Bussiness Proposal for property

22
PROPOSAL BISNIS PROPERTI JL. MERGAAT - MEDAN

description

properti bussiness start up

Transcript of Bussiness Proposal for property

PROPOSAL BISNIS

PROPOSAL BISNISPROPERTI JL. MERGAAT - MEDAN1KENAPA BERBISNISCoba kita analisa bagaimana perbandingan jika asset tanah dijual seharga 1,2 Milyar rph dan kemudian uangnya didepositokan; terhadap opsi tanah tersebut dijadikan lahan bisnis yang membuat ia bekerja menghasilkan uang.2Jika Rp 1,2 Milyar dijadikan deposito maka benefit yang dapat diraih sebesar,Rp 1,2 M x 6% : 12 = Rp 6.000.000,- per-bulanJika aset tidak jual, tapi di jadikan kamar kos dengan total minimal 30 unit, maka seandainya 1 unit disewakan dengan harga minimal Rp 750 rb per-bulan maka minimal income pemilik aset perbulan adalah 60% x 750rb x 30 = Rp 13.500.000,- per-bulan.Artinya dengan memperkerjakan aset tersebut minimal pendapatan pemilik 2 kali lipat daripada dimasukkan ke deposito.3KENAPA PROPERTI?Kenapa rumah kos-kosan?Bisnis properti memang lagi booming di 2009 akhir-akhir ini.Tapi bukan karena ikut-ikutan, bisnis kos-kosan di wilayah jl. Mergaat sangat potensial.Dia diapit oleh 4 komponen lalulintas bisnis yang besar yakni; Kantor Pemerintahan pusat kota/provinsiKantor pusat bisnis swastaPasar Rakyat (petisah & peringgan) & Pasar Modern (Plaza Medan Fair, SunPlaza, Palladium Plaza)

Terbukti untuk apartemen Cambridge sudah terisi optimal.4BAGAIMANA KOMPETISINYA?Setelah 2 minggu survei lapangan mengenai bisnis rumah kos-kosan disekitar lokasi proyek maka bisa disimpulkan sementara, wilayah bisnis masih kompetitif.Untuk mempermudah analisa, para kompetitor di peta sbb;5

LOKASI PROYEK500 rb s.d. 1000 rb600rb s.d. 1100rb1100 rb s.d. 1600 rb250rb s.d. 600rbBAGAIMANA dengan KOMPETITORNYA?Adapun detail dari para kompetitor adalah sbb:

7LOKASIFASILITASUkuranHarga Sewa per bulan (xRp 1000)Kamar MandiLain-lainJl. Semambu2,5x3600Jl.Semambu--2.5x2,5250jl. Rotan-3x3500Jl.Rotan3x3700Jl.Rotan3x31.000Jl.Rotan-3x3700Jl.Rotan3x3750Jl.Tumapel-3x4600Jl.Tumapel-3x41.100Jl.Petula-3x41.000Jl.Petula3x41.300Jl.Petula4x51.600APA YANG BISA KITA TAWARKAN SUPAYA KOMPETITIF DENGAN PASAR?AksesAkses pada lokasi bisnis sudah memenuhi sebagai lokasi kos-kosan yang potensial, karena dikelilingi oleh kantor dan pasar. Pusat perbelanjaan pun tidak jauh dari lokasi. Begitu pula dengan akses angkutan umum. Hanya saja jalan mergaat yang begitu kecil sehingga pangsa pasar yang mungkin direbut adalah konsumen yang memiliki kenderaan roda dua. Untuk itu mungkin perlu diadakan kerjasama dengan PEMKO agar perbaikan jalan terwujud. Direkomendasikan parit dijalan tersebut ditutup oleh beton.

9APA YANG BISA KITA TAWARKAN SUPAYA KOMPETITIF DENGAN PASAR?FasilitasSatu-satunya yang jadi bahan perhatian yang paling standar dalam konsep rumah kos-kosan adalah kepemilikan/ akses terhadap kamar mandi. Ada kos-kosan yang memakai konsep kamar mandi umum, ada yang pribadi.Mergaat Kos-kosan menawarkan, seluruh kamar memiliki kamar mandi. Kemudian ruang makan umum (kantin), ruang jemur pakaian umum, parkir, dan Internet caf.Ada fitur tambahan yang dapat dilakukan sesuai dengan budget. Makin banyak fitur yang menarik tentunya akan menaikkan jumlah konsumen.Listrik dan air sudah pasti harus dipenuhi sebagai sebuah standar rumah kos.

10APA YANG BISA KITA TAWARKAN SUPAYA KOMPETITIF DENGAN PASAR?Skema DiskonBisa saja diberikan diskon untuk harga sewa kos-kosan apabila konsumen menyewa minimal 2 3 tahun.Atau bonus-bonus seperti gratis uang kutipan bulanan, barang-barang elektronik dan seterusnya, tergantung analisis ekonomi yang akan dilakukan setelah proposal awal ini disetujui.Dan lain-lain.

11OK! Sepertinya Bisnis ini potensial, Nah, sekarang bagaimana hitung-hitungannya?Desain AwalKeuntungan rumah kos-kosan ini tergantung pada banyaknya jumlah kamar kos yang dapat disediakan.Kemudian berapa besar harga sewa.Terus, bagaimana dengan biaya-biaya yang harus ditanggung konsumen? Apakah masih logis dan affordable?Biaya PembangunanBiaya pembangunan juga menentukan besaran harga sewa agar dapat diketahui berapa lama pelunasan modal yang paling logis dan menguntungkan.Namun begitupun pemangkasan biaya berdampak pada kualitas pembangunan dan mempengaruhi biaya pemeliharaan dan operasional12Desain AwalBiaya Pembangunan yang dibutuhkanAkan dibangun rumah kos-kosan berlantai 4 dengan potensi penambahan mencapai 6 lantai, yang memiliki Kamar Kecil (K) ukuran 3x4, sebanyak 31 unit.Kamar Besar (B) ukuran 4x4, sebanyak 8 unit.Ruang Makan ukuran 3x4, sebanyak 1 unit.Ruang Parkir, Ruang Jemur, dan Ruang Internet.Diperlukan biaya sebesar Rp 1.236.317.000,-Biaya Operasional & PemeliharaanSetelah selesai proyek dikerjakan, maka diperlukan biaya-biaya untuk operasional dan pemeliharaan, dan termasuk juga biaya manajemen untuk kebutuhan marketing dan pelayanan konsumen. Biaya ini tidak termasuk tagihan listrik dan air, karena ia akan ditagihkan langung ke masing-masing konsumen.Total Biaya yang dibutuhkan untuk operasional dan pemeliharaan adalah Rp 5.127.100,00 per bulan yang dipotong dari total pendapan keseluruhan rumah kos.UNTUK DETAIL, SILAHKAN LIHAT FILE EXCEL: mergat properti.xlsx14Total Pendapatan KeseluruhanAdapun potensi pendapatan keseluruhan dengan asumsi 60% kuota kamar terpenuhi dan tidak rugi, maka harga yang paling realistis berdasarkan kompetitor juga adalahKamar Kecil (K)Rp 1.095.000,- per bulanKamar Besar (B)Rp 1.550.000,- per bulanKantinRp 2.770.000,- per bulanInternetRp 1.150.000,- per bulanMaka Total Income Kotor adalah Rp 50.265.000,- per bln.Jika 60% kuota kamar terpenuhi maka total pendapatan Rp 30.159.000,- per bulanTotal Pendapatan BersihTotal pendapatan bersih merupakan keuntungan yang dapat diraih oleh pemilik sepenuhnya. Tentunya besaran angkanya setelah dikurangi O&P dan Manajemen sebesar Rp 5.127.000,- tidak termasuk pajak-pajak lainnya. Sehingga Total Pendapatan Bersih untuk masing-masing kuota adalah sbb:Kuota 100% income Rp 45.137.900,-Kuota 60% income Rp 25.031.900,- 15ANALISIS PINJAMAN MODAL KE BANKUntuk bisnis properti ini sebaiknya modal dipinjamkan dari BANK ataupun pihak investor untuk kemudahan perputaran uang nantinya.Adapun skema peminjaman ke Bank dengan dasar asumsi sebagai berikut:Pinjaman selama 3 tahun dengan asumsi bunga sebesar 0,65% per bulan FLAT.3 tahun setara dengan 36 bulan.16ANALISIS PINJAMAN MODAL KE BANKJika Manajemen dan OP dibebankan pada pinjaman Bank selama masa pelunasan, maka:Total Pinjaman ke Bank adalah,Rp 1.236.317.400 + 36 x Rp 5.121.900 x [36 x 0,83]= Rp 1.420.705.400 x 1,234 = Rp 1.753.150.463,60Dengan demikian Total Angsuran yang harus dibayar setiap bulan adalah sebesar,Rp 1.753.150.463,60 : 36 bulan = Rp 29.219.714,39dibulatkan menjadi Rp 29.220.000,- per bulan.17ANALISIS PINJAMAN MODAL KE BANKDengan asumsi total income 60% s.d. 100% dari kuota maksimal maka skema pendapatan pemilik selama 3 tahun pertama (sampai pelunasan atau break even point) adalah sbb;Kuota Kritis (60%) Rp 30.159.000,-Total Pendapatan = Rp 30.159.000 Rp 29.220.000 = Rp 939.000,-Kuota Minimal (70%) Rp 35.185.500,-Total Pendapatan = Rp 5.965.500,-Kuota Optimal (80%) Rp 40.212.000,-Total Pendapatan=Rp 10.992.000,-Kuota Optimal (100%) Rp 50.265.000,- Total Pendapatan=Rp 21.045.000,-18KONDISI KRITIS, 60%, FLATX 1000KONDISI DENGAN PROGRES, 60%,70%,80% &100% SETIAP TAHUNX 1000KESIMPULANProperti di Mergat sangat potensial untuk dijadikan rumah kos dengan syarat perbaikan jalan dan harga yang kompetitif serta fasilitas yang memadai.Total ruang bangunan yang mencukupi adalah 632 m2 yang terdiri dari kamar sebanyak 39 unit bersama unit pendukung.Biaya sewa yang kompetitif untuk rumah kos dengan fasilitas standar terpenuhi adalah sekitar Rp 1jt s.d. 1,6jt per bulan. Sementara ruang untuk dijadikan bisnis seperti kantin dan internet berkisar antara 1,5 jt s.d. 3 jt per bulan.Dengan memakai asumsi kondisi kritis (kuota sewa hanya 60%) maka besar bunga pinjaman yang paling sesuai agar pinjaman lunas dalam 3 tahun adalah flat sebesar 0,65%, dimana biaya manajemen dan OP dibebankan pada pinjaman.PROPOSAL BISNISPROPERTI JL. MERGAAT - MEDAN SELESAI22