BAB V PENDEKATAN DAN KONSEP PERANCANGAN...

59

BAB V

PENDEKATAN DAN KONSEP PERANCANGAN

5.1. Konsep Makro

Jakarta hari ini telah berubah dari kota sasaran bisnis regional menjadi kota

sasaran bisnis global. Hal itu bisa dilihat dari meningkatnya kebutuhan ruang

perkantoran yang menyebabkan menjamurnya pembangunan gedung bertingkat banyak

yang berfungsi sebagai ruang perkantoran baik di daerah Central Bussiness District

maupun di daerah Non Bussiness District.

Hal-hal yang disebutkan di paragraf sebelumnya secara tidak langsung

berpengaruh kepada meningkatnya konsumsi energi di Jakarta yang mengakibatkan

terjadinya krisis energi yang menjadi masalah baru bagi kota Jakarta. Untuk

menanggulangi krisis energi berkepanjangan, maka diperlukan sebuah konsep desain

kantor sewa hemat energi yang bisa mengatasi permasalahan energi tersebut.

Namun pada kenyataannya, sebuah kantor sewa yang hemat energi biasanya

membutuhkan biaya pembangunan yang sangat mahal yang pada akhirnya berpengaruh

pada melonjaknya harga sewa kantor tersebut dan pada akhirnya menimbulkan

permasalahan baru.

Solusi dari masalah-masalah di atas adalah sebuah desain kantor sewa yang

memiliki konsep hemat energi, cost-effective, dan pada akhirnya bangunan dengan

konsep tersebut menjadi role-model dan ikon baru bagi desain bangunan kantor sewa di

masa mendatang baik di Jakarta maupun di kota-kota lainnya.

5.2. Konsep Messo

Untuk menjadi sebuah role-model baru, maka diperlukan sebuah media yang

berfungsi sebagai showcase. Dalam hal perancangan kantor sewa ini lahan yang dipilih

sebagai showcase adalah kawasan Mega Kuningan yang merupakan lokasi perkantoran

dengan kelas Premium A. Dengan kondisi Mega Kuningan yang mayoritas berupa

bangunan perkantoran Premium membuat kawasan ini menjadi sangat eksklusif. Hal

itu menjadi kurang selaras dengan visi Mega Kuningan yaitu menjadikan blok

komersial utama yang akan menjadi ruang publik utama di Jakarta. Untuk merespon

hal tersebut bangunan ini harus menjadi sesuatu yang integrated public friendly, dimana

60

bangunan ini akan menjadi sangat nyaman untuk menjadi ruang publik tetapi tetap

terintegrasi dengan fungsi perkantoran yang membutuhkan privasi dan keamanan ekstra.

Dengan adanya bangunan ini diharapkan bisa kembali mewujudkan visi Mega

Kuningan yang berpengaruh pada kawasan Mega Kuningan pada masa mendatang.

5.3. Konsep Mikro

Konsep mikro perancangan berkaitan dengan permasalahan energi yang pada

akhirnya berkaitan cost-effectiveness bangunan ini. Oleh karena itu konsep High

Performance Design dipilih untuk menjawab permasalahan tersebut.

Berdasarkan fungsinya, kantor sewa dirancang dengan fungsi majemuk, dengan

sistem sewa single tenancy building atau single tenancy floor, dan dengan tujuan

pembangunan lebih ke arah speculative office building. Kantor sewa dirancang dengan

fungsi perkantoran dan komersial. Fungsi komersial berperan sebagai fasilitas

pendukung dari kegiatan perkantoran dan kegiatan kawasan.

5.4. Konsep Perancangan Tapak

5.4.1. Batasan

Site secara garis besar dikelilingi oleh lahan kosong yang diproyeksikan akan

menjadi bangunan berlantai banyak. Batas utara site merupakan pusat orientasi kawasan

yang berupa ruang tebuka hijau, oleh karena itu sisi timur dan barat site akan di desain

sebuah pedestrian yang merupakan akses menuju pusat orientasi kawasan. Desain

pedestrian itu sendiri akan di dominasi oleh deretan vegetasi untuk memberikan kesan

teduh dan memberi vista terhadap orientasi kawasan

61

.

5.4.2. Peruntukan Lahan

Berdasarkan persyaratan peraturan terkait, perancangan tapak dan bangunan

memiliki batasan yang harus dipenuhi. Peruntukan yang rencanakan pada lahan ini

adalah fungsi perkantoran dan komersial. Luas lantai dasar maksimum bangunan adalah

4.351 m2 (KDB 45% x 9.670m2). Total luas lantai maksimum bangunan adalah 73.975

m2 (KLB 7,65 x 9.670m2). Minimum luas area hijau pekarangan adalah 967 m2 (KDH

10% x 9.670m2). Jarak sempadan bangunan adalah 14 meter. Jarak bebas minimum

samping dan belakang adalah 4 meter pada lantai dasar.

5.4.3. Zonasi

Pembagian

Dalam perancangan bangunan kantor sewa, pembagian zonasi menjadi hal yang

penting karena tiap fungsi yang berbeda memiliki zona masing-masing. Untuk

bangunan kantor sewa ini, konsep pemisahan zonasi yang digunakan adalah konsep

vertical layering. Vertical layering adalah sebuah sistem zonasi dengan menumpuk zona

dengan fungsi yang berbeda pada satu massa. Dalam konsep ini, pembedaan zonanya

dilakukan secara vertikal dan biasanya antar zona dihubungkan dengan lift atau tangga.

Secara umum dapat dikategorikan menjadi 3 zona menurut tingkat privasinya,yaitu:

Zona publik yang merupakan area yang dapat diakses oleh orang umum, dapat berupa

Gambar 5. 1. Denah Site Sumber: Penulis

62

area publik.. Zona ini berfungsi untuk mengintegrasikan tapak dengan lingkungan

sekitar. Zona semi publik memiliki akses untuk umum, tetapi terbatas pada orang-

orang yang berkepentingan terhadap zona ini. Zona ini memiliki tingkat privasi rendah.

Zona privat memiliki akses tertutup untuk umum dan terbatas seperti pengelola,

penyewa dan pengunjung atau tamu yang diijinkan.

5.4.4. Pencapaian

Pencapaian kendaraan dan pejalan kaki bersifat langsung karena kondisi jalan

didepan site merupakan jalan utama dan kesan pada pencapaian frontal akan lebih

mudah tertangkap sehingga memberikan scenery yang baik pada perspektif bangunan.

Gambar 5. 2 Zonasi pada Gedung Sumber: Penulis

63

Pintu masuk kendaraan umum berada di selatan karena merupakan titik terjauh

dari jalan utama dan mudah dicapai dari kedua arah (jalan lingkar mega kuningan dan

second entrance mega kuningan). Pintu masuk kendaraan servis terletak di timur

tenggara agar memiliki pencapaian yang lebih dekat dengan basemen, tanpa harus

memutar. Pintu masuk pedestrian terletak di sisi selatan karena sisi selatan merupakan

akses pedestrian ke pusat orientasi kawasan dan sebagai pintu masuk utama gedung.

5.4.5. Tata Ruang Luar

Tata ruang luar perlu di desain secara terintegrasi karena memberikan impresi

pada bangunan. Tata ruang luar terbagi atas ruang luar aktif dan ruang luar pasif. Ruang

luar aktif dipergunakan untuk jalur sirkulasi kendaraan, jalur sirkulasi orang, area

parkir, dan ruang terbuka hijau yang didalamnya mengandung kegiatan manusia. Ruang

luar pasif berupa ruang terbuka hijau yang tidak mengandung kegiatan manusia. Untuk

itu ada beberapa poin yang akan dimasukkan dalam desain.

• Peletakan Bangunan

Gambar 5. 3 Akses Masuk Kendaraan dan Pedestrian Sumber: Penulis

64

Bangunan diletakkan sesuai dengan setback 4m dari sisi site dan

sempadan 14 m dari jalan44.

• Parkir

Area Parkir di terdapat di lantai basement. Sebagian besar area parkir

terdapat di basemen yang terdiri dari 4 lantai. Persyaratan untuk lahan parkir

adalah 1,5-3,5 lahan parkir mobil untuk setiap 100m2 luas lantai. Sirkulasi parkir

di dalam area parkir menerapkan double zone agar efisien.

• Elemen Perkerasan

Elemen perkerasan pada tata ruang luar bangunan terbagi menjadi dua

yaitu aspal, dan paving block. Aspal digunakan sebagai material penutup untuk

sirkulasi kendaraan, sedangkan paving block digunakan sebagai material

penutup untuk pedestrian.

44 Peraturan Menteri No.29 Tahun 2006

Gambar 5. 5 Paving Block Sumber: Penulis

Gambar 5. 4 Sirkulasi Parkir Sumber: Penulis

65

• Landscape

Penataan vegetasi pada ruang luar dilakukan secara horizontal. Dengan

tujuan, yaitu:

� Sebagai aspek arsitektural, yaitu vegetasi sebagai pembentuk

ruang, pembatas ruang, dan pengarah pergerakan.

� Sebagai aspek estetika, yaitu vegetasi berfungsi sebagai elemen

yang menciptakan keindahan.

� Sebagai aspek engineering, yaitu vegetasi berfungsi sebagai

kontrol kebisingan, temperatur, angin.

Secara horizontal penataan vegetasi dilakukan di sisi timur, barat dan selatan

site, hal ini memungkinkan karena setback dari site adalah 14m. Penataan

landscape juga dimaksutkan untuk memberikan penegasan terhadap vista pusat

orientasi

.

5.4.6. Sirkulasi

Dalam perancangan bangunan kantor sewa perlu diperhatikan masalah sirkulasi,

baik kendaraan dan juga sirkulasi manusia. Hal yang terpenting adalah bagaimana

memisahkan antara sirkulasi untuk area service dan non-service (penyewa dan

pengunjung).

Gambar 5. 6 Gambaran Landscape Sumber: Penulis

66

Secara umum, dalam desain ini terdapat 3 sirkulasi yaitu sirkulasi kendaraan,

service, dan pengunjung.

• Sirkulasi Kendaraan

Ground Floor

Garis merah merupakan jalur sirkulasi kendaraan umum. Masuk dari

jalan Lingkar Mega Kuningan, entrance dibuat menjauh dari area pertigaan jalan

untuk menghindari kemacetan.

Basement

Gambar 5. 7 Sirkulasi Groundfloor Sumber: Penulis

Gambar 5. 8 Sirkulasi Basement Sumber: Penulis

67

Pada basement akses didapat melalui ramp, tanda panah menandakan

jalur sirkulasi parkir kendaraan (mobil). Parkir basementi ini dibuat dengan satu

alur agar untuk mencegah terjadinya tabrakan.

• Sirkulasi Kendaraan Service & Pemadam kebakaran

Service

Garis merah merupakan jalur sirkulasi kendaraan sevice pada basement.

Masuk dari groundfloor, loading dock teletak tepat di samping ramp masuk.

Penempatan loading dock di sisi itu dimaksutkan untuk menghemat waktu kurir.

Jadi kurir pengantar tidak perlu mengelilingi daerah basement dan segera

menurunkan barang yang di antar ke loading dock

Pemadam kebakaran

Gambar 5. 9 Sirkulasi service Sumber: Penulis

Gambar 5. 10 Sirkulasi pemadam kebakaran Sumber: Penulis

68

Untuk Jalur pemadam kebakaran, jalur masuk diletakkan di sisi timur

agar memiliki akses terdekat ke area basement. Mobil pemadam kebakaran juga

diberikan jalur khusus untuk memutari bangunan agar dapat menjangkau tiap

sisi bangunan

• Sirkulasi Manusia

Sirkulasi pengguna dalam bangunan dimulai dari main entrance. Dari drop off

masuk menuju atrium lalu pola sirkulasinya menyebar ke tenant. Ada juga jalur

untuk masuk ke area lift dan area garden yang terletak di bagian utara bangunan

5.5. Pendekatan dan Konsep Programatis

5.6.1. Pola Kegiatan

Kegiatan bangunan kantor sewa secara garis besar diakomodasi oleh kegiatan

pengelola, penyewa dan kegiatan tennant (biasanya terletak pada area podium). Setiap

kegiatan tersebut memiliki pola yang berbeda.

Gambar 5. 11. Sirkulasi Manusia Sumber: Penulis

69

5.6.2. Pola Kegiatan

Kebutuhan ruang pada bangunan kantor sewa meliputi, area pengelola dan

operasional yang bersifat privat, area tenant yang bersifat privat, area fasilitas umum

dan jasa yang bersifat publik, area utilitas dan servis yang bersifat semipublik, serta area

parkir yang bersifat publik. Area pengelola dan operasional meliputi kelompok ruang

fungsi utama, pendukung, tambahan dan servis. Area tenant meliputi kelompok ruang

fungsi utama, tambahan dan servis. Area fasilitas umum dan jasa meliputi kelompok

ruang fungsi pendukung, tambahan dan servis.

Diagram 5. 3. Pola Kegiatan Tennant

Diagram 5. 2. Pola Kegiatan Penyewa

Diagram 5. 1. Pola Kegiatan Pengelola

Diagram 5. 4. Pola Kegiatan Pengunjung Sumber: Penulis

70

I Area Pengelola dan Operasional ( L4)

Nama Ruang Standar Ruang

(m2/orang)

Kapasitas (orang)

Luas (m2)

Sirkulasi (20%) sumber data Total

(m2)

a Kelompok Ruang Fungsi Utama 343,32

R. General Manajer 13,4 1 13,4 2,68 neufert 16,08

R. Manajer 9,3 4 37,2 7,44 neufert 44,64

R. Sekretaris 6,7 5 33,5 6,7 neufert 40,2

R. Administrasi 4,5 10 45 9 neufert 54

R. Marketing 4,5 6 27 5,4 neufert 32,4

R. Teknisi 4,5 10 45 9 neufert 54

R. Personalia 4,5 10 45 9 neufert 54

R. Rapat 2 20 40 8 office planning 48

b Kelompok Ruang Fungsi Pendukung 26,88

R. Tunggu 1,4 10 14 2,8 office planning 16,8

R. Tamu 1,4 6 8,4 1,68 office planning 10,08

c Kelompok Ruang Fungsi Tambahan 16,68

R. Arsip 5.9/unit 1 5,9 1,18 neufert 7,08

R. Fotokopi dan Produksi 8/unit 1 8 1,6 asumsi 9,6

Sub Total 386,88

II Area Penyewa (L6-70)


(m2/orang)

Kapasitas (orang)

Luas (m2)


(m2)

a Kelompok Ruang Fungsi Utama

R. Kerja (open plan) 18 2500 45000 9000 neufert 54000

Sub Total 54000

III Area Pendukung-Tambahan Fungsi Kantor Lantai Tipikal (L6-70)

a Kelompok Ruang Fungsi Pendukung

Lobby - R. Tunggu 2,8 10 28 5,6 office planning 33,6

Sub Total 33,6

64 lt 2150,4

b Kelompok Ruang Fungsi Tambahan

Tabel 5. 1. Program Ruang

71

Pantry 8/unit 1 8 1,6 asumsi 9,6

Lavatory 0,44 50 22 4,4 office planning 26,4

Sub Total 36

64 lt 2304

IV Area Pendukung-Tambahan Fungsi Kantor L.4, L.5

a Kelompok Ruang Fungsi Pendukung Kantor 1116,24

Lobby utama 2,8 80 224 44,8 office planning 268,8

R. Tunggu 1,4 20 28 5,6 office planning 33,6

R. Resepsionis 2,4 3 7,2 1,44 office planning 8,64

R. Box Surat 1.5/unit 2 3 0,6 asumsi 3,6

Lobby (L5) 2,8 10 28 5,6 office planning 33,6

Ruang Pertemuan Besar (2)

2 200 400 80 office planning 480

Ruang Pertemuan Sedang (3)


Ruang Pertemuan Kecil (5)


Pre Function 0,5 180 90 18 office planning 108

b Kelompok Ruang Fungsi Tambahan 63,6

Mushola (L5) 1,5 30 45 9 neufert 54

Ruang Wudhu 1 8 8 1,6 asumsi 9,6

Sub Total

1179,84

V Area Fasilitas Umum dan Jasa


(m2/orang)

Kapasitas (orang)

Luas (m2)


(m2)

a Kelompok Ruang Fungsi Pendukung 1892,4

Lobby 2,8 120 336 67,2 office planning 403,2

Retail 36/unit 8 360 72 asumsi 432

Cafe (3) 1,5 90 135 27 handbook 162

Lounge dan sky Lounge 2 50 100 20 handbook 120

Bar (2) 1,7 30 51 10,2 handbook 61,2

Restoran kelas atas (2) 2 80 160 32 handbook 192

Restoran kelas menengah (4) 1,5 100 150 30 handbook 180

72

Restoran-cafetaria 1 30 30 6 handbook 36

Fitness 100/unit 1 80 16 neufert 96

SPA 9 15 135 27 asumsi 162

Child Care 2 20 40 8 asumsi 48

b Kelompok Ruang Fungsi Tambahan 348

Lavatory (LD, L1, L2) 0,44 300 132 26,4 office planning 158,4

Lavatory (L3,B1,B2,B3) 0,44 200 88 17,6 office planning 105,6

Mushola (L2) 1,5 40 60 12 neufert 72

Ruang Wudhu (L2) 1 10 10 2 asumsi 12

c Kelompok Ruang Fungsi Servis 165,9

Dapur Restoran(2) 1.4 /cover 40 56 11,2 handbook 67,2

Dapur Restoran(4) 1.4 /cover 40 56 11,2 handbook 67,2

Dapur Cafe (3) 0.45 /cover 45 20,25 4,05 handbook 24,3

Dapur Cafetaria (1) 0.2 /cover 30 6 1,2 handbook 7,2

Sub Total 2442,3

VI Area Utilitas dan Servis


(m2/unit)

Kapasitas (unit)

Luas (m2)


(m2)

Kelompok Ruang Fungsi Servis Basement

R. ME 300 1 300 60 asumsi 360

R. Genset 200 1 200 40 asumsi 240

R. BMS 100 1 100 20 asumsi 120

Waste Treatment 60 1 60 12 asumsi 72

Gudang 40 1 40 8 asumsi 48

R staff, loker 0,6 50 30 6 asumsi 36

Sub Total 876

Kelompok Ruang Fungsi Servis Lantai transisi-ME

R. ME 200 4 800 160 asumsi 240

R. panel. 20 4 80 16 asumsi 24

Gudang 60 4 240 48 asumsi 72

Sub Total 336

Kelompok Ruang Servis-Tipikal

73

R. Kontrol panel dan shaft 4 1 4 0,8 asumsi 4,8

Shaft 2 1 2 0,4 asumsi 2,4

Ruang Cleaning servis 4 1 4 0,8 asumsi 4,8

Gudang 10/unit 1 10 2 asumsi 12

Sub Total 24

64 lt 1536

Kelompok Ruang Servis-Komersial

R. Kontrol panel dan shaft 3 1 3 0,6 asumsi 3,6

Shaft 1,5 1 1,5 0,3 asumsi 1,8

Ruang CS dan gudang 3 1 3 0,6 asumsi 3,6

Sub Total 9

4 lt 36

VII Area Parkir


(m2/orang)

Kapasitas (orang)

Luas (m2)


(m2)

Parkir Mobil 12,5 600 7500 1500 neufert 9000

Parkir Motor 1,5 100 150 30 neufert 180

Parkir Sepeda 1,2 40 48 9,6 neufert 57,6

Sub Total 9237,6

TOTAL tanpa parkir 65355,42

TOTAL LUAS LANTAI 74593,02

74

5.6.3. Organisasi dan Hubungan Ruang

Organisasi ruang menggunakan pola radial untuk memisahkan aktivitas

berdasarkan zona aktivitas, kelompok fungsi ruang. Sirkulasi yang terdapat di dalam

bangunan adalah sirkulasi sistem linier dengan konfigurasi yang radial dan memutar.

Diagram 5. 2. Program Ruang Sumber: Penulis

75

5.6.4. Zonasi

Zonasi pada subbab ini lebih menjelaskan tentang pembagian zonasi berdasarkan

fungsi secara vertikal. Pada lantai basement terdapat zona publik-semi publik berupa

Diagram 5. 3. Organisasi Ruang Sumber: Penulis

Diagram 5. 4. Hubungan Ruang Sumber: Atika N.F. 2012

76

parkir dan area ME. Pada lantai dasar hingga lantai 2 terdapat zona publik berupa

fasilitas publik dan fungsi ruang pertemuan. Pada lantai 3 terdapat zona ruang

pengelola. Pada lantai 4 dan 5 terdapat ruang-ruang pertemuan yang bersifat zona semi-

publik. danPada lantai 6 hingga 70 terdapat fungsi privat berupa ruang kantor tenant.

Disetiap lantainya terdapat fungsi servis pada inti bangunan.

5.6. Konsep Passive Design dan High Performance Building

Konsep Passive Design dan High Performance Building dipilih untuk

menyelesaikan masalah krisis energi dan keterkaitan bangunan dengan penggunaan

energi buatan secara berlebihan. Tujuan dari desain dengan konsep ini adalah untuk

Diagram 5. 5. Zonasi Ruang Secara Vertikal Sumber: Penulis

77

mencapai efisiensi baik dalam hal ruang, penggunaan material dan energi dalam

bangunan. Penerapan konsep dalam bangunan adalah dengan beberapa aspek yang telah

dijelaskan di bab 4 yaitu : penentuan orientasi bangunan, massa bangunan, perencanaan

ruang, dan desain selubung bangunan.

5.5.1. Orientasi, dan Tata Massa

Perancangan bentuk bangunan sewa ini dipengaruhi oleh beberapa aspek penting

seperti: efisiensi lahan, efektifitas fungsi dan utilitas bangunan, efisiensi energi,

karakteristik dan citra yang ingin ditampilkan, serta peraturan terkait. Tetapi, aspek

yang diutamakan dalam konsep perancangan bentuk bangunan ini adalah aspek efisiensi

energi dan efektifitas lahan. Kedua aspek itu diutamakan karena akan mempengaruhi

nilai ekonomi bangunan ini kedepannya.

Massa bangunan di desain dalam masa tunggal yang terdiri dari susunan

beberapa fungsi dikarenakan jarak antar bangunan dan alasan efisiensi ruang (untuk hal

ini berkaitan dengan sirkulasi penyewa). Site ini memiliki KLB yang tinggi sehingga

memungkinkan untuk membuat sebuah bangunan berlantai banyak, hal ini ditempuh

untuk memaksimalkan daya tampung manusia sehingga bisa menjadi solusi atas

kebutuhan ruang perkantoran yang sangat tinggi.

Perbandingan antara panjang dan lebarnya berkisar 1:1 hingga 1:3 agar optimum

dalam penerimaan panas yang rendah.

Gambar 5. 12. Orientasi site Sumber: Penulis

78

Untuk perletakan massanya, aspek orientasi bangunan terhadap pola pergerakan

matahari menjadi fokus utama karena berpengaruh pada konsumsi energi bangunan ini.

Setelah itu konsep perletakan massanya dipengaruhi oleh persyaratan orientasi

bangunan terhadap kawasan, bentuk lahan, dan peruntukan lahan.

Massa utama bangunan ini terletak di tengah site agar dapat memberikan area

untuk ruang hijau dan juga dapat digunakan sebagai sirkulasi memutar bangunan

Konsep orientasi fasad bangunan kantor sewa ini mengarah ke utara dan selatan

dengan bukaan yang lebar untuk memaksimalkan pendapatan cahaya matahari pada

siang hari sehingga penggunaan artificial lighting bisa direduksi secara maksimal.

Untuk arah barat dan timur bukaan diminimalisir untuk mereduksi solar gain dan glare.

Gambar 5. 13. Alternatif Perancangan Bentuk ke-1,2, dan 3 Sumber: Penulis

Gambar 5. 14. Alternatif Perancangan terpilih Sumber: Penulis

79

5.5.2. Penataan Ruang

Penataan ruang dalam bangunan ini lebih di tekankan pada peletakan core dan

sirkulasi penyewa. Core bangunan ini diletakkan pada sisi barat dan timur dan

memaksimalkan bukaan di sisi utara - selatan bangunan agar dapat mengurangi beban

pendinginan pada ruang dikarenakan panas dari matahari pada sisi timur - barat dapat

terhambat dengan baik, bukaan di sisi utara - selatan juga dapat digunakan untuk

pemaksimalan penggunaan cahaya alami.

Pencahayaan alami yang diperoleh dengan perencanaan ruang dapat bekerja

lebih optimal pada ruang yang terbuka atau open space. Untuk itu, material tembus

cahaya (translucent glass) dipilih sebagai partisi dalam ruang agar cahaya jangkauan

cahaya alami dan lampu (jika digunakan) bisa lebih maksimal.

Gambar 5. 15. Gambar denah tipikal dan peletakan core Sumber : penulis

80

Perancangan kedalaman ruang juga akan berpengaruh pada prosentase luas

lantai yang memanfaatkan pencahayaan alami. Kedalaman ruang efektif adalah 1,5 kali

ketinggian bukaan dari lantai. Tetapi, dengan memberikan lightshelf, reflector, dan

modifikasi bentuk bukaan dapat memperdalam jangkauan pencahayaan alami dalam

ruang.

5.5.3. Konsep Desain Selubung Bangunan

Gedung perkantoran tingkat tinggi memiliki potensi besar terjadinya ketidak

nyamanan termal dalam ruang. Penyelesaian alami cenderung tidak tetap dan tidak

dapat diatur untuk mencapai temperatur tertentu sehingga tidak optimal untuk mencapai

kenyaman termal dalam ruang. Berdasarkan grafik psychometric chart, strategi yang

Gambar 5. 16. Kedalaman Ruang Efektif Terhadap Daylight Sumber : Jatmika, Suryabrata. 2012. Building Envelope

Gambar 5. 17. Gambaran Fitur Typical Floor Sumber : penulis

81

dapat dilakukan adalah modifikasi selubung bangunan menggunakan sun shading (34%)

dan penggunaan sistem pengkondisian udara untuk mendinginkan (99.7%) serta

mengurangi tingkat kelembapan relatif dalam ruang (0.3%)45

5.5.3.1. Window To Wall Ratio

Untuk mendapatkan jangkauan pencahayaan alami pada siang hari

window to wall ratio untuk tower adalah 70%. Sedangkan untuk podium

dibatasi hingga 40%, hal ini dimaksudkan untuk membatasi transmitansi

eksternal melalui kaca.

45 Atika N.F. 2012. Kantor Sewa Dengan Pendekatan Arsitektur Hemat Energi

Gambar 5. 18. Prosentase Bukaan Sumber: Penulis

82

5.5.3.2. Bukaan

Bukaan pada tower ini di desain untuk memaksimalkan pemanfaatan cahaya

alami dari sisi utara-selatan. Bentuk, posisi dan area bukaan ditentukan

berdasarkan efektifitas jangkauan daylight pada ruangan. Total luas area

bukaan minimum ditentukan berdasarkan persamaan. Untuk 100m2 luas lantai,

luas area bukaan minimum yang dibutuhkan adalah sebesar 30m2.

5.5.3.3. Material Kaca

Untuk penggunaan material kaca, beberapa aspek yang perlu

diperhatikan adalah Solar Factor, Shading Coefficient dan U-Value46. Semakin

rendah nilainya semakin baik pula karakteristik kaca tersebut, sehingga

menghasilkan OTTV yang rendah.

46 Solar Factor (SF) adalah kemampuan material kaca untuk menghambat panas dari matahari Shading Coefficient (SC Value) = SF/87 U-Value adalah jumlah transfer panas suatu material kaca (per/m2) , per Co selisih perbedaan

temperatur indoor dan outdoor

Gambar 5. 19. Bukaan dan Potongan Bukaan Sunber : Penulis

83

Setelah melihat perbandingan diatas, kaca yang dipilih untuk bangunan

tower ini adalah DGU 6/12/6 Sunergy Green karena memiliki nilai SC dan U

Value terendah sehingga diharapkan bisa menghasilkan OTTV yang rendah.

Untuk paparan lebih jelasnya bisa dibaca di lampiran.

5.5.3.4. Material dan Warna Dinding

Konsep kontruksi dinding ditekankan pada kualitas karakteristik termal.

Konstruksi dinding terbagi menjadi dua, dinding penuh, dan dinding yang

dikombinasikan dengan bukaan (kaca/jendela). Konstruksi dinding penuh

menggunakan material bebatuan sistem insulasi untuk memblokir panas secara

total ke dalam bangunan (sisi timur dan barat). Konstruksi dinding-kaca pada

Gambar 5. 20. Spesifikasi Material Kaca Sunber : Romanus AJB. 2012.

High_Performance_Glass_affecting_the_OTTV

84

tower menggunakan parapet dengan sistem curtain glass wall. Sistem ini akan

menghemat energi dengan tetap mempertahankan kualitas visual eskterior

bangunan. Tinggi parapet berkisar 0.5-0.8m menyesuaikan dengan bukaan dan

jangkauan pencahayaan alami yang diharapkan (desirable light scope).

Konstruksi dinding campuran diletakkan pada sisi utara selatan)

Untuk lapisan luar material dinding ditentukan dengan karakteritik absorbansi

yang rendah, dan reflektifitas yang tinggi. Warna yang dapat digunakan adalah

putih dengan nilai reflektansi 0.8 dan nilai absorbtansi 0.2

Gambar 5. 21. Gambaran penggunaan material dan warna dinding Sumber : penulis

Tabel 5. 2. Perbandingan karakteristik material Sumber : Prasasto Satwiko. 2004. Fisika Bangunan 1

85

5.7. Pendekatan dan Konsep Tata Ruang Dalam

5.7.1. Layout Ruang dan Sirkulasi

Layout ruang kantor sewa dipengaruhi oleh struktur organisasi perusahaan, jenis

perusahaan, dan kondisi yang diinginkan. Pada bangunan kantor sewa ini, sistem layout

yang dipilih berupa open plan. Selain lebih fleksibel, layout dengan open plan dinilai

lebih efektif dalam persebaran pencahayaan alami. Layout ruang secara lebih detil

ditentukan oleh masing-masing tenant tetapi tetap diberikan guideline untuk

menggunakan pembatas translucent agar goal dari penghematan energi bisa tetap

tecapai.

Konsep sirkulasi dalam ruang kantor sewa ini mengambil sistem loop yang

tidak dipisahkan atau disekat dari ruang fungsi utama. Hal ini dikarenakan perletakan

core bangunan yang cenderung berupa external core. Sirkulasi memiliki memiliki lebar

berkisar 1.75—2.5 m.

Core atau inti bangunan akan diletakan sebagai external core building agar

rentable area pada massa utama bisa tersewakan dengan maksimal karena core tidak

berada dalam rentable area. Keuntungan pada centre core building antara lain, servis

yang terletak di sisi bangunan memudahkan sistem distribusi dan pengontrolannya, baik

untuk menahan beban angin karena memiliki letak core yang simetris, lantai yang

disewakan dapat memiliki akses pemandangan langsung ke luar bangunan yang akan

meningkatkan nilai jual, kemudahan dalam mengorganisir ruang yang disewakan untuk

banyak tenant, dan konstruksinya lebih mudah dijalankan.

Gambar 5. 22. Layout Ruang Kantor

86

5.7.2. Tinggi Ruang

Konsep ruang berkaitan dengan tinggi ceiling, jarak antar lantai, dan kedalaman

ruang. Tinggi ceiling ditentukan berdasarkan pertimbangan kenyaman serta penetrasi

pencahayaan alami. Jarak antar lantai ditentukan berdasarkan perimbangan struktur,

sistem distribusi AC, dan efektifitas tinggi ceiling. Jarak antar lantai sangat berpengaruh

pada tinggi dan efisiensi bangunan. Minimal tinggi ceiling terhadap lantai adalah 2.7m

atau 2.5 m jika aktifitas cenderung duduk.

5.7.3. Kedalaman Ruang

Kedalaman ruang fungsi kantor ditentukan berdasarkan layout ruang dan

efektifitas daylight. Kedalam ruang efektif terhadap daylight hanya 1,5 kali tinggi

jendela. Jendela direncanakan setinggi 2.6 m, sehingga kedalam ruang efektifnya adalah

Gambar 5. 23.. Potongan Ruang Sumber : Atika NF. 2012. Kantor Sewa Hemat Energi

Gambar 5. 24. Perspektif Potongan Ruang Sumber : Penulis

87

4,5 m. Tetapi, untuk menambah jangkauan cahaya alami, diberikan light shelf untuk

menambah kedalaman ruang efektif menjadi 2x kali tinggi jendela. Berdasarkan rumus

persamaan kedalaman ruang terhadap ketinggian ruang, lebar ruang, dan nlai

reflektansi, apabila reflektansi dinding 0.6 dan lebar jendela 8 m, maka kedalaman

ruang efektif adalah 10.9 m. Jadi, kedalaman optimum terhadap daylight berkisar 4,5—

10,5 m.

5.7.4. Fleksibilitas Ruang

Fleksibilitas ruang terkait dengan konsep pembentukan denah dan pembagian

ruang. Bentuk denah mempertimbangkan antara grid struktur, grid kolom, grid partisi,

Gambar 5. 25. Zonasi Pencahayaan pada Ruang sumber : Kwok, Alison. 2007. Green Studio Handbook. London, hal 64

Gambar 5. 27. Gambaran Pencahayaan pada Ruang sumber : penulis

Gambar 5. 26. Kedalaman Ruang Efektif Terhadap Daylight Sumber : Jatmika, Suryabrata. 2012. Building Envelope

88

grid layout ruang, grid servis, dan grid outlet floor. Sistem Moduler adalah sistem yang

mempunyai koordinasi dimensi antar bagiannya sehingga didapat dimensi yang

bersistem dan bermodel dasar ruang yang fleksibel. Sistem ini dapat berupa layout

ruang atau layout workstation. Sistem Sekat adalah sistem yang menggunakan material

penyekat ruangan sehingga dapat dihasilkan optimasi ruang dan fleksibilitas besaran

ruang yang sesuai dengan kapasitasnya.

Grid kolom yang paling efektif adalah 7.5 – 9 m terkait dengan prencanaan

ruang dan ruang parkir. Grid dari struktur jendela umumnya 1.2m, 1.3m, dan 1.5 m.

Grid tersebut digunakan pula sebagai grid perencanaan ruang, dan grid struktur. Grid

yang umum adalah 1.2 m dan 1.3 m dengan lebar ruang minimum 2,4 m adam 2,7 m.47

47 Atika N.F. 2012. Kantor Sewa Dengan Pendekatan Arsitektur Hemat Energi

Gambar 5. 28. Grid Ruang Sumber : Pickard, Quentin. 2002. The Architect’s Handbook. London: Blackwell Sience Ltd.

Gambar 5. 29. Kemungkinan Pengaturan Layout Ruang Sumber : Neufert 3rd edition hal 347

89

5.8. Interior Fungsi Bangunan

5.8.1. Fasilitas Publik

Area Komersial (Retail, Restaurant, Cafe) dan Public Spaces

Area retail dan public spaces didesain untuk mendapatkan kesan kontemporer

dan culture oriented. Perancangan interior retail tergantung oleh masing-masing

tennant. Tetapi, segment tennant yang dituju adalah tennant-tennant dengan pasar SES

A+ (untuk kelas atas). Untuk 14 tahun terakhir dan forecast untuk 20 tahun mendatang,

elemen interior di Jakarta khususnya dirancang dalam suasana industrial dan

scandinavian yang menimbulkan kesan mewah dalam kemasan unconventional

Gambar 5. 30. Pembagian Sewa Ruang Sumber : penulis

90

spaces.48 Dengan ini, ruang-ruang mati dan tidak memiliki nilai jual bisa diolah menjadi

sesuatu yang bernilai jual tinggi (contoh, restaurant The Basement Mega Kuningan yang

menyewa ruang basement menjadi restaurant kelas atas, PTTHead Garage yang

mengadopsi suasana gudang sebagai cafe kelas atas).

Gambar 5. 31. Cafe bernuansa industrial yang memberi kesan unconditional space

Sumber : http://www.ismaya.com/ diakses Mei 2014

Area public space juga mengoptimalkan pencahayaan alami yang masuk

kedalam ruang dengan penggunaan skylight dan atrium.

Gambar 5. 32. Atrium sebagai Skylight

Sumber : http://www.alliesandmorrison.com/ diakses Mei 2014

5.8.2. Fasilitas Kantor

Lobby

Lobby merupakan ruangan yang selalu ditemui pertama kali di dalam tiap level

bangunan ini sehingga menciptakan citra awal yang harus merepresentasikan suasana

interior bangunan baik pengunjung maupun penyewa. Kesan yang ingin dimunculkan

pada lobby adalah kesan simple agar citra keseluruhan interior bangunan ini terlihat

leluasa. Hal itu ditempuh dengan menggunakan elemen-elemen interior dengan

geometri dasar yang tidak terlalu rumit dengan warna terang serta dikombinasikan

48 Analisis penulis yang dibantu oleh Wulu Creative House sebagai pengamat culture

91

dengan penggunaan pencahayaan (baik natural maupun artificial) yang mendukung

ambience interior tersebut sehingga terkesan hangat dan natural

Gambar 5. 33. Gambaran Lobby

Sumber : http://www.SOM.com/ diakses Mei 2014

Meeting Spaces

Meeting space diletakkan di level yang menghubungkan antara area kantor sewa

dan area publik agar meeting space tersebut bisa disewakan kepada tenant, tetapi dan

kepada publik sehingga menjadi sumber pendapatan tambahan untuk bangunan ini.

Meeting space dibagi menjadi tiga berdasarkan luas dan daya tampungnya, yaitu besar

(60orang), sedang (20 orang), kecil (12 orang). Interiornya ditekankan kepada

penggunaan warna cerah untuk mendapatkan kesan segar dan mewah.

Gambar 5. 34. Gambaran Meeting Room

Sumber : http://mohamedia.net/ diakses Mei 2014

Ruang Kantor

Ruang kantor didesain secara open plan agar dapat didesain berdasarkan

kebutuhan tenant dengan guideline yang harus di taati untuk mencapai tujuan

penghematan energi (cont.penggunaan material translucent pada partisi agar

pendistribusian cahaya dapat dimaksimalkan).

92

Gambar 5. 35. Gambaran Open Plan

Sumber : http://www.skroutzondeck.com diakses Mei 2014

5.5. Konsep Sistem Bangunan

5.5.1. Sistem Struktur

Struktur di dalam bangunan tinggi sudah pasti menjadi hal yang perlu

dipertimbangkan sebagai pertahanan terhadap beban lateral. Hal-hal yang perlu

dipertimbangkan antara lain, strengthness, stabillity, stiffness. Bangunan tinggi

memiliki beragam sistem struktur untuk diaplikasikan, sistem struktur itu antara lain;

bearing wall (a), core and bearing wall (b), cantilever slab (c), flat slab (d), interspasial

(e), suspended (f), rigid frame (g), dan rigid frame and core (h).

Sistem struktur bangunan kantor sewa di mega kuningan ini menggunakan

struktur grid frame dengan core. Sistem ini berupa sambungan kaku balok, kolom dan

core. core berfungsi sebagai penahan dan penyalur beban utama ke dalam tanah. Selain

itu, core berfungsi sebagai penahan beban lateral berupa gempa dan angin. Ketahanan

Gambar 5. 36. Struktur Bangunan Tinggi Sumber : Wolfgang Shcueller, 1977

93

core smakin meningkat ketika dikombinasikan dengan rigid frame. Umumnya, core

difungsikan sebagai ruang utilitas dan transportasi vertikal.

5.9. Sistem Utilitas

5.9.1. Sistem Air Bersih

Sistem air bersih yang digunakan adalah down feed system.

5.9.2. Sistem Air Kotor dan Air Hujan

Sistim jaringan air kotor yang digunakan adalah double pipe system

5.9.3. Sistem HVAC

Sistem tata udara yang dipilih dalam gedung ini adalah VRV system. VRV

merupakan singkatan dari Variable Refrigerant Volume yang artinya sistem kerja

refrigerant yang berubah-ubah. VRV system adalah sebuah teknologi yang sudah

dilengkapi dengan CPU dan kompresor inverter dan sudah terbukti menjadi handal,

efisiensi energi, melampaui banyak aspek dari sistem AC lama seperti AC Sentral, AC

Split, atau AC Split Duct. Jadi dengan VRV System, satu outdoor bisa digunakan untuk

lebih dari 2 indoor AC. VRV system dapat dikontrol terpisah untuk setiap zona

pendinginan. VRV system juga memiliki beberapa kelebihan, antara lain kapasitas

Gambar 5. 38. Skema Jaringan Air Kotor dan Air Hujan

Gambar 5. 37. Skema Jaringan Air Bersih

94

outdoor lebih besar hingga 20 ton, panjang sistem pipanya hingga 3200 ft dengan batas

pembagian ketinggian hingga 295 ft, indoor unit dapat ditingkatkan hingga 41 unit,

hemat tempat karena tidak membutuhkan ruang mesin di basemen, mudah instalasinya

serta perawatan. . VRV juga merupakan produk AC yang hemat listrik, sampai dengan

50% dari AC konvensional. Freon VRV sudah ozone free, sehingga VRV sangat ramah

terhadap lingkungan, tidak seperti AC konvensional yang dapat merusak ozon.

5.9.4. Sistem Transportasi Vertikal

Sistem transportasi vertikal utama berupa elevator. Elevator terbagi menjadi dua,

elevator penumpang dengan elevator servis. Kriteria kualitas pelayanan elevator

penumpang adalah waktu menunggu, daya angkut, dan waktu perjalanan bolak balik.

Gambar 5. 39. Skema Sistem Kerja VRV Air Cooled sumber : http://acdaikin.com diakses juni 2012

95

Pada bangunan kantor sewa, kecepatan liftnya berkisar 240-360 meter permenit.

Pemilihan kapasitas elevator akan menentukan jumlah elevator pada bangunan. 49

5.9.5. Sistem Pencahayaan

Sistem pencahayaan buatan menggunakan peralatan hemat energi dan sistem

kontrol. Smart LED downlight dapat digunakan pada koridor, hall, lift, lobby, toilet, dan

resepsionis. TL LED dapat digunakan pada ruang kerja. Fluorescent T5 dapat

digunakan pada ruang kerja, meeting room, dan parkir.

Penggunaan lampu pun juga harus di modifikasi agar cakupan cahayanya bisa

lebih efektif dan maksimal (cont. LED gantung dengan penampang atas cawan

melengkung warna putih untuk memperluas cakupan lampu)

49 Jimmi S. 2005. Sistem Bangunan Tinggi

Gambar 5. 40. Perbandingan efisiensi lampu Sumber : Kwok, Alison and Walter Grondzik. 2007. The Green Studio Handbook

Gambar 5. 42. Contoh Aplikasi Lampu Gantung Sumber : CTBUH. 2012. Pearl River China Case Study

Gambar 5. 41. LED sebagai contoh Lampu Hemat Energi sumber: http://www.vividleds.us/pages/commercial-led-lighting.html di akses mei 2014

96

Sistem kontrol digunakan pada sistem pencahayaan tertentu antara lain,

photoelectric control atau daylighting control, dimming control system, dan sensor

control. Photoelectric control digunakan pada zona pencahayaan alami yaitu, 4,5 m dari

dinding luar. Sensor akan menghidupkan lampu ketika pencahayaan alami tidak cukup

memenuhi kualitas minimal. Dimming control digunakan untuk mengatur intensitas

pencahayaan lampu . Sensor control dapat berupa movement detection, illuminance

level, dan occupancy level.

5.9.6. Sistem Komunikasi

Jaringan komunikasi yang terdapat pada bangunan kantor sewa antara lain,

telepon, telex, faximile, intercom, telekonferensi dan LAN. Sistemnya menggunakan

kabel dan tidak menggunakan kabel. Jaringan distribusinya terletak di bawah lantai

untuk memudahkan perletakan outputnya. Sistem komunikasi diintegrasikan dan

dikontrol dalam sistem integrated building management.

5.9.7. Sistem Keamanan

Keamanan merupakan salah satu hal penting dalam gedung perkantoran baik

keamanan infrastruktur maupun keamanan pengunjung karena fungsi kantor yang

kompleks dengan tingkat kepentingan yang beragam, mulai dari yang publik hingga

privat dan fungsinya yang dapat berlangsung selama 24 jam.

Sistem keamanan primer yang diterapkan pada bangunan kantor sewa adalah

dengan jaringan CCTV dan kontrol akses kartu masuk di beberapa sektor utama akses

masuk dan sirkulasi. Beberapa kontrol tambahan seperti door sensor dan termal sensor

dapat pula digunakan sebagai sistem keamanan sekunder. CCTV merekam setiap

Gambar 5. 43. Zona Pencahayaan dan Sistem Kontrol Penggunaan Lampu Sumber : Kwok, Alison and Walter Grondzik. 2007. The Green Studio Handbook

97

aktivitas, dan pergerakan. Lalu, semua gambar di CCTV dipantau di ruang security agar

dapat mengantisipasi terjadinya tindak kejahatan.

Untuk sistem keamanan pengunjung di area privat, bangunan ini dibantu

menggunakan sistem Visitor Management System (VMS). Visitor Management System

adalah sebuah system yang dipergunakan untuk melakukan management tamu atau

pengunjung, yang biasanya diterapkan pada high rise building, perkantoran, instansi

umum atau pemerintahan yang fungsi utamanya adalah untuk mengurangi resiko yang

tidak diinginkan, baik berupa unsur kriminal, terorisme, dan tindakan yang bersifat

negatif lainya.

Visitor Management System merupakan sebuah cara terbaik untuk saat ini untuk

mencegah sesuatu yang tidak diinginkan, yang ditempatkan pada porsi membantu

system keamanan dan pengamanan sebuah instansi yang sudah ada sebelumnya, tetapi

tidak untuk menggantikan yang sudah ada.

Bentuk Visitor Management System ini, sangat fleksibel untuk disesuaikan

dengan situasi dan kondisi dengan instansi anda, mulai dengan hanya system tunggal

mandiri, sampai dengan system yang amat luas dan diintegrasikan dengan kemajuan

teknologi saat ini, baik berupa internet atau intranet, face recognition, biometrics, dan

lain sebagainya.50

50 http://malargroups.com diakses Juni 2014

Gambar 5. 44. Sistem Keamanan Bangunan sumber : http://mirabhayandar.olx.in/ 7 diakses Juni 2014

98

5.9.8. Sistem Penanggulangan dan Pencegahan Kebakaran

Sitem penanggulangan dan pencegahan kebakaran yang diterapkan pada

bangunan kantor sewa terdiri dari sistem pasif dan aktif. Sistem pasif berupa

perancangan tangga darurat, sedangkan sistem aktif berupa perancangan sprinkler,

hidrant, alarm, dan smoke detector. Perancangan tangga darurat terhadap titik terjauh

aktivitas adalah 30 meter.

Gambar 5. 46. Persyaratan Perancangan Tangga Darurat Sumber : Neufert 3rdedition, hal 339

Gambar 5. 45.. Alur Visitor Management System sumber : http://mirabhayandar.olx.in/ 7 diakses Juni 2014

Gambar 5. 47. Rencana Perancangan Tangga Darurat Sumber : penulis

99

5.5.2. Sistem Suplai Energi

Suplai energi listrik terbagi menjadi dua, suplai energi listrik primer dari

gardu induk kawasan, dan suplai energi cadangan dari genset. Sistemnya

terintegrasi dengan kontrol pusat utama di ruang kontrol (semi basement).

Namun, disetiap lantai sewa terdapat panel yang dapat mengontrol pemakaian

listriknya (Panel Pembagi) .

5.5.3. Integrated Building Management

Integrated Building Management merupakan program yang mengontrol

beberapa sistem sekaligus secara otomatis seperti sistem keamanan, sistem managemen

bangunan, sistem keamanan, sistem kontrol elevator, dan sistem komunikasi atau

teknologi informasi. Sistem ini pada dasarnya menggunakan sistem LAN dan fiber optic

untuk terhubung dengan main server. Dengan menggunakan Integrated Building

Management kontrol dalam bangunan menjadi lebih terorganisir dan lebih cepat karena

semuanya terhubung.

Diagram 5. 5. Sistem Jaringan Listrik Sumber : penulis

Diagram 5. 6. Integrated Building Management Sumber : http://reliable.com.pk diakses Juni 2014

BAB V PENDEKATAN DAN KONSEP PERANCANGAN...

Documents

Transcript of BAB V PENDEKATAN DAN KONSEP PERANCANGAN...