Halaman 1 dari 18

PENGIKATAN JUAL BELISATUAN RUMAH SUSUN/UNIT APARTEMEN

“PUNCAK PERMAI APARTEMENTS - SURABAYA”Nomor : 0450/B/0508/III/2010.

Pada hari ini, Selasa tanggal 23 bulan Maret tahun 2010 ditandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun/Unit Apartemen ini (selanjutnya disebut “Perjanjian”) oleh dan diantara :

I. Nama : NANANG LESMANA.Jabatan : Direktur Perseroan Terbatas PT. SURYA BUMIMEGAH SEJAHTERA,

berkedudukan di Surabaya.Alamat : Jalan Mayjend Sungkono 127, Surabaya.

Yang dalam hal ini telah mendapat persetujuan dari Komisaris Perseroan. Untuk selanjutnya disebut “Pihak Pertama (Penjual)”.

II. Nama : OEI IMELDA SANNY WIJAYA.Alamat : Kalikepiting Indah 27 nomor 15, Surabaya.No. KTP : 12.5614.510784.0001.

Dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama diri sendiri. Untuk selanjutnya disebut “Pihak Kedua (Pembeli)”.

Para pihak menerangkan terlebih dahulu sebagai berikut :

1. Bahwa Pihak Pertama adalah suatu Perusahaan Pengembang yang akan/sedang/telah membangun suatu bangunan rumah susun/Apartemen diatas sebidang tanah milik Pihak Pertama yang terletak di Jalan Raya Darmo Permai III Surabaya, setempat dikenal sebagai PUNCAK PERMAI APARTEMENTS (selanjutnya disebut “rumah susun/Apartemen”).

2. Bahwa Pihak Pertama bermaksud untuk menjual satuan rumah susun/unit Apartemen tersebut menurut satuan yang telah ditentukan lokasi dan luasnya dan Pihak Kedua berkeinginan untuk membeli satuan rumah susun/unit Apartemen diatas dari Pihak Pertama.

3. Bahwa pelaksanaan Jual Beli atas satuan rumah susun/unit Apartemen tersebut sampai saat ini masih belum dapat dilaksanakan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang bewenang dikarenakan :a) Harga Jual Beli atas satuan rumah susun/unit Apartemen tersebut belum dilunasi

seluruhnya oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama ;b) Sertipikat satuan rumah susun atas unit Apartemen tersebut belum dipecah ke atas nama

Pihak Pertama ;c) Rumah susun/Apartemen tersebut sedang dibangun.

Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut diatas, para pihak telah setuju dan sepakat mengikatkan diri untuk melakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun/Unit Apartemen ini dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan sebagai berikut :

PASAL 1DEFINISI

Istilah-istilah yang dipakai dalam Perjanjian ini, kecuali secara tegas diartikan lain, mempunyai arti sebagaimana dijelaskan dibawah ini :1. “Rumah Susun/Apartemen” adalah suatu bangunan gedung bertingkat yang dibangun

dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara

1

Halaman 2 dari 18

fungsional dalam arah horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang digunakan sebagai tempat tinggal dan lokasi di Jalan Raya Darmo Permai III Surabaya.

2. “Satuan Rumah Susun/Unit Apartemen” adalah satuan rumah susun/unit Apartemen yang telah dipilih dan dimaksudkan untuk dibeli oleh Pihak Kedua dari Pihak Pertama yang tujuannya digunakan untuk tempat tinggal/hunian (bukan komersial) dan menjadi objek dari Perjanjian ini sebagaimana diuraikan dalam Pasal 2 ayat 1 Perjanjian ini.

3. “Luas Neto” adalah luas satuan rumah susun/unit Apartemen yang dibeli oleh Pihak Kedua yang akan dicantumkan dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

4. “Luas Semi Gross” adalah luas netto tersebut ditambah dengan bagian bersama yang diperhitungkan secara proporsional pada lantai yang bersangkutan.

5. “Pertelaan” adalah suatu denah yang menunjukkan dengan jelas batas masing-masing satuan rumah susun/unit Apartemen dan lingkungannya yang dinyatakan dalam bentuk gambar dan uraian yang disahkan oleh instansi Pemerintah yang berwenang.

6. “Nilai Perbandingan Proporsional” adalah angka yang menunjukkan perbandingan atara satuan rumah susun/unit Apartemen terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama, dihitung berdasarkan luas satuan rumah susun yang bersangkutan di bagi jumlah luas satuan rumah susun secara keseluruhan.

7. “Bagian Bersama” adalah bagian rumah susun/Apartemen yang dimiliki bersama-sama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun/unit-unit Apartemen, atara lain jaringan air bersih, jaringan telepon, jaringan listrik, lobby, lift, ruang lift dan mesin lift, genset, pondasi, balok, dinding, lantai, atap, talang air, saluran-saluran, pipa-pipa, ruang tangga dan tangga darurat, selasar, dan bagian-bagian lain dari Apartemen yang dianggap sebagai Bagian Bersama berdasarkan ketentuan Perundang-undangan yang berlaku.

8. “Benda Bersama” adalah benda yang bukan merupakan bagian dari rumah susun/Apartemen, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama, antara lain tanaman, pertamanan/lanscape, jalan penghubung didalam area tanah bersama, lot parkir yang berada di luar Apartemen dan bagian-bagian lain dari Apartemen yang dianggap sebagai benda bersama berdasarkan ketentuan Perundang-undangan yang berlaku.

9. “Tanah Bersama” adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun/Apartemen dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan oleh Instansi Berwenang.

10. “Hak Bersama” adalah hak yang dimiliki secara bersama-sama oleh para pemilik satuan rumah susun/unit Apartemen yang terdiri dari bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

11. “Penghuni” adalah perseorangan atau badan hukum yang bertempat tinggal/menempati/menghuni satuan rumah susun/unit Apartemen.

2

Halaman 3 dari 18

12. “Perhimpunan Penghuni” adalah perhimpunan para penghuni dan pemilik satuan rumah susun/unit Apartemen sebagaimana akan ditentukan dalam anggaran dasar dan anggaran rumah tangga sesuai dengan peraturan yang berlaku.

13. “Anggaran Dasar (AD) dan Anggaran Rumah Tangga (ART)” adalah Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni dan Penghuni, baik yang ditetapkan oleh Pihak Pertama sebagai pengelola sementara sampai dengan saat Perhimpunan Penghuni terbentuk secara sah, termasuk setiap perubahan dan penambahannya, yang akan diberlakukan oleh Perhimpunan Penghuni Dan Penghuni rumah susun/Apartemen.

14. “Tata Tertib Penghunian” adalah tata tertib penghunian yang diberlakukan oleh Pihak Pertama sebagai pengelola sementara rumah susun/Apartemen.

15. “Tanggal Penyerahan” adalah tanggal ditentukan oleh Pihak Pertama untuk serah terima satuan rumah susun/unit Apartemen kepada Pihak Kedua.

16. “Berita Acara Serah Terima” adalah suatu bukti serah terima satuan rumah susun/unit Apartemen secara fisik dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua (selanjutnya disebut “BAST”).

17. “Biaya Pemeliharaan” adalah setiap pengeluaran , tagihan dan biaya lain berkenaan dengan pemeliharaan atau pengoperasian bagian bersama dan/atau benda bersama dan/atau tanah bersama termasuk tetapi tidak terbatas pada tagihan-tagihan listrik, asuransi (tidak termasuk untuk barang-barang atau isi satuan rumah susun), pembersihan, pengelolaan, perbaikan-perbaikan, jumlah atas biaya-biaya mana akan ditentukan dan diberitahukan oleh Pihak Pertama (sebagai pengelola sementara sebelum terbentuknya perhimpunan penghuni) kepada Pihak Kedua sesuai dengan luas satuan rumah susun Pihak Kedua.

18. “Iuran Pengelolaan” adalah bagian biaya pemeliharaan yang akan diperlukan bagi pemeliharaan, perbaikan dan penggantian barang atau jasa pengelolaan sehari-hari sehubungan dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama, antara lain biaya manajemen pengelola, pajak-pajak, pemakaian listrik dan air (untuk area bersama), asuransi, kebersihan, perbaikan dan lain sebagainya.

19. “Sinking Fund” adalah bagian biaya pemeliharaan sebagai dana cadangan yang wajib dibayar oleh Pihak Kedua yang akan digunakan untuk melakukan perbaikan dan/atau penggantian bagian bersama atau benda bersama, dimana siklus perbaikan dan/atau penggantian memerlukan waktu yang lama dan jumlahnya sangat besar, antara lain perbaikan lift, pengecatan bagian luar gedung, penggantian genset, dan lain sebagainya yang besarnya dihitung berdasarkan luas semi gross satuan rumah susun/unit Apartemen.

20. “Biaya Penggunaan” adalah setiap pengeluaran , tagihan dan biaya lain berkenaan dengan penggunaan dan pemakaian fasilitas-fasilitas atas satuan rumah susun/unit Apartemen sesuai dengan sifat pemakaiannya, termasuk tetapi tidak terbatas pada tagihan-tagihan telepon, listrik, air dan tempat parkir.

21. “Harga Pengikatan” adalah harga yang harus dibayar oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama untuk pembelian satuan rumah susun/unit Apartemen yang besarnya dan cara pembayarannya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat 1 Perjanjian ini.

22. “Peraturan Rumah Susun” adalah semua peraturan perundang-undangan tentang rumah susun yang berlaku di Indonesia, sebagaimana dirinci dibawah ini dan peraturan yang akan

3

Halaman 4 dari 18

ditetapkan oleh Pemerintah dikemudian hari, termasuk setiap perubahan, penyempurnaan dan penggantiannya serta peraturan pelaksanaannya :1) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.2) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun .3) Peraturan Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara

Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun.4) Peraturan Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara

Pembuatan Buku Tanah serta Penerbitan Sertipikat.

23. “Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun” adalah sertipikat sebagai alat pembuktian yang kuat, yang merupakan tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang terdiri atas :a) Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama.b) Gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan letak/unit

satuan rumah susun yang dimiliki.c) Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah

bersama yang bersangkutan.

24. “Akta Jual Beli (AJB) Atas Satuan Rumah Susun” adalah akta yang akan ditandatangani dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

PASAL 2OBYEK PERJANJIAN

1. Pihak Pertama dan Pihak Kedua dengan ini mengikatkan diri setelah kewajiban-kewajiban yang dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 4 Perjanjian ini dipenuhi, maka Pihak Pertama akan menjual dan menyerahkan kepada Pihak Kedua, yang dengan ini Pihak Kedua akan membeli dan menerima penyerahan atas 1 (satu) unit satuan rumah susun/Apartemen yang lokasi, letak, luas dan spesifikasi sebagaimana tercantum dalam LAMPIRAN I Perjanjian ini dan dengan denah sebagaimana dalam LAMPIRAN III Perjanjian ini.

2. Hak milik atas satuan rumah susun meliputi dan merupakan satu kesatuan dengan hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama sesuai dengan nilai perbandingan proporsionalnya.

3. Luas satuan rumah susun adalah luas yang tertera dalam sertipikat hak milik atas satuan rumah susun dan apabila terdapat perbedaan luas antara luas yang tercantum dalam LAMPIRAN I Perjanjian ini dengan luas dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, maka kedua belah pihak setuju dan sepakat untuk tidak mengadakan tuntutan/gugatan apapun.

4. Untuk menghitung biaya pemeliharaan, kedua belah pihak setuju untuk tunduk kepada luas yang tercantum dalam LAMPIRAN I Perjanjian ini.

5. Pihak Kedua wajib dan setuju menggunakan unit Apartemen sesuai peruntukannya, yaitu untuk tempat tinggal/hunian (non komersial).

PASAL 3HARGA PENGIKATAN DAN CARA PEMBAYARAN

1. Harga pengikatan Jual Beli atas satuan rumah susun/unit Apartemen terdiri dari : Harga pengikatan Rp. 158.400.000,-

4

Halaman 5 dari 18

Tambahan biaya memilih lokasi, no unit dan view Rp. 26.600.000,- Jumlah Rp. 185.000.000,-Harga tersebut sudah termasuk PPN sebesar 10 %

Yang pembayarannya wajib dilakukan oleh Pihak Kedua dengan cara :( V ) tunai/kontan.( V ) tunai bertahap berdasarkan jumlah angsuran/cicilan dan tanggal pembayaran angsuran

yang telah ditetapkan.

( V ) Kredit Pemilikan Apartemen (KPA)berdasarkan daftar jadwal pembayaran yang ditandatangani oleh kedua belah pihak pada LAMPIRAN I Perjanjian ini.

2. Harga pengikatan dalam Pasal 3 ayat 1 diatas sudah termasuk :a) Biaya Pengurusan Ijin Mendirikan Bangunan Induk (IMB Induk).b) Biaya Pemasangan Jaringan Air.c) Biaya Pemasangan Instalasi Listrik sebesar 900 VA (1 bedroom) atau 1300 VA (2 bedroom).d) PPh pengembang PT. SURYA BUMIMEGAH SEJAHTERA.

3. Harga pengikatan dalam Pasal 3 ayat 1 diatas belum termasuk biaya-biaya dibawah ini yang menjadi beban Pihak Kedua, yaitu :a) Biaya Pembuatan SPPJB dan Akta Jual Beli dihadapan Notaris dan/atau PPAT yang

berwenang.b) Biaya Pengurusan Pemecahan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.c) Biaya Pendaftaran (Balik Nama) Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun keatas nama

Pihak Kedua.d) Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB).e) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).f) Biaya-biaya lain yang mungkin timbul atas Ketentuan/Peraturan/Kebijaksanaan dari

Pemerintah.

4. Pihak Kedua wajib melakukan pembayaran langsung di kantor Pihak Pertama atau tempat lain yang ditetapkan oleh Pihak Pertama secara penuh tanpa potongan apapun.

5. Dalam hal pembayaran angsuran dilakukan dengan cek atau bilyet giro, maka Pihak Kedua wajib menyerahkan kepada Pihak Pertama cek-cek atau bilyet giro-bilyet giro dengan tanggal mundur sesuai dengan jumlah dan tanggal angsuran sebagaimana dalam daftar jadwal pembayaran, seluruh cek atau bilyet giro wajib dibuat atas nama Perseroan Terbatas PT. SURYA BUMIMEGAH SEJAHTERA, berkedudukan di Surabaya.

6. Setiap pembayaran angsuran dengan transfer, Pihak Kedua dapat membayarkan langsung kepada rekening Pihak Pertama pada Bank yang ditunjuk oleh Pihak Pertama yaitu Rekening BANK PERMATA Cab. Panglima Sudirman Surabaya, dengan nomor account 2901433057, atas nama PT. SURYA BUMIMEGAH SEJAHTERA dan selanjutnya bukti transfer tersebut harus dikirim/difax ke kantor Pihak Pertama selambat-lambatnya 1 (satu) minggu setelah transfer dilakukan.

7. Setiap pembayaran dengan cek, bilyet giro atau transfer hanya dianggap sebagai pembayaran yang sah apabila seluruh dananya telah diterima dengan baik dan sebagaimana mestinya oleh Pihak Pertama dan untuk itu Pihak Kedua akan menerima bukti pembayaran (kuitansi) resmi dari Pihak Pertama, sedangkan biaya administrasi Bank berkaitan dengan cara pembayaran tersebut merupakan beban Pihak Kedua.

5

Halaman 6 dari 18

8. Apabila Pihak Kedua melakukan pembayaran sebagian dari Harga Jual Beli dengan fasilitas kredit dari Bank (Kredit Pemilikan Apartemen/KPA) maka :a) Pihak Pertama harus sudah menerima pembayaran atau pencairan dana di rekening

atas nama Pihak Pertama sesuai dengan jadwal pembayaran pada LAMPIRAN I dan segala biaya sehubungan dengan KPA ditanggung oleh Pihak Kedua.

b) Apabila beberapa persyaratan sedang dalam tahap penyelesaian sehingga Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) belum dapat dilaksanakan maka Pihak Kedua wajib memberikan jaminan biaya Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam bentuk penempatan dana yang didepositokan (Automatic Roll Over) di Bank pemberi pinjaman. Asli Sertipikat Deposito dan Kuasa Pencairan Deposito kepada Bank pemberi kredit harus diserahkan oleh Pihak Kedua kepada Bank pemberi pinjaman/kredit sebelum dilaksanakannya penandatanganan Perjanjian Kredit antara Pihak Kedua dengan Bank. Apabila sampai pada waktunya nanti ternyata deposito/jaminan biaya Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tersebut tidak cukup untuk membayar biaya-biaya sehubungan dengan penandatanganan Akta Jual Beli dan Akta Pemberian Hak Tanggungan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) serta balik nama Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun keatas nama Pihak Kedua, maka Pihak Kedua wajib melunasi seluruh kekurangan biayanya.

c) Dalam hal jumlah pinjaman/kredit yang disetujui oleh Bank lebih kecil dari jumlah pembayaran yang seharusnya dibayar oleh Pihak Kedua, Pihak Kedua wajib terlebih dahulu melunasi selisih antara kewajiban yang belum dibayar dengan jumlah pinjaman/kredit yang disetujui oleh Bank sebelum pelaksanaan panandatanganan Perjanjian Kredit antara Pihak Kedua dengan Bank.

d) Apabila Pihak Kedua tidak atau lalai menandatangani perjanjian/akad kredit dengan Pihak Bank selambat-lambatnya 14 (empatbelas) hari setelah diberitahu oleh Pihak Pertama, maka Pihak Kedua dianggap tidak menggunakan atau menolak pemberian fasilitas Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) yang disediakan oleh Pihak Bank.Dalam hal terjadi kejadian tersebut, maka Pihak Kedua wajib melunasi harga Pengikatan Jual Beli atas Satuan Rumah Susun/Unit Apartement sesuai dengan jadwal yang tercantum dalam Surat Pemberitahuan tersebut. Jika terjadi keterlambatan pembayaran maka berlakulah ketentuan tersebut pada Pasal 4 perjanjian ini.

e) Apabila ternyata permohonan pinjaman/kredit ditolak oleh Pihak Bank, penolakan tersebut tidak dapat dijadikan alasan bagi Pihak Kedua untuk menunda pembayaran sesuai waktu yang telah ditentukan pada LAMPIRAN I. Jika terjadi keterlambatan pembayaran maka berlakulah ketentuan tersebut pada Pasal 4 Perjanjian ini.

f) Jika subsidi ditolak maka Pihak Kedua diwajibkan membayar Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 10% (sepuluh prosen) dari harga pengikatan dan selanjutnya Pihak Kedua berhak untuk menentukan sisa pembayaran melalui tunai bertahap/KPA (khusus pembeli bersubsidi).

PASAL 4KETERLAMBATAN/KELALAIAN PEMBAYARAN

1. Segala akibat hukum yang timbul dikarenakan Pihak Kedua terlambat/lalai melakukan pembayaran menurut ketentuan dalam Perjanjian ini merupakan resiko dan tanggung jawab Pihak Kedua.

2. Jika Pihak Kedua terlambat/lalai membayar angsuran dan/atau kewajiban pembayaran lainnya berdasarkan Perjanjian ini pada waktu dan jumlah yang telah ditentukan, maka Pihak Pertama akan memberikan Surat Peringatan/Somasi kepada Pihak Kedua sampai 3 (tiga) kali berturut-turut dan Pihak Kedua wajib membayar kepada Pihak Pertama denda/bunga sebesar 1 % (satu prosen) perhari yang dihitung dari jumlah angsuran yang tertunggak sejak tanggal jatuh tempo pembayaran, surat peringatan dan denda mana akan diberikan kepada Pihak

6

Halaman 7 dari 18

Kedua dengan maksimum keterlambatan 2 (dua) bulan (hal ini berlaku untuk sistim pembayaran dengan cara tunai bertahap berdasarkan jumlah dan tanggal angsuran sesuai LAMPIRAN I Perjanjian ini).

3. Jika Pihak Kedua terlambat/lalai membayar angsuran, denda dan/atau kewajiban pembayaran lainnya selama 2 (dua) bulan berturut-turut, maka dengan lewatnya waktu saja telah memberikan bukti yang cukup bahwa Pihak Kedua telah melalaikan kewajibannya kepada Pihak Pertama berdasarkan Perjanjian ini, dan berdasarkan kelalaian Pihak Kedua tersebut Pihak Pertama berhak membatalkan Perjanjian ini secara sepihak, dalam hal terjadinya pembatalan tersebut, maka berlakulah sanksi pembatalan yaitu seluruh jumlah uang yang telah dibayarkan oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama tidak dapat diminta kembali dan Pihak Kedua tidak berhak menuntut apapun. Dalam hal ini para pihak sepakat telah melepaskan ketentuan-ketentuan yang diatur dalam Pasal 1266 dan Pasal 1267 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sehingga tidak diperlukan lagi peringatan atau somasi apapun dan tanpa diperlukan Putusan Hakim tentang batalnya Perjanjian ini.

4. Apabila terdapat pembayaran yang dilakukan tidak sesuai dengan daftar jadwal pembayaran maupun kewajiban pembayaran lain berdasarkan Perjanjian ini, maka untuk pembayaran-pembayaran berikutnya akan diperhitungkan dengan urutan pembayaran sebagai berikut :a. Denda keterlambatan.b. Biaya-biaya, termasuk Biaya Administrasi, Biaya Pemeliharaan dan Biaya Penggunaan,

serta kewajiban pembayaran lain berdasarkan Perjanjian ini.c. Nominal angsuran.

5. Dalam hal pembayaran dilakukan melalui Bank dengan fasilitas Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) dan ternyata dikemudian hari Pihak Kedua wanprestasi dan/atau lalai dalam melaksanakan kewajibannya terhadap Bank yang berakibat timbulnya kewajiban bagi Pihak Pertama untuk melakukan pembayaran sisa hutang Pihak Kedua kepada Bank, maka Pihak Pertama berhak membatalkan Perjanjian ini secara sepihak dan berlangsung sanksi pembatalan sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat 3 Perjanjian ini.

PASAL 5PEMBANGUNAN DAN PENYERAHAN

1. Pihak Pertama berjanji untuk melaksanakan pembangunan atas rumah susun/Apartemen menurut gambar denah dan spesifikasi yang telah ditetapkan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

2. Pihak Pertama akan menyerahkan secara fisik dan bertahap satuan rumah susun/unit Apartemen kepada Pihak Kedua, dimulai pada bulan Desember 2011 dan selambat-lambatnya bulan Juni 2012, kecuali :a) Dalam masa pembangunan tersebut ada permintaan Pihak Kedua yang disetujui Pihak

Pertama untuk mengubah bangunannya ;b) Selama jangka waktu tersebut terjadi hal-hal yang berada di luar kekuasaan Pihak Pertama

atau alasan Force Majeure.

3. Apabila batasan waktu tersebut pada ayat 2 Pasal ini, terlewati tetapi Pihak Pertama masih belum dapat menyerahkan satuan rumah susun/unit Apartemen, maka Pihak Pertama akan membayar kepada Pihak Kedua denda sebesar 0,5 % (nol koma lima prosen) perhari dari harga jual beli (sebelum PPN), dihitung mulai hari pertama setelah berakhirnya jangka waktu tersebut pada ayat 2 Pasal ini sampai dengan bulan September 2012.

7

Halaman 8 dari 18

4. Apabila 3 (tiga) bulan setelah batasan waktu tersebut pada ayat 3 Pasal ini telah terlewati dan Pihak Pertama masih belum dapat menyerahkan satuan rumah susun/unit Apartemen maka Pihak Kedua dapat membatalkan Perjanjian ini dan Pihak Pertama akan mengembalikan harga jual beli yang senyatanya telah diterima oleh Pihak Pertama dari Pihak Kedua dengan ketentuan bahwa Pihak Kedua wajib memberikan seluruh asli kuitansi dan surat pemberitahuan mengenai pembatalan tersebut kepada Pihak Pertama minimal 30 (tigapuluh) hari sebelum pembatalan dimaksud dan kemudian Pihak Pertama akan mengembalikan uang tersebut berikut denda-denda yang wajib dibayar oleh Pihak Pertama pada hari dan tanggal Pihak Kedua menandatangani dokumen pembatalan atas pembelian satuan rumah susun/unit Apartemen oleh Pihak Kedua.

5. Apabila Pihak Pertama telah siap menyerahkan satuan rumah susun/unit Apartemen sebelum batas waktu tanggal serah terima dalam Pasal 5 ayat 2 diatas, maka Pihak Pertama akan memberitahukan tentang hal tersebut kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua wajib menerimanya berdasarkan Berita Acara Serah Terima (BAST) dengan tetap memenuhi kewajiban-kewajiban pembayaran menurut Perjanjian ini.

6. Pihak Pertama atas pertimbangannya sendiri berhak menunda penyerahan satuan rumah susun/unit Apartemen kepada Pihak Kedua sampai dengan telah dipenuhinya seluruh kewajiban Pihak Kedua kepada Pihak Pertama sesuai dengan ketentuan dalam Perjanjian ini. Penyerahan mana wajib diterima oleh Pihak Kedua dan akan dinyatakan dalam suatu Berita Acara Serah Terima (BAST).

7. Apabila dalam waktu 7 (tujuh) hari kalender sejak jadwal serah terima satuan rumah susun/unit Apartemen ternyata Pihak Kedua tidak datang dan tidak menandatangani Berita Acara Serah Terima (BAST) karena sebab/alasan apapun, maka Pihak Kedua dianggap menyetujui bahwa penyerahan satuan rumah susun/unit Apartemen telah dilakukan, dan dalam hal demikian bukti pengiriman surat pemberitahuan untuk melaksanakan serah terima satuan rumah susun/unit Apartemen tersebut dianggap merupakan bukti yang cukup bahwa serah terima satuan rumah susun/unit Apartemen telah dilaksanakan pada hari ke 7 (tujuh) kalender jadwal penandatanganan serah terima tersebut.

8. Selama Pihak Kedua belum melunasi 50 % (limapuluh prosen) dari harga pengikatan, premi asuransi bangunan, denda, biaya-biaya (termasuk biaya pemeliharaan dan biaya penggunaan) dan kewajiban pembayaran lain, sekalipun Pihak Kedua telah menerima penyerahan satuan rumah susun/unit Apartemen tersebut, kunci-kunci dari bangunannya tetap dipegang dan disimpan oleh Pihak Pertama. Bilamana Pihak Kedua hendak melakukan pembersihan, perbaikan atau renovasi terhadap bangunannya, maka Pihak Kedua dapat meminjam kunci-kuncinya dari Pihak Pertama (khusus untuk pembelian dengan cara pembayaran tunai bertahap).

9. Jika Pihak Pertama telah menyelesaikan bangunannya sedangkan Pihak Kedua telah membayar pada Pihak Pertama :a) 50 % (limapuluh prosen) dari harga pengikatan, berikut seluruh denda-denda biaya-biaya

dan kewajiban pembayaran lain yang terhutang (kalau ada) ;b) Premi asuransi ;maka atas pertimbangan dan ijin tertulis terlebih dahulu dari Pihak Pertama dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang akan ditetapkan lebih lanjut oleh Pihak Pertama, maka Pihak Kedua dapat menempati atau menghuni satuan rumah susun/unit Apartemen tersebut.

PASAL 6MASA GARANSI DAN PEMELIHARAAN

8

Halaman 9 dari 18

1. Pihak Pertama bertanggung jawab terhadap kerusakan akibat dari kesalahan konstruksi atas satuan rumah susun/unit Apartemen selama 90 (sembilan puluh) hari kalender terhitung sejak tanggal serah terima, kecuali kerusakan yang diakibatkan oleh kesalahan/kelalaian Pihak Kedua sendiri atau Force Majeure. Setelah lewat waktu tersebut setiap kerusakan dan perbaikannya bukan merupakan tanggung jawab dari Pihak Pertama.

2. Pihak Kedua wajib mengajukan permintaan perbaikan secara tertulis atas segala kerusakan akibat kesalahan konstruksi atas satuan rumah susun/unit Apartemen dalam masa garansi, perbaikan mana dibatasi pada desain dan spesifikasi satuan rumah susun/unit Apartemen yang disetujui oleh Pihak Pertama.

3. Apabila Pihak Pertama telah selesai melakukan perbaikan, maka Pihak Kedua wajib menandatangani berita acara perbaikan yang disiapkan oleh Pihak Pertama. Apabila dalam jangka waktu 7 (tujuh) hari kalender setelah pemberitahuan dari Pihak Pertama bahwa perbaikan telah selesai, Pihak Kedua tidak segera menandatangani berita acara perbaikan tersebut, maka Pihak Pertama berhak dan sekaligus merupakan kuasa dari Pihak Kedua kepada Pihak Pertama untuk menandatangani berita acara perbaikannya pada hari ke 7 (tujuh) tersebut. Terhitung tanggal penandatanganan berita acara perbaikan tersebut, Pihak Kedua dianggap telah menerima perbaikannya.

4. Terhitung mulai tanggal serah terima satuan rumah susun/unit Apartemen, maka segala resiko dan tanggungjawab atas pemeliharaan satuan rumah susun/unit Apartemen, termasuk kewajiban pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), biaya pemeliharaan, biaya penggunaan (termasuk tetapi tidak terbatas pada tagihan-tagihan telepon, listrik, air dan tempat parkir) beralih menjadi beban dan wajib dibayar oleh Pihak Kedua.

PASAL 7PENGGUNAAN

1. Pihak Kedua wajib menggunakan satuan rumah susun/unit Apartemen sesuai dengan peruntukannya sebagaimana ditentukan oleh instansi yang berwenang. Segala akibat yang timbul karena penggunaan yang tidak sesuai dengan peruntukannya menjadi resiko dan tanggungan Pihak Kedua.

2. Tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Pihak Pertama, selama Pihak Kedua karena alasan apapun masih belum melunasi seluruh harga pengikatan, denda-denda, biaya-biaya (termasuk biaya pemeliharaan dan biaya penggunaan) dan kewajiban pembayaran lain yang terhutang kepada Pihak Pertama, maka Pihak Kedua dilarang menyewakan, meminjamkan, atau menyerahkan/membiarkan untuk dipergunakan atau dikuasai oleh pihak lain/ketiga, atau menjaminkan/mempertanggungkan, dengan cara apapun kepada pihak lain atas seluruh atau sebagian satuan rumah susun/unit Apartemen.

PASAL 8PERUBAHAN BANGUNAN

1. Tanpa persetujuan tertulis dari Pihak Pertama dan tanpa mengurangi ketentuan dalam Pasal 7 perjanjian, selama Pihak Kedua belum melunasi seluruh harga pengikatan, denda-denda, biaya-biaya dan kewajiban-kewajiban pembayaran lain dalam Pasal 3 dan Pasal 4 Perjanjian ini, maka Pihak Kedua dilarang melakukan perubahan konstruksi, perubahan bentuk atau perubahan yang bersifat bagaimanapun juga atas satuan rumah susun/unit Apartemen tersebut.

2. Jika Pihak Kedua melanggar ketentuan dalam Pasal 8 ayat 1 diatas, maka segala akibat dan resiko sehubungan dengan perubahan tersebut, termasuk perubahan izin mendirikan

9

Halaman 10 dari 18

bangunannya, sepenuhnya menjadi beban dan tanggung jawab Pihak Kedua, dan mengenai hal-hal tersebut Pihak Pertama dibebaskan oleh Pihak Kedua dari segala tuntutan atau gugatan hukum yang ada.

PASAL 9JAMINAN PIHAK PERTAMA

Pihak Pertama dengan ini menjamin kepada Pihak Kedua bahwa :1. Pihak Pertama adalah pemilik yang sah atas satuan rumah susun/unit Apartemen tersebut

dan Pihak Pertama berhak serta berwenang penuh untuk mengikatkan dan menjual satuan rumah susun/unit Apartemen tersebut kepada Pihak Kedua.

2. Satuan rumah susun/unit Apartemen tersebut tidak sedang tersangkut dalam sengketa, bebas dari sitaan, dan belum dijual kepada pihak lain, sehingga Pihak Kedua tidak akan mendapat tuntutan/gugatan dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak terlebih dahulu atau turut mempunyai hak atas satuan rumah susun/unit Apartemen tersebut dan karenanya Pihak Kedua dibebaskan oleh Pihak Pertama dari segala tuntutan atau gugatan hukum terhadap hal tersebut diatas.

PASAL 10PAJAK DAN BIAYA

1. Terhitung sejak tanggal serah terima atas satuan rumah susun/unit Apartemen berdasarkan Perjanjian ini, maka seluruh pajak, iuran, retribusi dan beban-beban lain yang terhutang bertalian dengan satuan rumah susun/unit Apartemen dan penyerahannya kepada Pihak Kedua, termasuk tapi tidak terbatas pada Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), dan beban-beban lain yang dipungut oleh pihak yang berwenang, menjadi beban dan wajib dibayar oleh Pihak Kedua.

2. Terhitung mulai saat sambungan/instalasi listrik dan air terpasang pada satuan rumah susun/unit Apartemen, maka seluruh tagihan/biaya penggunaan listrik dan air dan tagihan/biaya lain yang termasuk dalam biaya penggunaan serta biaya pemeliharaannya, menjadi beban dan wajib dibayar oleh Pihak Kedua.

3. Apabila karena suatu peraturan/ketentuan/keadaan tertentu, Pihak Pertama telah membayar lebih dahulu (bukan merupakan kewajiban Pihak Pertama) suatu pajak, iuran, retribusi, biaya, ongkos maupun kewajiban pembayaran lainnya atas satuan rumah susun/unit Apartemen yang merupakan beban dan tanggungjawab Pihak Kedua, maka Pihak Kedua wajib melunasi pembayaran dimaksud dengan seketika dan sekaligus lunas kepada Pihak Pertama atas pemberitahuan pertama dari Pihak Pertama.

PASAL 11PENGAKUAN HAK

Sehubungan dengan segala hal atas satuan rumah susun/unit Apartemen, Pihak Pertama hanya mengakui hak dan kepentingan Pihak Kedua berdasarkan Perjanjian ini atau hak dan kepentingan Pihak Ketiga yang secara sah menerima pengalihan dari Pihak Kedua sesuai dengan ketentuan dalam Perjanjian ini. Pihak Pertama tidak berkewajiban melayani dan berhubungan dengan pihak-pihak lain yang menyatakan mempunyai hak atau turut mempunyai hak, baik secara langsung

10

Halaman 11 dari 18

maupun tidak langsung, berkaitan dengan Pihak Kedua maupun satuan rumah susun/unit Apartemen ini, selain Pihak Kedua atau Pihak Ketiga yang sah dan disetujui oleh Pihak Pertama.

PASAL 12PENGALIHAN HAK

1. Terhitung sejak dibuat dan ditandatanganinya Perjanjian ini, maka Pihak Pertama tidak berhak untuk menjual atau mengalihkan dengan cara apapun atas satuan rumah susun/unit Apartemen tersebut kepada pihak lain, kecuali dalam hal pembatalan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat 3, Pasal 4 ayat 5 atau Pasal 14 ayat 2 Perjanjian ini.

2. Apabila Pihak Kedua bermaksud untuk mengalihkan hak dan tanggungjawab atas seluruh atau sebagian satuan rumah susun/unit Apartemen tersebut kepada Pihak Ketiga selama belum dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), maka Pihak Kedua wajib terlebih dahulu mendapat izin atau persetujuan secara tertulis dari Pihak Pertama dengan menandatangani surat pengalihan hak yang disediakan oleh Pihak Pertama. Izin atau persetujuan tersebut hanya akan diberikan oleh Pihak Pertama setelah Pihak Kedua terlebih dahulu membayar lunas kepada Pihak Pertama biaya administrasi menurut Pasal 12 ayat 3 Perjanjian ini, seluruh harga pengikatan, denda, biaya-biaya dan kewajiban pembayaran lain yang terhutang (kalau ada) oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama.

3. Atas pengalihan hak dan tanggung jawab atas satuan rumah susun/unit Apartemen kepada Pihak Ketiga dimaksud, maka Pihak Kedua dikenakan penggantian biaya administrasi sebesar 5 % (lima prosen) dari harga pengikatan (netto) sebelum dikurangi diskon (kalau ada).

4. Jika Pihak Kedua mengalihkan hak dan tanggungjawab tersebut kepada Pihak Ketiga secara tidak sah atau tanpa izin atau persetujuan terlebih dahulu dari Pihak Pertama, maka perjanjian pengalihan hak dengan Pihak Ketiga tersebut tidak berlaku dan tidak mengikat Pihak Pertama serta dianggap tidak pernah terjadi dan segala resiko yang timbul menjadi tanggung jawab Pihak Kedua sepenuhnya.

PASAL 13KEWAJIBAN PIHAK KETIGA/PIHAK PENERIMA PENGALIHAN HAK

DARI PIHAK KEDUA

1. Pihak Ketiga/Pihak yang menerima pengalihan seluruh atau sebagian hak dan tanggung jawab atas satuan rumah susun/unit Apartemen dari Pihak Kedua karena sebab atau alasan apapun, secara otomatis tunduk dan terikat sepenuhnya pada seluruh ketentuan dalam Perjanjian ini dengan tidak mengurangi kewajiban dari Pihak Kedua untuk menegaskan keterikatan dan kewajiban tersebut dalam perjanjian mengenai pengalihan hak dan tanggung jawab yang bersangkutan.

2. Setiap dan seluruh ketentuan dalam Perjanjian ini mengikat dan berlaku untuk kepentingan kedua belah pihak dalam Perjanjian ini dan para ahli waris dan/atau penerima/pengganti hak dari masing-masing pihak. Dalam hal Pihak Kedua meninggal dunia atau bubar/dibubarkan sebelum penandatanganan Akta Jual Beli, maka dalam jangka waktu 60 (enam puluh) hari kalender sejak meninggal atau bubar/dibubarkannya Pihak Kedua, (para) ahli waris atau penerima/pengganti hak yang sah dari Pihak Kedua wajib memberikan kepada Pihak Pertama bukti keterangan waris dan atau bukti yang sah dan cukup lainnya yang menunjukkan keabsahannya sebagai (para) ahli waris atau penerima/pengganti hak yang sah, serta tetap berkewajiban untuk melanjutkan pelaksanaan Perjanjian ini. Segala kewajiban dan biaya yang mungkin timbul berkenaan dengan pengalihan hak dimaksud diatas menjadi beban dan wajib ditanggung oleh (para) ahli waris atau penerima/pengganti hak dari Pihak Kedua.

11

Halaman 12 dari 18

PASAL 14PEMBATALAN

1. Perjanjian ini tidak dapat dibatalkan secara sepihak, kecuali pembatalan perjanjian oleh Pihak Pertama karena terjadi kelalaian sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat 3 atau Pasal 4 ayat 5 Perjanjian ini. Mengenai pembatalan perjanjian oleh Pihak Pertama dengan cara tersebut, kedua belah pihak telah setuju untuk melepaskan (mengesampingkan) ketentuan yang tercantum dalam Pasal 1266 dan Pasal 1267 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sehingga tidak diperlukan lagi putusan hakim tentang batalnya Perjanjian ini.

2. Selain pembatalan yang disebutkan dalam Pasal 14 ayat 1 Perjanjian ini, pembatalan yang disebabkan karena Pihak Kedua berkeinginan/berniat membatalkan Perjanjian ini karena sebab dan alasan apapun juga (tidak termasuk Pihak Kedua tidak melaksanakan kewajibannya dalam Pasal 4 ayat 2 Perjanjian ini), maka berlaku ketentuan-ketentuan sebagai berikut :a) Apabila Pihak Kedua telah membayar angsuran kurang dari atau sampai dengan 50

% (limapuluh prosen) dari harga pengikatan, maka seluruh pembayaran angsuran tersebut menjadi hak dan milik Pihak Pertama dan Pihak Kedua tidak dapat menuntut kembali seluruh atau sebagian pembayaran angsuran tersebut ;

b) Apabila Pihak Kedua telah membayar angsuran lebih dari 50 % (limapuluh prosen) dari harga pengikatan, maka Pihak Kedua dikenakan denda pembatalan yaitu biaya administrasi 50 % (limapuluh prosen) dari uang masuk (sebelum diskon) dalam Pasal 3 ayat 1 Perjanjian ini, setelah dipotong tanda jadi dan PPN yang telah disetor termasuk denda, biaya-biaya dan kewajiban pembayaran lainnya dari Pihak Kedua (jika ada) dimana pelaksanaan pembayarannya wajib dilakukan Pihak Pertama segera setelah satuan rumah susun/unit Apartemen terjual oleh Pihak Pertama kepada pihak lain, tanpa kewajiban Pihak Pertama untuk membayar bunga dan/atau ganti rugi apapun kepada Pihak Kedua.

PASAL 15PENGOSONGAN

1. Apabila Perjanjian ini berdasarkan ketentuan Pasal 4 ayat 3 atau Pasal 4 ayat 5 Perjanjian ini atau karena sebab/alasan apapun menjadi batal atau dibatalkan, maka dalam waktu selambat-lambatnya 14 (empatbelas) hari kalender terhitung mulai tanggal surat pemberitahuan dengan surat tercatat sebagaimana dalam Pasal 22 Perjanjian ini, Pihak Kedua wajib menyerahkan seluruh satuan rumah susun/unit Apartemen dalam keadaan baik dan lengkap (berikut kunci-kuncinya), serta dalam keadaan kosong, dalam arti tidak dihuni/ditempati atau dikuasai oleh pihak manapun juga karena sebab/alasan apapun.

2. Dalam hal dilakukan pengosongan satuan rumah susun/unit Apartemen, untuk setiap hari keterlambatan Pihak Kedua menyerahkan kepada Pihak Pertama dalam keadaan kosong maka Pihak Kedua dikenakan denda pengosongan sebesar 1 % (satu prosen) dari seluruh harga pengikatan.

3. Jika dalam 30 (tiga puluh) hari kalender terhitung mulai tanggal surat pemberitahuan pengosongan, Pihak Kedua tidak menyerahkan satuan rumah susun/unit Apartemen dalam keadaan kosong kepada Pihak Pertama sebagaimana mestinya, maka Pihak Pertama sewaktu-waktu berhak dan sekaligus merupakan kuasa penuh dari Pihak Kedua (kepada Pihak Pertama) untuk mengosongkan sendiri dan mengambil kembali satuan rumah susun/unit Apartemen ke dalam penguasaan Pihak Pertama dari pihak manapun, jika perlu dengan bantuan dari pihak instansi berwajib yang semuanya atas beban dan tanggungan Pihak Kedua. Sehubungan dengan hal tersebut, Pihak Pertama berhak pula untuk memperhitungkan dan menagih kepada Pihak Kedua denda pengosongan berdasarkan Pasal 15 ayat 2 diatas, berikut

12

Halaman 13 dari 18

biaya-biaya yang mungkin akan timbul sehubungan dengan pelaksanaan pengosongan tersebut.

4. Segala sesuatu yang berhubungan dengan pengosongan satuan rumah susun/unit Apartemen sebagaimana dimaksud dalam Pasal ini, Kedua belah pihak sepakat untuk melepaskan/mengesampingkan semua peraturan atau ketentuan, baik sekarang maupun dikemudian hari akan ada, yang mewajibkan adanya bantuan atau kewenangan dari pihak/instansi yang berwenang/berwajib dalam melaksanakan pengosongannya. Oleh karenanya Pihak Pertama dan/atau kuasanya berhak untuk melakukan pengosongan dan pengambilan kembali satuan rumah susun/unit Apartemen tersebut dengan atau tanpa bantuan dari pihak/instansi yang berwenang/berwajib, semuanya atas biaya dan resiko yang wajib ditanggung oleh Pihak Kedua.

PASAL 16PENANDATANGANAN AKTA JUAL BELI

1. Kedua belah pihak dengan ini berjanji dan saling mengikatkan diri untuk menandatangani Akta Jual Beli mengenai satuan rumah susun/unit Apartemen dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang, apabila :a) Rumah susun/Apartemen dan satuan rumah susun/unit Apartemen telah selesai dibangun

seluruhnya ;b) Pihak Kedua telah melunasi seluruh harga pengikatan berikut seluruh denda, premi

asuransi bangunan, biaya-biaya (termasuk biaya pemeliharaan dan biaya penggunaan) dan kewajiban pembayaran lainnya (kalau ada) yang harus dibayar oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama menurut Perjanjian ini ;

c) Pihak Kedua telah menandatangani berita acara serah terima atau telah dianggap menerima penyerahan fisik atas satuan rumah susun/unit Apartemen yang dibelinya.

d) Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun/Unit Apartemen atas nama Pihak Pertama telah diterbitkan oleh instansi yang berwenang dan telah diterima oleh Pihak Pertama ;

e) Pihak Kedua membayar biaya akta jual beli dan biaya balik nama sertipikat serta biaya lainnya termasuk tapi tidak terbatas pada biaya-biaya yang tercantum dalam Pasal 3 ayat 3 Perjanjian ini.

2. Pada saat dilangsungkannya penandatanganan Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Pihak Kedua wajib memperlihatkan asli Perjanjian ini berikut kuitansi-kuitansi atas pelunasan seluruh harga pengikatan, biaya-biaya dan kewajiban pembayaran lainnya dari Pihak Kedua kepada Pihak Pertama berdasarkan Perjanjian ini serta melengkapi semua akta, dokumen maupun surat lainnya yang diperlukan.

3. Pengurusan sertipikat induk, pemecahan dan balik nama Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun/Unit Apartemen ke atas nama Pihak Kedua wajib dilaksanakan oleh Pihak Pertama atau Notaris/PPAT yang ditunjuk oleh Pihak Pertama. Pihak Kedua wajib memenuhi syarat-syarat yang dibutuhkan untuk pengurusan tersebut termasuk kelengkapan akta, surat, dokumen maupun surat lainnya.

4. Jika Pihak Kedua tidak menandatangani Akta Jual Beli dan melengkapi semua akta, dokumen maupun surat lainnya yang diperlukan untuk kelengkapan pembuatan/penandatanganan Akta Jual Beli dimaksud dalam waktu 7 (tujuh) hari sejak tanggal pemberitahuan secara tertulis oleh Pihak Pertama, maka segala akibat dan resiko hukum, pajak dan lain sebagainya karena tertundanya penandatanganan Akta Jual Beli tersebut menjadi beban dan tanggung jawab Pihak Kedua dan Pihak Kedua wajib membayar kepada Pihak Pertama sejumlah biaya yang ditentukan oleh Pihak Pertama karena tertundanya penandatanganan Akta Jual Beli tersebut.

13

Halaman 14 dari 18

5. Apabila dikemudian hari atas Perjanjian dan pendaftaran peralihan haknya di Kantor Pertanahan dikenakan tambahan pajak atau retribusi/pungutan/biaya apapun dari instansi yang berwenang, maka tambahan pajak atau retribusi/pungutan/biaya dimaksud wajib ditanggung dan dilunasi oleh Pihak Kedua dalam waktu 7 (tujuh) hari setelah ditagih oleh Pihak Pertama.

PASAL 17PEMBELIAN SECARA ANGSURAN

Dalam hal satuan rumah susun/unit Apartemen dibeli secara angsuran dan apabila dianggap perlu Pihak Pertama berhak pada setiap waktu untuk mengadakan suatu persetujuan dengan Pihak Ketiga (termasuk Bank) dimana Pihak Ketiga tersebut akan menggantikan kedudukan Pihak Pertama untuk menerima uang angsuran dari Pihak Kedua dengan mempergunakan syarat-syarat yang sama dengan yang telah ditentukan dalam Perjanjian ini terutama mengenai jangka waktu/lamanya pembayaran uang angsuran yang tidak akan mempengaruhi besarnya uang angsuran yang harus dibayar oleh Pihak Kedua tiap-tiap bulannya. Penggantian kedudukan Pihak Pertama tersebut dilakukan dengan cara Pihak Ketiga tersebut melunasi seluruh hutang Pihak Kedua kepada Pihak Pertama.

PASAL 18BUKTI KELALAIAN

Apabila dalam Perjanjian ini ditetapkan waktu untuk suatu kewajiban atau kewajiban pembayaran dari Pihak Kedua kepada Pihak Pertama, maka dengan lewatnya waktu saja telah menjadi bukti yang cukup atas kelalaian Pihak Kedua sehingga tidak diperlukan pemberitahuan, peringatan atau somasi apapun dan tanpa diperlukan putusan dari pengadilan, yang semuanya dengan ini secara tegas dikesampingkan oleh Pihak Kedua.

PASAL 19ASURANSI

1. Selama masa pembangunan Pihak Pertama bertanggung jawab untuk mengasuransikan rumah susun/Apartemen.

2. Setelah pembangunan selesai, Pihak Kedua bersama-sama dengan para pemilik dan/atau penghuni satuan-satuan rumah susun/unit-unit Apartemen lainnya bertanggung jawab untuk mengasuransikan rumah susun/Apartemen, tetapi tidak termasuk barang-barang yang terdapat di dalam satuan rumah susun/unit Apartemen.

3. Terhitung sejak tanggal Berita Acara Serah Terima (BAST), Pihak Kedua wajib mengasuransikan sendiri barang-barang yang ada di dalam satuan rumah susun/unit Apartemen.

PASAL 20FORCE MAJEURE

1. Force Majeure dalam Perjanjian ini adalah suatu keadaan dan/atau peristiwa yang terjadi/berada di luar kekuasaan para pihak untuk mencegahnya, termasuk namun tidak terbatas pada :

14

Halaman 15 dari 18

a) Bencana Alam meliputi gempa bumi, badai/topan, banjir, kecelakaan, kebakaran yang disebabkan oleh alam, tanah longsor, epidemic penyakit dan gangguan cuaca ;

b) Kerusakan massal, huru-hara, ledakan, pemogokan massal, perang, embargo ;c) Perubahan moneter, fiscal, perubahan peraturan perundang-undangan, perubahan

kebijakan pemerintah dan peristiwa lain apapun di luar kekuasaan Pihak Pertama yang menyebabkan Pihak Pertama tidak dapat melaksanakan kewajibannya sesuai dengan Perjanjian ini, termasuk peristiwa- peristiwa yang walaupun masih dalam kemampuan Pihak Pertama untuk mencegahnya, namun akan mengakibatkan kerugian yang sangat besar bagi Pihak Pertama.

2. Apabila terjadi Force Majeure yang mengakibatkan Pihak Pertama tidak dapat melaksanakan kewajibannya dalam Perjanjian ini atau menyebabkan pekerjaan Pihak Pertama tertunda, maka kewajiban Pihak Pertama berdasarkan Perjanjian ini akan diperpanjang untuk jangka waktu selama berlangsungnya keadaan Force Majeure tersebut tanpa mengurangi kewajiban Pihak Kedua berdasarkan Perjanjian ini.

3. Jika akibat dari Force Majeure tersebut menyebabkan pembangunan rumah susun/Apartemen seluruhnya atau sebagian musnah, maka Pihak Kedua akan menunjuk dan memberi hak kepada Pihak Pertama untuk melakukan pembangunan kembali rumah susun/Apartemen tersebut, dengan ketentuan bahwa biaya pembangunan kembali tersebut sepenuhnya didasarkan atas jumlah uang klaim yang diperoleh dari perusahaan asuransi. Apabila perusahaan penilai yang ditunjuk oleh kedua belah pihak menilai bahwa pembangunan tidak dapat dilanjutkan oleh karena kekurangan santunan asuransi tersebut, maka Pihak Pertama berhak untuk mengakhiri Perjanjian ini dan kewajiban Pihak Pertama kepada Pihak Kedua terbatas pada pembayaran santunan tersebut kepada Pihak Kedua dan seluruh pihak yang akan menjadi pembeli dan pemilik satuan rumah susun/unit Apartemen sesuai nilai perbandingan proporsional satuan rumah susun/unit Apartemen yang dimilikinya dan selanjutnya Pihak Pertama bebas dari segala tanggung jawab dan kewajiban terhadap Pihak Kedua.

PASAL 21LARANGAN BAGI PIHAK KEDUA

Dalam hal harga pengikatan dan semua kewajiban pembayaran Pihak Kedua berdasarkan Perjanjian ini tidak atau belum lunas, maka Pihak Kedua dilarang untuk menjual/mengalihkan, mempertanggungkan/ menjaminkan, meminjamkan atau menyerahkan dengan cara/bentuk apapun baik seluruh atau sebagian satuan rumah susun/unit Apartemen kepada pihak lain, kecuali dengan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Pihak Pertama.

PASAL 22PEMBERITAHUAN

1. Setiap pemberitahuan antara para pihak dalam Perjanjian ini disampaikan dengan surat secara pribadi dengan suatu tanda penerimaan/surat tercatat/surat kawat atau telex dengan memakai alamat :

- Pihak Pertama : PT. SURYA BUMIMEGAH SEJAHTERA. Jalan Mayjend Sungkono 127 Surabaya.

- Pihak Kedua : OEI IMELDA SANNY WIJAYA. Jalan Imam Bonjol nomor 1, Surabaya.

15

Halaman 16 dari 18

Telepon 085852975000, 77805000.2. Apabila terjadi perubahan alamat yang tercantum dalam Pasal 22 ayat 1 diatas, maka Pihak

yang berubah atau mengubah alamatnya wajib untuk memberitahukan perubahan tersebut secara tertulis kepada Pihak lainnya dalam waktu 7 (tujuh) hari setelah perubahan itu terjadi atau dilakukan. Segala akibat yang timbul karena perubahan alamat yang tidak diberitahukan kepada pihak lainnya sepenuhnya menjadi resiko dan tanggungan pihak yang berubah atau mengubah alamatnya tersebut.

PASAL 23DOMISILI HUKUM

Mengenai Perjanjian ini dengan segala akibat dan pelaksanaannya kedua belah pihak memilih tempat kedudukan hukum yang umum dan tetap di Kantor Panitera Pengadilan Negeri Surabaya di Surabaya.

PASAL 24KETENTUAN-KETENTUAN LAIN

1. Pengelolaan sementara, biaya pemeliharaan, biaya penggunaan dan anggaran dasar :a) Pihak Kedua setuju menerima Pihak Pertama atau pihak lain yang ditunjuk oleh Pihak

Pertama sebagai pengelola sementara rumah susun/Apartemen tersebut selama perhimpunan penghuni belum terbentuk secara sah dan belum menunjuk pengelola rumah susun/Apartemen dan belum melaksanakan tugasnya sesuai anggaran dasar ;

b) Besarnya biaya pemeliharaan dan biaya penggunaan akan ditentukan kemudian dan dapat ditinjau kembali dan diubah dari waktu ke waktu oleh Pihak Pertama sebagai pengelola sementara untuk disesuaikan dengan terjadinya perubahan biaya operasional atau komponen biaya pemeliharaan dan biaya penggunaan ;

c) Pihak Kedua wajib membayar biaya pemeliharaan dan biaya penggunaan dimuka minimal 6 (enam) bulan sekaligus per satuan rumah susun/unit Apartemen ;

d) Apabila dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kalender Pihak Kedua belum juga melunasi pembayaran biaya pemeliharaan maupun biaya penggunaan yang telah jatuh tempo dan tanpa mengurangi ketentuan dalam Pasal 24 ayat 1 huruf c di atas, Pihak Pertama selaku pengelola sementara berhak mengambil tindakan-tindakan yang dianggap baik dan menerapkan sanksi-sanksi berupa penghentian atau pembatasan terhadap fasilitas yang diberikan berkaitan dengan pengelolaan rumah susun/Apartemen ;

e) Untuk melaksanakan Pasal 24 ayat 1 huruf c dan Pasal 24 ayat 1 huruf d Perjanjian ini, maka Pihak Kedua dengan ini memberikan kuasa dengan hak substitusi kepada Pihak Pertama untuk melakukan setiap dan segala perbuatan/tindakan yang diperlukan untuk melaksanakan apa yang diatur dalam

Pasal 24 ayat 1 huruf c dan Pasal 24 ayat 1 huruf d Perjanjian ini, tidak ada yang dikecualikan ;

f) Apabila biaya pemeliharaan maupun biaya penggunaan telah dibayar kembali oleh Pihak Kedua, maka Pihak Pertama akan menyambungkan kembali aliran listrik dan air di dalam satuan rumah susun/unit Apartemen tersebut dan biaya penyambungan menjadi beban Pihak Kedua ;

g) Sejak tanggal serah terima berdasarkan berita acara serah terima , Pihak Kedua mengasuransikan barang-barang (isi) yang berada dalam satuan rumah susun/unit Apartemen yang dibelinya dari segala resiko termasuk pertanggungan terhadap kerugian yang diderita oleh pihak ketiga yang diakibatkan oleh kejadian di dalam satuan rumah susun/unit Apartemen ;

h) Pihak Pertama atau pihak lain yang ditunjuk oleh Pihak Pertama sebagai pengelola sementara rumah susun/Apartemen, setelah perhimpunan penghuni terbentuk secara sah dan mampu menjalankan tugas-tugasnya sebagaimana yang diatur dalam anggaran dasar,

16

Halaman 17 dari 18

maka Pihak Pertama mempunyai hak sepenuhnya untuk menerima atau menolak penunjukan sebagai pengelola rumah susun.

2. Pihak Kedua menyetujui bahwa karena satuan rumah susun/unit Apartemen, merupakan bagian dari rumah susun/Apartemen, maka Pihak Kedua wajib :a) Membayar biaya pemeliharaan dan biaya penggunaan kepada pengelola (sementara)

rumah susun/Apartemen, sesuai tarif umum yang ditetapkan dari waktu ke waktu oleh pengelola (sementara) ;

b) Tunduk dan mematuhi setiap ketentuan dalam tata tertib penghunian, anggaran dasar, anggaran rumah tangga, peraturan lingkungan/kawasan rumah susun/Apartemen dan peraturan lainnya yang ditetapkan dan diberlakukan secara umum oleh pengelola (sementara), termasuk yang berkaitan dengan pengaturan, pengelolaan, perparkiran dan hal-hal lain yang bertalian dengan rumah susun/Apartemen, berikut perubahan-perubahannya dikemudian hari.

3. Setiap syarat dan ketentuan yang dibuat sebelum ditandatanganinya Perjanjian ini baik secara lisan maupun yang tercantum dalam Surat Pesanan dinyatakan tidak berlaku lagi dan tidak mengikat para pihak apabila terhadap hal (-hal) tersebut telah diatur dalam Perjanjian ini.

4. Sepanjang tidak atau belum diatur (lain) di dalam akta jual beli dan peraturan tata tertib lingkungan/kawasan serta peraturan lainnya yang ditetapkan oleh pengelola, maka segala sesuatu yang diatur dalam Perjanjian ini tetap berlaku dan mengikat kedua belah pihak serta para ahli waris dan/atau penerima/pengganti hak dari masing-masing pihak, setelah penandatanganan akta jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

5. Tanpa mengurangi ketentuan dalam Pasal 7 ayat 2 Perjanjian ini, jika satuan rumah susun/unit Apartemen akan disewakan, dipinjamkan, atau diserahkan atau untuk dipergunakan atau dikuasai oleh pihak lain/pihak ketiga, maka pihak ketiga tersebut terikat kepada ketentuan-ketentuan mengenai penggunaan bangunan dan tata tertib lingkungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 ayat 1 dan Pasal 24 ayat 2 Perjanjian ini, namun dengan syarat Pihak Kedua wajib terlebih dahulu menegaskan keterikatan pihak ketiga tersebut dalam Perjanjian yang bersangkutan serta tanpa mengurangi kewajiban dan tanggung jawab Pihak Kedua terhadap Pihak Pertama menurut Perjanjian ini.

6. Dalam hal diperlukan kuasa oleh Pihak Pertama untuk menjalankan hak-haknya terhadap Pihak Kedua berkenaan dengan Perjanjian ini, maka kuasa tersebut kata demi kata harus dianggap telah termuat dalam Perjanjian ini, oleh karena itu tidak diperlukan lagi kuasa khusus yang tersendiri. Setiap dan seluruh kuasa yang diberikan oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama dalam Perjanjian ini merupakan bagian yang penting dan tidak terpisahkan dalam Perjanjian ini, diberikan dengan hak substitusi serta tidak dapat dicabut kembali, dibatalkan atau berakhir karena alasan-alasan apapun, termasuk alasan-alasan yang termuat dalam Pasal 1813, 1814 dan 1816 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.Pihak Kedua selanjutnya berjanji dan mengikatkan diri untuk mensahkan semua perbuatan tindakan hukum yang dilakukan oleh Pihak Pertama dan/atau kuasanya dan membebaskan Pihak Pertama dari segala tuntutan/gugatan hukum apapun dari pihak manapun sehubungan dengan pembuatan dan pelaksanaan Perjanjian ini.

7. Kecuali secara tegas telah diatur dalam Perjanjian ini, maka segala sesuatu yang tidak atau belum cukup diatur dalam Perjanjian ini akan diselesaikan secara musyawarah oleh kedua belah pihak dan sepanjang perlu akan dituangkan dalam suatu Perjanjian tambahan yang merupakan kesatuan yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini.

17

Halaman 18 dari 18

Demikianlah Perjanjian ini dibuat oleh para pihak dalam rangkap 2 (dua) bermeterai cukup dan berlaku sejak tanggal ditandatangani oleh para pihak, yang masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang sama.

Pihak Kedua Pihak Pertama

OEI IMELDA SANNY WIJAYA NANANG LESMANA Direktur PT. SURYA BUMIMEGAH SEJAHTERA

berkedudukan di Surabaya

Nomor : 913/L/2010.Saya yang bertanda tangan dibawah ini,JUSUF PATRIANTO TJAHJONO, Sarjana Hukum, notaris di Surabaya menerangkan bahwa isi surat ini telah saya bacakan dan terangkan kepada :- NANANG LESMANA, Direktur Perseroan Terbatas PT. SURYA BUMIMEGAH SEJAHTERA,

berkedudukan di Surabaya, jalan Mayjend Sungkono nomor 127 ;- OEI IMELDA SANNY WIJAYA, mahasiswa;

bertempat tinggal di Surabaya, jalan Kalikepiting Indah 27 nomor 15;yang saya, notaris kenal/diperkenalkan kepada saya, notaris dan sesudah itu, maka para penghadap NANANG LESMANA dan OEI IMELDA SANNY WIJAYA tersebut membubuhkan tanda tangan mereka di atas surat ini dihadapan saya, notaris.

Surabaya, 23 Maret 2010 Notaris di Surabaya

(JUSUF PATRIANTO TJAHJONO, SH)

18