617

BERBAGAI MASALAH HUKUM BERSANGKUTAN DENGAN RUMAH SUSUN DAN PEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN*)

'-_______ Oleh : Prof. Boedi Harsono, S.H. _______ _

Undang-undang Rumah Susun dan Ber­bagai Permasalahannya

Pada tanggal 31 Desember 1985 diundangkan Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susu n dalam LN RI 75/1985. Penjelasannya dimuat dalam TLN RI Nomor 3317. Dalam kepustakaan hukum Undang­undang' tersebut merupakan " undang­undang kondominium Indonesia" (dari co dan dominium, yang berarti: pernio Ukan bersama atau benda yang dimiliki bersama).

Masalah kondominium mengenai ba­ngunan-bangonan gedung yang terdiri atas bagian-bagian yang dapat ditem­pati atau dihuni secara terpisah , di samping bagian-bagian lainnya serta ta­nah di atas mana bangunan yang ber­sangkutan berdiri, yang karena fungsi­nya harus digunakan bersama. Di

Indonesia hampir semua bagian-bagian tersebut masih digunakan atas dasa r sewa yang yuridis tidak menimbulkan masalah_ Baru timbul masalah hukum jika pemakai menginginkan memiliki­oya secara individual.

Dengan berlakunya Undang-undang Rumah Susun mulai tanggal terse but

*) Disusun untuk Seminar Rumah Susun dan Peningkaran Kualitas Hidup di Ja­lcarta, tanggal25 Oktober 1986.

di at as berbagai masalah hukum yang sebelum itu dipertentangkan dan dira­gukan pemecahannya mendapat jawab­an yang pasti .

Pertanyaan di bidang hukum meli­puti an tara lain:

a. Apakah dalam hukum kita dimung­kinkan bagian-bagian yang dimak­

sudkan itu (yang lazim disebut apartement) dimiliki secara indivi­dual? Kalau dimungkinkan maka siapa yang boleh memilikinya ?

b. Bagaimana dengan pemilikan bagi­an-bagian lain yang karena fungsi­nya hams digunakan bersama (se­perti lorong, tangga dan lain-Iain­nya)? Dan bagaimana dengan tanah­nya?

c. Apa yang merupakan tanda bukti pemilikan apartemen dan bagian­bagian yang lain serta tanah terso­but?

d. Apakah hak pemilikan atas aparte­men tersebut dapat dialihkan ?

e. Apakah dapat dijadikan jaminan hutang?

f. Bagaimana cara memperolehnya ? g. Apakah perlu kehidupan bersama

dalarn bangunan gedung terse but diatur ?

Satuan Rumah Susun Dapat Dimiliki Secara Individual

Semula karena terasa ada kebutuh­an akan jawaban atas pertanyaan-per-

Desember 1986

618

tanyaan tersebut sehubungan dengan telah mulai banyak dibangunnya ba· ngunan·bangunan gedung bertingk~t

sebagai yang dimaksudkan di atas, oleh Menteri Dalam Negeri diterbitkan 3 Peraturan yang didasarkan atas tafsir­an bahwa menu rut hukum kita, khu­susnya Hukum Tanah yang didasarkan pada Hukum Adat yang menggunakan asas pemisahan horisontal, dimungkin­kan pemilikan bagian-bagian yang da­pat digunakan secara terpisah tersebut secara individuaL Disediakan 3 landas­an hukum untuk pemberian surat tan­da-bukli pemilikan, yaitu : a_ Peraturan Menteri Dalam Negeri

Nomor 14 Tahun 1975_ b. Peraturan Menteri Dalam Negeri

Nomor 4 Tahun 1977. c, Peraturan Menteri Dalam Negeri

Nomor 10 Tahun 1983. Surat tanda-bukti hak yang diter­

bitkan itu merupakan sertifikat hak tanah yang dilengkapi dengan penca­tatan bagian-bagian tertentu dari ba­ngunan yang berdiri di atas tanah yang bersangkutan, berupa suatu gambar­pembantu yang menggambarkan denah tingkat bangunan dan letak bagian yang dimiliki. Karena merupakan serlifikat hak tanah maka pembuatan­nya didasarkan pada Peraturan Peme­rintah Nomor 10/1961 tentang Pen­daftaran Tanah. Dalam Penjelasan PMDN 14/1975 tersebut dinyatakan, bahwa:

Hukum Tanall kita yang meng­anut apa yang disebut "asas pemi­sahan horisontal" karena memakai dasar Hukum Adat, memungkinkan adanya pemilikan secara terpisah dari bagian-bagian bangunan yang dimaksudkan itu. Oleh karena itu moka peraturan in; bukan mencip­takan hukum materiil baru, melain-

Huhum dan PembangunGn

kan hanya menyempumakan dan melengkapi ketentuan-ketentuan mengenai penyelenggaraan penda} taran tanall yang diatur di da/am Peraturan Pemerintah Nomar 10 Tahun 1961 untuk memenuhi ke­butuhan masyarakat dewasa ini.

Kesempatan untuk memperoleh su­rat tanda-bukti pemilikan atas bagian­bagian bangunan yang dimaksudkan di atas telah digunakan oleh para peng­usaha yang telah membeli ruangan­ruangan temp at berusaha dalam ba­ngunan-bangunan gedung pertokoan di Simpang Lima, Semarang.

Dalam pada itu orang masill tetap mempertanyakan kebenaran tafsiran Menteri Dalam Negeri tersebut. De­ngan adanya Undang-undang Rumah Susun maka apa yang semula diragu­kan memperoleh peneguhan dalam bentuk undang-undang. Berbagai hal rnernperoieh pengaturan, biarpun be­lum secara lengkap dan terinci.

Demikianlah maka pertanyaan apa­kah apartemen-apartemen dapat dimi­liki secara individual mendapat jawab­an positif dalam rumusan pengertian "Rumah Susun" sebagai yang dimuat dalam Pasal 1 (1 J :

Dalam undang-undang ini yang dimaksudkan dengan Rumah Susun adaiall bangunan gedung bertingkat yang dibangun do/am suatu ling­kungan, yang terbagi dalam bagion­bagian yang distrukturkan secara [ungsional dalam arah horisontal maupun veTtikal dan merupakan sa­tuan-satuan yang masing-masing da­pat dimiliki dan digunakan secara te)pisah, teru tama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengall ba­gian-bersama, benda-bersama dan tanah-bersama.

Rumoh SU.un

Bagian yang dapat dimiliki secara individual terse but diberi sebutan: satuall IUmah susun (SRS). Bahwa

SRS·SRS terse but dapat dimiliki seca­ra individual ditegaskan lagi dalam PasaI8(1)dall (2), yaitu bahwa:

1. SRS dimiliki oleh perseorangan atau badan hukum yang meme­nuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.

2. Hak milik atas SRS adalah hak milik atas saruall yang bersifat perseorangan dan terpisah,

Hak milik atas SRS yang dimak· sudkan itu meliputi hak atas bagian' bersama, benda·bersama. dan tanah­bersama, yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan SRS yang bersangkutan (Pasal 8 ayat 3). Ketentuan ini berpangkal pada ketentuan hukum yang dikenal dalam Hukum Adat. Pemilikan ba­ngunan (dalam hal ini bagian tertentu dari bangunan) menciptakan pemilik­an (dalam hal ini hak sebesar suatu bagian tertentu) atas tanall-bersama. Diciptakan hak individu atas tanah· bersama.

Adapun yang disebut bagian·bersa­ma adalah bagian rumah susun (RS) yang dimiliki secara tidak terpisah un· tuk pemakaian bersama. Benda-bersa­rna adalah bendayang bukan merupa­kan bagian dari RS, tetapi yang dimi­liki bersama secara tidak terpisah un· tuk pemakaian bersama, seperti ba· ngunan pertamanan, tempat bermain, bangunan saraoa sosial, temp at parkir dan lain·lain yang sifatnya terpisah da . • ri struktur bangunan RS. Sedang tao nah-bersama adalah tanah yang digu­nakan atas dasaT hak bersama (artinya merupakan milik bersama) secara tidak lerpisah yang di atasnya berdiri RS

619

yang bersangkutan. Bagian-bersama, benda-bersama dan

lanah·bersama lersebul merupakan mi· lik ·bersama para pemilik SRS dalam bangunan gedung RS yang bersangkut· an, masing-masing untuk sekian bagian tertentu. Menurul Pasal8 (4) hak atas bagian-bersama, benda-bersama dan ta­nah·bersama itu didasarkan alas luas atau nilai SRS yang bersangkutan pada waktu saluan lersebul diperoleh pemiliknya yang pertama. Bagian ter· sebut untuk selanjutnya tidak akan berubah, sekalipun misalnya SRS yang bersangkutan kemudian bertambah ni· lainya karena diadakan perbaikan oleh pemiliknya.

Sertifikat Hak Milik Alas SRS (pasa! 9)

Dalam rangka menjamin kepastian hak bagi pemilikan SRS kepada para pemiliknya diberikan alai pembuklian yang kuat berupa apa yang disebut, Sertifikat hak milik alas SRS . Serti·

flkat ini merupakan suatu kreasi baru, karena berbeda dengan sertifikat pemi­likan yang dapat dilerbitkan berdasar· kan ketiga PMDN tersebut di atas ser· tifikal hak milik atas satuan rumah su· sun bukan seTtifikat hak tanah.

Sertifikat hak milik atas SRS terdi­ri atas : a. Salinan buku·tanah dan surat·ukur

atas hak tanah·bersama, yang diter· bitkan menurut ketentuan PP 10/ 1961 ;

b. Gambar denah tingkat RS yang beT' sangkutan, yang menunjukkan SRS yang dimiliki;

c. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak alas bagian·bersama, benda· bersama dan lanah·bersama yang bersangkutan.

Desember 1986

620

Yang kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dan dijilid dalam satu sampul dokumen.

Sertifikat hak milik atas SRS ha­rus sudah ada sebelum SRS yang ber­sangkutan dapat dijual. Dalam hal terjadi pewarisan atau pemindahan hak, sertifikat itu diberikan kepada pemiliknya yang bam, setelah dilaku­kan peneatatan peratihan haknya di Kantor Agraria Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan. Sertifikat tersebut penerbitannya dilakukan oleh Kantor Agraria Kabupaten/Kotamadya.

SRS Dapat Beralih dan Dialihkan

Ditegaskan dalam Pasal 10 bahwa hak milik at as SRS dapat beralih de­ngan cara pewarisan atau pemindahan hak.

Pewarisan adalah peralihan hak yang terjadi karena hukum dengan me­ninggalnya pemilik SRS. Pemindahan hak adalah perbuatan hukum yang di­lakukan untuk mengalihkan hak milik atas SRS kepada pihak lain, misalnya dengan cara jual-beli, tukar-menukar atau hibah.

Sebagai bukti bahwa telah dilaku­kan pemindahan hak atas suatu SRS diperlukan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Karena pemindahan hak terse but merupakan perbuatan hu­kum yang sifatnya "tunai", maka hak milik atas SRS yang bersangkutan ber­pindah kepada pihak yang menerima­nya pada saat selesainya dibuat akta PPAT. Untuk memperoleh tanda bukti yang kuat, khususnya dalam hubung­annya dengan pihak ketiga pemindah­an hak tersebut harus didaftarkan di Kantor Agraria Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan, untuk dieatat pada buku tanah dan sertifikat hak milik

Hukum dan PernbanfUnan

atas SRS yang haknya dipindahkan itu.

Dalam hal terjadi pemindahan hak secara lelang eksekusi tidak diperlukan akta PPAT, melainkan eukup dibukti­kan dengan satinan berita aeara lelang yang dibuat oleh Kepala Kantor Le­lang yang melaksanakan lelangnya, di­ikuti dengan pendaftarannya di Kantor Agraria Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan.

Karena peralihan hak karena pewa­risan terjadi karena hukum maka tidak diperlukan ada pembuktiannya dengan akta PPA T. Pendaflaran peralihan haknya cukup dilakukan berdasarkan surat keterangan kematian pemilik SRS dan surat wasiat atau surat keterangan waris sesuai ketentuan hukum yang berlaku.

Segala sesuatunya tidak beda de­ngan aeara peralihan dan pemindahan hak atas tanah berikut bangunan yang ada di atasnya yang diatur dalam PP 10/1961.

Karena hak milik atas SRS meliputi juga hak bersama atas bagian-bersama, benda-bersama dan tanah-bersama, rna­ka peratihan dan pemindahan hak terse but dengan sendirinya meliputi juga hak bersama atas bagian-bersama, benda-bersama dan tanah-bersama yang bersangkutan. Tidak mungkin hak mi­lik atas SRS dipindahkan terlepas dari hak bersama terse but.

Dapat Dijadikan Jaminan Hutang

Dalam Pasal 13 dinyatakan bahwa hak milik atas SRS dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hipo­tik kalau tanah di mana RS yang ber­sangkutan berdiri berstalUs Hak Milik atau Hak Guna-Bangunan. Sedang ka­lau tanahnya berstatus Hak Pakai yang

Rumoh Suwn

diberikan oleh Negara dapat difidusia­kan_

Hipotik adalah hak tanggungan yang selama belum dilengkapi dengan undang-undang yang dimaksud dalam Pasal 51 Undang-undang Pokok Agra­ria (UUPA) lnenggunakan ketentuan­ketentuan hipotik dalam Kitab Un­dang-undang Hukum Perdata Indone­sia_ Undang-undang RS memberikan berbagai penegasan/peneguhan dan

. pengaturan barn mengenai hak tang­gungan/hipotik (Pasai 14, 16 dan 1 7l.

Pemberian hipotikdilakukan dengan akta PPAT, yang kemudian wajib di­daftarkan di Kantor Agraria Kabupa­ten/Kotamadya, untuk dieatat pada buku-tanah dan sertifikat hak milik atas SRS yang bersangkutan. Acara­nya sarna dengan pembebanan hak tanggungan/hipotik atas tanah berikut bangunan yang ada di atasnya. Kepada kreditur diberikan sertifikat hipotik yang bersangkutan.

Adapun yang disebutfidusia adalah hak jaminan yang berupa penyerahan hak atas suatu benda tertentu. Penye­rahan hak kepada kreditur tersebut dimaksudkan semata-mata sebagai ja­minan bagi pelunasan piutang kre­ditur, bukan untuk benar-benar mem­bikin kreditur menjadi pemiliknya yang baru. Lembaga fidusia diciptakan

oleh masyarakat untuk memenuhi kebutuhan nyata yang belum ada per­aturannya dalam undang-undang. Wa­laupun tidak diatur dalam peraturan perundang-undangan lembaga terse but dibenarkan dan dikukuhkan oleh yu­risprudensi. Oleh Undang-undang RS . fidusia tersebut , yang memang meru­pakan lembaga hukum yang hidup dan dalam kenyataannya diperlukan oleh masyarakat, dikukuhkan menjadi hu-

621

kum positif dan dinyatakan dapat digunakan untuk hak milik atas SRS jika tanahnya berstatus Hak Pakai yang diberikan oleh Negara_ Pengguna­an fidusia dibatasi hanya jika tanah­bersama yang bersangkutan berstatus. Hak Pakai yang diberikan oleh Nega­ra, karena jika tanahnya berstatus Hak Milik atau HGB sudah ada lemba­ga jaminannya yang diatur dalam un­dang-undang, yaitu hak tanggungan_ Tanah Hak Pengelolaan tidak dapat di­jadikan jaminan utang karena tidak dapat dijual-belikan_ Tanah hak sewa dan lain-Iainnya juga tidak ditunjuk sebagai objek fidusia karena tidak ber­sertmkat. Sebagaimana dimaklumi ta­nah Hak Pakai yang diberikan oleh Negara didaftar dan bersertifikat (PMA Nomor 1/ 1966).

Semula ada yang meragukan apakah tanah dapat difidusiakan, karena di Negeri Belanda (negara tempat kelahir­an lembaga fidusia tersebut) fidusia hanya digunakan untuk benda-benda bergerak saja. Putusan Mahkamah Agung Indonesia Nomor 372/K/Sip/ 1970 memperkuat keragu-raguan terse­but. Di Negeri Belanda fidusia tidak di­gunakan untuk tanah karena untuk itu sudah ada lembaga hipotik, semua tanah dapat dihipotikkan. Berbeda hal­nya dengan di Indonesia. Ada tanah­tanah yang memenuhi syarat untuk dijadikan jaminan hutang tetapi tidak dapat dihipotikkan (atau dieredietver­bandkan) karena tidak ditunjuk oleh undang-undang. Misalnya tanah-tanah Hak Grant yang dulu pada zaman Hin­dia Belanda dikenal di Medan dan seki­tamya. Jika tanah-tanah Hak Grant tersebut dijadikan jaminan hutang ma­ka dulu digunakan lembaga fidusia.

Dalam Hukum Tanah Nasional kita dijumpai tanah-tanah Hak Pakai yang

Desember 1986

622

memenuhi syarat untuk diiadikan ia. minan hutang tetapi tidak dapat di· be bani hak tanggungan, karena tidak ditentukan demikian dalam UUP A. Maka ketentuan dalam PasalI2 dan 13 yang memungkinkan penggunaan fi· dusia kalau tanah yang bersangkutan berstatus Hak Pakai yang diberikan oleh Negara merupakan pengisian ke· kosongan dalam hukum perundang·un. dangan kita yang patut kita sambu t dengan gembira. Kemungkinan pengo gunaan lembaga fidusia tidak perlu diragukan lagi.

Pemberian fidu sia dilakukan dengan akta PPAT, yang kemudian waiib di· ikuti dengan pendaftarannya di Kan· tor Agraria Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan. Adanya fidusia ter· sebut dieatat pada buku·tanah dan ser· lifikat haknya. Untuk fidu sianya sen· diri tidak diterbitkan surat tanda· bukti khusus berupa sertifikat, seperti halnya hipotik dan credietverband. Adanya fidusia dibuktikan oleh akta PPAT dan peneatatannya pada buku tanah dan sertifikat haknya terse but di atas. Keberatan utama terhadap penggunaan lembaga fidusia atas ben· da·benda bergerak adalah, bahwa pi. hak ketiga tidak mudah dapat menge· tahui bahwa benda·benda terse but teo lah difidusiakan, karena tidak didaf· tar. Pada~aI publisitas merupakan sa .. lah satu syarat utama bagi sahnya suatu hak iaminan. Dalam hal fidusia at as tanah Hak Pakai yang diberikan oleh Negara atau atas hak milik atas SRS keberatan tersebut tidak berlaku karena tanall dan SRS yang bersang: kutan sudah bersertifikat. Adanya fi. dusia dengan mudah dapat diketahui dari buku.tanah dan sertifikatnya ka. rena dieatat di d'alamnya.

Hukum don Pembangunan

Pembangunan Rumah Susun

Siapa yang Boleh Membangun ?

Menurut ketentuan PasalS (2) pem· bangunan RS dapat diselenggarakan oleh Badan Usaha Milik Negara atau Daerah, Koperasi, Badan. Usaha Milik Swasta yang bergerak dalam bidang itu, dan Swadaya Masyarakat.

Pemilihan Lokasi dan Status Tanah· nya

Pembangunan RS harus memenuhi persyaratan teknis dan administratif, diantaranya mengenai lokasi dan status tanahnya.

Setelah diptlih lokasi yang tepat dan diperoleh izin untuk mengguna· kannya, penguasaan tanahnya perlu diselesaikan. Menurut ketentuan Pasal 7 RS hanya dapat dibangun di atas tanah Hak Milik, Hak Guna·Bangunan (HGB), Hak Pakai atas' tanah Negara atau Hak Pengelolaan. Cara memper· oleh tanah yang diperlukan untuk membangun RS yang bersangkutan su· dah ada pengaturannya dalam peratur· an perundang-undangan agraria yang berlaku: permohonan hak yang sesuai kalau tanah terse but berstatus tanah Negara, jual-beli at au pembebasan hak kalau berstatu s tanah·hak.

Sebelum dapat memulai memba· ngun RS yang direneanakan tanahnya harus sudah bersertifikat.

Hak atas tanah yang mana yang pa· ling tepat untuk RS yang akan diba· ngun bergantung pada status penye· lenggara pembangunan dan kepada sia. pa SRS·SRS yang bersangku tan akan dijual, Menurut peraturan perundang­undangan agraria yang berlaku Hak Mi· lik misalnya hanya dapat dipunyai oleh warganegara Indonesia yang ti. dak memiliki kewarganegaraan ganda

serta badan-badan hukum yang dimak­sudkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 _ Hak Pengelo­laan hanya dapat dimiliki oleh Perum Perumnas_ Maka ada ketentuan bahwa sebelum boleh memulai menjual SRS­SRS yang ada, wajib diselesaikan per­mintaan dan status HGB di atas Hak Pengelolaan yang bersangkutan (Pasal 7). HGB dan Hak Pakai dapat dipunyai oleh Badan-badan hukum, tetapi pada prinsipnya jangka waktu Hak Pakai tidak cukup lama. Maka kiranya hak atas tanah yang paling sesuai untuk pembangunan RS adalah HGB dengan jangka waktu 30 tahun yang dapat di­perpanjang sampai 50 tahun. HGB da­pat dipunyai perorangan warganegara Indonesia dan badan-badan hukum In­donesia. Kalau RS yang bersangkutan misalnya dibangun oleh suatu Bank milik Negara dengan maksud untuk dijual SRS-SRS-nya kepada para kar­yawannya yang berkewarganegaraan Indonesia tunggal, tanah yang bersang­kutan bisa Hak Milik.

Izin Mendirikan Bangunan dan Per­syaratan Teknis

Sebelum dapat memulai memba­ngun sudah barang tentu peflu diper­oleh lebili dulu Izin Mendirikan Ba­ngunan (1MB) dari Pemda. 1MB bam akan diberikan setelah persyaratan­persyaratan teknis yang ditentukan di­penuhi, an tara lain mengen ai struktur bangunannya, keamanan, keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan lain-lain yang berhubungan dengan rancang ba­ngun, termasuk kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan yang harus di­sediakan.

623

Kredit Konstruksi dengan Tanah Serta Bangunan RS yang Bersang­kutan Sebagai Jaminannya

Menumt Pasal 12 kalau sudah sele­sai dibangun, RS berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda-ben­da lainnya yang merupakan satu kesa­tuan dengan tanah terse but dapat di­jadikan jaminan hutang, dengan dibe­bani hipotik, kalau tanahnya tanah Hak Milik atau HGB dan fidusia kalau tanahnya tanah Hak Pakai.

Sebagaimana halnya dengan keten­tuan Pasal 13 mengenai kemungkinan SRS dihipotikkan atau difidusiakan berikut bagian-bersama, benda-bersa­rna dan tanah-bersam3 yang merupa­kan satu kesatuan dengan SRS terse­but, ketentuan Pasal 12 ini merupa­kan suatu kreasi baru dalam hukum nasional kita yang tertulis. Yang dike­nal sebelum berlakunya Undang-un­dang RS adalah hak tanggungan (hipotik/credietverband) atas tanah be­rikut bangunan yang ada di atasnya dan yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan. Se­bagaimana telah dikemukakan dalam angka (6) di atas dalam Hukum Adat dikenal ketentuan hukum yang me­mungkinkan pemilikan bangunan at au pohon tanaman keras "menarik" tanah yang bersangkutan. Oleh karena itu ketentuan kedua pasaJ tersebut dalam hukum nasional kit a bukan merupa­kan sesJjatu yang asing benar.

Untuk meningkatkan kemampuan pembangunan RS diberikan kemung­kinan bagi penyelenggara pembangun­an untuk memperoleh kredit konstruk­si, bahkan sebelum gedung RS yang bersangkutan dimulai. Dalam Pasal 12 (2) dimuat ketentuan bahwa hipotik atau fidusia dapat juga dibebankan

Desember 1986

624

atas tanah tempat gedung RS yang bersangleutan akan dibangun beserta RS yang bersangkutan, sebagai jamin­an pelunasan kredit konstruksi yang pagunya telah disepakati dan pendiri­annya dilakukan secara bertahap sesuai dengan nilai dan hasil perkembangan pembangunan RS tersebut. Dengan adanya ketentuan tersebut maka dike­nal dalam hukum tertulis kita apa yang disebut bouw hipotik dan bouw fidusio, yang sepanjang yang menge­nai hipotik merupakan pengesahan atau peneguhan praktek yang sudah dijalankan selama ini.

Pemberian bouw hipotik yang di­maksud dalam Pasal 12 oya! (2) di­lakukan sebelum bangunan gedung yang bersangleutan ada, yaitu dengan rumusan ketentuan dalam akta pembe­rian hipotiknya bah wa "hipotik yang diberikan meliputi juga bangunan dan tanaman milik pemberi hipotik yang akan dibangun dan berdiri serta tum­buh di atas tanah yang dibebani hipo­tik terse but".

Karena fidusia merupakan perbuat­an hukum penyerahan hak kepada kreditur, maka pada bouw fidusia yang mula-mula dapat difidusiakan ha­nyalah tanahnya saja dalam keadaan kosong. Baru setelah bangunan yang bersangleutan selesai dibangun diikuti fidusia yang kedua mengenai bangun­an tersebu t. Pada waktu fidusia yang pertama bangunan itu belum ada_ Maka tidak mungkin turut sefta difi­dusiakan.

Persyaratan yang Harus Dipenuhi Sebelum Boleh Memulai Menjual SRS-SRS

Dalam rangka melindungi kepenting­an para pembeli SRS 3 hal yang wajib

Hullum dan Pcmkn,unClll

dilakukan oleh penyelenggara pemba­ngunan.

Pertama: Harus dimintakan apa yang disebut "izin layak huni" pada Pemerintah Daerah. Ketentuan Pasol 18 int dimaksudkan untuk menjamin keselamatan. keamanan, ketenteraman serta ketertiban para pemilik/penghuni dan pihak lainnya. Izin diberikan sete­lah dari pemeriksaan yang diadakan terbukti segala persyaratan dan keten­tuan dalam 1MB dipenuhi. Surat kete­rangan layak huni terse but merupakan salah satu syarat bagi penerbitan serti­fikat hak milik atas SRS-SRS yang ber­sangkutan .

Kedua: Penyelenggara pembangun­an wajib mengadakan splilsing, yaitu memisahkan RS 'atas SRS-SRS dan bagian-bagian-bersama dalam bentuk­gambar dan uraian (sebaiknya secara notarial) yang memberikan kejelasan mengenai: a. Batas dari SRS-SRS yang bersang­

kutan; b. Batas dan uraian mengenai bagian.

bersama dan benda-bersama yang akan menjadi haknya masing-ma­sing milik SRS;

c. Batas dan uraian mengenai tanah­bersama dan besarnya bagian yang menjadi hak masing-masing pemilik SRS. Akta pemisahan tersebut memerlu ­

kan pengesahan oleh Pejabat yang masih akan ditunjuk. Kiranya untuk itu akan ditunjuk pejabat dari Pemda. lsi akta terse but yang mempunyai d.ya mengikat para pemilik SRS, untuk selanjutnya tidak boleh diu bah.

Ketiga: Untuk liap SRS wajib di­mintakan sertifikat pad a Kantor Agra­ria Kabupaten, Katamadya yang ber­sangkutan_ Semuanya diterbitkan atas nama penyelenggara pembangunan.

Rumah Su,un

Juga dalam rangka melindungi ke­penlingan para pembeli SRS, khusus bagi para penyelenggara pembangunan yang membangun RS di alas lanah yang . dikuasainya dengan Hak Penge­lolaan (dhL Perum Perumnas), sebe­lum boleh menjual SRS-SRS· yang betfangkulan ada kewajiban unluk meminta dan menyelesaikan secara tunlas HeB di alas Hak Pengelolaan lersebul, dalam arli bahwa lanah-ber­sarna yang merupakan bagian dari hak milik alas SRS-SRS memperoleh sla­Ius HeB. Dengan demikian maka ser­tifikal-serlifikal hak inilik alas SRS­SRS lersebul melipuli lanah-bersama

yang sudah berslalus HeR. Kelenluan ini sehubungan dengan apa yang telah disinggung dalam angka (21) di alas bahwa Hak Pengelolaan hanya dapal dipunyai oleh badan-badan hukum.!er­lenlu , dan lidak dapal dipunyai oleh perorangan. Padahal pemilikan SRS melipuli juga hak bersama alas lanah bersama yang bersangkulan.

Penjualan dan Pembelian SRS

Siapa yang 80leh Membeli

Karena pemilikan SRS meliputi ju ­ga hak-bersarna atas tanah-bersama rna­ka sebagaimana ditenlukan dalam Pa­SIll 8 SRS hanya dapal dimiliki oleh perseorangan dan badan-hukum yang memenuhi syaral sebagai pemegang

625

Hak Pakai dapal dipunyai juga oleh orang-orang asing dan badan-badan hu­kum asing yang mempunyai perwakil­an di Indonesia (UUPA Ps. 21,36 dan 42).

Dengan adanya kelentuan lersebul maka dengan sendirinya yang boleh membeli SRS-SRS juga harus meme­nuhi persyaralan sebagai pemegang hak-bersama atas lanah-bersama yang bersangkulan.

Dalam Undang-undang RS tidak ada kelenluan jib sualu SRS beralih karena pewarisan tanpa wasiat kepada orang yang lidak me menu hi syaral sebagai pemegang hak lersebut. Alau jib pemilik SRS yang semula berke­warganegaraan Indonesia kernudian rnenjadi warganegara negara asing. Ki­ranya dalam hal yang demikian dapal diberlakukan kelenluan Pasal 21 (3) dan Pasal 36 (2) UUPA, yang mewa­jibkan pemilik SRS yang tidak atau lidak lagi memenuhi syarat ilu meng­alihkan haknya kepada pihak yang memenuhi syarat, dalam waklu I la­hun sejak saal lidak dipenuhinya sya­ral oleh yang bersangkulan. Unluk ilu perlu diadakan pengalurannya dalam Peraluran Pemerinlah pelaksanaan Un­dang-un dang RS yang masih akan di­benluk ..

Tala Cara Pembelian

hak alas lanah-bersama yang bersang- Telah diuraikan dalam angka (II) kulan. Menurul UUP A lanah milik di alas bahwa penjualan dan pembelian . hanya dapal dipunyai oleh perorang- SRS Iiarus dilakukan di hadapan PPAT an warganegara Indonesia lunggal dan yang wilayah-kerjanya meliputi lempal badan-badan hukum yang disebul da- lelak RS yang bersangkulan. Akla lam PP 38/ 1963. HeB dapal dipunyai yang dibual oleh PPAT lersebut meru -oleh perorangan warganegara Indone- pakan landa-bukli pembelian yang sia dan badan-badan hukum yang didi- dilakukan ilu. rikan menu rut hukum Indonesia dan Dengan selesainya ditandatangani berkedudukan di Indonesia. Sedang _ akla lersebul hak milik alas SRS yang

Desember 1986

626

bersangkutan berpindab kepada pem­beli berikut hak bersama atas bagian­bersama, benda·bersama dan tanab­bersama yang bersangkutan. Kemudian dilakukan pendaftaran pemindaban hak milik atas SRS itu di Kantor Ag­raria Kabupaten/Kotamadya yang ber­sangkutan, berupa pencatatannya da· lam buku tanah dan sertifIkat hak milik at as SRS yang dibeli itu. Sertifi· kat yang sudab dibubuhi catatan ter­sebut diserabkan kepada pembeli sela­ku pemilik baru SRS yang bersangkut­an.

Kredit Pemilikan Rumab (KPR) dan "Roya Partial"

Dalam Pasa! 11 dimuat suatu "pe­rintab" untuk memberikan kemudab­an bagi golongan masyarakat yang berpenghasilan rendab untuk dapat memperoleh dan memiliki SRS. Kemu­dab an terse but an tara lain pemberian KPR jangka panjang dengan bunga yang rendab.

Adapun yang dijadikan jaminan ba­gi pembayaran kembali KPR tersebut adalah SRS yang bersangkutan. Maka diadakanlah ketentuan dalam Pasa! 13 bahwa hak milik atas SRS dapat dibe· bani hipotik atau fidusia, sebagai yang telab diuraikan dalam angka (14) di atas.

Dalam hubungan pemberian KPR dengan SRS yang dibeli dengan kredit tersebut sebagai jaminannya, Undang­undang RS menciptakan suatu· lemba· ga baru dalam Pasa! 16 yang memung­kinkan roya atau penghapusan hipotik atau fidusia atas bangunan gedung RS yang diberikan oleh penyelenggara pembangunan secara partia!. Roya par­tial terse but semula dianggap tidak mungkin diadakan, sehubungan de-

Hultum dan PembaR,unan

ngan adanya ketentuan Pasa! 1163 Kitab Undang-undang Hukum Per­data Indonesia bahwa hipotik ada­lab ondeelbaar.

Menurut ketentuan Pasal 16 terse­but dalam pemberian hipotik dan fidu­sia oleh penyelenggara pembangunan dapat diperjanjikan babwa pelunasan hutang yang dijamin dengan hipotik atau fidusia itu dapat dilakukan de· ngan cafa angsuran , sesuai dengan tabap penjualan SRS-SRS yang ber-

sangkutan, yang besamya sesuai de­ngan nUai SRS yang terjua!. Jika uang KPR yang dibayarkan oleh pembeli digunakan oleh penyelenggara pemba­ngunan untuk mengangsur hutangnya, maka SRS yang harganya telah dUu­nasi itu terbebas dari hipotik atau fi­dusia yang semula membebaninya. SRS yang tidak lagi dibebani hipotik atau fidusia terse but kemudian dapat dibebani hipotik atau fidusia baru bagi kepentingan kreditur pemberi KPR.

Selanjutnya RS yang bersangkutan hanya dibebani hipotik atau fidusia pad a bagian yang belum terj ual untuk menjamin sisa hutang yang belum di­lunasi.

Terang kiranya bahwa ketentuan Pasal 16 tersebut menguntungkan se­mua pihak yang berkepentingan, yaitu penyelenggara pembangunan RS. kre­ditumya, pembeli SRS dan kreditur pemberi KPR.

Perhimpunan Penghuni dan Ba­dan Pengelola (Pasal 19)

Untuk terselenggaranya ketertiban dan keselarasan dalam penghunian RS serta penggunaan dan pengelolaan ba­gian-bersama, benda-bersama dan ta­nab-bersama yang merupakan milik-

bersama itu, Undang-undang RS me­wajibkan para pengbuni membentuk Perhimpunan Pengbuni yang diberi ' kedudukan oleh Undang-undang ter­sebut sebagai badan hukum. Perhim­punan Pengbuni tersebut berkewajiban mengurus kepentingan bersama para pemilik dan pengbuni yang bersang­kulan dengan pemilikan dan pengbu· niannya.

Perhimpunan Pengbuni dapat mem­bentuk atau menunjuk Badan Penge­lola yang bertugas untuk menyeleng· garakan pengelolaan yang meliputi pengawasan terhadap penggunaan ba­gian-bagian-bersama, benda·benda·ber· sarna dan tanah-bersama, berikut pe­meliharaan dan perbaikannya.

Ketentuan lebih lanjut mengenai Perhimpunan Pengbuni dan Badan Pe­ngelola terse but akan diatur dengan Peraturan Pemerintah.

Pengaturan secara terinci hak dan kewajiban para penghuni serta tugas kewajiban Badan Pengelola, yang di­sertai ketegasan dalam pelaksanaannya sungguh diperlukan bagi keberhasilan penyajian bangunan-bangunan gedung bertingkat dengan sistem kondomi­nium. Para penghuni memerlukan wak· tu dan keikhlasan untuk membiasakan diri berkehidupan bersama dalam RS.

Gedung Bertingkat dengan Sis­tern Kondominium Bukan Tem­pat Hunian

Dalam kenyataannya bangunan ge· dung bertingkat dengan sistem kon­dominium peruntukan dan pengguna­annya tidak terbatas sebagai tempat . hunian saja. Banyak juga yang diper­untukkan tempat perkantoran, perto­koan dan tempat usaha lainnya. Bah­kan dalam bangunan gedung yang diperuntukkan temp at hunian pun di-

627

jumpai bagian-bagian yang digunakan untuk tempat berusaha di bidang·bi. dang yang diperlukan para penghuni, seperti pertokoan, apotik, salon dan .sebagainya.

Maka dalam Pasal 24 ditentukan, bahwa dengan penyesuaian·penyesuai­an yang diperlukan menurut kepen­tingannya, ketentuan Undang·undang RS dinyatakan berlaku juga, terhadap RS yang bukan untuk hunian. Pelak­sanaannya akan diatur dengan Peratur­an Pemerintah.

Kesimpulan

Undang-undang RS memberikan penegasan, hingga tidak diragukan la­gi, bahwa dalam hukum nasional kita dapat diselesaikan pembangunan ge­dung-gedung bertingkat dengan sistem kondominium. Bagian-bagiannya yang dapat digunakan secara terpisah dan disebut SRS dapat dimiliki secara in­dividual untuk tempat hunian atau usaha.

Bahwa hak milik atas SRS terse· but meliputi juga pemilikan bersama apa yang disebut bagian·bersama, ben­da-bersarna dan tanah·bersama sebagal sato kesatuan yang tidak terpisahkan.

Bahwa pemilikan SRS tersebut di­buktikan dengan sertifikat hak milik atas SRS yang merupakan alat pem· buktian yang kuat.

Bahwa hak milik atas SRS dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Bahwa baik gedung RS berikut ta­nah di alas mana bangunan terse but berdiri, maupun SRS-SRS yang ber· sangkutan dapat dijadikan jaminan hu­tang dengan dibebani hipotik atau fidusia (bergantung pada status tanah­nya).

Desember 1986

628

Dimungkinkan pemberian iaminan kepada kreditur berupa bouw hipotik atau bouw fidusia.

Bahwa kepentingan para pembeli SRS mendapat perlindungan yang me· muaskan dengan adanya ketentuan : a. Bahwa yang dibelinya adalah SRS

yang sudah iadi. b. Bahwa sebelum SRS·SRS yang ber·

sangkutan boleh diiual harus sudah diperoleh "Izin layak huni".

c. Bahwa tiap SRS harus sudah ada sertiftkatnya.

d. Bahwa untuk meniamin pengem· balian KPR yang digunakan untuk membayar lunas harga SRS yang dibeli dimungkinkan dilakukan "ro· ya partial" dari hipotik/fldusia yang membebani bangunan RS . dan tao nah yang bersangkutan, hingga SRS yang dibeli terbebas dari hipOlik/fi· dusia lersebul dan dapal dibebani

Daftar Kepustakaan

Hukum ddn Pemban,unon

hipotik/fidusia baru bagi kreditur pemberi KPR.

e. Bahwa akan diadakan pengaturan mengenai kehidupan bersama da­lam RS yang dihuninya, hingga da· pat terselenggara kehidupan yang arnan, serasi dan menyenangkan.

Dengan adanya ketentuan terse but leranglah kiranya bahwa kepenlingan para pembeli SRS dalam sislem kon· dominium rnenuru t Undang-undang RS memperoleh iaminan hukum yang lebih baik daripada para pembeli rumah biasa di lingkungan pemukiman Perum Perumnas atau perusahaan real eslate pada umumnya. .

Dalam pada itu berbagai hal masih memerlukan pengaluran lebih laniut dalam Peraluran·peraturan Pemerintah pelaksansan Undang-undang tersebul.

1. Ali Afandi, Hak Milik A tas Apartemen di dalam Gedung Bertingkat Flat (Himpunan karya ilmiah lima puluh tahun pendidikan hukum di In· donesia (1974).

2. Boedi Harsono, Catatan Mengenai Hukum yang Berlaku Terhadap Bangunan dan Pemilikan Bangunan Menurut Hukum yang Berlaku Sekarang Ini (Maialah Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 1975).

3. - --------, Masalah Hipotik dan Credietverband (Seminar tentang hi· potik dan lembaga-lembaga iaminan lainnya, 1978).

4. --- ------, Masalah Hukum Tanah (Hukum Agraria) dalam Sistem Kondominium (Seminar Kondominium REI, 1978).

5. - -------- , Penggunaan dan Penerapan Asas·asas Hukum Adat pada Hak Milik Atas Tanah (Simposium hak milik atas tanah menu rut UUPA, 1983).

6. --- - -----, Hukum Agraria Indonesia (Himpunan Peraturan-peraturan Hukum Tanah).

7. Fockema Andreae, Rechtsgeleerd Kandwoordenboek (1951). 8. Kluwers Wetboeken, Burgerlijk Wetboek/Van Appartementsrechten, 1985 . 9. Kratovil, Robert, Real Estate Law (1974).

10. Mok Vew Fun, The Concept of Condominium and its Relevancy to Indone­sia (Seminar Condominium REI, 1978).

Rumah Sl..IIIun 629

II. Sri Soedewi.Pembebanan Hipotik Atas Bangunan di Atas Tanah Milik Bersa-ma (Seminar kondominium REI, 1978).

12. Stein, P.A., Zekerheidsrechten (Hypotheek), 1966 . 13. Undang-undang, Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. 14. Pemerintah RI, Jawaban Pemerintah atas Pemandangan Umum DPR RI

Mengenai RUU R1 ten tang Rumah Susun, 1985. 15 . Laporan Seminar, Aspek Hukum dan Sosial Budaya Pembangunan Gedung

Bertingkat dengan Sistem Kondominium (BPHN-UNIKA Atma Jaya, 1985).

Desember 1986