dari Menteri Hukum dan HAM4. Berita Acara RUPS Luar Biasa untuk menjual (kalo yg dialihkan sebagian besar dari aset PT alias lebih dari 50%) atau Surat Pernyataan (sebagian kecil dari aset PT)

Obyek (tanah dan bangunan yang akan diperjualbelikan):1. Sertipikat Asli (SHM, SHGB, SHGU, dan SHMSRS)*2. IMB (Izin Mendirikan Bangunan), gak wajib sebenarnya, tapi sewajarnya Penjual sudah memiliki IMB kalau yg dijual emang ada bangunannya. Masa pembeli yg ngurus IMB? Tp tergantung kesepakatan Penjual Pembeli, kalo pembeli gak keberatan ya gak masalah.3. Bukti Setor PBB 5 tahun terakhir. Kenapa tidak tahun terakhir saja? Sebab kadang kala terjadi kesalahan, bisa ada bukti setoran PBB tahun terakhir tapi tahun sebelumnya belum bayar/ada tunggakan (aneh kan? tapi ini fakta). Biasa PPAT yg mengecek apakah ada tunggakan/tidak.*Selain 4 jenis Sertipikat tersebut, maka bukan Akta PPAT yang dipergunakan, melainkan Akta Notaris.Contoh Sertipikat:

Tarif Pajak:PPH Final = 5% x Nilai Tanah/Harga Jual Beli**BPHTB = 5% x (NJOP/Harga Jual Beli-[NJOPTKP*])* tiap daerah beda2. contoh di Kabupaten Tasikmalaya dikurangin Rp. 60.000.000,00Tarif PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) :http://www.presidenri.go.id/DokumenUU.php/486.pdf

Biaya AJB + Balik Nama (Per Sertipikat) : Biaya pembuatan akta (AJB/hibah APHB minimum 1 juta rupiah per akta untuk bia proses ke BPN tergantung / dilihat dari nilai transaksi yang tertera pada masing-masing akta Tiap daerah berbeda. Contoh: di Kabupaten Tasikmalaya, biaya AJB + BN minimum antara 3 sampai 3.5 juta. Semakin besar tanah dan bangunannya tentu akan semakin mahal biayanya.

Proses Jual Beli:1. Checking Asli SertipikatIni proses yg sangat penting karena berkaitan dengan keadaan tanah itu sekarang, apakah ada sengketa/tidak. Kalau ada sengketa, maka tidak bisa deh dijualbelikan, harus diselesaikan dulu. Kalau tidak ada sengketa (istilahnya BERSIH), Kantor Pertanahan setempat akan memberikan semacam stempel yg bertuliskan bahwa Sertipikat tersebut sudah diperiksa dan sudah sesuai dengan Buku Tanah. Itu artinya Sertipikat tersebut isinya sudah cocok dengan 'catatan' di Kantor Pertanahan. Setiap PPAT pasti melakukan hal ini karena ini sangat penting. Contoh sertipikat bersih:

2. Bayar Pajak Pembeli dan PenjualBiasanya dapat nitip di PPAT nya buat dibayarkan, jd Penjual dan Pembeli gak repot bayar pajak sendiri. Tapi bila ingin membayar sendiri pun bisa

3. Kalau sudah bayar pajak dan hasil checking sertipikat sudah keluar (bersih), bisa langsung deh janjian tanda tangan AJB.Contoh Cover Blanko AJB dan Akta PPAT lainnya:

4. Pas tanda tangan perhatikan isi aktanya, apa aja yg ikut termasuk dijual, mungkin ada air, listrik brp watt, telpon, dsb.

5. Setelah tanda tangan biasanya Penjual dan Pembeli sama2 ke bank buat transfer uangnya. Bisa juga pembelinya kasih bukti pelunasan. Lalu barulah Penjual kasih kwitansi lunas.

6. Setelah dibayar lunas, biasa kunci rumah dikasih deh ke Pembeli beserta embel-embelnya + kelengkapan surat-surat rumah (PBB, IMB, bukti pembayaran telpon/listrik/air, dsb.)

7. Jangan lupa bayar biaya aktanya ke PPAT, biasa sih 50% 50%. Tergantung kesepakatan antara Penjual dan Pembeli.

8. Tunggu 2-3 bulan untuk selesainya proses Balik Nama. Biasa kalo sudah selesai ditelpon

Bagaimana dengan Sertipikat yang dimiliki oleh yg sudah meninggal lalu ingin dijual oleh anak-anak dan/atau istri/suami almarhum?1. Buat SKW dulu agar tau siapa AW yang berhak atas semua Harta Warisan Almarhum. Menunggu kurang lebih 3-4 minggu.2. Apabila sudah selesai, baru Sertipikat tersebut dapat di Balik Nama ke semua AW. Jangan lupa bayar Pajak Waris Waris supaya bisa Balik Nama.3. Kalau sudah selesai dan semua AW sepakat untuk melakukan Jual Beli, maka bisa dijuallah rumah itu. Kalau hak bagiannya mau dibeli oleh salah satu AW juga bisa, dengan menggunakan Akta Pembagian Hak Bersama.

Pajak Waris:BPHTB Waris = 5% x (NJOP-Pengurangan untuk BPHTB Waris)*Besarnya tergantung daerah masing2.Untuk Kabupaten tasikmalaya Nilai Jual Tidak Kena Pajak Rp.300 Jt.

Mengapa Jual Beli Tanah dan Bangunan harus dibuatkan Akta PPAT?Sederhananya, supaya Sertipikat tersebut dapat dibalik nama ke atas nama Pembeli. Kalau cuma buat perjanjian jual beli biasa saja, bukan dgn Akta Jual Beli PPAT, tidak bisa dibalik nama. BPN/Kantor Pertanaan tidak akan mau.Kenapa? Karena sudah ketentuannya demikian.Oleh karena itu apabila ada Penjual yg minta dibuatkan Perjanjian di atas Materai saja, anda jgn mau. Nanti begitu pengurusan Balik Nama pasti ditolak.

Pembuatan PPAT, AJB, Balik Nama, Pembuatan Sertifikat Tanah,PengeCekan, DLL Selamat datang diblog saya, saya sekedar ingin membantu dan memberikan jasa saya untuk memberikan solusi tentang : Pembuatan Sertifikat Tanah Pembuatan AJB (Akte Jual Beli) Pengurusan Pembuatan CV, PT. Pengurusan Balik Nama Sertifikat Pengecekan Tanah. DllSyarat dan ketentuan di BPN,Kelurahan,Kecamatan yang berlaku saat ini.

Pembuatan Sertifikat TanahPRoses sebagai berikut :

1. Siapkan dokumen yang dibutuhkan.- Akta Jual Beli- Foto copy KTP & Kartu Keluarga- Semua dokumen yang berhubungan.- Foto copy girik yang dipegang- Dokumen tambahan dari kelurahan

2. Kunjungi BPN yang ditunjuk sesuai wilayah anda.

3. Di BPN,- beli formulir pendaftaran nanti dapat map warnanya biru dan kuning.(uang ini masuk ke negara)- minta tolong kepada petugas untuk memeriksa kelengkapan dokumen yang telah kita bawa.- minta kepada petugas untuk mengukur objek tanah/rumah kita, janjian sama petugas ukur BPN.

4. Petugas ukur yang datang biasanya berjumlah 3-4 orang, sediakan dana +-Rp.500ribu untuk proses ini. (uang sukarela...mungkin...karena tidak masuk ke negara)

5. Biasanya dokumen yang kurang berada dikelurahan, oleh karena itu kita harus ke kelurahan.Usahakan ke tempat ini hanya sekali, sehingga biaya yang dikeluarkan tidak berlebih. Untuk itu buat daftar dokumen yang akan diminta.Masalah biaya hmmm...mungkin 500rb-1jt..tanya aja ke pak lurahnya biayanya...kalo brani.hehehe. Lagi-lagi biaya ini adalah biaya sukarela juga.Kenapa harus ke kelurahan ?, karena dokumen yang kita pegang juga ada di kelurahan. Nah untuk membuat sertifikat, seluruh dokumen tersebut harus diserahkan ke BPN juga.

6. Jika seluruh dokumen terkumpul semua, silakan menuju BPN lagi.

7. Serahkan seluruh dokumen ke loket yang disediakan lalu anda akan menerima tanda terima penyerahan dokumen.

8. Tanya berapa lama harus menunggu untuk sertifikatnya terbentuk.

9. Setelah mendapatkan jawaban, tunggu deh, sebaiknya setelah melewati masa menunggu seperti yang diberitahukan oleh BPN, hubungi orang BPN tersebut mengenai statusnya.

Biaya-biaya dan Pajak untuk pembelian Tanah :1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ( BPHTB ) Beban Pembeli.2. PPh Final ( Pajak Penghasilan ) 5 % Beban Penjual.3. NJOP TKP ( Nilai Jual Objek Pajak Tempat Kejadian Perkara) Beban Pembeli.4. PBB tahun berjalan Siapa yang bayar ? berdasarkan kesepakatan Penjual dan Pembeli.5. Biaya Akta Jual Beli ( Biaya Notaris ) Beban Penjual.6. Biaya Pemecahan Sertifikat di BPN ( Apabila beli sebagian tanah ) Beban Pembeli.7. Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah di BPN Beban Pembeli.8. Biaya Notaris untuk proses Kredit Bank ( Menggunakan Kredit dari Bank ) Beban Pembeli.